Fin 2013, un nombre record de facteurs d'incertitude s'étaient développés autour du marché immobilier russe - les analystes du marché immobilier sont arrivés à cette conclusion. Indicateurs du marché immobilier, certains d'entre eux sont de nature macroéconomique mondiale, d'autres sont directement liés au domaine de l'immobilier et de la construction. Mais d'une manière ou d'une autre, le développement de l'un d'entre eux peut faire sortir le marché immobilier de son équilibre actuel.

Si nous parlons des facteurs macroéconomiques les plus globaux, il n’est toujours pas clair où le prix du pétrole s’éloignera de la barre « magique » des 100 dollars. Il est évident que toute évolution du conflit au Moyen-Orient peut faire grimper le prix du pétrole de 150, voire 200 dollars le baril. Mais d'un autre côté, avec la normalisation des tensions politiques, selon de nombreux experts, le pétrole devrait devenir moins cher en raison de la stagnation de l'économie mondiale et atteindre des niveaux de 80 à 60 dollars le baril. On ne sait pas exactement quand et comment la prochaine « exacerbation » sur les marchés financiers pourrait survenir – si un autre pays européen sera au bord du défaut de paiement, ou si l’Amérique dépassera à nouveau sa limite d’endettement national, ou si quelque chose d’autre présentera une autre « surprise ». . Mais encore une fois, il est évident qu’à l’heure actuelle, il y a suffisamment de problèmes fondamentaux accumulés dans l’économie mondiale, ce qui signifie que des « exacerbations » périodiques se produiront », notent les analystes. - Personne ne comprend encore clairement la gravité des problèmes liés à la récession économique en Russie ni si tout se déroule comme d'habitude. De nombreuses incertitudes se sont accumulées autour du marché immobilier lui-même. Par exemple, les prêts hypothécaires, en tant que principal moteur de solvabilité de la demande de masse, ne veulent pas devenir moins chers, malgré toutes les prévisions, promesses et « mesures prises ». Bien que le problème ne réside même pas dans l’hypothèque en tant que telle, mais dans le coût élevé de l’argent en Russie. L'année 2013 a été riche en discussions sur la nécessité de réduire le coût des emprunts de ressources, mais jusqu'à présent, la situation reste la même. Verso médailles - le risque d'augmentation de l'inflation lorsque les coûts d'emprunt deviennent moins chers, ce qui peut avoir un effet négatif plus important que des prêts moins chers. Mais en fin de compte, il s'avère que non seulement l'emprunteur hypothécaire paie en trop jusqu'à 2 à 3 fois le prix de l'appartement en raison d'un prêt coûteux (utilisez un calculateur hypothécaire), mais aussi pendant la construction, des prêts aux promoteurs à 15%-20 % par an sur plusieurs années du cycle de construction augmentent le coût du logement de 30 à 50 %, et parfois plus. Dans le même temps, les banques ne peuvent pas non plus prêter à moindre coût si elles obtiennent elles-mêmes les ressources à un taux d'intérêt élevé, par exemple lors du placement des dépôts des ménages. Il s’avère qu’il s’agit d’un cercle vicieux que quelqu’un devra tôt ou tard briser.

Selon les analystes du marché, la question de la mise en circulation des terres inutilisées reste en suspens. Il semblerait que des mesures soient prises dans ce sens, mais pour la plupart, il est encore difficile pour les promoteurs de trouver des terrains à développer à un coût acceptable afin d'y construire des logements à des prix abordables. On a beaucoup parlé de la nécessité de débureaucratiser le secteur de la construction et de réduire le nombre de permis et d'approbations, mais jusqu'à présent, la construction n'est pas devenue plus facile. Toutes ces circonstances sont confirmées par un simple chiffre : le volume de la construction de logements en Russie n'a guère augmenté ces dernières années et est encore très loin du chiffre prévu de 1 mètre carré par personne et par an (environ 140 millions de mètres carrés dans tout le pays). .

Aux autres problème non résolu Reste l'impôt foncier de marché, dont l'introduction semble à nouveau retardée, ajoutent les experts. Il est clair que, aux yeux de la plupart des citoyens, toute nouvelle taxe est mauvaise. Mais comme le montre la pratique mondiale, c'est la taxe de marché sur l'immobilier qui contribue à rendre le logement plus abordable pour la population, empêchant l'achat de mètres carrés supplémentaires par des spéculateurs qui ne les utilisent d'aucune manière - ni pour eux-mêmes, ni pour la location. dehors, ont noté les auteurs de l’étude. Jusqu'à présent, un trait caractéristique de notre époque est le suivant : les nouveaux bâtiments à Moscou et dans un certain nombre d'autres grandes villes de Russie ont souvent des fenêtres sombres, une partie importante des appartements ont été achetés pour un usage futur et ne sont en aucun cas utilisés. Mais acheter un appartement à Moscou à un prix abordable est problématique, tout comme louer un appartement dans un immeuble civilisé - de telles maisons n'existent pas en Russie, à l'exception d'exemples expérimentaux isolés.

Il est à noter que la dynamique des prix des appartements à Moscou fin 2013 reflète pour l'essentiel toute la situation « suspendue » dans laquelle se trouve le marché immobilier d'après-crise. Et une situation similaire se produit presque dans tout le pays. Les prix en dollars de l'immobilier à Moscou et dans la région de Moscou ont diminué de 2,6 % en 2013, passant de 5 279 dollars le mètre carré en décembre 2012 à 5 144 dollars le mètre en décembre 2013. Les prix en roubles des appartements à Moscou ont augmenté au cours de l'année de 2,8%, passant d'environ 163,4 mille roubles par mètre carré fin 2012 à 168 mille fin 2013. Si l’on considère que le taux de change du dollar est désormais supérieur d’environ 5 à 6 % à celui de fin 2012, ces chiffres sont presque identiques. Dans ces conditions, il est tout à fait correct de conclure que les prix de l’immobilier à Moscou et dans la région de Moscou n’ont réellement pas changé en 2013. Le marché immobilier est une mosaïque, il se compose de différents objets, certains d'entre eux, par exemple les nouveaux bâtiments, ont tendance à augmenter leurs prix en grande partie en raison du stade de préparation, les logements de meilleure qualité ont également tendance à au moins rattraper l'inflation, ce qui n'est pas le cas du parc de logements anciens. Mais en moyenne, il n’y a pas eu de changement notable dans le niveau des prix sur le marché immobilier en 2013.

Il ne faut jamais oublier que même si l'inflation officielle est de 7 à 8 % par an (selon certains experts, l'inflation réelle est plus élevée), une augmentation des prix de 3 à 5 % par an n'est en fait qu'une conséquence. augmentation en termes nominaux, ont-ils souligné les experts. Et compte tenu de l'inflation, il s'agit d'une diminution, il n'est donc guère exact de dire que les prix de l'immobilier augmentent si cette croissance est inférieure à l'inflation. De même, les remises et promotions sur le marché des bâtiments neufs, ainsi que les échanges sur le marché secondaire à hauteur de 3 à 5 %, sont également une pratique courante, surtout hors saison. Si la dynamique annuelle des prix sur le marché immobilier à Moscou ou en Russie est inférieure à 5 % à la hausse ou à la baisse, il s'agit en fait d'un manque de dynamique - le marché « marque simplement le pas », jouant sur des facteurs locaux. , la saisonnalité, les variations dans la structure de l'offre et des ventes, et d'autres facteurs similaires. Il convient également de noter que la dynamique des prix des appartements à Moscou en 2013 n'était pas monotone. L'augmentation du début de l'année a cédé la place à une correction à la fin du printemps et au début de l'été, puis à la fin de l'été et à l'automne, une brève tendance à la hausse s'est à nouveau établie, mais à la fin de l'année, une correction est à nouveau survenue.

C’est là que se manifeste toute l’incertitude évoquée ci-dessus qui règne désormais autour du marché immobilier, résument les auteurs de l’étude. Des événements tels que la peur provoquée par la dévaluation « promise » du rouble cet été ou une série de révocations d'agréments bancaires en novembre-décembre, ainsi que d'autres facteurs similaires, provoquent soit une poussée d'activité autour de l'immobilier, soit une déclin tout aussi rapide de l’intérêt qu’on lui porte. La prédominance d'une volatilité inhabituelle sur le marché immobilier est l'une des principales caractéristiques d'aujourd'hui, contre laquelle les analystes mettaient en garde il y a un an dans leurs prévisions pour 2013.

Le marché immobilier est un ensemble de marchés régionaux et locaux qui diffèrent considérablement les uns des autres en termes de niveaux de prix, de niveaux de risque, d'efficacité des investissements immobiliers, etc.

Le marché immobilier est une composante essentielle de toute économie nationale. L'immobilier est le plus important composant la richesse nationale, qui représente plus de 50 % de la richesse mondiale.

Sans marché immobilier, il ne peut y avoir de marché du tout, puisque le marché du travail, le marché des capitaux, le marché des biens et services, etc. pour leur existence, ils doivent disposer ou louer les locaux appropriés et nécessaires à leurs activités.

Le marché immobilier est un moyen de redistribuer les terrains, les bâtiments, les structures et autres biens entre propriétaires et utilisateurs en utilisant des méthodes économiques basées sur une offre et une demande compétitives. Il fournit :

transfert de droits immobiliers d'une personne à une autre;

établir des prix d'équilibre pour l'immobilier dans les régions et les localités ;

communication entre propriétaires et acheteurs basée sur la motivation et les intérêts économiques ;

répartition de l’espace entre des utilisations du sol concurrentes et des acteurs du marché.

La base du marché immobilier est constituée de biens existants terrains et les entreprises, bâtiments et structures nouvellement créés, reconstruits et agrandis à des fins diverses, ainsi que l'argent ou le capital financier. Le manque d'investissement freine le renouvellement technologique des entreprises et la relance de production nationale biens, ce qui, à son tour, réduit les opportunités d'investissement du pays.

Le marché immobilier en tant que système d'autorégulation dans l'environnement juridique établi se compose de 7 éléments principaux : demande, offre, prix, gestion (personnel, entités agréées, investissements, transactions, taxes, réglementations, lois), marketing (analyse, prévision , segmentation, objets et promotions, suivi, tarification), infrastructure (conseil, juridique, immobilier, tarification, publicité, information, assurance, méthodologique) et procédures commerciales (opérations de gré à gré, appel d'offres, évaluation, enchères, concurrence) .

Le marché immobilier a un impact important sur tous les aspects de la vie et des activités des gens, remplissant un certain nombre de fonctions générales et spéciales.

L'une des principales fonctions du marché est d'établir des prix d'équilibre auxquels la demande effective correspond au volume de l'offre.

La fonction régulatrice est que le marché, fonctionnant de manière autonome, selon la définition d'A. Smith, « avec une main invisible », redistribue les ressources entre les domaines de l'entrepreneuriat et oriente ses participants vers un objectif qui ne faisait pas du tout partie de leurs intentions - la formation d'une structure économique efficace et de satisfaction des intérêts publics.

La fonction commerciale est de réaliser la valeur et la valeur d'usage des biens immobiliers et de générer un profit sur le capital investi.

La fonction de la réhabilitation est le nettoyage de l'économie des acteurs du marché non compétitifs et faibles, la faillite des acteurs inefficaces.

La fonction d'information est un moyen unique sur le marché de collecter et de diffuser rapidement des informations objectives généralisées, permettant aux vendeurs et aux acheteurs de biens immobiliers de prendre librement et en toute connaissance de cause des décisions dans leur propre intérêt.

La fonction intermédiaire s'exprime dans le fait que le marché agit comme un intermédiaire collectif et un lieu de rencontre pour de nombreuses personnes indépendantes et de ce fait économiquement isolées. division sociale travail des acheteurs et des vendeurs, une connexion s'établit entre eux et l'opportunité est offerte choix alternatif partenaires.

La fonction stimulante, en fin de compte, prend la forme d'incitations économiques avec des bénéfices pour l'utilisation productive du progrès scientifique et technologique dans la création et l'utilisation de biens immobiliers.

Fonction d'investissement - le marché immobilier est un moyen attractif de stocker et d'augmenter la valeur du capital ; il facilite le transfert de l'épargne et de l'épargne de la population d'une forme passive de réserves vers un capital productif réel qui génère des revenus pour le propriétaire de l'immobilier. . La fonction sociale se manifeste par une augmentation de l'activité de travail de l'ensemble de la population, par une augmentation de l'intensité du travail des citoyens s'efforçant de devenir propriétaires d'appartements, de terrains et d'autres capitaux et objets prestigieux.

La réflexion sur le marché immobilier est impossible sans sa segmentation. La segmentation du marché immobilier est sa division en groupes homogènes d'acheteurs. On distingue les principaux segments suivants du marché immobilier :

Marché du logement ;

Marché de l'immobilier commercial ;

Marché foncier.

À son tour, chaque segment de marché présenté peut être divisé en d’autres segments. Par exemple, le marché du logement est divisé en marché du logement urbain et marché du logement rural, le marché locaux non résidentiels- sur le marché de l'immobilier de commerces, de bureaux, d'entrepôts, de l'immobilier industriel, etc.

La première étape de l'analyse doit donner une idée de l'état réel et de l'activité générale du marché immobilier. Pour ce faire, il convient de considérer les caractéristiques quantitatives et qualitatives du marché immobilier.

Il est nécessaire d’identifier les indicateurs clés suivants :

Quantité totale sociétés commerciales opérant sur le marché, y compris par type d'activité primaire, ainsi que par le nombre relatif de sociétés commerciales (par exemple, pour 100 000 habitants) ;

Le nombre total de transactions immobilières enregistrées sur une certaine période et la dynamique rétrospective de leurs évolutions ;

Temps moyen pour terminer les transactions ;

Caractéristiques générales des vendeurs et acheteurs de biens et services sur le marché immobilier ;

Le nombre total et la dynamique des évolutions des offres de certains types de biens immobiliers selon les données de presse ouvertes ;

Quantité totale périodiques sur le marché local, y compris spécialisés couvrant les problématiques du marché immobilier ;

Activité moyens électroniques les médias de masse pour couvrir les problèmes du marché immobilier ;

Disponibilité de structures spécialisées qui analysent, traitent et publient les informations de marché ;

La position des collectivités territoriales par rapport au développement des relations marchandes dans le secteur immobilier ;

La présence de réglementations locales et fédérales qui limitent ou stimulent le développement du marché immobilier.

Comme élément supplémentaire de l'analyse générale du marché immobilier, on peut considérer le positionnement des principaux acteurs en termes d'identification de leur stratégie de compétitivité lorsqu'ils travaillent sur des types immobiliers spécifiques. Une telle analyse peut clarifier les utilisations possibles de la cible en fonction de la stratégie, par exemple, d'un acheteur type.

En général cette analyse doit répondre aux questions suivantes :

Quelle stratégie les principaux acteurs du marché mettent-ils en œuvre ?

Sur quels segments les principaux participants se concentrent-ils principalement ?

Dans quel segment le bien évalué est-il susceptible d’être positionné ?

Quelles sont les caractéristiques de ce segment (durée moyenne d'exposition des objets sur le marché libre jusqu'au moment de la vente, acheteur type, niveau de prix, nombre de transactions, etc.).

Chaque acteur du marché de l'achat et de la vente ou du marché de la location, qui envisage de travailler sérieusement sur le marché à l'avenir, après une certaine période de recherche, détermine sa stratégie de comportement, qui assurera sa compétitivité durable. Parallèlement, le choix d'une stratégie spécifique dépend principalement de la stratégie des concurrents et des caractéristiques du marché.

La deuxième étape de l'analyse du marché immobilier doit fournir des informations spécifiques sur l'état des principaux segments du marché immobilier. La profondeur de l'analyse au fil du temps dépend des tâches et des objectifs spécifiques de l'évaluation, qui sont déterminés par la tâche d'évaluation. Le contenu de l'analyse s'effectue dans trois directions :

Analyse de la demande ;

Analyse de l'offre ;

Analyse de l'interaction de l'offre et de la demande.

Pour chaque segment de marché, la demande se forme sous l'influence de facteurs spécifiques à un segment particulier.

Lors de l'analyse de la demande de biens immobiliers résidentiels, il est nécessaire de prendre en compte :

La situation démographique actuelle et la dynamique de son évolution ;

Normes actuelles du marché en matière de niveau et de mode de vie pour divers segments de la population ;

Perspectives d'évolution de la demande effective de divers groupes sociaux population et revenu réel.

Lors de l'analyse de la demande en immobilier de bureaux, il est nécessaire de prendre en compte :

Activité économique générale sur le marché local, y compris tous les domaines d'activité, qui indique l'entrée ou la sortie de capitaux ;

Données statistiques sur l'enregistrement de nouvelles entreprises et sociétés ;

Données statistiques sur la cessation des activités des entreprises et sociétés existantes ;

Statistiques sur la taille des nouvelles entreprises et leurs besoins en locaux de bureaux un certain type.

Lors de l'analyse de la demande d'immobilier commercial, il est nécessaire de prendre en compte :

La structure et le niveau actuels de consommation de biens alimentaires et industriels et leur conformité avec la demande d'achat et les revenus réels ;

Perspectives d'évolution de la situation démographique, du mode de vie, de la demande effective et, par conséquent, des modes de consommation ;

Perspectives de changements dans l'environnement législatif du commerce ;

L’état et les perspectives de la politique d’import-export de l’État ;

Tarifs en vigueur pour les services de transport.

Lors de l'analyse de la demande d'immobilier industriel et d'entrepôt, il est nécessaire de prendre en compte :

État général de l'économie ;

Le degré d'activité économique dans les industries auxquelles l'objet de l'évaluation est lié au moment de l'évaluation ou peut avoir si la finalité fonctionnelle change ;

Disponibilité d'un potentiel scientifique et productif et possibilité d'attirer des investissements pour organiser de nouvelles installations de production ou de nouveaux processus technologiques.

Un élément commun de l'analyse de la demande pour tous les types de biens immobiliers est la possibilité d'obtenir un financement par emprunt pour l'achat d'un bien immobilier.

Considérons un graphique spécifique de la demande en Russie pour des biens immobiliers résidentiels de différentes tailles :

Riz. 1

Le résultat de l'analyse de la demande est une conclusion sur le niveau actuel et futur de la demande dans les segments considérés du marché immobilier.

Dans chaque segment spécifique du marché immobilier, la structure de l'offre est déterminée par deux sources :

Une réserve de biens immobiliers existants totalement ou partiellement vacants et prêts à la vente ;

Volumes de nouvelles constructions immobilières.

La réserve de propriétés existantes partiellement vacantes se caractérise par la valeur la plus importante pour le marché immobilier - le coefficient d'occupation, qui est déterminé par le rapport entre les surfaces louées ou vendues et les surfaces potentiellement aptes à la location ou à la vente. Plus le coefficient d’occupation moyen du marché est faible, plus l’activité économique sur le marché est faible. ce marché. Dans l’économie immobilière moderne, le taux d’occupation est directement lié à la situation économique globale, ce qui lui confère les propriétés d’un « baromètre économique ».

Comme alternative à la réserve d'espace sur le marché immobilier, qui peut être proposée dans un court laps de temps, de nouveaux projets de construction peuvent être envisagés. Pour déterminer les capacités qualitatives et quantitatives d’une telle source d’approvisionnement, il faut prendre en compte :

Le rythme et le volume des nouvelles constructions ;

État général du secteur de la construction ;

Dynamique d'évolution des prix et des tarifs affectant le coût de la construction ;

Le rapport des prix sur les marchés immobiliers primaire et secondaire ;

Disponibilité de technologies de construction avancées.

Un point important est le rythme auquel les nouveaux biens immobiliers arrivent sur le marché. Ainsi, en analysant les perspectives de mise en service de nouveaux bâtiments, il convient d'avoir une idée claire de l'état de l'offre future, limité par la profondeur des prévisions.

Le résultat de l'analyse de l'offre permet de tirer des conclusions sur le niveau actuel et futur de l'offre dans un segment spécifique du marché immobilier.

L'offre en immobilier résidentiel en Russie peut être présentée sous la forme d'un diagramme en % :

Riz. 2

Le résultat réel de l'interaction de l'offre et de la demande est la valeur marchande des taux de location et des prix de vente dans chaque segment du marché immobilier. Selon tâche spécifique et la profondeur requise de la prévision, l'évaluateur peut analyser la situation actuelle, ou donner une prévision de la dynamique de l'évolution de la relation entre l'offre et la demande, qui sera finalement décisive pour évaluer le positionnement de l'objet sur le marché.

L'interaction de l'offre et de la demande est visible sur le graphique :

Riz. 3

Le point d’intersection de l’offre et de la demande est appelé prix d’équilibre.

L'état actuel du marché immobilier de la Fédération de Russie.

Sur la base des indicateurs du Service fédéral des statistiques, vous pouvez créer un tableau reflétant la mise en œuvre bâtiments résidentiels organisations diverses formes propriété en Fédération de Russie.

Tableau 1 - Mise en service d'immeubles résidentiels, millions de m² superficie totale

Conclusion : la construction de logements dans la Fédération de Russie est réalisée par des entreprises et des organisations de diverses formes de propriété. La part principale revient aux organisations à propriété privée - plus de 80 % du volume total des logements commandés.

Depuis 2006, on constate une réduction progressive des mises en service de maisons communales au profit de maisons privées.

À la suite des travaux effectués, les conclusions suivantes peuvent être tirées :

Le marché immobilier en Russie est actuellement en phase de formation. Son développement est inégal. Les raisons du développement inégal du marché immobilier sont : l'absence d'une cadre législatif dans ce domaine, privatisations injustifiées, instabilité économique et inflation, activités d'investissement risquées, manque de informations complètes sur le marché immobilier et autres.

Après avoir analysé la structure de la mise en service de bâtiments résidentiels de 2005 à 20011, nous avons constaté que la majeure partie de la construction de bâtiments résidentiels incombe à des organisations à propriété privée - plus de 80 % du volume total de logements mis en service. Ainsi, une tendance provoquée par la privatisation des terrains et des bâtiments par des particuliers a été identifiée.

Il a été établi qu'en moyenne, environ 44 millions de mètres carrés sont mis en service chaque année en Russie. m. de logement. Il s'agit de volumes de construction de logements plutôt faibles (à titre de comparaison : en 1987, le volume de logements achevés en Russie s'élevait à 76 millions de m²). Le besoin total de la population russe en biens immobiliers est de 1 570 millions de mètres carrés. m, et sa satisfaction nécessite une augmentation du parc de logements existants de 46 %.

Présentons une étude des paramètres du marché immobilier résidentiel russe en dynamique et identifions un certain nombre de modèles. Pour analyser l'évolution des prix et des volumes sur le marché immobilier résidentiel de la Fédération de Russie, nous utilisons des données Service fédéral statistiques d'État de la Fédération de Russie sur le coût annuel moyen 1 mètre carré l'immobilier résidentiel en 2000-2012, tout en divisant le marché en deux segments principaux : primaire et secondaire. Nous diviserons également la période analysée en deux intervalles : 2000-2008 et 2009-2012.

L'analyse des données (Figure 2) révèle les tendances suivantes :

Figure 2 - Prix moyen d'1 m² m de superficie totale d'appartements sur le marché du logement primaire et secondaire de la Fédération de Russie

De 2000 à 2009, le prix moyen au m². Le mètre de logement a continué de croître jusqu'à atteindre son niveau maximum de (environ) 58 000 roubles. Il y a ensuite une baisse notable des prix, puis une nouvelle hausse. En 2009-2011, le marché immobilier a connu une volatilité accrue : des baisses de prix à court terme alternent avec des hausses, ce qui indique que le marché entre dans un état de turbulence. En 2012, la tendance à la hausse des prix reprend.

Analysons maintenant la dynamique des ventes sur le marché de l'immobilier résidentiel. Les autorités statistiques ne fournissent pas d'informations générales sur les volumes de ventes sur les marchés primaire et secondaire. Cependant, l'ampleur du marché immobilier primaire est attestée par l'indicateur de mise en service des immeubles d'habitation (figure 3).

Figure 3 - Coût, prix et volumes de production du logement primaire en Fédération de Russie

La figure 3 montre clairement que dans ce segment, le volume de la surface totale proposée à la vente a fortement augmenté. De 2000 à 2008, ce chiffre a été multiplié par plus de 2,1. Dans le même temps, les prix de l’immobilier primaire ont augmenté de près de 6,1 fois. Une croissance des prix supérieure à la croissance des volumes :

• - indique une augmentation prédominante de la demande de logements par rapport à l'offre de logements ;
• - typique d'un marché de vendeurs et d'une situation de pénurie de matières premières sur le marché primaire de l'immobilier résidentiel ;
• - est un indicateur de surchauffe du marché.

La plupart des experts estiment que des temps difficiles s’annoncent pour l’immobilier russe. Tout le monde se souvient de la précédente crise du marché immobilier, survenue en 2008. Ensuite, les prix ont chuté de 30 à 40 %, et la baisse s'est poursuivie pendant environ deux ans, jusqu'en 2011, et étant devenu moins cher, le logement n'est pas devenu plus abordable : parallèlement à la dévaluation de la monnaie nationale, l'épargne et les salaires se déprécient et les banques augmentent taux hypothécaires et hésitent à accorder des prêts , le rythme de la construction ralentit. La plupart des experts ne pensent pas que la crise passée puisse être comparée à ce qui se passe actuellement sur le marché immobilier, mais personne n'est particulièrement optimiste quant à l'avenir proche. Le premier trimestre 2015 ne sera pas particulièrement révélateur : généralement le marché « oscille » au printemps (même si l'hiver et le début du printemps 2014 ont été marqués par une augmentation rapide de la demande de logements). Ce scénario pourrait bien se répéter en 2015. La demande refoulée de logements dans le segment de masse n’est pas encore épuisée. Cependant, beaucoup dépend de la mise en œuvre de plusieurs projets à grande échelle à Moscou, notamment au premier trimestre. Si le démarrage des ventes a lieu comme prévu, cela affectera le niveau moyen des prix des nouveaux bâtiments - ils diminueront. Si de nouveaux projets ne sortent pas au premier trimestre, il faut compter sur une augmentation du prix moyen de 1 m². mètres en raison de l’effondrement de la vente de logements plus abordables à un faible stade de préparation. Les prix augmenteront au cours de l’année à venir. Cela est dû à une augmentation de la demande d'investissement et à une augmentation du coût des projets, due à une appréciation significative du dollar par rapport au rouble. De plus, les prix n'ont nulle part où baisser et les développeurs qui commencent à accorder des remises impressionnantes négocieront tout simplement à perte. Compte tenu de la corrélation, les augmentations de prix au cours de l'année peuvent atteindre 15 à 20 %. Toutefois, cela ne s'appliquera qu'aux projets très liquides avec prix optimaux, concept réfléchi et bon emplacement. Dans les situations de crise, ce sont les couches les plus pauvres de la population qui souffriront le plus. Quant à l'immobilier périurbain, il réagit plus lentement aux évolutions de l'économie, mais des changements se font déjà sentir sur ce marché : l'intérêt des acheteurs se porte actuellement sur les maisons de ville et les maisons situées à proximité immédiate des grands axes routiers du pays, les appartements en pleine ville. , et non sur des cottages situés loin des grandes villes : ils seront plus difficiles à vendre et, en plus, plus difficiles à louer.

La dynamique du marché immobilier résidentiel reflète les processus cycliques de l'économie, et les prix sur le marché du logement changent en fonction du stade du cycle économique et des attentes des citoyens concernant les revenus et l'emploi futurs. À cet égard, certains économistes ont découvert le caractère cyclique du marché immobilier résidentiel lui-même. Dans la théorie des cycles de construction de S. Kuznets, ce sont les hauts et les bas de l'activité du marché immobilier qui constituent des points de croissance économique. Ce n'est pas un hasard si le « réchauffement » artificiel des économies des pays développés, qui a finalement conduit à une crise, a été principalement associé à l'intensification des programmes hypothécaires avec le soutien actif de l'État. Un ralentissement économique s’accompagne d’une augmentation du chômage, d’une baisse des revenus réels et d’attentes négatives concernant l’emploi et les revenus futurs. Selon N.V. Rodionova, « cette question devient particulièrement importante dans le cas d'une expansion massive des prêts au logement, car avec une baisse de l'activité économique, le chômage augmente et les revenus de la population perdent leur stabilité, ce qui complique le respect des obligations des citoyens en vertu des accords de prêt. . Parallèlement, en période de ralentissement économique, la pression sur le marché immobilier résidentiel augmente. Cela entraîne une baisse de son prix. »

Selon les recherches de G.V. Lukyanchikova, la durée moyenne du cycle sur le marché immobilier américain est de 6 à 8 ans. Une autre de ses études, menée sur 18 pays de l'OCDE pour 1970-2005, a révélé des cycles d'une durée de 10 ans, ce qui est tout à fait cohérent avec les cycles industriels classiques de K. Juglar - K. Marx, alors que la variation de prix maximale se situait aux Pays-Bas: + 98,4% en phase de hausse et -50,4% - en phase de baisse. Sur le marché immobilier russe, la cyclicité se manifeste principalement par une modification significative du nombre de transactions, tandis que les fluctuations des prix sont beaucoup plus faibles. En règle générale, il y a une accélération ou un ralentissement du taux de croissance des prix, tandis qu'une diminution absolue des prix en équivalent rouble sur le marché immobilier russe n'est observée que sur de courtes périodes et, en règle générale, insignifiante. Notons également que le marché immobilier comporte une composante saisonnière, qui peut simuler un cycle à court terme. En 2009-2010, le gouvernement de la Fédération de Russie a mené activement une politique visant à lutter contre les conséquences de la crise financière mondiale. L'une des mesures prioritaires mises en œuvre était la promotion de l'emploi, la construction de logements et l'assistance aux citoyens sur le marché du logement. Début 2010, on a observé une diminution du nombre de chômeurs accompagnée d'une augmentation simultanée de la disponibilité de l'immobilier résidentiel, ce qui témoigne de l'efficacité de la politique menée.

L'état du marché immobilier et sa dynamique sont influencés par les facteurs suivants :

• 1) le nombre de mariages et de procédures de divorce - cet indicateur indique respectivement une augmentation ou une diminution du nombre de ménages, affecte l'évolution du montant de la demande de logements individuels (appartements, individuels bâtiments résidentiels) sur le marché de l'immobilier résidentiel ;
• 2) taux de natalité - entraîne une augmentation du nombre de membres du ménage, ce qui affecte l'augmentation de la demande de zones supplémentaires locaux d'habitation. En règle générale, cela est réalisé soit en augmentant le volume de la demande d'appartements de plusieurs pièces avec une augmentation simultanée des volumes d'offre appartements d'une pièce; ou par la reconstruction de bâtiments résidentiels individuels existants en construisant des unités d'habitation supplémentaires sous la forme d'extensions de la structure principale.
• 3) mortalité - cet indicateur peut indiquer une réduction du nombre de membres des ménages existants, qui peut s'accompagner d'une augmentation de l'offre appartements multi-pièces avec une augmentation simultanée de la demande d'appartements avec moins de pièces ; ainsi qu'une diminution du nombre de ménages eux-mêmes, qui s'accompagne d'une augmentation de l'offre de logements individuels sur le marché.
• 4) processus de migration - la population active arrivant d'autres pays a généralement besoin d'un logement. Puisque le besoin de logement se fait sentir dès l'arrivée, important acquiert le marché de la location immobilière résidentielle, ce qui permet de reporter l'acquisition d'un bien immobilier résidentiel sans pertes graves. Dans le même temps, la location de logements devient une activité indépendante et les appartements utilisés à cet effet sont retirés du marché immobilier. Une couche particulière d'investisseurs émerge qui achète des biens immobiliers résidentiels afin de générer des revenus grâce à leur utilisation.

L'état et la dynamique des principaux indicateurs du marché immobilier (prix et volumes de ventes) sont déterminés par les caractéristiques de la réponse de ses différents segments aux changements de la situation macroéconomique du pays, du niveau de revenu et d'épargne des personnes, ainsi que ainsi que leurs attentes et leurs sentiments. Les processus démographiques et les caractéristiques de la politique gouvernementale du logement ont un impact significatif sur le marché immobilier résidentiel. Le marché immobilier démontre un développement procyclique, de sorte que ses paramètres sont en corrélation avec les changements dans la masse monétaire et les volumes de production dans le pays, ainsi qu'avec une augmentation ou une diminution de l'attractivité des investissements du pays. L'état actuel et les tendances du marché immobilier résidentiel en Russie sont déterminés par le parc de logements hérité, ainsi que par les conditions technologiques et institutionnelles de l'entrepreneuriat dans ce domaine. Les processus qui se déroulent sur le marché immobilier résidentiel reflètent le fonctionnement de marchés interconnectés : marchés des facteurs de production (travail, capital), marché financier, ainsi que les marchés de biens et de services qui servent de substituts ou de compléments à un bien donné. Par conséquent, dans le paragraphe suivant, nous examinerons ces relations en relation avec le marché immobilier résidentiel russe.

Le marché immobilier en Russie (comme dans d'autres pays développés) évolue assez rapidement. Les changements deviennent particulièrement imprévisibles en période de crise. Dans de telles situations, l'analyse du marché est tâche difficile: Les prix et la demande peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Ci-dessous IQRevue conduit bref aperçu l'état actuel du marché immobilier de la Fédération de Russie. Ces données concernent principalement ceux qui envisagent d’acheter ou de vendre une propriété dans les six prochains mois à un an.

Histoire de la création et du développement marché immobilier en Fédération de Russie

Le marché immobilier en Russie est relativement « jeune » : il n’est apparu qu’en 1990. Au milieu de cette année, la loi « Sur la propriété en URSS » s'est élargie et a commencé à inclure la notion de « propriété privée ». En fait, le marché n’a commencé à se développer à grande échelle qu’en 1992, lorsqu’il a commencé à être pratiqué.

Comme dans tout autre pays, le marché immobilier en Russie a eu et a ses propres caractéristiques. Au départ, ils étaient comme ça :

La demande a dépassé l'offre à plusieurs reprises, et grandes villes- des dizaines de fois.

Les services n’étaient pas aussi répandus qu’aujourd’hui et manquaient généralement de professionnalisme.

Les prix de l'immobilier étaient très bas (par exemple, entre 1995 et 1997, un appartement d'une pièce à Moscou pouvait être acheté pour 25 à 30 000 dollars).

Processus de formation des prix

Le marché secondaire de Moscou (et d'autres villes de la Fédération de Russie) s'est classiquement constitué en plusieurs étapes :

De 1990 à mi-1991. L'étape de la « naissance » du marché immobilier en Fédération de Russie, caractérisée par des prix bas et stables. L'achat et la vente à cette époque n'étaient pas répandus - les transactions étaient conclues relativement rarement (la population n'était pas encore habituée aux innovations et, en outre, de sérieux changements se produisaient dans le pays). Ce sont principalement les migrants qui vendaient les logements ; les transactions se faisaient souvent au prix de la construction.

Du second semestre 1991 au début 1993. Le marché secondaire commence à se développer activement, notamment dans les grandes villes. En moins de 2 ans, parallèlement au nombre de transactions, la demande et le coût du logement augmentent. À certaines périodes, la hausse des prix était de 10 à 15 % en devises. La demande a augmenté en grande partie en raison du développement rapide des relations de marché et de la création d'une nouvelle classe de population : les « nouveaux Russes ». Dans les grandes villes, de riches hommes d’affaires et des bandits achetaient activement des biens immobiliers, stimulant à la fois la demande et les prix. Les premières grandes agences immobilières commencent à apparaître.

Du second semestre 1993 à fin 1995. La croissance rapide constatée au cours des deux années précédentes a commencé à ralentir et la situation du marché est devenue plus stable. Les prix ont également commencé à se stabiliser : si auparavant ils étaient souvent fixés de manière chaotique et étaient loin d'être adéquats (à la hausse comme à la baisse), alors au cours de ces années, le coût de l'espace de vie a commencé à être davantage influencé par des facteurs tels que le type de maison, l'emplacement, disposition des appartements, infrastructures environnantes, etc. C’est fin 1995 que la capitale russe est devenue l’une des villes les plus chères de la planète en termes de prix de l’immobilier.

Du début 1996 au milieu de 1998. L'échelle et les prix se sont progressivement stabilisés, devenant plus systématiques et réfléchis.

Du second semestre 1998 au milieu de 1999. En raison de la crise de 1998, la vente d'appartements s'est considérablement ralentie. Les prix des logements en dollars ont également baissé.

Voici les prix approximatifs des « places » de Moscou (chiffres approximativement moyens, appartements dans des quartiers résidentiels) :

fin 1993 - 400 à 600 dollars par « carré » ;

1994 : 600 à 900 $ par « carré » ;

1995-1996 – jusqu'à 1 200 $ le mètre carré ;

1997 : 600 à 1 000 $ par carré ;

deuxième semestre 1998 : 700 à 900 $ par mètre carré ;

deuxième semestre 1999 – 450 à 600 dollars le mètre carré.

Pour les acheteurs les plus fortunés achetant des maisons dans des zones privilégiées, les prix étaient environ 50 % plus élevés.

Le segment le plus cher et le plus prestigieux du marché a commencé à émerger vers la fin de 1994. Les appartements d'élite ont commencé à être attribués principalement à Moscou et dans plusieurs autres grandes villes. À la fin de 1994, le coût moyen d'un mètre carré d'un tel logement à Moscou était d'environ 2 500 dollars, et au plus haut des prix (en 1996), il atteignait 4 000 dollars.

Statut actuel

De 2010 à 2013, le marché immobilier russe a connu une croissance stable et régulière. La demande de logements et le coût de l’espace de vie ont augmenté.

Marché immobilier russe

Avec le début de la crise, la croissance a ralenti et un recul a commencé. Il y a plusieurs raisons à cela :

Les grands investisseurs ont perdu la possibilité d'obtenir des prêts « bon marché », c'est pourquoi le rythme de la construction a ralenti (et certains des projets lancés ont été gelés).

Le revenu réel de la population a chuté, c'est pourquoi les citoyens ont commencé à acheter moins de logements (avec et sans hypothèque).

Les conditions hypothécaires sont devenues plus strictes, ce qui rend difficile la souscription d'un prêt hypothécaire, même pour ceux qui disposent de suffisamment de fonds pour rembourser le prêt.

Le coût de la construction de nouveaux logements a augmenté (en raison de la hausse du taux de change du dollar, qui a fait augmenter les prix des équipements de construction).

Ces facteurs ont conduit au fait quemarché immobilier (prévisionsqui a été constamment positif en 2010-2013) a commencé à « baisser » :

le niveau des ventes d'appartements dans des immeubles neufs a diminué ;

le nombre d'hypothèques contractées a diminué ;

le nombre total de transactions d'achat a diminué ;

le coût des mètres carrés a diminué(principalement pourlogement secondaire);

le rythme de la construction a ralenti (de nouveaux logements continuent d'être construits, mais pas à la même échelle qu'avant la crise).

Les logements situés dans des immeubles neufs sont souvent vendus à contrecœur. Dans certains complexes résidentiels, mis en service il y a 1 à 2 ans, une partie importante des appartements reste encore vide. Cette tendance s'observe dans tout le pays, tant dans les régions qu'à Moscou.

Si nous évaluons les prévisions pour 2017 année, on ne peut alors guère s’attendre à une nouvelle baisse des prix des bâtiments neufs. Le coût au mètre carré des maisons en construction a déjà diminué, ce marché va donc probablement simplement « faire une pause » jusqu'à ce que la situation s'améliore. Le processus inverse est même possible : en raison de la hausse des coûts de construction, les prix peuvent légèrement augmenter.

Telle est la situation surmarché immobilier en 2017pourrait conduire à une pénurie de nouveaux bâtiments dans un avenir prévisible. Si la crise a déjà dépassé son point culminant et que l’économie du pays continue de se redresser, la demande de logements recommencera à croître. Étant donné qu'une partie importante des objets est désormais gelée, l'offre sur le marché pourrait ne pas être suffisante. Cette situation est peu probable, mais reste possible (et principalement pour les grandes villes).

Sur le marché secondairel'immobilier en 2017(et au cours des 1 à 2 prochaines années), une baisse continue des prix est prévue. Cela pourrait stimuler partiellement la demande.

Quelle est la situation du segment de l’immobilier commercial ?

Le logement n’est pas le seul « bien » très demandé. Le marché de l'immobilier commercial est également largement développé en Russie. Cela comprend les bureaux, les magasins, ainsi que les entrepôts et les bâtiments - ce sont les objets qui sont le plus souvent achetés, vendus et loués.

Au premier semestre 2017, la demande d’immobilier de bureaux commence à se redresser dans les grandes villes. Par exemple : à Moscou au premier trimestre, le volume des nouvelles transactions d'achat et de location était de 45 % supérieur à celui de la même période en 2016, et de 66 % supérieur à celui de 2015. Il s'avère que la demande de bureaux métropolitains a augmenté d'un et une demi-fois.

Le marché de l’immobilier d’entrepôt est le plus actif de la capitale. Début 2017, on constate une baisse significative du nombre de transactions par rapport à 2016. Le taux de location moyen n'est pas pressé d'augmenter : début 2014 à Moscou, il était en moyenne de 4 900 roubles par mètre carré et par an. Après le début de la crise, lorsque le marché de l'immobilier d'entrepôt a commencé à « chuter », il a commencé à décliner progressivement et, au second semestre 2015, il a « franchi » la barre des 4 100. Aujourd'hui, le coût annuel moyen du loyer oscille autour de 4 000 roubles. par mètre carré.

Prévisions du marché immobilier (vidéo)

Dans cette revue, nous considérerons marché russe l'immobilier, traditionnellement axé sur les aspects de marché et de publicité. En raison de l'hétérogénéité et de la spécificité du sujet à l'étude, l'attention principale sera accordée au marché de l'immobilier résidentiel, en mettant l'accent sur le marché le plus intensif et le plus développé - le marché de Moscou.

Histoire

Le marché immobilier russe, dans son développement, est soumis aux lois générales de l'économie, même si les spécificités de notre pays le marquent naturellement. Le vecteur général du marché va du spontané au équilibré et civilisé. Selon la plupart des experts, on peut distinguer les étapes clés suivantes.

L'émergence du marché immobilier en Russie peut être attribué à la fin de l’ère soviétique, lorsqu’au milieu des années 1990 le concept est apparu dans la loi « sur la propriété en URSS ». propriété privée. Le véritable développement du marché a commencé avec le début de la privatisation en 1992.

L'étape de formation du marché immobilier résidentiel russe était spécifique et présentait un certain nombre de caractéristiques. Au plus significatif traits distinctifs On peut y inclure des prix qui sont plusieurs fois abaissés en raison d'une valorisation basée sur la valeur comptable, d'un excédent multiple de la demande sur l'offre et du sous-développement des services immobiliers.

La région de Moscou a été le moteur du développement du marché. À la fin de cette période, les prix de presque tous les objets du marché immobilier ont fortement augmenté (près de 8 fois).

La prochaine étape du développement du marché immobilier peut être qualifiée d’étape de transition. Cela a commencé dans la seconde moitié de 1993. Caractéristiques cette période était assez prix élevés, bien qu'ils n'aient pas encore atteint le niveau mondial, l'émergence de relations marchandes entre les acteurs du marché, ainsi qu'un ralentissement du rythme de la privatisation du logement, qui a dépassé son apogée.

L’offre et la demande ont commencé à se stabiliser. Un cadre législatif réglementaire a émergé et le rôle de l'État sur le marché a progressivement commencé à s'accroître. Le concept d'immobilier de luxe est né - exclusif, insolite pour développement de masse projets destinés aux personnes ayant de l’argent. Dans le même temps, la publicité immobilière s'est également développée, des normes et des approches types ont été élaborées. campagnes publicitaires propriétés résidentielles.

La crise de 1998 et la période d'après-crise (reprise) La période allant jusqu’en 2000 doit être soulignée à part, dans la mesure où les événements de 1998 ont quelque peu stoppé le mouvement en cours vers la formation de relations de marché civilisées. Tous les marchés, y compris l’immobilier, étaient dans une phase de gel temporaire et luttaient pour leur survie. Dans le même temps, le marché immobilier a fait preuve d’une inertie bien plus grande que d’autres secteurs de l’économie.

Scène développement professionnel marché – nous sommes en 2000-2002. Le pays s'est complètement remis de la crise, le niveau de revenu de la population s'est stabilisé et a commencé à croître. La classe moyenne se formait, qui n'était pas encore devenue le principal dictateur des intérêts dans la formation des préférences des consommateurs, mais le marché y avait déjà répondu, la distinguant comme une classe indépendante. groupe cible. Cette étape est associée au développement rapide du marché immobilier et à son élévation à un niveau qualitativement supérieur. nouveau niveau. C'est le début de la formation de relations civilisées entre vendeur et acheteur, et du développement (bien que lent mais sûr) du cadre législatif, et haut niveau concurrence et une abondance d'offres pour différents goûts et niveaux de revenus - de la construction de panneaux de masse à projets individuels, ainsi que l'introduction de nouvelles technologies et solutions.

À la fin de cette période, l'une des principales motivations du comportement des consommateurs se forme clairement (principalement à Moscou et à Saint-Pétersbourg) : considérer l'achat d'un bien immobilier comme l'un des moyens les plus rentables d'investir ses propres fonds. Les préférences des acheteurs de ce segment sont déterminées par le désir d'investir de l'argent de manière rentable et de ne pas faire faillite, plutôt que par de réels goûts et souhaits concernant les caractéristiques de qualité de la maison et son emplacement, qui sont la priorité du segment des acheteurs immobiliers. pour résoudre le problème du logement. La fiabilité et le nom du développeur viennent en premier pour les deux segments. Quant aux vendeurs eux-mêmes, à la recherche d'un avantage concurrentiel, ils accordent de plus en plus d'attention aux attributs professionnels du marché : marketing, publicité, relations publiques, y compris la composante image.

Stade de marché mature et avancé a commencé en 2003 et se poursuit encore aujourd'hui. Les maîtres mots de cette période sont « respect de l’acheteur » et « orientation client ». L'ouverture informationnelle du marché augmente, les sociétés immobilières occupent une place importante et la majorité des participants aux transactions ont recours à leurs services. Dans le même temps, une plus grande attention est accordée à la réputation des agences immobilières et le rôle des courtiers et agents immobiliers privés diminue progressivement.

La psychologie du consommateur a radicalement changé. A ce stade, pour la première fois, un changement de priorités est clairement visible : ce n'est plus le vendeur qui dicte les règles du jeu à l'acheteur, mais l'acheteur, devenu plus instruit et plus exigeant en matière de marché et relations de marché, impose des exigences plus élevées au produit proposé (ses caractéristiques de qualité). Une décision consciente, rationnelle et réfléchie a été prise, basée sur une compréhension claire de ses propres préférences et idées sur le logement souhaité et son objectif. Le marché de l'offre est également en train de modifier quelque peu sa structure, en se concentrant sur le consommateur. En raison de l'augmentation du nombre de personnes se considérant comme appartenant à la classe moyenne, le marché répond à cette tendance avec un nombre croissant de projets de classe affaires.

La formation continue des relations de marché dans le secteur immobilier et l'implication croissante de l'économie russe dans les processus mondiaux ont finalement conduit à l'ouverture du marché. Malgré toutes ses caractéristiques, le développement du marché immobilier national est largement influencé par les tendances mondiales. Les plus importants d’entre eux comprennent les prix des ressources énergétiques, principalement le pétrole, les taux de change mondiaux, etc. C'est pourquoi la crise financière et économique mondiale de 2008-2009 a eu un impact énorme sur le marché immobilier russe qui, comme la crise de 1998, a traversé une période d'un an de « gel » et de « dégel » progressif. En 2010-2011, le marché s’est complètement rétabli et a continué à se développer progressivement jusqu’à fin 2014.

Un marché immobilier stable et fiable avec un climat d'investissement favorable permet une augmentation moyenne de 5 à 10 % par an. De tels indicateurs sont typiques des pays d'Europe occidentale et restent la principale ligne directrice pour déterminer la fiabilité et la courtoisie du marché immobilier.

Structure du marché

Les segments suivants du marché immobilier se distinguent par types de transactions :

• achat et vente de biens immobiliers;
• location de biens immobiliers;
• hypothèque, etc

Par type de propriété Les objets du marché immobilier peuvent être classés en privés, étatiques et municipaux.

Par objectif fonctionnel Le marché peut être divisé en :

• immobilier résidentiel;
• bâtiments industriels;
• bâtiments et locaux non industriels (entrepôts, bureaux, etc.).

Le marché immobilier est également généralement divisé en primaire et secondaire :

• Le marché immobilier primaire désigne un ensemble de transactions réalisées avec des objets nouvellement créés. Ce marché, pour ainsi dire, « lance » l'immobilier dans la circulation économique ;
• Le marché immobilier secondaire fait référence aux transactions effectuées avec des objets en exploitation, ainsi qu'aux transactions liées à la revente ou à d'autres formes de transfert d'objets d'un propriétaire à un autre.