Le marché de la construction de logements en Russie passera d'un mécanisme de financement par actions à un mécanisme de crédit dans trois ans. Sur ordre du président, le mécanisme de transition devrait être élaboré par le ministère de la Construction en collaboration avec l'AHML.

Le président russe Vladimir Poutine a chargé le gouvernement, en collaboration avec la Banque centrale et l'AHML, d'approuver une feuille de route pour le remplacement progressif des fonds propres par des prêts bancaires et d'autres formes de financement minimisant les risques pour les citoyens.

Rappelons que Vladimir Poutine a évoqué l'abandon progressif de la construction par actions le 25 octobre lors d'une réunion avec des membres du gouvernement. Après la réunion, le chef du ministère des Finances de la Fédération de Russie, Anton Siluanov, a déclaré que les constructeurs devraient principalement utiliser les fonds empruntés et que les gens devraient acheter des appartements prêts à l'emploi et ne pas investir au stade de la construction zéro avec des conséquences peu claires.

Selon le chef du ministère de la Construction Mikhaïl moi, pour abandonner la construction de fonds propres, les banques doivent remplacer 3 500 milliards de roubles. "Les banques doivent répondre à la question de savoir combien de temps elles pourront remplacer ce chiffre et dans quelles conditions", a-t-il souligné.

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La construction partagée est une forme d'activité d'investissement dans laquelle une entreprise de construction attire des fonds auprès des citoyens pour la construction de biens immobiliers. Après avoir reçu l'autorisation de mettre la propriété en exploitation, le promoteur est tenu de transférer le projet de construction partagée aux participants à la construction partagée.

Et bien que la Russie représente désormais jusqu'à 80 % du volume total de logements en construction, il ne s'agit en aucun cas d'un savoir-faire russe. La construction partagée est apparue en Argentine en 1985 avec le soutien de l'État, qui cherchait à attirer des fonds vers l'industrie. Plus tard, ce mécanisme s’est répandu au Royaume-Uni, en Égypte, au Koweït et aux Émirats arabes unis.

En Russie, la loi fédérale n° 214-FZ est entrée en vigueur le 1er janvier 2005. La loi a subi de nombreux changements et amendements, mais est toujours en vigueur et réglemente les relations liées à la collecte de fonds auprès des citoyens et des personnes morales sur la base d'accords de participation à la construction partagée.

Selon la loi, un promoteur est une personne morale qui possède ou a le droit de louer un terrain et attire des fonds des participants à la construction partagée pour créer des immeubles d'habitation et (ou) d'autres objets immobiliers sur ce terrain, à l'exception à des fins industrielles, sur la base des permis de construire reçus.

Un objet de construction partagée est un local résidentiel ou non résidentiel, une propriété commune dans un immeuble à appartements et (ou) d'autres biens immobiliers, susceptibles d'être transférés à un participant à la construction partagée après avoir reçu l'autorisation de mettre en exploitation un immeuble à appartements et (ou ) d'autres biens immobiliers.

Dans le cadre du contrat de participation à la construction en participation, le promoteur s'engage, dans le délai prévu par le contrat, à construire un immeuble à appartements et (ou) un autre objet immobilier par lui-même et (ou) avec la participation d'autres personnes et , après avoir reçu l'autorisation de mettre ces objets en exploitation, de transférer l'objet de construction en participation correspondant au participant à la construction en participation . À son tour, le participant à la construction partagée s'engage à payer le prix stipulé par le contrat et à accepter le projet de construction partagée s'il existe l'autorisation de mettre en exploitation un immeuble à appartements et (ou) d'autres biens immobiliers.

Les inconvénients de la construction en participation comprennent l'émergence de projets de construction à long terme, c'est-à-dire des maisons inachevées et, par conséquent, des actionnaires escroqués. C'est la tension sociale née de l'augmentation de leur nombre pendant la crise économique qui a poussé les autorités à rechercher de nouveaux mécanismes de financement de la construction de logements.

Avantages : pas besoin d'attendre

Empêcher l’émergence de nouveaux actionnaires fraudés est le principal avantage du financement de projet.

"Il est plus correct et plus fiable pour les citoyens d'acheter des appartements dans des maisons toutes faites, plutôt que d'investir au stade de la construction partagée avec des conséquences peu claires", a déclaré le ministre des Finances Anton Siluanov.

Parmi les arguments « pour », il y a aussi la possibilité d'acheter un appartement tout fait, et non un cochon dans un sac, c'est-à-dire L'acheteur, même au stade de la sélection, pourra évaluer la qualité de la construction, l'aménagement paysager, la présence ou l'absence d'infrastructures, de stationnement, etc. Et bien sûr, dans ce cas, vous n’aurez pas à attendre plusieurs années pour que l’appartement acheté au stade initial de la construction soit achevé, que les environs soient aménagés et que la maison soit mise en service.

Et ces arguments sont très, très importants, mais le système proposé présente également des inconvénients.

Inconvénients : il faut tout payer

Le côté négatif de la transition vers le financement de projets est l'augmentation des coûts de logement. Aujourd'hui, en attirant les fonds des actionnaires dès la phase de fondation, le promoteur peut les mettre immédiatement en activité sans dépenses supplémentaires. Si la banque fournit des fonds pour la construction, cela implique des intérêts et des commissions.

« La durée de vie moyenne d'un projet de construction est de 1,5 à 2 ans. Le financement bancaire aux taux actuels fournit 18 à 24 % de la charge brute du projet. Mais ceci s’adresse aux emprunteurs de très haute qualité. Pour certains projets, la charge peut atteindre 30 %. Je pense qu'en moyenne, les prix augmenteront de 40 % », déclare Igor Belokobylsky, directeur général du groupe d'entreprises Strizhi.

Le représentant du promoteur note également qu'un précédent mondial s'est formé en Russie lorsque les fonds des ménages ont été directement investis dans le secteur réel de l'économie à travers le mécanisme de la construction partagée. "L'État, en adoptant de nouvelles règles, supprime les risques sociaux liés à la construction de logements, mais en même temps des logements abordables", déplore Igor Belokobylsky.

Banques

L’État ne va pas abandonner la construction en fonds propres du jour au lendemain. Le gouvernement parle d'une transition progressive vers un nouveau mécanisme. Désormais, les banques feront également partie des participants à la construction.

Selon le directeur de la succursale de la Banque de capitaux russe à Novossibirsk, Denis Golubev, le système bancaire de la Fédération de Russie est aujourd'hui tout à fait prêt à financer des projets de construction de logements : désormais les taux d'intérêt sont acceptables pour les promoteurs et les banques ont appris à travailler avec le secteur du bâtiment. En outre, les banques ont déjà élaboré à la fois des normes pour l'examen des prêts et des méthodologies pour le suivi des promoteurs.

« Nous ne voyons pas la difficulté fondamentale de passer à un modèle de financement de projet, dans lequel le consommateur final achète un logement prêt à l'emploi et la banque finance l'ensemble du projet du début à la fin, comme cela est courant dans les pays européens. Une transition complète vers le financement de projets, à notre avis, ne posera pas de difficultés particulières aux développeurs consciencieux. Cela ne fera que les obliger à préparer plus soigneusement des plans et des projets financiers en collaboration avec les banques. Devenez plus transparent et technologiquement avancé. Bien entendu, la transition vers un nouveau système coupera le marché de la construction de logements aux promoteurs peu scrupuleux », est sûr Denis Golubev.

En outre, un représentant de la banque prédit que le volume de logements vendus après la transition vers le financement de projets augmentera même, puisque la population aura plus confiance dans la réussite des projets de construction, car Les banques assumeront en réalité tous les risques. Cela entraînera une augmentation de la demande.

Expliquons que la Russian Capital Bank possède une expérience pratique dans le financement de projets de construction de logements. Ils sont actuellement en cours de mise en œuvre. Les projets sont conçus pour une durée pouvant aller jusqu'à trois ans.

« Nous analyserons l'ensemble du projet tout au long du cycle de vie de la construction : surveillerons l'utilisation prévue des fonds levés, la dynamique de la construction et échangerons ces données avec les autorités de régulation. Ainsi, la banque devient directement un acteur à part entière du processus de construction».

Dans le même temps, le promoteur est soumis aux exigences de base suivantes : une réputation commerciale positive, une expérience dans la mise en œuvre de projets de construction, la disponibilité des documents de conception et d'autorisation.

« Actuellement, les taux de financement de projets dans notre banque sont de 12 à 14 % par an. Les durées de prêt pour certains projets que nous envisageons sont supérieures à sept ans », précise Denis Golubev.

Le mécanisme de transition doit être élaboré d’ici le 15 décembre. On ne sait toujours pas exactement ce que le ministère de la Construction et l'AHML proposeront dans le cadre de la feuille de route.

Il est prévu qu'à partir de maintenant, les promoteurs pourront choisir entre le financement de projets et l'attraction habituelle de fonds auprès des citoyens dans le cadre du DDU. Dans le même temps, ceux qui choisissent la deuxième méthode devront se conformer à toutes les exigences établies par la loi pour les promoteurs souhaitant attirer l'argent des citoyens pour la construction de bâtiments résidentiels (partie 2, article 3 de la loi fédérale n° 214- FZ du 30 décembre 2004 « » ); ci-après dénommée loi n° 214-FZ). Sinon, ils ne pourront pas utiliser les fonds des particuliers (). Mais ces exigences ne s'appliqueront pas aux développeurs qui préfèrent le financement de projets. Ce sujet a été abordé hier lors de la conférence des éditions Kommersant « Développement d'une nouvelle vague : classique ou avant-gardiste ? » a déclaré le directeur financier de l'AHML Victor Chlepov.

Rappelons que l'année dernière, une loi a été adoptée réglementant la création d'un fonds spécial pour la protection des droits des citoyens participant à la construction partagée (Loi fédérale n° 218-FZ du 29 juillet 2017 ; ci-après dénommée Loi n° 218-FZ du 29 juillet 2017 ; ci-après dénommée Loi n° 218-FZ du 29 juillet 2017 ; 218-FZ). Ce fonds a commencé à fonctionner. En outre, la loi a introduit des exigences supplémentaires pour les promoteurs afin d'attirer l'argent des citoyens lors de la construction de logements, notamment en ce qui concerne le montant de leurs fonds propres (). Ces exigences s'appliqueront à ceux qui ont reçu un permis de construire après le 1er juillet 2018.

Est-il possible de restituer des fonds à un citoyen si, au moment de l'événement assuré, l'agrément de la compagnie d'assurance a été révoqué, d'autres compagnies d'assurance refusent de renouveler le contrat d'assurance avec le promoteur et que le promoteur n'a aucun actif ? La réponse à cette question et à d’autres questions pratiques se trouve dans"Base de connaissances du service de conseil juridique" Version Internet du système GARANT. Obtenez un accès complet pendant 3 jours gratuitement !

Dans le même temps, Viktor Shlepov a qualifié les changements adoptés de modèle de transition uniquement. Dans un avenir proche, il est prévu de remplacer l'attraction de fonds citoyens par le financement de projets. L'idée correspondante est exposée dans le Plan d'action "" approuvé par le gouvernement de la Fédération de Russie le 21 décembre 2017 (Plan de mesures pour le remplacement progressif sur trois ans des fonds citoyens collectés pour la création d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers objets immobiliers, prêts bancaires et autres formes de financement qui minimisent le risque pour les citoyens). " " a été élaboré par le gouvernement conjointement avec la Banque de Russie et l'AHML conformément aux instructions du Président de la Fédération de Russie (). Le document prévoit le refus de lever directement des fonds auprès des citoyens pour la construction de logements au cours des trois prochaines années. "Les promoteurs perdront la possibilité d'attirer des fonds auprès d'investisseurs non qualifiés, qui constituent la majorité des particuliers, et attireront ces fonds auprès d'acteurs professionnels du marché, tels que les banques", a déclaré l'expert.

Le mécanisme central de financement du projet sera. « Il y aura toujours la possibilité d'acheter un logement pendant la phase de construction, le mécanisme d'enregistrement d'un DDU avec tous ses attributs positifs sous forme d'enregistrement public, de transparence et de responsabilité. Un citoyen pourra entrer dans un DDU, mais. les fonds seront déposés sur un compte séquestre spécial. Il s'agit d'un accord tripartite entre l'acheteur et la banque et le promoteur. D'une part, le citoyen se séparera de ces fonds et ils seront bloqués jusqu'à l'achèvement du DDU (. le citoyen ne pourra pas changer d'avis et les reprendre). En revanche, le promoteur ne pourra recevoir ces fonds qu'après avoir rempli ses obligations et le financement pendant le processus de construction sera assuré par les banques. sous forme de prêts de projets, qui seront financés par des fonds placés sur des comptes séquestres », a expliqué Viktor Shlepov.

En outre, selon " ", les fonds des citoyens placés sur des comptes spéciaux ouverts pour les règlements dans le cadre du DDU seront assurés pour un montant ne dépassant pas 10 millions de roubles. «Je suppose qu'en Russie, environ 95 à 97 % des transactions conclues entreront dans une telle limite. À Moscou, il semble bien sûr peu probable qu'une telle protection directe de l'État protège les citoyens. mais en tout cas, il est plus fiable que le risque de crédit actuel des développeurs », a conclu le représentant de l'AHML.

Pour qu'un tel modèle fonctionne en « mode pilote » à partir du milieu de l'année, selon Shlepov, la question de l'introduction de modifications appropriées à la législation actuelle est actuellement en discussion.

Cependant, tous les spécialistes ne partagent pas cette attitude positive. Ainsi, le directeur exécutif du GC « MIC » Daromir Obukhanich, d’une part, a reconnu le financement de projets comme une étape vers un marché civilisé. Mais, d'un autre côté, il a prédit une augmentation inévitable des prix de l'immobilier : « Les acheteurs auront la garantie de comprendre les résultats de leurs investissements, et ils devront payer pour cela. De plus, le financement du projet, bien sûr, ne l'est pas. de l'argent gratuit. Tout cela entraînera une augmentation du coût du logement". Dans le même temps, a-t-il ajouté, le système national de prêts hypothécaires est nettement en retard par rapport au système mondial, ce qui ne permettra probablement pas de compenser la hausse des prix et de maintenir le marché au niveau requis. À son tour, président du conseil d'administration du groupe d'entreprises Garden Ring Sergueï Kolounov difficultés financières prévues pour les petits promoteurs : « Les banques ne s'intéressent pas aux petites entreprises avec de petits projets. En conséquence, 99 % d'entre elles ne pourront tout simplement pas obtenir de financement de projet. Il est plus pratique pour les banques de travailler avec de grandes entreprises et de grands projets. de 50 000 à 100 000 m² chacun)". Et vice-président de Moskomstroyinvest Alexandre Gontcharov en général, il était sceptique quant à un instrument tel qu'un compte séquestre : « Le mécanisme de financement par séquestre existe depuis 2014. Mais au cours de ces trois années, pas une seule transaction utilisant des comptes séquestres n'a été enregistrée. La grande question est donc de savoir si. les banques sont prêtes à remplacer ce financement, qui provient désormais des participants à la construction partagée."

En plus des prêts hypothécaires habituels, les banques aident également les entreprises de construction à financer leurs projets. Voyons pourquoi cette aide est nécessaire pour les promoteurs, en quoi elle est utile pour les actionnaires et si le financement du projet peut protéger le projet de la perspective de devenir un projet de construction à long terme.

Le financement de projet est différent dans la mesure où un investisseur (généralement une banque) investit de l'argent dans un projet spécifique (généralement une construction à grande échelle - un nouveau quartier résidentiel, un complexe résidentiel, etc.).

L’investisseur (banque) a un contrôle total sur les dépenses du développeur et reçoit des avantages après la vente du projet. Jusqu'à ce que la dette soit entièrement remboursée par le promoteur, l'objet de financement est mis en gage auprès de la banque, garantissant ainsi que la banque garantit le retour des fonds. Une étape supplémentaire apparaît lors de l'achat d'un logement - pour chaque transaction spécifique, la banque accepte l'aliénation du bien et la libération de l'appartement de la garantie. Ce n'est qu'après avoir reçu ce consentement que Rosreestr enregistre l'accord de participation au capital. Comme nous l'a informé une entreprise qui a recours au financement de projets dans la construction, le délai de remise des clés n'augmente pas et le support documentaire de la transaction pour l'actionnaire n'est pas compliqué.

Comment retirer de l’argent d’un chantier ?

Les experts estiment que le financement de projets évite le détournement des fonds. Et il existe de nombreuses méthodes par lesquelles vous pouvez retirer de l'argent d'un chantier de construction :

Transactions fictives (imaginaires). Par exemple, une entreprise conclut des contrats pour la fourniture de matériaux consommables (de finition) ou l'exécution de tout travail qui n'est pas réellement effectué. Souvent, à ces fins, le développeur crée une autre entité juridique (la société dite « d'un jour »).

Les fonds sont retirés grâce à la participation à des activités caritatives.

Retrait de fonds via des sociétés offshore en concluant des contrats de prestations fictives (travaux, fournitures, etc.) avec des entreprises situées dans d'autres pays.

À l'été 2016, à Moscou, des faits de détournement de fonds ont été révélés par le promoteur JSC Globinveststroy, qui construisait un complexe résidentiel dans la rue Novogireevskaya, vl. 5. Une affaire pénale a été ouverte contre la direction du promoteur ; les actionnaires intentent des poursuites pour les reconnaître comme victimes et exigent la restitution des fonds investis dans la construction. Les activités du développeur ont été suspendues.

À Omsk, la construction de l'ensemble du microdistrict de Yasnaya Polyana a donné lieu à une procédure pénale contre la direction du promoteur (à savoir le député local Kh. Shushubaev). Plus de 300 actionnaires attendent leur logement depuis 2007. Environ 100 millions de roubles collectés auprès des actionnaires ont été transférés à des sociétés contrôlées par le développeur RoKAS LLC, comme l'a établi l'enquête. La direction du promoteur est également accusée de détournement de fonds, de falsification de documents et d'obtention d'un prêt à l'aide de documents fictifs. L'affaire pénale n'est pas terminée pour le moment.

De telles histoires pourraient être évitées si la construction était réalisée sur la base d'un financement de projet, lorsque la banque contrôle totalement les coûts. Pour suivre l'avancement du projet, les parties signent un accord particulier, qui contient tous les droits de la banque et détermine l'étendue de l'accès à toute information sur le projet. En règle générale, le développeur fournit à la banque des rapports d'avancement, qui contiennent toutes les informations sur les travaux effectués, les documents de paiement et autres informations comptables (actes de règlements mutuels, factures, ordres de dépenses, etc.). Le développeur est tenu de rendre compte des transactions conclues, des accords signés et de tout écart par rapport au plan du projet. L’accord de financement du projet contient également des conditions sur le respect par le promoteur de toutes les règles et réglementations liées aux activités de construction. La banque contrôle le plan et l’ordre des livraisons pour la construction, le calendrier des travaux et même le choix par le promoteur des entreprises fournissant les matériaux de construction.

Avantages et inconvénients du financement de projet

Ainsi, le financement de projet présente les aspects positifs suivants :

Le promoteur reçoit un montant assez impressionnant de fonds de la banque (jusqu'à 80 % des coûts de construction), ce qui protège l'entreprise de construction de la faillite. La banque n'a qu'un objet de financement en garantie.

Tous les risques de construction sont supportés conjointement par les parties à l'accord de financement du projet, ce qui signifie que l'option la moins probable est la « construction à long terme ».

À partir du 1er janvier 2017, il est prévu d’adopter un système de stockage de l’argent des actionnaires sur des comptes spéciaux jusqu’à l’achèvement des travaux. Même si le développeur fait faillite, l'argent peut être restitué à tout moment.

Alexandra Chaikina, responsable du département des relations publiques de la société Grand-Stroy, a noté ce qui suit comme l'un des avantages les plus importants : « L'achat d'un appartement auprès de promoteurs qui ont conclu un accord de financement de projet avec des banques stables est beaucoup plus fiable.

Dans ce cas, la construction ne dépend pas du rythme des ventes, car la banque a déjà fourni de l'argent pour cela. De plus, lors de l'octroi d'un prêt, la banque analyse à l'avance tous les risques et n'accorde des prêts qu'aux promoteurs qu'elle considère solvables. Dans le cas du complexe résidentiel Yolkki Village, le partenaire financier était la PJSC Rosselkhozbank, dont 100 % des actions appartiennent à l'État.

Les principaux inconvénients du financement de projet sont :

Taux d'intérêt élevés sur le prêt, traitement long de la demande par la banque, car... La banque procède à un examen approfondi du plan d’affaires du projet, de la stabilité financière du promoteur et évalue tous les risques et coûts possibles. À cet égard, un énorme travail est réalisé avant même le début du projet.

En plus du suivi constant de la construction par la banque, d'autres problèmes sont possibles. « Un accord avec une banque partenaire peut contenir de nombreuses nuances supplémentaires. Par exemple, un prix au mètre carré peut être fixé, en dessous duquel le promoteur n'a pas le droit de vendre, indépendamment de l'évolution de la situation du marché. Toutes ces caractéristiques doivent être discutées avec la banque avec la participation d'avocats expérimentés au stade de la formalisation des relations de partenariat. Avec une approche raisonnable, toutes les difficultés seront minimisées », déclare Alexandra Chaikina.

Le principal inconvénient pour les actionnaires, selon les experts, peut être considéré comme une augmentation du coût du logement, car Avec ce dispositif, le pourcentage de la banque finançant le projet est également pris en compte.

Comment un actionnaire peut-il savoir combien d’argent est consacré à la construction de son nouvel immeuble ?

Comment la construction d'une installation particulière est financée, y compris des informations sur le financement du projet, la situation financière du développeur, les risques et l'assurance pour ces risques (le cas échéant), l'acheteur peut le découvrir dans la déclaration de projet. La déclaration de projet est publiée sur les sites Web officiels du promoteur ou de la propriété elle-même, et doit également être fournie par le promoteur pour examen à toute personne sur demande.

Conclusion

Le financement de projets dans notre pays en est à sa phase initiale. Selon les experts, cette forme de financement est une sorte de garantie pour le consommateur final de la qualité et de la réalisation du projet. Mais les établissements de crédit ont aujourd'hui recours au financement de projets avec réticence, car En règle générale, la banque bénéficie d'un tel investissement au plus tôt 5 à 7 ans après l'investissement. Les leaders du financement de projets ne sont désormais que les plus grandes banques, et même pendant la crise, elles sont « prudentes » avec les limites du financement de projets : soit elles réduisent le volume, soit elles ne l'augmentent pas.

Le service de presse de la Sberbank du Nord-Ouest nous a informé qu'en 2015, à Saint-Pétersbourg et dans la région, il existait déjà 18 milliards de roubles de lignes de crédit pour les promoteurs et qu'en 2016, 5 milliards supplémentaires avaient été approuvés.

Le service de presse de VTB 24 nous a donné 4 exemples des plus gros projets financés par la banque. Les projets appartiennent aux sociétés KVS, Setl City, RBI et RosStroyInvest. Le montant total du financement s'élève à près de 9 milliards de roubles. L'année dernière, le montant des prêts accordés par ces promoteurs s'élevait à un peu plus de 6

Le président russe Vladimir Poutine a ordonné l'élaboration de mesures visant à remplacer progressivement la construction partagée sur trois ans par des prêts bancaires et d'autres sources de financement réduisant au minimum les risques pour les citoyens. Le chef du gouvernement russe Dmitri Medvedev, la présidente de la Banque de Russie Elvira Nabioullina et le directeur général de l'AHML Alexandre Plutnik ont ​​été nommés responsables de la mise en œuvre. Un mécanisme de transition spécifique sera élaboré d’ici fin 2017.

Fin octobre, Vladimir Poutine a qualifié de honteuse la situation du secteur de la construction dans les régions. Selon lui, les petites et moyennes entreprises du secteur de la construction sont toujours confrontées à d'énormes problèmes. Plus tard, le président a chargé les ministères concernés de travailler sur la question d'une transition en douceur de la construction de logements en participation à un mécanisme de financement de projets.

Selon le ministère de la Construction, 36 600 Russes sont inscrits dans les registres des participants concernés à la construction partagée. La plupart des victimes se trouvaient dans la région de Krasnodar - 6,4 mille personnes, à Moscou - 4 mille actionnaires fraudés, dans la région de Samara - 3,5 mille, dans la région de Sverdlovsk - 4,1 mille.

"Pour l'avenir, il faudra généralement abandonner les accords de construction partagée ; ce sont tous, si vous voulez, des rudiments d'une époque antérieure, tout cela est l'héritage d'un marché immobilier sous-développé", a déclaré le Premier ministre russe. Dmitri Medvedev. Il a rappelé que dans d'autres pays, un tel instrument n'existe pas ;

«Nous devons passer de la construction partagée à une hypothèque civilisée normale - avec des subventions si nécessaire, y compris aux frais de l'État ou aux frais de l'employeur, ce qui est également très courant. Et ce sera la meilleure garantie contre la manipulation de l'argent de ceux qui veulent acheter un appartement», a déclaré Medvedev.

Dans le même temps, a-t-il noté, il faut d'abord respecter les accords de construction partagée existants, ainsi que résoudre le problème des actionnaires fraudés.

Le chef du ministère russe des Finances, Anton Siluanov, partage le même avis. Les promoteurs, à mesure que les taux d'intérêt de l'économie baissent, devront progressivement passer au financement de leurs projets en utilisant les ressources des banques, et non des citoyens - acheteurs des futurs appartements, a déclaré Anton Siluanov.

« Dans le bon sens, compte tenu de la baisse des taux d’intérêt, peut-être devrions-nous encore réfléchir à l’opportunité de continuer à lever des fonds de cette manière. En gardant à l’esprit qu’après tout, les constructeurs devraient utiliser davantage les fonds empruntés pour construire des maisons, et pourtant il est plus correct et plus fiable pour les citoyens d’acheter des appartements dans des maisons déjà construites, et de ne pas investir au stade de zéro construction avec des conséquences peu claires, » dit Anton Silouanov.

Selon le ministre, "si nous refusons la construction partagée, ce n'est pas une décision pour aujourd'hui, bien sûr, c'est pour l'avenir". À l'heure actuelle, les constructeurs attirent des fonds auprès des actionnaires, "parce qu'il n'y a pas d'actionnaires - pas de construction, les prêts sont très chers", a noté Siluanov. Dans le même temps, selon le ministre, à mesure que les taux d'intérêt économiques baissent, "les problèmes de réduction des coûts de construction seront toujours résolus".

Le ministère russe de la Construction rassure : la transition vers le financement de projets n'implique pas un abandon brutal de la construction en fonds propres. Le ministre de la Construction, du Logement et des Services communaux de la Fédération de Russie, Mikhaïl Men, a expliqué qu'« il n'y aura pas de mouvement brusque. L’ordre du président implique l’élaboration d’un plan et d’un calendrier étape par étape », a noté le ministre. "La "feuille de route" pour remplacer les fonds citoyens collectés dans la construction partagée par des prêts bancaires et d'autres formes de financement sera conçue pour un changement progressif du système sur trois ans."

Selon le ministre, aujourd'hui, 80 % des logements industriels sont construits grâce aux fonds des citoyens, de sorte qu'une transition soudaine vers d'autres règles du jeu ne peut être autorisée.

« Il y a une base pour la période de transition. Dans le cadre de l'amélioration de la législation sur la construction partagée, nous avons prévu un mécanisme de comptes séquestres », a souligné Mikhaïl Hommes.

Il a également parlé d'un ensemble d'amendements envoyés à la Douma d'État de la Fédération de Russie, qui introduiront une norme universelle pour les autorités de régulation de la construction partagée dans les entités constitutives de la Fédération de Russie.

"Lorsque nous avons étudié les feuilles de route régionales pour les objets problématiques, il s'est avéré que les systèmes de contrôle dans les entités constitutives sont structurés de manière très différente", a commenté le chef du ministère russe de la Construction.

Mikhaïl Men a déclaré que, selon le projet de loi, le contrôle des constructions partagées dans la région ne peut être exercé que par un organisme spécialement créé (à l'instar de Moskomstroyinvest à Moscou) ou par une organisation assurant la supervision de la construction par l'État.

La transition de la construction partagée au financement de projets bancaires a été discutée en novembre lors d'une table ronde du Comité des ressources naturelles de la Douma d'État russe. Selon Nikita Stasishine, au cours des travaux, il faudra répondre aux questions suivantes : quels mécanismes seront mis en œuvre, dans quel délai, comment les règles du jeu sur le marché vont changer, qui assumera la responsabilité de l'investissement - un citoyen, un banque ou un promoteur, et comment tout cela affectera le coût final du logement pour une personne.

« Tout d’abord, nous devons établir un dialogue constructif avec la Banque centrale de Russie. Les exigences que la Banque centrale impose désormais au financement de projets et les instructions qui s'appliquent aux banques en ce qui concerne le secteur de la construction, à notre avis, ne sont pas compétitives par rapport au prix de l'argent collecté auprès des citoyens », a déclaré le vice-ministre.

Avec une transition progressive de la construction partagée au financement de projets, les comptes séquestres peuvent devenir un mécanisme alternatif pour attirer des fonds citoyens pour les promoteurs. Nikita Stasishin a déclaré que le ministère russe de la Construction mène actuellement des consultations avec les promoteurs et les banques.

"À notre avis, l'expérience des banques qui financent déjà des projets mérite une attention particulière", a souligné le vice-ministre. "Dans le même temps, il est important pour nous d'obtenir des banques une liste de conditions, une fois remplies, elles seront prêtes à reconsidérer leurs exigences envers les promoteurs pour le financement de projets."

Le passage de la construction partagée au financement de projets est apparemment déjà une affaire accomplie, même si les promoteurs et leurs associations professionnelles mettent en garde contre d'éventuelles conséquences négatives pour le marché immobilier. Ainsi, le directeur général du groupe d'entreprises Strizhi, Igor Belokobylsky, commentant les initiatives du centre fédéral, a déploré qu'un précédent mondial se formait en Russie lorsque les fonds des ménages étaient directement investis dans le secteur réel de l'économie à travers le mécanisme de construction partagée. Selon le promoteur, le prix au mètre carré d'un nouveau bâtiment à Novossibirsk pourrait augmenter de 40 %, tandis que les volumes de construction diminueraient également de 40 %.

Les rédacteurs de NSP ont demandé aux banquiers et aux promoteurs de nous expliquer comment l'approche en matière de prêts de projets évolue, s'il est possible d'attirer des fonds empruntés à un taux d'intérêt raisonnable et quels systèmes financiers les entreprises utilisent comme alternative au financement de projets.

Dmitry Kurdyukov, président de la Banque du Nord-Ouest de la Sberbank PJSC :
- Sberbank est un leader sur le marché du financement de projets. Et nous n’avons bien sûr pas cessé d’accorder des prêts aux promoteurs immobiliers travaillant à la fois dans l’immobilier résidentiel et commercial. L'un des principes du financement de projet est la répartition des risques entre tous les participants au projet. Tout d'abord, avant même que la banque ne se lance dans le projet, ses initiateurs doivent investir leur part des fonds. Dans l'immobilier résidentiel, ce montant représente 25 % du capital du projet, et au moins 15 % supplémentaires doivent être investis par les actionnaires. Ainsi, nous avons légèrement augmenté les exigences relatives à la part de la propre participation du développeur. Une exigence obligatoire est la vente d'appartements conformément aux exigences du 214-FZ, la disponibilité des documents d'autorisation initiaux pour le projet. Nous sommes principalement prêts à prêter à des projets conçus pour répondre à une demande de masse.
Ce sont les principes généraux auxquels nous adhérons. En pratique, il existe une approche individuelle des entreprises et de leurs projets. Il prend en compte le nom et l'expérience de l'emprunteur potentiel, la présence d'autres flux de trésorerie et de garants solvables, la classe et l'attractivité marchande de l'objet et la présence de garanties supplémentaires.
Dans le portefeuille de prêts émis pour la construction immobilière, la part des projets résidentiels se situe régulièrement autour de 10 %. Le portefeuille lui-même est passé de 36 milliards de roubles début 2013 à 115 milliards en 2015. Les chiffres montrent clairement que le financement de projets immobiliers à la Sberbank n'a pas cessé.

Andrey Feoktistov, directeur du département des affaires d'entreprise de la banque PJSC AK BARS :
- En général, les approches de la banque AK BARS en matière de prêts à la construction de logements n'ont pas changé. Les critères de base restent les mêmes. La mise en œuvre du projet doit être économiquement justifiée. Le développeur doit disposer d’estimations de conception et de documents d’autorisation initiaux. Le projet doit inclure les fonds propres de l'emprunteur - au moins 30 % de son coût. En outre, une attention particulière est portée à la qualité des garanties pour les prêts contractés.
En 2016, la banque financera des projets d'investissement pour le montant prévu.
Au cours des trois années précédentes, le nombre de prêts accordés est resté pratiquement inchangé.
En 2013, nous avons financé 36 projets, en 2014 - 35, en 2015 - 38.
La banque exige que les promoteurs aient une réputation commerciale positive, des activités financières et économiques rentables, de bons antécédents de crédit et la disponibilité de leurs fonds propres. Nous privilégions les projets immobiliers résidentiels de classe économique. Nous analysons leur demande potentielle sur le marché, leur liquidité et leur faisabilité. Les conditions et tarifs sont déterminés pour chaque projet individuellement en fonction des résultats
analyse complexe.

Arkady Bocharnikov, directeur adjoint de la succursale de la Banque Globex à Saint-Pétersbourg :
- Notre processus de financement de projets ne s'est pas arrêté. Il existe déjà des prêts existants ouverts et des demandes à examiner. Les taux de ces prêts n’ont pas beaucoup changé par rapport aux niveaux d’avant la crise. Mais les conditions dans lesquelles nous fournissons un financement de projet sont des informations commerciales confidentielles. Je peux dire que l'approche de chaque développeur est individuelle : en tenant compte de son histoire et de l'ampleur de son activité. À Saint-Pétersbourg, un volume important de prêts provient de sociétés telles que Setl Group et Etalon - LenspetsSMU.

Vera Setskaya, présidente de GVA Sawyer :
- Le financement de projets est fondamentalement disponible aujourd'hui. Les banques disposent de liquidités gratuites. Mais les conditions ont changé. Tout d’abord, le taux a augmenté. Pour les banques comme la Sberbank et VTB, il est de 14 à 15 %, pour les plus petites, de 19 %. Les petites banques n’ont pratiquement pas non plus d’argent à long terme. Ils peuvent prêter pour une durée maximale de deux ans, mais pour des projets de développement, cela ne suffit pas. Outre les deux dirigeants, des prêts à long terme sont également disponibles pour la Banque de Moscou, Promsvyazbank, Alfa Bank et plusieurs autres du premier échelon.
Il est compréhensible que les banquiers veuillent couvrir leurs paris dans un marché instable. Ils réduisent leurs risques en imposant des exigences plus strictes pour la participation de l'emprunteur au projet. Si auparavant on pouvait compter sur un financement en apportant 30 % de ses fonds propres, parfois même 20 %, aujourd'hui la proportion est de 50 :50. Pour ceux qui construisent des logements, cela n'est plus intéressant, car il s'agit du troisième ou du quatrième étage de la maison, ils peuvent alors poursuivre la construction avec les fonds provenant de la vente d'appartements.
De plus, les banques demandent des garanties liquides pour garantir le prêt. Autrement dit, le financement de projets se transforme en prêt sur gages. Et il n'est disponible dans le volume requis qu'aux grandes entreprises dont les bilans contiennent suffisamment d'actifs coûteux et liquides pour assurer la sécurité et une interaction établie avec les banques. Mais même dans ce cas, il y aura une remise importante, c'est-à-dire qu'ils ne recevront pas plus de 50 % de la valeur du bien.
Les promoteurs notent que le prêt ne peut être obtenu que pour des travaux de construction et d'installation. Mais il est impossible de créer des communications, des systèmes de sécurité incendie, des systèmes à faible courant. Cela nécessite nos propres ressources.
Les banques réduisent également les risques grâce à des dispositifs juridiques. En règle générale, le projet est réalisé dans le cadre d'une personne morale spécialement créée. La banque reçoit une part de son capital, garantissant ainsi ses droits sur l'objet en cas de défaillance de l'emprunteur. Il est quasiment impossible de contracter un emprunt auprès de la société mère de développement.
Pour ceux qui entrent sur le marché pour la première fois, établir un dialogue avec une banque et obtenir un prêt est une tâche imaginaire. Mais même si un débutant s'en sort, le taux tuera toute l'économie du projet. Les entreprises ayant un nom et une réputation sont créditées. Des conditions plus favorables pour eux. Des mécanismes de rétrocession sont également utilisés. Si l'installation a déjà été construite, la banque négocie avec l'emprunteur un taux inférieur et les fonds débloqués peuvent être réinvestis dans le prochain projet. Il y a toute une chaîne de projets de construction que la banque réalise en collaboration avec le promoteur.
Il faut également tenir compte du fait que la banque n’est pas libre d’assouplir les conditions indéfiniment. La Banque centrale, en tant que régulateur, dicte ses exigences, et aucune banque ne peut les ignorer. Le taux élevé ne résulte pas du désir des banquiers de gagner de l’argent, mais du taux d’escompte de la Banque centrale, de l’augmentation des réserves obligatoires et d’autres paramètres.

Elena Kuznetsova, directrice générale adjointe pour l'économie et les finances, groupe d'entreprises Pioneer, direction Saint-Pétersbourg :
- Je pense qu'en 2016 les banques formeront une approche généralisée du financement de projets. Car cette année, selon de nombreux analystes, sera une bonne épreuve de force pour les développeurs. Au premier trimestre, les banques ont adopté une approche attentiste. Ils veulent observer l'évolution des indicateurs économiques des promoteurs en 2015, et cela ressort clairement des états financiers annuels, qui sont soumis au plus tard le 31 mars.
La plupart des banques imposent désormais des exigences accrues en matière de participation des promoteurs au financement de futurs projets, ainsi qu'en matière de respect de la législation. Les banques sont plus ou moins fidèles aux entreprises qui construisent des installations dans le cadre du 214-FZ et envisagent les autres projets avec prudence.

Elena Tarabukina, responsable du département des prêts hypothécaires du groupe KVS :
- En période de crise, le succès du financement d'un projet dépend non seulement de la durée de la relation commerciale entre la société de développement et la banque, mais également de la réputation et de l'expérience du développeur. Le groupe KVS a établi un partenariat avec VTB24. Il a fourni des ressources de crédit pour notre premier projet d'investissement « GUSI-Swans », puis pour les complexes résidentiels « Ivan-da-Marya » et « Linkor ». Actuellement, VTB24 finance les projets de développement intégré du territoire « Novoye Sertolovo » et « YASNO.YANINO ».

Andrey Nikitin, directeur financier du groupe LSR :
- Le Groupe LSR n'a jamais eu recours à des financements de projets bancaires ciblés. Pour les promoteurs travaillant sous le régime du 214-FZ, le recours à cet instrument est généralement associé à des charges importantes (nantissement de droits de créance au titre de contrats de participation au capital ou de contrats généraux). À cela s’ajoutent les frais généraux liés à l’examen des projets dans les sociétés d’ingénierie et d’arpentage et les frais d’assurance. Tout cela, combiné aux taux d’emprunt élevés, réduit considérablement la rentabilité.
De plus, il n’existe aucun mécanisme juridique opérationnel permettant de libérer les appartements des garanties bancaires. Il existe donc un risque que l'actionnaire refuse la transaction : toute charge de garantie éveille les soupçons de l'acheteur.
Depuis la mi-2014, les banques ont renforcé leurs exigences envers les entreprises du secteur de la construction, en particulier envers les entrepreneurs. Cela complique considérablement les procédures des promoteurs et des entrepreneurs liées à l'obtention d'un prêt (tant dans le cadre du financement de projets que pour la reconstitution du fonds de roulement). On ne peut pas dire que les banques aient commencé à formuler de nouvelles exigences. Dans le même temps, ils ont considérablement compliqué l'analyse de la situation financière de l'emprunteur lui-même et de tous les participants aux opérations de crédit. Tous les indicateurs financiers (réels et prévisionnels) et la structure actionnariale de l'emprunteur sont scrupuleusement étudiés. L'approche en matière de valorisation boursière et de qualité des garanties est devenue plus stricte.
Dans le même temps, le coût de financement du projet est dans tous les cas supérieur au taux d'intérêt d'un prêt pour les activités en cours (constitution du fonds de roulement). Si un groupe d'entreprises utilise le principe du « chaudron » pour attirer des financements par emprunt auprès de différentes banques prêteuses, cela leur permet de minimiser le coût du service des prêts. Et les banques décident beaucoup plus rapidement d’accorder des limites de crédit.