V tem pregledu bomo obravnavali ruski nepremičninski trg, ki se tradicionalno osredotoča na trg in oglaševalske vidike. Zaradi heterogenosti in specifičnosti predmeta obravnavanja bo glavna pozornost namenjena trgu stanovanjskih nepremičnin s poudarkom na najbolj intenzivnem in razvitem - moskovskem trgu.

Zgodovina

Razvoj nepremičninskega trga v Rusiji je podvržen splošnim zakonitostim gospodarstva, čeprav posebnosti naše države seveda puščajo pečat. Splošni vektor trga je v smeri od spontanega k uravnoteženemu in civiliziranemu. Po mnenju večine strokovnjakov je mogoče razlikovati naslednje ključne faze.

Pojav trga nepremičnin v Rusiji je mogoče pripisati poznemu sovjetskemu času, ko se je sredi leta 1990 v zakonu "O lastnini v ZSSR" pojavil koncept zasebne lastnine. Pravi razvoj trga se je začel z začetkom privatizacije leta 1992.

Faza oblikovanja trga stanovanjskih nepremičnin v Rusiji je bila specifična in je imela številne značilnosti. Med najpomembnejše razlikovalne lastnosti so cene, ki so zaradi ocene na podlagi knjigovodske vrednosti večkrat podcenjene, večkratni presežek povpraševanja nad ponudbo, nerazvitost nepremičninskih storitev.

Moskovska regija je postala gonilna sila razvoja trga. Ob koncu tega obdobja je prišlo do močnega skoka cen skoraj vseh objektov na stanovanjskem trgu (skoraj 8-krat).

Naslednjo stopnjo v razvoju nepremičninskega trga lahko imenujemo prehodna faza. Začelo se je v drugi polovici leta 1993. Poudarjene lastnosti V tem obdobju so bile cene precej visoke, čeprav še vedno niso dosegle svetovnih cen, nastanek tržnih odnosov med udeleženci na trgu, pa tudi zmanjšanje hitrosti privatizacije stanovanj, ki je dosegla svoj vrhunec.

Ponudba in povpraševanje sta se začela izenačevati. Pojavil se je regulativni pravni okvir, vloga države na trgu se je postopoma začela povečevati. Rodil se je koncept elitnih nepremičnin - ekskluzivni, nenavadni projekti za množični razvoj, namenjeni ljudem z denarjem. Hkrati se je razvijalo oglaševanje nepremičnin, razvijali so se standardi in pristopi za tipične oglaševalske akcije za stanovanjske nepremičnine.

1998 kriza in obdobje po krizi (okrevanje). Do leta 2000 ga je treba izpostaviti posebej, saj so dogodki iz leta 1998 nekoliko zaustavili nadaljnje gibanje k oblikovanju civiliziranih tržnih odnosov. Vsi trgi, vključno z nepremičninami, so bili v začasni zamrznitvi in ​​v boju za preživetje. Hkrati je nepremičninski trg v primerjavi z drugimi sektorji gospodarstva pokazal veliko večjo inercijo.

Stopnja strokovnega razvoja trga - to je 2000-2002. Država si je v celoti opomogla od krize, raven dohodka prebivalstva se je stabilizirala in začela rasti. Prišlo je do oblikovanja srednjega razreda, ki še ni postal glavni diktator interesov pri oblikovanju preferenc potrošnikov, vendar se je trg nanj že odzval in ga izpostavil kot neodvisnega Ciljna skupina... Ta faza je povezana s hitrim razvojem nepremičninskega trga in njegovim dvigom na kvalitativno novo raven. To je začetek oblikovanja civiliziranih odnosov med prodajalcem in kupcem ter razvoj (čeprav počasen, a pravilen) zakonodajnega okvira, visoka raven konkurence in obilo ponudb za različne okuse in ravni dohodka. - od masivnih panelnih stavb do individualnih projektov ter uvajanja novih tehnologij in rešitev.

Ob koncu tega obdobja se jasno oblikuje eden od ključnih motivov vedenja potrošnikov (predvsem v Moskvi in ​​Sankt Peterburgu) - glede na nakup nepremičnine kot enega najbolj donosnih načinov vlaganja lastnih sredstev. Preference kupcev tega segmenta določa želja po donosnem vlaganju denarja in ne izgorevanju, ne pa resnični okusi in želje glede kakovostnih značilnosti hiše in njene lokacije, kar je prednostna naloga segmenta nepremičnin. kupcem za reševanje stanovanjskega vprašanja. Zanesljivost in ime razvijalca sta na vrhu v obeh segmentih. Kar se tiče samih prodajalcev, v iskanju konkurenčne prednosti vse več pozornosti namenjajo profesionalnim tržnim atributom: trženje, oglaševanje, PR, vključno s slikovno komponento.

Faza zrelega, naprednega trga se je začelo leta 2003 in se nadaljuje vse do danes. Ključni besedi tega obdobja sta »spoštovanje stranke« in »osredotočenost na stranko«. Informacijska odprtost trga se povečuje, nepremičninske družbe zavzemajo pomembno mesto, večina udeležencev v transakcijah pa se zateka k njihovim storitvam. Hkrati se več pozornosti namenja ugledu nepremičninskih agencij, vloga zasebnih posrednikov in nepremičninskih posrednikov pa se postopoma zmanjšuje.

Psihologija potrošnikov se je korenito spremenila. Na tej stopnji je prvič jasno zaslediti spremembo prioritet: ni več prodajalec tisti, ki kupcu narekuje pravila igre, ampak kupec, ki je postal bolj izobražen in izbirčen glede trga in tržnih odnosov. , postavlja višje zahteve do ponujenega izdelka (njegove kakovostne lastnosti). Prišla je zavestna, racionalna, premišljena odločitev, ki temelji na jasnem razumevanju lastnih preferenc in idej o želenem stanovanju in njegovem namenu. Tudi trg ponudbe nekoliko spremeni svojo strukturo in se osredotoči na potrošnika. V povezavi s povečanjem sloja ljudi, ki se štejejo za srednji razred, se trg na ta trend odziva z naraščajočim številom projektov poslovnega razreda.

Nadaljnje oblikovanje tržnih odnosov v nepremičninskem sektorju in vse večja vključenost ruskega gospodarstva v globalne procese sta na koncu privedla do odprtosti trga. Kljub vsem posebnostim na razvoj domačega nepremičninskega trga v veliki meri vplivajo svetovni trendi. Najpomembnejši med njimi so cene energentov, predvsem nafte, tečaji svetovnih valut itd. Zato je globalna finančna in gospodarska kriza 2008-2009 močno vplivala na ruski nepremičninski trg, ki je tako kot kriza leta 1998 šel skozi obdobje enoletnega "zmrzovanja" in postopnega "odmrzovanja". Do leta 2010-2011 si je trg v celoti opomogel in se postopoma razvijal do konca leta 2014.

Stabilen in zanesljiv nepremičninski trg z ugodno naložbeno klimo daje povprečno rast 5-10% letno. Takšni kazalniki so značilni za države zahodne Evrope in so še vedno glavna referenčna točka pri določanju zanesljivosti in civilizacije nepremičninskega trga.

Struktura trga

Po vrstah poslov se razlikujejo naslednji segmenti nepremičninskega trga:

• nakup in prodaja nepremičnin;
• Najem nepremičnine;
• hipoteka itd.

Po lastništvu nepremičnine lahko razvrstimo na zasebne, državne in občinske.

Po funkcionalnem namenu trg lahko razdelimo na:

• stanovanjske nepremičnine;
• industrijska zgradba;
• neproizvodne zgradbe in prostori (skladišča, pisarne itd.).

Nepremičninski trg je običajno razdeljen tudi na primarni in sekundarni:

• pod primarnim nepremičninskim trgom je mišljen sklop poslov z novonastalimi objekti. Ta trg tako rekoč »spelje« nepremičnine v gospodarski obtok;
• pod sekundarnim nepremičninskim trgom se razumejo posli s predmeti v obratovanju, pa tudi posli v zvezi s preprodajo ali drugimi oblikami prenosa predmetov od enega lastnika do drugega.

Če opisujemo trenutno stanje ruskega nepremičninskega trga, je treba opozoriti, da je vstopil v drugo stopnjo svojega razvoja - stopnjo približevanja nepremičninam kot predmetu naložbene dejavnosti. Če so bile na prvi stopnji nepremičnine kupljene predvsem za zadovoljevanje lastnih potreb (stanovanja, pisarne za lastne potrebe itd.) in njihova donosna nadaljnja prodaja, potem se na drugi stopnji nepremičnine obravnavajo kot predmet finančne naložbe za pridobivanje trajnega dohodka, ki presega raven depozitnih obrestnih mer bank , na primer od oddajanja nepremičnin v najem.

1) Stanovanjski trg

Stanovanjski sektor je eden najpomembnejših sektorjev gospodarstva, ki zadovoljuje potrebne človeške potrebe. Njegovo stanje v veliki meri določa življenjski standard državljanov države in priča o njihovem počutju. Konec koncev je blaginja ljudi, stopnja njihovega bogastva in je osnova za razvoj gospodarstva države.

Akutno pomanjkanje stanovanj je za Rusijo kroničen pojav. Hkrati je prehod na tržne odnose privedel do zmanjšanja stanovanjske gradnje na račun državnega proračuna, ki je bil prej glavni vir naložb v stanovanjsko gradnjo. Obstaja velika potreba po stanovanjih, hkrati pa nizek povprečni dohodek sodobne ruske družine, ki večini prebivalstva z nizkimi in srednjimi dohodki ne omogoča, da bi se kvalificirala za nakup.

Po podatkih Fundacije Inštituta za urbano ekonomijo je bilo leta 2012 le 39 % Rusov zadovoljnih s svojimi stanovanjskimi razmerami. Ostali so upali, da bodo na nek način izboljšali svoje življenjske razmere.

Stanovanja je danes na voljo za približno 9 % prebivalstva države, zaradi nizkega življenjskega standarda pa si stanovanja kupi le 1,2 % prebivalcev z lastnim in izposojenim denarjem, iz proračuna pa ga prejema le 0,3 % družin.

Posebno vlogo na stanovanjskem trgu imajo državni in lokalni organi, ki ne le opravljajo določene funkcije kot udeleženci na trgu, temveč tudi zakonsko in regulativno urejajo procese, ki se na njem odvijajo. Rešitev stanovanjskih problemov prebivalstva Rusije glede na stopnjo pomembnosti za državo danes prihaja v ospredje.

Izpostaviti je mogoče splošen vzorec razvoja nepremičninskih trgov, ki smo ga opazili v Rusiji zadnjih 6-7 let: z največjim (in naraščajočim) povpraševanjem po prostorih (stanovanjskih, pisarniških, maloprodajnih, skladiščnih), dovolj veliko (in naraščajoče) efektivno povpraševanje ter katastrofalno nizke cene gradnje in ponudbe prostora (najemnine) vztrajno rastejo. Toda ta rast ni enotna - je valovite narave. Stopnje rasti cen se občasno spreminjajo. Obdobje nihanja cen na stanovanjskem trgu v različnih mestih je od dveh do treh let.

Poslovne nepremičnine

Leta 2011 so bili formati poslovnih nepremičnin običajno omejeni na pisarniške in nakupovalno-zabavne centre. Hotelsko poslovanje ima daljšo vračilno dobo in zahteva velike zagonske stroške. Vendar pa se sooča tudi pisarniška gradnja zapleten mehanizem pridobivanje različnih dovoljenj, omejeno število izvajalcev in pomanjkanje električne energije. Dandanes je precej težko najti dober prostor za poslovni center.

Hoteli in hoteli

Zmogljivost ruskega hotelskega trga je bila leta 2007 ocenjena na 2 milijardi $. Skoraj polovico tega zneska predstavlja Moskva, medtem ko je po številu hotelov bistveno slabša od drugih velikih evropskih mest. Zaradi rekonstrukcije bi morali veliki hoteli v sovjetskem slogu svojo kategorijo nadgraditi na 4-5 zvezdic, hotelov s tremi zvezdicami pa v središču mesta skoraj ne bo. In ti hoteli spadajo v turistični razred, brez katerega je razvoj množičnega turizma nemogoč.

Struktura in segmentacija stanovanjskega trga

Začetek razvoja sodobnega nepremičninskega trga lahko datiramo v sredino devetdesetih let prejšnjega stoletja, ko so se ob privatizaciji pojavili prvi pravni posli za prodajo stanovanj.

Izkušnje zadnjih desetih let so pokazale, da se nepremičninski trg precej hitro razvija v prestolnicah sestavnih subjektov Ruske federacije, v velikih prometih in kulturnih središčih z visoko stopnjo finančnih tokov, učinkovitimi naložbami in dobrimi razvojnimi obeti. V njih so cene nepremičninskih objektov skozi čas postavljene na dokaj visoko raven. V majhnih mestih z nerazvitim ali nekonkurenčnim gospodarstvom, nizkimi finančnimi tokovi in ​​pomanjkanjem investicij, oddaljenih od velikih središč, s slabimi naravnimi ali okoljskimi razmerami je nepremičninski trg že dolgo v povojih, cene pa se stabilizirajo na nizka raven skozi čas. Med temi ekstremnimi tipi mest je veliko vmesnih mest, za katera je značilna povprečna stopnja razvoja nepremičninskega trga in povprečna raven cen po stabilizaciji.

Značilnost, ki ločuje te tri vrste trgov, je stopnja njihove dolarizacije (uporaba cen v dolarjih), ki jo danes lahko štejemo za enega od kazalcev razvoja nepremičninskega trga.

Trg stanovanjskih prostorov (stanovanj in sob) je danes najbolj razvit sektor nepremičninskega trga. Trg stanovanjskih stavb je razmeroma razvit le v delu koč in poletnih koč v predmestju največjih mest, za večstanovanjske stavbe se šele začenja oblikovati. V različnih mestih Rusije se stanovanjski trg razvija po podobnih vzorcih, vendar z različnimi stopnjami.

To gradivo vsebuje informacije o razmerah cen na stanovanjskem trgu v regijah Rusije in nekaterih značilnostih njegovega razvoja v posameznih mestih.

To gradivo vsebuje informacije o razmerah cen na stanovanjskem trgu v regijah Rusije in nekaterih značilnostih njegovega razvoja v posameznih mestih.

Cene na sekundarnem stanovanjskem trgu v ruskih regijah marca, glede na zvezni portal "SVET STANOVANJA", še naprej raste, in to v vseh kategorijah stanovanj. Povprečna cena na kvadratni meter se je povečala v skoraj 70% velikih mest v Rusiji, vendar je raven cen še vedno 15–18% nižja od kazalnikov pred krizo. O oblikovanem trendu pa še ni treba govoriti. Na primer, v Kursku, Belgorodu, Saratovu je februarsko zvišanje stroškov na kvadratni meter marca nadomestilo rahlo znižanje.

Kljub temu se že nekaj mesecev postopoma povečuje število velikih mest, kjer se stanovanja dražijo. Marca se je na kvadratni meter pocenilo le 14 % mest. Poleg tega so se v skoraj četrtini mest povečali stroški vseh kategorij stanovanj: 1-, 2-, 3- in večsobna stanovanja, ki se nahajajo tako v običajnih panelnih hišah kot v stavbah višjega razreda. To je bilo najbolj opazno na trgih Sankt Peterburga, Novosibirska, Nižnjega Novgoroda in Krasnojarska. Na splošno sekundarni stanovanjski trg kaže relativno stabilnost cen, vendar s težnjo po povečanju stroškov mestnih stanovanj. Najvišja cena za 1 kv. m marca (razen Moskve in Sankt Peterburga) so zabeležili v Jekaterinburgu - 56,2 tisoč rubljev, sledijo Habarovsk - 55,4 tisoč rubljev, Novosibirsk - 51,3 tisoč rubljev, Rostov na Donu - 51,0 tisoč rubljev. Najnižja cena 1 m2. m v vseh večjih mestih, ki jih analizira portal "Svet stanovanj", v Kursku, Ivanovu, Saratovu - 30,0-31,9 tisoč rubljev. Hkrati, če se osredotočimo na cene stanovanjskega trga pred krizo, se jim približujejo stroški stanovanj v Kazanu (43 tisoč rubljev / m2 marca 2011 in 42,7 tisoč rubljev / kvadratni meter januarja 2009). ), v zaostalem Nižnem Novgorodu (42,7 in 59,1 tisoč rubljev / kvadratni meter).

Podatki portala "Svet stanovanj"

Najnižje cene stanovanj v regijah Rusije

Oceno ruskih regionalnih središč z najnižjimi stroški stanovanj so sestavili strokovnjaki avtorja Penny Lane Realty... Pri tem je bila upoštevana povprečna cena na primarnem in sekundarnem trgu ter obseg stanovanjske gradnje. Glede na rezultate primerjalne analize so bile najnižje cene nepremičnin zabeležene v naslednjih mestih.

Grozni: povprečna cena na kvadrat. m - 22,3 tisoč rubljev... Prebivalstvo tega mesta, glavnega mesta Čečenske republike, je približno 230 tisoč ljudi. Tu se aktivno obnavlja socialna, športna, trgovska in prometna infrastruktura, polagajo se nove mestne komunikacije in industrijska podjetja... Leta 2007 je bilo v Groznem na voljo 215,9 tisoč kvadratnih metrov. m novih stanovanj, v letih 2008 - 250,4 tisoč, v letih 2009 in 2010. - 296,2 oziroma 340,5 tisoč. Nadaljuje se izvajanje ambicioznega projekta Grozny City, ki vključuje približno 50 hiš od 12 do 45 nadstropij na površini 500 hektarjev. V letu 2011 je predviden začetek gradnje stanovanjskega naselja na območju osrednje tržnice in razvoj trga Minutka.

Birobidzhan: povprečna cena 1 kvadratnih metrov. m - 24,6 tisoč rubljev... Prebivalstvo tega mesta, glavnega mesta judovske avtonomne regije, je približno 190 tisoč ljudi. Leta 2010 je bilo na ozemlju regije zgrajenih le 35 tisoč kvadratnih metrov. m stanovanja. Za primerjavo: samo površina nakupovalnega centra Mega-Khimki je 211 tisoč kvadratnih metrov. m. Poceni stanovanja v Birobidžanu je posledica objektivnih razlogov: ostrega daljnovzhodnega podnebja, oddaljenosti od velikih mest, nizke stopnje družbeno-ekonomskega razvoja, pomanjkanja strateško pomembnih virov in upada prebivalstva.

Magas: povprečna cena 1 sq. m - 25,8 tisoč rubljev... Prebivalstvo tega mesta, glavnega mesta Republike Ingušetije, je približno 7 tisoč ljudi. Mesto Magas je bilo ustanovljeno leta 1998 iz nič, da bi postalo novo glavno mesto Ingušetije. Po številu prebivalcev je najmanjše mesto v Rusiji, njegovo ozemlje pa ne presega 15 kvadratnih metrov. km. V mestu so položene vse mestne komunikacije, zgrajeni so stanovanjski kompleksi za 20 tisoč prebivalcev, upravnih stavbah... Aktivno se razvija športna, zabavna in prometna infrastruktura. Če je v letu 2011 v Ingušetiji načrtovana izgradnja 152 tisoč kvadratnih metrov. m novih stanovanj, potem je treba v letu 2015 ta številka povečati na 490 tisoč kvadratnih metrov. m. Po mnenju strokovnjakov, Magas je zelo obetaven za dolgoročne naložbe v stanovanjske nepremičnine.

Makhachkala: povprečna cena 1 kvadratnih metrov. m - 28,9 tisoč rubljev... Prebivalstvo tega mesta, glavnega mesta Republike Dagestan, je približno 700 tisoč ljudi. Je največje rusko mesto na Severnem Kavkazu. Nahaja se na ozkem pasu ravnice med gorami in Kaspijskim morjem in je edino morsko pristanišče na Kaspijskem morju brez zmrzovanja v Rusiji. Leta 2009 je bilo v Mahačkali naročenih 242,5 tisoč kvadratnih metrov. m stanovanj, v letu 2010 - 274 tisoč kvadratnih metrov. m. V letih 2011–2015. predvideno je povečanje obsega stanovanjske gradnje na 400-500 tisoč kvadratnih metrov. m letno.

Vladikavkaz: povprečna cena 1 kvadratnih metrov. m - 29,7 tisoč rubljev... Prebivalstvo tega mesta, glavnega mesta Republike Severne Osetije, je približno 320 tisoč ljudi. Leta 2009 je bilo v Vladikavkazu na voljo 150 tisoč kvadratnih metrov. m novih stanovanj, v letu 2010 - 175 tisoč kvadratnih metrov. m. Izveden je bil pilotni projekt za izgradnjo stanovanjskih nepremičnin mansardnega tipa za udeležence republiškega programa "Mladi - cenovno dostopna stanovanja". V letu 2011 se načrtuje začetek gradnje stanovanjskih območij Severny, Moskovsky Kvartal in Novo mesto skupni življenjski prostor 95,2 tisoč, 377,7 tisoč in 1,2 milijona kvadratnih metrov. m oz.

Z vidika podnebja, naravnih razmer in pokrajine v vseh mestih ocene, razen v Birobidžanu, obstajajo vsi pogoji za razcvet turističnega poslovanja, uspešen razvoj stanovanjskih in poslovnih nepremičnin. Narava je tem krajem dala vse, kar potrebujejo za ustvarjanje smučarskih, zdraviliških in zdravilišč. Seveda je spreminjanje ruskega Severnega Kavkaza v drugi Courchevel nerealno, vendar je mogoče ta mesta narediti priljubljena mladinska turistična središča. Če bo nekega dne problem vročih točk na Severnem Kavkazu dokončno rešen, potem lahko ta regija postane ena velika naložbena platforma.

Podatki centralne banke

Pozitivni trendi

Leta 2010 v Ruski federaciji ( po podatkih Državnega odbora za statistiko) je bilo zgrajenih in danih v obratovanje približno 58 milijonov kvadratnih metrov. m stanovanj, kar je 3 % manj kot leto poprej. Nekatere regije in mesta so pokazala povečanje obsega stanovanjskih novogradenj, nasprotno, nekatera velika naselja tega kazalnika niso povečala, ki je ostal bodisi na lanski ravni bodisi bistveno nižji.

Zgodovinski rekord za zagon stanovanj je bil postavljen v Jekaterinburgu. Lani je bilo tu naročenih več kot milijon kvadratnih metrov. m. v letih 2011 in 2012. namerava se ohraniti to raven in že v letu 2013 pripeljati obseg zagona na 1,1-1, 2 milijona kvadratnih metrov. m. To raven nameravajo doseči predvsem s projekti celostnega razvoja ozemelj (IKT).

Do konca leta 2010 je postal vodilni pri zagonu stanovanj v Jekaterinburgu Podjetje Renova-StroyGroup, ki se ukvarja z gradnjo novega okrožja Akademichesky, kjer je 275 tisoč kvadratnih metrov. m novih stavb. Do konca leta 2025 je načrtovana izgradnja 9 milijonov kvadratnih metrov. m stanovanja. Na drugem mestu konec leta 2010 po obsegu najetih stanovanj v Jekaterinburgu je podjetje NOVA-Stroy (del skupine LSR)- 73,1 kvadratnih metrov m. Mesto gradijo tudi tako velika podjetja kot TPK "Uralobuv", "Uralenergostroykompleks".

Rostov na Donu in Kazan sta nekoliko slabša od Jekaterinburga glede naročenih stanovanj.

Podjetje izvaja enega največjih projektov stanovanjske gradnje v Rostovu na Donu "Patriot" (hčerinska družba "Inteko")... To je novo območje Zahodnih vrat, kjer bo na površini 33 hektarjev zgrajenih približno 370 tisoč kvadratnih metrov. m stanovanjskih nepremičnin. Razvoj območja poteka s hišami nove serije "RnD", visokimi od 15 do 19 nadstropij, ki jih izdeluje Rostov hišogradni obrat, ki jih je v celoti rekonstruiral Inteko, ter 20- in 24-nadstropnimi stolpnicami. stavbe, izdelane po individualnih projektih. Stanovanjsko območje predvideva ustvarjanje razvite socialne infrastrukture: šole, vrtci, ambulante, centri za prosti čas, trgovine, potrošniške storitve itd.

Skupina podjetij SU-155 poleg moskovske regije gradi stanovanjske in infrastrukturne objekte v številnih mestih osrednjega okrožja Rusije, pa tudi v Astrahanu, Nižnjem Novgorodu itd. Vsako leto SU-155 poveča obseg prostora, ki ga naroči. Svoj prispevek k zagotavljanju stanovanj v novih stavbah prebivalcem ruskih regij daje Podjetje Peresvet-Invest... V Volgogradu je to stanovanjski kompleks v središču mesta, nove projekte podjetje izvaja v Krasnodarju.

Programi za rušenje dotrajanih stanovanj in zastarelih petnadstropnih panelnih stavb - zgradbe Hruščov z različnimi stopnjami dejavnosti se izvajajo v številnih ruskih mestih in regijah.

Tako je v Republiki Altaj v okviru programa "Spodbujanje razvoja stanovanjske gradnje na ozemlju Altai za obdobje 2010-2015" načrtovana preselitev 805, ki jih je treba porušiti, in zasilnih stanovanj. stanovanjske stavbe... Iz 370 zasilnih stanovanj bodo preselili približno 16 tisoč ljudi.

V Kazanu je bil odobren republiški ciljni program za preselitev občanov iz nujnih stanovanj za leto 2011. Vključuje 50 mestnih hiš, v katerih živi 1652 ljudi. Območje, ki ga je treba naseliti, bo skoraj 21 tisoč kvadratnih metrov. m.

Tukaj je problem

V prvih mesecih (januarja in februarja) leta 2011 v Ruski federaciji ( po podatkih Državnega odbora za statistiko) 5,25 milijona kvadratnih metrov. m stanovanj, kar je le 88,5 % obsega ruskih novogradenj v enakem obdobju prejšnjega leta. Hkrati je v severozahodnem okrožju ta kazalnik 49,4%, v severno-kavkaškem okrožju - 65,5%, na Daljnem vzhodu - 67,2%, in samo v okrožjih Ural in Volga - več kot 100% (104,5 in 100,3 % ).

Kar zadeva sekundarni trg, se v velikih mestih postopoma okreva, vendar hitrost okrevanja v mnogih od njih pušča veliko želenega.

1. Nepremičninska ekonomija kot znanost in njena vloga v tržnem gospodarstvu

Na tej stopnji razvoja Rusije je nepremičnin malo dolgoročno ima visoko vrednost. Cena tega vira je veliko višja od stroškov celotne industrije, zdaj pa se zdijo najbolj obetavne naložbe v razvoj nepremičnin.

Lastništvo nepremičnin je v samem temelju zasebnih lastninskih pravic, ki so sestavni del tržnih razmerij. Nepremičnine kot predmet podjetniške dejavnosti so določena garancija poslovne stabilnosti in ohranjanja vrednosti kapitala.

Ekonomija nepremičnin je ena od vej ekonomije. Predmet te discipline so družbeni odnosi med ljudmi v procesu spreminjanja in prenosa lastništva nepremičninskih objektov. Tesno je povezan z makro in mikroekonomijo, marketingom, managementom, pravom, financami, računovodstvom in statistiko.

Nepremičninska ekonomija vključuje upoštevanje posebnosti delovanja nepremičninskega trga, specifičnega organizacijsko-pravnega mehanizma za nakup in prodajo in najem nepremičnin ter metodološkega in regulativnega okvira za izvajanje transakcij, vprašanja vrednotenje nepremičnin in analiza njihove donosnosti.

Nepremičnina zavzema osrednje mesto v sistemu znanja v vsakem družbenem redu, hkrati pa opravlja dve najpomembnejši funkciji: proizvodno sredstvo in predmet osebne porabe za življenje, rekreacijo, kulturne dejavnosti itd. Gospodarska in pravna ureditev različnih sfer družbenega življenja in materialne proizvodnje s strani države je tesno povezana z nepremičninami.

Glavni, osnovni objekt nepremičnine - zemljišče - ima edinstven in ključni pomen v celotnem sistemu podjetniške dejavnosti ljudi in njihovega življenja. Posebej dragocena je za celotno človeško družbo, saj je edini kraj bivanja vseh ljudi in generacij ljudi, glavni in naravni dejavnik na katerem koli poslovnem področju, ki je neposredno ali posredno vključen v proizvodnjo vseh drugih dobrin in ugodnosti.

Zemljišča imajo v tržnem okolju večnamensko namembnost. Kot naravni objekt, ki obstaja neodvisno od volje ljudi, je Zemlja celoten planet, zibelka človeka, ki opravlja pomembno ekološko funkcijo. Hkrati je zemlja tudi prst, zgornja plast našega planeta, njena površina ali prostorska osnova je gospodarski objekt in zato odraža ekonomske odnose. Družbena vloga zemlje je, da služi kot življenjski prostor in pogoj za človekovo življenje. In končno, dežela kot ozemlje države ali subjekt federacije določa politično funkcijo. Zato promet z zemljišči ne urejajo le ustavne norme in zemljiško pravo, temveč tudi civilna zakonodaja, ob upoštevanju gozdarske, okoljske in druge posebne zakonodaje.

Zaradi zgoraj naštetih dejavnikov ima zemljišče kot nenadomestljiv naravni vir večnamenskega pomena poseben pravni status. Odsvojitev zemljišč in zlasti nakup in prodaja zemljiških parcel v Rusiji na sedanji stopnji je specifična in težka zadeva. Trg zemljišč, kot sredstvo pravne prerazporeditve zemljišč med lastniki z ekonomskimi metodami, je objektivno urejen z različnimi omejitvami in normami.

V Ruski federaciji, tako kot v mnogih industrializiranih državah sveta (ZDA, Anglija itd.), je ugotovljeno, da kadar zasebna lastnina ovira uresničevanje javnih interesov, je predmet trajnih ali začasnih omejitev. Trajne omejitve lastništva zemljišča, zaradi njegove omejenosti in nepogrešljivosti v poslovanju, vključujejo: sistem zoniranja; racionalna raba in varstvo zemljišč; nadzor okolja; varstvo zakonskih pravic in interesov drugih lastnikov, najemnikov in uporabnikov zemljišč; izpolnjevanje pogojev za uporabo posebej zavarovanih območij in zavarovanih območij; upoštevanje gradbenih predpisov in predpisov, načrtovanja projektov in razvoja naselij; obvezni odkup zemljišča od lastnika za državne in občinske potrebe itd.

Obstajajo tudi začasne omejitve pooblastil lastnika zemljišča: strogo ciljna raba zemljišča, možnost nakupa in prodaje kmetijskih zemljišč ob ohranitvi njihove namembnosti, odvzem neizkoriščenih zemljišč, omejen promet določenih zemljišč. kategorije zemljišč, izključna raba zemljišča na podlagi zakupa ipd. državna in občinska podjetja samostojno dajejo v najem vse nepremičnine, ki so jim dodeljene na podlagi pravice gospodarskega upravljanja ali poslovnega upravljanja. Omejeno je tudi razpolaganje z nepremičninami v delniških družbah - v primeru velikih poslov (25-50 % knjigovodske vrednosti premoženja družbe) soglasno odloči upravni odbor oziroma skupščina delničarjev, in če predmet posla presega 50 % sredstev - samo skupščina delničarjev.

Nepremičnine so v središču kompleksnega prepletanja različnih gospodarskih procesov, zasebnih in javnih interesov, upravnih predpisov in predpisov. Sklepanje poslov z zemljišči in drugimi nepremičninskimi objekti zahteva zaradi posebnosti poglobljeno in sistematično poznavanje značilnosti trga. samega izdelka - nepremičnine.

Vključevanje ustreznih kategorij zemljišč oziroma pravic njihove uporabe v legalizirana tržna razmerja spodbuja poslovno in investicijsko dejavnost ter preprečuje kriminalne transakcije z zemljišči.

Nepremičnine kot predmet podjetniške dejavnosti služijo kot določeno jamstvo za stabilnost poslovanja in postopno razmnoževanje kapitala. Tipičen vlagatelj v nepremičnine običajno ne le vrne kapital, ampak tudi ustvari dobiček in nadomesti vse druge stroške. Iz posedovanja prestižne nepremičnine je mogoče pridobiti druge užitke.

Nepremičnine so predmet študija različnih znanstvenih in izobraževalnih disciplin: geografije, arhitekture, prava, urejanja zemljišč, agronomije, ekonomije, gradbeništva itd. so raziskani. Za razliko od drugih predmetov predmet "Ekonomija nepremičnin" preučuje samo organizacijski, ekonomski in pravni mehanizem transakcij ne z enim, ampak z različnimi predmeti nepremičnin. Količina znanja o nepremičninskem trgu se je tako oblikovala, da ga je mogoče poučevati kot akademsko disciplino na številnih specialnostih: managementu, marketingu, ekonomiji podjetja (po panogah), financah in kreditih. Ekonomija nepremičnin je uporabni predmet, ki proučuje teorijo in prakso sklepanja različnih transakcij z najpomembnejšimi viri podjetniške dejavnosti - zemljišči, stavbami in drugimi objekti. Teoretično osnovo predmeta sestavljajo ekonomska teorija, oblikovanje cen, gospodarski sistem družbe, sodna praksa, splošna teorija statistike ter uporabna - management, marketing, ekonomija poslovanja, finance in kredit.

2. Analiza sodobnega trga nepremičnin v Rusiji

Če opisujemo trenutno stanje ruskega nepremičninskega trga, je treba opozoriti, da je vstopil v drugo stopnjo svojega razvoja - stopnjo približevanja nepremičninam kot predmetu naložbene dejavnosti. Če so bile na prvi stopnji nepremičnine kupljene predvsem za zadovoljevanje lastnih potreb (stanovanja, pisarne za lastne potrebe itd.) in njihova donosna nadaljnja prodaja, potem se na drugi stopnji nepremičnine obravnavajo kot predmet finančne naložbe za pridobivanje trajnega dohodka, ki presega raven depozitnih obrestnih mer bank , na primer od oddajanja nepremičnin v najem.

Razvoj nepremičninskega trga omejujejo številni dejavniki: nepopolnost ruske zakonodaje, politična in gospodarska nestabilnost, nizek povprečni dohodek prebivalstva, pomanjkanje usposobljenih strokovnjakov - udeležencev na nepremičninskem trgu.

Zlasti v Rusiji zaradi ekonomskih razlogov shema hipotekarnih posojil deluje tudi v posameznih primerih, medtem ko se večina nepremičninskih transakcij v svetovni praksi izvaja s privabljanjem izposojenega kapitala (hipotekarno posojilo). Danes je prezgodaj govoriti o množičnem kupcu, ki vstopa na ruski nepremičninski trg: srednjem sloju v tradicionalnem smislu za zahodne države (glavni sloj v smislu številk, ki je glavni potrošnik blaga in storitev ter podpora zahodnih držav). družbeno-ekonomski sistem) v Rusiji praktično ni, zato kljub, na primer, kroničnemu pomanjkanju stanovanjskih nepremičnin, po njej ni povpraševanja.

Vendar pa sodobna ruska zakonodaja z vsemi svojimi pomanjkljivostmi omogoča razvoj širokega spektra razmerij na področju nepremičnin: nakup in prodaja, darovanje, dedovanje, najem, podnajem, vložki v odobreni kapital podjetij, zastave itd. . Res je, vse to velja za zgradbe in objekte ter v manjši meri tudi za zemljišče.

Leta 2007 je bilo v Ruski federaciji na voljo 714,1 tisoč stanovanj s skupno površino 60,4 milijona kvadratnih metrov. metrov, kar je v primerjavi z enakim obdobjem preteklega leta znašalo 119,4 %, medtem ko je v letu 2006 stopnja rasti stanovanjske gradnje v letu 2005 znašala 116,1 %.

Indeksi fizičnega obsega zagona skupne površine stanovanjskih stavb za obdobja 2006-2007. so prikazane na sliki 1.

Slika 1. Indeksi fizičnega obsega zagona skupne površine stanovanjskih stavb, % do ustreznega obdobja preteklega leta

Po rezultatih leta 2007 je moskovska regija postala največji gradbeni trg v državi; leta 2007 je bilo v tej regiji naročenih 12,6% celotne površine stanovanj v Rusiji kot celoti. Poleg Moskovske regije je med sestavnimi subjekti Ruske federacije največji obseg stanovanjske gradnje opažen tudi v Moskvi - 8,0%, Krasnodarskem ozemlju - 6,2%, Sankt Peterburgu - 4,4%, Republiki Tatarstan - 3,4 %, regija Tjumen - 3,2 %, Republika Baškortostan - 3,1 %, regije Rostov in Čeljabinsk - po 2,8 %, regija Sverdlovsk - 2,7 %. Skupni obseg celotne površine stanovanj, danih v obratovanje v teh sestavnih subjektih Ruske federacije, je znašal 49,2% celotnega kazalnika za državo.

V letu 2007 se je v Ruski federaciji nadaljevala rast individualne stanovanjske gradnje. Prebivalstvo je na račun lastnih in izposojenih sredstev dalo v obratovanje 181,1 tisoč stanovanjskih stavb s skupno površino 25,7 milijona kvadratnih metrov. metrov, kar je do leta 2006 znašalo 128,9%. Hkrati je bil delež individualne stanovanjske gradnje v skupni površini zgrajenih stanovanj: v Rusiji - 42,6%; v republikah Altai, Buryatia, Dagestan, Ingušetija, Kalmikija, Mari El, Tyva, Kabardino-Balkarian, Karachay-Cherkess, Udmurt, Chuvash republika, Krasnodar, Stavropolsko ozemlje, Astrakhan, Leningrad in Tambov regija - od 65% do Tambovske regije. 2 %; v Čečenski republiki, Ust-Orda Burjatski avtonomni okrožje - 100%.

V Moskvi je bilo povpraševanje po nepremičninah v nasprotju s trgom drugih sestavnih enot Ruske federacije že leta 2007 omejeno: povpraševanje se je močno zmanjšalo, rast cen pa se je ustavila. Trg je vstopil v fazo stagnacije. V prvem četrtletju 2007 je splošen padec dobavne cene 1 m2. metrov na sekundarnem trgu standardnih stanovanj v Moskvi znašal 0,6%. Padec cen prodajnih stanovanj v panelnih hišah je bil 0,9 %. V zidanih hišah so se ponudbene cene zvišale za 0,1 %. Cene stanovanj, ponujenih na sekundarnem trgu v poslovnem razredu, so se zvišale za 1,8 %, v standardnih novogradnjah pa za 0,7 %.

Septembra 2007 se je stagnacija moskovskega trga nepremičnin končala, vendar to ni povzročilo bistvenega ponovnega dviga cen. Čeprav strokovnjaki opažajo postopno oživljanje povpraševanja in aktivnosti na trgu, pa tudi prehod potencialnih kupcev iz čakajočega položaja v bolj aktiven. V prvem tednu oktobra 2007 se je povprečna cena kvadratnega metra moskovskega stanovanja povečala za 0,4% na 4167 USD. Bolj kot drugi, za 0,7%, se je podražila stanovanja v "stalinističnih" hišah in hišah iz standardnih opek. Kvadratni meter v takšnih stanovanjih stane 4.962 $. Cena kvadratnega metra v sodobnih visokih panelnih stavbah se je v obravnavanem tednu povečala za 0,6% na 4085 $. Cena stanovanj v hišah iz modernih monolitnih opek se je podražila za 0,3 % (na 4.623 USD za kvadratni meter). Stanovanja v panelnih petnadstropnih in devetnadstropnih stavbah so se podražila za 0,2 %. Kvadratni meter v njih je stal 3734 oziroma 3835 ameriških dolarjev. Cene stanovanj v opečne petnadstropne stavbe za obravnavani teden se praktično ni spremenila in je znašala 4095 ameriških dolarjev na kvadratni meter. Donosnost naložb v stanovanjske nepremičnine je znašala 0,68 donosnosti bančnega depozita.

Od začetka leta 2008 je v segmentu sekundarnih stanovanj povpraševanje po najbolj likvidnih nepremičninah, kot so stanovanja poslovnega razreda, približno dvakrat preseglo ponudbo. Druga značilnost moskovskega nepremičninskega trga v letu 2008 je povečanje razlike med cenami stanovanj v središču in na obrobju, med stanovanji v različnih tipih hiš znotraj istega okrožja. Cene poceni in nizkokakovostnih stanovanj so padle. In dvig cen elitnih stanovanj v elitnih kočah v moskovski regiji bo do konca leta 2008 znašal približno 15% na leto.

Leto 2008 je postalo eno najtežjih let za nepremičninski trg v celotni zgodovini sodobne Rusije. Svetovna finančna kriza je močno prizadela na vseh frontah – tempo gradnje se je upočasnil, raven nabavne aktivnosti se je znižala, banke so dejansko prenehale izdajati hipotekarna posojila. Rezultate preteklega leta je povzel poslovodni partner Panorama Estate Omar Hajiyev. Hkrati s promocijo projekta razvija razstavno stojnico, ki uveljavlja družbeno odgovornost poslovanja. Podoba podjetja v okviru današnjih pogledov pozicionira strateško trženje, ki temelji na vlogah, in širi njegov tržni delež. To razumevanje situacije sega v Al Rice, medtem ko analiza tržnih cen določa panožni standard glede na trenutne trende. Ruska specifičnost pospešuje konvergentni družbeni status z realizacijo trženja kot dela proizvodnje.

Potrošniški portret upočasnjuje ciljni tržni segment z zanašanjem na notranje informacije. Format dogodka občasno obrne oceno ob upoštevanju trenutnih trendov. Posredno oglaševanje, ki zanemarja podrobnosti, poenostavi proces eksperimentalnega strateškega načrtovanja in poveča tržni delež. Strateško trženje slabo določa nenavadno umestitev izdelkov in optimizira proračune. Bistvo je, da sodelovanje občinstva ni kritično. Poleg tega medijsko načrtovanje bistveno spremeni stranski učinek PR z optimizacijo proračunov. Vsebina ohranja tradicionalni kanal, pri čemer se opira na izkušnje zahodnih kolegov. Ocena učinkovitosti kampanje je degenerirana.

V letu 2009 je bilo pomembno samo obnašanje trga v času krize. Ni več globalnih poslov in projektov, ki so bili v času pred krizo polni medijev, sama kriza pa tako kot lani ostaja pomemben dogodek. V letu 2009 so se cene znižale na vseh tržnih segmentih, povpraševanje pa se je zmanjšalo. Kljub temu je imel trg velik zaostanek in med letom je obseg oddaje stanovanj in poslovnih nepremičnin ostal na relativno visoki ravni. Jeseni 2009 so strokovnjaki opazili porast aktivnosti: cene so se stabilizirale, povpraševanje se je povečalo in pojavili so se pravi posli. A o okrevanju trga je še prezgodaj govoriti, pravijo strokovnjaki. »Dno« še ni prešlo, a mnogi želijo razmišljati drugače.

Januarja 2009 je ruski premier Vladimir Putin vladi predlagal, naj ne zmanjša obsega stanovanjske gradnje, in si postavil nalogo, da "poskuša obdržati letvico" za začetek obratovanja leta 2008, tj. 61 milijonov kvadratnih metrov metrov. Financiranje programov, povezanih z državno stanovanjsko politiko kot celoto, je v začetku leta 2010 vzbujalo optimizem - skupni znesek sredstev, ki so jih za te namene namenili zvezni proračun in razvojne institucije v letu 2009, je presegel 447 milijard rubljev.

Poleg tega naj bi rešitev naloge predsednika vlade olajšalo povečanje na 150 milijard rubljev. leta 2009 kapital Agencije za stanovanjska hipotekarna posojila (AHML), znesek pa se je povečal na 2 milijona rubljev davčna olajšava za državljane, ki kupujejo in gradijo stanovanja in se je povečala na več kot 300 tisoč rubljev. znesek materinskega kapitala, ki ga je mogoče in bi bilo treba usmeriti v nakup stanovanj (po napovedih Ministrstva za finance v letu 2010 je naložba v gospodarstvo takšnih sredstev 102 milijardi rubljev). Zveznemu programu "Stanovanje" (finančna sredstva so bila zmanjšana za približno 30%) je bilo letos dodeljenih približno 61 milijard rubljev. Toda kljub vsem prizadevanjem bo v letu 2009, po podatkih Ministrstva za regionalni razvoj, na voljo 53 milijonov kvadratnih metrov. metrov stanovanj, prihodnje leto pa bo po besedah ​​vodje Združenja gradbenikov Rusije Nikolaja Košmana postalo še slabše, saj "gradbeniki nimajo popolnoma nobene rezerve za leto 2010".

Maja 2009 je vodja Ministrstva za regionalni razvoj Viktor Basargin podal prelomno izjavo za stanovanjski trg - strošek 1 kvadratnih metrov. metrov cenovno dostopnih stanovanj, zgrajenih (v celoti ali delno) na račun zveznega proračuna, ne sme presegati 30 tisoč rubljev.

Leta 2009 je državni red postal skoraj glavna "lokomotiva" stanovanjske gradnje. Posebej opazen prispevek k ohranjanju stanovanjskega segmenta trga so dale močne zvezne strukture - Ministrstvo za obrambo in Ministrstvo za notranje zadeve Ruske federacije. Zlasti je ministrstvo za obrambo v preteklem letu porabilo skoraj 90 milijard rubljev za nakup več kot 40 tisoč stanovanj. In to je šele začetek. Po besedah ​​ministra Anatolija Serdjukova ministrstvo za obrambo v letih 2009–2010 na račun vseh virov načrtuje preselitev 90 tisoč družin vojaškega osebja, od tega 45,7 tisoč - leta 2010. Oblikovanje službenega stanovanjskega sklada se bo izvajalo do leta 2015 v okviru zveznega ciljnega programa za pogodbene vojake.

Na Ministrstvu za notranje zadeve Rusije po podatkih oddelka za logistiko ministrstva potrebuje stanovanje več kot 100 tisoč zaposlenih. Vodja oddelka Vladimir Lukjanov je v začetku leta dejal, da ministrstvo za notranje zadeve potrebuje več kot 112 tisoč stanovanj, "kar je približno 195 milijard rubljev". Državna obrambna naročila za stanovanjsko gradnjo je leta 2009 iz zveznega proračuna namenila le 1,3 milijarde rubljev. plus 2,4 milijarde rubljev. dokončati že začeto gradnjo. V letu 2010 se lahko sredstva za stanovanjsko gradnjo za MNZ povečajo, upajo na resorju.

Tudi v letu 2009 približno 10 milijard državnih rubljev. je bil namenjen nakupu stanovanj za mlade družine v okviru ustreznega FTP.

Država postaja glavni igralec na nepremičninskem trgu. Zvezni sklad za stanovanjski razvoj (Fundacija RHD) je zasnovan za spodbujanje obsega ponudbe na ruskem stanovanjskem trgu. Tako je načrtovano, da bo vsaj 30% stanovanj v Rusiji od leta 2012 zgrajenih na zemljiščih, vključenih v promet sklada. Delež stanovanjskih nepremičnin v Ruski federaciji, ki se gradijo na zemljiščih sklada, naj bi leta 2010 dosegel 10%, v letu 2011 pa 20%.

Leta 2010 je fundacija RHD že izvedla pet dražb zemljišč za prodajo zemljišč v različnih regijah Ruske federacije. Na parcelah, namenjenih za gradnjo, je mogoče zgraditi 1 milijon 100 tisoč kvadratnih metrov. metrov stanovanja. Strateška prioriteta sklada je ustvarjanje pogojev za gradnjo stanovanj v ekonomskem razredu, predvsem nizkonadstropnih. Do leta 2020 se načrtuje povečanje obsega letnega zagona stanovanj v Rusiji na 140-150 milijonov kvadratnih metrov. metrov.

V letih 2012–2014 namerava sklad preiti z »optimizacijskega« na »investicijsko« usklajevanje zemljišč ter financirati gradnjo električnih omrežij, energetskih centrov ter linearnih in nelinearnih objektov komunalne infrastrukture. Poleg tega bo sklad v okviru svojih dejavnosti razvijalcem olajšal dostop do finančnih virov. Zlasti bo zagotovil jamstvo (ponudbo) za nakup določene količine stanovanj od razvijalcev po ceni, ki ni višja od "centralno ugotovljene cene stanovanj v ekonomskem razredu v določeni regiji." Tako bo sklad razvijalcem zagotovil nakup stanovanj, ki se ne prodajajo na prostem trgu.

Hipoteke še vedno ostajajo nedostopne za večino ruskih državljanov, obrestne mere za posojila pa težko imenujemo ustrezne. Zmanjševanje hipotek se je v Rusiji začelo v tretjem četrtletju 2007.

Ruske banke so v obdobju januar-september 2009 posameznikom zagotovile stanovanjska hipotekarna posojila za 91,5 milijarde rubljev, kar je 5,9-krat manj kot v enakem obdobju leta 2008, ko so posojilojemalcem zagotovili 537,5 milijarde rubljev, navaja TSB RF. V letu 2008 je bilo v povprečju izdanih 29 tisoč posojil mesečno. Po napovedih Centralne banke Ruske federacije obseg hipotekarnega trga v državi v letu 2009 ne bo presegel 130 milijard rubljev. Po podatkih Ministrstva za regionalni razvoj Ruske federacije so bila leta 2008 v Rusiji izdana hipotekarna posojila za 630 milijard rubljev.

Skupni hipotekarni dolg, ki je na začetku leta znašal 1,057 bilijona. rub., se je po devetih mesecih zmanjšalo na 1,003 bilijona. drgnite. Trenutno je po podatkih ARHML v hipotekarnem sektorju v Ruski federaciji približno 60 tisoč težavnih posojil v skupni vrednosti približno 90 milijard rubljev.

Po podatkih borznoposredniške družbe "Kreditmart" je novembra 2009 skupno število bank, ki so ponujale hipoteke za nakup stanovanj na sekundarnem trgu, znašalo 17 enot. Število bank, ki ponujajo ciljna posojila, zavarovana z obstoječim nepremičninskim objektom, in posojila za nakup hiše z zemljiščem na sekundarnem trgu je dosegla 13 enot.

Jeseni 2009 se je stanje izboljšalo, obrestne mere so se nekoliko znižale, vendar so še vedno nedosegljive za veliko večino posojilojemalcev. Povprečna tržna obrestna mera za hipotekarne produkte je konec novembra 2009 znašala 18,06 %, v primerjavi z januarjem pa je znižanje povprečne tržne obrestne mere za rubeljska posojila znašalo 0,16 odstotne točke. Po podatkih Centralne banke Ruske federacije za devet mesecev je tehtana povprečna obrestna mera 14,6%. Stopnja je ostala na tej ravni zadnjih šest mesecev.

Ruska vlada sprejema aktivne ukrepe za prestrukturiranje posojil in podporo hipotekam. Državna podpora se izvaja z zagotavljanjem dodatnih sredstev Agenciji za hipotekarna in stanovanjska posojila (AHML). Sredstva posebnega programa v višini 40 milijard rubljev. (posojilo Vnesheconombank - "IF-Nepremičnine") se bo uporabljalo za zagotavljanje ciljnih posojil bankam v obdobju 2009-2010 in morda celo 2012. Nadzorni svet VEB je pripravljen uporabiti pokojninske sklade za podporo hipotekam, kar je približno 100 milijard rubljev. V okviru podpore državljanom, ki so prej prejeli hipotekarno posojilo, je bila v letu 2009 zagotovljena možnost predčasne uporabe materinskega kapitala za celotno ali delno odplačilo posojila - to je storilo že 80 tisoč družin. Po napovedih uradnikov bo obseg trga hipotekarnih posojil v Rusiji v letih 2011-2012 dosegel raven iz leta 2007. V času krize so se aktivno izvajale združitve in prevzemi, katerih obseg bi se po mnenju strokovnjakov moral v letu 2010 povečati. V letu 2009 so na trgu prevladovale negotovinske transakcije, to je, da so vlagatelji prejeli deleže v podjetjih ali projektih, ki so predmet poplačila ali prestrukturiranja dolgov izvajalca oziroma so predmet dokončanja objektov. Najbolj opazna je prerazporeditev trga pisarniških nepremičnin. V tem segmentu je bilo v letu 2009 izvedenih več pomembnih transakcij. Na področju maloprodajnih nepremičnin poteka prerazporeditev na ravni osnovnega kapitala in deležev v družbi. Ta proces je prikrit - lastniki poskušajo prerazporediti deleže v objektih v fazi lastniškega kapitala.

3. Najem kot oblika pogodbene, za določen čas in plačane rabe zemljišča. Metodologija za izračun najemnine za zemljišče

V prevodu iz latinščine najem pomeni najem ali pogodbo o prenosu lastnine s strani lastnika v last druge osebe pod določenimi pogoji. Tradicionalna definicija najema je prenos s strani ene osebe (najemodajalec) na drugo osebo (najemnika) - nepremičnine v začasno posest ali uporabo (ali samo uporabo) - za plačilo.

Namen najema je zagotoviti prenos premoženja v začasno rabo, medtem ko uporaba pomeni izvlek iz stvari. uporabne lastnosti, predvsem pa pridobivanje sadja in dohodka. V nasprotju s čisto pravno opredelitvijo najema kot pogodbenega, za določen čas in odplačnega posedovanja in uporabe premoženja je najem sistem upravljanja oziroma organizacijska oblika podjetništva, ki izraža lastninska razmerja in stanje proizvodnih sil ter predvsem porod.

Glavna oblika izražanja takega razmerja je pogodba, ker govor v v tem primeru, gre za fleksibilno pravno obliko, v katero se lahko oblečejo družbena razmerja različne narave.

Osamljeno obravnavanje zakupa v izolaciji od njegove materialne vsebine – proizvodnih sil ali od lastne oblike, ki je značilna za produkcijske odnose – nam ne omogoča, da bi razkrili ekonomsko bistvo tega ekonomskega sistema.

Pravi zakup se zgodi, ko uporabljena oblika proizvodnje vodi do nastanka skupnih (deljenih) in zasebnih oblik lastništva proizvodnih sredstev in rezultatov dela. Hkrati nobena vrsta nepremičnine ne izključuje oblike najema njene uporabe.

Napačna je tudi zamenjava pojma najemnine. različne oblike pogodbena razmerja. Najprej se delovni kolektivi v njih oblikujejo na različne načine: namesto najemanja delovne sile se uvaja članstvo s hkratnimi spremembami pravic in obveznosti vsakega zaposlenega, ki izhajajo iz njegovega premoženja, do prejemanja dohodka in pridobljenih proizvodnih sredstev. Najem ni najem zaposlenih, ampak lastnine.

Posledično ne gre za obliko organizacije dela, temveč za način uresničevanja lastninskih razmerij. Že samo dejstvo najema (oddajanja) proizvodnih sredstev vodi do temeljne spremembe socialni status delavci.

Z najemnino se dejansko povezujejo s sredstvi dela, ne kot najeti delavci, ampak kot njihovi gospodarji. Posledično se bistveno razširi osnova za motiviranje delovne aktivnosti delavcev, ne le kot potrošnikov, temveč tudi kot zainteresiranih podjetnikov, povezana je ne le s skladi plač in materialnimi spodbudami, temveč tudi z prilaščanjem presežnega proizvoda, z proces reprodukcije v najemniškem gospodarstvu, z izvajanjem s strani kolektiva in vsakega zaposlenega lastne pravice solastnika na premoženju (glej tabelo 1).

Tabela 1. Kvalitativne razlike v razmerju med najemom in najemom

Izračun letne najemnine za zemljišče se izvede posebej za vsako zemljiško parcelo tako, da se letna diferencirana stopnja vrednosti območja urbanističnega načrtovanja površine zemljiške parcele pomnoži s korekcijskim faktorjem in faktorjem po kategoriji najemnikov.

Najemnina za zakupljeno zemljišče se izračuna po formuli:

R vloga Zaz. = D st.z.n. × S z.y. × Popravljeno. × K avto,

kjer je P Appl.zaz. - višina najemnine za zemljišče;

D. višji z.n. - diferencirana stopnja zemljiškega davka glede na meje ureditvenih con;

S z.y - površina zemljiške parcele v kv. m, dano v najem;

Na popr. - korekcijski faktor na letne stopnje najemnine in zemljiškega davka;

K avto. - koeficient kategorije najemnikov.

Diferencialne stopnje davka na zemljišče na območju posameznega mesta določi mestni svet.

Korekcijski faktor za letne stopnje najemnine in zemljiškega davka se uporablja v skladu z zakonom Ruske federacije "O plačilu zemljišč".

Pri razvrščanju posameznega gospodarskega subjekta v kategorijo najemnikov se je za uporabo ustreznega koeficienta zanj treba voditi po sistemu klasifikatorjev za namene vodenja državnega zemljiškega katastra.

Za komunalna podjetja in občinske ustanove se pri izračunu najemnine za zemljišče ne uporablja koeficient po kategorijah najemnikov.

Če pride do spora o uvrstitvi gospodarskega subjekta v ustrezno kategorijo najemnikov, vprašanje po ustaljenem postopku reši komisija za obravnavo vlog za zagotavljanje ugodnosti najema.

Za posameznike, ki so registrirani kot podjetniki brez ustanovitve pravne osebe, se uporablja koeficient za kategorije najemnikov za posamezne pravne osebe.

4. Pojem predmeta ocenjevanja in vrste ocenjene vrednosti

Cenitev nepremičnin - analiza ali izračun vrednosti, narave, kakovosti, vrednosti, uporabnosti, specifičnih prednosti določene nepremičnine. Običajno se cenitev izvede in izvede v obliki poročila strokovnega cenilca. Predmet cenitve je nepremičnina, predložena v cenitev.

Obstaja veliko vrst vrednosti. Potrebni so zaradi različnih potreb strank in namenov ocenjevanja. Obstajajo koncepti tržne, likvidacijske, obdavčljive, naložbene vrednosti itd. Na splošno pa lahko vrednost razdelimo v dve veliki kategoriji: vrednost v menjavi in ​​vrednost v uporabi.

Stroški uporabe (stroški uporabe) - vrednost stvari z vidika določenega uporabnika, ki to stvar uporablja ali namerava uporabiti na določen način za zadovoljevanje lastnih potreb. Namesti ga ena oseba (uporabnik), zato je subjektiven.

Menjalna vrednost (menjalna vrednost) je vrednost, ki se obravnava v zvezi z odtujitvijo stvari in se kaže v obliki cene, ko se ta stvar zamenja za denar. Opredelitev se nanaša na ceno, ki bo prevladovala na prostem, odprtem in konkurenčnem trgu, ki ne bo temeljila na ravnotežju, ki ga vzpostavljajo dejavniki ponudbe in povpraševanja. Zato je vrednost v menjavi objektivna. Nanj gledamo kot na posplošeno značilnost privlačnosti stvari kot predmeta menjave s stališča neomejenega števila njenih potencialnih lastnikov, skupaj imenovanih trg. Najvidnejši primer vrednosti v menjavi je tržna vrednost. Nekateri strokovnjaki menijo, da je tržna vrednost temelj dejavnosti vrednotenja. To je posledica dejstva, da je najpogosteje namen cenitve določitev tržne vrednosti cenitvenega predmeta.

Opredelitev in podrobna lastnost tržna vrednost je podana v standardu 1 Mednarodnih standardov vrednotenja (IES) Tržna vrednost kot osnova za vrednotenje. Vendar pa je za Rusijo bolj pomembna opredelitev tržne vrednosti, ki jo vsebuje zvezni zakon "O ocenjevalni dejavnosti v Ruski federaciji" in standardi ocenjevanja. V skladu z navedenimi regulativnimi dokumenti se pod tržno vrednostjo razume najverjetnejša cena, po kateri je mogoče določen predmet odtujiti na odprtem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke v poslu ravnajo razumno in imajo vse potrebne informacije, in vrednost transakcijske cene ne odraža nobenih izrednih okoliščin.

Posledično je tržna vrednost rezultat poštene transakcije, če so izpolnjeni številni pogoji:

1) odprtost trga, na katerem se transakcija izvaja;

2) tržna konkurenčnost;

3) tipična motivacija strank;

4) razumno zavedanje strank;

5) zadosten čas, v katerem je predmet vrednotenja ponujen na trgu za prodajo;

6) uporaba tipičnih plačilnih sredstev;

7) odsotnost neobičajnih finančnih pogojev posla.

Poleg tržne vrednosti standardi vrednotenja zagotavljajo številne vrste vrednosti, ki se lahko uporabljajo za namene vrednotenja:

a) vrednost predmeta vrednotenja z omejenim trgom - vrednost predmeta vrednotenja, katerega prodaja na prostem trgu je nemogoča ali zahteva dodatne stroške v primerjavi s stroški, potrebnimi za prodajo blaga, s katerim se prosto trguje na trgu ;

b) strošek zamenjave ocenjenega predmeta vsota stroškov izdelave postavke, podobne cenilni postavki, po tržnih cenah, ki obstajajo na dan ocenjevanja, ob upoštevanju amortizacije cenilnega predmeta;

c) stroški reprodukcije predmeta ocenjevanja, vsota stroškov v tržnih cenah, ki obstajajo na dan ocenjevanja, za izdelavo predmeta, ki je enak predmetu ocenjevanja, z uporabo enakih materialov in tehnologij, ob upoštevanju poslabšanje predmeta ocenjevanja;

d) vrednost predmeta cenitve v obstoječi rabi vrednost predmeta cenitve, določena na podlagi obstoječih pogojev in namena njegove uporabe;

e) naložbena vrednost ocenjevalnega predmeta je vrednost ocenjevalnega predmeta, določena na podlagi njegove donosnosti za določeno osebo za dani naložbeni namen;

f) vrednost predmeta cenitve za davčne namene, vrednost predmeta cenitve, ugotovljena za izračun davčne osnove in izračunana v skladu z določbami podzakonskih aktov (vključno z inventarno vrednostjo);

g) likvidacijska vrednost cenitvene postavke vrednost cenitvene postavke v primeru, da je treba cenilno postavko odtujiti v obdobju, krajšem od običajnega obdobja izpostavljenosti podobnih postavk;

h) uporabna vrednost cenilnega predmeta je vrednost cenilnega predmeta, enaka tržni vrednosti materialov, ki jih vsebuje, ob upoštevanju stroškov odtujitve cenilnega predmeta;

i) posebna vrednost predmeta ocenjevanja je vrednost, za določitev katere so v pogodbi o cenitvi ali podzakonski akti določeni pogoji, ki niso vključeni v pojem tržne ali druge vrednosti, določene v teh standardih cenitve.

Neodvisna cenitev vam omogoča določitev različnih vrst vrednosti nepremičnin:

Tržna vrednost je najverjetnejša cena, po kateri se dani predmet ocenjevanja lahko odtuji na odprtem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke v poslu ravnajo razumno, razpolagajo z vsemi potrebnimi informacijami in se v vrednosti ne odražajo nobene izredne okoliščine. transakcijske cene, tj kdaj:

- ena od strank ni dolžna odtujiti predmeta ocenjevanja, druga pa ni dolžna sprejeti izvedbe;

- stranke v poslu dobro poznajo predmet posla in delujejo v lastnem interesu;

- se predmet presoje predstavi na prostem trgu v obliki javne ponudbe;

- transakcijska cena je razumno nadomestilo za vrednoteno nepremičnino;

- plačilo za predmet ocenjevanja je izraženo v denarju.

Vrednost naložbe - vrednost, določena za določenega vlagatelja, ki temelji na donosnosti objekta za določen namen naložbe.

Likvidacijska vrednost - vrednost, izračunana ob prisilni prodaji nepremičnine v omejenem časovnem obdobju, ki ne omogoča znatnemu številu potencialnih kupcev, da se seznanijo s predmetom in pogoji prodaje.

Katastrska vrednost - tržna vrednost, določena z metodami množičnega vrednotenja, ugotovljena in potrjena v skladu z zakonodajo, ki ureja izvajanje katastrskega vrednotenja. Določeno zlasti za davčne namene.

Določitev različnih vrst vrednosti bo dala objektivne informacije o realni ceni predmeta in bo pomagala sprejeti prave odločitve upravljanja.

5. Namen in organizacija ekonomske ocene zemljiških parcel

Ekonomska cenitev zemljiške parcele je dejavnost sistematičnega zbiranja in analize podatkov, potrebnih za ugotavljanje vrednosti zemljišč za različne namene na podlagi veljavne zakonodaje in standardov.

Rezultat cenitve zemljiške parcele je v veliki meri odvisen od namena cenitve, ki določa vrsto vrednosti zemljiške parcele in pravic, ki se nanjo nanašajo.

Obstajajo štirje glavni nameni cenitve zemljišč:

- zadovoljevanje potreb nastajajoči trg zemljišče;

- oblikovanje davčne osnove;

- dejanski odraz njihove vrednosti v računovodstvu podjetij;

- priprava državnega zemljiškega katastra, kot tudi odraz realne vrednosti zemljišč v statistiki nacionalnega bogastva države.

Prvi namen vrednotenja zemljišč je zadovoljiti potrebe nastajajočega trga zemljišč.

Zemljišča in drugi naravni viri se lahko odtujujejo in prenašajo z ene osebe na drugo, kolikor je njihov promet dovoljen z zakoni o zemlji in drugih naravnih virih. Državna politika razvoja prometa z zemljišči in drugimi nepremičninami je usmerjena v reševanje naslednjih nalog:

- zakonska omejitev dajanja zemljiških parcel na podlagi pravice trajne (neomejene) rabe in prenehanje zagotavljanja podedovane posesti za življenje;

- spodbujanje nakupa zemljiških parcel pod privatiziranimi podjetji za vključitev zemljišč v odobreni kapital podjetij;

- uvedba režima obročnega plačila pri odkupu zemljišč;

- povečanje učinkovitosti upravljanja zemljišč v državni lasti z ločitvijo na zvezno, lastnino sestavnih enot Ruske federacije in občinsko lastnino;

- prehod predvsem na dražbeno in konkurenčno načelo zagotavljanja (prodaje) brezplačnih zemljišč;

- poenostavitev postopkov zagotavljanja zemljišč za stanovanjsko in industrijsko ureditev (soglasja, dovoljenja za arhitekturne in urbanistične zahteve itd.);

- razvoj sistema hipotekarnih posojil za državljane in druge udeležence na trgu, ki vlagajo svoja sredstva v pridobivanje zemljišč in drugih nepremičnin;

- širitev možnosti za promet pravic do zakupa zemljišč v državni in občinski lasti;

- krepitev interakcije med trgom zemljišč in trgom vrednostnih papirjev.

Drugi namen ocenjevanja vrednosti zemljiških parcel je ustvariti osnovo za obdavčitev.

Glavni viri denarnih prejemkov so:

- davek na zemljišča ali nepremičnine. V državah s tržnim gospodarstvom je davek na nepremičnine eden najpomembnejših kanalov za prejem denarja v proračun. Plačila za zemljišča v državah, kot so ZDA, Kanada, Velika Britanija, Nemčija, Italija, Japonska, so vključena v enotni davek na nepremičnine ali pa deluje kot samostojen davek v državah, kot so Francija, Danska, Južna Afrika, Argentina, Tajvan. Na splošno se zemljiški davek nanaša na lokalne davke. V Združenih državah je davek na nepremičnine 1 % njihove katastrske vrednosti. Na Danskem, v Avstraliji, Novi Zelandiji se zemljiški davek dodeli ločeno in znaša 3 % katastrske vrednosti zemljiške parcele, davek na zgradbe in objekte pa 1 % katastrske vrednosti. Posledično se spodbujajo izboljšave na zemljišču in njegova intenzivna raba;

- davek od dohodka fizičnih in pravnih oseb iz najema nepremičnin;

- vpisnine za državno registracijo pravic na nepremičninah in transakcij z njimi;

- plačilo za posredovanje podatkov iz enotnega katastra nepremičnin oziroma zemljiškega katastra.

Člen 65 delovnega zakonika Ruske federacije določa, da se za davčne namene in v drugih primerih določi katastrska vrednost zemljiške parcele.

Po novem davčnem zakoniku (31. poglavje je začelo veljati 1. januarja 2005, zvezni zakon z dne 29. novembra 2004 št. 141) se zemljiški davek obračunava na katastrsko vrednost zemljišča, v čl. 390 Davčnega zakonika Ruske federacije je davčna osnova opredeljena kot katastrska vrednost zemljiških parcel.

V letih 2007-2009 predvidena je izvedba del množične cenitve vseh nepremičninskih objektov za uvedbo davka na nepremičnine od leta 2010 namesto davkov na zemljišča in premoženje (fizične in pravne osebe).

Vlada Ruske federacije je 25. avgusta 1999 izdala Odlok št. 945 "O državni katastrski cenitvi zemljišč", ki je postavila temelje za državno delo na katastrski ceni zemljišč v Rusiji. Katastrsko vrednotenje zemljišč je potrebno za uvedbo ekonomskih metod gospodarjenja z zemljišči in na tej podlagi povečati učinkovitost njihove rabe.

Tretji namen cenitve zemljiških parcel je dejanski odraz njihove vrednosti v računovodskih evidencah podjetij.

Za dosego tega cilja pravne osebe predvidevajo prehod s pravice do trajne neomejene uporabe zemljišč na lastninsko ali zakupno pravico.

V skladu s čl. 20 delovnega zakonika Ruske federacije, zemljišča so na voljo v trajno (neomejeno) uporabo državnim in občinskim ustanovam, zveznim državnim podjetjem ter državnim organom in organom lokalne samouprave. Vse druge pravne osebe so dolžne do 1. januarja 2008 preregistrirati pravico trajne uporabe zemljiških parcel na pravico oddaje zemljiških parcel v najem oziroma pridobiti lastništvo na njih.

Pravice trajne (neomejene) uporabe zemljišč ni dovoljeno vpisovati v odobreni (osnovni) kapital gospodarskih organizacij.

Pri prodaji državnih ali občinskih zemljišč lastnikom stavb ali objektov, ki se nahajajo na njih, se določi naslednja odkupna cena zemljišča:

- v naseljih z več kot 3 milijoni prebivalcev - v višini od 5 do 30 stopenj zemljiškega davka;

- v naseljih od 500 tisoč do 3 milijone ljudi - v višini od 5 do 17 stopenj;

- v naseljih do 500 tisoč ljudi, pa tudi zunaj meja naselij - v višini od 3 do 10 stopenj zemljiškega davka.

Poleg trenutne rabe zemljiške parcele v običajnem načinu delovanja se lahko vključi v sekundarno rabo - tako imenovani gospodarski promet, saj ima zemljišče vedno funkcijo zagotavljanja gibanja drugih vrst kapitala.

Oblike takega gospodarskega prometa zemljiških parcel so: zakup, hipoteka, emisijska podpora, t.j. dodatna izdaja vrednostnih papirjev za vrednost vrednosti zemljišča in vložek v odobreni kapital delniških družb, partnerstva, zadruge.

Zemljiška parcela, ki je vpisana kot lastnina podjetja, se lahko na primer vključi med opredmetena sredstva po tržni vrednosti na podlagi cenitvenega poročila neodvisnega cenilca. Pri tem povečanju vrednosti premoženja lahko delniška družba izvede dodatno izdajo vrednostnih papirjev.

Četrti cilj ocenjevanja vrednosti zemljiških parcel je sestava državnega zemljiškega katastra, pa tudi odraz realne vrednosti zemljišč v statistiki državnega bogastva države.

Državni zemljiški kataster je sistematizirana zbirka dokumentiranih podatkov o predmetih državnega katastrskega evidentiranja, o pravni režim zemljišča v Ruski federaciji, o katastrski vrednosti, lokaciji, velikosti zemljiških parcel in nepremičnin, ki so z njimi trdno povezani (člen 70 LC RF).

Katastrsko vrednotenje mestnega zemljišča je množično vrednotenje, ki se hkrati izvaja po mestu in lahko vključuje naslednje glavne faze:

1. faza - pripravljalna dela, zbiranje in obdelava začetnih tržnih in regulativnih informacij;

2. faza - funkcionalno zoniranje mestnega ozemlja;

3. faza - izračun stroškovnih kazalnikov katastrskega vrednotenja zemljišča;

4. faza - cenovno zoniranje mestnega ozemlja;

5. faza - registracija rezultatov katastrske cenitve mestnih zemljišč (digitalna in grafična).

10. januarja 2000 je bil sprejet zvezni zakon št. 28 "O državnem zemljiškem katastru". Državni zemljiški kataster se oblikuje in vzdržuje za zagotavljanje informacij:

- državno in občinsko upravljanje zemljišč;

- državni nadzor nad uporabo in varovanjem zemljišč;

- dejavnosti za ohranjanje in povečevanje rodovitnosti tal;

- državna registracija pravic na nepremičninah in transakcij z njimi;

- upravljanje zemljišč;

- ekonomsko ocenjevanje zemljišč in obračunavanje vrednosti zemljišč v sestavi naravnih virov;

- določitev primernega plačila za zemljišče;

- druge dejavnosti v zvezi z lastništvom, uporabo in razpolaganjem z zemljišči.

Državni zemljiški kataster vsebuje podatke: o zemljiških parcelah; teritorialne cone; zemljišča in meje območij, na katerih se izvaja lokalna samouprava; dežele in meje sestavnih enot Ruske federacije; dežele in meje Ruske federacije.

Glavni dokumenti državnega zemljiškega katastra vključujejo Enotni državni register zemljišč, katastrske zadeve in službene katastrske karte. Podatki iz državnega zemljiškega katastra so odprti, razen podatkov, ki jih zakonodaja Ruske federacije uvršča v kategorijo omejenega dostopa. Podatki iz državnega zemljiškega katastra o določeni zemljiški parceli se posredujejo v obliki izpiskov na kraju registracije te zemljiške parcele proti plačilu ali brezplačno.

Ena od glavnih nalog moderni oder zemljiška reforma je prehod s katastrskega vpisa zemljiških parcel na katastrski vpis nepremičnin in oblikovanje enotnega katastra nepremičnin. Takšen prehod je potreben za izboljšanje sistema obdavčitve nepremičnin in zagotavljanje potrebnih informacij subjektom zemljiških in lastninskih razmerij ter za povečanje učinkovitosti upravljanja z državnimi in občinskimi zemljišči. Nepremičninski predmeti, ki so predmet katastrskega vpisa kot predmeti civilnopravnih razmerij, vključujejo zemljiške parcele, zgradbe, objekte, prostore, nedokončano gradnjo, nepremičninske komplekse.

V skladu z Odlokom predsednika Ruske federacije z dne 9. marca 2004 št. 314 "O sistemu in strukturi zveznih izvršilnih organov" je bila ustanovljena Zvezna agencija za kataster nepremičnin. Upravlja ga Ministrstvo za gospodarski razvoj in trgovino Ruske federacije. Pooblastila te agencije določajo odloki Vlade Ruske federacije z dne 19. avgusta 2004 št. 418 "O odobritvi Pravilnika o Zvezni agenciji za kataster nepremičnin" in z dne 8. aprila 2004 št. 202 " Vprašanja Zvezne agencije za kataster nepremičnin". Glavne pristojnosti vključujejo:

- organizacija vzpostavitve avtomatiziranega sistema za vodenje državnega zemljiškega katastra, vključno s 40 milijoni zemljiških parcel, in državna registracija urbanističnih objektov - 70 milijonov objektov kapitalska gradnja;

- organizacija teritorialnega upravljanja zemljišč v skladu z odločbami državnih organov;

- organizacija priprav na zemljišče gradbeni materiali določiti državno mejo Ruske federacije, meje njenih sestavnih enot in občin;

- organizacija tehničnega popisa objektov urbanistične dejavnosti;

- izvajanje državnega katastrskega vrednotenja zemljišč in predstavitev njegovih rezultatov v skladu z zakonodajo Ruske federacije;

- vodenje državnega zemljiškega katastra, državnega urbanističnega katastra, državne tehnične evidence objektov urbanistične dejavnosti in državnega sklada podatkov, pridobljenih z upravljanjem zemljišč;

- izdelava in vzdrževanje državnega katastra nepremičnin. Do leta 2011 je predvidena združitev državnega zemljiškega katastra in katastra nepremičnin v enoten državni kataster nepremičnin;

- potrditev sklepov strokovnih komisij pri pregledu zemljiške dokumentacije, zemljevidov in geodetskega gradiva za objekte urejanja zemljišč;

- izvajanje državnega spremljanja zemljišč v Ruski federaciji, vključno z uporabo avtomatiziranega informacijskega sistema;

- izvajanje državne nadzora nad zemljišči;

- posredovanje interesentom podatkov iz državnega zemljiškega katastra in informacij o objektih urbanistične dejavnosti. Do leta 2011 naj bi bil rok za posredovanje podatkov iz enotnega državnega katastra nepremičnin 4 dni, v nasprotju z obstoječimi standardi 30 dni.

Seznam uporabljenih virov

1. Asaul A.N. Nepremičninska ekonomija. 2. izd. - SPb .: založba "Peter", 2008. - 624 str.

2. Goremykin V.A., Bugulov E.R. Nepremičninska ekonomija. Učbenik. - M .: Informacijska in založba "Filin", 1999. - 592 str.

3. Ivanova E.N. Cenitev nepremičnin: učbenik. - M .: založba "KnoRus", 2007. - 344 str.

4. Krutik A.B., Gorenburgov M.A., Gorenburgov Yu.M. Nepremičninska ekonomija. Učbeniki za univerze. Posebna literatura. - SPb .: Založba "Lan", 2001. - 480 str.

5. Krutik A., Nikolskaya E. Upravljanje lastnine // Komunalno gospodarstvo. - 2002. - Št. - S. 77–96.

6. Cenitev nepremičnin: Učbenik / Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M .: Finance in statistika, 2003 .-- 496 str.

7. Tepman L.N. Vrednotenje nepremičnin. - M .: založba "Unity", 2007. - 464 str.

8. Fedotova M.A., Utkin E.A. Ocenjevanje nepremičnin in poslovanja. - M .: založba "EKMOS", 2002. - 352 str.

9. Shcherbakova N.A. Ekonomija nepremičnin: študijski vodnik. - Rostov n/D .: Phoenix, 2002 .-- 320 str.

Tutorstvo

Potrebujete pomoč pri raziskovanju teme?

Naši strokovnjaki vam bodo svetovali ali nudili tutorske storitve o temah, ki vas zanimajo.
Pošljite povpraševanje z navedbo teme zdaj, da se pozanimate o možnosti pridobitve posveta.

Nepremičninski trg je pravzaprav vedno lokalen in je neposredno odvisen od stopnje razvoja in stanja regionalnega gospodarstva, dohodkov lokalnega prebivalstva in poslovanja, vendar so to le derivati ​​splošnega stanja v gospodarstvu države, zvezne zakonodaje, izvršbe. državnega proračuna, zvezne ciljne programe, ki določajo načine in stopnje razvoja vseh regij.

Ključni gospodarski kazalniki Ruske federacije

(po podatkih Rosstata , v primerljivih cenah)

1) Podatki za 1. polovico 2019 (prva ocena). 2) I polovica leta 2019 v % do prve polovice 2018. 3) I pol leta 2018 v % do I polovice 2017. 4) Po vrsti dejavnosti "Rudarstvo", "Proizvodnja", "Oskrba električna energija, plin in para; klimatska naprava "," Oskrba z vodo; kanalizacija, zbiranje in odstranjevanje odpadkov, aktivnosti za odpravo onesnaževanja. "5) V dejanskih cenah. 6) Podatki za avgust 2019. 7) avgust 2019 in avgust 2018 v % ustreznega obdobja preteklega leta. 8) avgust 2019 in avgust 2018 kot % prejšnjega meseca 9) Januar-avgust 2019 in januar-avgust 2018 kot % ustreznega obdobja preteklega leta 10) Podatki za prvo polovico 2019 11) Ocenjeni kazalnik za navedena obdobja je izračunan v skladu z Metodološkim pravilnikom za izračun kazalnikov denarni dohodek in izdatki prebivalstva (odobreno z ukazom Rosstata št. 465 z dne 02.07.2014 s spremembami 20.11.2018).

Stopnje rasti BDP za prvo polovico 2019 v primerjavi s prvo polovico 2018 v primerjavi s preteklim obdobjem zmanjšal z +2,0 na +0,7%.

Dinamika sprememb kazalnikov za obdobje januar-september 2019/2018 v primerljivih cenah:

Pozitivna dinamika v kmetijski proizvodnji: od -1,8 do + 3,6 %;

Zmanjšanje stopnje rasti:

Sprostite blaga in storitev po osnovnih vrstah gospodarska dejavnost : od +3,3 do +1,8 %

Proizvodnjaindustrijski izdelki: od +3,0 do +2,7% ,

- obseg tovornega prometa: od +3,0 do +1,0 %

- zunanjetrgovinski promet: od +20,4 do -2,9% (s precejšnjim presežkom +12 milijard USD na mesec),

- promet na drobno: od +2,8 do +1,4%,

Glasnost plačane storitve prebivalstvu: od +1,5 do -0,7 %

-: od +4,3 do +0,6 %

- realne plače(državno povprečje ob upoštevanju inflacije): od + 8,4 % do + 2,2 %.

Število registriranih brezposelni povečala za + 3,3 %.

Ključna stopnjaBanka Rusije od 28.10. - 6,50 % letno.

Inflacija(rast cen življenjskih potrebščin) konec septembra 2019/2018 znašal + 4,0 %.

Računi, bančni depoziti in depoziti v bankah v rubljih, tuji valuti in plemenitih kovinah je na dan 01. 10. 2019 znašala 63,3 bilijona. drgnite. (+ 17,9% do 01.01.2018, +4,2% do 01.01.2019), vključno depoziti fizičnih oseb- 29,4 bilijona drgnite. (+13,1% do 01.01.2018, +3,2% do 01.01.2019).

Posojilanefinančne organizacijeod 1. 10. 2019: - 33,86 bilijona. drgnite. (+ 12,1 % v primerjavi z 01. 01. 2018, + 1,4 % do 01. 01. 2019), vklj. zapadlih 2,7 bilijona rubljev (8,0 % dolga).

Posojila posamezniki- 17,1 bilijona. drgnite. (+ 40,2 % v primerjavi z 01. 01. 2018, + 14,8 % do 01. 01. 2019), vklj. zapadlih - 0,8 bilijona drgnite. (+ 4,8 % dolga).

Dobiček bančnega sektorja povečala s 789,7 milijarde rubljev. od 01.01.2018 do 1.500,9 milijarde rubljev. od 01.10.2019 (+ 90,0 %), in na raven 01.01.2019. rast je bila +11,6 %.

Uravnotežen finančni rezultat (dobiček minus izguba) organizacije(brez malih podjetij, bank, zavarovalnic in državnih (občinskih) institucij) po tekočih cenah v obdobju januar-avgust 2019. znašal +10276,9 milijarde rubljev (34,3 tisoč organizacij je prejelo dobiček v višini 11570,0 milijarde rubljev, 14,7 tisoč organizacij je imelo izgubo v višini 1293,1 milijarde rubljev). 70 % podjetij je dobičkonosnih.

Skupaj zadolženosti organizacij obveznosti so znašale 113.927,6 milijarde rubljev, vklj. zapadlih - 4.224,8 milijarde rubljev ali 3,7% od skupni znesek dolg (konec avgusta 2018 - 3,5 %

Z znatnim povečanjem dobička organizacij in bank, rast naložbe v osnovna sredstva v prvi polovici leta 2019 znašal le 0,6 % (+ 4,3 % v prvi polovici leta 2018), kar odraža nizko aktivnost poslovanja.

Realne plače v povprečju povečalo za + 2,2 % (januar-september 2018 - + 8,4 %)

Realni razpoložljivi dohodek (prosta sredstva) prebivalstva se je na splošno zmanjšala za -1,3 %.(V skladu z Metodologijo za izračun tega kazalnika narašča plačila obresti prebivalstva za posojila in zavarovanja... Rast na določeno raven kreditiranja in zavarovanja prebivalstva je bolj značilna za rast blaginje, rast bančnih in zavarovalniških storitev ter razvoj družbe, ne pa za negativno dinamiko dohodkov prebivalstva. Del dohodka prebivalstva so tudi stanovanja, avtomobili, trajno blago in storitve, kupljene s posojili. Poleg tega rast kreditiranja (do določene ravni) pozitivno kaže na stimulativno funkcijo kredita za povečanje učinkovitosti dela (proizvodnje), za racionalno porabo in rabo virov).

Presežek Izvršitev konsolidiranega proračuna Ruske federacije in proračunov državnih zunajproračunskih skladov za obdobje januar-avgust je znašala 3982,3 milijarde rubljev. (+ 32,8 % 2019/2018).

Zlate rezerve Ruske federacije je na dan 25. oktobra 2019 znašala 539,9 milijarde USD (+ 17,2 % medletno), kar zagotavlja polno kritje zunanjega dolga in zunanjih obveznosti, jamstva za stabilizacijo v primeru neugodnih gospodarskih razmer.

V gradbeništvu. Gradbeno inštalacijska dela za obdobje januar-september 2019 znašal 6117,8 milijarde rubljev (v primerljivih cenah) ali +0,3 %). Med stavbami, ki so bile na voljo v obdobju januar-september 2019, je 94,4 % stanovanjskih stavb.

Se razvija prometna in inženirska infrastruktura: v teku je gradnja cest in železnic, glavnih komunikacij, gradnja in rekonstrukcija energetskih objektov. Gradijo se največji objekti prometne infrastrukture, hidroelektrarne, jedrske elektrarne, tovarne UZP, proizvodnja etilena, jeklenih cevi, aluminija, nafte, gnojil itd. (več kot 50 projektov - vsak vreden od 0,5 do 20 milijard ameriških dolarjev) - to je poleg vojaško-industrijskega kompleksa.

Na zunanjem gospodarskem področju: gradijo največje plinovode na svetu do Evrope, Kitajske in Turčije. S Kitajsko, Iranom in Indijo se razvija oblikovanje ključnih prometnih arterij skozi ozemlje Rusije v Evropo: od vzhoda proti zahodu, od juga proti severu se razvija infrastruktura severne morske poti. V prihodnosti bo to znatno zmanjšalo stroške prevoza pri izmenjavi blaga med državami Evrope in jugovzhodne Azije ter Rusijo - dosledno zaslužite dodaten denar za tranzit blaga in razvijate lastno gospodarstvo. Odnosi z državami afriške celine se razvijajo.

Najpomembnejši predmeti primerljivo z gradbišči v prvih petletnih obdobjih industrializacije, ki bodo predvidoma zagnani v letu 2019:

Plinovod Severni tok 2 (zagnan decembra 2019),

Kopenski del plinovoda Turški tok (zagnan decembra 2019),

Železniški del Krimski most(vložek - december 2019),

Prva energetska enota beloruske jedrske elektrarne,

- v Kaliningradska regija- kompleks za proizvodnjo, skladiščenje in pošiljanje utekočinjenega zemeljskega plina (uveden), kot tudi mednarodni pomorski tovorni in potniški terminal,

Dokončanje izgradnje prvih železniških in cestnih mostov čez reko. Kupid na Kitajsko,

Obsežni letalski in vesoljski projekti, gradnja jedrskih ledolomilcev in mnogi drugi.

Sklepi in obeti ruskega gospodarstva in trga nepremičnin

Dinamika proizvodnje BDP

v % na vrednost pogojnega povprečnega četrtletja 2016 (1/4 nominalne vrednosti BDP za leto 2016)

BDP Ruske federacije (v primerljivih cenah) po znatnem zmanjšanju v obdobjih 2014-2016, začenši z letom 2017, ne kaže visoke, a stabilne rasti. Na splošno so ključni gospodarski kazalniki pozitivni: inflacija se je znižala na ugodno raven, industrijska in kmetijska proizvodnja raste, gradbeništvo si je opomoglo, povpraševanje potrošnikov, veleprodaja in trgovina na drobno in storitve, sredstva na računih organizacij in prebivalstva rastejo, povečuje se zunanjetrgovinski promet.

Stabilno pobiranje davkov in letni proračunski presežek omogočata ne le izpolnjevanje socialnih načrtov in obveznosti, temveč tudi izvajanje obsežnih infrastrukturnih projektov: gradijo se nove ceste in mostovi, obnavljajo objekti. inženirske komunikacije, se gradijo in obnavljajo komunalni objekti. Pri tem imajo pomembno vlogo tudi zasebne naložbe.

Odnosi zasebne lastnine, ki prevladujejo v državi, so osnova prostih tržnih cen, podjetniške dejavnosti, konkurence, ki posledično urejajo proizvodnjo blaga, njihove potrošniške lastnosti, asortiman in kakovost, menjavo blaga, ponudbo in povpraševanje. Zasebna lastše posebej relevantno in nenadomestljivo na potrošniškem trgu, kjer ogromno potrošnikov (populacije) zahteva vse vrste blaga z največ različne lastnosti... Državna (in občinska) lastnina se ohranja pri proizvodnji in izmenjavi predmetov in blaga obrambnega pomena ter namenjena gospodarski varnosti države. Za zagotavljanje dejavnosti in svobode podjetništva in konkurence so bili vzpostavljeni mehanizmi in organi državne regulacije in nadzora, katerih učinkovitost se izboljšuje z razvojem trga in družbenimi odnosi. Prosti trg je stabiliziral ponudbo in povpraševanje tako po hrani kot po gospodinjskih in industrijskih izdelkih. Trg sili zasebna in državna podjetja v dobičkonosno poslovanje, s čimer osvobaja gospodarstvo (in v mnogih pogledih državo) neučinkovitih nedonosnih podjetij. Tržne razmere so privedle do povečanja proizvodnje sektorjev gospodarstva, ki jih povprašuje družba, do povečanja konkurenčnosti ruskega blaga.

Vzporedno z rastjo gospodarstva sta rasla mednarodno sodelovanje in specializacija Rusije kot največje svetovne izvoznice energentov (zemeljskega plina, nafte, električne energije, kovin) in uvoznice visokotehnoloških proizvodnih sredstev (oprema in strojna orodja, kmetijstvo). stroji in avtomobili) ter širok nabor potrošniškega blaga. Toda hkrati z razvojem mednarodnega gospodarskega sodelovanja so se vzporedno začeli negativni svetovni politični procesi. Nasprotovanje geopolitičnih interesov med Zahodom in Vzhodom, med tehnološko visoko razvitimi in manj razvitimi državami, boj za vire in za visoka tehnologija, ki se je v zadnjih letih stopnjevalo, destabilizira mednarodne trge, destabilizira nacionalna gospodarstva tako zahodnih kot vzhodnih držav. Medsebojne gospodarske sankcije, uvedba protekcionističnih dajatev kršijo vzpostavljene mednarodne gospodarske odnose in na splošno zavirajo razvoj svetovnega gospodarstva. Po drugi strani pa takšna mednarodna konkurenca sili k obnovi notranje strukture vsakega nacionalnega gospodarstva v korist določene gospodarske samozadostnosti: industrializirane države iščejo alternativne (neogljične) vire energije; države, ki imajo energijo in surovine, ustvarjajo nove visokotehnološke industrije. Ti ciklični procesi, naravni za svetovni razvoj, pa tudi popolna zavrnitev ruske državne direktive načrtovanja gospodarstva, glede na njeno visoko odvisnost od zunanjih finančnih in gospodarskih dejavnikov, so privedli do zmanjšanja gospodarske rasti od leta 2014 do danes.... Prav s tem so povezana začasna infrastrukturna izkrivljanja (zmanjšanje rasti nekaterih industrij in padec proizvodnje), začasne neuspehe družbene narave (zmanjšanje dohodka in povpraševanja gospodinjstev, povečanje brezposelnosti).

Vendar pa so glavni pogoji, ki zagotavljajo nadaljnjo gospodarsko rast:

- stabilen sistem oblasti (vertikala oblasti od predsednika do lokalnih oblasti), ki zagotavlja varnost in zakonodajno disciplino,

- stabilna zakonodaja (gospodarska, davčna),

- obstoječi sistem finančnih in gospodarskih odnosov (bančništvo, davki, carina, prosti trgi in konkurenca),

- intenziven razvoj prometne in inženirske infrastrukture po vsej državi (gradnja cest in železnic, magistralnih komunikacij, gradnja in rekonstrukcija velikih energetskih objektov), ​​ki bo v nadaljevanju postala gonilo vseh področij razvoja. To si lahko privošči le močna država z močnim naložbenim potencialom.

Danes se gradijo največji plinovodi na svetu v Evropo, Kitajsko in Turčijo. S Kitajsko, Iranom in Indijo se razvija oblikovanje ključnih prometnih arterij skozi ozemlje Rusije v Evropo: od vzhoda proti zahodu, od juga proti severu se razvija infrastruktura severne morske poti. To bo bistveno zmanjšalo transportne stroške pri menjavi blaga med državami Evrope in jugovzhodne Azije.

Izvajanje teh projektov je jasen pokazatelj prihodnjega razvoja države in povečuje pomen Rusije v svetu. To bo državi omogočilo več prihodkov, kar bo pozitivno vplivalo na razvoj poslovanja in blaginjo prebivalstva.

Glede na to, da naložbe v nepremičnine kot najdražje blago zahtevajo ugodne obete za desetletja naprej, česar v letih 2014-2017 nismo videli, je bila negotovost na nepremičninskem trgu razlog za počasno okrevanje v letih 2018-2019. Zaradi padca svetovnih cen nafte v letu 2015 (in posledično proračunskih prihodkov in devalvacije rublja) so se negativni medijski tokovi o sankcijah proti Rusiji, povpraševanju potrošnikov in predvsem povpraševanju po dragem blagu zmanjšali. Zaradi negotovosti potrošnikov se je zmanjšala aktivnost vseh trgov, predvsem pa nepremičninskega trga. pozneje popravek cen nepremičnin 2015-2017 in ponovna vzpostavitev rasti dohodkov prebivalstva je ta trg oživila in s splošno gospodarsko rastjo ustvarila osnovo za njegov nadaljnji postopni razvoj.

Danes je mogoče trditi, da se nepremičninski trg vztrajno in vztrajno razvija in aktivira. Zdaj so cene na trgu (glede na stroške gradnje) minimalne in bodo v prihodnje le še rasle, saj obstajajo predpogoji za splošno gospodarsko rast in rast dohodkov gospodinjstev. Posledično je napočil čas za nakup potrebnih stanovanjskih in nestanovanjskih nepremičnin za izboljšanje življenjskih razmer in razvoj poslovanja, vključno z najemom.

Uvedba depozitnih računov od leta 2019 in prehod iz skupna gradnja bančno posojilo bo postopoma rešilo problem »goljufanih lastnikov kapitala«. To bo nekoliko dvignilo raven cen nepremičnin z vključitvijo bank in zavarovalnic v shemo financiranja. Umik neučinkovitih razvijalcev s trga in finančni nadzor bo ta trg naredil manj tveganega in dodatno znižal stopnje bančnega financiranja gradnje.

Viri:

1. http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/122.htm ,
2. https://www.minfin.ru/ru/perfomance/public_debt/external/structure/,

Analiza, ki jo pripravijo strokovnjaki StatRielt in temelji na zadnjih uradnih podatkih na dan 06.11.2019.

Analizo lahko naročniki uporabljajo tako delno v imenu naročnikov kot v celoti s povezavo do

Če v besedilu najdete napake, nas obvestite po pošti: statrielt@ bk. ru .

Analiza vpliva splošne politične in družbeno-ekonomske situacije na nepremičninski trg (na dan 01.10.2016)

Najpomembnejši pogoji za razvoj nacionalnega gospodarstva, vključno z nepremičninskim trgom, so moč države, stabilnost zakonodaje, varstvo lastninskih pravic in razvita gospodarska infrastruktura (razpoložljiva finančna, delovna sila in surovine, spodbudna obdavčitev, svobodna in poštena konkurenca).

Glavni politični dogodki, ki vplivajo na rusko gospodarstvo

Globalizacija svetovnega gospodarstva, ki je posledica razvoja mednarodnih finančnih in industrijskih korporacij, v ozadju pojava sodobnih informacijskih tehnologij generira geopolitične procese, ki hitro spreminjajo politično in gospodarsko sliko sveta, ustvarjajo nove razmere, v katerih si Rusija kot država kot uveljavljena civilizacija s svojo kulturo, jezikom in tradicijo prizadeva ohraniti in okrepiti svoj položaj:

¾ Ustvarjanje napetostnega pasu v Aziji in Evropi, teroristične islamistične skupine v Iraku, Afganistanu in na ozemlju Sirije, prijazne Rusiji, menjava vladajočih elit v teh državah, razporeditev Natovih vojaških oporišč v državah, ki mejijo na Rusijo, ogrožajo njeno varnost in ovirajo gospodarski razvoj. V takšnih razmerah je ob upoštevanju izkušenj iz preteklosti Rusija prisiljena nositi stroške vzdrževanja in razvoja svojega obrambnega potenciala;

¾ Vstop Krima v Rusko federacijo in ruska podpora rusko govoreči regiji Donetsk in Lugansk po državnem udaru v Ukrajini februarja 2014 sta postala razlog za uvedbo gospodarskih sankcij s strani držav ZDA in Zahodne Evrope. proti Rusiji, da bi omejili njen gospodarski in politični razvoj;

¾ Vstop v vojno proti naraščajočemu islamizmu v Siriji in zatiranje njegovih glavnih sil omogoča Rusiji, da brani gospodarske in politične interese na Bližnjem vzhodu in prepreči rast kaosa na njenih južnih obmejnih območjih. Poleg tega je - nasprotovanje Zahodu v njegovem poskusu nedeljive svetovne gospodarske in politične prevlade v škodo drugih držav in zlasti Rusije, pa tudi - preizkušanja v bojnih razmerah in dokazovanja učinkovitosti ruskega orožja;

¾ V odnosih s Turčijo, ki mejijo na mejo, ki so se močno poslabšali po tem, ko so Turki sestrelili rusko letalo novembra 2015, so se začrtale izboljšave. Turški predsednik se je opravičil Rusiji in izrazil pripravljenost za povračilo škode. Ruska stran se je strinjala, da bo začela proces normalizacije medsebojnih odnosov. Vendar pa takšna sprememba turškega predsednika ni bila všeč vsem v Turčiji in na svetu, 15. julija 2016 pa je prišlo do poskusa državnega udara. Ti dogodki so privedli do spremembe politične poti turškega vodstva do naše države. Trenutno se pripravljajo dokumenti o območju proste trgovine med državama ter srednjeročnem programu gospodarskega, znanstvenega in tehničnega sodelovanja;

¾ Štirikratni padec svetovnih cen nafte in občuten padec cen drugih surovin (plin, aluminij, nikelj, cink itd.), ki se je začel sredi leta 2014, sta močno zmanjšala prihodke ruskega proračuna in sankcije Zahoda pod Pritisk ZDA je omejil dostop do zahodnega kapitala ... To spodbuja Rusijo k razvoju političnih in gospodarskih vezi z drugimi državami: Kitajsko, Indijo, Iranom, Brazilijo, Južno Afriko, Venezuelo in drugimi, pa tudi k obnovi in ​​poglabljanju odnosov z državami – nekdanjimi sovjetskimi republikami. Sprejemajo se ukrepi za ustvarjanje finančnih mehanizmov, ki bi zmanjšali vlogo zahodnih valut v mednarodnih poravnavah Rusije in zmanjšali finančno odvisnost od Zahoda;

¾ Pritisk ZDA na Rusijo se je pokazal v provokaciji s strmoglavljenjem malezijskega potniškega letala na meji z Rusijo in v tako imenovanem "dopinškem škandalu" med poletnimi olimpijskimi igrami v Braziliji, katerega namen je vplivati ​​na Rusijo z ustvarjanjem negativna politična in gospodarska podoba;

¾ Na drugem vzhodnem gospodarskem forumu v Vladivostoku 2. - 3. septembra 2016 so bili podpisani številni pomembni dokumenti o razvoju rusko-korejskih odnosov v trgovini, industriji in energetiki, doseženi so bili predhodni dogovori o razvoju rusko-japonskih odnosov. in o ustvarjanju energetskega obroča (Rusija, Japonska, Kitajska, Južna Koreja). Na vrhu se je nadaljeval dialog svetovnih voditeljev o izgradnji inovativnega, zdravega, medsebojno povezanega in vključujočega svetovnega gospodarstva G 20 v Hangzhouju na Kitajskem, od 4. do 5. septembra. Večstranska in dvostranska pogajanja so potekala s sodelovanjem Rusije o vprašanjih premagovanja političnih in gospodarskih razlik.

¾ Volitve v predstavniške organe, ki so potekale 18. septembra, so postale pomemben notranjepolitični dogodek v državi. Predstavniki stranke Združena Rusija, ki podpira predsednika, bodo obdržali znatno večino sedežev v državni dumi. To bo ohranilo politično in gospodarsko stabilnost v družbi.

Tako kljub najmočnejšemu pritisku ZDA in Zahodne Evrope uspe Rusiji braniti svoje interese in krepiti svoj vpliv v svetu, kar bo pozitivno vplivalo na gospodarski razvoj države.

Stanje gospodarstva in glavni gospodarski kazalniki Rusije

Po podatkih Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije in Rosstata na dan 01.10.2016:

Obseg gradbenih in instalacijskih del v avgustu 2016 januar-avgust 2016 znašal 559,8 milijarde rubljev ali 98,0 % (v primerljivih cenah) na raven enakega obdobja preteklega leta. - 3391,0 milijarde rubljev ali 95,4%.

V avgustu 2016. V obdobju januar-avgust 2016 je bilo zgrajenih 81,3 tisoč novih stanovanj - 602,8 tisoč stanovanj, posamezni razvijalci v obdobju januar-avgust zgradili 18,7 milijona kvadratnih metrov. metrov celotne površine stanovanjskih stavb ali 43,6 % celotnega stanovanja. Skupno je bilo oddanih 42,8 milijona kvadratnih metrov. m (94,2 % glede na enako obdobje lani O ja).

Indeks podjetniškega zaupanja septembra 2016 v primerjavi z decembrom 2015 povečalo v ekstraktivni industriji z (-5%) na (-1%), v predelovalnih dejavnostih - z (-11%) na (-5%), v proizvodnji in distribuciji električne energije, plina in vode - z (2%) do (6 %).

Povprečna stopnja izkoriščenosti proizvodnih zmogljivosti , po besedah ​​intervjuvanih menedžerjev, septembra 2016. znašal 64 %. 91 % anketirancev meni, da bodo njihove proizvodne zmogljivosti v naslednjih 6 mesecih zadovoljile pričakovano povpraševanje po izdelkih, od tega 12 % navaja presežne zmogljivosti.

Naložbe v osnovna sredstva avgusta 2016 znašal 5302,7 milijarde rubljev (95,7 % na mesec 2015 in 92,7 % na mesec 2014).

Povprečna mesečna obračunana nominalna vrednost plača zaposlenih v organizacijah za obdobje januar - avgust v primerjavi z enakim obdobjem lani povečali za 7,3 %, realno - zmanjšali za 0,3 %. Res za enkratno uporabo denarni dohodek zmanjšala za 5,8 %.

inflacija,po podatkih Centralne banke Ruske federacije je glede na rezultate avgusta od začetka leta 2016 znašal 6,9% (september 2015 - 10,4%).

Ključna stopnjaod 19. 9. 2016 znaša 10 %.

Prejeta zaostala plačila bančna posojila in posojila v Rusiji kot celoti je konec julija 2016 po operativnih podatkih znašal 49429,3 milijarde rubljev, vključno z zapadlimi - 329,5 milijarde rubljev, ali 0,7% celotnega zneska dolga za prejeta bančna posojila in posojila (ob koncu leta julij 2015 – 0,7 %).

Konsolidirani primanjkljaj zvezni proračun za obdobje januar - julij 2016 je znašala 851,3 milijarde rubljev.

Od 23. septembra dalje zlato in devize državne rezerve povečala za 7,4 % na 398 milijard USD.

Zaključki in napovedi

V letih 2014–2015 so zlom svetovnega naftnega trga in sankcije ZDA proti Rusiji povzročile devalvacijo rublja ter prekinitev gospodarskih in finančnih vezi z nekaterimi mednarodnimi podjetji, kar je negativno vplivalo na rusko gospodarstvo, ki je v veliki meri osredotočeno na energetiko. izvoz in tuje naložbe. To je privedlo do proračunskega primanjkljaja, zmanjšanja državnih programov in socialnih izdatkov, zmanjšanja dohodkov in investicijske aktivnosti, zmanjšanja povpraševanja potrošnikov in visoke inflacije, kar je povzročilo upad v nekaterih panogah, v gradbeništvu in proizvodnji osnovnih gradbenih materialov, v trgovina na drobno in plačane storitve za prebivalstvo.

V teh razmerah je delni umik tujih podjetij in uvoženega blaga z domačega trga igral pozitivno vlogo: ruska podjetja v realnem sektorju so imela priložnosti povečati svoj delež na domačem trgu in povečati proizvodnjo. Devalvacija rublja spodbuja domačo proizvodnjo in izvoz ter daje dobre možnosti za izboljšanje sektorske strukture, za razvoj male in srednje proizvodnje ter za nadomestitev uvoza. Kmetijstvo, kmetijska predelava ter proizvodnja kmetijskih strojev in opreme kažejo odlične rezultate rasti. Znatno se je povečala proizvodnja v živilski in lahki industriji, povečala se je proizvodnja avtobusov, tovornjakov in prikolic, proizvodnja strojev in opreme, kovinoreznih strojev, turbin, gradbenih žerjavov in dvižno-transportne opreme, povečala se je proizvodnja v proizvodnji strojev in opreme za metalurgijo, proizvodnji zaključnih materialov in kovin gradbenih konstrukcij, proizvodnja kotlov in radiatorjev za ogrevanje, proizvodnja umetnih in sintetičnih vlaken, rast proizvodnje farmacevtskih izdelkov, medicinske opreme in instrumentov ter številnih drugih vrst izdelkov, ki so pomembni za gospodarstvo.

Od začetka leta 2016 se kažejo trendi okrevanja ključnih gospodarskih kazalnikov: okrevanja pozitivne dinamike BDP, znižanja inflacije, okrevanja povpraševanja potrošnikov in investicijske aktivnosti. Rahlo zvišanje cen nafte je podpiralo tudi konzervativno finančno politiko države in gospodarsko aktivnost podjetij.

Pozitivni trendi v ruskem gospodarstvu kažejo, da se bo rast dohodkov za prebivalstvo in podjetja opomogla od leta 2017. To bo povzročilo povečanje povpraševanja in spodbudilo gospodarstvo.Rusija ima vse ključne vire: razvito energijo, surovine, človeške vire. Nadaljnji razvoj nadomeščanja uvoza zahteva znatne in redne naložbe v sredstva visokotehnoloških industrij. Treba je razvijati inženirsko in prometno infrastrukturo, graditi nove industrijske zgradbe in objekte, pridobivati, načrtovati in ustvarjati sodobno opremo, usposabljati kadre, uvajati nove tehnologije in organizirati učinkovito proizvodnjo. Vendar to zahteva čas, potrpežljivost in tukaj ne smete pričakovati hitrega preobrata. Reforma strukture gospodarstva bo trajala vsaj deset let.

Najpomembnejši predpogoj za gospodarsko stabilizacijo so vladni ciljni programi, ki podpirajo današnje gospodarstvo in pospešujejo investicijske procese.

Ob upoštevanju količinskih in geografskih omejitev svetovnega pridobivanja naravnih virov bodo ogljikovodiki (nafta in plin) ohranili svoj pomen za Rusijo tudi v prihodnje. V okviru širjenja svetovne proizvodnje in porabe virov, v okviru povečanja proizvodnih stroškov, svetovnih cen nafte ni mogoče dolgo časa umetno vzdrževati na nizki ravni. Ob upoštevanju cikličnega razvoja svetovnega gospodarstva se bo nadaljeval splošni trend rasti cen energentov. Po mnenju strokovnjakov Morgan Stanleyja bo v letu 2016 na svetovnem trgu presežek nafte, že v letu 2017 pa bo primanjkovalo 0,1 milijona sodčkov na dan, ki se bo do leta 2018 potrojilo. V letih 2019 - 2020 bo primanjkljaj surovin 0,1 oziroma 0,2 milijona. Povpraševanje Kitajske po nafti v zadnjih 20-25 letih vztrajno raste, v bližnji prihodnosti pa se Kitajska pripravlja postati glavni uvoznik na svetu, ki bo prehitela ZDA. Znaki ponovne vzpostavitve konsolidiranega nadzora večine držav proizvajalk nafte nad obsegom proizvodnje in prodaje nafte nam omogočajo, da upamo na stabilizacijo cen na ravni 70 $ za sod. Hkrati vsi razumejo visoko stopnjo negotovosti v ravnovesju med vojno in mirom.

V vsakem primeru bi morala Rusija intenzivneje razvijati uvozno nadomestno predelovalno in visokotehnološko industrijo, da bi zmanjšala zunanja tveganja.

Tako cilji sankcij niso bili doseženi. Kljub vse večjemu pritisku vladajočih krogov ZDA, Velike Britanije in zahodnih medijev, kljub doslej nezaslišanim provokativnim obtožbam, Rusija ne bo vpeta v večji vojaški spopad. Izgube Velikega domovinska vojna... Uporaba smrtonosnega orožja proti Rusiji je zaradi jedrske paritete nepredstavljiva. Zahod ima veliko za izgubiti. V politiki in gospodarstvu se bomo morali razmeroma mirno pogajati.

Glavni trendi in obeti nepremičninskega trga

1. Notranjih gospodarskih razlogov za nadaljnji padec cen nepremičnin ni. V kontekstu svetovne politične in gospodarske nestabilnosti nepremičnine tako kot doslej ohranjajo svojo naložbeno vrednost in ... (za naročnike)

Uporabljeni materiali:

1. Centralna banka Ruske federacijehttp://www.cbr.ru.
2. www .gks.ru.

Raziskave regionalnih nepremičninskih trgov

Zastarano:

Analiza vpliva splošnih političnih in družbeno-ekonomskih razmer na nepremičninski trg

Glavni gospodarski kazalniki Rusije in nekaterih držav sveta

Bruto domači proizvod, % glede na prejšnje leto

Industrijska proizvodnja, % glede na predhodno leto

Dinamika cen življenjskih potrebščin, % glede na prejšnje obdobje

Od začetka leta 2016 so se cene življenjskih potrebščin zvišale za 2,1 % (v enakem obdobju leta 2015 - 7,4 %). Precejšnje zvišanje cen življenjskih potrebščin od decembra 2014 za potrošniško blago, predvsem za živila, je povzročilo zmanjšanje povpraševanja po drugih izdelkih in storitvah, vključno z industrijskimi izdelki (zgradbe, avtomobili, strojna orodja, pohištvo itd.). K temu so prispevali politični in psihološki dejavniki: sankcije iz ZDA, močan dvig dolarja in evra, umik s trga uvoženih potrošniških izdelkov, občutek splošne negotovosti in negotovosti.

Stopnja brezposelnosti, % ekonomsko aktivnega prebivalstva

Indeks fizičnega obsega BDP po vrsti gospodarske dejavnosti v primerljivih cenah,

% do prejšnjega leta

Leta 2015 je uravnotežen finančni rezultat (dobiček minus izguba) organizacij (razen malih podjetij, bank, zavarovalnic in proračunskih institucij) v tekočih cenah znašal +8421,7 milijarde rubljev (39,6 tisoč organizacij je prejelo dobiček v višini 11253, 9 milijard rubljev, 15,4 tisoč organizacij je imelo izgubo v višini 2832,2 milijarde rubljev).Konec decembra 2015 je skupni dolg za obveznosti organizacij znašal 89014,6 milijarde rubljev, od tega zapadlih - 2824,7 milijarde rubljev ali 3,2% celotnega zneska dolga (konec decembra 2014 - 2,8%).Dolg po prejetih bančnih posojilih in posojilihv Rusiji kot celoti konec decembra 2015 znašal 50.089,0 milijarde rubljev, vključno z zapadlimi - 395,9 milijarde rubljev, ali 0,8% celotnega dolga po posojilih in posojilih, prejetih od bank (konec decembra 2014 - 0,6%). Sredstva organizacij na poravnalnih računih pri bankah so se povečala s 7434,7 na 8905,2 milijarde rubljev. (za 19,8 %).

Inflacija je aprila 2016 znašala 0,4 %, od začetka leta 2,6 %. Za primerjavo, aprila 2015 je bila rast cen življenjskih potrebščin 0,5-odstotna, od začetka leta 2015 pa 7,9-odstotna.

Dobičkonosnost prodanega blaga, izdelkov, gradenj, storitev in sredstev organizacij

po vrsti gospodarske dejavnosti, %

Tako se je v povprečju v gospodarstvu donosnost sredstev v letu 2015 povečala s 3,9 % na 5 %.

Poslovna dejavnost organizacij

To je pokazala raziskava o poslovni dejavnosti, ki je temeljila na anketi menedžerjev 3,1 tisoč organizacij povprečna raven izkoriščenosti proizvodnih zmogljivostimarca 2016 znašal 64 %. 91 % anketirancev meni, da bodo njihove proizvodne zmogljivosti v naslednjih 6 mesecih zadovoljile pričakovano povpraševanje po izdelkih, od tega 12 % navaja presežne zmogljivosti. Med dejavniki, ki zavirajo rast proizvodnje, vodje predelovalnih dejavnosti navajajo negotovost gospodarskega položaja, nezadostno povpraševanje po izdelkih podjetij na domačem trgu, visoko stopnjo obdavčitve in pomanjkanje sredstev.

http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d06/Image5344.gif ">

Razmere v rudarski industriji v Rusiji

Rast BDP v rudarskih dejavnostih je znašala 1,1 %. Od 20. januarja 2016 so imele cene nafte splošni trend rasti: z 28,21 $ / sod 20. januarja 2016 na 47,32 $ / sod 30. aprila 2016.

Povprečna dnevna proizvodnja nafte se je februarja letos glede na februar lani povečala za 4,2 %. V obdobju januar-april 2016 se je proizvodnja povečala za 2,7 % in dosegla 10,889 milijona sodčkov na dan.

v energetski industriji

V letu 2015 se je BDP v industriji znižal za 1,4 %, pozitivna dinamika proizvodnje električne energije pa je ostala. Hkrati je bila rast proizvodnje posledica zunanjetrgovinskega dejavnika, v nasprotju s preteklimi leti, ko je dinamiko proizvodnje določalo domače povpraševanje.

Po podatkih Rosstata je v letu 2015 proizvodnja električne energije v Rusiji znašala 1.063,4 milijarde kWh (skupaj s Krimom), kar je 0,4 % več kot leta 2014. Vendar se je poraba električne energije v Rusiji v letu 2015 zmanjšala za 0,5 % na 1.008,2 milijarde kWh. Vključno zaradi več topla zima... Na rezultat je vplivalo tudi zmanjšanje proizvodnje v realnem sektorju gospodarstva. Povečanje proizvodnje električne energije je postalo možno zaradi povečanja bilance izvozno-uvozne dobave električne energije na ruski meji. Po podatkih Zvezne carinske službe se je izvoz električne energije iz Rusije v letu 2015 v primerjavi z letom 2014 povečal za 24,3 %. Hkrati se je uvoz povečal za 2,5 %. Finska je leta 2015 postala največji kupec ruske električne energije. Prav tako se je znatno povečala dobava v Ukrajino, vklj. zaradi tranzitnih tokov na Krim. Leta 2015 je Kitajska zmanjšala uvoz električne energije iz Rusije zaradi manjše porabe v severnih provincah. Zmanjšala se je oskrba Litve, ki prehaja na dobavo električne energije s Poljske in Švedske.

V letu 2016 se lahko izvoz električne energije iz Rusije zmanjša v Ukrajino in Belorusijo. Domača poraba električne energije pa bo ostala na ravni iz leta 2015 ali nekoliko nižja.

v strojništvu

Strojništvo je v vsaki visoko razviti državi prednostnega pomena kot lokomotiva za druge sektorje gospodarstva in povečevanje rasti blaginje prebivalstva. Žal so tendence svetovne delitve dela, ki so se razvile v zadnjih 25-30 letih, uvrstile Rusijo v številne države, ki proizvajajo vire. Toda politični krizni dogodki v svetu zadnjih dveh let so pokazali zmotnost takšne politike specializacije.

Od novembra 2014 je ruski strojegradniški sektor začel kazati negativen trend, v letu 2015 pa je bil upad 8,9 % v primerjavi z letom 2014. Leta 2009 je bil zaradi velike odvisnosti od svetovnih financ padec v strojništvu še močnejši - 31,2 %. V letu 2015 se je povpraševanje na avtomobilskem trgu močno zmanjšalo (kar se bo verjetno nadaljevalo tudi v letu 2016). Posledično je avtomobilska industrija pokazala najslabši rezultat med ostalimi inženirskimi panogami.

Leto 2015 in predvsem začetek leta 2016 je zaznamoval preobrat gospodarske politike države v smeri hitre rasti v tehnoloških sektorjih gospodarstva in znanstveno intenzivnih panogah. Če je julija padec dosegel skoraj 20 %, se je v četrtem četrtletju znižal na 10 %. Pričakuje se, da bodo sedanji državni programi za podporo avtomobilskemu sektorju lahko znatno zgladili negativne trende v avtomobilski industriji, stabilizirali razmere in obnovili povpraševanje. Znesek državne podpore v rubljih se bo v letu 2016 povečal za približno 15%. Načrtuje se nadaljevanje zagotavljanja avtomobilskih posojil, kar bo oživilo povpraševanje potrošnikov. V ostalih panogah strojništva se je upad umaknil rasti, zaradi česar lahko upamo na izboljšanje splošne dinamike v letu 2016. Zlasti rast proizvodnje tovornih magistralnih vagonov je v letu 2015 znašala 24,7 %, za 2016 je predviden na 15-30 %. Obstajajo možnosti za rast kmetijskega inženiringa. V letu 2014 je bil upad proizvodnje kmetijske mehanizacije 14,3 %. Toda že v letu 2015 je panoga zaradi rasti proizvodnje kmetijskih traktorjev in kombajnov pokazala zelo spodobno rast - za 26,8 %. Veliko vlogo je pri tem odigral program državne podpore v obliki subvencioniranja proizvajalcev kmetijske mehanizacije. Poleg tega, če so v letu 2014 subvencije znašale 15 % cene opreme, se je od junija 2015 ta številka povečala na 25 %. V letu 2016 naj bi se skupni znesek državnih subvencij za proizvajalce kmetijske mehanizacije podvojil s 5 na 10 milijard rubljev. V letu 2016 je predvidena skupna rast proizvodnje kmetijske tehnike na ravni 5 %. V živilski, usnjarski in obutveni, celulozni in papirni industriji ter v proizvodnji izdelkov iz gume in plastičnih mas so bile stopnje rasti pozitivne zaradi umika uvoženih izdelkov s trga. Rast proizvodnje nafte v svetu v letih 2014-2015 je povzročila padec cen surovin in zvišanje menjalnega tečaja dolarja in evra, kar je povzročilo zvišanje cen v rubljih za valjane kovine in druge materiala v državi. Močno zvišanje obrestnih mer za posojila je negativno vplivalo tudi na industrijo, vendar je bil ta ukrep prisiljen za zajezitev inflacije. Glavni razlog za celoten upad proizvodnje v strojništvu je upad domačega povpraševanja. Povpraševanje se je zmanjšalo tako po investicijski opremi kot po opremi za maloprodajni trg.

v proizvodnji hrane

Indeks proizvodnje živil, vključno s pijačami, in tobaka je znašal 102,0 % v primerjavi s 102,5 % v letu 2014, vključno z mesom in mesnimi izdelki - 105,0 %, mlečnimi izdelki - 102,0 %, izdelki industrije moke in žit, škrobi in škrobni izdelki - 102,2 %, rastlinska in živalska olja in maščobe - 97,1 %, predelan in konzerviran krompir, sadje, zelenjava - 98,4 %, pijače - 99,1 %, tobačni izdelki - 97,0 %. V primerjavi z letom 2014 se je povečal obseg proizvodnje masla (za 2,9 %), sirov in sirnih izdelkov (za 17,1 %) ter polnomastnih mlečnih izdelkov (za 1,2 %). Visoke stopnje proizvodnje zamrznjenega sadja in zelenjave (za 10,0%), predelanega in konzerviranega krompirja (za 6,8%), izdelkov iz margarine (za 2,4%), testenin (za 5,0%), moke iz žitarice, zelenjava in druge rastlinske kulture (za 2, 1%), granulirani sladkor (za 9, 5%). Na ravni preteklega leta so bili proizvedeni slaščičarski izdelki (99,1 %). kruh in pekovski izdelki (99,3 %), kondenzirani mlečni izdelki (99,5 %).

Hkrati se je zmanjšal obseg proizvodnje klobase(za 1,9%), mesne konzerve (za 11,3%), žita (za 5,4%), konzervirano sadje in zelenjava (za 6,7%), majoneza in omake (za 3,1%), rastlinsko olje (za 5,8 %), mineralna voda (za 3,6 %) ter cigarete in cigarete (za 3,4 %).

v kmetijstvu

Kmetijstvo, lov in gozdarstvo nasploh so se povečali za 3,1 % zaradi povečanja proizvodnje in cen pšenice, sončnic, goveda in perutninskega mesa.

Po podatkih Zvezne carinske službe Rusije (brez podatkov o medsebojni trgovini z državami članicami EAEU) je izvoz žita od 1. julija do 16. marca 2015/16 MY znašal 27,0 milijonov ton (+ 5,8 % v obdobju od 1. julija do 16. marec 2014/15 MY), vključno s pšenico - 19,9 milijona ton (+ 2,9 %), ječmenom - 3,8 milijona ton (-8,1 %), koruzo - 3,1 milijona ton (v 1,8-krat več). V obdobju od 1. marca do 16. marca 2016 je bilo izvoženih 1.225,2 tisoč ton žita (+ 31,1% v primerjavi z enakim obdobjem 2015), vključno s pšenico - 716,4 tisoč ton (v 2, 0-krat več), koruzo - 357,8 tisoč ton (1,7-krat več), ječmen - 132,2 tisoč ton (2,4-krat manj). povprečna cena kmetijskih proizvajalcev v Ruski federaciji za prodano pšenico. mehka 3 cl. znašal 10.541 rubljev / t, za pšenico prod. mehka 4 cl. - 9 896 rubljev / t, za krmno pšenico - 9 002 rubljev / t.

V letu 2016 je predviden bruto pridelek žita in stročnic v višini do 104,0 milijona ton, proizvodnja sladkorne pese - do 37,8 milijona ton, krompirja - 32,0 milijona ton, zelenjave - na ravni, ki ni nižja od prejšnje leta ...

Na dan 1. februarja 2016 je bilo po ocenah goveda na kmetijah vseh kategorij 19,0 milijona glav (98,4 % do 1. februarja 2015), vključno s kravami - 8,4 milijona glav (98, 2 %); število prašičev je znašalo 21,8 milijona glav (109,7%), ovac in koz - 24,2 milijona glav (99,2%), perutnine (v kmetijskih organizacijah) - 451,9 milijona glav (104,8%).

V letu 2015 se je v primerjavi z letom 2014 povečal fizični obseg uvoza mleka in kondenzirane smetane (za 3,1 %), kave (za 1,4 %) in belega sladkorja (za 1,6-krat). Uvoz svežega in zamrznjenega mesa (za 26,7 %), perutninskega mesa (za 44,2 %), masla (za 37,3 %), žit (za 37,2 %), izdelkov in mesnih konzerv (3,3-krat), surovega sladkorja (23,9 %) , ribe (38,3 %), citrusi (7,0 %), sončnično olje (2,6-krat), kakavova zrna (za 25,6 %), izdelki, ki vsebujejo kakav (za 44,3 %), alkoholne pijače (za 41,8 %), tobačni izdelki (za 9,4 %).

O Obseg posojil, izdanih za sezonsko delo na terenu, je 4. februarja 2016 znašal 9.022,0 milijona rubljev ali 132,9% ustreznega datuma leta 2015, vključno z 8366,7% izdanih posojil JSC Rosselkhozbank milijonov rubljev (145,6%) - PJSC Sber 655,3 milijona rubljev (62,8 %).

Povečanje povpraševanja in cen potrošnikov naj bi pozitivno vplivalo na obete domače kmetijske proizvodnje in na nadomeščanje uvoza.

v finančnem sistemu

Trenutna ključna obrestna mera Centralne banke Ruske federacije je 11,00% letno.

Skupni znesek sredstev, ki so jih pritegnile kreditne institucije na dan 1. februarja 2016 znašal 49635,2 milijarde rubljev. (+12,3 % glede na 1. februar 2015). Vloge posameznikov so znašale 22.801,5 milijarde rubljev (+ 18,0 %), vklj. v Sberbank 10340,2 (+22,9 %).

Od začetka leta so sredstva bančnega sektorja narasla na 83,3 bilijona rubljev (+ 0,3 %), celotno povečanje pa je zagotovilo prevrednotenje v tujih valutah, brez učinka prevrednotenja pa so se sredstva zmanjšala za 0,7 %. . Predvideva se, da bo realna rast sredstev v letu 2016 5-8 %. Skupni znesek plasiranih sredstev za obdobje od januarja 2015 do februarja 2016 se je povečal s 49069,5 na 55015,4 milijarde rubljev. (+12,1 %). Posojila organizacijam so se povečala za 16,1 %, posojila fizičnim osebam pa so se zmanjšala za 6,3 %. V letu 2015 so bila izdana hipotekarna posojila v višini 1143,6 milijard rubljev Od 1. februarja 2016 dalje obseg zapadlega dolga za stanovanjska posojila, ki so jih kreditne institucije odobrile posameznikom, je znašal 74,4 milijarde rubljev (1,8% celotnega dolga stanovanjskih posojil).

Februarja so ruske banke uspele zaslužiti 50,4 milijarde rubljev, na splošno pa od začetka leta - 83 milijard rubljev, medtem ko so v prvih dveh mesecih lani banke izgubile 36 milijard rubljev. Ta dinamika kaže pozitivne trende v razvoju bančnega sektorja. Na splošno so ruske banke v dveh mesecih leta 2016 uspele zaslužiti več kot v 9 mesecih lani, vendar je ta rezultat približno 2-krat slabši od rezultata, ki je bil v letih pred krizo. Hkrati je opazen proces konsolidacije bank. Od januarja 2015 do januarja 2016 se je število delujočih kreditnih institucij zmanjšalo z 834 na 733 enot.

Ruske mednarodne rezerve zveze

Po podatkih Banke Rusije od 1. marca 2016. mednarodne rezerve so znašale 380,5 milijarde ameriških dolarjev in so se v primerjavi s 1. marcem 2015 povečale. za 5,6 %.

Dohodek prebivalstva

Znižanje realnega razpoložljivega denarnega dohodka prebivalstva v letu 2015 je bilo 4,0 %. Padec opažamo že drugo leto zapored, vendar je bil leta 2015 najgloblji po letu 1999 (takrat se je realni razpoložljivi dohodek prebivalstva zmanjšal za 12 %).Znižanje realnih razpoložljivih dohodkov prebivalstva je v veliki meri posledica devalvacije rublja, ki je prispevala k dvigu cen življenjskih potrebščin. Upad proizvodnje v realnem sektorju je povzročil povečanje števila brezposelnih, zmanjšanje plačilne sposobnosti, zmanjšanje potrošniških posojil in posledično znižanje dohodka gospodinjstev.

Naložbe

V ozadju zmanjšanja povpraševanja potrošnikov je upad investicij - 8,4 % (za primerjavo, v letu 2009 je bil upad 13,5 %). Negativna dinamika investicij se nadaljuje že tretje leto zapored in je posledica negotovosti in negotovosti v gospodarstvu kot celoti.Eden od razlogov je dvig stroškov izposojenega kapitala. Zaradi sankcij je tuji kapital za številna podjetja postal nedostopen, posojila ruskih bank pa so se po dvigu ključne obrestne mere močno povečala. Oprijemljivo oživitev investicijske aktivnosti je mogoče pričakovati le v pogojih politične in gospodarske stabilnosti ter ob znižanju obrestnih mer za posojila. Toda za zdaj politične napetosti vztrajajo in jih podpirajo od zunaj, znižanje obrestne mere pa je malo verjetno zaradi visokih inflacijskih tveganj.

Najpomembnejši predpogoj za stabilizacijo gospodarstva so vladni programi, ki naj bi pospešili investicijske procese. V teh pogojih bi moral imeti pozitivno vlogo delni umik tujih podjetij z domačega trga, zdaj imajo ruska podjetja v realnem sektorju priložnosti za povečanje deleža na domačem trgu in povečanje proizvodnje. Nadaljnji razvoj nadomeščanja uvoza zahteva znatne in redne naložbe v sredstva visokotehnoloških industrij. Potrebna je gradnja novih proizvodnih objektov, nakup sodobne opreme, usposabljanje kadrov, uvajanje novih tehnologij in organizacija proizvodnje. Vendar je ta proces zapleten, drag, zahteva čas in tukaj ne smemo pričakovati hitre rasti.

Gradnja

Do leta 2015 (brez obdobja 2009-2010) je gradbena industrija rasla s precejšnjo hitrostjo:

Od leta 2015 so se razmere opazno zapletle zaradi zmanjšanja splošnih gospodarskih kazalnikov, zmanjšanja dohodka gospodinjstev in podjetij ter s tem zmanjšanja povpraševanja.Zmanjšanje obsega gradnje za leto je bilo -7 %.Indeks podjetniškega zaupanja v gradbeništvo v 1. četrtletju 2016 znašal (-16 %)

V začetku letošnjega letaVlada je podaljšala program koncesijskih hipotek do konca leta 2016.Program predvideva do 16,5 milijarde rubljev proračunskih sredstev. Za sodelovanje v programu subvencioniranja morajo poslovne banke ohraniti najvišjo letno hipotekarno obrestno mero 12 %. Za prebivalstvo obrestne mere ne bodo višje od 12 %, vendar se bodo dobički bank zmanjšali. Obseg hipotekarnih posojil naj bi se ohranil na ravni 900 milijard - 1 bilijon rubljev. Lani je obseg posojil presegel 1,1 bilijona. Subvencioniranje hipotek bo pomagalo ohraniti zanimanje prebivalstva za nakup stanovanja. V letih 2014 in 2015 je bilo na voljo približno enako število stanovanj - približno 84 milijonov kvadratnih metrov. Toda v letu 2015 je bilo število prodanih stanovanj za 10 % več, rast obsega zagona stanovanj ekonomskega razreda je presegla 30 %, gradilo se je več enosobnih in garsonjerjev. V trenutnem težkem okolju 10% je dober dobiček. Regijam, ki sodelujejo v programu "Stanovanje za rusko družino", bo dodeljeno nadomestilo za kvadratni meter stanovanja, naročenega v smislu inženirske infrastrukture. Deklarirana cena je 35.000 rubljev / kvadratni meter. za kupce ostaja nespremenjena. Moskva v tem programu ne sodeluje.

Zaključki in napovedi

Analiza dinamike glavnih kazalnikov gospodarskega razvoja Rusije in vzrokov za njihov upad kaže, da je svetovno gospodarstvo v veliki meri odvisno od svetovne politike. Svetovno politiko danes narekujejo lastniki največjih mednarodnih korporacij prek močnega državnega aparata ZDA.

Pred 25 leti je Rusija pod pritiskom ZDA, ki se je usmerila v tržne odnose, uničila svoje državno načrtno gospodarstvo in utrpela ogromne izgube, primerljive s svetovno vojno. Celotno gospodarstvo je bilo vrženo v spontan trg in v 10 letih so bile ključne panoge za vsako razvito državo (težka industrija, strojegradnja, ladjedelništvo, letalstvo) praktično uničene, močno prizadete kmetijstvo, lahka in živilska industrija. Premoženje vodilnih industrij je bilo oropano, razrezano in uničeno: njihove zgradbe, strukture, oprema. Do leta 2007 se je oblikoval tržni model gospodarstva z mednarodno specializacijo v rudarskem in energetskem sektorju.

Leta 2014 je Rusija, ki je odkrito izjavila o zaščiti svojih interesov, v odgovor prejela močan politični in gospodarski pritisk ZDA. ZDA so s svojim vodilnim položajem v svetovnem gospodarstvu in financah ter ignoriranjem mednarodnega gospodarskega prava in zasebnih interesov podjetij napovedale sankcije in naložile voljo tehnološko naprednim podjetjem na svetu, da prenehajo poslovati v Rusiji. V teh pogojih je seveda prekinitev gospodarskih odnosov z visokotehnološkimi podjetji negativno vplivala na rusko gospodarstvo, ki ima strukturo, ki je usmerjena v proizvodnjo nafte. Še večji vpliv pa je imel padec svetovnih cen nafte s 116 na 28 dolarjev za sod v kratkem času. Združene države so od leta 2013 plazovito povečale proizvodnjo nafte in so z izkoriščanjem svoje prevlade na borznih in deviznih trgih ter vpliva na največje države proizvajalke in porabnice nafte uničile naftni trg.

V takšni situaciji so bili gospodarski zakoni popolnoma podrejeni svetovni politiki, vse države, ki so se osredotočile na izvoz nafte in surovin, pa so občutile globoke strukturne probleme nacionalnih gospodarstev: proračunski primanjkljaj in zmanjšanje javnih prihodkov, zmanjšanje socialne porabe, zmanjšanje dohodkov. prebivalstva in podjetij, zmanjšanje povpraševanja potrošnikov itd. investicijska aktivnost, visoka inflacija. Točno to imamo v našem gospodarstvu danes. Rusija se je od "partnerjev" naučila težko lekcijo.

Obeti za gospodarstvo in trg nepremičnin

Situacija je napeta, ni pa kriza. Depreciirani tečaj rublja spodbuja domačo proizvodnjo. Kmetijstvo, kmetijska predelava ter proizvodnja kmetijskih strojev in opreme so dobili odlično spodbudo za razvoj, kar se že povsod opaža. Danes so glavna vodila našega gospodarstva pozitiven odnos, stabilnost poslovanja, spodbujanje investicijske aktivnosti, povpraševanje potrošnikov, spodbujanje predelovalnih in predvsem visokotehnoloških industrij (stroji, letalska, elektronska in elektroindustrija). Glede na sedanje državne programe, ukrepe za stabilizacijo in celovit gospodarski razvoj se lahko upana začetku rasti od jeseni 2016. Celoten proces reformiranja strukture gospodarstva lahko traja več let.

Toda ogljikovodiki ostajajo tudi pomembno izvozno blago za Rusijo in osnova deviznih prihodkov. Po pričakovanjih svetovnih cen nafte ni mogoče dolgo umetno vzdrževati nizkih.Že aprila 2016 se praznujenajvečji upad proizvodnje v ZDA v zadnjih 10 mesecih Zapiranje nedonosnih vrtalnih naprav vodi v zmanjšanje ponudbe na trgu.Zmanjšanje proizvodnje na Aljaski je že doseglo 16 %. Cena avtomobilskega goriva v ZDA, kot največjem porabniku nafte na svetu, se je od februarja 2016 zvišala z 1,68 $ na 2,22 $ za galono.Povpraševanje Kitajske po nafti v zadnjih 20-25 letih vztrajno raste, v začetku aprila pa je bil postavljen rekord za uvoz nafte, v bližnji prihodnosti pa se Kitajska pripravlja postati glavni svetovni uvoznik, ki bo prehitela ZDA. Hkrati Rusija aktivno stiska položaje Savdska Arabija na kitajskem trgu, kar povečuje izvoz.Znaki ponovne vzpostavitve miru na Bližnjem vzhodu, splošna težnja večine držav proizvajalk nafte po regulaciji proizvodnje nafte dajejo upanje za nadaljnjo rast naftnih trgov. Hkrati vsi razumejo visoko stopnjo negotovosti v zadevah vojne in miru. V vsakem primeru bi morala Rusija intenzivneje razvijati predelovalno in visokotehnološko industrijo, razvijati domače povpraševanje in spodbujati naložbe.

Obeti na nepremičninskem trgu

Trg kot živ organizem je odvisen od razpoloženja udeležencev, od njihovega razumevanja splošnih političnih in gospodarskih trendov in perspektiv.

Glavni trendi in obeti:

1. Ni dejavnikov, ki bi lahko povzročili zvišanje cen stanovanjskih in poslovnih nepremičnin, saj je leto 2015 pokazalo znižanje ključnih gospodarskih kazalnikov, zmanjšanje poslovnih in gospodinjskih dohodkov. Negativni podatki negativno vplivajo na razpoloženje udeležencev na trgu.
2. Tudi notranjih ekonomskih razlogov za padec cen nepremičnin v Rusiji ni. V kontekstu globalne politične in gospodarske nestabilnosti nepremičnine tako kot doslej ohranjajo svojo investicijsko vrednost in pomembno funkcijo varčevanja in kopičenja kapitala.
3. Zaenkrat se nekaj popravka tržnih cen nadaljuje v velikih in velikih mestih z gosto razvojem, kjer je v zadnjih 15 letih (z izjemo 2009-2010) prišlo do eksplozivne rasti. V današnjih razmerah je znižanje cen nepremičnin na minimum (v okviru stroškov gradnje in 10-odstotne donosnosti investitorja) ekonomsko upravičeno. Drugi, maloaktivni regionalni nepremičninski trgi so bolj inercialni, zato bodo še naprej nekoliko upadali do obdobja stabilizacije splošnih gospodarskih razmer.
4. Obnova in državna podpora hipotekarnim posojilom, širitev poslovnih posojil bodo stabilizirali povpraševanje, vendar bo sezonskost cen nepremičnin omogočila rast šele od jeseni 2016.
5. Zaradi zmanjšanja donosnosti nepremičninskega trga se zmanjša obseg gradnje, kar vodi v umik s trga nekaterih naložb in gradbena podjetja... Toda rezi v gradbeništvu bodo trg potisnili k višjim cenam in stabilizirali gradbeno industrijo.
6. Glede na geopolitične napetosti in nastajajoče strukturne večsmerne spremembe v svetovnem gospodarstvu se bodo ti trendi na splošno nadaljevali tudi v letu 2016.
7. V naslednjih obdobjih, ob upoštevanju politične in gospodarske stabilnosti, pod pogojem spodbujanja povpraševanja potrošnikov, popuščanja finančne in kreditne politike države in podpore kreditiranju, bo verjetno povečanje povpraševanja po nepremičninah in rahlo zvišanje cen.

(Analiza, ki so jo pripravili strokovnjaki )

Uporabljeni materiali:

1. Zvezna državna služba za statistiko.