Dans cette revue, nous examinerons le marché immobilier russe, en nous concentrant traditionnellement sur les aspects commerciaux et publicitaires. En raison de l'hétérogénéité et de la spécificité du sujet à l'étude, l'attention principale sera accordée au marché de l'immobilier résidentiel, en mettant l'accent sur le marché le plus intensif et le plus développé - le marché de Moscou.

Histoire

Le marché immobilier russe, dans son développement, est soumis aux lois générales de l'économie, même si les spécificités de notre pays le marquent naturellement. Le vecteur général du marché va du spontané au équilibré et civilisé. Selon la plupart des experts, on peut distinguer les étapes clés suivantes.

L'émergence du marché immobilier en Russie peut être attribué à la fin de l’ère soviétique, lorsqu’au milieu des années 1990 le concept de propriété privée est apparu dans la loi « sur la propriété en URSS ». Le véritable développement du marché a commencé avec le début de la privatisation en 1992.

L'étape de formation du marché immobilier résidentiel russe était spécifique et présentait un certain nombre de caractéristiques. Les caractéristiques distinctives les plus significatives sont les prix qui sont plusieurs fois abaissés en raison d'une évaluation basée sur la valeur comptable, un excédent multiple de la demande par rapport à l'offre et des services immobiliers sous-développés.

La région de Moscou a été le moteur du développement du marché. À la fin de cette période, les prix de presque tous les objets du marché immobilier ont fortement augmenté (près de 8 fois).

La prochaine étape du développement du marché immobilier peut être qualifiée d’étape de transition. Cela a commencé dans la seconde moitié de 1993. Caractéristiques Au cours de cette période, il y a eu des prix assez élevés, même s'ils n'ont pas encore atteint les prix mondiaux, l'émergence de relations marchandes entre les acteurs du marché, ainsi qu'un ralentissement du rythme de la privatisation du logement, qui avait dépassé son apogée.

L’offre et la demande ont commencé à s’aligner. Un cadre législatif réglementaire a émergé et le rôle de l’État sur le marché a progressivement commencé à s’accroître. Le concept d'immobilier de luxe est né - exclusif, inhabituel pour les projets de développement de masse, destinés aux personnes ayant de l'argent. Dans le même temps, la publicité immobilière se développait et des normes et approches pour les campagnes publicitaires typiques pour les propriétés résidentielles étaient élaborées.

La crise de 1998 et la période d'après-crise (reprise) La période allant jusqu’en 2000 doit être soulignée à part, dans la mesure où les événements de 1998 ont quelque peu stoppé le mouvement en cours vers la formation de relations de marché civilisées. Tous les marchés, y compris l’immobilier, étaient dans une phase de gel temporaire et luttaient pour leur survie. Dans le même temps, le marché immobilier a fait preuve d’une inertie bien plus grande que d’autres secteurs de l’économie.

Stade de développement professionnel du marché – nous sommes en 2000-2002. Le pays s'est complètement remis de la crise, le niveau de revenu de la population s'est stabilisé et a commencé à croître. La formation d'une classe moyenne était en cours, qui n'était pas encore devenue le principal dictateur des intérêts dans la formation des préférences des consommateurs, mais le marché y avait déjà répondu, la qualifiant de classe indépendante. groupe cible. Cette étape est associée au développement rapide du marché immobilier et à son ascension vers un niveau qualitativement nouveau. C'est le début de la formation de relations civilisées entre le vendeur et l'acheteur, et le développement (bien que lent mais sûr) du cadre législatif, d'un niveau élevé de concurrence et d'une abondance d'offres pour différents goûts et niveaux de revenus - de la construction de panneaux de masse aux projets individuels, en passant par l'introduction de nouvelles technologies et solutions.

À la fin de cette période, l'une des principales motivations du comportement des consommateurs se forme clairement (principalement à Moscou et à Saint-Pétersbourg) : considérer l'achat d'un bien immobilier comme l'un des moyens les plus rentables d'investir ses propres fonds. Les préférences des acheteurs de ce segment sont déterminées par le désir d'investir de l'argent de manière rentable et de ne pas faire faillite, plutôt que par de réels goûts et souhaits concernant les caractéristiques de qualité de la maison et son emplacement, qui sont la priorité du segment des acheteurs immobiliers. pour résoudre le problème du logement. La fiabilité et le nom du développeur viennent en premier pour les deux segments. Quant aux vendeurs eux-mêmes, à la recherche d'un avantage concurrentiel, ils accordent de plus en plus d'attention aux attributs professionnels du marché : marketing, publicité, relations publiques, y compris la composante image.

Stade de marché mature et avancé a commencé en 2003 et se poursuit encore aujourd'hui. Les maîtres mots de cette période sont « respect de l’acheteur » et « orientation client ». L'ouverture informationnelle du marché augmente, les sociétés immobilières occupent une place importante et la majorité des participants aux transactions ont recours à leurs services. Dans le même temps, une plus grande attention est accordée à la réputation des agences immobilières et le rôle des courtiers et agents immobiliers privés diminue progressivement.

La psychologie du consommateur a radicalement changé. A ce stade, pour la première fois, un changement de priorités est clairement visible : ce n'est plus le vendeur qui dicte les règles du jeu à l'acheteur, mais l'acheteur, devenu plus instruit et plus exigeant en matière de marché et relations de marché, impose des exigences plus élevées au produit proposé (ses caractéristiques de qualité). Une décision consciente, rationnelle et réfléchie a été prise, basée sur une compréhension claire de ses propres préférences et idées sur le logement souhaité et son objectif. Le marché de l'offre est également en train de modifier quelque peu sa structure, en se concentrant sur le consommateur. En raison de l'augmentation du nombre de personnes se considérant comme appartenant à la classe moyenne, le marché répond à cette tendance avec un nombre croissant de projets de classe affaires.

La formation continue des relations de marché dans le secteur immobilier et l'implication croissante de l'économie russe dans les processus mondiaux ont finalement conduit à l'ouverture du marché. Malgré toutes ses caractéristiques, le développement du marché immobilier national est largement influencé par les tendances mondiales. Les plus importants d’entre eux comprennent les prix des ressources énergétiques, principalement le pétrole, les taux de change mondiaux, etc. C'est pourquoi la crise financière et économique mondiale de 2008-2009 a eu un impact énorme sur le marché immobilier russe qui, comme la crise de 1998, a traversé une période d'un an de « gel » et de « dégel » progressif. En 2010-2011, le marché s’est complètement rétabli et a continué à se développer progressivement jusqu’à fin 2014.

Un marché immobilier stable et fiable avec un climat d'investissement favorable permet une augmentation moyenne de 5 à 10 % par an. De tels indicateurs sont typiques des pays d'Europe occidentale et restent la principale ligne directrice pour déterminer la fiabilité et la courtoisie du marché immobilier.

Structure du marché

Les segments suivants du marché immobilier se distinguent par types de transactions :

• achat et vente de biens immobiliers;
• location de biens immobiliers;
• hypothèque, etc

Par type de propriété Les objets du marché immobilier peuvent être classés en privés, étatiques et municipaux.

Par objectif fonctionnel Le marché peut être divisé en :

• immobilier résidentiel;
• bâtiments industriels;
• bâtiments et locaux non industriels (entrepôts, bureaux, etc.).

Le marché immobilier est également généralement divisé en primaire et secondaire :

• Le marché immobilier primaire désigne un ensemble de transactions réalisées avec des objets nouvellement créés. Ce marché, pour ainsi dire, « lance » l'immobilier dans la circulation économique ;
• Le marché immobilier secondaire fait référence aux transactions effectuées avec des objets en exploitation, ainsi qu'aux transactions liées à la revente ou à d'autres formes de transfert d'objets d'un propriétaire à un autre.

Caractérisant l'état actuel du marché immobilier russe, il convient de noter qu'il est entré dans la deuxième étape de son développement - l'étape de l'approche de l'immobilier en tant qu'objet d'activité d'investissement. Si dans un premier temps l'immobilier a été acheté principalement pour satisfaire ses propres besoins (logements, bureaux pour ses propres besoins, etc.) et sa revente rentable, alors dans un deuxième temps l'immobilier est considéré comme un objet d'investissement financier pour obtenir un revenus permanents dépassant le niveau des taux des dépôts bancaires, par exemple provenant de la location de biens immobiliers.

1) Marché du logement

Le secteur du logement est l'un des domaines les plus importants de l'économie, répondant aux besoins humains nécessaires. Son état détermine en grande partie le niveau de vie des citoyens du pays et indique leur bien-être. En fin de compte, le bien-être de la population et son degré de richesse constituent la base du développement de l'économie du pays.

La grave pénurie de logements est un phénomène chronique en Russie. Dans le même temps, la transition vers des relations de marché a entraîné une réduction de la construction de logements au détriment du budget de l'État, qui était auparavant la principale source d'investissement dans la construction de logements. Il existe un grand besoin de logements alors même que le niveau de revenu moyen de la famille russe moderne est faible, ce qui ne permet pas à la majorité de la population aux revenus faibles et moyens de demander un achat.

Selon la Fondation de l'Institut d'économie urbaine, en 2012, seuls 39 % des Russes étaient satisfaits de leurs conditions de logement. Les autres espéraient améliorer d’une manière ou d’une autre leurs conditions de vie.

Le logement est aujourd'hui disponible pour environ 9 % de la population du pays et, en raison du faible niveau de vie, seulement 1,2 % de la population achète un logement avec son propre argent ou avec de l'argent emprunté, et seulement 0,3 % des familles le reçoivent du budget.

Un rôle particulier sur le marché du logement appartient à l'État et aux gouvernements locaux, qui remplissent non seulement certaines fonctions en tant qu'acteurs du marché, mais assurent également la réglementation législative et réglementaire des processus qui s'y déroulent. La solution aux problèmes de logement de la population russe, d'une importance capitale pour l'État, est aujourd'hui au premier plan.

Nous pouvons souligner une tendance générale dans le développement des marchés immobiliers que nous observons en Russie depuis 6 à 7 ans : avec un besoin d'espace plus élevé (et croissant) (résidentiel, bureau, commerce de détail, entrepôt), assez élevé (et croissante), d'une demande effective et d'un volume de construction et d'une offre d'espace catastrophiquement faibles, les prix (taux de location) augmentent régulièrement. Mais cette croissance n’est pas uniforme – elle est de nature ondulée. Les taux de croissance des prix changent périodiquement. La période de fluctuation des prix sur le marché immobilier des différentes villes varie de deux à trois ans.

Immobilier commercial

En 2011, les formats d'immobilier commercial se limitaient en règle générale aux bureaux et aux centres commerciaux et de divertissement. L'activité hôtelière a une période de récupération plus longue et nécessite des coûts de démarrage plus élevés. Mais la construction de bureaux est également confrontée à des défis mécanisme complexe l'obtention de divers permis, un nombre limité d'entrepreneurs et une pénurie d'électricité. De nos jours, il est assez difficile de trouver un bon endroit pour un centre d'affaires.

Hôtels

La capacité du marché hôtelier russe en 2007 était estimée à 2 milliards de dollars, près de la moitié de ce montant revenant à Moscou, alors qu'elle est nettement inférieure aux autres grandes villes européennes en termes de nombre d'hôtels. Grâce à la reconstruction, les grands hôtels de style soviétique devraient passer à 4 ou 5 étoiles et il n'y aura presque plus d'hôtels trois étoiles dans les centres-villes. Et ces hôtels appartiennent à la classe touristique, sans laquelle le développement du tourisme de masse est impossible.

Structure et segmentation du marché immobilier

Le début du développement du marché immobilier moderne remonte au milieu des années 1990, lorsque, parallèlement au processus de privatisation, sont apparues les premières transactions légales de vente d'appartements.

L'expérience des dix dernières années a montré que le marché immobilier se développe assez rapidement dans les capitales des entités constitutives de la Fédération de Russie, dans les grands transports et centres culturels avec un niveau élevé de flux financiers, des investissements efficaces et de bonnes perspectives de développement. Dans ceux-ci, les prix de l'immobilier sont fixés à un niveau assez élevé au fil du temps. Dans les petites villes avec une économie sous-développée ou non compétitive, de faibles flux financiers et un manque d'investissement, éloignées des grands centres et avec de mauvaises conditions naturelles ou environnementales, le marché immobilier en est à ses balbutiements depuis longtemps et, au fil du temps, les prix se stabilisent. à des niveaux bas. Entre ces types extrêmes de villes, il existe de nombreuses villes intermédiaires, caractérisées par un taux de développement moyen du marché immobilier et un niveau de prix moyen après stabilisation.

Un trait caractéristique qui sépare ces trois types de marchés est le degré de leur dollarisation (l'utilisation de prix en dollars), qui à notre époque peut être considéré comme l'un des indicateurs du développement du marché immobilier.

Le marché résidentiel (appartements et chambres) est aujourd'hui le secteur le plus développé du marché immobilier. Le marché des immeubles résidentiels n'est relativement développé que dans le secteur des cottages et des datchas situés dans les banlieues des plus grandes villes ; pour les immeubles à appartements, il commence tout juste à prendre forme. Dans diverses villes russes, le marché du logement se développe selon des schémas similaires, mais à des rythmes différents.

Ce document fournit des informations sur la situation des prix sur le marché du logement dans les régions russes et certaines caractéristiques de son évolution dans certaines villes.

Ce document fournit des informations sur la situation des prix sur le marché du logement dans les régions russes et certaines caractéristiques de son évolution dans certaines villes.

Prix ​​​​sur le marché secondaire du logement dans les régions russes en mars, selon portail fédéral "MONDE DES APPARTEMENTS", a continué de croître, et ce dans toutes les catégories d'appartements. Le coût moyen du mètre carré a augmenté dans près de 70 % des grandes villes russes, mais le niveau des prix reste inférieur de 15 à 18 % à celui d’avant la crise. Cependant, il n'est pas encore nécessaire de parler d'une tendance formée. Par exemple, à Koursk, Belgorod, Saratov, l'augmentation du coût du mètre carré en février a cédé la place à une légère baisse en mars.

Néanmoins, le nombre de grandes villes où le logement devient de plus en plus cher augmente progressivement depuis plusieurs mois. En mars, le prix du mètre carré n'a baissé que dans 14 % des villes. De plus, dans près d'un quart des villes, le coût de toutes les catégories de logements a augmenté : appartements de 1, 2, 3 et plusieurs pièces situés aussi bien dans des maisons à panneaux ordinaires que dans des immeubles de standing supérieur. Cela a été particulièrement visible sur les marchés de Saint-Pétersbourg, Novossibirsk, Nijni Novgorod et Krasnoïarsk. En général, le marché secondaire du logement affiche une relative stabilité des prix, mais avec une tendance à la hausse du coût des appartements urbains. Le prix le plus élevé est de 1 m². m en mars a été enregistré (à l'exception de Moscou et de Saint-Pétersbourg) à Ekaterinbourg - 56,2 mille roubles, suivi de Khabarovsk - 55,4 mille roubles, Novossibirsk - 51,3 mille roubles, Rostov-sur-le-Don Don - 51,0 mille roubles. Le coût le plus bas de 1 m². m dans toutes les grandes villes analysées par le portail World of Apartments, à Koursk, Ivanovo, Saratov - 30,0 à 31,9 mille roubles. De plus, si l'on se concentre sur les prix du marché immobilier d'avant la crise, le coût des appartements à Kazan s'en rapproche (43 000 roubles/m² en mars 2011 et 42,7 mille roubles/m² en janvier 2009). , à la traîne de Nijni Novgorod (respectivement 42,7 et 59,1 mille roubles/m²).

Données du portail World of Apartments

Les prix de l'immobilier les plus bas dans les régions de Russie

Le classement des centres régionaux russes avec le coût du logement le plus bas a été établi par des experts Penny Lane Immobilier. Cela a pris en compte le prix moyen sur les marchés primaire et secondaire et le volume de construction de logements. Selon les résultats d'une analyse comparative, les prix immobiliers les plus bas ont été enregistrés dans les villes suivantes.

Grozny : prix moyen de 1 m² m - 22,3 mille roubles. La population de cette ville, capitale de la République tchétchène, compte environ 230 000 personnes. Les infrastructures sociales, sportives, commerciales et de transport y sont activement restaurées, de nouvelles communications urbaines sont posées et entreprises industrielles. En 2007, 215,9 mille mètres carrés ont été mis en service à Grozny. m de nouveaux logements, en 2008 - 250,4 mille, en 2009 et 2010. - 296,2 et 340,5 mille, respectivement. La mise en œuvre de l'ambitieux projet Grozny City se poursuit, qui comprend une cinquantaine de maisons de 12 à 45 étages sur une superficie de 500 hectares. En 2011, il est prévu de commencer la construction d'un quartier résidentiel sur le territoire du marché central et l'aménagement de la place Minoutka.

Birobidjan : prix moyen de 1 m² m - 24,6 mille roubles. La population de cette ville, capitale de la Région autonome juive, compte environ 190 000 personnes. En 2010, seuls 35 000 mètres carrés ont été construits dans la région. m de logement. A titre de comparaison : la superficie du seul centre commercial Mega-Khimki est de 211 000 mètres carrés. m. Le bon marché du logement à Birobidjan est dû à des raisons objectives : le climat rigoureux de l'Extrême-Orient, l'éloignement des grandes villes, le faible niveau de développement socio-économique, le manque de ressources stratégiquement importantes et le déclin de la population.

Magas : prix moyen de 1 m². m - 25,8 mille roubles. La population de cette ville, capitale de la République d'Ingouchie, est d'environ 7 000 personnes. La ville de Magas a été fondée en 1998 spécifiquement pour devenir la nouvelle capitale de l'Ingouchie. C'est la plus petite ville de Russie en termes de population et son territoire ne dépasse pas 15 mètres carrés. km. Toutes les communications urbaines ont été posées dans la ville, des complexes résidentiels ont été construits pour 20 000 habitants, bâtiments administratifs. Les infrastructures de sports, de divertissement et de transport sont activement développées. Si en 2011 il est prévu de construire 152 000 mètres carrés en Ingouchie. m de nouveaux logements, puis en 2015, ce chiffre devrait être porté à 490 000 mètres carrés. m. Selon les experts, Magas est très prometteur pour l'investissement à long terme dans l'immobilier résidentiel.

Makhachkala : prix moyen de 1 m² m - 28,9 mille roubles. La population de cette ville, capitale de la République du Daghestan, compte environ 700 000 personnes. C'est la plus grande ville russe du Caucase du Nord. Il est situé sur une étroite bande de plaine entre les montagnes et la mer Caspienne et constitue le seul port maritime libre de glace de la Russie sur la mer Caspienne. En 2009, 242,5 mille mètres carrés ont été mis en service à Makhachkala. m de logements, en 2010 - 274 000 m². m. En 2011-2015 il est prévu d'augmenter le volume de construction de logements à 400 000 à 500 000 mètres carrés. m chaque année.

Vladikavkaz : prix moyen de 1 m² m - 29,7 mille roubles. La population de cette ville, capitale de la République d'Ossétie du Nord, compte environ 320 000 personnes. En 2009, 150 000 mètres carrés ont été mis en service à Vladikavkaz. m de nouveaux logements, en 2010 - 175 000 m². m. Un projet pilote de construction d'immeubles résidentiels de type grenier pour les participants du programme républicain « Logement abordable pour les jeunes » a été mis en œuvre. En 2011, il est prévu de commencer la construction des microdistricts résidentiels Severny, Moskovsky Kvartal et Nouvelle ville superficie résidentielle totale de 95,2 mille, 377,7 mille et 1,2 millions de mètres carrés. m respectivement.

En termes de climat, de conditions naturelles et de paysage, toutes les villes du classement, à l'exception de Birobidjan, réunissent toutes les conditions pour la prospérité de l'activité touristique et le développement réussi de l'immobilier résidentiel et commercial. La nature a donné à ces lieux tout ce dont ils ont besoin pour créer des stations de ski, de santé et de spa. Bien sûr, il est irréaliste de transformer le Caucase du Nord russe en un deuxième Courchevel, mais il est tout à fait possible de faire de ces villes des centres touristiques populaires pour les jeunes. Si un jour le problème des points chauds dans le Caucase du Nord est enfin résolu, cette région pourrait alors devenir une grande plateforme d’investissement.

Données de la Banque centrale de la Fédération de Russie

Tendances positives

En 2010 en Fédération de Russie ( selon le Comité national des statistiques) environ 58 millions de mètres carrés ont été construits et mis en service. m de logements, soit 3% de moins que l'année précédente. Certaines régions et villes ont enregistré une augmentation du volume des nouvelles constructions résidentielles et, à l’inverse, certaines grandes agglomérations n’ont pas augmenté cet indicateur, restant soit au niveau de l’année dernière, soit nettement en dessous.

Un record historique de mise en service de logements a été établi à Ekaterinbourg. L'année dernière, plus d'un million de mètres carrés ont été mis en service ici. m. En 2011 et 2012 il est prévu de maintenir ce niveau et déjà en 2013 d'augmenter le volume de mise en service à 1,1-1,2 million de m². m. Ils vont atteindre ce niveau en grande partie grâce à des projets de développement territorial intégré (IDT).

Fin 2010, le leader de la mise en service de logements à Ekaterinbourg est devenu Société Renova-StroyGroup, engagé dans la construction du nouveau quartier Academichesky, où 275 000 mètres carrés ont été mis en service. m de nouveaux bâtiments. D'ici fin 2025, ils prévoient d'y construire 9 millions de mètres carrés. m de logement. À la deuxième place fin 2010 en termes de volume de logements achevés à Ekaterinbourg, l'entreprise NOVA-Stroy (qui fait partie du groupe LSR)- 73,1 m² m La ville est également développée par de grandes entreprises comme TPK "Uralobuv", "Uralenergostroykompleks".

Rostov-sur-le-Don et Kazan sont légèrement inférieures à Ekaterinbourg en termes de volume de logements commandés.

L'un des plus grands projets de construction de logements à Rostov-sur-le-Don est mis en œuvre par l'entreprise "Patriot" (une filiale de "Inteko"). Il s'agit de la nouvelle zone Western Gate, où environ 370 000 mètres carrés seront construits sur une superficie de 33 hectares. m de biens immobiliers résidentiels. Le développement de la zone est réalisé avec des maisons de la nouvelle série R-n-D, de 15 à 19 étages, produites par l'usine de construction de maisons de Rostov, entièrement reconstruites par la société Inteko, ainsi que des maisons de 20 et 24 étages. élever des bâtiments réalisés selon des projets individuels. Dans la zone résidentielle, il est prévu de créer une infrastructure sociale développée : écoles, jardins d'enfants, cliniques, centres de loisirs, commerces, services aux consommateurs, etc.

Groupe de sociétés SU-155 outre la région de Moscou, elle construit des logements et des infrastructures dans de nombreuses villes du district central de Russie, ainsi qu'à Astrakhan, Nijni Novgorod, etc. Chaque année, le SU-155 augmente le volume d'espace qu'il met en service. Contribue à offrir aux résidents des régions russes des appartements dans de nouveaux bâtiments Société Peresvet-Invest. À Volgograd, il s'agit d'un complexe résidentiel situé au centre-ville. De nouveaux projets sont mis en œuvre par l'entreprise à Krasnodar.

Des programmes de démolition de logements délabrés et de bâtiments en panneaux obsolètes de cinq étages - les bâtiments Khrouchtchev - sont mis en œuvre avec des degrés d'activité variables dans de nombreuses villes et régions russes.

Ainsi, dans la République de l'Altaï, dans le cadre de la mise en œuvre du programme « Stimuler le développement de la construction de logements dans le territoire de l'Altaï pour la période 2010-2015 », il est prévu de réinstaller 805 bâtiments résidentiels soumis à démolition et à des mesures d'urgence. immeubles d'habitation. Environ 16 000 personnes seront relogées de 370 appartements d'urgence.

Un programme républicain ciblé pour la réinstallation des citoyens du parc de logements d'urgence pour 2011 a été approuvé à Kazan. Il comprenait 50 maisons de ville abritant 1 652 personnes. La superficie à coloniser sera de près de 21 000 mètres carrés. m.

Il y a des problèmes

Au cours des premiers mois (janvier et février) 2011, la Fédération de Russie a mis en service ( selon le Comité national des statistiques) 5,25 millions de m². m de logements, ce qui ne représente que 88,5 % du volume des nouveaux bâtiments russes au cours de la même période de l'année précédente. Dans le même temps, dans le district du Nord-Ouest, ce chiffre est de 49,4 %, dans le Caucase du Nord - 65,5 %, en Extrême-Orient - 67,2 % et uniquement dans les districts de l'Oural et de la Volga - plus de 100 % (104,5 et 100,3). %, respectivement) ).

Quant au marché secondaire, il se redresse progressivement dans les grandes villes, mais le rythme de la reprise dans nombre d'entre elles laisse beaucoup à désirer.

1. L'économie immobilière en tant que science et son rôle dans une économie de marché

À ce stade du développement de la Russie, il existe peu de biens immobiliers à long terme a une grande valeur. Le prix de cette ressource dépasse de loin le coût de l'ensemble du secteur, et les investissements dans le développement immobilier semblent désormais les plus prometteurs.

La propriété immobilière est à la base même des droits de propriété privée, qui font partie intégrante des relations marchandes. L'immobilier en tant qu'objet d'activité entrepreneuriale est une certaine garantie de stabilité de l'entreprise et de préservation de la valeur du capital.

L'économie immobilière est l'une des branches de la science économique. Le sujet d'étude de cette discipline concerne les relations sociales entre les personnes en train de changer et de transférer la propriété d'un bien immobilier. Elle est étroitement liée à la macro et microéconomie, au marketing, à la gestion, au droit, à la finance, à la comptabilité et aux statistiques.

L'économie immobilière implique la prise en compte des particularités du fonctionnement du marché immobilier, du mécanisme organisationnel et juridique spécifique à l'achat, à la vente et à la location de biens immobiliers, ainsi que du cadre méthodologique et réglementaire des transactions, des enjeux de valorisation immobilière. et analyse de sa rentabilité.

L'immobilier occupe une place centrale dans le système de connaissances de tout système social, remplissant simultanément deux fonctions importantes : un moyen de production et un article de consommation personnelle pour la vie, les loisirs, loisirs culturels etc. La régulation économique et juridique par l'État des différentes sphères de la vie sociale et de la production matérielle est étroitement liée à l'immobilier.

L'objet principal et fondamental de l'immobilier - la terre - occupe une importance unique et clé dans l'ensemble du système d'activité entrepreneuriale des personnes et dans leur vie même. Il revêt une valeur particulière pour l'ensemble de la société humaine, car c'est le seul lieu de résidence de tous les peuples et générations de personnes, le facteur principal et naturel dans tout domaine d'activité, participant directement ou indirectement à la production de tous les autres biens et avantages.

Dans un environnement de marché, la terre a une vocation multifonctionnelle. En tant qu'objet naturel existant indépendamment de la volonté des humains, la Terre est la planète entière, le berceau de l'homme, remplissant la fonction écologique la plus importante. En même temps, la terre est aussi le sol, la couche supérieure de notre planète, sa surface ou sa base spatiale - un objet de gestion et reflète donc les relations économiques. Le rôle social de la Terre est qu’elle sert d’habitat et de conditions de vie aux humains. Et enfin, la terre, en tant que territoire d'un État ou d'un sujet fédéral, détermine la fonction politique. Par conséquent, les transactions sur les terrains sont réglementées non seulement par les normes constitutionnelles et le droit foncier, mais également par la législation civile, en tenant compte de la législation forestière, environnementale et d'autres législations spéciales.

En raison des facteurs énumérés ci-dessus, la terre, en tant que ressource naturelle irremplaçable d'importance multifonctionnelle, jouit d'un statut juridique particulier. La cession de terrains et surtout l'achat et la vente de terrains en Russie au stade actuel sont une question spécifique et difficile. Le marché foncier, en tant que moyen de redistribution légale des terres entre propriétaires utilisant des méthodes économiques, est objectivement réglementé par diverses restrictions et normes.

En Fédération de Russie, comme dans de nombreux pays industrialisés du monde (États-Unis, Angleterre, etc.), c'est établi : lorsque la propriété privée interfère avec la réalisation des intérêts publics, elle est soumise à des restrictions permanentes ou temporaires. Les restrictions permanentes à la propriété foncière, en raison de sa nature limitée et de son caractère irremplaçable dans les activités commerciales, comprennent : le système de zonage ; utilisation rationnelle et protection des terres; contrôle environnemental; protection des droits et intérêts légaux des autres propriétaires, locataires et utilisateurs des terres ; le respect des conditions d'utilisation des zones spécialement protégées et des zones de sécurité ; en tenant compte des codes et réglementations du bâtiment, des projets de planification et du développement des agglomérations ; achat forcé de terrains au propriétaire pour les besoins de l'État et des municipalités, etc.

Il existe également des restrictions temporaires aux pouvoirs du propriétaire foncier : usage strictement destiné d'un terrain, possibilité d'acheter et de vendre des terres agricoles à condition que leur destination soit préservée, retrait des parcelles inutilisées, rotation limitée de certaines catégories de terres. , utilisation exclusive des terrains sur la base d'un bail, etc. Ils ne peuvent pas non plus louer de manière indépendante les entreprises publiques et municipales des biens immobiliers qui leur sont attribués au titre du droit de gestion économique ou de gestion opérationnelle. La cession de biens immobiliers dans des sociétés par actions est également limitée - en cas de transactions importantes (25 à 50 % de la valeur comptable des actifs de la société), la décision est prise à l'unanimité par le conseil d'administration ou l'assemblée générale des actionnaires. , et si l'objet de la transaction dépasse 50 % de l'actif - uniquement par l'assemblée générale des actionnaires.

L'immobilier est au centre d'un entrelacement complexe de divers processus économiques, d'intérêts privés et publics, de normes et réglementations administratives. Les transactions foncières et autres biens immobiliers nécessitent une connaissance approfondie et systématique des caractéristiques du marché, déterminées par les spécificités du marché. produit lui-même - l'immobilier.

Impliquer les catégories de terres concernées ou les droits de les utiliser dans des relations de marché légalisées stimule les activités commerciales et d'investissement et prévient les transactions criminelles avec la terre.

En tant qu'objet d'activité entrepreneuriale, l'immobilier constitue une certaine garantie de stabilité des entreprises et de reproduction progressive du capital. Un investisseur typique, lorsqu’il investit dans l’immobilier, non seulement restitue du capital, mais réalise également un bénéfice et compense tous les autres coûts. Il est possible de tirer d'autres plaisirs de la possession d'une propriété de prestige.

L'immobilier fait l'objet d'études dans diverses disciplines scientifiques et pédagogiques : géographie, architecture, droit, aménagement du territoire, agronomie, économie, construction, etc. Dans chaque cursus, selon ses spécificités, une ou plusieurs propriétés d'objets immobiliers individuels sont étudiés. Contrairement à d'autres matières, le cours « Économie de l'immobilier » étudie uniquement le mécanisme organisationnel, économique et juridique des transactions non pas avec un, mais avec divers objets immobiliers. La quantité de connaissances sur le marché immobilier est telle qu'elles peuvent être enseignées en tant que discipline académique dans de nombreuses spécialités : gestion, marketing, économie d'entreprise (par secteur), finance et crédit. L'économie immobilière est un cours appliqué qui étudie la théorie et la pratique de diverses transactions avec les ressources les plus importantes de l'activité commerciale - terrains, bâtiments et autres objets. La base théorique du cours est la théorie économique, la tarification, le système économique de la société, le droit, la théorie générale des statistiques, et la base appliquée est la gestion, le marketing, l'économie d'entreprise, la finance et le crédit.

2. Analyse du marché immobilier moderne en Russie

Caractérisant l'état actuel du marché immobilier russe, il convient de noter qu'il est entré dans la deuxième étape de son développement - l'étape de l'approche de l'immobilier en tant qu'objet d'activité d'investissement. Si dans un premier temps l'immobilier a été acheté principalement pour satisfaire ses propres besoins (logements, bureaux pour ses propres besoins, etc.) et sa revente rentable, alors dans un deuxième temps l'immobilier est considéré comme un objet d'investissement financier pour obtenir un revenus permanents dépassant le niveau des taux des dépôts bancaires, par exemple provenant de la location de biens immobiliers.

Le développement du marché immobilier est entravé par de nombreux facteurs : l'imperfection de la législation russe, l'instabilité politique et économique, les faibles niveaux de revenu moyen de la population et le manque de spécialistes qualifiés - acteurs du marché immobilier.

En particulier, en Russie, pour des raisons économiques, le système de prêt hypothécaire fonctionne dans des cas isolés, alors que la majorité des transactions immobilières dans la pratique mondiale se déroulent avec la participation de capitaux empruntés (prêt hypothécaire). Il est aujourd'hui prématuré de parler de l'entrée d'un acheteur de masse sur le marché immobilier russe : la couche intermédiaire au sens traditionnel du terme pour les pays occidentaux (la couche principale en termes de nombre, qui est le principal consommateur de biens et de services et le soutien du système socio-économique) est pratiquement absent en Russie. Par conséquent, malgré, par exemple, en raison de la pénurie chronique de biens immobiliers résidentiels, il n'y a pas de demande pour cela.

Cependant, la législation russe moderne, avec toutes ses imperfections, permet le développement d'un large éventail de relations dans le domaine immobilier : achat et vente, donation, succession, location, sous-location, apport au capital social des entreprises, garantie, etc. . Certes, tout cela s’applique aux bâtiments et aux structures et, dans une moindre mesure, aux terrains.

Au total, en 2007, 714 100 appartements d'une superficie totale de 60,4 millions de mètres carrés ont été mis en service dans la Fédération de Russie. mètres, ce qui s'élève à 119,4% par rapport à la période correspondante de l'année précédente, tandis qu'en 2006, le taux de croissance de la construction de logements en 2005 était de 116,1%.

Indices du volume physique de mise en service de la superficie totale des bâtiments résidentiels pour les périodes 2006-2007. sont illustrés à la figure 1.

Figure 1. Indices du volume physique de mise en service de la superficie totale des bâtiments résidentiels, % par rapport à la période correspondante de l'année précédente

Fin 2007, la région de Moscou est devenue le plus grand marché de construction du pays ; en 2007, 12,6 % de la superficie totale des logements mis en service dans l'ensemble de la Russie a été mise en service dans cette région. Outre la région de Moscou, parmi les entités constitutives de la Fédération de Russie, les plus grands volumes de construction de logements sont également observés à Moscou - 8,0 %, dans le territoire de Krasnodar - 6,2 %, à Saint-Pétersbourg - 4,4 %, dans la République du Tatarstan - 3,4 %, Région de Tioumen - 3,2%, République du Bachkortostan - 3,1%, régions de Rostov et de Tcheliabinsk - 2,8% chacune, région de Sverdlovsk - 2,7%. Le volume total de la superficie totale des logements mis en service dans ces entités constitutives de la Fédération de Russie s'élevait à 49,2 % du total du pays.

En 2007, le volume de la construction de logements individuels a continué de croître en Fédération de Russie. La population, avec ses propres fonds et ceux empruntés, a mis en service 181,1 mille bâtiments résidentiels d'une superficie totale de 25,7 millions de mètres carrés. mètres, qui s'élevait à 128,9 % en 2006. Dans le même temps, la part de la construction de logements individuels dans la superficie totale des logements construits était : en Russie - 42,6 % ; dans les républiques de l'Altaï, de Bouriatie, du Daghestan, d'Ingouchie, de Kalmoukie, de Mari El, de Tyva, de Kabardino-Balkarie, de Karachay-Tcherkess, d'Oudmourtie, de Tchouvachie, de Krasnodar, des territoires de Stavropol, des régions d'Astrakhan, de Léningrad et de Tambov - de 65,2 % à 95, 2% ; en République tchétchène, Okrug autonome d'Oust-Orda Bouriate - 100 %.

À Moscou, contrairement au marché d'autres entités constitutives de la Fédération de Russie, une restriction de la demande immobilière s'est produite déjà en 2007 : la demande a fortement chuté, la croissance des prix s'est arrêtée. Le marché est entré dans une phase de stagnation. Au premier trimestre 2007, on a assisté à une baisse générale du prix de fourniture de 1 m². les mètres sur le marché secondaire des logements standards à Moscou s'élevaient à 0,6 %. La baisse des prix des appartements proposés à la vente dans des immeubles à panneaux a été de 0,9%. Dans les maisons en briques, les prix de l'offre ont augmenté de 0,1%. Les prix des appartements proposés sur le marché secondaire dans le secteur de la classe affaires ont augmenté de 1,8 % et dans les immeubles neufs standards, ils ont augmenté de 0,7 %.

En septembre 2007, la stagnation du marché immobilier de Moscou a pris fin, mais cela n'a pas entraîné une reprise significative de la croissance des prix. Bien que les experts notent une reprise progressive de la demande et de l'activité sur le marché, ainsi qu'une transition des acheteurs potentiels d'une attitude attentiste à une attitude plus active. Au cours de la première semaine d'octobre 2007, le coût moyen au mètre carré d'un appartement à Moscou a augmenté de 0,4 % pour atteindre 4 167 dollars. Plus que les autres, de 0,7%, les prix des logements ont augmenté dans les maisons « staliniennes » et les maisons en brique standard. Un mètre carré dans de tels appartements coûte 4 962 dollars. Au cours de la semaine sous revue, le prix du mètre carré dans les immeubles modernes de grande hauteur en panneaux a augmenté de 0,6% à 4 085 dollars. Le prix de la surface habitable dans les maisons en briques monolithiques modernes a augmenté de 0,3 % (jusqu'à 4 623 dollars le mètre carré). Les appartements situés dans des immeubles à panneaux de cinq et neuf étages ont augmenté de 0,2%. Un mètre carré coûte respectivement 3 734 et 3 835 dollars américains. Prix ​​​​des appartements à immeubles en brique de cinq étages pour la semaine sous revue, n'a pratiquement pas changé et s'élève à 4095 dollars américains par mètre carré. Le retour sur investissement dans l’immobilier résidentiel était 0,68 fois supérieur au retour sur investissement d’un dépôt bancaire.

Depuis le début de l'année 2008, dans le segment des logements secondaires, la demande pour les biens immobiliers les plus liquides, comme les appartements de classe affaires, a presque doublé par rapport à l'offre. Une autre particularité du marché immobilier de Moscou en 2008 est la différence croissante entre les prix des appartements au centre et à la périphérie, entre les appartements situés dans différents types d'immeubles au sein d'une même zone. Les prix des logements bon marché et de mauvaise qualité ont chuté. Et l'augmentation des prix des logements de luxe dans les villages de chalets d'élite de la région de Moscou s'élèvera à environ 15 % par an sur la base des résultats de 2008.

L’année 2008 a été l’une des années les plus difficiles pour le marché immobilier de toute l’histoire de la Russie moderne. La crise financière mondiale a frappé durement sur tous les fronts : le rythme de la construction a ralenti, le niveau d'activité des consommateurs a chuté et les banques ont cessé d'accorder des prêts hypothécaires. Les résultats de l'année écoulée ont été résumés par l'associé directeur de Panorama Estate, Omar Gadzhiev. Parallèlement, la promotion du projet développe le stand d'exposition, en reconnaissant la responsabilité sociale de l'entreprise. L'image de l'entreprise, dans le cadre des visions actuelles, positionne un marketing stratégique basé sur les rôles, augmentant la part de marché. Cette compréhension de la situation remonte à Al Ries, tandis que l'analyse des prix du marché détermine la norme de l'industrie, en tenant compte des tendances modernes. La spécificité russe accélère la convergence des statuts sociaux, réalisant le marketing comme partie intégrante de la production.

Le profil du consommateur inhibe le segment de marché cible en s'appuyant sur des informations privilégiées. Le format de l'événement modifie sporadiquement le classement, en tenant compte des tendances actuelles. La publicité indirecte, en négligeant les détails, rationalise le processus expérimental de planification stratégique, augmentant ainsi la part de marché. Le marketing stratégique détermine faiblement les placements de produits hors du commun, optimisant les budgets. Le fait est qu’attirer un public n’est pas essentiel. De plus, la planification média transforme considérablement l’effet secondaire des relations publiques, en optimisant les budgets. Les contenus sont sauvegardés sur le canal traditionnel, en s'appuyant sur l'expérience de collègues occidentaux. Évaluer l’efficacité d’une campagne est dégénéré.

Ce qui était important en 2009, c'était le comportement du marché lui-même pendant la crise. Les accords et projets mondiaux qui ont rempli les médias avant la crise n’existent plus, et la crise elle-même, comme l’année dernière, reste l’événement le plus important. En 2009, les prix ont chuté dans tous les segments du marché et la demande s'est contractée. Malgré cela, le marché a connu une forte progression et, tout au long de l'année, le volume des mises en service de logements et d'immeubles commerciaux est resté à un niveau relativement élevé. À l'automne 2009, les experts ont constaté un regain d'activité : les prix se sont stabilisés, la demande a augmenté et de véritables affaires sont apparues. Mais il est trop tôt pour parler de reprise du marché, estiment les experts. Le « fond » n’a pas encore été atteint, mais nombreux sont ceux qui souhaitent penser différemment.

En janvier 2009, le Premier ministre russe Vladimir Poutine a suggéré que le gouvernement ne réduise pas le volume de la construction de logements et s'est donné pour tâche « d'essayer de maintenir le niveau » de mise en service en 2008, c'est-à-dire 61 millions de m² mètres. Début 2010, le financement des programmes liés en général à la politique nationale du logement a incité à l'optimisme - le montant total des fonds alloués à ces fins par le budget fédéral et les institutions de développement en 2009 a dépassé 447 milliards de roubles.

En outre, la solution à la tâche du Premier ministre aurait dû être facilitée par une augmentation à 150 milliards de roubles. en 2009, le capital de l'Agence de prêt hypothécaire au logement (AHML) et le montant ont été portés à 2 millions de roubles déduction fiscale pour les citoyens achetant et construisant des logements et a augmenté à plus de 300 000 roubles. le montant du capital maternité qui peut et doit être utilisé pour acheter un logement (l'investissement de ces fonds dans l'économie prévu par le ministère des Finances en 2010 est de 102 milliards de roubles). Cette année, environ 61 milliards de roubles ont été alloués au programme fédéral de logement (dont le financement a été réduit d'environ 30 %). Mais malgré tous les efforts, en 2009, selon le ministère du Développement régional, 53 millions de mètres carrés seront mis en service. mètres de logements, et l'année prochaine, selon le président de l'Association des constructeurs de Russie Nikolai Koshman, la situation deviendra encore pire, car "les constructeurs n'ont absolument aucune réserve pour 2010".

En mai 2009, le chef du ministère du Développement régional, Viktor Basargin, a fait une déclaration historique pour le marché du logement : le coût de 1 m². un mètre de logements abordables construits (en tout ou en partie) aux frais du budget fédéral ne devrait pas dépasser 30 000 roubles.

En 2009, les commandes gouvernementales sont devenues presque le principal « moteur » de la construction de logements. Une contribution particulièrement notable au maintien du segment du marché du logement a été apportée par les agences fédérales de sécurité - le ministère de la Défense et le ministère de l'Intérieur de la Fédération de Russie. En particulier, l'année dernière, le ministère de la Défense a dépensé près de 90 milliards de roubles pour l'achat de plus de 40 000 appartements. Et ce n'est que le début. Selon le ministre Anatoly Serdioukov, au total en 2009-2010, aux dépens de toutes les sources, le ministère de la Défense prévoit de réinstaller 90 000 familles de militaires, dont 45 700 en 2010. La constitution d'un parc de logements militaires sera réalisée jusqu'en 2015 dans le cadre du programme fédéral cible concernant le personnel militaire contractuel.

Au ministère russe de l'Intérieur, selon le département logistique du département, plus de 100 000 employés ont besoin d'un logement. Le chef du département, Vladimir Loukianov, a déclaré au début de l'année que le ministère de l'Intérieur avait besoin de plus de 112 000 appartements, "ce qui représente environ 195 milliards de roubles". L'ordre de défense de l'État pour la construction de logements en 2009 n'a alloué que 1,3 milliard de roubles du budget fédéral. plus 2,4 milliards de roubles. pour achever les travaux déjà commencés. En 2010, le financement de la construction de logements pour le ministère de l'Intérieur pourrait augmenter, espère le département.

Toujours en 2009, environ 10 milliards de roubles gouvernementaux. visait à acheter des logements pour de jeunes familles dans le cadre du programme cible fédéral correspondant.

L’État devient l’acteur principal du marché immobilier. Le Fonds fédéral d'aide au développement de la construction de logements (Fonds RHD) vise à stimuler le volume de l'offre sur le marché immobilier russe. Ainsi, il est prévu qu’au moins 30 % des logements en Russie à partir de 2012 soient construits sur les terrains impliqués dans le chiffre d’affaires du fonds. La part des biens immobiliers résidentiels en Fédération de Russie construits sur les terrains du fonds devrait atteindre 10 % en 2010 et 20 % en 2011.

En 2010, la Fondation RHD a déjà organisé cinq enchères foncières pour la vente de terrains dans diverses régions de la Fédération de Russie. Sur les parcelles allouées à la construction, 1 million 100 000 mètres carrés peuvent être construits. mètres de logement. La priorité stratégique du fonds est de créer les conditions nécessaires à la construction de logements de classe économique, principalement de faible hauteur. Il est prévu d'augmenter le volume annuel de mise en service de logements en Russie à 140-150 millions de mètres carrés d'ici 2020. mètres.

En 2012-2014, le fonds va passer de la coordination « d’optimisation » à « d’investissement » de terrains et commencer à financer la construction de réseaux électriques, de centrales électriques, ainsi que d’infrastructures de services publics linéaires et non linéaires. De plus, dans le cadre de ses activités, le fonds facilitera l’accès des promoteurs aux ressources financières. En particulier, il fournira une garantie (une offre) pour l'achat d'un certain nombre de logements auprès de promoteurs à un prix ne dépassant pas le « prix fixé centralement pour les logements de classe économique dans une région donnée ». Ainsi, le fonds garantira aux promoteurs l'achat d'appartements non vendus sur le marché libre.

Les prêts hypothécaires restent inabordables pour la plupart des citoyens russes, et les taux des prêts peuvent difficilement être qualifiés d’adéquats. L’effondrement des prêts hypothécaires a commencé en Russie au troisième trimestre 2007.

Entre janvier et septembre 2009, les banques russes ont accordé des prêts hypothécaires résidentiels aux particuliers pour un montant de 91,5 milliards de roubles, soit 5,9 fois moins que pour la même période de 2008, lorsque les emprunteurs avaient reçu 537,5 milliards de roubles, déclare la Banque centrale de Russie. Fédération. En 2008, 29 000 prêts en moyenne ont été émis par mois. Selon les prévisions de la Banque centrale de la Fédération de Russie, le volume du marché hypothécaire du pays en 2009 ne dépassera pas 130 milliards de roubles. Au total, selon le ministère du Développement régional de la Fédération de Russie, en 2008, des prêts hypothécaires d'une valeur de 630 milliards de roubles ont été émis en Russie.

La dette hypothécaire totale s'élevait à 1,057 billions au début de l'année. frotter., après neuf mois, il est tombé à 1,003 billion. frotter. Selon l'ARHML, il existe actuellement en Fédération de Russie environ 60 000 prêts problématiques dans le secteur hypothécaire, pour un montant total d'environ 90 milliards de roubles.

Selon la société de courtage Creditmart, en novembre 2009, le nombre total de banques proposant des prêts hypothécaires pour l'achat de logements sur le marché secondaire était de 17 unités. Le nombre de banques proposant des prêts ciblés garantis par des biens immobiliers existants et des prêts pour l'achat d'une maison avec terrain sur le marché secondaire a atteint 13 unités.

À l'automne 2009, la situation s'est améliorée, les taux ont légèrement baissé, mais ils restent inabordables pour la grande majorité des emprunteurs. Le taux moyen du marché sur les produits hypothécaires fin novembre 2009 était de 18,06 % par rapport à janvier, la baisse du taux moyen du marché sur les prêts en roubles était de 0,16 point de pourcentage ; Selon la Banque centrale de la Fédération de Russie, depuis neuf mois, le taux moyen pondéré est de 14,6 %. Le taux est resté à ce niveau au cours des six derniers mois.

Le gouvernement russe prend des mesures actives pour restructurer les prêts et soutenir les prêts hypothécaires. Le soutien de l'État prend la forme de l'octroi de fonds supplémentaires à l'Agence de prêts hypothécaires et de logement (AHML). Fonds de programme spécial d'un montant de 40 milliards de roubles. (un prêt de Vnesheconombank - IF-Real Estate) sera utilisé pour accorder des prêts ciblés aux banques en 2009-2010, et peut-être même en 2012. Le conseil de surveillance de VEB est prêt à utiliser les fonds de pension pour soutenir les hypothèques, ce qui représente environ 100 milliards de roubles. Dans le cadre du soutien aux citoyens ayant déjà bénéficié d'un prêt hypothécaire, ils ont eu en 2009 la possibilité d'utiliser le « capital maternité » plus tôt que prévu pour rembourser totalement ou partiellement le prêt - 80 000 familles l'ont déjà fait. Selon les prévisions officielles, le volume du marché des prêts hypothécaires en Russie en 2011-2012 atteindra le niveau de 2007. Pendant la crise, des fusions et acquisitions ont été activement réalisées, dont le volume, selon les experts, devrait augmenter en 2010. En 2009, le marché était dominé par les transactions non monétaires, c'est-à-dire que les investisseurs recevaient des actions dans des sociétés ou des projets sous réserve du remboursement ou de la restructuration des dettes du promoteur ou sous réserve de l'achèvement des installations. La redistribution la plus notable du marché de l'immobilier de bureaux est en cours. Plusieurs transactions marquantes ont eu lieu dans ce segment en 2009. Dans le domaine de l'immobilier commercial, il y a une redistribution au niveau du capital social et des actions de la société. Ce processus se produit de manière déguisée - les propriétaires tentent de redistribuer les actions des objets au stade du capital social.

3. Le bail en tant que forme d'utilisation contractuelle, à durée déterminée et payante du terrain. Méthodologie de calcul du loyer foncier

Traduit du latin, bail désigne une location ou un accord pour le transfert de propriété par le propriétaire en possession d'une autre personne sous certaines conditions. La définition traditionnelle du bail est le transfert par une personne (bailleur) à une autre personne (locataire) d'un bien pour possession ou utilisation temporaire (ou utilisation uniquement) moyennant des frais.

Le but du bail est d'assurer le transfert du bien pour un usage temporaire, tandis que l'usage implique son retrait de la chose. propriétés utiles, et surtout l'acquisition de fruits et de revenus. Contrairement à la définition purement juridique du bail comme possession et utilisation contractuelles, à durée déterminée et rémunérée d'un bien, le bail est un système de gestion ou une forme organisationnelle d'entrepreneuriat qui exprime les relations de propriété et l'état des forces de production, et surtout du travail.

La principale forme d'expression de ces relations est un accord, car la parole en dans ce cas, fait référence à une forme juridique flexible dans laquelle peuvent s’habiller des relations sociales de diverses natures.

Une considération isolée du bail, indépendamment de son contenu matériel - forces de production ou de sa forme propre caractérisant les rapports de production - ne permet pas d'identifier l'essence économique de ce système de gestion.

Un véritable bail se produit dans les cas où la forme de production appliquée conduit à l'émergence de formes communes de propriété conjointe (partagée) et privée des moyens de production et des résultats du travail. Parallèlement, tout type de bien n'exclut pas la forme locative de son utilisation.

Il est également erroné de substituer la notion de loyer diverses formes relations contractuelles. Tout d'abord, les collectifs de travail s'y forment de différentes manières : au lieu d'embaucher de la main d'œuvre, l'adhésion est introduite lors de la location, avec des modifications simultanées des droits et obligations de chaque travailleur découlant de sa propriété de percevoir des revenus et des moyens de production achetés. La location n'est pas l'embauche de travailleurs, mais de biens.

Il ne s’agit donc pas d’une forme d’organisation du travail, mais d’un moyen de mettre en œuvre des relations de propriété. Le fait même d’embaucher (louer) des moyens de production entraîne un changement radical statut social ouvriers.

Par le biais de la rente, ils sont en fait liés aux moyens de travail, non pas en tant que travailleurs salariés, mais en tant que propriétaires. En conséquence, la base de motivation pour l'activité professionnelle des travailleurs, non seulement en tant que consommateurs, mais aussi en tant qu'entrepreneurs intéressés, est considérablement élargie ; elle est associée non seulement aux fonds salariaux et aux incitations matérielles, mais également à l'appropriation du surplus de produit ; , avec le processus de reproduction dans l'économie locative, avec la mise en œuvre par le collectif et chaque salarié a ses droits en tant que copropriétaire du bien (voir tableau 1).

Tableau 1. Différences qualitatives entre location et relations locatives

Le loyer annuel des terrains est calculé spécifiquement pour chaque parcelle de terrain en multipliant le taux annuel différencié de la zone de valeur urbanistique de la superficie du terrain par un facteur d'ajustement et un coefficient par catégorie de locataires.

Le montant du loyer des terrains loués s'établit selon la formule :

R Appl.zaz. = D st.z.n. × S z.u. × Rect. × K voiture,

où R Appl.zaz. – le montant du loyer du terrain ;

D st.z.n. – taux d'impôt foncier différencié en fonction des limites des zones d'aménagement ;

S z.u – superficie du terrain en m². m, disponible à la location;

À repr. – facteur de correction des taux annuels de loyer et de taxe foncière ;

En voiture. – coefficient de catégorie de locataire.

Les taux différentiels d'impôt foncier sur le territoire d'une certaine ville sont fixés par le conseil municipal.

Le facteur d'ajustement des taux annuels de loyer et de taxe foncière est appliqué conformément à la loi de la Fédération de Russie « sur le paiement des terrains ».

Lors de la classification d'une entité commerciale spécifique en tant que locataire afin de lui appliquer le coefficient approprié, il convient de se guider sur le système de classificateurs aux fins de la tenue du cadastre foncier de l'État.

Le coefficient des catégories de locataires lors du calcul du loyer des terrains n'est pas appliqué aux entreprises communales et aux institutions communales.

Si un litige survient concernant le classement d'une entité commerciale dans la catégorie appropriée de locataires, le problème est résolu de la manière prescrite par la commission d'examen des demandes d'avantages locatifs.

Pour les personnes physiques enregistrées comme entrepreneurs sans constituer une personne morale, le coefficient des catégories de locataires pour les personnes morales correspondantes est appliqué.

4. La notion d'objet d'évaluation et les types de valeur estimée

Valorisation d'un bien - analyse ou calcul du coût, de la nature, de la qualité, de la valeur, de l'utilité, des avantages spécifiques d'un bien particulier. Généralement, l'évaluation est réalisée et documentée sous forme de rapport par un évaluateur professionnel. L'objet de l'évaluation est le bien présenté à l'évaluation.

Il existe de nombreux types de valeur. Ils sont nécessaires en raison des différents besoins des clients et à des fins d’évaluation. Il existe des notions de valeur de marché, de liquidation, imposable, d'investissement, etc. Cependant, de manière générale, la valeur peut être divisée en deux grandes catégories : la valeur d'échange et la valeur d'usage.

La valeur d'usage (coût d'usage) est la valeur d'une chose du point de vue d'un utilisateur spécifique qui utilise ou a l'intention d'utiliser cette chose d'une certaine manière pour satisfaire ses propres besoins. Il est défini par une seule personne (l'utilisateur) et est donc subjectif.

La valeur d'échange (valeur d'échange) est la valeur considérée dans le cadre de l'aliénation d'une chose et se manifestant sous la forme d'un prix lors de l'échange de cette chose contre de l'argent. La définition fait référence au prix qui prévaudrait dans un marché libre, ouvert et compétitif basé sur l'équilibre établi par les facteurs de l'offre et de la demande. La valeur d’échange est donc objective. Elle est considérée comme une caractéristique généralisée de l'attractivité d'une chose comme objet d'échange du point de vue d'un nombre indéfini de ses propriétaires potentiels, collectivement appelés marché. L’exemple le plus évident de valeur d’échange est la valeur marchande. Certains experts estiment que la valeur marchande constitue la pierre angulaire de l’activité d’évaluation. Cela est dû au fait que le but le plus souvent de l’évaluation est de déterminer la valeur marchande de la propriété évaluée.

Définition et caractéristiques détaillées la valeur de marché est donnée dans la norme 1 de la valeur de marché des International Valuation Standards (IVS) comme base d'évaluation. Toutefois, pour la Russie, la définition de la valeur marchande, contenue dans la loi fédérale sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie et dans les normes d'évaluation, revêt une plus grande importance. Conformément à ces documents réglementaires, la valeur marchande s'entend comme le prix le plus probable auquel un objet donné peut être aliéné sur le marché libre dans un environnement concurrentiel, lorsque les parties à la transaction agissent raisonnablement, disposant de toutes les informations nécessaires, et que la valeur du prix de transaction n’est reflétée dans aucune circonstance extraordinaire.

La valeur marchande est donc le résultat d’une transaction équitable réalisée sous un certain nombre de conditions :

1) ouverture du marché sur lequel la transaction est effectuée ;

2) compétitivité du marché ;

3) motivation typique des parties ;

4) connaissance raisonnable des parties ;

5) un délai suffisant pendant lequel l'objet d'évaluation est proposé sur le marché à la vente ;

6) utilisation de moyens de paiement classiques ;

7) absence de conditions financières inhabituelles de la transaction.

Outre la valeur marchande, les normes d'évaluation fournissent un certain nombre de types de valeur qui peuvent être utilisés à des fins d'évaluation :

a) la valeur d'un objet d'expertise à marché limité ; la valeur d'un objet d'expertise dont la vente sur le marché libre est impossible ou nécessite des coûts supplémentaires par rapport aux coûts nécessaires à la vente de biens circulant librement sur le marché ;

b) le coût de remplacement de l'objet d'expertise, le montant des frais de création d'un objet similaire à l'objet d'expertise, aux prix du marché existant à la date de l'expertise, compte tenu de l'usure de l'objet d'expertise ;

c) le coût de reproduction de l'objet d'expertise est la somme des coûts aux prix du marché existant à la date d'expertise pour la création d'un objet identique à l'objet d'expertise, en utilisant des matériaux et des technologies identiques, en tenant compte de l'usure de l'objet d'évaluation ;

d) la valeur de l'objet expertisé dans son usage actuel ; la valeur de l'objet expertisé, déterminée sur la base des conditions existantes et de la destination de son utilisation ;

e) la valeur d'investissement de l'objet d'évaluation ; la valeur de l'objet d'évaluation, déterminée sur la base de sa rentabilité pour une personne spécifique à des fins d'investissement données ;

f) la valeur fiscale de l'objet d'évaluation - la valeur de l'objet d'évaluation, déterminée pour le calcul de l'assiette fiscale et calculée conformément aux dispositions des actes juridiques réglementaires (y compris la valeur d'inventaire) ;

g) la valeur de liquidation de l'objet expertisé, la valeur de l'objet expertisé dans le cas où l'objet expertisé doit être aliéné dans un délai plus court que le délai d'exposition habituel pour des objets similaires ;

h) la valeur de cession de l'objet d'expertise ; la valeur de l'objet d'expertise, égale à la valeur marchande des matériaux qu'il comprend, en tenant compte des frais de cession de l'objet d'expertise ;

i) valeur particulière de l'objet d'évaluation, valeur pour la détermination de laquelle l'accord d'évaluation ou l'acte juridique réglementaire prévoit des conditions qui ne sont pas incluses dans la notion de valeur marchande ou autre spécifiée dans les présentes normes d'évaluation.

Une évaluation indépendante permet d'établir différents types de valeur des objets :

La valeur marchande est le prix le plus probable auquel un objet d'évaluation donné peut être aliéné sur le marché libre dans un environnement concurrentiel, lorsque les parties à la transaction agissent raisonnablement, disposant de toutes les informations nécessaires, et que le prix de la transaction n'est affecté par aucun événement extraordinaire. circonstances, c'est-à-dire Quand:

– l'une des parties n'est pas obligée d'aliéner l'objet de l'expertise, et l'autre n'est pas obligée d'accepter l'exécution ;

– les parties à la transaction connaissent bien l'objet de la transaction et agissent dans leur propre intérêt ;

– l'objet de valorisation est présenté au marché libre sous la forme d'une offre publique ;

– le prix de transaction représente une contrepartie raisonnable pour l'objet de l'évaluation ;

– le paiement de l'objet d'expertise est exprimé sous forme monétaire.

La valeur d'investissement est la valeur déterminée pour un investisseur spécifique, sur la base de la rentabilité de l'objet pour des objectifs d'investissement donnés.

La valeur de liquidation est la valeur calculée lors de la vente forcée d'un bien dans un délai limité, qui ne permet pas à un nombre important d'acheteurs potentiels de se familiariser avec le bien et les conditions de vente.

La valeur cadastrale est la valeur vénale déterminée selon des méthodes d'évaluation de masse, établies et approuvées conformément à la législation régissant l'évaluation cadastrale. Déterminé notamment à des fins fiscales.

Déterminer les différents types de coûts fournira des informations objectives sur le prix réel de l'objet et aidera à prendre les bonnes décisions de gestion.

5. Objectifs et organisation de l'évaluation économique des terrains

L'évaluation économique d'un terrain est une activité de collecte et d'analyse systématiques des données nécessaires pour déterminer la valeur d'un terrain à diverses fins sur la base de la législation et des normes en vigueur.

Le résultat de l'évaluation des terrains dépend dans une large mesure de la finalité de l'évaluation, qui détermine le type de valeur du terrain et les droits qui s'y rapportent.

L'évaluation des terrains a quatre objectifs principaux :

– satisfaction des besoins marché émergent atterrir;

– création d'une assiette fiscale ;

– reflet réel de leur valeur dans la comptabilité des entreprises ;

– l’établissement du cadastre foncier de l’État, ainsi que le reflet du coût réel des terrains dans les statistiques de la richesse nationale du pays.

Le premier objectif de l’évaluation de la valeur des terrains est de répondre aux besoins du marché foncier en développement.

Les terres et autres ressources naturelles peuvent être aliénées et transférées d'une personne à une autre dans la mesure où leur circulation est autorisée par les lois sur les terres et autres ressources naturelles. La politique de l'État en matière de développement du foncier et des autres mouvements immobiliers vise à résoudre les problèmes suivants :

– restriction législative à la mise à disposition de terrains au droit d'usage permanent (indéfini) et cessation de la disposition relative à la possession successorale à vie ;

– encourager l'achat de terrains par des entreprises privatisées afin d'inclure les terrains dans le capital autorisé des entreprises ;

– introduction d'un régime de paiement échelonné pour l'achat de terrains ;

– accroître l'efficacité de la gestion des terrains appartenant à l'État en les divisant en propriété fédérale, propriété des entités constitutives de la Fédération de Russie et propriété municipale ;

– passage principalement au principe d'enchères et de concurrence de mise à disposition (vente) de terrains vacants ;

– simplification des procédures de mise à disposition de terrains à des fins de développement résidentiel et industriel (agréments, permis pour exigences architecturales, urbanistiques et urbanistiques, etc.) ;

– développement d'un système de prêt hypothécaire pour les citoyens et autres acteurs du marché qui investissent leurs fonds dans l'acquisition de terrains et d'autres biens immobiliers ;

– élargir les possibilités de circulation des droits au bail pour les terrains appartenant aux autorités étatiques et municipales ;

– renforcer l'interaction entre le marché foncier et le marché des valeurs mobilières.

Le deuxième objectif de l’évaluation de la valeur des terrains est de créer une assiette fiscale.

Les principales sources de rentrées de fonds sont :

– la taxe foncière ou foncière. Dans les pays à économie de marché, l’impôt foncier est l’un des principaux canaux d’injection d’argent dans le budget. Le paiement des terrains dans des pays comme les États-Unis, le Canada, la Grande-Bretagne, l'Allemagne, l'Italie et le Japon est inclus dans l'impôt foncier unifié ou agit comme un impôt indépendant dans des pays comme la France, le Danemark, l'Afrique du Sud, l'Argentine et Taiwan. En règle générale, l'impôt foncier fait référence aux impôts locaux. Aux USA, la taxe foncière s'élève à 1% de sa valeur cadastrale. Au Danemark, en Australie et en Nouvelle-Zélande, l'impôt foncier est réparti séparément et s'élève à 3 % de la valeur cadastrale du terrain, et l'impôt sur les bâtiments et les structures s'élève à 1 % de la valeur cadastrale. En conséquence, l’amélioration des terres et leur utilisation intensive sont stimulées ;

– l'impôt sur les revenus des personnes physiques et morales provenant de la location de biens immobiliers ;

– les frais d'enregistrement pour l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci ;

– la redevance pour la fourniture des informations du cadastre immobilier unifié ou du cadastre foncier.

L'article 65 du Code foncier de la Fédération de Russie prévoit qu'à des fins fiscales et dans d'autres cas, la valeur cadastrale d'un terrain est établie.

Selon le nouveau Code des impôts (chapitre 31 entré en vigueur le 1er janvier 2005, loi fédérale n° 141 du 29 novembre 2004), l'impôt foncier est calculé à partir de la valeur cadastrale du terrain, à l'art. 390 du Code des impôts de la Fédération de Russie, l'assiette fiscale est définie comme la valeur cadastrale des terrains.

En 2007-2009 il est prévu de mener des travaux sur une évaluation massive de tous les objets immobiliers en vue de l'introduction d'une taxe foncière en 2010 en lieu et place des impôts fonciers et fonciers (personnes physiques et morales).

Le 25 août 1999, le décret du gouvernement de la Fédération de Russie n° 945 « Sur l'évaluation cadastrale des terres par l'État » a été publié, ce qui a marqué le début des travaux gouvernementaux sur l'évaluation cadastrale des terres en Russie. L'évaluation cadastrale des terres est nécessaire à l'introduction de méthodes économiques de gestion des terres et, sur cette base, à l'augmentation de l'efficacité de leur utilisation.

Le troisième objectif de l'évaluation des terrains est le reflet réel de leur valeur dans la comptabilité des entreprises.

Pour atteindre cet objectif, un passage du droit d'usage permanent et perpétuel des terrains au droit de propriété ou de bail est prévu pour les personnes morales.

Conformément à l'art. 20 Code foncier de la Fédération de Russie, terrains sont fournis pour une utilisation permanente (indéfinie) aux institutions étatiques et municipales, aux entreprises du gouvernement fédéral, ainsi qu'aux autorités étatiques et locales. Toutes les autres personnes morales sont tenues de réenregistrer le droit d'usage permanent des terrains au droit de louer des terrains ou d'acquérir leur propriété à leur propre demande avant le 1er janvier 2008.

Il n'est pas permis d'inclure le droit d'utilisation permanente (perpétuelle) de terrains dans le capital (actions) autorisé des organisations commerciales.

Lors de la vente de terrains appartenant à l'État ou à la municipalité, le prix de rachat suivant du terrain est établi aux propriétaires des bâtiments ou des structures qui s'y trouvent :

– dans les agglomérations de plus de 3 millions d'habitants – à hauteur de 5 à 30 taux d'impôt foncier ;

– dans les agglomérations de 500 000 à 3 millions d'habitants – à hauteur de 5 à 17 taux ;

– dans les agglomérations comptant jusqu'à 500 000 personnes, ainsi qu'en dehors des limites des agglomérations – à hauteur de 3 à 10 taux d'impôt foncier.

En plus de l'utilisation courante d'un terrain en fonctionnement normal, il peut être impliqué dans une utilisation secondaire - ce qu'on appelle le chiffre d'affaires économique, puisqu'un terrain a toujours pour fonction d'assurer la circulation d'autres types de capitaux.

Les formes d'une telle rotation économique des terrains sont : le loyer, le nantissement, l'émission de sûretés, c'est-à-dire émission complémentaire de titres à hauteur de la valeur du terrain et apport au capital social des sociétés par actions, sociétés de personnes, coopératives.

Par exemple, un terrain inscrit comme propriété d'une entreprise peut être inclus dans les immobilisations corporelles à la valeur marchande sur la base d'un rapport d'évaluation d'un évaluateur indépendant. Pour faire face à cette augmentation de la valeur des actifs, la société anonyme peut émettre des titres supplémentaires.

Le quatrième objectif de l’évaluation de la valeur des terrains est l’établissement du cadastre foncier de l’État, ainsi que le reflet du coût réel des terrains dans les statistiques de la richesse nationale du pays.

Le cadastre foncier de l'État est un ensemble systématisé d'informations documentées sur les objets de l'enregistrement cadastral de l'État, sur régime juridique les terrains de la Fédération de Russie, sur la valeur cadastrale, l'emplacement, la taille des terrains et les objets immobiliers qui y sont fermement associés (article 70 du Code foncier de la Fédération de Russie).

L'évaluation cadastrale des terrains urbains est une évaluation de masse, qui est réalisée simultanément dans toute la ville et peut comprendre les principales étapes suivantes :

Étape 1 – travaux préparatoires, collecte et traitement des premières informations commerciales et réglementaires ;

Étape 2 – zonage fonctionnel du territoire de la ville ;

Étape 3 – calcul des indicateurs de coût pour l'évaluation cadastrale des terrains ;

Étape 4 – zonage tarifaire du territoire de la ville ;

Étape 5 – enregistrement des résultats de l'évaluation cadastrale des terrains urbains (numérique et graphique).

Le 10 janvier 2000, la loi fédérale n° 28 « sur le cadastre foncier de l'État » a été adoptée. Le cadastre foncier de l'État est créé et tenu à jour à des fins d'information :

– la gestion des terres domaniales et communales ;

– le contrôle de l'État sur l'utilisation et la protection des terres ;

– des mesures visant à préserver et accroître la fertilité des sols ;

– l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci ;

– la gestion des terres ;

– évaluation économique des terres et comptabilisation de la valeur des terres en tant que ressources naturelles ;

– établir un paiement raisonnable pour le terrain ;

– d'autres activités liées à la propriété, à l'utilisation et à la cession de terrains.

Le cadastre foncier de l'État contient des informations : sur les parcelles ; zones territoriales; les terres et les frontières des territoires où s'exerce l'autonomie locale ; terres et frontières des entités constitutives de la Fédération de Russie ; terres et frontières de la Fédération de Russie.

Les principaux documents du cadastre foncier de l'État comprennent le Registre national unifié des terres, les fichiers cadastraux et les plans cadastraux fiscaux. Les informations du cadastre foncier de l'État sont de nature ouverte, à l'exception des informations classées par la législation de la Fédération de Russie comme accès restreint. Les informations du cadastre foncier de l'État sur un terrain spécifique sont fournies sous forme d'extraits au lieu d'immatriculation de ce terrain contre rémunération ou gratuitement.

Une des tâches principales scène moderne la réforme agraire est le passage de l'enregistrement cadastral des terrains à l'enregistrement cadastral des objets immobiliers et la création d'un cadastre immobilier unifié. Une telle transition est nécessaire pour améliorer le système de fiscalité foncière et fournir les informations nécessaires aux sujets des relations foncières et immobilières, ainsi que pour accroître l'efficacité de la gestion foncière de l'État et des communes. Les objets immobiliers soumis à l'enregistrement cadastral en tant qu'objets de relations de droit civil comprennent les terrains, les bâtiments, les structures, les locaux, les projets de construction inachevés et les complexes immobiliers.

Conformément au décret du Président de la Fédération de Russie du 9 mars 2004 n° 314 « Sur le système et la structure des autorités exécutives fédérales », l'Agence fédérale du cadastre immobilier a été créée. Il relève de la compétence du ministère du Développement économique et du Commerce de la Fédération de Russie. Les pouvoirs de cette agence sont déterminés par les résolutions du gouvernement de la Fédération de Russie du 19 août 2004 n° 418 « Sur l'approbation du Règlement sur l'Agence fédérale du cadastre immobilier » et du 8 avril 2004 n° 202 « Questions du Agence fédérale du cadastre immobilier ». Les principaux pouvoirs comprennent :

– organisation de la création d'un système automatisé de tenue du cadastre foncier de l'État, comprenant 40 millions de parcelles, et enregistrement par l'État des objets d'activités d'urbanisme - 70 millions d'objets construction d'immobilisations;

– l'organisation de la gestion territoriale du territoire conformément aux décisions des pouvoirs publics ;

– organisation de la préparation du terrain matériaux de constructionétablir la frontière d'État de la Fédération de Russie, les limites de ses sujets et de ses municipalités ;

– organisation de l'inventaire technique des objets d'urbanisme ;

– procéder à l'évaluation cadastrale d'État des terrains et présenter ses résultats conformément à la législation de la Fédération de Russie ;

– la tenue du cadastre foncier de l'État, du cadastre d'urbanisme de l'État, de la comptabilité technique de l'État des objets des activités d'urbanisme et du fonds public des données obtenues grâce à la gestion des terres ;

– création et tenue du cadastre national des biens immobiliers. D'ici 2011, il est prévu de fusionner le cadastre foncier de l'État et le cadastre immobilier en un seul cadastre immobilier de l'État ;

– l'approbation des conclusions des commissions d'experts lors de l'examen de la documentation sur la gestion des terres, des cartes et du matériel d'arpentage des objets de gestion des terres ;

– mise en œuvre d'une surveillance étatique des terres dans la Fédération de Russie, notamment à l'aide d'un système d'information automatisé ;

– mise en œuvre du contrôle foncier de l'État ;

– fournir aux intéressés des informations provenant du cadastre foncier de l'État et des informations sur les objets des activités d'urbanisme. D'ici 2011, le délai de fourniture des informations du cadastre national unifié des biens immobiliers devrait être de 4 jours, contrairement aux normes existantes de 30 jours.

Liste des sources utilisées

1. Asaul A.N. Economie de l'immobilier. 2e éd. – Saint-Pétersbourg : maison d'édition « Peter », 2008. – 624 p.

2. Goremykin V.A., Bugulov E.R. Economie de l'immobilier. Manuel. – M. : Maison d'information et d'édition « Filin », 1999. – 592 p.

3. Ivanova E.N. Valorisation d'un bien immobilier : Manuel. – M. : maison d'édition « KnoRus », 2007. – 344 p.

4. Krutik A.B., Gorenbourgov M.A., Gorenbourgov Yu.M. Economie de l'immobilier. Manuels pour les universités. Littérature spéciale. – Saint-Pétersbourg : Maison d'édition Lan, 2001. – 480 p.

5. Krutik A., Nikolskaya E. Gestion immobilière // Économie municipale. – 2002. – N°1. – P. 77-96.

6. Valorisation immobilière : Manuel / Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. – M. : Finances et Statistiques, 2003. – 496 p.

7. Tepman L.N. Évaluation immobilière. – M. : Maison d'édition Unity, 2007. – 464 p.

8. Fedotova M.A., Outkine E.A. Évaluation de biens immobiliers et d'entreprises. – M. : maison d'édition « EKMOS », 2002. – 352 p.

9. Chtcherbakova N.A. Économie de l'immobilier : Manuel. – Rostov s.d. : Phoenix, 2002. – 320 p.

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Le marché immobilier est essentiellement toujours local et dépend directement du niveau de développement et de l'état de l'économie régionale, des revenus de la population et des entreprises locales, mais ce ne sont que des dérivés de l'état général de l'économie du pays, de la législation fédérale, de l'exécution. du budget de l'État, des programmes fédéraux cibles qui déterminent la voie et le rythme du développement de toutes les régions.

Principaux indicateurs économiques de la Fédération de Russie

(selon Rosstat , à des prix comparables)

1) Données du premier semestre 2019 (première estimation). 2) Le premier semestre 2019 en pourcentage du premier semestre 2018. 3) I semestre 2018 en pourcentage du premier semestre 2017. 4) Par type d'activité « Exploitation minière », « Industrie manufacturière », « Fourniture énergie électrique, gaz et vapeur ; climatisation", "approvisionnement en eau ; drainage, organisation de la collecte et de l'élimination des déchets, activités de dépollution." 5) En prix réels. 6) Données d'août 2019. 7) Août 2019 et août 2018 en % de la période correspondante de l'année précédente. 8) Août 2019 et Août 2018 en pourcentage du mois précédent 9) Janvier-août 2019 et janvier-août 2018 en pourcentage de la période correspondante de l'année précédente 10) Données pour le premier semestre 2019 11) L'indicateur d'évaluation pour les périodes spécifiées était. calculé conformément aux Dispositions méthodologiques de calcul des indicateurs revenu en espèces et les dépenses du ménage (approuvées par l'arrêté Rosstat n° 465 du 2 juillet 2014, tel que modifié le 20 novembre 2018).

Taux de croissance PIB pour le 1er semestre 2019 par rapport au 1er semestre 2018 par rapport à la période précédente a diminué de +2,0 à +0,7%.

Dynamique d'évolution des indicateurs sur la base des résultats de janvier-septembre 2019/2018. à des prix comparables :

Dynamique positive dans la production agricole: de -1,8 à +3,6% ;

Taux de croissance en baisse :

Libérer biens et services par types de base activité économique : de +3,3 à +1,8%,

Productionproduits industriels : de +3,0 à +2,7% ,

- volume du chiffre d'affaires du fret: de +3,0 à +1,0%,

- chiffre d'affaires du commerce extérieur: de +20,4 à -2,9% (avec un excédent significatif de +12 milliards de dollars US par mois),

- chiffre d'affaires du commerce de détail: de +2,8 à +1,4%,

Volume services payants à la population: de +1,5 à -0,7%,

- : de +4,3 à +0,6%,

- salaire réel(moyenne nationale tenant compte de l'inflation) : de +8,4 à +2,2%.

Nombre d'inscrits sans emploi augmenté de +3,3%.

Taux directeurBanque de Russie du 28 octobre 2019 - 6,50% par an.

Inflation(croissance des prix à la consommation) sur la base des résultats de septembre 2019/2018. s'élève à +4,0%.

Comptes, dépôts bancaires et dépôts dans les banques en roubles, en devises et en métaux précieux au 1er octobre 2019, ils s'élevaient à 63 300 milliards. frotter. (+17,9% au 01/01/2018, +4,2% au 01/01/2019), dont dépôts de particuliers- 29,4 mille milliards. frotter. (+13,1% au 01/01/2018, +3,2% au 01/01/2019).

Prêtsorganisations non financièresau 01/10/2019 : - 33,86 billions. frotter. (+12,1% par rapport au 01/01/2018, +1,4% par rapport au 01/01/2019), dont 2,7 billions de roubles en souffrance. (8,0% de la dette).

Prêts individus- 17,1 milliards. frotter. (+40,2% par rapport au 01/01/2018, +14,8% par rapport au 01/01/2019), dont en retard - 0,8 billion. frotter. (+4,8% de la dette).

Bénéfices du secteur bancaire est passé de 789,7 milliards de roubles. au 01/01/2018 jusqu'à 1 500,9 milliards de roubles. au 10/01/2019 (+90,0%) et au niveau du 01/01/2019. la croissance a été de +11,6%.

Résultat financier équilibré (bénéfice moins perte) organisations(hors petites entreprises, banques, organismes d'assurance et institutions publiques (municipales)) aux prix courants en janvier-août 2019. s'élevait à +10 276,9 milliards de roubles (34 300 organisations ont réalisé un bénéfice d'un montant de 11 570,0 milliards de roubles, 14 700 organisations ont enregistré une perte d'un montant de 1 293,1 milliards de roubles). 70% des entreprises sont rentables.

Total dette des organisations le passif s'élevait à 113 927,6 milliards de roubles, y compris. en retard - 4224,8 milliards de roubles, soit 3,7% de montant total dette (à fin août 2018 - 3,5%

Avec une augmentation significative des bénéfices des organisations et des banques, la croissance investissement en capital fixe au premier semestre 2019 ne s'élève qu'à 0,6% (+4,3% au 1er semestre 2018), ce qui reflète la faiblesse de l'activité.

Salaires réels en moyenne augmenté de +2,2% (janvier-septembre 2018 - +8,4%)

Revenu disponible réel (argent gratuit) de la population a diminué globalement de -1,3%.(Selon la Méthodologie de calcul de cet indicateur, l'augmentation paiements par la population des intérêts sur les prêts et les assurances. La croissance des prêts et des assurances à la population jusqu’à un certain niveau caractérise plutôt la croissance du bien-être, la croissance des services bancaires et d’assurance et le développement de la société, plutôt que la dynamique négative des revenus de la population. Les appartements, les voitures, les biens durables et les services achetés grâce à des prêts font également partie des revenus de la population. De plus, la croissance des prêts (jusqu'à un certain niveau) démontre positivement la fonction stimulante du crédit pour accroître l'efficacité du travail (de production), pour une consommation et une utilisation rationnelles des ressources).

Surplus l'exécution du budget consolidé de la Fédération de Russie et des budgets des fonds extrabudgétaires de l'État pour la période janvier-août s'est élevée à 3 982,3 milliards de roubles. (+32,8% 2019/2018).

Réserves d'or et de change de la Fédération de Russie au 25 octobre 2019 s'élève à 539,9 milliards de dollars (+17,2% sur un an), ce qui assure une couverture complète de la dette extérieure et des obligations extérieures, garanties de stabilisation en cas de conditions économiques défavorables.

En chantier. Volume des travaux de construction et d'installation pour la période janvier-septembre 2019 s'élevait à 6117,8 milliards de roubles (à prix comparables), soit +0,3% ). Parmi les immeubles mis en service en janvier-septembre 2019, 94,4 % sont des immeubles d'habitation.

Développement infrastructures de transport et d'ingénierie: la construction de routes et de voies ferrées, les principales communications, la construction et la reconstruction d'installations énergétiques sont en cours. Les plus grandes infrastructures de transport, centrales hydroélectriques, centrales nucléaires, usines de GNL, production d'éthylène, de tubes en acier, d'aluminium, de pétrole, d'engrais, etc. sont en construction. (plus de 50 projets - chacun d'une valeur de 0,5 à 20 milliards de dollars américains) - à cela s'ajoutent les installations du complexe militaro-industriel.

Dans le domaine économique extérieur : Les plus grands gazoducs du monde sont en construction vers l'Europe, la Chine et la Turquie. La création d'artères de transport clés à travers le territoire russe vers l'Europe est en cours d'élaboration avec la Chine, l'Iran et l'Inde : d'est en ouest, du sud au nord, l'infrastructure de la route maritime du nord se développe. À l'avenir, cela permettra de réduire considérablement les coûts de transport lors des échanges de marchandises entre les pays d'Europe et d'Asie du Sud-Est, et permettra à la Russie de gagner régulièrement des revenus supplémentaires grâce au transit de marchandises et de développer sa propre économie. Les relations avec les pays du continent africain se développent.

Les objets les plus significatifs , comparables aux projets de construction des premiers plans quinquennaux d'industrialisation, dont la mise en service est prévue en 2019 :

Gazoduc Nord Stream 2 (mise en service en décembre 2019),

La partie terrestre du gazoduc Turkish Stream (mise en service - décembre 2019),

Partie ferroviaire Pont de Crimée(entrée - décembre 2019),

La première centrale de la centrale nucléaire biélorusse,

- V Région de Kaliningrad- un complexe de production, de stockage et d'expédition de gaz naturel liquéfié (introduit), ainsi qu'un terminal maritime international cargo-passagers,

Achèvement de la construction des premiers ponts ferroviaires et routiers sur le fleuve. Cupidon en Chine,

Projets aéronautiques et spatiaux à grande échelle, construction de brise-glaces nucléaires et bien d'autres.

Conclusions et perspectives pour l'économie russe et le marché immobilier

Dynamique de production du PIB

en pourcentage de la valeur du trimestre moyen conditionnel de 2016 (1/4 de la valeur nominale du PIB pour 2016)

Le PIB de la Fédération de Russie (à prix comparables), après une baisse significative au cours des périodes 2014-2016, à partir de 2017, affiche une croissance non pas élevée mais stable. En général, les principaux indicateurs économiques sont positifs : l'inflation a été réduite à un niveau favorable, la production industrielle et agricole est en croissance, la construction a repris, la demande des consommateurs s'est redressée, le commerce de gros et vente au détail et les services, les fonds dans les comptes des organisations et la population augmentent, le chiffre d'affaires du commerce extérieur augmente.

Une perception stable des impôts et un excédent budgétaire annuel permettent non seulement de remplir les plans et obligations sociales, mais aussi de réaliser des projets d'infrastructures à grande échelle : de nouvelles routes et ponts sont construits, des installations sont restaurées. communications techniques, les installations utilitaires sont en cours de construction et de restauration. L’investissement privé joue également un rôle important à cet égard.

Les relations de propriété privée qui se sont développées dans le pays sont à la base de la libre tarification du marché, de l'activité entrepreneuriale et de la concurrence, qui, à leur tour, régulent la production des biens, leurs propriétés de consommation, leur assortiment et leur qualité, les échanges de marchandises, l'offre et la demande. Propriété privée est particulièrement pertinent et indispensable sur le marché de la consommation, où un grand nombre de consommateurs (la population) ont besoin de toutes sortes de biens avec le plus diverses propriétés. La propriété de l'État (et des municipalités) est maintenue dans la production et l'échange d'objets et de biens d'importance militaire, ainsi que ceux destinés à la sécurité économique du pays. Pour garantir l'activité et la liberté de l'entrepreneuriat et de la concurrence, des mécanismes et des organes de régulation et de contrôle étatiques ont été créés, dont l'efficacité s'améliore à mesure que le marché se développe et que les relations sociales se développent. Le marché libre a stabilisé l’offre et la demande de produits alimentaires et ménagers, ainsi que de produits industriels. Le marché oblige les entreprises privées et publiques à fonctionner de manière rentable, libérant ainsi l’économie (et, à bien des égards, l’État) des entreprises inefficaces et non rentables. Les conditions du marché ont conduit à une augmentation de la production des secteurs économiques demandés par la société et à une augmentation de la compétitivité des produits russes.

Parallèlement à la croissance économique, la coopération internationale et la spécialisation de la Russie se sont développées en tant que premier exportateur mondial de ressources énergétiques (gaz naturel, pétrole, électricité, métaux) et importateur de moyens de production de haute technologie (équipements et machines-outils, machines agricoles et automobiles). et une large gamme de biens de consommation. Cependant, parallèlement au développement de la coopération économique internationale, des processus politiques mondiaux négatifs ont commencé en parallèle. L'opposition des intérêts géopolitiques entre l'Ouest et l'Est, entre pays technologiquement très développés et pays moins développés, la lutte pour les ressources et pour haute technologie, qui s'est aggravée ces dernières années, déstabilise les marchés internationaux et déstabilise les économies nationales des pays occidentaux et orientaux. Les sanctions économiques mutuelles et l'introduction de droits protectionnistes violent les liens économiques internationaux existants et, en général, entravent le développement de l'économie mondiale. D’un autre côté, une telle concurrence internationale oblige à restructurer la structure interne de chaque économie nationale en faveur d’une certaine autosuffisance économique : les pays industrialisés s’efforcent de trouver des sources d’énergie alternatives (non carbonées) ; et les pays disposant de ressources énergétiques et de matières premières créent de nouvelles industries de haute technologie. Ces processus cycliques, naturels pour le développement mondial, ainsi que le refus total de la Russie de la planification directive de l’État de l’économie, compte tenu de sa forte dépendance à l’égard de facteurs financiers et économiques externes, ont conduit à une baisse des taux de croissance économique de 2014 à aujourd’hui.. C'est précisément ce qui est associé aux déséquilibres infrastructurels temporaires (diminution de la croissance de certaines industries et baisse de la production), aux échecs temporaires d'ordre social (diminution des revenus et de la demande des ménages, augmentation du chômage).

Toutefois, les principales conditions garantissant la poursuite de la croissance économique sont les suivantes :

- un système d'administration publique stable (verticale du pouvoir du président aux autorités locales), garantissant la sécurité et la discipline législative,

- une législation stable (économique, fiscale),

- le système établi de relations financières et économiques (bancaires, fiscales, douanières, libres marchés et concurrence),

- développement intensif des infrastructures de transport et d'ingénierie dans tout le pays (construction de routes et de voies ferrées, principales communications, construction et reconstruction de grandes installations énergétiques), qui deviendront à l'avenir le moteur de tous les domaines de développement. Seul un pays puissant doté d’un fort potentiel d’investissement peut se le permettre.

Aujourd'hui, les plus grands gazoducs du monde sont en construction vers l'Europe, la Chine et la Turquie. La création d'artères de transport clés à travers le territoire russe vers l'Europe est en cours d'élaboration avec la Chine, l'Iran et l'Inde : d'est en ouest, du sud au nord, l'infrastructure de la route maritime du nord se développe. Cela réduira considérablement les coûts de transport lors des échanges commerciaux entre les pays d’Europe et d’Asie du Sud-Est.

La mise en œuvre de ces projets est un indicateur clair du développement prometteur du pays et renforce l’importance de la Russie dans le monde. Cela permettra à l'État de percevoir davantage de revenus, ce qui aura un impact positif sur le développement des entreprises et le bien-être de la population.

Considérant que l’investissement dans l’immobilier, en tant que matière première la plus chère, nécessite des perspectives favorables pour les décennies à venir, ce que nous n’avons pas observé en 2014-2017, l’incertitude du marché immobilier a été à l’origine de sa lente reprise en 2018-2019. En raison de la chute des prix mondiaux du pétrole en 2015 (et, par conséquent, des recettes budgétaires et de la dévaluation du rouble), les médias négatifs sur les sanctions contre la Russie, la demande des consommateurs et, surtout, la demande de biens coûteux ont diminué. En raison de l’incertitude des consommateurs, l’activité de tous les marchés et, en particulier, du marché immobilier a diminué. Ensuite, correction des prix de l'immobilier 2015-2017 et la restauration de la croissance des revenus de la population a amélioré ce marché et, avec la croissance économique générale, a créé la base de son développement progressif ultérieur.

Aujourd'hui, on peut affirmer que le marché immobilier se développe et s'intensifie de manière constante et constante. Actuellement, les prix sur le marché (par rapport au coût de construction) sont minimes et ne feront qu'augmenter à l'avenir, car il existe des conditions préalables à une croissance économique générale et à une augmentation des revenus de la population. Le moment est donc venu d'acheter les propriétés résidentielles et non résidentielles nécessaires afin d'améliorer les conditions de vie et de développer les activités, y compris celles locatives.

Introduction des comptes séquestres en 2019 et transition de construction partagée Le recours au crédit bancaire résoudra progressivement le problème des « actionnaires trompés ». Cela augmentera légèrement le niveau des prix de l'immobilier en raison de l'inclusion des banques et des compagnies d'assurance dans le plan de financement. Le départ des promoteurs inefficaces du marché et le contrôle financier rendront ce marché moins risqué et réduiront encore les taux de financement bancaire de la construction.

Sources :

1. http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/122.htm ,
2. https://www.minfin.ru/ru/perfomance/public_debt/external/structure/ ,

Analyse préparée par des spécialistes StatRealt et est basé sur les dernières données officielles au 11/06/2019.

L'analyse peut être utilisée par les abonnés soit en partie pour le compte des abonnés, soit en totalité en référence à

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Analyse de l'influence de la situation politique et socio-économique générale sur le marché immobilier (au 01/10/2016)

Les conditions les plus importantes pour le développement de l'économie nationale, y compris le marché immobilier, sont la force de l'État, la stabilité de la législation, la protection des droits de propriété et une infrastructure économique développée (ressources financières, de main-d'œuvre et de matières premières disponibles, fiscalité stimulante, concurrence libre et loyale).

Événements politiques majeurs affectant l’économie russe

La mondialisation de l'économie mondiale, conséquence du développement des sociétés financières et industrielles internationales, dans le contexte de l'émergence des technologies de l'information modernes, donne lieu à des processus géopolitiques qui modifient rapidement la situation politique et économique du monde, crée de nouvelles conditions dans lesquelles la Russie, en tant qu'État, en tant que civilisation établie avec sa propre culture, sa propre langue et ses traditions, s'efforce de préserver et de renforcer sa position :

¾ La création d'une ceinture de tension en Asie et en Europe, les formations islamistes terroristes en Irak, en Afghanistan et sur le territoire de la Syrie amie de la Russie, le changement des élites dirigeantes de ces pays et le déploiement de bases militaires de l'OTAN dans les pays frontaliers de la Russie menacent. sa sécurité et entraver le développement économique. Dans de telles conditions, compte tenu des leçons du passé, la Russie est contrainte de supporter les coûts liés au maintien et au développement de son potentiel de défense ;

¾ L'entrée de la Crimée dans la Fédération de Russie et le soutien de la Russie aux régions russophones de Donetsk et de Lougansk après le coup d'État en Ukraine en février 2014 ont motivé l'introduction de sanctions économiques par les États-Unis et l'Europe occidentale contre la Russie afin de limiter son influence. développement économique et politique;

¾ Entrer en guerre contre l’islamisme croissant en Syrie et supprimer ses principales forces permet à la Russie de défendre ses intérêts économiques et politiques au Moyen-Orient et d’empêcher la propagation du chaos dans sa région frontalière sud. En outre, il s'agit d'une opposition à l'Occident dans sa tentative de domination économique et politique mondiale indivise au détriment d'autres pays et, en particulier, de la Russie, ainsi que de tests en conditions de combat et de démonstration de l'efficacité des armes russes ;

¾ Les relations avec la Turquie frontalière, qui se sont fortement détériorées après l'abattage d'un avion russe par les Turcs en novembre 2015, ont commencé à s'améliorer. Le président turc a présenté ses excuses à la Russie et s'est dit prêt à réparer les dommages causés. La partie russe a accepté d'entamer le processus de normalisation des relations mutuelles. Cependant, tout le monde en Turquie et dans le monde n'a pas apprécié ce changement de cap du président turc et le 15 juillet 2016, une tentative de coup d'État a eu lieu. Ces événements ont conduit à un changement de cap politique des dirigeants turcs à l’égard de notre pays. Actuellement, des documents sont en préparation sur une zone de libre-échange entre les deux pays et un programme à moyen terme de coopération économique, scientifique et technique ;

¾ Le quadruple effondrement des prix mondiaux du pétrole et la baisse significative des prix d'autres matières premières (gaz, aluminium, nickel, zinc, etc.), amorcés à la mi-2014, ont considérablement réduit les recettes budgétaires russes et les sanctions occidentales sous la pression américaine ont été limitées. accès aux capitaux occidentaux. Cela encourage la Russie à développer des liens politiques et économiques avec d'autres pays : la Chine, l'Inde, l'Iran, le Brésil, l'Afrique du Sud, le Venezuela et d'autres, ainsi qu'à restaurer et approfondir ses relations avec les pays des anciennes républiques soviétiques. Des mesures sont prises pour créer des mécanismes financiers qui réduiraient le rôle des monnaies occidentales dans les transactions internationales de la Russie et réduiraient la dépendance financière à l’égard de l’Occident ;

¾ La pression américaine sur la Russie s'est manifestée par la provocation du crash d'un avion de ligne malaisien à la frontière avec la Russie et par le soi-disant « scandale de dopage » lors des Jeux olympiques d'été au Brésil, dont le but était d'influencer la Russie en créant un image politique et économique négative ;

¾ Lors du deuxième Forum économique oriental à Vladivostok les 2 et 3 septembre 2016, un certain nombre de documents importants sur le développement des relations russo-coréennes dans les domaines du commerce, de l'industrie et de l'énergie ont été signés, des accords préliminaires ont été conclus sur le développement de la Russie. -Les relations japonaises et sur la création d'un anneau énergétique (Russie, Japon, Chine, Corée du Sud). Le dialogue entre les dirigeants du monde sur la construction d'une économie mondiale innovante, saine, interconnectée et inclusive s'est poursuivi lors du sommet. G 20 à Hangzhou, en Chine, les 4 et 5 septembre. Des négociations multilatérales et bilatérales ont eu lieu avec la participation de la Russie sur les questions visant à surmonter les divergences politiques et économiques.

¾ Les élections aux organes représentatifs qui se sont tenues le 18 septembre ont été un événement politique interne important dans le pays. Une majorité significative des sièges à la Douma d'État sera conservée par des représentants du parti Russie unie, qui soutient le président. Cela maintiendra la stabilité politique et économique de la société.

Ainsi, malgré les fortes pressions des États-Unis et de l’Europe occidentale, la Russie parvient à défendre ses intérêts et à renforcer son influence dans le monde, ce qui aura un impact positif sur le développement économique du pays.

État de l'économie et principaux indicateurs économiques de la Russie

Selon le ministère du Développement économique de la Russie et Rosstat au 1er octobre 2016 :

Volume des travaux de construction et d'installation en août 2016 s'élevait à 559,8 milliards de roubles, soit 98,0 % (à prix comparables) par rapport au niveau de la période correspondante de l'année précédente, en janvier-août 2016. - 3391,0 milliards de roubles, soit 95,4 %.

En août 2016 En janvier-août 2016, 81 300 nouveaux appartements ont été construits. - 602,8 mille appartements, 18,7 millions de mètres carrés ont été construits par des promoteurs individuels en janvier-août. mètres de superficie totale des bâtiments résidentiels soit 43,6% du volume total des logements. Au total, 42,8 millions de mètres carrés ont été mis en service. m. (94,2% par rapport à la même période l'année dernière ode).

Indice de confiance entrepreneuriale en septembre 2016 par rapport à décembre 2015 a augmenté dans les industries extractives de (-5%) à (-1%), dans les industries manufacturières - de (-11%) à (-5%), dans la production et la distribution d'électricité, de gaz et d'eau - de (2% ) à (6 %).

Niveau moyen d’utilisation des capacités , selon les dirigeants interrogés, en septembre 2016. s'élevait à 64%. 91 % des personnes interrogées estiment que leur capacité de production garantira que la demande de produits attendue dans les 6 prochains mois sera satisfaite, dont 12 % indiquent que la capacité existante est redondante.

Investissements en capital fixe en août 2016 s'élevait à 5 302,7 milliards de roubles (95,7% m/m 2015 et 92,7% m/m 2014).

Nominal accumulé mensuel moyen salaires les employés des organisations pour la période janvier - août par rapport à la même période de l'année dernière ont augmenté de 7,3%, réels - ont diminué de 0,3%. Réel disponible revenu en espèces diminué de 5,8%.

Inflation,selon la Banque centrale de la Fédération de Russie, fin août par rapport au début 2016, il s'élevait à 6,9 % (septembre 2015 - 10,4 %).

Taux directeurà partir du 19 septembre 2016, il est de 10 %.

Dette sur reçu prêts et prêts bancaires dans l'ensemble de la Russie fin juillet 2016, selon les données opérationnelles, s'élevait à 49 429,3 milliards de roubles, y compris les arriérés - 329,5 milliards de roubles, soit 0,7 % de la dette totale sur les prêts bancaires et les prêts reçus ( fin juillet 2015 - 0,7%).

Déficit consolidé budget fédéral pour la période janvier-juillet 2016, 851,3 milliards de roubles.

Au 23 septembre depuis le début de l'année or et devises réserves d'État a augmenté de 7,4% pour atteindre 398 milliards de dollars.

Conclusions et prévisions

En 2014-2015, l'effondrement du marché pétrolier mondial et les sanctions américaines contre la Russie ont conduit à la dévaluation du rouble et à la rupture des liens économiques et financiers avec certaines entreprises internationales, ce qui a eu un impact négatif sur l'économie russe, largement axée sur l'énergie. exportations et investissements étrangers. Cela a entraîné un déficit budgétaire, des réductions des programmes gouvernementaux et des dépenses sociales, une diminution des revenus et des activités d'investissement, une diminution de la demande des consommateurs et une inflation élevée, provoquant un déclin dans certaines industries, dans la construction et la production de matériaux de construction de base, en commerce de détail et services payants à la population.

Dans ces conditions, le retrait partiel des entreprises étrangères et des produits importés du marché intérieur a joué un rôle positif : les entreprises russes du secteur réel ont eu la possibilité d'augmenter leur part du marché intérieur et d'augmenter leur production. La dévaluation du rouble stimule la production nationale et les exportations et offre de bonnes chances d'améliorer la structure industrielle, de développer la petite et moyenne production et de remplacer les importations. L'agriculture, la transformation agricole et la production de machines et d'équipements agricoles affichent d'excellents résultats de croissance. Il y a eu une augmentation significative de la production dans les industries alimentaires et légères, une augmentation de la production d'autobus, de camions et de remorques, la production de machines et d'équipements, de machines à couper les métaux, de turbines, de grues de construction et d'équipements de manutention, une augmentation de la production de machines et d'équipements pour la métallurgie, production de matériaux de construction de finition et de métal structures de construction, production de chaudières et de radiateurs de chauffage, production de fibres artificielles et synthétiques, croissance de la production de produits pharmaceutiques, d'équipements et d'instruments médicaux, ainsi que de nombreux autres types de produits économiquement importants.

Depuis le début de 2016, on observe des tendances à la reprise des indicateurs économiques clés : le rétablissement d'une dynamique positive du PIB, une diminution de l'inflation, une reprise de la demande des consommateurs et de l'activité d'investissement. Une légère hausse des prix du pétrole a également soutenu les politiques financières conservatrices du gouvernement et l'activité économique des entreprises.

Les tendances positives de l’économie russe indiquent que la croissance des revenus des ménages et des entreprises reprendra en 2017. Cela entraînera une augmentation de la demande et stimulera l’économie.La Russie possède toutes les ressources clés : énergie développée, matières premières, ressources humaines. La poursuite du développement du remplacement des importations nécessite des investissements importants et réguliers dans les actifs des industries de haute technologie. Il est nécessaire de développer les infrastructures d'ingénierie et de transport, de construire de nouveaux bâtiments et structures de production, d'acquérir, de concevoir et de créer des équipements modernes, de former du personnel, d'introduire de nouvelles technologies et d'organiser une production efficace. Cependant, cela demande du temps, de la patience et il ne faut pas s’attendre à un redressement rapide. La réforme de la structure de l’économie prendra au moins dix ans.

La condition préalable la plus importante à la stabilisation économique réside dans les programmes gouvernementaux ciblés qui soutiennent l'économie actuelle et accélèrent les processus d'investissement.

Compte tenu des limites quantitatives et géographiques de la production mondiale de ressources naturelles, les hydrocarbures (pétrole et gaz) resteront importants pour la Russie à l’avenir. Dans le contexte d’une production et d’une consommation mondiales croissantes de ressources et d’une hausse des coûts de production, les prix mondiaux du pétrole ne peuvent pas rester artificiellement bas pendant une longue période. Compte tenu de l’évolution cyclique de l’économie mondiale, la tendance générale à la hausse des prix de l’énergie va se poursuivre. Selon les experts de Morgan Stanley, en 2016 il y aura un excédent de pétrole sur le marché mondial, mais déjà en 2017 il y aura une pénurie de 0,1 million de barils par jour, qui triplera d'ici 2018. En 2019-2020, la pénurie de matières premières sera respectivement de 0,1 et 0,2 million. Les besoins pétroliers de la Chine n'ont cessé de croître au cours des 20 à 25 dernières années et, dans un avenir proche, la Chine se prépare à devenir le principal importateur mondial, dépassant les États-Unis. Les signes du rétablissement d'un contrôle consolidé de la majorité des pays producteurs de pétrole sur les volumes de production et de vente de pétrole permettent d'espérer une stabilisation des prix au niveau de 70 dollars le baril. Dans le même temps, tout le monde comprend le degré élevé d’incertitude qui règne dans l’équilibre entre guerre et paix.

Dans tous les cas, la Russie devrait développer plus intensément les industries de transformation et de haute technologie de substitution aux importations afin de réduire les risques extérieurs.

Ainsi, les objectifs des sanctions n’ont pas été atteints. Malgré la pression croissante des cercles dirigeants des États-Unis, de la Grande-Bretagne et des médias occidentaux, malgré des accusations provocatrices sans précédent, la Russie ne se laissera pas entraîner dans un conflit militaire majeur. Les pertes de la Grande Guerre patriotique sont trop difficiles et trop mémorables pour nous. Guerre patriotique. L’utilisation d’armes meurtrières contre la Russie est impensable en raison de la parité nucléaire. L’Occident a beaucoup à perdre. Nous devrons négocier de manière relativement pacifique, tant sur le plan politique qu’économique.

Principales tendances et perspectives du marché immobilier

1. Il n’existe aucune raison économique interne pour justifier une nouvelle baisse des prix de l’immobilier. Dans des conditions d'instabilité politique et économique mondiale, l'immobilier conserve, comme auparavant, son importance d'investissement et... (pour les abonnés)

Matériaux utilisés :

1. Banque centrale de la Fédération de Russiehttp://www.cbr.ru.
2. www.gks.ru.

Etude des marchés immobiliers régionaux

Pas pertinent :

Analyse de l'influence de la situation politique et socio-économique générale sur le marché immobilier

Principaux indicateurs économiques de la Russie et de certains pays du monde

Volume du produit intérieur brut, % par rapport à l'année précédente

Volume de production industrielle,% par rapport à l'année précédente

Dynamique des prix à la consommation, % par rapport à la période précédente

Depuis début 2016, la croissance des prix à la consommation s'élève à 2,1% (pour la même période en 2015 - 7,4%). Une hausse significative des prix à la consommation depuis décembre 2014 pour les biens de consommation courante, notamment alimentaires, a entraîné une baisse de la demande pour d’autres produits et services, notamment pour les produits industriels (bâtiments, voitures, machines, meubles, etc.). Cela a été facilité par des facteurs politiques et psychologiques : sanctions américaines, forte hausse du dollar et de l'euro, retrait des produits de consommation importés du marché, sentiment général d'incertitude et d'insécurité.

Taux de chômage, % de la population économiquement active

Indice de volume physique du PIB par type d'activité économique à prix comparables,

% par rapport à l'année précédente

En 2015, le résultat financier équilibré (bénéfice moins perte) des organisations (à l'exclusion des petites entreprises, des banques, des organismes d'assurance et des institutions budgétaires) aux prix courants s'élevait à +8 421,7 milliards de roubles (39 600 organisations ont réalisé un bénéfice de 11 253,9 milliards de roubles, 15,4 mille organisations ont subi une perte d'un montant de 2832,2 milliards de roubles).Fin décembre 2015, la dette totale au titre des obligations des organisations s'élevait à 89 014,6 milliards de roubles, dont en souffrance - 2 824,7 milliards de roubles, soit 3,2 % du montant total de la dette (fin décembre 2014 - 2,8 %).Dette sur prêts et prêts bancaires reçusdans l'ensemble de la Russie à la fin décembre 2015. s'élevait à 50 089,0 milliards de roubles, y compris les arriérés - 395,9 milliards de roubles, soit 0,8 % de la dette totale sur les prêts bancaires et les prêts reçus (fin décembre 2014 - 0,6 %). Les fonds des organisations sur les comptes bancaires sont passés de 7 434,7 à 8 905,2 milliards de roubles. (de 19,8%).

L'inflation en avril 2016 était de 0,4%, depuis le début de l'année de 2,6%. À titre de comparaison, en avril 2015, la croissance des prix à la consommation était de 0,5 % et depuis début 2015 de 7,9 %.

Rentabilité des biens, produits, travaux, services et actifs vendus des organisations

par type d'activité économique, %

Ainsi, en moyenne dans l'économie, le rendement des actifs en 2015 est passé de 3,9 % à 5 % (les indicateurs de rendement des actifs par secteur peuvent être utilisés comme profit moyen d'un entrepreneur lors de l'évaluation de l'immobilier industriel).

Activité commerciale des organisations

Une enquête sur l'activité des entreprises basée sur une enquête auprès des dirigeants de 3,1 mille organisations a montré que niveau moyen d'utilisation des capacités de productionen mars 2016 s'élevait à 64%. 91 % des personnes interrogées estiment que leur capacité de production garantira que la demande de produits attendue dans les 6 prochains mois sera satisfaite, dont 12 % indiquent que la capacité existante est redondante. Parmi les facteurs limitant la croissance de la production, les dirigeants du secteur manufacturier citent l'incertitude de la situation économique, la demande insuffisante de produits d'entreprise sur le marché intérieur, les niveaux élevés d'imposition et le manque de ressources financières.

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La situation des industries extractives en Russie

La croissance du PIB dans les industries extractives était de 1,1 %. Depuis le 20 janvier 2016, les prix du pétrole ont connu une tendance générale à la hausse : de 28,21 $/baril le 20 janvier 2016 à 47,32 $/baril le 30 avril 2016.

La production quotidienne moyenne de pétrole en février de cette année a augmenté de 4,2% par rapport à février de l'année dernière. En janvier-avril 2016, le niveau de production a augmenté de 2,7% et a atteint 10,889 millions de barils par jour.

dans l'industrie de l'énergie électrique

En 2015, le PIB de l'industrie a diminué de 1,4%, mais la dynamique positive des volumes de production d'électricité s'est maintenue. Dans le même temps, la croissance de la production était due à des facteurs liés au commerce extérieur, contrairement aux années précédentes, où la dynamique de la production était déterminée par la demande intérieure.

Selon Rosstat, en 2015, la production d'électricité en Russie s'élevait à 1 063,4 milliards de kWh (Crimée comprise), soit 0,4 % de plus qu'en 2014. Cependant, la consommation d'électricité en Russie a diminué de 0,5% en 2015, pour atteindre 1 008,2 milliards de kWh. Y compris en raison de plus hiver chaud. Le résultat a également été affecté par la réduction de la production dans le secteur réel de l'économie. L'augmentation de la production d'électricité a été rendue possible grâce à la croissance du solde des approvisionnements export-import d'électricité à la frontière russe. Selon le Service fédéral des douanes, les exportations d'électricité de la Russie en 2015 ont augmenté de 24,3 % par rapport à 2014. Dans le même temps, les importations ont augmenté de 2,5 %. La Finlande est devenue le plus gros acheteur d’électricité russe en 2015. Les livraisons à l'Ukraine ont également augmenté de manière significative, incl. en raison des flux de transit vers la Crimée. En 2015, la Chine a réduit ses importations d’électricité en provenance de Russie en raison d’une baisse de la consommation dans ses provinces du nord. L'approvisionnement de la Lituanie, qui se tourne vers l'électricité provenant de Pologne et de Suède, a diminué.

En 2016, les exportations d'électricité de la Russie pourraient diminuer vers l'Ukraine et la Biélorussie. À son tour, la consommation intérieure d’électricité restera au niveau de 2015 ou sera légèrement inférieure.

en génie mécanique

L’ingénierie mécanique dans tout pays hautement développé revêt une importance prioritaire en tant que moteur des autres secteurs de l’économie et de l’augmentation du bien-être de la population. Malheureusement, les tendances de la division mondiale du travail qui se sont développées au cours des 25 à 30 dernières années ont placé la Russie parmi les pays producteurs de matières premières. Mais les crises politiques mondiales des deux dernières années ont montré l’erreur d’une telle politique de spécialisation.

Depuis novembre 2014, le secteur russe de la construction mécanique a commencé à afficher une tendance négative et, en 2015, la baisse était de 8,9 % par rapport à 2014. En 2009, en raison d'une dépendance importante à l'égard de la finance mondiale, la baisse du secteur de l'ingénierie mécanique a été encore plus forte - 31,2 %. En 2015, la demande sur le marché automobile a fortement chuté (ce qui devrait se poursuivre en 2016). En conséquence, l'industrie automobile a enregistré le pire résultat parmi les autres secteurs de la construction mécanique.

L’année 2015 et surtout le début de l’année 2016 ont été marqués par un renversement de la politique économique de l’État vers une forte croissance des secteurs technologiques de l’économie et des industries à forte intensité de connaissance. Si en juillet la baisse a atteint près de 20 %, alors au quatrième trimestre, la baisse est tombée à 10 %. On s'attend à ce que les programmes publics actuels de soutien au secteur automobile soient en mesure d'atténuer considérablement les tendances négatives de l'industrie automobile, de stabiliser la situation et de rétablir la demande. Le montant du soutien de l'État en roubles en 2016 sera augmenté d'environ 15 %. Il est prévu de reprendre l'octroi de prêts automobiles, ce qui relancera la demande des consommateurs. Dans d'autres branches de la construction mécanique, la baisse a fait place à la croissance, ce qui permet d'espérer une amélioration de la dynamique globale en 2016. En particulier, la croissance de la production de wagons de grandes lignes en 2015 s'est élevée à 24,7%, et pour Pour 2016, il est prévu à un niveau de 15 à 30 %. Il existe des perspectives de croissance dans le domaine de l'ingénierie agricole. En 2014, la baisse de la production de machines agricoles a été de 14,3 %. Mais déjà en 2015, grâce à la croissance de la production de tracteurs agricoles et de moissonneuses-batteuses, l'industrie a affiché une croissance très décente - de 26,8 %. Un rôle important a été joué ici par le programme de soutien de l'État sous la forme de subventions aux fabricants de machines agricoles. De plus, si en 2014 les subventions s'élevaient à 15 % du prix des équipements, alors depuis juin 2015 ce chiffre a été porté à 25 %. En 2016, le volume total des subventions publiques aux constructeurs de machines agricoles devrait doubler, passant de 5 à 10 milliards de roubles. En 2016, la croissance globale de la production de machines agricoles devrait être de 5 %. Dans les secteurs de l'alimentation, du cuir et de la chaussure, des pâtes et papiers, du caoutchouc et des produits en plastique, les taux de croissance ont été positifs en raison du retrait des produits importés du marché. L'augmentation de la production mondiale de pétrole en 2014-2015 a entraîné une baisse des prix des matières premières et une augmentation des taux de change du dollar et de l'euro, ce qui a entraîné une augmentation des prix du rouble pour le métal laminé et d'autres matériaux dans le pays. Une forte augmentation des taux d'intérêt sur les prêts a également eu un impact négatif sur l'industrie, mais cette mesure a été forcée afin de freiner l'inflation. La principale raison du déclin général de la production dans le secteur de la construction mécanique est la baisse de la demande intérieure. La demande a diminué tant pour les équipements d'investissement que pour les équipements destinés au marché de détail.

dans la production alimentaire

L'indice de production des produits alimentaires, y compris les boissons, et du tabac s'élève à 102,0% contre 102,5% en 2014, dont la viande et les produits carnés - 105,0%, les produits laitiers - 102,0%, les produits de l'industrie de la farine et des céréales, les amidons et produits amylacés - 102,2%, huiles et graisses végétales et animales - 97,1%, produits transformés et en conserve à base de pommes de terre, fruits, légumes - 98,4%, boissons - 99,1%, produits du tabac - 97,0 pour cent. Par rapport à 2014, les volumes de production de beurre (de 2,9 %), de fromages et produits fromagers (de 17,1 %) et de produits à base de lait entier (de 1,2 %) ont augmenté. Les taux élevés de production de fruits et légumes surgelés (de 10,0 %), de pommes de terre transformées et en conserve (de 6,8 %), de produits à base de margarine (de 2,4 %), de pâtes alimentaires (de 5,0 %) et de farine de céréales sont restés élevés. cultures végétales (de 2,1%), sucre cristallisé (de 9,5%). La production de produits de confiserie était au niveau de l'année précédente (99,1%). pain et produits de boulangerie (99,3%), produits laitiers concentrés (99,5%).

Dans le même temps, les volumes de production ont été réduits saucisses(de 1,9%), viande en conserve (de 11,3%), céréales (de 5,4%), fruits et légumes en conserve (de 6,7%), mayonnaise et sauces (de 3,1%), huile végétale (de 5,8%), eau minérale (de 3,6%), ainsi que les cigarettes et cigarettes (de 3,4%).

en agriculture

L'agriculture, la chasse et la sylviculture dans leur ensemble ont enregistré une augmentation de 3,1% en raison de l'augmentation de la production et des prix du blé, du tournesol, de la viande bovine et de la volaille.

Selon le Service fédéral des douanes de Russie (à l'exclusion des données sur le commerce mutuel avec les États membres de l'UEE), les exportations de céréales du 1er juillet au 16 mars 2015/16 se sont élevées à 27,0 millions de tonnes (+5,8 % par rapport à la période du 1er juillet au 16 mars 2015/16). 16 mars 2014/15 MY), dont blé - 19,9 millions de tonnes (+2,9%), orge - 3,8 millions de tonnes (-8,1%), maïs - 3,1 millions de tonnes (en 1,8 fois plus). Pour la période du 1er mars au 16 mars 2016, 1 225,2 milliers de tonnes de céréales ont été exportées (+31,1% par rapport à la période correspondante en 2015), dont le blé - 716,4 milliers de tonnes (en 2,0 fois plus), le maïs - 357,8 mille tonnes (1,7 fois plus), orge - 132,2 mille tonnes (2,4 fois moins). prix moyen des producteurs agricoles de la Fédération de Russie pour le blé vendu (suite). doux 3 cl. s'élevait à 10 541 roubles/t, pour le blé cont. doux 4 cl. - 9 896 roubles/t, pour le blé fourrager - 9 002 roubles/t.

En 2016, la récolte brute de céréales et de légumineuses devrait atteindre 104,0 millions de tonnes, la production de betterave sucrière - jusqu'à 37,8 millions de tonnes, celle de pommes de terre - 32,0 millions de tonnes et celle de légumes - à un niveau non inférieur à celui des années précédentes.

Au 1er février 2016, dans les exploitations de toutes catégories, selon les estimations, il y avait 19,0 millions de têtes de bétail (98,4 % au 1er février 2015), y compris les vaches - 8,4 millions de têtes (98,4 millions 2 %) ; le nombre de porcs s'élevait à 21,8 millions de têtes (109,7%), ovins et caprins - 24,2 millions de têtes (99,2%), volailles (dans les organisations agricoles) - 451,9 millions de têtes (104,8%).

En 2015, par rapport à 2014, les volumes physiques des achats importés de lait et de crème concentrée (de 3,1 %), de café (de 1,4 %) et de sucre blanc (de 1,6 fois) ont augmenté. Les importations de viande fraîche et congelée ont diminué (de 26,7 %), de viande de volaille (de 44,2 %), de beurre (de 37,3 %), de céréales (de 37,2 %) et de produits carnés en conserve (de 3,3 fois), de sucre brut ( de 23,9%), poisson (de 38,3%), agrumes (de 7,0%), huile de tournesol (de 2,6 fois), fèves de cacao (de 25,6%), produits contenant du cacao (de 44,3%), boissons alcoolisées (de 41,8 %), produits du tabac (de 9,4 %).

À PROPOS Le volume des prêts accordés pour les travaux saisonniers sur le terrain, au 4 février 2016, s'élevait à 9 022,0 millions de roubles, soit 132,9 % par rapport à la date correspondante de 2015, dont 8 366,7 millions émis par Rosselkhozbank JSC millions de roubles (145,6 %), PJSC Sberbank - 655,3 millions de roubles (62,8%).

L’augmentation de la demande des consommateurs et des prix devrait avoir un impact positif sur les perspectives de production agricole nationale et de substitution aux importations.

dans le système financier

Le taux directeur actuel de la Banque centrale de la Fédération de Russie est de 11,00 % par an.

Le volume total des fonds levés par les établissements de crédit au 1er février 2016. s'élevait à 49 635,2 milliards de roubles. (+12,3% par rapport au 1er février 2015). Les dépôts des particuliers se sont élevés à 22 801,5 milliards de roubles (+18,0 %), y compris 22 801,5 milliards de roubles. à la Sberbank 10340,2 (+22,9%).

Depuis le début de l'année, les actifs du secteur bancaire ont atteint 83 300 milliards de roubles (+ 0,3 %), tandis que la totalité de l'augmentation a été assurée par la réévaluation de la monnaie, et sans tenir compte de l'impact de la réévaluation, les actifs ont diminué de 0,7 %. On s'attend à ce que l'augmentation réelle des actifs pour 2016 soit de 5 à 8 %. Le volume total des fonds placés pour la période de janvier 2015 à février 2016 est passé de 49 069,5 à 55 015,4 milliards de roubles. (+12,1%). Les prêts aux organismes ont augmenté de 16,1%, les prêts aux particuliers ont diminué de 6,3%. En 2015, des prêts hypothécaires ont été émis pour un montant de 1143,6 milliards de roubles Au 1er février 2016 le volume des dettes en souffrance sur les prêts au logement accordés par les établissements de crédit aux particuliers s'élevait à 74,4 milliards de roubles (1,8 % de la dette totale sur les prêts au logement).

Fin février, les banques russes ont réussi à gagner 50,4 milliards de roubles, et en général depuis le début de l'année - 83 milliards de roubles, tandis qu'au cours des deux premiers mois de l'année dernière, les banques ont perdu 36 milliards de roubles. Cette dynamique montre des tendances positives dans le développement du secteur bancaire. En général, en deux mois de 2016, les banques russes ont réussi à gagner plus qu'en 9 mois de l'année dernière, mais ce résultat est environ 2 fois pire que celui des années d'avant-crise. Dans le même temps, on assiste à un processus de consolidation des banques. De janvier 2015 à janvier 2016, le nombre d'établissements de crédit en activité est passé de 834 à 733 unités.

Réserves internationales de la Russie Fédération

Selon la Banque de Russie, au 1er mars 2016. Les réserves internationales s'élevaient à 380,5 milliards de dollars américains et ont augmenté par rapport au 1er mars 2015. de 5,6%.

Revenu de la population

La diminution du revenu monétaire réel disponible de la population en 2015 était de 4,0 %. La baisse a été observée pour la deuxième année consécutive, mais en 2015, elle a été la plus forte depuis 1999 (le revenu réel disponible de la population a ensuite diminué de 12 %).La baisse du revenu réel disponible de la population est largement due à la dévaluation du rouble, qui a contribué à une augmentation des prix à la consommation. La réduction des volumes de production dans le secteur réel a provoqué une augmentation du nombre de chômeurs, une diminution de la solvabilité, une diminution des prêts à la consommation et, par conséquent, une diminution des revenus des ménages.

Investissements

Dans le contexte d'une baisse de la demande des consommateurs, on observe une baisse des investissements - 8,4 % (à titre de comparaison, en 2009, la baisse était de 13,5 %). La dynamique négative des investissements persiste pour la troisième année consécutive et s'explique par l'incertitude et l'incertitude de l'économie dans son ensemble.L’une des raisons est la hausse du coût du capital emprunté. En raison des sanctions, les capitaux étrangers sont devenus indisponibles pour de nombreuses entreprises et les prêts des banques russes ont fortement augmenté après la hausse du taux directeur. Une reprise notable de l'activité d'investissement ne peut être attendue que dans des conditions de stabilité politique et économique et avec une réduction des taux d'intérêt des prêts. Mais pour l’instant, les tensions politiques demeurent et sont soutenues de l’extérieur, et une baisse des taux est peu probable en raison des risques élevés d’inflation.

La condition préalable la plus importante à la stabilisation économique réside dans les programmes gouvernementaux destinés à accélérer les processus d’investissement. Dans ces conditions, le retrait partiel des entreprises étrangères du marché intérieur devrait jouer un rôle positif ; les entreprises russes du secteur réel ont désormais la possibilité d'accroître leur part du marché intérieur et d'augmenter leur production. La poursuite du développement du remplacement des importations nécessite des investissements importants et réguliers dans les actifs des industries de haute technologie. Il est nécessaire de construire de nouveaux bâtiments de production, d'acheter des équipements modernes, de former du personnel, d'introduire de nouvelles technologies et d'organiser la production. Cependant, ce processus est complexe, coûteux et prend du temps et il ne faut pas s’attendre à une croissance rapide.

Construction

Jusqu’en 2015 (hors période 2009-2010), le secteur de la construction connaissait une croissance significative :

Depuis 2015, la situation s'est sensiblement compliquée en raison d'une baisse des indicateurs économiques généraux, d'une diminution des revenus des ménages et des entreprises et, par conséquent, d'une diminution de la demande.La baisse des volumes de construction pour l'année a été de -7%.Indice de confiance des entreprises dans la construction au premier trimestre 2016. s'élève à (-16%)

Au début de cette annéeLe gouvernement a prolongé le programme de prêts hypothécaires préférentiels jusqu'à fin 2016.Jusqu'à 16,5 milliards de roubles de fonds budgétaires sont alloués au programme. Pour participer au programme de subventions, les banques commerciales doivent maintenir le taux annuel maximum d'émission de prêts hypothécaires à moins de 12 %. Pour la population, les taux ne dépassent pas 12 %, mais les bénéfices des banques vont diminuer. Il est prévu que le volume des émissions hypothécaires soit maintenu entre 900 milliards et 1 000 milliards de roubles. L'année dernière, le volume des émissions a dépassé 1,1 billion. Les subventions hypothécaires contribueront à maintenir l'intérêt de la population à acheter un logement. En 2014 et 2015, environ le même nombre de logements a été mis en service - environ 84 millions de mètres carrés. Mais en 2015, les appartements ont été vendus 10 % de plus, la croissance du volume de logements en classe économique mis en service a dépassé 30 % et davantage d'appartements d'une pièce et de studios ont commencé à être construits. Dans les conditions difficiles actuelles 10% - c'est un bon profit. Les régions participant au programme Logement pour la famille russe recevront une compensation par mètre carré de logement achevé en termes d'infrastructures d'ingénierie. Le prix indiqué est de 35 000 roubles/m². pour les acheteurs reste inchangé pour l’instant. Moscou ne participe pas à ce programme.

Conclusions et prévisions

L'analyse de la dynamique des principaux indicateurs du développement économique de la Russie et des raisons de leur déclin montre que l'économie mondiale dépend en grande partie de la politique mondiale. Aujourd’hui, la politique mondiale est dictée par les propriétaires des plus grandes sociétés internationales par l’intermédiaire du puissant appareil gouvernemental américain.

Il y a 25 ans, sous la pression des États-Unis, la Russie, s'orientant vers des relations de marché, a détruit son économie planifiée, subissant des pertes colossales comparables à une guerre mondiale. L’économie entière a été jetée dans un marché spontané et en 10 ans, les industries clés de tout État développé (industrie lourde, construction de machines-outils, construction navale, construction aéronautique) ont été pratiquement détruites ; Les actifs des principales industries ont été volés, mis au rebut et détruits : leurs bâtiments, structures, équipements. Jusqu'en 2007, un modèle d'économie de marché s'est formé avec une spécialisation internationale dans les industries minière et énergétique.

En 2014, après avoir ouvertement déclaré la défense de ses intérêts, la Russie a reçu en réponse de puissantes pressions politiques et économiques de la part des États-Unis. Utilisant leur position de leader dans l'économie et la finance mondiale et ignorant le droit économique international et les intérêts commerciaux privés, les États-Unis ont annoncé des sanctions et imposé aux entreprises technologiquement avancées du monde entier leur volonté de cesser de faire des affaires en Russie. Dans ces conditions, bien entendu, la rupture des relations économiques avec les entreprises de haute technologie a eu un impact négatif sur l’économie russe, dont la structure est axée sur la production pétrolière. Mais la chute des prix mondiaux du pétrole, passés de 116 à 28 dollars le baril en peu de temps, a eu un impact encore plus important. Depuis 2013, les États-Unis ont augmenté de façon exponentielle leur production de pétrole et, profitant de leur domination sur les marchés boursiers et monétaires et de leur influence sur les plus grands pays producteurs et consommateurs de pétrole, ont fait chuter le marché pétrolier.

Dans une telle situation, les lois économiques étaient complètement subordonnées à la politique mondiale, et tous les pays axés sur l'exportation de pétrole et de matières premières ressentaient de profonds problèmes structurels de leurs économies nationales : déficits budgétaires et baisse des recettes publiques, baisse des dépenses sociales, déclin des ménages et des entreprises. revenus, baisse de la demande des consommateurs et de l’activité d’investissement, inflation élevée. C’est exactement ce que nous avons dans notre économie aujourd’hui. La Russie a appris une dure leçon de ses « partenaires ».

Perspectives économiques et du marché immobilier

La situation est tendue, mais pas de crise. La dépréciation du taux de change du rouble stimule la production nationale. L'agriculture, la transformation agricole et la production de machines et d'équipements agricoles ont reçu d'excellentes incitations au développement et cela se voit déjà partout. Aujourd'hui, les principales lignes directrices de notre économie sont une attitude positive, la stabilité des affaires, la stimulation de l'activité d'investissement, la demande des consommateurs, la stimulation de l'industrie manufacturière et, en premier lieu, des industries de haute technologie (construction de machines-outils, construction aéronautique, industries électroniques et électriques). ). Compte tenu des programmes d'État actuels, des mesures de stabilisation et de développement économique global, on peut espérercommencer à croître à l’automne 2016. L'ensemble du processus de réforme de la structure de l'économie pourrait prendre plusieurs années.

Mais les hydrocarbures restent un produit d’exportation important pour la Russie et la base de ses recettes en devises. Comme on le suppose, les prix mondiaux du pétrole ne peuvent pas rester artificiellement bas pendant une longue période.Déjà en avril 2016, elle était célébréela plus forte baisse de production aux États-Unis au cours des 10 derniers mois. La fermeture des plates-formes de forage non rentables entraîne une diminution de l'offre sur le marché.La réduction de la production en Alaska a déjà atteint 16 %. Le prix du carburant automobile aux États-Unis, premier consommateur de pétrole au monde, a augmenté depuis février 2016, passant de 1,68 $ à 2,22 $ le gallon.Les besoins en pétrole de la Chine n'ont cessé de croître au cours des 20 à 25 dernières années et, début avril, un record d'importations de pétrole a été établi. Dans un avenir proche, la Chine se prépare à devenir le principal importateur mondial, dépassant les États-Unis. Dans le même temps, la Russie déplace activement ses positions. Arabie Saoudite sur le marché chinois, augmentant ainsi ses exportations.Les signes de rétablissement de la paix au Moyen-Orient et la tendance générale de la plupart des pays producteurs de pétrole à réglementer la production pétrolière permettent d'espérer une nouvelle croissance des marchés pétroliers. Dans le même temps, tout le monde comprend le degré élevé d’incertitude qui existe en matière de guerre et de paix. Dans tous les cas, la Russie devrait développer plus intensément les industries de transformation et de haute technologie, développer la demande intérieure et stimuler les investissements.

Perspectives du marché immobilier

Le marché, comme un organisme vivant, dépend de l'humeur des participants, de leur compréhension des tendances et perspectives politiques et économiques générales.

Principales tendances et perspectives :

1. Il n'existe aucun facteur susceptible de provoquer une augmentation des prix de l'immobilier résidentiel et commercial, puisque l'année 2015 a montré une baisse des indicateurs économiques clés et une baisse des revenus des entreprises et des ménages. Les données négatives affectent négativement l'humeur des acteurs du marché.
2. Il n’y a pas non plus de raisons économiques internes à la baisse des prix de l’immobilier en Russie. Dans des conditions d'instabilité politique et économique mondiale, l'immobilier conserve, comme auparavant, son importance en matière d'investissement et sa fonction importante d'épargne et d'accumulation de capital.
3. Il y a encore une certaine correction des prix du marché dans les grandes et grandes villes aux bâtiments denses, où au cours des 15 années précédentes (à l'exception de 2009-2010), il y a eu une croissance rapide. Dans la situation actuelle, réduire les prix de l'immobilier au minimum (dans la limite du coût de construction et du taux de rendement pour l'investisseur de 10 %) est économiquement justifié. D'autres marchés immobiliers régionaux, peu actifs, sont plus inertiels et continueront donc à baisser légèrement jusqu'à ce que la situation économique générale se stabilise.
4. La restauration et le soutien de l'État des prêts hypothécaires et l'expansion des prêts aux entreprises stabiliseront la demande, mais la saisonnalité des prix de l'immobilier ne permettra d'assister à une augmentation qu'à l'automne 2016.
5. En raison d'une baisse de la rentabilité du marché immobilier, les volumes de construction diminuent, ce qui entraîne des investissements et entreprises de construction. Mais une réduction de la construction poussera le marché vers des prix plus élevés et stabilisera le secteur de la construction.
6. Compte tenu des tensions géopolitiques et des changements structurels en cours dans l’économie mondiale, ces tendances se poursuivront généralement en 2016.
7. Dans les périodes ultérieures, sous réserve de la stabilité politique et économique, sous réserve de la stimulation de la demande des consommateurs, de l'assouplissement de la politique financière et du crédit de l'État et du soutien aux prêts, une augmentation de la demande de biens immobiliers et une certaine augmentation des prix sont probables.

(Analyse préparée par des spécialistes )

Matériaux utilisés :

1. Service fédéral des statistiques de l'État.