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| Banque de rapports d'évaluation. Exemple de rapport d'évaluation d'un équipement de machine Discussion de diverses problématiques professionnelles à partir de l'exemple de travaux précis |
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- OUI REPRÉSENTATION - INSTITUT D'ÉVALUATION ET DE GESTION IMMOBILIÈREUNIVERSITÉ TECHNOLOGIQUE DE L'ÉTAT DE KOUBANtel4-40 e-mail : eprice@ *Accréditation du Service financier fédéral de Russie redressement et faillite *Accréditation de la Banque centrale de Russie RAPPORT N° N-02/39 2 pièces ; 2 pièces ; Chambre d'humidification sous vide - 2 pièces ; Installation de stockage de tabac coupé - 2 pcs ; - Installation – tambour pour sécher le tabac coupé - 1 pièce ; Machine à couper le tabac - 2 pièces ; Machine à cigarettes DKJ -8 pièces ; Machine d'emballage et d'empilage automatique - 8 pièces ; Équipement pour coller les timbres d'accise – 9 pièces ; Ligne de production de cigarettes filtrantes "Garant" - 1 pièce. 2. Installation du bunker | ||||||
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Emplacement de l'installation |
STO ROO « Code d'éthique professionnelle ROO » ; STO ROO « La valeur marchande comme base d'évaluation » ; Normes d'évaluation internationales IVSC. |
№ |
Inv.№ |
Nom |
Date de mise en service |
Bilan prix |
Valeur comptable |
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Installation de l'alimentation électrique pour 2 mélangeurs | ||||||
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Usine de mélange de tabac en feuilles | ||||||
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Usine de mélange de tabac en feuilles | ||||||
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Installation pour fendre les feuilles de tabac | ||||||
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Installation pour fendre les feuilles de tabac | ||||||
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Installation de stockage de tabac coupé | ||||||
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Chambre d'humidification sous vide VKM-1000 | ||||||
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Unité d'humidification sous vide VKM-1000 | ||||||
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Installation à tambour pour le séchage du tabac coupé | ||||||
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Machine à cigarettes Decayet n°7 PUCH | ||||||
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Empileuse automatique n°1 | ||||||
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Machine à cigarettes Decayet n°3 PUCH | ||||||
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Empileuse automatique n°2 | ||||||
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Machine à cigarettes Decayet n°1 | ||||||
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Machine à cigarettes Decayet RDA n°2 | ||||||
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Machine à cigarettes Decayet n°8 PUCH | ||||||
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Machine à couper le tabac KTX-8 | ||||||
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Ligne de production de cigarettes de qualité premium "Garant" | ||||||
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Machine à cigarettes Decayet n°4 | ||||||
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Machine à cigarettes Decayet n°5 | ||||||
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Machine à cigarettes Decayet n°6 | ||||||
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Machine à couper le tabac KTX-8 de Hauni | ||||||
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Machine PUCH n°4 | ||||||
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Machine PUCH n°5 | ||||||
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Machine PUCH n°6 | ||||||
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Matériel pour coller les timbres d'accise | ||||||
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Matériel pour coller les timbres d'accise | ||||||
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Matériel pour coller les timbres d'accise | ||||||
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Matériel pour coller les timbres d'accise | ||||||
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Matériel pour coller les timbres d'accise | ||||||
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Matériel pour coller les timbres d'accise | ||||||
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Matériel pour coller les timbres d'accise | ||||||
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Matériel pour coller les timbres d'accise |
Actuellement, le matériel évalué est entièrement équipé et en état de marche. Les informations sur les caractéristiques techniques et l'état du bien évalué sont fournies par le client et sont également déterminées sur la base des résultats d'une inspection de l'équipement à son emplacement.
3.1.1. Principes de base de l'approche coût
L'approche du coût repose sur le principe selon lequel un acheteur averti ne paiera pas pour un objet plus que le coût de recréation d'un objet ayant la même utilité que l'objet évalué. L'essence de l'approche est que les coûts (dépenses) de création de l'objet évalué sont considérés comme une mesure de la valeur marchande.
L'approche des coûts est appliquée principalement aux objets originaux de machines, d'équipements et de véhicules, qui n'ont souvent pas d'analogues proches, et présente deux modifications principales - une évaluation basée sur des modèles technologiques de ressources et sur des séries chronologiques d'indices de prix ("approche de tendance" ). L’approche coût nécessite la détermination de plusieurs types d’usure du bien évalué : physique, fonctionnelle et usure résultant d’influences extérieures ou usure économique.
Bien que la valeur estimée sur la base de l’approche coût puisse différer considérablement de la valeur marchande, il existe de nombreux cas où cette approche est justifiée. Lors de l'utilisation de l'approche du coût, le coût de reproduction ou de remplacement d'un objet est déterminé en soustrayant la dépréciation totale du coût de remplacement de l'objet (le coût de l'objet à l'état neuf).
Le coût de reproduction de l'objet d'expertise est la somme des frais aux prix du marché existant à la date de l'expertise pour la création d'un objet identique à l'objet d'expertise, utilisant des matériaux et des technologies identiques, compte tenu de l'usure du objet d'évaluation.
Le coût de reproduction caractérise le plus précisément la valeur moderne d'un objet particulier, mais sa détermination est souvent impossible. Premièrement, en raison des changements constants en matière de conception et de technologie, les voitures du même modèle, produites à des époques différentes, ne sont plus une copie exacte les unes des autres. Deuxièmement, il se peut que le modèle de la voiture évaluée ait été abandonné.
Le coût de remplacement de l'objet d'expertise est la somme des coûts de création d'un objet similaire à l'objet d'expertise, aux prix de marché existant à la date de l'expertise, compte tenu de la dépréciation de l'objet d'expertise.
En d'autres termes, le coût de remplacement de l'objet valorisé s'entend comme le coût minimum de fabrication (aux prix courants) ou d'achat sur un marché libre, ouvert et concurrentiel d'un objet similaire aussi proche que possible de celui considéré en tous points. fonctionnel, structurel et caractéristiques opérationnelles, significatif du point de vue de son utilisation actuelle.
Il est d'usage de distinguer trois types d'usure :
L'usure physique est une diminution de valeur résultant d'une diminution de ses performances sous l'influence de facteurs physiques naturels : frottement, précipitation, vibration, rayonnement, etc.
Usure fonctionnelle (morale) - une diminution de la valeur en raison de l'incohérence de l'objet évalué avec des analogues modernes en termes de conception, de respect de l'environnement et d'application solutions techniques, frais de fonctionnement, etc.
Usure externe (économique) - une diminution de la valeur résultant de changements dans la situation économique externe (facteurs externes à la propriété, tels que réglementation gouvernementale, environnement concurrentiel, marché des ressources matérielles, professionnelles et financières, demande de produits et services produits par l'objet d'évaluation, etc.).
3.1.2. Calcul des coûts
La détermination de la valeur marchande des équipements C a été effectuée selon la formule
C = St * (1-IF) * (1-IM) * (1-IE), (1)
Où
St - coût de remplacement de l'équipement ;
SI - usure physique du matériel à la date de l'évaluation ;
IM - obsolescence (fonctionnelle) usure des équipements à la date de l'évaluation ;
IE - usure externe (économique) des équipements à la date de l'évaluation.
Pour déterminer la valeur marchande des équipements, l'Expert a réalisé une étude d'informations sur les prix d'ateliers sidérurgiques, de laminoirs et de ponts roulants présentant des caractéristiques techniques similaires. L'évaluateur a reçu des consultations d'éminents spécialistes nationaux de l'Institut panrusse de recherche en génie métallurgique du nom. acad. Tselikov" (http://alvis-press.narod.ru/russia/071.htm). Les informations sur les laminoirs ont été obtenues auprès de Vyacheslav Vladimirovich Pavlenko, t. 730-45-26. Les informations sur les fours électriques ont été obtenues auprès de Yakov Lvovich Katz, t. 730-49-74 et Anatoly Solomonovich Smolyakov, t. 730-45-59. Des tentatives ont été faites pour consulter la succursale moscovite de la société Danieli (t. 258-04-28). informations uniquement sur le coût de la coulée continue de l'acier et a refusé de donner des informations sur les autres composants de l'équipement, citant le fait que le coût de l'équipement est convenu lors des négociations contractuelles et comprend généralement les travaux de conception, la fourniture et l'installation. , etc.
Les informations sur les prix des ponts roulants ont été obtenues auprès des employés de la maison de commerce AVIS, 172-51-19 et 172-67-79 (D… à N.Yu).
Des informations sur le coût des électrodes et des supports en graphite, ainsi que sur certains autres aspects des prix de la production d'acier et de laminage d'acier, ont été obtenues par l'évaluateur de ses propres sources - en consultation avec des employés d'entreprises étrangères (Danieli (Italie), Store (Slovénie )) - les fabricants de l'équipement évalué ou de ses analogues - et leurs représentants à Moscou.
Détermination du coût de l'équipement d'un atelier de sidérurgie
L'atelier de sidérurgie est composé de :
* Fours électriques Tagliaferri d'une capacité de 40 tonnes,
* Fours électriques Tagliaferri d'une capacité de 80 tonnes.
Le four électrique Tagliaferri d'une capacité de 80 tonnes n'est pas inclus dans la chaîne technologique de l'atelier sidérurgique. Il n’a pas été installé et se trouve en partie dans l’entrepôt de l’usine, en partie emballé au port. Il n'y a aucune documentation pour ce poêle.
À la suite de consultations avec un éminent spécialiste de l'Institut panrusse de recherche en génie métallurgique du nom. acad. Tselikova…. Ya.L. Ce qui suit a été établi. Des fours électriques domestiques d'une capacité d'environ 40 tonnes sont produits par l'usine de Novossibirsk "Sibelektroterm" (http://www.therm.ru/contact.php). Le coût de ce four, équipé d'un système de récupération des fumées et d'une unité de coulée continue, est de 120 millions de roubles. Dans le même temps, les fours fabriqués en Europe sont un peu plus chers - environ 4 500 000 millions d'euros (aux conditions ExW).
Étant donné que les équipements italiens sont soumis à évaluation, dans des calculs ultérieurs, la valeur de 4,5 millions d'euros (soit 5 516 994 $ au taux croisé de 1,226 $/euro à la date d'évaluation) a été retenue.
Il n'a pas été possible d'obtenir des informations précises sur le coût d'un four de plus grande capacité (80 tonnes). On sait seulement d'après les paroles de... Ya.L. que "son coût sera 30 pour cent plus élevé". Soit 4 500 000 * 1,3 = 5 850 000 euros (soit 7 172 093 $ au taux croisé de 1 226 $/euro à la date d'évaluation). Cette valeur est acceptée par l'expert dans les calculs ultérieurs.
En réponse à notre demande concernant le coût des équipements pour les mini-usines métallurgiques produites par la société italienne Danieli, son bureau de représentation à Moscou a indiqué que le coût nouvelle installation la coulée continue d'acier pour une mini-usine peut s'élever à 2 900 000 euros (voir annexe 2) (soit 3 555 396 $ au taux croisé de 1 226 $/euro à la date d'évaluation).
Détermination du coût des ponts roulants
8 ponts roulants fabriqués par Man Takraf (Allemagne), d'une capacité de levage nominale de 10 tonnes (4 grues), 35/15 (1 grue), 60/30 tonnes (1 grue), 80/40 (1 grue) et 120 /50 (1 pression). Le bureau de représentation moscovite de la société Man Takraf (tél. 258-39-31, 258-39-32) a refusé de fournir même des prix estimés, expliquant que le coût de leurs grues est discuté individuellement et uniquement en même temps que la livraison et l'installation. Par conséquent, comme objets comparables, l'évaluateur a accepté les ponts roulants de l'usine d'ingénierie lourde de Zaporozhye (http://www.avis.ru/rus/mostovoy.html), travaillant dans les usines métallurgiques nationales (usines sidérurgiques de Magnitogorsk, Severstal, etc. .). Vous trouverez ci-dessous les prix des ponts roulants aux conditions EXW. Étant donné que les grues nationales sélectionnées comme objets comparables diffèrent légèrement de celles évaluées en termes de capacité de levage, leurs valeurs de coût ont été ajustées.
| Nombredans, pcs. | Objet d'évaluation, g/p, tonnes | Objet comparable, g/p, tonnes | Prix d'un objet comparable pour 1 pièce. | Source | Coût total d'un bien comparable, ajusté en fonction du g/p, $ |
| 4 | 10 | 10 | 1 152 203 RUB | www.epc.nnov.ru | 158 438 |
| 1 | 35 | 20 | 125 000 $ | www.avis.rul | 147 683 |
| 1 | 60 | 32 | 145 000 $ | www.avis.rul | 180 519 |
| 1 | 80 | 50 | 170 000 $ | www.avis.rul | 206 787 |
| 1 | 120 | 125 | 265 000 $ | www.avis.rul | 259 324 |
L'ajustement a été effectué à l'aide de la méthode de régression linéaire. Sur la base des données sur la capacité de levage et du coût des objets comparables (colonnes 3 et 4 du tableau ci-dessus), une droite de régression a été construite (coût par capacité de levage), puis sur la base des données sur la capacité de levage des grues évaluées ( colonne 2) en tenant compte de leur nombre (colonne 1) le coût des objets comparables ajusté en fonction de la capacité de charge a été calculé (colonne 6).
Détermination du coût des laminoirs
Un laminoir pour la production d'aciers longs et un laminoir pour la production d'aciers d'armature sont soumis à évaluation. Les deux laminoirs ont été fabriqués par Danieli (Italie) et sont entrés en production respectivement en 1993 et 1992. Les laminoirs sont équipés d'une ligne de sertissage, d'une ligne intermédiaire et d'une ligne de laminage de finition (ligne de laminage plat). De plus, les laminoirs sont équipés de fours à poussée. La productivité des laminoirs est de 23 tonnes/heure.
L'évaluateur a tenu des consultations avec un éminent spécialiste de l'Institut panrusse de recherche en génie métallurgique du nom. acad. Tselikova Pa….à propos de Viatcheslav Vladimirovitch, t. Il s'est avéré que les développeurs professionnels et les fabricants d'équipements métallurgiques utilisent largement l'évaluation expresse du coût des laminoirs. Dans ce cas, le coût d'un laminoir est déterminé sur la base du coefficient K = 10 000 $ obtenu statistiquement par tonne de poids du laminoir. Le laminoir national développé par VNIIMETMASH a été choisi comme installation comparable. La productivité de ce broyeur est de 30 tonnes/heure et son poids est de 2 200 tonnes. Sa valeur est donc de 2 200 * 10 000 = 22 000 000 $.
La productivité des laminoirs évalués étant de 23 tonnes/heure, l'Évaluateur a introduit un ajustement en tenant compte du fait que le coût du laminoir évalué à l'état neuf est égal à 22 000 000 * (23/30)0,6 = 18 266 161 $. Ici, le coût ajusté C1 a été calculé à l'aide de la formule
C1 = C0 * (P1 / P0)k,
Où
C1 est le coût ajusté en fonction de la productivité du bien comparable ;
C0 - coût initial d'un objet comparable ;
P1 - performance de l'objet évalué ;
P0 - productivité d'un objet comparable ;
k est le coefficient d'inhibition des variations du prix d'un objet à mesure que la productivité évolue. Conformément à la méthodologie décrite dans, et (dans la liste de référence et littérature méthodologique), le coefficient de décélération est généralement pris égal à 0,4-0,8 pour les équipements métallurgiques, par conséquent, dans ce rapport, le coefficient de décélération des prix a été accepté par l'évaluateur comme égal à k = 0,6.
Le four conçu à l'Institut des unités et technologies thermiques métallurgiques "Stalproekt" (http://www.promportal.ru/search.php?id=357) a été considéré comme un objet comparable pour un four à poussée. Le coût de ce four est excl. travail de conception, la livraison, l'installation et le lancement s'élèvent à 80 millions de roubles. (soit 2 750 171 $ au taux de 29,0891 roubles/$ à la date d'évaluation).
Déterminer le coût des électrodes
Selon le Client, 360 électrodes de graphite sont stockées sur le territoire de l'usine. Dimensions approximatives des électrodes : diamètre 0,4 m, longueur 3 m. Le coût des électrodes a été estimé à 2 500 dollars par tonne de matériau d'électrode (selon le représentant d'une société étrangère qui a fourni de telles électrodes à la Russie au prix indiqué). Ainsi, en prenant en compte la densité du graphite 2 300 kg/m3, nous obtenons le coût de toutes les électrodes = 360 pièces * 2 500 $/t * 3 m * 3,14 * ?*(0,4 m)2 * 2 300 kg/m3 = 779 976 $.
Détermination du coût des stands
Il y a 7 cages stockées sur le territoire de l'usine. Le coût d'une cage à base complète, comparable en puissance à celles en cours d'évaluation, produite par la société Danieli est de 1 500 000 $ (selon un représentant de la société Danieli). Le coût des sept stands est donc de 10 500 000 $.
Le tableau ci-dessous résume les résultats du calcul du coût des équipements.
| Nom | Coût de l'équipement comme neuf, $ |
Atelier sidérurgique (140 000 tonnes) |
|
Four électrique, capacité 40 tonnes |
5 516 994 |
| Installation de coulée continue d'acier à 3 brins | 3 555 396 |
Four électrique, capacité 80 tonnes |
7 172 093 |
Ponts roulants (8 pcs.) |
|
| 10 tonnes (4 pièces) | 158 438 |
| 35/15 tonnes (1 pièce) | 147 683 |
| 60/30 tonnes (1 pièce) | 180 519 |
| 80/40 tonnes (1 pièce) | 206 787 |
| 120/50 tonnes (1 pièce) | 259 324 |
Laminoir (acier long laminé), 23 tonnes/jour. |
|
Laminoir Italsider |
18 266 161 |
| ligne de sertissage | |
| ligne intermédiaire de broyeur en série | |
| ligne laminée à plat | |
four à poussoir |
2 750 171 |
Laminoir "Métalsider" |
18 266 161 |
| ligne de sertissage | |
| ligne intermédiaire – cages roulantes | |
| ligne d'arrivée | |
four à poussoir |
2 750 171 |
Autre |
|
Électrodes, 360 pcs. |
779 976 |
Cages, 7 pièces, 23 tonnes/pièce. |
10 500 000 |
TOTAL |
70 509 874 |
Calcul de l'usure physique des équipements
Il a été noté ci-dessus que l'équipement évalué se trouve en Algérie et n'a pas été utilisé depuis de nombreuses années. L'évaluateur n'a pas eu la possibilité d'inspecter personnellement l'équipement, de déterminer son exhaustivité et la présence des documentation technique. À cet égard, lors du calcul de l'amortissement, l'expert s'est appuyé uniquement sur les informations du client et sur un bref rapport des spécialistes de la société Yugo-Vostok Montazh qui ont inspecté l'équipement en 2003 (une copie du rapport est donnée en annexe 3). De ce fait, pour déterminer le degré de détérioration physique du bien, l'Expert a été contraint d'utiliser la méthode d'évaluation intégrée de l'état technique des équipements. Cette méthode consiste à utiliser des échelles de notation particulières, à l'aide desquelles des experts évaluent le degré de détérioration physique d'un objet.
| État équipement | Caractéristiques généralesétat technique | Restant durée de vie, % | Usure physique, % |
| Nouveau | Matériel neuf, installé et jamais utilisé en excellent état | 100 95 | 0 5 |
| Très bien | Équipement pratiquement neuf qui n’a été utilisé que depuis peu de temps et ne nécessite aucune réparation ni remplacement de pièces | 90 85 | 10 15 |
| bien | Matériel d'occasion, entièrement remis à neuf ou reconditionné, en excellent état | 80 75 70 65 | 20 25 30 35 |
| Satisfaisant | Matériel usagé nécessitant une réparation ou un remplacement pièces détachées, tels que les roulements, les doublures, etc. | 60 55 50 45 40 | 40 45 50 55 60 |
| Adapté sous condition | Équipement d'occasion dans un état adapté à une utilisation ultérieure, mais nécessitant des réparations importantes ou le remplacement de pièces majeures, telles que le moteur ou d'autres composants critiques. | 35 30 25 20 | 65 70 75 80 |
| Insatisfaisant | Matériel d'occasion nécessitant révision, comme le remplacement des pièces de travail des unités principales | 15 10 | 85 90 |
| Inutilisable ou mis au rebut | Équipements pour lesquels il n'existe pas de perspective raisonnable de vente autre que la valeur des matériaux essentiels qui peuvent en être extraits | 5 0 | 95 100 |
Lors du calcul de l'usure physique, l'Expert a pris en compte le démontage partiel du matériel, la violation partielle de l'emballage d'usine du matériel non emballé, la destruction partielle du matériel pouvant survenir lors du démontage, ainsi que la forte probabilité que le mini- une usine construite dans un nouvel emplacement sur la base de l'équipement évalué n'atteindra pas les indicateurs de capacité de conception et les coûts énergétiques en raison de l'obsolescence physique. L'expert a fait la dernière remarque sur la base des déclarations des spécialistes de V...ETMASH concernant l'acquisition il y a 2 ans par l'usine métallurgique From...im dans la région de Volgograd d'une mini-usine sidérurgique d'occasion, qui peut réaliser 4 fond par jour au lieu de 22-24 selon le projet et qui consomme 3 fois plus d'énergie que selon le projet.
Les valeurs d'usure physique de chaque équipement sont indiquées dans le tableau ci-dessous.
Calcul de l'obsolescence (OM)
L'équipement évalué a été produit il y a plus de 10 ans, alors que le développement des mini-usines métallurgiques commençait tout juste. Au fil des années, les équipements ont subi d'importantes évolutions, tant au niveau de la consommation énergétique que de l'organisation de l'exploitation. processus technologique. En particulier, le rapport de la société « Installation Sud-Est » indique que « les panneaux de contrôle sont démontés et que les équipements restants sur ceux-ci sont obsolètes et doivent être remplacés », « l'équipement des postes de contrôle et l'équipement électrique de base du Les systèmes d'automatisation pour la fusion et la coulée continue des billettes sont obsolètes et doivent être remplacés conformément à exigences modernes technologies" etc.
Notre obsolescence estimée varie de 5% pour les électrodes, dont la conception reste quasiment inchangée, à 40-50% pour les fours électriques, les fours haute tension, les laminoirs, dans la conception moderne dont jusqu'à 60% du coût est occupé par le système de contrôle.
De plus, certains équipements manquent de documentation technologique, ce qui entraîne sans doute une augmentation de leur obsolescence. Les valeurs de vétusté de chaque équipement sont indiquées dans le tableau ci-dessous.
| Nom | Prix comme neuf, $ | Phys. porter | Morale. porter | Valeur résiduelle $ |
Aciérie (140 000 tonnes) |
||||
Fournaise électrique (avec système de refroidissement, système hydraulique, système de lubrification, équipement auxiliaire, structures métalliques) – 40 tonnes |
5 516 994 | 60 | 35 | 1 434 419 |
Installation de coulée continue d'acier à 3 brins |
3 555 396 | 60 | 40 | 853 295 |
Four électrique – 80 tonnes |
7 172 093 | 35 | 40 | 2 797 116 |
Pont roulant (8 pcs.) |
||||
| 10 tonnes (4 pièces) | 158 438 | 35 | 30 | 72 089 |
| 35/15 tonnes (1 pièce) | 147 683 | 35 | 30 | 67 196 |
| 60/30 tonnes (1 pièce) | 180 519 | 35 | 30 | 82 136 |
| 80/40 tonnes (1 pièce) | 206 787 | 35 | 30 | 94 088 |
| 120/50 tonnes (1 pièce) | 259 324 | 35 | 30 | 117 992 |
| Laminoir (profilé d'acier), 23 tonnes/jour. | ||||
Laminoir Italsider |
18 266 161 | 80 | 40 | 2 191 939 |
ligne de sertissage |
||||
ligne intermédiaire de broyeur en série (5 stands) |
||||
ligne laminée à plat (2 cages de laminage) |
||||
four à poussoir |
2 750 171 | 35 | 50 | 893 806 |
Laminoir (acier d'armature), 23 tonnes/jour. |
||||
Laminoir "Metalsider" |
18 266 161 | 75 | 40 | 2 739 924 |
ligne de sertissage |
||||
ligne intermédiaire – cages roulantes (4 groupes) |
||||
ligne de laminage de finition (4 cages de laminage) |
||||
four à poussoir |
2 750 171 | 50 | 50 | 687 543 |
Autre |
||||
Électrodes, 360 pcs. |
779 976 | 5 | 5 | 703 928 |
Cages, 7 pièces, 23 tonnes/pièce. |
10 500 000 | 35 | 45 | 3 753 750 |
TOTAL, $ |
70 509 874 | 16 489 221 |
Calcul de la valeur résiduelle tenant compte de l'amortissement général
Ainsi, la valeur marchande de l'équipement, déterminée sur la base de l'approche coût, est égale à 16 489 221 dollars, soit au taux de 1 dollar = 29,0891 roubles. à la date d'évaluation = 479 656 612 roubles.
3.2. CALCUL DU COÛT D'UN OBJET PAR MÉTHODES D'APPROCHE COMPARATIVE
3.2.1. Principes de base de l'approche comparative
L’approche comparative repose sur le principe selon lequel un acheteur averti ne paiera pas pour une propriété plus que le coût d’acquisition d’une autre propriété d’utilité égale.
Cette approche permet d'estimer la valeur marchande d'un objet à partir des données relatives aux transactions effectuées sur le marché. Cela examine les propriétés comparables qui ont été vendues ou au moins proposées à la vente. Ensuite, des ajustements sont effectués, appelés ajustements, pour tenir compte des différences qui existent entre les objets valorisés et comparables. Le prix ajusté détermine le prix de vente le plus probable pour le bien évalué comme s'il était proposé sur un marché ouvert et concurrentiel.
Dans les conditions d'un marché de vente « passif », certaines conclusions peuvent être tirées des informations sur les prix d'offre, qui caractérisent le fait même de l'existence d'objets similaires sur le marché d'offre.
L'approche comparative est fondamentale pour évaluer des groupes ou des types individuels de machines, d'équipements et de véhicules. Le principal problème dans ce cas est la difficulté d'obtenir les informations nécessaires, de choisir un objet comparable et adéquat à l'objet évalué, en tenant compte du degré d'écart entre la composition et valeurs numériques caractéristiques d'objets comparables et évalués. S'il existe suffisamment d'informations dans le cadre de cette méthode, il est justifié de construire et d'utiliser des modèles statistiques ou des modèles de tarification paramétriques qui expriment la dépendance du prix moyen d'un objet sur la configuration et les valeurs de ses caractéristiques techniques.
La méthode de marché (méthode de vente comparative) repose sur la détermination, par une méthode d'échantillonnage statistique, de la valeur marchande des équipements d'une marque donnée sur le marché secondaire à la date d'évaluation au lieu d'évaluation.
Le calcul du SRIN par la méthode du marché s'effectue selon la formule :
Sryn = *1/n,
Où est la ième valeur du coût du matériel d'occasion à la date d'évaluation dans l'échantillon obtenu, c'est-à-dire le coût auquel le matériel a été vendu ; n - taille de l'échantillon.
3.2.2. Justification pour ne pas utiliser l’approche comparative
L'équipement évalué pour la production métallurgique est unique, techniquement complexe et équipement coûteux. L'évaluateur n'a pas pu trouver une seule offre de vente de ce type d'équipement sur le marché secondaire, ainsi que des informations sur la transaction d'achat et de vente réalisée d'équipement similaire. Par conséquent, une approche comparative n’a pas été appliquée dans ce rapport.
3.3. CALCUL DU COÛT D'UN OBJET À L'AIDE DES MÉTHODES D'APPROCHE DU REVENU
3.3.1. Principes de base de l'approche revenu
L'Approche Revenu permet de déterminer la valeur d'un bien productif de revenus en tenant compte de la quantité, de la qualité et de la durée des bénéfices que ce bien apportera sur une période de temps prévisionnelle. À la suite de l'analyse, les revenus futurs attendus du bien, ainsi que les revenus de la vente du bien à la fin de la période de prévision, sont actualisés à la valeur actuelle à la date d'évaluation. L'approche du revenu est basée sur le principe des attentes selon lequel acheteur potentiel déduit la valeur d'une propriété en fonction du rendement attendu qui peut être obtenu dans le futur en étant propriétaire de la propriété.
3.3.2. Justification pour ne pas utiliser l’approche du revenu
L'équipement évalué est situé en dehors du territoire de la Fédération de Russie et n'est plus opérationnel depuis plusieurs années. Sans informations précises sur le lieu où l'équipement évalué sera exploité, sur l'ensemble des biens immobiliers nécessaires à son exploitation, ainsi que sur le volume des ventes de produits, il est impossible de déterminer les revenus que cet équipement générerait pendant son fonctionnement. . Pour cette raison, l’approche basée sur le revenu n’a pas été appliquée dans ce rapport.
3.4. COORDINATION DES RÉSULTATS DE L'ÉVALUATION DES OBJETS
Le dernier élément du processus d'évaluation consiste à comparer les résultats obtenus en utilisant différentes approches et à les réduire à une valeur unique, en tenant compte des faiblesses et des points forts chaque approche. Dans ce rapport, seule l’approche du coût est appliquée à l’évaluation des équipements. Les raisons pour lesquelles les approches comparative et fondée sur le revenu ne sont pas utilisées sont exposées ci-dessus. Par conséquent, la valeur marchande de l’équipement est considérée comme égale à la valeur calculée obtenue par l’approche coût.
La valeur finale de la valeur marchande de l'Objet de Valorisation est
(arrondi) 479 700 000 (quatre cent soixante-dix-neuf millions sept cent mille) roubles
ou au taux de change de la Banque de Russie à la date d'évaluation (2...,0...1 rouble pour 1 dollar américain) (arrondi)
16 500 000 (seize millions cinq cent mille) dollars américains
Rapport
sur l'évaluation de la chaîne de production
bâtonnets de glace en bois
Contenu du rapport
RÉSUMÉ EXÉCUTIF PARTIE INTRODUCTIVE : Définir la tâche à évaluer. Termes utilisés. Certificat d'évaluation. Hypothèses et limites formulées. Normes d'évaluation applicables. Liste des matériaux utilisés. PARTIE GÉNÉRALE : Caractéristiques générales de l'état du marché des glaces et de son industrie de production. Description de l'objet de l'évaluation. DÉTERMINATION DU COÛT DES OBJETS D'ÉVALUATION : Calcul de la valeur des objets d'évaluation basé sur une approche comparative. Calcul de la valeur des objets de valorisation selon l'approche du coût. Calcul de la valeur des objets de valorisation selon l'approche des revenus. Coordination des résultats et détermination du coût final. QUALIFICATIONS DES INTERVENANTS. DEMANDES.
RÉSUMÉ EXÉCUTIF
Experts société d'évaluation JSC « XXXX » a évalué la valeur marchande des biens appartenant à l'entreprise JSC « YYYY ».
La structure du rapport correspond à la logique de la procédure d'évaluation et comprend trois sections.
L'objet d'évaluation est une ligne de production de bâtonnets de glace.
Conformément aux normes d'évaluation russes et internationales, les méthodes d'approches des coûts, comparatives et des revenus ont été utilisées pour déterminer la valeur de l'objet évalué, suivies d'un accord sur les résultats intermédiaires et du calcul de la valeur finale.
La valeur marchande totale de la ligne de production de bâtonnets de glace (hors TVA) est de 6 491 500 RUB. et (TVA incluse) 7 789 800 RUB. à la date d'évaluation le 10 juillet 2003 PARTIE INTRODUCTIVE Définition de la tâche d'évaluation
Client : OJSC "AAAA"
Adresse, numéros de téléphone, E-mail.
Entrepreneur (évaluateur) : CJSC "ХХХХ"
"Adresse, numéros de téléphone, E-mail.
Objet de l'expertise : pour le compte du Client, l'Expert a calculé la valeur vénale du bien à des fins de garantie (« valeur d'échange »).
Le type de valeur évaluée présente les caractéristiques suivantes :
a) la date d'évaluation est déterminée par le Client et correspond au moment actuel : juillet 2003 ;
b) la valeur marchande résiduelle (en tenant compte de l'usure) de l'objet est déterminée à son emplacement dans locaux de production OJSC « YYYY » à Kolomna, dans la région de Moscou, en état de vente (« valeur d'échange ») ;
c) l'objet est actuellement en état de fonctionnement, par conséquent, lors de l'évaluation de la « valeur d'échange », il peut être nécessaire de prendre en compte les coûts de démontage et de préparation à la vente.
Objet évalué : ligne de production de bâtonnets de glace. L'objet évalué est situé dans le bâtiment de production de l'OJSC « YYYY » à l'adresse ci-dessus.
Date de l'inspection des lieux : 7 juillet 2003
Date d'évaluation valide : 10 juillet 2003
Taux de change du dollar au jour de l'évaluation : 30,42 RUB. pour 1 dollar américain.
Date du rapport : 14 juillet 2003 Termes utilisés
Valorisation - procédure de détermination de la valeur, partie analyse économique, basé sur certains principes scientifiques et bases méthodologiques ; qui est une combinaison de méthodes mathématiques et de jugements subjectifs de l'évaluateur basés sur son expérience professionnelle.
La valeur marchande de l'objet d'évaluation est le prix le plus probable auquel l'objet d'évaluation peut être aliéné sur le marché libre dans un environnement concurrentiel, lorsque les parties à la transaction agissent raisonnablement, disposant de toutes les informations nécessaires, et que le prix de la transaction n'est pas affecté par des circonstances extraordinaires.
La valeur de la garantie est la valeur de l'actif garantissant un prêt commercial, que le prêteur espère recevoir de la vente de cet actif sur le marché en cas d'insolvabilité de l'emprunteur ; Sert de limite supérieure au montant d’argent pouvant être prêté contre un actif.
Le coût de remplacement de l'objet d'expertise est la somme des coûts de création d'un objet similaire à l'objet d'expertise, aux prix de marché existant à la date de l'expertise, compte tenu de la dépréciation de l'objet d'expertise.
Le coût de reproduction de l'objet d'expertise est la somme des frais aux prix du marché existant à la date de l'expertise pour la création d'un objet identique à l'objet d'expertise, utilisant des matériaux et des technologies identiques, compte tenu de l'usure du objet d'évaluation.
La valeur de l'objet expertisé dans son usage actuel est la valeur de l'objet expertisé, déterminée en fonction de conditions existantes et les finalités de son utilisation.
La valeur d'investissement de l'objet d'évaluation est la valeur de l'objet d'évaluation, déterminée sur la base de sa rentabilité pour une personne spécifique à des fins d'investissement données.
La valeur de liquidation de l'objet d'expertise est la valeur de l'objet d'expertise dans le cas où l'objet d'expertise doit être aliéné dans un délai plus court que la période d'exposition habituelle pour des objets similaires.
La dépréciation est toute perte d'utilité qui fait que la valeur marchande d'un actif est inférieure à son coût de remplacement.
Les ajustements sont des modifications apportées au prix d'un analogue, en tenant compte des différences paramétriques entre celui-ci et l'objet évalué, ainsi que des écarts entre le prix de l'analogue et les conditions d'évaluation.
L'approche coût est un ensemble de méthodes d'estimation de la valeur d'un objet d'expertise, basées sur la détermination des coûts nécessaires à la restauration ou au remplacement de cet objet, en tenant compte de son usure.
L'approche comparative est un ensemble de méthodes d'estimation de la valeur d'un objet d'évaluation, basées sur la comparaison de cet objet avec des objets similaires, pour lesquels il existe des informations sur les prix des transactions avec eux.
L'approche du revenu est un ensemble de méthodes permettant d'estimer la valeur d'un objet d'expertise, basées sur la détermination du revenu attendu de celui-ci. Certification d'évaluation
L’Évaluateur certifie que :
a) les analyses, opinions et conclusions contenues dans le rapport sont celles de l'évaluateur lui-même et sont valables strictement dans les conditions et hypothèses limitées qui font partie de ce rapport ;
b) L'évaluateur n'a aucun intérêt réel ou perçu dans la propriété évaluée et agit avec un esprit ouvert et sans préjudice envers les parties impliquées ;
c) la rémunération de l'Expert ne dépend pas de l'évaluation finale de la valeur, ni des événements qui peuvent survenir à la suite de l'utilisation par le Client ou des tiers des constatations et conclusions contenues dans le Rapport. Hypothèses et limitations formulées L'évaluateur n'est pas responsable de la description légale des droits de propriété sur le bien évalué, dont l'exactitude est acceptée d'après les propos du Client. Les droits de propriété évalués sont considérés comme exempts de toute réclamation ou restriction autre que celles spécifiées dans le rapport ; Lors de l'évaluation, il a été supposé qu'il n'y avait aucun facteur caché affectant la valeur de la propriété évaluée. L'Évaluateur n'est pas responsable de la découverte (ou en cas de découverte) de tels faits ; les données sources utilisées par l'évaluateur pour préparer le rapport ont été obtenues auprès de sources fiables et sont considérées comme fiables. Cependant, l'Expert ne peut garantir leur exactitude absolue, c'est pourquoi il fait référence à des sources d'information ; L'Évaluateur s'engage à maintenir la confidentialité des informations fournies par le Client ; Le Client accepte les conditions pour libérer et protéger l'Évaluateur de toutes sortes de dépenses et de responsabilité découlant d'une réclamation de tiers contre lui, à la suite de l'utilisation légale par des tiers de ce Rapport, sauf dans les cas où cela est déterminé par procédure judiciaire définitive selon laquelle les dommages, pertes et dettes résultent d'une fraude, d'une négligence générale et d'une faute intentionnelle de la part de l'Expert dans le processus d'élaboration du présent Rapport ; Le rapport contient l'opinion professionnelle de l'évaluateur concernant la valeur de l'équipement évalué et ne constitue pas une garantie qu'il changera de mains à la valeur indiquée dans le rapport. Normes d'évaluation applicables
L'évaluation a été effectuée et le rapport a été établi conformément à la loi fédérale n° 135-FZ du 29 juillet 1998 sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie, avec les normes d'évaluation obligatoires à utiliser par les sujets des activités d'évaluation, approuvées par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 6 juillet 2001 n° 519, avec les normes d'activité professionnelle dans le domaine de l'évaluation immobilière de la Société russe des évaluateurs et. Normes internationalesévaluations adoptées par le Comité international sur les normes d’évaluation des biens immobiliers. Liste des matériaux utilisés dans l'évaluation, informations fournies par le Client : type="disc"> description de la ligne de production de bâtonnets de glace ; extraits de fiches techniques des équipements pour la production de bâtonnets de glace (Formata 1010/3/30, Formata 1300/3/18.5, Exakta 3350, Proqua 2811, Poliera 7010, BA2 Banding unit, BP130 (SP150/15), RS2 , RS2000/SA ); calcul théorique du rendement en produit fini pour une ligne de production de bâtonnets de glace ; Documents réglementaires et de référence utilisés : Loi fédérale« Sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie » du 29 juillet 1998, n° 135-F3 ; Normes d'évaluation, obligatoires pour l'utilisation par les sujets des activités d'évaluation, approuvées par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 6 juillet 2001 n° 519 ; Normes d'évaluation internationales et autres spécifiées dans la clause 1.5 ; informations collectées par l’Expert sur les sites Internet :
www.pilovochnik.ru;www.magr.com.ua; www.w.rosholod-dv.
narod.ru; www.uniwest.in.ua;www.forrest.ru;www.icecream.ru; www.forums.wood.ru;www.expert.urc.ac.ru; www.derevoobrabotka. com; www.hm-maschinenbau.de.
En outre, des listes de prix d'entreprises vendant du matériel de menuiserie à Moscou ont été utilisées : Ducon, Kami, Woodmaster, etc. ; Littérature spéciale et matériel méthodologique sur l'évaluation : Kovalev A.P. Estimation de la valeur de la partie active des immobilisations. - M. : Finstatinform, 1997 ; Kovalev A.P. Gestion immobilière d'entreprise. - M. : Finstatinform, 2002 ; Évaluation de la valeur marchande des machines et équipements : Travaux pédagogiques et pratiques. allocation. - M. : Delo, 1998 ; Évaluation d'entreprise : Manuel / Éd. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M. : Finances et Statistiques, 1998 ; Coût d'entreprise : Atelier. - M. : lycée Privatisation et entrepreneuriat, 2000 ;
- Popesko A.I., Stupin A.V., Chesnokov S.A. Usure des machines et équipements technologiques lors de l'évaluation de leur valeur marchande : Manuel, manuel. - M. : ROO, 2002. PARTIE GÉNÉRALE Caractéristiques générales de l'état du marché de la crème glacée et de l'industrie de sa production
Actuellement, seulement 10 % environ des Russes mangent de la glace à la maison ; En témoignent les données suivantes : 60 % des achats de glaces consistent en un paquet (« popsicle » et « tasse »), 30 % se composent de deux paquets et seulement 5 % en trois ou plus. Les emballages pesant 350 grammes ou plus sont achetés par seulement 5 % des consommateurs. La structure de cette consommation est en partie déterminée par le conditionnement traditionnel des glaces en petites briquettes, gobelets, tubes, cornets et autres, qui stimule une consommation impulsive et « spontanée » de glaces à proximité des points de vente.
En l'absence de concurrence dans ère soviétique l'assortiment était très monotone. Environ 95 % des glaces produites étaient conditionnées pour la consommation individuelle. Pour un usage domestique, des briquettes ont été produites pour 48 kopecks. et un gâteau à la glace, ce qui était rare. Quant à l'assortiment de glaces des établissements de restauration, il a été réduit à trois boules multicolores - crémeuse, chocolat et fraise, servies dans des bols traditionnels en aluminium. Pour varier, des noix concassées ou du chocolat et du sirop ont été ajoutés.
Compte tenu de la structure de la consommation de glaces en Russie, il convient de noter qu'en 2001, la consommation de glaces dans l'ensemble de la Russie s'élevait à 2,2-2,5 kg, à Moscou - 3,3-4,0 kg, à Saint-Pétersbourg- 4,3 kg, à Stavropol - 5 kg par personne.
La tranche d'âge du consommateur national est la suivante : 26 % - consommateurs de moins de 20 ans ; 16% - de 21 à 30 ans ; 22% - de 31 à 40 ans ; 23% - de 41 à 50 ans ; 8% - de 51 à 60 ans ; 5% - plus de 61 ans. La consommation de glaces dans toutes les catégories d'âge jusqu'à 50 ans est uniforme. La baisse de la consommation de glaces chez les personnes âgées est évidemment due à une insuffisance haut niveau vie.
La majorité des personnes interrogées achètent des glaces 2 à 3 fois par mois, et en Russie, ce chiffre est plus élevé qu'en grandes villes- Moscou et Saint-Pétersbourg. En toute honnêteté, il faut dire que dans ces villes, on mange plus souvent de la glace. L'assortiment est dominé par les types de glaces suivants : 20 % - crème ; 18% - chocolat ; 13% - fruité.
DANS dernièrement la crème glacée de la catégorie des desserts et des gourmandises se transforme en un produit de demande quotidienne de masse. Ainsi, aux États-Unis, la consommation moyenne de glace par habitant est de 12 à 15 kg, en Europe de 7 à 8 kg par an.
Actuellement, la capacité de production de l'industrie nationale de la crème glacée, composée de près de 300 entreprises (dont 73 entrepôts frigorifiques du système Rosmyasomoltorg, 145 entreprises de l'industrie laitière, plus de 80 entreprises commerciales), a atteint, selon les estimations les plus prudentes, 800 mille tonnes par an.
Selon le Comité national des statistiques, les entreprises russes produisaient de la crème glacée : en 1999 - 363 700 tonnes ; en 2000 - 337,9 ; en 2001 - 355,5 ; en 2002 - 376 000 tonnes. Les volumes de production de glaces sont inégalement répartis entre les régions (tableau P. 4.1).
Tableau A.4.1
Volumes de production de glaces par régions de Russie (selon CJSC Dom Audita)
La consommation de glaces à Moscou est de 40 à 50 000 tonnes par an et la capacité de production est prévue pour 120 000 tonnes. Les petits producteurs sont chassés du marché des capitaux par les sociétés internationales. marques célèbres et d'importantes ressources financières, et dans un avenir proche, leur part de marché passera de 10 à 30 %. Les kiosques de rue représentent 95 % des soldes d'été, contre 30 % dans une Europe plus douce.
Les plus grands producteurs et vendeurs de glaces sont (selon les données de 2001) :
« Froid russe » - 25 000 tonnes ;
"Ice-Fili" - 17 000 tonnes ;
Nestlé - 16 000 tonnes ;
"Inmarko" - 11 000 tonnes ;
"Petrokholod" - 11 000 tonnes ;
"Metelitsa" - 10 000 tonnes ;
"Hladokombinat" (Naberezhnye Chelny) - 10 000 tonnes ;
"Hladokombinat" (Lipetsk) - 10 000 tonnes ;
« Froid » (Piatigorsk) - 9,3 mille tonnes ;
"Hladokombinat" (Belgorod) - 9,3 mille tonnes ;
"Hladokombinat" (Saint-Pétersbourg) - 9 000 tonnes ;
"Service-Kholod" - 8 mille tonnes.
Au début des années 1990. L'industrie nationale de la crème glacée a connu l'invasion du marché par les marques Mars, Nestlé, Snickers, Algida-Uniliver et Baskin Robbins. Les consommateurs nationaux ont pu déguster des variétés de glaces de renommée mondiale. Cependant, pour plusieurs raisons, le leader transnational Algida-Uniliver a quitté le marché russe, tandis que le suisse Nestlé et l'américain Baskin Robbins ont construit leurs propres usines en Russie - Nestlé Zhukovskoe Ice Cream LLC et CJSC Baskin Robbins à Moscou.
L’offre de glaces importées n’exerce pas de forte pression concurrentielle sur les producteurs nationaux. Environ 93 % des glaces présentées en Russie sont actuellement produites par des entreprises nationales. Le volume des recettes d'importation dans la plupart années favorables(1997-1998) était de 5 à 10 %. La crise de 1998 a réduit à presque zéro l’offre de glaces en provenance de l’étranger. En analysant la répartition des pays importateurs selon les données du premier semestre 2002, on constate que plus d'un quart des approvisionnements proviennent de Pologne, suivis par des parts presque égales de Finlande, de France et d'Allemagne.
Une analyse de la répartition des glaces importées dans les régions russes révèle une consommation extrêmement inégale selon les régions. Toutes les régions importatrices de glaces disposent de ports maritimes. En règle générale, le transport ultérieur de ces produits délicats vers d'autres régions par chemin de fer ou par transport routier peu pratique et conduit à des prix plus élevés. Flux de glaces importées vers les régions en 1998-1999. diminué de plus de 30 fois. Les six régions importatrices permanentes ainsi constituées subsistent pendant toute la période d'observation.
La première place dans cette liste est occupée par Moscou, dont la part a augmenté entre 1998 et 2002, malgré une multiplication par quatre des importations.
Au cours de la même période, les exportations de glaces ont fortement augmenté, notamment en raison des variétés dont la teneur en matières grasses dépasse 7 %. Parmi les pays qui achètent des glaces russes, outre les anciennes républiques soviétiques et les pays de la CEI, figurent également Israël, les États-Unis, les Pays-Bas et l'Uruguay.
Il convient de noter que pour maintenir les volumes de production, les producteurs nationaux de crème glacée sont obligés d'acheter des matières premières et des fournitures importées pour une valeur de plus de 250 millions de dollars par an. Les fournisseurs actifs sont les sociétés Danisko, Quest, Rodia, Milorado, etc. La question de la fourniture d'ingrédients pour la production de glace molle par la célèbre société Unifine Dohler dans l'industrie de la confiserie est à l'étude. Malheureusement, les matières premières nationales sont loin d’être pleinement utilisées. Une situation difficile se présente lorsqu'il s'agit de fournir à la production des technologies et équipement de réfrigération, qui est également acheté à l'étranger.
Les données ci-dessus sur la situation du marché et de l'industrie de la crème glacée indiquent qu'il existe des perspectives favorables pour le développement de cette activité en Russie et, par conséquent, les besoins croissants en équipements pour cette industrie. Description de l'objet d'évaluation
La composition de la ligne de production de bâtonnets de glace évaluée et les caractéristiques de l'équipement inclus dans la ligne sont présentées dans le tableau. P.4-2.
La ligne permet la production de bâtonnets de glace en bouleau écologique de dimensions 10x2 x 93 mm et 10 x 2 x 113 mm. Les sticks sont conditionnés en cassettes de 50 pièces, qui sont placées dans des boîtes en carton ondulé de 10 000 pièces. (200 cassettes).
Capacité de la ligne - 480 000 sticks par équipe (8 heures), soit 11 millions de pièces. par mois (23 jours ouvrables).
Une ligne similaire est fournie par NPO MAGR (Ukraine), dont le prix à la date d'évaluation est de 166 018 $ (www.magr.com.ua).
Caractéristiques Les machines individuelles et les machines incluses dans la ligne évaluée sont répertoriées sur le site Internet du fabricant : www.hm-maschinenbau.de.
Adresse du fabricant en Allemagne : hm Maschinenbau GmbH, Rehaldenstrape 11, D-73655. Pluderhausen. DÉTERMINATION DU COÛT DES OBJETS D'ÉVALUATION Calcul de la valeur de l'objet d'évaluation basé sur une approche comparative
Parmi les méthodes de l'approche comparative, la méthode de comparaison directe avec un analogue a été choisie. Cette méthode repose sur le principe selon lequel un acheteur averti ne paiera pas pour un bien plus cher que le prix d’achat d’un autre bien d’égale utilité. Dans ce cas, la valeur marchande de l'objet est déterminée sur la base de données sur les prix du marché d'objets immobiliers similaires pour lesquels les prix sont connus.
Pour chaque machine de la gamme, de nouveaux analogues aux prix connus ont été sélectionnés, puis les prix des analogues ont été ajustés en tenant compte des différences de paramètres entre l'objet évalué et l'analogue. Le prix ajusté de l’analogue donnait la valeur du coût total de remplacement au lieu de vente de l’analogue.
Étant donné que les prix des analogues ont été pris selon la formule CIP (jusqu'à la frontière avec la Russie), pour obtenir le coût de remplacement total (FRC) à l'emplacement des objets, les frais de livraison et les droits de douane ont été ajoutés au prix ajusté des analogues.
Le coût total de remplacement (TRC) d'une machine ou d'un équipement (« valeur d'échange ») à l'emplacement de la ligne évaluée a été déterminé à l'aide de la formule
où Tsang est le prix d'un nouvel analogue à une certaine date ;
Kmo - coefficient de réduction du prix d'un analogue à la date d'évaluation (en raison du fait que la date de validité des prix pris des analogues en devise étrangère ne différait pas beaucoup de la date d'évaluation, dans ce calcul
kmo = 1);
Kh K2, K3 - coefficients paramétriques de correction prenant en compte les différences de valeurs paramètres techniques pour l'objet évalué et son analogue ;
STp est le coût de livraison de l'objet évalué depuis la frontière jusqu'à son emplacement (droits de douane compris).
JE"
Les coefficients paramétriques correctifs sont calculés à l'aide de la formule
où l, lan/ sont les valeurs du i-ième paramètre pour l'objet évalué et l'analogue, respectivement ;
bj est un exposant reflétant la force de l'influence du paramètre X sur le coût (prix) et est appelé « coefficient de freinage ».
Pour les principales machines technologiques, les paramètres de tarification suivants pour lesquels des ajustements ont été effectués ont été sélectionnés : la taille principale de la pièce à usiner, mm (A"i) ; le nombre de scies installées (X2) ; la puissance, kW (X3). Les coefficients de freinage ont été déterminés sur la base des données d'analyse des machines à bois et étaient : bx = 0,7 ; b2 = 0,4 ;
Lors de l'évaluation d'une ligne de production de bâtonnets de glace, l'expert s'est renseigné auprès des entreprises manufacturières, pour lesquelles des informations ont été reçues sur les prix des équipements. Pour les équipements dont les prix ont été fournis par un fabricant étranger, aucun ajustement paramétrique n'a été effectué (comme pour des objets identiques).
Le coût de livraison du matériel sur place a été déterminé en fonction des tarifs de transport : avec un volume de fret de 82 à 92 m3, les tarifs de livraison de l'Allemagne vers la Russie sont de 2 500 $. Pour chaque objet, les coûts de transport ont été calculés en tenant compte de son volume global. Les droits de douane et les frais d'importation pour les équipements technologiques pour le travail du bois conformément au décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 30 août 2001 n° 638 sont de 5 %. Le taux de TVA au jour d'évaluation est de 20%.
La valeur vénale résiduelle au jour d'évaluation a été déterminée sur la base du PZ calculé ci-dessus et du coefficient d'amortissement :
Le coefficient d'usure cumulée de l'objet évalué est calculé à l'aide de la formule
où K(|)1P est le coefficient d'usure physique ;
Kfun - coefficient d'usure fonctionnelle (morale) ;
KVN - coefficient d'usure externe (économique).
Le matériel évalué a été mis en service à l'état neuf en avril 2000. La date de l'évaluation est juillet 2003. Ainsi, l'âge chronologique du matériel est de 3 ans et 3 mois (3,25 ans).
Le taux d'amortissement annuel du matériel de menuiserie est de 10 % (code ENAO 44500 selon les taux d'amortissement unifiés approuvés par la résolution du Conseil des ministres de l'URSS du 22 octobre 1990 n° 1072). Si l'on se laisse guider par ces normes, alors le taux d'usure à la date d'évaluation est de 10x3,25 = 32,5 %.
Les lignes pour le travail du bois appartiennent au groupe d'amortissement VI (code OKOF 14 2922645), selon la classification des immobilisations, approuvée par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 1er janvier 2002 n° 1. La durée d'utilité du sixième groupe d'amortissement sélectionnés dans la gamme de 10 à 15 ans.
L'inspection externe et l'examen de l'état physique de la ligne donnent des raisons de croire que le coefficient de son usure physique ne dépasse pas 27 %.
Le coefficient d'usure fonctionnelle (morale) de la ligne est supposé être de 0 %. A la date d'évaluation, ces lignes continuent d'être produites et vendues par le fabricant aux prix indiqués, aucune obsolescence n'est donc constatée.
Le coefficient d'usure externe (économique) est également supposé être de 0 %. Les lignes de production de bâtonnets de glace sont très demandées, comme en témoignent les offres d'achat que l'on retrouve sur certains sites Internet.
Le calcul de la valeur marchande résiduelle (y compris l'usure) de la ligne de production de bâtonnets de glace par la méthode de comparaison directe est donné dans le tableau. P4.3.
Calcul de la valeur de l'objet d'évaluation basé sur l'approche du coût
En utilisant les méthodes d'approche par les coûts, le coût de reproduction total (RPC) est d'abord déterminé, puis la valeur marchande résiduelle (en tenant compte de la dépréciation). Le PSV indique combien peut coûter un objet s'il a été créé et vendu à la date d'évaluation, c'est-à-dire au niveau de prix existant. Il y a un élément de convention dans une telle évaluation puisque, d’une part, de tels objets peuvent ne pas être produits aujourd’hui et, d’autre part, même s’ils le sont, de nouveaux matériaux et technologies peuvent être utilisés dans leur production. évalué, plus il faut faire d'hypothèses lors de son évaluation à l'aide des méthodes d'approche par les coûts.
Parmi les méthodes de l'approche coût, la méthode d'indexation de la valeur comptable initiale des objets de valorisation a été choisie.
Dans la méthode d'indexation, la valeur du coût total de remplacement (FRC) à la date d'évaluation est obtenue en multipliant le bilan (initial ou de remplacement) par l'indice d'ajustement :
PSV *$phAsor’
où S„ est le coût initial au moment de l'acquisition ;
/cor - indice correctif (indice déflateur).
L'indice de correction est déterminé par la formule
^cor - -^(M.g)oc / ^(m.g)st gt;
où /(m g)0ts est l'indice des prix de base à la date d'évaluation (m - mois, r - année) ; /(m g)st - indice des prix de base à la date de validité de la valeur comptable (m - mois, g - année).
La méthode d'indexation à long terme a été mise en œuvre à l'aide d'indices de prix des produits de construction mécanique. À cette fin, nous avons utilisé les données sur les indices annuels des prix en chaîne des produits d'ingénierie, régulièrement publiés dans les publications de Rosstat et montrant l'évolution des prix pour l'année par rapport au 31 décembre de l'année précédente.
Les indices de prix en chaîne ont été recalculés en indices de base en les multipliant séquentiellement. Dans le tableau La section 4.4 présente les indices annuels des prix en chaîne des produits de l'ingénierie mécanique selon les données de Rosstat pour les 13 dernières années, sur leur base, les indices de base annuels sont calculés par rapport au 31 décembre 1990 ;
Le même tableau montre les augmentations mensuelles moyennes de l'indice de base des prix au cours de chaque année ; pour cela, la différence entre l'indice au 31 décembre d'une année donnée et l'indice au 31 décembre de l'année précédente a été divisée par 12.
Tableau A.4.4
Indices des prix des produits de construction mécanique
| Date | Indice-chaîne annuel | Annuel basique indice | Augmentation mensuelle moyenne de l'indice sous-jacent |
| 31.12.90 | 1,0000 | 1,00 | - |
| 31.12.91 | 3,1000 | 3,10 | 0,175 |
| 31.12.92 | 27,2000 | 84,32 | 6,768 |
| 31.12.93 | 10,5000 | 885,36 | 66,753 |
| - 31.12.94 | 3,3000 | 2921,69 | 169,694 |
| 31.12.95 | 2,8000 | 11 8180,73 | 438,253 |
| 31.12.96 | 1,2400 | 10144,10 | 163,615 |
| 31.12.97 | 1,0870 | 11026,64 | 73,545 |
| 31.12.98 | 1,2920 | 14246,42 | 268,315 |
| 31.12.99 | 1,4960 | 21312,64 | 588,852 |
| />31.12.00 | 1,2800 | 27280,18 | 497,295 |
| 31.12.01 | 1,1070 | 30199,16 | 243,248 |
| 31.12.02 | 1,1710 | 35363,21 | 430,338 |
| 31.12.03 | 1,1117 | 39313,28 | 329,173 |
L'indice des prix sous-jacent à la date d'enregistrement de la valeur comptable indexée :
où est l'indice des prix de base au 31 décembre de l'année précédente
oui par rapport à l'année au cours de laquelle la valeur comptable est constatée ;
- augmentation mensuelle moyenne de l'indice de base dans l'année de fixation de la valeur comptable ;
- numéro du mois à la date d'enregistrement de la valeur comptable.
L’indice des prix sous-jacent à la date d’évaluation est calculé comme suit :
où /(i2.r-i)ou ~ l'indice de base des prix au 31 décembre de l'année précédente par rapport à l'année au cours de laquelle l'évaluation est effectuée ;
/(g)0„ - augmentation mensuelle moyenne de l'indice de base au cours de l'année au cours de laquelle l'évaluation est effectuée ;
i(G)oi - numéro du mois à la date d'évaluation.
Une partie des équipements de la ligne a été livrée en avril 2000 et l'autre en juin 2000.
L'indice de base des prix à la date d'enregistrement du coût initial (avril 2000) a été obtenu par calcul : /(о4оо)СТ = 21312,64 + + 497,295x4 = 23301,82.
L'indice des prix de base à la date d'enregistrement du coût initial (juin 2000) a été obtenu par calcul : /(06 - 21312,64 +
+ 497,295x6 = 24296,41.
L'indice des prix de base à la date d'évaluation (juillet 2003) a été obtenu par calcul : /(07.oz)st = 35363,21 + 329,173x7 = 37667,42.
L'indexation de la valeur comptable initiale donne la valeur du PSV au lieu d'utilisation des objets à la date d'évaluation. La tâche d'évaluation linéaire consiste à obtenir une « valeur d'échange », c'est-à-dire le coût du matériel préparé pour la vente. Il est donc nécessaire de déterminer l’EPS à vendre sur le lieu où se trouvent les objets. Pour ce faire, les frais de démontage et autres travaux nécessaires à la préparation des objets à la vente sont déduits de l'IPV du lieu d'utilisation.
Le coût de démontage des équipements préparés pour la vente est de 50 % du coût d'installation de ces équipements.
Le coût d'installation du matériel de menuiserie peut être pris à hauteur de 3% du PSV selon les données de la société Co-invest : (Indices des prix dans la construction // Bulletin d'information et d'analyse "Co-invest". - 2004. - Edition 48. - P. 135 - 145). Il s'ensuit que le coût des travaux de démontage et de préparation à la vente de la ligne évaluée peut être pris égal à environ 1,5 % du PSV du lieu d'utilisation.
La valeur vénale résiduelle (tenant compte des amortissements) est obtenue sur la base du PSV à vendre moins les amortissements :
où K^, est le coefficient d'amortissement cumulé de l'objet d'évaluation à la date d'évaluation.
Comme dans le cas de l'évaluation approche comparative il a été supposé que le coefficient d'usure physique de la ligne est de 27 %, et les autres types d'usure n'ont pas été pris en compte.
Le calcul de la valeur marchande de la ligne de production de bâtonnets de glace basé sur l'approche coût est présenté dans le tableau. Section 4.5 (voir pages 263-264). Calcul de la valeur des objets de valorisation selon l'approche des revenus
Les méthodes d'approche par les revenus permettent de déterminer le « coût d'usage » à partir de la totalité des revenus futurs projetés issus de l'exploitation du complexe de machines. La ligne évaluée pour la production de bâtonnets de glace est considérée comme un complexe de machines capable de produire des produits (bâtonnets de glace de dimensions 10x2 x 93 et 10 x 2 x 113 mm) et ainsi de générer des revenus de la vente de ces produits.
Parmi les méthodes d’approche par le revenu, la méthode de capitalisation directe du revenu a été choisie pour évaluer la ligne.
Le coût total d’usage (TCO) à l’emplacement et à l’exploitation de la ligne est calculé comme suit :
où Em est le résultat opérationnel net annuel moyen (NOI) créé par le complexe de machines (ligne) ;
Kk est le coefficient de capitalisation des revenus, qui est calculé comme la sixième fonction de l'unité monétaire F6(r,n) ; r - taux d'actualisation ;
n est la durée de vie utile du complexe de machines en années.
NOR du complexe de machines est calculé par la formule
où B est le chiffre d'affaires provenant des ventes de produits pour l'année ;
Vzd - revenus bruts provenant de la location éventuelle des locaux où il se trouve
complexe de machines, à louer, c'est-à-dire « perte de profit » ;
Il s'agit des coûts d'exploitation annuels moyens liés à l'exploitation du complexe de machines (sans amortissement).
Le PSP calculé sur le lieu d'exploitation est réduit du coût de démontage et autres travaux, nous obtenons ainsi un PSP à vendre.
La valeur vénale résiduelle (tenant compte des dépréciations) est obtenue sur la base du prix de vente diminué des dépréciations :
SRO = PSPx(1 - K**),
où Ksov est le coefficient de dépréciation totale de l'objet d'évaluation à la date d'évaluation.
Comme dans le cas de l'évaluation par approche comparative, il a été supposé que le coefficient d'usure physique de la ligne est de 27 %, et les autres types d'usure n'ont pas été pris en compte.
Le calcul de la valeur marchande de la ligne de production de bâtonnets de glace basé sur l'approche des revenus est présenté dans le tableau. Article 4.6.
Tableau A.4.6
Calcul de la valeur marchande de la ligne de production de bâtonnets de glace
basé sur l’approche revenus (méthode de capitalisation directe)
| />Indicateur | Signification indicateur | Procédure de calcul |
| 1. Revenus des ventes de produits | 6600000 | Volume de production (environ |
| tion, frotter. | | ventes) par an 132 000 mille. |
| 2. Revenus bruts d'une éventuelle location | 60000 | pièces. Prix 50 roubles/mille. pièces. Surface de la chambre |
| locaux à louer, frotter. | | 200 m2 ; louer |
| 3. Coûts de fonctionnement annuels | 5111223 | 3000 roubles. pour 1 m2 par an Selon calcul : coût |
| (sans dotations aux amortissements), | | es-tu sur poutres en bois |
| frotter. | | ki, d'autres matériaux, |
| 4. CHOD du complexe de machines, | 1428777 " | salaire, etc (1) - (2) -(3) |
| frotter. 5. Taux de capitalisation | 0,2069 | Fe(r = 16 % ; n = 10 ans) |
| 6. PSP sur le lieu d'utilisation, | 6 905 640 | (4)/(5) |
| frotter. 7. Coût des travaux de démantèlement | 103 585 | 1,5% de la PSP locale |
| ligne et préparation à la vente, frotter. | | utiliser |
| 8. PSP à vendre, frottez. | 6802055 | (6)-(7) |
Coordination des résultats et sortie de la valeur finale
coût
Suite à la détermination de la valeur marchande résiduelle (y compris l'usure) (hors TVA) selon trois approches, les résultats suivants ont été obtenus :
approche comparative 6 952 103 RUB ;
approche des coûts 7 181 727 RUB ;
approche du revenu 4 965 500 RUB
Pour harmoniser les résultats intermédiaires et en déduire la valeur marchande finale, la méthode du classement a été utilisée.
Le classement a été effectué selon cinq critères principaux de qualité des résultats de l'évaluation, qui sont à peu près d'égale importance : 1) la conformité de la valeur évaluée selon cette approche avec l'objet de l'évaluation ; 2) la prédominance des données initiales provenant de sources fiables ; 3) la prédominance de procédures formalisées strictes sur les évaluations et hypothèses intuitives ; 4) le degré d'approximation du résultat par rapport à la valeur marchande réelle au moment de l'évaluation ; 5) utilisation d'informations en double de différentes sources pour confirmer les résultats du calcul.
Les résultats du classement sont présentés dans le tableau. P. 4.7.
Dans celui-ci, sur la base de critères d'experts, chaque résultat se voit attribuer un rang standardisé dont la procédure de calcul est la suivante : si deux résultats sont équivalents et partagent les places correspondantes, alors leur rang est égal à la valeur moyenne de ces places.
Les classements standards sont convertis en coefficients de pondération à l'aide de la formule
Z Zfy-fl
2*ZZ^'
où HRy est la somme des classements standard pour tous les critères et approches (30) ;
R, - le rang total du résultat obtenu lième approche.
Les résultats des approches comparatives, coûts et revenus ont reçu des coefficients de pondération de 0,40 ; 0,33 et 0,27 respectivement.
Valeur marchande totale moyenne pondérée (hors TVA) de la ligne de production de bâtonnets de glace : 6952103 x 0,40 + 7181727 x 0,33 + 4965500 x 0,27 = 6491496 " " 6491500 frotter.
Tableau A.4.7
Classement des résultats d'estimation des coûts obtenus par différentes approches
| Critère de qualité | Résultat obtenu par approche comparative | Le résultat obtenu par l’approche coût | Résultat obtenu par l'approche revenu | Total |
| 1. Conformité à l'évaluation | 2 | 2 | 2 | 6 |
| en utilisant cette approche « valeur de l'objectif d'évaluation 2. La prédominance de l'objectif initial | je | 2 | 3 | 6 |
| données provenant de sources fiables 3. La prédominance du strict | 1 . | 2 | 3 | 6 |
| procédures formalisées sur des estimations et hypothèses intuitives 4. Degré d’approximation | 1 | 2,5 | 2,5 | 6 |
| rapport du résultat à la valeur marchande réelle au moment de l'évaluation 5. Utilisation de duplicata | 1 | 2 | 3 | 6 |
| informations provenant de différentes sources pour confirmer les résultats du calcul Rang total | 6 | 10,5 | 13,5 | 30 |
| Facteur de poids | 0,40 | 0,33 | 0,27 | 1,00 |
La valeur marchande de la ligne TTC (au taux de 20 %) est de 7 789 795 RUB. * 7 789 800 RUB QUALIFICATIONS DES INTERVENANTS
Les spécialistes qui ont effectué ce travail disposent des compétences appropriées enseignement professionnel et une expérience pratique dans le domaine de l'évaluation immobilière. Une copie de l'autorisation d'exercer des activités d'évaluation est donnée en annexe.
Des évaluateurs (une liste est fournie) ont participé à la mise en œuvre des procédures d'évaluation et à l'élaboration de ce rapport d'évaluation. DEMANDES
Les annexes contiennent : des photographies des objets évalués ; prix du marché et autres informations sur les objets analogiques ; les premières informations sur les objets d'évaluation et les indicateurs de leur application fournies par le Client ; une copie de l'autorisation pour le droit d'exercer des activités d'évaluation ; référence et autres informations.
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