Ainsi, vous êtes confronté à la situation de vente d'une part dans un appartement. Aujourd'hui, nous allons vous dire comment faire face à cette tâche de la meilleure façon, rédiger correctement les documents et ne pas payer trop d'impôts, ce qui signifie en pratique la propriété partagée d'un appartement: après avoir lu cet article, la vente d'une part dans un appartement ne sera pas présenter des difficultés pour vous.

Propriété partagée d'un appartement

Les raisons de l'émergence de la propriété partagée d'un appartement peuvent être:

Il convient de savoir qu'un appartement en copropriété standard n'est en aucun cas physiquement divisé. Pour la division des logements, comme le disent les avocats, «en nature», il est nécessaire qu'une telle pièce ait une entrée séparée, des connexions séparées aux réseaux centralisés (gaz, eau, électricité). Tout cela ne peut être réalisé que dans des "appartements sur le terrain", lorsqu'une maison de construction de logements individuels est divisée par les héritiers en plusieurs parts réelles. Dans d'autres cas, les soi-disant «parts idéales» surviennent.

Qu'est-ce qu'un enjeu idéal?

Il faut comprendre qu'une part idéale ne fait pas partie d'un appartement, c'est une part de droit. La propriété est partagée, pas l'appartement lui-même. Il est impossible de ressentir cette part dans la réalité. L'un des propriétaires n'est pas le propriétaire de l'appartement - il possède une part, qui est l'un des types de droits sur l'immobilier, mais pas le bien immobilier lui-même.

Autrement dit, chacun des propriétaires d'appartement a le droit de le posséder et de l'utiliser sans violer les droits des autres propriétaires. Parfois, afin de réaliser ce droit dans la pratique, il est nécessaire d'établir le mode d'utilisation de l'appartement: par exemple, pour attribuer une chambre dans un appartement de trois pièces à chacun des deux propriétaires pour des besoins personnels, pour fournir un horaire pour utiliser la cuisine et le salon.

Un tel horaire ne signifie pas qu'un seul propriétaire possède une chambre. L'appartement était toujours partagé. Cela sera vu dans l'exemple des factures de services publics. Si la cour, établissant aux propriétaires (on part du fait que chacun a ½ part du droit à l'appartement) le mode d'utilisation de l'appartement, attribue une pièce de 10 m² en tant que chambre. m, et un autre - 18 mètres carrés. m, ils continueront de payer les factures de services publics et la taxe foncière à parts égales. Chacun paiera sa demi-part.

Les principales difficultés commencent lorsqu'il devient nécessaire de vendre une part dans un appartement ou un appartement entier en copropriété dans son ensemble.

Vente d'une colocation dans un appartement par l'un des copropriétaires

Si un seul des propriétaires d'un appartement vend sa part du droit sur celui-ci, cela n'affectera bien sûr pas la rapidité de la vente et le prix de cette action pour le mieux. Rares sont ceux qui souhaitent partager leur maison avec des étrangers.

Cependant, ce n'est pas la seule difficulté à vendre une part dans une propriété commune. Le fait est que les copropriétaires du vendeur de l'action ont le droit préférentiel de l'acheter.

Cela fonctionne comme suit. Lors de la vente d'une part, il est nécessaire de l'offrir, en indiquant les principales conditions de vente et d'achat, à d'autres propriétaires d'appartements. S'ils sont d'accord, alors la part leur est vendue. Si les copropriétaires refusent ou n'achètent pas l'action proposée dans un délai d'un mois à compter de leur notification, vous pouvez la vendre à des étrangers. Mais uniquement aux mêmes conditions, au même prix que celui proposé aux copropriétaires.

En cas de violation de cette procédure, d'autres propriétaires peuvent exiger par le tribunal le transfert des droits en vertu du contrat d'achat et de vente à eux-mêmes. Une telle réclamation peut être déposée dans un délai de 3 mois à compter du moment où le copropriétaire a eu connaissance de la violation de son droit de préemption.

Comment formaliser correctement le respect du droit de préemption des copropriétaires?

Pour éviter de tels problèmes, vous devez rédiger soigneusement les documents: envoyer une offre d'achat d'une part aux copropriétaires par écrit et assurez-vous d'organiser une confirmation de réception. Ainsi, vous pouvez transférer de main en main un avis de vente d'une part dans un appartement et demander au copropriétaire de signer un duplicata de l'avis avec l'indication obligatoire de la date de livraison. Ou envoyez-le par courrier par lettre recommandée ou valable avec accusé de réception. Vous vous assurerez ainsi contre les actions déloyales des copropriétaires, qui ignorent dans un premier temps l'offre d'achat d'une part, puis déclarent que vous ne les avez pas notifiés.

Un droit préférentiel de souscription similaire doit être respecté lorsqu'il s'agit d'un accord d'échange.

Moyens de contourner le droit préférentiel d'achat

Il n'est pas toujours possible de s'entendre avec d'autres propriétaires. Les avocats peuvent vous proposer des moyens de «contourner» votre droit d'achat préférentiel. Nous ne pensons pas que ces méthodes soient extrêmement mauvaises, mais, après y avoir eu recours, il vaut la peine de se rendre compte qu’elles sont associées à un certain risque. Si l'acheteur est de mauvaise foi, le vendeur, qui a contourné le droit de préemption au moyen d'une transaction imaginaire ou feinte, risque de ne pas recevoir de paiement au titre du contrat.

Accord de don

Lors du don d'une part, le droit préférentiel de souscription des copropriétaires ne fonctionne pas. Ils n'ont pas le droit d'interdire les dons. Cependant, les risques suivants surviennent.

Pour l'acheteur: la transaction peut être invalidée comme une transaction imaginaire, cachant la vente et l'achat derrière elle, et le copropriétaire exigera dans ce cas le transfert des droits découlant de la transaction à lui-même. En conséquence, l'acheteur se séparera de la part achetée.

Pour le vendeur: l'acheteur peut tout simplement ne pas payer et il ne sera pas possible de récupérer cet argent auprès de lui par des moyens légaux.

Vous ne connaissez pas vos droits?

Contrat d'achat et de vente hors de prix

Afin que les copropriétaires refusent d'acheter la part, une offre leur est faite à un prix trop élevé. Après avoir reçu un refus (ou ne pas avoir reçu de réponse), un contrat de vente et d'achat est conclu et un récépissé est établi pour un prix similaire au prix indiqué dans les notifications aux copropriétaires. En fait, l'acheteur paie beaucoup moins.

Une conséquence désagréable ici sera une augmentation de la taxe sur la vente d'une part dans un appartement (après tout, l'assiette fiscale est calculée en fonction des documents joints à la déclaration, le même reçu). Dans chaque cas particulier, il est nécessaire de mesurer la valeur de la part et le montant de la déduction fiscale due, et aussi de savoir si l'obligation de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques naît du tout (dans certains cas, la vente d'un appartement ou une part n'est pas imposée).

Accord de prêt

Dans une telle situation, un contrat de prêt est conclu pour un montant égal au prix d'achat d'une part du droit à un appartement et en même temps un accord de sécurisation de ce prêt avec un nantissement d'une part dans le droit à un appartement. . Au fait, cet accord de gage s'appelle simplement une hypothèque (pensiez-vous que c'était un tel prêt contre capital maternité?). L'hypothèque doit être enregistrée par l'État. La taxe d'État pour l'enregistrement d'une hypothèque est de 1000 roubles.

Ensuite, le «débiteur-emprunteur» saute la date limite de remboursement du prêt. Et l'acheteur de la part de l'appartement, prétendument le «prêteur-créancier», saisit la part de l'appartement. Afin de ne pas être associé au système judiciaire, celui-ci est officialisé par un accord d'indemnisation. Dans cet accord, les parties conviennent qu'au lieu du montant emprunté, le «prêteur» recevra la part promise du droit à l'appartement.

Il existe également un risque d'annulation, à la demande d'autres propriétaires d'appartements, de la convention d'indemnisation en tant que transaction couvrant le vente d'une part dans un appartement... Si cette réclamation aboutit, les conséquences suivantes surviendront pour l'acheteur et le vendeur. L'acheteur devra restituer la part. Le vendeur restera dû à l'acheteur au titre d'un contrat de prêt fictif: après tout, l'indemnité ayant remboursé cette prétendue «dette» sera invalidée.

Quelles transactions avec des actions pour un appartement ne peuvent pas être effectuées?

Il y a une restriction complète sur les transactions avec des actions dans le droit à un appartement. Le droit civil de la Russie connaît ce type de transactions avec droits et actions en tant que cession de droits (cession).
La cession est souvent utilisée lors de l'aliénation d'une part de l'un des fondateurs d'une LLC, mais il est interdit de vendre une part d'un appartement de cette manière

Quand le droit de préemption ne fonctionne-t-il pas?

Le seul cas où il est permis de vendre une participation (sans aucune manœuvre de rond-point), sans respecter le droit préférentiel d'achat, est une vente aux enchères publiques. De cette manière, les créanciers réalisent une part dans un appartement lorsqu'il n'y a pas assez d'autres biens et d'argent du débiteur pour rembourser les dettes.

Cependant, toutes les parts d'un appartement ne peuvent pas être recouvrées en raison d'une dette (après tout, en règle générale, il est impossible de retirer un seul logement). Il n'y a que deux cas où une telle collecte est autorisée:

• lorsqu'une part du droit à un appartement fait l'objet d'une hypothèque (dans ce cas, même le seul logement peut être récupéré);
• lorsque le débiteur ne réside pas dans l'appartement où il est propriétaire de la part et est inscrit en permanence à une adresse différente sur la base d'un contrat de location sociale, ou a un autre logement dans la propriété.

Propriété partagée dans l'appartement. Appartement entier à vendre

Un petit appartement, plusieurs propriétaires qui n'y vivent pas ou qui ne veulent pas vivre ensemble - ce sont des prérequis clairs pour la vente d'un appartement en copropriété dans son ensemble.

Si tous les copropriétaires sont d'accord, la vente d'un appartement en copropriété ne sera pas un problème. Il vous suffit de terminer correctement la transaction. Vous pouvez suggérer 2 façons:

• un contrat de vente et d'achat d'un appartement entier avec une pluralité de personnes du côté du vendeur;
• plusieurs contrats d'achat et de vente, lorsque chacun des propriétaires vend sa part à l'acheteur (en conséquence, il collecte plusieurs actions, qui constituent ensemble la propriété de tout l'appartement).

La première option est pratique si les copropriétaires vivent à proximité les uns des autres. Il est plus rentable de payer la redevance d'État pour l'enregistrement des droits de propriété de l'acheteur, car vous devrez payer pour 1 objet - un appartement (les frais d'État sont de 1000 roubles.) Le deuxième, séparé ventes chaque partager l'appartement, peut être préférable pour l'acheteur si les copropriétaires ne communiquent pas entre eux ou habitent à des endroits différents et ne veulent pas donner à l'un d'eux une procuration pour signer le contrat. Ici, vous devrez payer 1000 roubles. pour chaque action du droit, et en plus de se conformer à la procédure décrite ci-dessus pour le droit préférentiel de souscription.

Ci-dessous, nous verrons en quoi le droit à la déduction fiscale diffère selon les méthodes de vente ci-dessus.

Et si l'un des copropriétaires est contre la vente?

Cette situation survient lorsque plusieurs propriétaires veulent vendre un appartement dont ils n'ont pas besoin et se partagent l'argent entre eux. L'un est contre pour une raison quelconque. Ici, beaucoup dépend de la taille des parts de ces propriétaires.

Dans le cas d'une petite taille de la part d'une personne qui résiste à la vente d'un bien, il est possible de lui racheter l'action de force. Pour ce faire, vous devez vous adresser au tribunal avec une réclamation correspondante. Après avoir étayé vos prétentions par la taille négligeable de la part du copropriétaire, vous devez demander au tribunal d'obliger un tel copropriétaire à transférer sa part à d'autres propriétaires en échange d'une compensation monétaire. Bien sûr, si le copropriétaire habite dans un appartement commun, le tribunal ne peut pas l'obliger à vendre sa part, car la raison en est non seulement la petite taille de la part, mais aussi le manque d'intérêt à utiliser un appartement partagé.

Paiement de la taxe

L'argent reçu de la vente d'un appartement ou d'une part de celui-ci est le revenu sur lequel il est nécessaire de payer un impôt (impôt sur le revenu des personnes physiques), à hauteur de 13% du montant reçu en vertu de la convention.

Il existe des cas où l'impôt sur le revenu des personnes physiques n'a pas à être payé: si la part appartient au propriétaire depuis plus de 3 ans. La période de trois ans est comptée à partir de la date indiquée dans le certificat d'enregistrement d'État de la propriété de la part de l'appartement.

Dans les cas où il est nécessaire de payer des impôts, l'État accorde une déduction fiscale. Il représente le montant par lequel le coût d'un appartement ou d'une part de celui-ci (assiette fiscale) diminue lors du calcul de la taxe. Pour la vente d'un bien immobilier ou une part du droit à un bien immobilier, la déduction fiscale est égale au revenu perçu, mais pas plus de 1 million de roubles.

Cependant, la déduction fiscale sur la vente d'un appartement en copropriété a ses propres particularités.

Déduction fiscale sur la vente d'un appartement en copropriété

Le fait est que le montant maximal de la déduction est de 1 million de roubles. installé pour le 1er objet. Cet objet peut être un appartement s'il est vendu complètement. Ou une part, si les contrats sont établis pour chaque action séparément.

Ainsi, lorsque tout l'appartement est vendu, en fait, le montant maximal de la déduction est déterminé au prorata des parts des copropriétaires (s'ils ont une demi-part, chacun a droit à une déduction de 500 mille roubles). Lorsque chaque action est vendue séparément, chaque copropriétaire a le droit de recevoir une déduction de 1 million de roubles.

Après la vente d'une part dans un appartement dont vous êtes propriétaire depuis moins de 3 ans, le vendeur est tenu de déposer une déclaration d'impôt indiquant les revenus de cette vente. Il a des colonnes séparées pour la déduction fiscale. En conséquence, vous devrez payer des impôts d'un montant inférieur au prix de l'action. Autrement dit, le propriétaire d'une demi-part dans la propriété d'un appartement vendu en totalité, avec un prix de l'action de 1 million, ne paiera l'impôt sur le revenu des particuliers qu'à partir de 500 mille roubles (65 mille roubles). Taxe sur les 500 mille roubles restants. pas payé parce que l'inspection lui accorde une déduction fiscale, proportionnelle à la taille de la part - 500 mille roubles.

Si le propriétaire vend sa part pour 1 million dans le cadre d'un contrat de vente distinct, l'obligation de payer la taxe ne se produira pas. Il vous suffit de soumettre une déclaration dans laquelle vous indiquez une déduction de 1 million de roubles.

On sait qu'en Russie, une énorme quantité de logements est en copropriété. Les agents immobiliers considèrent l'achat et la vente de ces biens comme l'une des transactions immobilières les plus difficiles. Nous vous dirons ce qu'est un partage et ce que vous pouvez en faire.

Qu'est-ce qu'une colocation dans un appartement?

Tout est simple, mais en même temps difficile. Une part, selon le Code civil de la Fédération de Russie, est un bien qui appartient à deux ou plusieurs personnes sur la base du droit de propriété commune. La propriété peut appartenir à plusieurs personnes et être divisée en actions, qui est une propriété partagée, et également être une propriété conjointe - c'est-à-dire sans définir de parts pour chacune.

Les données statistiques sur cette question varient: on estime que de 50 à 80% des logements urbains en Russie sont en copropriété. Tout cela ne sont pas seulement des appartements communaux qui sont restés dans les maisons historiques des centres-villes et "Staline", mais aussi des logements dans de nouveaux bâtiments. Souvent, les jeunes familles se séparent, la propriété est divisée et le logement devient une propriété partagée; les héritiers des propriétaires décédés possèdent également des parts dans les appartements.

Si nous prenons la copropriété comme exemple, alors il serait juste de dire que les parts de ces logements ne sont pas indiquées. Autrement dit, lorsque les conjoints achètent un logement et enregistrent un appartement pour un mari ou une femme, aucun des conjoints ne deviendra propriétaire. Ces biens sont considérés comme communs et, en cas de divorce et de procédure de partage des biens, le tribunal divisera également le logement, à l'exception de certains cas. Un appartement est divisé en différentes parties si: un enfant séjourne chez l'un des parents; dans le cas où l'un des époux a investi de grosses sommes d'argent dans l'achat, par exemple, a vendu un appartement acheté avant le mariage.

La propriété partagée est un logement divisé en parts, dont chacune appartient au propriétaire. Un appartement peut être hérité par plusieurs personnes à la fois, il peut être acheté par deux ou plusieurs acheteurs, il peut être donné à plusieurs personnes ou divisé par les conjoints en actions. Dans le certificat de propriété, les actions sont toujours indiquées comme une seconde ou un tiers, etc. Le choix d'une part (qui habitera dans quelle pièce) peut être effectué par le biais de négociations entre les parties, ainsi que devant le tribunal, lorsque la procédure d'utilisation du bien y est décidée. Fait intéressant, le propriétaire ne peut commencer à réclamer une pièce entière que lorsque le total des images de sa part est égal ou supérieur à celui d'une pièce dans un appartement particulier. Si votre part est égale à 15 "carrés", et que l'appartement dispose de pièces d'une superficie de 12, 16 et 20 mètres carrés. m, vous ne pouvez réclamer au tribunal que pour une pièce d'une superficie de 12 m2. m.

Cependant, les propriétaires ne parviennent souvent pas à un accord. Même au tribunal, il est difficile de déterminer l'ordre d'utilisation dans une situation où quatre propriétaires ou plus demandent un billet de trois roubles. Les avocats disent que dans de tels cas, le tribunal ne divisera pas les pièces, mais refusera simplement la demande. Les collaborateurs devront vendre ou changer l'appartement.

Est-il vrai qu'un grand nombre d'escrocs opèrent dans ce domaine?

Auparavant, dans les médias, on pouvait souvent voir des documents sur le soi-disant «raid d'appartements», lorsque les actions dans des appartements faisaient l'objet de fraudes. Or ces histoires sont moins pertinentes: depuis 2015, un notaire est requis pour les transactions avec aliénation payée d'actions, et depuis juin 2016, une loi est entrée en vigueur dans le pays, selon laquelle tout changement de propriété d'un bien immobilier est inscrit auprès d'un notaire. Les experts estiment que cette mesure fonctionne également contre la fraude. Pour certifier les transactions avec des actions, les notaires peuvent fixer un tarif ne dépassant pas 20 mille roubles.

Existe-t-il une demande pour de tels biens immobiliers?

On pense qu'il existe plusieurs catégories d'acheteurs d'actions. Il y a des Russes qui viennent des provinces dans les grandes villes et ils ont vraiment besoin de se faire enregistrer. On sait que l’enregistrement résout de nombreux problèmes: il est nécessaire lors de l’inscription dans une clinique, de l’obtention d’un emploi, de l’envoi des enfants à l’école ou à la maternelle. En outre, il existe des catégories de citoyens qui achètent des actions dans des appartements spécifiquement pour vivre: tout le monde ne peut même pas se permettre un prêt hypothécaire, sans parler de l'achat d'un appartement, alors que la location d'une maison n'est pas considérée par beaucoup comme une solution au problème. Il y a aussi des pros sur ce marché, ceux qui achètent des appartements en actions et essaient de faire du profit. Par exemple, il existe un système dans lequel un certain nombre d'actions sont rachetées et le propriétaire restant, qui souhaite racheter tout l'appartement, est vendu à un prix plus élevé.

Que peut-on faire avec une colocation dans un appartement?

Il peut être vendu, donné, légué ou mis en gage. Malheureusement, une part n'est pas tout l'appartement, et il ne fonctionnera pas de le vendre simplement en le mettant sur le marché. Avant de vendre sa propriété, le collègue doit offrir une part à ses voisins. La procédure est régie par l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie. En même temps, vous n'avez pas seulement besoin de l'offrir, vous devez le faire par écrit. Vous devez envoyer un avis indiquant le prix. En règle générale, cela se fait à l'aide de lettres d'accusé de réception. Si les co-investisseurs ne souhaitent pas acheter la partie de l'appartement à vendre dans un délai d'un mois à compter de la date de réception de la lettre, ou s'ils renoncent à leurs droits de préemption par écrit avant l'expiration du terme, vous pouvez mettre en place en toute sécurité votre propriété à vendre. Dans le même temps, il y a une nuance importante: vous devez vendre votre part au prix exact et aux mêmes conditions que vous avez proposées à d'autres collègues. Si vous vous éloignez de ces conditions (par exemple, changer le prix lors de la vente à un prix inférieur), d'autres propriétaires peuvent vous poursuivre et contester la vente. L'exception à cette règle concerne les augmentations de prix. Dans le cas où plusieurs co-investisseurs décident d'acheter une action à la fois, le vendeur peut lui-même choisir l'acheteur.

Important à retenir!

Souvent, un problème lors de la vente d'une part peut être l'absence physique d'autres propriétaires dans l'appartement. Ils peuvent vivre dans d'autres villes et pays, et leur emplacement exact n'est pas connu. Juridiquement, afin de se conformer aux exigences de notification écrite des co-investisseurs, il faut avoir la preuve que ces personnes ont été avisées de la vente à leur dernier lieu de résidence connu. A en juger par la pratique actuelle, il est préférable d'avoir en main le maximum de preuves que toutes les mesures visant à informer les copropriétaires ont été prises. Cela facilitera plus tard la résolution des litiges devant les tribunaux, le cas échéant.

Lors de l'achat d'une part dans un appartement, vous devez savoir que le consentement des propriétaires d'autres actions n'est pas nécessaire pour s'inscrire dans un nouveau lieu de résidence. Il vous suffit d'emporter un certificat de propriété avec vous. Si vous prévoyez d'emménager dans une chambre avec votre famille, vous devez vous rappeler que le consentement des copropriétaires est nécessaire pour enregistrer le reste des membres de la famille. Les experts recommandent dans de tels cas d'acheter immédiatement une part de l'appartement à toutes les personnes qui y vivront et que vous souhaitez y inscrire. Par exemple, si vous achetez 1/2 part dans un appartement pour quatre personnes, vous devriez l'acheter à 1/8 chacun.

Vous pouvez faire un don, vous engager, léguer votre part dans l'appartement sans demander au reste des collègues. Par ailleurs, il convient de rappeler que dans le cas où le propriétaire aliène une part en faveur d'un enfant marié, la part du don ne peut pas être répartie entre le mari et la femme lorsqu'ils divorcent.

Comment vendre une participation le plus efficacement possible?

Les experts estiment que l'option idéale, dans laquelle le prix maximum est fixé pour la part mise en vente, serait la vente de l'ensemble de l'appartement en accord avec d'autres copropriétaires. Malheureusement, cela n'arrive pas souvent. Et si toutes les parts de logement sont vendues séparément, des conflits peuvent survenir qui empêchent la vente de biens immobiliers dans un court laps de temps. Dans de telles situations, de nombreux vendeurs se tournent vers des agences immobilières spéciales, parmi lesquelles il existe un travail avec des actions d'appartements.

Si vous décidez toujours d'émettre un acte de donation pour un appartement, vous devez comprendre comment effectuer le processus avec la participation d'un enfant mineur. Après tout, c'est pour eux que de tels cadeaux sont le plus souvent faits. Mais en même temps, il y a certaines nuances lors de l'enregistrement et de la rédaction d'un document pour enfants. Bien qu'il soit également nécessaire de comprendre les informations de base sur la loi concernant le don pour une part dans l'appartement, ses conséquences, les documents nécessaires et un algorithme d'actions.

Il faut dire que c'est le don pour un appartement ou une colocation dans un appartement qui est l'un des documents les plus courants parmi tous les documents légaux et réglementaires. Les enfants, à leur tour, ont le droit de refuser un tel don par la loi, mais seulement jusqu'à ce que l'accord soit signé. Après cela, ce problème devra être résolu par les tribunaux. Le refus de l'enfant doit être écrit par écrit puis enregistré auprès des autorités compétentes. Le plus souvent, une situation similaire peut survenir si l'appartement est dans un état déplorable, s'il a des dettes ou simplement si la personne n'a pas assez de fonds pour le subvenir à ses besoins.

Dans les situations où le donateur va émettre un acte de donation pour plusieurs parts égales pour plusieurs enfants mineurs, il est nécessaire que tous les participants au processus soient présents lors de la signature de ce document.

Mais lorsqu'un seul des parents et des propriétaires souhaite transférer sa part de l'appartement, il n'aura pas besoin de l'autorisation de son épouse et il pourra conclure lui-même un tel accord.

Conditions et prérequis pour le don

Le processus même de don d'une part dans un appartement à des enfants ou à un enfant suppose qu'il s'agit d'une transaction à sens unique et que l'autre partie n'a pas à remplir de conditions supplémentaires pour recevoir cette propriété. Dans le même temps, le don ne supporte aucune charge matérielle et constitue un acte gratuit.

Si vous décrivez des conditions supplémentaires, le document ne sera plus considéré comme un accord de don. Bien qu'il y ait des situations où il y a des charges dans le don. Par exemple, un appartement peut être transféré à un enfant ou à plusieurs enfants seulement après leur diplôme universitaire ou leur mariage. Ensuite, un document sera nécessaire pour confirmer que la personne surdouée a rempli la condition, et la charge peut être supprimée, ce qui signifie qu'il peut devenir le nouveau propriétaire légal de la maison ou de sa part. À ce moment, la loi autorise et contrôle son respect par les deux parties.

Bien que ce type de cadeau soit assez rare, mais pour les parents, c'est un moyen de se protéger et d'encourager les enfants à prendre certaines mesures.

Mais ce document est assez difficile à rédiger. Et il est important que votre avocat indique correctement les charges dans le don pour la part de l'appartement en tant qu'élément distinct.

Liste des documents requis

Lorsque vous décidez d'émettre une part de don pour votre enfant, n'oubliez pas que vous devrez d'abord collecter un certain paquet de documents, qui comprend le plus souvent les éléments suivants:

• Passeport du donateur;
• Certificats de naissance de la personne surdouée;
• Passeport cadastral;
• Caractéristiques techniques de BTI;
• certificat de propriété de l'appartement ou autre titre de propriété;
• Extrait du livre de la maison;
• Certificat d'absence d'arriérés de loyer des derniers mois;
• Aide à la composition de la famille;
• Consentement des époux ou d'autres membres de la famille au transfert de la part de l'appartement à l'enfant;
• Si l'enfant doué n'est pas le vôtre, vous aurez besoin de la permission des parents ou tuteurs pour recevoir cette propriété;
• L'autorisation parentale pour vous de représenter ses droits et de vous engager dans un processus similaire;
• Reçu avec taxe d'État payée pour l'enregistrement d'un document auprès de Rossreestre;
• Formulaire avec le consentement du donateur pour transférer l'appartement ou le partager à une autre personne;
• Une déclaration d'enfants mineurs selon laquelle ils ont reçu un appartement sur un acte de donation;
• L'original de l'accord de don avec plusieurs copies.

Processus de don

Tout d'abord, vous devrez collecter tous les documents nécessaires, et seulement ensuite contacter un notaire, en présence duquel vous rédigerez ce document, dans lequel assurez-vous d'indiquer vos données de passeport, les données de l'enfant, son représentant, des informations complètes sur la part de l'appartement, la date et le mois de rédaction du contrat. Après cela, ce document sera rédigé et certifié. Mais ce n'est pas tout. Après cela, vous devrez vous rendre au service d'inscription, où vous aurez également besoin d'un certain nombre de documents. Mais il vaut mieux clarifier leur liste à l'avance, car leur package peut différer dans chaque cas. Ensuite, le travailleur de service prendra tous les certificats et contrats nécessaires, vous recevrez un certificat de début d'inscription et signerez le formulaire à l'institution elle-même.

L'examen de votre question prendra environ 10 à 14 jours, après quoi une décision sera prise. L'enfant recevra un nouveau certificat de propriété du bien immobilier ou de ses actions. Tous les documents déjà pris vous seront retournés, à l'exception des copies, et ils feront tout cela dès réception.

Bien que le don pour la part ait été émis pour l'enfant, il n'entrera dans ses droits qu'après l'enregistrement du document et le début de sa majorité. Et avant cela, ses tuteurs ou parents seront en charge de sa nouvelle propriété ou bien immobilier. Mais si vous décidez de louer, vendre ou échanger un appartement pour enfants, qu'ils ont reçu en cadeau, vous devrez d'abord obtenir l'autorisation des autorités de tutelle.

Vous ne pourrez pas non plus l'hypothéquer sur un prêt, et personne ne peut le poursuivre, même si les parents ont accumulé des dettes pour cela. Parce que c'est la propriété d'un enfant mineur.

Le montant de la question

De plus, beaucoup s'inquiètent beaucoup du coût d'une telle procédure. Et comme dans des situations identiques, la solution est la même. Si l'enfant est votre proche parent, c'est-à-dire votre enfant, petit-fils, neveu ou sœur, vous n'aurez pas à payer un rouble d'impôt. Parce que l'État ne prend pas d'argent aux êtres chers. S'il ne s'agit que d'une connaissance ou d'un ami, vous devrez payer un montant considérable de 13% de la valeur estimative de la propriété.

Peut-il être invalidé?

Il existe également des situations dans lesquelles ce document peut être invalidé et ceci:

• Blessures et dommages physiques au donneur;
• Si l'appartement donné a été mis en danger ou a donné la possibilité de le perdre;
• Si le donateur fait faillite après six mois.

Il y a d'autres raisons pour annuler l'acte, qui doivent être clarifiées au tribunal.

Si vous souhaitez faire un cadeau à vos enfants, il est préférable d'étudier immédiatement la question et de rassembler les documents nécessaires. Après tout, vous pouvez rédiger un contrat pour faire don d'un appartement à un mineur en quelques jours.

Propriété privée - il s'agit du droit légal de certaines personnes morales ou physiques à des biens immobiliers situés dans le secteur du logement. Les lois de la Fédération de Russie ne limitent pas la part qui peut appartenir à chaque citoyen, sa taille et son coût.

La condition principale est que la propriété dans le pays doit être enregistrée auprès du Bureau du Service fédéral d'enregistrement.

Type de propriété est l’un des fondements de l’économie mondiale. Ce concept est utilisé comme propriété ou relations résultant de la propriété, de l'appropriation et de l'utilisation.

Il existe 2 principaux types de propriété d'appartements:

1. Municipale ou état. Les propriétaires sont l'État, il est représenté par des départements et des comités de gestion des biens de l'État et des collectivités locales.
2. Privé. Les biens immobiliers appartiennent à des particuliers ou à des familles. Il est divisé en plusieurs sous-espèces:
   • individuel;
   • collectif (général);
   • partager;
   • part totale;
   • joint commun.

Types de propriété privée

Examinons plus en détail des types tels que individuels et généraux:

1. Individuel. Elle se caractérise par le fait qu'un individu possède pleinement sa propriété. Ce formulaire prévoit la propriété d'un appartement par une seule personne. Cela est possible s'il est seul inscrit dans le logement ou si le reste des résidents ont renoncé à leurs droits sur cette propriété.
2. Propriété partagée - possession de biens par plusieurs citoyens. Selon la loi, ce formulaire est divisé en actions conjointes et en équité.

Découper

Cette forme de propriété immobilière ne prévoit pas sa division en parties. Les responsabilités et les droits associés au logement dans ce type de propriété incombent à tous les propriétaires en même temps. Peu importe le nombre de propriétaires et la taille de l'appartement, si l'un d'entre eux souhaite faire don, vendre ou céder la propriété, la décision est prise par tous les propriétaires.

Lors de l'achat d'un appartement avec plusieurs propriétaires, le contrat d'achat et de vente doit être conclu simultanément avec tous.

Lobar

Avec ce formulaire, une part spécifique de l'appartement de chaque propriétaire est déterminée. Le logement devrait être divisé en parts égales, mais il y a des exceptions.

Par exemple, en vertu de la loi ou d'un contrat, les parts peuvent être déterminées de manière inégale, mais en tenant compte du montant de la contribution à l'achat ou du nombre d'améliorations apportées par tel ou tel propriétaire.

Ils disposent des biens, effectuent les réparations, le réaménagement, tous les locataires qui ont une part, d'un commun accord.

Si l'un des propriétaires décide de vendre, de donner ou d'abandonner sa part, il peut le faire sans attendre une réponse positive des autres propriétaires. Cependant, ils ont le droit de préemption d'acheter une partie de l'appartement si celui-ci est vendu à un étranger.

Propre

Ce type se produit lorsque le logement est acquis par les conjoints pour des fonds communs ou après sa privatisation. Bien sûr, chaque membre de la famille a sa part, mais ces parties ne sont pas spécifiquement définies et sont considérées comme absolument égales.

Le mari et la femme disposent des biens d'un commun accord.

En général, tout ce que les époux ont acquis pendant le mariage est considéré comme commun, à l'exception des effets personnels, et cela ne dépend pas du fait que l'un travaillait et que l'autre était engagé dans le ménage et s'occupait des enfants.

Entre les personnes à la conclusion d'un mariage, vous pouvez rédiger un contrat prénuptial, dans lequel vous pouvez stipuler quelle propriété ou une partie de celle-ci appartiendra à chaque individu. Ils peuvent également conclure entre eux d'autres accords autorisés par la loi.

Chaque conjoint peut conclure des accords avec des tiers, tels que: entretien à vie, achat et vente, échange, donation, concernant la partie qu'il possède dans le logement, uniquement après l'attribution de celle-ci ou la procédure d'utilisation de la propriété déterminée. Vous pouvez inclure un partage dans votre testament sans le séparer ni le sectionner.

La propriété qui appartient à la famille peut être divisée entre ses membres d'un commun accord, si elle n'a pas été réalisée, le litige doit être résolu par un tribunal.

Moyens d'acquérir une propriété privée

Il existe plusieurs façons d'acheter une propriété résidentielle:

1. Privatisation de logements classés comme parc immobilier.
2. Achat de maisons et d'appartements à des promoteurs individuels ou à d'autres lotissements.
3. Enregistrement d'un contrat d'achat et de vente.
4. Recevoir un logement par héritage ou donation, ainsi que pour d'autres motifs prévus par la loi.
5. Participation à des coopératives d'habitation ou à des copropriétés.

Privatisation

La privatisation est l'une des possibilités d'acquérir la propriété d'un bien immobilier résidentiel, d'un appartement ou d'une maison, de structures annexes qui y sont liées, de terrains ou d'une partie d'entre eux. Tout le monde, conformément à la législation en vigueur, a le droit d'acheter un logement une fois par le biais de sa privatisation.

Il est possible d'enregistrer la propriété d'un bien immobilier de cette manière si un contrat de travail social a été conclu entre l'État et la personne.

Vous ne pouvez pas privatiser un bien immobilier s'il:

• reconnu comme urgence;
• situé dans des camps militaires fermés;
• il s'agit de logements de service;
• auberges de jeunesse;
• locaux situés dans les zones rurales et appartenant au fonds des institutions fixes de protection sociale de la population.

Un enfant qui a grandi dans un appartement déjà privatisé et une partie de celui-ci est enregistré pour lui, après avoir atteint l'âge de la majorité, il peut privatiser lui-même d'autres logements, gratuitement.

Une personne qui a privatisé un logement, puis a changé d'avis et l'a restitué à l'État, ne peut plus privatiser gratuitement un appartement ou une maison.

Pour privatiser, vous avez besoin de:

1. Pour que tous les prescrits donnent leur consentement.
2. Nous avons besoin d'un refus écrit de la part de quelqu'un qui ne souhaite pas enregistrer la pièce qui lui appartient.
3. Participation à la privatisation 1 fois.
4. Elle doit être reconnue comme non urgente.

Une personne est confrontée à plusieurs points positifs et négatifs après la privatisation d'un logement. Les avantages comprennent le droit de le léguer ou de le louer, de le mettre en caution, de le vendre et d'effectuer d'autres transactions non interdites par la loi.

Le propriétaire peut inscrire toute personne dans la maison ou l'appartement. Il est presque impossible de retirer des logements privatisés, le seul moyen est de le faire par les tribunaux, de mettre des biens immobiliers aux enchères publiques et de restituer le produit au propriétaire de la propriété.

Du côté négatif, vous devez payer des impôts chaque année pour les logements privatisés. Sa taille varie de 0,1 à 2,0% de la valeur de la propriété.

Son prix est déterminé par le BTI, et aujourd'hui il n'est pas très élevé, mais bientôt ils prévoient de prendre des impôts non pas sur ce montant, mais sur le coût d'un appartement sur le marché du logement.

De plus, les factures de services publics sont beaucoup plus élevées que celles payées par les résidents d'appartements non privatisés.

Documents confirmant les droits immobiliers

Certains contrats et certificats statutaires peuvent le confirmer. Très souvent, ils sont différents pour chaque propriétaire.

Les papiers donnant droit à un bien immobilier peuvent être divisés en trois types:

1. Droits:
   • contrat de vente et d'achat, location, échange, don;
   • une attestation du droit d'hériter par la loi ou par testament, l'achat d'un appartement lors d'une vente aux enchères publique, le droit à une part dans la copropriété des époux;
   • la décision du tribunal. Tous les documents énumérés, à l'exception du dernier, doivent être notariés.
2. Certificat technique. Délivré après un inventaire technique d'un appartement ou d'une maison par les employés de BTI. Ce document décrit l'état technique du bien et sa valeur d'inventaire. Le certificat d'enregistrement doit contenir l'adresse, des informations sur le bâtiment dans lequel se trouve l'appartement, la superficie, le nombre de pièces et des données sur le réaménagement effectué.
3. Certificat de propriété. Un tel document peut être obtenu auprès du BTI si vous disposez déjà d'un passeport technique et d'un titre.

Ayant en main l'ensemble des documents ci-dessus, le propriétaire de l'appartement peut en disposer complètement: vendre, donner, léguer et également conclure d'autres types de contrats prévus par la législation en vigueur de la Fédération de Russie.

Source: http://consultplace.ru/kvartira/propiska/vid-sobstvennosti.html

Savez-vous comment organiser une colocation dans un appartement pour votre enfant?

En Russie, plus de la moitié des logements sont en copropriété. Une part dans un appartement n'est pas une pièce spécifique ou des mètres carrés, c'est une partie du droit de posséder une maison sur un pied d'égalité avec les autres copropriétaires. Et posséder une part, ce n'est pas posséder un appartement.

Vous pouvez bien sûr disposer de votre partie de logement à votre guise, mais certaines règles sont fixées par la loi. Et afin de ne pas dépenser le budget familial sur des transactions qui pourraient bien être reconnues comme illégales, les règles relatives aux transactions sur actions doivent être respectées.

Partager dans l'appartement. Ce que c'est

Selon l'article 244 du Code civil, la propriété peut être partagée ou conjointe.

La copropriété, c'est lorsque les parts de l'appartement ne sont en aucun cas indiquées... Par exemple, si une maison est achetée par un conjoint, mais qu'elle est enregistrée pour l'un d'entre eux, cela ne signifie pas qu'il est propriétaire de l'appartement. Par défaut, il s'agit de la propriété conjointe du mari et de la femme. En cas de divorce et de partage des biens, le juge divisera l'appartement à parts égales, mais pourra également s'écarter de l'égalité des parts si:

• un enfant reste avec l'un des parents;
• l'un des époux a investi une grande partie dans l'appartement (par exemple, a vendu un bien avant le mariage).

La propriété partagée est la propriété d'un appartement divisé en parts... Une telle propriété peut apparaître pour diverses raisons, par exemple:

• l'appartement a été hérité par plusieurs héritiers;
• acheté ou accepté comme cadeau par plusieurs personnes;
• séparés par les conjoints.

Dans ce cas, les parts sont toujours indiquées dans le certificat de l'appartement, par exemple, ½, 1/3, etc.

Attention!
Un nombre fractionnaire n'est pas du tout un nombre proportionnel de mètres carrés, comme beaucoup le pensent, il fait partie de la propriété d'un appartement.

Par exemple, le propriétaire d'un tiers de la part d'un appartement de soixante mètres n'a pas le droit de clôturer 20 mètres pour lui-même et de s'y installer.

Qui, dans quelle pièce vivre, ne peut être déterminé que de deux manières.:

• d'accord entre eux;
• demander au tribunal de décider de la procédure d'utilisation de l'espace de vie.

Mais même en cas de litige, il n'est pas toujours possible de déterminer la procédure d'utilisation du logement., par exemple, si une pièce de kopeck a trois collègues ou plus, le juge ne divisera pas les pièces, il refusera simplement la demande d'impossibilité. donc dans la plupart des cas, les litiges sur les actions sont résolus simplement - en échangeant ou en vendant l'appartement entier.

Comment vous pouvez disposer de votre part

Selon l'article 244 du Code civil, vous pouvez:

• vendre ou faire un don;
• léguer;
• poser.

Cependant, comme il s'agit toujours d'une part, et non de l'appartement entier, il ne fonctionnera pas de le vendre sans demande. L'article 250 du Code civil a établi l'avantage des co-investisseurs d'acheter une action lors de sa vente.

Par exemple, si vous comptez vendre votre part, vous devez d'abord proposer de l'acheter aux autres copropriétaires de l'appartement au prix annoncé.

De plus, l'offre doit être écrite, par exemple, dans une lettre recommandée avec notification.

Pour votre information
Vous pouvez donner, léguer ou engager votre part sans demande.

Si vous avez une question - vendre ou donner une part, vous avez besoin de quelques nuances:

• si vous détenez une action depuis moins de 3 ans, vous devrez payer une taxe de 13% sur la vente;
• lors du don, le donataire paiera la taxe (les proches - enfants, parents, mari - ne paient pas d'impôt);
• la part du don ne sera pas répartie entre les époux en cas de divorce, contrairement à celle vendue (c'est-à-dire le cas où le propriétaire de l'action l'aliène en faveur de son enfant déjà marié).

Mais avant de pouvoir disposer d'une part non définie (copropriété), il faut d'abord la déterminer.

Comment obtenir une part dans un appartement

Comme déjà expliqué, la part peut être déterminée soit de gré à gré, soit en justice, comme l'exige l'article 244 du Code civil.

Si tous les copropriétaires d'un appartement partagé ont décidé de déterminer les parts dans le monde, vous devez le faire:

• rédiger un accord écrit sur la détermination des parts;
• enregistrez-le avec Rosreestr.

Auparavant, toutes les transactions immobilières étaient notariées, maintenant ce n'est pas obligatoire. Mais ce n'est pas non plus interdit.

Et s'il n'y a pas d'accord entre les camarades, seul le juge a le droit de déterminer les parts... Par défaut, les parts dans un appartement partagé sont égales. Mais une augmentation en faveur de quelqu'un est également possible si:

• pas également investi dans l'achat ou la construction;
• l'un des copropriétaires a amélioré l'état de l'appartement à ses frais (par exemple, a installé une alimentation en eau).

Dans ce cas, à Rosreestr, le document principal ne sera pas un accord, mais une décision de justice.

Don d'une part dans un appartement

C'est l'accord le plus lucratif entre des parents proches. Il n'est pas nécessaire de notifier les cadeaux d'autres collègues et les proches ne paient pas la taxe de donation. Le don se déroule en deux étapes:

• un acte de donation est rédigé;
• est enregistré auprès de Rosreestr.

Un accord de don d'actions, c'est-à-dire un don, est rédigé tout simplement - il décrit qui, à qui et ce qui donne... Le contrat ne décrit pas la part, mais l'ensemble de l'appartement, mais la taille de la part est indiquée. Acte d'acte peut être téléchargé ici.

Une fois l'acte rédigé, il doit être enregistré auprès du Rosreestr... Vous pouvez venir à la fois à la gestion de Rosreestr et au MFC. En plus de la dédicace, vous devez vous procurer les passeports du donateur et du donataire et un certificat pour la part.

Le refus de partager dans l'appartement en cas de don est possible à tout moment... Sans raison, seul le donataire peut refuser, tandis que le donateur, ayant signé l'acte, ne peut refuser que si sa situation financière s'est détériorée et que le don d'une part le privera de sa dernière maison.

Le don peut par la suite être annulé si le donataire empiète sur la vie ou la santé du donateur. Mais cela doit être une décision de justice, étayée par un verdict.

Le refus est également possible lorsqu'il est décidé de privatiser l'appartement.

Si vous n'avez pas encore privatisé l'appartementalors vaut la peine d'être lu ici.

Si l'appartement n'a pas encore été privatisé, mais que la décision de se réinscrire a déjà été prise, le logement est divisé à parts égales entre toutes les personnes inscrites dans l'appartement.

Parfois, les enfants adultes se demandent comment céder une part dans un appartement au profit de leurs parents. De telles questions ne sont pas rares si, par exemple, il est possible d'obtenir un appartement de service sous un certificat militaire ou dans le cadre du programme de logement. Il existe deux options pour le développement d'événements:

• vous pouvez quitter votre domicile parental avant la privatisation;
• rédiger un refus de privatisation auprès d'un notaire.

Dans ce cas, le contrat de transfert de l'appartement sera établi uniquement avec les parents. Mais la situation est assez différente si l'enfant est mineur... Même si le conseil d’administration autorise le renvoi de l’enfant dans un autre foyer, la transaction peut encore être invalidée par la suite. Par conséquent, il vaut mieux ne pas prendre de risques et inclure l'enfant dans la privatisation.

Part de l'enfant dans l'appartement

Les enfants constituent une strate de la population spécialement protégée par l'État... Si l'enfant possède des biens sous forme de part de l'appartement, les parents peuvent en disposer, mais sous la surveillance étroite du conseil de fondation. Où l'action ne peut être vendue et les parents ne sont pas autorisés à être acheteurs.

Pour vendre la part d'un enfant, les conditions suivantes doivent être remplies:

• fournir à l'enfant d'autres logements, qui ne devraient pas être de moins en moins bons;
• obtenir l'approbation écrite du conseil d'administration pour la vente.

Il y a des situations où, avant la vente, l'enfant reçoit une partie de l'appartement, par exemple celle de la grand-mère, puis ils demandent déjà l'autorisation de garde. Cette approche est fondamentalement erronée, car l'enfant a désormais une part dans l'appartement de sa grand-mère et dans celui vendu. Et en échange de la part vendue, vous devez allouer quelque chose au bébé.

Décision
Avant de passer en tutelle, vous devez rédiger un accord préalable sur le don ou la vente et l'achat d'une part en faveur de l'enfant.

Et après que la tutelle donne l'autorisation de vendre, il est déjà possible de rédiger le contrat principal, selon lequel la part de l'appartement deviendra la propriété de l'enfant au lieu de celle vendue.

Mais sachez que la garde peut interdire la vente si:

• la part achetée a les pires caractéristiques techniques par rapport à celle vendue (par exemple, il n'y a pas d'approvisionnement en eau);
• le nouvel appartement est situé dans une zone pire que celle existante (par exemple, à la périphérie, loin de l'école);
• le logement n'a pas encore été construit (coopérative).

Source: http://tvoiyapravda.ru/for-semya/jilje/dolya-v-kvartire.html

Partager dans un appartement: mode d'emploi

On sait qu'en Russie, une énorme quantité de logements est en copropriété. Les agents immobiliers considèrent l'achat et la vente de ces biens comme l'une des transactions immobilières les plus difficiles. Nous vous dirons ce qu'est un partage et ce que vous pouvez en faire.

Qu'est-ce qu'une colocation dans un appartement?

Tout est simple, mais en même temps difficile. Une part, selon le Code civil de la Fédération de Russie, est un bien qui appartient à deux ou plusieurs personnes sur la base du droit de propriété commune. La propriété peut appartenir à plusieurs personnes et être divisée en actions, qui est une propriété partagée, et également être une propriété conjointe - c'est-à-dire sans définir de parts pour chacune.

Les données statistiques sur cette question varient: on estime que de 50 à 80% des logements urbains en Russie sont en copropriété.

Tout cela ne sont pas seulement des appartements communaux qui sont restés dans les maisons historiques des centres-villes et "Staline", mais aussi des logements dans de nouveaux bâtiments.

Souvent, les jeunes familles se séparent, la propriété est divisée et le logement devient une propriété partagée; les héritiers des propriétaires décédés possèdent également des parts dans les appartements.

Si nous prenons la copropriété comme exemple, alors il serait juste de dire que les parts de ces logements ne sont pas indiquées. Autrement dit, lorsque les conjoints achètent un logement et enregistrent un appartement pour un mari ou une femme, aucun des conjoints ne deviendra propriétaire.

Ces biens sont considérés comme communs et, en cas de divorce et de procédure de partage des biens, le tribunal divisera également le logement, à l'exception de certains cas.

Un appartement est divisé en différentes parties si: un enfant séjourne chez l'un des parents; dans le cas où l'un des époux a investi de grosses sommes d'argent dans l'achat, par exemple, a vendu un appartement acheté avant le mariage.

La propriété partagée est un logement divisé en parts, dont chacune appartient au propriétaire. Un appartement peut être hérité par plusieurs personnes à la fois, il peut être acheté par deux ou plusieurs acheteurs, il peut être donné à plusieurs personnes ou divisé par les conjoints en actions.

Dans le certificat de propriété, les actions sont toujours indiquées comme une seconde ou un tiers, etc. Le choix d'une part (qui habitera dans quelle pièce) peut être effectué par voie de négociations entre les parties, ainsi que devant le tribunal, lorsque la procédure d'utilisation du bien y est décidée.

Fait intéressant, le propriétaire ne peut commencer à réclamer une pièce entière que lorsque le total des images de sa part est égal ou supérieur à celui d'une pièce dans un appartement particulier. Si votre part est égale à 15 "carrés", et que l'appartement dispose de pièces d'une superficie de 12, 16 et 20 mètres carrés.

m, vous ne pouvez réclamer au tribunal que pour une pièce d'une superficie de 12 m2. m.

Cependant, les propriétaires ne parviennent souvent pas à un accord. Même au tribunal, il est difficile de déterminer l'ordre d'utilisation dans une situation où quatre propriétaires ou plus demandent un billet de trois roubles. Les avocats disent que dans de tels cas, le tribunal ne divisera pas les pièces, mais refusera simplement la demande. Les collaborateurs devront vendre ou changer l'appartement.

Est-il vrai qu'un grand nombre d'escrocs opèrent dans ce domaine?

Auparavant, dans les médias, on pouvait souvent voir des documents sur le soi-disant «raid d'appartements», lorsque les actions dans des appartements faisaient l'objet de fraudes.

Or ces histoires sont moins pertinentes: depuis 2015, un notaire est requis pour les transactions avec aliénation payée d'actions, et depuis juin 2016, une loi est entrée en vigueur dans le pays, selon laquelle tout changement de propriété d'un bien immobilier est inscrit auprès d'un notaire.

Les experts estiment que cette mesure fonctionne également contre la fraude. Pour certifier les transactions avec des actions, les notaires peuvent fixer un tarif ne dépassant pas 20 mille roubles.

Existe-t-il une demande pour de tels biens immobiliers?

On pense qu'il existe plusieurs catégories d'acheteurs d'actions. Il y a des Russes qui viennent des provinces dans les grandes villes et ils ont vraiment besoin de se faire enregistrer. On sait que l’enregistrement résout de nombreux problèmes: il est nécessaire lors de l’inscription dans une clinique, de l’obtention d’un emploi, de l’envoi des enfants à l’école ou à la maternelle.

En outre, il existe des catégories de citoyens qui achètent des actions dans des appartements spécifiquement pour vivre: tout le monde ne peut pas se permettre même une hypothèque, sans parler de l'achat d'un appartement, tandis que la location d'une maison n'est pas considérée par beaucoup comme une solution au problème. Il y a aussi des pros sur ce marché, ceux qui achètent des appartements en actions et essaient de faire du profit.

Par exemple, il existe un système dans lequel un certain nombre d'actions sont rachetées et le propriétaire restant, qui souhaite racheter tout l'appartement, est vendu à un prix plus élevé.

Que peut-on faire avec une colocation dans un appartement?

Il peut être vendu, donné, légué ou promis. Malheureusement, une part n'est pas tout l'appartement, et il ne fonctionnera pas de le vendre simplement en le mettant sur le marché. Avant de vendre sa propriété, le collègue doit offrir une part à ses voisins. La procédure est régie par l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie. En même temps, vous n'avez pas seulement besoin de l'offrir, vous devez le faire par écrit.

Vous devez envoyer un avis indiquant le prix. En règle générale, cela se fait à l'aide de lettres d'accusé de réception. Si les co-investisseurs ne souhaitent pas acheter la partie de l'appartement à vendre dans un délai d'un mois à compter de la date de réception de la lettre, ou s'ils renoncent à leurs droits de préemption par écrit avant la date d'expiration, vous pouvez mettre en place votre propriété en toute sécurité. à vendre.

Dans le même temps, il y a une nuance importante: vous devez vendre votre part au prix exact et aux mêmes conditions que vous avez proposées à d'autres collègues. Si vous vous éloignez de ces conditions (par exemple, en changeant le prix lors de la vente à un prix inférieur), d'autres propriétaires peuvent vous poursuivre et contester la vente. L'exception à cette règle concerne les augmentations de prix.

Dans le cas où plusieurs co-investisseurs décident d'acheter une action à la fois, le vendeur peut choisir lui-même l'acheteur.

Important à retenir!

Souvent, un problème lors de la vente d'une part peut être l'absence physique d'autres propriétaires dans l'appartement. Ils peuvent vivre dans d'autres villes et pays, et leur emplacement exact n'est pas connu.

Juridiquement, afin de se conformer aux exigences de notification écrite des co-investisseurs, il faut avoir la preuve que ces personnes ont été avisées de la vente à leur dernier lieu de résidence connu.

A en juger par la pratique actuelle, il est préférable d'avoir en main le maximum de preuves que toutes les mesures visant à informer les copropriétaires ont été prises. Cela facilitera plus tard la résolution des litiges devant les tribunaux, le cas échéant.

Lors de l'achat d'une part dans un appartement, vous devez savoir que vous n'avez pas besoin du consentement des propriétaires d'autres actions pour vous inscrire dans un nouveau lieu de résidence. Il vous suffit d'emporter un certificat de propriété avec vous.

Si vous prévoyez d'emménager dans une chambre avec votre famille, vous devez vous rappeler que le consentement des copropriétaires est nécessaire pour enregistrer le reste des membres de la famille. Les experts recommandent dans de tels cas d'acheter immédiatement une part de l'appartement à toutes les personnes qui y vivront et que vous souhaitez y inscrire.

Par exemple, si vous achetez 1/2 part dans un appartement pour quatre personnes, vous devriez l'acheter à 1/8 chacun.

Vous pouvez faire un don, vous engager, léguer votre part dans l'appartement sans demander au reste des collègues. Par ailleurs, il convient de rappeler que dans le cas où le propriétaire aliène une part en faveur d'un enfant marié, la part du don ne peut pas être répartie entre le mari et la femme lorsqu'ils divorcent.

Comment vendre une participation le plus efficacement possible?

Les experts estiment que l'option idéale, dans laquelle le prix maximum est fixé pour la part mise en vente, serait la vente de l'appartement entier en accord avec d'autres copropriétaires. Malheureusement, cela n'arrive pas souvent.

Et si toutes les parts de logement sont vendues séparément, des conflits peuvent survenir et empêcher la vente de biens immobiliers dans un court laps de temps.

Dans de telles situations, de nombreux vendeurs se tournent vers des agences immobilières spéciales, parmi lesquelles il existe un travail avec des actions d'appartements.

L'article 224 du Code civil de la Fédération de Russie définit le concept de «partage» comme faisant partie des biens communs appartenant à une personne déterminée. Il peut y avoir autant d'actions que vous le souhaitez, ainsi que de propriétaires. Pour éviter que les biens communs ne tombent en décomposition, ainsi que pour se conformer aux lois et règlements de la législation de la Fédération de Russie, chaque propriétaire a ses propres droits et obligations en ce qui concerne sa part dans la propriété commune. Et ils doivent être strictement observés, car sinon, des problèmes majeurs peuvent survenir.

Quelles propriétés résidentielles peuvent être divisées en actions

La législation définit assez clairement la liste des locaux d'habitation qui peuvent être divisés en parties. Il s'agit d'un immeuble résidentiel ou d'une partie de celui-ci, d'un appartement ou d'une partie de celui-ci, d'une chambre.

La propriété partagée est formalisée de diverses manières. Il peut s'agir de toute transaction avec des locaux - de l'achat et de la vente à la location et au don; transfert de propriété par héritage; privatisation du logement, le cas échéant; reconnaissance de propriété par décision de justice. L'enregistrement de la propriété d'une action se fait de la même manière que dans le cas avec - par l'intermédiaire de la chambre d'enregistrement.

Quels sont les droits du propriétaire de l'action?

Une part, en fait, fait partie d'un appartement et la possibilité d'utiliser les espaces communs - une cuisine, un couloir, une salle de bain et des toilettes. L'action appartient à une certaine personne, ce qui est documenté, c'est-à-dire un certificat de propriété a été émis (ici la taille de la part de la superficie totale de l'appartement doit être indiquée). Avec sa partie de l'espace de vie, le propriétaire peut tout faire de la même manière que pour tout l'appartement - y vivre seul ou emménager chez les locataires, vendre, échanger et donner. Bien sûr, il existe un certain nombre de restrictions, car il ne possède qu'une partie de la propriété, il doit donc compter avec les autres propriétaires de ce logement.

La question du logement dans le cas d'une action présente plus de subtilités et de nuances qu'avec les autres formes de propriété. Ainsi, par exemple, une part dans un appartement n'est pas la même chose qu'une chambre dans. Il n'a pas de frontières claires et tout dépend uniquement de la manière dont tous les propriétaires décident et s'entendent entre eux. Les appartements d'une pièce sont particulièrement difficiles en termes de division en actions. Après tout, emménager dans un endroit où quelqu'un vit déjà est semé d'embûches et de scandales, et parfois de litiges.

Mais malgré cela, le propriétaire a un certain nombre d'avantages à utiliser des actions dans l'appartement. Ainsi, par exemple, son droit est de s'inscrire à cette adresse (c'est-à-dire de s'inscrire). De plus, le propriétaire peut inscrire toute autre personne sur sa part, sans même demander le consentement des autres propriétaires de parts de logement.

La seule difficulté qui peut survenir est la taille de l'action et le nombre d'actions inscrites. Si les autorités du FMS considèrent que la taille de la part est trop petite pour le nombre de candidats enregistrés, l'enregistrement sera refusé.

Posséder une part dans un appartement donne au propriétaire le droit et la possibilité d'obtenir des prêts bancaires. Certes, seuls les consommateurs. Il est impossible d'engager votre part. Ainsi que pour effectuer une évaluation adéquate de la valeur de l'action. Il y a des exceptions où un client peut encore obtenir un prêt garanti par sa part existante dans l'immobilier résidentiel, mais alors les taux d'intérêt seront beaucoup plus élevés.

Le propriétaire d'une part dans un appartement ou une maison peut vendre sa part s'il le souhaite. Cette norme est stipulée dans la loi et ne diffère pas de l'achat et de la vente habituels d'un appartement entier.

La seule chose à prendre en compte est que si l'ancien propriétaire, par le biais de tribunaux ou de procédures judiciaires, a déterminé les limites de sa part, alors lors de la vente, ces décisions perdent leur force. Le nouveau propriétaire devra tout répéter.

Obligations du propriétaire d'une action

Bien sûr, le propriétaire d'une part dans un appartement a non seulement des droits, mais aussi des obligations. L'un d'eux consiste à payer les factures de services publics. Ainsi, par exemple, chaque propriétaire se voit attribuer son propre compte personnel, qui est utilisé pour calculer le paiement des services. Mais il ne faut pas oublier que l'appartement n'est pas commun, mais divisé à parts égales. Par conséquent, le coût total du logement et des services communaux pour un appartement devra être divisé par le nombre d'actions disponibles, à l'exclusion des résidents et des inscrits. Et c'est un moins, car dans un appartement commun, chaque propriétaire paie sa surface habitable et en fonction du nombre de personnes qu'il y a inscrites.

En outre, l'une des principales obligations du propriétaire de l'action se manifeste généralement au moment de la vente. Afin de vendre le propriétaire et l'acheteur pour acheter une part de l'appartement, tous les autres propriétaires doivent accepter l'accord. En général, selon la loi, le propriétaire d'une action doit d'abord proposer de la racheter à d'autres propriétaires de parties de l'immobilier litigieux. S'ils sont d'accord, la transaction est rapide et facile. En cas de refus, ils doivent informer le vendeur par écrit de leur refus. Il s'agit de l'un des documents obligatoires qui seront requis lors de l'exécution d'un contrat de vente et d'achat et de l'enregistrement de la propriété du nouveau propriétaire.

De plus, il existe une disposition selon laquelle vous ne pouvez pas vendre une part dans un appartement à un prix inférieur à celui que vous avez offert aux autres propriétaires. Dans ce cas, ils peuvent poursuivre et trouver votre transaction illégale.

Naturellement, le propriétaire est obligé de surveiller l'état de son espace de vie. En effet, suite à d'éventuels problèmes, par exemple des fuites de canalisations, un incendie, une explosion ou une fuite de gaz, toutes les réclamations lui seront également adressées.

Sources:

• droits du propriétaire d'une part dans un appartement

La déchéance des droits de propriété fait souvent l'objet de litiges juridiques. Si vous êtes propriétaire d'une propriété résidentielle, vous devez savoir si vous pouvez être privé de vos droits légaux de posséder la propriété. Dans quel cas une personne peut-elle être privée du droit à la propriété?

Instructions

Selon la Constitution de la Fédération de Russie, une personne ne peut être privée de ses biens que sur décision de justice. Mais un autre organisme ne peut pas arbitrairement retirer à une personne ses biens. Le plus souvent, cette question se pose à propos de l'immobilier. Cependant, même si une personne ne vit pas dans son appartement et n'y est pas inscrite, elle reste toujours propriétaire avec tous et toutes les responsabilités.

Les motifs de privation de propriété peuvent être les circonstances suivantes:, réquisition, saisie de biens pour obligations. Autrement dit, les biens peuvent être enlevés comme acquis de manière malhonnête par un verdict du tribunal ou enlevés pour dettes. Par exemple, si une personne a emprunté de l'argent sur une hypothèque pour un appartement existant et ne pouvait pas remplir les obligations, l'appartement est enlevé au profit de la banque. Cependant, c'est une mesure extrême. En règle générale, même les banques font des concessions et préfèrent réviser le contrat plutôt que de retirer la propriété. En outre, si des mineurs vivent dans cette pièce, la privation de propriété et l'expulsion ne sont effectuées qu'avec l'autorisation de l'autorité de tutelle et de tutelle, et elles ne sont délivrées que si les enfants ont un autre logement.

Dans certains cas, la propriété de la propriété est retirée au profit de l'État. Cela se produit si, par exemple, un logement était nécessaire pour accueillir des objets d'importance nationale ou municipale. Dans ce cas, le propriétaire est obligé de verser une indemnité à hauteur de la valeur vénale du logement en ce moment.

La question se pose souvent de la privation de propriété d'un appartement et de l'expulsion pour non-paiement des factures de services publics. Cependant, selon l'article 236 du Code civil, une personne ne peut renoncer volontairement au droit de propriété d'aucun bien, nul n'a le droit de le priver de son logement et de l'expulser de force. Si l'appartement n'est pas privatisé, l'expulsion se fait vers le dortoir pour la superficie minimale.

Une transaction d'achat et de vente d'actions a ses propres caractéristiques individuelles, mais une chose reste inchangée. Une action ne peut être achetée qu'au propriétaire et doit être enregistrée comme propriété (article n ° 122-F3 de la loi fédérale).

Tu auras besoin de

• - documents pour un partage;
• - autorisation notariée;
• - extraits cadastraux;
• - Contrat;
• - acte d'acceptation et de transfert;
• - le passeport;
• - extrait du compte personnel et du livre de la maison;
• - application aux FUGRTS;
• - paiement de l'inscription;
• - des photocopies de tous les documents.

Instructions

Si vous achetez une part dans un espace de vie, lisez tous les documents avant de conclure une transaction. Vous ne pouvez vendre qu'une part d'un appartement qui est allouée en nature et dispose d'un certificat de propriété séparé.

Le vendeur de la part doit préalablement notifier à tous les copropriétaires la vente de sa part du bien, tout copropriétaire ayant le droit de préemption de manière générale et aux conditions du vendeur (article 250 du Code civil de la Fédération de Russie). Si personne n'a fait usage du droit de préemption, après 30 jours, le vendeur peut vendre sa part à des tiers. Dans le même temps, l'autorisation notariée des autres co-investisseurs n'est pas requise.

Cependant, l'autorisation notariée de tous les copropriétaires est requise si la part a été enregistrée en tant que propriété commune partagée (article n ° 244 du Code civil de la Fédération de Russie). Si la part de l'appartement est au nom de l'un des époux et que le mariage est enregistré, un permis notarié du second conjoint sera exigé (article 34 du RF CC, article 256 du Code civil RF).

Si le nombre de propriétaires pour la part de l'appartement est incompétent, handicapé et mineur, il est nécessaire d'obtenir non seulement un permis notarié de vente, des représentants légaux ou des tuteurs, mais également un décret des autorités de tutelle et de tutelle (articles n. 26, n ° 28, n ° 29, n ° 30 du Code civil de la Fédération de Russie).

Pour la part de l'appartement, le vendeur doit recevoir des extraits cadastraux, un extrait du livre de la maison et un compte personnel.

Après 30 jours, vous recevrez un certificat de propriété de la part de l'appartement.

Si l'appartement est divisé en actions en pourcentage en raison du fait que la capacité cubique est suffisamment petite et qu'il était impossible d'attribuer une part dans la nature de chaque propriétaire, une telle part ne peut pas être vendue à un étranger. Vous ne pouvez obtenir qu'un montant égal à la part de la propriété des autres copropriétaires.

Lors de l'ouverture d'une succession, le droit à la propriété du défunt est reçu par les héritiers par la loi ou par testament. S'il y a un héritage, alors en plus des personnes qui y sont mentionnées, la part obligatoire va aux héritiers invalides de la première priorité. Ces dispositions sont inscrites dans la loi sur les successions du Code civil de la Fédération de Russie. Afin de priver l'un des héritiers du droit à la propriété immobilière dans tel ou tel cas, certaines mesures doivent être prises à l'avance.

Instructions

Le testateur a le droit de disposer de ses biens de son vivant et de radier l'appartement qui lui appartient à toute personne. Dans ce cas, l'héritage aura lieu selon le testament déclaré. Cependant, il existe des exceptions à cette règle. Si, au jour du décès du testateur, il avait des parents, des enfants ou un conjoint handicapés, ceux-ci doivent recevoir une part d'héritage. De plus, cette part représentera la moitié de la part dont ils auraient hérité par la loi en l'absence de testament.

Cependant, cette disposition a une particularité - la part obligatoire est la priorité allouée du reste, non mentionnée dans le testament de la propriété du testateur (le cas échéant). Ainsi, pour priver les indignes à votre avis les héritiers directs du droit à un appartement, il ne suffit pas de se contenter d'une autre personne. Il est nécessaire d'exclure la possibilité d'obtenir une part obligatoire du droit à la propriété spécifiée. Pour ce faire, vous devez faire en sorte qu'une partie du bien (dépôts en espèces, voitures, titres, etc.) ne soit pas livrée. Dans ce cas, le droit de la part obligatoire ne s'appliquera pas à l'appartement.

Si vous trouvez difficile ou impossible de mettre en œuvre un tel partage de biens, envisagez la possibilité de rédiger un contrat de rente viagère pour un appartement avec une personne que vous avez choisie comme héritier. Un tel accord implique votre entretien à vie par le payeur de la rente, et vous conservez également le droit de vivre dans l'appartement spécifié. Après avoir émis et reçu des paiements mensuels, vous pouvez être sûr que votre appartement ne reviendra pas à des héritiers indésirables. Depuis la propriété du bien passe au locataire au moment de l'enregistrement du contrat.

Une autre façon de priver les héritiers du droit à un appartement peut être la possibilité de vendre ou de faire don de cette propriété par vos soins. De plus, afin d'éviter la reconnaissance de la transaction comme invalide par des proches après votre décès, l'option d'enregistrement de l'achat et de la vente est préférable. Puisqu'un accord de don, en tant qu'accord gratuit, a plus de chances d'être contesté devant les tribunaux.

Le chapitre 16 du Code civil de la Fédération de Russie régit toutes les subtilités des relations entre les propriétaires de biens communs. L'article 252 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que les biens immobiliers communs appartenant à plusieurs propriétaires peuvent être divisés en actions par accord entre eux. Cependant, si l'un des propriétaires d'actions ne paie pas les factures de services publics ou s'il est impossible de parvenir à un tel accord, il peut être privé de sa part dans l'appartement.

La privation forcée d'une part dans un appartement est également possible par le biais d'un tribunal. Dans ce cas, plusieurs conditions doivent être remplies:

Le propriétaire, que vous souhaitez expulser, doit avoir un logement «de base» pour vivre - il est peu probable que le tribunal soit d'accord avec vous s'il n'a nulle part où vivre;
- vous lui avez proposé de payer sa part en espèces, mais il a refusé.

Le fait de ne pas parvenir à un accord entre plusieurs propriétaires d'un appartement est une raison de saisir les tribunaux. Si vous ne pouvez pas utiliser votre partie de l'appartement normalement, vous pouvez vous adresser au tribunal avec une déclaration correspondante. La demande devra être rédigée par écrit et de votre propre main. N'oubliez pas - il doit être en deux exemplaires, dont l'un vous sera retourné avec la signature du juge et une note sur la date d'admission. Adressez-vous au tribunal compétent pour cette affaire - le tribunal situé à l'emplacement de l'appartement «à problème». Vous devrez utiliser les services d'un évaluateur - le coût de l'appartement doit être estimé afin d'indiquer le prix de la réclamation dans l'application. Joindre un reçu pour le paiement de la taxe d'État à la demande. Vous pouvez toujours le payer dans n'importe quelle succursale de la Sberbank ou en utilisant des terminaux de paiement spéciaux.