Le marché de la construction de logements en Russie passera d'ici trois ans d'un mécanisme de financement par fonds propres à un mécanisme de crédit. Au nom du président, le mécanisme de transition devrait être élaboré par le ministère de la Construction en collaboration avec l'AHML.

Le président russe Vladimir Poutine a chargé le gouvernement, en collaboration avec la Banque centrale et l'AHML, d'approuver une feuille de route pour le remplacement progressif des fonds des actionnaires par des prêts bancaires et d'autres formes de financement qui minimisent les risques pour les citoyens.

Rappelons que Vladimir Poutine a évoqué l'abandon progressif de la construction partagée le 25 octobre lors d'une réunion avec des membres du gouvernement. Le chef du ministère des Finances de la Fédération de Russie, Anton Siluanov, après la réunion, a déclaré que les constructeurs devraient principalement utiliser des fonds empruntés et que les gens devraient acheter des appartements prêts à l'emploi et ne pas investir au stade de la construction zéro avec des conséquences peu claires.

Selon le chef du ministère de la Construction Michel Hommes, afin d'abandonner la construction partagée, les banques doivent remplacer 3,5 billions de roubles. "Les banques devraient répondre à la question, dans quelle période elles peuvent remplacer ce chiffre et dans quelles conditions", a-t-il déclaré.

Immeuble partagé

La construction par actions est une forme d'activité d'investissement dans laquelle une entreprise de construction attire des fonds de citoyens pour la construction de biens immobiliers. Après avoir obtenu l'autorisation de mettre en service l'objet immobilier, le promoteur est tenu de transférer l'objet de construction partagé aux participants à la construction partagée.

Et bien que la Russie représente désormais jusqu'à 80 % du volume total de logements en construction, il ne s'agit en aucun cas du savoir-faire russe. La construction d'actions est née en Argentine en 1985 avec le soutien de l'État, qui cherchait à attirer des fonds vers l'industrie. Plus tard, ce mécanisme s'est répandu au Royaume-Uni, en Égypte, au Koweït et aux Émirats arabes unis.

En Russie, la loi fédérale n° 214-FZ est entrée en vigueur le 1er janvier 2005. La loi a subi de nombreux changements et modifications, mais est toujours en vigueur et réglemente les relations liées à l'attraction de fonds auprès des citoyens et des personnes morales sur la base d'accords de participation à la construction partagée.

Selon la loi, un promoteur est une personne morale qui possède ou loue un terrain et attire des fonds des participants à la construction partagée pour créer des immeubles à appartements et (ou) d'autres objets immobiliers sur ce terrain, à l'exception des installations industrielles, sur la base des permis de construire reçus.

Un objet de construction partagée est un local résidentiel ou non résidentiel, une propriété commune dans un immeuble d'habitation et (ou) un autre bien immobilier, susceptible d'être transféré à un participant à la construction partagée après avoir obtenu l'autorisation de mettre en service un immeuble d'habitation et (ou) autre objet immobilier.

Dans le cadre de la convention de participation à la co-construction, le promoteur s'engage, dans le délai prévu par la convention, par lui-même et (ou) avec la participation d'autres personnes, à construire un immeuble à appartements et (ou) un autre bien immobilier et , après avoir obtenu l'autorisation de mettre ces objets en exploitation, transférer l'objet de construction partagée correspondant au participant à la construction partagée . À son tour, le participant à la co-construction s'engage à payer le prix stipulé par le contrat et à accepter l'objet de la co-construction s'il existe un permis de mise en exploitation d'un immeuble à appartements et (ou) d'un autre bien immobilier.

Les inconvénients de la construction partagée incluent l'apparition d'une construction à long terme, c'est-à-dire maisons inachevées, et par conséquent - fraudé les investisseurs immobiliers. C'est la tension sociale née de l'augmentation de leur nombre pendant la crise économique qui a poussé les autorités à rechercher de nouveaux mécanismes de financement de la construction de logements.

Avantages : pas besoin d'attendre

C'est précisément la prévention de l'émergence de nouveaux actionnaires trompés qui est le principal avantage du financement de projet.

"Il est plus correct et plus fiable pour les citoyens d'acheter des appartements dans des maisons prêtes à l'emploi et de ne pas investir au stade de la construction partagée avec des conséquences incompréhensibles", a déclaré le ministre des Finances Anton Siluanov.

Parmi les arguments "pour", il y a aussi la possibilité d'acheter un appartement fini, et non un cochon dans un sac, c'est-à-dire. l'acheteur, même au stade de la sélection, pourra apprécier la qualité de la construction, l'aménagement paysager, la présence ou l'absence d'infrastructures, de stationnement, etc. Et, bien sûr, dans ce cas, vous n'aurez pas à attendre plusieurs années lorsque l'appartement acheté au stade initial de la construction sera terminé, que la zone autour sera aménagée et que la maison sera mise en service.

Et ces arguments sont très, très lourds, mais le schéma proposé a aussi des inconvénients.

Inconvénients : il faut tout payer

Le côté négatif de la transition vers le financement de projet est l'augmentation du coût du logement. Aujourd'hui, en attirant les fonds des actionnaires au stade de l'excavation, le promoteur peut immédiatement les mettre en œuvre sans frais supplémentaires. Si la banque fournit des fonds pour la construction, cela implique des intérêts et des commissions.

« La durée de vie moyenne d'un projet de construction est de 1,5 à 2 ans. Le financement bancaire aux taux actuels donne 18-24% de la charge brute du projet. Mais c'est pour les emprunteurs de super qualité. Pour certains projets, la charge peut atteindre jusqu'à 30 %. Je pense que les prix vont augmenter de 40 % en moyenne », déclare Igor Belokobylsky, directeur général du groupe Swifts.

Le représentant du promoteur note également qu'un précédent mondial s'est formé en Russie lorsque les fonds des ménages ont été directement investis dans le secteur réel de l'économie via le mécanisme de la construction partagée. "L'État, en adoptant de nouvelles règles, supprime les risques sociaux de la construction de logements, mais en même temps des logements abordables", se plaint Igor Belokobylsky.

Banques

L'État ne va pas annuler la construction partagée à un moment donné. Le gouvernement parle d'une transition graduelle vers un nouveau mécanisme. Désormais, les banques apparaîtront également parmi les participants à la construction.

Selon Denis Golubev, directeur de la succursale de la Russian Capital Bank à Novossibirsk, le système bancaire de la Fédération de Russie est désormais tout à fait prêt à financer des projets de construction de logements : désormais, les taux de prêt sont acceptables pour les promoteurs et les banques ont appris à travailler avec le secteur de la construction. . En outre, les banques ont déjà élaboré à la fois des normes d'examen des prêts et des méthodologies de suivi des promoteurs.

"Nous ne voyons pas la difficulté fondamentale de passer à un modèle de financement de projet, dans lequel le consommateur final achète un logement prêt à l'emploi, et la banque finance l'ensemble du projet du début à la fin, comme c'est courant dans les pays européens. Une transition complète vers le financement de projets, à notre avis, ne causera pas de difficultés particulières aux promoteurs consciencieux. Cela ne fera que les obliger à préparer plus soigneusement les plans et projets financiers avec les banques. Devenir plus transparent et technologique. Bien sûr, la transition vers un nouveau schéma éloignera les promoteurs peu scrupuleux du marché de la construction de logements », est sûr Denis Golubev.

Le représentant de la banque prédit également que le volume de logements vendus après le passage au financement de projets augmentera même, puisque la population aura plus confiance dans la réussite des projets de construction, car. les banques prendront en fait tous les risques. Cela conduira à une augmentation de la demande.

Expliquons que la Russian Capital Bank a une expérience pratique dans le financement de projets de construction de logements. Ils sont actuellement en cours de mise en œuvre. Les projets sont conçus pour une durée maximale de trois ans.

« Nous analyserons l'ensemble du projet tout au long du cycle de vie de la construction : contrôler l'utilisation ciblée des fonds levés, la dynamique de la construction, et échanger ces données avec les autorités de régulation. Ainsi, la banque devient directement acteur à part entière du processus de construction».

Dans le même temps, les exigences de base suivantes sont imposées au promoteur: présence d'une réputation commerciale positive, expérience dans la mise en œuvre de projets de construction, disponibilité de permis de conception.

« Maintenant, les taux de financement de projets dans notre banque sont de 12 à 14 % par an. Les conditions de prêt pour certains projets que nous envisageons sont supérieures à sept ans », explique Denis Golubev.

Le mécanisme de transition devrait être élaboré d'ici le 15 décembre. Ce qui sera exactement proposé par le ministère de la Construction et l'AHML dans le cadre de la feuille de route est encore inconnu.

Il est prévu que désormais, les promoteurs pourront choisir entre le financement des projets et l'habituelle attraction des fonds citoyens dans le cadre du DDU. Dans le même temps, ceux qui choisissent la deuxième méthode devront se conformer à toutes les exigences établies par la loi pour les promoteurs souhaitant attirer l'argent des citoyens pour la construction de bâtiments résidentiels (partie 2 de l'article 3 de la loi fédérale du 30 décembre 2004 n° 214-FZ "" ; ci-après - loi n° 214-FZ). Sinon, ils ne pourront pas utiliser les fonds des particuliers (). Mais pour les développeurs qui préfèrent le financement de projet, ces exigences ne s'appliqueront pas. Il en a été question hier lors de la conférence des éditions Kommersant "Développement d'une nouvelle vague : classique ou avant-gardiste ?" a déclaré le directeur financier d'AHML Viktor Chlepov.

Rappelons que l'année dernière, une loi a été adoptée qui réglementait la création d'un fonds spécial pour la protection des droits des citoyens - participants à la construction partagée (loi fédérale du 29 juillet 2017 n ° 218-FZ "" ; ci-après - loi n ° 218-FZ). Ce fonds a gagné . En outre, la loi a introduit des exigences supplémentaires pour les promoteurs, leur permettant de collecter des fonds auprès des citoyens dans la construction de logements, y compris par rapport au montant de leurs fonds propres (). Ces exigences s'appliqueront à ceux qui ont reçu un permis de construire après le 1er juillet 2018.

Est-il possible de restituer de l'argent à un citoyen si, au moment où l'événement assuré se produit, la licence de la compagnie d'assurance a été révoquée, d'autres compagnies d'assurance refusent de renouveler le contrat d'assurance avec le promoteur et que le promoteur n'a aucun actif ? La réponse à cette question et à d'autres questions pratiques est"Base de connaissances du service de conseil juridique" Version Internet du système GARANT. Obtenez un accès complet pendant 3 jours gratuitement!

Dans le même temps, Viktor Shlepov a qualifié les changements adoptés uniquement de modèle de transition. Dans un avenir proche, il est prévu de remplacer l'attraction des fonds citoyens par le financement de projets. L'idée correspondante est énoncée dans l'approbation par le gouvernement de la Fédération de Russie le 21 décembre 2017 "" (Plan d'action pour le remplacement progressif sur trois ans des fonds citoyens collectés pour créer des immeubles d'habitation et d'autres objets immobiliers avec des prêts bancaires et autres formes de financement qui minimisent le risque pour les citoyens). "" a été développé par le gouvernement en collaboration avec la Banque de Russie et AHML conformément à l'ordre du président de la Fédération de Russie (). Le document prévoit le rejet de l'attraction directe des fonds des citoyens pour la construction de logements dans les trois prochaines années. "Les développeurs perdront l'opportunité d'attirer des fonds d'investisseurs non qualifiés, qui sont la majorité des particuliers, et attireront ces fonds d'acteurs professionnels du marché, qui sont des banques", a déclaré l'expert.

Le mécanisme central de financement du projet sera. "Il y aura toujours la possibilité d'acheter une maison au stade de la construction, le mécanisme de délivrance d'un DDU avec tous ses attributs positifs sous forme d'enregistrement par l'État, de transparence, de responsabilité. Un citoyen pourra conclure un DDU, mais le les fonds seront déposés sur un compte séquestre spécial. Il s'agit d'un accord tripartite entre l'acquéreur, la banque et le promoteur. D'une part, le citoyen se séparera de ces fonds et ils seront bloqués jusqu'à la réalisation du DDU (le citoyen ne pourra pas changer d'avis et les récupérer). D'autre part, le promoteur ne pourra pas recevoir ces fonds avant d'avoir rempli ses obligations. Et dans le processus de construction, le financement sera assuré par les banques dans le sous forme de prêts-projets, qui seront financés par des fonds placés sur des comptes bloqués », a expliqué Viktor Shlepov.

En outre, selon "" les fonds des citoyens placés sur des comptes spéciaux ouverts pour les règlements en vertu du DDU seront assurés pour un montant ne dépassant pas 10 millions de roubles. "Je suppose qu'en Russie, environ 95 à 97% des transactions se situeront dans une telle limite. À Moscou, bien sûr, c'est peu probable. Il semble qu'une telle protection directe de l'État devrait protéger les citoyens. Les détails de ce mécanisme seront travaillés mais en tout cas c'est plus fiable que le risque de crédit actuel des promoteurs », a conclu le représentant de l'AHML.

Pour qu'un tel modèle fonctionne en "mode pilote" à partir du milieu de l'année, à l'heure actuelle, selon Shlepov, la question de l'introduction des modifications appropriées à la législation actuelle est en cours de discussion.

Cependant, tous les experts ne partagent pas cette attitude positive. Ainsi, le directeur exécutif du GK "MITS" Daromir Obuhanich, d'une part, a reconnu le financement de projets comme une étape vers un marché civilisé. Mais, d'un autre côté, il prévoyait une augmentation imminente des prix de l'immobilier : "Les acheteurs auront une compréhension garantie du résultat de leurs investissements, et vous devrez payer pour cela. De plus, le financement de projets, bien sûr, n'est pas de l'argent gratuit. Tout cela conduira à une augmentation du coût du logement ». Dans le même temps, a-t-il ajouté, le système national de prêts hypothécaires est loin derrière le monde, ce qui est peu susceptible de compenser la hausse des prix et de maintenir le marché au bon niveau. À son tour, le président du conseil d'administration du groupe de sociétés Garden Ring Sergueï Kolunov difficultés financières prévues pour les petits promoteurs: "Les banques ne s'intéressent pas aux petites entreprises avec de petits projets. En conséquence, elles ne pourront tout simplement pas recevoir de financement de projet à 99%. Il est plus pratique pour les banques de travailler avec de grandes entreprises et de grands projets ( de 50 000 à 100 000 m² chacune). Vice-président de Moskomstroyinvest Alexandre Gontcharov de manière générale, il était sceptique à l'égard d'un instrument tel qu'un compte séquestre : "Le mécanisme de financement par séquestre existe depuis 2014. Mais sur ces trois années, pas une seule transaction sur des comptes séquestres n'a été enregistrée. La grande question est donc de savoir si les banques sont prêts à remplacer ce financement, qui vient maintenant des acteurs de la construction partagée."

En plus des prêts hypothécaires habituels, les banques aident également les entreprises de construction à financer des projets. Voyons pourquoi cette aide est destinée aux promoteurs, en quoi elle est utile aux actionnaires et si le financement du projet est en mesure de protéger le projet de la perspective de devenir un projet de construction à long terme.

Le financement de projet est différent en ce sens qu'un investisseur (généralement une banque) investit de l'argent dans un projet spécifique (il s'agit généralement d'une construction à grande échelle - une nouvelle zone résidentielle, un complexe résidentiel, etc.).

L'investisseur (banque) contrôle entièrement la dépense des fonds par le développeur et reçoit des avantages après la mise en œuvre de l'objet. Jusqu'au remboursement intégral de la dette par le promoteur, l'objet du financement est mis en gage auprès de la banque, ainsi la banque se fournit des garanties pour le retour des fonds. Une étape supplémentaire apparaît lors de l'achat d'une maison - pour chaque transaction spécifique, la banque accepte l'aliénation de la propriété et la sortie de l'appartement du gage. Ce n'est qu'après avoir obtenu ce consentement que Rosreestr enregistre l'accord de participation au capital. Comme nous en avons été informés lors de la demande de financement de projet dans la construction, le délai de remise des clés n'augmente pas et le support documentaire de la transaction pour l'actionnaire n'est pas compliqué.

Comment retirent-ils de l'argent du chantier de construction?

Les experts estiment que le financement de projets empêche le détournement de fonds. Et il existe de nombreuses méthodes par lesquelles vous pouvez retirer de l'argent du chantier de construction :

Transactions fictives (imaginaires). Par exemple, une entreprise conclut des contrats pour la fourniture de matériaux consommables (de finition) ou l'exécution de tout travail qui n'est pas réellement exécuté. Souvent, à ces fins, le développeur crée une autre entité juridique (la société dite "d'un jour").

Les fonds sont retirés grâce à la participation à des activités caritatives.

Retrait de fonds par l'intermédiaire de sociétés offshore en concluant des contrats de services fictifs (travaux, fournitures, etc.) avec des sociétés situées dans d'autres pays.

À l'été 2016, des faits de détournement de fonds par le promoteur JSC Globinveststroy, qui construisait un complexe résidentiel à Novogireevskaya st., vl. 5. Une affaire pénale a été ouverte contre la direction du promoteur, les actionnaires vont au tribunal avec des réclamations pour les reconnaître comme victimes et exiger le retour des fonds investis dans la construction. Le constructeur a été suspendu.

Dans la ville d'Omsk, une affaire pénale contre la direction du promoteur (à savoir le député local Kh. Shushubaev) s'est transformée en la construction de l'ensemble du microdistrict de Yasnaya Polyana. Plus de 300 actionnaires attendent leur logement depuis 2007. Environ 100 millions de roubles collectés auprès des actionnaires ont été transférés à des sociétés contrôlées par le développeur RoKAS LLC, cela a été établi par l'enquête. La direction du promoteur est également accusée de détournement de fonds, falsification de documents, obtention d'un prêt à l'aide de documents fictifs. L'affaire pénale n'est pas encore terminée.

Il serait possible d'éviter de telles histoires si la construction était réalisée sur la base d'un financement de projet, lorsque la banque contrôle complètement les coûts. Pour contrôler l'avancement du projet, les parties signent un accord spécial, qui contient tous les droits de la banque et détermine l'étendue de l'accès à toute information sur le projet. En règle générale, le promoteur fournit à la banque des rapports sur l'avancement des travaux, qui contiennent toutes les informations sur les travaux effectués, les documents de paiement et autres informations comptables (actes de règlements mutuels, factures, ordres de dépenses, etc.). Le promoteur est tenu de rendre compte des transactions conclues, des accords signés, de tout écart par rapport au plan de gestion du projet. En outre, l'accord de financement du projet contient des conditions pour que le promoteur se conforme à toutes les règles et réglementations liées aux activités de construction. La banque contrôle le plan et l'ordre des livraisons pour la construction, le calendrier des travaux et même le choix par le promoteur des entreprises fournissant les matériaux pour la construction.

Avantages et inconvénients du financement de projet

Ainsi, le financement de projet présente les aspects positifs suivants :

Le promoteur reçoit une somme d'argent assez impressionnante de la banque (jusqu'à 80% des coûts de construction), ce qui protège l'entreprise de construction de la faillite. En gage à la banque - seul objet de financement.

Tous les risques de construction sont supportés solidairement par les parties à l'accord de financement du projet, ce qui signifie que l'option « construction à long terme » est la moins probable.

À partir du 1er janvier 2017, il est prévu de légiférer sur le régime de conservation de l'argent des actionnaires dans des comptes spéciaux jusqu'à la fin de la construction. Même en cas de faillite du promoteur, il est possible de restituer l'argent à tout moment.

Alexandra Chaikina, responsable du département des relations publiques de Grand Stroy, a noté ce qui suit comme l'un des avantages les plus importants : « Il est beaucoup plus fiable d'acheter un appartement à des promoteurs qui ont conclu un accord de financement de projet avec des banques stables.

Dans ce cas, la construction ne dépend pas du rythme des ventes, car l'argent pour cela a déjà été donné par la banque. De plus, lors de l'octroi d'un prêt, la banque analyse à l'avance tous les risques et n'accorde des prêts qu'aux promoteurs qu'elle considère solvables. Dans le cas du complexe résidentiel Yolkki Village, Rosselkhozbank PJSC, dont 100 % des actions appartiennent à l'État, a agi en tant que partenaire financier.

Les principaux inconvénients du financement de projet sont :

Intérêt élevé sur le prêt, examen à long terme de la demande par la banque, car la banque procède à une vérification approfondie du plan d'affaires du projet, de la stabilité financière du promoteur, évalue toutes sortes de risques et de coûts. À cet égard, beaucoup de travail est effectué avant même le début du projet.

Outre le contrôle constant de la construction par la banque, d'autres points sont possibles. « Un accord avec une banque partenaire peut contenir de nombreuses nuances supplémentaires. Par exemple, un prix au mètre carré peut y être fixé, en dessous duquel le promoteur n'a pas le droit de vendre, indépendamment de l'évolution de la situation du marché. Toutes ces caractéristiques doivent être discutées avec la banque avec l'implication d'avocats expérimentés au stade de la formalisation des partenariats. Avec une approche raisonnable, toutes les difficultés seront minimisées », déclare Alexandra Chaikina.

Le principal inconvénient pour les actionnaires, selon les experts, peut être considéré comme une augmentation du coût du logement, car. ce schéma prend également en compte le pourcentage de la banque finançant le projet.

Comment un actionnaire peut-il savoir avec combien d'argent son nouvel immeuble est construit ?

Comment la construction d'un objet particulier est financée, y compris le financement du projet, la situation financière du promoteur, les risques et l'assurance de ces risques (le cas échéant), l'acheteur peut apprendre de la déclaration de projet. La déclaration de projet est publiée sur les sites Web officiels du développeur ou de l'objet lui-même, et doit également être fournie par le développeur pour examen à toute personne sur demande.

Conclusion

Le financement de projets dans notre pays en est au stade initial. Selon les experts, cette forme de financement est pour l'utilisateur final une sorte de garantie de qualité et de mise en service de l'objet. Mais les organismes de crédit utilisent aujourd'hui le financement de projet avec réticence, car. La banque reçoit le bénéfice d'un tel investissement, en règle générale, au plus tôt 5 à 7 ans après l'investissement. Les leaders du financement de projets ne sont plus que les plus grandes banques, et même pendant la crise elles sont « prudentes » avec des limites sur les financements de projets : soit elles réduisent le volume, soit elles ne l'augmentent pas.

Le service de presse de la North-Western Sberbank nous a dit qu'en 2015 à Saint-Pétersbourg et dans la région, il y avait déjà des lignes de crédit pour les développeurs pour 18 milliards de roubles, en 2016, 5 milliards supplémentaires ont été approuvés.

Le service de presse de VTB 24 nous a donné 4 exemples des plus gros projets financés par la banque. Les projets appartiennent à KVS, Setl City, RBI et RosStroyInvest. Le montant total du financement est de près de 9 milliards de roubles. L'an dernier, ces promoteurs ont emprunté un peu plus de 6

Le président russe Vladimir Poutine a chargé de développer des mesures pour le remplacement progressif dans les trois ans de la construction partagée avec des prêts bancaires et d'autres sources de financement qui réduisent au minimum les risques des citoyens. Le chef du gouvernement russe Dmitri Medvedev, le chef de la Banque de Russie Elvira Nabiullina et le directeur général d'AHML Alexander Plutnik ont ​​été nommés responsables de l'exécution. Un mécanisme de transition spécifique sera développé d'ici fin 2017.

Fin octobre, Vladimir Poutine a qualifié d'indignation la situation dans le domaine de la construction dans les régions. Selon lui, les petites et moyennes entreprises du secteur de la construction font encore face à d'énormes problèmes. Plus tard, le président a chargé les ministères concernés de régler la question d'une transition en douceur de la construction de logements partagés à un mécanisme de financement de projets.

Selon le ministère de la Construction, 36,6 mille Russes sont inscrits dans les registres des participants concernés à la construction partagée. Les plus touchés dans le territoire de Krasnodar - 6,4 mille personnes, à Moscou - 4 mille actionnaires trompés, dans la région de Samara - 3,5 mille, dans la région de Sverdlovsk - 4,1 mille.

"Pour l'avenir, il est nécessaire d'abandonner complètement les contrats de construction partagés, ce sont tous, si vous voulez, les rudiments de l'ère précédente, tout cela est l'héritage d'un marché du logement sous-développé", a déclaré le Premier ministre russe. Dmitri Medvedev. Il a rappelé que dans d'autres pays un tel instrument n'existe pas, il existe une hypothèque.

« Il faut quitter la construction partagée pour un prêt hypothécaire civilisé normal - avec des subventions si nécessaire, y compris aux frais de l'État ou aux frais de l'employeur, ce qui est également très courant. Et ce sera la meilleure garantie contre la manipulation de l'argent de ceux qui veulent acheter un appartement », a déclaré Medvedev.

Dans le même temps, a-t-il noté, il est d'abord nécessaire de respecter les accords de construction partagés existants, ainsi que de résoudre le problème des actionnaires trompés.

La même opinion est partagée par le chef du ministère russe des Finances Anton Siluanov. Les promoteurs, à mesure que les taux d'intérêt diminuent dans l'économie, devront progressivement passer au financement de leurs projets au détriment des ressources des banques, et non des citoyens - acheteurs de futurs appartements, a déclaré Anton Siluanov.

« Dans le bon sens, compte tenu de la baisse des taux d'intérêt, on réfléchit peut-être encore à l'opportunité de continuer à lever des fonds de cette manière. Gardant à l'esprit qu'après tout, les constructeurs devraient utiliser davantage les fonds empruntés lors de la construction de maisons, et pourtant il est plus correct et plus fiable pour les citoyens d'acheter des appartements dans des maisons déjà construites, et de ne pas investir au stade de la construction zéro avec des conséquences incompréhensibles », a dit Anton Siluanov.

Selon le ministre, "si on refuse la construction partagée, ce n'est pas une décision d'aujourd'hui, bien sûr, c'est pour l'avenir". Pour le moment, les constructeurs attirent des fonds des actionnaires, "parce qu'il n'y a pas d'actionnaires, il n'y a pas de construction, les prêts sont très chers", a déclaré Siluanov. Dans le même temps, selon le ministre, alors que les taux de l'économie diminuent, "les problèmes de réduction des coûts de construction seront toujours abordés".

Le ministère de la Construction de Russie rassure : le passage au financement de projets n'implique pas un rejet brutal de la construction partagée. Le ministre de la Construction et du Logement et des Services communaux de la Fédération de Russie, Mikhail Men, a expliqué qu '«il n'y aura pas de mouvement soudain. L'instruction du président implique la création d'un calendrier échelonné », a déclaré le ministre. La feuille de route pour remplacer les fonds des citoyens impliqués dans la construction partagée par des prêts bancaires et d'autres formes de financement sera conçue pour un changement progressif du système sur trois ans.

Selon le ministre, aujourd'hui, 80% des logements industriels sont construits avec la participation de fonds citoyens, de sorte qu'une transition brutale vers d'autres règles du jeu ne peut être autorisée.

« Il y a une base pour une période de transition. A l'une des étapes de l'amélioration de la législation sur la co-construction, nous avons mis en place le mécanisme des comptes séquestres », a souligné Mikhaïl Hommes.

Il a également parlé d'un ensemble d'amendements envoyés à la Douma d'Etat de la Fédération de Russie, qui introduiront une norme universelle pour les autorités de régulation de la construction partagée dans les entités constitutives de la Fédération de Russie.

"Lorsque nous avons étudié les feuilles de route régionales pour les installations problématiques, il s'est avéré que les systèmes de contrôle dans les entités constitutives sont très différents", a commenté le chef du ministère russe de la Construction.

Mikhail Men a déclaré que, selon le projet de loi, seul un organisme spécialement créé (à l'instar de Moskomstroyinvest à Moscou) ou une organisation qui assure la supervision de la construction par l'État pourra contrôler la construction partagée dans la région.

La transition de la construction partagée au financement par la banque de projets a été discutée en novembre lors d'une table ronde du Comité de la Douma d'État sur les ressources naturelles. Selon Nikita Stasishina, au cours des travaux, il faudra répondre aux questions suivantes: quels mécanismes seront mis en œuvre, dans quel délai, comment les règles du jeu du marché changeront, qui assumera la responsabilité de l'investissement - un citoyen, une banque ou un promoteur, et comment tout cela affectera le coût final du logement pour une personne.

« Tout d'abord, nous devons établir un dialogue constructif avec la Banque centrale de Russie. Les exigences que la Banque centrale impose désormais au financement des projets et les instructions qui s'appliquent aux banques en ce qui concerne l'industrie de la construction, à notre avis, ne sont pas compétitives par rapport au prix de l'argent attiré par les citoyens », a déclaré le vice-ministre.

Avec une transition progressive de la construction partagée au financement de projets, les comptes séquestres peuvent devenir un mécanisme alternatif pour attirer les fonds des citoyens pour les promoteurs. Nikita Stasishin a déclaré que le ministère russe de la Construction consulte actuellement les promoteurs et les banques.

« À notre avis, l'expérience des banques qui réalisent déjà des financements de projets mérite une attention particulière », a souligné le sous-ministre. "Parallèlement, il est important pour nous de recevoir des banques une liste de conditions dans lesquelles elles seront prêtes à revoir leurs exigences pour les promoteurs en financement de projets."

Le passage de la construction en fonds propres au financement de projets semble acquis, bien que les promoteurs et leurs associations professionnelles mettent en garde contre d'éventuelles conséquences négatives pour le marché immobilier. Ainsi, Igor Belokobylsky, directeur général du groupe d'entreprises Strizhi, commentant les initiatives du centre fédéral, a déploré qu'un précédent mondial se forme en Russie lorsque les fonds des ménages étaient directement investis dans le secteur réel de l'économie par le biais du mécanisme de chantier partagé. Selon le promoteur, le prix au mètre carré dans un nouveau bâtiment à Novossibirsk pourrait augmenter de 40 %, tandis que les volumes de construction diminueront également de 40 %.

Les rédacteurs en chef de NSP ont demandé aux banquiers et aux développeurs de dire comment l'approche des prêts de projets évolue, s'il est possible de lever des fonds empruntés à un taux d'intérêt raisonnable et quels schémas financiers les entreprises utilisent comme alternative au financement de projets.

Dmitry Kurdyukov, président de la North-Western Bank of Sberbank PJSC :
- Sberbank est le leader sur le marché du financement de projets. Et, bien sûr, nous n'avons cessé d'accorder des prêts aux promoteurs travaillant à la fois dans le logement et l'immobilier commercial. L'un des principes du financement de projet est la répartition des risques entre tous les participants au projet. Tout d'abord, avant même que la banque n'entre dans le projet, ses initiateurs doivent investir leur part des fonds. Dans l'immobilier résidentiel, ce montant est de 25% du capital du projet, au moins 15% supplémentaires doivent être investis par les actionnaires. Ainsi, nous avons légèrement augmenté les exigences relatives à la part de la propre participation du développeur. Une exigence obligatoire est la vente d'appartements conformément aux exigences de 214-FZ, la disponibilité des permis initiaux pour le projet. Nous sommes principalement prêts à prêter à des projets conçus pour une demande de masse.
Ce sont les principes généraux auxquels nous adhérons. En pratique, il existe une approche individuelle des entreprises et de leurs projets. Il prend en compte le nom et l'expérience d'un emprunteur potentiel, la présence d'autres flux de trésorerie et garants solvables, la classe et l'attractivité du marché de l'objet, la présence de garanties supplémentaires.
Dans le portefeuille de prêts émis pour la construction immobilière, la part des projets résidentiels se situe régulièrement autour de 10 %. Le portefeuille lui-même est passé de 36 milliards de roubles début 2013 à 115 milliards en 2015. Les chiffres montrent clairement que le financement de projets immobiliers à la Sberbank n'a pas été interrompu.

Andrey Feoktistov, directeur du département des affaires de la banque PJSC "AK BARS":
- En général, les approches de la banque AK BARS en matière de prêts à la construction de logements n'ont pas changé. Les critères de base restent les mêmes. La mise en œuvre du projet doit être économiquement justifiée. Il est nécessaire que le promoteur ait des estimations de conception et des permis initiaux. Le projet doit contenir les fonds propres de l'emprunteur - au moins 30% de son coût. En outre, une attention particulière est accordée à la qualité des garanties pour les prêts attirés.
En 2016, la banque finance des projets d'investissement dans le volume prévu.
Au cours des trois années précédentes, le nombre de prêts émis est demeuré pratiquement inchangé.
En 2013, nous avons financé 36 projets, en 2014 - 35, en 2015 - 38.
La Banque exige que les promoteurs aient une réputation commerciale positive, des activités financières et économiques rentables, un bon historique de crédit et la disponibilité de leurs propres fonds. Nous privilégions les projets immobiliers résidentiels de classe économique. Nous analysons leur demande potentielle sur le marché, leur liquidité, leur opportunité. Les conditions et les tarifs sont déterminés pour chaque projet individuellement en fonction des résultats
analyse complexe.

Arkady Bocharnikov, directeur adjoint de la succursale de Globex Bank à Saint-Pétersbourg :
- Le processus de financement du projet ne s'est pas arrêté avec nous. Il existe déjà des prêts ouverts et existants et des demandes à examiner. Les taux d'intérêt sur ces prêts n'ont pas beaucoup changé par rapport à ceux d'avant la crise. Mais les conditions dans lesquelles nous accordons un financement de projet sont des informations commerciales classifiées. Je peux dire que l'approche de chaque développeur est individuelle : en tenant compte de son histoire et de la taille de l'entreprise. À Saint-Pétersbourg, une grande partie des prêts provient d'entreprises telles que Setl Group et Etalon-LenspetsSMU.

Vera Setskaya, présidente de GVA Sawyer :
- Le financement de projet est fondamentalement disponible aujourd'hui. Les banques disposent de liquidités gratuites. Mais les conditions ont changé. Tout d'abord, le taux a augmenté. Pour les banques comme Sberbank et VTB, c'est 14-15%, pour les plus petites - 19%. Les petites banques n'ont pratiquement pas d'argent à long terme. Ils peuvent prêter pour un maximum de deux ans, ce qui n'est pas suffisant pour des projets de développement. Outre les deux dirigeants, des prêts à long terme sont également disponibles pour la Banque de Moscou, Promsvyazbank, Alfa-Bank et plusieurs autres du premier échelon.
On comprend la volonté des banquiers de s'assurer dans un marché instable. Ils réduisent leurs risques en imposant des exigences plus strictes à la participation de l'emprunteur au projet. Si auparavant on pouvait compter sur un financement par apport de 30% de fonds propres, parfois même 20%, aujourd'hui la proportion est de 50/50. Pour ceux qui construisent des logements, ce n'est plus intéressant, car il s'agit du troisième ou du quatrième étage de la maison, vous pouvez alors poursuivre la construction avec des fonds provenant de la vente d'appartements.
De plus, les banques demandent des garanties liquides pour garantir le prêt. Autrement dit, le financement de projet se transforme en prêt sur gage. Et il n'est disponible dans le volume requis que pour les grandes entreprises qui ont suffisamment d'actifs coûteux et liquides dans leurs bilans pour assurer une interaction bien établie avec les banques. Mais même dans ce cas, il y aura une grosse remise, c'est-à-dire qu'ils ne recevront pas plus de 50% de la valeur de la propriété.
Les promoteurs notent que le prêt ne peut être obtenu que pour des travaux de construction et d'installation. Et il est impossible de créer des communications, des systèmes de sécurité incendie, des systèmes basse tension. Cela nécessite nos propres ressources.
Les banques réduisent également les risques grâce à des dispositifs juridiques. En règle générale, le projet est réalisé dans le cadre d'une entité juridique spécialement créée. La banque reçoit une part de son capital, sécurisant ainsi ses droits sur l'objet en cas de défaillance de l'emprunteur. Il est presque impossible d'obtenir un prêt pour la société mère de développement.
Pour ceux qui entrent sur le marché pour la première fois, nouer un dialogue avec la banque et obtenir un prêt est une tâche fantaisiste. Mais même si le nouveau venu y fait face, le pari tuera toute l'économie du projet. Des entreprises créditées avec un nom, avec une réputation. Pour eux - des conditions plus favorables. Des mécanismes de recrédit sont également utilisés. Si l'objet a déjà été construit, la banque négocie avec l'emprunteur un taux inférieur, et les fonds libérés peuvent être réinvestis dans le prochain projet. Il y a toute une chaîne de projets de construction que la banque mène avec le promoteur.
Il faut également tenir compte du fait que la banque n'est pas libre d'assouplir indéfiniment les conditions. La Banque centrale en tant que régulateur dicte ses exigences, et aucune banque ne peut les ignorer. Le taux élevé n'est pas apparu du désir des banquiers de gagner de l'argent, mais sur la base du taux d'escompte de la Banque centrale, des exigences accrues en matière de réserves et d'autres paramètres.

Elena Kuznetsova, directrice générale adjointe pour l'économie et les finances, Pioneer Group of Companies, direction de Saint-Pétersbourg :
- Je pense qu'en 2016 les banques formeront une approche généralisée du financement de projets. Car cette année sera, selon de nombreux analystes, une bonne épreuve de force pour les développeurs. Au premier trimestre, les banques ont adopté une attitude attentiste. Ils veulent voir comment la performance économique des promoteurs en 2015 a changé, et cela ressortira clairement des états financiers annuels, qui sont soumis au plus tard le 31 mars.
La plupart des banques imposent désormais des exigences accrues pour la participation des promoteurs au financement des projets futurs, ainsi que pour le respect de la loi. Les banques sont plus ou moins fidèles aux entreprises qui construisent des installations dans le cadre du 214-FZ et se méfient des autres régimes.

Elena Tarabukina, responsable du département des prêts hypothécaires, KVS Group :
- En situation de crise, la réussite du financement d'un projet dépend non seulement de la durée de la relation commerciale entre la société de développement et la banque, mais aussi de la notoriété et de l'expérience du promoteur. KVS Group of Companies a développé des relations de partenariat avec VTB24. Il a fourni des ressources de crédit pour notre premier projet d'investissement "GUSI-Swans", puis LCD "Ivan da Marya" et "Linkor". Maintenant VTB24 finance les projets de développement complexe du territoire "Nouveau Sertolovo" et "YASNO.YANINO".

Andrey Nikitin, directeur financier du groupe LSR :
- Le groupe LSR n'a jamais eu recours à des financements de projets bancaires ciblés. Pour les promoteurs travaillant sous 214-FZ, l'utilisation de cet outil est généralement associée à des charges importantes (nantissement de droits de créance dans le cadre d'accords de participation au capital ou d'accords d'entreprise générale). S'y ajoutent les frais généraux d'examen des projets dans les sociétés d'ingénierie et de sondage et les frais d'assurance. Tout cela, combiné aux taux d'intérêt élevés sur les prêts, réduit considérablement la rentabilité.
En outre, il n'existe aucun mécanisme juridique opérationnel pour la libération des appartements des garanties bancaires. Il y a donc un risque que l'actionnaire refuse la transaction : toute charge collatérale éveille la méfiance de l'acquéreur.
Depuis la mi-2014, les banques ont durci les exigences pour les entreprises du secteur de la construction, en particulier les entrepreneurs. Cela complique considérablement les démarches des promoteurs et des entrepreneurs liées à l'obtention d'un prêt (tant dans le cadre du financement de projets que pour la reconstitution du fonds de roulement). On ne peut pas dire que les banques aient commencé à imposer de nouvelles exigences. Dans le même temps, ils ont considérablement compliqué l'analyse de la situation financière de l'emprunteur et de tous les participants aux opérations de crédit. Ils étudient scrupuleusement tous les indicateurs financiers (réels et prévisionnels), la structure de propriété de l'emprunteur. L'approche de la valorisation de marché et de la qualité des garanties a été resserrée.
Dans le même temps, le coût du financement des projets est de toute façon supérieur aux taux d'un emprunt pour les activités courantes (reconstitution du fonds de roulement). Si un groupe d'entreprises utilise le principe de la « chaudière » de financement par emprunt auprès de différentes banques créancières, cela permet de minimiser le coût du service des prêts. Et les banques décident beaucoup plus rapidement d'accorder des limites de crédit.