Пазарът на жилищно строителство в Русия след три години ще премине от механизъм за капиталово финансиране към кредитен. От името на президента преходният механизъм трябва да бъде разработен от Министерството на строителството съвместно с AHML.

Руският президент Владимир Путин възложи на правителството, заедно с Централната банка и AHML, да одобри пътна карта за поетапна замяна на средствата на акционерите с банкови заеми и други форми на финансиране, които минимизират риска за гражданите.

Припомняме, че Владимир Путин обсъди постепенното изоставяне на споделеното строителство на 25 октомври на среща с членове на правителството. Ръководителят на Министерството на финансите на Руската федерация Антон Силуанов след срещата каза, че строителите трябва да използват предимно заемни средства, а хората трябва да купуват готови апартаменти, а не да инвестират на етапа на нулево строителство с неясни последици.

Според ръководителя на Министерството на строителството Майкъл Мен, за да се откажат от споделеното строителство, банките трябва да заменят 3,5 трилиона рубли. „Банките трябва да отговорят на въпроса в какъв срок могат да заменят тази цифра и при какви условия“, каза той.

Споделена сграда

Дяловото строителство е форма на инвестиционна дейност, при която строителна компания привлича средства от граждани за изграждане на недвижими имоти. След получаване на разрешение за въвеждане на обекта на недвижимия имот в експлоатация, предприемачът е длъжен да прехвърли обекта на споделено строителство на участниците в споделеното строителство.

И въпреки че сега Русия представлява до 80% от общия обем жилища в процес на изграждане, това в никакъв случай не е руско ноу-хау. Дяловото строителство възниква в Аржентина през 1985 г. с подкрепата на държавата, която се стреми да привлече средства в индустрията. По-късно този механизъм стана широко разпространен във Великобритания, Египет, Кувейт и Обединените арабски емирства.

В Русия Федерален закон № 214-FZ влезе в сила на 1 януари 2005 г. Законът е претърпял множество промени и допълнения, но все още е в сила и урежда отношенията, свързани с привличането на средства от граждани и юридически лица въз основа на договори за участие в споделено строителство.

Съгласно закона предприемачът е юридическо лице, което притежава или наема парцел и привлича средства от участници в споделено строителство за създаване на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти върху този парцел, с изключение на промишлени съоръжения, въз основа на получените разрешения за строеж.

Обект на споделено строителство е жилищно или нежилищно помещение, обща собственост в жилищна сграда и (или) друг обект на недвижима собственост, подлежащ на прехвърляне на участник в споделено строителство след получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) друг недвижим обект.

Съгласно споразумението за участие в споделено строителство предприемачът се задължава в рамките на срока, посочен в споразумението, самостоятелно и (или) с участието на други лица да построи жилищна сграда и (или) друг обект на недвижим имот и, след получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на тези обекти, прехвърлете съответния обект на споделено строителство на участника в споделеното строителство. От своя страна участникът в споделеното строителство се задължава да заплати цената, предвидена в договора, и да приеме обекта на споделено строителство, ако има разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) друг обект на недвижим имот.

Недостатъците на споделеното строителство включват появата на дългосрочно строителство, т.е. недовършени къщи, а в резултат - измамени инвеститори в имоти. Именно социалното напрежение, възникнало във връзка с увеличаването на броя им по време на икономическата криза, накара властите да потърсят нови механизми за финансиране на жилищното строителство.

Плюсове: няма нужда да чакате

Именно предотвратяването на появата на нови измамени акционери е основното предимство на проектното финансиране.

„По-правилно и по-надеждно е гражданите да купуват апартаменти в готови, построени къщи, а не да инвестират на етап споделено строителство с неясни последици“, каза финансовият министър Антон Силуанов.

Сред аргументите "за" е и възможността да се купи завършен апартамент, а не прасе в джоба, т.е. купувачът, дори на етапа на подбор, ще може да оцени качеството на строителството, озеленяването, наличието или отсъствието на инфраструктура, паркинг и др. И, разбира се, в този случай няма да се налага да чакате няколко години, когато апартаментът, закупен в началния етап на строителство, бъде завършен, районът около него е озеленен и къщата е пусната в експлоатация.

И тези аргументи са много, много тежки, но предлаганата схема има и недостатъци.

Минуси: трябва да платите за всичко

Отрицателната страна на прехода към проектно финансиране е повишаването на цената на жилищата. Днес, чрез привличане на средства от притежатели на дялове на етапа на разкопки, разработчикът може незабавно да ги приведе в действие без допълнителни разходи. Ако банката предоставя средства за строителство, това предполага лихви и комисионни.

„Средният живот на един строителен проект е 1,5–2 години. Банковото финансиране при текущи лихвени проценти дава 18-24% от брутното натоварване на проекта. Но това е за суперкачествени кредитополучатели. За някои проекти натоварването може да достигне до 30%. Мисля, че цените ще се повишат средно с 40%“, казва Игор Белокобилски, генерален директор на Swifts Group.

Представителят на предприемача също отбелязва, че в Русия е създаден световен прецедент, когато средствата на домакинствата са директно инвестирани в реалния сектор на икономиката чрез механизма на споделеното строителство. „Държавата, приемайки нови правила, премахва социалните рискове от жилищното строителство, но в същото време достъпни жилища“, оплаква се Игор Белокобилски.

банки

Държавата няма да отмени споделеното строителство в един момент. Правителството говори за поетапно преминаване към нов механизъм. Сега сред участниците в строителството ще се появят и банки.

Според Денис Голубев, управител на клона на Russian Capital Bank в Новосибирск, банковата система на Руската федерация вече е напълно готова да финансира проекти за жилищно строителство: сега лихвите по кредитите са приемливи за разработчиците, а банките са се научили да работят със строителния сектор . Освен това банките вече са разработили както стандарти за преглед на кредитирането, така и методологии за наблюдение на разработчиците.

„Не виждаме фундаменталната трудност да се премине към модел на проектно финансиране, при който крайният потребител купува готово жилище, а банката финансира целия проект от началото до края, както е обичайно в европейските страни. Пълният преход към проектно финансиране според нас няма да създаде особени затруднения за добросъвестните разработчици. Това само ще ги принуди по-внимателно да подготвят финансови планове и проекти съвместно с банките. Станете по-прозрачни и технологични. Разбира се, преходът към нова схема ще отреже безскрупулните предприемачи от пазара на жилищно строителство“, сигурен е Денис Голубев.

Представителят на банката прогнозира още, че обемът на продадените жилища след преминаването към проектно финансиране дори ще се увеличи, тъй като населението ще има повече доверие в успешния резултат от строителните проекти, т.к. банките всъщност ще поемат всички рискове. Това ще доведе до увеличаване на търсенето.

Нека поясним, че Russian Capital Bank има практически опит в проектното финансиране на проекти за жилищно строителство. В момента те са в процес на изпълнение. Проектите са предназначени за срок до три години.

« Ще анализираме целия проект през целия жизнен цикъл на строителството: ще контролираме целевото използване на събраните средства, динамиката на строителството и ще обменяме тези данни с регулаторните органи. Така банката директно става пълноправен участник в строителния процес».

В същото време на предприемача се налагат следните основни изисквания: наличие на положителна бизнес репутация, опит в изпълнението на строителни проекти, наличие на разрешителни за проектиране.

„Сега ставките за проектно финансиране в нашата банка са 12-14% годишно. Условията за кредитиране на някои проекти, които обмисляме, са повече от седем години“, казва Денис Голубев.

Преходният механизъм трябва да бъде разработен до 15 декември. Какво точно ще бъде предложено от Министерството на строителството и AHML като част от пътната карта все още не е известно.

Очаква се оттук нататък разработчиците да могат да избират между проектно финансиране и обичайното привличане на средства на граждани по DDU. В същото време тези, които изберат втория метод, ще трябва да спазват всички изисквания, установени от закона за разработчиците, които желаят да привлекат пари на гражданите за изграждане на жилищни сгради (част 2 на член 3 от Федералния закон от 30 декември 2004 г. № 214-FZ ""; по-нататък - Закон № 214-FZ). В противен случай те няма да могат да използват средствата на физически лица (). Но за разработчиците, които предпочитат проектно финансиране, тези изисквания няма да се прилагат. Това стана дума по време на вчерашната конференция на издателство "Комерсант" "Развитие на нова вълна: класика или авангард?" каза финансовият директор на AHML Виктор Шлепов.

Припомнете си, че миналата година беше приет закон, който регламентира създаването на специален фонд за защита на правата на гражданите - участници в споделено строителство (Федерален закон от 29 юли 2017 г. № 218-FZ ""; по-нататък - Закон №. 218-FZ). Такъв фонд е спечелил. В допълнение, законът въведе допълнителни изисквания за разработчиците, които им позволяват да набират пари от гражданите в строителството на жилища, включително във връзка с размера на собствените си средства (). Тези изисквания ще важат за тези, които са получили разрешение за строеж след 1 юли 2018 г.

Възможно ли е да се върнат средства на гражданин, ако към момента на застрахователното събитие лицензът на застрахователната компания е бил отнет, други застрахователни компании отказват да подновят застрахователния договор с предприемача и разработчикът няма активи? Отговорът на този и други практически въпроси е„База знания за правни консултантски услуги“ Интернет версия на системата ГАРАНТ. Получете пълен достъп за 3 дни безплатно!

В същото време Виктор Шлепов нарече приетите промени само преходен модел. В близко бъдеще се предвижда привличането на граждански средства да бъде заменено с проектно финансиране. Съответната идея е изложена в одобрения от правителството на Руската федерация на 21 декември 2017 г. "" (План за действие за поетапна подмяна в продължение на три години на средствата на гражданите, събрани за изграждане на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти с банково кредитиране и други форми на финансиране, които минимизират риска за гражданите). "" е разработен от правителството съвместно с Банката на Русия и AHML в изпълнение на заповед на президента на Руската федерация (). Документът предвижда отказ от пряко привличане на средства на граждани за жилищно строителство през следващите три години. „Разработчиците ще загубят възможността да привличат средства от неквалифицирани инвеститори, каквито са по-голямата част от физическите лица, и ще привличат такива средства от професионални участници на пазара, които са банките“, каза експертът.

Централният механизъм за финансиране на проекти ще бъде. „Продължава да има възможност за закупуване на жилище на етап строителство, механизмът за издаване на DDU с всичките му положителни качества под формата на държавна регистрация, прозрачност, отчетност. Гражданинът ще може да сключи DDU, но средства ще бъдат депозирани в специална ескроу сметка. Това е тристранно споразумение между купувача, банката и предприемача. От една страна, гражданинът ще се раздели с тези средства и те ще бъдат блокирани до приключване на DDU ( гражданин няма да може да промени решението си и да ги вземе).От друга страна, предприемачът няма да може да получи тези средства, преди да изпълни задълженията си.И в процеса на строителство финансирането ще се извършва от банки в под формата на проектни заеми, които ще се финансират от средства, поставени в ескроу сметки“, обясни Виктор Шлепов.

Също така, според "" средствата на гражданите, поставени в специални сметки, открити за сетълменти по DDU, ще бъдат застраховани в размер на не повече от 10 милиона рубли. "Предполагам, че в Русия около 95-97% от транзакциите ще бъдат в рамките на такъв лимит. В Москва, разбира се, е малко вероятно. Изглежда, че такава пряка държавна защита трябва да защитава гражданите. Детайлите на този механизъм ще бъдат обработени но във всеки случай е по-надежден от текущия кредитен риск на разработчиците“, заключи представителят на AHML.

За да може такъв модел да работи в "пилотен режим" от средата на годината, в момента, според Шлепов, се обсъжда въпросът за въвеждане на подходящи промени в действащото законодателство.

Не всички експерти обаче споделят тази положителна нагласа. Така изпълнителният директор на GK "MITS" Даромир Обуханич, от една страна, разпозна проектното финансиране като стъпка към цивилизован пазар. Но, от друга страна, той прогнозира предстоящо увеличение на цените на недвижимите имоти: "Купувачите ще имат гарантирано разбиране за резултата от своите инвестиции и вие трябва да платите за това. В допълнение, финансирането на проекти, разбира се, парите са не безплатно. Всичко това ще доведе до увеличаване на цената на жилищата ". В същото време, добави той, местната система за ипотечно кредитиране изостава далеч от света, което е малко вероятно да компенсира нарастващите цени и да поддържа пазара на правилното ниво. На свой ред председателят на борда на директорите на групата компании Garden Ring Сергей Колуновпрогнозирани финансови затруднения за малките разработчици: "Банките не се интересуват от малки компании с малки проекти. Съответно, те просто няма да могат да получат финансиране на проекти в 99%. За банките е по-удобно да работят с големи компании и големи проекти ( от 50 хил. до 100 хил. кв.м всяка). Заместник-председател на Moskomstroyinvest Александър Гончаровкато цяло той беше скептичен към такъв инструмент като ескроу сметка: "Механизмът за финансиране чрез ескроу съществува от 2014 г. Но през тези три години не е регистрирана нито една транзакция по ескроу сметки. Така че големият въпрос е дали банките са готови да заместят това финансиране, което сега идва от участниците в споделеното строителство."

Освен обичайното ипотечно кредитиране, банките помагат на строителните фирми и с проектно финансиране. Нека да разберем защо тази помощ е за разработчиците, как е полезна за притежателите на акции и дали финансирането на проекта е в състояние да защити проекта от перспективата да се превърне в дългосрочен строителен проект.

Проектното финансиране се различава по това, че инвеститор (обикновено банка) инвестира пари в конкретен проект (обикновено това е мащабно строителство - нов жилищен район, жилищен комплекс и др.).

Инвеститорът (банката) напълно контролира изразходването на средствата от предприемача и получава ползи след реализацията на обекта. До пълното погасяване на дълга от предприемача обектът на финансиране е заложен в банката, като по този начин банката си осигурява гаранции за връщане на средствата. При закупуване на жилище се появява допълнителен етап - за всяка конкретна сделка банката се съгласява с отчуждаването на имущество и излизането на апартамента от залога. Само след получаване на такова съгласие Rosreestr регистрира споразумението за дялово участие. Както ни съобщиха при прилагане на проектно финансиране в строителството, срокът за предаване на ключовете не се увеличава и документалното обезпечаване на сделката за акционера не е сложно.

Как теглят пари от строежа?

Експертите смятат, че проектното финансиране предотвратява злоупотребите с средства. И има много методи, чрез които можете да теглите пари от строителната площадка:

Фиктивни (измислени) сделки. Например, фирма сключва договори за доставка на консумативи (довършителни) материали или извършване на работа, която реално не е извършена. Често за такива цели разработчикът създава друго юридическо лице (така наречената "еднодневна" компания).

Средствата се теглят чрез участие в благотворителни дейности.

Теглене на средства чрез офшорни компании чрез сключване на договори за фиктивни услуги (работа, доставки и др.) с фирми, намиращи се в други държави.

През лятото на 2016 г. бяха открити факти за неправомерно използване на средства от предприемача АД "Глобинвестстрой", който изграждаше жилищен комплекс на ул. "Новогиреевская", в.л. 5. Срещу ръководството на предприемача е образувано наказателно дело, акционерите отиват в съда с искания да ги признаят за жертви и да искат връщане на средствата, инвестирани в строителството. Строителят е отстранен.

В град Омск наказателно дело срещу ръководството на предприемача (а именно местния депутат Х. Шушубаев) се превърна в изграждането на целия микрорайон Ясна поляна. Повече от 300 акционери чакат своите жилища от 2007 г. Около 100 милиона рубли, събрани от акционерите, са прехвърлени на компании, контролирани от разработчика RoKAS LLC, това установи разследването. Ръководството на предприемача също е обвинено в присвояване, фалшифициране на документи, получаване на заем с помощта на фиктивни документи. Наказателното дело все още не е приключило.

Би било възможно да се избегнат подобни истории, ако строителството се извършва на базата на проектно финансиране, когато банката напълно контролира разходите. За да контролират напредъка на проекта, страните подписват специално споразумение, което съдържа всички права на банката и определя обхвата на достъп до всяка информация по проекта. По правило разработчикът предоставя на банката отчети за напредъка на работата, които съдържат цялата информация за извършената работа, платежни документи и друга счетоводна информация (актове за взаимни разплащания, фактури, разходни ордери и др.). Разработчикът е длъжен да докладва за сключени сделки, подписани споразумения, всякакви отклонения от плана за управление на проекта. Също така, споразумението за финансиране на проекта съдържа условия за предприемача да спазва всички правила и разпоредби, свързани със строителните дейности. Банката контролира плана и реда на доставките за строителството, работния график и дори избора от предприемача на фирми, доставящи материали за строителството.

Плюсове и минуси на проектното финансиране

Така проектното финансиране има следните положителни аспекти:

Разработчикът получава от банката доста впечатляваща сума пари (до 80% от разходите за строителство), което предпазва строителната компания от фалит. Като залог към банката - само обект на финансиране.

Всички строителни рискове се поемат солидарно от страните по договора за финансиране на проекта, което означава, че вариантът „дългосрочно строителство“ е най-малко вероятен.

От 1 януари 2017 г. се планира да се узакони схемата за съхраняване на парите на притежателите на дялове в специални сметки до края на строителството. Дори в случай на фалит на разработчика е възможно да върнете парите по всяко време.

Александра Чайкина, ръководител на отдела за връзки с обществеността на Grand Stroy, отбеляза следното като едно от най-важните предимства: „Много по-надеждно е да закупите апартамент от предприемачи, които са сключили договор за финансиране на проекти със стабилни банки.

В този случай строителството не зависи от темповете на продажбите, тъй като парите за него вече са дадени от банката. Освен това, когато отпуска заем, банката анализира всички рискове предварително и издава заеми само на тези разработчици, които счита за платежоспособни. В случая с жилищния комплекс Yolkki Village PJSC Rosselkhozbank, 100% от чиито акции принадлежат на държавата, действа като финансов партньор.

Основните недостатъци на проектното финансиране са:

Висока лихва по кредита, дългосрочно разглеждане на молбата от банката, т.к банката извършва задълбочена проверка на бизнес плана на проекта, финансовата стабилност на предприемача, оценява всички видове рискове и разходи. В това отношение се извършва много работа още преди началото на проекта.

В допълнение към постоянния контрол на строителството от банката са възможни и други точки. „Споразумението с банка партньор може да съдържа много допълнителни нюанси. Например, там може да бъде определена цена на квадратен метър, под която предприемачът няма право да продава, независимо от промените в пазарната ситуация. Всички тези характеристики трябва да бъдат обсъдени с банката с участието на опитни юристи на етапа на формализиране на партньорства. С разумен подход всички трудности ще бъдат сведени до минимум“, казва Александра Чайкина.

Основният недостатък за притежателите на акции, според експерти, може да се счита за увеличаване на цената на жилищата, т.к. тази схема взема предвид и процента на банката, финансираща проекта.

Как един акционер може да разбере с колко пари се строи новата му сграда?

Как се финансира изграждането на конкретен обект, включително финансиране на проекта, финансовото състояние на предприемача, рисковете и застраховката на тези рискове (ако има такива), купувачът може да научи от декларацията за проекта. Декларацията за проекта се публикува на официалните уебсайтове на разработчика или на самия обект и също трябва да бъде предоставена от разработчика за преглед на всяко лице при поискване.

Заключение

Проектното финансиране у нас е в начален етап. Според експерти тази форма на финансиране е за крайния потребител вид гаранция за качество и въвеждане в експлоатация на обекта. Но кредитните организации днес използват проектно финансиране неохотно, т.к. Банката получава печалба от такава инвестиция, като правило, не по-рано от 5-7 години след инвестицията. Лидерите на проектното финансиране вече са само най-големите банки и дори по време на кризата те са „предпазливи“ с ограниченията на проектното финансиране: или намаляват обема, или не го увеличават.

Пресслужбата на Северозападната Сбербанк ни съобщи, че през 2015 г. в Санкт Петербург и региона вече е имало кредитни линии за разработчици за 18 милиарда рубли, през 2016 г. са одобрени още 5 милиарда.

Пресслужбата на VTB 24 ни даде 4 примера за най-големите проекти, финансирани от банката. Проектите са собственост на KVS, Setl City, RBI и RosStroyInvest. Общият размер на финансирането е почти 9 милиарда рубли. Миналата година тези разработчици взеха назаем малко над 6

Руският президент Владимир Путин възложи да се разработят мерки за поетапна подмяна в рамките на три години на споделено строителство с банково кредитиране и други източници на финансиране, които намаляват до минимум рисковете за гражданите. Отговорни за екзекуцията бяха ръководителят на правителството на Русия Дмитрий Медведев, ръководителят на Банката на Русия Елвира Набиулина и генералният директор на AHML Александър Плутник. До края на 2017 г. ще бъде разработен конкретен преходен механизъм.

В края на октомври Владимир Путин нарече безобразие ситуацията в областта на строителството в регионите. Според него малкият и среден бизнес в строителния бранш все още е изправен пред огромни проблеми. По-късно президентът възложи на съответните министерства да разработят въпроса за плавен преход от споделено жилищно строителство към механизъм за проектно финансиране.

Според Министерството на строителството 36,6 хиляди руснаци са включени в регистрите на засегнатите участници в споделеното строителство. Най-засегнати са в Краснодарския край - 6,4 хиляди души, в Москва - 4 хиляди измамени акционери, в Самарска област - 3,5 хиляди, в Свердловска област - 4,1 хиляди.

„За в бъдеще е необходимо напълно да се откажем от споделените договори за строителство, всичко това са, ако искате, рудименти от предишната епоха, всичко това е наследството на един неразвит жилищен пазар“, каза руският министър-председател Дмитрий Медведев. Той припомни, че в други страни такъв инструмент не съществува, има ипотека.

„Трябва да се остави споделеното строителство за нормална цивилизована ипотека - със субсидии, ако трябва, включително за сметка на държавата или за сметка на работодателя, което също е много разпространено. И това ще бъде най-добрата гаранция срещу манипулиране на парите на тези, които искат да си купят апартамент“, каза Медведев.

В същото време, отбеляза той, първо е необходимо да се изпълнят съществуващите договори за съвместно строителство, както и да се затвори проблемът с измамените акционери.

На същото мнение е и шефът на руското министерство на финансите Антон Силуанов. Разработчиците, тъй като лихвените проценти в икономиката намаляват, ще трябва постепенно да преминат към финансиране на проектите си за сметка на банки, а не на граждани - купувачи на бъдещи апартаменти, каза Антон Силуанов.

„В добър смисъл, предвид намаляването на лихвените проценти, може би все още мислим за целесъобразността да продължим да набираме пари по този начин. Имайки предвид, че в края на краищата строителите трябва да използват повече заемни средства, когато строят къщи, и все пак е по-правилно и надеждно гражданите да купуват апартаменти във вече построени къщи, а не да инвестират на етап нулево строителство с неясни последствия“, той каза. Антон Силуанов.

Според министъра „ако се откажем от споделеното строителство, това не е решение от днес, разбира се, то е за бъдещето“. В момента строителите привличат средства от акционери, „защото няма акционери, няма строителство, кредитите са много скъпи“, каза Силуанов. В същото време, според министъра, с намаляването на темповете в икономиката „продължават да се решават въпросите за намаляване на разходите за строителство“.

Министерството на строителството на Русия успокоява: преходът към проектно финансиране не предполага рязко отхвърляне на споделеното строителство. Министърът на строителството и жилищно-комуналните услуги на Руската федерация Михаил Мен обясни, че „няма да има рязко движение. Инструкцията на президента предполага създаването на поетапен график“, каза министърът. „Пътната карта“ за замяна на средствата на гражданите, участващи в споделеното строителство, с банково кредитиране и други форми на финансиране ще бъде предназначена за поетапна промяна на системата в продължение на три години.

Според министъра днес 80% от индустриалните жилища се изграждат с участието на граждански средства, така че не може да се допусне рязък преход към други правила на играта.

„Има основание за преходен период. На един от етапите на усъвършенстване на законодателството за споделеното строителство ние заложихме механизма на ескроу сметки“, подчерта Михаил Мен.

Той също така говори за пакет от поправки, изпратени до Държавната дума на Руската федерация, които ще въведат универсален стандарт за регулаторните органи за споделено строителство в съставните образувания на Руската федерация.

„Когато проучихме регионалните пътни карти за проблемни съоръжения, се оказа, че системите за контрол в съставните единици са много различни“, коментира ръководителят на руското министерство на строителството.

Михаил Мен каза, че според законопроекта само специално създаден орган (по примера на Moskomstroyinvest в Москва) или организация, която извършва държавен строителен надзор, ще може да контролира споделеното строителство в региона.

Преходът от споделено строителство към проектно банково финансиране беше обсъден през ноември на кръгла маса на Комитета по природните ресурси на Държавната дума на Руската федерация. Според Никита Стасишина, в хода на работата ще трябва да се отговори на следните въпроси: какви механизми ще бъдат въведени, в какъв срок, как ще се променят правилата на играта на пазара, кой ще носи инвестиционната отговорност - гражданин, банка или предприемач и как всичко това ще се отрази на крайната цена на жилище за дадено лице.

„На първо място, трябва да установим конструктивен диалог с Централната банка на Русия. Изискванията, които Централната банка сега налага за проектно финансиране, и инструкциите, които се прилагат към банките по отношение на строителния бранш, според нас са неконкурентни в сравнение с цената на парите, привлечени от гражданите“, каза заместник-министърът.

С поетапен преход от споделено строителство към финансиране на проекти, ескроу сметките могат да се превърнат в алтернативен механизъм за привличане на средства на гражданите за разработчиците. Никита Стасишин каза, че руското министерство на строителството в момента се консултира с предприемачи и банки.

„Според нас опитът на банките, които вече извършват проектно финансиране, заслужава специално внимание“, подчерта зам.-министърът. „В същото време за нас е важно да получим от банките списък с условия, при които те ще бъдат готови да преразгледат изискванията си към разработчиците при финансиране на проекти.“

Преходът от дялово строителство към проектно финансиране е въпрос, който изглежда вече е решен, въпреки че предприемачите и техните професионални асоциации предупреждават за възможни негативни последици за пазара на недвижими имоти. Така Игор Белокобилски, генерален директор на групата компании Стрижи, коментирайки инициативите на федералния център, се оплака, че в Русия се формира световен прецедент, когато средствата на домакинствата се инвестират директно в реалния сектор на икономиката чрез механизма на споделено строителство. Според разработчика цената на квадратен метър в нова сграда в Новосибирск може да се увеличи с 40%, докато обемите на строителството също ще намалеят с 40%.

Редакторите на NSP помолиха банкери и разработчици да разкажат как се променя подходът към кредитирането на проекти, дали е възможно да се наберат заемни средства при разумен лихвен процент и какви финансови схеми използват фирмите като алтернатива на проектното финансиране.

Дмитрий Курдюков, председател на Северозападната банка на Сбербанк ПАО:
- Сбербанк е лидер на пазара за проектно финансиране. И, разбира се, не сме спрели да предоставяме заеми на предприемачи, работещи както с жилищни, така и с търговски имоти. Един от принципите на проектното финансиране е разпределението на рисковете между всички участници в проекта. На първо място, още преди банката да влезе в проекта, нейните инициатори трябва да инвестират своя дял от средствата. При жилищните имоти тази сума е 25% от капитала на проекта, поне още 15% трябва да бъдат инвестирани от притежателите на дялове. По този начин леко увеличихме изискванията за дела на собственото участие на разработчика. Задължително изискване е продажбата на апартаменти в съответствие с изискванията на 214-FZ, наличието на първоначални разрешителни за проекта. Ние сме готови да кредитираме предимно проекти, предназначени за масово търсене.
Това са общите принципи, към които се придържаме. На практика има индивидуален подход към фирмите и техните проекти. Взема предвид името и опита на потенциалния кредитополучател, наличието на други парични потоци и платежоспособни гаранти, класа и пазарната привлекателност на обекта, наличието на допълнителни обезпечения.
В портфейла от кредити за строителство на недвижими имоти делът на жилищните проекти е постоянно около 10%. Самият портфейл нарасна от 36 милиарда рубли в началото на 2013 г. до 115 милиарда през 2015 г. Цифрите ясно показват, че проектното финансиране на недвижими имоти в Сбербанк не е прекратено.

Андрей Феоктистов, директор на отдел „Корпоративен бизнес“ на Банка „АК БАРС“ ПАО“:
- Като цяло подходите на AK BARS Bank към кредитирането на жилищното строителство не са се променили. Основните критерии остават същите. Изпълнението на проекта трябва да бъде икономически обосновано. Необходимо е предприемачът да има проектни оценки и първоначални разрешителни. Проектът трябва да съдържа собствени средства на кредитополучателя - най-малко 30% от стойността му. Също така се обръща голямо внимание на качеството на обезпеченията по привлечените кредити.
През 2016 г. банката финансира инвестиционни проекти в планирания обем.
През предходните три години броят на отпуснатите кредити остава практически непроменен.
През 2013 г. сме финансирали 36 проекта, през 2014 г. - 35, през 2015 г. - 38.
Банката изисква от разработчиците да имат положителна бизнес репутация, рентабилни финансови и икономически дейности, добра кредитна история и наличие на собствени средства. Даваме предпочитание на проекти за жилищни имоти от икономична класа. Анализираме тяхното потенциално пазарно търсене, ликвидност, целесъобразност. Условията и тарифите се определят за всеки проект индивидуално въз основа на резултатите
комплексен анализ.

Аркадий Бочарников, заместник-управител на клона на банка Globex в Санкт Петербург:
- Процесът на проектно финансиране не спря при нас. Вече има отворени, съществуващи заеми и заявления за разглеждане. Лихвите по такива заеми не са се променили много в сравнение с предкризисните. Но условията, при които предоставяме проектно финансиране, са класифицирана търговска информация. Мога да кажа, че подходът към всеки разработчик е индивидуален: като се вземат предвид неговата история и мащабът на бизнеса. В Санкт Петербург голямо количество заеми идва от компании като Setl Group и Etalon-LenspetsSMU.

Вера Сецкая, президент на GVA Sawyer:
- Финансирането на проекти е принципно достъпно днес. Банките разполагат със свободна ликвидност. Но условията се промениха. Първо, ставката се е повишила. За банки като Сбербанк и ВТБ той е 14-15%, за по-малките - 19%. Малките банки също на практика нямат дългосрочни пари. Те могат да кредитират за максимум две години, което не е достатъчно за проекти за развитие. В допълнение към двамата лидери, дългосрочни заеми са достъпни и за Банката на Москва, Promsvyazbank, Alfa-Bank и няколко други от първия ешелон.
Разбираемо, желанието на банкерите да се застраховат в нестабилен пазар. Те намаляват рисковете си, като налагат по-строги изисквания към участието на кредитополучателя в проекта. Ако по-рано беше възможно да се разчита на финансиране чрез внасяне на 30% от собствените средства, понякога дори 20%, днес съотношението е 50:50. За тези, които строят жилища, това вече не е интересно, защото това е третият или четвъртият етаж на къщата, след което можете да продължите строителството със средства от продажбата на апартаменти.
Освен това банките искат ликвидни обезпечения за обезпечаване на кредита. Тоест проектното финансиране се превръща в кредитиране на заложни къщи. И е достъпен в необходимия обем само за големи компании, които имат достатъчно скъпи и ликвидни активи в балансите си, за да осигурят добре установено взаимодействие с банките. Но и в този случай ще има голяма отстъпка, т.е. те ще получат не повече от 50% от стойността на имота.
Разработчиците отбелязват, че заемът може да бъде получен само за строителни и монтажни работи. И е невъзможно да се създадат комуникации, системи за пожарна безопасност, системи за ниско напрежение. Това изисква собствени ресурси.
Банките също намаляват рисковете чрез законови схеми. По правило проектът се изпълнява в рамките на специално създадено юридическо лице. Банката получава дял от капитала си, като по този начин гарантира правата си върху обекта в случай на неизпълнение от страна на кредитополучателя. Почти невъзможно е да получите заем за компанията майка за развитие.
За тези, които стъпват на пазара за първи път, изграждането на диалог с банката и получаването на кредит е фантастична задача. Но дори ако новодошлият се справи с него, залогът ще убие цялата икономика на проекта. Кредитирани компании с име, с репутация. За тях - по-изгодни условия. Прилагат се и механизми за прекредитиране. Ако обектът е вече построен, банката договаря с кредитополучателя по-ниска лихва, а освободените средства могат да бъдат реинвестирани в следващ проект. Има цяла верига от строителни проекти, които банката изпълнява съвместно с предприемача.
Трябва също така да се има предвид, че банката не е свободна да смекчава условията за неопределено време. Централната банка като регулатор диктува своите изисквания и нито една банка не може да ги пренебрегне. Високата ставка се появи не от желанието на банкерите да правят пари, а въз основа на сконтовия процент на Централната банка, повишените изисквания за резерви и други параметри.

Елена Кузнецова, заместник генерален директор по икономика и финанси, Pioneer Group of Companies, направление Санкт Петербург:
- Мисля, че през 2016 г. банките ще формират обобщен подход към проектното финансиране. Тъй като тази година ще бъде, според много анализатори, добър тест за сила за разработчиците. През първото тримесечие банките заеха изчаквателна позиция. Те искат да видят как се е променило икономическото представяне на разработчиците през 2015 г. и това ще стане ясно от годишните финансови отчети, които се подават не по-късно от 31 март.
Повечето банки сега налагат повишени изисквания за участие на разработчиците във финансирането на бъдещи проекти, както и за спазване на закона. Банките са повече или по-малко лоялни към онези компании, които изграждат съоръжения в рамките на 214-FZ, и са предпазливи към други схеми.

Елена Тарабукина, ръководител на отдел „Ипотечно кредитиране“, KVS Group:
- При криза успешното финансиране на проекта зависи не само от продължителността на бизнес отношенията между строителната компания и банката, но и от репутацията и опита на предприемача. KVS Group of Companies е развила партньорски отношения с VTB24. Той осигури кредитен ресурс за първия ни инвестиционен проект „GUSI-Swans“, след това LCD „Ivan da Marya“ и „Linkor“. Сега VTB24 финансира проектите за комплексно развитие на територията "Ново Сертолово" и "ЯСНО.ЯНИНО".

Андрей Никитин, финансов директор на LSR Group:
- LSR Group никога не е използвала целево банково проектно финансиране. За разработчиците, работещи съгласно 214-FZ, използването на този инструмент обикновено е свързано със значителни тежести (залог на права на вземане по споразумения за дялово участие или споразумения за генерален изпълнител). Към тях се добавят режийни разходи за рецензии на проекти в инженерингови и проучвателни фирми и разходи за застраховки. Всичко това, заедно с високите лихви по кредитите, значително намалява доходността.
Освен това няма действащ законов механизъм за освобождаване на апартаменти от банкови обезпечения. Следователно съществува риск притежателят на капитала да откаже сделката: всяко обезпечение предизвиква подозрение у купувача.
От средата на 2014 г. банките затягат изискванията към предприятията в строителната индустрия, особено към изпълнителите. Това значително усложнява процедурите за разработчици и изпълнители, свързани с получаване на заем (както в рамките на проектно финансиране, така и за попълване на оборотен капитал). Не може да се каже, че банките започнаха да поставят нови изисквания. В същото време те значително усложниха анализа на финансовото състояние както на кредитополучателя, така и на всички участници в кредитните сделки. Те внимателно изучават всички финансови показатели (действителни и прогнозни), структурата на собствеността на кредитополучателя. Подходът към пазарната оценка и качеството на обезпеченията е затегнат.
В същото време цената на финансирането на проекта във всеки случай е по-висока от ставките по заем за текущи дейности (попълване на оборотен капитал). Ако група компании използва принципа на „котела“ за набиране на дългово финансиране от различни банки кредитори, това позволява да се минимизират разходите за обслужване на заемите. А банките много по-бързо вземат решения за отпускане на кредитни лимити.