В този преглед ще разгледаме руския пазар на недвижими имоти, като традиционно се фокусираме върху пазарните и рекламните аспекти. Поради хетерогенността и спецификата на предмета на разглеждане, основното внимание ще бъде отделено на пазара на жилищни имоти с акцент върху най-интензивния и развит пазар - Московския пазар.

История

Руският пазар на недвижими имоти в своето развитие е подчинен на общите закони на икономиката, въпреки че спецификата на нашата страна, разбира се, оставя отпечатък върху него. Общият вектор на пазара е в посока от спонтанното към балансирано и цивилизовано. Според повечето експерти могат да се разграничат следните ключови етапи.

Появата на пазара на недвижими имоти в Русия може да се отнесе към късния съветски период, когато в средата на 1990 г. понятието за частна собственост се появява в Закона „За собствеността в СССР“. Истинското развитие на пазара започва с началото на приватизацията през 1992 г.

Етапът на формиране на пазара на жилищни имоти в Русия беше специфичен и имаше редица характеристики. Най-значимите отличителни характеристики включват цени, които са няколко пъти по-ниски поради оценка на базата на балансова стойност, многократно превишаване на търсенето над предлагането, недостатъчно развитие на услугите за недвижими имоти.

Московският регион стана двигател на развитието на пазара. В края на този период се наблюдава рязък скок в цените за почти всички обекти на жилищния пазар (почти 8 пъти).

Следващият етап от развитието на пазара на недвижими имоти може да се нарече преходен етап. Започва през втората половина на 1993 г. Характерни чертиПрез този период имаше доста високи цени, въпреки че все още не достигнаха световните, появата на пазарни отношения между участниците на пазара, както и забавянето на приватизацията на жилищата, която премина своя връх.

Търсенето и предлагането започнаха да се изравняват. Появи се регулаторна законодателна рамка, ролята на държавата на пазара постепенно започна да се увеличава. Роди се концепцията за елитни имоти – ексклузивни, необичайни за масови проекти за развитие, фокусирани върху хора с пари. В същото време се развива и рекламата на недвижими имоти, разработват се стандарти и подходи за типични рекламни кампании за жилищни имоти.

Криза от 1998 г. и следкризисен (възстановителен) период преди 2000 г. трябва да се отдели отделно, тъй като събитията от 1998 г. донякъде спряха започналото прогресивно движение към формиране на цивилизовани пазарни отношения. Всички пазари, включително недвижимите имоти, бяха в етап на временно замразяване и борба за оцеляване. В същото време пазарът на недвижими имоти показа много по-голяма инерция спрямо останалите сектори на икономиката.

Етап на професионално развитие на пазара са 2000-2002 г. Страната се възстанови напълно от кризата, нивото на доходите на населението се стабилизира и започна да расте. Имаше формиране на средната класа, която все още не се е превърнала в основен диктатор на интересите при оформянето на потребителските предпочитания, но пазарът вече реагира на това, изтъквайки го като независим целева група. Този етап е свързан с бързото развитие на пазара на недвижими имоти и издигането му на качествено ново ниво. Това е началото на формирането на цивилизовани отношения между продавача и купувача и развитието (макар и бавно, но сигурно) на законодателната рамка, и високото ниво на конкуренция, и изобилието от предложения за различни вкусове и нива на доходи - от масово панелно строителство до индивидуални проекти, както и внедряване на нови технологии и решения.

В края на този период ясно се оформя един от ключовите мотиви на поведението на потребителите (предимно в Москва и Санкт Петербург) – разглеждането на придобиването на недвижими имоти като един от най-изгодните начини за инвестиране на собствени средства. Предпочитанията на купувачите в този сегмент се дължат на желанието да инвестират изгодно пари и да не прегарят, а не на реални вкусове и желания за качествените характеристики на къщата и нейното местоположение, което е приоритет на сегмента на купувачите на недвижими имоти за решаване на жилищния въпрос. Надеждността и името на разработчика са на първо място и за двата сегмента. Що се отнася до самите продавачи, в търсене на конкурентно предимство, те обръщат все повече внимание на професионалните пазарни атрибути: маркетинг, реклама, PR, включително имиджовия компонент.

Зрял, напреднал пазарен етап стартира през 2003 г. и продължава и до днес. Ключовите думи на този период са „уважение към клиента“ и „фокус към клиента“. Информационната отвореност на пазара се увеличава, компаниите за недвижими имоти заемат значително място и по-голямата част от участниците в сделките прибягват до техните услуги. В същото време се обръща повече внимание на репутацията на агенциите за недвижими имоти, ролята на частните брокери и брокери постепенно намалява.

Психологията на потребителите се промени коренно. На този етап за първи път е ясно видима промяна на приоритетите: вече не продавачът диктува правилата на играта на купувача, а купувачът, станал по-образован и дискриминиращ по въпросите на пазара и пазарните отношения, предявява по-високи изисквания към предлагания продукт (негови качествени характеристики). Дойде съзнателно, рационално, обмислено решение, основано на ясно разбиране на собствените предпочитания и представи за желаното жилище и неговото предназначение. Пазарът на доставки също променя донякъде своята структура, като се фокусира върху потребителя. Поради увеличаването на слоя от хора, които се самоопределят като средна класа, пазарът отговаря на тази тенденция с нарастващ брой проекти от бизнес класа.

По-нататъшното формиране на пазарни отношения в областта на недвижимите имоти и нарастващото участие на руската икономика в глобалните процеси в крайна сметка доведоха до отвореността на пазара. Въпреки всички особености, развитието на вътрешния пазар на недвижими имоти до голяма степен се влияе от световните тенденции. Най-важните от тях са цените на енергията, предимно петрола, курсовете на световната валута и др. Ето защо световната финансова и икономическа криза от 2008-2009 г. имаше огромно влияние върху руския пазар на недвижими имоти, който, подобно на кризата от 1998 г., премина през едногодишно „замразяване“ и постепенно „размразяване“. До 2010-2011 г. пазарът се възстанови напълно и продължи да се развива прогресивно до края на 2014 г.

Стабилният и надежден пазар на недвижими имоти с благоприятен инвестиционен климат дава среден ръст от 5-10% годишно. Такива показатели са характерни за западноевропейските страни и все още са основен еталон при определяне на надеждността и цивилизоваността на пазара на недвижими имоти.

Пазарна структура

По видове сделки се разграничават следните сегменти на пазара на недвижими имоти:

• покупко-продажба на недвижими имоти;
• Имоти под наем;
• ипотека и др.

По форма на собственостОбектите на пазара на недвижими имоти могат да бъдат класифицирани на частни, държавни и общински.

По функцияПазарът може да бъде разделен на:

• жилищни недвижими имоти;
• промишлена сграда;
• непроизводствени сгради и помещения (складове, офиси и др.).

Пазарът на недвижими имоти също обикновено се разделя на първичен и вторичен:

• първичният пазар на недвижими имоти означава съвкупност от сделки, извършени с новосъздадени обекти. Този пазар сякаш „пуска” недвижими имоти в икономическо обращение;
• под вторичния пазар на недвижими имоти се разбират сделки, извършени с обекти в експлоатация, както и сделки, свързани с препродажба или други форми на прехвърляне на обекти от един собственик на друг.

Описвайки текущото състояние на руския пазар на недвижими имоти, трябва да се отбележи, че той навлезе във втория етап от своето развитие - етапът на приближаване към недвижимите имоти като обект на инвестиционна дейност. Ако на първия етап недвижимите имоти са придобити основно за задоволяване на собствени нужди (жилища, офиси за собствени нужди и др.) и го препродават изгодно, то на втория етап недвижимите имоти се считат за обект на финансова инвестиция за получаване постоянен доход, който надвишава нивото на лихвите по банкови депозити, например от доставка на недвижими имоти под наем.

1) Пазар на жилища

Жилищният сектор е един от най-важните сектори на икономиката, осигуряващ необходимите човешки потребности. Състоянието му до голяма степен определя стандарта на живот на гражданите на страната и свидетелства за тяхното благосъстояние. В крайна сметка благосъстоянието на хората, степента на тяхното богатство и формира основата за развитието на икономиката на страната.

Остър недостиг на жилища е хронично явление за Русия. В същото време преходът към пазарни отношения доведе до намаляване на жилищното строителство за сметка на държавния бюджет, който преди това беше основен източник на инвестиции в жилищното строителство. Има голяма нужда от жилище в същото време, тъй като средното ниво на доходи на съвременното руско семейство е ниско, което не позволява на по-голямата част от населението с ниски и средни доходи да кандидатства за покупка.

Според фондация Institute for Urban Economics Foundation, през 2012 г. само 39% от руснаците са били доволни от жилищните си условия. Останалите се надяваха да подобрят по някакъв начин условията си на живот.

Днес жилище има около 9% от населението на страната, като поради ниския стандарт на живот само 1,2% от населението закупува жилище със собствени и взети пари, а само 0,3% от семействата го получават за сметка на бюджет.

Специална роля на пазара на жилища принадлежи на държавата и местните власти, които не само изпълняват определени функции като участници на пазара, но и осъществяват законодателно и регулаторно регулиране на протичащите на него процеси. Решаването на жилищните проблеми на населението на Русия от гледна точка на важността за държавата днес излиза на преден план.

Възможно е да се открои общ модел на развитие на пазарите на недвижими имоти, който наблюдаваме в Русия през последните 6-7 години: с най-голямо (и нарастващо) търсене на пространство (жилищни, офисни, търговски, складови), а сравнително високо (и растящо) ефективно търсене и катастрофално нисък обем на строителството и предлагането на пространство (наемните ставки) непрекъснато растат. Но този растеж не е равномерен - той е вълнообразен. Темповете на нарастване на цените се променят периодично. Периодът на колебания на цените на пазара на жилища в различни градове е от две до три години.

търговски недвижими имоти

През 2011 г. форматите за търговски имоти като цяло бяха ограничени до офиси и търговски и развлекателни центрове. Хотелският бизнес има по-дълъг период на изплащане и изисква високи разходи в началото. Въпреки това, офис сградата също се изправя сложен механизъмполучаване на различни разрешителни, ограничен брой изпълнители и недостиг на електроенергия. Сега е доста трудно да се намери добро място за бизнес център.

Хотели и хотели

Капацитетът на руския хотелски пазар през 2007 г. беше оценен на $2 млрд. Почти половината от тази сума се пада на Москва, докато тя е значително по-ниска от другите големи европейски градове по отношение на броя на хотелите. В резултат на реконструкцията големите хотели в съветски стил трябва да повишат категорията си до 4-5 звезди и почти няма да има тризвездни хотели в центъра на града. И тези хотели принадлежат към туристическия клас, без който е невъзможно развитието на масовия туризъм.

Структура и сегментация на жилищния пазар

Началото на развитието на съвременния пазар на недвижими имоти може да се отнесе към средата на 90-те години на миналия век, когато наред с приватизационния процес се появяват и първите правни сделки за продажба на апартаменти.

Опитът от последните десет години показа, че пазарът на недвижими имоти се развива доста бързо в столиците на съставните образувания на Руската федерация, в големия транспорт и културни центровес високо ниво на финансови потоци, ефективни инвестиции и добри перспективи за развитие. В тях цените на недвижимите имоти се определят на доста високо ниво във времето. В малките градове с неразвита или неконкурентоспособна икономика, ниски нива на финансови потоци и липса на инвестиции, отдалечени от големи центрове, с лоши природни или екологични условия, пазарът на недвижими имоти е в начален стадий за дълго време и с течение на времето цените стабилизират на ниско ниво. Между тези екстремни типове градове има много междинни, които се характеризират със среден темп на развитие на пазара на недвижими имоти и средно ценово ниво след стабилизиране.

Характерна особеност, която разделя тези три типа пазари, е степента на тяхната доларизация (използването на цените в долари), което в наше време може да се счита за един от индикаторите за развитието на пазара на недвижими имоти.

Пазарът на жилища (апартаменти и стаи) днес е най-развитият сектор на пазара на недвижими имоти. Пазарът на жилищни сгради е относително развит само в частта от вили и дачи в предградията на най-големите градове, за многоквартирните сгради тепърва започва да се оформя. В различни градове на Русия пазарът на жилища се развива по сходни модели, но с различни темпове.

Този материал предоставя информация за ценовата ситуация на пазара на жилища в руските региони и някои особености на неговото развитие в отделни градове.

Този материал предоставя информация за ценовата ситуация на пазара на жилища в руските региони и някои особености на неговото развитие в отделни градове.

Цените на вторичния пазар на жилища в руските региони през март, според федерален портал "СВЕТЪТ НА АПАРТАМЕНТАТА"продължи да расте, и то във всички категории апартаменти. Средната цена на квадратен метър се е увеличила в почти 70% от големите градове в Русия, но нивото на цените все още е с 15-18% под нивата отпреди кризата. Все още обаче няма нужда да говорим за формирана тенденция. Например в Курск, Белгород, Саратов февруарският ръст на цената на квадратен метър беше заменен с леко намаление през март.

Въпреки това броят на големите градове, в които жилищата поскъпват, постепенно нараства повече от месец. През март само в 14% от градовете на квадратен метър стана по-евтино. Освен това в почти една четвърт от градовете се увеличи цената на всички категории жилища: 1-, 2-, 3- и многостайни апартаменти, разположени както в обикновени панелни къщи, така и в сгради от по-висок клас. Това беше най-забележимо на пазарите в Санкт Петербург, Новосибирск, Нижни Новгород и Красноярск. Като цяло, вторичният жилищен пазар демонстрира относителна ценова стабилност, но с тенденция на повишаване на цената на градските апартаменти. Най-високата цена на 1 кв. m през март е регистриран (с изключение на Москва и Санкт Петербург) в Екатеринбург - 56,2 хил. рубли, следван от Хабаровск - 55,4 хил. рубли, Новосибирск - 51,3 хил. рубли, Ростов на Дон - 51,0 хил. рубли. Най-ниската цена на 1 кв. м във всички големи градове, анализирани от портала Светът на апартаментите, в Курск, Иванов, Саратов - 30,0-31,9 хиляди рубли. В същото време, ако се съсредоточим върху цените на жилищния пазар преди кризата, тогава цената на апартаментите в Казан се доближава до тях (43 хиляди рубли / кв. м през март 2011 г. и 42,7 хиляди рубли / кв. м през януари 2009). ), в изоставащия Нижни Новгород (съответно 42,7 и 59,1 хиляди рубли / кв. м).

Данни от портала Светът на апартаментите

Най-ниските цени на жилищата в регионите на Русия

Рейтингът на руските регионални центрове с най-ниска цена на жилище е съставен от експерти Penny Lane Realty. В същото време бяха взети предвид средната цена на първичния и вторичния пазар и обема на жилищното строителство. Според резултатите от сравнителен анализ най-ниски цени на недвижимите имоти са регистрирани в следните градове.

Грозни: средната цена на 1 квадрат. m - 22,3 хиляди рубли. Населението на този град, столицата на Чеченската република, е около 230 хиляди души. Тук активно се възстановява социална, спортна, търговска и транспортна инфраструктура, полагат се нови градски комуникации, промишлени предприятия. През 2007 г. в Грозни са пуснати в експлоатация 215,9 хиляди квадратни метра. м нови жилища, през 2008 г. - 250,4 хил., през 2009 г. и 2010 г. - съответно 296,2 и 340,5 хиляди. Продължава изпълнението на амбициозния проект Грозни Сити, който включва около 50 къщи от 12 до 45 етажа, на площ от 500 хектара. През 2011 г. се планира да започне изграждането на жилищен квартал на територията на централния пазар и развитие на площад Минутка.

Биробиджан: средна цена на 1 кв. м - 24,6 хиляди рубли. Населението на този град, столица на Еврейския автономен район, е около 190 хиляди души. През 2010 г. в региона са построени едва 35 хил. кв.м. м жилище. За сравнение: само площта на търговския център Мега-Химки е 211 хиляди квадратни метра. м. Евтината на жилищата в Биробиджан се дължи на обективни причини: суровия далекоизточен климат, отдалеченост от големите градове, ниско ниво на социално-икономическо развитие, липса на стратегически важни ресурси и намаляване на населението.

Magas: средната цена на 1 кв. m - 25,8 хиляди рубли. Населението на този град, столицата на Република Ингушетия, е около 7 хиляди души. Град Магас е основан през 1998 г. от нулата специално, за да стане новата столица на Ингушетия. Това е най-малкият град в Русия по отношение на населението, а територията му не надвишава 15 квадратни километра. км. Всички градски комуникации са положени в града, построени са жилищни комплекси за 20 хиляди жители, административни сгради. Има активно развитие на спортната, развлекателната и транспортната инфраструктура. Ако през 2011 г. се планира изграждането на 152 хиляди квадратни метра в Ингушетия. м нови жилища, то през 2015 г. тази цифра трябва да бъде увеличена до 490 хиляди квадратни метра. м. Според експерти, Магас е много обещаващ за дългосрочни инвестиции в жилищни недвижими имоти.

Махачкала: средната цена на 1 квадрат. m - 28,9 хиляди рубли. Населението на този град, столицата на Република Дагестан, е около 700 хиляди души. Това е най-големият руски град в Северен Кавказ. Разположен е на тясна ивица равнина между планините и Каспийско море и е единственото незамръзващо морско пристанище на Русия в Каспийско море. През 2009 г. в Махачкала са пуснати в експлоатация 242,5 хиляди квадратни метра. м жилища, през 2010 г. - 274 хиляди квадратни метра. м. През 2011–2015 г. планира се увеличаване на обема на жилищното строителство до 400-500 хиляди квадратни метра. м годишно.

Владикавказ: средната цена на 1 кв. m - 29,7 хиляди рубли. Населението на този град, столицата на Република Северна Осетия, е около 320 хиляди души. През 2009 г. 150 000 кв. м нови жилища, през 2010 г. - 175 хиляди квадратни метра. м. Реализиран е пилотен проект за изграждане на жилищни имоти от мансарден тип за участници в републиканската програма „Достъпно жилище за младите“. През 2011 г. се планира да започне изграждането на жилищни микрорайони Северни, Московски квартал и Нов градс обща жилищна площ от 95,2 хиляди, 377,7 хиляди и 1,2 милиона квадратни метра. m съответно.

По отношение на климата, природните условия и ландшафта във всички градове от рейтинга, с изключение на Биробиджан, има всички условия за просперитет на туристическия бизнес, успешното развитие на жилищни и търговски недвижими имоти. Природата е дала на тези места всичко необходимо за създаване на ски, здравни и спа курорти. Разбира се, нереалистично е руският Северен Кавказ да се превърне във втори Куршевел, но е напълно възможно тези градове да се превърнат в популярни младежки туристически центрове. Ако някой ден проблемът с горещите точки в Северен Кавказ бъде окончателно разрешен, тогава този регион може да се превърне в една голяма инвестиционна платформа.

CBR данни

Положителни тенденции

През 2010 г. в Руската федерация ( според Държавния комитет по статистика) са построени и въведени в експлоатация около 58 милиона квадратни метра. м жилища, което е с 3% по-малко в сравнение с предходната година. Някои региони и градове показват увеличение на обема на жилищните нови сгради, и обратно, някои големи населени места не увеличават този показател, който остава или на нивото от миналата година, или значително под него.

В Екатеринбург е поставен исторически рекорд за въвеждане в експлоатация на жилища. Миналата година тук бяха въведени в експлоатация над 1 милион квадратни метра. м. През 2011 и 2012 г. планира се тази лента да се запази и още през 2013 г. да се доведе обемът на въвеждане в експлоатация до 1,1–1,2 милиона квадратни метра. м. Те ще постигнат това ниво до голяма степен чрез проекти за интегрирано развитие на териториите (IOT).

Според резултатите от 2010 г. лидерът в въвеждането на жилища в Екатеринбург беше фирма "Ренова-СтройГруп", ангажиран в изграждането на нов квартал Академический, където са въведени в експлоатация 275 хиляди квадратни метра. м нови сгради. До края на 2025 г. тук се предвижда да се построят 9 милиона квадратни метра. м жилище. На второ място през 2010 г. по отношение на обема на доставените жилища в Екатеринбург, компанията NOVA-stroy (част от LSR Group)- 73,1 кв. м. Градът се застроява от такива големи компании като ТПК "Уралобув", "Ураленергостройкомплекс".

Малко по-нисък от Екатеринбург по отношение на жилищата, поръчани Ростов на Дон и Казан.

Един от най-големите проекти за жилищно строителство в Ростов на Дон се изпълнява от компанията Патриот (дъщерно дружество на Интеко). Това е нов квартал на Западната порта, където ще бъдат построени около 370 хиляди квадратни метра на територията от 33 хектара. м жилищен имот. Развитието на квартала се осъществява с къщи от новата серия RnD, високи от 15 до 19 етажа, произведени от Ростовския домостроителен комбинат, напълно реконструиран от Интеко, както и 20- и 24-етажни високи сгради изработени по индивидуални проекти. Жилищната зона предвижда изграждане на развита социална инфраструктура: училища, детски градини, поликлиники, центрове за отдих, магазини, битови услуги и др.

Група от компании SU-155в допълнение към Московска област, той изгражда жилища и инфраструктурни съоръжения в много градове на Централния район на Русия, както и в Астрахан, Нижни Новгород и др. Всяка година SU-155 увеличава количеството пространство, което въвежда в експлоатация . Приносът за осигуряване на жителите на руските региони с апартаменти в нови къщи има фирма "Пересвет-Инвест". Във Волгоград това е жилищен комплекс в центъра на града, нови проекти се изпълняват от компанията в Краснодар.

В много руски градове и региони се изпълняват програми за разрушаване на разрушени жилища и остарели панелни пететажни сгради - Хрушчов с различна степен на активност.

Така в Република Алтай, в рамките на програмата „Насърчаване на развитието на жилищното строителство в Алтайския край за периода 2010-2015 г.“, се планира презаселването на 805 разрушени и аварийни жилищни жилищни сгради. Около 16 хиляди души ще бъдат преместени от 370 спешни апартамента.

В Казан беше одобрена републиканска целева програма за презаселване на граждани от авариен жилищен фонд за 2011 г. Тя включваше 50 градски къщи, в които живеят 1652 души. Уредената площ ще бъде почти 21 хиляди квадратни метра. м.

Има проблем

През първите месеци (януари и февруари) 2011 г. в Руската федерация е въведен в експлоатация ( според Държавния комитет по статистика) 5,25 милиона кв. м жилища, което е само 88,5% от обема на руските нови сгради през същия период на миналата година. В същото време тази цифра е 49,4% в Северозападния окръг, 65,5% в Северен Кавказ, 67,2% в Далечния изток и само в Уралския и Волжския окръг - повече от 100% (104,5 и 100,3%, съответно). ).

Що се отнася до вторичния пазар, той постепенно се възстановява в големите градове, но темпът на възстановяване в много от тях оставя много да се желае.

1. Икономиката на недвижимите имоти като наука и нейната роля в пазарната икономика

На този етап от развитието на Русия недвижимите имоти са нещо, което е дългосроченима висока стойност. Цената на този ресурс далеч надхвърля цената на цялата индустрия, а инвестициите в развитие на недвижими имоти изглеждат най-обещаващите сега.

Собствеността върху недвижими имоти лежи в основата на правата на частна собственост, които са неразделен атрибут на пазарните отношения. Недвижимото имущество като обект на предприемаческа дейност е определена гаранция за стабилност на бизнеса, запазване на стойността на капитала.

Икономиката на недвижимите имоти е един от клоновете на икономическата наука. Предмет на тази дисциплина са социалните отношения между хората в процеса на промяна и прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти. Тя е тясно свързана с макро- и микроикономиката, маркетинга, управлението, правото, финансите, счетоводството и статистиката.

Икономиката на недвижимите имоти включва разглеждане на особеностите на функционирането на пазара на недвижими имоти, специфичен организационен и правен механизъм за продажба и отдаване под наем на недвижими имоти, както и методологична и регулаторна рамка за сделки, въпроси на оценката на недвижимите имоти и анализ на неговата рентабилност.

Недвижимото имущество заема централно място в системата на знанието във всяка социална структура, изпълнявайки едновременно две важни функции: средство за производство и предмет на лично потребление за живот, отдих, културен отдихи т.н. Икономическото и правно регулиране от държавата на различни сфери на обществото и материалното производство е тясно свързано с обектите на недвижимите имоти.

Основният, основен обект на недвижимите имоти - земята - заема уникално и ключово значение в цялата система на предприемаческата дейност на хората и в самия им живот. Той е от особена стойност за цялото човешко общество, тъй като е единственото място за пребиваване на всички народи и поколения хора, основният и естествен фактор във всяка бизнес сфера, пряко или косвено участващ в производството на всички други стоки и блага .

В пазарна среда земята има многофункционално предназначение. Като природен обект, който съществува независимо от волята на хората, Земята е цялата планета, люлката на човека, изпълняваща най-важната екологична функция. В същото време Земята е и почвата, горният слой на нашата планета, нейната повърхност или пространствена основа - обект на управление и следователно отразява икономическите отношения. Социалната роля на земята е, че тя служи като местообитание и условие за живота на хората. И накрая, земята, като територия на държава или субект на федерация, определя политическата функция. Следователно сделките с поземлени парцели се регулират не само от конституционни норми и поземленото право, но и от гражданското право, като се вземат предвид горското, екологичното и друго специално законодателство.

Поради изброените по-горе фактори земята, като незаменим природен ресурс с многофункционално значение, има специален правен статут. Разпореждането със земя и особено покупко-продажбата на земя в Русия на настоящия етап е специфичен и труден въпрос. Пазарът на земя, като средство за законово преразпределение на земята между собствениците по икономически методи, е обективно регулиран от различни ограничения и норми.

В Руската федерация, както и в много индустриализирани страни по света (САЩ, Англия и др.), е установено, че когато частната собственост пречи на реализирането на обществени интереси, тя подлежи на постоянни или временни ограничения. Постоянните ограничения върху собствеността върху земята поради нейния ограничен характер и необходимост в бизнес дейности включват: система за зониране; рационално използване и опазване на земите; контрол на околната среда; защита на законни права и интереси на други собственици, наематели и ползватели на земя; спазване на условията за ползване на специално защитени територии и защитени зони; отчитане на строителни норми и наредби, проекти за планиране и застрояване на населени места; принудително закупуване на земя от собственика за държавни и общински нужди и др.

Съществуват и временни ограничения на правомощията на собственика на земята: строго предназначено ползване на парцела, възможност за покупка и продажба на земеделска земя при запазване на предназначението им, отнемане на неизползвани парцели, ограничен оборот на определени категории земя, изключителното ползване на земята на лизинг и др. Те също така не могат да отдават под наем държавни и общински предприятия самостоятелно недвижимо имущество, предоставено им въз основа на право на стопанско или оперативно управление. Ограничено е и разпореждането с недвижими имоти в акционерните дружества – при големи сделки (25-50% от балансовата стойност на активите на дружеството) решението се взема единодушно от Съвета на директорите или общото събрание на акционерите. , а ако предметът на сделката надвишава 50% от активите - само общото събрание на акционерите.

Недвижимите имоти са в центъра на сложно преплитане на различни икономически процеси, частни и обществени интереси, административни норми и правила.Осъществяването на сделки със земя и други недвижими имоти изисква задълбочено и системно познаване на характеристиките на пазара, поради спецификата на самият продукт - недвижими имоти.

Включването на съответните категории земя или правата за ползването им в узаконени пазарни отношения стимулира стопанската и инвестиционна активност и предотвратява престъпните сделки със земя.

Като обект на стопанска дейност недвижимите имоти служат като определена гаранция за стабилност на бизнеса и постепенно възпроизводство на капитала. Типичният инвеститор, инвестиращ в недвижими имоти, обикновено не само връща капитала, но и печели и компенсира всички други разходи. Възможно е да извлечете и други удоволствия от притежаването на престижен имот.

Недвижимото имущество е обект на изучаване на различни научни и учебни дисциплини: география, архитектура, право, управление на земите, агрономия, икономика, строителство и др. Във всеки курс се изучават един или повече свойства на отделни обекти на недвижими имоти в съответствие с неговите специфика. За разлика от други предмети, курсът "Икономика на недвижимите имоти" изучава само организационния, икономически и правен механизъм за извършване на сделки не с един, а с различни обекти на недвижими имоти. Обемът на знания за пазара на недвижими имоти се формира толкова много, че може да се преподава като академична дисциплина в много специалности: мениджмънт, маркетинг, бизнес икономика (по отрасли), финанси и кредит. Икономиката на недвижимите имоти е приложна дисциплина, която изучава теорията и практиката за извършване на различни сделки с най-важните ресурси на предприемаческата дейност - земя, сгради и други обекти. Теоретичната основа на дисциплината е икономическата теория, ценообразуването, икономическата система на обществото, юриспруденцията, общата теория на статистиката и приложната - мениджмънт, маркетинг, бизнес икономика, финанси и кредит.

2. Анализ на текущия пазар на недвижими имоти в Русия

Описвайки текущото състояние на руския пазар на недвижими имоти, трябва да се отбележи, че той навлезе във втория етап от своето развитие - етапът на приближаване към недвижимите имоти като обект на инвестиционна дейност. Ако на първия етап недвижимите имоти са придобити основно за задоволяване на собствени нужди (жилища, офиси за собствени нужди и др.) и го препродават изгодно, то на втория етап недвижимите имоти се считат за обект на финансова инвестиция за получаване постоянен доход, който надвишава нивото на лихвите по банкови депозити, например от доставка на недвижими имоти под наем.

Развитието на пазара на недвижими имоти се ограничава от много фактори: несъвършенството на руското законодателство, политическа и икономическа нестабилност, ниски средни доходи на населението и липса на квалифицирани специалисти - участници на пазара на недвижими имоти.

По-специално, в Русия, поради икономически причини, схемата за ипотечно кредитиране работи в изолирани случаи, докато повечето сделки с недвижими имоти в световната практика включват заемен капитал (ипотечни заеми). Днес е преждевременно да се говори за навлизането на масов купувач на руския пазар на недвижими имоти: средната прослойка в традиционния за западните страни смисъл (основната страта по отношение на броя, която е основният потребител на стоки и услуги и гръбнакът на социално-икономическата система) практически липсва в Русия, следователно, въпреки, например, хроничния недостиг на жилищни имоти, няма търсене за него.

Съвременното руско законодателство обаче, с всичките си несъвършенства, позволява развитието на широк спектър от отношения в областта на недвижимите имоти: покупка и продажба, дарение, наследяване, отдаване под наем, преотдаване, внасяне в уставния капитал на фирми, залагане и др. . Вярно е, че всичко това се отнася за сгради и конструкции и в по-малка степен за земята.

Общо през 2007 г. в Руската федерация са пуснати в експлоатация 714,1 хиляди апартамента с обща площ от 60,4 милиона квадратни метра. метра, което възлиза на 119.4% спрямо съответния период на предходната година, докато през 2006 г. темпът на нарастване на жилищното строителство спрямо 2005 г. е 116.1%.

Индекси на физическия обем на въвеждане в експлоатация на общата площ на жилищните сгради за периодите 2006-2007 г. показано на фигура 1.

Фигура 1. Индекси на физическия обем на въвеждане в експлоатация на общата площ на жилищните сгради, % от съответния период на предходната година

Според резултатите от 2007 г. Московската област стана най-големият строителен пазар в страната; през 2007 г. в този регион бяха въведени в експлоатация 12,6% от общата площ на жилищата, въведени в експлоатация в Русия като цяло. В допълнение към Московска област, сред субектите на Руската федерация, най-големи обеми на жилищно строителство се наблюдават и в Москва - 8,0%, Краснодарски край - 6,2%, Санкт Петербург - 4,4%, Република Татарстан - 3,4% , Тюменска област - 3,2%, Република Башкортостан - 3,1%, Ростовска и Челябинска области - по 2,8%, Свердловска област - 2,7%. Общият обем на общата площ на жилищата, въведени в експлоатация в тези съставни образувания на Руската федерация, възлиза на 49,2% от общата цифра за страната.

През 2007 г. обемът на индивидуалното жилищно строителство продължи да расте в Руската федерация. Населението пусна в експлоатация 181,1 хиляди жилищни сгради с обща площ от 25,7 милиона квадратни метра за сметка на собствени и привлечени средства. метра, което възлиза на 128,9% към 2006 г. В същото време делът на индивидуалното жилищно строителство в общата площ на построените жилища е: в Русия - 42,6%; в републиките Алтай, Бурятия, Дагестан, Ингушетия, Калмикия, Марий Ел, Тува, Кабардино-Балкария, Карачаево-Черкес, Удмуртска, Чувашката република, Краснодар, Ставрополска територия, Астрахан, Ленинград и Тамбовска област - от 655% до област Тамбов2. 2%; в Чеченската република, Уст-Ординска Бурятска автономен окръг - 100%.

В Москва, за разлика от пазара на други субекти на Руската федерация, ограничението на търсенето на недвижими имоти настъпи още през 2007 г.: търсенето рязко спадна, растежът на цените спря. Пазарът навлезе във фаза на стагнация. През първото тримесечие на 2007 г. общият спад на предлаганата цена на 1 кв.м. метра на вторичния пазар на типични жилища в Москва възлиза на 0,6%. Спадът в цените на предлаганите за продажба апартаменти в панелни къщи е 0,9%. Офертните цени в тухлени къщи се увеличават с 0,1%. Цените на апартаментите, предлагани на вторичния пазар в сектора бизнес класа, се увеличават с 1,8%, а в стандартните нови сгради се увеличават с 0,7%.

През септември 2007 г. стагнацията на московския пазар на недвижими имоти приключи, но това не доведе до значително възобновяване на ръста на цените. Въпреки че експертите отбелязват постепенно съживяване на търсенето и активността на пазара, както и прехода на потенциалните купувачи от изчакваща позиция към по-активна. През първата седмица на октомври 2007 г. средната цена на квадратен метър на апартамент в Москва се е увеличила с 0,4% до 4167 долара. Повече от останалите, с 0,7%, поскъпнаха жилищата в "сталинските" къщи и къщите от типични тухли. Квадратният метър в такива апартаменти струва 4962 щатски долара. Квадратният метър в модерните панелни небостъргачи за разглежданата седмица се повиши с 0,6% до 4085 щатски долара. С 0,3% (до 4623 щатски долара на квадратен метър) се повиши цената на жилищната площ в къщи, изработени от модерни монолитни тухли. Апартаментите в панелни пететажни и девететажни сгради нарастват с 0.2%. Квадратният метър в тях струва съответно 3734 и 3835 щатски долара. Цени за апартаменти в тухлени пететажни сградиза разглежданата седмица практически не се промени и възлиза на 4095 щатски долара на квадратен метър. Възвръщаемостта на инвестициите в жилищни имоти е 0,68 от възвръщаемостта на банков депозит.

От началото на 2008 г. в сегмента на вторичните жилища търсенето на най-ликвидните обекти, които са апартаменти от бизнес класа, надделя над предлагането с около два пъти. Друга отличителна черта на московския пазар на недвижими имоти през 2008 г. е увеличаването на разликата между цените на апартаментите в центъра и в покрайнините, между апартаментите в различни типове сгради в рамките на един и същи район. Цените на евтините жилища с ниско качество намаляха. А покачването на цените на елитните жилища в елитните вилни селища на Московска област ще бъде, според резултатите от 2008 г., около 15% годишно.

2008 г. беше една от най-трудните години за пазара на недвижими имоти в историята на съвременна Русия. Глобалната финансова криза удари тежко по всички фронтове - темпът на строителство се забави, нивото на потребителска активност спадна, банките всъщност спряха да издават ипотечни кредити. Резултатите от изминалата година бяха обобщени от управляващия партньор на Panorama Estate Омар Хаджиев. Наред с това популяризирането на проекта развива изложбения щанд, осъзнавайки социалната отговорност на бизнеса. Образът на предприятието, в рамките на днешните възгледи, позиционира ролевия стратегически маркетинг, разширявайки пазарния дял. Това разбиране на ситуацията се връща към Ал Райс, докато анализът на пазарните цени определя индустриалния стандарт, предвид текущите тенденции. Руската специфика ускорява конвергентния социален статус, реализирайки маркетинга като част от производството.

Потребителският портрет забавя целевия пазарен сегмент, като разчита на вътрешна информация. Форматът на събитието спорадично обръща рейтинга, предвид настоящите тенденции. Непряката реклама, пренебрегвайки детайлите, рационализира експерименталния процес на стратегическо планиране, разширявайки пазарния дял. Стратегическият маркетинг слабо определя нестандартното продуктово позициониране, оптимизира бюджетите. Факт е, че привличането на публика не е критично. Освен това медийното планиране значително трансформира страничния PR ефект, оптимизирайки бюджетите. Съдържанието спасява традиционния канал, базиран на опита на западните колеги. Оценката на ефективността на кампанията е дегенерирана.

Важно през 2009 г. беше самото поведение на пазара в криза. Вече няма глобални сделки и проекти, които бяха пълни с медии в предкризисния период, а самата криза, както и миналата година, остава основно събитие. През 2009 г. цените паднаха във всички пазарни сегменти и търсенето се сви. Въпреки това пазарът имаше голям резерв и през годината обемът на въвеждане в експлоатация на жилища и търговски имоти остана на относително високо ниво. През есента на 2009 г. експертите отбелязаха скок в активността: цените се стабилизираха, търсенето се увеличи, появиха се реални сделки. Но е твърде рано да се говори за възстановяване на пазара, смятат експерти. „Дъното“ все още не е преминато, но мнозина искат да мислят по различен начин.

През януари 2009 г. руският премиер Владимир Путин предложи на правителството да не намалява обема на жилищното строителство и постави задачата „да се опита да поддържа летвата“ за въвеждане в експлоатация през 2008 г., т.е. 61 милиона кв. метра. В началото на 2010 г. финансирането на програми, свързани с държавната жилищна политика, предизвика оптимизъм - общият размер на средствата, отпуснати за тези цели от федералния бюджет и институциите за развитие през 2009 г., надхвърли 447 милиарда рубли.

Освен това решаването на задачата на премиера трябваше да бъде улеснено от увеличение до 150 милиарда рубли. през 2009 г. капиталът на Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (AHML) и сумата се увеличава до 2 милиона рубли данъчно приспаданеза граждани, които купуват и строят жилища и се увеличава до повече от 300 хиляди рубли. размерът на майчинския капитал, който може и трябва да се използва за закупуване на жилища (инвестицията на такива средства в икономиката, прогнозирана от Министерството на финансите през 2010 г., е 102 милиарда рубли). Около 61 милиарда рубли бяха отпуснати на федералната програма "Жилища" (финансирането на която беше намалено с около 30%) тази година. Но въпреки всички усилия през 2009 г., според Министерството на регионалното развитие, ще бъдат въведени в експлоатация 53 милиона квадратни метра. метра жилища, а следващата година, според ръководителя на Асоциацията на строителите на Русия Николай Кошман, ще бъде още по-лошо, тъй като "строителите изобщо нямат изоставане за 2010 г.".

През май 2009 г. ръководителят на Министерството на регионалното развитие Виктор Басаргин направи знаково изявление за пазара на жилища - цената на 1 кв.м. метра жилища на достъпна цена, построени (изцяло или частично) за сметка на федералния бюджет, не трябва да надвишават 30 хиляди рубли.

През 2009 г. държавната поръчка се превърна в почти основният "локомотив" на жилищното строителство. Особено значителен принос за поддържането на жилищния сегмент на пазара имат силовите федерални структури - Министерството на отбраната и Министерството на вътрешните работи на Руската федерация. По-специално, през изминалата година Министерството на отбраната използва почти 90 милиарда рубли за закупуване на повече от 40 хиляди апартамента. И това е само началото. Според министър Анатолий Сердюков през 2009-2010 г. Министерството на отбраната планира да засели 90 000 семейства военнослужещи за сметка на всички източници, 45 700 от които през 2010 г. Формирането на служебния жилищен фонд ще се извърши до 2015 г. в рамките на федералната целева програма за военнослужещите по договора.

В Министерството на вътрешните работи на Русия, според отдела по логистика на отдела, повече от 100 хиляди служители се нуждаят от жилище. Началникът на отдела Владимир Лукянов каза в началото на годината, че Министерството на вътрешните работи се нуждае от повече от 112 хиляди апартамента, „а това е около 195 милиарда рубли“. През 2009 г. само 1,3 милиарда рубли бяха отпуснати от федералния бюджет от държавната отбранителна поръчка за жилищно строителство. плюс 2,4 милиарда рубли. да завърши вече започнатото строителство. През 2010 г. финансирането на жилищното строителство за МВР може да се увеличи, надяват се от ведомството.

Също така през 2009 г. около 10 милиарда държавни рубли. е насочена към придобиване на жилища за млади семейства в рамките на съответния FTP.

Държавата се превръща в основен играч на пазара на недвижими имоти. Федералният фонд за жилищно развитие (RHD Fund) е предназначен да стимулира обема на предлагането на руския жилищен пазар. По този начин се планира поне 30% от жилищата в Русия от 2012 г. да бъдат построени върху земи, участващи в оборота на фонда. Делът на жилищните имоти в Руската федерация, които се строят върху земите на фонда, трябва да достигне 10% през 2010 г. и 20% през 2011 г.

През 2010 г. Фондация RHD вече проведе пет търга за продажба на земя в различни региони на Руската федерация. Върху отредените за застрояване терени могат да се построят 1 милион 100 хиляди квадратни метра. метра жилище. Стратегически приоритет на фонда е създаване на условия за изграждане на жилища от икономична класа, предимно нискоетажни. Планира се до 2020 г. обемът на годишното въвеждане в експлоатация на жилища в Русия да се увеличи до 140-150 милиона квадратни метра. метра.

През 2012-2014 г. фондът ще премине от "оптимизационно" към "инвестиционно" координиране на парцели и ще започне финансиране на изграждането на електрически мрежи, енергийни центрове, както и съоръжения за линейна и нелинейна комунална инфраструктура. Освен това, като част от дейността си, фондът ще улесни достъпа на разработчиците до финансови ресурси. По-специално, той ще предостави гаранция (оферта) за закупуване на определено количество жилища от разработчици на цена не по-висока от „централно определената цена на жилища от икономична класа в региона“. По този начин фондът ще гарантира на разработчиците покупката на апартаменти, които не се продават на свободния пазар.

Ипотеките продължават да са недостъпни за повечето руски граждани и лихвите по заемите трудно могат да се нарекат адекватни. Съкращаването на ипотечните кредити започна в Русия през третото тримесечие на 2007 г.

Руските банки през януари-септември 2009 г. предоставиха на физически лица жилищни ипотечни заеми за 91,5 милиарда рубли, което е 5,9 пъти по-малко в сравнение със същия период на 2008 г., когато на кредитополучателите бяха предоставени 537,5 милиарда рубли, посочва TSB RF. През 2008 г. са отпускани средно 29 000 заема на месец. Според прогнозите на Централната банка на Руската федерация, обемът на ипотечния пазар в страната през 2009 г. няма да надхвърли 130 милиарда рубли. Общо, според Министерството на регионалното развитие на Руската федерация, през 2008 г. в Русия са отпуснати ипотечни заеми за 630 милиарда рубли.

Общият ипотечен дълг, който в началото на годината възлизаше на 1,057 трлн. руб., след девет месеца намаля до 1,003 трилиона. търкайте. В момента в Руската федерация, според ARIZhK, има около 60 хиляди проблемни заеми в областта на ипотеките на обща стойност около 90 милиарда рубли.

Според брокерската компания "Creditmart", през ноември 2009 г. общият брой на банките, предлагащи ипотеки за закупуване на жилища на вторичния пазар, възлиза на 17 единици. Броят на банките, предлагащи целеви кредити, обезпечени със съществуващ недвижим обект и кредити за закупуване на къща с поземлен имот на вторичния пазар, достигна 13 бр.

През есента на 2009 г. ситуацията се подобри, лихвите спаднаха леко, но те все още са недостъпни за по-голямата част от кредитополучателите. Средният пазарен лихвен процент по ипотечните продукти през ноември 2009 г. възлиза на 18,06%, в сравнение с януари, средният пазарен лихвен процент по кредитите в рубли намалява с 0,16 процентни пункта. Според Централната банка на Руската федерация за девет месеца среднопретегленият процент е 14,6%. Процентът остава на това ниво през последните шест месеца.

Правителството на Руската федерация предприема активни мерки за преструктуриране на заемите и подпомагане на ипотеките. Държавната подкрепа се предоставя чрез предоставяне на допълнителни средства на Агенцията за ипотечно и жилищно кредитиране (АИЖК). Средствата по специалната програма в размер на 40 милиарда рубли. (заем от Vnesheconombank - IF-Nedvizhimost) ще се използва за предоставяне на целеви заеми на банките през 2009-2010 г., а вероятно дори през 2012 г. Надзорният съвет на VEB е готов да използва пенсионни фондове за подпомагане на ипотеки, което е около 100 милиарда рубли. Като част от подкрепата за граждани, които преди това са получили ипотечен заем, през 2009 г. беше предоставена възможност за използване на „майчински капитал“ предсрочно за пълно или частично погасяване на заема - 80 хиляди семейства вече са направили това. Според прогнозите на официалните лица обемът на пазара на ипотечни кредити в Русия през 2011-2012 г. ще достигне нивото от 2007 г. По време на кризата активно се извършваха сливания и придобивания, чийто обем, според прогнозите на експертите, трябва да се увеличи през 2010 г. През 2009 г. пазарът беше доминиран от непарични транзакции, тоест инвеститорите получиха дялове в компании или проекти, подлежащи на погасяване или преструктуриране на дълговете на предприемача или завършване на съоръжения. Най-забележимо е преразпределението на пазара на офис недвижими имоти. През 2009 г. в този сегмент се осъществиха няколко знакови сделки. В областта на недвижимите имоти на дребно има преразпределение на ниво акционерен капитал и дялове в дружеството. Този процес е завоалиран - собствениците се опитват да преразпределят дялове в обекти на етап собствен капитал.

3. Наемът като форма на договорно, спешно и платено ползване на земята. Метод за изчисляване на рентата на земята

В превод от латински лизинг означава наемане или споразумение за прехвърляне на имущество от собственика във владение на друго лице при определени условия. Традиционното определение за лизинг е прехвърлянето от едно лице (лизингодателя) на друго лице (лизингополучателя) на имот за временно владение или ползване (или само ползване) срещу заплащане.

Целта на лизинга е да осигури прехвърляне на имущество за временно ползване, докато ползването предполага извличане на имуществото му от вещта. полезни свойства, и най-важното придобиване на плодове и доходи. За разлика от чисто легалната дефиниция на лизинг като договорно, срочно и платено притежание и ползване на имущество, лизингът е система за управление или организационна форма на предприемачество, която изразява отношенията на собственост и състоянието на производствените сили и, преди всичко труд.

Основната форма на изразяване на такива отношения е договорът, тъй като речта в този случай, е за гъвкава правна форма, в която могат да бъдат облечени социални отношения от различно естество.

Изолирано разглеждане на рентата в изолация от нейното материално съдържание – производствени сили или от собствената й форма, която характеризира производствените отношения – не ни позволява да разкрием икономическата същност на тази икономическа система.

Истинската рента има в случаите, когато приложената форма на производство води до възникване на обща съвместна (споделена) и частна форма на собственост върху средствата за производство и резултатите от труда. В същото време всеки вид имот не изключва наемната форма на неговото използване.

Подмяната на понятието наем също е погрешна. различни формидоговорни отношения. На първо място, в тях се формират трудови колективи по различни начини: вместо наемане на работна ръка под лизинг, се въвежда членство с едновременни промени в правата и задълженията на всеки работник, произтичащи от имуществото му, да получава доходи и придобити средства за производство. Отдаването под наем не е наемане на работници, а собственост.

Следователно това не е форма на организация на труда, а начин за осъществяване на имуществените отношения. Самият факт на наемане (отдаване под наем) на средствата за производство води до фундаментална промяна социален статусработници.

Чрез рентата те наистина се обединяват със средствата на труда не като наемни работници, а като техни собственици. В резултат на това мотивационната база за трудовата дейност на работниците се разширява значително не само като потребители, но и като заинтересовани предприемачи, тя се свързва не само със средства за заплати и материални стимули, но и с присвояването на излишък от продукт, с процес на възпроизводство в наемното стопанство, с осъществяване от екипа и от всеки работник на правото му на съсобственост върху имота (виж таблица 1).

Таблица 1. Качествени различия в отношенията наем и наем

Изчисляването на годишната рента за земя се извършва специално за всеки поземлен имот чрез умножаване на годишната диференцирана ставка на стойността на зоната на градско развитие на площта на парцела по корекционния коефициент и коефициента по категории наематели.

Размерът на наема за наета земя се определя по формулата:

P Appl. = Д ст.з.н. × С × K правилно. × K автомобил,

където R Апл.заз. - размерът на рентата за земя;

Д ст.з.с. – диференцирана ставка на поземлен данък в зависимост от границите на зоните за планиране;

S z.u - площта на парцела в кв. м, отдава се под наем;

За поправка. – корекционен коефициент към годишните ставки на рентата и данъка върху земята;

До кола. – коефициент на категория наемател.

Диференцираните ставки на поземлен данък на територията на даден град се определят от Общинския съвет.

Коефициентът за корекция на годишните ставки на наема и данъка върху земята се прилага в съответствие със Закона на Руската федерация „За плащането за земя“.

При класифицирането на конкретен стопански субект като наемател, за да се приложи съответният коефициент към него, трябва да се ръководи от системата от класификатори за целите на поддържане на държавния поземлен кадастър.

За общинските предприятия и общинските институции не се прилага коефициентът за категориите наематели при изчисляване на наема за земя.

В случай на спор относно причисляването на икономически субект към съответната категория наематели, въпросът се решава по предписания начин от комисията за разглеждане на заявления за предоставяне на лизингови ползи.

За физически лица, регистрирани като предприемачи без образуване на юридическо лице, се прилага коефициентът за категориите наематели за съответните юридически лица.

4. Концепцията за обекта на оценка и видовете прогнозна стойност

Оценка на недвижими имоти - анализ или изчисляване на стойността, естеството, качеството, стойността, полезността, специфичните предимства на даден имот. Обикновено оценката се извършва и издава под формата на доклад на професионален оценител. Обект на оценка е представеният за оценка имот.

Има много видове стойност. Те са необходими поради различните нужди на клиента и целта на оценката. Съществуват понятия пазарна, ликвидационна, облагаема, инвестиционна стойност и т.н. Обаче като цяло стойността може да бъде разделена на две широки категории: стойност в размяна и стойност в употреба.

Стойност в употреба (стойност при употреба) е стойността на вещ от гледна точка на конкретен потребител, който използва или възнамерява да използва това нещо по определен начин, за да задоволи собствените си нужди. Задава се от едно лице (потребителя), така че е субективно.

Стойност в размяна (разменна стойност) е стойността, разглеждана във връзка с отчуждаването на вещ и се проявява под формата на цена, когато тази вещ се разменя срещу пари. Определението се отнася до цената, която ще преобладава на свободен, отворен и конкурентен пазар, който не се основава на равновесие, установено от факторите на търсенето и предлагането. Следователно стойността в размяната е обективна. Той се разглежда като обобщена характеристика на привлекателността на вещ като предмет на размяна от гледна точка на неопределен брой потенциални собственици, общо наричани пазар. Най-яркият пример за стойност в размяна е пазарната стойност. Някои експерти смятат, че пазарната стойност е крайъгълният камък на дейността по оценка. Това се дължи на факта, че най-често целта на оценката е да се определи пазарната стойност на обекта на оценка.

Определение и Подробно описаниепазарните стойности са дадени в стандарт 1 на Международните стандарти за оценка (ISV) Пазарна стойност като база за оценка. За Русия обаче дефиницията на пазарната стойност, която се съдържа във Федералния закон „За дейностите по оценяване в Руската федерация“ и в стандартите за оценка, е от по-голямо значение. В съответствие с тези регулаторни документи пазарната стойност се разбира като най-вероятната цена, на която този обект може да бъде отчужден на открития пазар при конкурентни условия, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и всякакви извънредни събития не се отразяват в стойността на цената на сделката.Обстоятелства.

Следователно пазарната стойност е резултат от справедлива сделка, извършена при редица условия:

1) отвореността на пазара, на който се извършва сделката;

2) пазарна конкурентоспособност;

3) типична мотивация на страните;

4) разумна осведоменост на страните;

5) достатъчно време, през което обектът на оценка се предлага на пазара за продажба;

6) използване на типични платежни средства;

7) липсата на необичайни финансови условия на сделката.

В допълнение към пазарната стойност, стандартите за оценка предоставят редица видове стойности, които могат да се използват за целите на оценката:

а) стойността на обекта на оценка с ограничен пазар стойността на обекта на оценка, чиято продажба на открития пазар е невъзможна или изисква допълнителни разходи в сравнение с разходите, необходими за продажбата на стоки, свободно циркулиращи на пазара;

б) разходите за замяна на обекта на оценката сумата от разходите за създаване на обект, подобен на обекта на оценка, по пазарни цени, съществуващи към датата на оценката, като се вземе предвид амортизацията на обекта на оценка;

в) цената за възпроизвеждане на оценявания обект е сумата от разходите по пазарни цени, съществуващи към датата на оценката, за създаване на обект, идентичен с оценявания обект, с използване на идентични материали и технологии, като се отчита амортизацията на оценявания обект;

г) стойността на оценявания обект в текущо ползване стойността на оценявания обект, определена въз основа на съществуващите условия и целта на използването му;

д) инвестиционна стойност на обекта на оценка стойността на обекта на оценка, определена въз основа на неговата доходност за конкретно лице за дадени инвестиционни цели;

е) стойността на обекта на оценка за данъчни цели стойността на обекта на оценка, определена за изчисляване на данъчната основа и изчислена в съответствие с разпоредбите на нормативните правни актове (включително инвентарната стойност);

ж) ликвидационна стойност на обекта на оценка стойността на обекта на оценка, ако обектът на оценка трябва да бъде отчужден в срок, по-малък от обичайния срок на експозиция за подобни обекти;

з) разпоредителна стойност на обекта на оценката стойността на обекта на оценката, равна на пазарната стойност на материалите, които включва, като се вземат предвид разходите за разпореждане с обекта на оценка;

и) специалната стойност на обекта на оценка е стойността, за чието определяне в споразумението за оценка или нормативния правен акт са предвидени условия, които не са включени в понятието за пазарна или друга стойност, посочена в тези стандарти за оценка.

Независимата оценка ви позволява да установите различни видове стойност на обекти:

Пазарната стойност е най-вероятната цена, на която този обект на оценка може да бъде отчужден на свободния пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и всякакви извънредни обстоятелства не са отразени в стойността от цената на сделката, т.е кога:

- едната от страните не е длъжна да отчуждава обекта на оценка, а другата не е длъжна да приеме изпълнението;

– страните по сделката са добре запознати с предмета на сделката и действат в свои интереси;

- обектът на оценка се представя на открития пазар под формата на публична оферта;

– цената на сделката е разумно възнаграждение за обекта на оценка;

– плащането за обекта на оценка се изразява в парично изражение.

Инвестиционна стойност - стойността, определена за конкретен инвеститор, въз основа на рентабилността на обекта за дадени инвестиционни цели.

Ликвидационна стойност - стойността, изчислена в случай на принудителна продажба на имот за ограничен период от време, което не позволява на значителен брой потенциални купувачи да се запознаят с обекта и условията на продажба.

Кадастрална стойност е пазарната стойност, определена по методи за масова оценка, установени и одобрени в съответствие със законодателството, уреждащо кадастралната оценка. Определя се по-специално за данъчни цели.

Определянето на различни видове стойност ще осигури обективна информация за реалната цена на обекта и ще помогне за вземането на правилни управленски решения.

5. Цели и организация на икономическата оценка на поземлените имоти

Икономическата оценка на поземлен имот е дейност за систематично събиране и анализ на данни, необходими за определяне на цената на земята за различни цели въз основа на действащото законодателство и стандарти.

Резултатът от оценката на парцелите зависи основно от целта на оценката, която определя вида на стойността на парцела и правата, които се прилагат към него.

Има четири основни цели на оценката на земята:

– задоволяване на потребностите развиващ се пазарземя;

– създаване на база за данъчно облагане;

- реалното отразяване на тяхната стойност в счетоводството на предприятията;

- съставяне на държавния поземлен кадастър, както и реалната стойност на земята в статистиката на националното богатство на страната.

Първата цел на оценката на земята е да отговори на нуждите на развиващия се пазар на земя.

Земя и други природни ресурси могат да бъдат отчуждавани и прехвърляни от едно лице на друго, доколкото тяхното движение е разрешено от законите за земята и другите природни ресурси. Държавната политика за развитие на движението на земя и други недвижими имоти е насочена към решаване на следните задачи:

- законодателно ограничаване на предоставянето на поземлени парцели върху правото на постоянно (неограничено) ползване и прекратяване на предоставянето на пожизнено наследствено владение;

- стимулиране закупуването на земи от приватизирани предприятия с цел включване на поземлени имоти в уставния капитал на предприятията;

– въвеждане на разсрочено плащане за закупуване на парцели;

- повишаване на ефективността на управлението на държавните поземлени имоти чрез разделянето им на федерална, собственост на съставните образувания на Руската федерация и общинска собственост;

- преминаване основно към тръжен и състезателен принцип на предоставяне (продажба) на свободни поземлени имоти;

- опростяване на процедурите за предоставяне на земя за жилищно и промишлено застрояване (одобрения, разрешения за архитектурни, устройствени и градоустройствени изисквания и др.);

– развитие на система за ипотечно кредитиране на граждани и други участници на пазара, които инвестират средствата си в придобиване на земя и други недвижими имоти;

– разширяване на възможностите за циркулация на правата на аренда върху земя, собственост на държавата и общините;

- Засилване на взаимодействието между пазара на земя и пазара на ценни книжа.

Втората цел на оценката на стойността на земята е да се създаде база за данъчно облагане.

Основните източници на парични бележки са:

- данък върху земята или недвижимите имоти. В страните с пазарна икономика данъкът върху имотите е един от най-важните канали за постъпване на пари в бюджета. Плащането на земя в страни като САЩ, Канада, Великобритания, Германия, Италия, Япония е включено в единния данък върху имотите или действа като независим данък в страни като Франция, Дания, Южна Африка, Аржентина, Тайван. По правило данъкът върху земята се отнася до местните данъци. В САЩ данъкът върху недвижимите имоти е 1% от кадастралната му стойност. В Дания, Австралия, Нова Зеландия данъкът върху земята се разпределя отделно и е в размер на 3% от кадастралната стойност на парцела, а данъкът върху сградите и конструкциите е 1% от кадастралната стойност. В резултат на това се стимулират подобренията на парцела и интензивното му използване;

– данък върху доходите на физически и юридически лица от отдаване под наем на недвижими имоти;

– регистрационни такси за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях;

– такса за предоставяне на информация от единния кадастър на недвижимите имоти или поземления кадастър.

Член 65 от Кодекса на земята на Руската федерация предвижда, че за целите на данъчното облагане и в други случаи се определя кадастралната стойност на поземлен имот.

Съгласно новия Данъчен кодекс (глава 31 влезе в сила на 1 януари 2005 г., Федерален закон от 29 ноември 2004 г. № 141), данъкът върху земята се изчислява от кадастралната стойност на земята, в чл. 390 от Данъчния кодекс на Руската федерация, данъчната основа се определя като кадастралната стойност на поземлените парцели.

През 2007-2009г планира се да се извърши работа по масовата оценка на всички обекти на недвижими имоти за въвеждане на данък върху недвижимите имоти през 2010 г. вместо данъци върху земята и имуществото (физически и юридически лица).

На 25 август 1999 г. е издадено Постановление на правителството на Руската федерация № 945 „За държавната кадастрална оценка на земята“, с което се поставя началото на държавната работа по извършване на кадастрална оценка на земята в Русия. Кадастралната оценка на земята е необходима за въвеждането на икономически методи за управление на земята и на тази основа за повишаване на ефективността на тяхното използване.

Третата цел на оценката на земята е реалното отразяване на тяхната стойност в счетоводството на предприятията.

За постигане на тази цел на юридическите лица се предоставя преход от правото на постоянно постоянно ползване на поземлени парцели към правото на собственост или аренда.

В съответствие с чл. 20 ZK RF, земясе предоставят за постоянно (безсрочно) ползване на държавни и общински институции, федерални държавни предприятия, както и на държавни органи и местни власти. Всички останали юридически лица са длъжни да пререгистрират правото на трайно ползване на поземлени имоти за право на отдаване под наем на поземлени имоти или да ги придобият по желание до 1 януари 2008 г.

Не е позволено да се въвежда правото на постоянно (неограничено) ползване на поземлени парцели в уставния (дялов) капитал на търговски организации.

При продажба на поземлени имоти, които са държавна или общинска собственост, на собствениците на сгради или постройки, разположени върху тях, се установява следната цена за изкупуване на земята:

- в населени места с население над 3 милиона души - в размер от 5 до 30 ставки поземлен данък;

- в населени места от 500 хиляди до 3 милиона души - в размер от 5 до 17 ставки;

- в населени места до 500 хиляди души, както и извън границите на населените места - в размер от 3 до 10 ставки поземлен данък.

В допълнение към текущото използване на поземления имот в нормален режим на експлоатация, той може да бъде включен във вторично използване - така наречения икономически оборот, тъй като поземленият имот винаги има функцията да осигурява движението на други видове капитал.

Формите на такъв икономически оборот на поземлените имоти са: наем, залог, емисионно обезпечение, т.е. допълнителна емисия на ценни книжа за стойността на земята и вноска в уставния капитал на акционерни дружества, дружества, кооперации.

Например, поземлен имот, регистриран като собственост на предприятие, може да бъде включен в материални активи по пазарна стойност въз основа на доклад за оценка на независим оценител. При това увеличение на стойността на активите, акционерното дружество може да извърши допълнителна емисия на ценни книжа.

Четвъртата цел на оценката на стойността на поземлените имоти е съставянето на държавния поземлен кадастър, както и реалната стойност на земята в статистиката на националното богатство на страната.

Държавният поземлен кадастър е систематизиран набор от документирана информация за обектите на държавна кадастрална регистрация, за правен режимна земя в Руската федерация, относно кадастралната стойност, местоположението, размера на поземлените парцели и обектите на недвижими имоти, силно свързани с тях (член 70 от КТ на Руската федерация).

Кадастралната оценка на градската земя е масова оценка, която се извършва едновременно в целия град и може да включва следните основни стъпки:

Етап 1 - подготвителна работа, събиране и обработка на първоначална пазарна и регулаторна информация;

2 етап - функционално зониране на града;

Етап 3 - изчисляване на разходните показатели на кадастралната оценка на земята;

Етап 4 – ценово зониране на територията на града;

Етап 5 - регистриране на резултатите от кадастралната оценка на градската земя (цифрова и графична).

На 10 януари 2000 г. е приет Федерален закон № 28 "За държавния поземлен кадастър". Държавният поземлен кадастър се създава и поддържа с цел информационна подкрепа:

– държавно и общинско управление на поземлените ресурси;

– държавен контрол върху използването и опазването на земята;

- мерки, насочени към запазване и повишаване на почвеното плодородие;

– държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях;

- управление на земята;

– икономическа оценка на земята и отчитане на стойността на земята като част от природните ресурси;

– установяване на разумно плащане за земя;

- други дейности, свързани с притежаването, ползването и разпореждането с поземлени имоти.

Държавният поземлен кадастър съдържа информация за: поземлени имоти; териториални зони; земи и граници на територии, където се упражнява местно самоуправление; земи и граници на субектите на Руската федерация; земите и границите на Руската федерация.

Основните документи на държавния поземлен кадастър включват Единния държавен регистър на земите, кадастралните досиета и дежурните кадастрални карти. Информацията от държавния поземлен кадастър е отворена, с изключение на информация, класифицирана от законодателството на Руската федерация като ограничен достъп. Информация от държавния поземлен кадастър за определен поземлен имот се предоставя под формата на извлечения по мястото на регистрация на този поземлен имот срещу заплащане или безплатно.

Една от основните задачи съвременна сценапоземлената реформа е преходът от кадастралната регистрация на поземлените имоти към кадастралната регистрация на недвижимите имоти и създаването на единен кадастър на недвижимите имоти. Такъв преход е необходим за подобряване на системата за облагане на недвижимите имоти и предоставяне на необходимата информация на субектите на поземлените и имуществените отношения, както и за подобряване на ефективността на държавното и общинското управление на земята. Недвижимите имоти, подлежащи на кадастрална регистрация като обекти на гражданскоправни отношения, включват поземлени имоти, сгради, конструкции, помещения, незавършено строителство и комплекси от недвижими имоти.

В съответствие с Указ на президента на Руската федерация от 9 март 2004 г. № 314 „За системата и структурата на федералните органи на изпълнителната власт“ е създадена Федералната агенция за кадастър на недвижимите имоти. Той е под юрисдикцията на Министерството на икономическото развитие и търговията на Руската федерация. Правомощията на тази агенция са определени с Постановления на правителството на Руската федерация от 19 август 2004 г. № 418 „За одобряване на Правилника за Федералната агенция за кадастъра на недвижимите имоти“ и от 8 април 2004 г. 202 „Въпроси на Федералната агенция за кадастъра на недвижимите имоти“. Основните правомощия включват:

– организиране на създаването на автоматизирана система за поддържане на държавния поземлен кадастър, който включва 40 милиона поземлени имота, и държавно счетоводство на градоустройствени обекти - 70 милиона обекта капитално строителство;

- организация на териториалното управление на земята в съответствие с решенията на държавните органи;

– организация на подготовката на терена строителни материалиустановяване на държавната граница на Руската федерация, границите на нейните субекти и общини;

- организиране на извършване на техническата инвентаризация на обекти на градоустройството;

– извършване на държавната кадастрална оценка на земята и представяне на резултатите от нея в съответствие със законодателството на Руската федерация;

- поддържане на държавния поземлен кадастър, държавния градоустройствен кадастър, държавното техническо счетоводство на градоустройствените обекти и държавния фонд от данни, получени в резултат на управлението на земите;

– създаване и поддържане на държавен кадастър на обектите на недвижими имоти. До 2011 г. се предвижда обединяване на държавния поземлен кадастър и кадастъра на недвижимите имоти в единен държавен кадастър на недвижимите имоти;

- одобряване на заключенията на експертни комисии при разглеждане на земеустройствена документация, карти и материали за заснемане на земеустройствени обекти;

– осъществяване на държавен мониторинг на земите в Руската федерация, включително чрез използване на автоматизирана информационна система;

– осъществяване на държавен поземлен контрол;

– предоставяне на заинтересованите лица на информация от държавния поземлен кадастър и информация за обекти на градоустройствена дейност. До 2011 г. срокът за предоставяне на информация от Единния държавен кадастър на обектите на недвижими имоти трябва да бъде 4 дни, за разлика от съществуващите стандарти от 30 дни.

Списък на използваните източници

1. Asaul A.N. Икономика на недвижимите имоти. 2-ро изд. – Санкт Петербург: издателство „Петър”, 2008. – 624 с.

2. Горемикин В.А., Бугулов Е.Р. Икономика на недвижимите имоти. Учебник. - М .: Информационно-издателска къща "Филин", 1999. - 592 с.

3. Иванова Е.Н. Оценка на недвижими имоти: Учеб. - М.: Издателство "КноРус", 2007. - 344 с.

4. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Икономика на недвижимите имоти. Учебници за университети. Специална литература. - Санкт Петербург: Издателство "Лан", 2001. - 480 с.

5. Крутик А., Николская Е. Управление на недвижими имоти // Общинска икономика. - 2002. - бр.1. – С. 77–96.

6. Оценка на недвижими имоти: Учебник / Изд. A.G. Грязнова, М.А. Федотова. - М.: Финанси и статистика, 2003. - 496 с.

7. Тепман Л.Н. Оценка на имотите. - М .: Издателство "Единство", 2007. - 464 с.

8. Федотова М.А., Уткин Е.А. Оценка на недвижими имоти и бизнес. – М.: Издателство “ЕКМОС”, 2002. – 352 с.

9. Щербакова Н.А. Икономика на недвижимите имоти: Учебник. - Ростов н/Д .: Феникс, 2002. - 320 с.

Обучение

Имате нужда от помощ при изучаването на тема?

Нашите експерти ще съветват или предоставят уроци по теми, които ви интересуват.
Подайте заявлениекато посочите темата в момента, за да разберете за възможността за получаване на консултация.

Пазарът на недвижими имоти по същество винаги е местен и пряко зависи от нивото на развитие и състоянието на регионалната икономика, доходите на местното население и бизнеса, но това са само производни на общото състояние на икономиката на страната, федералното законодателство, изпълнението на държавния бюджет, федералните целеви програми, които определят пътя и темпа на развитие на всички региони.

Основни икономически показатели на Руската федерация

(според Росстат , на сравними цени)

1) Данни за първата половина на 2019 г. (първа оценка). 2) 1 полугодие 2019 г. в % до 1 полугодие 2018 г. 3) 1 полугодие 2018 г. в % до 1 полугодие 2017 г. 4) По вид дейност "Добив", "Производство", "Осигуряване електрическа енергия, газ и пара; климатизация“, „Водоснабдяване; обезвреждане на отпадъчни води, организация на сметосъбиране и обезвреждане, дейности по отстраняване на замърсяването". 5) По реални цени. 6) Данни за август 2019 г. 7) август 2019 г. и август 2018 г. в % от съответния период на предходната година. 8 ) август 2019 г. и август 2018 г. в % от предходния месец 9) януари-август 2019 г. и януари-август 2018 г. в % от съответния период на предходната година 10) Данни за първото полугодие на 2019 г. 11) Показател за оценка за посочените периоди се изчислява в съответствие с Методическите разпоредби за изчисляване на показателите паричен доходи разходи на населението (одобрени със заповед на Росстат № 465 от 2 юли 2014 г., с изменения от 20 ноември 2018 г.).

Темпи на растеж БВПза 1-во полугодие на 2019г спрямо първото полугодие на 2018 г. спрямо предходния период намалява от +2.0 на +0.7%.

Динамика на промените в показателите въз основа на резултатите от януари-септември 2019/2018 г. на сравними цени:

Положителна динамика в производството на селскостопанска продукция: от -1,8 до +3,6% ;

Намаляване на темповете на растеж:

Освободете стоки и услуги по основни видове икономическа дейност : от +3,3 до +1,8% ,

производствопромишлени продукти: от +3.0 до +2,7% ,

- обем на товарооборота: от +3,0 до +1,0% ,

- външнотърговски оборот: от +20,4 до -2,9% (със значителен излишък от +12 милиарда USD на месец),

- търговски оборот на дребно: от +2,8 до +1,4%,

сила на звука платени услуги за населението: от +1,5 до -0,7% ,

- : от +4,3 до +0,6%,

- реални заплати(средно за страната, коригирано спрямо инфлацията): от +8,4 до +2,2%.

Брой регистрирани безработенсе увеличава с +3,3%.

ключов процентБанката на Русия от 28.10.2019г - 6,50% годишно.

инфлация(ръст на потребителските цени) в края на септември 2019/2018г. възлиза на +4,0%.

Сметки, банкови депозити и депозити в банки в рубли, чуждестранна валута и благородни метали към 1 октомври 2019 г. възлизат на 63,3 трлн. търкайте. (+17,9% до 01.01.2018 г., +4,2% до 01.01.2019 г.), вкл. депозити на физически лица- 29,4 трилиона. търкайте. (+13,1% спрямо 01/01/2018, +3,2% спрямо 01/01/2019).

Кредитинефинансови организациикъм 01 октомври 2019 г.: - 33,86 трилиона. търкайте. (+12,1% спрямо 01/01/2018 г., +1,4% към 01/01/2019), вкл. просрочени 2,7 трилиона рубли. (8,0% от дълга).

Кредити лица- 17,1 трилиона. търкайте. (+40,2% спрямо 01/01/2018 г., +14,8% към 01/01/2019), вкл. просрочени - 0,8 трлн. търкайте. (+4,8% от дълга).

Печалба на банковия сектор се увеличава от 789,7 милиарда рубли. към 01.01.2018г до 1500,9 милиарда рубли. към 01.10.2019г (+90,0%) и до нивото от 01.01.2019г. ръстът е +11,6%.

Балансиран финансов резултат (печалба минус загуба) организации(без малки предприятия, банки, застрахователни организации и държавни (общински) институции) по текущи цени за януари-август 2019г. възлиза на +10276,9 милиарда рубли (34,3 хиляди организации са реализирали печалба в размер на 11570,0 милиарда рубли, 14,7 хиляди организации са имали загуба в размер на 1293,1 милиарда рубли). 70% от бизнесите са печеливши.

Обща сума дълг на организациитезадълженията възлизат на 113 927,6 милиарда рубли, в т.ч. просрочени - 4224,8 милиарда рубли, или 3,7% от обща сумадълг (в края на август 2018 г. - 3,5%

Със значително увеличение на печалбите на организациите и банките, растеж инвестиции в дълготрайни активипрез първата половина на 2019 г. е само 0,6% (+4,3% през първата половина на 2018 г.), което отразява ниската бизнес активност.

Реални заплати се увеличава средно с +2,2% (януари-септември 2018 г. - +8,4%)

Реален разполагаем доход (свободни пари) от населението като цяло намалява с -1.3%.(Според Методиката за изчисляване на този показател се увеличава плащания на лихви по заеми и застраховки. Растежът до определено ниво на кредитиране и осигуряване на населението характеризира по-скоро растежа на благосъстоянието, растежа на банковите и застрахователните услуги и развитието на обществото, отколкото отрицателната динамика на доходите на населението. Част от доходите на населението са и апартаменти, автомобили, стоки за дълготрайна употреба и услуги, закупени със заеми. Освен това ръстът на кредитирането (до определено ниво) положително демонстрира стимулиращата функция на кредита за повишаване на ефективността на труда (производството), за рационалното потребление и използване на ресурсите.

Излишък изпълнението на консолидирания бюджет на Руската федерация и бюджетите на държавните извънбюджетни фондове за периода януари-август възлиза на 3982,3 милиарда рубли. (+32,8% 2019/2018).

Златни резерви Към 25 октомври 2019 г. Руската федерация възлиза на 539,9 милиарда долара (+17,2% на годишна база), което осигурява пълно покритие на външния дълг и външни задължения, гаранции за стабилизиране при неблагоприятни икономически условия.

В строителството. Обемът на СМР за периода януари-септември 2019г възлиза на 6117,8 милиарда рубли (в съпоставими цени), или +0,3% ). От въведените в експлоатация през януари-септември 2019 г. 94,4% са жилищни сгради.

Развиващи се транспортна и инженерна инфраструктура: в ход е изграждане на пътища и жп линии, главни комуникации, строителство и реконструкция на енергийни съоръжения. Строят се най-големите обекти на транспортната инфраструктура, водноелектрически централи, атомни електроцентрали, заводи за втечнен природен газ, производство на етилен, стоманени тръби, алуминий, петрол, торове и др. (повече от 50 проекта - всеки струва от 0,5 до 20 милиарда щатски долара) - това е в допълнение към съоръженията на военно-промишления комплекс.

Във външноикономическата сфера: се строят най-големите в света газопроводи към Европа, Китай и Турция. С Китай, Иран и Индия се разработва създаването на ключови транспортни артерии през територията на Русия към Европа: от изток на запад, от юг на север се развива инфраструктурата на северния морски път. В бъдеще това значително ще намали транспортните разходи при обмена на стоки между страните от Европа и Югоизточна Азия, а Русия ще може постоянно да печели допълнително от транзита на стоки и да развива собствената си икономика. Развиват се отношенията със страните от африканския континент.

Най-значими обекти , сравними със строителните проекти на първите петгодишни планове за индустриализация, предвидени за въвеждане в експлоатация през 2019 г.:

Газопровод Северен поток-2 (пускане в експлоатация - декември 2019 г.),

Сухопътна част от газопровода Турски поток (пускане в експлоатация - декември 2019 г.),

Железопътна част Кримски мост(въведение - декември 2019 г.),

Първият енергоблок на Беларуската атомна електроцентрала,

- в Калининградска област- комплекс за производство, съхранение и превоз на втечнен природен газ (въведен в експлоатация), както и международен морски товарен и пътнически терминал,

Завършване на изграждането на първите железопътни и шосейни мостове през реката. Амур до Китай,

Мащабни авиационни и космически проекти, изграждане на атомни ледоразбивачи и много други.

Заключения и перспективи за руската икономика и пазара на недвижими имоти

Динамика на производството на БВП

в % към стойността на условното средно тримесечие на 2016 г. (1/4 от номиналната стойност на БВП за 2016 г.)

БВП на Руската федерация (в съпоставими цени), след значителен спад в периодите 2014-2016 г., започвайки от 2017 г., показва не висок, но стабилен растеж. Като цяло основните икономически показатели са положителни: инфлацията е намалена до благоприятно ниво, промишленото и селскостопанското производство нараства, строителството се възстановява, потребителското търсене се възстановява, търговията на едро и на дребнои услугите, средствата по сметките на организациите и населението нарастват, а външната търговия нараства.

Стабилното събиране на данъци и годишния бюджетен излишък дават възможност не само за изпълнение на социални планове и задължения, но и за реализиране на мащабни инфраструктурни проекти: строят се нови пътища и мостове, възстановяват се съоръжения инженерни комуникации, се изграждат и възстановяват комунални съоръжения. Частните инвестиции също играят значителна роля в това.

Развилите се в страната отношения на частна собственост са в основата на свободното пазарно ценообразуване, предприемаческа дейност, конкуренция, които от своя страна регулират производството на стоки, техните потребителски свойства, асортимент и качество, стокова размяна, търсене и предлагане. Частна собственостособено уместни и незаменими на потребителския пазар, където огромен брой потребители (население) се нуждаят от всички видове стоки с най-много различни свойства. Държавната (и общинската) собственост се запазва при производството и обмена на обекти и стоки от отбранително значение, както и такива, предназначени за икономическата сигурност на страната. За осигуряване на дейността и свободата на предприемачеството и конкуренцията са създадени механизми и органи за държавно регулиране и контрол, чиято ефективност се повишава с развитието на пазара и социалните отношения. Свободният пазар стабилизира търсенето и предлагането както на хранителни стоки, така и на стоки за бита и промишлени продукти. Пазарът принуждава частните и държавните предприятия да работят рентабилно, освобождавайки икономиката (и в много отношения държавата) от неефективните нерентабилни предприятия. Пазарните условия доведоха до увеличаване на производството в сектори на икономиката, които са търсени от обществото, и повишаване на конкурентоспособността на руските стоки.

Успоредно с растежа на икономиката, международното сътрудничество и специализация на Русия се разраства като най-големият световен износител на енергийни ресурси (природен газ, петрол, електроенергия, метали) и вносител на високотехнологични средства за производство (оборудване и машини, селскостопански машини). машини и автомобили) и широка гама от потребителски стоки. Въпреки това, наред с развитието на международното икономическо сътрудничество, успоредно започнаха и негативни глобални политически процеси. Противопоставянето на геополитически интереси между Запада и Изтока, между технологично високоразвитите и по-слабо развитите страни, борбата за ресурси и висока технологиякоето се влоши през последните няколко години, дестабилизира международните пазари, дестабилизира националните икономики както на западните, така и на източните страни. Взаимните икономически санкции, въвеждането на протекционистични мита нарушават съществуващите международни икономически отношения и като цяло пречат на развитието на световната икономика. От друга страна, подобна международна конкуренция налага възстановяването на вътрешната структура на всяка национална икономика в полза на определена икономическа самодостатъчност: индустриализираните страни се стремят да намерят алтернативни (невъглеродни) енергийни източници; а страните с енергийни и суровини създават нови високотехнологични индустрии. Тези циклични процеси, естествени за световното развитие, както и пълното отхвърляне на Русия от държавно директивно планиране на икономиката, предвид високата й зависимост от външни финансови и икономически фактори, доведоха до забавяне на икономическия растеж от 2014 г. до момента.. Именно с това са свързани временни инфраструктурни изкривявания (намаляване на растежа на отделните отрасли и спад в производството), временни социални провали (намаляване на доходите и търсенето на населението, увеличаване на безработицата).

Въпреки това, основните условия, гарантиращи по-нататъшен икономически растеж са:

- стабилна система на държавна администрация (вертикал на власт от президента до местните органи), осигуряваща сигурност и законодателна дисциплина,

- стабилно законодателство (икономическо, данъчно),

- установената система от финансови и икономически отношения (банкови, данъчни, митнически, свободни пазари и конкуренция),

- интензивно развитие на транспортната и инженерната инфраструктура в цялата страна (строителство на пътища и жп линии, магистрални комуникации, изграждане и реконструкция на големи енергийни съоръжения), която в бъдеще ще се превърне в двигател на всички области на развитие. Само мощна държава със силен инвестиционен потенциал може да си го позволи.

Днес се строят най-големите газопроводи в света към Европа, Китай и Турция. С Китай, Иран и Индия се разработва създаването на ключови транспортни артерии през територията на Русия към Европа: от изток на запад, от юг на север се развива инфраструктурата на северния морски път. Това значително ще намали транспортните разходи при обмена на стоки между страните от Европа и Югоизточна Азия.

Изпълнението на тези проекти е ясен индикатор за дългосрочното развитие на страната и повишава значението на Русия в света. Това ще позволи на държавата да получава повече приходи, което ще се отрази положително на развитието на бизнеса и благосъстоянието на населението.

Като се има предвид, че инвестициите в недвижими имоти, като най-скъпата стока, изискват благоприятна перспектива за десетилетия напред, каквато не наблюдавахме през 2014-2017 г., несигурността на пазара на недвижими имоти беше причината за бавното му възстановяване през 2018-2019 г. Поради спада на световните цени на петрола през 2015 г. (и в резултат на това бюджетните приходи и девалвацията на рублата), негативните медийни потоци относно санкциите срещу Русия, потребителското търсене и особено търсенето на скъпи стоки намаляха. Поради несигурността на потребителите активността на всички пазари и особено на пазара на недвижими имоти е намаляла.впоследствие, корекция на цените на недвижимите имоти 2015-2017 г и възстановяването на растежа на доходите на населението подобри този пазар и с общия икономически растеж създаде основата за по-нататъшното му прогресивно развитие.

Днес може да се твърди, че пазарът на недвижими имоти непрекъснато и стабилно се развива и става все по-активен. Сега цените на пазара (спрямо себестойността на строителството) са минимални и тепърва ще растат в бъдеще, тъй като има предпоставки за общ икономически растеж и ръст на доходите на домакинствата. Следователно, настъпи моментът за закупуване на необходимите жилищни и нежилищни съоръжения, за да се подобрят условията на живот и да се развие бизнес, включително отдаване под наем.

Въвеждане от 2019 г. на ескроу сметки и преход от споделено строителствоза банково кредитиране постепенно ще реши проблема с "измамени притежатели на акции". Това леко ще повиши нивото на цените на недвижимите имоти чрез включване на банки и застрахователни компании в схемата за финансиране. Излизането от пазара на неефективни разработчици и финансовият контрол ще направи този пазар по-малко рисков и допълнително ще намали процентите на банково финансиране на строителството.

Източници:

1. http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/122.htm ,
2. https://www.minfin.ru/ru/perfomance/public_debt/external/structure/ ,

Анализ, изготвен от експерти StatRealt и се базира на последните официални данни към 11.06.2019 г.

Анализът може да се използва от абонати както частично от името на абонатите, така и изцяло по отношение на

Ако откриете грешки в текста, моля, изпратете имейл на: statrielt@ bk. en .

Анализ на влиянието на общата политическа и социално-икономическа ситуация върху пазара на недвижими имоти (към 01.10.2016 г.)

Най-важните условия за развитието на националната икономика, включително пазара на недвижими имоти, са силата на държавата, стабилността на законодателството, защитата на правата на собственост и развитата икономическа инфраструктура (наличен финансов, труд и суровини, стимулиращи данъчно облагане, свободна и честна конкуренция).

Основни политически събития, засягащи руската икономика

Глобализацията на световната икономика, която е следствие от развитието на международните финансови и индустриални корпорации, на фона на появата на съвременни информационни технологии, поражда геополитически процеси, които бързо променят политическата и икономическа картина на света, създава нови условия, при които Русия, като държава, като утвърдена цивилизация със собствена култура, език и традиции се стреми да запази и укрепи позициите си:

¾ Създаването на пояс на напрежение в Азия и Европа, терористични ислямистки формирования в Ирак, Афганистан и на територията на приятелската на Русия Сирия, смяната на управляващите елити в тези страни, разполагането на военни бази на НАТО в страни, граничещи с Русия, заплашват неговата сигурност и възпрепятстват икономическото развитие. В такива условия, отчитайки уроците от миналото, Русия е принудена да поема разходите за поддържане и развитие на своя отбранителен потенциал;

¾ Влизането на Крим в състава на Руската федерация и подкрепата на Русия за рускоговорящите Донецка и Луганска области след преврата в Украйна през февруари 2014 г. станаха причина за въвеждането на икономически санкции от САЩ и Западна Европа срещу Русия с цел ограничаване икономическо и политическо развитие;

¾ Влизането във войната срещу нарастващия ислямизъм в Сирия и потискането на основните му сили позволява на Русия да защитава икономическите и политическите интереси в Близкия изток и да предотврати разпространението на хаоса в южните си граници. Освен това това е противодействие на Запада в неговия опит за безразделно световно икономическо и политическо господство в ущърб на други страни и в частност на Русия, както и изпитване в бойни условия и демонстриране на ефективността на руските оръжия;

¾ В отношенията с гранична Турция, които рязко се влошиха след сваления на руския самолет от турците през ноември 2015 г., има подобрения. Турският президент се извини на Русия и изрази готовност да компенсира щетите. Руската страна се съгласи да започне процеса на нормализиране на взаимните отношения. Такава промяна в курса на турския президент обаче не се хареса на всички в Турция и по света и на 15 юли 2016 г. имаше опит за преврат. Тези събития доведоха до промяна в политическия курс на турското ръководство спрямо страната ни. В момента се подготвят документи за зона за свободна търговия между двете страни и средносрочна програма за икономическо, научно и техническо сътрудничество;

¾ Четирикратният срив на световните цени на петрола и значителният спад на цените на другите суровини (газ, алуминий, никел, цинк и др.), започнал в средата на 2014 г., значително намалиха приходите на руския бюджет, а западните санкции под натиска на САЩ ограничиха достъп до западната столица. Това насърчава Русия да развива политически и икономически връзки с други страни: Китай, Индия, Иран, Бразилия, Южна Африка, Венецуела и други, както и да възстановява и задълбочава отношенията със страните от бившите съветски републики. Предприемат се стъпки за създаване на финансови механизми, които да намалят ролята на западните валути в международните разплащания на Русия и да намалят финансовата зависимост от Запада;

¾ Натискът на САЩ върху Русия се прояви в провокацията с катастрофата на малайзийски пътнически самолет на границата с Русия и в т. нар. "допинг скандал" по време на лятната олимпиада в Бразилия, чиято цел е да повлияе на Русия чрез създаване на негативен политически и икономически имидж;

¾ На Втория източен икономически форум във Владивосток на 2 - 3 септември 2016 г. бяха подписани редица важни документи за развитието на руско-корейските отношения в областта на търговията, промишлеността и енергетиката, постигнати бяха предварителни договорености за развитието на руските -Японските отношения и за създаването на енергиен пръстен (Русия, Япония, Китай, Южна Корея). На срещата на върха продължи диалогът на световните лидери за изграждане на иновативна, здравословна, взаимосвързана и приобщаваща световна икономикаг 20 в Ханджоу, Китай на 4-5 септември. Проведени са многостранни и двустранни преговори с участието на Русия за преодоляване на политическите и икономически различия.

¾ Проведените на 18 септември избори за представителни органи се превърнаха във важно вътрешнополитическо събитие в страната. Значително мнозинство от местата в Държавната дума ще бъдат запазени от представители на партия "Единна Русия", която подкрепя президента. Това ще поддържа политическа и икономическа стабилност в обществото.

Така, въпреки най-силния натиск от страна на САЩ и Западна Европа, Русия успява да защити своите интереси и да засили влиянието си в света, което ще се отрази положително на икономическото развитие на страната.

Състоянието на икономиката и основните икономически показатели на Русия

Според Министерството на икономическото развитие на Русия и Росстат към 01.10.2016 г.:

Обемът на СМР през август 2016г възлиза на 559,8 милиарда рубли, или 98,0% (в съпоставими цени) спрямо нивото на съответния период на предходната година, през януари-август 2016г. - 3391,0 милиарда рубли, или 95,4%.

През август 2016г Построени са 81,3 хиляди нови апартамента за януари-август 2016г. - 602,8 хил. апартамента През януари - август индивидуалните предприемачи построиха 18,7 милиона квадратни метра. метра от общата площ на жилищните сгради или 43,6% от общия обем на жилищата. Общо 42,8 млн. кв.м. м. (94,2% от същия период на миналата годинаО да).

Индекс на предприемаческо доверие през септември 2016г спрямо декември 2015 г нараства в добивната промишленост от (-5%) на (-1%), в преработващата промишленост - от (-11%) на (-5%), в производството и разпределението на електроенергия, газ и вода - от (2%) до (6%).

Средно ниво на използване на производствения капацитет , според интервюираните мениджъри, през септември 2016г. възлиза на 64%. 91% от анкетираните смятат, че производственият им капацитет ще осигури задоволяване на очакваното търсене на продукти през следващите 6 месеца, от които 12% посочват превишение на съществуващия капацитет.

Инвестиции в дълготрайни активи през август 2016 г. възлиза на 5302,7 милиарда рубли (95,7% m/m 2015 и 92,7% m/m 2014).

Средно месечно начислено номинално заплатаслужителите на организациите за периода януари - август спрямо същия период на миналата година се увеличават със 7,3%, реално - намаляват с 0,3%. Истински за еднократна употреба паричен доходнамалява с 5,8%.

инфлация,според Централната банка на Руската федерация, според резултатите от август от началото на 2016 г., той възлиза на 6,9% (септември 2015 г. - 10,4%).

ключов процентот 19.09.2016 г. е 10%.

Дълг по получен банкови заеми и заемив Русия като цяло в края на юли 2016 г., по текущи данни, възлиза на 49429,3 милиарда рубли, включително просрочени - 329,5 милиарда рубли, или 0,7% от общия дълг по получени банкови заеми и заеми (в края на юли 2015 г. - 0,7%).

Дефицитът на консолидирания федерален бюджетза периода януари - юли 2016 г. възлиза на - 851,3 милиарда рубли.

Към 23 септември от началото на г.г злато и валута държавни резерви се увеличава със 7,4% до 398 милиарда долара.

Изводи и прогнози

През 2014-2015 г. сривът на световния петролен пазар и санкциите на САЩ срещу Русия доведоха до девалвация на рублата и прекъсване на икономическите и финансови връзки с някои международни компании, което се отрази негативно на руската икономика, която до голяма степен е фокусирана върху енергетиката. износ и чуждестранни инвестиции. Това доведе до бюджетен дефицит, съкращения на държавните програми и социалните разходи, спад в доходите и инвестиционната активност, спад в потребителското търсене и висока инфлация, което доведе до спад в някои отрасли, в строителството и производството на основни строителни материали, в търговията на дребно търговия и платени услуги за населението.

При тези условия частичното изтегляне на чуждестранни компании и вносни стоки от вътрешния пазар изигра положителна роля: руските предприятия в реалния сектор имат възможност да увеличат своя дял на вътрешния пазар и да увеличат производството. Обезценяването на рублата стимулира вътрешното производство и износа и дава добър шанс за подобряване на отрасловата структура, за развитие на малко и средно производство, за заместване на вноса. Селското стопанство, селскостопанската преработка и производството на селскостопанска техника и оборудване показват отлични резултати за растеж. Наблюдава се значително увеличение на производството в хранително-вкусовата и леката промишленост, нарастване на производството на автобуси, камиони и ремаркета, производството на машини и съоръжения, металорежещи машини, турбини, строителни кранове и манипулационно оборудване, увеличаване на производство на машини и съоръжения за металургията, производство на довършителни строителни материали и метал строителни конструкции, производството на бойлери и отоплителни радиатори, производството на изкуствени и синтетични влакна, ръстът в производството на фармацевтични продукти, медицинско оборудване и инструменти, както и много други видове продукти, които са важни за икономиката.

От началото на 2016 г. се наблюдават тенденции за възстановяване на основните икономически показатели: възстановяване на положителната динамика на БВП, спад на инфлацията, възстановяване на потребителското търсене и инвестиционна активност. Известен ръст на цените на петрола подкрепи и консервативната финансова политика на държавата и икономическата активност на бизнеса.

Положителните тенденции в руската икономика показват, че растежът на доходите на домакинствата и бизнеса ще се възстанови от 2017 г. Това ще увеличи търсенето и ще стимулира икономиката.Русия разполага с всички ключови ресурси: развит енергиен сектор, суровини и човешки ресурси. По-нататъшното развитие на заместването на вноса изисква значителни и редовни инвестиции в активите на високотехнологичните индустрии. Необходимо е развитие на инженерна и транспортна инфраструктура, изграждане на нови производствени сгради и конструкции, придобиване, проектиране и създаване на модерно оборудване, обучение на персонал, въвеждане на нови технологии и организиране на ефективно производство. Това обаче изисква време, търпение и тук не бива да очаквате ранна повратна точка. Реформирането на структурата на икономиката ще отнеме поне десет години.

Най-важната предпоставка за икономическа стабилизация са държавните целеви програми, които подпомагат съвременната икономика и ускоряват инвестиционните процеси.

Като се имат предвид количествените и географски ограничения на световния добив на природни ресурси, въглеводородите (нефт и газ) ще запазят значението си за Русия и в бъдеще. В условията на разширяване на световното производство и потребление на ресурси, в условията на нарастващи производствени разходи, световните цени на петрола не могат да се поддържат изкуствено на ниско ниво за дълго време. Предвид цикличното развитие на световната икономика общата тенденция на повишаване на цените на енергията ще продължи. Според експертите на Morgan Stanley през 2016 г. световният пазар ще продължи да има излишък от петрол, но още през 2017 г. ще има недостиг от 0,1 милиона барела на ден, който ще се утрои до 2018 г. През 2019-2020 г. недостигът на суровини ще бъде съответно 0,1 и 0,2 милиона. През последните 20-25 години нуждите на Китай от петрол непрекъснато нарастват и в близко бъдеще Китай се готви да стане основен вносител в света, изпреварвайки САЩ. Признаците за възстановяване на консолидирания контрол на повечето страни производителки на петрол върху обемите на добив и продажби на петрол ни позволяват да се надяваме на стабилизиране на цените на ниво от $70 за барел. В същото време всички разбират високата степен на несигурност в условията на балансиране между война и мир.

Във всеки случай Русия трябва да развива по-интензивно заместващи импорта преработвателни и високотехнологични индустрии, за да намали външните рискове.

Така целите на санкциите не са постигнати. Въпреки нарастващия натиск от управляващите кръгове на САЩ, Великобритания и западните медии, въпреки невижданите досега провокативни обвинения, Русия няма да бъде въвлечена в голям военен конфликт. Твърде тежка и запомняща се за нас загубата на Великия Отечествена война. Използването на смъртоносни оръжия срещу Русия е немислимо поради ядрения паритет. Западът има какво да губи. Ще трябва да преговаряме относително мирно както в политиката, така и в икономиката.

Основни тенденции и перспективи на пазара на недвижими имоти

1. Няма вътрешни икономически причини за по-нататъшния спад на цените на недвижимите имоти. В контекста на глобалната политическа и икономическа нестабилност недвижимите имоти, както и преди, запазват своето инвестиционно значение и ... (за абонати)

Използвани материали:

1. Централна банка на Руската федерацияhttp://www.cbr.ru.
2. www.gks.ru.

Проучване на регионалните пазари на недвижими имоти

остарял:

Анализ на влиянието на общата политическа и социално-икономическа ситуация върху пазара на недвижими имоти

Основни икономически показатели на Русия и някои страни по света

Обем на брутния вътрешен продукт, % спрямо предходната година

Обем на промишленото производство, % спрямо предходната година

Динамика на потребителските цени, % спрямо предходния период

От началото на 2016 г. ръстът на потребителските цени възлиза на 2,1% (за същия период на 2015 г. - 7,4%). Значителното увеличение на потребителските цени от декември 2014 г. на потребителските стоки, особено хранителните продукти, доведе до намаляване на търсенето на други продукти и услуги, включително промишлени продукти (сгради, автомобили, металорежещи машини, мебели и др.). Това беше улеснено от политически и психологически фактори: санкции на САЩ, рязко покачване на долара и еврото, изтегляне от пазара на вносни потребителски продукти, усещане за обща несигурност и несигурност.

Коефициент на безработица, % от икономически активното население

Индексът на физическия обем на БВП по видове икономическа дейност в съпоставими цени,

% спрямо предходната година

През 2015 г. балансираният финансов резултат (печалба минус загуба) на организации (с изключение на малки предприятия, банки, застрахователни организации и бюджетни институции) в текущи цени възлиза на +8421,7 милиарда рубли (39,6 хиляди организации получиха печалба от 11253,9 милиарда рубли, 15,4 хиляди организации са имали загуба в размер на 2832,2 милиарда рубли).В края на декември 2015 г. общият дълг по задълженията на организациите възлиза на 89 014,6 милиарда рубли, от които просрочени - 2824,7 милиарда рубли, или 3,2% от общия дълг (към края на декември 2014 г. - 2,8%).Дълг по получени банкови заеми и заемив Русия като цяло в края на декември 2015 г. възлиза на 50089,0 милиарда рубли, включително просрочени - 395,9 милиарда рубли, или 0,8% от общия дълг по получени банкови заеми и заеми (в края на декември 2014 г. - 0,6%). Средствата на организациите по сетълмент сметки в банки се увеличиха от 7434,7 на 8905,2 милиарда рубли. (с 19,8%).

Инфлацията през април 2016 г. е 0,4%, от началото на годината - 2,6%. За сравнение, през април 2015 г. ръстът на потребителските цени е 0,5%, а от началото на 2015 г. - 7,9%.

Рентабилност на продадените стоки, продукти, работи, услуги и активи на организациите

по вид икономическа дейност, %

Така средната възвръщаемост на активите в икономиката през 2015 г. нараства от 3,9% на 5%.

Бизнес дейност на организации

Това показа проучване на бизнес активността, базирано на проучване на мениджъри на 3,1 хиляди организации средно ниво на използване на капацитетамарт 2016 г възлиза на 64%. 91% от анкетираните смятат, че производственият им капацитет ще осигури задоволяване на очакваното търсене на продукти през следващите 6 месеца, от които 12% посочват превишение на съществуващия капацитет. Сред факторите, възпрепятстващи растежа на производството, лидерите на производствените индустрии посочват несигурността на икономическата ситуация, недостатъчното търсене на продуктите на предприятията на вътрешния пазар, високото ниво на данъчно облагане и липсата на финансови ресурси.

http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d06/Image5344.gif" >

Позиция в добивната промишленост на Русия

Ръстът на БВП в добивната промишленост възлиза на 1.1%. От 20 януари 2016 г. цените на петрола имаха обща възходяща тенденция: от $28,21/bbl на 20 януари 2016 г. до $47,32/bbl на 30 април 2016 г.

Среднодневният добив на петрол през февруари тази година се е увеличил с 4,2% спрямо февруари миналата година. През януари-април 2016 г. нивото на производство нараства с 2,7% и достигна 10,889 млн. барела на ден.

в енергетиката

През 2015 г. БВП в индустрията намалява с 1,4%, но положителната динамика на обемите на производство на електроенергия се запазва. В същото време ръстът на производството се дължи на външнотърговския фактор, за разлика от предходните години, когато динамиката на производството се определяше от вътрешното търсене.

Според Росстат през 2015 г. производството на електроенергия в Русия възлиза на 1 063,4 милиарда kWh (заедно с Крим), което е с 0,4% повече в сравнение с 2014 г. Потреблението на електроенергия в Русия обаче е намаляло през 2015 г. с 0,5% до 1008,2 млрд. kWh. Включително поради повече топла зима. Резултатът беше повлиян и от намаляването на производството в реалния сектор на икономиката. Увеличаването на производството на електроенергия стана възможно поради нарастването на баланса на експортно-вносните доставки на електроенергия на руската граница. По данни на Федералната митническа служба износът на електроенергия от Русия през 2015 г. се е увеличил с 24,3% спрямо 2014 г. През същия период вносът нараства с 2,5%. Финландия беше най-големият купувач на руска електроенергия през 2015 г. Доставките за Украйна също се увеличиха значително, в т.ч. заради транзитните потоци към Крим. През 2015 г. Китай намали вноса на електроенергия от Русия поради намалено потребление в северните провинции. Доставките за Литва намаляха, преминавайки към доставки на електроенергия от Полша и Швеция.

През 2016 г. износът на електроенергия от Русия може да бъде намален за Украйна и Беларус. От своя страна, вътрешното потребление на електроенергия ще остане на нивото от 2015 г. или ще бъде малко по-ниско.

в машиностроенето

Машиностроенето във всяка високоразвита държава е от приоритетно значение като локомотив за други сектори на икономиката и повишаване на ръста на благосъстоянието на населението. За съжаление, тенденциите в глобалното разделение на труда, които се оформиха през последните 25-30 години, поставиха Русия в редица страни със суровини. Но политическите кризисни събития в света през последните две години показаха погрешността на подобна политика на специализация.

От ноември 2014 г. руският машиностроителен сектор започна да показва отрицателна тенденция, като през 2015 г. спадът беше 8,9% спрямо 2014 г. През 2009 г., поради значителна зависимост от глобалните финанси, спадът в машиностроенето е още по-силен - 31,2%. През 2015 г. търсенето на автомобилния пазар рязко спадна (което вероятно ще продължи и през 2016 г.). В резултат на това автомобилната индустрия показа най-лошия резултат сред другите инженерни индустрии.

2015 г. и особено началото на 2016 г. бяха белязани от обръщане на икономическата политика на държавата към рязък растеж в технологичните сектори на икономиката и наукоемките отрасли. Ако през юли спадът достигна почти 20%, то през четвъртото тримесечие спадът беше намален до 10%. Очаква се, че действащите правителствени програми за подкрепа на автомобилния сектор ще могат значително да смекчат негативните тенденции в автомобилната индустрия, да стабилизират ситуацията и да възстановят търсенето. Размерът на държавната подкрепа в рубли през 2016 г. ще бъде увеличен с приблизително 15%. Планира се да се възобнови предоставянето на автокредити, което ще съживи потребителското търсене. В други сектори на машиностроенето спадът беше заменен от растеж, което ни позволява да се надяваме на подобрение в общата динамика през 2016 г. По-специално ръстът в производството на основни товарни вагони през 2015 г. възлиза на 24,7%, а за 2016 г. прогнозира се на ниво 15 - 30%. Има перспективи за растеж на селскостопанското инженерство. През 2014 г. спадът в производството на селскостопанска техника възлиза на 14,3%. Но още през 2015 г., поради ръста в производството на селскостопански трактори и комбайни, индустрията показа много приличен ръст - с 26,8%. Тук важна роля изигра програмата за държавна подкрепа под формата на субсидиране на производителите на селскостопанска техника. Освен това, ако през 2014 г. субсидиите възлизат на 15% от цената на оборудването, то от юни 2015 г. тази цифра е увеличена на 25%. През 2016 г. се очаква общият размер на държавните субсидии за производителите на селскостопанска техника да се удвои от 5 на 10 милиарда рубли. През 2016 г. общият ръст на производството в селскостопанското машиностроене се прогнозира на ниво от 5%. В хранителната, кожено-обувната, целулозно-хартиената и каучуковата и пластмасовата промишленост темповете на растеж са положителни в резултат на изтеглянето на вносни продукти от пазара. Ръстът на световното производство на петрол през 2014-2015 г. доведе до спад в цените на суровините и повишаване на курса на долара и еврото, което доведе до повишаване на цените в рубли за метални продукти и други материали в страната. Рязкото увеличение на лихвите по кредитите също се отрази негативно на индустрията, но тази мярка беше принудена с цел ограничаване на инфлацията. Основната причина за общия спад на производството в машиностроенето е спадът на вътрешното търсене. Търсенето намаля както на оборудване за инвестиционни цели, така и на оборудване за пазара на дребно.

в производството на храни

Индексът на производство на хранителни продукти, включително напитки и тютюн е 102,0% срещу 102,5% през 2014 г., в това число месо и месни продукти - 105,0%, млечни продукти - 102,0%, продукти от брашнената и зърнената промишленост, нишестета и нишестени продукти - 102,2%, растителни и животински масла и мазнини - 97,1%, преработени и консервирани картофи, плодове, зеленчуци - 98,4%, напитки - 99,1%, тютюневи изделия - 97,0 на сто. Спрямо 2014 г. се увеличава производството на масло (с 2,9%), сирена и сирене (със 17,1%), пълномаслени млечни продукти (с 1,2%). Високи темпове на производство на замразени плодове и зеленчуци (с 10,0%), преработени и консервирани картофи (с 6,8%), маргарин (с 2,4%), тестени изделия (с 5,0%), зърнени брашна, зеленчукови и други растителни култури ( с 2,1%), гранулирана захар (с 9,5%). На нивото на предходната година са произведени сладкарски изделия (99,1%). хляб и хлебни изделия (99,3%), кондензирани млечни продукти (99,5%).

В същото време обемите на производството бяха намалени колбасни продукти(с 1,9%), месни консерви (с 11,3%), зърнени храни (с 5,4%), консервирани плодове и зеленчуци (с 6,7%), майонеза и сосове (с 3,1%), растително масло (с 5,8%), минерална вода (с 3,6%), както и цигари и цигари (с 3,4%).

в селското стопанство

Селското, ловното и горското стопанство като цяло отбелязаха ръст от 3,1% поради ръста на производството и цените на пшеницата, слънчогледа, едър рогат добитък и домашни птици

По данни на Федералната митническа служба на Русия (с изключение на данните за взаимната търговия със страните-членки на ЕАЕС), износът на зърно от 1 юли до 16 март 2015/16 MY възлиза на 27,0 милиона тона (+5,8% спрямо периода от 1 юли до 16 март 2014/15 МГ), включително пшеница - 19,9 милиона тона (+2,9%), ечемик - 3,8 милиона тона (-8,1%), царевица - 3,1 милиона тона (в 1,8 пъти повече). За периода от 1 март до 16 март 2016 г. са изнесени 1225,2 хил. тона зърно (+31,1% спрямо същия период на 2015 г.), в това число пшеница - 716,4 хил. тона (в 2 0 пъти повече), царевица - 357,8 хил. тона (1,7 пъти повече), ечемик - 132,2 хил. тона (2,4 пъти по-малко). средна цена на земеделските производители в Руската федерация за продадена пшеница. меки 3 клетки. възлиза на 10 541 рубли/т, ​​за пшеница прод. меки 4 клетки. - 9 896 рубли/т, ​​за фуражна пшеница - 9 002 рубли/т.

През 2016 г. се предвижда брутната реколта от зърнени и бобови култури в размер до 104,0 млн. тона, производството на захарно цвекло - до 37,8 млн. тона, картофи - 32,0 млн. тона, зеленчуци - на ниво не по-ниско от предишното години .

Към 01.02.2016 г. във фермите от всички категории по разчети едър рогат добитък е 19,0 млн. глави (98,4% към 1 февруари 2015 г.), в това число крави - 8,4 млн. глави (98,2%); броят на прасетата е 21,8 милиона глави (109,7%), овцете и козите - 24,2 милиона глави (99,2%), домашните птици (в земеделските организации) - 451,9 милиона глави (104,8%).

През 2015 г. спрямо 2014 г. се увеличават физическите обеми на вносните покупки на мляко и кондензирана сметана (с 3,1%), кафе (с 1,4%), бяла захар (с 1,6 пъти). Вносът на прясно и замразено месо (с 26.7%), птиче месо (с 44.2%), масло (с 37.3%), зърнени култури (с 37.2%), месни продукти и консерви (с 3.3 пъти), сурова захар ( с 23,9%), риба (с 38,3%), цитрусови плодове (с 7,0%), слънчогледово масло (с 2,6 пъти), какаови зърна (с 25,6%), продукти, съдържащи какао (с 44,3%), алкохолни напитки (с 41,8%) %), тютюневи изделия (с 9.4%).

ОТНОСНО Обемът на заемите, отпуснати за сезонна работа на терен, към 4 февруари 2016 г. възлиза на 9 022,0 милиона рубли или 132,9% в сравнение със съответната дата на 2015 г., включително 8366,7 отпуснати на Rosselkhozbank JSC милиона рубли (145,6%) - PJSC655 Sberbank3. милиона рубли (62,8%).

Увеличаването на потребителското търсене и цените трябва да има положително въздействие върху перспективите за местно селскостопанско производство и заместване на вноса.

във финансовата система

Текущият ключов лихвен процент на Централната банка на Руската федерация е 11,00% годишно.

Общ размер на набраните средства от кредитни институции към 01.02.2016г възлиза на 49635,2 милиарда рубли. (+12,3% спрямо 01 февруари 2015 г.). Депозитите на физически лица възлизат на 22801,5 милиарда рубли (+18,0%), в т.ч. в Сбербанк 10340,2 (+22,9%).

От началото на годината активите на банковия сектор са нараснали до 83,3 трилиона рубли (+0,3%), като цялото увеличение е осигурено от преоценка на валутата, като с изключение на влиянието на преоценката, активите намаляват с 0,7%. Предполага се, че реалното увеличение на активите за 2016 г. ще бъде 5-8%. Общият размер на вложените средства за периода от януари 2015 г. до февруари 2016 г. нараства от 49069,5 на 55015,4 милиарда рубли. (+12,1%). Кредитите за организации се увеличават с 16.1%, заемите на физически лица намаляват с 6.3%. През 2015 г. са отпуснати ипотечни кредити в размер на 1143,6 милиард рубли Към 1 февруари 2016г обемът на просрочените задължения по жилищни заеми, отпуснати от кредитни институции на физически лица, възлиза на 74,4 милиарда рубли (1,8% от общия дълг по жилищните заеми).

В резултат на февруари руските банки успяха да спечелят 50,4 милиарда рубли, а като цяло от началото на годината - 83 милиарда рубли, докато през първите два месеца на миналата година банките загубиха 36 милиарда рубли. Подобна динамика показва положителни тенденции в развитието на банковия сектор. Като цяло за два месеца на 2016 г. руските банки успяха да спечелят повече, отколкото за 9 месеца на миналата година, но този резултат е около 2 пъти по-лош от резултата, който беше в годините преди кризата. В същото време протича процес на консолидация на банките. От януари 2015 г. до януари 2016 г. броят на действащите кредитни институции намалява от 834 на 733 единици.

Международните резерви на Русия Федерации

Според Банката на Русия към 1 март 2016 г. международните резерви възлизат на 380,5 милиарда щатски долара и се увеличават спрямо 1 март 2015 г. с 5,6%.

Доход на населението

Намалението на реалните разполагаеми парични доходи на населението през 2015 г. възлиза на 4.0%. Спадът се наблюдава за втора поредна година, но през 2015 г. той е най-дълбокият от 1999 г. (тогава реалният разполагаем доход на населението намалява с 12%).Намаляването на реалните разполагаеми доходи на населението до голяма степен се дължи на девалвацията на рублата, което допринесе за повишаването на потребителските цени. Спадът на производството в реалния сектор доведе до увеличаване на броя на безработните, намаляване на платежоспособността, намаляване на потребителското кредитиране и в резултат на това намаляване на доходите на населението.

Инвестиции

На фона на спад в потребителското търсене се наблюдава спад на инвестициите - 8,4% (за сравнение през 2009 г. спадът е - 13,5%). Отрицателната динамика на инвестициите се запазва за трета поредна година и се обяснява с несигурност и несигурност в икономиката като цяло.Една от причините е повишаването на цената на заемния капитал. В резултат на санкциите чуждестранният капитал стана недостъпен за много компании, а заемите от руски банки рязко поскъпнаха след повишаване на основната лихва. Осезаемо съживяване на инвестиционната активност може да се очаква само в условия на политическа и икономическа стабилност и при по-ниски лихви по кредитите. Но засега политическото напрежение продължава и се подкрепя отвън, а намаляването на лихвите е малко вероятно поради високите инфлационни рискове.

Най-важната предпоставка за икономическа стабилизация са държавните програми, които трябва да ускорят инвестиционните процеси. При тези условия частичното изтегляне на чуждестранни компании от вътрешния пазар трябва да играе положителна роля, сега руските предприятия в реалния сектор имат възможност да увеличат своя дял на вътрешния пазар и да увеличат производството. По-нататъшното развитие на заместването на вноса изисква значителни и редовни инвестиции в активите на високотехнологичните индустрии. Необходимо е изграждане на нови производствени сгради, придобиване на модерно оборудване, обучение на персонал, въвеждане на нови технологии и организация на производството. Този процес обаче е сложен, скъп, отнема време и тук не трябва да се очаква бърз растеж.

Строителство

До 2015 г. (с изключение на периода 2009-2010 г.) строителната индустрия нараства със значителни темпове:

От 2015 г. ситуацията значително се усложни поради намаляване на общите икономически показатели, намаляване на доходите на домакинствата и бизнеса и съответно намаляване на търсенето.Спадът в обемите на строителството за годината възлиза на -7%.Индекс на предприемаческо доверие в строителството през 1-во тримесечие на 2016 г. възлиза на (-16%)

В началото на тази годинаПравителството удължи програмата за преференциални ипотеки до края на 2016 г.Програмата предвижда до 16,5 милиарда рубли бюджетни средства. За да участват в програмата за субсидиране, търговските банки трябва да поддържат максималната годишна ставка за ипотечни кредити в рамките на 12%. За населението лихвите остават не по-високи от 12%, но печалбите на банките ще намалеят. Планира се обемът на издаване на ипотечни кредити да се запази на ниво от 900 милиарда - 1 трилион рубли. Миналата година обемът на емитирането надхвърли 1,1 трлн. Ипотечното субсидиране ще помогне за поддържане на интереса на населението към покупката на жилище. През 2014 и 2015 г. е въведено приблизително същото количество жилища - около 84 милиона квадратни метра. Но през 2015 г. единиците апартаменти бяха продадени с 10% повече, ръстът в обема на въвеждане в експлоатация на жилища от икономична класа надхвърли 30%, започнаха да се строят още едностайни апартаменти и студиа. В сегашните тежки условия 10% е добра печалба. Регионите, участващи в програмата "Жилища за руското семейство", ще получат обезщетение за квадратен метър ново жилище по отношение на инженерната инфраструктура. Обявената цена е 35 000 рубли/кв.м. за купувачите остава непроменен. Москва не участва в тази програма.

Изводи и прогнози

Анализът на динамиката на основните показатели за икономическото развитие на Русия и причините за техния спад показва, че световната икономика до голяма степен зависи от световната политика. Днес световната политика се диктува от собствениците на най-големите международни корпорации чрез мощния държавен апарат на САЩ.

Преди 25 години, под натиска на Съединените щати, Русия, насочена към пазарни отношения, унищожи държавно планираната си икономика, понасяйки огромни загуби, сравними със световна война. Цялата икономика беше хвърлена в спонтанен пазар и за 10 години ключовите индустрии за всяка развита държава (тежка индустрия, машиностроене, корабостроене, самолетостроене) бяха практически унищожени, селското стопанство, леката и хранително-вкусовата промишленост бяха сериозно засегнати. Ограбени, бракувани и унищожени бяха активите на водещите индустрии: техните сгради, конструкции, оборудване. До 2007 г. се формира модел на пазарна икономика с международна специализация в добивната и енергийната промишленост.

През 2014 г., след като открито декларира защитата на своите интереси, Русия получи мощен политически и икономически натиск от САЩ в отговор. Използвайки водещата си позиция в световната икономика и финанси и игнорирайки международното икономическо право и интересите на частния бизнес, САЩ обявиха санкции и наложиха волята си на технологично напреднали компании по света да спрат да правят бизнес в Русия. При тези условия, разбира се, прекъсването на икономическите отношения с високотехнологичните компании се отрази негативно върху руската икономика, която има структура, ориентирана към добив на петрол. Но спадът на световните цени на петрола от $116 на $28 за барел имаше още по-голямо влияние. От 2013 г. Съединените щати рязко нараснаха добива на петрол и, използвайки своето господство на фондовите и валутните пазари, влиянието си върху най-големите производители на петрол и страни, потребяващи петрол, сринаха петролния пазар.

В такава ситуация икономическите закони бяха изцяло подчинени на световната политика и всички страни, фокусирани върху износа на петрол и суровини, усещаха дълбоки структурни проблеми на националните икономики: бюджетни дефицити и намаляване на държавните приходи, намаляване на социалните разходи, намаляване на доходите на домакинствата и бизнеса, намаляване на потребителското търсене и инвестиционната активност, висока инфлация. Точно това имаме днес в нашата икономика. Русия е научила тежък урок от своите „партньори“.

Перспективи пред икономиката и пазара на недвижими имоти

Ситуацията е напрегната, но не и критична. Обезценената рубла стимулира вътрешното производство. Отличен тласък за развитие получиха земеделието, селскостопанската преработка и производството на селскостопанска техника и оборудване, което вече се наблюдава навсякъде. Днес основните насоки за нашата икономика са положително отношение, стабилност за бизнеса, стимулиране на инвестиционната активност, потребителско търсене, стимулиране на производството и преди всичко на високотехнологичните индустрии (инструментални машини, самолети, електронна и електрическа промишленост). Имайки предвид текущите държавни програми, мерките за стабилизиране и цялостното икономическо развитие, можем да се надявамеда започне да расте през есента на 2016 г. Целият процес на реформиране на структурата на икономиката може да отнеме няколко години.

Но въглеводородите също остават важна експортна стока за Русия и в основата на валутните приходи. Както се очакваше, световните цени на петрола не могат да се поддържат изкуствено ниски за дълго време.Още през април 2016 г. се честванай-силният спад на производството в САЩ през последните 10 месеца.Затварянето на нерентабилни сондажни платформи води до намаляване на предлагането на пазара.Намалението на производството в Аляска вече е достигнало 16%. Цената на автомобилното гориво в Съединените щати, като най-големият потребител на петрол в света, се е повишила от февруари 2016 г. от 1,68 до 2,22 долара за галон.Потребностите на Китай от петрол непрекъснато нарастват през последните 20-25 години и в началото на април беше поставен рекорд за внос на петрол, а в близко бъдеще Китай се готви да стане основен вносител в света, изпреварвайки САЩ. В същото време Русия активно прокарва позициите Саудитска Арабияна китайския пазар, увеличавайки износа си.Признаците за възстановяване на мира в Близкия изток, общата тенденция на повечето страни производителки на петрол да регулират производството на петрол дават надежда за по-нататъшен растеж на петролните пазари. В същото време всички разбират високата степен на несигурност по въпросите на войната и мира. Във всеки случай Русия трябва да развива по-интензивно своите преработвателни и високотехнологични производства, да развива вътрешното търсене и да стимулира инвестициите.

Перспективи за пазара на недвижими имоти

Пазарът, като жив организъм, зависи от настроението на участниците, от тяхното разбиране за общите политически и икономически тенденции и перспективи.

Основни тенденции и перспективи:

1. Няма фактори, които могат да предизвикат повишаване на цените на жилищните и търговските имоти, тъй като 2015 г. показва спад на ключови икономически показатели, спад в доходите на бизнеса и домакинствата. Отрицателните данни влияят негативно на настроението на участниците на пазара.
2. Няма вътрешни икономически причини за спада на цените на недвижимите имоти в Русия. В условията на световна политическа и икономическа нестабилност недвижимите имоти, както и преди, запазват своето инвестиционно значение и важна функция за спестяване и натрупване на капитал.
3. Засега остава известна корекция на пазарните цени в големите и най-големите градове с гъсто застрояване, където през предходните 15 години (с изключение на 2009-2010 г.) имаше бърз растеж. В днешната ситуация намаляването на цените на недвижимите имоти до минимум (в рамките на себестойността на строителството и маржа на печалбата на инвеститора от 10%) е икономически оправдано. Други слабоактивни регионални пазари на недвижими имоти са по-инерционни, така че ще продължат да намаляват леко до периода на стабилизиране на общата икономическа ситуация.
4. Възстановяването и държавната подкрепа на ипотечното кредитиране, разширяването на бизнес кредитирането ще стабилизира търсенето, но сезонността на цените на недвижимите имоти ще позволи да се наблюдава растеж едва от есента на 2016 г.
5. Поради намаляването на рентабилността на пазара на недвижими имоти, обемите на строителството намаляват, което води до излизане от пазара на някои инвестиции и строителни фирми. Но намаляването на строителството ще накара пазара да повиши цените и да стабилизира строителната индустрия.
6. Като се има предвид геополитическото напрежение и структурните многопосочни промени, които започнаха в световната икономика, тези тенденции като цяло ще продължат и през 2016 г.
7. В следващите периоди, при политическа и икономическа стабилност, при стимулиране на потребителското търсене, облекчаване на финансово-кредитната политика на държавата и подпомагане на кредитирането, е вероятно увеличаване на търсенето на недвижими имоти и известно увеличение на цените.

(Анализ, изготвен от експерти )

Използвани материали:

1. Федерална служба за държавна статистика.