Po mnenju analitikov nepremičninskega trga se je do konca leta 2013 na ruskem nepremičninskem trgu razvilo rekordno število negotovosti. Kazalniki nepremičninskega trga, nekateri so globalne makroekonomske narave, drugi so neposredno povezani z nepremičninami in gradnjo. Toda tako ali drugače lahko razvoj katerega koli od njih trg nepremičnin potegne iz trenutnega ravnovesnega položaja.

Če govorimo o najbolj globalnih makroekonomskih dejavnikih, še vedno ni jasno, kam se bo cena nafte premaknila z »čarobnih« 100 $. Očitno je, da lahko vsak razvoj konflikta na Bližnjem vzhodu ceno nafte dvigne za 150 ali celo 200 dolarjev na sod. Toda po drugi strani bi morala z normalizacijo politične napetosti po mnenju mnogih strokovnjakov nafta zaradi stagnacije svetovnega gospodarstva postati cenejša in se premakniti na ravni 80-60 $ za sod. Kdaj in kako lahko pride do še enega "zaostrovanja" na finančnih trgih - ali bo druga evropska država prišla na mejo neplačila, ali bo Amerika spet presegla mejo javnega dolga, ali bo kaj drugega predstavljalo novo "presenečenje", ni jasno. Toda spet je očitno, da je trenutno v svetovnem gospodarstvu več kot dovolj nakopičenih temeljnih težav, kar pomeni, da se bodo pojavljala občasna "zaostritev", - ugotavljajo analitiki. - Zaenkrat nihče ni nedvoumno razumel, kako resni so problemi gospodarskega upada v Rusiji ali pa se v resnici vse premika naprej kot običajno, kot običajno. Okoli samega nepremičninskega trga se je nabralo veliko negotovosti. Na primer, hipoteke, kot glavni motor plačilne sposobnosti množičnega povpraševanja, kljub vsem napovedim, obljubam in sprejetim "ukrepom" nikakor ne želijo postati cenejše. Čeprav stvar ni niti v hipoteki kot takšni, ampak v visokih stroških denarja v Rusiji. Preteklo leto 2013 je bilo bogato z razpravami o potrebi po znižanju stroškov izposojanja sredstev, a zaenkrat stanje ostaja enako. Zadnja stran medalje - tveganje povečane inflacije s cenejšim zadolževanjem, ki lahko prinese večji negativni učinek kot cenejša posojila. Toda na koncu se izkaže, da hipotekarni posojilojemalec ne preplača le do 2-3 cene stanovanj zaradi dragega posojila (uporabite hipotekarni kalkulator), ampak med gradnjo posojila razvijalcem pri 15% -20% letno več kot več let gradbenega cikla poveča stroške stanovanja za 30% -50%, včasih pa tudi več. Hkrati pa banke tudi ne morejo posojati ceneje, če same prejemajo sredstva po visoki obrestni meri, na primer pri polaganju depozitov gospodinjstev. Izkaže se začaran krog, ki ga bo moral nekdo prej ali slej prekiniti.

Vprašanja vključevanja neizkoriščenih zemljišč v promet še vedno ostajajo v negotovosti, ugotavljajo tržni analitiki. Zdi se, da se v tej smeri sprejemajo koraki, vendar je večinoma razvijalcem še vedno težko najti gradbišča po sprejemljivi ceni, da bi na njih zgradili stanovanja po dostopnih cenah. Veliko je bilo govora o potrebi po debirokratizaciji gradbene industrije, zmanjšanju števila dovoljenj in soglasij, vendar doslej ni bilo lažje graditi. Vse te okoliščine potrjuje ena preprosta številka - obseg stanovanjske gradnje v Rusiji se v zadnjih letih skoraj ne povečuje in je še vedno zelo daleč od načrtovane številke 1 kvadratni meter na osebo na leto (približno 140 milijonov kvadratnih metrov po vsem svetu). država).

Drugo nerešen problem ostaja tržni davek na nepremičnine, katerega uvedba se zdi ponovno odložena, so dodali strokovnjaki. Jasno je, da je v razumevanju večine državljanov vsak nov davek zlo. Toda kot kaže svetovna praksa, je davek na nepremičninski trg tisti, ki pomaga povečati cenovno dostopnost stanovanj za prebivalstvo in preprečuje nakup dodatnih kvadratnih metrov špekulantom, ki tega na noben način ne uporabljajo - bodisi zase ali za oddajo v najem , so poudarili avtorji študije. Zaenkrat je značilnost našega časa to - nove stavbe v Moskvi in ​​številnih drugih velikih ruskih mestih pogosto stojijo s temnimi okni, pomemben del stanovanj je bil kupljen za prihodnost in se na noben način ne uporablja. Toda nakup stanovanja v Moskvi po dostopni ceni je problematičen, pa tudi najem stanovanja v civilizirani stanovanjski hiši - v Rusiji ni takšnih hiš, z izjemo posameznih eksperimentalnih primerov.

Omeniti velja, da dinamika cen stanovanj v Moskvi v letu 2013 dejansko odraža celotno "začasno" stanje, v katerem se nahaja trg nepremičnin po krizi. In podobna slika se dogaja skoraj po vsej državi. Cene nepremičnin v dolarjih v Moskvi in ​​moskovski regiji so se v letu 2013 znižale za 2,6 % - s 5.279 $ na kvadratni meter decembra 2012 na 5.144 $ na kvadratni meter decembra 2013. Cene stanovanj v Moskvi v rubljih so se med letom povečale za 2,8 % s približno 163,4 tisoč rubljev na kvadratni meter konec leta 2012 na 168 tisoč konec leta 2013. Glede na to, da je zdaj dolar le okoli 5 % -6 % višji kot ob koncu leta 2012, so te številke skoraj enake. V teh pogojih je najbolj pravilno sklepati, da se cene nepremičnin v Moskvi in ​​moskovski regiji leta 2013 dejansko niso spremenile. Nepremičninski trg je mozaičen, sestavljen je iz različni predmeti, nekatere izmed njih, na primer novogradnje, ponavadi rastejo zaradi stopnje pripravljenosti, boljša stanovanja si tudi prizadevajo vsaj pridobiti nazaj inflacijo, stari stanovanjski sklad ne. Toda v povprečju v letu 2013 ni bilo opazne spremembe ravni cen na nepremičninskem trgu.

Vedno se je treba spomniti, da tudi če je uradna inflacija na ravni 7-8% na leto (po mnenju nekaterih strokovnjakov je realna inflacija višja), je rast cen na ravni 3-5% letno v bistvu le nominalno povečanje, - poudarili strokovnjaki. In ob upoštevanju inflacije gre za znižanje, zato je težko reči, da cene nepremičnin rastejo, če je ta rast manjša od inflacije. Podobno so tudi popusti in promocije na trgu novogradenj ter trgovanje na sekundarnem trgu v višini 3-5 % tudi običajna praksa, zlasti izven sezone. Če je letna dinamika cen na nepremičninskem trgu v Moskvi ali v Rusiji manj kot 5% navzgor ali navzdol, potem je v resnici to pomanjkanje dinamike - trg preprosto "označuje svoj čas" in igra lokalne dejavnike. , sezonskost, spremembe v strukturi ponudbe in prodaje in drugi podobni dejavniki. Prav tako je treba opozoriti, da dinamika cen stanovanj v Moskvi v letu 2013 ni bila monotona. Povišanje v začetku leta je nadomestila korekcija pozno spomladi - zgodaj poleti, nato se je do konca poletja in jeseni ponovno vzpostavil kratek trend rasti, do konca leta pa je spet prišla korekcija.

Tu se kaže vsa našteta negotovost, ki vlada okoli nepremičninskega trga, so povzeli avtorji študije. Dogodki, kot so strah pred "obljubljeno" poletno devalvacijo rublja ali vrsta odvzemov dovoljenj bankam v novembru-decembru, pa tudi drugi podobni dejavniki, povzročajo bodisi porast dejavnosti v zvezi z nepremičninami bodisi enako hitro upad zanimanja zanj. Prevladujoča neznačilna volatilnost na nepremičninskem trgu je ena glavnih značilnosti današnjega časa, na kar so pred dobrim letom opozarjali analitiki v svoji napovedi za leto 2013.

Nepremičninski trg je skupek regionalnih, lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo po cenah, stopnjah tveganja, učinkovitosti naložb v nepremičnine ipd.

Nepremičninski trg je bistvena sestavina vsakega nacionalnega gospodarstva. Nepremičnine so najpomembnejše komponento nacionalnega bogastva, ki predstavlja več kot 50 % svetovnega bogastva.

Brez nepremičninskega trga sploh ne more biti trga, saj trg dela, kapitalski trg, trg blaga in storitev itd. za svoj obstoj morajo imeti ali najeti ustrezne prostore, potrebne za njihovo dejavnost.

Nepremičninski trg je način prerazporeditve zemljišč, zgradb, objektov in drugega premoženja med lastnike in uporabnike z ekonomskimi metodami, ki temeljijo na konkurenčni ponudbi in povpraševanju. Zagotavlja:

prenos pravic na nepremičnini z ene osebe na drugo;

vzpostavitev ravnotežnih cen za nepremičnine v regijah in krajih;

komunikacija med lastniki in kupci na podlagi ekonomske motivacije in interesov;

razporeditev prostora med konkurenčnimi možnostmi rabe zemljišč in tržnimi subjekti.

Nepremičninski trg temelji na obstoječih zemljišče ter novonastala, rekonstruirana in razširjena podjetja, zgradbe in objekti za različne namene ter denarni ali finančni kapital. Pomanjkanje investicij ovira tehnološko obnovo podjetij in oživitev domača proizvodnja blago, kar posledično zožuje naložbene možnosti države.

Nepremičninski trg kot samoregulacijski sistem v uveljavljenem pravnem okolju sestavlja 7 glavnih elementov: povpraševanje, ponudba, cena, upravljanje (kadrovi, licencirani subjekti, naložbe, transakcije, davki, predpisi, zakoni), trženje (analiza, napovedovanje). , segmentacija, predmeti in delnice , spremljanje, določanje cen), infrastruktura (svetovanje, pravo, nepremičnine, cene, oglaševanje, informiranje, zavarovanje, metodološka) in poslovni postopki (transakcije izven okenca, razpis, ocenjevanje, dražba, natečaj) .

Nepremičninski trg ima velik vpliv na vse vidike življenja in dejavnosti ljudi, opravlja številne splošne in posebne funkcije.

Ena glavnih funkcij trga je vzpostavitev ravnotežnih cen, pri katerih efektivno povpraševanje ustreza obsegu ponudb.

Regulatorna funkcija je, da trg, ki deluje avtonomno, po definiciji A. Smitha z "nevidno roko" prerazporeja vire med poslovna področja in svoje udeležence usmerja k cilju, ki sploh ni bil del njihovih namenov - oblikovati učinkovito strukturo. gospodarstva in zadovoljevanje javnih interesov.

Poslovna funkcija je v uresničevanju vrednosti in uporabne vrednosti nepremičnine ter ustvarjanju dobička na vloženi kapital.

Funkcija sanitarij je čiščenje gospodarstva pred nekonkurenčnimi in šibkimi udeleženci na trgu, stečaj neučinkovitih.

Informacijska funkcija je edinstvena tržna metoda za hitro zbiranje in razširjanje posplošenih objektivnih informacij, ki prodajalcem in kupcem nepremičnin omogoča svobodno in kompetentno odločanje v njihovem interesu.

Posredniška funkcija se izraža v dejstvu, da trg deluje kot agregatni posrednik in stičišče mnogih, zato so neodvisni in ekonomsko izolirani. javna delitev dela kupcev in prodajalcev, med njimi se vzpostavi povezava in zagotovljena priložnost alternativna izbira partnerji.

Spodbujevalna funkcija navsezadnje deluje v obliki ekonomskih spodbud za produktivno uporabo dosežkov znanstvenega in tehnološkega napredka pri ustvarjanju in uporabi nepremičnin.

Naložbena funkcija - trg nepremičnin je privlačen način shranjevanja in povečevanja vrednosti kapitala, prispeva k prenosu prihrankov in akumulacije prebivalstva iz pasivne oblike rezerv v realni proizvodni kapital, ki lastniku prinaša dohodek. nepremičnina. Družbena funkcija se kaže v rasti delovne aktivnosti celotnega prebivalstva, v povečanju intenzivnosti dela državljanov, ki si prizadevajo postati lastniki stanovanj, zemljiških parcel in drugih kapitalskih in prestižnih predmetov.

Upoštevanje nepremičninskega trga je nemogoče brez njegove segmentacije. Segmentacija nepremičninskega trga je razdelitev na homogene skupine kupcev. Obstajajo naslednji glavni segmenti nepremičninskega trga:

stanovanjski trg;

Trg poslovnih nepremičnin;

Zemljiški trg.

Vsak zastopani tržni segment se lahko razdeli na druge segmente. Na primer, stanovanjski trg je razdeljen na trg mestnih stanovanj in trg primestnih stanovanj nestanovanjskih prostorih- na trg maloprodajnih nepremičnin, trg pisarn, trg skladišč, trg industrijskih nepremičnin itd.

Prva faza analize bi morala dati predstavo o dejanskem stanju in splošni dejavnosti nepremičninskega trga. Če želite to narediti, upoštevajte kvantitativne in kvalitativne značilnosti trga nepremičnin.

Treba je opredeliti naslednje ključne kazalnike:

Skupaj komercialne družbe delovanje na trgu, tudi po vrsti osnovne dejavnosti, pa tudi relativno število gospodarskih družb (na primer na 100.000 prebivalcev);

Skupno število nepremičninskih transakcij, registriranih za določeno obdobje, in retrospektivna dinamika njihovih sprememb;

Povprečen čas za dokončanje transakcij;

Splošne značilnosti prodajalcev in kupcev blaga in storitev na trgu nepremičnin;

Skupno število in dinamika sprememb predlogov nekaterih vrst nepremičnin po odprtem tisku;

Skupaj periodične publikacije na lokalnem trgu, vključno s specializiranimi, ki pokrivajo vprašanja nepremičninskega trga;

dejavnost elektronskih sredstev množični mediji pri pokrivanju problemov nepremičninskega trga;

Razpoložljivost specializiranih struktur, ki analizirajo, obdelujejo in objavljajo tržne informacije;

Položaj lokalnih oblasti v zvezi z razvojem tržnih odnosov na področju nepremičnin;

Prisotnost lokalnih in zveznih predpisov, ki omejujejo ali spodbujajo razvoj nepremičninskega trga.

Kot dodaten element splošne analize nepremičninskega trga je mogoče upoštevati pozicioniranje glavnih udeležencev v smislu identifikacije njihove strategije konkurenčnosti pri delu s posebnimi vrstami nepremičnin. Takšna analiza lahko osvetli možne primere uporabe nepremičnine, ki se vrednoti v skladu s strategijo na primer tipičnega kupca.

Na splošno to analizo mora odgovoriti na naslednja vprašanja:

Kakšno strategijo na trgu izvajajo glavni udeleženci;

V katerih segmentih v glavnem delujejo glavni udeleženci;

Na katerem segmentu bo verjetno pozicioniran predmet ocenjevanja;

Kakšne so značilnosti tega segmenta (povprečno obdobje izpostavljenosti predmetov na prostem trgu do trenutka prodaje, tipičen kupec, raven cene, število transakcij itd.).

Vsak udeleženec na prodajno-nakupnem ali najemnem trgu, ki namerava v prihodnosti resno delati na trgu, po določenem obdobju iskanja določi svojo strategijo obnašanja, ki bo zagotovila njegovo trajnostno konkurenčnost. Hkrati je izbira določene strategije odvisna predvsem od strategije konkurentov in značilnosti trga.

Druga faza analize nepremičninskega trga bi morala zagotoviti konkretne informacije o stanju glavnih segmentov nepremičninskega trga. Globina analize skozi čas je odvisna od konkretnih nalog in ciljev ocenjevanja, ki so določeni z nalogo za ocenjevanje. Vsebina analize poteka v treh smereh:

Analiza povpraševanja;

Analiza ponudbe;

Analiza interakcije ponudbe in povpraševanja.

Za vsak tržni segment se povpraševanje oblikuje pod vplivom dejavnikov, značilnih za posamezen segment.

Pri analizi povpraševanja po stanovanjskih nepremičninah je treba upoštevati:

Trenutna demografska situacija in dinamika njenega spreminjanja;

Trenutni tržni standardi ravni in stila življenja za različne segmente prebivalstva;

Možnosti za spremembe efektivnega povpraševanja po različnih družbene skupine prebivalstvo in realni dohodek.

Pri analizi povpraševanja po pisarniških nepremičninah je treba upoštevati:

Splošna gospodarska aktivnost na lokalnem trgu, vključno z vsemi poslovnimi področji, kar kaže na priliv ali odliv kapitala;

Statistični podatki o registraciji novih podjetij in podjetij;

Statistični podatki o prenehanju dejavnosti obstoječih podjetij in podjetij;

Statistični podatki o velikosti novih podjetij in njihovih potrebah po pisarniški prostor določeno vrsto.

Pri analizi povpraševanja po poslovnih nepremičninah je treba upoštevati:

Trenutna struktura in raven porabe živilskih in industrijskih proizvodov ter njihova skladnost s povpraševanjem potrošnikov in realnimi dohodki;

Možnosti za spremembo demografskih razmer, življenjskega sloga, efektivnega povpraševanja in s tem tudi strukture potrošnje;

Možnosti za spremembo pravnega okolja za trgovino in trgovino;

Stanje in obeti izvozno-uvozne politike države;

Trenutne cene za prevozne storitve.

Pri analizi povpraševanja po industrijskih in skladiščnih nepremičninah je treba upoštevati:

Splošno stanje gospodarstva;

Stopnja gospodarske dejavnosti v panogah, s katerimi je predmet presoje povezan v času presoje ali pa ima lahko ob spremembi funkcionalnega namena;

Razpoložljivost znanstvenih in proizvodnih potencialov ter možnost privabljanja investicij za organizacijo novih industrij ali tehnoloških procesov.

Skupni element analize povpraševanja za vse vrste nepremičnin je možnost pridobitve dolžniškega financiranja za nakup nepremičnine.

Razmislite o posebnem urniku povpraševanja v Rusiji po stanovanjskih nepremičninah različnih velikosti:

riž. eno

Rezultat analize povpraševanja je sklep o trenutni in bodoči ravni povpraševanja v obravnavanih segmentih nepremičninskega trga.

V vsakem posameznem segmentu nepremičninskega trga strukturo ponudbe določata dva vira:

Rezerva obstoječih, v celoti ali delno prostih in pripravljenih za prodajo nepremičninskih objektov;

Obseg novogradnje nepremičninskih objektov.

Za rezervo obstoječih delno prostih nepremičnin je značilna najpomembnejša vrednost za nepremičninski trg – faktor obremenitve, ki je določen z razmerjem med najetimi ali prodanimi površinami in površinami, ki so potencialno primerne za najem ali prodajo. Nižji kot je povprečni faktor obremenitve trga, nižja je gospodarska aktivnost na ta trg. V sodobnem nepremičninskem gospodarstvu je faktor obremenitve neposredno povezan s splošnim gospodarskim stanjem, ki mu daje lastnosti "ekonomskega barometra".

Kot alternativo za rezervacijo prostora na nepremičninskem trgu, ki ga lahko ponudimo v kratkem času, lahko razmislimo o novonarejenih novogradnjah. Za določitev kvalitativnih in kvantitativnih možnosti takšnega vira dobave je treba upoštevati:

Stopnje in obseg novogradnje;

Splošno stanje v gradbeništvu;

Dinamika sprememb cen in tarif, ki vplivajo na stroške gradnje;

Razmerje cen na primarnem in sekundarnem trgu nepremičnin;

Razpoložljivost naprednih gradbenih tehnologij.

Bistvena točka je hitrost vstopa novih predmetov na trg. Zato je treba z analizo možnosti za zagon novih stavb dobiti jasno sliko o stanju oskrbe za prihodnost, omejeno z globino napovedi.

Rezultat analize ponudbe so sklepi o trenutni in bodoči ravni ponudbe na posameznem segmentu nepremičninskega trga.

Ponudbo stanovanjskih nepremičnin v Rusiji je mogoče predstaviti v obliki grafikona v %:

riž. 2

Dejanski rezultat interakcije ponudbe in povpraševanja je tržna vrednost najemnine in prodajne cene v vsakem segmentu nepremičninskega trga. Odvisno od specifično nalogo in zahtevano globino napovedi, lahko ocenjevalec analizira trenutno stanje ali poda napoved dinamike sprememb razmerja med ponudbo in povpraševanjem, kar bo na koncu odločilno pri oceni pozicioniranja objekta na trgu. .

Interakcija ponudbe in povpraševanja je vidna na grafu:

riž. 3

Točka presečišča ponudbe in povpraševanja se imenuje ravnotežna cena.

Trenutno stanje nepremičninskega trga v Ruski federaciji.

Na podlagi kazalnikov Zvezne državne statistične službe je mogoče sestaviti tabelo, ki odraža zagon stanovanjske stavbe organizacije različne oblike lastnine v Ruski federaciji.

Tab. 1 - Zagon stanovanjskih stavb, mio. m2. celotna površina

Zaključek: gradnjo stanovanj v Ruski federaciji izvajajo podjetja in organizacije različnih oblik lastništva. Glavni delež pade na organizacije z zasebno obliko lastništva - več kot 80% vseh naročenih stanovanj.

Od leta 2006 se postopno zmanjševanje dajanja hiš v občinsko lastnino v korist zasebnih.

Kot rezultat opravljenega dela je mogoče narediti naslednje zaključke:

Nepremičninski trg v Rusiji je trenutno v povojih. Njegov razvoj je neenakomeren. Razlogi za neenakomeren razvoj nepremičninskega trga so: pomanjkanje sistemskega zakonodajni okvir na tem področju neupravičena privatizacija, gospodarska nestabilnost in inflacija, tveganost naložbenih aktivnosti, pomanjkanje popolne informacije o nepremičninskem trgu in drugem.

Po analizi strukture zagona stanovanjskih stavb v obdobju 2005-2001 smo ugotovili, da večina gradnje stanovanjskih stavb pade na organizacije v zasebni lasti - več kot 80% celotnega obsega danih stanovanj. Tako smo ugotovili trend, ki ga povzroča privatizacija zemljišč in objektov s strani zasebnikov.

Ugotovljeno je bilo, da se v Rusiji v povprečju letno začne obratovati približno 44 milijonov kvadratnih metrov. m stanovanja. To so precej nizki obsegi stanovanjske gradnje (za primerjavo: leta 1987 je obseg stanovanj v Rusiji znašal 76 milijonov kvadratnih metrov). Skupna potreba ruskega prebivalstva po nepremičninah je 1.570 milijonov kvadratnih metrov. m, njegovo zadovoljstvo pa zahteva povečanje obstoječega stanovanjskega sklada za 46%.

Predstavimo študijo parametrov ruskega trga stanovanjskih nepremičnin v dinamiki in opredelimo številne vzorce. Za analizo sprememb cen in obsega na trgu stanovanjskih nepremičnin v Ruski federaciji uporabljamo podatke Zvezna služba Državna statistika Ruske federacije o povprečnih letnih stroških 1 kvadratni meter stanovanjskih nepremičnin v letih 2000-2012, medtem ko je trg razdelil na dva glavna segmenta: primarni in sekundarni. Analizirano časovno obdobje bo razdeljeno tudi na dva intervala: 2000-2008 in 2009-2012.

Analiza podatkov (slika 2) razkriva naslednje trende:

Slika 2 - Povprečna cena 1 m2. m celotne površine stanovanj na primarnem in sekundarnem stanovanjskem trgu v Ruski federaciji

Od leta 2000 do 2009 je povprečna cena za 1 kvadratni meter. meter stanovanj je še naprej rasel, dokler ni dosegel najvišje vrednosti (približno) 58.000 rubljev. Nadalje je opazen padec cen in spet rast. V obdobju 2009-2011 je na stanovanjskem trgu opaziti povečano volatilnost – kratkoročni padci cen se izmenjujejo z dvigi, kar kaže na to, da je trg vstopil v stanje turbulence. V letu 2012 se nadaljuje trend rasti cen.

Zdaj pa analizirajmo dinamiko prodaje na trgu stanovanjskih nepremičnin. Statistični organi ne dajejo posplošenih podatkov o obsegu prodaje na primarnem in sekundarnem trgu. O obsegu primarnega nepremičninskega trga pa priča stopnja zagona stanovanjskih stavb (slika 3).

Slika 3 - Stroški, cena in obseg proizvodnje primarnih stanovanj v Ruska federacija

Iz slike 3 je razvidno, da je v tem segmentu intenzivno rasel obseg celotne prodajne površine. Od leta 2000 do 2008 se je ta številka povečala za več kot 2,1-krat. Hkrati so se cene primarnih nepremičnin zvišale za skoraj 6,1-krat. Prehitevanje rasti cen glede na rast obsega:

• - kaže na prevladujočo rast povpraševanja po stanovanjih v primerjavi s ponudbo stanovanj;
• - značilno za trg prodajalca in za razmere pomanjkanja blaga na primarnem trgu stanovanjskih nepremičnin;
• - je pokazatelj pregrevanja trga.

Večina strokovnjakov meni, da za ruske nepremičnine prihajajo težki časi. Vsi se spominjajo prejšnje krize na nepremičninskem trgu, ki se je zgodila leta 2008. Nato so cene padle za 30-40%, padec pa se je nadaljeval približno dve leti, do leta 2011, in po znižanju cen stanovanja niso postala bolj dostopna: skupaj z devalvacijo nacionalne valute se prihranki in plače depreciirajo, banke pa dvig hipotekarnih obrestnih mer in neradi izdajati posojila stopnja gradnje se upočasnjuje. Večina strokovnjakov ne verjame, da bi preteklo krizo lahko primerjali s tem, kar se zdaj dogaja na nepremičninskem trgu, a tudi glede bližnje prihodnosti nihče ni posebej optimističen. Prvo četrtletje 2015 ne bo okvirno, običajno se trg »zaniha« do pomladi (čeprav sta zimo in zgodnjo pomlad 2014 zaznamovala hitro rast povpraševanja po stanovanjih). Ta scenarij se lahko ponovi tudi v letu 2015. Odloženo povpraševanje po stanovanjih v množičnem segmentu še ni izčrpano. Je pa veliko odvisno tudi od začetka več obsežnih projektov v Moskvi, tudi v prvem četrtletju. Če bo začetek prodaje potekal po načrtih, bo to vplivalo na povprečno raven cen za novogradnje - znižale se bodo. Če v prvem četrtletju ne izidejo novi projekti, je treba računati na povišanje povprečne cene 1 m2. metrov zaradi izpiranja iz izvedbe cenovno dostopnejših stanovanj na nizki stopnji pripravljenosti. Cene se bodo v naslednjem letu dvignile. To je posledica povečanega povpraševanja po naložbah in povečanja stroškov projektov zaradi znatne apreciacije dolarja v primerjavi z rubljem. Poleg tega cene nikjer ne bi padle in razvijalci, ki bodo začeli dajati impresivne popuste, bodo preprosto trgovali z izgubo. Ob upoštevanju korelacije lahko rast cen med letom doseže 15-20%. Vendar bo to veljalo samo za visoko likvidne projekte z optimalne cene, premišljen koncept in dobra lokacija. V kriznih razmerah bo najbolj trpel najrevnejši del prebivalstva. Kar zadeva primestne nepremičnine, se na spremembe v gospodarstvu odzivajo počasneje, vendar se na tem trgu že čutijo spremembe: zanimanje kupcev je trenutno usmerjeno v mestne hiše in hiše v neposredni bližini glavnih cest v državi, stanovanja znotraj mestu in ne na hišah daleč od večjih mest: težje jih bo prodati in poleg tega težje najeti.

Dinamika trga stanovanjskih nepremičnin odraža ciklične procese v gospodarstvu, cene na stanovanjskem trgu pa se spreminjajo glede na stopnjo gospodarskega cikla in pričakovanja ljudi glede prihodkov in zaposlitev. V zvezi s tem nekateri ekonomisti ugotavljajo cikličnost samega trga stanovanjskih nepremičnin. V teoriji gradbenih ciklov S. Kuznetsa so vzponi in padci dejavnosti na stanovanjskem trgu tisti, ki delujejo kot točke gospodarske rasti. Ni naključje, da je bilo umetno "ogrevanje" gospodarstev razvitih držav, ki je na koncu pripeljalo do krize, povezano predvsem z aktiviranjem hipotekarnih programov z aktivno podporo države. Recesijo v gospodarstvu spremljajo naraščanje brezposelnosti, upadanje realnih dohodkov prebivalstva in negativna pričakovanja glede prihodnjih zaposlitev in prihodkov. Po besedah ​​Rodionove N.V. "je to vprašanje še posebej pomembno v primeru velike širitve stanovanjskega posojila, saj se z upadom gospodarske aktivnosti povečuje brezposelnost, dohodki prebivalstva pa izgubljajo stabilnost, kar otežuje izpolnjevanje prevzetih obveznosti s strani državljanov po posojilnih pogodbah. Hkrati se v času gospodarske recesije povečuje pritisk na trg stanovanjskih nepremičnin. To povzroči znižanje njegove cene."

Glede na študijo G.V. Lukyanchikov, povprečno trajanje cikla na nepremičninskem trgu ZDA je 6-8 let. Njegova druga študija, izvedena v 18 državah OECD v obdobju 1970-2005, je razkrila cikle, ki trajajo 10 let, kar je povsem skladno s klasičnimi industrijskimi cikli K. Zhuglyar - K. Marx, medtem ko je bila največja sprememba cene na Nizozemskem: + 98,4 % v vzponu in -50,4 % - navzdol. Na ruskem nepremičninskem trgu se cikličnost kaže predvsem v bistveni spremembi števila transakcij, medtem ko so nihanja cen veliko manjša. Običajno pride do pospeševanja ali upočasnitve rasti cen, medtem ko je absolutni padec cen v rubljih na ruskem nepremičninskem trgu opazen le v kratkih obdobjih in praviloma nepomemben. Upoštevajte tudi, da ima trg nepremičnin sezonsko komponento, ki lahko posnema kratkoročni cikel. Vlada Ruske federacije je v letih 2009-2010 aktivno izvajala politiko boja proti posledicam svetovne finančne krize, pri čemer so bili eden izmed prednostnih ukrepov, ki se izvajajo: spodbujanje zaposlovanja, stanovanjska gradnja in pomoč državljanom na stanovanjskem trgu. . V začetku leta 2010 je prišlo do zmanjšanja števila brezposelnih ob hkratnem povečanju dostopnosti stanovanjskih nepremičnin, kar je pričalo o učinkovitosti vodene politike.

Na stanje stanovanjskega trga in njegovo dinamiko vplivajo naslednji dejavniki:

• 1) število sklenjenih zakonskih zvez in ločitvenih postopkov - ta kazalnik kaže na povečanje ali zmanjšanje števila gospodinjstev oziroma vpliva na spremembo povpraševanja po posameznih stanovanjskih enotah (stanovanja, stanovanjske stavbe) na trgu stanovanjskih nepremičnin;
• 2) rodnost - pomeni povečanje števila članov gospodinjstva, kar vpliva na povečanje povpraševanja po dodaten prostor stanovanjskih prostorov. Praviloma se to doseže bodisi s povečanjem povpraševanja po večsobnih stanovanjih ob hkratnem povečanju ponudbe enosobna stanovanja; ali z rekonstrukcijo že obstoječih individualnih stanovanjskih objektov z izgradnjo dodatnih enot bivalnega prostora v obliki prizidkov k glavni stavbi.
• 3) umrljivost - ta kazalnik lahko kaže na zmanjšanje števila članov obstoječih gospodinjstev, kar lahko spremlja povečanje ponudbe večsobna stanovanja s hkratnim povečanjem povpraševanja po stanovanjih z manj sobami; pa tudi zmanjševanje števila samih gospodinjstev, ki ga spremlja povečanje ponudbe individualnih stanovanjskih enot na trgu.
• 4) migracijski procesi - sposobno prebivalstvo, ki prihaja iz drugih držav, praviloma potrebuje stanovanje. Ker se potreba po stanovanju pojavi takoj po prihodu, pomembnosti pridobi trg najema stanovanjskih nepremičnin, ki omogoča odlašanje pridobitve stanovanjskih nepremičnin brez resnih izgub. Hkrati najem stanovanj postane samostojen posel, stanovanja, ki se za to uporabljajo, pa se umaknejo s stanovanjskega trga. Obstaja posebna plast vlagateljev, ki pridobivajo stanovanjske nepremičnine, da bi prejemali dohodek od njihove uporabe.

Stanje in dinamiko glavnih kazalnikov stanovanjskega trga (cene in obseg prodaje) določajo posebnosti odziva njegovih različnih segmentov na spremembe makroekonomskih razmer v državi, ravni dohodka in prihrankov ljudi, kot je npr. pa tudi njihova pričakovanja in razpoloženje. Demografski procesi in značilnosti stanovanjske politike države pomembno vplivajo na trg stanovanjskih nepremičnin. Stanovanjski trg kaže procikličen razvoj, zato so njegovi parametri v korelaciji s spremembami denarne ponudbe in obsega proizvodnje v državi, pa tudi s povečanjem ali zmanjšanjem naložbene privlačnosti države. Trenutno stanje in trende na trgu stanovanjskih nepremičnin v Rusiji določajo zapuščeni stanovanjski fond, pa tudi tehnološki in institucionalni pogoji za podjetništvo na tem področju. Procesi, ki se odvijajo na trgu stanovanjskih nepremičnin, odražajo delovanje z njim povezanih trgov: trgov proizvodnih dejavnikov (dela, kapitala), finančni trg, kot tudi trgi blaga in storitev, ki delujejo kot nadomestki ali dopolnitve tega blaga. Zato bomo v naslednjem odstavku obravnavali te odnose v zvezi z ruskim trgom stanovanjskih nepremičnin.

Nepremičninski trg v Rusiji (kot v drugih razvitih državah) se precej hitro spreminja. Spremembe postanejo v kriznih obdobjih še posebej nepredvidljive. V takih situacijah je analiza trga težka naloga: cene in povpraševanje se lahko nihajo tako navzgor kot navzdol.

Spodaj IQReview vodi kratek pregled trenutno stanje na nepremičninskem trgu v Ruski federaciji. Ti podatki so pomembni predvsem za tiste, ki nameravajo kupiti ali prodati nepremičnino v naslednjih šestih mesecih ali letu.

Zgodovina nastanka in razvoja nepremičninski trg v Rusiji

Nepremičninski trg v Rusiji je razmeroma "mlad": pojavil se je šele leta 1990. Sredi tega leta je bil zakon "O lastnini v ZSSR" razširjen na koncept "zasebne lastnine". Pravzaprav se je trg začel množično razvijati šele od leta 1992 - ko se je začel izvajati.

Kot v kateri koli drugi državi je tudi nepremičninski trg v Rusiji imel in ima še vedno svoje značilnosti. Prvotno so bili takšni:

Povpraševanje je večkrat preseglo ponudbo in v glavna mesta- več desetkrat.

Storitve niso bile tako pogoste, kot so zdaj, in so bile na splošno neprofesionalne.

Cene stanovanj so bile zelo nizke (na primer, v letih 1995-1997 je bilo povprečno "odnushko" v Moskvi mogoče kupiti za 25-30 tisoč dolarjev).

Postopek oblikovanja cene

Sekundarni trg Moskve (in drugih mest Ruske federacije) je bil pogojno oblikovan v več fazah:

Od leta 1990 do sredine 1991. Faza "rojstva" nepremičninskega trga v Ruski federaciji, za katero so značilne nizke in stabilne cene. Nakup in prodaja v tistem obdobju ni bila množična - transakcije so se izvajale razmeroma redko (prebivalstvo še ni bilo navajeno na novosti, poleg tega pa so se v državi dogajale resne spremembe). Večinoma so migranti prodajali stanovanja, transakcije so bile pogosto opravljene za stroške gradnje.

Od druge polovice 1991 do začetka 1993. Sekundarni trg začne hitro rasti, zlasti v velikih mestih. V manj kot 2 letih skupaj s številom transakcij rasteta tako povpraševanje kot stroški stanovanj. V nekaterih obdobjih je bilo zvišanje cen v tuji valuti 10-15%. Povpraševanje je naraščalo predvsem zaradi hitrega razvoja tržnih odnosov in ustvarjanja novega razreda prebivalstva - "novih Rusov". V velikih mestih so bogati trgovci in razbojniki aktivno kupovali nepremičnine in spodbujali tako povpraševanje kot cene zanje. Začele so se pojavljati prve velike nepremičninske pisarne.

Od druge polovice 1993 do konca 1995. Hitra rast, ki se je začrtala v prejšnjih dveh letih, se je začela umirjati, razmere na trgu so postale stabilnejše. Cene so se tudi začele stabilizirati: če so bile prej pogosto dodeljene kaotično in še zdaleč niso bile ustrezne (tako navzgor kot navzdol), so v teh letih na stroške začeli vplivati ​​dejavniki, kot so vrsta hiše, lokacija, postavitev stanovanja. več življenjskega prostora, okoliške infrastrukture in tako naprej. Konec leta 1995 je ruska prestolnica postala eno najdražjih mest na svetu po cenah stanovanj.

Od začetka leta 1996 do sredine leta 1998. Obseg in cene so se postopoma stabilizirale in dobile bolj sistematičen in premišljen značaj.

Od druge polovice 1998 do sredine 1999. Zaradi krize leta 1998 se je prodaja stanovanj močno upočasnila. Znižale so se tudi cene stanovanj v dolarjih.

Tukaj so približne cene za moskovske "kvadrate" (približno povprečne številke, stanovanja - v stanovanjskih območjih):

konec leta 1993 - 400-600 $ za 1 "kvadrat";

1994 - 600-900 $ na "kvadrat";

1995-1996 - do 1200 $ na "kvadrat";

1997 - 600-1000 $ na "kvadrat";

druga polovica leta 1998 - 700-900 $ na "kvadrat";

druga polovica leta 1999 - 450-600 $ na "kvadrat".

Za premožnejše kupce, ki kupujejo stanovanja v vrhunskih območjih, so bile cene višje za približno 50 %.

Najdražji in najprestižnejši segment trga se je začel oblikovati približno konec leta 1994. Najprej so elitna stanovanja začela dodeljevati v Moskvi in ​​več drugih velikih mestih. Konec leta 1994 je bil povprečni strošek 1 kvadratnega metra takšnega stanovanja v Moskvi približno 2500 dolarjev, na vrhuncu cen (leta 1996) pa je dosegel 4000 dolarjev.

Trenutno stanje

Od leta 2010 do 2013 je ruski nepremičninski trg doživel stabilno in gladko rast. Tako povpraševanje po stanovanjih kot tudi stroški stanovanj so rasli.

Ruski nepremičninski trg

Z nastopom krize se je rast upočasnila in začelo se je umikanje. Za to je več razlogov:

Veliki investitorji so izgubili možnost prejemanja »poceni« posojil – zaradi česar se je tempo gradnje upočasnil (nekateri začeti projekti pa so zamrznjeni).

Realni dohodek prebivalstva je "padel", zato so državljani začeli kupovati manj stanovanj (tako s hipoteko kot brez nje).

Hipotekarne zahteve so postale strožje, kar otežuje prevzem tudi tistim, ki imajo dovolj denarja za odplačilo posojila.

Povečali so se stroški gradnje novih stanovanj (zaradi rasti dolarja, ki je zvišala ceno gradbene opreme).

Ti dejavniki so privedli donepremičninski trg (napovedki je bil dosledno pozitiven v letih 2010-2013) je začel "padati":

znižala se je raven prodaje stanovanj v novogradnjah;

število prevzetih hipotek se je zmanjšalo;

skupno število nakupnih poslov se je zmanjšalo;

znižani stroški na kvadratni meter(predvsem zasekundarno stanovanje);

tempo gradnje se je upočasnil (nova stanovanja se še gradijo, vendar ne v takšnem obsegu kot pred krizo).

Pogosto se v novogradnjah stanovanja neradi odkupujejo. V nekaterih stanovanjski kompleksi, predana pred 1-2 leti, pomemben del stanovanj še vedno ostaja prazen. Ta trend je opazen po vsej državi - tako v regijah kot v Moskvi.

Če ocenimo napoved za leto 2017 leto, je komaj vredno pričakovati nadaljnje znižanje cen novogradenj. Stroški "kvadrata" v hišah v gradnji so se že zmanjšali, zato je bolj verjetno, da bo ta trg preprosto "zaustavil", dokler se razmere ne izboljšajo. Možen je celo obratni proces - zaradi povečanja stroškov gradnje se lahko cene neznatno dvignejo.

Takšno stanje nanepremičninski trg leta 2017lahko v bližnji prihodnosti privede do pomanjkanja novih stavb. Če je kriza že dosegla vrhunec in se bo državno gospodarstvo še naprej okrevalo, bo povpraševanje po stanovanjih spet začelo rasti. Ker se je zdaj izkazalo, da je precejšen del predmetov zamrznjen, na trgu morda ni dovolj ponudb. To je malo verjetno, vendar je še vedno možno (in predvsem za velika mesta).

Na sekundarnem trgunepremičnine v letu 2017(in v naslednjih 1-2 letih) naj bi cene še naprej padale. To lahko delno spodbudi povpraševanje.

Kakšno je stanje v segmentu poslovnih nepremičnin?

Stanovanja niso edina dobrina, po kateri je veliko povpraševanja. Trg poslovnih nepremičnin je tudi v Rusiji zelo razvit. Sem spadajo pisarne, trgovine, pa tudi skladišča in zgradbe – to so predmeti, ki se najpogosteje kupujejo, prodajajo in oddajajo v najem.

V prvi polovici leta 2017 se v velikih mestih začne okrevati povpraševanje po pisarniških nepremičninah. Na primer: v Moskvi se je v prvem četrtletju izkazalo, da je bil obseg novih nakupnih in najemnih poslov za 45 % večji kot v enakem obdobju leta 2016 in 66 % več kot v letu 2015. Izkazalo se je, da je povpraševanje po metropolitanskih pisarnah se je povečala za poldrugi krat.

Trg skladiščnih nepremičnin je najbolj obremenjen v prestolnici. V začetku leta 2017 je prišlo do občutnega zmanjšanja števila transakcij v primerjavi z letom 2016. Povprečna najemnina se ne mudi z dvigom: v začetku leta 2014 je v Moskvi znašala povprečno 4900 rubljev na "kvadrat" na leto. Po začetku krize, ko je trg skladiščnih nepremičnin začel »padati«, je začel postopoma upadati, v drugi polovici leta 2015 pa je »prebil« mejo 4100. Zdaj povprečna letna cena najema niha na ravni 4000 rubljev na "kvadrat".

Napoved na trgu nepremičnin (video)

V tem pregledu bomo upoštevali ruski trg nepremičnine, ki se tradicionalno osredotočajo na trg in oglaševalske vidike. Zaradi heterogenosti in specifičnosti predmeta obravnavanja bo glavna pozornost namenjena trgu stanovanjskih nepremičnin s poudarkom na najbolj intenzivnem in razvitem trgu - moskovskem trgu.

Zgodba

Ruski nepremičninski trg je v svojem razvoju podvržen splošnim zakonitostim gospodarstva, čeprav posebnosti naše države seveda puščajo pečat na njem. Splošni vektor trga je v smeri od spontanega k uravnoteženemu in civiliziranemu. Po mnenju večine strokovnjakov je mogoče razlikovati naslednje ključne faze.

Pojav trga nepremičnin v Rusiji lahko pripišemo poznosovjetskemu obdobju, ko je sredi leta 1990 zakon "o lastnini v ZSSR" uvedel koncept Zasebna last. Pravi razvoj trga se je začel z začetkom privatizacije leta 1992.

Faza oblikovanja trga stanovanjskih nepremičnin v Rusiji je bila specifična in je imela številne značilnosti. do najpomembnejšega posebnosti vključujejo cene, ki so večkrat podcenjene zaradi ocene na podlagi knjigovodske vrednosti, večkratnega presežka povpraševanja nad ponudbo, nerazvitosti nepremičninskih storitev.

Moskovska regija je postala gonilna sila razvoja trga. Ob koncu tega obdobja je prišlo do močnega skoka cen za skoraj vse objekte stanovanjskega trga (skoraj 8-krat).

Naslednjo stopnjo v razvoju nepremičninskega trga lahko imenujemo prehodna faza. Začelo se je v drugi polovici leta 1993. Značilne lastnosti to obdobje je bilo precej visoke cene, čeprav še vedno niso dosegli svetovne ravni, nastanek tržnih odnosov med udeleženci na trgu, pa tudi upočasnitev privatizacije stanovanj, ki je dosegla svoj vrhunec.

Ponudba in povpraševanje sta se začela izenačevati. Pojavil se je regulativni zakonodajni okvir, vloga države na trgu se je postopoma začela povečevati. Rodil se je koncept luksuznih nepremičnin – ekskluzivnih, nenavadnih za množična gradnja projekti, osredotočeni na ljudi z denarjem. Hkrati se je razvijalo tudi oglaševanje nepremičnin, razvijali so se standardi in pristopi za tipično oglaševalske kampanje stanovanjskih objektov.

Kriza leta 1998 in obdobje po krizi (okrevanja). pred letom 2000 je treba posebej izpostaviti, saj so dogodki leta 1998 nekoliko zaustavili začeto progresivno gibanje k oblikovanju civiliziranih tržnih odnosov. Vsi trgi, vključno z nepremičninami, so bili v fazi začasne zamrznitve in boja za preživetje. Hkrati je nepremičninski trg pokazal veliko večjo inercijo v primerjavi z drugimi sektorji gospodarstva.

Stopnja profesionalni razvoj trg so 2000-2002. Država si je v celoti opomogla od krize, raven dohodka prebivalstva se je stabilizirala in začela rasti. Prišlo je do oblikovanja srednjega razreda, ki še ni postal glavni diktator interesov pri oblikovanju preferenc potrošnikov, vendar se je trg nanj že odzval in ga izpostavil kot neodvisnega Ciljna skupina. Ta faza je povezana s hitrim razvojem nepremičninskega trga in njegovim dvigom na kvalitativno raven. nova raven. To je začetek oblikovanja civiliziranih odnosov med prodajalcem in kupcem ter razvoj (čeprav počasen, a zanesljiv) zakonodajnega okvira in visoka stopnja konkurenco in obilico predlogov za različne okuse in nivoje dohodka – od množične gradnje panelov do posamezne projekte, kot tudi uvajanje novih tehnologij in rešitev.

Ob koncu tega obdobja se jasno oblikuje eden ključnih motivov vedenja potrošnikov (predvsem v Moskvi in ​​Sankt Peterburgu) – nakup nepremičnin je eden najbolj donosnih načinov vlaganja lastnih sredstev. Preference kupcev v tem segmentu so posledica želje po donosnem vlaganju denarja in ne izgorevanju, ne pa resničnih okusov in želja po kakovostnih značilnostih hiše in njene lokacije, kar je prioriteta segmenta kupcev nepremičnin za reševanje stanovanjskega vprašanja. Zanesljivost in ime razvijalca sta pri obeh segmentih na prvem mestu. Kar se tiče samih prodajalcev, v iskanju konkurenčne prednosti vse več pozornosti namenjajo profesionalnim tržnim atributom: trženje, oglaševanje, PR, vključno s slikovno komponento.

Zrela, napredna tržna stopnja se je začelo leta 2003 in se nadaljuje vse do danes. Ključni besedi tega obdobja sta »spoštovanje stranke« in »osredotočenost na stranko«. Informacijska odprtost trga se povečuje, pomembno mesto zavzemajo nepremičninske družbe, večina udeležencev v transakcijah se zateka k njihovim storitvam. Hkrati se več pozornosti namenja ugledu nepremičninskih agencij, vloga zasebnih posrednikov in nepremičninskih posrednikov se postopoma zmanjšuje.

Psihologija potrošnikov se je korenito spremenila. Na tej stopnji je prvič jasno vidna sprememba prioritet: ni več prodajalec tisti, ki kupcu narekuje pravila igre, ampak kupec, ki je postal bolj izobražen in diskriminatoren v zadevah trga in tržnih odnosov, postavlja višje zahteve za predlagani izdelek (njegove kakovostne značilnosti). Prišla je zavestna, racionalna, premišljena odločitev, ki temelji na jasnem razumevanju lastnih preferenc in idej o želenem stanovanju in njegovem namenu. Tudi ponudbeni trg nekoliko spreminja svojo strukturo in se osredotoča na potrošnika. Zaradi povečanja sloja ljudi, ki se identificirajo kot srednji razred, se trg na ta trend odziva z naraščajočim številom projektov poslovnega razreda.

Nadaljnje oblikovanje tržnih odnosov na področju nepremičnin in vse večja vključenost ruskega gospodarstva v globalne procese sta na koncu privedla do odprtosti trga. Kljub vsem posebnostim na razvoj domačega nepremičninskega trga v veliki meri vplivajo svetovni trendi. Najpomembnejše med njimi so cene energentov, predvsem nafte, svetovni tečaji itd. Zato je imela svetovna finančna in gospodarska kriza 2008-2009 velik vpliv na ruski nepremičninski trg, ki je, tako kot kriza leta 1998, šel skozi celoletno "zamrznitev" in postopno "odmrzovanje". Do leta 2010–2011 si je trg v celoti opomogel in se postopoma razvijal do konca leta 2014.

Stabilen in zanesljiv nepremičninski trg z ugodno naložbeno klimo daje povprečno rast 5-10% letno. Takšni kazalniki so značilni za zahodnoevropske države in so še vedno glavno merilo pri ugotavljanju zanesljivosti in uljudnosti nepremičninskega trga.

Struktura trga

Po vrstah transakcij ločimo naslednje segmente nepremičninskega trga:

• nakup in prodaja nepremičnin;
• Najem nepremičnine;
• hipoteka itd.

Po obliki lastništva objekte nepremičninskega trga lahko razvrstimo na zasebne, državne in občinske.

Avtor funkcionalni namen Trg lahko razdelimo na:

• stanovanjske nepremičnine;
• industrijska stavba;
• neproizvodne zgradbe in prostori (skladišča, pisarne itd.).

Tudi trg nepremičnin običajno delimo na primarni in sekundarni:

• primarni nepremičninski trg pomeni sklop poslov z novonastalimi objekti. Ta trg tako rekoč »spušča« nepremičnine v gospodarski obtok;
• pod sekundarnim nepremičninskim trgom se razumejo posli s predmeti v obratovanju, pa tudi posli v zvezi s preprodajo ali drugimi oblikami prenosa predmetov z enega lastnika na drugega.