Rapport
sur l'évaluation de la chaîne de production
bâtonnets de glace en bois
Contenu du rapport
RÉSUMÉ EXÉCUTIF PARTIE INTRODUCTIVE : Définir la tâche à évaluer. Termes utilisés. Certificat d'évaluation. Hypothèses et limites formulées. Normes d'évaluation applicables. Liste des matériaux utilisés. PARTIE GÉNÉRALE : Caractéristiques générales de l'état du marché des glaces et de son industrie de production. Description de l'objet de l'évaluation. DÉTERMINATION DU COÛT DES OBJETS D'ÉVALUATION : Calcul de la valeur des objets d'évaluation basé sur une approche comparative. Calcul de la valeur des objets de valorisation selon l'approche du coût. Calcul de la valeur des objets de valorisation selon l'approche des revenus. Coordination des résultats et détermination du coût final. QUALIFICATIONS DES INTERVENANTS. DEMANDES.

RÉSUMÉ EXÉCUTIF
Les experts de la société d'évaluation JSC XXXX ont évalué la valeur marchande des biens immobiliers appartenant à l'entreprise JSC YYYY.
La structure du rapport correspond à la logique de la procédure d'évaluation et comprend trois sections.
L'objet d'évaluation est une ligne de production de bâtonnets de glace.
Conformément aux normes d'évaluation russes et internationales, les méthodes d'approches des coûts, comparatives et des revenus ont été utilisées pour déterminer la valeur de l'objet évalué, suivies d'un accord sur les résultats intermédiaires et du calcul de la valeur finale.
La valeur marchande totale de la ligne de production de bâtonnets de glace (hors TVA) est de 6 491 500 RUB. et (TVA incluse) 7 789 800 RUB. à la date d'évaluation le 10 juillet 2003 PARTIE INTRODUCTIVE Définition de la tâche d'évaluation
Client : OJSC "AAAA"
Adresse, numéros de téléphone, E-mail.
Entrepreneur (évaluateur) : CJSC "ХХХХ"
"Adresse, numéros de téléphone, E-mail.
Objet de l'expertise : pour le compte du Client, l'Expert a calculé la valeur vénale du bien à des fins de garantie (« valeur d'échange »).
Le type de valeur évaluée présente les caractéristiques suivantes :
a) la date d'évaluation est déterminée par le Client et correspond au moment actuel : juillet 2003 ;
b) la valeur marchande résiduelle (en tenant compte de l'usure) de l'objet est déterminée à son emplacement dans locaux de production OJSC « YYYY » à Kolomna, dans la région de Moscou, en état de vente (« valeur d'échange ») ;
c) l'objet est actuellement en état de fonctionnement, donc lors de l'évaluation de la « valeur d'échange », il peut être nécessaire de prendre en compte le coût travaux de démantèlement et travailler sur la préparation à la vente.

Objet évalué : ligne de production de bâtonnets de glace. L'objet évalué est situé dans le bâtiment de production de l'OJSC « YYYY » à l'adresse ci-dessus.
Date de l'inspection des lieux : 7 juillet 2003
Date d'évaluation valide : 10 juillet 2003
Taux de change du dollar au jour de l'évaluation : 30,42 RUB. pour 1 dollar américain.
Date du rapport : 14 juillet 2003 Termes utilisés
L'évaluation est une procédure de détermination de la valeur, faisant partie de l'analyse économique, basée sur certains principes scientifiques et bases méthodologiques ; qui est une combinaison de méthodes mathématiques et de jugements subjectifs de l'évaluateur basés sur son expérience professionnelle.
La valeur marchande de l'objet d'évaluation est le prix le plus probable auquel l'objet d'évaluation peut être aliéné sur le marché libre dans un environnement concurrentiel, lorsque les parties à la transaction agissent raisonnablement, disposant de toutes les informations nécessaires, et que le prix de la transaction n'est pas affecté par des circonstances extraordinaires.
La valeur de la garantie est la valeur d'un actif garantissant un prêt commercial, que le prêteur espère recevoir de la vente de cet actif sur le marché en cas d'insolvabilité de l'emprunteur ; Sert de limite supérieure au montant d’argent pouvant être prêté contre un actif.
Le coût de remplacement de l'objet de valorisation est la somme des coûts de création d'un objet similaire à l'objet de valorisation, aux prix de marché existant à la date de la valorisation, compte tenu de la dépréciation de l'objet de valorisation.
Le coût de reproduction de l'objet d'expertise est la somme des frais aux prix du marché existant à la date de l'expertise pour la création d'un objet identique à l'objet d'expertise, utilisant des matériaux et des technologies identiques, compte tenu de l'usure du objet d'évaluation.
La valeur de l'objet expertisé dans son usage actuel est la valeur de l'objet expertisé, déterminée en fonction de conditions existantes et les finalités de son utilisation.
La valeur d'investissement de l'objet d'évaluation est la valeur de l'objet d'évaluation, déterminée sur la base de sa rentabilité pour une personne spécifique à des fins d'investissement données.
La valeur de liquidation de l'objet d'expertise est la valeur de l'objet d'expertise dans le cas où l'objet d'expertise doit être aliéné dans un délai plus court que la période d'exposition habituelle pour des objets similaires.
La dépréciation est toute perte d'utilité qui fait que la valeur marchande d'un actif est inférieure à son coût de remplacement.
Les ajustements sont des modifications apportées au prix d'un analogue, prenant en compte les différences paramétriques entre celui-ci et l'objet évalué, ainsi que les écarts entre le prix de l'analogue et les conditions d'évaluation.
L'approche coût est un ensemble de méthodes d'estimation de la valeur d'un objet d'expertise, basées sur la détermination des coûts nécessaires à la restauration ou au remplacement de cet objet, en tenant compte de son usure.
L'approche comparative est un ensemble de méthodes d'estimation de la valeur d'un objet d'évaluation, basées sur la comparaison de cet objet avec des objets similaires, pour lesquels il existe des informations sur les prix des transactions avec eux.
L'approche du revenu est un ensemble de méthodes permettant d'estimer la valeur d'un objet d'expertise, basées sur la détermination du revenu attendu de celui-ci. Certification d'évaluation
L’Évaluateur certifie que :
a) les analyses, opinions et conclusions contenues dans le rapport sont celles de l'évaluateur lui-même et sont valables strictement dans les conditions et hypothèses limitées qui font partie de ce rapport ;
b) L'évaluateur n'a aucun intérêt réel ou perçu dans la propriété évaluée et agit avec un esprit ouvert et sans préjudice envers les parties impliquées ;
c) la rémunération de l'Expert ne dépend pas de l'évaluation finale de la valeur, ni des événements qui peuvent survenir à la suite de l'utilisation par le Client ou des tiers des constatations et conclusions contenues dans le Rapport. Hypothèses et limitations formulées L'évaluateur n'est pas responsable de la description légale des droits de propriété sur le bien évalué, dont l'exactitude est acceptée d'après les propos du Client. Les droits de propriété évalués sont considérés comme exempts de toute réclamation ou restriction autre que celles spécifiées dans le rapport ; Lors de l'évaluation, il a été supposé qu'il n'y avait aucun facteur caché affectant la valeur de la propriété évaluée. L'Évaluateur n'est pas responsable de la découverte (ou en cas de découverte) de tels faits ; les données sources utilisées par l'évaluateur pour préparer le rapport ont été obtenues auprès de sources fiables et sont considérées comme fiables. Cependant, l'Expert ne peut garantir leur exactitude absolue, c'est pourquoi il fait référence à des sources d'information ; L'Évaluateur s'engage à maintenir la confidentialité des informations fournies par le Client ; Le Client accepte les conditions pour libérer et protéger l'Évaluateur de toutes sortes de dépenses et de responsabilité découlant d'une réclamation de tiers contre lui, à la suite de l'utilisation légale par des tiers de ce Rapport, sauf dans les cas où cela est déterminé par procédure judiciaire définitive selon laquelle les dommages, pertes et dettes résultent d'une fraude, d'une négligence générale et d'une faute intentionnelle de la part de l'Expert dans le processus d'élaboration du présent Rapport ; Le rapport contient avis professionnel L'évaluateur ne garantit pas la valeur de l'équipement évalué et ne garantit pas qu'il changera de mains à la valeur indiquée dans le rapport. Normes d'évaluation applicables
L'évaluation a été effectuée et le rapport a été établi conformément à la loi fédérale « sur les activités d'évaluation en Fédération de Russie» du 29 juillet 1998 n° 135-FZ, avec des normes d'évaluation obligatoires à utiliser par les sujets des activités d'évaluation, approuvées par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 6 juillet 2001 n° 519, avec des normes d'activité professionnelle dans le domaine de l'évaluation immobilière de la Société russe des évaluateurs et Normes internationalesévaluations adoptées par le Comité international sur les normes d’évaluation des biens immobiliers. Liste des matériaux utilisés dans l'évaluation, informations fournies par le Client : type="disc"> description de la ligne de production de bâtonnets de glace ; extraits de fiches techniques des équipements pour la production de bâtonnets de glace (Formata 1010/3/30, Formata 1300/3/18.5, Exakta 3350, Proqua 2811, Poliera 7010, BA2 Banding unit, BP130 (SP150/15), RS2 , RS2000/SA ); calcul théorique du rendement en produit fini pour une ligne de production de bâtonnets de glace ; documents réglementaires et de référence utilisés : Loi fédérale « sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie » du 29 juillet 1998 n° 135-F3 ; Normes d'évaluation, obligatoires pour l'utilisation par les sujets des activités d'évaluation, approuvées par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 6 juillet 2001 n° 519 ; Normes d'évaluation internationales et autres spécifiées dans la clause 1.5 ; informations collectées par l’Expert sur les sites Internet :
www.pilovochnik.ru;www.magr.com.ua; www.w.rosholod-dv.
narod.ru; www.uniwest.in.ua;www.forrest.ru;www.icecream.ru; www.forums.wood.ru;www.expert.urc.ac.ru; www.derevoobrabotka. com; www.hm-maschinenbau.de.
En outre, des listes de prix d'entreprises vendant du matériel de menuiserie à Moscou ont été utilisées : Ducon, Kami, Woodmaster, etc. ; littérature spéciale et matériel pédagogique d'après : Kovalev A.P. Estimation de la valeur de la partie active des immobilisations. - M. : Finstatinform, 1997 ; Kovalev A.P. Gestion immobilière d'entreprise. - M. : Finstatinform, 2002 ; Évaluation de la valeur marchande des machines et équipements : Travaux pédagogiques et pratiques. allocation. - M. : Delo, 1998 ; Évaluation d'entreprise : Manuel / Éd. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M. : Finances et Statistiques, 1998 ; Coût d'entreprise : Atelier. - M. : lycée Privatisation et entrepreneuriat, 2000 ;
- Popesko A.I., Stupin A.V., Chesnokov S.A. Usure des machines et équipements technologiques lors de l'évaluation de leur valeur marchande : Manuel, manuel. - M. : ROO, 2002. PARTIE GÉNÉRALE Caractéristiques générales de l'état du marché de la crème glacée et de l'industrie de sa production
Actuellement, seulement 10 % environ des Russes mangent de la glace à la maison ; En témoignent les données suivantes : 60 % des achats de glaces consistent en un paquet (« popsicle » et « tasse »), 30 % se composent de deux paquets et seulement 5 % en trois ou plus. Les emballages pesant 350 grammes ou plus sont achetés par seulement 5 % des consommateurs. La structure de cette consommation est en partie déterminée par le conditionnement traditionnel des glaces en petites briquettes, gobelets, tubes, cornets et autres, qui stimule une consommation impulsive et « spontanée » de glaces à proximité des points de vente.
En l'absence de concurrence dans ère soviétique l'assortiment était très monotone. Environ 95 % des glaces produites étaient conditionnées pour la consommation individuelle. Pour un usage domestique, des briquettes ont été produites pour 48 kopecks. et un gâteau à la glace, ce qui était rare. Quant à l'assortiment de glaces des établissements de restauration, il se résumait à trois boules colorées- crémeux, chocolat et fraise, servis dans des bols traditionnels en aluminium. Pour varier, des noix concassées ou du chocolat et du sirop ont été ajoutés.
Compte tenu de la structure de la consommation de glaces en Russie, il convient de noter que la consommation de glaces en 2001 s'élevait à 2,2-2,5 kg dans l'ensemble de la Russie, à Moscou - 3,3-4,0 kg, à Saint-Pétersbourg- 4,3 kg, à Stavropol - 5 kg par personne.
La tranche d'âge du consommateur national est la suivante : 26 % - consommateurs de moins de 20 ans ; 16% - de 21 à 30 ans ; 22% - de 31 à 40 ans ; 23% - de 41 à 50 ans ; 8% - de 51 à 60 ans ; 5% - plus de 61 ans. La consommation de glaces dans toutes les catégories d'âge jusqu'à 50 ans est uniforme. La diminution de la consommation de glaces chez les personnes âgées est évidemment liée à un niveau de vie insuffisamment élevé.
La majorité des personnes interrogées achètent des glaces 2 à 3 fois par mois, et en Russie, ce chiffre est plus élevé que dans les grandes villes - Moscou et Saint-Pétersbourg. En toute honnêteté, il faut dire que dans ces villes, on mange plus souvent de la glace. L'assortiment est dominé par les types de glaces suivants : 20 % - crème ; 18% - chocolat ; 13% - fruité.
DANS dernièrement la crème glacée de la catégorie des desserts et des gourmandises se transforme en un produit de demande quotidienne de masse. Ainsi, aux États-Unis, la consommation moyenne de glace par habitant est de 12 à 15 kg, en Europe de 7 à 8 kg par an.
Actuellement, la capacité de production de l'industrie nationale de la crème glacée, composée de près de 300 entreprises (dont 73 entrepôts frigorifiques du système Rosmyasomoltorg, 145 entreprises de l'industrie laitière, plus de 80 entreprises commerciales), a atteint, selon les estimations les plus prudentes, 800 mille tonnes par an.
Selon le Comité national des statistiques, les entreprises russes produisaient de la crème glacée : en 1999 - 363 700 tonnes ; en 2000 - 337,9 ; en 2001 - 355,5 ; en 2002 - 376 000 tonnes. Les volumes de production de glaces sont inégalement répartis entre les régions (tableau P. 4.1).
Tableau A.4.1
Volumes de production de glaces par régions de Russie (selon CJSC Dom Audita)

La consommation de glaces à Moscou est de 40 à 50 000 tonnes par an et la capacité de production est prévue pour 120 000 tonnes. Les petits producteurs sont chassés du marché des capitaux par les sociétés internationales. marques célèbres et d'importantes ressources financières, et dans un avenir proche, leur part de marché passera de 10 à 30 %. Les kiosques de rue représentent 95 % des soldes d'été, contre 30 % dans une Europe plus douce.
Les plus grands producteurs et vendeurs de glaces sont (selon les données de 2001) :
« Froid russe » - 25 000 tonnes ;
"Ice-Fili" - 17 000 tonnes ;
Nestlé - 16 000 tonnes ;
"Inmarko" - 11 000 tonnes ;
"Petrokholod" - 11 000 tonnes ;
"Metelitsa" - 10 000 tonnes ;
"Hladokombinat" (Naberezhnye Chelny) - 10 000 tonnes ;
"Hladokombinat" (Lipetsk) - 10 000 tonnes ;
« Froid » (Piatigorsk) - 9,3 mille tonnes ;
"Hladokombinat" (Belgorod) - 9,3 mille tonnes ;
"Hladokombinat" (Saint-Pétersbourg) - 9 000 tonnes ;
"Service-Kholod" - 8 mille tonnes.
Au début des années 1990. L'industrie nationale de la crème glacée a connu des invasions de marché marques« Mars », « Nestlé », « Snickers », « Algida-Univer », « Baskin Robbins ». Les consommateurs nationaux ont pu déguster des variétés de glaces de renommée mondiale. Cependant, pour diverses raisons, le leader transnational d'Algida-Univer a quitté marché russe, tandis que le suisse Nestlé et l'américain Baskin Robbins ont construit leurs propres usines en Russie - Nestlé Zhukovskoye Ice Cream LLC et Baskin Robbins CJSC à Moscou.
L’offre de glaces importées n’exerce pas de forte pression concurrentielle sur les producteurs nationaux. Environ 93 % des glaces présentées en Russie sont actuellement produites par des entreprises nationales. Le volume des recettes d'importation dans la plupart années favorables(1997-1998) était de 5 à 10 %. La crise de 1998 a réduit à presque zéro l’offre de glaces en provenance de l’étranger. En analysant la répartition des pays importateurs selon les données du premier semestre 2002, on constate que plus d'un quart des livraisons reviennent à la Pologne, suivies par des parts presque égales en Finlande, en France et en Allemagne.
Une analyse de la répartition des glaces importées dans les régions russes révèle une consommation extrêmement inégale selon les régions. Toutes les régions importatrices de glaces disposent de ports maritimes. En règle générale, le transport ultérieur de ces produits délicats vers d'autres régions par chemin de fer ou par transport routier peu pratique et conduit à des prix plus élevés. Flux de glaces importées vers les régions en 1998-1999. diminué de plus de 30 fois. Les six régions importatrices permanentes formées restent en place pendant toute la période d'observation.
La première place dans cette liste est occupée par Moscou, dont la part a augmenté entre 1998 et 2002, malgré une multiplication par quatre des importations.
Au cours de la même période, les exportations de glaces ont fortement augmenté, notamment en raison des variétés dont la teneur en matières grasses dépasse 7 %. Parmi les pays qui achètent des glaces russes, outre les anciennes républiques soviétiques et les pays de la CEI, figurent également Israël, les États-Unis, les Pays-Bas et l'Uruguay.
Il convient de noter que pour maintenir les volumes de production, les producteurs nationaux de crème glacée sont obligés d'acheter des matières premières et des fournitures importées pour une valeur de plus de 250 millions de dollars par an. Les fournisseurs actifs sont les sociétés Danisko, Quest, Rodia, Milorado, etc. La question de la fourniture d'ingrédients pour la production de glace molle par la célèbre société Unifine Dohler dans l'industrie de la confiserie est à l'étude. Malheureusement, les matières premières nationales sont loin d’être pleinement utilisées. Une situation difficile se pose en ce qui concerne la fourniture à la production d'équipements technologiques et frigorifiques, également achetés à l'étranger.
Les données ci-dessus sur la situation du marché et de l'industrie de la crème glacée indiquent qu'il existe des perspectives favorables pour le développement de cette activité en Russie et, par conséquent, les besoins croissants en équipements pour cette industrie. Description de l'objet d'évaluation
La composition de la ligne de production de bâtonnets de glace évaluée et les caractéristiques de l'équipement inclus dans la ligne sont présentées dans le tableau. P.4-2.
La ligne permet la production de bâtonnets de glace en bouleau écologique de dimensions 10x2 x 93 mm et 10 x 2 x 113 mm. Les sticks sont conditionnés en cassettes de 50 pièces, qui sont placées dans des boîtes en carton ondulé de 10 000 pièces. (200 cassettes).
Capacité de la ligne - 480 000 sticks par équipe (8 heures), soit 11 millions de pièces. par mois (23 jours ouvrables).

Une ligne similaire est fournie par NPO MAGR (Ukraine), dont le prix à la date d'évaluation est de 166 018 $ (www.magr.com.ua).
Les caractéristiques techniques des machines individuelles et des machines incluses dans la ligne évaluée sont indiquées sur le site Internet du fabricant : www.hm-maschinenbau.de.
Adresse du fabricant en Allemagne : hm Maschinenbau GmbH, Rehaldenstrape 11, D-73655. Pluderhausen. DÉTERMINATION DU COÛT DES OBJETS D'ÉVALUATION Calcul de la valeur de l'objet d'évaluation basé sur une approche comparative
Parmi les méthodes de l'approche comparative, la méthode de comparaison directe avec un analogue a été choisie. Cette méthode repose sur le principe selon lequel un acheteur averti ne paiera pas pour un bien plus cher que le prix d’achat d’un autre bien d’égale utilité. Dans ce cas, la valeur marchande de l'objet est déterminée sur la base de données sur les prix du marché d'objets immobiliers similaires pour lesquels les prix sont connus.
Pour chaque machine de la gamme, de nouveaux analogues aux prix connus ont été sélectionnés, puis les prix des analogues ont été ajustés en tenant compte des différences de paramètres entre l'objet évalué et l'analogue. Le prix ajusté de l’analogue donnait la valeur du coût total de remplacement au lieu de vente de l’analogue.
Étant donné que les prix des analogues ont été pris selon la formule CIP (jusqu'à la frontière avec la Russie), pour obtenir le coût de remplacement total (FRC) à l'emplacement des objets, les frais de livraison et les droits de douane ont été ajoutés au prix ajusté des analogues.
Le coût total de remplacement (TRC) d'une machine ou d'un équipement (« valeur d'échange ») à l'emplacement de la ligne évaluée a été déterminé à l'aide de la formule

où Tsang est le prix d'un nouvel analogue à une certaine date ;
Kmo - coefficient de réduction du prix d'un analogue à la date d'évaluation (en raison du fait que la date de validité des prix pris des analogues en devise étrangère ne différait pas beaucoup de la date d'évaluation, dans ce calcul
kmo = 1);

Kh K2, K3 - coefficients paramétriques de correction qui prennent en compte les différences dans les valeurs des paramètres techniques de l'objet évalué et de son analogue ;
STp est le coût de livraison de l'objet évalué depuis la frontière jusqu'à son emplacement (droits de douane compris).
JE"
Les coefficients paramétriques correctifs sont calculés à l'aide de la formule

où l, lan/ sont les valeurs du i-ème paramètre pour l'objet évalué et l'analogue, respectivement ;
bj est un exposant reflétant la force de l'influence du paramètre X sur le coût (prix) et est appelé « coefficient de freinage ».
Pour les principales machines technologiques, les paramètres de tarification suivants pour lesquels des ajustements ont été effectués ont été sélectionnés : la taille principale de la pièce à usiner, mm (A"i) ; le nombre de scies installées (X2) ; la puissance, kW (X3). Les coefficients de freinage ont été déterminés sur la base des données d'analyse des machines à bois et étaient : bx = 0,7 ; b2 = 0,4 ;
Lors de l'évaluation d'une ligne de production de bâtonnets de glace, l'expert s'est renseigné auprès des entreprises manufacturières, pour lesquelles des informations ont été reçues sur les prix des équipements. Pour les équipements dont les prix ont été fournis par un fabricant étranger, aucun ajustement paramétrique n'a été effectué (comme pour des objets identiques).
Le coût de livraison du matériel sur place a été déterminé en fonction des tarifs de transport : avec un volume de fret de 82 à 92 m3, les tarifs de livraison de l'Allemagne vers la Russie sont de 2 500 $. Pour chaque objet, les coûts de transport ont été calculés en tenant compte de son volume global. Les droits de douane et les frais d'importation pour les équipements technologiques pour le travail du bois conformément au décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 30 août 2001 n° 638 sont de 5 %. Le taux de TVA au jour d'évaluation est de 20%.
La valeur vénale résiduelle au jour d'évaluation a été déterminée sur la base du PZ calculé ci-dessus et du coefficient d'amortissement :

Le coefficient d'usure cumulée de l'objet évalué est calculé à l'aide de la formule

où K(|)1P est le coefficient d'usure physique ;
Kfun - coefficient d'usure fonctionnelle (morale) ;
KVN - coefficient d'usure externe (économique).
Le matériel évalué a été mis en service à l'état neuf en avril 2000. La date de l'évaluation est juillet 2003. Ainsi, l'âge chronologique du matériel est de 3 ans et 3 mois (3,25 ans).
Le taux d'amortissement annuel du matériel de menuiserie est de 10 % (code ENAO 44500 selon les taux d'amortissement unifiés approuvés par la résolution du Conseil des ministres de l'URSS du 22 octobre 1990 n° 1072). Si l'on se laisse guider par ces normes, alors le taux d'usure à la date d'évaluation est de 10x3,25 = 32,5 %.
Les lignes pour le travail du bois appartiennent au groupe d'amortissement VI (code OKOF 14 2922645), selon la classification des immobilisations, approuvée par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 1er janvier 2002 n° 1. La durée d'utilité du sixième groupe d'amortissement sélectionnés dans la gamme de 10 à 15 ans.
Une inspection externe et un examen de l'état physique de la ligne donnent des raisons de croire que le coefficient de son usure physique n'excède pas 27 %.
Le coefficient d'usure fonctionnelle (morale) de la ligne est supposé être de 0 %. A la date d'évaluation, ces lignes continuent d'être produites et vendues par le fabricant aux prix indiqués, aucune obsolescence n'est donc constatée.
Le coefficient d'usure externe (économique) est également supposé être de 0 %. Les lignes de production de bâtonnets de glace sont très demandées, comme en témoignent les offres d'achat que l'on retrouve sur certains sites Internet.
Le calcul de la valeur marchande résiduelle (y compris l'usure) de la ligne de production de bâtonnets de glace par la méthode de comparaison directe est donné dans le tableau. P4.3.
Calcul de la valeur de l'objet d'évaluation basé sur l'approche du coût
En utilisant les méthodes d'approche par les coûts, le coût de reproduction total (RPC) est d'abord déterminé, puis la valeur marchande résiduelle (en tenant compte de la dépréciation). Le PSV indique combien peut coûter un objet s'il a été créé et vendu à la date d'évaluation, c'est-à-dire au niveau de prix existant. Il y a un élément de convention dans une telle évaluation puisque, d’une part, de tels objets peuvent ne pas être produits aujourd’hui et, d’autre part, même s’ils le sont, de nouveaux matériaux et technologies peuvent être utilisés dans leur production. Plus l’objet est ancien évalué, plus il faut faire d'hypothèses lors de son évaluation à l'aide des méthodes d'approche par les coûts.
Parmi les méthodes de l'approche coût, la méthode d'indexation de la valeur comptable initiale des objets de valorisation a été choisie.
Dans la méthode d'indexation, la valeur du coût intégral de remplacement (FRC) à la date d'évaluation est obtenue en multipliant le bilan (initial ou de remplacement) par l'indice d'ajustement :
PSV *$phAsor’
où S„ est le coût initial au moment de l'acquisition ;
/cor - indice correctif (indice déflateur).
L'indice de correction est déterminé par la formule
^cor - -^(M.g)oc / ^(m.g)st gt;
où /(m g)0ts est l'indice des prix de base à la date d'évaluation (m - mois, r - année) ; /(m g)st - l'indice des prix de base à la date de validité de la valeur comptable (m - mois, g - année).
La méthode d'indexation à long terme a été mise en œuvre à l'aide d'indices de prix des produits de construction mécanique. À cette fin, nous avons utilisé les données sur les indices annuels des prix en chaîne des produits d'ingénierie, régulièrement publiés dans les publications de Rosstat et montrant l'évolution des prix pour l'année par rapport au 31 décembre de l'année précédente.
Les indices de prix en chaîne ont été recalculés en indices de base en les multipliant séquentiellement. Dans le tableau La section 4.4 présente les indices annuels des prix en chaîne des produits de l'ingénierie mécanique selon les données de Rosstat pour les 13 dernières années, sur leur base, les indices de base annuels sont calculés par rapport au 31 décembre 1990 ;
Le même tableau montre les augmentations mensuelles moyennes de l'indice de base des prix au cours de chaque année ; pour cela, la différence entre l'indice au 31 décembre d'une année donnée et l'indice au 31 décembre de l'année précédente a été divisée par 12.
Tableau A.4.4
Indices des prix des produits de construction mécanique

Une partie des équipements de la ligne a été livrée en avril 2000 et l'autre en juin 2000.
L'indice de base des prix à la date d'enregistrement du coût initial (avril 2000) a été obtenu par calcul : /(о4оо)СТ = 21312,64 + + 497,295x4 = 23301,82.
L'indice des prix de base à la date d'enregistrement du coût initial (juin 2000) a été obtenu par calcul : /(06 - 21312,64 +
+ 497,295x6 = 24296,41.
L'indice des prix de base à la date d'évaluation (juillet 2003) a été obtenu par calcul : /(07.oz)st = 35363,21 + 329,173x7 = 37667,42.
L'indexation de la valeur comptable initiale donne la valeur du PSV au lieu d'utilisation des objets à la date d'évaluation. La tâche d'évaluation linéaire consiste à obtenir une « valeur d'échange », c'est-à-dire le coût du matériel préparé pour la vente. Il est donc nécessaire de déterminer l’EPS à vendre sur le lieu où se trouvent les objets. Pour ce faire, les frais de démontage et autres travaux nécessaires à la préparation des objets à la vente sont déduits de l'IPV du lieu d'utilisation.
Le coût de démontage des équipements préparés pour la vente est de 50 % du coût d'installation de ces équipements.
Le coût d'installation des équipements de menuiserie peut être pris à hauteur de 3% du PSV selon les données de la société Co-invest : (Indices des prix dans la construction // Bulletin d'information et d'analyse "Co-invest". - 2004. - Edition 48. - P. 135 - 145). Il s'ensuit que le coût des travaux de démontage et de préparation à la vente de la ligne évaluée peut être pris égal à environ 1,5 % du PSV du lieu d'utilisation.
La valeur vénale résiduelle (tenant compte des amortissements) est obtenue sur la base du PSV à vendre moins les amortissements :

où K^, est le coefficient d'amortissement cumulé de l'objet d'évaluation à la date d'évaluation.

Comme dans le cas de l'évaluation par approche comparative, il a été supposé que le coefficient d'usure physique de la ligne est égal à 27 %, et les autres types d'usure n'ont pas été pris en compte.
Le calcul de la valeur marchande de la ligne de production de bâtonnets de glace basé sur l'approche coût est présenté dans le tableau. Section 4.5 (voir pages 263-264). Calcul de la valeur des objets de valorisation selon l'approche des revenus
Les méthodes d'approche par les revenus permettent de déterminer le « coût d'usage » à partir de la totalité des revenus futurs projetés issus de l'exploitation du complexe de machines. La ligne évaluée pour la production de bâtonnets de glace est considérée comme un complexe de machines capable de produire des produits (bâtonnets de glace de dimensions 10x2 x 93 et ​​10 x 2 x 113 mm) et ainsi de générer des revenus de la vente de ces produits.
Parmi les méthodes d’approche par le revenu, la méthode de capitalisation directe du revenu a été choisie pour évaluer la ligne.
Le coût total d’usage (TCO) à l’emplacement et à l’exploitation de la ligne est calculé comme suit :

où Em est le résultat opérationnel net annuel moyen (NOI) créé par le complexe de machines (ligne) ;
Kk - coefficient de capitalisation des revenus, calculé comme la sixième fonction unité monétaire F6(r,n); r - taux d'actualisation ;
n est la durée de vie utile du complexe de machines en années.
NOR du complexe de machines est calculé par la formule

où B est le chiffre d'affaires provenant des ventes de produits pour l'année ;
Vzd - revenus bruts provenant de la location éventuelle des locaux où il se trouve
complexe de machines, à louer, c'est-à-dire « perte de profit » ;
Il s'agit des coûts d'exploitation annuels moyens liés à l'exploitation du complexe de machines (sans amortissement).
Le PSP calculé sur le lieu d'exploitation est réduit du coût de démontage et autres travaux, nous obtenons ainsi un PSP à vendre.
La valeur vénale résiduelle (tenant compte des dépréciations) est obtenue sur la base du prix de vente diminué des dépréciations :
SRO = PSPx(1 - K**),
où Ksov est le coefficient de dépréciation totale de l'objet d'évaluation à la date d'évaluation.
Comme dans le cas de l'évaluation par approche comparative, il a été supposé que le coefficient d'usure physique de la ligne est de 27 %, et les autres types d'usure n'ont pas été pris en compte.
Le calcul de la valeur marchande de la ligne de production de bâtonnets de glace basé sur l'approche des revenus est présenté dans le tableau. Article 4.6.
Tableau A.4.6
Calcul de la valeur marchande de la ligne de production de bâtonnets de glace
basé sur l’approche revenus (méthode de capitalisation directe)

Coordination des résultats et sortie de la valeur finale
coût
Suite à la détermination de la valeur marchande résiduelle (y compris l'usure) (hors TVA) selon trois approches, les résultats suivants ont été obtenus :
approche comparative 6 952 103 RUB ;
approche des coûts 7 181 727 RUB ;
approche du revenu 4 965 500 RUB
Pour harmoniser les résultats intermédiaires et en déduire la valeur marchande finale, la méthode du classement a été utilisée.
Le classement a été effectué selon cinq critères principaux de qualité des résultats de l'évaluation, qui sont à peu près d'égale importance : 1) la conformité de la valeur évaluée selon cette approche avec l'objet de l'évaluation ; 2) la prédominance des données initiales provenant de sources fiables ; 3) la prédominance de procédures formalisées strictes sur les évaluations et hypothèses intuitives ; 4) le degré d'approximation du résultat par rapport à la valeur marchande réelle au moment de l'évaluation ; 5) utilisation d'informations en double de différentes sources pour confirmer les résultats du calcul.
Les résultats du classement sont présentés dans le tableau. P. 4.7.
Dans celui-ci, sur la base de critères d'experts, chaque résultat se voit attribuer un rang standardisé dont la procédure de calcul est la suivante : si deux résultats sont équivalents et partagent les places correspondantes, alors leur rang est égal à la valeur moyenne de ces places.
Les classements standards sont convertis en coefficients de pondération à l'aide de la formule
Z Zfy-fl
2*ZZ^'
où HRy est la somme des classements standard pour tous les critères et approches (30) ;
R, - le rang total du résultat obtenu lième approche.
Les résultats des approches comparatives, coûts et revenus ont reçu des coefficients de pondération de 0,40 ; 0,33 et 0,27 respectivement.
Valeur marchande totale moyenne pondérée (hors TVA) de la ligne de production de bâtonnets de glace : 6952103 x 0,40 + 7181727 x 0,33 + 4965500 x 0,27 = 6491496 " " 6491500 frotter.
Tableau A.4.7
Classement des résultats d'estimation des coûts obtenus par différentes approches

La valeur marchande de la ligne TTC (au taux de 20 %) est de 7 789 795 RUB. * 7 789 800 RUB QUALIFICATIONS DES INTERVENANTS
Spécialistes qui ont effectué vrai travail, avoir une formation professionnelle appropriée et une expérience pratique dans le domaine de l'évaluation immobilière. Une copie de l'autorisation d'exercer des activités d'évaluation est donnée en annexe.
Des évaluateurs (une liste est fournie) ont participé à la mise en œuvre des procédures d'évaluation et à l'élaboration de ce rapport d'évaluation. DEMANDES
Les annexes contiennent : des photographies des objets évalués ; prix du marché et autres informations sur les objets analogiques ; les premières informations sur les objets d'évaluation et les indicateurs de leur application fournies par le Client ; une copie de l'autorisation pour le droit d'exercer des activités d'évaluation ; référence et autres informations.

- OUI REPRÉSENTATION -

INSTITUT D'ÉVALUATION ET DE GESTION IMMOBILIÈRE

UNIVERSITÉ TECHNOLOGIQUE DE L'ÉTAT DE KOUBAN

tel4-40 e-mail : eprice@

*Accréditation Service fédéral La Russie selon les données financières redressement et faillite

*Accréditation de la Banque centrale de Russie

RAPPORT N° N-02/39

2 pièces ;

2 pièces ;

Chambre d'humidification sous vide - 2 pièces ;

Installation de stockage de tabac coupé - 2 pcs ; - Installation – tambour pour sécher le tabac coupé - 1 pièce ;

Machine à couper le tabac - 2 pièces ;

Machine à cigarettes DKJ -8 pièces ;

Machine d'emballage et d'empilage automatique - 8 pièces ;

Équipement pour coller les timbres d'accise – 9 pièces ;

Ligne de production de cigarettes filtrantes

"Garant" - 1 pièce.

2. Installation du bunker

Emplacement de l'installation

STO ROO « Code d'éthique professionnelle ROO » ;

STO ROO « La valeur marchande comme base d'évaluation » ;

Normes d'évaluation internationales IVSC.