Dans cette revue, nous examinerons le marché immobilier russe, en nous concentrant traditionnellement sur les aspects du marché et de la publicité. En raison de l'hétérogénéité et de la spécificité du sujet à considérer, l'attention principale sera accordée au marché immobilier résidentiel en mettant l'accent sur le marché le plus intensif et le plus développé - le marché de Moscou.

Récit

Le marché immobilier russe dans son développement est soumis aux lois générales de l'économie, bien que les spécificités de notre pays, bien sûr, y laissent une empreinte. Le vecteur général du marché va du spontané vers l'équilibré et le civilisé. Selon la plupart des experts, les étapes clés suivantes peuvent être distinguées.

Émergence du marché immobilier en Russie peut être attribuée à la fin de la période soviétique, lorsque, au milieu de 1990, le concept de propriété privée est apparu dans la loi «sur la propriété en URSS». Le véritable développement du marché a commencé avec le début de la privatisation en 1992.

Le stade de formation du marché immobilier résidentiel en Russie était spécifique et présentait un certain nombre de caractéristiques. Les traits distinctifs les plus significatifs incluent des prix plusieurs fois inférieurs en raison d'une évaluation basée sur la valeur comptable, un excédent multiple de la demande sur l'offre, un sous-développement des services immobiliers.

La région de Moscou est devenue le moteur du développement du marché. À la fin de cette période, il y a eu une forte hausse des prix pour presque tous les objets du marché du logement (près de 8 fois).

La prochaine étape du développement du marché immobilier peut être qualifiée d'étape de transition. Cela a commencé dans la seconde moitié de 1993. Caractéristiques Au cours de cette période, il y a eu des prix plutôt élevés, bien qu'ils n'aient toujours pas atteint les prix mondiaux, l'émergence de relations de marché entre les acteurs du marché, ainsi qu'un ralentissement de la privatisation des logements, qui a dépassé son apogée.

L'offre et la demande ont commencé à se stabiliser. Un cadre législatif réglementaire est apparu, le rôle de l'État sur le marché a progressivement commencé à augmenter. Le concept de l'immobilier d'élite est né - exclusif, inhabituel pour les projets de développement de masse, axé sur les personnes ayant de l'argent. Dans le même temps, la publicité immobilière se développait également, des normes et des approches étaient en cours d'élaboration pour des campagnes publicitaires typiques pour les propriétés résidentielles.

Crise de 1998 et période post-crise (reprise) avant l'an 2000 doivent être distingués, puisque les événements de 1998 ont quelque peu suspendu le mouvement progressif qui s'était amorcé vers la formation de relations marchandes civilisées. Tous les marchés, y compris l'immobilier, étaient au stade de gel temporaire et de lutte pour la survie. Dans le même temps, le marché immobilier a montré une inertie beaucoup plus grande par rapport aux autres secteurs de l'économie.

Stade de développement professionnel du marché sont 2000-2002. Le pays s'est complètement remis de la crise, le niveau de revenu de la population s'est stabilisé et a commencé à croître. Il y avait une formation de la classe moyenne, qui n'était pas encore devenue le principal dictateur d'intérêts dans la formation des préférences des consommateurs, mais le marché avait déjà réagi, la mettant en avant comme une entité indépendante. groupe ciblé. Cette étape est associée au développement rapide du marché immobilier et à son ascension à un niveau qualitativement nouveau. C'est le début de la formation de relations civilisées entre le vendeur et l'acheteur, et le développement (bien que lent mais sûr) du cadre législatif, et le haut niveau de concurrence, et l'abondance de propositions pour différents goûts et niveaux de revenus - de la construction de panneaux de masse aux projets individuels, ainsi que l'introduction de nouvelles technologies et solutions.

À la fin de cette période, l'un des principaux motifs du comportement des consommateurs est clairement formé (principalement à Moscou et à Saint-Pétersbourg) - considérant l'acquisition de biens immobiliers comme l'un des moyens les plus rentables d'investir ses propres fonds. Les préférences des acheteurs de ce segment sont dues au désir d'investir de l'argent de manière rentable et de ne pas s'épuiser, plutôt qu'à de vrais goûts et souhaits pour les caractéristiques de qualité de la maison et de son emplacement, ce qui est la priorité du segment des acheteurs immobiliers pour résoudre le problème du logement. La fiabilité et le nom du développeur passent en premier pour les deux segments. Quant aux vendeurs eux-mêmes, à la recherche d'un avantage concurrentiel, ils accordent de plus en plus d'attention aux attributs professionnels du marché : marketing, publicité, RP, y compris la composante image.

Stade de marché mature et avancé commencé en 2003 et continue jusqu'à présent. Les maîtres mots de cette période sont « respect du client » et « orientation client ». L'ouverture à l'information du marché augmente, les sociétés immobilières occupent une place importante et la majorité des participants aux transactions recourent à leurs services. Dans le même temps, une plus grande attention est accordée à la réputation des agences immobilières, le rôle des courtiers privés et des agents immobiliers diminue progressivement.

La psychologie du consommateur a radicalement changé. A ce stade, pour la première fois, un changement de priorités est clairement visible : ce n'est plus le vendeur qui dicte les règles du jeu à l'acheteur, mais l'acheteur, devenu plus instruit et plus exigeant en matière de marché et relations commerciales, impose des exigences plus élevées au produit proposé (ses caractéristiques de qualité). Une décision consciente, rationnelle et réfléchie a été prise, basée sur une compréhension claire de ses propres préférences et idées sur le logement souhaité et son objectif. Le marché de l'offre change également quelque peu de structure, en se concentrant sur le consommateur. En raison de l'augmentation de la couche de personnes qui s'identifient à la classe moyenne, le marché répond à cette tendance avec un nombre croissant de projets de classe affaires.

La poursuite de la formation des relations de marché dans le domaine de l'immobilier et l'implication croissante de l'économie russe dans les processus mondiaux ont finalement conduit à l'ouverture du marché. Malgré toutes les particularités, le développement du marché immobilier national est largement influencé par les tendances mondiales. Les plus importants d'entre eux sont les prix de l'énergie, principalement le pétrole, les taux de change mondiaux, etc. C'est pourquoi la crise financière et économique mondiale de 2008-2009 a eu un impact énorme sur le marché immobilier russe, qui, comme la crise de 1998, a traversé un «gel» d'un an et un «dégel» progressif. En 2010-2011, le marché s'est complètement redressé et a continué à se développer progressivement jusqu'à fin 2014.

Un marché immobilier stable et fiable avec un climat d'investissement favorable donne une croissance moyenne de 5-10% par an. Ces indicateurs sont typiques des pays d'Europe occidentale et restent la principale référence pour déterminer la fiabilité et la courtoisie du marché immobilier.

Structure du marché

Par types de transactions, on distingue les segments suivants du marché immobilier :

• achat et vente de biens immobiliers;
• Propriété locative ;
• hypothèque, etc...

Par forme de propriété les objets du marché immobilier peuvent être classés en privés, étatiques et municipaux.

Par fonction Le marché peut être divisé en :

• immobilier résidentiel;
• bâtiment industriel;
• bâtiments et locaux hors production (entrepôts, bureaux, etc.).

Le marché immobilier est également généralement divisé en primaire et secondaire:

• le marché immobilier primaire désigne un ensemble de transactions réalisées avec des objets nouvellement créés. Ce marché, pour ainsi dire, « lance » l'immobilier dans la circulation économique ;
• le marché immobilier secondaire s'entend des transactions effectuées avec des objets en exploitation, ainsi que des transactions liées à la revente ou à d'autres formes de transfert d'objets d'un propriétaire à un autre.

Décrivant l'état actuel du marché immobilier russe, il convient de noter qu'il est entré dans la deuxième étape de son développement - l'étape d'approche de l'immobilier en tant qu'objet d'activité d'investissement. Si au premier stade l'immobilier a été acquis principalement pour subvenir à ses propres besoins (logements, bureaux pour ses propres besoins, etc.) et le revendre avec profit, alors au second stade, l'immobilier est considéré comme un objet de placement financier à recevoir un revenu permanent qui dépasse le niveau des taux des dépôts bancaires , par exemple, de la livraison d'objets immobiliers à louer.

1) Marché du logement

Le secteur du logement est l'un des secteurs les plus importants de l'économie, répondant aux besoins humains nécessaires. Son état détermine en grande partie le niveau de vie des citoyens du pays et témoigne de leur bien-être. En fin de compte, le bien-être de la population, le degré de sa richesse et constitue la base du développement de l'économie du pays.

La pénurie aiguë de logements est un phénomène chronique pour la Russie. Dans le même temps, la transition vers des relations de marché a entraîné une réduction de la construction de logements aux dépens du budget de l'État, qui était auparavant la principale source d'investissement dans la construction de logements. Il y a un grand besoin de logement en même temps que le niveau de revenu moyen d'une famille russe moderne est faible, ce qui ne permet pas à la majorité de la population aux revenus faibles et moyens de solliciter un achat.

Selon l'Institute for Urban Economics Foundation, en 2012, seuls 39 % des Russes étaient satisfaits de leurs conditions de logement. Les autres espéraient améliorer leurs conditions de vie d'une manière ou d'une autre.

Le logement est disponible aujourd'hui pour environ 9% de la population du pays, et en raison du faible niveau de vie, seulement 1,2% de la population achète un logement avec son propre argent et emprunté, et seulement 0,3% des familles le reçoivent aux dépens du budget.

Un rôle particulier sur le marché du logement appartient à l'État et aux gouvernements locaux, qui non seulement remplissent certaines fonctions en tant qu'acteurs du marché, mais assurent également la réglementation législative et réglementaire des processus qui s'y déroulent. La solution des problèmes de logement de la population russe en termes d'importance pour l'État est aujourd'hui au premier plan.

Il est possible de distinguer un modèle général de développement des marchés immobiliers que nous observons en Russie depuis 6-7 ans : avec la demande la plus élevée (et croissante) d'espace (résidentiel, bureau, commerce, entrepôt), un une demande effective assez élevée (et croissante) et un volume catastrophique de construction et les prix de l'offre d'espace (taux de location) augmentent régulièrement. Mais cette croissance n'est pas uniforme - elle est ondulée. Les taux de croissance des prix changent périodiquement. La période de fluctuations des prix sur le marché du logement de différentes villes est de deux à trois ans.

immobilier commercial

En 2011, les formats d'immobilier d'entreprise se sont généralement limités aux bureaux et aux centres commerciaux et de loisirs. L'hôtellerie a une période de récupération plus longue et nécessite des coûts élevés au démarrage. Cependant, l'immeuble de bureaux fait également face à mécanisme complexe l'obtention de divers permis, un nombre limité d'entrepreneurs et une pénurie d'électricité. Maintenant, il est assez difficile de trouver un bon endroit pour un centre d'affaires.

Hôtels et hôtels

La capacité du marché hôtelier russe était estimée à 2 milliards de dollars en 2007. Près de la moitié de ce montant revient à Moscou, alors qu'elle est nettement inférieure aux autres grandes villes européennes en termes de nombre d'hôtels. À la suite de la reconstruction, les grands hôtels de style soviétique devraient passer à 4-5 étoiles et il n'y aura presque plus d'hôtels trois étoiles dans le centre-ville. Et ces hôtels appartiennent à la classe touristique, sans laquelle le développement du tourisme de masse est impossible.

Structure et segmentation du marché du logement

Le début du développement du marché immobilier moderne peut être daté du milieu des années 1990, lorsque, parallèlement au processus de privatisation, les premières transactions juridiques pour la vente d'appartements sont apparues.

L'expérience des dix dernières années a montré que le marché immobilier se développe assez rapidement dans les capitales des entités constitutives de la Fédération de Russie, dans les grands transports et centres culturels avec un niveau élevé de flux financiers, des investissements efficaces et de bonnes perspectives de développement. Les prix de l'immobilier y sont fixés à un niveau assez élevé dans le temps. Dans les petites villes à l'économie peu développée ou peu compétitive, aux faibles niveaux de flux financiers et au manque d'investissements, éloignées des grands centres, aux mauvaises conditions naturelles ou environnementales, le marché immobilier est depuis longtemps balbutiant, et au fil du temps, les prix se stabiliser à un niveau bas. Entre ces types extrêmes de villes, il existe de nombreuses villes intermédiaires, qui se caractérisent par un taux moyen de développement du marché immobilier et un niveau de prix moyen après stabilisation.

Un trait caractéristique qui sépare ces trois types de marchés est le degré de leur dollarisation (l'utilisation des prix en dollars), qui à notre époque peut être considérée comme l'un des indicateurs du développement du marché immobilier.

Le marché résidentiel (appartements et chambres) est aujourd'hui le secteur le plus développé du marché immobilier. Le marché des immeubles résidentiels n'est relativement développé que dans la partie des cottages et des datchas de la banlieue des plus grandes villes, pour les immeubles à plusieurs appartements, il commence tout juste à se dessiner. Dans diverses villes de Russie, le marché du logement se développe selon des schémas similaires, mais à des rythmes différents.

Ce matériel fournit des informations sur la situation des prix sur le marché du logement des régions russes et certaines caractéristiques de son développement dans les villes individuelles.

Ce matériel fournit des informations sur la situation des prix sur le marché du logement des régions russes et certaines caractéristiques de son développement dans les villes individuelles.

Les prix sur le marché secondaire du logement dans les régions russes en mars, selon portail fédéral "MONDE DES APPARTEMENTS" a continué de croître, et dans toutes les catégories d'appartements. Le coût moyen au mètre carré a augmenté dans près de 70 % des grandes villes russes, mais le niveau des prix est toujours inférieur de 15 à 18 % aux niveaux d'avant la crise. Cependant, il n'est pas encore nécessaire de parler de la tendance formée. Par exemple, à Koursk, Belgorod, Saratov, la croissance du coût du mètre carré en février a été remplacée par une légère baisse en mars.

Néanmoins, le nombre de grandes villes où le logement devient plus cher augmente progressivement depuis plus d'un mois. En mars, seulement dans 14% des villes, le mètre carré est devenu moins cher. De plus, dans près d'un quart des villes, le coût de toutes les catégories de logements a augmenté: appartements 1, 2, 3 et multi-pièces situés à la fois dans des maisons à panneaux ordinaires et dans des immeubles de classe supérieure. Cela était particulièrement visible sur les marchés de Saint-Pétersbourg, Novossibirsk, Nijni Novgorod et Krasnoïarsk. En général, le marché secondaire du logement affiche une relative stabilité des prix, mais avec une tendance à la hausse du coût des appartements urbains. Le prix le plus élevé de 1 m². m en mars a été enregistré (hors Moscou et Saint-Pétersbourg) à Ekaterinbourg - 56,2 mille roubles, suivi de Khabarovsk - 55,4 mille roubles, Novossibirsk - 51,3 mille roubles, Rostov-on-Don - 51,0 mille roubles. Le coût le plus bas de 1 m². m dans toutes les grandes villes analysées par le portail World of Apartments, à Koursk, Ivanov, Saratov - 30,0 à 31,9 mille roubles. Dans le même temps, si nous nous concentrons sur les prix du marché du logement avant la crise, le coût des appartements à Kazan s'en approche (43 000 roubles / m² en mars 2011 et 42,7 mille roubles / m² en janvier 2009). ), dans le retard de Nizhny Novgorod (42,7 et 59,1 mille roubles / m², respectivement).

Données du portail World of Apartments

Les prix des logements les plus bas dans les régions de la Russie

Le classement des centres régionaux russes avec le coût de logement le plus bas a été compilé par des experts Penny Lane Immobilier. Dans le même temps, le prix moyen sur les marchés primaire et secondaire et le volume de construction de logements ont été pris en compte. Selon les résultats d'une analyse comparative, les prix immobiliers les plus bas ont été enregistrés dans les villes suivantes.

Grozny : le prix moyen d'1 carré. m - 22,3 mille roubles. La population de cette ville, capitale de la République tchétchène, est d'environ 230 000 personnes. Les infrastructures sociales, sportives, commerciales et de transport sont activement restaurées ici, de nouvelles communications urbaines sont en cours de construction, entreprises industrielles. En 2007, 215,9 mille mètres carrés ont été mis en service à Grozny. m de nouveaux logements, en 2008 - 250,4 mille, en 2009 et 2010. - 296,2 et 340,5 mille, respectivement. La mise en œuvre de l'ambitieux projet Grozny City se poursuit, qui comprend environ 50 maisons de 12 à 45 étages, sur une superficie de 500 hectares. En 2011, il est prévu de commencer la construction d'un quartier résidentiel sur le territoire du marché central et le développement de la place Minutka.

Birobidjan : prix moyen d'1 m². m - 24,6 mille roubles. La population de cette ville, capitale de la région autonome juive, est d'environ 190 000 personnes. En 2010, seuls 35 000 mètres carrés ont été construits dans la région. m de logement. A titre de comparaison: la superficie du centre commercial Mega-Khimki est à elle seule de 211 000 mètres carrés. m) Le bon marché des logements à Birobidjan est dû à des raisons objectives: le climat rigoureux de l'Extrême-Orient, l'éloignement des grandes villes, le faible niveau de développement socio-économique, le manque de ressources stratégiquement importantes et le déclin de la population.

Magas : le prix moyen d'1 carré. m - 25,8 mille roubles. La population de cette ville, capitale de la République d'Ingouchie, est d'environ 7 000 personnes. La ville de Magas a été fondée en 1998 à partir de zéro spécifiquement pour devenir la nouvelle capitale de l'Ingouchie. C'est la plus petite ville de Russie en termes de population et son territoire ne dépasse pas 15 kilomètres carrés. km. Toutes les communications de la ville ont été établies dans la ville, des complexes résidentiels pour 20 000 habitants ont été construits, bâtiments administratifs. Il y a un développement actif des infrastructures sportives, de divertissement et de transport. Si en 2011, il est prévu de construire 152 000 mètres carrés en Ingouchie. m de nouveaux logements, puis en 2015, ce chiffre devrait être porté à 490 000 mètres carrés. M. Selon les experts, Magas est très prometteur pour les investissements à long terme dans l'immobilier résidentiel.

Makhatchkala : le prix moyen d'1 carré. m - 28,9 mille roubles. La population de cette ville, capitale de la République du Daghestan, est d'environ 700 000 personnes. C'est la plus grande ville russe du Caucase du Nord. Il est situé sur une étroite bande de plaine entre les montagnes et la mer Caspienne et est le seul port maritime non gelé de Russie dans la Caspienne. En 2009, 242,5 mille mètres carrés ont été mis en service à Makhatchkala. m de logement, en 2010 - 274 mille mètres carrés. M. En 2011-2015. il est prévu d'augmenter le volume de construction de logements jusqu'à 400-500 mille mètres carrés. m annuellement.

Vladikavkaz : le prix moyen d'1 carré. m - 29,7 mille roubles. La population de cette ville, capitale de la République d'Ossétie du Nord, est d'environ 320 000 personnes. En 2009, 150 000 m². m de nouveaux logements, en 2010 - 175 mille mètres carrés. m. Un projet pilote de construction de biens immobiliers résidentiels de type grenier pour les participants au programme républicain "Logement abordable pour les jeunes" a été mis en œuvre. En 2011, il est prévu de commencer la construction des microdistricts résidentiels Severny, Moskovsky Kvartal et Nouvelle ville avec une surface habitable totale de 95,2 mille, 377,7 mille et 1,2 million de mètres carrés. m respectivement.

En termes de climat, de conditions naturelles et de paysage, dans toutes les villes du classement, à l'exception de Birobidjan, toutes les conditions sont réunies pour la prospérité de l'activité touristique, le développement réussi de l'immobilier résidentiel et commercial. La nature a donné à ces lieux tout ce dont ils ont besoin pour créer des stations de ski, de santé et de spa. Bien sûr, il est irréaliste de transformer le Caucase du Nord russe en un deuxième Courchevel, mais il est tout à fait possible de faire de ces villes des centres touristiques populaires pour les jeunes. Si un jour le problème des points chauds dans le Caucase du Nord est enfin résolu, alors cette région peut devenir une grande plate-forme d'investissement.

Données RBC

Tendances positives

En 2010 en Fédération de Russie ( selon le Comité national des statistiques) a été construit et mis en service sur environ 58 millions de mètres carrés. m de logements, soit 3% de moins que l'année précédente. Certaines régions et villes ont enregistré une augmentation du volume de nouvelles constructions résidentielles et, à l'inverse, certaines grandes agglomérations n'ont pas augmenté ce chiffre, qui est resté soit au niveau de l'an dernier, soit nettement en dessous.

Un record historique de mise en service de logements a été établi à Ekaterinbourg. L'année dernière, plus d'un million de mètres carrés ont été mis en service ici. M. En 2011 et 2012. il est prévu de maintenir cette barre et déjà en 2013 de porter le volume de mise en service à 1,1-1,2 million de mètres carrés. m. Ils vont atteindre ce niveau en grande partie à travers des projets de développement intégré des territoires (IOT).

Selon les résultats de 2010, le leader de la mise en service de logements à Ekaterinbourg était société "Renova-StroyGroup", engagé dans la construction d'un nouveau quartier Akademichesky, où 275 000 mètres carrés ont été mis en service. m de nouveaux bâtiments. Jusqu'à la fin de 2025, il est prévu de construire ici 9 millions de mètres carrés. m de logement. À la deuxième place en 2010 en termes de volume de logements livrés à Ekaterinbourg, la société NOVA-stroy (partie du groupe LSR)- 73,1 m² m. La ville est construite par de grandes entreprises telles que TPK "Uralobuv", "Uralenergostroykompleks".

Légèrement inférieur à Ekaterinbourg en termes de logements commandés Rostov-on-Don et Kazan.

L'un des plus grands projets de construction de logements à Rostov-on-Don est mis en œuvre par l'entreprise Patriot (filiale d'Inteko). Il s'agit d'un nouveau quartier de la porte ouest, où environ 370 000 mètres carrés seront construits sur un territoire de 33 hectares. m de propriété résidentielle. Le développement du quartier est réalisé avec des maisons de la nouvelle série RnD, de 15 à 19 étages, fabriquées par l'usine de construction de maisons de Rostov, entièrement reconstruites par Inteko, ainsi que des immeubles de grande hauteur de 20 et 24 étages. fait selon les projets individuels. La zone résidentielle prévoit la création d'une infrastructure sociale développée : écoles, jardins d'enfants, cliniques, centres de loisirs, commerces, services aux consommateurs, etc.

Groupe d'entreprises SU-155 en plus de la région de Moscou, il construit des logements et des infrastructures dans de nombreuses villes du district central de Russie, ainsi qu'à Astrakhan, Nizhny Novgorod, etc. Chaque année, le SU-155 augmente la quantité d'espace qu'il met en service . La contribution à l'offre aux résidents des régions russes d'appartements dans de nouvelles maisons est faite par société "Peresvet-Invest". À Volgograd, il s'agit d'un complexe résidentiel dans le centre-ville, de nouveaux projets sont mis en œuvre par la société à Krasnodar.

Des programmes de démolition de logements délabrés et de bâtiments obsolètes à cinq étages - Khrouchtchev avec des degrés d'activité variables sont mis en œuvre dans de nombreuses villes et régions russes.

Ainsi, dans la République de l'Altaï, dans le cadre du programme "Promouvoir le développement de la construction de logements dans le territoire de l'Altaï pour la période 2010-2015", il est prévu de réinstaller 805 logements démolis et d'urgence Tours d'appartements. Environ 16 000 personnes seront relogées de 370 appartements d'urgence.

À Kazan, un programme républicain ciblé pour la réinstallation des citoyens du parc de logements d'urgence pour 2011 a été approuvé. Il comprenait 50 maisons de ville, dans lesquelles 1 652 personnes vivent. La zone habitée sera de près de 21 000 mètres carrés. M.

Il ya un problème

Au cours des premiers mois (janvier et février) 2011 dans la Fédération de Russie a été mis en service ( selon le Comité national des statistiques) 5,25 millions de m². m de logements, ce qui ne représente que 88,5% du volume des nouveaux bâtiments russes à la même période l'an dernier. Dans le même temps, ce chiffre est de 49,4% dans le district du Nord-Ouest, de 65,5% dans le Caucase du Nord, de 67,2% en Extrême-Orient et uniquement dans les districts de l'Oural et de la Volga - plus de 100% (104,5 et 100,3%, respectivement). ).

Quant au marché secondaire, il se redresse progressivement dans les grandes villes, mais le rythme de reprise dans nombre d'entre elles laisse beaucoup à désirer.

1. L'économie immobilière en tant que science et son rôle dans une économie de marché

A ce stade du développement de la Russie, l'immobilier est quelque chose qui long terme a une valeur élevée. Le prix de cette ressource dépasse de loin le coût de toute l'industrie, et les investissements dans le développement immobilier semblent être les plus prometteurs actuellement.

La propriété de biens immobiliers est à la base même des droits de propriété privée, qui font partie intégrante des relations marchandes. L'immobilier en tant qu'objet de l'activité entrepreneuriale est une certaine garantie de stabilité de l'entreprise, de préservation de la valeur du capital.

L'économie immobilière est l'une des branches de la science économique. Le sujet de cette discipline est les relations sociales entre les personnes en train de changer et de transférer la propriété d'un bien immobilier. Elle est étroitement liée à la macro et microéconomie, au marketing, à la gestion, au droit, à la finance, à la comptabilité et aux statistiques.

L'économie immobilière implique la prise en compte des caractéristiques du fonctionnement du marché immobilier, d'un dispositif organisationnel et juridique spécifique à la vente et à la location de biens immobiliers, ainsi que du cadre méthodologique et réglementaire des transactions, des questions d'évaluation immobilière et d'analyse des sa rentabilité.

L'immobilier occupe une place centrale dans le système de connaissance de toute structure sociale, remplissant simultanément deux fonctions importantes : les moyens de production et le sujet de la consommation personnelle pour vivre, se divertir, loisirs culturels etc. La réglementation économique et juridique par l'État de diverses sphères de la société et de la production matérielle est étroitement liée aux objets immobiliers.

L'objet principal et fondamental de l'immobilier - le terrain - occupe une importance unique et clé dans l'ensemble du système d'activité entrepreneuriale des personnes et de leur vie même. Il a une valeur particulière pour l'ensemble de la société humaine, car c'est le seul lieu de résidence de tous les peuples et générations de personnes, le facteur principal et naturel de tout secteur d'activité, directement ou indirectement impliqué dans la production de tous les autres biens et avantages. .

Dans un environnement de marché, la terre a une fonction multifonctionnelle. En tant qu'objet naturel qui existe indépendamment de la volonté des gens, la Terre est la planète entière, le berceau de l'homme, remplissant la fonction écologique la plus importante. En même temps, la terre est aussi le sol, la couche supérieure de notre planète, sa surface ou sa base spatiale - un objet de gestion et, par conséquent, reflète les relations économiques. Le rôle social de la terre est qu'elle sert d'habitat et de condition de vie aux gens. Et, enfin, la terre, en tant que territoire d'un État ou sujet de la fédération, détermine la fonction politique. Par conséquent, les transactions portant sur des terrains sont régies non seulement par les normes constitutionnelles et le droit foncier, mais aussi par le droit civil, en tenant compte de la législation forestière, environnementale et d'autres législations spéciales.

En raison des facteurs énumérés ci-dessus, la terre, en tant que ressource naturelle irremplaçable d'importance multifonctionnelle, a un statut juridique spécial. La cession de terres, et en particulier l'achat et la vente de terres en Russie au stade actuel, est une question spécifique et difficile. Le marché foncier, en tant que moyen de redistribution légale des terres entre propriétaires par des méthodes économiques, est objectivement réglementé par diverses restrictions et normes.

En Fédération de Russie, comme dans de nombreux pays industrialisés du monde (États-Unis, Angleterre, etc.), il a été établi que lorsque la propriété privée entrave la réalisation des intérêts publics, elle est soumise à des restrictions permanentes ou temporaires. Les restrictions permanentes à la propriété foncière en raison de sa nature limitée et de son caractère indispensable dans les activités commerciales comprennent : le système de zonage ; utilisation rationnelle et protection des terres; contrôle environnemental; la protection des droits et intérêts légaux des autres propriétaires, locataires et utilisateurs des terres ; le respect des conditions d'utilisation des aires spécialement protégées et des zones protégées ; comptabilisation des codes et règlements du bâtiment, projets de planification et de développement pour les établissements; achat forcé d'un terrain au propriétaire pour les besoins de l'État et de la municipalité, etc.

Il existe également des restrictions temporaires aux pouvoirs du propriétaire du terrain : une affectation stricte du terrain, la possibilité d'acheter et de vendre des terres agricoles à condition que leur destination soit préservée, le retrait des terrains inutilisés, le chiffre d'affaires limité des certaines catégories de terres, l'usage exclusif de terres en location, etc. Elles ne peuvent pas non plus donner en location indépendante aux entreprises d'État et municipales des biens immobiliers qui leur sont attribués sur la base du droit de gestion économique ou de gestion opérationnelle. La cession de biens immobiliers dans des sociétés par actions est également limitée - en cas de transactions importantes (25 à 50% de la valeur comptable des actifs de la société), la décision est prise à l'unanimité par le conseil d'administration ou l'assemblée générale des actionnaires , et si l'objet de la transaction dépasse 50% des actifs - seule l'assemblée générale des actionnaires.

L'immobilier est au centre d'un entrelacement complexe de divers processus économiques, d'intérêts privés et publics, de normes et de règles administratives.Faire des transactions avec des terres et d'autres objets immobiliers nécessite une connaissance approfondie et systématique des caractéristiques du marché, en raison des spécificités du marché. produit lui-même - immobilier.

L'implication des catégories de terres concernées ou les droits de les utiliser dans des relations de marché légalisées stimulent les activités commerciales et d'investissement et empêchent les transactions foncières criminelles.

En tant qu'objet d'activité commerciale, l'immobilier constitue une certaine garantie de stabilité de l'entreprise et de reproduction incrémentale du capital. Un investisseur typique, qui investit dans l'immobilier, non seulement rembourse généralement le capital, mais réalise également un profit et compense tous les autres coûts. Il est possible de tirer d'autres plaisirs de posséder une propriété de prestige.

L'immobilier est un objet d'étude de diverses disciplines scientifiques et académiques: géographie, architecture, droit, gestion des terres, agronomie, économie, construction, etc. Dans chaque cours, une ou plusieurs propriétés d'objets immobiliers individuels sont étudiées conformément à son détails. Contrairement à d'autres matières, le cours "Real Estate Economics" étudie uniquement le mécanisme organisationnel, économique et juridique pour effectuer des transactions non pas avec un, mais avec divers biens immobiliers. La quantité de connaissances sur le marché immobilier s'est tellement développée qu'il peut être enseigné en tant que discipline académique dans de nombreuses spécialités : gestion, marketing, économie d'entreprise (par industrie), finance et crédit. L'économie immobilière est un cours appliqué qui étudie la théorie et la pratique de la réalisation de diverses transactions avec les ressources les plus importantes de l'activité entrepreneuriale - terrains, bâtiments et autres objets. La base théorique du cours est la théorie économique, la tarification, le système économique de la société, la jurisprudence, la théorie générale des statistiques et les applications - gestion, marketing, économie d'entreprise, finance et crédit.

2. Analyse du marché immobilier actuel en Russie

Décrivant l'état actuel du marché immobilier russe, il convient de noter qu'il est entré dans la deuxième étape de son développement - l'étape d'approche de l'immobilier en tant qu'objet d'activité d'investissement. Si au premier stade l'immobilier a été acquis principalement pour subvenir à ses propres besoins (logements, bureaux pour ses propres besoins, etc.) et le revendre avec profit, alors au second stade, l'immobilier est considéré comme un objet de placement financier à recevoir un revenu permanent qui dépasse le niveau des taux des dépôts bancaires , par exemple, de la livraison d'objets immobiliers à louer.

Le développement du marché immobilier est limité par de nombreux facteurs: l'imperfection de la législation russe, l'instabilité politique et économique, les faibles revenus moyens de la population et le manque de spécialistes qualifiés - acteurs du marché immobilier.

En particulier, en Russie, pour des raisons économiques, le système de prêt hypothécaire fonctionne dans des cas isolés, alors que la plupart des transactions immobilières dans le monde impliquent des capitaux empruntés (prêts hypothécaires). Aujourd'hui, il est prématuré de parler de l'entrée d'un acheteur de masse sur le marché immobilier russe : la strate intermédiaire au sens traditionnel des pays occidentaux (la strate principale en nombre, qui est le principal consommateur de biens et de services et la épine dorsale du système socio-économique) est pratiquement absent en Russie, par conséquent, malgré, par exemple, une pénurie chronique de biens immobiliers résidentiels, il n'y a pas de demande pour cela.

Cependant, la législation russe moderne, avec toutes ses imperfections, permet le développement d'un large éventail de relations dans le domaine de l'immobilier : achat et vente, donation, héritage, location, sous-location, contribution au capital social des entreprises, mise en gage, etc. . Certes, tout cela s'applique aux bâtiments et aux structures et, dans une moindre mesure, aux terrains.

Au total, en 2007, 714 100 appartements d'une superficie totale de 60,4 millions de mètres carrés ont été mis en service dans la Fédération de Russie. mètres, qui s'élevait à 119,4% par rapport à la période correspondante de l'année précédente, tandis qu'en 2006, le taux de croissance de la construction de logements par rapport à 2005 était de 116,1%.

Indices du volume physique de mise en service de la superficie totale des bâtiments résidentiels pour les périodes 2006-2007. illustré à la figure 1.

Figure 1. Indices du volume physique de mise en service de la surface totale des bâtiments résidentiels, % de la période correspondante de l'année précédente

Selon les résultats de 2007, la région de Moscou est devenue le plus grand marché de construction du pays; en 2007, 12,6% de la superficie totale des logements mis en service dans l'ensemble de la Russie ont été mis en service dans cette région. Outre la région de Moscou, parmi les sujets de la Fédération de Russie, les plus grands volumes de construction de logements sont également observés à Moscou - 8,0%, dans le territoire de Krasnodar - 6,2%, à Saint-Pétersbourg - 4,4%, dans la République du Tatarstan - 3,4% , Région de Tioumen - 3,2%, République du Bachkortostan - 3,1%, régions de Rostov et de Tcheliabinsk - 2,8% chacune, région de Sverdlovsk - 2,7%. Le volume total de la superficie totale des logements mis en service dans ces entités constitutives de la Fédération de Russie s'élevait à 49,2% du chiffre total pour le pays.

En 2007, le volume de construction de logements individuels a continué de croître dans la Fédération de Russie. La population a mis en service 181 100 bâtiments résidentiels d'une superficie totale de 25,7 millions de mètres carrés au détriment de ses fonds propres et empruntés. mètres, qui s'élevait à 128,9% en 2006. Dans le même temps, la part de la construction de logements individuels dans la superficie totale des logements construits était de: en Russie - 42,6%; dans les républiques de l'Altaï, de la Bouriatie, du Daghestan, de l'Ingouchie, de la Kalmoukie, de Mari El, de Tyva, de Kabardino-Balkarie, de Karachay-Cherkess, d'Oudmourtie, des républiques de Chuvash, de Krasnodar, des territoires de Stavropol, des régions d'Astrakhan, de Leningrad et de Tambov - de 65,2% à 95, 2 % ; en République tchétchène, Okrug autonome d'Ust-Orda Buryat - 100%.

A Moscou, contrairement au marché d'autres sujets de la Fédération de Russie, la limitation de la demande de biens immobiliers s'est déjà produite en 2007: la demande a fortement chuté, la croissance des prix s'est arrêtée. Le marché est entré dans une phase de stagnation. Au premier trimestre de 2007, la baisse générale du prix de l'offre de 1 m². mètres sur le marché secondaire du logement typique à Moscou s'élevait à 0,6%. La baisse des prix des appartements proposés à la vente dans les maisons à panneaux a été de 0,9 %. Les prix d'offre des maisons en briques ont augmenté de 0,1%. Les prix des appartements proposés sur le marché secondaire dans le secteur de la classe affaires ont augmenté de 1,8 % et dans les immeubles neufs standards de 0,7 %.

En septembre 2007, la stagnation du marché immobilier de Moscou a pris fin, mais cela n'a pas entraîné une reprise significative de la croissance des prix. Bien que les experts notent une reprise progressive de la demande et de l'activité sur le marché, ainsi que la transition des acheteurs potentiels d'une position attentiste à une position plus active. Au cours de la première semaine d'octobre 2007, le coût moyen au mètre carré d'un appartement à Moscou a augmenté de 0,4 % pour atteindre 4 167 dollars. Plus que les autres, de 0,7%, les logements dans les maisons "staliniennes" et les maisons en briques typiques ont augmenté de prix. Un mètre carré dans de tels appartements coûte 4 962 dollars américains. Un mètre carré de gratte-ciel à panneaux modernes pour la semaine sous revue a augmenté de 0,6% à 4 085 dollars américains. De 0,3% (jusqu'à 4 623 dollars américains par mètre carré), le coût de l'espace de vie dans les maisons en briques monolithiques modernes a augmenté. Les appartements dans des immeubles de cinq étages et des immeubles de neuf étages ont augmenté de 0,2 %. Un mètre carré en eux coûte respectivement 3734 et 3835 dollars américains. Les prix des appartements à bâtiments de cinq étages en briques pour la semaine sous revue n'a pratiquement pas changé et s'élevait à 4095 dollars américains par mètre carré. Le rendement des investissements dans l'immobilier résidentiel était de 0,68 du rendement d'un dépôt bancaire.

Depuis le début de l'année 2008, sur le segment du logement secondaire, la demande pour les objets les plus liquides, qui sont les appartements de classe affaires, l'a emporté sur l'offre d'environ deux fois. Une autre caractéristique distinctive du marché immobilier de Moscou en 2008 est l'augmentation de la différence entre les prix des appartements au centre et à la périphérie, entre les appartements dans différents types d'immeubles au sein d'un même quartier. Les prix des logements bon marché et de mauvaise qualité ont baissé. Et la hausse des prix des logements d'élite dans les colonies de chalets d'élite de la région de Moscou sera, selon les résultats de 2008, d'environ 15% par an.

2008 a été l'une des années les plus difficiles pour le marché immobilier de l'histoire de la Russie moderne. La crise financière mondiale a durement frappé sur tous les fronts - le rythme de la construction a ralenti, le niveau d'activité des consommateurs a chuté, les banques ont en fait cessé d'émettre des prêts hypothécaires. Les résultats de l'année écoulée ont été résumés par l'associé directeur de Panorama Estate Omar Hajiyev. Parallèlement à cela, la promotion du projet développe le stand d'exposition, réalisant la responsabilité sociale de l'entreprise. L'image de l'entreprise, dans le cadre des vues d'aujourd'hui, positionne le marketing stratégique jouant un rôle, élargissant la part de marché. Cette compréhension de la situation remonte à Al Rice, tandis que l'analyse des prix du marché détermine la norme de l'industrie, compte tenu des tendances actuelles. La spécificité russe accélère le statut social convergent, réalisant le marketing comme une partie de la production.

Le portrait du consommateur ralentit le segment de marché cible en s'appuyant sur des informations privilégiées. Le format de l'événement renverse sporadiquement la note, compte tenu des tendances actuelles. La publicité indirecte, négligeant les détails, rationalise le processus expérimental de planification stratégique, élargissant la part de marché. Le marketing stratégique détermine faiblement le placement de produit hors du commun, optimisant les budgets. Le fait est qu'attirer un public n'est pas critique. De plus, le plan média transforme considérablement l'effet secondaire des relations publiques, en optimisant les budgets. Le contenu sauve le canal traditionnel, basé sur l'expérience de collègues occidentaux. L'évaluation des performances des campagnes est dégénérée.

Ce qui a été important en 2009, c'est le comportement même du marché en cas de crise. Il n'y a plus d'accords mondiaux et de projets médiatisés dans la période d'avant-crise, et la crise elle-même, comme l'année dernière, reste un événement majeur. En 2009, les prix ont baissé sur tous les segments de marché et la demande s'est contractée. Malgré cela, le marché disposait d'une importante réserve et, au cours de l'année, le volume des mises en service de logements et d'immobilier commercial s'est maintenu à un niveau relativement élevé. À l'automne 2009, les experts notent une poussée d'activité : les prix se stabilisent, la demande augmente, de vraies affaires apparaissent. Mais il est trop tôt pour parler de reprise du marché, estiment les experts. Le "fond" n'est pas encore passé, mais beaucoup veulent penser différemment.

En janvier 2009, le Premier ministre russe Vladimir Poutine a proposé au gouvernement de ne pas réduire le volume de construction de logements et s'est fixé pour tâche "d'essayer de maintenir la barre" pour la mise en service de 2008, c'est-à-dire 61 millions de m². mètres. Début 2010, le financement de programmes liés à la politique nationale du logement incitait à l'optimisme - le montant total des fonds alloués à ces fins par le budget fédéral et les institutions de développement en 2009 dépassait 447 milliards de roubles.

De plus, la solution de la tâche du Premier ministre aurait dû être facilitée par une augmentation à 150 milliards de roubles. en 2009, le capital de l'Agence pour les prêts hypothécaires au logement (AHML), et le montant est passé à 2 millions de roubles remise sur les impôts pour les citoyens achetant et construisant des logements et a augmenté à plus de 300 000 roubles. le montant du capital de maternité qui peut et doit être utilisé pour acheter un logement (l'investissement de ces fonds dans l'économie prévu par le ministère des Finances en 2010 est de 102 milliards de roubles). Environ 61 milliards de roubles ont été alloués au programme fédéral "Logement" (dont le financement a été réduit d'environ 30%) cette année. Mais, malgré tous les efforts, en 2009, selon le ministère du Développement régional, 53 millions de mètres carrés seront mis en service. mètres de logements, et l'année prochaine, selon le chef de l'Association des constructeurs de Russie Nikolai Koshman, sera encore pire, car "les constructeurs n'ont aucun arriéré pour 2010".

En mai 2009, le chef du ministère du Développement régional, Viktor Basargin, a fait une déclaration historique pour le marché du logement - le coût de 1 m². mètres de logements abordables, construits (en tout ou en partie) aux frais du budget fédéral, ne doivent pas dépasser 30 000 roubles.

En 2009, la commande publique est devenue presque la principale "locomotive" de la construction de logements. Une contribution particulièrement importante au maintien du segment du logement du marché a été apportée par les structures fédérales de pouvoir - le ministère de la Défense et le ministère de l'Intérieur de la Fédération de Russie. En particulier, au cours de l'année écoulée, le ministère de la Défense a utilisé près de 90 milliards de roubles pour l'achat de plus de 40 000 appartements. Et ce n'est que le début. Selon le ministre Anatoly Serdyukov, en 2009-2010, le ministère de la Défense prévoit de réinstaller 90 000 familles de militaires aux frais de toutes provenances, dont 45 700 en 2010. La formation du fonds de service de l'habitation sera réalisée jusqu'en 2015 dans le cadre du programme cible fédéral, concernant les militaires sous contrat.

Au ministère de l'Intérieur de la Russie, selon le département de la logistique du département, plus de 100 000 employés ont besoin d'un logement. Le chef du département, Vladimir Lukyanov, a déclaré au début de l'année que le ministère de l'Intérieur avait besoin de plus de 112 000 appartements, "et cela représente environ 195 milliards de roubles". En 2009, seulement 1,3 milliard de roubles ont été alloués sur le budget fédéral par l'ordre de défense de l'État pour la construction de logements. plus 2,4 milliards de roubles. pour achever la construction qui a déjà commencé. En 2010, le financement de la construction de logements pour le ministère de l'Intérieur pourrait augmenter, espèrent-ils dans le département.

Toujours en 2009, environ 10 milliards de roubles d'État. a été orienté vers l'acquisition de logements pour jeunes familles dans le cadre du FTP correspondant.

L'État devient un acteur majeur du marché immobilier. Le Fonds fédéral de développement du logement (Fonds RHD) est conçu pour stimuler le volume de l'offre sur le marché russe du logement. Ainsi, il est prévu qu'au moins 30% des logements en Russie à partir de 2012 seront construits sur des terrains impliqués dans le chiffre d'affaires du fonds. La part de l'immobilier résidentiel en Fédération de Russie, en cours de construction sur les terrains du fonds, devrait atteindre 10% en 2010 et 20% en 2011.

En 2010, la Fondation RHD a déjà organisé cinq enchères foncières pour la vente de terrains dans diverses régions de la Fédération de Russie. Sur les parcelles allouées à la construction, 1 million 100 000 mètres carrés peuvent être construits. mètres de logement. La priorité stratégique du Fonds est de créer les conditions pour la construction de logements de classe économique, principalement des logements de faible hauteur. Il est prévu d'augmenter d'ici 2020 le volume de la mise en service annuelle de logements en Russie à 140-150 millions de mètres carrés. mètres.

En 2012-2014, le fonds va passer de la coordination « optimisation » à « investissement » des terrains, et commencer à financer la construction de réseaux électriques, de centrales électriques, ainsi que d'installations d'infrastructures de services publics linéaires et non linéaires. De plus, dans le cadre de ses activités, le fonds facilitera l'accès des promoteurs aux ressources financières. En particulier, il fournira une garantie (offre) pour l'achat d'un certain nombre de logements auprès de promoteurs à un prix ne dépassant pas le "prix fixé au niveau central des logements de classe économique dans la région". Ainsi, le fonds garantira aux promoteurs l'achat d'appartements non vendus sur le marché libre.

Les hypothèques continuent d'être inaccessibles à la plupart des citoyens russes, et les taux des prêts peuvent difficilement être qualifiés d'adéquats. La réduction des prêts hypothécaires a commencé en Russie au troisième trimestre de 2007.

En janvier-septembre 2009, les banques russes ont accordé aux particuliers des prêts hypothécaires au logement pour 91,5 milliards de roubles, soit 5,9 fois moins qu'à la même période en 2008, lorsque les emprunteurs avaient reçu 537,5 milliards de roubles, déclare TSB RF. En 2008, une moyenne de 29 000 prêts ont été émis par mois. Selon les prévisions de la Banque centrale de la Fédération de Russie, le volume du marché hypothécaire dans le pays en 2009 ne dépassera pas 130 milliards de roubles. Au total, selon le ministère du Développement régional de la Fédération de Russie, en 2008, des prêts hypothécaires ont été émis en Russie pour 630 milliards de roubles.

La dette hypothécaire totale, qui au début de l'année s'élevait à 1 057 milliards de dollars. rub., après neuf mois a diminué à 1,003 trillions. frotter. Actuellement, en Fédération de Russie, selon ARIZhK, il existe environ 60 000 prêts à problèmes dans le domaine des hypothèques pour un montant total d'environ 90 milliards de roubles.

Selon la société de courtage "Creditmart", en novembre 2009, le nombre total de banques proposant des prêts hypothécaires pour l'achat de logements sur le marché secondaire s'élevait à 17 unités. Le nombre de banques offrant des prêts ciblés garantis par un bien immobilier existant et des prêts pour l'achat d'une maison avec un terrain sur le marché secondaire a atteint 13 unités.

A l'automne 2009, la situation s'est améliorée, les taux ont légèrement baissé, mais ils restent hors de portée pour la grande majorité des emprunteurs. Le taux moyen du marché sur les produits hypothécaires en novembre 2009 s'élevait à 18,06%, par rapport à janvier, le taux moyen du marché sur les prêts en rouble a diminué de 0,16 point de pourcentage. Selon la Banque centrale de la Fédération de Russie pendant neuf mois, le taux moyen pondéré est de 14,6 %. Le taux est resté à ce niveau au cours des six derniers mois.

Le gouvernement de la Fédération de Russie prend des mesures actives pour restructurer les prêts et soutenir les hypothèques. Le soutien de l'État est fourni par l'octroi de fonds supplémentaires à l'Agence pour les prêts hypothécaires et au logement (AHML). Fonds du programme spécial d'un montant de 40 milliards de roubles. (un prêt de la Vnesheconombank - IF-Nedvizhimost) sera utilisé pour fournir des prêts ciblés aux banques en 2009-2010, et peut-être même en 2012. Le conseil de surveillance de VEB est prêt à utiliser les fonds de pension pour soutenir les hypothèques, soit environ 100 milliards de roubles. Dans le cadre du soutien aux citoyens qui avaient précédemment reçu un prêt hypothécaire, en 2009, la possibilité a été offerte d'utiliser le «capital maternité» plus tôt que prévu pour rembourser totalement ou partiellement le prêt - 80 000 familles l'ont déjà fait. Selon les prévisions des responsables, le volume du marché des prêts hypothécaires en Russie en 2011-2012 atteindra le niveau de 2007. Pendant la crise, des fusions et acquisitions ont été activement menées, dont le volume, selon les prévisions des experts, devrait augmenter en 2010. En 2009, le marché était dominé par les transactions non monétaires, c'est-à-dire que les investisseurs recevaient des parts dans des entreprises ou des projets sous réserve du remboursement ou de la restructuration des dettes du promoteur ou de l'achèvement des installations. Le plus notable est la redistribution du marché de l'immobilier de bureaux. Plusieurs transactions marquantes ont eu lieu dans ce segment en 2009. Dans le domaine de l'immobilier commercial, il y a une redistribution au niveau du capital social et des actions de l'entreprise. Ce processus est voilé - les propriétaires tentent de redistribuer des actions dans des objets au stade du capital social.

3. Le bail en tant que forme d'utilisation contractuelle, urgente et rémunérée des terres. Méthode de calcul du loyer foncier

Traduit du latin, le bail signifie la location ou un accord pour le transfert de propriété par le propriétaire en la possession d'une autre personne sous certaines conditions. La définition traditionnelle d'un bail est le transfert par une personne (le bailleur) à une autre personne (le preneur) d'un bien pour la possession ou l'utilisation temporaire (ou uniquement l'utilisation) moyennant une redevance.

Le bail a pour objet d'assurer le transfert d'un bien à usage temporaire, tandis que l'usage implique l'extraction de sa propriété de la chose. propriétés utiles, et surtout l'acquisition de fruits et de revenus. Contrairement à la définition purement juridique du bail comme possession et usage contractuels, à durée déterminée et rémunérés d'un bien, le bail est un système de gestion ou une forme organisationnelle d'entrepreneuriat qui exprime les rapports de propriété et l'état des forces de production et, surtout du travail.

La principale forme d'expression de ces relations est le contrat, car la parole dans ce cas, s'agit d'une forme juridique souple dans laquelle peuvent être revêtues des relations sociales de diverses natures.

Une considération isolée de la rente isolée de son contenu matériel - forces de production ou de sa forme propre, qui caractérise les rapports de production - ne permet pas de révéler l'essence économique de ce système économique.

La rente véritable a lieu dans les cas où la forme de production appliquée conduit à l'émergence de formes communes (partagées) et privées de propriété des moyens de production et des résultats du travail. Dans le même temps, tout type de propriété n'exclut pas la forme locative de son utilisation.

La substitution du concept de rente est également erronée. Formes variées relations contractuelles. Tout d'abord, les collectifs de travail s'y forment de différentes manières: au lieu d'embaucher de la main-d'œuvre à bail, l'adhésion est introduite avec des changements simultanés dans les droits et obligations de chaque travailleur, découlant de sa propriété, de percevoir des revenus et des moyens de production acquis. Louer, ce n'est pas embaucher des travailleurs, mais des biens.

Par conséquent, ce n'est pas une forme d'organisation du travail, mais une manière de réaliser des relations de propriété. Le fait même de louer (louer) les moyens de production entraîne un changement fondamental statut social ouvriers.

Au moyen de la rente, ils sont réellement unis aux moyens de travail, non en tant que salariés, mais en tant que propriétaires. En conséquence, la base de motivation pour l'activité de travail des travailleurs est considérablement élargie non seulement en tant que consommateurs, mais également en tant qu'entrepreneurs intéressés, elle est associée non seulement à des fonds d'incitation salariaux et matériels, mais également à l'appropriation du produit excédentaire, à la processus de reproduction dans l'économie locative, avec la mise en œuvre par l'équipe et par chaque travailleur de son droit de copropriété du bien (voir tableau 1).

Tableau 1. Différences qualitatives dans les relations de loyer et d'embauche

Le calcul du loyer annuel du terrain se fait spécifiquement pour chaque terrain en multipliant le taux différencié annuel de la valeur de zone d'aménagement urbain de la superficie du terrain par le facteur de correction et le coefficient par catégories de locataires.

Le montant du loyer des terrains loués se fait selon la formule :

Appl. = D st.z.n. × S × K correct. × K voiture,

où R Apl.zaz. - le montant de la rente foncière ;

D st.z.s. – taux de taxe foncière différencié selon les limites des zones d'aménagement ;

S z.u - la superficie du terrain en sq. m, prévu à la location ;

A amender. – facteur de correction des taux annuels de loyer et de taxe foncière ;

Pour voiture. – coefficient de catégorie de locataire.

Des taux différenciés d'impôt foncier sur le territoire d'une ville donnée sont établis par le conseil municipal.

Le facteur de correction des taux annuels de loyer et d'impôt foncier est appliqué conformément à la loi de la Fédération de Russie "Sur le paiement des terres".

Lors de la classification d'une entité économique spécifique en tant que locataire, afin de lui appliquer le coefficient approprié, il convient d'être guidé par le système de classificateurs aux fins de la maintenance du cadastre foncier de l'État.

Pour les entreprises municipales et les institutions municipales, le coefficient des catégories de locataires lors du calcul du loyer du terrain n'est pas appliqué.

En cas de contestation relative à l'affectation d'une entité économique à la catégorie de locataires concernée, la question est tranchée dans les formes prescrites par la commission d'examen des demandes d'octroi des avantages locatifs.

Pour les personnes physiques inscrites en tant qu'entrepreneurs sans constituer une personne morale, le coefficient des catégories de locataires pour les personnes morales respectives est appliqué.

4. Le concept d'objet d'évaluation et les types de valeur estimée

Estimation immobilière - analyse ou calcul de la valeur, de la nature, de la qualité, de la valeur, de l'utilité, des avantages spécifiques d'un bien particulier. Habituellement, l'évaluation est effectuée et délivrée sous la forme d'un rapport d'évaluateur professionnel. L'objet de l'expertise est le bien présenté à l'expertise.

Il existe plusieurs types de valeur. Ils sont nécessaires en raison des différents besoins du client et de l'objectif de l'évaluation. Il existe des notions de valeur marchande, de liquidation, imposable, d'investissement, etc. Cependant, de manière générale, la valeur peut être divisée en deux grandes catégories : la valeur d'échange et la valeur d'usage.

La valeur d'usage (valeur d'usage) est la valeur d'une chose du point de vue d'un utilisateur particulier qui utilise ou a l'intention d'utiliser cette chose d'une certaine manière pour satisfaire ses propres besoins. Il est défini par une seule personne (l'utilisateur), il est donc subjectif.

La valeur d'échange (valeur d'échange) est la valeur considérée dans le cadre de l'aliénation d'une chose et se manifeste sous la forme d'un prix lorsque cette chose est échangée contre de l'argent. La définition fait référence au prix qui prévaudra sur un marché libre, ouvert et concurrentiel, non basé sur un équilibre établi par des facteurs d'offre et de demande. La valeur d'échange est donc objective. Elle est considérée comme une caractéristique généralisée de l'attractivité d'une chose comme objet d'échange du point de vue d'un nombre indéfini de ses propriétaires potentiels, collectivement appelés le marché. L'exemple le plus frappant de la valeur d'échange est la valeur marchande. Certains experts estiment que la valeur marchande est la pierre angulaire de l'activité d'évaluation. Cela est dû au fait que le plus souvent l'évaluation a pour objet de déterminer la valeur marchande de l'objet d'évaluation.

Définition et Description détaillée valeur de marché sont données dans la norme 1 des International Standards of Valuation (ISV) Valeur de marché comme base d'évaluation. Cependant, pour la Russie, la définition de la valeur marchande, qui figure dans la loi fédérale "sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie" et dans les normes d'évaluation, revêt une plus grande importance. Conformément à ces documents réglementaires, la valeur vénale s'entend comme le prix le plus probable auquel cet objet pourra être aliéné sur le marché libre dans des conditions concurrentielles, lorsque les parties à l'opération agissent raisonnablement, disposant de toutes les informations nécessaires, et de toute information extraordinaire les événements ne sont pas reflétés dans la valeur du prix de la transaction.

Ainsi, la valeur de marché est le résultat d'une transaction équitable, réalisée sous réserve d'un certain nombre de conditions :

1) l'ouverture du marché où la transaction est effectuée ;

2) compétitivité du marché ;

3) motivation typique des parties ;

4) connaissance raisonnable des parties ;

5) un délai suffisant pendant lequel l'objet d'expertise est proposé sur le marché à la vente ;

6) utilisation de moyens de paiement typiques ;

7) l'absence de conditions financières inhabituelles de la transaction.

En plus de la valeur de marché, les normes d'évaluation fournissent un certain nombre de types de valeur qui peuvent être utilisés à des fins d'évaluation :

a) la valeur de l'objet d'expertise avec un marché limité la valeur de l'objet d'expertise dont la vente sur le marché libre est impossible ou nécessite des frais supplémentaires par rapport aux frais nécessaires à la vente de biens circulant librement sur le marché ;

b) le coût de remplacement de l'objet d'expertise la somme des coûts de création d'un objet similaire à l'objet d'expertise, aux prix du marché existant à la date de l'expertise, compte tenu de la dépréciation de l'objet d'expertise ;

c) le coût de reproduction de l'objet expertisé est la somme des coûts aux prix du marché existant à la date de l'expertise, pour la création d'un objet identique à l'objet expertisé, utilisant des matériaux et technologies identiques, compte tenu de l'amortissement de l'objet expertisé ;

d) la valeur de l'objet expertisé dans l'usage actuel la valeur de l'objet expertisé, déterminée sur la base des conditions existantes et de la finalité de son utilisation ;

e) la valeur d'investissement de l'objet d'expertise la valeur de l'objet d'expertise, déterminée sur la base de sa rentabilité pour une personne déterminée à des fins d'investissement données ;

f) la valeur de l'objet d'expertise à des fins fiscales la valeur de l'objet d'expertise, déterminée pour le calcul de l'assiette fiscale et calculée conformément aux dispositions des actes juridiques réglementaires (y compris la valeur d'inventaire) ;

g) valeur de liquidation de l'objet d'expertise la valeur de l'objet d'expertise si l'objet d'expertise doit être aliéné dans un délai inférieur au délai d'exposition habituel pour des objets similaires ;

h) valeur de cession de l'objet d'expertise la valeur de l'objet d'expertise égale à la valeur vénale des matériaux qu'il comprend, compte tenu des frais d'élimination de l'objet d'expertise ;

i) la valeur particulière de l'objet d'expertise est la valeur pour la détermination de laquelle l'accord d'expertise ou l'acte juridique réglementaire stipule des conditions qui ne sont pas incluses dans le concept de valeur de marché ou d'autre valeur spécifiée dans les présentes normes d'expertise.

Une expertise indépendante permet d'établir différents types de valeur des objets :

La valeur de marché est le prix le plus probable auquel cet objet d'évaluation peut être aliéné sur le marché libre dans un environnement concurrentiel, lorsque les parties à la transaction agissent raisonnablement, disposant de toutes les informations nécessaires, et que toute circonstance extraordinaire n'est pas reflétée dans la valeur du prix de la transaction, c'est-à-dire lorsque:

- l'une des parties n'est pas obligée d'aliéner l'objet de l'évaluation, et l'autre n'est pas obligée d'accepter la prestation ;

– les parties à la transaction connaissent bien l'objet de la transaction et agissent dans leur propre intérêt ;

- l'objet d'évaluation est présenté sur le marché libre sous la forme d'une offre publique ;

– le prix de la transaction est une contrepartie raisonnable pour l'objet de l'expertise ;

– le paiement de l'objet de l'évaluation est exprimé en termes monétaires.

Valeur d'investissement - la valeur déterminée pour un investisseur particulier, en fonction de la rentabilité de l'objet pour des objectifs d'investissement donnés.

Valeur de liquidation - la valeur calculée en cas de vente forcée d'un bien dans un délai limité, ce qui ne permet pas à un nombre important d'acheteurs potentiels de se familiariser avec l'objet et les conditions de vente.

La valeur cadastrale est la valeur marchande déterminée par des méthodes d'évaluation de masse, établies et approuvées conformément à la législation régissant l'évaluation cadastrale. Déterminé, notamment, à des fins fiscales.

La détermination de différents types de valeur fournira des informations objectives sur le prix réel de l'objet et aidera à prendre les bonnes décisions de gestion.

5. Finalités et organisation de l'évaluation économique des terrains

L'évaluation économique d'un terrain est une activité de collecte et d'analyse systématique des données nécessaires pour déterminer le coût du terrain à diverses fins sur la base de la législation et des normes en vigueur.

Le résultat de l'évaluation des terrains dépend essentiellement de l'objet de l'évaluation, qui détermine le type de valeur du terrain, et les droits qui s'y appliquent.

L'évaluation foncière a quatre objectifs principaux :

– satisfaction des besoins marché émergent terre;

– création d'assiette pour la taxation ;

- le reflet réel de leur valeur dans la comptabilité des entreprises ;

- compilation du cadastre foncier de l'État, ainsi que de la valeur réelle des terres dans les statistiques de la richesse nationale du pays.

Le premier objectif de l'évaluation foncière est de répondre aux besoins du marché foncier en développement.

La terre et les autres ressources naturelles peuvent être aliénées et transférées d'une personne à une autre dans la mesure où leur circulation est autorisée par les lois sur la terre et les autres ressources naturelles. La politique de l'État pour le développement de la circulation des terres et autres biens immobiliers vise à résoudre les problèmes suivants :

- la restriction législative de la fourniture de terrains au droit d'usage permanent (illimité) et la fin de la disposition relative à la possession héréditaire à vie ;

- stimuler l'achat de terrains dans le cadre d'entreprises privatisées afin d'inclure des terrains dans le capital social des entreprises ;

– introduction de paiements échelonnés pour l'achat de terrains ;

- accroître l'efficacité de la gestion des terrains appartenant à l'État en les divisant en propriété fédérale, propriété des entités constitutives de la Fédération de Russie et propriété municipale ;

- transition principalement vers la vente aux enchères et le principe concurrentiel de fourniture (vente) de terrains vacants ;

– la simplification des procédures d'attribution des terrains à usage d'habitation et de développement industriel (agréments, autorisations d'exigences architecturales, d'urbanisme et d'urbanisme, etc.) ;

– développement d'un système de prêts hypothécaires aux citoyens et autres acteurs du marché qui investissent leurs fonds dans l'acquisition de terres et d'autres biens immobiliers ;

– l'élargissement des possibilités de circulation des droits au bail pour les terrains appartenant à l'État et aux municipalités ;

- Renforcer l'interaction entre le marché foncier et le marché des valeurs mobilières.

Le deuxième objectif de l'évaluation de la valeur des terres est de créer une base d'imposition.

Les principales sources d'encaissements sont :

- impôt foncier ou immobilier. Dans les pays à économie de marché, l'impôt foncier est l'un des canaux les plus importants pour la réception de l'argent dans le budget. Le paiement foncier dans des pays comme les États-Unis, le Canada, la Grande-Bretagne, l'Allemagne, l'Italie, le Japon est inclus dans la taxe foncière unique ou agit comme un impôt indépendant dans des pays comme la France, le Danemark, l'Afrique du Sud, l'Argentine, Taïwan. En règle générale, l'impôt foncier fait référence aux impôts locaux. Aux États-Unis, la taxe foncière est de 1% de sa valeur cadastrale. Au Danemark, en Australie et en Nouvelle-Zélande, la taxe foncière est attribuée séparément et s'élève à 3% de la valeur cadastrale du terrain, et la taxe sur les bâtiments et les structures est de 1% de la valeur cadastrale. En conséquence, les améliorations du terrain et son utilisation intensive sont stimulées ;

– l'impôt sur les revenus des personnes physiques et morales provenant de la location de biens immobiliers ;

– frais d'enregistrement pour l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci;

– redevance pour la fourniture des informations du cadastre immobilier unifié ou du cadastre foncier.

L'article 65 du Code foncier de la Fédération de Russie prévoit qu'aux fins de la fiscalité et dans d'autres cas, la valeur cadastrale d'un terrain est établie.

Selon le nouveau Code des impôts (chapitre 31 entré en vigueur le 1er janvier 2005, loi fédérale du 29 novembre 2004 n° 141), l'impôt foncier est calculé à partir de la valeur cadastrale du terrain, à l'art. 390 du Code fiscal de la Fédération de Russie, la base d'imposition est définie comme la valeur cadastrale des terrains.

En 2007-2009 il est prévu de réaliser des travaux sur l'évaluation massive de tous les objets immobiliers en vue de l'introduction d'une taxe foncière en 2010 en lieu et place des taxes foncières et immobilières (personnes physiques et morales).

Le 25 août 1999, le décret du gouvernement de la Fédération de Russie n ° 945 «sur l'évaluation cadastrale des terres par l'État» a été publié, ce qui a marqué le début des travaux de l'État sur la réalisation d'une évaluation cadastrale des terres en Russie. L'évaluation cadastrale des terres est nécessaire pour l'introduction de méthodes économiques de gestion foncière et, sur cette base, pour accroître l'efficacité de leur utilisation.

Le troisième objectif de l'expertise foncière est le reflet réel de leur valeur dans la comptabilité des entreprises.

Pour atteindre cet objectif, les personnes morales bénéficient d'une transition du droit d'usage permanent et perpétuel des terrains au droit de propriété ou de bail.

Conformément à l'art. 20 ZK RF, terre sont fournis pour une utilisation permanente (perpétuelle) aux institutions étatiques et municipales, aux entreprises publiques fédérales, ainsi qu'aux autorités étatiques et aux gouvernements locaux. Toutes les autres personnes morales sont tenues de réenregistrer le droit d'utilisation permanente des terrains pour le droit de louer des terrains ou de les acquérir en leur propriété à volonté avant le 1er janvier 2008.

Il n'est pas permis d'introduire le droit d'utilisation permanente (illimitée) des terrains dans le capital autorisé (actions) des organisations commerciales.

Lors de la vente de terrains appartenant à l'État ou à la municipalité, le prix de rachat suivant des terrains est établi pour les propriétaires des bâtiments ou des structures qui s'y trouvent :

- dans les localités de plus de 3 millions d'habitants - d'un montant de 5 à 30 taux d'imposition foncière ;

- dans les établissements de 500 000 à 3 millions de personnes - d'un montant de 5 à 17 taux ;

- dans les colonies jusqu'à 500 000 personnes, ainsi qu'en dehors des limites des colonies - d'un montant de 3 à 10 taux d'imposition foncière.

En plus de l'utilisation actuelle du terrain dans le mode de fonctionnement normal, il peut être impliqué dans une utilisation secondaire - le soi-disant chiffre d'affaires économique, puisque le terrain a toujours pour fonction d'assurer le mouvement d'autres types de capitaux.

Les formes d'un tel chiffre d'affaires économique des terrains sont: le loyer, le gage, l'émission de sécurité, c'est-à-dire une émission supplémentaire de titres pour la valeur du terrain et une contribution au capital social des sociétés par actions, des sociétés de personnes, des coopératives.

Par exemple, un terrain enregistré comme propriété d'une entreprise peut être inclus dans les actifs corporels à la valeur de marché sur la base du rapport d'évaluation d'un expert indépendant. Dans le cadre de cette augmentation de valeur des actifs, la société anonyme peut procéder à une émission complémentaire de titres.

Le quatrième objectif de l'évaluation de la valeur des terrains est la compilation du cadastre foncier de l'État, ainsi que le reflet du coût réel du terrain dans les statistiques de la richesse nationale du pays.

Le cadastre foncier de l'État est un ensemble systématisé d'informations documentées sur les objets de l'enregistrement cadastral de l'État, sur régime juridique des terrains en Fédération de Russie, sur la valeur cadastrale, l'emplacement, la taille des terrains et des objets immobiliers fortement associés à ceux-ci (article 70 de la RF LC).

L'évaluation cadastrale des terrains urbains est une évaluation de masse qui est effectuée simultanément dans toute la ville et peut comprendre les principales étapes suivantes :

Etape 1 - travaux préparatoires, collecte et traitement des premières informations de marché et réglementaires ;

Étape 2 - zonage fonctionnel de la ville ;

Étape 3 - calcul des indicateurs de coût de l'évaluation cadastrale des terrains ;

Étape 4 - zonage tarifaire du territoire de la ville ;

Étape 5 - enregistrement des résultats de l'évaluation cadastrale des terrains urbains (numérique et graphique).

Le 10 janvier 2000, la loi fédérale n° 28 "sur le cadastre foncier de l'État" a été adoptée. Le cadastre foncier de l'État est créé et maintenu à des fins de support d'information :

– la gestion étatique et communale des ressources foncières ;

– le contrôle de l'État sur l'utilisation et la protection des terres ;

- des mesures visant à préserver et à augmenter la fertilité des sols ;

– enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci;

- la gestion des terres;

– l'évaluation économique des terres et la comptabilisation de la valeur des terres comme faisant partie des ressources naturelles ;

– établir un paiement raisonnable pour la terre;

- autres activités liées à la possession, à l'utilisation et à la cession de terrains.

Le cadastre foncier de l'État contient des informations sur : les terrains ; zones territoriales; terres et frontières des territoires où s'exerce l'autonomie locale ; terres et frontières des sujets de la Fédération de Russie; terres et frontières de la Fédération de Russie.

Les principaux documents du cadastre foncier de l'État comprennent le registre national unifié des terres, les fichiers cadastraux et les cartes cadastrales de service. Les informations du cadastre foncier de l'État sont ouvertes, à l'exception des informations classées par la législation de la Fédération de Russie comme étant à accès restreint. Les informations du cadastre foncier de l'État sur un certain terrain sont fournies sous forme d'extraits au lieu d'enregistrement de ce terrain moyennant des frais ou gratuitement.

Une des tâches principales scène moderne la réforme agraire est le passage de l'enregistrement cadastral des terrains à l'enregistrement cadastral des biens immobiliers et la création d'un cadastre immobilier unifié. Une telle transition est nécessaire pour améliorer le système d'imposition foncière et fournir les informations nécessaires aux sujets des relations foncières et immobilières, ainsi que pour améliorer l'efficacité de la gestion foncière de l'État et des municipalités. Les objets immobiliers soumis à l'enregistrement cadastral en tant qu'objets de relations de droit civil comprennent les terrains, les bâtiments, les constructions, les locaux, les constructions en cours et les ensembles immobiliers.

Conformément au décret du président de la Fédération de Russie du 9 mars 2004 n ° 314 "Sur le système et la structure des organes exécutifs fédéraux", l'Agence fédérale du cadastre des objets immobiliers a été créée. Il relève de la compétence du Ministère du développement économique et du commerce de la Fédération de Russie. Les pouvoirs de cette agence sont déterminés par les décrets du gouvernement de la Fédération de Russie du 19 août 2004 n ° 418 "portant approbation du règlement de l'Agence fédérale du cadastre des biens immobiliers" et du 8 avril 2004 n ° 202 « Questions de l'Agence fédérale pour le cadastre des biens immobiliers ». Les principaux pouvoirs comprennent:

- organiser la création d'un système automatisé de maintenance du cadastre foncier de l'État, qui comprend 40 millions de parcelles, et de comptabilité de l'État pour les objets d'urbanisme - 70 millions d'objets construction capitale;

- l'organisation de la gestion foncière territoriale conformément aux décisions des autorités de l'Etat ;

– organisation de la préparation du terrain matériaux de constructionétablir la frontière d'État de la Fédération de Russie, les frontières de ses sujets et municipalités ;

- organisation de la mise en œuvre de l'inventaire technique des objets d'urbanisme ;

– mise en œuvre de l'évaluation cadastrale nationale des terres et présentation de ses résultats conformément à la législation de la Fédération de Russie;

- tenir à jour le cadastre foncier de l'État, le cadastre d'urbanisme de l'État, la comptabilité technique de l'État des objets d'urbanisme et le fonds national des données obtenues à la suite de la gestion des terres ;

– création et maintenance du cadastre national des biens immobiliers. D'ici 2011, il est prévu de fusionner le cadastre foncier de l'État et le cadastre immobilier en un seul cadastre immobilier de l'État ;

- approbation des conclusions des commissions d'experts lors de l'examen des documents de gestion foncière, des cartes et des matériaux pour l'arpentage des objets de gestion foncière ;

– mise en œuvre d'un contrôle étatique des terres en Fédération de Russie, y compris à l'aide d'un système d'information automatisé ;

– mise en place de la maîtrise foncière de l'Etat ;

– fournir aux personnes intéressées des informations du cadastre national et des informations sur les objets des activités d'urbanisme. D'ici 2011, le délai de transmission des informations du cadastre national unifié des objets immobiliers devrait être de 4 jours, contrairement aux normes existantes de 30 jours.

Liste des sources utilisées

1. Asaul A.N. Economie immobilière. 2e éd. - Saint-Pétersbourg: maison d'édition "Peter", 2008. - 624 p.

2. Goremykin V.A., Bugulov E.R. Economie immobilière. Cahier de texte. - M.: Maison d'information et d'édition "Filin", 1999. - 592 p.

3. Ivanova EN Évaluation immobilière: manuel. - M. : maison d'édition "KnoRus", 2007. - 344 p.

4. Krutik A.B., Gorenburgov M.A., Gorenburgov Yu.M. Economie immobilière. Manuels pour les universités. Littérature spéciale. - Saint-Pétersbourg: Maison d'édition "Lan", 2001. - 480 p.

5. Krutik A., Nikolskaya E. Gestion immobilière // Économie municipale. - 2002. - N° 1. – P. 77–96.

6. Évaluation immobilière : Manuel / Éd. A. G. Griaznova, M.A. Fedotova. - M. : Finances et statistiques, 2003. - 496 p.

7. Tepman L.N. Évaluation des biens. - M.: maison d'édition "Unity", 2007. - 464 p.

8. Fedotova M.A., Utkin E.A. Estimation de biens immobiliers et de fonds de commerce. – M. : maison d'édition « EKMOS », 2002. – 352 p.

9. Shcherbakova N.A. Économie immobilière : manuel. - Rostov n / D.: Phoenix, 2002. - 320 p.

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Le marché immobilier est essentiellement toujours local et dépend directement du niveau de développement et de l'état de l'économie régionale, des revenus de la population et des entreprises locales, mais ce ne sont que des dérivés de l'état général de l'économie du pays, de la législation fédérale, l'exécution du budget de l'État, les programmes cibles fédéraux qui déterminent la voie et le rythme de développement de toutes les régions.

Principaux indicateurs économiques de la Fédération de Russie

(d'après Rosstat , à prix comparables)

1) Données du premier semestre 2019 (première estimation). 2) S1 2019 en % à S1 2018. 3) S1 2018 en % à S1 2017. 4) Par type d'activité « Mines », « Fabrication », « Assurer énergie électrique, gaz et vapeur ; climatisation", "Approvisionnement en eau ; évacuation des eaux usées, organisation de la collecte et de l'élimination des déchets, activités de dépollution". 5) Aux prix réels. 6) Données d'août 2019. 7) Août 2019 et août 2018 en % de la période correspondante de l'année précédente. 8 ) Août 2019 et août 2018 en % du mois précédent 9) Janvier-août 2019 et janvier-août 2018 en % de la période correspondante de l'année précédente 10) Données pour le premier semestre 2019 11) Indicateur d'estimation pour les périodes spécifiées est calculé conformément aux Dispositions méthodologiques pour le calcul des indicateurs revenu en espèces et dépenses de la population (approuvé par l'arrêté Rosstat n° 465 du 2 juillet 2014, modifié le 20 novembre 2018).

Taux de croissance PIB pour le 1er semestre 2019 par rapport au 1er semestre 2018. par rapport à la période précédente a diminué de +2,0 à +0,7%.

Dynamique d'évolution des indicateurs sur la base des résultats de janvier-septembre 2019/2018 à prix comparables :

Dynamique positive dans la production de produits agricoles: de -1,8 à +3,6% ;

Diminution des taux de croissance :

Libérer biens et services par types de base activité économique : de +3,3 à +1,8% ,

productionproduits industriels: de +3.0 à +2,7% ,

- volume de rotation du fret: de +3,0 à +1,0% ,

- chiffre d'affaires du commerce extérieur: de +20,4 à -2,9% (avec un surplus significatif de +12 milliards USD par mois),

- chiffre d'affaires du commerce de détail: de +2,8 à +1,4%,

le volume services payants à la population: de +1,5 à -0,7% ,

- : de +4,3 à +0,6%,

- Salaires réels(moyenne nationale corrigée de l'inflation) : de +8,4 à +2,2 %.

Nombre d'inscrits sans emploi augmenté de +3,3%.

taux directeurBanque de Russie à partir du 28.10.2019 - 6,50% par an.

Inflation(croissance des prix à la consommation) à fin septembre 2019/2018. s'élève à +4,0%.

Comptes, dépôts bancaires et dépôts dans les banques en roubles, devises étrangères et métaux précieux au 1er octobre 2019 s'élevait à 63,3 billions. frotter. (+17,9% au 01.01.2018, +4,2% au 01.01.2019), dont dépôts de particuliers- 29,4 trillions. frotter. (+13,1% au 01/01/2018, +3,2% au 01/01/2019).

Créditsorganisations non financièresau 01 octobre 2019 : - 33,86 trillions. frotter. (+12,1% par rapport au 01/01/2018, +1,4% au 01/01/2019), dont en retard de 2,7 billions de roubles. (8,0% de la dette).

Crédits personnes- 17,1 trillions. frotter. (+40,2% par rapport au 01/01/2018, +14,8% au 01/01/2019), dont en retard - 0,8 billion. frotter. (+4,8% de dette).

Bénéfice du secteur bancaire augmenté de 789,7 milliards de roubles. au 01.01.2018 jusqu'à 1500,9 milliards de roubles. au 01.10.2019 (+90,0% ), et au niveau du 01.01.2019. la croissance est de +11,6%.

Résultat financier équilibré (bénéfice moins perte) organisations(hors petites entreprises, banques, organismes d'assurance et institutions étatiques (municipales)) à prix courants en janvier-août 2019. s'élevait à +10276,9 milliards de roubles (34,3 mille organisations ont réalisé un bénéfice d'un montant de 11570,0 milliards de roubles, 14,7 mille organisations ont enregistré une perte d'un montant de 1293,1 milliards de roubles). 70% des entreprises sont rentables.

Le total dette des organisations le passif s'élevait à 113 927,6 milliards de roubles, incl. en souffrance - 4224,8 milliards de roubles, soit 3,7% de montant total dette (à fin août 2018 - 3,5%

Avec une augmentation significative des bénéfices des organisations et des banques, la croissance investissement en immobilisations au premier semestre 2019 n'était que de 0,6 % (+4,3 % au premier semestre 2018), ce qui reflète la faible activité commerciale.

Salaires réels augmenté de +2,2 % en moyenne (janvier-septembre 2018 - +8,4 %)

Revenu disponible réel (cash disponible) de la population a diminué de -1,3% dans son ensemble.(Selon la Méthodologie de calcul de cet indicateur, augmenter paiements d'intérêts sur les prêts et les assurances. La croissance à un certain niveau de crédit et d'assurance de la population caractérise plutôt la croissance du bien-être, la croissance des services bancaires et d'assurance et le développement de la société, plutôt que la dynamique négative des revenus de la population. Les appartements, les voitures, les biens durables et les services achetés à crédit font également partie des revenus de la population. De plus, la croissance du crédit (jusqu'à un certain niveau) démontre positivement la fonction stimulante du crédit pour accroître l'efficacité du travail (production), pour la consommation et l'utilisation rationnelles des ressources).

Surplus l'exécution du budget consolidé de la Fédération de Russie et des budgets des fonds publics hors budget pour la période janvier-août s'est élevée à 3982,3 milliards de roubles. (+32,8% 2019/2018).

Réserves d'or Au 25 octobre 2019, la Fédération de Russie s'élevait à 539,9 milliards de dollars (+17,2% en glissement annuel), ce qui assure une couverture complète de la dette extérieure et des engagements extérieurs, gages de stabilisation en cas de conditions économiques défavorables.

En construction. Le volume des travaux de construction et d'installation pour la période janvier-septembre 2019 s'élevait à 6117,8 milliards de roubles (en prix comparables), soit +0,3% ). Parmi les bâtiments mis en service en janvier-septembre 2019, 94,4% sont des bâtiments résidentiels.

Développement infrastructures de transport et d'ingénierie: la construction de routes et de voies ferrées, les principales communications, la construction et la reconstruction d'installations énergétiques sont en cours. Les plus grands objets d'infrastructure de transport, centrales hydroélectriques, centrales nucléaires, usines de GNL, production d'éthylène, de tuyaux en acier, d'aluminium, de pétrole, d'engrais, etc. sont en cours de construction. (plus de 50 projets - chacun coûtant de 0,5 à 20 milliards de dollars américains) - cela s'ajoute aux installations du complexe militaro-industriel.

Dans la sphère économique étrangère : les plus grands gazoducs du monde vers l'Europe, la Chine et la Turquie sont en cours de construction. Avec la Chine, l'Iran et l'Inde, la création d'artères de transport clés à travers le territoire de la Russie vers l'Europe est en cours d'élaboration: d'est en ouest, du sud au nord, l'infrastructure de la route maritime du nord est en cours de développement. À l'avenir, cela réduira considérablement les coûts de transport dans l'échange de marchandises entre les pays d'Europe et d'Asie du Sud-Est, et la Russie pourra constamment gagner davantage sur le transit des marchandises et développer sa propre économie. Les relations avec les pays du continent africain se développent.

Objets les plus significatifs , comparable aux projets de construction des premiers plans quinquennaux d'industrialisation, dont la mise en service est prévue en 2019 :

Gazoduc Nord Stream-2 (mise en service - décembre 2019),

Partie terrestre du gazoduc Turkish Stream (mise en service - décembre 2019),

Partie ferroviaire Pont de Crimée(présentation - décembre 2019),

La première unité de puissance de la centrale nucléaire biélorusse,

- v Région de Kaliningrad- un complexe de production, de stockage et d'expédition de gaz naturel liquéfié (en service), ainsi qu'un terminal maritime international de fret et de passagers,

Achèvement de la construction des premiers ponts ferroviaires et routiers sur le fleuve. Amour à la Chine,

Projets aéronautiques et spatiaux à grande échelle, construction de brise-glaces nucléaires et bien d'autres.

Conclusions et perspectives pour l'économie russe et le marché immobilier

Dynamique de la production du PIB

en % à la valeur du trimestre moyen conditionnel de 2016 (1/4 de la valeur nominale du PIB pour 2016)

Le PIB de la Fédération de Russie (en prix comparables), après une baisse significative au cours des périodes 2014-2016, à partir de 2017, affiche une croissance non pas élevée, mais stable. D'une manière générale, les principaux indicateurs économiques sont positifs : l'inflation a été ramenée à un niveau favorable, la production industrielle et agricole est en croissance, la construction a repris, la demande des consommateurs s'est redressée, le commerce de gros et vendre au détail et les services, les fonds sur les comptes des organisations et la population augmentent, et le commerce extérieur est en croissance.

Une perception fiscale stable et un excédent budgétaire annuel permettent non seulement de remplir les plans et obligations sociales, mais également de réaliser des projets d'infrastructure à grande échelle : de nouvelles routes et de nouveaux ponts sont construits, des installations sont restaurées communication d'ingénierie, des installations utilitaires sont en cours de construction et de restauration. L'investissement privé joue également un rôle important à cet égard.

Les relations de propriété privée qui se sont développées dans le pays sous-tendent les prix du marché libre, l'activité entrepreneuriale, la concurrence, qui, à leur tour, régulent la production de biens, leurs propriétés de consommation, l'assortiment et la qualité, l'échange de marchandises, l'offre et la demande. Propriété privée particulièrement pertinent et indispensable sur le marché de la consommation, où un grand nombre de consommateurs (population) ont besoin de toutes sortes de biens avec le plus diverses propriétés. La propriété de l'État (et des municipalités) est préservée dans la production et l'échange d'objets et de biens d'importance pour la défense, ainsi que ceux destinés à la sécurité économique du pays. Pour assurer l'activité et la liberté d'entreprise et de concurrence, des mécanismes et organes de régulation et de contrôle étatiques ont été créés, dont l'efficacité s'améliore à mesure que le marché se développe et que les relations sociales se développent. Le marché libre a stabilisé l'offre et la demande tant pour les produits alimentaires et ménagers que pour les produits industriels. Le marché oblige les entreprises privées et publiques à travailler de manière rentable, libérant l'économie (et à bien des égards l'État) des entreprises inefficaces et non rentables. Les conditions du marché ont entraîné une augmentation de la production des secteurs de l'économie qui sont demandés par la société et une augmentation de la compétitivité des produits russes.

Parallèlement à la croissance de l'économie, la coopération internationale et la spécialisation de la Russie se sont développées en tant que premier exportateur mondial de ressources énergétiques (gaz naturel, pétrole, électricité, métaux) et importateur de moyens de production de haute technologie (équipements et machines-outils, machines et voitures) et une large gamme de biens de consommation. Cependant, parallèlement au développement de la coopération économique internationale, des processus politiques mondiaux négatifs ont commencé en parallèle. L'opposition des intérêts géopolitiques entre l'Ouest et l'Est, entre les pays technologiquement très développés et les moins développés, la lutte pour les ressources et technologie de pointe qui s'est aggravé ces dernières années, déstabilise les marchés internationaux, déstabilise les économies nationales des pays de l'Ouest comme de l'Est. Les sanctions économiques mutuelles, l'introduction de droits protectionnistes violent les relations économiques internationales existantes et, en général, entravent le développement de l'économie mondiale. D'autre part, une telle concurrence internationale oblige à reconstruire la structure interne de chaque économie nationale au profit d'une certaine autonomie économique : les pays industrialisés cherchent à trouver des sources d'énergie alternatives (non carbonées) ; et les pays disposant de ressources énergétiques et de matières premières créent de nouvelles industries de haute technologie. Ces processus cycliques, naturels pour le développement mondial, ainsi que le rejet total par la Russie de la planification directive de l'État de l'économie, compte tenu de sa forte dépendance aux facteurs financiers et économiques externes, ont conduit à un ralentissement de la croissance économique de 2014 à aujourd'hui.. C'est précisément à cela que sont associées des distorsions temporaires des infrastructures (une diminution de la croissance des industries individuelles et une baisse de la production), des échecs sociaux temporaires (une diminution des revenus de la population et de la demande, une augmentation du chômage).

Cependant, les principales conditions garantissant la poursuite de la croissance économique sont :

- un système stable d'administration de l'État (verticale du pouvoir du président aux organes locaux), assurant la sécurité et la discipline législative,

- une législation stable (économique, fiscale),

- le système établi de relations financières et économiques (banque, fiscalité, douanes, marchés libres et concurrence),

- développement intensif des infrastructures de transport et d'ingénierie dans tout le pays (construction de routes et de voies ferrées, principales communications, construction et reconstruction de grandes installations énergétiques), qui deviendront à l'avenir le moteur de tous les domaines de développement. Seul un pays puissant avec un fort potentiel d'investissement peut se le permettre.

Aujourd'hui, les plus grands gazoducs du monde vers l'Europe, la Chine et la Turquie sont en cours de construction. Avec la Chine, l'Iran et l'Inde, la création d'artères de transport clés à travers le territoire de la Russie vers l'Europe est en cours d'élaboration: d'est en ouest, du sud au nord, l'infrastructure de la route maritime du nord est en cours de développement. Cela réduira considérablement les coûts de transport dans l'échange de marchandises entre les pays d'Europe et d'Asie du Sud-Est.

La mise en œuvre de ces projets est un indicateur clair du développement à long terme du pays et renforce l'importance de la Russie dans le monde. Cela permettra à l'État de percevoir plus de revenus, ce qui aura un effet positif sur le développement des affaires et le bien-être de la population.

Étant donné que l'investissement dans l'immobilier, en tant que matière première la plus chère, nécessite des perspectives favorables pour les décennies à venir, ce que nous n'avions pas vu en 2014-2017, l'incertitude du marché immobilier a été à l'origine de sa lente reprise en 2018-2019. En raison de la chute des prix mondiaux du pétrole en 2015 (et, par conséquent, des recettes budgétaires et de la dévaluation du rouble), les flux médiatiques négatifs concernant les sanctions contre la Russie, la demande des consommateurs et, surtout, la demande de biens coûteux ont diminué. En raison de l'incertitude des consommateurs, l'activité de tous les marchés et, en particulier, du marché immobilier a diminué. Ensuite, ajustement des prix de l'immobilier 2015-2017 et la restauration de la croissance des revenus de la population a amélioré ce marché et, avec la croissance économique générale, a créé la base de son développement progressif ultérieur.

Aujourd'hui, on peut affirmer que le marché immobilier se développe et devient de plus en plus actif. Aujourd'hui, les prix sur le marché (par rapport au coût de la construction) sont minimes et ne feront qu'augmenter à l'avenir, car il existe des conditions préalables à la croissance économique générale et à la croissance des revenus des ménages. Par conséquent, le temps est venu d'acquérir les équipements résidentiels et non résidentiels nécessaires pour améliorer les conditions de vie et développer les affaires, y compris la location.

Introduction à partir de 2019 des comptes séquestres et passage de construction partagée au crédit bancaire résoudra progressivement le problème des "actionnaires trompés". Cela augmentera légèrement le niveau des prix de l'immobilier en incluant les banques et les assurances dans le schéma de financement. La sortie du marché des promoteurs inefficaces et le contrôle financier rendront ce marché moins risqué et réduiront encore les taux de financement bancaire de la construction.

Sources:

1. http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/122.htm ,
2. https://www.minfin.ru/ru/perfomance/public_debt/external/structure/ ,

Analyse préparée par des experts StatRealt et est basé sur les dernières données officielles au 11/06/2019.

L'analyse peut être utilisée par les abonnés à la fois partiellement au nom des abonnés et dans son intégralité en référence à

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Analyse de l'impact de la situation politique et socio-économique générale sur le marché immobilier (au 01.10.2016)

Les conditions les plus importantes pour le développement de l'économie nationale, y compris le marché immobilier, sont la force de l'État, la stabilité de la législation, la protection des droits de propriété et une infrastructure économique développée (disponibilité des ressources financières, de la main-d'œuvre et des matières premières, stimulant fiscalité, concurrence libre et loyale).

Principaux événements politiques affectant l'économie russe

La mondialisation de l'économie mondiale, qui est une conséquence du développement des sociétés financières et industrielles internationales, dans le contexte de l'émergence des technologies modernes de l'information, donne lieu à des processus géopolitiques qui modifient rapidement l'image politique et économique du monde, crée de nouvelles conditions dans lesquelles la Russie, en tant qu'État, en tant que civilisation établie avec sa propre culture, sa langue et ses traditions, cherche à préserver et à renforcer sa position :

¾ La création d'une ceinture de tension en Asie et en Europe, les formations islamistes terroristes en Irak, en Afghanistan et sur le territoire de la Syrie amie de la Russie, le changement des élites dirigeantes dans ces pays, le déploiement de bases militaires de l'OTAN dans les pays frontaliers de la Russie, menacent sa sécurité et entravent le développement économique. Dans ces conditions, compte tenu des leçons du passé, la Russie est contrainte de supporter les coûts du maintien et du développement de son potentiel de défense ;

¾ L'entrée de la Crimée dans la Fédération de Russie et le soutien de la Russie aux régions russophones de Donetsk et de Louhansk après le coup d'État en Ukraine en février 2014 sont devenus la raison de l'introduction de sanctions économiques par les États-Unis et l'Europe occidentale contre la Russie afin de limiter son développement économique et politique;

¾ Entrer dans la guerre contre l'islamisme croissant en Syrie et réprimer ses principales forces permet à la Russie de défendre les intérêts économiques et politiques au Moyen-Orient et d'empêcher la propagation du chaos dans ses régions frontalières du sud. De plus, il s'agit de contrecarrer l'Occident dans sa tentative de domination économique et politique mondiale sans partage au détriment d'autres pays et, en particulier, de la Russie, ainsi que de tester dans des conditions de combat et de démontrer l'efficacité des armes russes ;

¾ Dans les relations avec la Turquie frontalière, qui se sont fortement détériorées après que l'avion russe a été abattu par les Turcs en novembre 2015, il y a eu des améliorations. Le président turc a présenté ses excuses à la Russie et s'est dit prêt à réparer les dégâts. La partie russe a accepté d'entamer le processus de normalisation des relations mutuelles. Cependant, tout le monde en Turquie et dans le monde n'a pas aimé un tel changement dans le parcours du président turc, et le 15 juillet 2016, il y a eu une tentative de coup d'État. Ces événements ont entraîné un changement dans le cours politique des dirigeants turcs envers notre pays. Actuellement, des documents sur une zone de libre-échange entre les deux pays et un programme à moyen terme de coopération économique, scientifique et technique sont en préparation ;

¾ Un quadruplement des prix mondiaux du pétrole et une baisse importante des prix des autres matières premières (gaz, aluminium, nickel, zinc, etc.), entamés mi-2014, ont considérablement réduit les recettes budgétaires russes, et les sanctions occidentales sous pression américaine ont limité accès aux capitaux occidentaux. Cela encourage la Russie à développer des liens politiques et économiques avec d'autres pays : la Chine, l'Inde, l'Iran, le Brésil, l'Afrique du Sud, le Venezuela et d'autres, ainsi qu'à rétablir et approfondir les relations avec les pays des anciennes républiques soviétiques. Des mesures sont prises pour créer des mécanismes financiers qui réduiraient le rôle des devises occidentales dans les règlements internationaux de la Russie et réduiraient la dépendance financière vis-à-vis de l'Occident ;

¾ La pression américaine sur la Russie s'est manifestée dans la provocation avec le crash d'un avion de ligne malaisien à la frontière avec la Russie et dans le soi-disant "scandale du dopage" lors des Jeux olympiques d'été au Brésil, dont le but est d'influencer la Russie en créant un image politique et économique négative;

¾ Lors du deuxième Forum économique oriental à Vladivostok les 2 et 3 septembre 2016, un certain nombre de documents importants ont été signés sur le développement des relations russo-coréennes dans le domaine du commerce, de l'industrie et de l'énergie, des accords préliminaires ont été conclus sur le développement de la Russie -Relations japonaises et sur la création d'un anneau énergétique (Russie, Japon, Chine, Corée du Sud). Le dialogue des dirigeants mondiaux sur la construction d'une économie mondiale innovante, saine, interconnectée et inclusive s'est poursuivi lors du sommet g 20 à Hangzhou, en Chine, les 4 et 5 septembre. Des négociations multilatérales et bilatérales ont eu lieu avec la participation de la Russie sur le dépassement des divergences politiques et économiques.

¾ Les élections aux organes représentatifs tenues le 18 septembre sont devenues un événement politique intérieur important dans le pays. Une majorité significative des sièges à la Douma d'Etat sera conservée par des représentants du parti Russie unie, qui soutient le président. Cela maintiendra la stabilité politique et économique de la société.

Ainsi, malgré la pression la plus forte des États-Unis et de l'Europe occidentale, la Russie parvient à défendre ses intérêts et à renforcer son influence dans le monde, ce qui affectera positivement le développement économique du pays.

L'état de l'économie et les principaux indicateurs économiques de la Russie

Selon le ministère du Développement économique de Russie et Rosstat au 01.10.2016 :

Le volume des travaux de construction et d'installation en août 2016 s'élevait à 559,8 milliards de roubles, soit 98,0% (en prix comparables) du niveau de la période correspondante de l'année précédente, en janvier-août 2016. - 3391,0 milliards de roubles, soit 95,4%.

En août 2016 81,3 mille nouveaux appartements ont été construits, en janvier-août 2016. - 602 800 appartements En janvier-août, les promoteurs individuels ont construit 18,7 millions de mètres carrés. mètres de la surface totale des bâtiments résidentiels soit 43,6% du volume total des logements. Un total de 42,8 millions de m². m. (94,2 % de la même période l'an dernier Oh oui).

Indice de confiance entrepreneuriale en septembre 2016 par rapport à décembre 2015 augmenté dans les industries extractives de (-5%) à (-1%), dans l'industrie manufacturière - de (-11%) à (-5%), dans la production et la distribution d'électricité, de gaz et d'eau - de (2%) à (6%).

Niveau moyen d'utilisation des capacités de production , selon les responsables interrogés, en septembre 2016. s'élevait à 64 %. 91% des répondants estiment que leur capacité de production assurera la satisfaction de la demande attendue de produits dans les 6 prochains mois, dont 12% indiquent un excédent de capacité existante.

Investissements en immobilisations en août 2016 s'élevait à 5302,7 milliards de roubles (95,7% m/m 2015 et 92,7% m/m 2014.

Nominal moyen cumulé mensuel salaire les employés des organisations pour la période janvier - août par rapport à la même période l'année dernière ont augmenté de 7,3%, réels - ont diminué de 0,3%. Réel jetable revenu en espèces diminué de 5,8 %.

Inflation,selon la Banque centrale de la Fédération de Russie, selon les résultats d'août à partir du début de 2016, il s'élevait à 6,9% (septembre 2015 - 10,4%).

taux directeurà partir du 19.09.2016 est de 10 %.

Dette sur reçu prêts bancaires et emprunts dans l'ensemble de la Russie à la fin du mois de juillet 2016, selon les données actuelles, s'élevait à 49429,3 milliards de roubles, y compris les arriérés - 329,5 milliards de roubles, soit 0,7% de la dette totale sur les prêts et prêts bancaires reçus ( fin juillet 2015 - 0,7%).

Le déficit des comptes consolidés budget fédéral pour la période janvier - juillet 2016 s'élevait à - 851,3 milliards de roubles.

Au 23 septembre dès le début de l'année or et devises réserves d'état a augmenté de 7,4 % pour atteindre 398 milliards de dollars.

Conclusions et prévisions

En 2014-2015, l'effondrement du marché mondial du pétrole et les sanctions américaines contre la Russie ont entraîné la dévaluation du rouble et la rupture des liens économiques et financiers avec certaines entreprises internationales, ce qui a affecté négativement l'économie russe, largement axée sur l'énergie. les exportations et les investissements étrangers. Cela a entraîné un déficit budgétaire, des coupes dans les programmes gouvernementaux et les dépenses sociales, une baisse des revenus et de l'activité d'investissement, une baisse de la demande des consommateurs et une forte inflation, provoquant un déclin dans certaines industries, dans la construction et la production de matériaux de construction de base, dans le commerce de détail du commerce et des services payants à la population.

Dans ces conditions, le retrait partiel des entreprises étrangères et des biens importés du marché intérieur a joué un rôle positif : les entreprises russes du secteur réel ont la possibilité d'augmenter leur part sur le marché intérieur et d'augmenter leur production. La dévaluation du rouble stimule la production intérieure et les exportations et offre une bonne chance d'améliorer la structure sectorielle, de développer la petite et moyenne production, de remplacer les importations. L'agriculture, la transformation agricole et la production de machines et d'équipements agricoles affichent d'excellents résultats de croissance. Il y a eu une augmentation significative de la production dans les industries alimentaires et légères, une augmentation de la production d'autobus, de camions et de remorques, la production de machines et d'équipements, de machines à découper les métaux, de turbines, de grues de construction et de matériel de manutention, une augmentation de la production de machines et d'équipements pour la métallurgie, la production de matériaux de construction de finition et de métal structures de construction, la production de chaudières et de radiateurs de chauffage, la production de fibres artificielles et synthétiques, la croissance de la production de produits pharmaceutiques, d'équipements et d'instruments médicaux, ainsi que de nombreux autres types de produits importants pour l'économie.

Depuis le début de 2016, on observe des tendances à la reprise des principaux indicateurs économiques : le rétablissement de la dynamique positive du PIB, la baisse de l'inflation, la reprise de la demande des consommateurs et de l'activité d'investissement. Une certaine croissance des prix du pétrole a également soutenu la politique financière conservatrice de l'État et l'activité économique des entreprises.

Les tendances positives de l'économie russe indiquent que la croissance des revenus des ménages et des entreprises se redressera à partir de 2017. Cela augmentera la demande et stimulera l'économie.La Russie dispose de toutes les ressources clés : un secteur énergétique développé, des matières premières et des ressources humaines. La poursuite du développement de la substitution des importations nécessite des investissements importants et réguliers dans les actifs des industries de haute technologie. Il est nécessaire de développer les infrastructures d'ingénierie et de transport, de construire de nouveaux bâtiments et structures de production, d'acquérir, de concevoir et de créer des équipements modernes, de former du personnel, d'introduire de nouvelles technologies et d'organiser une production efficace. Cependant, cela prend du temps, de la patience et il ne faut pas s'attendre à un tournant précoce ici. Réformer la structure de l'économie prendra au moins dix ans.

La condition préalable la plus importante à la stabilisation économique réside dans les programmes ciblés par l'État qui soutiennent l'économie actuelle et accélèrent les processus d'investissement.

Compte tenu des limites quantitatives et géographiques de l'extraction mondiale des ressources naturelles, les hydrocarbures (pétrole et gaz) conserveront leur importance pour la Russie à l'avenir. Dans des conditions d'expansion de la production et de la consommation mondiales de ressources, dans des conditions d'augmentation des coûts de production, les prix mondiaux du pétrole ne peuvent être maintenus artificiellement à un niveau bas pendant longtemps. Compte tenu de l'évolution cyclique de l'économie mondiale, la tendance générale à la hausse des prix de l'énergie se poursuivra. Selon les experts de Morgan Stanley, en 2016, le marché mondial continuera d'avoir un excédent de pétrole, mais déjà en 2017, il y aura une pénurie de 0,1 million de barils par jour, qui triplera d'ici 2018. En 2019-2020, la pénurie de matières premières sera respectivement de 0,1 et 0,2 million. Au cours des 20 à 25 dernières années, les besoins en pétrole de la Chine n'ont cessé de croître et, dans un avenir proche, la Chine se prépare à devenir le principal importateur mondial, dépassant les États-Unis. Les signes du rétablissement du contrôle consolidé de la majorité des pays producteurs de pétrole sur les volumes de production et de vente de pétrole permettent d'espérer une stabilisation des prix au niveau de 70 dollars le baril. En même temps, chacun comprend la grande incertitude des conditions d'équilibre entre la guerre et la paix.

Dans tous les cas, la Russie devrait développer plus intensément les industries de transformation et de haute technologie de substitution aux importations afin de réduire les risques externes.

Ainsi, les objectifs des sanctions n'ont pas été atteints. Malgré la pression croissante des cercles dirigeants des États-Unis, de Grande-Bretagne et des médias occidentaux, malgré des accusations provocatrices inédites, la Russie ne sera pas entraînée dans un conflit militaire majeur. Trop lourde et mémorable pour nous la perte du Grand Guerre patriotique. L'utilisation d'armes létales contre la Russie est impensable en raison de la parité nucléaire. L'Occident a quelque chose à perdre. Nous devrons négocier relativement pacifiquement tant en politique qu'en économie.

Principales tendances et perspectives du marché immobilier

1. Il n'y a pas de raisons économiques internes à la poursuite de la baisse des prix de l'immobilier. Dans le contexte d'instabilité politique et économique mondiale, l'immobilier, comme auparavant, conserve son importance d'investissement et ... (pour les abonnés)

Matériaux utilisés :

1. Banque centrale de la Fédération de Russiehttp://www.cbr.ru.
2. www.gks.ru.

Recherche des marchés immobiliers régionaux

Dépassé:

Analyse de l'impact de la situation politique et socio-économique générale sur le marché immobilier

Principaux indicateurs économiques de la Russie et de certains pays du monde

Volume du produit intérieur brut, % par rapport à l'année précédente

Volume de la production industrielle, % par rapport à l'année précédente

Dynamique des prix à la consommation, % par rapport à la période précédente

Depuis le début de 2016, la croissance des prix à la consommation s'est élevée à 2,1 % (pour la même période en 2015 - 7,4 %). Une augmentation significative des prix à la consommation depuis décembre 2014 pour les biens de consommation, notamment alimentaires, a entraîné une baisse de la demande pour les autres produits et services, y compris les produits industriels (bâtiments, voitures, machines-outils, meubles, etc.). Celle-ci a été facilitée par des facteurs politiques et psychologiques : sanctions américaines, forte hausse du dollar et de l'euro, retrait du marché des produits de consommation importés, sentiment général d'incertitude et d'insécurité.

Taux de chômage, % de la population économiquement active

L'indice du volume physique du PIB par types d'activité économique en prix comparables,

% par rapport à l'année précédente

En 2015, le résultat financier équilibré (bénéfice moins perte) des organisations (à l'exclusion des petites entreprises, des banques, des assurances et des institutions budgétaires) aux prix courants s'élevait à +8421,7 milliards de roubles (39,6 mille organisations ont reçu un bénéfice de 11253,9 milliards de roubles, 15,4 mille organisations ont subi une perte d'un montant de 2832,2 milliards de roubles).Fin décembre 2015, la dette totale sur les obligations des organisations s'élevait à 89014,6 milliards de roubles, dont en souffrance - 2824,7 milliards de roubles, soit 3,2% de la dette totale (à fin décembre 2014 - 2,8% ).Dette sur prêts bancaires reçus et empruntsdans l'ensemble de la Russie fin décembre 2015. s'élevait à 50089,0 milliards de roubles, y compris les arriérés - 395,9 milliards de roubles, soit 0,8% de la dette totale sur les prêts et prêts bancaires reçus (à fin décembre 2014 - 0,6%). Les fonds des organisations sur les comptes de règlement dans les banques sont passés de 7434,7 à 8905,2 milliards de roubles. (de 19,8%).

L'inflation en avril 2016 s'élevait à 0,4%, depuis le début de l'année - 2,6%. A titre de comparaison, en avril 2015, la croissance des prix à la consommation s'élevait à 0,5% et depuis le début de 2015 à 7,9%.

Rentabilité des biens, produits, travaux, services et actifs vendus des organisations

par type d'activité économique, %

Ainsi, le rendement moyen des actifs dans l'économie en 2015 est passé de 3,9% à 5%.

Activité commerciale des organisations

Une enquête sur l'activité des entreprises basée sur une enquête auprès des dirigeants de 3 100 organisations a montré que niveau moyen d'utilisation des capacitésMars 2016 s'élevait à 64 %. 91% des répondants estiment que leur capacité de production assurera la satisfaction de la demande attendue de produits dans les 6 prochains mois, dont 12% indiquent un excédent de capacité existante. Parmi les facteurs qui entravent la croissance de la production, les dirigeants des industries manufacturières citent l'incertitude de la situation économique, l'insuffisance de la demande pour les produits des entreprises sur le marché intérieur, un niveau élevé d'imposition et un manque de ressources financières.

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Position dans les industries extractives de la Russie

La croissance du PIB dans les industries extractives s'est élevée à 1,1 %. A partir du 20 janvier 2016, les prix du pétrole ont eu une tendance générale à la hausse : de 28,21 $/bbl le 20 janvier 2016 à 47,32 $/bbl le 30 avril 2016.

La production quotidienne moyenne de pétrole en février de cette année a augmenté de 4,2 % par rapport à février de l'année dernière. En janvier-avril 2016, le niveau de production a augmenté de 2,7% et atteint 10,889 millions de barils par jour.

dans le secteur de l'électricité

En 2015, le PIB de l'industrie a diminué de 1,4 %, mais la dynamique positive des volumes de production d'électricité s'est maintenue. Dans le même temps, la croissance de la production était due au facteur du commerce extérieur, contrairement aux années précédentes, où la dynamique de la production était déterminée par la demande intérieure.

Selon Rosstat, en 2015, la production d'électricité en Russie s'élevait à 1 063,4 milliards de kWh (avec la Crimée), soit 0,4 % de plus qu'en 2014. Cependant, la consommation d'électricité en Russie a diminué en 2015 de 0,5 %, à 1 008,2 milliards de kWh. Y compris en raison de plus hiver chaud. Le résultat a également été influencé par la réduction de la production dans le secteur réel de l'économie. L'augmentation de la production d'électricité est devenue possible grâce à la croissance du solde des livraisons d'import-export d'électricité à la frontière russe. Selon le Service fédéral des douanes, les exportations d'électricité de Russie en 2015 ont augmenté de 24,3 % par rapport à 2014. Au cours de la même période, les importations ont augmenté de 2,5 %. La Finlande était le plus gros acheteur d'électricité russe en 2015. Les livraisons vers l'Ukraine ont également augmenté de manière significative, incl. en raison des flux de transit vers la Crimée. En 2015, la Chine a réduit ses importations d'électricité en provenance de Russie en raison d'une baisse de la consommation dans les provinces du nord. Les livraisons vers la Lituanie ont diminué, passant à l'approvisionnement en électricité de la Pologne et de la Suède.

En 2016, les exportations d'électricité de la Russie pourraient être réduites vers l'Ukraine et la Biélorussie. Quant à la consommation domestique d'électricité, elle se maintiendra au niveau de 2015 ou sera légèrement inférieure.

en génie mécanique

L'ingénierie mécanique dans tout pays hautement développé est d'une importance prioritaire en tant que locomotive pour d'autres secteurs de l'économie et pour augmenter la croissance du bien-être de la population. Malheureusement, les tendances de la division mondiale du travail qui se sont dessinées au cours des 25 à 30 dernières années ont placé la Russie dans un certain nombre de pays disposant de matières premières. Mais les événements de crise politique dans le monde ces deux dernières années ont montré le caractère fallacieux d'une telle politique de spécialisation.

Depuis novembre 2014, le secteur russe de la construction de machines a commencé à afficher une tendance négative, en 2015 la baisse était de 8,9% par rapport à 2014. En 2009, en raison d'une forte dépendance à l'égard de la finance mondiale, la baisse de l'ingénierie a été encore plus forte - 31,2 %. En 2015, la demande du marché automobile a fortement chuté (ce qui devrait se poursuivre en 2016). En conséquence, l'industrie automobile a affiché le pire résultat parmi les autres industries mécaniques.

L'année 2015 et, surtout, le début de l'année 2016 ont été marqués par un retournement de la politique économique de l'Etat vers une forte croissance des secteurs technologiques de l'économie et des industries à forte intensité scientifique. Si en juillet la baisse a atteint près de 20 %, au quatrième trimestre, la baisse a été ramenée à 10 %. On s'attend à ce que les programmes actuels de soutien du gouvernement au secteur automobile soient en mesure d'atténuer considérablement les tendances négatives de l'industrie automobile, de stabiliser la situation et de rétablir la demande. Le montant de l'aide de l'État en roubles en 2016 sera augmenté d'environ 15 %. Il est prévu de reprendre l'octroi de crédits automobiles, ce qui relancera la demande des consommateurs. Dans les autres secteurs de l'ingénierie, la baisse a été remplacée par la croissance, ce qui permet d'espérer une amélioration de la dynamique globale en 2016. En particulier, la croissance de la production de wagons de marchandises grandes lignes en 2015 s'élève à 24,7 %, et pour 2016 il est projeté au niveau de 15 - 30%. Il existe des perspectives de croissance du génie agricole. En 2014, la baisse de la production de machines agricoles s'est élevée à 14,3 %. Mais déjà en 2015, en raison de la croissance de la production de tracteurs agricoles et de moissonneuses-batteuses, l'industrie a affiché une croissance très décente - de 26,8%. Le programme de soutien de l'État sous la forme de subventions aux producteurs de machines agricoles a joué ici un rôle important. De plus, si en 2014 les subventions s'élevaient à 15% du prix des équipements, alors depuis juin 2015 ce chiffre est passé à 25%. En 2016, le montant total des subventions de l'État aux fabricants de machines agricoles devrait doubler, passant de 5 à 10 milliards de roubles. En 2016, la croissance globale de la production dans le génie agricole est prévue au niveau de 5%. Dans les industries de l'alimentation, du cuir et de la chaussure, des pâtes et papiers et du caoutchouc et des plastiques, les taux de croissance ont été positifs en raison du retrait des produits importés du marché. La croissance de la production mondiale de pétrole en 2014-2015 a entraîné une baisse des prix des matières premières et une augmentation du dollar et de l'euro, ce qui a entraîné une augmentation des prix en rouble des produits métalliques laminés et d'autres matériaux dans le pays. Une forte hausse des taux d'intérêt sur les prêts a également eu un impact négatif sur l'industrie, mais cette mesure a été forcée afin de freiner l'inflation. La principale raison de la baisse globale de la production en ingénierie est la baisse de la demande intérieure. La demande a diminué tant pour les équipements destinés à l'investissement que pour les équipements destinés au marché de détail.

dans la production alimentaire

L'indice de production des produits alimentaires, y compris les boissons, et le tabac s'élève à 102,0% contre 102,5% en 2014, dont les viandes et produits carnés - 105,0%, les produits laitiers - 102,0%, les produits de l'industrie des farines et céréales, les amidons et produits amylacés. - 102,2 %, huiles et graisses végétales et animales - 97,1 %, pommes de terre transformées et en conserve, fruits, légumes - 98,4 %, boissons - 99,1 %, produits du tabac - 97,0 %. Par rapport à 2014, la production de beurre (de 2,9 %), de fromages et de produits fromagers (de 17,1 %), de produits laitiers entiers (de 1,2 %) a augmenté. Taux élevés de production de fruits et légumes surgelés (de 10,0 %), de pommes de terre transformées et en conserve (de 6,8 %), de produits à base de margarine (de 2,4 %), de pâtes alimentaires (de 5,0 %), de céréales à farine, de légumes et d'autres cultures végétales ( de 2,1 %), sucre cristallisé (de 9,5 %). Au niveau de l'année précédente, des produits de confiserie ont été fabriqués (99,1%). pain et produits de boulangerie (99,3%), produits laitiers concentrés (99,5%).

Dans le même temps, les volumes de production ont été réduits produits de charcuterie(de 1,9 %), viande en conserve (de 11,3 %), céréales (de 5,4 %), fruits et légumes en conserve (de 6,7 %), mayonnaise et sauces (de 3,1 %), huile végétale (de 5,8 %), eau minérale (de 3,6 %), ainsi que les cigarettes et cigarettes (de 3,4 %).

dans l'agriculture

L'agriculture, la chasse et la sylviculture en général ont enregistré une croissance de 3,1% en raison de la croissance de la production et des prix du blé, du tournesol, de la viande bovine et de la volaille

Selon le Service fédéral des douanes de Russie (hors données sur le commerce mutuel avec les États membres de l'UEE), les exportations de céréales du 1er juillet au 16 mars 2015/16 MY se sont élevées à 27,0 millions de tonnes (+5,8% par rapport à la période du 1er juillet au 16 mars 2014/15 MY), dont blé - 19,9 millions de tonnes (+2,9%), orge - 3,8 millions de tonnes (-8,1%), maïs - 3,1 millions de tonnes (en 1,8 fois plus). Pour la période du 1er mars au 16 mars 2016, 1 225,2 milliers de tonnes de céréales ont été exportées (+31,1% par rapport à la période correspondante en 2015), dont blé - 716,4 milliers de tonnes (en 2 0 fois plus), maïs - 357,8 milliers tonnes (1,7 fois plus), orge - 132 200 tonnes (2,4 fois moins). prix moyen des producteurs agricoles de la Fédération de Russie pour la production de blé vendue. doux 3 cellules. s'élevait à 10 541 roubles/t, pour la prod. doux 4 cellules. - 9 896 roubles/t, pour le blé fourrager - 9 002 roubles/t.

En 2016, la récolte brute de céréales et de légumineuses devrait atteindre 104,0 millions de tonnes, la production de betteraves sucrières - jusqu'à 37,8 millions de tonnes, pommes de terre - 32,0 millions de tonnes, légumes - à un niveau non inférieur au précédent ans.

Au 1er février 2016, dans les exploitations de toutes catégories, selon les estimations, il y avait 19,0 millions de têtes de bétail (98,4% au 1er février 2015), y compris les vaches - 8,4 millions de têtes (98,2%); le nombre de porcs s'élevait à 21,8 millions de têtes (109,7%), d'ovins et de caprins - 24,2 millions de têtes (99,2%), de volaille (dans les organisations agricoles) - 451,9 millions de têtes (104,8% ).

En 2015, par rapport à 2014, les volumes physiques des achats à l'importation de lait et de crème concentrée (de 3,1 %), de café (de 1,4 %), de sucre blanc (de 1,6 fois) ont augmenté. L'importation de viande fraîche et congelée (de 26,7%), de viande de volaille (de 44,2%), de beurre (de 37,3%), de céréales (de 37,2%), de produits à base de viande et de conserves (de 3,3 fois), de sucre brut ( de 23,9%), poisson (de 38,3%), agrumes (de 7,0%), huile de tournesol (de 2,6 fois), fèves de cacao (de 25,6%), produits contenant du cacao (de 44,3%), boissons alcoolisées (de 41,8 %), les produits du tabac (de 9,4 %).

O le volume des prêts accordés pour les travaux saisonniers sur le terrain, au 4 février 2016, s'élevait à 9 022,0 millions de roubles ou 132,9% par rapport à la date correspondante en 2015, dont 8366,7 accordés à Rosselkhozbank JSC millions de roubles (145,6%), PJSC Sberbank - 655,3 millions de roubles (62,8%).

Une augmentation de la demande des consommateurs et des prix devrait avoir un impact positif sur les perspectives de production agricole intérieure et de substitution des importations.

dans le système financier

Le taux directeur actuel de la Banque centrale de la Fédération de Russie est de 11,00 % par an.

Montant total des fonds levés par les établissements de crédit au 1er février 2016 s'élevait à 49635,2 milliards de roubles. (+12,3% par rapport au 01 février 2015). Les dépôts des particuliers se sont élevés à 22801,5 milliards de roubles (+18,0%), incl. dans la Sberbank 10340,2 (+22,9%).

Depuis le début de l'année, les actifs du secteur bancaire ont augmenté pour atteindre 83 300 milliards de roubles (+0,3 %), tandis que la totalité de l'augmentation a été fournie par la réévaluation des devises, et hors impact de la réévaluation, les actifs ont diminué de 0,7 %. On suppose que l'augmentation réelle des actifs pour 2016 sera de 5 à 8 %. Le montant total des fonds placés pour la période de janvier 2015 à février 2016 est passé de 49 069,5 à 55 015,4 milliards de roubles. (+12,1%). Les prêts aux organismes ont augmenté de 16,1 %, les prêts aux particuliers ont diminué de 6,3 %. En 2015, des prêts hypothécaires ont été émis pour un montant de 1143,6 milliards de roubles Au 1er février 2016 le volume des impayés sur les prêts au logement accordés par les établissements de crédit aux particuliers s'élevait à 74,4 milliards de roubles (1,8% de la dette totale sur les prêts au logement).

À la suite de février, les banques russes ont réussi à gagner 50,4 milliards de roubles, et en général depuis le début de l'année - 83 milliards de roubles, alors qu'au cours des deux premiers mois de l'année dernière, les banques ont perdu 36 milliards de roubles. Cette dynamique montre des tendances positives dans le développement du secteur bancaire. En général, en deux mois de 2016, les banques russes ont réussi à gagner plus qu'en 9 mois de l'année dernière, mais ce résultat est environ 2 fois pire que le résultat des années d'avant la crise. En même temps, il y a un processus de consolidation des banques. De janvier 2015 à janvier 2016, le nombre d'établissements de crédit en activité est passé de 834 à 733 unités.

Réserves internationales de la Russie Fédérations

Selon la Banque de Russie, au 1er mars 2016. les réserves internationales se sont élevées à 380,5 milliards de dollars américains et ont augmenté par rapport au 1er mars 2015. de 5,6 %.

Revenu de la population

La baisse du revenu monétaire disponible réel de la population en 2015 s'est élevée à 4,0 %. La baisse est observée pour la deuxième année consécutive, mais en 2015, elle était la plus profonde depuis 1999 (alors le revenu réel disponible de la population a diminué de 12%).La réduction des revenus réels disponibles de la population était due en grande partie à la dévaluation du rouble, qui a contribué à la hausse des prix à la consommation. La baisse de la production dans le secteur réel a provoqué une augmentation du nombre de chômeurs, une diminution de la solvabilité, une diminution des crédits à la consommation et, par conséquent, une diminution des revenus de la population.

Investissements

Dans un contexte de baisse de la demande des consommateurs, on note une baisse de l'investissement de - 8,4% (à titre de comparaison, en 2009 la baisse était de - 13,5%). La dynamique négative des investissements s'est maintenue pour la troisième année consécutive et s'explique par l'incertitude et l'incertitude de l'économie dans son ensemble.L'une des raisons est la hausse du coût du capital emprunté. À la suite des sanctions, les capitaux étrangers sont devenus indisponibles pour de nombreuses entreprises et les prêts des banques russes ont fortement augmenté de prix après la hausse du taux directeur. Une reprise tangible de l'activité d'investissement ne peut être attendue que dans des conditions de stabilité politique et économique et avec des taux d'intérêt plus bas sur les prêts. Mais pour l'instant, les tensions politiques persistent et sont soutenues de l'extérieur, et une baisse des taux est peu probable en raison des risques inflationnistes élevés.

La condition préalable la plus importante à la stabilisation économique réside dans les programmes gouvernementaux qui devraient accélérer les processus d'investissement. Dans ces conditions, un retrait partiel des entreprises étrangères du marché intérieur devrait jouer un rôle positif, maintenant les entreprises russes du secteur réel ont la possibilité d'augmenter leur part sur le marché intérieur et d'augmenter la production. La poursuite du développement de la substitution des importations nécessite des investissements importants et réguliers dans les actifs des industries de haute technologie. Il est nécessaire de construire de nouveaux bâtiments de production, d'acquérir des équipements modernes, de former du personnel, d'introduire de nouvelles technologies et d'organiser la production. Cependant, ce processus est complexe, coûteux, prend du temps et il ne faut pas s'attendre à une croissance rapide ici.

Immeuble

Jusqu'en 2015 (hors période 2009-2010), l'industrie de la construction s'est développée à un rythme important :

Depuis 2015, la situation s'est sensiblement compliquée en raison d'une baisse des indicateurs économiques généraux, d'une baisse des revenus de la population et des entreprises et, par conséquent, d'une baisse de la demande.La baisse des volumes de construction sur l'année s'élève à -7%.Indice de confiance des entrepreneurs dans la construction au 1er trimestre 2016 s'élève à (-16%)

Au début de cette annéeLe gouvernement a prolongé le programme de prêts hypothécaires préférentiels jusqu'à la fin de 2016.Le programme prévoit jusqu'à 16,5 milliards de roubles de fonds budgétaires. Pour participer au programme de subventions, les banques commerciales doivent maintenir le taux annuel maximum des prêts hypothécaires à moins de 12 %. Pour la population, les taux ne dépassent pas 12%, mais les profits des banques vont baisser. Le volume des émissions hypothécaires devrait être maintenu au niveau de 900 milliards - 1 billion de roubles. L'année dernière, le volume des émissions a dépassé 1,1 billion. La subvention hypothécaire contribuera à maintenir l'intérêt de la population pour l'achat d'une maison. En 2014 et 2015, environ le même nombre de logements a été introduit - environ 84 millions de mètres carrés. Mais en 2015, les unités d'appartements ont été vendues de 10% de plus, la croissance du volume de logements en classe économique commandés a dépassé 30%, davantage d'appartements d'une pièce et de studios ont commencé à être construits. Dans les conditions difficiles actuelles 10% est un bon bénéfice. Les régions participant au programme "Logement pour la famille russe" recevront une compensation par mètre carré de nouveaux logements en termes d'infrastructures d'ingénierie. Le prix déclaré est de 35 000 roubles/m². pour les acheteurs reste inchangé. Moscou ne participe pas à ce programme.

Conclusions et prévisions

Une analyse de la dynamique des principaux indicateurs du développement économique de la Russie et des raisons de leur déclin montre que l'économie mondiale est largement dépendante de la politique mondiale. Aujourd'hui, la politique mondiale est dictée par les propriétaires des plus grandes sociétés internationales à travers le puissant appareil d'État américain.

Il y a 25 ans, sous la pression des États-Unis, la Russie, se dirigeant vers des relations de marché, a détruit son économie planifiée, subissant des pertes énormes comparables à une guerre mondiale. Toute l'économie a été jetée dans un marché spontané et en 10 ans, les industries clés de tout État développé (industrie lourde, construction de machines-outils, construction navale, construction d'avions) ont été pratiquement détruites, l'agriculture, les industries légères et alimentaires ont été gravement touchées. Les actifs des principales industries ont été pillés, ferraillés et détruits : leurs bâtiments, leurs structures, leurs équipements. Jusqu'en 2007, un modèle d'économie de marché s'est constitué avec une spécialisation internationale dans les industries extractives et énergétiques.

En 2014, après avoir déclaré ouvertement la protection de ses intérêts, la Russie a reçu en réponse de puissantes pressions politiques et économiques de la part des États-Unis. Utilisant leur position de leader dans l'économie et la finance mondiales et ignorant le droit économique international et les intérêts commerciaux privés, les États-Unis ont annoncé des sanctions et imposé leur volonté aux entreprises technologiquement avancées du monde de cesser de faire des affaires en Russie. Dans ces conditions, bien sûr, la rupture des relations économiques avec les entreprises de haute technologie a eu un impact négatif sur l'économie russe, qui a une structure orientée vers la production de pétrole. Mais la chute des prix mondiaux du pétrole de 116 $ à 28 $ le baril a eu un impact encore plus important. Depuis 2013, les États-Unis ont fait monter en flèche la production de pétrole et, utilisant leur domination sur les marchés boursiers et monétaires, leur influence sur les plus grands pays producteurs et consommateurs de pétrole, ont fait chuter le marché pétrolier.

Dans une telle situation, les lois économiques étaient complètement subordonnées à la politique mondiale, et tous les pays axés sur l'exportation de pétrole et de matières premières ressentaient de profonds problèmes structurels des économies nationales : déficits budgétaires et diminution des revenus de l'État, diminution des dépenses sociales, baisse des revenus des ménages et des entreprises, baisse de la demande des consommateurs et de l'activité d'investissement, forte inflation. C'est exactement ce que nous avons aujourd'hui dans notre économie. La Russie a appris une dure leçon de ses « partenaires ».

Perspectives de l'économie et du marché immobilier

La situation est tendue, mais pas critique. Le rouble déprécié stimule la production intérieure. L'agriculture, la transformation agricole et la production de machines et d'équipements agricoles ont reçu une excellente impulsion de développement, et cela s'observe déjà partout. Aujourd'hui, les principales lignes directrices de notre économie sont une attitude positive, la stabilité des entreprises, la stimulation de l'activité d'investissement, la demande des consommateurs, la stimulation de l'industrie manufacturière et, surtout, des industries de haute technologie (machines-outils, aéronautique, industries électroniques et électriques). Compte tenu des programmes actuels de l'État, des mesures de stabilisation et du développement économique global, nous pouvons espérercommencer à pousser à l'automne 2016. L'ensemble du processus de réforme de la structure de l'économie peut prendre plusieurs années.

Mais les hydrocarbures restent également un produit d'exportation important pour la Russie et la base des recettes en devises. Comme on pouvait s'y attendre, les prix mondiaux du pétrole ne peuvent pas être maintenus artificiellement bas pendant longtemps.Déjà en avril 2016, il est célébréla plus forte baisse de la production américaine au cours des 10 derniers mois.La fermeture des appareils de forage non rentables entraîne une diminution de l'offre sur le marché.La réduction de la production en Alaska a déjà atteint 16 %. Le prix du carburant automobile aux États-Unis, en tant que premier consommateur mondial de pétrole, a augmenté depuis février 2016, passant de 1,68 $ à 2,22 $ le gallon.Les besoins en pétrole de la Chine n'ont cessé de croître au cours des 20 à 25 dernières années et, début avril, un record d'importations de pétrole a été établi et, dans un proche avenir, la Chine se prépare à devenir le principal importateur mondial, dépassant les États-Unis. Dans le même temps, la Russie pousse activement les positions Arabie Saoudite sur le marché chinois, augmentant ses exportations.Signes du rétablissement de la paix au Moyen-Orient, la tendance générale de la plupart des pays producteurs de pétrole à réguler la production pétrolière laisse espérer une nouvelle croissance des marchés pétroliers. En même temps, tout le monde comprend le degré élevé d'incertitude en matière de guerre et de paix. Dans tous les cas, la Russie devrait développer plus intensément ses industries de transformation et de haute technologie, développer la demande intérieure et stimuler les investissements.

Perspectives du marché immobilier

Le marché, comme un organisme vivant, dépend de l'humeur des participants, de leur compréhension des tendances et des perspectives politiques et économiques générales.

Principales tendances et perspectives :

1. Il n'y a pas de facteurs capables de provoquer une augmentation des prix de l'immobilier résidentiel et commercial, puisque 2015 a montré une baisse des principaux indicateurs économiques, une baisse des revenus des entreprises et des ménages. Les données négatives affectent négativement l'humeur des acteurs du marché.
2. Il n'y a pas non plus de raisons économiques internes à la chute des prix de l'immobilier en Russie. Dans le contexte d'instabilité politique et économique mondiale, l'immobilier, comme auparavant, conserve son importance d'investissement et une fonction importante d'épargne et d'accumulation de capital.
3. Jusqu'à présent, une certaine correction des prix du marché demeure dans les grandes et les plus grandes villes avec des bâtiments denses, où au cours des 15 années précédentes (à l'exception de 2009-2010), il y a eu une croissance rapide. Dans la situation actuelle Réduire les prix de l'immobilier au minimum (dans les limites du coût de la construction et de la marge bénéficiaire de l'investisseur de 10%) est économiquement justifié. D'autres marchés immobiliers régionaux peu actifs sont plus inertiels, ils continueront donc à baisser légèrement jusqu'à ce que la situation économique générale se stabilise.
4. La reprise et le soutien de l'État au crédit hypothécaire, l'expansion du crédit aux entreprises stabiliseront la demande, mais la saisonnalité des prix de l'immobilier ne permettra de voir une croissance qu'à partir de l'automne 2016.
5. En raison de la baisse de la rentabilité du marché immobilier, les volumes de construction se réduisent, ce qui entraîne la sortie du marché de certains investissements et entreprises de construction. Mais la réduction de la construction poussera le marché à augmenter les prix et à stabiliser l'industrie de la construction.
6. Compte tenu des tensions géopolitiques et des changements structurels multidirectionnels amorcés dans l'économie mondiale, ces tendances se poursuivront globalement en 2016.
7. Dans les périodes suivantes, sous réserve de la stabilité politique et économique, sous réserve de la stimulation de la demande des consommateurs, de l'assouplissement de la politique financière et de crédit de l'État et du soutien aux prêts, une augmentation de la demande de biens immobiliers et une certaine augmentation des prix sont probables.

(Analyse préparée par des experts )

Matériaux utilisés :

1. Service fédéral des statistiques de l'État.