Vous êtes donc confronté à la situation de vendre une part dans un appartement. Aujourd'hui, nous allons vous expliquer comment accomplir au mieux cette tâche, préparer correctement les documents et ne pas payer trop d'impôts, ce qui signifie en pratique la copropriété d'un appartement : après avoir lu cet article, vendre une part dans un appartement ne présentera pas toute difficulté pour vous.

Copropriété d'un appartement

Les raisons de l'émergence de la copropriété d'un appartement peuvent être :

Il faut savoir qu’un appartement standard, qui est en copropriété, n’est en aucun cas physiquement divisé. Pour diviser un local d'habitation, comme disent les avocats, « en nature », il faut que ces locaux aient une entrée séparée, des raccordements séparés aux réseaux centralisés (gaz, eau, électricité). Tout cela ne peut être réalisé que dans des « appartements sur le terrain », lorsqu'une maison individuelle en construction est divisée par les héritiers en plusieurs parts réelles. Dans d’autres cas, des actions dites « idéales » apparaissent.

Qu'est-ce qu'une part idéale ?

Il faut comprendre que la part idéale ne fait pas partie de l'appartement, c'est une part de droit. La propriété est divisée, pas l'appartement lui-même. Il est impossible de toucher à cette part en réalité. L'un des propriétaires n'est pas propriétaire de l'appartement - il a une part dans sa propriété, qui est l'un des types de droits immobiliers, mais pas l'immobilier lui-même.

C'est-à-dire que chaque propriétaire d'un appartement a le droit de le posséder et de l'utiliser sans violer les droits des autres propriétaires. Parfois, pour exercer ce droit en pratique, il est nécessaire d'établir un régime d'utilisation d'un appartement : par exemple, attribuer appartement de trois pièces chacun des deux propriétaires dispose d'une chambre pour ses besoins personnels, prévoit un planning d'utilisation de la cuisine et du salon.

Cet horaire ne signifie pas qu’un seul propriétaire est propriétaire de chaque pièce. L'appartement est toujours partagé. Cela sera vu dans l'exemple paiements de services publics. Si le tribunal, fixant le mode d'utilisation de l'appartement pour les propriétaires (on part du fait que chacun a ½ part du droit à l'appartement), a attribué une pièce de 10 m² à une personne comme chambre. m, et l'autre - 18 m². m, ils continueront à payer les factures de services publics et les impôts fonciers à parts égales. Chacun paiera sa ½ part.

Les principales difficultés commencent lorsqu'il est nécessaire de vendre une part d'un appartement ou l'ensemble de l'appartement en copropriété.

Vente d'une part dans un appartement par l'un des copropriétaires

Si un seul des propriétaires d'un appartement vend sa part des droits sur celui-ci, ce n'est bien sûr pas le cas. meilleur côté affectera la rapidité de vente et le prix de cette action. Rares sont ceux qui souhaitent partager un logement avec des étrangers.

Cependant, ce n'est pas la seule difficulté lors de la vente d'une part de propriété commune. Le fait est que les copropriétaires du vendeur de l'action ont le droit de préemption pour l'acheter.

Cela fonctionne comme ça. Lors de la vente d'une part, il est nécessaire de la proposer, en indiquant les conditions générales d'achat et de vente, à d'autres propriétaires d'appartements. S'ils sont d'accord, la part leur est vendue. Si les copropriétaires refusent ou n'achètent pas l'action proposée dans un délai d'un mois à compter de la date de leur notification, vous pouvez alors la vendre à des étrangers. Mais seulement aux mêmes conditions, au même prix, que ceux proposés aux copropriétaires.

En cas de violation de cette procédure, d'autres propriétaires peuvent exiger par voie judiciaire que les droits découlant du contrat d'achat et de vente leur soient transférés. Une telle réclamation peut être déposée dans un délai de 3 mois à compter du moment où le copropriétaire a eu connaissance de la violation de son droit de préemption.

Comment bien formaliser le respect du droit de préemption des copropriétaires ?

Pour éviter de tels problèmes, vous devez préparer soigneusement les documents : envoyer par écrit l'offre d'achat d'action aux copropriétaires et veiller à organiser un accusé de réception. Ainsi, vous pouvez transférer de main en main un avis de vente d'une part dans un appartement et demander au copropriétaire de signer un duplicata de l'avis avec l'indication obligatoire de la date à laquelle il a été délivré. Ou envoyez-le par courrier recommandé ou certifié avec accusé de réception demandé. De cette façon, vous vous protégerez des actions malhonnêtes des copropriétaires qui ignoreront d'abord l'offre d'achat d'une action puis prétendront que vous ne les avez pas informés.

Un droit de préemption similaire doit être respecté si nous parlons deà propos de l'accord de troc.

Moyens de contourner le droit de premier refus

Il n'est pas toujours possible de parvenir à un accord avec d'autres propriétaires. Les avocats peuvent vous suggérer des moyens de « contourner » le droit de premier refus. Nous ne pensons pas que ces méthodes soient exceptionnellement mauvaises, mais si vous y recourez, sachez qu'elles comportent un certain risque. Si l'acheteur est malhonnête, le vendeur qui contourne le droit de préemption par une opération imaginaire ou feinte court le risque de ne pas recevoir le paiement prévu au contrat.

Accord de don

Lors de la donation d'une action, le droit de préemption des copropriétaires ne s'applique pas. Ils n'ont pas le droit d'interdire le don. Cependant, les risques suivants surviennent.

Pour l'acheteur : la transaction peut être déclarée invalide comme une transaction imaginaire, cachant derrière elle un achat et une vente, et le copropriétaire dans ce cas exigera le transfert des droits au titre de la transaction à lui-même. En conséquence, l'acheteur se séparera de la part acquise.

Pour le vendeur : l'acheteur risque tout simplement de ne pas payer et il ne sera pas possible de récupérer cet argent auprès de lui par les voies légales.

Vous ne connaissez pas vos droits ?

Contrat d'achat et de vente à un prix gonflé

Pour que les copropriétaires refusent d'acheter une action, une offre leur est faite à un prix trop élevé prix élevé. Après avoir reçu un refus (ou non reçu de réponse), un contrat d'achat et de vente est conclu et un reçu est délivré pour un prix similaire au prix indiqué dans les notifications destinées aux copropriétaires. En réalité, l’acheteur paie nettement moins.

Une conséquence désagréable sera ici une augmentation de la taxe sur la vente d'une part de l'appartement (après tout, l'assiette fiscale est calculée selon les documents joints à la déclaration, le même récépissé). Dans chaque cas particulier, il faut mettre en balance le coût de la part et le montant de la déduction fiscale due, et également savoir si l'obligation de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques naît (dans certains cas, la vente d'un appartement ou d'un la participation n'est pas imposable).

Accord de prêt

Dans une telle situation, un contrat de prêt est conclu pour un montant égal au prix d'achat de la part du droit à l'appartement et en même temps un contrat de garantie de ce prêt avec un nantissement de la part du droit à l'appartement. . À propos, cet accord de garantie s'appelle une hypothèque (et vous pensiez qu'il s'agissait d'un prêt contre capital maternel?). Besoins hypothécaires enregistrement d'état. Les frais d'État pour l'enregistrement d'une hypothèque sont de 1 000 roubles.

Ensuite, le « débiteur-emprunteur » ne respecte pas la date limite de remboursement du prêt. Et l’acheteur d’une part de l’appartement, soi-disant « prêteur-créancier », saisit la part de l’appartement. Afin de ne pas être associé à la justice, cela est formalisé dans un accord d’indemnisation. Dans cet accord, les parties conviennent qu'au lieu du montant emprunté, le « prêteur » recevra une part gagée du droit à l'appartement.

Il existe également un risque d'annulation de l'accord d'indemnisation à la demande d'autres propriétaires d'appartements, dans le cadre d'une transaction masquant le montant réel. vente d'une part dans un appartement. Si cette réclamation aboutit, les conséquences suivantes en découleront pour l'acheteur et le vendeur. L'acheteur devra restituer la part. Le vendeur restera endetté envers l'acheteur en vertu d'un contrat de prêt fictif : après tout, l'indemnisation qui a remboursé cette prétendue « dette » sera déclarée invalide.

Quelles transactions avec des parts d'un appartement ne peuvent pas être effectuées ?

Il existe des restrictions complètes sur les transactions avec des actions donnant droit à un appartement. Le droit civil russe connaît ce type de transactions portant sur des droits et des parts dans ceux-ci sous le nom de cession de droits (cession).
La cession est souvent utilisée lors de l'aliénation de la part de l'un des fondateurs d'une SARL, mais la vente d'une part dans un appartement de cette manière est interdite

Quand le droit de préemption ne fonctionne-t-il pas ?

Le seul cas où il est permis de vendre une action (sans aucune solution de contournement) sans respecter le droit de préemption est la vente aux enchères publiques. De cette manière, les créanciers vendent une part d’un appartement lorsque les autres biens et l’argent du débiteur ne suffisent pas à rembourser les dettes.

Cependant, toutes les parts d'un appartement ne peuvent pas être recouvrées sur la dette (après tout, règle générale le seul espace de vie ne peut être emporté). Il n’existe que deux cas où une telle collecte est autorisée :

• lorsque la part du droit à un appartement a fait l'objet d'une hypothèque (en dans ce cas vous pouvez récupérer même le seul logement) ;
• lorsque le débiteur n'habite pas l'appartement dont il est propriétaire d'une part et est inscrit de façon permanente à une autre adresse sur la base d'un bail social, ou est propriétaire d'un autre logement.

Copropriété dans l'appartement. Appartement entier à vendre

Un petit appartement, plusieurs propriétaires qui n'y habitent pas ou ne veulent pas vivre ensemble - ce sont des conditions préalables évidentes pour vendre l'intégralité de l'appartement en copropriété.

Si tous les copropriétaires sont d’accord, vendre un appartement en copropriété ne posera pas de problème. Il vous suffit d'exécuter la transaction correctement. Nous pouvons vous proposer 2 méthodes :

• contrat de vente et d’achat d’un appartement entier avec plusieurs parties du côté du vendeur ;
• plusieurs contrats d'achat et de vente, lorsque chacun des propriétaires vend sa part à l'acheteur (de ce fait, il collecte plusieurs parts, qui constituent ensemble la propriété de l'ensemble de l'appartement).

La première option est pratique si les copropriétaires habitent à proximité les uns des autres. Il est plus rentable de payer les frais de l’État pour l’enregistrement des droits de propriété de l’acheteur, car vous devrez payer pour 1 objet - un appartement (les frais de l'État sont de 1000 roubles) Le deuxième, séparé ventes chaque partages dans l'appartement, peut être préférable pour l'acheteur si les copropriétaires ne communiquent pas entre eux ou n'habitent pas différents lieux et ne veulent pas donner à l'un d'eux une procuration pour signer l'accord. Ici, vous devrez payer 1 000 roubles. pour chaque action du droit, et en outre, respecter la procédure décrite ci-dessus pour le droit préférentiel d'achat.

Nous verrons ci-dessous comment le droit à remise sur les impôts avec les méthodes de vente ci-dessus.

Que faire si l'un des copropriétaires s'oppose à la vente ?

Cette situation se produit lorsque plusieurs propriétaires souhaitent vendre un appartement dont ils n’ont plus besoin et se partagent l’argent. On est contre, pour une raison quelconque. Ici, beaucoup dépend de la taille des actions de ces propriétaires.

Si la part d'une personne qui résiste à la vente d'un bien immobilier est faible, il est possible de racheter de force sa part. Pour ce faire, vous devez vous adresser au tribunal avec une réclamation correspondante. Après avoir justifié vos demandes par le montant négligeable de la part du copropriétaire, vous devez demander au tribunal d'obliger un tel copropriétaire à céder sa part à d'autres propriétaires en échange d'une compensation monétaire. Bien entendu, si un copropriétaire habite dans une colocation, le tribunal ne peut pas l'obliger à vendre sa part, car La raison en est non seulement la petite taille de la colocation, mais aussi le manque d’intérêt pour l’utilisation de l’appartement partagé.

Paiement de l'impôt

L'argent provenant de la vente d'un appartement ou d'une part de celui-ci est un revenu sur lequel vous êtes tenu de payer un impôt (impôt sur le revenu des personnes physiques) à hauteur de 13 % du montant perçu au titre du contrat.

Il existe des cas où l'impôt sur le revenu des personnes physiques n'est pas à payer : si l'action appartient au propriétaire depuis plus de 3 ans. Le délai de trois ans court à compter de la date indiquée dans le certificat d'enregistrement public de la propriété d'une part dans l'appartement.

Dans les cas où il est nécessaire de payer des impôts, l'État accorde une déduction fiscale. Il représente le montant dont la valeur de l'appartement ou de la part de celui-ci est réduite (assiette fiscale) lors du calcul de la taxe. En cas de vente d'un bien immobilier ou d'une part du droit immobilier, la déduction fiscale est égale aux revenus perçus, mais pas plus de 1 million de roubles.

Cependant, la déduction fiscale pour la vente d'un appartement en copropriété a ses particularités.

Déduction fiscale pour la vente d'un appartement en copropriété

Le fait est que le montant maximum de la déduction est de 1 million de roubles. défini pour le 1er objet. Cet objet peut être un appartement s'il est vendu entièrement. Ou une action, si des contrats sont établis pour chaque action séparément.

Ainsi, lorsque l'appartement entier est vendu, en effet, le montant maximum de la déduction est déterminé au prorata des parts des copropriétaires (s'ils ont ½ part, chacun a droit à une déduction de 500 000 roubles). Lorsque chaque action est vendue séparément, chaque copropriétaire a le droit de bénéficier d'une déduction de 1 million de roubles.

Après avoir vendu une part d'un appartement que vous possédez depuis moins de 3 ans, le vendeur est tenu de produire une déclaration fiscale indiquant les revenus de cette vente. Il comporte des colonnes distinctes pour les déductions fiscales. En conséquence, vous devrez payer un impôt sur un montant inférieur au prix de l’action. Autrement dit, le propriétaire d'une demi-part dans la propriété d'un appartement vendu en totalité, avec un prix de 1 million, ne paiera l'impôt sur le revenu que sur 500 000 roubles (65 000 roubles). Taxe sur les 500 000 roubles restants. pas payé, parce que l'inspection lui accorde une déduction fiscale proportionnelle au montant de sa part - 500 000 roubles.

Si le propriétaire vend sa part pour 1 million dans le cadre d'un contrat d'achat et de vente distinct, l'obligation de payer l'impôt ne surviendra pas. Il vous suffira de présenter une déclaration dans laquelle vous indiquerez une déduction d'un montant de 1 million de roubles.

On sait qu'en Russie, un grand nombre de logements sont en propriété partagée. Les agents immobiliers considèrent l’achat et la vente d’une telle propriété comme l’une des transactions immobilières les plus difficiles. Nous vous expliquons ce qu'est un partage et ce que vous pouvez en faire.

Qu'est-ce qu'une part dans un appartement ?

Tout est simple, mais en même temps compliqué. Une action, selon le Code civil de la Fédération de Russie, est un bien qui appartient à deux ou plusieurs personnes en vertu du droit de propriété commune. Les biens peuvent appartenir à plusieurs personnes et être divisés en actions, ce qui constitue une propriété partagée, mais également une propriété indivise, c'est-à-dire sans déterminer de parts pour chacune.

Les statistiques sur cette question varient : on estime qu'entre 50 et 80 % des logements urbains en Russie sont en propriété partagée. Il ne s’agit pas seulement d’appartements collectifs qui restent dans des bâtiments historiques des centres-villes et des immeubles « staliniens », mais aussi de logements dans de nouveaux bâtiments. Souvent, les jeunes familles se séparent, les biens sont divisés et le logement devient une propriété partagée ; Les héritiers des propriétaires décédés possèdent également des parts dans les appartements.

Si nous prenons comme exemple la copropriété, il serait alors correct de dire que les parts dans de tels logements ne sont pas désignées. Autrement dit, lorsque les époux achètent un logement et enregistrent l'appartement au nom du mari ou de la femme, plusieurs des époux en deviendront propriétaires. Ces biens sont considérés comme communs et, en cas de procédure de divorce et de partage des biens, le tribunal divisera le logement à parts égales, à l'exception de certains cas. L'appartement est divisé en différentes parties si : un enfant reste chez l'un des parents ; dans le cas où l'un des époux a investi de grosses sommes d'argent dans l'achat, par exemple, a vendu un appartement acheté avant le mariage.

La copropriété est un logement divisé en parts dont chacune appartient au propriétaire. Un appartement peut être hérité par plusieurs personnes à la fois, il peut être acheté par deux ou plusieurs acheteurs, il peut être offert à plusieurs personnes ou divisé en parts par les époux. Dans le certificat de propriété, les actions sont toujours désignées comme un deuxième ou un tiers, etc. Le choix de la part (qui doit vivre dans quelle pièce) peut s'effectuer par voie de négociations entre les parties, ainsi qu'au tribunal, lorsque la procédure d'utilisation du bien y est décidée. Il est intéressant de noter que le propriétaire ne peut commencer à réclamer une pièce entière que lorsque la superficie totale de sa part est égale ou supérieure à la superficie de la pièce d'un appartement particulier. Si votre part est de 15 mètres carrés et que l'appartement dispose de pièces de 12, 16 et 20 mètres carrés. m, vous ne pouvez réclamer au tribunal qu'une pièce de 12 mètres carrés. m.

Cependant, les propriétaires ne parviennent souvent pas à parvenir à un accord. Même devant les tribunaux, il est difficile de déterminer l'ordre d'utilisation dans une situation où quatre propriétaires ou plus réclament un billet de trois roubles. Les avocats affirment que dans de tels cas, le tribunal ne divisera pas les pièces, mais rejettera simplement la demande. Les actionnaires devront vendre ou échanger l'appartement.

Est-il vrai qu’il existe un grand nombre d’escrocs opérant dans ce domaine ?

Dans le passé, on pouvait souvent voir dans les médias des informations sur ce que l'on appelle les « raids d'appartements », lorsque les parts d'appartements faisaient l'objet d'une fraude. Or ces histoires sont moins d'actualité : depuis 2015, un notaire est requis pour les opérations d'aliénation d'actions contre rémunération, et depuis juin 2016, une loi est entrée en vigueur dans le pays selon laquelle tout changement de propriété d'un bien immobilier est inscrit chez un notaire. Les experts estiment que cette mesure agit également contre la fraude. Pour certifier les transactions sur actions, les notaires peuvent facturer des frais ne dépassant pas 20 000 roubles.

Existe-t-il une demande pour de tels biens immobiliers ?

On pense qu’il existe plusieurs catégories d’acheteurs d’actions. Il y a des Russes qui viennent grandes villes de la province, et ils ont vraiment besoin de s'enregistrer. On sait que l'inscription résout de nombreux problèmes : elle est nécessaire pour rejoindre une clinique, trouver un emploi, envoyer ses enfants à l'école ou Jardin d'enfants. En outre, il existe des catégories de citoyens qui achètent des parts dans des appartements spécifiquement pour y vivre : tout le monde n'a même pas les moyens de contracter un prêt hypothécaire, encore moins d'acheter un appartement, et beaucoup ne considèrent pas la location d'un logement comme une solution au problème. Il y a aussi des pros sur ce marché, ceux qui achètent des appartements en actions et tentent de faire du profit. Par exemple, il existe un système dans lequel un certain nombre d'actions sont achetées et vendues à un prix plus élevé au propriétaire restant, qui souhaite racheter l'ensemble de l'appartement.

Que pouvez-vous faire de votre part dans un appartement ?

Il peut être vendu, donné, légué ou hypothéqué. Malheureusement, la part ne représente pas la totalité de l’appartement et il ne sera pas possible de le vendre simplement en le mettant sur le marché. Avant de vendre son bien, le métayer doit proposer une part à ses voisins. La procédure est régie par l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie. En même temps, vous n’avez pas seulement besoin de le proposer, vous devez le faire par écrit. Vous devez envoyer un avis indiquant le prix. En règle générale, des lettres avec accusé de réception sont utilisées à cet effet. Si les copropriétaires ne souhaitent pas acquérir la partie de l'appartement vendue dans un délai d'un mois à compter de la date de réception du courrier ou renoncer par écrit à leur droit de préemption avant l'expiration du délai, vous pouvez mettre votre bien en toute sécurité mise en vente. En même temps, il y a nuance importante: vous devez vendre votre action exactement au prix et aux mêmes conditions que vous avez proposé aux autres actionnaires. Si vous vous écartez de ces conditions (par exemple en modifiant le prix à un prix inférieur lors de la vente), d'autres propriétaires peuvent vous poursuivre en justice et contester la vente. L'exception à cette règle est l'augmentation du prix. Dans le cas où plusieurs actionnaires décident d'acheter une action en même temps, le vendeur peut choisir lui-même l'acheteur.

Important à retenir !

Souvent, un problème lors de la vente d'une part peut être l'absence physique des autres propriétaires dans l'appartement. Ils peuvent vivre dans d’autres villes et pays, mais leur emplacement exact n’est pas connu. Légalement, afin de respecter les exigences d'avis écrit aux copropriétaires, il est nécessaire d'avoir la preuve que des avis de vente ont été envoyés à ces personnes à leur dernier lieu de résidence connu. À en juger par la pratique actuelle, il est préférable de disposer d'un maximum de preuves que toutes les mesures visant à informer les copropriétaires ont été prises. Cela facilitera la résolution ultérieure des litiges devant les tribunaux, le cas échéant.

Lors de l'achat d'une part dans un appartement, il faut savoir que l'inscription dans un nouveau lieu de résidence ne nécessite pas le consentement des propriétaires d'autres parts. Il vous suffit d'apporter votre preuve de propriété avec vous. Si vous envisagez d'emménager dans une chambre avec votre famille, n'oubliez pas que le consentement des copropriétaires est requis pour inscrire les autres membres de la famille. Dans de tels cas, les experts recommandent d'acheter immédiatement une part de l'appartement pour tous ceux qui y vivront et pour ceux que vous souhaitez y inscrire. Par exemple, si vous achetez 1/2 part dans un appartement pour quatre personnes, cela vaut la peine de l'acheter à 1/8 part pour chaque personne.

Vous pouvez donner, mettre en gage ou léguer votre part dans un appartement sans rien demander aux autres coactionnaires. Par ailleurs, il convient de rappeler que dans le cas où le propriétaire aliéne une part en faveur d'un enfant marié, la part offerte ne peut être partagée entre les époux en cas de divorce.

Comment vendre une action le plus efficacement possible ?

Les experts estiment que option idéale, auquel il est attribué prix maximum pour la part mise en vente, la totalité de l'appartement sera vendue d'un commun accord avec les autres copropriétaires. Malheureusement, cela n'arrive pas souvent. Et si toutes les parts du logement sont vendues séparément, des conflits peuvent survenir qui empêchent la vente de la propriété dans un court laps de temps. Dans de telles situations, de nombreux vendeurs se tournent vers des agences immobilières spéciales, dont les services incluent le travail en colocation.

Si vous décidez néanmoins de rédiger un acte de donation pour un appartement, vous devez alors comprendre comment mener à bien le processus impliquant Enfant mineur. Après tout, c'est pour eux que de tels cadeaux sont le plus souvent offerts. Mais en même temps, il existe certaines nuances lors de l'enregistrement et de l'établissement d'un document pour les enfants. Bien qu'il soit également nécessaire de comprendre les informations de base sur la loi concernant l'acte de donation pour une part dans un appartement, ses conséquences, Documents requis et un algorithme d'actions.

Il faut dire que c'est l'acte de donation d'un appartement ou de partage d'appartement qui est l'un des documents les plus courants parmi tous les documents légaux et réglementaires. Les enfants, à leur tour, ont le droit, en vertu de la loi, de refuser un tel cadeau, mais seulement jusqu'à ce que l'accord soit signé. Après cela, cette question devra être résolue devant les tribunaux. Le refus de l’enfant doit être écrit par écrit puis enregistré auprès des autorités compétentes. Le plus souvent, une telle situation peut survenir si l'appartement est dans un état déplorable, s'il y a des dettes derrière lui ou si la personne n'a tout simplement pas quantité suffisante des fonds pour la soutenir.

Dans les situations où le donateur entend émettre un acte de donation pour plusieurs parts égales pour plusieurs enfants mineurs, il est nécessaire que tous les participants à la démarche soient présents lors de la signature de ce document.

Mais lorsqu'un seul des parents et propriétaires souhaite céder sa part dans l'appartement, il n'aura pas besoin de l'autorisation de son conjoint et il pourra conclure lui-même un tel accord.

Conditions et prérequis pour le don

Le processus même de donation d'une part d'un appartement à des enfants ou à un enfant implique qu'il s'agit d'une transaction unilatérale et que l'autre partie n'a pas à remplir de conditions supplémentaires pour recevoir cette propriété. Dans ce cas, l’acte de donation n’entraîne aucune charge matérielle et constitue un acte gratuit.

Si vous décrivez conditions additionnelles, le document ne peut alors plus être considéré comme un accord de donation. Bien qu'il existe des situations où il y a des charges dans l'acte de donation. Par exemple, un appartement peut être transféré à un ou plusieurs enfants seulement après avoir obtenu leur diplôme universitaire ou leur mariage. Ensuite, un document sera nécessaire qui confirmera que le bénéficiaire a rempli la condition, et la charge pourra être supprimée, ce qui signifie qu'il pourra devenir le nouveau propriétaire légal du logement ou de sa part. À ce stade, la loi permet et contrôle son respect par les deux parties.

Bien que ce type L'acte de donation est assez rare, mais c'est pour les parents un moyen de s'assurer et d'inciter leurs enfants à entreprendre certaines actions.

Mais ce document est assez difficile à rédiger. Et il est important que votre avocat indique correctement les charges dans l'acte de donation pour la part de l'appartement en tant que clause distincte.

Liste des documents requis

Lorsque vous décidez d'émettre un acte de donation pour la part de votre enfant, n'oubliez pas que vous devrez d'abord rassembler un certain ensemble de documents, qui comprennent le plus souvent les éléments suivants :

• Passeport du donneur ;
• Actes de naissance du destinataire ;
• Passeport cadastral ;
• Caractéristiques techniques de BTI ;
• certificat de propriété de l'appartement ou autre titre de propriété ;
• Extrait du registre de la maison ;
• Attestation d’absence d’arriérés de loyers des derniers mois ;
• Certificat de composition familiale ;
• Consentement des conjoints ou d'autres membres de la famille pour transférer une part de l'appartement à un enfant ;
• Si l'enfant surdoué n'est pas le vôtre, vous aurez alors besoin de l'autorisation des parents ou des tuteurs pour recevoir cette propriété ;
• L'autorisation des parents pour que vous puissiez représenter ses droits et gérer un tel processus ;
• Reçu avec frais d'État payés pour l'enregistrement du document auprès de Rossreestre ;
• Un formulaire avec le consentement du donateur pour céder l’appartement ou en partager à une autre personne ;
• Déclaration des enfants mineurs attestant qu'ils ont reçu un appartement en cadeau ;
• L'acte de donation original accompagné de plusieurs copies.

Processus de don

Tout d'abord, vous devrez rassembler tous les documents nécessaires, puis contacter un notaire, en présence duquel vous rédigerez ce document, dans lequel vous devrez indiquer les détails de votre passeport, les coordonnées de l'enfant, de son représentant, informations complètes sur la part dans l'appartement, la date et le mois de rédaction du contrat. Après cela, ce document sera exécuté et certifié. Mais ce n'est pas tout. Après cela, vous devrez vous rendre au bureau d'enregistrement, où vous aurez également besoin d'un certain nombre de documents. Mais il vaut mieux vérifier leur liste à l'avance, car leur forfait peut différer dans chaque cas individuel. Ensuite, l'employé du service prendra tous les certificats et contrats nécessaires, vous recevrez un certificat concernant le début de l'inscription et signerez le formulaire dans l'institution elle-même.

L'examen de votre question prendra environ 10 à 14 jours, après quoi une décision sera prise. L'enfant se verra délivrer un nouveau certificat de propriété du bien ou de ses parts. Tous les documents préalablement prélevés vous seront restitués, sauf copies, et tout cela se fera contre signature.

Bien que l'acte de donation de l'action ait été émis au nom de l'enfant, celui-ci ne reprendra ses droits qu'après l'enregistrement de l'acte et sa majorité. D'ici là, ses tuteurs ou ses parents géreront sa nouvelle propriété ou son nouveau bien immobilier. Mais si vous décidez de louer, vendre ou échanger l’appartement des enfants, qu’ils ont reçu en cadeau, vous devrez d’abord obtenir l’autorisation des autorités de tutelle.

Vous ne pourrez pas non plus le mettre en gage sous forme de prêt, et personne ne pourra le poursuivre en justice, même si les parents ont accumulé des dettes pour cela. Parce que c'est la propriété d'un enfant mineur.

Montant des questions

En outre, de nombreuses personnes sont très préoccupées par le coût d’une telle procédure. Et comme dans des situations identiques, il n’existe qu’une seule solution. Si l'enfant est un parent proche de vous, c'est-à-dire votre enfant, petit-fils, neveu ou sœur, vous n'aurez même pas à payer un rouble d'impôt. Parce que l’État ne prend pas d’argent aux proches. S'il ne s'agit que d'une connaissance ou d'un ami, vous devrez alors payer un montant considérable de 13 % de la valeur estimative du bien.

Peut-il être déclaré invalide ?

Il existe également des situations dans lesquelles ce document peut être invalidé, à savoir :

• Causer une blessure ou un préjudice physique au donneur ;
• Si l'appartement donné était mis en danger ou s'il y avait une possibilité de le perdre ;
• Si au bout de six mois le donateur fait faillite.

Il existe d'autres raisons d'annuler un acte de donation, qui doivent être clarifiées devant le tribunal.

Si vous souhaitez offrir un cadeau à vos enfants, il est préférable d'étudier immédiatement la question et de rassembler les documents nécessaires. Après tout, vous pouvez rédiger un accord pour faire don d'un appartement à un mineur en quelques jours.

Propriété privée- il s'agit du droit légal de certaines personnes morales ou physiques sur des biens immobiliers situés dans le secteur du logement. Les lois de la Fédération de Russie ne limitent pas la quantité d'argent que chaque citoyen peut posséder, sa taille et sa valeur.

La condition principale est que la propriété dans le pays soit enregistrée auprès du Bureau du Service fédéral d'enregistrement.

Type de propriété- C'est l'un des fondements de l'économie mondiale. Ce concept est utilisé comme propriété ou relations qui naissent concernant la propriété, l'appropriation et l'utilisation.

Il existe 2 principaux types de propriété d’un appartement :

1. Municipal ou étatique. Les propriétaires sont l'État, représenté par les départements et comités de gestion des biens de l'État, et les collectivités locales.
2. Privé. Les biens immobiliers appartiennent à des particuliers ou à des familles. Divisé en plusieurs sous-espèces :
   • individuel;
   • collectif (général);
   • partager;
   • part générale;
   • articulation générale.

Types de propriété privée

Examinons plus en détail des types tels qu'individuels et généraux :

1. Individuel. Caractérisé par le fait que individuel est entièrement propriétaire de ses biens. Ce formulaire prévoit la propriété d'un appartement par une seule personne. Ceci est possible s'il est le seul inscrit dans le logement ou si les autres résidents ont renoncé à leurs droits sur ce bien.
2. Propriété partagée– possession de biens par plusieurs citoyens. Selon la loi, cette forme est divisée en commune et partagée.

Articulation

Cette forme de propriété immobilière n’implique pas sa division en parties. Les responsabilités et les droits liés aux logements situés dans ce type de propriété incombent simultanément à tous les propriétaires. Quel que soit le nombre de propriétaires et la taille de l'appartement, si l'un d'entre eux souhaite faire don, vendre ou abandonner le bien, la décision est prise par tous les propriétaires.

Lors de l'achat d'un appartement ayant plusieurs propriétaires, le contrat d'achat et de vente doit être conclu simultanément avec tous.

Partager

Avec ce formulaire, la part spécifique de l'appartement de chaque propriétaire est déterminée. Le logement doit être divisé en parts égales, mais il existe des exceptions.

Par exemple, par la loi ou par contrat, les parts peuvent être déterminées de manière inégale, en tenant compte de l'apport apporté lors de l'achat ou du nombre d'améliorations apportées par l'un ou l'autre propriétaire.

Tous les résidents qui ont une part gèrent la propriété, effectuent les réparations, les réaménagements, d'un commun accord.

Si l'un des propriétaires décide de vendre, de donner ou d'abandonner sa part, il peut le faire sans attendre une réponse positive des autres propriétaires. Ils disposent toutefois d’un droit de préemption sur l’achat d’une partie de l’appartement si celui-ci est vendu à un étranger.

Propre

Ce type se produit lorsque le logement est acheté par les conjoints en utilisant espèces ou après sa privatisation. Bien entendu, chaque membre de la famille a sa part, mais ces parts ne sont pas spécifiquement définies et sont considérées comme absolument égales.

Le mari et la femme disposent des biens d'un commun accord.

En général, tout ce que les époux ont acquis pendant le mariage est considéré comme commun, à l'exception des choses à usage personnel, et cela ne dépend pas du fait que l'un travaillait et que l'autre s'occupait de la maison et s'occupait des enfants.

Lors du mariage, un contrat de mariage peut être établi entre les personnes ; il peut stipuler quels biens ou parties de ceux-ci appartiendront spécifiquement à chaque personne. Ils peuvent également conclure entre eux d’autres accords autorisés par la loi.

Chaque époux ne peut conclure des accords avec des tiers tels que : entretien à vie, achat et vente, échange, donation, concernant la partie du logement dont il est propriétaire, seulement après son attribution ou détermination des modalités d'utilisation du bien. Vous pouvez inclure une part dans votre testament sans la séparer ni la diviser.

Les biens appartenant à la famille peuvent être partagés entre ses membres d'un commun accord ; si cet accord n'est pas atteint, le litige doit alors être résolu devant les tribunaux.

Façons d’acheter une propriété privée

Il existe plusieurs façons d’acheter un bien immobilier résidentiel :

1. Privatisation des logements appartenant au parc immobilier.
2. Achat de maisons et d'appartements auprès de promoteurs individuels ou d'autres projets de construction de logements.
3. Rédaction d'un contrat d'achat et de vente.
4. Obtention d'un logement par héritage ou donation, ainsi que pour d'autres motifs prévus par la loi.
5. Participation à des coopératives d'habitation ou des copropriétés.

Privatisation

L'une des possibilités d'acquérir la propriété d'un bien immobilier résidentiel, d'un appartement ou d'une maison, des bâtiments annexes, de terrains ou d'une partie de ceux-ci est la privatisation. Chacun, conformément à la législation en vigueur, a le droit d'acheter un logement une fois par le biais de sa privatisation.

La propriété d'un bien immobilier peut être enregistrée de cette manière si un bail social a été conclu entre l'État et la personne.

La propriété ne peut être privatisée si elle :

• reconnu comme urgence ;
• situés dans des camps militaires fermés ;
• Il s’agit de logements-services ;
• dortoirs;
• locaux situés en zone rurale et appartenant au fonds des institutions stationnaires de protection sociale de la population.

Un enfant qui a grandi dans un appartement déjà privatisé et dont une partie est inscrite à son nom, après avoir atteint l'âge de la majorité, peut une fois, de manière indépendante et gratuite, privatiser un autre logement.

Celui qui a privatisé un logement puis a changé d'avis et l'a restitué à l'État ne peut plus privatiser un appartement ou une maison gratuitement.

Pour privatiser, il vous faut :

1. Pour que toutes les personnes inscrites donnent leur accord.
2. Un refus écrit est exigé de la part de celui qui ne souhaite pas reprendre la part qui lui appartient.
3. Participation à la privatisation 1 fois.
4. Cela doit être reconnu comme non urgent.

Une personne est confrontée à plusieurs aspects positifs et négatifs après la privatisation d'un logement. Les avantages incluent le droit de le léguer ou de le louer, de le mettre en gage, de le vendre et d'effectuer d'autres transactions non interdites par la loi.

Le propriétaire peut inscrire toute personne présente dans la maison ou l'appartement. Il est presque impossible de retirer un logement privatisé ; le seul moyen est de le faire par l'intermédiaire d'un tribunal, en mettant le bien aux enchères publiques et en restituant le produit du bien au propriétaire du bien.

Les aspects négatifs incluent le fait que vous devez payer une taxe annuelle pour les logements privatisés. Sa taille varie de 0,1 à 2,0 % de la valeur de la propriété.

Son prix est déterminé par le RTC, et aujourd'hui il n'est pas très élevé, mais ils prévoient bientôt d'imposer une taxe non pas sur ce montant, mais sur le coût de l'appartement sur le marché immobilier.

De plus, les factures de services publics sont bien plus élevées que celles payées par les résidents des appartements non privatisés.

Documents confirmant les droits immobiliers

Cela peut être confirmé par certains contrats et certificats légalement établis. Très souvent, ils sont différents pour chaque propriétaire.

Les titres donnant droit à l'immobilier peuvent être divisés en trois types :

1. Titres de propriété :
   • contrat d'achat et de vente, de location, d'échange, de donation ;
   • une attestation du droit à l'héritage légal ou testamentaire, de l'acquisition d'un appartement aux enchères publiques, du droit à une part dans la communauté des époux ;
   • la décision du tribunal. Tous les documents répertoriés, à l'exception du dernier, doivent être notariés.
2. Certificat technique. Délivré après réalisation d'un inventaire technique d'un appartement ou d'une maison par les salariés de BTI. Ce document décrit état technique le logement et sa valeur d'inventaire. Le certificat d'enregistrement doit contenir l'adresse, des informations sur l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement, la superficie, le nombre de pièces et des données sur le réaménagement réalisé.
3. Certificat de propriété. Un tel document peut être obtenu auprès du RTC si vous disposez déjà d'un passeport technique et d'un titre de propriété.

Ayant en main l'ensemble des documents énumérés ci-dessus, le propriétaire de l'appartement peut en disposer intégralement : vendre, donner, léguer, mais également conclure d'autres types de contrats prévus par la législation en vigueur de la Fédération de Russie.

Source : http://consultplace.ru/kvartira/propiska/vid-sobstvennosti.html

Savez-vous comment enregistrer une part dans un appartement pour votre enfant ?

En Russie, plus de la moitié des logements sont en copropriété. Une part dans un appartement n'est pas une pièce ou des mètres carrés spécifiques, c'est une partie du droit de posséder un logement sur un pied d'égalité avec les autres copropriétaires. Et posséder une action, ce n’est pas comme posséder un appartement.

Bien entendu, vous pouvez disposer de votre part du logement comme bon vous semble, mais il existe certaines règles fixées par la loi. Et afin de ne pas dépenser le budget familial dans des transactions qui pourraient bien être considérées comme illégales, les règles relatives aux transactions sur actions doivent être respectées.

Partager dans un appartement. Ce que c'est

Selon l'article 244 du Code civil, les biens peuvent être soit partagés, soit indivises..

La copropriété, c'est lorsque les parts de l'appartement ne sont en aucune façon désignées. Par exemple, si le logement est acheté par les époux, mais est enregistré au nom de l'un d'eux, cela ne signifie pas qu'il est propriétaire de l'appartement. Par défaut, il s’agit d’une propriété indivise entre mari et femme. Lors d'un divorce et d'un partage des biens, le juge divisera l'appartement à parts égales, mais pourra déroger à l'égalité des parts si :

• l'enfant reste chez l'un des parents ;
• l'un des époux a investi une grande partie dans l'appartement (par exemple, a vendu des biens avant le mariage).

La copropriété est la propriété d'un appartement divisé en parts. Ces biens peuvent apparaître par raisons diverses, Par exemple:

• l'appartement a été hérité par plusieurs héritiers ;
• acheté ou accepté en cadeau par plusieurs personnes ;
• séparés par les époux.

Dans ce cas, les parts sont toujours indiquées dans le certificat d'appartement, par exemple ½, 1/3, etc.

Attention!
Un nombre fractionnaire n’est pas du tout une quantité proportionnelle. mètres carrés Comme beaucoup le pensent, cela fait partie du droit de posséder un appartement.

Par exemple, le propriétaire d'un tiers d'un appartement de soixante mètres n'a pas le droit de clôturer 20 mètres et de s'y installer.

Qui peut vivre dans quelle pièce ne peut être déterminé que de deux manières:

• se mettre d'accord entre eux ;
• demander au tribunal de décider de la procédure d'utilisation de l'espace de vie.

Mais même en cas de litige, il n'est pas toujours possible d'obtenir une détermination des modalités d'utilisation du logement., par exemple, si un appartement de deux pièces a trois actionnaires ou plus, le juge ne divisera pas les pièces, il refusera simplement la demande pour cause d'impossibilité. C'est pourquoi dans la plupart des cas, les litiges concernant les actions sont résolus simplement - en échangeant ou en vendant tout l'appartement.

Comment disposer de votre part ?

Selon l'article 244 du Code civil, votre partie de l'appartement peut être:

• vendre ou faire un don ;
• léguer;
• poser

Cependant, comme il s'agit toujours d'une part et non de la totalité de l'appartement, il ne sera pas possible de le vendre sans demande. L'article 250 du Code civil consacre l'avantage des coparticipants à l'achat d'une action lors de sa vente.

Par exemple, si vous envisagez de vendre votre part, vous devez d'abord proposer de l'acheter chez vous aux autres copropriétaires de l'appartement au prix annoncé.

De plus, la proposition doit être rédigée, par exemple, en lettre recommandée avec préavis.

Pour votre information
Vous pouvez donner, léguer ou mettre en gage votre part sans rien demander.

Si vous êtes confronté à la question de savoir s'il faut vendre ou donner une action, vous avez besoin de quelques nuances :

• si vous possédez l'action depuis moins de 3 ans, vous devrez payer une taxe de 13 % sur la vente ;
• lors d'une donation, le donataire paiera l'impôt (les parents proches - enfants, parents, conjoint - ne paient pas d'impôt) ;
• la part offerte ne sera pas partagée entre les époux en cas de divorce, par opposition à vendu (il s'agit du cas où le propriétaire de la part l'aliène au profit de son enfant déjà marié).

Mais avant de disposer d’une part non définie (indivision), il faut d’abord la déterminer.

Comment enregistrer une part dans un appartement

Comme déjà expliqué, la part peut être déterminée soit par voie conventionnelle, soit en justice. Ceci est requis par l'article 244 du Code civil..

Si tous les copropriétaires d'un appartement commun décident de déterminer leurs parts à l'amiable, vous devez procéder comme suit :

• établir un accord écrit sur la détermination des actions ;
• enregistrez-le auprès de Rosreestr.

Auparavant, toutes les transactions immobilières étaient notariées, mais désormais cela n'est plus obligatoire. Mais ce n’est pas interdit non plus.

Et s'il n'y a pas d'accord entre les associés, seul le juge a le droit de déterminer les parts.. Par défaut, les parts d'un appartement commun sont égales. Mais une augmentation en faveur de quelqu’un est également possible si :

• l'argent n'était pas investi de manière égale dans l'achat ou la construction ;
• l'un des copropriétaires a amélioré l'état de l'appartement à ses frais (par exemple, installation d'un système d'approvisionnement en eau).

Dans ce cas, à Rosreestr, le document principal ne sera pas un accord, mais une décision de justice.

Donation d'une part dans un appartement

Il s’agit de l’accord le plus rentable entre parents proches. Il n'est pas nécessaire d'informer les autres actionnaires du don et les proches ne paient pas d'impôt sur les donations. Le don se déroule en deux étapes :

• un acte de donation est dressé ;
• enregistré à Rosreestr.

L'accord de donation d'une action, c'est-à-dire un acte de donation, est rédigé assez simplement : il décrit qui donne quoi à qui et. Le contrat ne décrit pas la part, mais l'ensemble de l'appartement, mais la taille de la part est indiquée. Formulaire de cadeau peut être téléchargé ici.

Une fois l'acte de donation rédigé, il doit être enregistré auprès de Rosreestr. Vous pouvez venir au bureau de Rosreestr et au MFC. En plus de l'acte de donation, vous devez vous munir des passeports du donateur et du donataire et d'un certificat de partage.

La renonciation à une part dans un appartement en cas de donation est possible à tout moment. Seul le donataire peut refuser sans motif ; le donateur, ayant signé l'acte de donation, ne peut refuser que s'il situation financière La situation s'est aggravée et le don d'une part le privera de son dernier logement.

L'acte de donation peut ultérieurement être annulé si le donataire porte atteinte à la vie ou à la santé du donateur. Mais cela doit être une décision de justice, appuyée par un verdict.

Le refus est également possible lorsqu'il est décidé de privatiser l'appartement.

Si vous n'avez pas encore privatisé votre appartement, Que ça vaut le coup d'être lu ici.

Si l'appartement n'a pas encore été privatisé, mais que la décision de se réinscrire a déjà été prise, le logement est divisé en parts égales entre toutes les personnes inscrites dans l'appartement. Comme on le sait, les adultes ne peuvent participer à la privatisation qu'une seule fois.

Parfois, les enfants adultes se demandent comment renoncer à une part d'un appartement en faveur de leurs parents. De telles questions ne sont pas rares si, par exemple, il est possible d'obtenir un appartement de service dans le cadre d'un certificat militaire ou dans le cadre du programme Logement. Il existe deux options pour le développement d'événements :

• vous pouvez être libéré du domicile parental avant la privatisation ;
• rédiger un refus de privatisation auprès d'un notaire.

Dans ce cas, le contrat de transfert d'appartement sera établi uniquement avec les parents. Mais la situation est complètement différente si l'enfant est mineur. Même si le conseil de tutelle autorise le transfert de l'enfant dans un autre foyer, la transaction peut toujours être déclarée invalide par la suite. Il vaut donc mieux ne pas prendre de risques et inclure l'enfant dans la privatisation.

Part des enfants dans l'appartement

Les enfants constituent un segment de la population particulièrement protégé par l’État.. Si un enfant possède des biens sous la forme d'une part d'un appartement, les parents peuvent en disposer, mais sous la surveillance étroite du conseil de tutelle. Où la part ne peut être vendue que et les parents n'ont pas le droit d'être acheteurs.

Pour vendre la part d’un enfant, les conditions suivantes doivent être remplies :

• fournir à l'enfant un autre logement, qui ne doit pas être plus petit ou pire ;
• obtenir l'autorisation écrite du conseil d'administration pour la vente.

Il existe des situations où, avant la vente, un enfant reçoit une partie d'un appartement, par exemple celui d'une grand-mère, puis se tourne vers la tutelle pour obtenir l'autorisation. Cette approche est fondamentalement erronée, car l’enfant a désormais à la fois une part dans l’appartement de la grand-mère et dans celui qui est vendu. Et en échange de la part vendue, vous devez donner quelque chose au bébé.

Solution
Avant de vous adresser à la tutelle, vous devez rédiger accord préalable don ou achat et vente d'une action en faveur d'un enfant.

Et une fois que la tutelle a autorisé la vente, vous pouvez rédiger un accord de base selon lequel la part de l'appartement deviendra la propriété de l'enfant au lieu de ce qui a été vendu.

Mais gardez à l'esprit que la tutelle peut interdire la vente si:

• la part acquise a le pire Caractéristiques par rapport à ce qui est vendu (par exemple, il n’y a pas d’eau courante) ;
• le nouvel appartement est situé dans un quartier moins bien que l'existant (par exemple, en périphérie, loin de l'école) ;
• les logements ne sont pas encore construits (coopérative).

Source : http://tvoiyapravda.ru/for-semya/jilje/dolya-v-kvartire.html

Partager dans un appartement : mode d'emploi

On sait qu'en Russie, un grand nombre de logements sont en propriété partagée. Les agents immobiliers considèrent l’achat et la vente d’une telle propriété comme l’une des transactions immobilières les plus difficiles. Nous vous expliquons ce qu'est un partage et ce que vous pouvez en faire.

Qu'est-ce qu'une part dans un appartement ?

Tout est simple, mais en même temps compliqué. Une action, selon le Code civil de la Fédération de Russie, est un bien qui appartient à deux ou plusieurs personnes en vertu du droit de propriété commune. Les biens peuvent appartenir à plusieurs personnes et être divisés en actions, ce qui constitue une propriété partagée, mais également une propriété indivise, c'est-à-dire sans déterminer de parts pour chacune.

Les statistiques sur cette question varient : on estime qu'entre 50 et 80 % des logements urbains en Russie sont en propriété partagée.

Il ne s’agit pas seulement d’appartements collectifs qui restent dans des bâtiments historiques des centres-villes et des immeubles « staliniens », mais aussi de logements dans de nouveaux bâtiments.

Souvent, les jeunes familles se séparent, les biens sont divisés et le logement devient une propriété partagée ; Les héritiers des propriétaires décédés possèdent également des parts dans les appartements.

Si nous prenons comme exemple la copropriété, il serait alors correct de dire que les parts dans de tels logements ne sont pas désignées. Autrement dit, lorsque les époux achètent un logement et enregistrent l'appartement au nom du mari ou de la femme, plusieurs des époux en deviendront propriétaires.

Ces biens sont considérés comme communs et, en cas de procédure de divorce et de partage des biens, le tribunal divisera le logement à parts égales, à l'exception de certains cas.

L'appartement est divisé en différentes parties si : un enfant reste chez l'un des parents ; dans le cas où l'un des époux a investi de grosses sommes d'argent dans l'achat, par exemple, a vendu un appartement acheté avant le mariage.

La copropriété est un logement divisé en parts dont chacune appartient au propriétaire. Un appartement peut être hérité par plusieurs personnes à la fois, il peut être acheté par deux ou plusieurs acheteurs, il peut être offert à plusieurs personnes ou divisé en parts par les époux.

Dans le certificat de propriété, les actions sont toujours désignées comme un deuxième ou un tiers, etc. Le choix de la part (qui doit vivre dans quelle pièce) peut s'effectuer par voie de négociations entre les parties, ainsi qu'au tribunal, lorsque la procédure d'utilisation du bien y est décidée.

Il est intéressant de noter que le propriétaire ne peut commencer à réclamer une pièce entière que lorsque la superficie totale de sa part est égale ou supérieure à la superficie de la pièce d'un appartement particulier. Si votre part est de 15 mètres carrés et que l'appartement dispose de pièces de 12, 16 et 20 mètres carrés.

m, vous ne pouvez réclamer au tribunal qu'une pièce de 12 mètres carrés. m.

Cependant, les propriétaires ne parviennent souvent pas à parvenir à un accord. Même devant les tribunaux, il est difficile de déterminer l'ordre d'utilisation dans une situation où quatre propriétaires ou plus réclament un billet de trois roubles. Les avocats affirment que dans de tels cas, le tribunal ne divisera pas les pièces, mais rejettera simplement la demande. Les actionnaires devront vendre ou échanger l'appartement.

Est-il vrai qu’il existe un grand nombre d’escrocs opérant dans ce domaine ?

Dans le passé, on pouvait souvent voir dans les médias des informations sur ce que l'on appelle les « raids d'appartements », lorsque les parts d'appartements faisaient l'objet d'une fraude.

Or ces histoires sont moins d'actualité : depuis 2015, un notaire est requis pour les opérations d'aliénation d'actions contre rémunération, et depuis juin 2016, une loi est entrée en vigueur dans le pays selon laquelle tout changement de propriété d'un bien immobilier est inscrit chez un notaire.

Les experts estiment que cette mesure agit également contre la fraude. Pour certifier les transactions sur actions, les notaires peuvent facturer des frais ne dépassant pas 20 000 roubles.

Existe-t-il une demande pour de tels biens immobiliers ?

On pense qu’il existe plusieurs catégories d’acheteurs d’actions. Il y a des Russes qui viennent des provinces dans les grandes villes et ils ont vraiment besoin de se faire enregistrer. On sait que l'inscription résout de nombreux problèmes : elle est nécessaire pour s'inscrire dans une clinique, trouver un emploi, envoyer les enfants à l'école ou à la maternelle.

En outre, il existe des catégories de citoyens qui achètent des parts dans des appartements spécifiquement pour y vivre : tout le monde n'a même pas les moyens de contracter un prêt hypothécaire, encore moins d'acheter un appartement, et beaucoup ne considèrent pas la location d'un logement comme une solution au problème. Il y a aussi des pros sur ce marché, ceux qui achètent des appartements en actions et tentent de faire du profit.

Par exemple, il existe un système dans lequel un certain nombre d'actions sont achetées et vendues à un prix plus élevé au propriétaire restant, qui souhaite racheter l'ensemble de l'appartement.

Que pouvez-vous faire de votre part dans un appartement ?

Il peut être vendu, donné, légué ou hypothéqué. Malheureusement, la part ne représente pas la totalité de l’appartement et il ne sera pas possible de le vendre simplement en le mettant sur le marché. Avant de vendre son bien, le métayer doit proposer une part à ses voisins. La procédure est régie par l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie. En même temps, vous n’avez pas seulement besoin de le proposer, vous devez le faire par écrit.

Vous devez envoyer un avis indiquant le prix. En règle générale, des lettres avec accusé de réception sont utilisées à cet effet. Si les copropriétaires ne souhaitent pas acquérir la partie de l'appartement vendue dans un délai d'un mois à compter de la date de réception du courrier ou renoncer par écrit à leur droit de préemption avant l'expiration du délai, vous pouvez mettre votre bien en toute sécurité mise en vente.

En même temps, il y a une nuance importante : vous devez vendre votre action exactement au prix et aux mêmes conditions que ceux que vous avez proposés aux autres actionnaires. Si vous vous écartez de ces conditions (par exemple en modifiant le prix à un prix inférieur lors de la vente), d'autres propriétaires peuvent vous poursuivre en justice et contester la vente. L'exception à cette règle est l'augmentation du prix.

Dans le cas où plusieurs actionnaires décident d'acheter une action en même temps, le vendeur peut choisir lui-même l'acheteur.

Important à retenir !

Souvent, un problème lors de la vente d'une part peut être l'absence physique des autres propriétaires dans l'appartement. Ils peuvent vivre dans d’autres villes et pays, mais leur emplacement exact n’est pas connu.

Légalement, afin de respecter les exigences d'avis écrit aux copropriétaires, il est nécessaire d'avoir la preuve que des avis de vente ont été envoyés à ces personnes à leur dernier lieu de résidence connu.

À en juger par la pratique actuelle, il est préférable de disposer d'un maximum de preuves que toutes les mesures visant à informer les copropriétaires ont été prises. Cela facilitera la résolution ultérieure des litiges devant les tribunaux, le cas échéant.

Lors de l'achat d'une part dans un appartement, il faut savoir que l'inscription dans un nouveau lieu de résidence ne nécessite pas le consentement des propriétaires d'autres parts. Il vous suffit d'apporter votre preuve de propriété avec vous.

Si vous envisagez d'emménager dans une chambre avec votre famille, n'oubliez pas que le consentement des copropriétaires est requis pour inscrire les autres membres de la famille. Dans de tels cas, les experts recommandent d'acheter immédiatement une part de l'appartement pour tous ceux qui y vivront et pour ceux que vous souhaitez y inscrire.

Par exemple, si vous achetez 1/2 part dans un appartement pour quatre personnes, cela vaut la peine de l'acheter à 1/8 part pour chaque personne.

Vous pouvez donner, mettre en gage ou léguer votre part dans un appartement sans rien demander aux autres coactionnaires. Par ailleurs, il convient de rappeler que dans le cas où le propriétaire aliéne une part en faveur d'un enfant marié, la part offerte ne peut être partagée entre les époux en cas de divorce.

Comment vendre une action le plus efficacement possible ?

Les experts estiment que l'option idéale, dans laquelle le prix maximum est fixé pour la part mise en vente, serait la vente de l'ensemble de l'appartement en accord avec les autres copropriétaires. Malheureusement, cela n'arrive pas souvent.

Et si toutes les parts du logement sont vendues séparément, des conflits peuvent survenir qui empêchent la vente de la propriété dans un court laps de temps.

Dans de telles situations, de nombreux vendeurs se tournent vers des agences immobilières spéciales, dont les services incluent le travail en colocation.

Article 224 du Code civil Fédération Russe définit la notion de « part » comme faisant partie du bien commun appartenant à une personne déterminée. Il peut y avoir autant de partages que vous le souhaitez, ainsi que de propriétaires. Afin de garantir que la propriété commune ne tombe pas en ruine et que les lois et règlements de la législation de la Fédération de Russie soient respectés, chaque propriétaire a ses propres droits et obligations en ce qui concerne sa part dans la propriété commune. Et ils doivent être strictement respectés, sinon des problèmes majeurs pourraient survenir.

Quels biens résidentiels peuvent être divisés en parts ?

La législation définit assez clairement la liste des locaux d'habitation pouvant être divisés en parties. Il s'agit d'un immeuble d'habitation ou d'une partie d'immeuble, d'un appartement ou d'une partie d'immeuble, d'une pièce.

La copropriété est en cours d'enregistrement différentes façons. Il peut s'agir de n'importe quelle transaction avec des locaux - de l'achat et de la vente à la location et au don ; transfert de propriété par héritage; la privatisation du logement, lorsqu'il s'agit de ; reconnaissance des droits de propriété par décision de justice. L'enregistrement de la propriété d'une action s'effectue de la même manière que dans le cas de - par l'intermédiaire de la chambre d'enregistrement.

Quels sont les droits du propriétaire de l'action ?

Une part, par essence, fait partie de l'appartement et la possibilité de l'utiliser lieux communs- cuisine, couloir, salle de bain et WC. L'action appartient à une personne spécifique, qui est documentée, c'est-à-dire un certificat de propriété a été délivré (ici le montant de la part de superficie totale appartements). Avec sa partie de l'espace de vie, le propriétaire peut tout faire de la même manière qu'avec l'ensemble de l'appartement : y vivre de manière indépendante ou emménager avec des locataires, vendre, échanger et faire un don. Bien entendu, il existe un certain nombre de restrictions, puisqu’il n’est propriétaire que d’une partie du bien, il doit donc tenir compte des autres propriétaires de ce bien.

La question du logement dans le cas de la part comporte plus de subtilités et de nuances que dans le cas des autres formes de propriété. Ainsi, par exemple, une colocation dans un appartement n’est pas la même chose qu’une chambre. Elle n'a pas des limites claires, et tout dépend uniquement de la manière dont tous les propriétaires décident et se mettent d'accord entre eux. Particulièrement difficiles en termes de division en parties sont appartements d'une pièce. Après tout, emménager dans un lieu où vit déjà quelqu'un est semé d'embûches et de scandales, et parfois même de poursuites judiciaires.

Malgré cela, le propriétaire bénéficie d'un certain nombre d'avantages en utilisant les parts de l'appartement. Ainsi, par exemple, son droit est de s'inscrire à cette adresse (c'est-à-dire de s'inscrire). De plus, le propriétaire peut inscrire toute autre personne sur sa part, sans même demander le consentement des autres propriétaires de parts de logement.

La seule difficulté qui peut survenir est la taille de l'action et le nombre d'actions nominatives. Si les autorités du Service fédéral des migrations estiment que le montant de la part est trop faible par rapport au nombre de personnes inscrites, l'inscription sera refusée.

Posséder une part dans un appartement donne au propriétaire le droit et la possibilité de demander des prêts bancaires. C'est vrai, uniquement ceux des consommateurs. Il est impossible de mettre en gage votre part. En plus de faire une évaluation adéquate de la valeur de l'action. Il existe des exceptions où un client peut toujours obtenir un prêt garanti par sa part existante dans l'immobilier résidentiel, mais les taux d'intérêt seront alors beaucoup plus élevés.

Le propriétaire d'une part dans un appartement ou une maison peut vendre sa part s'il le souhaite. Cette norme est stipulée par la loi et ne diffère pas de l'achat et de la vente habituels d'un appartement entier.

La seule chose à prendre en compte est que si le propriétaire précédent, par l'intermédiaire des tribunaux ou de procédures judiciaires, a déterminé les limites de sa part, alors lors de la vente, ces décisions perdent leur force. Le nouveau propriétaire devra tout répéter.

Responsabilités de l'actionnaire

Bien entendu, le propriétaire d'une part dans un appartement a non seulement des droits, mais aussi des responsabilités. L'une d'elles consiste à payer les factures de services publics. Par exemple, chaque propriétaire se voit attribuer son propre compte personnel, à partir duquel le paiement des services est calculé. Mais il ne faut pas oublier que l'appartement n'est pas commun, mais divisé en parts égales. Ainsi, le coût total du logement et des services communaux d'un appartement devra être divisé par le nombre de parts disponibles, hors résidents et inscrits. Et c'est un inconvénient, car dans un appartement communal, chaque propriétaire paie pour son propre espace de vie et en fonction du nombre de personnes qui y sont inscrites.

De plus, l’une des principales responsabilités du propriétaire de l’action se produit généralement au moment de la vente. Pour que le propriétaire vende et que l'acheteur achète une part de l'appartement, le consentement de tous les autres propriétaires à la transaction est requis. En général, selon la loi, le propriétaire d'une action doit d'abord proposer de la racheter à d'autres propriétaires de parties du bien immobilier litigieux. S'ils sont d'accord, la transaction se réalise facilement et rapidement. S’ils refusent, ils doivent fournir au vendeur un avis écrit de leur refus. C'est l'un des documents obligatoires qui seront requis lors de la rédaction d'un contrat d'achat et de vente et de l'enregistrement de la propriété du nouveau propriétaire.

De plus, il existe une disposition selon laquelle vous ne pouvez pas vendre une part dans un appartement à un prix inférieur à celui que vous avez proposé aux autres propriétaires. Dans ce cas, ils peuvent poursuivre et déclarer votre transaction illégale.

Naturellement, le propriétaire est tenu de surveiller l'état de son espace de vie. En effet, suite à tout problème, par exemple fuite de canalisation, incendie, explosion ou fuite de gaz, toutes les réclamations seront également portées contre lui.

Sources:

• droits du propriétaire d'une part dans l'appartement

La privation des droits de propriété fait souvent l'objet de litiges juridiques. Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier résidentiel, vous devez savoir si vous pouvez être privé de vos droits légaux en matière de propriété immobilière. Dans quels cas une personne peut-elle être privée du droit de propriété ?

Instructions

Selon la Constitution de la Fédération de Russie, une personne ne peut être privée de ses biens que par décision de justice. Mais un autre organisme ne peut pas arbitrairement retirer les biens d’une personne. Le plus souvent, cette question se pose à propos de l'immobilier. Cependant, même si une personne n'habite pas dans son appartement et n'y est pas inscrite, elle reste néanmoins propriétaire avec toutes les responsabilités.

Les circonstances suivantes peuvent constituer un motif de privation du droit de propriété : réquisition, saisie de biens au titre d'obligations. Autrement dit, les biens peuvent être confisqués comme acquis de manière malhonnête par un verdict de justice ou retirés pour dettes. Par exemple, si une personne a emprunté de l'argent sur une hypothèque sur un appartement existant et n'a pas pu remplir ses obligations, l'appartement est retiré au profit de la banque. Cependant, il s'agit d'un dernier recours. En règle générale, même les banques font des concessions et préfèrent reconsidérer le contrat plutôt que de retirer le bien. De plus, si des mineurs vivent dans ces locaux, la privation de propriété et l'expulsion ne sont effectuées qu'avec l'autorisation de l'autorité de tutelle et de tutelle, et celle-ci n'est délivrée que si les enfants ont un autre logement.

Dans certains cas, la propriété des biens est retirée au profit de l'État. Cela se produit si, par exemple, des locaux d'habitation sont nécessaires pour accueillir des objets d'importance nationale ou municipale. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de verser une indemnité à hauteur de la valeur marchande actuelle du bien.

La question de la privation de propriété d'un appartement et de l'expulsion pour non-paiement des factures de services publics se pose souvent. Cependant, selon l'article 236 du Code civil, une personne ne peut que renoncer volontairement à la propriété d'un bien ; nul n'a le droit de la priver de son logement ou de l'expulser par la force. Si l'appartement n'est pas privatisé, l'expulsion est effectuée vers un foyer le superficie minimale.

Une opération d'achat et de vente avec une action a son propre caractéristiques individuelles, mais une chose reste inchangée. Une action ne peut être achetée qu'auprès du propriétaire et doit être enregistrée comme propriété (article n° 122-F3). Loi fédérale).

Tu auras besoin de

• - les documents pour l'action ;
• - autorisation notariée ;
• - les extraits cadastraux ;
• - accord;
• - acte d'acceptation et de transfert ;
• - passeport;
• - extrait du compte personnel et du registre de la maison ;
• - candidature aux FUGRT ;
• - frais d'inscription;
• - des photocopies de tous les documents.

Instructions

Si vous achetez une part dans un immeuble résidentiel, lisez tous les documents avant de conclure la transaction. Vous ne pouvez vendre qu'une part d'un appartement attribuée en nature et disposant d'un certificat de propriété séparé.

Le vendeur de la part doit au préalable aviser tous les copropriétaires de la vente de sa part du bien, puisque tout copropriétaire dispose d'un droit de premier refus de manière générale et aux conditions du vendeur (article n° 250 du le Code civil de la Fédération de Russie). Si personne n'a exercé le droit de préemption, au bout de 30 jours le vendeur peut céder sa part à des tiers. Dans ce cas, l'autorisation notariée des autres coactionnaires n'est pas requise.

Toutefois, une autorisation notariée est requise de la part de tous les copropriétaires si la part a été inscrite en commun. propriété partagée(Article n° 244 du Code civil de la Fédération de Russie). Si la part de l'appartement est enregistrée au nom de l'un des époux et que le mariage est enregistré, une autorisation notariée du deuxième époux sera requise (article n° 34 du RF IC, article n° 256 du RF Civil Code).

S'il y a des personnes incapables, partiellement capables et mineures parmi les propriétaires de l'appartement, il est nécessaire d'obtenir non seulement une autorisation notariée pour la vente, des représentants légaux ou des tuteurs, mais également une résolution des autorités de tutelle et de tutelle (article n° 26 , n° 28, n° 29, n° 30 du Code civil de la Fédération de Russie).

Pour la part de l'appartement, le vendeur doit recevoir des extraits cadastraux, un extrait du registre de la maison et un compte personnel.

Après 30 jours, vous recevrez un certificat de propriété de votre part de l'appartement.

Si l'appartement est divisé en parts en pourcentage en raison du fait que la cylindrée est assez petite et qu'il a été impossible d'attribuer une part en nature à chaque propriétaire, il est alors impossible de vendre une telle part à un étranger. Vous ne pouvez recevoir qu'un montant égal à la part de propriété des autres copropriétaires.

Lors de l'ouverture d'une succession, le droit aux biens du défunt est acquis aux héritiers par la loi ou par testament. En cas de refus testamentaire, alors outre les personnes qui y sont mentionnées, la part obligatoire revient aux héritiers invalides de première priorité. Ces dispositions sont inscrites dans le droit des successions du Code civil de la Fédération de Russie. Pour priver l'un des héritiers du droit à l'immobilier dans un cas particulier, certaines actions doivent être entreprises au préalable.

Instructions

Le testateur a le droit de disposer de ses biens de son vivant et de céder l'appartement qui lui appartient à toute personne. Dans ce cas, la succession aura lieu selon le testament déclaré. Cependant, à partir de de cette règle il y a des exceptions. Si au jour du décès du testateur il avait des parents, des enfants ou un conjoint invalides, ils doivent recevoir une part de l’héritage. De plus, cette part sera la moitié de la part dont ils hériteraient légalement en l'absence de testament.

Cependant, cette disposition présente une particularité : la part obligatoire est prioritaire sur le reste des biens du testateur non mentionnés dans le testament (le cas échéant). Ainsi, pour priver les héritiers directs qui, à votre avis, sont indignes du droit à un appartement, il ne suffit pas de priver une autre personne. Il est nécessaire d'exclure la possibilité d'obtenir une part obligatoire du droit sur les biens immobiliers spécifiés. Pour ce faire, vous devez disposer de certains biens non homologués (dépôts en espèces, voitures, titres etc.). Dans ce cas, le droit de partage obligatoire ne s'appliquera pas à l'appartement.

S'il est difficile, voire impossible, de mettre en œuvre un tel partage des biens, envisagez la possibilité de conclure un contrat de rente viagère pour un appartement avec la personne que vous avez choisie comme héritière. Un tel accord implique votre entretien à vie par le payeur du loyer, et vous conservez également le droit de résider dans l'appartement spécifié. En vous inscrivant et en recevant des mensualités, vous pouvez être sûr que votre appartement ne reviendra pas à des héritiers indésirables. Puisque la propriété du bien passe au bailleur au moment de l'enregistrement du contrat.

Une autre façon de priver les héritiers du droit à un appartement pourrait être la possibilité de vendre ou de faire don de cette propriété. De plus, afin d'éviter que la transaction ne soit reconnue comme invalide par vos proches après votre décès, la possibilité d'enregistrer une vente et un achat est préférable. Puisque le contrat de donation, en tant que contrat gratuit, a plus de chances d'être contesté devant les tribunaux.

Le chapitre 16 du Code civil de la Fédération de Russie régit toutes les subtilités des relations entre propriétaires de biens communs. L'article 252 du Code civil de la Fédération de Russie stipule : les biens immobiliers communs appartenant à plusieurs propriétaires peuvent être divisés en actions par accord entre eux. Toutefois, si l'un des copropriétaires ne parvient pas à payer les factures de services publics ou s'il est impossible de parvenir à un tel accord, il peut être privé de sa part dans l'appartement.

La privation forcée d'une part dans un appartement est également possible par l'intermédiaire du tribunal. Dans ce cas, plusieurs conditions doivent être remplies :

Le propriétaire que vous souhaitez expulser doit avoir un logement « principal » - il est peu probable que le tribunal soit d'accord avec vous s'il n'a nulle part où vivre ;
- vous avez proposé de lui payer la valeur de sa part en espèces, mais il a refusé.

L'incapacité de parvenir à un accord entre plusieurs propriétaires d'un même appartement est un motif de recours en justice. Si vous êtes empêché d'utiliser normalement votre partie de l'appartement, vous pouvez saisir le tribunal avec une demande correspondante. La demande devra être faite par écrit et de votre propre main. N’oubliez pas, il doit être en deux exemplaires dont l’un vous sera retourné avec la signature du juge et une mention de la date d’admission. Contactez le tribunal compétent pour connaître de cette affaire - le tribunal situé à l'emplacement de l'appartement « à problème ». Vous devrez recourir aux services d'un évaluateur - la valeur de l'appartement doit être évaluée afin d'indiquer le coût de la réclamation dans la demande. Joignez à la demande un reçu de paiement de la taxe d'État. Vous pouvez toujours le payer dans n'importe quelle succursale de la Sberbank ou en utilisant des terminaux de paiement spéciaux.