Fin 2013, un nombre record d'incertitudes s'étaient développées autour du marché immobilier russe, selon les analystes du marché immobilier. Indicateurs du marché immobilier, certains d'entre eux sont de nature macroéconomique globale, d'autres sont directement liés à l'immobilier et à la construction. Mais d'une manière ou d'une autre, le développement de l'un d'entre eux peut faire sortir le marché immobilier de sa position d'équilibre actuelle.

Si nous parlons des facteurs macroéconomiques les plus mondiaux, on ne sait toujours pas où le prix du pétrole passera de la barre « magique » des 100 $. Il est évident que tout développement du conflit au Moyen-Orient est susceptible de faire grimper le prix du pétrole de 150 $ et même de 200 $ le baril. Mais d'un autre côté, avec la normalisation des tensions politiques, selon de nombreux experts, le pétrole devrait devenir moins cher en raison de la stagnation de l'économie mondiale et atteindre les niveaux de 80 à 60 dollars le baril. On ne sait pas quand et comment une autre "aggravation" sur les marchés financiers pourrait se produire - si un autre pays européen viendra au bord du défaut, ou l'Amérique dépassera à nouveau sa limite de dette publique, ou quelque chose d'autre présentera une autre "surprise". Mais encore une fois, il est évident qu'à l'heure actuelle, il y a plus qu'assez de problèmes fondamentaux accumulés dans l'économie mondiale, ce qui signifie que des "aggravations" périodiques se produiront, - ont noté les analystes. - Jusqu'à présent, personne ne comprend sans ambiguïté la gravité des problèmes de ralentissement économique en Russie ou, en fait, tout se passe comme d'habitude, comme d'habitude. De nombreuses incertitudes se sont accumulées autour du marché immobilier lui-même. Par exemple, les crédits immobiliers, en tant que principal moteur de la solvabilité de la demande de masse, ne veulent en aucun cas devenir moins chers, malgré toutes les prévisions, promesses et « mesures prises ». Bien que la question ne soit même pas dans l'hypothèque en tant que telle, mais dans le coût élevé de l'argent en Russie. L'année 2013 écoulée a été riche en discussions sur la nécessité de réduire le coût des ressources d'emprunt, mais jusqu'à présent la situation reste la même. verso médailles - le risque d'augmentation de l'inflation avec des emprunts moins chers, ce qui peut avoir un effet négatif plus important que des prêts moins chers. Mais au final, il s'avère que non seulement l'emprunteur hypothécaire surpaye jusqu'à 2-3 prix des appartements en raison d'un prêt coûteux (utilisez une calculatrice hypothécaire), mais pendant la construction, des prêts aux promoteurs à 15% -20% par an sur plusieurs années du cycle de construction augmentent le coût du logement de 30% à 50%, et parfois plus. Dans le même temps, les banques ne peuvent pas non plus prêter moins cher si elles reçoivent elles-mêmes des ressources à un taux d'intérêt élevé, par exemple lorsqu'elles placent des dépôts des ménages. Il s'avère un cercle vicieux, que tôt ou tard quelqu'un devra briser.

Les problèmes d'implication des terres inutilisées dans le chiffre d'affaires restent dans les limbes, ont déclaré les analystes du marché. Il semblerait que des démarches soient entreprises dans ce sens, mais pour la plupart, il est encore difficile pour les promoteurs de trouver des terrains à bâtir à un coût acceptable afin d'y construire des logements à des prix abordables. On a beaucoup parlé de la nécessité de débureaucratiser l'industrie de la construction, de réduire le nombre de permis et d'approbations, mais jusqu'à présent, il n'est pas devenu plus facile de construire. Toutes ces circonstances sont confirmées par un chiffre simple - le volume de la construction de logements en Russie n'a guère augmenté ces dernières années, et il est encore très loin du chiffre prévu de 1 mètre carré par personne et par an (environ 140 millions de mètres carrés à travers le de campagne).

Autre problème non résolu reste une taxe de marché sur l'immobilier, dont l'introduction semble à nouveau repoussée, ajoutent les experts. Il est clair que dans la compréhension de la plupart des citoyens, toute nouvelle taxe est un mal. Mais comme le montre la pratique mondiale, c'est la taxe sur le marché immobilier qui contribue à rendre le logement plus abordable pour la population, empêchant l'achat de mètres carrés supplémentaires par des spéculateurs qui ne l'utilisent d'aucune façon - que ce soit pour eux-mêmes ou pour la location , notent les auteurs de l'étude. Jusqu'à présent, une caractéristique de notre époque est la suivante: les nouveaux bâtiments à Moscou et dans un certain nombre d'autres grandes villes russes ont souvent des fenêtres sombres, une partie importante des appartements a été achetée pour l'avenir et n'est en aucun cas utilisée. Mais acheter un appartement à Moscou à un prix abordable est problématique, de même que louer un appartement dans un immeuble civilisé - il n'y a pas de telles maisons en Russie, à l'exception d'exemples expérimentaux isolés.

Il convient de noter que la dynamique des prix des appartements à Moscou en 2013 reflète en fait toute la situation «suspendue» dans laquelle se trouve le marché immobilier d'après-crise. Et une image similaire se produit presque dans tout le pays. Les prix de l'immobilier en dollars à Moscou et dans la région de Moscou en 2013 ont diminué de 2,6 % - passant de 5 279 dollars le mètre carré en décembre 2012 à 5 144 dollars le mètre carré en décembre 2013. Les prix en roubles des appartements à Moscou ont augmenté de 2,8 % sur l'année, passant d'environ 163 400 roubles par mètre carré à la fin de 2012 à 168 000 à la fin de 2013. Étant donné que le dollar est aujourd'hui d'environ 5% à 6% plus élevé qu'à la fin de 2012, ces chiffres sont presque les mêmes. Dans ces conditions, il est tout à fait correct de conclure que les prix de l'immobilier à Moscou et dans la région de Moscou en 2013 n'ont pas réellement changé. Le marché immobilier est mosaïque, il se compose de différents objets, certains d'entre eux, par exemple, les nouveaux bâtiments, ont tendance à augmenter en prix en grande partie en raison du stade de préparation, de meilleurs logements cherchent également à au moins regagner l'inflation, l'ancien parc de logements ne le fait pas. Mais en moyenne, il n'y a pas eu de changement notable du niveau des prix sur le marché immobilier en 2013.

Il ne faut jamais oublier que même s'il y a une inflation officielle au niveau de 7 % à 8 % par an (selon certains experts, l'inflation réelle est plus élevée), la croissance des prix au niveau de 3 % à 5 % par an est essentiellement seulement une augmentation en termes nominaux, - ont souligné les experts. Et compte tenu de l'inflation, il s'agit d'une baisse, il n'est donc guère correct de dire que les prix de l'immobilier augmentent si cette croissance est inférieure à l'inflation. De même, les remises et promotions sur le marché du neuf, ainsi que les échanges sur le marché secondaire au niveau de 3% à 5%, sont également des pratiques courantes, surtout hors saison. Si la dynamique annuelle des prix sur le marché immobilier à Moscou ou en Russie est inférieure à 5% à la hausse ou à la baisse, il s'agit en fait d'un manque de dynamique - le marché «marque simplement son temps», jouant sur les facteurs locaux , la saisonnalité, les variations de la structure de l'offre et des ventes, et d'autres facteurs similaires. Il convient également de noter que la dynamique des prix des appartements à Moscou en 2013 n'était pas monotone. L'augmentation au début de l'année a été remplacée par une correction à la fin du printemps - au début de l'été, puis à la fin de l'été et de l'automne, une courte tendance à la hausse s'est à nouveau établie, mais à la fin de l'année, une correction est revenue.

C'est là que se manifeste toute l'incertitude ci-dessus qui règne autour du marché immobilier, résument les auteurs de l'étude. Des événements tels que la crainte de la dévaluation "promise" du rouble cet été ou une série de révocations de licences des banques en novembre-décembre, ainsi que d'autres facteurs similaires, provoquent soit une flambée de l'activité autour de l'immobilier, soit une croissance tout aussi rapide. baisse d'intérêt pour elle. La prédominance d'une volatilité inhabituelle sur le marché immobilier est l'une des principales caractéristiques d'aujourd'hui, comme les analystes l'avaient mis en garde il y a environ un an dans leurs prévisions pour 2013.

Le marché immobilier est un ensemble de marchés régionaux et locaux qui diffèrent sensiblement les uns des autres en termes de prix, de niveaux de risque, d'efficacité des investissements immobiliers, etc.

Le marché immobilier est une composante essentielle de toute économie nationale. L'immobilier est le plus important composant richesse nationale, qui représente plus de 50% de la richesse mondiale.

Sans marché immobilier, il ne peut y avoir de marché du tout, puisque le marché du travail, le marché des capitaux, le marché des biens et services, etc. pour leur existence doivent disposer ou louer les locaux appropriés nécessaires à leurs activités.

Le marché immobilier est un moyen de redistribution des terrains, des bâtiments, des constructions et autres biens entre propriétaires et utilisateurs par des méthodes économiques basées sur la concurrence entre l'offre et la demande. Il offre:

transfert de droits sur un bien immobilier d'une personne à une autre;

établir des prix d'équilibre pour les biens immobiliers dans les régions et les localités ;

communication entre propriétaires et acheteurs basée sur la motivation et les intérêts économiques ;

répartition de l'espace entre les options concurrentes d'utilisation des terres et les entités du marché.

Le marché immobilier est basé sur l'existant terre et les entreprises nouvellement créées, reconstruites et agrandies, les bâtiments et les structures à des fins diverses, ainsi que l'argent ou le capital financier. Le manque d'investissement freine le renouvellement technologique des entreprises et la relance Production domestique marchandises, ce qui, à son tour, réduit les possibilités d'investissement du pays.

Le marché immobilier en tant que système d'autorégulation dans l'environnement juridique établi se compose de 7 éléments principaux : la demande, l'offre, le prix, la gestion (personnel, entités agréées, investissements, transactions, taxes, réglementations, lois), le marketing (analyse, prévision , segmentation, objets et actions, veille, tarification), infrastructure (conseil, juridique, immobilier, tarification, publicité, information, assurance, méthodologique) et procédures métiers (transactions de gré à gré, appel d'offres, évaluation, adjudication, mise en concurrence) .

Le marché immobilier a un grand impact sur tous les aspects de la vie et des activités des gens, remplissant un certain nombre de fonctions générales et spéciales.

L'une des principales fonctions du marché est l'établissement de prix d'équilibre, auxquels la demande effective correspond au volume des propositions.

La fonction de régulation est que le marché, fonctionnant de manière autonome, selon la définition d'A. Smith, "main invisible" redistribue les ressources entre les domaines d'activité et oriente ses participants vers un objectif qui n'était pas du tout leur intention - former une structure efficace de l'économie et satisfaire les intérêts publics.

La fonction commerciale consiste à réaliser la valeur et la valeur d'usage d'un bien immobilier et à rentabiliser le capital investi.

La fonction de l'assainissement est le nettoyage de l'économie des acteurs du marché non compétitifs et faibles, la faillite de ceux qui sont inefficaces.

La fonction d'information est une méthode de marché unique pour la collecte et la diffusion rapides d'informations objectives généralisées qui permettent aux vendeurs et aux acheteurs de biens immobiliers de prendre librement et avec compétence une décision dans leur intérêt.

La fonction d'intermédiaire s'exprime dans le fait que le marché agit comme un intermédiaire agrégé et un lieu de rencontre pour beaucoup, indépendant et économiquement isolé de ce fait division publique travail des acheteurs et des vendeurs, une connexion s'établit entre eux et une opportunité se présente choix alternatif les partenaires.

La fonction stimulante, en fin de compte, agit sous la forme d'incitations économiques pour l'utilisation productive des acquis du progrès scientifique et technologique dans la création et l'utilisation de l'immobilier.

Fonction d'investissement - le marché immobilier est un moyen attrayant de stocker et d'augmenter la valeur du capital, il contribue au transfert de l'épargne et des accumulations de la population d'une forme passive de réserves au capital productif réel, qui rapporte un revenu au propriétaire de immobilier. La fonction sociale se manifeste dans la croissance de l'activité de travail de l'ensemble de la population, dans l'augmentation de l'intensité du travail des citoyens s'efforçant de devenir propriétaires d'appartements, de terrains et d'autres biens et objets de prestige.

La prise en compte du marché immobilier est impossible sans sa segmentation. La segmentation du marché immobilier est la division de celui-ci en groupes homogènes d'acheteurs. Il existe les principaux segments suivants du marché immobilier:

marché du logement;

Marché immobilier commercial ;

Marché foncier.

À son tour, chaque segment de marché représenté peut être subdivisé en d'autres segments. Par exemple, le marché du logement est subdivisé en marché du logement urbain et marché du logement de banlieue, le locaux non résidentiels- au marché de l'immobilier commercial, marché des bureaux, marché des entrepôts, marché de l'immobilier industriel, etc.

La première étape de l'analyse devrait donner une idée de l'état réel et de l'activité générale du marché immobilier. Pour ce faire, tenez compte des caractéristiques quantitatives et qualitatives du marché immobilier.

Il est nécessaire d'identifier les indicateurs clés suivants :

Montant total sociétés commerciales opérant sur le marché, y compris par type d'activité principale, ainsi que le nombre relatif d'entreprises commerciales (par exemple, pour 100 000 habitants) ;

Le nombre total de transactions immobilières enregistrées pour une certaine période, et la dynamique rétrospective de leurs évolutions ;

Délai moyen pour effectuer les transactions ;

Caractéristiques générales des vendeurs et acheteurs de biens et services sur le marché immobilier ;

Le nombre total et la dynamique des changements dans les propositions de certains types de biens immobiliers selon la presse ouverte ;

Montant total périodiques sur le marché local, y compris spécialisés couvrant les questions du marché immobilier ;

Activité moyens électroniques médias de masse pour couvrir les problèmes du marché immobilier;

Disponibilité de structures spécialisées qui analysent, traitent et publient les informations de marché ;

La position des collectivités locales par rapport au développement des relations de marché dans le domaine de l'immobilier ;

La présence de réglementations locales et fédérales qui restreignent ou stimulent le développement du marché immobilier.

Comme élément supplémentaire de l'analyse générale du marché immobilier, on peut considérer le positionnement des principaux acteurs en termes d'identification de leur stratégie concurrentielle lorsqu'ils travaillent avec des types spécifiques de biens immobiliers. Une telle analyse peut éclairer les cas d'utilisation possibles du bien évalué conformément à la stratégie, par exemple, d'un acheteur type.

En général cette analyse doit répondre aux questions suivantes :

Quelle stratégie est mise en œuvre sur le marché par les principaux acteurs ;

Dans quels segments les principaux acteurs opèrent-ils principalement ?

Sur quel segment l'objet d'évaluation est susceptible de se positionner ;

Quelles sont les caractéristiques de ce segment (durée moyenne d'exposition des objets sur le marché libre jusqu'au moment de la vente, acheteur type, niveau de prix, nombre de transactions, etc.).

Chaque acteur du marché de la vente et de l'achat ou du marché de la location, qui envisage de travailler sérieusement sur le marché à l'avenir, après une certaine période de recherche, détermine sa propre stratégie de comportement qui assurera sa compétitivité durable. Dans le même temps, le choix d'une stratégie spécifique dépend principalement de la stratégie des concurrents et des caractéristiques du marché.

La deuxième étape de l'analyse du marché immobilier devrait fournir des informations précises sur l'état des principaux segments du marché immobilier. La profondeur de l'analyse dans le temps dépend des tâches et des objectifs spécifiques de l'évaluation, qui sont déterminés par la mission de l'évaluation. Le contenu de l'analyse s'effectue dans trois directions :

Analyse de la demande ;

Analyse de l'offre ;

Analyse de l'interaction de l'offre et de la demande.

Pour chaque segment de marché, la demande se forme sous l'influence de facteurs propres à un segment particulier.

Lors de l'analyse de la demande de biens immobiliers résidentiels, il est nécessaire de prendre en compte:

La situation démographique actuelle et la dynamique de son évolution ;

Normes actuelles du marché concernant le niveau et le style de vie de divers segments de la population ;

Les perspectives d'évolution de la demande effective de divers groupes sociaux population et revenu réel.

Lors de l'analyse de la demande en immobilier de bureaux, il est nécessaire de prendre en compte:

Activité économique générale sur le marché local, y compris tous les secteurs d'activité, qui indique l'entrée ou la sortie de capitaux ;

Données statistiques sur l'enregistrement des nouvelles entreprises et sociétés ;

Données statistiques sur la cessation des activités des entreprises et sociétés existantes ;

Des statistiques sur la taille des nouvelles entreprises et leurs besoins en espace de bureau un certain genre.

Lors de l'analyse de la demande d'immobilier commercial, il est nécessaire de prendre en compte:

La structure et le niveau actuels de la consommation de produits alimentaires et industriels et leur correspondance avec la demande des consommateurs et les revenus réels ;

Perspectives d'évolution de la situation démographique, du mode de vie, de la demande effective et, par conséquent, de la structure de la consommation ;

Perspectives de changement de l'environnement juridique des échanges et du commerce ;

Etat des lieux et perspectives de la politique d'import-export de l'Etat ;

Tarifs en vigueur pour les services de transport.

Lors de l'analyse de la demande d'immobilier industriel et d'entrepôt, il est nécessaire de prendre en compte:

État général de l'économie ;

Le degré d'activité économique dans les industries auxquelles l'objet de l'évaluation est lié au moment de l'évaluation ou peut avoir lorsque l'objectif fonctionnel change ;

Disponibilité d'un potentiel scientifique et de production et possibilité d'attirer des investissements pour l'organisation de nouvelles industries ou procédés technologiques.

Un élément commun de l'analyse de la demande pour tous les types de biens immobiliers est la possibilité d'obtenir un financement par emprunt pour l'achat d'un bien immobilier.

Considérez un calendrier spécifique de la demande en Russie pour l'immobilier résidentiel de différentes tailles :

Riz. une

Le résultat de l'analyse de la demande est une conclusion sur le niveau actuel et futur de la demande dans les segments considérés du marché immobilier.

Dans chaque segment spécifique du marché immobilier, la structure de l'offre est déterminée par deux sources :

Une réserve d'objets immobiliers existants totalement ou partiellement libres et prêts à la vente ;

Le volume de la nouvelle construction d'objets immobiliers.

La réserve de propriétés existantes partiellement vacantes se caractérise par la valeur la plus importante pour le marché immobilier - le facteur de charge, qui est déterminé par le rapport entre les surfaces louées ou vendues et les surfaces potentiellement aptes à la location ou à la vente. Plus le facteur de charge moyen du marché est faible, plus l'activité économique par ce marché. Dans l'économie immobilière moderne, le facteur de charge est directement lié à la situation économique globale, lui conférant les propriétés d'un "baromètre économique".

Comme alternative à la réservation d'espace sur le marché immobilier, qui peut être proposé en peu de temps, nous pouvons envisager de nouveaux projets de construction nouvellement mis en service. Pour déterminer les possibilités qualitatives et quantitatives d'une telle source d'approvisionnement, il faut prendre en compte :

Tarifs et volumes de construction neuve ;

L'état général de l'industrie de la construction;

La dynamique des changements de prix et de tarifs qui affectent le coût de la construction ;

Le rapport des prix sur les marchés immobiliers primaire et secondaire ;

Disponibilité de technologies de construction avancées.

Un point essentiel est le rythme d'arrivée des nouveaux objets sur le marché. Par conséquent, en utilisant l'analyse des perspectives de mise en service de nouveaux bâtiments, il convient d'avoir une image claire de l'état de l'offre pour l'avenir, limité par la profondeur de la prévision.

Le résultat de l'analyse de l'offre sont des conclusions sur le niveau actuel et futur de l'offre dans un segment particulier du marché immobilier.

L'offre de biens immobiliers résidentiels en Russie peut être présentée sous la forme d'un graphique en % :

Riz. 2

Le résultat réel de l'interaction de l'offre et de la demande est la valeur marchande des taux de location et des prix de vente dans chaque segment du marché immobilier. En fonction de la tâche spécifique et la profondeur requise de la prévision, l'évaluateur peut analyser la situation actuelle, ou donner une prévision de la dynamique des changements dans le rapport de l'offre et de la demande, qui sera finalement décisive pour évaluer le positionnement de l'objet sur le marché .

L'interaction de l'offre et de la demande peut être vue sur le graphique:

Riz. 3

Le point d'intersection de l'offre et de la demande s'appelle le prix d'équilibre.

L'état actuel du marché immobilier dans la Fédération de Russie.

Sur la base des indicateurs du Service statistique de l'État fédéral, il est possible d'établir un tableau reflétant la mise en service bâtiments résidentiels organisations Formes variées propriété en Fédération de Russie.

Languette. 1 - Mise en service de bâtiments résidentiels, millions de m². superficie totale

Conclusion: la construction de logements en Fédération de Russie est réalisée par des entreprises et des organisations de diverses formes de propriété. La part principale revient aux organisations ayant une forme de propriété privée - plus de 80% du total des logements commandés.

Depuis 2006, on assiste à une diminution progressive de la mise en service des maisons communales au profit des maisons privées.

Suite au travail effectué, les conclusions suivantes peuvent être tirées :

Le marché immobilier en Russie en est actuellement à ses balbutiements. Son développement est inégal. Les raisons du développement inégal du marché immobilier sont : le manque de cadre législatif dans ce domaine, privatisation injustifiée, instabilité économique et inflation, risque des activités d'investissement, manque de information complète sur le marché immobilier et autres.

Après avoir analysé la structure de la mise en service des bâtiments résidentiels de 2005 à 2001, nous avons constaté que l'essentiel de la construction de bâtiments résidentiels incombe à des organisations à propriété privée - plus de 80% du volume total de logements mis en service. Ainsi, nous avons identifié une tendance causée par la privatisation des terres et des bâtiments par les particuliers.

Il a été constaté qu'en moyenne, environ 44 millions de mètres carrés sont mis en service chaque année en Russie. m de logement. Il s'agit de volumes de construction de logements plutôt faibles (à titre de comparaison : en 1987, le volume de logements mis en service en Russie s'élevait à 76 millions de m²). Le besoin total de la population russe en biens immobiliers est de 1 570 millions de mètres carrés. m, et sa satisfaction nécessite une augmentation du parc de logements existants de 46 %.

Présentons une étude des paramètres de la dynamique du marché immobilier résidentiel russe et identifions un certain nombre de modèles. Pour analyser l'évolution des prix et des volumes sur le marché immobilier résidentiel de la Fédération de Russie, nous utilisons des données Service fédéral statistiques nationales de la Fédération de Russie sur le coût annuel moyen 1 mètre carré l'immobilier résidentiel en 2000-2012, tout en divisant le marché en deux segments principaux : primaire et secondaire. La période analysée sera également divisée en deux intervalles : 2000-2008 et 2009-2012.

L'analyse des données (Figure 2) révèle les tendances suivantes :

Photo 2 - Prix moyen d'1 m². m de la superficie totale des appartements sur le marché du logement primaire et secondaire de la Fédération de Russie

De 2000 à 2009, le prix moyen pour 1 m². mètre de logement a continué de croître jusqu'à ce qu'il atteigne son sommet de (environ) 58 000 roubles. En outre, une certaine baisse des prix est perceptible et à nouveau une croissance. En 2009-2011, une volatilité accrue est observée sur le marché du logement - les baisses à court terme des prix alternent avec leurs hausses, ce qui indique que le marché est entré dans un état de turbulences. En 2012, la tendance à la hausse des prix reprend.

Analysons maintenant la dynamique des ventes sur le marché de l'immobilier résidentiel. Les organismes statistiques ne fournissent pas d'informations généralisées sur les volumes de ventes sur les marchés primaire et secondaire. Cependant, l'ampleur du marché primaire de l'immobilier est mise en évidence par le taux de mise en service des immeubles résidentiels (Figure 3).

Figure 3 - Coût, prix et volumes de production des logements principaux en Fédération Russe

La figure 3 montre que dans ce segment, il y a eu une croissance intensive du volume de la superficie totale proposée à la vente. De 2000 à 2008, ce chiffre a augmenté de plus de 2,1 fois. Dans le même temps, les prix de l'immobilier primaire ont augmenté de près de 6,1 fois. Croissance des prix supérieure à celle des volumes :

• - indique une croissance prépondérante de la demande de logements par rapport à l'offre de logements ;
• - typique du marché du vendeur et de la situation de pénurie de matières premières sur le marché primaire de l'immobilier résidentiel ;
• - est un indicateur de surchauffe du marché.

La plupart des experts pensent que des temps difficiles arrivent pour l'immobilier russe. Tout le monde se souvient de la précédente crise du marché immobilier, survenue en 2008. Ensuite, les prix ont chuté de 30 à 40%, et la chute s'est poursuivie pendant environ deux ans, jusqu'en 2011, et après avoir baissé de prix, le logement n'est pas devenu plus abordable: avec la dévaluation de la monnaie nationale, l'épargne et les salaires se déprécient, et les banques augmentent les taux hypothécaires et sont réticents à accorder des prêts le rythme de la construction ralentit. La plupart des experts ne croient pas que la crise passée puisse être comparée à ce qui se passe actuellement sur le marché immobilier, mais personne non plus n'est particulièrement optimiste quant à l'avenir proche. Le premier trimestre 2015 ne sera pas indicatif, généralement le marché « swingue » au printemps (bien que l'hiver et le début du printemps 2014 aient été marqués par une augmentation rapide de la demande de logements). Ce scénario pourrait bien se répéter en 2015. La demande différée de logements dans le segment de masse n'est pas encore épuisée. Cependant, beaucoup dépend aussi du lancement de plusieurs projets de grande envergure à Moscou, y compris au premier trimestre. Si le début des ventes a lieu comme prévu, cela affectera le niveau moyen des prix des nouveaux bâtiments - ils diminueront. Si de nouveaux projets ne voient pas le jour au premier trimestre, il faudra compter sur une hausse du prix moyen de 1 m². mètres en raison de la lixiviation de la mise en œuvre de logements plus abordables à un stade bas de préparation. Les prix augmenteront au cours de l'année prochaine. Cela est dû à une augmentation de la demande d'investissement et à une augmentation du coût des projets en raison d'une appréciation significative du dollar par rapport au rouble. De plus, il n'y a nulle part où les prix baissent, et les développeurs qui commencent à accorder des remises impressionnantes commerceront simplement à perte. Compte tenu de la corrélation, la croissance des prix au cours de l'année peut atteindre 15 à 20 %. Toutefois, cela ne s'appliquera qu'aux projets très liquides avec prix optimaux, concept réfléchi et bon emplacement. Dans les situations de crise, la partie la plus pauvre de la population souffrira le plus. Quant à l'immobilier de banlieue, il réagit plus lentement aux évolutions de l'économie, mais les évolutions se font déjà sentir sur ce marché : l'intérêt des acquéreurs se porte actuellement sur les maisons de ville et les maisons à proximité immédiate des grands axes routiers du pays, les appartements au sein la ville, et non sur des cottages éloignés des grandes villes : ils seront plus difficiles à vendre et, de surcroît, plus difficiles à louer.

La dynamique du marché de l'immobilier résidentiel reflète les processus cycliques de l'économie, et les prix sur le marché du logement changent en fonction de l'étape du cycle économique et des attentes des gens concernant les revenus et l'emploi futurs. À cet égard, certains économistes trouvent la nature cyclique du marché immobilier résidentiel lui-même. Dans la théorie des cycles de construction de S. Kuznets, ce sont les hauts et les bas de l'activité sur le marché du logement qui agissent comme points de croissance économique. Ce n'est pas un hasard si le "réchauffement" artificiel des économies des pays développés, qui a finalement conduit à une crise, a été associé principalement à l'activation de programmes hypothécaires avec le soutien actif de l'État. La récession de l'économie s'accompagne d'une augmentation du chômage, d'une diminution des revenus réels de la population et d'attentes négatives concernant l'emploi futur et les revenus futurs. Selon Rodionova NV, "cette question revêt une importance particulière dans le cas d'une expansion massive des prêts au logement, car avec une baisse de l'activité économique, le chômage augmente et les revenus de la population perdent en stabilité, ce qui complique le respect des obligations assumées par les citoyens dans le cadre de contrats de prêt. Dans le même temps, pendant la récession économique, la pression sur le marché immobilier résidentiel s'accroît. Cela fait chuter son prix.

D'après l'étude de G.V. Lukyanchikov, la durée moyenne du cycle sur le marché immobilier américain est de 6 à 8 ans. Son autre étude, menée dans 18 pays de l'OCDE pour 1970-2005, a révélé des cycles d'une durée de 10 ans, ce qui est assez cohérent avec les cycles industriels classiques de K. Zhuglyar - K. Marx, alors que l'évolution maximale des prix était aux Pays-Bas : + 98,4 % en hausse et -50,4 % - en baisse. Sur le marché immobilier russe, la cyclicité se manifeste principalement par un changement significatif du nombre de transactions, tandis que les fluctuations de prix sont beaucoup plus faibles. Il y a généralement une accélération ou une décélération du taux de croissance des prix, tandis que la baisse absolue des prix en roubles sur le marché immobilier russe n'est observée que sur de courtes périodes et, en règle générale, insignifiante. Notez également que le marché immobilier a une composante saisonnière qui peut mimer un cycle à court terme. En 2009-2010, le Gouvernement de la Fédération de Russie a activement poursuivi une politique de lutte contre les conséquences de la crise financière mondiale, dont l'une des mesures prioritaires mises en œuvre était la promotion de l'emploi, la construction de logements et l'aide aux citoyens sur le marché du logement. . Début 2010, on assiste à une diminution du nombre de chômeurs avec une augmentation simultanée de l'offre en immobilier résidentiel, ce qui témoigne de l'efficacité de la politique menée.

Les facteurs suivants influencent l'état du marché du logement et sa dynamique :

• 1) le nombre de mariages et de procédures de divorce - cet indicateur indique une augmentation ou une diminution du nombre de ménages, respectivement, affecte l'évolution de la demande de logements individuels (appartements, logements individuels bâtiments résidentiels) sur le marché immobilier résidentiel ;
• 2) fécondité - implique une augmentation du nombre de membres du ménage, ce qui affecte l'augmentation de la demande de espace supplémentaire locaux d'habitation. En règle générale, cela est réalisé soit en augmentant la demande d'appartements multi-pièces avec une augmentation simultanée de l'offre appartements d'une pièce; soit par la reconstruction de bâtiments résidentiels individuels déjà existants par la construction d'unités de vie supplémentaires sous forme d'extensions au bâtiment principal.
• 3) mortalité - cet indicateur peut indiquer une réduction du nombre de membres des ménages existants, qui peut s'accompagner d'une augmentation de l'offre appartements multi-pièces avec une augmentation simultanée de la demande d'appartements avec moins de pièces; ainsi qu'une réduction du nombre de ménages eux-mêmes, qui s'accompagne d'une augmentation de l'offre de logements individuels sur le marché.
• 4) processus de migration - la population valide arrivant d'autres pays a généralement besoin d'un logement. Comme le besoin de logement se fait sentir dès l'arrivée, importance acquiert le marché de la location de biens résidentiels, ce qui permet de retarder l'acquisition d'un bien résidentiel sans pertes graves. Dans le même temps, la location de logements devient une activité indépendante et les appartements utilisés à cette fin sont retirés du marché du logement. Il existe une couche spéciale d'investisseurs qui acquièrent un bien immobilier résidentiel afin de tirer un revenu de son utilisation.

L'état et la dynamique des principaux indicateurs du marché du logement (prix et volumes de vente) sont déterminés par les spécificités de la réponse de ses différents segments aux changements de la situation macroéconomique du pays, du niveau de revenu et d'épargne des personnes, ainsi que ainsi que leurs attentes et leurs humeurs. Les processus démographiques et les caractéristiques de la politique du logement de l'État ont un impact significatif sur le marché immobilier résidentiel. Le marché du logement démontre un développement procyclique, de sorte que ses paramètres sont en corrélation avec les changements de la masse monétaire et des volumes de production dans le pays, ainsi qu'avec une augmentation ou une diminution de l'attractivité des investissements du pays. L'état actuel et les tendances du marché immobilier résidentiel en Russie sont déterminés par le parc immobilier existant, ainsi que par les conditions technologiques et institutionnelles de l'entrepreneuriat dans ce domaine. Les processus qui se déroulent sur le marché de l'immobilier résidentiel reflètent le fonctionnement de marchés qui lui sont interconnectés : marchés des facteurs de production (travail, capital), marché financier, ainsi que des marchés de biens et de services qui agissent comme des substituts ou des compléments de ce bien. Par conséquent, dans le paragraphe suivant, nous examinerons ces relations par rapport au marché immobilier résidentiel russe.

Le marché immobilier en Russie (comme dans d'autres pays développés) évolue assez rapidement. Les changements deviennent particulièrement imprévisibles en période de crise. Dans de telles situations, l'analyse du marché est tâche difficile: les prix et la demande peuvent osciller à la hausse comme à la baisse.

Au dessous de IQReview pistes bref examen l'état actuel du marché immobilier dans la Fédération de Russie. Ces données concernent principalement ceux qui envisagent d'acheter ou de vendre une propriété dans les six prochains mois ou un an.

Histoire de la création et du développement marché immobilier en Russie

Le marché immobilier en Russie est relativement « jeune » : il n'est apparu qu'en 1990. Au milieu de cette année, la loi "Sur la propriété en URSS" a été élargie pour inclure le concept de "propriété privée". En fait, le marché n'a commencé à se développer en masse qu'à partir de 1992 - date à laquelle il a commencé à être pratiqué.

Comme dans tout autre pays, le marché immobilier en Russie avait et a toujours ses propres caractéristiques. Ils étaient à l'origine comme ça :

La demande a dépassé l'offre de plusieurs fois, et en grandes villes- des dizaines de fois.

Les services n'étaient pas aussi courants qu'ils le sont maintenant et n'étaient généralement pas professionnels.

Les prix du logement étaient très bas (par exemple, en 1995-1997, la "odnushka" moyenne à Moscou pouvait être achetée pour 25 à 30 000 dollars).

Processus de formation des prix

Le marché secondaire de Moscou (et d'autres villes de la Fédération de Russie) a été conditionnellement formé en plusieurs étapes :

De 1990 à mi-1991. Le stade de "naissance" du marché immobilier en Fédération de Russie, qui se caractérise par des prix bas et stables. L'achat et la vente à cette époque n'étaient pas de nature massive - les transactions étaient relativement rares (la population n'était pas encore habituée aux innovations et, de plus, de graves changements se produisaient dans le pays). La plupart des migrants vendaient des logements, les transactions se faisaient souvent au prix de la construction.

Du second semestre 1991 au début 1993. Le marché secondaire commence à croître rapidement, surtout dans les grandes villes. En moins de 2 ans, parallèlement au nombre de transactions, la demande et le coût des logements augmentent. À certaines périodes, l'augmentation des prix était de 10 à 15% en devises étrangères. La demande augmentait en grande partie en raison du développement rapide des relations de marché et de la création d'une nouvelle classe de population - les "nouveaux Russes". Dans les grandes villes, de riches marchands et des bandits ont activement acheté des biens immobiliers, stimulant à la fois la demande et les prix. Les premières grandes agences immobilières ont commencé à apparaître.

Du second semestre 1993 à la fin 1995. La croissance rapide, qui s'est dessinée au cours des deux années précédentes, a commencé à ralentir, la situation sur le marché est devenue plus stable. Les prix ont également commencé à se stabiliser: si auparavant ils étaient souvent attribués de manière chaotique et étaient loin d'être adéquats (à la fois en hausse et en baisse), alors au cours de ces années, des facteurs tels que le type de maison, l'emplacement, la disposition de l'appartement ont commencé à influencer le coût de l'espace de vie plus, des infrastructures environnantes et ainsi de suite. C'est fin 1995 que la capitale russe est devenue l'une des villes les plus chères du monde en termes de prix de l'immobilier.

De début 1996 à mi 1998. L'échelle et les prix se sont progressivement stabilisés, prenant un caractère plus systématique et réfléchi.

Du second semestre 1998 au milieu de 1999. En raison de la crise de 1998, la vente d'appartements s'est considérablement ralentie. Les prix des logements en dollars ont également baissé.

Voici les prix approximatifs des "places" de Moscou (chiffres moyens approximatifs, appartements - dans les zones résidentielles):

fin 1993 - 400-600 $ pour 1 "carré" ;

1994 - 600-900 $ par "carré" ;

1995-1996 - jusqu'à 1200 $ par "carré";

1997 - 600-1000 $ par "carré" ;

la seconde moitié de 1998 - 700-900 $ par "carré";

la seconde moitié de 1999 - 450-600 $ par "carré".

Pour les acheteurs plus aisés qui achetaient des maisons dans des zones de choix, les prix étaient plus élevés d'environ 50 %.

Le segment le plus cher et le plus prestigieux du marché a commencé à se former vers la fin de 1994. Tout d'abord, des appartements d'élite ont commencé à être attribués à Moscou et dans plusieurs autres grandes villes. Fin 1994, le coût moyen d'un mètre carré d'un tel logement à Moscou était d'environ 2 500 dollars et, au plus haut des prix (en 1996), il atteignait 4 000 dollars.

État actuel

De 2010 à 2013, le marché immobilier russe a connu une croissance stable et régulière. La demande de logements et le coût du logement ont augmenté.

Marché immobilier russe

Avec le début de la crise, la croissance a ralenti et un recul a commencé. Il y a plusieurs raisons à cela:

Les grands investisseurs ont perdu la possibilité de recevoir des prêts "bon marché" - à cause desquels le rythme de construction a ralenti (et certains des projets qui ont été lancés ont été gelés).

Le revenu réel de la population a «baissé», c'est pourquoi les citoyens ont commencé à acheter moins de logements (à la fois avec et sans hypothèque).

Les exigences hypothécaires sont devenues plus strictes, ce qui rend difficile de le prendre même pour ceux qui ont assez d'argent pour rembourser le prêt.

Le coût de la construction de nouveaux logements a augmenté (en raison de la croissance du dollar, qui a augmenté le prix des équipements de construction).

Ces facteurs ont conduit àmarché immobilier (prévisionsqui était constamment positif en 2010-2013) a commencé à « baisser » :

le niveau des ventes d'appartements dans les immeubles neufs a diminué ;

le nombre d'hypothèques prises a diminué;

le nombre total de transactions d'achat a diminué ;

diminution du coût au mètre carré(principalement pourlogement secondaire);

le rythme de construction s'est ralenti (de nouveaux logements se construisent toujours, mais pas à la même échelle qu'avant la crise).

Souvent, dans les nouveaux bâtiments, les logements sont achetés à contrecœur. Dans certaines complexes résidentiels, livré il y a 1-2 ans, une partie importante des appartements reste encore vide. Cette tendance est observée dans tout le pays - à la fois dans les régions et à Moscou.

Si nous évaluons les prévisions pour 2017 année, il ne faut guère s'attendre à une nouvelle baisse des prix des constructions neuves. Le coût d'un "carré" dans les maisons en construction a déjà diminué, ce marché est donc plus susceptible de simplement "suspendre" jusqu'à ce que la situation s'améliore. Même le processus inverse est possible - en raison d'une augmentation du coût de la construction, les prix peuvent augmenter de manière insignifiante.

Une telle situation surmarché immobilier en 2017pourrait entraîner une pénurie de nouveaux bâtiments dans un avenir prévisible. Si la crise a déjà atteint son apogée et que l'économie de l'État continue de se redresser, la demande de logements recommencera à croître. Étant donné qu'une partie importante des objets s'est avérée gelée, il se peut qu'il n'y ait pas assez d'offres sur le marché. Cette situation est peu probable, mais toujours possible (et principalement pour les grandes villes).

Sur le marché secondairel'immobilier en 2017(et dans les 1 à 2 prochaines années), les prix devraient continuer à baisser. Cela peut stimuler partiellement la demande.

Quelle est la situation dans le segment des propriétés commerciales?

Le logement n'est pas le seul bien en forte demande. Le marché de l'immobilier commercial est également largement développé en Russie. Cela comprend les bureaux, les magasins, ainsi que les entrepôts et les bâtiments - ce sont les objets qui sont le plus souvent achetés, vendus et loués.

Au premier semestre 2017, la demande d'immobilier de bureaux commence à se redresser dans les grandes villes. Par exemple: à Moscou au premier trimestre, le volume des nouvelles transactions d'achat et de location s'est avéré supérieur de 45% à celui de la même période en 2016 et de 66% à celui de 2015. Il s'avère que la demande de bureaux métropolitains a augmenté d'une fois et demie.

Le marché immobilier des entrepôts est le plus actif de la capitale. Début 2017, on note une baisse significative du nombre de transactions par rapport à 2016. Le loyer moyen n'est pas pressé d'augmenter : début 2014 à Moscou, il était en moyenne de 4 900 roubles par « carré » et par an. Après le début de la crise, lorsque le marché immobilier des entrepôts a commencé à "tomber", il a commencé à décliner progressivement et, au second semestre 2015, il a "percé" la barre des 4 100. Désormais, le prix de location annuel moyen fluctue au niveau de 4 000 roubles par "carré".

Prévisions sur le marché immobilier (vidéo)

Dans cette revue, nous considérerons Marché russe l'immobilier, traditionnellement axé sur les aspects marchands et publicitaires. En raison de l'hétérogénéité et de la spécificité du sujet à considérer, l'attention principale sera accordée au marché immobilier résidentiel en mettant l'accent sur le marché le plus intensif et le plus développé - le marché de Moscou.

Histoire

Le marché immobilier russe dans son développement est soumis aux lois générales de l'économie, bien que les spécificités de notre pays, bien sûr, y laissent une empreinte. Le vecteur général du marché va du spontané vers l'équilibré et le civilisé. Selon la plupart des experts, les étapes clés suivantes peuvent être distinguées.

Émergence du marché immobilier en Russie peut être attribué à la fin de la période soviétique, lorsque, au milieu de 1990, la loi «sur la propriété en URSS» a introduit le concept propriété privée. Le véritable développement du marché a commencé avec le début de la privatisation en 1992.

Le stade de formation du marché immobilier résidentiel en Russie était spécifique et présentait un certain nombre de caractéristiques. au plus significatif caractéristiques distinctives comprennent des prix plusieurs fois inférieurs en raison de l'évaluation basée sur la valeur comptable, de l'excédent multiple de la demande sur l'offre, du sous-développement des services immobiliers.

La région de Moscou est devenue le moteur du développement du marché. À la fin de cette période, il y a eu une forte hausse des prix pour presque tous les objets du marché du logement (près de 8 fois).

La prochaine étape du développement du marché immobilier peut être qualifiée d'étape de transition. Cela a commencé dans la seconde moitié de 1993. Caractéristiques cette période était assez prix élevés, bien qu'ils n'aient toujours pas atteint le niveau mondial, l'émergence de relations de marché entre les acteurs du marché, ainsi qu'un ralentissement de la privatisation du logement, qui a dépassé son apogée.

L'offre et la demande ont commencé à se stabiliser. Un cadre législatif réglementaire est apparu, le rôle de l'État sur le marché a progressivement commencé à augmenter. Le concept de l'immobilier de luxe est né - exclusif, insolite pour bâtiment de masse des projets axés sur les personnes qui ont de l'argent. Dans le même temps, la publicité immobilière se développait également, des normes et des approches étaient élaborées pour des campagnes publicitaires installations résidentielles.

Crise de 1998 et période post-crise (reprise) avant l'an 2000 doivent être distingués, puisque les événements de 1998 ont quelque peu suspendu le mouvement progressif qui s'était amorcé vers la formation de relations marchandes civilisées. Tous les marchés, y compris l'immobilier, étaient au stade de gel temporaire et de lutte pour la survie. Dans le même temps, le marché immobilier a montré une inertie beaucoup plus grande par rapport aux autres secteurs de l'économie.

Étape développement professionnel marché sont 2000-2002. Le pays s'est complètement remis de la crise, le niveau de revenu de la population s'est stabilisé et a commencé à croître. Il y avait une formation de la classe moyenne, qui n'était pas encore devenue le principal dictateur d'intérêts dans la formation des préférences des consommateurs, mais le marché avait déjà réagi, la mettant en avant comme une entité indépendante. groupe ciblé. Cette étape est associée au développement rapide du marché immobilier et à son ascension à un niveau qualitatif. nouveau niveau. C'est le début de la formation de relations civilisées entre le vendeur et l'acheteur, et le développement (bien que lent, mais sûr) du cadre législatif, et haut niveau concurrence, et une abondance de propositions pour différents goûts et niveaux de revenus - de la construction de panneaux de masse à projets individuels, ainsi que l'introduction de nouvelles technologies et solutions.

À la fin de cette période, l'un des principaux motifs du comportement des consommateurs est clairement formé (principalement à Moscou et à Saint-Pétersbourg) - considérant l'acquisition de biens immobiliers comme l'un des moyens les plus rentables d'investir ses propres fonds. Les préférences des acheteurs de ce segment sont dues au désir d'investir de l'argent de manière rentable et de ne pas s'épuiser, plutôt qu'à de vrais goûts et souhaits pour les caractéristiques de qualité de la maison et de son emplacement, ce qui est la priorité du segment des acheteurs immobiliers pour résoudre le problème du logement. La fiabilité et le nom du développeur passent en premier pour les deux segments. Quant aux vendeurs eux-mêmes, à la recherche d'un avantage concurrentiel, ils accordent de plus en plus d'attention aux attributs professionnels du marché : marketing, publicité, RP, dont la composante image.

Stade de marché mature et avancé commencé en 2003 et continue jusqu'à présent. Les maîtres mots de cette période sont « respect du client » et « orientation client ». L'ouverture à l'information du marché augmente, les sociétés immobilières occupent une place importante et la majorité des participants aux transactions recourent à leurs services. Dans le même temps, une plus grande attention est accordée à la réputation des agences immobilières, le rôle des courtiers privés et des agents immobiliers diminue progressivement.

La psychologie du consommateur a radicalement changé. A ce stade, pour la première fois, un changement de priorités est clairement visible : ce n'est plus le vendeur qui dicte les règles du jeu à l'acheteur, mais l'acheteur, devenu plus instruit et plus exigeant en matière de marché et relations commerciales, impose des exigences plus élevées au produit proposé (ses caractéristiques de qualité). Une décision consciente, rationnelle et réfléchie a été prise, basée sur une compréhension claire de ses propres préférences et idées sur le logement souhaité et son objectif. Le marché de l'offre change également quelque peu sa structure, en se concentrant sur le consommateur. En raison de l'augmentation de la couche de personnes qui s'identifient à la classe moyenne, le marché répond à cette tendance avec un nombre croissant de projets de classe affaires.

La poursuite de la formation des relations de marché dans le domaine de l'immobilier et l'implication croissante de l'économie russe dans les processus mondiaux ont finalement conduit à l'ouverture du marché. Malgré toutes les particularités, le développement du marché immobilier national est largement influencé par les tendances mondiales. Les plus importants d'entre eux sont les prix de l'énergie, principalement le pétrole, les taux de change mondiaux, etc. C'est pourquoi la crise financière et économique mondiale de 2008-2009 a eu un impact énorme sur le marché immobilier russe, qui, comme la crise de 1998, a traversé un «gel» d'un an et un «dégel» progressif. En 2010-2011, le marché s'est complètement redressé et a continué à se développer progressivement jusqu'à fin 2014.

Un marché immobilier stable et fiable avec un climat d'investissement favorable donne une croissance moyenne de 5-10% par an. Ces indicateurs sont typiques des pays d'Europe occidentale et restent la principale référence pour déterminer la fiabilité et la courtoisie du marché immobilier.

Structure du marché

Par types de transactions, on distingue les segments suivants du marché immobilier:

• achat et vente de biens immobiliers;
• Propriété locative ;
• hypothèque, etc...

Par forme de propriété les objets du marché immobilier peuvent être classés en privés, étatiques et municipaux.

Par but fonctionnel Le marché peut être divisé en :

• immobilier résidentiel;
• bâtiment industriel;
• bâtiments et locaux hors production (entrepôts, bureaux, etc.).

Le marché immobilier est également généralement divisé en primaire et secondaire:

• Par marché immobilier primaire, on entend un ensemble de transactions effectuées avec des objets nouvellement créés. Ce marché, pour ainsi dire, « lance » l'immobilier dans la circulation économique ;
• le marché immobilier secondaire s'entend des transactions effectuées avec des objets en exploitation, ainsi que des transactions liées à la revente ou à d'autres formes de transfert d'objets d'un propriétaire à un autre.