До края на 2013 г. около руския пазар на недвижими имоти се е развил рекорден брой несигурности, според анализатори на пазара на недвижими имоти. Индикатори на пазара на недвижими имоти, някои от тях са от глобален макроикономически характер, други са пряко свързани с недвижими имоти и строителство. Но по един или друг начин развитието на който и да е от тях може да извади пазара на недвижими имоти от текущото му равновесно положение.

Ако говорим за най-глобалните макроикономически фактори, все още не е ясно къде ще се движи цената на петрола от „вълшебните“ 100 долара. Очевидно е, че всяко развитие на конфликта в Близкия изток е в състояние да повиши цената на петрола със 150 и дори 200 долара за барел. Но от друга страна, с нормализирането на политическото напрежение, според много експерти, петролът трябва да поевтинее поради стагнация в световната икономика и да премине до нива от 80-60 долара за барел. Не е ясно кога и как може да настъпи поредното "изостряне" на финансовите пазари - дали друга европейска държава ще стигне до ръба на фалит, или Америка отново ще надхвърли лимита на публичния си дълг, или нещо друго ще поднесе нова "изненада". Но отново е очевидно, че в момента има повече от достатъчно натрупани фундаментални проблеми в глобалната икономика, което означава, че ще настъпват периодични „изостряния“, отбелязват анализаторите. - Засега никой няма еднозначно разбиране колко сериозни са проблемите на икономическия спад в Русия или всъщност всичко върви както обикновено, както обикновено. Около самия пазар на недвижими имоти се натрупаха много несигурности. Например, ипотеките, като основен двигател на платежоспособността на масовото търсене, не искат по никакъв начин да поевтиняват, въпреки всички прогнози, обещания и „предприети мерки“. Въпреки че въпросът дори не е в ипотеката като такава, а във високата цена на парите в Русия. Изминалата 2013 г. беше богата на дискусии относно необходимостта от намаляване на цената на заемния ресурс, но засега ситуацията остава същата. задната странамедали - рискът от повишена инфлация при по-евтини заеми, което може да донесе по-голям негативен ефект от по-евтините заеми. Но в крайна сметка се оказва, че не само ипотечният кредитополучател надплаща до 2-3 цени на апартамента поради скъп заем (използвайте ипотечен калкулатор), но по време на строителството, заеми за предприемачи при 15% -20% годишно над няколко години от строителния цикъл увеличават цената на жилищата с 30% -50%, а понякога и повече. В същото време банките също не могат да отпускат заеми по-евтино, ако самите те получават ресурси с висок лихвен процент, например при внасяне на депозити на домакинствата. Оказва се порочен кръг, който рано или късно някой ще трябва да прекъсне.

Проблемите с включването на неизползваните земи в оборота продължават да остават в неизвестност, констатират пазарни анализатори. Изглежда, че се предприемат стъпки в тази посока, но в по-голямата си част все още е трудно за предприемачите да намерят строителни обекти на приемлива цена, за да построят жилища върху тях на достъпни цени. Много се говори за необходимостта от дебюрократизиране на строителния бранш, намаляване на броя на разрешителните и одобрения, но досега не е станало по-лесно да се строи. Всички тези обстоятелства се потвърждават от една проста цифра - обемът на жилищното строителство в Русия почти не е нараснал през последните години и все още е много далеч от планираната цифра от 1 квадратен метър на човек годишно (около 140 милиона квадратни метра в цялата страна). държава).

Друго нерешен проблемостава данъкът на пазара на недвижими имоти, чието въвеждане сякаш отново се отлага, допълват експерти. Ясно е, че в разбирането на повечето граждани всеки нов данък е зло. Но както показва световната практика, именно данъкът на пазара на недвижими имоти помага да се увеличи достъпността на жилищата за населението, предотвратявайки закупуването на допълнителни квадратни метри от спекуланти, които не го използват по никакъв начин - нито за себе си, нито за отдаване под наем , отбелязват авторите на изследването. Досега характерна черта на нашето време е това - новите сгради в Москва и редица други големи руски градове често стоят с тъмни прозорци, значителна част от апартаментите са закупени за бъдещето и не се използват по никакъв начин. Но закупуването на апартамент в Москва на достъпна цена е проблематично, както и наемането на апартамент в цивилизована жилищна сграда - в Русия няма такива къщи, с изключение на изолирани експериментални примери.

Прави впечатление, че динамиката на цените на апартаментите в Москва през 2013 г. всъщност отразява цялата „суспендирана“ ситуация, в която се намира следкризисният пазар на недвижими имоти. И подобна картина се случва почти в цялата страна. Цените на недвижимите имоти в долари в Москва и Московска област през 2013 г. намаляха с 2,6% - от 5279 долара за квадратен метър през декември 2012 г. до 5144 долара за квадратен метър през декември 2013 г. Цените на апартаментите в Москва в рубли нараснаха с 2,8% през годината от около 163,4 хиляди рубли на квадратен метър в края на 2012 г. до 168 хиляди в края на 2013 г. Като се има предвид, че сега доларът е само с около 5% -6% по-висок в сравнение с края на 2012 г., тези цифри са почти същите. При тези условия най-правилно е да се заключи, че цените на недвижимите имоти в Москва и Московска област през 2013 г. всъщност не са се променили. Пазарът на недвижими имоти е мозаечен, той се състои от различни обекти, някои от тях, например новите сгради, са склонни да растат в цената до голяма степен поради етапа на готовност, по-добрите жилища също се стремят поне да спечелят обратно инфлацията, старият жилищен фонд не го прави. Но средно не е имало забележима промяна в нивото на цените на пазара на недвижими имоти през 2013 г.

Винаги трябва да се помни, че дори ако има официална инфлация на ниво от 7%-8% годишно (според някои експерти реалната инфлация е по-висока), ръстът на цените на ниво от 3%-5% годишно е по същество само увеличение в номинално изражение, - подчертаха експерти. А като се вземе предвид инфлацията, това е спад, така че едва ли е правилно да се каже, че цените на недвижимите имоти растат, ако този растеж е по-малък от инфлацията. По същия начин отстъпките и промоциите на пазара на ново строителство, както и търговията на вторичния пазар на ниво от 3%-5%, също са стандартна практика, особено извън сезона. Ако годишната динамика на цените на пазара на недвижими имоти в Москва или в Русия е по-малко от 5% нагоре или надолу, тогава всъщност това е липса на динамика - пазарът просто „отбелязва времето си“, като играе местни фактори , сезонност, вариации в структурата на предлагането и продажбите и други подобни фактори. Трябва също да се отбележи, че динамиката на цените на апартаментите в Москва през 2013 г. не беше монотонна. Повишението в началото на годината беше заменено с корекция в края на пролетта - началото на лятото, след което до края на лятото и есента отново се установи кратък възходящ тренд, но до края на годината отново дойде корекция.

Тук се проявява цялата горепосочена несигурност, която цари около пазара на недвижими имоти, обобщиха авторите на изследването. Събития като страх от „обещаната“ девалвация на рублата през лятото или поредица от отнемане на лицензи от банки през ноември-декември, както и други подобни фактори, предизвикват или скок в активността около недвижимите имоти, или също толкова бърза спад на интереса към него. Преобладаването на нехарактерна волатилност на пазара на недвижими имоти е една от основните характеристики на днешния ден, както предупредиха анализаторите преди около година в прогнозата си за 2013 г.

Пазарът на недвижими имоти е съвкупност от регионални, местни пазари, които се различават значително един от друг по отношение на цените, нивата на риск, ефективността на инвестициите в недвижими имоти и др.

Пазарът на недвижими имоти е основен компонент във всяка национална икономика. Недвижимите имоти са най-важни съставна частнационалното богатство, което представлява повече от 50% от световното богатство.

Без пазар на недвижими имоти изобщо не може да има пазар, тъй като пазарът на труда, капиталовият пазар, пазарът на стоки и услуги и т.н. за съществуването си трябва да разполагат или да наемат необходимите за дейността им помещения.

Пазарът на недвижими имоти е средство за преразпределение на земи, сгради, конструкции и други имоти между собственици и ползватели чрез икономически методи, основани на конкурентно търсене и предлагане. Осигурява:

прехвърляне на права върху недвижими имоти от едно лице на друго;

установяване на равновесни цени на обекти на недвижими имоти в райони и местности;

комуникация между собственици и купувачи въз основа на икономическа мотивация и интереси;

разпределение на пространството между конкуриращи се опции за използване на земята и пазарни субекти.

Пазарът на недвижими имоти се основава на съществуващите земяи новосъздадени, реконструирани и разширени предприятия, сгради и конструкции с различно предназначение, както и паричен или финансов капитал. Липсата на инвестиции пречи на технологичното обновяване на предприятията и възраждането домашно производствостоки, което от своя страна стеснява инвестиционните възможности на страната.

Пазарът на недвижими имоти като саморегулираща се система в установената правна среда се състои от 7 основни елемента: търсене, предлагане, цена, управление (персонал, лицензирани субекти, инвестиции, сделки, данъци, регулации, закони), маркетинг (анализ, прогнозиране). , сегментиране, обекти и акции, мониторинг, ценообразуване), инфраструктура (консултантска, правна, недвижими имоти, ценообразуване, реклама, информация, застраховка, методологични) и бизнес процедури (сделки извън борсата, търг, оценка, търг, конкуренция) .

Пазарът на недвижими имоти оказва голямо влияние върху всички аспекти от живота и дейността на хората, изпълнявайки редица общи и специални функции.

Една от основните функции на пазара е установяването на равновесни цени, при които ефективното търсене съответства на обема на предложенията.

Регулаторната функция е, че пазарът, функциониращ автономно, според дефиницията на А. Смит, преразпределя ресурсите чрез „невидима ръка” между бизнес областите и насочва своите участници към цел, която изобщо не е била част от техните намерения – да формират ефективна структура на икономиката и задоволяване на обществените интереси.

Търговската функция се състои в реализиране на стойността и потребителската стойност на недвижимия имот и реализиране на печалба от вложения капитал.

Функцията на канализацията е прочистване на икономиката от неконкурентоспособни и слаби участници на пазара, фалит на неефективни.

Информационната функция е уникален пазарен метод за бързо събиране и разпространение на обобщена обективна информация, която позволява на продавачите и купувачите на недвижими имоти свободно и компетентно да вземат решение в техен интерес.

Посредническата функция се изразява във факта, че пазарът действа като съвкупен посредник и място за срещи на мнозина, независими и икономически изолирани в резултат на обществено разделениетруд на купувачи и продавачи, между тях се установява връзка и се предоставя възможност алтернативен изборпартньори.

Стимулиращата функция в крайна сметка действа под формата на икономически стимули за продуктивно използване на постиженията на научно-техническия прогрес при създаването и използването на недвижими имоти.

Инвестиционна функция - пазарът на недвижими имоти е атрактивен начин за съхранение и увеличаване на стойността на капитала, той допринася за прехвърлянето на спестявания и натрупвания на населението от пасивна форма на резерви към реален производствен капитал, който носи доход на собственика на недвижим имот. Социалната функция се проявява в нарастване на трудовата активност на цялото население, в увеличаване на интензивността на труда на гражданите, стремящи се да станат собственици на апартаменти, парцели и други капиталови и престижни обекти.

Разглеждането на пазара на недвижими имоти е невъзможно без неговото сегментиране. Сегментирането на пазара на недвижими имоти е разделянето му на хомогенни групи купувачи. Има следните основни сегменти на пазара на недвижими имоти:

пазар на жилища;

Пазар на търговски недвижими имоти;

Пазар на земя.

От своя страна всеки представен пазарен сегмент може да бъде разделен на други сегменти. Например пазарът на жилища е подразделен на пазар на градски жилища и пазар на крайградски жилища, нежилищни помещения- към пазара на недвижими имоти на дребно, пазара на офиси, пазара на складове, пазара на индустриални недвижими имоти и др.

Първият етап от анализа трябва да даде представа за действителното състояние и общата дейност на пазара на недвижими имоти. За да направите това, вземете предвид количествените и качествените характеристики на пазара на недвижими имоти.

Необходимо е да се идентифицират следните ключови показатели:

Обща сума търговски дружестваопериращи на пазара, включително по вид основна дейност, както и относителния брой търговски дружества (например на 100 000 души от населението);

Общият брой регистрирани сделки с недвижими имоти за определен период и ретроспективната динамика на промените им;

Средно време за завършване на транзакциите;

Обща характеристика на продавачите и купувачите на стоки и услуги на пазара на недвижими имоти;

Общият брой и динамика на промените в предложенията на определени видове недвижими имоти според откритата преса;

Обща сума периодични изданияна местния пазар, включително специализирани, обхващащи въпроси от пазара на недвижими имоти;

Дейност електронни средствасредствата за масова информация при отразяване на проблемите на пазара на недвижими имоти;

Наличие на специализирани структури, които анализират, обработват и публикуват пазарна информация;

Позицията на местните власти по отношение на развитието на пазарните отношения в областта на недвижимите имоти;

Наличието на местни и федерални регулации, които ограничават или стимулират развитието на пазара на недвижими имоти.

Като допълнителен елемент от общия анализ на пазара на недвижими имоти може да се разгледа позиционирането на основните участници по отношение на идентифицирането на тяхната конкурентна стратегия при работа с конкретни видове недвижими имоти. Такъв анализ може да хвърли светлина върху възможните случаи на използване на имота, който се оценява в съответствие със стратегията, например, на типичен купувач.

Общо взето този анализтрябва да отговори на следните въпроси:

Каква стратегия се прилага на пазара от основните участници;

В кои сегменти работят основно основните участници;

В кой сегмент е вероятно да бъде позициониран обектът на оценка;

Какви са характеристиките на този сегмент (среден период на експозиция на обекти на открития пазар до момента на продажбата, типичен купувач, ценово ниво, брой сделки и др.).

Всеки участник на пазара за покупко-продажба или на пазара за наем, който планира да работи сериозно на пазара в бъдеще, след определен период на търсене, определя своя собствена стратегия на поведение, която ще осигури неговата устойчива конкурентоспособност. В същото време изборът на конкретна стратегия зависи главно от стратегията на конкурентите и характеристиките на пазара.

Вторият етап от анализа на пазара на недвижими имоти трябва да предостави конкретна информация за състоянието на основните сегменти на пазара на недвижими имоти. Дълбочината на анализа във времето зависи от конкретните задачи и цели на оценяването, които се определят от заданието за оценяването. Съдържанието на анализа се извършва в три направления:

Анализ на търсенето;

Анализ на офертите;

Анализ на взаимодействието на търсенето и предлагането.

За всеки пазарен сегмент търсенето се формира под влиянието на специфични за даден сегмент фактори.

При анализиране на търсенето на жилищни имоти е необходимо да се вземе предвид:

Актуалната демографска ситуация и динамиката на нейното изменение;

Актуални пазарни стандарти на нивото и стила на живот за различни сегменти от населението;

Перспективи за промени в ефективното търсене на различни социални групинаселение и реални доходи.

При анализиране на търсенето на офис недвижими имоти е необходимо да се вземе предвид:

Обща икономическа активност на местния пазар, включително всички бизнес сфери, което показва приток или изтичане на капитал;

Статистически данни за регистрация на нови фирми и фирми;

Статистически данни за прекратяване на дейността на съществуващи фирми и фирми;

Статистика за размера на новите компании и нуждата им от офис пространствоопределен тип.

При анализиране на търсенето на търговски недвижими имоти е необходимо да се вземе предвид:

Текущата структура и ниво на потребление на хранителни и промишлени продукти и съответствието им с потребителското търсене и реалните доходи;

Перспективи за промяна на демографската ситуация, начина на живот, ефективното търсене и съответно структурата на потреблението;

Перспективи за промяна на правната среда за търговия и търговия;

Състояние и перспективи на експортно-вносната политика на държавата;

Актуални тарифи за транспортни услуги.

При анализиране на търсенето на промишлени и складови имоти е необходимо да се вземе предвид:

Общо състояние на икономиката;

Степента на икономическа активност в отраслите, с които е свързан обектът на оценка към момента на оценката или може да има при промяна на функционалното предназначение;

Наличие на научен и производствен потенциал и възможност за привличане на инвестиции за организиране на нови производства или технологични процеси.

Общ елемент от анализа на търсенето за всички видове недвижими имоти е възможността за получаване на дългово финансиране за покупка на недвижим имот.

Помислете за конкретен график на търсенето в Русия на жилищни имоти с различни размери:

Ориз. един

Резултатът от анализа на търсенето е заключение за текущото и бъдещото ниво на търсене в разглежданите сегменти на пазара на недвижими имоти.

Във всеки конкретен сегмент на пазара на недвижими имоти структурата на предлагането се определя от два източника:

Резерв от съществуващи напълно или частично свободни и готови за продажба обекти на недвижими имоти;

Обемът на ново строителство на недвижими имоти.

Резервът от съществуващи частично свободни имоти се характеризира с най-важната стойност за пазара на недвижими имоти - коефициентът на натоварване, който се определя от съотношението на наети или продадени площи към площи, потенциално подходящи за отдаване под наем или продажба. Колкото по-нисък е средният коефициент на натоварване на пазара, толкова по-ниска е икономическата активност на този пазар. В съвременната икономика на недвижимите имоти коефициентът на натоварване е пряко свързан с цялостната икономическа ситуация, придавайки му свойствата на „икономически барометър“.

Като алтернатива на резервирането на площи на пазара на недвижими имоти, която може да бъде предложена за кратко време, можем да разгледаме нововъведени проекти за ново строителство. За да се определят качествените и количествените възможности на такъв източник на доставка, е необходимо да се вземе предвид:

Тарифи и обеми на ново строителство;

Общото състояние на строителната индустрия;

Динамиката на промените в цените и тарифите, които влияят върху цената на строителството;

Съотношението на цените на първичния и вторичния пазар на недвижими имоти;

Наличие на съвременни строителни технологии.

Съществен момент е темпът на навлизане на нови обекти на пазара. Следователно, използвайки анализа на перспективите за въвеждане в експлоатация на нови сгради, трябва да се получи ясна представа за състоянието на доставките за бъдещето, ограничено от дълбочината на прогнозата.

Резултатът от анализа на офертата са заключения за текущото и бъдещото ниво на предлагане в определен сегмент от пазара на недвижими имоти.

Предлагането на жилищни имоти в Русия може да бъде представено под формата на диаграма в %:

Ориз. 2

Реалният резултат от взаимодействието на търсенето и предлагането е пазарната стойност на наемните цени и продажните цени във всеки сегмент на пазара на недвижими имоти. Зависи от конкретна задачаи необходимата дълбочина на прогнозата, оценителят може да анализира текущата ситуация или да даде прогноза за динамиката на промените в съотношението на търсенето и предлагането, което в крайна сметка ще бъде решаващо при оценката на позиционирането на обекта на пазара .

Взаимодействието на търсенето и предлагането може да се види на графиката:

Ориз. 3

Точката на пресичане на търсенето и предлагането се нарича равновесна цена.

Текущото състояние на пазара на недвижими имоти в Руската федерация.

Въз основа на показатели от Федералната служба за държавна статистика е възможно да се състави таблица, отразяваща въвеждането в експлоатация жилищни сградиорганизации различни формисобственост в Руската федерация.

Раздел. 1 - Въвеждане в експлоатация на жилищни сгради, млн. кв.м. цялата зона

Заключение: строителството на жилища в Руската федерация се извършва от предприятия и организации с различни форми на собственост. Основният дял пада на организации с частна форма на собственост - повече от 80% от общия брой въведени в експлоатация жилища.

От 2006 г. се наблюдава постепенно намаляване на въвеждането в експлоатация на къщи от общинска собственост в полза на частни.

В резултат на извършената работа могат да се направят следните изводи:

Пазарът на недвижими имоти в Русия в момента е в начален стадий. Развитието му е неравномерно. Причините за неравномерното развитие на пазара на недвижими имоти са: липсата на системност законодателна рамкав тази област неоправдана приватизация, икономическа нестабилност и инфлация, рискове на инвестиционните дейности, липса на пълна информацияза пазара на недвижими имоти и други.

След анализ на структурата на пускането в експлоатация на жилищни сгради от 2005-2001 г. установихме, че по-голямата част от строителството на жилищни сгради се пада на организации с частна собственост - повече от 80% от общия обем на въведените в експлоатация жилища. Така установихме тенденция, причинена от приватизацията на земя и сгради от частни лица.

Установено е, че средно около 44 милиона квадратни метра се въвеждат в експлоатация годишно в Русия. м. жилище. Това са доста ниски обеми на жилищно строителство (за сравнение: през 1987 г. обемът на пуснатите в експлоатация жилища в Русия възлиза на 76 милиона кв.м.). Общата нужда на руското население от недвижими имоти е 1570 милиона квадратни метра. м, а задоволяването му изисква увеличение на съществуващия жилищен фонд с 46%.

Нека представим изследване на параметрите на руския пазар на жилищни имоти в динамика и да идентифицираме редица модели. За да анализираме промените в цените и обемите на пазара на жилищни имоти в Руската федерация, ние използваме данни Федерална службадържавна статистика на Руската федерация за средната годишна цена 1 квадратен метържилищни недвижими имоти през 2000-2012 г., като същевременно раздели пазара на два основни сегмента: първичен и вторичен. Анализираният период от време също ще бъде разделен на два интервала: 2000-2008 г. и 2009-2012 г.

Анализът на данните (Фигура 2) разкрива следните тенденции:

Снимка 2 - Средна цена на 1 кв.м. м от общата площ на апартаментите на първичния и вторичния пазар на жилища в Руската федерация

От 2000 до 2009 г. средната цена на 1 кв. метър жилища продължи да расте, докато достигне своя пик от (приблизително) 58 000 рубли. Освен това се забелязва известен спад в цените и отново ръст. През 2009-2011 г. се наблюдава повишена волатилност на пазара на жилища - краткосрочните спадове на цените се редуват с покачванията им, което показва, че пазарът е влязъл в състояние на турбуленция. През 2012 г. се възобновява възходящата тенденция на цените.

Сега нека анализираме динамиката на продажбите на пазара на жилищни имоти. Статистическите органи не предоставят обобщена информация за обемите на продажбите на първичния и вторичния пазар. Въпреки това, мащабът на първичния пазар на недвижими имоти се доказва от скоростта на въвеждане в експлоатация на жилищни сгради (Фигура 3).

Фигура 3 - Разходи, цена и производствени обеми на първични жилища в Руска федерация

Фигура 3 показва, че в този сегмент се наблюдава интензивен ръст в обема на общата площ, предлагана за продажба. От 2000 до 2008 г. тази цифра се е увеличила с повече от 2,1 пъти. В същото време цените на първичните недвижими имоти нараснаха почти 6,1 пъти. Изпреварващ ръста на цените спрямо ръста на обема:

• - показва преобладаващ ръст на търсенето на жилища спрямо предлагането на жилища;
• - характерни за пазара на продавача и за ситуацията на недостиг на стоки на първичния пазар на жилищни имоти;
• - е индикатор за прегряване на пазара.

Повечето експерти смятат, че идват трудни времена за руските недвижими имоти. Всички си спомнят предишната криза на пазара на недвижими имоти, която настъпи през 2008 г. Тогава цените паднаха с 30-40%, а спадът продължи около две години, до 2011 г., и след като поевтиняха, жилищата не станаха по-достъпни: заедно с девалвацията на националната валута спестяванията и заплатите се обезценяват, а банките повишават лихвите по ипотечните кредити и не са склонни да издават заеми темпът на строителство се забавя. Повечето експерти не вярват, че миналата криза може да се сравни с това, което се случва на пазара на недвижими имоти сега, но никой не е особено оптимист за близкото бъдеще. Първото тримесечие на 2015 г. няма да е показателно, обикновено пазарът се „люлее“ до пролетта (въпреки че зимата и ранната пролет на 2014 г. бяха белязани от бързо нарастване на търсенето на жилища). Този сценарий може да се повтори през 2015 г. Отложеното търсене на жилища в масовия сегмент все още не е изчерпано. Много обаче зависи и от стартирането на няколко мащабни проекта в Москва, включително през първото тримесечие. Ако началото на продажбите се осъществи по план, това ще се отрази на средното ниво на цените за нови сгради - те ще намалеят. Ако нови проекти не излязат през първото тримесечие, трябва да се разчита на увеличение на средната цена на 1 кв.м. метра поради излугване от внедряването на по-достъпни жилища на нисък етап на готовност. Цените ще се повишат през следващата година. Това се дължи на увеличаване на инвестиционното търсене и увеличение на цената на проектите поради значително поскъпване на долара спрямо рублата. Освен това няма къде да паднат цените и разработчиците, които започват да дават впечатляващи отстъпки, просто ще търгуват на загуба. Като се вземе предвид корелацията, ръстът на цените през годината може да достигне 15-20%. Това обаче ще важи само за високоликвидни проекти с оптимални цени, замислена концепция и добро местоположение. В кризисни ситуации най-бедната част от населението ще пострада най-много. Що се отнася до крайградските недвижими имоти, те реагират на промените в икономиката по-бавно, но промените вече се усещат на този пазар: интересът на купувачите в момента е насочен към градски къщи и къщи в непосредствена близост до главните пътища на страната, апартаменти в рамките на страната. в града, а не на вили в далеч от големите градове: те ще бъдат по-трудни за продажба и, освен това, по-трудни за отдаване под наем.

Динамиката на пазара на жилищни имоти отразява цикличните процеси в икономиката, а цените на пазара на жилища се променят в зависимост от етапа на икономическия цикъл и очакванията на хората относно бъдещите доходи и заетост. В тази връзка някои икономисти намират цикличния характер на самия пазар на жилищни имоти. В теорията на строителните цикли от С. Кузнец, възходите и паденията на активността на пазара на жилища действат като точки на икономически растеж. Неслучайно изкуственото "затопляне" на икономиките на развитите страни, което в крайна сметка доведе до криза, беше свързано преди всичко с активирането на ипотечни програми с активната подкрепа на държавата. Рецесията в икономиката е придружена от нарастване на безработицата, спад на реалните доходи на населението и негативни очаквания по отношение на бъдещата заетост и бъдещи доходи. Според Родионова Н.В. „този въпрос е от особена важност в случай на масово разширяване на жилищното кредитиране, тъй като с спад на икономическата активност безработицата се увеличава и доходите на населението губят стабилност, което усложнява изпълнението на поетите задължения от граждани по договори за заем. В същото време по време на икономическата рецесия натискът върху пазара на жилищни имоти се засилва. Това води до падане на цената му."

Според изследването на G.V. Лукянчиков, средната продължителност на цикъла на пазара на недвижими имоти в САЩ е 6-8 години. Другото му проучване, проведено в 18 страни от ОИСР за 1970-2005 г., разкрива цикли с продължителност 10 години, което е напълно съвместимо с класическите индустриални цикли на К. Жугляр - К. Маркс, докато максималната промяна на цената е в Холандия: + 98,4 % при възход и -50,4% - спад. На руския пазар на недвижими имоти цикличността се проявява главно в значителна промяна в броя на сделките, докато колебанията в цените са много по-малки. Обикновено има ускоряване или забавяне на темпа на нарастване на цените, докато абсолютният спад на цените в рубли на руския пазар на недвижими имоти се наблюдава само за кратки периоди и като правило незначителен. Имайте предвид също, че пазарът на недвижими имоти има сезонен компонент, който може да имитира краткосрочен цикъл. През 2009-2010 г. правителството на Руската федерация провежда активно политика за борба с последиците от световната финансова криза, като една от приоритетните мерки, които се изпълняват, са: насърчаване на заетостта, жилищно строителство и подпомагане на гражданите на жилищния пазар . В началото на 2010 г. се наблюдава намаляване на броя на безработните при едновременно нарастване на наличността на жилищни имоти, което свидетелства за ефективността на провежданата политика.

Следните фактори влияят върху състоянието на жилищния пазар и неговата динамика:

• 1) броят на браковете и бракоразводните производства - този индикатор показва увеличение или намаляване на броя на домакинствата, съответно влияе върху промяната в търсенето на индивидуални жилищни единици (апартаменти, индивидуални жилищни сгради) на пазара на жилищни имоти;
• 2) плодовитост - води до увеличаване на броя на членовете на домакинството, което влияе върху увеличаването на търсенето на допълнително пространствожилищни помещения. Като правило това се постига или чрез увеличаване на търсенето на многостайни апартаменти с едновременно увеличаване на предлагането едностайни апартаменти; или чрез реконструкция на вече съществуващи индивидуални жилищни сгради чрез изграждане на допълнителни единици жилищна площ под формата на пристройки към основната сграда.
• 3) смъртност - този показател може да показва намаляване на броя на членовете на съществуващите домакинства, което може да бъде придружено от увеличаване на предлагането многостайни апартаментис едновременно нарастване на търсенето на апартаменти с по-малко стаи; както и намаляване на броя на самите домакинства, което е съпроводено с увеличаване на предлагането на индивидуални жилищни единици на пазара.
• 4) миграционни процеси - трудоспособното население, пристигащо от други страни, по правило се нуждае от жилище. Тъй като нуждата от жилище възниква веднага след пристигането, важностпридобива пазара за отдаване под наем на жилищни имоти, което позволява отлагане на придобиването на жилищни имоти без сериозни загуби. В същото време отдаването под наем на жилища става самостоятелен бизнес, а апартаментите, използвани за това, се изтеглят от пазара на жилища. Има специален слой от инвеститори, които придобиват жилищен недвижим имот, за да получат доход от използването му.

Състоянието и динамиката на основните показатели на пазара на жилища (цени и обеми на продажби) се определя от спецификата на реакцията на различните му сегменти към промените в макроикономическата ситуация в страната, нивото на доходите и спестяванията на хората, т.к. както и техните очаквания и настроения. Демографските процеси и характеристиките на жилищната политика на държавата оказват значително влияние върху пазара на жилищни имоти. Пазарът на жилища демонстрира проциклично развитие, така че неговите параметри корелират с промените в паричното предлагане и обемите на производство в страната, както и с увеличаване или намаляване на инвестиционната привлекателност на страната. Текущото състояние и тенденциите на пазара на жилищни имоти в Русия се определят от наследения жилищен фонд, както и от технологичните и институционални условия за предприемачество в тази област. Процесите, протичащи на пазара на жилищни имоти, отразяват функционирането на взаимосвързаните с него пазари: пазари на производствени фактори (труд, капитал), финансов пазар, както и пазари за стоки и услуги, които действат като заместители или добавки на тази стока. Ето защо в следващия параграф ще разгледаме тези взаимоотношения във връзка с руския пазар на жилищни имоти.

Пазарът на недвижими имоти в Русия (както и в други развити страни) се променя доста бързо. Промените стават особено непредвидими по време на периоди на криза. В такива ситуации пазарният анализ е трудна задача: цените и търсенето могат да се движат както нагоре, така и надолу.

По-долу IQReviewводи кратък прегледтекущото състояние на пазара на недвижими имоти в Руската федерация. Тези данни са от значение предимно за тези, които планират да закупят или продадат имот през следващите шест месеца или година.

История на създаването и развитиетопазар на недвижими имоти в Русия

Пазарът на недвижими имоти в Русия е сравнително „млад“: появява се едва през 1990 г. В средата на тази година законът "За собствеността в СССР" беше разширен, за да включи понятието "частна собственост". Всъщност пазарът започва да се развива масово едва от 1992 г. - когато започва да се практикува.

Както във всяка друга страна, пазарът на недвижими имоти в Русия имаше и все още има свои собствени характеристики. Първоначално бяха така:

Търсенето превиши предлагането няколко пъти и в главни градове- десетки пъти.

Услугите не бяха толкова често срещани, колкото сега, и като цяло бяха непрофесионални.

Цените на жилищата бяха много ниски (например през 1995-1997 г. средната "однушка" в Москва можеше да бъде закупена за 25-30 хиляди долара).

Процес на ценообразуване

Вторичният пазар на Москва (и други градове на Руската федерация) се формира условно на няколко етапа:

От 1990 г. до средата на 1991 г. Етапът на "раждане" на пазара на недвижими имоти в Руската федерация, който се характеризира с ниски и стабилни цени. Покупко-продажбата в този период не е от масов характер - сделките се извършват сравнително рядко (населението все още не е свикнало с иновациите, а освен това в страната настъпват сериозни промени). Предимно мигрантите продаваха жилища, сделките често се правеха на цената на строителството.

От втората половина на 1991 г. до началото на 1993 г. Вторичният пазар започва да расте бързо, особено в големите градове. За по-малко от 2 години, заедно с броя на транзакциите, расте както търсенето, така и цената на жилищата. В някои периоди увеличението на цените е 10-15% във валута. Търсенето нараства до голяма степен поради бързото развитие на пазарните отношения и създаването на нова класа от населението - "новите руснаци". В големите градове богатите търговци и бандити активно изкупуват недвижими имоти, стимулирайки както търсенето, така и цените за тях. Започват да се появяват първите големи офиси за недвижими имоти.

От втората половина на 1993 г. до края на 1995 г. Бързият растеж, който се очертаваше през предходните две години, започна да се забавя, ситуацията на пазара стана по-стабилна. Цените също започнаха да се стабилизират: ако по-рано те често се задаваха хаотично и далеч не бяха адекватни (както нагоре, така и надолу), то през тези години фактори като вида на къщата, местоположението, оформлението на апартамента започнаха да влияят върху цената на жилищна площ повече, околна инфраструктура и др. Именно в края на 1995 г. руската столица се превърна в един от най-скъпите градове в света по отношение на цените на жилищата.

От началото на 1996 г. до средата на 1998 г. Мащабът и цените постепенно се стабилизираха, придобивайки по-систематичен и обмислен характер.

От втората половина на 1998 г. до средата на 1999 г. Поради кризата през 1998 г. продажбата на апартаменти се забави значително. Цените на жилищата в долари също паднаха.

Ето приблизителните цени за московски "квадрати" (приблизително осреднени цифри, апартаменти - в жилищни райони):

края на 1993 г. - $400-600 за 1 "квадрат";

1994 - $ 600-900 на "квадрат";

1995-1996 - до $ 1200 на "квадрат";

1997 г. - $600-1000 на "квадрат";

втората половина на 1998 г. - $ 700-900 на "квадрат";

втората половина на 1999 г. - $ 450-600 на "квадрат".

За по-заможните купувачи, които купуват жилища в първокласни райони, цените бяха по-високи с около 50%.

Най-скъпият и престижен сегмент на пазара започва да се формира приблизително в края на 1994 г. На първо място, елитни апартаменти започнаха да се разпределят в Москва и няколко други големи града. В края на 1994 г. средната цена на 1 квадратен метър такова жилище в Москва беше около 2500 долара, а в пика на цените (през 1996 г.) достигаше 4000 долара.

Сегашно състояние

От 2010 до 2013 г. руският пазар на недвижими имоти преживя стабилен и плавен растеж. Нарастват както търсенето на жилища, така и цената на жилищата.

Руски пазар на недвижими имоти

С началото на кризата растежът се забави и започна връщане назад. Има няколко причини за това:

Големите инвеститори загубиха възможността да получават „евтини“ заеми – заради което темповете на строителство се забавиха (а част от започнатите проекти бяха замразени).

Реалните доходи на населението „намаляха“, поради което гражданите започнаха да купуват по-малко жилища (както с ипотека, така и без нея).

Изискванията за ипотека станаха по-строги, което затруднява вземането й дори от тези, които имат достатъчно пари, за да изплатят заема.

Разходите за изграждане на нови жилища се увеличиха (поради ръста на долара, което увеличи цената на строителната техника).

Тези фактори доведоха допазар на недвижими имоти (прогнозакоето беше постоянно положително през 2010-2013 г.) започна да „пада“:

нивото на продажбите на апартаменти в нови сгради намалява;

броят на взетите ипотеки е намалял;

общият брой сделки за покупка е намалял;

намалена цена на квадратен метър(предимно завторично жилище);

темпът на строителство се забави (все още се строят нови жилища, но не в същия мащаб като преди кризата).

Често в новите сгради жилища се изкупуват неохотно. В някои жилищни комплекси, предадени преди 1-2 години, значителна част от апартаментите все още остават празни. Тази тенденция се наблюдава в цялата страна - както в регионите, така и в Москва.

Ако оценим прогнозата за 2017г година, едва ли си струва да се очаква по-нататъшен спад в цените на новите сгради. Цената на "квадрат" в строящи се къщи вече е намаляла, така че този пазар е по-вероятно просто да "спря", докато ситуацията се подобри. Възможен е дори и обратният процес - поради увеличение на цената на строителството цените могат да се повишат незначително.

Такава ситуация нана пазара на недвижими имоти през 2017 гможе да доведе до недостиг на нови сгради в обозримо бъдеще. Ако кризата вече е достигнала своя връх и икономиката на държавата продължава да се възстановява, тогава търсенето на жилища отново ще започне да расте. Поради факта, че сега значителна част от обектите се оказаха замразени, може да няма достатъчно оферти на пазара. Тази ситуация е малко вероятна, но все пак е възможна (и главно за големите градове).

На вторичния пазарнедвижими имоти през 2017 г(и в следващите 1-2 години) се очаква цените да продължат да падат. Това може частично да стимулира търсенето.

Какво е положението в сегмента на търговските имоти?

Жилищата не са единствената стока, която е с голямо търсене. Пазарът на търговски недвижими имоти също е широко развит в Русия. Това включва офиси, магазини, както и складове и сгради – това са обектите, които се купуват, продават и отдават най-често.

През първата половина на 2017 г. търсенето на офис недвижими имоти започва да се възстановява в големите градове. Например: в Москва през първото тримесечие обемът на новите сделки за покупка и лизинг се оказа с 45% повече в сравнение със същия период на 2016 г. и с 66% повече в сравнение с 2015 г. Оказва се, че търсенето на столични офиси се е повишила с един и половина пъти.

Пазарът на складови имоти е най-натовареният в столицата. В началото на 2017 г. се наблюдава значителен спад в броя на транзакциите спрямо 2016 г. Средната наемна ставка не бърза да се повишава: в началото на 2014 г. в Москва тя беше средно 4900 рубли на "квадрат" годишно. След началото на кризата, когато пазарът на складови имоти започна да "пада", той започна постепенно да спада и през втората половина на 2015 г. "проби" границата от 4100. Сега средната годишна цена на наем се колебае на ниво от 4000 рубли на "квадрат".

Прогноза за пазара на недвижими имоти (видео)

В този преглед ще разгледаме руски пазарнедвижими имоти, традиционно фокусирани върху пазарните и рекламните аспекти. Поради хетерогенността и спецификата на предмета на разглеждане, основното внимание ще бъде отделено на пазара на жилищни имоти с акцент върху най-интензивния и развит пазар - Московския пазар.

История

Руският пазар на недвижими имоти в своето развитие е подчинен на общите закони на икономиката, въпреки че спецификата на нашата страна, разбира се, оставя отпечатък върху него. Общият вектор на пазара е в посока от спонтанното към балансирано и цивилизовано. Според повечето експерти могат да се разграничат следните ключови етапи.

Появата на пазара на недвижими имоти в Русия може да се отдаде на късния съветски период, когато в средата на 1990 г. Законът „За собствеността в СССР“ въвежда понятието частна собственост. Истинското развитие на пазара започва с началото на приватизацията през 1992 г.

Етапът на формиране на пазара на жилищни имоти в Русия беше специфичен и имаше редица характеристики. до най-значимите отличителни чертиможем да включим цени, които са няколко пъти по-ниски поради оценка на базата на балансова стойност, многократно превишение на търсенето над предлагането, недостатъчно развитие на услугите за недвижими имоти.

Московският регион стана двигател на развитието на пазара. В края на този период се наблюдава рязък скок в цените за почти всички обекти на жилищния пазар (почти 8 пъти).

Следващият етап от развитието на пазара на недвижими имоти може да се нарече преходен етап. Започва през втората половина на 1993 г. Характерни чертитози период беше доста високи цени, въпреки че все още не са достигнали световното ниво, възникването на пазарни отношения между участниците на пазара, както и забавянето на приватизацията на жилищата, която премина своя връх.

Търсенето и предлагането започнаха да се изравняват. Появи се регулаторна законодателна рамка, ролята на държавата на пазара постепенно започна да се увеличава. Роди се концепцията за луксозни имоти – изключителни, необичайни за масова сградапроекти, насочени към хора с пари. В същото време се развиваше и рекламата на недвижими имоти, разработваха се стандарти и подходи за типични рекламни кампаниижилищни съоръжения.

Криза от 1998 г. и следкризисен (възстановителен) период преди 2000 г. трябва да се отдели отделно, тъй като събитията от 1998 г. донякъде спряха започналото прогресивно движение към формиране на цивилизовани пазарни отношения. Всички пазари, включително недвижимите имоти, бяха в етап на временно замразяване и борба за оцеляване. В същото време пазарът на недвижими имоти показа много по-голяма инерция спрямо останалите сектори на икономиката.

сцена професионално развитиепазар са 2000-2002 г. Страната се възстанови напълно от кризата, нивото на доходите на населението се стабилизира и започна да расте. Имаше формиране на средната класа, която все още не се е превърнала в основен диктатор на интересите при оформянето на потребителските предпочитания, но пазарът вече реагира на това, изтъквайки го като независим целева група. Този етап е свързан с бързото развитие на пазара на недвижими имоти и издигането му до качествено ниво. ново ниво. Това е началото на формирането на цивилизовани отношения между продавача и купувача и развитието (макар и бавно, но сигурно) на законодателната рамка и високо нивоконкуренция, както и изобилие от предложения за различни вкусове и нива на доходи - от масово панелно строителство до индивидуални проекти, както и въвеждането на нови технологии и решения.

В края на този период ясно се оформя един от ключовите мотиви на поведението на потребителите (предимно в Москва и Санкт Петербург) – разглеждането на придобиването на недвижими имоти като един от най-изгодните начини за инвестиране на собствени средства. Предпочитанията на купувачите в този сегмент се дължат на желанието да инвестират изгодно пари и да не прегарят, а не на реални вкусове и желания за качествените характеристики на къщата и нейното местоположение, което е приоритет на сегмента на купувачите на недвижими имоти за решаване на жилищния въпрос. Надеждността и името на разработчика са на първо място и за двата сегмента. Що се отнася до самите продавачи, в търсене на конкурентно предимство, те обръщат все повече внимание на професионалните пазарни атрибути: маркетинг, реклама, PR, включително имиджовия компонент.

Зрял, напреднал пазарен етап стартира през 2003 г. и продължава и до днес. Ключовите думи на този период са „уважение към клиента“ и „фокус към клиента“. Информационната отвореност на пазара се увеличава, компаниите за недвижими имоти заемат значително място и по-голямата част от участниците в сделките прибягват до техните услуги. В същото време се обръща повече внимание на репутацията на агенциите за недвижими имоти, ролята на частните брокери и брокери постепенно намалява.

Психологията на потребителите се промени коренно. На този етап за първи път е ясно видима промяна на приоритетите: вече не продавачът диктува правилата на играта на купувача, а купувачът, станал по-образован и дискриминиращ по въпросите на пазара и пазарните отношения, предявява по-високи изисквания към предлагания продукт (негови качествени характеристики). Дойде съзнателно, рационално, обмислено решение, основано на ясно разбиране на собствените предпочитания и представи за желаното жилище и неговото предназначение. Пазарът на доставки също променя донякъде своята структура, като се фокусира върху потребителя. Поради увеличаването на слоя от хора, които се самоопределят като средна класа, пазарът отговаря на тази тенденция с нарастващ брой проекти от бизнес класа.

По-нататъшното формиране на пазарни отношения в областта на недвижимите имоти и нарастващото участие на руската икономика в глобалните процеси в крайна сметка доведоха до отвореността на пазара. Въпреки всички особености, развитието на вътрешния пазар на недвижими имоти до голяма степен се влияе от световните тенденции. Най-важните от тях са цените на енергията, предимно петрола, курсовете на световната валута и др. Ето защо световната финансова и икономическа криза от 2008-2009 г. имаше огромно влияние върху руския пазар на недвижими имоти, който, подобно на кризата от 1998 г., премина през едногодишно „замразяване“ и постепенно „размразяване“. До 2010-2011 г. пазарът се възстанови напълно и продължи да се развива прогресивно до края на 2014 г.

Стабилният и надежден пазар на недвижими имоти с благоприятен инвестиционен климат дава среден ръст от 5-10% годишно. Такива показатели са характерни за западноевропейските страни и все още са основен еталон при определяне на надеждността и цивилизоваността на пазара на недвижими имоти.

Пазарна структура

По видове сделки се разграничават следните сегменти на пазара на недвижими имоти:

• покупко-продажба на недвижими имоти;
• Имоти под наем;
• ипотека и др.

По форма на собственостОбектите на пазара на недвижими имоти могат да бъдат класифицирани на частни, държавни и общински.

от функционално предназначение Пазарът може да бъде разделен на:

• жилищни недвижими имоти;
• промишлена сграда;
• непроизводствени сгради и помещения (складове, офиси и др.).

Пазарът на недвижими имоти също обикновено се разделя на първичен и вторичен:

• първичният пазар на недвижими имоти означава съвкупност от сделки, извършени с новосъздадени обекти. Този пазар сякаш „пуска” недвижими имоти в икономическо обращение;
• под вторичния пазар на недвижими имоти се разбират сделки, извършени с обекти в експлоатация, както и сделки, свързани с препродажба или други форми на прехвърляне на обекти от един собственик на друг.