Do kraja 2013. godine oko ruskog tržišta nekretnina razvio se rekordan broj neizvjesnosti, prema analitičarima tržišta nekretnina. Pokazatelji tržišta nekretnina, neki od njih su globalne makroekonomske prirode, drugi su izravno povezani sa sektorom nekretnina i građevinarstva. No, na ovaj ili onaj način, razvoj bilo kojeg od njih može izbaciti tržište nekretnina iz trenutnog stanja ravnoteže.

Ako govorimo o najglobalnijim makroekonomskim čimbenicima, još uvijek nije jasno kamo će se pomaknuti cijena nafte s “magičnih” 100 dolara. Očito je da je svaki razvoj sukoba na Bliskom istoku sposoban povećati cijenu nafte za 150 dolara, pa čak i za 200 dolara po barelu. No, s druge strane, normalizacijom političkih napetosti, prema mnogim stručnjacima, nafta bi trebala pojeftiniti zbog stagnacije globalnog gospodarstva i pomaknuti se na razinu od 80-60 dolara po barelu. Nije jasno kada i kako može doći do još jednog "zaoštravanja" na financijskim tržištima - ili će neka druga europska država doći na rub neplaćanja, ili će Amerika ponovno prekoračiti limit državnog duga, ili će nešto drugo predstavljati novo "iznenađenje". Ali opet, očito je da u ovom trenutku ima više nego dovoljno nagomilanih temeljnih problema u svjetskoj ekonomiji, što znači da će se događati periodična "pogoršanja", napominju analitičari. - Zasad nitko nema jednoznačno shvaćanje koliko su ozbiljni problemi ekonomske recesije u Rusiji ili se zapravo sve odvija uobičajeno. Oko samog tržišta nekretnina nakupilo se puno neizvjesnosti. Primjerice, hipoteka, kao glavni motor solventnosti masovne potražnje, ni na koji način ne želi pojeftiniti, unatoč svim prognozama, obećanjima i "poduzetim mjerama". Iako stvar nije ni u hipoteci kao takvoj, već o visokoj cijeni novca u Rusiji. Protekla 2013. bila je bogata raspravama o potrebi smanjenja troškova zaduživanja, no situacija je i dalje ista. stražnja strana medalje - rizik povećanja inflacije uz jeftinije zaduživanje, što može donijeti veći negativni učinak od pojeftinjenja kredita. No, na kraju se ispostavi da ne samo da hipotekarni zajmoprimac preplaćuje do 2-3 cijene stana zbog skupog kredita (koristite hipotekarni kalkulator), već i tijekom izgradnje, krediti programerima na 15% -20% godišnje tijekom nekoliko godina ciklusa izgradnje povećati troškove stanovanja za 30% -50%, a ponekad i više. Istodobno, banke također ne mogu kreditirati jeftinije ako same dobiju sredstva po visokoj kamatnoj stopi, na primjer, prilikom polaganja depozita stanovništva. Ispada začarani krug, koji će prije ili kasnije netko morati prekinuti.

Pitanja uključivanja neiskorištenog zemljišta u promet i dalje su u limbu, navode tržišni analitičari. Čini se da se poduzimaju koraci u tom smjeru, ali većina programera još uvijek je problematično pronaći mjesta za razvoj po prihvatljivoj cijeni kako bi na njima izgradila stambene objekte po pristupačnim cijenama. Mnogo se govorilo o potrebi rebirokratizacije građevinske industrije, smanjenju broja dozvola i suglasnosti, ali do sada nije postalo lakše graditi. Sve ove okolnosti potvrđuje i jedna jednostavna brojka - obujam stambene izgradnje u Rusiji posljednjih godina jedva da je rastao, a još je jako daleko od planirane brojke od 1 četvorni metar po osobi godišnje (oko 140 milijuna četvornih metara u cijelom zemlja).

Drugi neriješeno pitanje ostaje tržišni porez na nekretnine čije se uvođenje ponovno odgađa, dodaju stručnjaci. Jasno je da je u shvaćanju većine građana svaki novi porez zlo. No, kako pokazuje svjetska praksa, tržišni porez na nekretnine pomaže povećanju pristupačnosti stanovanja za stanovništvo, sprječavajući špekulate da kupuju dodatne kvadrate koji ih ne koriste ni na koji način - ni za sebe, ni za iznajmljivanje, - napomenuli su autori studije. Iako je karakteristična karakteristika našeg vremena sljedeća - nove zgrade u Moskvi i nizu drugih velikih gradova Rusije često imaju tamne prozore, značajan dio stanova je kupljen za buduću upotrebu i ni na koji način se ne koristi. A kupnja stana u Moskvi po pristupačnoj cijeni je problematična, baš kao i iznajmljivanje stana u civiliziranoj stambenoj zgradi - takvih kuća u Rusiji nema, s izuzetkom nekoliko eksperimentalnih primjera.

Važno je napomenuti da dinamika cijena stanova u Moskvi na kraju 2013., zapravo, odražava cjelokupnu "obustavljenu" situaciju u kojoj se nalazi tržište nekretnina nakon krize. A slična se slika događa gotovo u cijeloj zemlji. Dolarske cijene nekretnina u Moskvi i Moskovskoj regiji u 2013. pale su za 2,6% - s 5279 dolara po četvornom metru u prosincu 2012. na 5144 dolara po četvornom metru u prosincu 2013. Cijene stanova u Moskvi u rubljama porasle su za 2,8% tijekom godine sa oko 163,4 tisuće rubalja po četvornom metru na kraju 2012. na 168 tisuća na kraju 2013. S obzirom da je sada tečaj dolara tek oko 5% -6% viši nego na kraju 2012. godine, ove brojke se praktički poklapaju. Pod tim uvjetima najispravnije je zaključiti da se cijene nekretnina u Moskvi i Moskovskoj regiji zapravo nisu promijenile u 2013. godini. Tržište nekretnina je mozaično, sastoji se od različitih objekata Neke od njih, na primjer, novogradnje, imaju tendenciju rasta cijena uglavnom zbog faze spremnosti, kvalitetniji stambeni prostor također ima tendenciju barem povratiti inflaciju, stari stambeni fond ne. No, u prosjeku, u 2013. godini nije bilo primjetne promjene razine cijena na tržištu nekretnina.

Uvijek treba imati na umu da čak i ako postoji čak i službena inflacija na razini od 7% -8% godišnje (prema brojnim stručnjacima, realna inflacija je viša), rast cijena na razini od 3% -5 % godišnje u biti je samo nominalno povećanje, istaknuli su stručnjaci. S obzirom na inflaciju, riječ je o padu, pa je teško reći da cijene nekretnina rastu ako je taj rast manji od inflacije. Isto tako, sniženja i promocije na tržištu novogradnje, kao i cjenkanje na sekundarnom tržištu na razini od 3% -5% također su standardna praksa, posebice izvan sezone. Ako je godišnja dinamika cijena na tržištu nekretnina u Moskvi ili Rusiji manja od 5% gore ili dolje, onda je, zapravo, riječ o nedostatku dinamike - tržište jednostavno "obilježava vrijeme", igrajući lokalne čimbenike, sezonskost, varijacije u strukturi ponude i prodaje i dr. čimbenici. Također treba napomenuti da dinamika cijena stanova u Moskvi u 2013. nije bila monotona. Porast na početku godine zamijenjen je korekcijom u kasno proljeće - početkom ljeta, zatim krajem ljeta i u jesen ponovno se uspostavlja kratki uzlazni trend, ali do kraja godine ponovno dolazi do korekcije.

To je manifestacija sve spomenute neizvjesnosti koja sada vlada oko tržišta nekretnina, saželi su autori studije. Događaji poput straha od "obećane" devalvacije rublje u ljeto ili niza oduzimanja dozvola bankama u studenom-prosincu, kao i drugi slični čimbenici, uzrokuju ili porast aktivnosti oko nekretnina, ili jednako brz pad interesa za njega. Prevalencija nekarakteristične volatilnosti na tržištu nekretnina jedno je od glavnih obilježja današnjice, na što su analitičari upozoravali prije godinu dana u svojoj prognozi za 2013. godinu.

Tržište nekretnina je skup regionalnih, lokalnih tržišta koja se međusobno značajno razlikuju po cijenama, razinama rizika, učinkovitosti ulaganja u nekretnine itd.

Tržište nekretnina je bitna komponenta svake nacionalne ekonomije. Nekretnine su najvažnije komponenta nacionalnog bogatstva, koje čini više od 50% svjetskog bogatstva.

Bez tržišta nekretnina uopće ne može postojati tržište, jer tržište rada, tržište kapitala, tržište roba i usluga itd. za svoje postojanje moraju imati ili iznajmiti odgovarajuće prostore potrebne za njihovu djelatnost.

Tržište nekretnina je način preraspodjele zemljišnih čestica, zgrada, građevina i druge imovine između vlasnika i korisnika korištenjem ekonomskih metoda temeljenih na konkurentskoj ponudi i potražnji. Pruža:

prijenos prava na nekretninama s jedne osobe na drugu;

uspostavljanje ravnotežnih cijena nekretnina u regijama i lokalitetima;

komunikacija između vlasnika i kupaca na temelju ekonomske motivacije i interesa;

dodjeljivanje prostora između konkurentnih opcija korištenja zemljišta i tržišnih aktera.

Tržište nekretnina temelji se na postojećem zemljište te novostvorena, rekonstruirana i proširena poduzeća, zgrade i građevine različite namjene, kao i novčani ili financijski kapital. Nedostatak investicija koči tehnološku obnovu poduzeća i revitalizaciju domaća proizvodnja robe, što zauzvrat sužava mogućnosti ulaganja zemlje.

Tržište nekretnina kao samoregulirajući sustav u uspostavljenom pravnom okruženju sastoji se od 7 glavnih elemenata: potražnja, ponuda, cijena, upravljanje (osoblje, licencirani subjekti, investicije, transakcije, porezi, propisi, zakoni), marketing (analiza, predviđanje). , segmentacija, objekti i udjeli , praćenje, određivanje cijena), infrastruktura (savjetovanje, pravo, nekretnine, cijene, oglašavanje, informacije, osiguranje, metodički) i poslovni postupci (berzanski poslovi, natječaji, procjene, dražbe, natjecanje) .

Tržište nekretnina ima velik utjecaj na sve aspekte života i aktivnosti ljudi, obavljajući niz općih i posebnih funkcija.

Jedna od glavnih funkcija tržišta je uspostavljanje ravnotežnih cijena po kojima efektivna potražnja odgovara obujmu ponude.

Regulatorna funkcija je da tržište, funkcionirajući autonomno, kako ga definira A. Smith, "nevidljivom rukom" preraspoređuje resurse u područjima poduzetništva i usmjerava svoje sudionike na cilj koji im uopće nije bio u namjeri - na formiranje učinkovite strukture gospodarstva i zadovoljenja javnog interesa.

Poslovna funkcija sastoji se u ostvarivanju vrijednosti i uporabne vrijednosti nekretnine te ostvarivanju dobiti na uloženi kapital.

Funkcija reorganizacije je očistiti gospodarstvo od nekonkurentnih i slabih sudionika na tržištu, bankrotirati neučinkovite.

Informacijska funkcija jedinstven je tržišno utemeljen način brzog prikupljanja i širenja generaliziranih objektivnih informacija koji omogućuje prodavateljima i kupcima nekretnina da slobodno i kompetentno donose odluke u vlastitom interesu.

Posrednička funkcija se izražava u činjenici da tržište djeluje kao agregatni posrednik i mjesto susreta mnogih, neovisnih i ekonomski izoliranih kao rezultat društvena podjela rada kupaca i prodavača, između njih se uspostavlja veza i pruža prilika alternativni izbor partneri.

Poticajna funkcija, u konačnici, djeluje u obliku ekonomskih poticaja s dobiti za produktivno korištenje dostignuća znanstvenog i tehnološkog napretka u stvaranju i korištenju nekretnina.

Investicijska funkcija – tržište nekretnina je atraktivan način skladištenja i povećanja vrijednosti kapitala, doprinosi prijenosu štednje i štednje stanovništva iz pasivnog oblika dionica u stvarni proizvodni kapital koji stvara prihode za vlasnika stvarnog kapitala. posjed. Društvena funkcija očituje se u porastu radne aktivnosti cjelokupnog stanovništva, u povećanju intenziteta rada građana koji nastoje postati vlasnici stanova, zemljišnih parcela i drugih kapitalnih i prestižnih objekata.

Sagledavanje tržišta nekretnina nemoguće je bez njegove segmentacije. Segmentacija tržišta nekretnina dijeli ga na homogene skupine kupaca. Postoje sljedeći glavni segmenti tržišta nekretnina:

Tržište stanova;

Tržište komercijalnih nekretnina;

Tržište zemljišta.

Zauzvrat, svaki predstavljeni tržišni segment može se podijeliti na druge segmente. Na primjer, tržište stanova podijeljeno je na tržište gradskih stanova i tržište prigradskih stanova, tržište nestambenih prostorija- na tržište maloprodajnih nekretnina, uredsko tržište, tržište skladišta, tržište industrijskih nekretnina itd.

Prva faza analize trebala bi dati predodžbu o stvarnom stanju i općoj aktivnosti tržišta nekretnina. Da biste to učinili, razmotrite kvantitativne i kvalitativne karakteristike tržišta nekretnina.

Potrebno je identificirati sljedeće glavne pokazatelje:

Ukupno trgovačka društva poslovanje na tržištu, uključujući po vrsti glavne djelatnosti, kao i relativni broj trgovačkih društava (na primjer, na 100 tisuća stanovnika);

Ukupan broj transakcija nekretnina registriranih za određeno razdoblje i retrospektivna dinamika njihove promjene;

Prosječno vrijeme dovršetka transakcija;

Opće karakteristike prodavača i kupaca roba i usluga na tržištu nekretnina;

Ukupan broj i dinamika promjena ponuda pojedinih vrsta nekretnina prema javnom tisku;

Ukupno periodične publikacije na lokalnom tržištu, uključujući i specijalizirana, pokrivajući pitanja tržišta nekretnina;

Aktivnost elektroničkim sredstvima masovni mediji u izvještavanju o problemima tržišta nekretnina;

Dostupnost specijaliziranih struktura koje analiziraju, obrađuju i objavljuju informacije o tržištu;

Položaj lokalnih vlasti u odnosu na razvoj tržišnih odnosa u području nekretnina;

Prisutnost lokalnih i saveznih propisa koji ograničavaju ili potiču razvoj tržišta nekretnina.

Kao dodatni element opće analize tržišta nekretnina može se uzeti u obzir pozicioniranje glavnih sudionika u smislu identificiranja njihovih strategija konkurentnosti u radu s određenim vrstama nekretnina. Takva analiza može razjasniti moguće upotrebe predmetne imovine u skladu sa strategijom, na primjer, tipičnog kupca.

Općenito ovu analizu treba odgovoriti na sljedeća pitanja:

Koju strategiju provode glavni sudionici na tržištu;

U kojim segmentima su glavni sudionici?

U kojem će segmentu vjerojatno biti pozicioniran predmet procjene;

Koje su karakteristike ovog segmenta (prosječno razdoblje izloženosti objekata na otvorenom tržištu do trenutka prodaje, tipični kupac, razina cijene, broj transakcija i sl.).

Svaki sudionik na prodajno-kupoprodajnom tržištu ili tržištu najma, planirajući u budućnosti ozbiljno raditi na tržištu, nakon određenog razdoblja potrage, određuje vlastitu strategiju ponašanja koja će mu osigurati stabilnu konkurentnost. Istovremeno, izbor određene strategije ovisi uglavnom o strategiji konkurenata i specifičnostima tržišta.

Druga faza analize tržišta nekretnina treba dati konkretne podatke o stanju glavnih segmenata tržišta nekretnina. Dubina analize tijekom vremena ovisi o specifičnim ciljevima i ciljevima procjene, koji su određeni zadatkom ocjenjivanja. Sadržaj analize provodi se u tri smjera:

Analiza potražnje;

Analiza prijedloga;

Analiza interakcije ponude i potražnje.

Za svaki segment tržišta potražnja se formira pod utjecajem čimbenika specifičnih za pojedini segment.

Prilikom analize potražnje za stambenim nekretninama potrebno je uzeti u obzir:

Trenutna demografska situacija i dinamika njezinih promjena;

Trenutni tržišni standardi životnog standarda i stilova života za različite segmente stanovništva;

Izgledi za promjene efektivne potražnje za raznim društvene skupine stanovništva i realnog dohotka.

Prilikom analize potražnje za uredskim nekretninama potrebno je uzeti u obzir:

Opća gospodarska aktivnost na domaćem tržištu, uključujući sva područja poslovanja, što ukazuje na priljev ili odljev kapitala;

Statistika o registraciji novih tvrtki i tvrtki;

Statistika o prestanku rada postojećih tvrtki i poduzeća;

Statistika o veličini novih tvrtki i njihovim potrebama za uredskih prostorija određenog tipa.

Prilikom analize potražnje za maloprodajnim nekretninama potrebno je uzeti u obzir:

Trenutna struktura i razina potrošnje hrane i industrijskih dobara i njihova usklađenost s potražnjom potrošača i realnim dohotkom;

Izgledi za promjene demografske situacije, stila života, efektivne potražnje i, sukladno tome, strukture potrošnje;

Izgledi za promjene pravnog okruženja za trgovinu i trgovinu;

Stanje i izgledi državne izvozno-uvozne politike;

Trenutne tarife za usluge prijevoza.

Prilikom analize potražnje za industrijskim i skladišnim nekretninama potrebno je uzeti u obzir:

Opće stanje gospodarstva;

Stupanj gospodarske aktivnosti u djelatnostima na koje je predmet procjene vezan u trenutku procjene ili može imati pri promjeni funkcionalne namjene;

Dostupnost znanstvenog i proizvodnog potencijala te mogućnost privlačenja investicija za organizaciju novih industrija ili tehnoloških procesa.

Element analize potražnje zajednički za sve vrste nekretnina je mogućnost dobivanja dužničkog financiranja za kupnju nekretnine.

Razmotrite određeni raspored potražnje u Rusiji za stambenim nekretninama različitih veličina:

Riža. jedan

Rezultat analize potražnje je zaključak o trenutnoj i perspektivnoj razini potražnje u razmatranim segmentima tržišta nekretnina.

U svakom pojedinom segmentu tržišta nekretnina, strukturu ponude određuju dva izvora:

Rezerva postojećih potpuno ili djelomično slobodnih i prodajno gotovih objekata nekretnina;

Volumen novogradnje objekata nekretnina.

Rezervu postojećih djelomično praznih nekretnina karakterizira najvažnija vrijednost za tržište nekretnina – faktor zauzetosti, koji se utvrđuje omjerom zakupljenih ili prodanih površina i površina potencijalno pogodnih za iznajmljivanje ili prodaju. Što je niži faktor prosječnog opterećenja tržišta, to je niža gospodarska aktivnost u ovo tržište... U suvremenom gospodarstvu nekretninama faktor opterećenja izravno je povezan s općom gospodarskom situacijom, dajući mu svojstva "ekonomskog barometra".

Kao alternativu rezervnom prostoru na tržištu nekretnina, koji se može ponuditi u kratkom vremenu, mogu se razmotriti novonastali projekti novogradnje. Da bi se odredile kvalitativne i kvantitativne mogućnosti takvog izvora opskrbe, potrebno je uzeti u obzir:

Tempo i obujam novogradnje;

Opće stanje građevinarstva;

Dinamika promjena cijena i tarifa koje utječu na cijenu izgradnje;

Omjer cijena na primarnom i sekundarnom tržištu nekretnina;

Dostupnost naprednih građevinskih tehnologija.

Bitna točka je brzina kojom novi objekti ulaze na tržište. Stoga, analizirajući izglede za puštanje u rad novih zgrada, treba napraviti jasnu ideju o stanju opskrbe za budućnost, ograničenu dubinom prognoze.

Rezultat analize prijedloga su zaključci o trenutnoj i perspektivnoj razini ponude u određenom segmentu tržišta nekretnina.

Ponuda stambenih nekretnina u Rusiji može se prikazati u obliku dijagrama u%:

Riža. 2

Stvarni rezultat interakcije ponude i potražnje su tržišne vrijednosti cijena najma i prodajnih cijena u svakom segmentu tržišta nekretnina. Ovisno o specifičan zadatak i potrebnu dubinu prognoze, procjenitelj može analizirati trenutno stanje, odnosno dati prognozu dinamike promjene omjera ponude i potražnje, što će u konačnici biti od presudne važnosti u procjeni pozicioniranja nekog objekta na tržištu.

Interakcija ponude i potražnje može se vidjeti na grafikonu:

Riža. 3

Sjecište ponude i potražnje naziva se ravnotežna cijena.

Trenutno stanje na tržištu nekretnina u Ruskoj Federaciji.

Na temelju pokazatelja Federalne državne službe za statistiku može se sastaviti tablica koja odražava puštanje u rad stambene zgrade organizacijama različitim oblicima imovine u RF.

Tab. 1 - Puštanje u rad stambenih zgrada, milijun četvornih metara. ukupna površina

Zaključak: stambenu izgradnju u Ruskoj Federaciji provode poduzeća i organizacije različitih oblika vlasništva. Glavni udio čine organizacije s privatnim oblikom vlasništva - više od 80% ukupnog obujma stambenog naručivanja.

Od 2006. godine dolazi do postupnog smanjenja puštanja u rad kuća u općinskom vlasništvu u korist privatnih.

Kao rezultat obavljenog rada mogu se izvući sljedeći zaključci:

Tržište nekretnina u Rusiji trenutno je u fazi formiranja. Njegov razvoj je neravnomjeran. Razlozi neravnomjernog razvoja tržišta nekretnina su: nedostatak sustavnosti zakonodavni okvir na ovom području neopravdana privatizacija, gospodarska nestabilnost i inflacija, rizičnost investicijskih aktivnosti, nedostatak potpune informacije o tržištu nekretnina i dr.

Analizirajući strukturu puštanja stambenih zgrada u pogon od 2005.-20011., otkrili smo da glavni udio izgradnje stambenih zgrada otpada na organizacije s privatnim oblikom vlasništva - više od 80% ukupnog obujma puštenih u rad stambenih objekata. Tako smo identificirali trend uzrokovan privatizacijom zemljišta i zgrada od strane privatnih osoba.

Utvrđeno je da se u Rusiji u prosjeku godišnje pusti u rad oko 44 milijuna četvornih metara. m. stambenog prostora. Ovo je prilično nizak obujam stambene izgradnje (za usporedbu: 1987. obujam stambenih zgrada u Rusiji iznosio je 76 milijuna četvornih metara). Ukupna potražnja ruskog stanovništva za nekretninama je 1570 milijuna četvornih metara. m, a njegovo zadovoljstvo zahtijeva povećanje postojećeg stambenog fonda za 46%.

Proučimo dinamiku parametara ruskog tržišta stambenih nekretnina i identificiramo niz obrazaca. Za analizu promjena cijena i obujma na tržištu stambenih nekretnina Ruske Federacije koristimo se podacima Federalna služba Državna statistika Ruske Federacije o prosječnim godišnjim troškovima 1 četvorni metar stambenih nekretnina 2000.-2012., dok ćemo tržište podijeliti na dva glavna segmenta: primarni i sekundarni. Analizirano vremensko razdoblje također je podijeljeno u dva intervala: 2000.-2008. i 2009.-2012.

Analiza podataka (slika 2) otkriva sljedeće trendove:

Slika 2 - Prosječna cijena 1 sq. m ukupne površine stanova na primarnom i sekundarnom stambenom tržištu u Ruskoj Federaciji

Od 2000. do 2009. prosječna cijena po 1 sq. metar stanovanja nastavio je rasti sve dok nije dosegao svoj vrhunac od (otprilike) 58.000 rubalja. Nadalje, primjetan je blagi pad cijena i ponovno rast. U razdoblju 2009.-2011. tržište nekretnina bilježi povećanu volatilnost - kratkoročni padovi cijena izmjenjuju se s rastom cijena, što ukazuje da tržište ulazi u stanje turbulencije. U 2012. godini nastavlja se uzlazni trend cijena.

Sada analizirajmo dinamiku prodaje na tržištu stambenih nekretnina. Statistička tijela ne daju opće podatke o obujmu prodaje na primarnom i sekundarnom tržištu. Međutim, o razmjerima primarnog tržišta nekretnina svjedoči stopa puštanja u rad stambenih zgrada (slika 3.).

Slika 3 - Trošak, cijena i obujam proizvodnje primarnog stanovanja u Ruska Federacija

Slika 3. pokazuje da je u ovom segmentu došlo do intenzivnog rasta obujma ukupne površine ponuđene na prodaju. Od 2000. do 2008. ovaj se pokazatelj povećao za više od 2,1 puta. Istovremeno su cijene primarnih nekretnina porasle gotovo 6,1 puta. Nadmašivanje rasta cijena u odnosu na rast količine:

• - ukazuje na pretežan rast potražnje za stanovanjem u odnosu na ponudu stanova;
• - tipično za tržište prodavača i za situaciju nestašice robe na primarnom tržištu stambenih nekretnina;
• - pokazatelj je pregrijavanja tržišta.

Većina stručnjaka vjeruje da dolaze teška vremena za ruske nekretnine. Svi se sjećaju prethodne krize na tržištu nekretnina, koja se dogodila 2008. godine. Tada su cijene pale za 30-40%, a pad je trajao oko dvije godine, do 2011., a nakon pada cijene, stanovanje nije postalo pristupačnije: uz devalvaciju nacionalne valute, štednja i plaće depreciraju, a banke podižu stope na hipoteke i nerado izdaju kredite, tempo izgradnje se smanjuje. Većina stručnjaka ne vjeruje da se prošla kriza može usporediti s onim što se sada događa na tržištu nekretnina, ali nitko nije osobito optimističan u pogledu bliske budućnosti. Prvo tromjesečje 2015. neće biti nimalo indikativno, obično se tržište "zaljulja" do proljeća (iako je zimu i rano proljeće 2014. obilježio nagli rast potražnje za stanovanjem). Ovaj bi se scenarij mogao ponoviti 2015. godine. Odgođena potražnja za stanogradnjom u masovnom segmentu još nije iscrpljena. Međutim, puno ovisi i o pokretanju nekoliko velikih projekata u Moskvi, uključujući i prvi kvartal. Ako se početak prodaje odvija kako je planirano, to će utjecati na prosječnu razinu cijena za novogradnje - one će pasti. Ako novi projekti ne izađu u prvom tromjesečju, trebali biste računati na povećanje prosječne cijene od 1 m2. metara zbog ispiranja pristupačnijeg stanovanja iz prodaje u niskoj fazi spremnosti. U narednoj godini cijene će rasti. To je zbog povećanja potražnje za ulaganjima i povećanja troškova projekata zbog značajne aprecijacije dolara u odnosu na rublju. Štoviše, cijene nemaju gdje pasti, a programeri koji počnu davati impresivne popuste jednostavno će trgovati s gubitkom. Uzimajući u obzir korelaciju, rast cijena tijekom godine može doseći 15-20%. Međutim, to će se odnositi samo na visoko likvidne projekte optimalne cijene, dobro osmišljen koncept i dobra lokacija. U kriznim situacijama najviše će stradati siromašni. Što se tiče prigradskih nekretnina, one sporije reagiraju na promjene u gospodarstvu, ali promjene se već osjećaju na ovom tržištu: interes kupaca trenutno je usmjeren na gradske kuće i kuće u neposrednoj blizini glavnih prometnica u zemlji, stanove unutar grada, a ne na vikendicama udaljenim od većih gradova: bit će ih teže prodati i, štoviše, teže iznajmiti.

Dinamika tržišta stambenih nekretnina odražava cikličke procese u gospodarstvu, a cijene na stambenom tržištu mijenjaju se ovisno o fazi gospodarskog ciklusa i očekivanjima ljudi u pogledu budućih prihoda i zaposlenja. U tom smislu, neki ekonomisti otkrivaju cikličku prirodu samog tržišta stambenih nekretnina. U teoriji građevinskih ciklusa S. Kuznetsa, usponi i padovi aktivnosti na stambenom tržištu djeluju kao točke gospodarskog rasta. Nije slučajno da je umjetno "zagrijavanje" gospodarstava razvijenih zemalja, koje je u konačnici dovelo do krize, prvenstveno povezano s aktiviranjem hipotekarnih programa uz aktivnu potporu države. Pad gospodarstva prati porast nezaposlenosti, smanjenje realnih dohodaka stanovništva i negativna očekivanja o budućem zaposlenju i budućim prihodima. Prema NV Rodionovoj, „ovo pitanje postaje posebno važno u slučaju masovnog širenja stambenog kreditiranja, jer s padom ekonomske aktivnosti raste nezaposlenost, a prihodi kućanstava gube stabilnost, što otežava ispunjavanje obveza koje građani preuzimaju na temelju kredita. sporazumi. Istodobno, tijekom ekonomske krize, pritisak na tržište stambenih nekretnina raste. To dovodi do pada njegove cijene"

Prema istraživanju G.V. Lukyanchikov, prosječno vrijeme ciklusa na američkom tržištu nekretnina je 6-8 godina. Njegova druga studija, provedena u 18 zemalja OECD-a za 1970.-2005., otkrila je cikluse u trajanju od 10 godina, što je sasvim u skladu s klasičnim industrijskim ciklusima K. Zhuglyara - K. Marxa, dok je maksimalna promjena cijene bila u Nizozemskoj: + 98,4 % u fazi rasta i -50,4% - u fazi pada. Na ruskom tržištu nekretnina cikličnost se očituje uglavnom u značajnoj promjeni broja transakcija, dok su oscilacije cijena znatno manje. Obično dolazi do ubrzanja ili usporavanja stope rasta cijena, dok se apsolutni pad cijena u rubljama na ruskom tržištu nekretnina opaža samo u kratkim razdobljima i, u pravilu, beznačajan. Također imajte na umu da tržište nekretnina ima sezonsku komponentu koja može simulirati kratkoročni ciklus. Vlada Ruske Federacije je od 2009. do 2010. godine aktivno provodila politiku suzbijanja posljedica globalne financijske krize, a jedna od prioritetnih mjera koje je provodila bila je: promicanje zapošljavanja stanovništva, stambena izgradnja i pomoć građanima u stambeno tržište. Početkom 2010. godine došlo je do smanjenja broja nezaposlenih uz istovremeno povećanje dostupnosti stambenih nekretnina, što svjedoči o učinkovitosti politike.

Sljedeći čimbenici utječu na stanje stambenog tržišta i njegovu dinamiku:

• 1) broj brakova i brakorazvodnih postupaka - ovaj pokazatelj ukazuje na povećanje ili smanjenje broja kućanstava, odnosno utječe na promjenu vrijednosti potražnje za pojedinim stambenim jedinicama (stanove, pojedinačne stambene zgrade) na tržištu stambenih nekretnina;
• 2) plodnost - podrazumijeva povećanje broja članova kućanstva, što utječe na povećanje potražnje za dodatna područja stambene prostorije. U pravilu se to postiže ili povećanjem obujma potražnje za višesobnim stanovima uz istodobno povećanje obujma ponude. jednosobni stanovi; ili rekonstrukcijom postojećih individualnih stambenih zgrada izgradnjom dodatnih cjelina stambenog prostora u obliku dogradnje glavne zgrade.
• 3) mortalitet - ovaj pokazatelj može ukazivati ​​na smanjenje broja članova postojećih kućanstava, što može biti popraćeno povećanjem ponude višesobni stanovi uz istodobno povećanje potražnje za stanovima s manje soba; te smanjenje broja samih kućanstava, što je popraćeno povećanjem ponude pojedinačnih stambenih jedinica na tržištu.
• 4) migracijski procesi - radno sposobno stanovništvo koje dolazi iz drugih zemalja u pravilu ima potrebu za smještajem. Budući da se potreba za smještajem javlja odmah po dolasku, bitna stječe tržište iznajmljivanja stambenih nekretnina, što omogućuje odgodu stjecanja objekata stambenih nekretnina bez ozbiljnih gubitaka. Ujedno, najam stambenog prostora postaje samostalan posao, a stanovi koji se za to koriste povlače se s tržišta nekretnina. Javlja se poseban sloj investitora koji kupuju stambene nekretnine kako bi ostvarili prihod od njihovog korištenja.

Stanje i dinamika glavnih pokazatelja stambenog tržišta (cijene i obujam prodaje) određuju se osobitostima odgovora njegovih različitih segmenata na promjene makroekonomske situacije u zemlji, razinom dohotka i štednje ljudi, kao što su kao i njihova očekivanja i raspoloženja. Demografski procesi i karakteristike stambene politike koju provodi država imaju značajan utjecaj na tržište stambenih nekretnina. Tržište nekretnina pokazuje procikličan razvoj, stoga su njegovi parametri u korelaciji s promjenama u ponudi novca i obujmu proizvodnje u zemlji, kao i s povećanjem ili smanjenjem investicijske privlačnosti zemlje. Trenutno stanje i trendovi na tržištu stambenih nekretnina u Rusiji uvjetovani su naslijeđenim stambenim fondom, kao i tehnološkim i institucionalnim uvjetima poduzetništva u ovom području. Procesi koji se odvijaju na tržištu stambenih nekretnina odražavaju funkcioniranje s njim povezanih tržišta: tržišta čimbenika proizvodnje (rad, kapital), financijsko tržište, kao i tržišta roba i usluga koja djeluju kao zamjena ili dopuna za ovo dobro. Stoga ćemo u sljedećem odlomku razmotriti ove odnose u odnosu na rusko tržište stambenih nekretnina.

Tržište nekretnina u Rusiji (kao iu drugim razvijenim zemljama) prilično se brzo mijenja. Promjene postaju posebno nepredvidive tijekom razdoblja krize. U takvim situacijama analiza tržišta je težak zadatak: cijene i potražnja mogu varirati gore ili dolje.

Ispod IQReview vodi kratki pregled trenutno stanje na tržištu nekretnina u Ruskoj Federaciji. Ti su podaci relevantni prvenstveno za one koji planiraju kupiti ili prodati nekretninu u sljedećih šest mjeseci ili godinu dana.

Povijest stvaranja i razvoja tržište nekretnina u Ruskoj Federaciji

Tržište nekretnina u Rusiji je relativno "mlado": pojavilo se tek 1990. godine. Sredinom ove godine zakon "O imovini u SSSR-u" proširen je na koncept "privatnog vlasništva". Zapravo, tržište se počelo masovno razvijati tek od 1992. godine – kada se počelo prakticirati.

Kao iu svakoj drugoj zemlji, tržište nekretnina u Rusiji imalo je i još uvijek ima svoje karakteristične značajke. U početku su bili ovakvi:

Potražnja je premašila ponudu nekoliko puta, a u velikim gradovima- deseci puta.

Usluge nisu bile toliko raširene kao sada i općenito su bile neprofesionalne.

Cijene stanova bile su vrlo niske (na primjer, 1995-1997, prosječna "odnushka" u Moskvi mogla se kupiti za 25-30 tisuća dolara).

Proces određivanja cijene

Sekundarno tržište Moskve (i drugih gradova Ruske Federacije) uvjetno je formirano u nekoliko faza:

1990. do sredine 1991. godine. Faza "rađanja" tržišta nekretnina u Ruskoj Federaciji, koju karakteriziraju niske i stabilne cijene. Kupoprodaja u tom razdoblju nije bila masovnog karaktera - transakcije su se sklapale relativno rijetko (stanovništvo još nije bilo naviklo na inovacije, a osim toga u zemlji su se događale ozbiljne promjene). Uglavnom su migranti prodavali stanove, transakcije su se često obavljale po cijeni izgradnje.

Od druge polovice 1991. do početka 1993. god. Sekundarno tržište počinje ubrzano rasti, osobito u velikim gradovima. U manje od 2 godine, zajedno s brojem transakcija, rastu i potražnja i cijena stanovanja. U nekim je razdobljima rast cijena iznosio 10-15% u stranoj valuti. Potražnja je uvelike rasla zbog brzog razvoja tržišnih odnosa i stvaranja nove klase stanovništva - "novih Rusa". U velikim gradovima, bogati trgovci i razbojnici aktivno su kupovali nekretnine, stimulirajući i potražnju i cijene za njima. Počeli su se pojavljivati ​​prvi veliki uredi za nekretnine.

Od druge polovice 1993. do kraja 1995. god. Brzi rast koji se zacrtao u prethodne dvije godine počeo je usporavati, situacija na tržištu postala je stabilnija. Cijene su se također počele stabilizirati: ako su se ranije često dodjeljivale kaotično i bile daleko od adekvatnih (i gore i dolje), tada su s ovim godinama faktori poput vrste kuće, lokacije i rasporeda stana počeli više utjecati na trošak životnog prostora., okolna infrastruktura i tako dalje. Krajem 1995. godine ruski glavni grad postao je jedan od najskupljih gradova na svijetu po cijenama stanova.

Od početka 1996. do sredine 1998. Opseg i cijene postupno su se stabilizirali, postajući sustavniji i promišljeniji.

Od druge polovice 1998. do sredine 1999. god. Zbog krize 1998. godine trgovina stanovima je znatno usporila. Cijene stanova u dolarima također su počele padati.

Evo približnih cijena za moskovske "kvadrate" (otprilike prosječni pokazatelji, stanovi - u stambenim područjima):

kraj 1993. - 400-600 dolara za 1 "kvadrat";

1994. - 600-900 dolara po "kvadratu";

1995-1996 - do 1200 dolara po četvornom metru;

1997. - 600-1000 dolara po četvornom metru;

druga polovica 1998. - 700-900 dolara po četvornom metru;

druga polovica 1999. - 450-600 dolara po četvornom metru.

Za bogatije kupce koji kupuju stambene objekte u luksuznim područjima, cijene su bile oko 50% više.

Najskuplji i najprestižniji segment tržišta počeo se formirati otprilike krajem 1994. godine. Prije svega, elitni stanovi dodijeljeni su u Moskvi i nekoliko drugih velikih gradova. Krajem 1994. prosječna cijena 1 četvornog metra takvog stambenog prostora u Moskvi iznosila je oko 2500 dolara, a na vrhuncu cijena (1996.) dosegnula je 4000 dolara.

Trenutna država

Od 2010. do 2013. godine rusko tržište nekretnina doživjelo je stalan, postupni rast. I potražnja za stanovanjem i cijena stambenog prostora rasli su.

Rusko tržište nekretnina

S početkom krize rast se usporio i počelo je vraćanje unatrag. Postoji nekoliko razloga za to:

Veliki investitori izgubili su mogućnost dobivanja "jeftinih" kredita - zbog čega je usporen tempo gradnje (a neki od započetih projekata su i zamrznuti).

Stvarni dohodak stanovništva "potonuo", zbog čega su građani počeli manje kupovati stambene objekte (i s hipotekom i bez nje).

Pooštrili su se zahtjevi za hipotekom, što je otežavalo dobivanje čak i onima koji imaju dovoljno sredstava za otplatu kredita.

Troškovi izgradnje novih stanova porasli su (zbog rasta tečaja dolara, što je povećalo cijene građevinske opreme).

Ovi čimbenici doveli su do toga datržište nekretnina (prognozakoji je 2010.-2013. bio dosljedno pozitivan) počeo "padati":

smanjena je razina prodaje stanova u novogradnjama;

smanjio se broj uzetih hipoteka;

smanjio se ukupan broj transakcija kupnje;

smanjen trošak četvornih metara(prvenstveno zasekundarno stanovanje);

tempo gradnje je smanjen (novi stambeni objekti ionako se nastavljaju graditi, ali ne u onim razmjerima koji su bili prije krize).

Često se u novogradnjama stambeni objekti nevoljko rasprodaju. U nekim stambeni kompleksi, pušten u rad prije 1-2 godine, još uvijek ostaje prazan značajan dio stanova. Ovaj trend se opaža u cijeloj zemlji - iu regijama iu Moskvi.

Ako procijenimo prognozu za 2017 godine, tada se teško može očekivati ​​daljnji pad cijena novogradnje. Cijena “kvadrata” u kućama u izgradnji već je smanjena, pa će ovo tržište radije jednostavno “stati” dok se situacija ne popravi. Moguć je čak i suprotan proces – zbog rasta troškova gradnje cijene mogu neznatno porasti.

Takva situacija naTržište nekretnina u 2017može dovesti do manjka novih zgrada u doglednoj budućnosti. Ako je kriza već dosegla svoj vrhunac, a državno gospodarstvo nastavit će se oporavljati, potražnja za stambenim zgradama ponovno će rasti. Zbog činjenice da je sada značajan dio objekata zamrznut, na tržištu može biti nedovoljno ponuda. Ova situacija je malo vjerojatna, ali još uvijek moguća (i to uglavnom za velike gradove).

Na sekundarnom tržištunekretnine u 2017(i u sljedeće 1-2 godine) predviđa se nastavak pada cijena. To bi moglo djelomično potaknuti potražnju.

Kakva je situacija u segmentu poslovnih nekretnina?

Stanovanje nije jedina "roba" za kojom postoji velika potražnja. Tržište komercijalnih nekretnina također je široko razvijeno u Rusiji. To uključuje urede, trgovine, kao i skladišta i zgrade - to su objekti koji se najčešće kupuju, prodaju i iznajmljuju.

U prvoj polovici 2017. potražnja za uredskim nekretninama počinje se oporavljati u velikim gradovima. Na primjer: u Moskvi je u prvom tromjesečju obujam novih transakcija kupnje i zakupa bio 45% veći nego u istom razdoblju 2016. i 66% veći nego 2015. Ispada da je potražnja za uredima u kapital je narastao jedan i pol puta...

Tržište skladišnih nekretnina najprometnije je u glavnom gradu. Početkom 2017. godine bilježi se značajan pad broja transakcija u odnosu na 2016. godinu. Prosječna cijena najma ne žuri se rasti: početkom 2014. u Moskvi je iznosila u prosjeku 4900 rubalja po četvornom metru godišnje. Nakon izbijanja krize, kada je tržište skladišnih nekretnina počelo “padati”, počelo je postupno opadati, da bi u drugoj polovici 2015. “probio” oznaku od 4100. Sada se prosječna godišnja cijena najma kreće na 4000 rubalja po kvadratnom metru.

Prognoza tržišta nekretnina (video)

U ovom pregledu razmotrit ćemo rusko tržište nekretnine, tradicionalno fokusirajući se na tržište i aspekte oglašavanja. Zbog heterogenosti i specifičnosti predmeta razmatranja, glavna će se pozornost posvetiti tržištu stambenih nekretnina s naglaskom na najintenzivnije i najrazvijenije - moskovsko tržište.

Priča

Razvoj tržišta nekretnina u Rusiji podliježe općim zakonima gospodarstva, iako specifičnosti naše zemlje, naravno, ostavljaju trag na njemu. Opći vektor tržišta je u smjeru od spontanog prema uravnoteženom i civiliziranom. Prema većini stručnjaka, mogu se razlikovati sljedeće ključne faze.

Pojava tržišta nekretnina u Rusiji može se pripisati kasnom sovjetskom razdoblju, kada je sredinom 1990. u Zakonu "O imovini u SSSR-u" koncept privatni posjed... Pravi razvoj tržišta započeo je početkom privatizacije 1992. godine.

Faza formiranja tržišta stambenih nekretnina u Rusiji bila je specifična i imala je niz značajki. Do najznačajnijih karakteristične značajke uključuju cijene koje su višestruko podcijenjene zbog procjene na temelju knjigovodstvene vrijednosti, višestruki višak potražnje nad ponudom, nerazvijenost usluga nekretninama.

Moskovska regija postala je pokretač razvoja tržišta. Na kraju ovog razdoblja došlo je do oštrog skoka cijena za gotovo sve objekte na stambenom tržištu (gotovo 8 puta).

Sljedeća faza u razvoju tržišta nekretnina može se nazvati prijelaznom fazom. Počelo je u drugoj polovini 1993. godine. Istaknute značajke ovo razdoblje bilo prilično visoke cijene, iako još nisu dosegli svjetsku razinu, pojava tržišnih odnosa između tržišnih sudionika, kao i smanjenje stope privatizacije stanovanja, koja je prešla svoj vrhunac.

Ponuda i potražnja počele su se izjednačavati. Pojavio se regulatorni pravni okvir, uloga države na tržištu postupno se počela povećavati. Rođen je koncept luksuznih nekretnina – ekskluzivnih, neobičnih za masovni razvoj projekti usmjereni na ljude s novcem. Istodobno se razvijalo oglašavanje nekretnina, standardi i pristupi tipični reklamne kampanje stambeni objekti.

Kriza 1998. i postkrizno (oporavačko) razdoblje Sve do 2000. godine treba ga izdvojiti posebno, budući da su događaji iz 1998. donekle obustavili kretanje naprijed prema formiranju civiliziranih tržišnih odnosa. Sva tržišta, uključujući nekretnine, bila su u privremenom zamrzavanju i borbi za opstanak. Istovremeno, tržište nekretnina pokazalo je mnogo veću inerciju u usporedbi s drugim sektorima gospodarstva.

Pozornica profesionalni razvoj tržište - ovo je 2000-2002. Zemlja se u potpunosti oporavila od krize, razina dohotka stanovništva se stabilizirala i počela rasti. Došlo je do formiranja srednje klase, koja još nije postala glavni diktator interesa u formiranju preferencija potrošača, ali je tržište već reagiralo na to, ističući ga kao neovisnu Ciljna skupina... Ova faza povezana je s brzim razvojem tržišta nekretnina i njegovim usponom na visoku kvalitetu nova razina... To je početak formiranja civiliziranih odnosa između prodavača i kupca, te razvoj (iako spor, ali istinit) zakonodavnog okvira, i visoka razina konkurencija, te obilje ponuda za različite ukuse i razine prihoda - od masivnih panelnih konstrukcija do pojedinačni projekti, kao i uvođenje novih tehnologija i rješenja.

Na kraju tog razdoblja jasno se formira jedan od ključnih motiva ponašanja potrošača (prvenstveno u Moskvi i Sankt Peterburgu) – stjecanje nekretnina smatra jednim od najisplativijih načina ulaganja vlastitih sredstava. Sklonosti kupaca u ovom segmentu određene su željom za profitabilnim ulaganjem novca i ne izgaranjem, a ne stvarnim ukusima i željama kvalitetnih karakteristika kuće i njezine lokacije, što je prioritet segmenta kupaca nekretnina. za rješavanje stambenog pitanja. Pouzdanost i ime programera su na vrhu u oba segmenta. Što se tiče samih prodavača, u potrazi za konkurentskom prednošću, sve više pažnje posvećuju profesionalnim tržišnim atributima: marketing, oglašavanje, PR, uključujući komponentu imidža.

Faza zrelog, naprednog tržišta započela je 2003. godine i traje do danas. Ključne riječi ovog razdoblja su “poštivanje kupca” i “fokusiranje na kupca”. Informacijska otvorenost tržišta je sve veća, značajno mjesto zauzimaju nekretninske tvrtke, a većina sudionika u transakcijama pribjegava njihovim uslugama. Pritom se više pozornosti pridaje ugledu agencija za nekretnine, a uloga privatnih posrednika i posrednika u prometu nekretnina postupno se smanjuje.

Psihologija potrošača se radikalno promijenila. U ovoj se fazi po prvi put jasno uočava promjena prioriteta: više nije prodavač taj koji diktira pravila igre kupcu, već kupac, koji je postao obrazovaniji i izbirljiviji u pogledu tržišta i tržišnih odnosa. , postavlja veće zahtjeve prema ponuđenom proizvodu (njegove kvalitetne karakteristike). Došla je svjesna, racionalna, promišljena odluka, temeljena na jasnom razumijevanju vlastitih preferencija i ideja o željenom stanovanju i njegovoj namjeni. Tržište ponude također donekle mijenja svoju strukturu, fokusirajući se na potrošača. U svezi s povećanjem sloja ljudi koji sebe smatraju srednjom klasom, tržište na ovaj trend reagira sve većim brojem projekata poslovne klase.

Daljnje formiranje tržišnih odnosa u sektoru nekretnina i sve veća uključenost ruskog gospodarstva u globalne procese u konačnici su doveli do otvorenosti tržišta. Unatoč svim posebnostima, razvoj domaćeg tržišta nekretnina uvelike je pod utjecajem svjetskih trendova. Najvažnije od njih su cijene energenata, prvenstveno nafte, tečajevi svjetskih valuta itd. Zato je globalna financijska i gospodarska kriza 2008.-2009. imala ogroman utjecaj na rusko tržište nekretnina, koje je, kao i kriza iz 1998. godine, prošlo kroz razdoblje jednogodišnjeg "zamrzavanja" i postupnog "odmrzavanja". Do 2010.-2011. tržište se potpuno oporavilo i nastavilo se progresivno razvijati do kraja 2014. godine.

Stabilno i pouzdano tržište nekretnina s povoljnom investicijskom klimom daje prosječni rast od 5-10% godišnje. Takvi pokazatelji tipični su za zemlje zapadne Europe i još uvijek su glavna referentna točka u određivanju pouzdanosti i civilizacije tržišta nekretnina.

Struktura tržišta

Po vrstama transakcija razlikuju se sljedeći segmenti tržišta nekretnina:

• kupoprodaja nekretnina;
• Iznajmljivanje imovine;
• hipoteka itd.

Po vlasništvu Objekti nekretnina mogu se razvrstati na privatne, državne i općinske.

Po funkcionalna namjena tržište se može podijeliti na:

• objekti stambenih nekretnina;
• industrijska zgrada;
• neproizvodne zgrade i prostori (skladišta, uredi i sl.).

Tržište nekretnina također se obično dijeli na primarno i sekundarno:

• pod primarnim tržištem nekretnina podrazumijeva se skup transakcija s novonastalim objektima. Ovo tržište, takoreći, "lansira" nekretnine u gospodarski promet;
• pod sekundarnim tržištem nekretnina podrazumijevaju se poslovi s objektima u funkciji, kao i poslovi vezani uz preprodaju ili druge oblike prijenosa objekata s jednog vlasnika na drugog.