L'achat d'un appartement est une étape importante pour toute famille. Et l'essentiel ici est de choisir une option appropriée qui convient à la fois à l'emplacement, à la superficie, au nombre de mètres carrés et au coût. Mais parfois, lorsqu'un tel appartement est trouvé, il s'avère qu'il n'est pas immédiatement possible de conclure un simple contrat d'achat et de vente, car il existe certains obstacles, tant d'un côté que de l'autre. Ces obstacles sont de nature temporaire et peuvent être associés à l'enregistrement de la propriété (comme, par exemple, dans les nouveaux bâtiments, après la remise de la maison, mais les certificats n'ont pas encore été reçus), à des actions préparatoires, à des procédures judiciaires (par exemple exemple, en cas de divorce), avec l'obtention d'hypothèques et des cas similaires. Mais les parties ont l'intention de procéder à l'achat et à la vente d'une propriété spécifique à l'avenir et ont donc recours à la conclusion d'un accord préliminaire, qui garantit que les parties sont parvenues à un accord - l'une sur la vente, l'autre sur l'acquisition de la propriété, et acceptez d'attendre la résolution de l'une ou l'autre situation différente.

Un accord préliminaire pour l'achat et la vente d'un appartement est un document sérieux, car il reflète des dispositions essentielles qui nécessitent le strict respect dans la version principale. En termes simples, l'accord préliminaire est le même que l'accord principal, sauf qu'il n'est pas enregistré auprès des agences gouvernementales et contient la date finale de rédaction de l'accord principal. Tous les points spécifiés dans l'accord préliminaire sont contraignants, sa conclusion est donc une étape sérieuse. Si un acheteur plus rentable est trouvé, ou si une option d'acquisition plus rentable est trouvée, il ne sera pas possible de simplement refuser l'accord préliminaire. Si l'une des parties néglige de les respecter, la seconde peut intenter une action en justice qui obligera les parties à mettre en œuvre les accords.

Le compromis de vente d'un appartement précise les points suivants auxquels vous devez porter une attention particulière :

1. Détails des parties, nom complet, détails exacts du passeport. Tous les propriétaires de l'appartement vendu doivent être inclus dans le contrat, selon le certificat de propriété. Si l’un d’eux est renseigné, la transaction pourra être annulée. Il ne faut pas accepter cela, même si le vendeur assure que le deuxième propriétaire « est tout à fait d'accord, il n'est tout simplement pas encore revenu d'un voyage d'affaires ». Un propriétaire ne peut vendre un appartement que s'il dispose d'une procuration notariée du deuxième propriétaire autorisant la vente. Si la propriété est mitoyenne, le vendeur doit présenter le consentement du conjoint à la transaction, certifié par un notaire. Du côté de l’acquéreur, tous les futurs propriétaires de l’appartement sont également inclus.
2. Données d'identification de la propriété (appartement). Les paramètres exacts de l'objet sont indiqués : adresse, nombre de mètres carrés, pièces, étage, numéro cadastral. Vous pouvez joindre et joindre le certificat d'enregistrement de l'appartement. Il est nécessaire d'indiquer le bien le plus précisément possible, en excluant la moindre erreur.
3. La date limite fixée aux parties pour conclure le contrat principal d'achat et de vente. C'est ce point qui fait l'objet du contrat, les parties s'accordent là-dessus. Ils doivent déterminer le temps qui sera suffisant pour résoudre toutes les circonstances qui empêchent la réimmatriculation du bien immobilier auprès du nouveau propriétaire. Ce délai peut varier, mais il doit être noté en chiffres et en mots pour exclure toute interprétation. En règle générale, le délai imparti pour l'élaboration du contrat principal n'excède pas un an ; il est déterminé au niveau législatif. Si l'une des parties, après l'expiration du délai déterminé par les parties, refuse de signer l'accord principal, elle devra saisir le tribunal.
4. Identification des titres de propriété. Il est nécessaire que le propriétaire fournisse des documents de propriété sous la forme originale, dont les données d'identification doivent être inscrites dans une clause distincte dans l'accord préliminaire à conclure.
5. Dépôt/avance. Il doit être inclus dans l’avant-contrat comme garantie de l’intention de l’acheteur d’acheter cet appartement en particulier. Recevoir une caution de la part du vendeur signifie qu'il ne montrera l'appartement à personne d'autre pour le vendre. Le montant de la caution est déterminé par les parties indépendamment, mais, en règle générale, il ne dépasse pas 10 % du coût de l'appartement. Ce qui sera versé à titre de garantie – un acompte ou un acompte – doit également être décidé par les parties. Ces deux notions diffèrent : si l'une des parties ne remplit pas ses obligations, l'avance est restituée, tandis que l'acompte, si l'acheteur refuse, reste acquis au vendeur, et si le propriétaire refuse la transaction, il est restitué à l'autre partie dans les meilleurs délais. 2ème montant. Un reçu confirmant la réception de l’acompte/acompte est également indispensable ici. Il doit être manuscrit par tous les propriétaires, où le montant est indiqué au prorata. Il n'est pas permis à l'un des propriétaires de percevoir un acompte s'ils sont plusieurs.
6. Le prix final de l'appartement. La valeur du bien est clairement déterminée par les parties. Il n'est pas sujet à changement ou à clarification, il est fixe. Et le contrat principal reflète précisément ce coût.
7. La procédure de paiement d'un appartement. Une clause essentielle de l'accord préalable, fixant les modalités du paiement final de l'appartement (moins l'acompte) - en espèces ou par virement bancaire, dans quel délai, sous quelles conditions (éventuellement avec paiement échelonné), etc. . Si le paiement s'effectue par virement bancaire, alors il convient d'indiquer les coordonnées bancaires s'il y a plusieurs propriétaires, puis, par conséquent, plusieurs comptes appartenant à chacun d'eux. Le nombre de jours accordés pour le paiement final de l'article acheté est également indiqué. Tout cela sera ensuite reflété dans le contrat principal.
8. Responsabilité en cas de violation des accords. Le plus souvent, cela est laissé à la discrétion du cadre législatif, mais vous pouvez prescrire vos propres conditions. La responsabilité est également déterminée par rapport au dépôt.
9. Les responsabilités pour l'exécution des mesures préparatoires à la conclusion du contrat principal, relatives à la fois au bien immobilier lui-même (extraction de l'appartement des personnes qui y sont inscrites, par exemple), et aux actions de paiement (par exemple, obtention d'un prêt) sont également indiquées dans une clause distincte de l'accord.
10. Coûts de transaction. L'accord préliminaire précise quelle partie les paie.

L'accord préliminaire résout tous les points essentiels, fondamentaux, significatifs et problématiques de l'accord principal. Ces points étant reflétés dans le contrat préalable à l'achat d'un appartement, ils seront également réglementés de manière générale. Et si l'une des parties doute des conditions, il vaut mieux reporter sa signature, car il n'y aura pas de retour en arrière. Lors de la conclusion d'une transaction et du transfert d'un acompte, il est préférable de s'assurer de la présence de témoins qui ne sont pas des proches des parties.

Le compromis de vente ne nécessite pas d'enregistrement, mais il est conseillé de le faire certifier par un notaire.

Dans le délai prescrit, sur la base d'un avant-contrat d'achat et de vente de bien, les parties concluent et signent le contrat principal, ainsi que l'ensemble du mécanisme d'aliénation du bien d'un propriétaire et d'acquisition de la propriété de l'appartement par un autre est mis en œuvre.

Un accord préliminaire pour la vente d'un appartement est un document officiel qui confirme la volonté du vendeur et de l'acheteur de signer l'accord principal sur les conditions particulières précisées. Tous sont prescrits dans le texte de cet accord, rédigé sous la forme du principal. Il est important de garder à l'esprit que Le non-respect de ces exigences entraînera sa nullité.

Le document doit inclure des informations sur la propriété résidentielle, la date convenue pour la signature de l'accord principal et toutes les conditions essentielles de la transaction. La base juridique pour conclure ce type de contrat de vente est prescrite à l'art. 429 du Code civil de la Fédération de Russie.

Article 429 du Code civil de la Fédération de Russie. Accord préalable

1. Dans le cadre d'un accord préliminaire, les parties s'engagent à conclure un futur accord portant sur le transfert de propriété, l'exécution de travaux ou la prestation de services (accord principal) dans les conditions stipulées par l'accord préliminaire.
2. L'accord préliminaire est conclu sous la forme établie pour l'accord principal, et si la forme de l'accord principal n'est pas établie, alors par écrit. Le non-respect des règles de forme de l'accord préalable entraîne sa nullité.
3. L'accord préliminaire doit contenir les conditions permettant d'établir l'objet, ainsi que d'autres termes essentiels de l'accord principal.
4. L'accord préliminaire précise le délai dans lequel les parties s'engagent à conclure l'accord principal. Si un tel délai n'est pas précisé dans l'accord préliminaire, l'accord principal doit être conclu dans un délai d'un an à compter de la date de conclusion de l'accord préliminaire.
5. Dans les cas où la partie ayant conclu l'accord préliminaire évite de conclure l'accord principal, les dispositions prévues au 4° de l'article 445 du présent code sont appliquées.
6. Les obligations prévues par l'accord préliminaire prennent fin si, avant la fin du délai dans lequel les parties doivent conclure l'accord principal, celui-ci n'est pas conclu ou l'une des parties n'adresse pas à l'autre partie une offre de conclusion de cet accord.

Il est important de comprendre que lorsqu'il est rédigé et approuvé par chacune des parties, l'acheteur ne devient pas propriétaire du bien spécifié dans le document, mais acquiert seulement l'opportunité signer un futur contrat aux conditions spécifiées dans le contrat en cours.

Très souvent, après avoir rédigé un compromis de vente, l'acheteur remet au vendeur une certaine somme d'argent. Cependant, cette démarche est incorrecte - le paiement au titre de ce document ne devrait pas avoir lieu du tout. Dans ce cas, le texte peut indiquer le montant de l'acompte que le vendeur reçoit lors de la conclusion du contrat principal.

Quels sont les dangers de conclure un contrat ?

Parfois, lors de la conclusion d'un accord préliminaire, les parties à la transaction le considèrent comme « approximatif » ou non contraignant. Cependant, selon les concepts du Code civil, ce type d'accord est en réalité différé jusqu'à la survenance d'un certain événement, mais en même temps il est obligatoire pour les parties d'en respecter les termes.

Par conséquent, lors de la signature d'un tel document il faut évaluer sobrement ses avantages et ses inconvénients.

Evolution des prix entre la signature des contrats préliminaires et principaux. Du fait que ce document indique avec précision le coût final de l'appartement acheté, en attendant la signature du contrat principal, une hausse ou un effondrement des prix de l'immobilier peut survenir.

Dans de telles conditions, il est probable qu'une situation se présentera dans laquelle soit le vendeur ne sera pas satisfait de l'ancien prix (par exemple, dans les nouvelles conditions, cet appartement coûterait plus cher, soit le montant reçu ne sera pas suffisant pour acheter une nouvelle maison). ), ou l'acheteur (par exemple, les prix ont fortement baissé et, dans les nouvelles conditions, l'appartement pourrait être acheté moins cher).

Responsabilité devant les tribunaux. Si l’une des parties à l’accord change d’avis quant à la signature de l’accord principal, l’autre partie peut l’y contraindre par l’intermédiaire du tribunal. Tel la possibilité est fixée à l'article 4 de l'art. 445 Code civil. Dans ce cas, la partie lésée a le droit d'exiger de l'autre une indemnisation pour tous les frais engagés.

Cependant, ici, vous devez garder à l'esprit que l'accord préliminaire devient invalide si l'accord principal n'est pas signé avant l'expiration du délai spécifié, ou si l'un des participants n'a pas également communiqué par écrit son intention de le signer. comme la date, le lieu et l'heure de l'événement.

Dépôt. Généralement, lors de la conclusion de cet accord, l'acheteur verse au vendeur un acompte en garantie du respect des obligations assumées.

Le concept de dépôt implique que si l'acheteur ne souhaite pas signer le contrat principal à l'avenir, l'argent reste au vendeur. Et si le vendeur ne signe pas le document, il est tenu de payer à l'acheteur le double du montant de l'acompte.

En revanche, de plus en plus souvent lors de procédures judiciaires, les clauses du contrat contenant des données sur le dépôt effectué sont reconnues invalides. Par conséquent, il est préférable dans ce cas de rédiger un accord préliminaire, accompagné d'un accord de dépôt.

Réduction de risque

L'accord préliminaire est signé par les parties afin de réduire le risque d'échec ultérieur de la transaction. Il y a plusieurs raisons pour lesquelles il est conseillé de le formaliser.

Acheteur n'a pas encore la somme d'argent requise- peut-être qu'il attend l'arrivée des fonds, l'approbation du prêt, etc.

Vendeur n'a pas complété les documents qui doit être présenté lors de la vente d’une maison. Il a donc besoin de plus de temps pour ce faire.

Le propriétaire est actuellement à l'extérieur de la ville et a besoin de temps pour revenir ou pour émettre une procuration pour vendre la propriété.

Il est nécessaire de prendre certaines mesures avant la transaction, par exemple se désinscrire ou obtenir l'autorisation des autorités de tutelle.

Chacune des parties au contrat contracte un héritage (la procédure prend généralement jusqu'à six mois) et souhaite consolider son désir de finaliser la transaction. Cependant, il est préférable de ne pas signer un tel document tant que le notaire n'a pas délivré un certificat de succession afin que le document entre en vigueur.

Achat d'un logement à l'aide d'une subvention ou d'une attestation en espèces. Parfois, l'argent n'est reçu selon ces documents qu'après que la transaction a été enregistrée par l'État, ce qui peut prendre 2 à 3 semaines.

Il peut également y avoir d'autres raisons qui pourraient inciter les parties à conclure un accord préliminaire. L'inclusion de conditions importantes pour toute partie dans le document réduit le risque de perturbation supplémentaire de la transaction prévue.

L'accord préliminaire doit contenir les informations suivantes :

• données complètes sur le vendeur et l'acheteur de l'appartement ;
• adresse et description détaillée logement acheté;
• spécifique date de, avant quoi les parties doivent signer l'accord principal de la transaction ;
• prix d'achat de l'appartement, ainsi que le calendrier et les modalités de transfert des fonds par l'acheteur ;
• une indication du type de propriété dans laquelle se trouve ce logement, ainsi que sur la base de quels documents ce droit est né ;
• des informations sur les personnes enregistrées dans l'appartement, ainsi que sur celles qui peuvent continuer à utiliser l'appartement jusqu'à la signature de l'accord principal ;
• toutes les actions qui doivent être effectuées pour finaliser une transaction. Le délai exact alloué à leur réalisation est indiqué.

Responsabilité du fait que les obligations du contrat préliminaire ne sont pas remplies ou que le contrat principal n'est jamais signé.

Comment composer ?

Il est très important de rédiger avec compétence un contrat préliminaire d'achat et de vente, car cela permettra d'éviter les risques et conduira finalement à la conclusion d'une transaction dans les conditions spécifiées dans le document. Vous pouvez télécharger sur Internet un exemple de contrat préalable à l'achat et à la vente d'un appartement, mais cette approche n'est pas toujours efficace.

De chacune des parties, les personnes qui signeront également la principale doivent participer à la signature de cet accord. Cela signifie que si le bien est la propriété conjointe de plusieurs personnes, toutes doivent également être précisées dans cet accord. Il en va de même pour les acheteurs si l’achat est réalisé par plusieurs personnes.

La présence de tous les participants à la transaction à ce stade est très importante. Si, par exemple, l'un des propriétaires est absent et que les autres assurent qu '«il n'est pas contre», il se peut qu'en fin de compte, il n'accepte pas l'obligation de vendre et ne participe donc pas à la finale. transaction, ce qui conduit à sa rupture.

Le contrat doit décrire le plus précisément et le plus complètement le logement qui fait l'objet de sa conclusion. Vous devez indiquer entièrement l'adresse de l'appartement, l'étage, la superficie exacte (commune et résidentielle), le nombre et la localisation des pièces. Il est permis de joindre à ce document un plan technique de l'appartement du RTC.

Le vendeur peut demander d'inclure ici des informations indiquant que l'appartement a été inspecté par l'acheteur et qu'il n'a aucune plainte à ce sujet.

Il est important d'indiquer exactement le montant pour lequel la transaction sera réalisée. Le fait est qu'il n'est pas susceptible de changer à l'avenir, même en cas de fluctuations importantes des prix du marché de l'immobilier. Ici également, vous pouvez indiquer clairement comment l'acheteur paiera - en totalité ou en partie, avec ou sans avance. Lors du dépôt d'argent par versements, il convient d'indiquer les dates auxquelles chaque montant doit être payé. De plus, le mode de paiement de l'appartement acheté est enregistré - espèces, virement bancaire, paiement sur carte plastifiée, etc.

L'un des points les plus importants du document est l'indication de la période pendant laquelle l'accord principal doit être signé. Il convient de garder à l'esprit que si la date exacte n'est pas précisée, le contrat principal doit alors être conclu dans un délai d'un an à compter de la date d'exécution du contrat préliminaire.

Malgré l'illégalité du transfert d'une avance après la signature de cet accord, ses participants le font encore souvent. Si le transfert a eu lieu, le document peut alors spécifier spécifiquement d'autres actions avec l'argent transféré - quand il est restitué à l'acheteur et quand il reste chez le vendeur. Vous pouvez également indiquer clairement que ce montant sert à payer le prix de l’appartement.

Un autre point important qui devrait être reflété dans le contrat est le résultat de la vérification des titres de propriété du logement. Il est nécessaire d'indiquer les détails du certificat d'enregistrement, l'absence de charges sur l'appartement - hypothèque, bail, saisie, ainsi que d'enregistrer le fait que l'objet ne fait pas l'objet d'aliénation.

Erreurs courantes

Parfois, lors de l'achat d'un appartement dans un immeuble encore en construction, le promoteur souhaite signer un contrat préliminaire d'achat et de vente avec l'acheteur. Cependant, cela est inexact, car l'objet de l'accord est un logement qui n'était pas construit au moment de la signature.

Il est très important d'indiquer toutes les conditions importantes lors de l'élaboration. L'absence de clause peut ultérieurement conduire à des litiges entre les parties, voire à l'invalidation de l'accord conclu. Un document peut être considéré comme nul si les données personnelles des parties, les caractéristiques de l'appartement et le prix d'achat ne sont pas entièrement ou incorrectement indiqués.

Ambigu et général phrases floues. Il est nécessaire d'indiquer clairement les droits et obligations des parties, les actions exactes qu'elles doivent entreprendre pour conclure l'accord principal et à quelle date cela doit être fait.

Accord préalable - Il s’agit d’un document qui confirme la volonté des parties d’acheter et de vendre un appartement.

Elle est contraignante, et si l'une des parties s'y soustrait, l'autre peut intenter une action sur cette base.

Cependant, le document n'enregistre pas le transfert de propriété et n'est pas soumis à l'enregistrement de l'État. Il doit contenir les coordonnées des parties, une description de l'appartement ou de la colocation et le montant auquel il est vendu.

Il arrive parfois que vous ayez besoin de vendre de toute urgence un bien immobilier, mais que la propriété n'ait pas encore été enregistrée. Ou peut-être êtes-vous tombé sur une annonce de vente d'un bien immobilier que vous avez l'intention d'acheter, mais il s'avère que le vendeur n'est pas encore propriétaire. Cela peut arriver, par exemple, lorsque les héritiers ont déjà déclaré qu'ils acceptaient l'héritage, mais ne l'ont pas encore accepté dans des documents. Dans ce cas, un contrat préalable d'achat et de vente immobilier () vous aidera.

Bases juridiques d'un accord préliminaire

La transaction préalable est régie par l'article 429 du Code civil. Conformément aux exigences de cet article, le vendeur et l'acheteur conviennent des conditions de vente d'un bien immobilier - ils stipulent le prix et le jour auquel la transaction principale doit être conclue. Bien entendu, vous ne pouvez pas conclure un accord préalable ; celui-ci n’est pas obligatoire. Il existe cependant des situations dans lesquelles ce document peut avoir une influence décisive.

Un tel document doit être établi selon les règles suivantes :

• doit être écrit;
• indiquer les coordonnées du vendeur et de l'acheteur (tous les détails du passeport et l'enregistrement) ;
• caractéristiques du bien (adresse, nombre d'étages, superficie, numéros cadastraux) ;
• le prix du bien que l’acheteur paiera au vendeur ;
• le délai dans lequel le contrat principal doit être conclu.

Lorsque la durée de l'accord préliminaire expire et que votre contrepartie refuse d'apposer sa signature sur l'accord principal, à la demande du titre 4 de l'article 445 du Code civil, vous pouvez demander en justice d'obliger le coupable à conclure un accord sur les conditions préalablement convenues. Si l'accord préliminaire est rédigé correctement, les tribunaux satisferont ces demandes sans délai.

La résiliation de l'accord préalable n'est possible qu'avec l'accord des parties. L'accord ne peut pas être rédigé par écrit - si le vendeur et l'acheteur n'ont pas rempli à temps les termes de l'accord préliminaire et qu'aucun d'eux n'a envoyé à l'autre une offre d'approbation de l'accord principal, leurs obligations prennent fin.

Par conséquent, une déclaration de résiliation du contrat d'achat et de vente ou un accord de résiliation du contrat d'achat et de vente, même préliminaire, n'a pas besoin d'être rédigé dans ce cas.

D'ailleurs, si vous n'avez pas précisé le jour de la transaction principale dans l'accord préalable, celle-ci sera valable un an.

La transaction préliminaire n'est pas enregistrée à Rosreestr, car les transactions d'enregistrement sont effectuées uniquement sur la base des propriétaires des objets ou de leurs représentants en vertu d'une procuration notariée.

Objectifs de la transaction préliminaire

En concluant un tel accord, vous serez sûr que :

• le vendeur et l'acheteur spécifiés dans le contrat agiront en tant que parties à la transaction principale ;
• le prix d'une datcha, d'un appartement, d'un garage ou d'un terrain est fixe, c'est-à-dire qu'il ne peut augmenter ou diminuer sans l'accord des parties ;
• la date de la transaction principale sans le consentement des parties ne change pas non plus sans consentement.

À quoi faut-il faire attention

Lors de la rédaction d'un accord préliminaire, portez une grande attention aux nuances.

Les opérations d'acquisition ou d'aliénation de locaux d'habitation comportent de grands risques. Avant d'acheter un appartement, vous devez vérifier les documents, résoudre le problème de la radiation de toutes les personnes enregistrées ou obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire, ce qui prend beaucoup de temps. Par conséquent, le vendeur et l'acheteur ont besoin de garanties que la contrepartie ne refusera pas de signer le contrat à l'avenir. Cette garantie est un document confirmant l'approbation préalable des conditions d'achat et de vente.

caractéristiques générales

Selon l'art. 429 du Code civil de la Fédération de Russie, un accord préliminaire pour l'achat d'un appartement établit l'obligation de l'acheteur et du vendeur potentiels de conclure une transaction d'aliénation de propriété après un certain temps.

L'intention écrite d'acheter ou de vendre un logement doit refléter tous les accords conclus par les contreparties :

• caractéristiques de l'objet vendu ;
• prix de l'immobilier ;
• mode de paiement;
• procédure d'acceptation et de transfert de l'espace de vie ;
• charges immobilières, le cas échéant.

Important. Un tel accord ne donne pas lieu à la création ou à la cessation de droits sur les locaux. Il garantit uniquement que la surface habitable sera vendue aux conditions convenues par les contreparties.

Ce qu'il est important de savoir pour conclure

Le pré-contrat d’aliénation de biens immobiliers sert de modèle au contrat principal. En le signant, le participant à la transaction ne pourra plus simplement refuser les conditions qui y sont spécifiées à l'avenir.

Les parties à l'avant-contrat sont les personnes qui acceptent ou aliénent l'objet. Dans le document, ils sont désignés par « Vendeur » et « Acheteur », ou « Futur Vendeur » et « Futur Acheteur ».

Au nom du vendeur, seules les personnes physiques ou morales titulaires d'une procuration pour le droit d'aliéner un bien immobilier peuvent conclure un accord sur la vente préalable d'un espace d'habitation. L'acheteur doit indiquer l'acquéreur réel du bien, au nom duquel celui-ci sera ensuite immatriculé. Par conséquent, le contrat ne peut être signé par un parent ou un ami à la place du propriétaire ou du bénéficiaire absent du bien, sauf autorisation notariée du propriétaire.

Par accord préalable, l'acquéreur peut transférer des fonds au vendeur pour payer le prix de l'appartement. Ils seront formatés comme suit :

• dépôt;
• avance sur la transaction.

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L'acompte implique le paiement d'un certain montant par les parties à titre d'acompte pour la transaction. Si l'acheteur refuse par la suite de conclure un contrat d'achat et de vente de logement sans que ce soit la faute du vendeur, le montant de la caution ne lui sera pas restitué. Si le contrat d'achat du bien est résilié par le propriétaire du bien, l'acheteur potentiel reçoit le double du montant qu'il a apporté.

Si l'une des parties refuse de formaliser le contrat, le montant de l'avance est restitué à l'acheteur, quelles que soient les raisons pour lesquelles le contrat principal n'est pas signé.

Note. Lors du transfert de l'acompte ou du montant de l'avance à l'acheteur, il est nécessaire de préparer des documents confirmant la réception effective de l'argent par le vendeur (reçu, relevé bancaire).

Le montant de l'acompte est déterminé à la demande des parties. Cependant, l’acheteur ne doit pas contribuer de grosses sommes au futur accord. Lors de la préparation de la transaction principale, divers événements défavorables peuvent survenir (refus de la banque d'accorder un crédit immobilier, décès de l'une des parties ou accident), à la suite desquels il deviendra impossible d'acheter un appartement. Et les contreparties refuseront de restituer l'argent.

Conseil. Il est conseillé de limiter le montant de l'acompte ou de l'avance à 5 à 10 % de la valeur du bien déterminée par les obligations.

Formulaire de transaction

L'accord préalable est conclu sous la forme dans laquelle sera rédigé le compromis de vente de l'appartement. Si les parties n'insistent pas sur la légalisation de l'accord, alors afin de lui donner force juridique, il est préférable de formaliser leur accord par écrit.

Informations de référence. Il n'est pas nécessaire d'enregistrer l'accord au préalable auprès des autorités de Rosreestr.

Un accord préalable pour l'achat et la vente d'un appartement ne doit pas être exprimé uniquement verbalement, puisqu'une telle transaction est nulle.

La législation de la Fédération de Russie n'établit pas d'exigences strictes concernant la structure d'un accord préliminaire sur l'achat et la vente de locaux d'habitation. Sur la base des dispositions générales du droit civil, on peut distinguer les éléments obligatoires suivants du document :

1. Préambule indiquant le nom complet. fêtes et détails du passeport. Les informations sur le propriétaire doivent correspondre aux informations spécifiées dans les documents de l'appartement. Si deux ou plusieurs participants représentent l'une des parties, des informations complètes sur chacune d'elles sont indiquées.
2. L'essentiel - les informations importantes sur l'objet du contrat sont écrites, à savoir : l'adresse des locaux ; à quel étage est-il ? superficie et nombre de pièces de l'établissement ; numéro d'enregistrement cadastral; les motifs de l'émergence des droits de propriété par le vendeur ; état de l'espace de vie; charges existantes (par exemple, inscription au lieu de résidence, gage, etc.) ; prix de transaction ; procédure de règlement.
3. La dernière partie, dans laquelle vous devez écrire :

• conditions maximales pour finaliser l'achat et la vente proprement dits ;
• obligations des parties de préparer le contrat principal (notamment lequel des participants supportera les frais de la transaction, collectera les attestations nécessaires, etc.) ;
• les coordonnées des parties et apposer les signatures.

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Attention. Si une erreur est commise dans la description de l'appartement lors de l'établissement d'un document, celle-ci n'aura pas force de loi.

Validité

Le Code civil de la Fédération de Russie n'établit pas de délais maximum et minimum pour la validité du contrat préliminaire d'achat et de vente, cette question est donc résolue par les participants de manière indépendante.

Il existe plusieurs options pour déterminer les termes du « futur » contrat d'aliénation immobilière :

• en précisant le délai pendant lequel le document principal doit être enregistré ;
• indiquant la date exacte de soumission du contrat signé aux autorités de Rosreestr.

Exemple de formulation. "L'accord d'intention entre en vigueur lorsqu'il est signé par tous les participants et est valable 3 (trois) mois."

Si le texte du contrat n'indique pas combien de temps les parties concernées doivent enregistrer le transfert des droits de propriété, le délai de conclusion d'une transaction doit être de 12 mois à compter de la date de signature du document.

Acheter un appartement avec une hypothèque

Aujourd'hui, un moyen assez courant d'acheter une propriété résidentielle consiste à l'acheter à l'aide d'un prêt hypothécaire de la Sberbank. Dans ce cas, une somme d’argent est prêtée à l’acheteur contre la garantie du bien acheté.

Avant d'acheter un espace de vie de cette manière, vous devez obtenir :

• l'accord de la banque pour accorder à l'acheteur un prêt au logement ;
• approbation de l'achat d'un objet spécifique déjà choisi par l'acheteur.

Lors de la préparation de ces documents, le vendeur peut trouver une autre personne disposée à acheter le logement ou à modifier les termes du contrat (par exemple, augmenter le prix, reconsidérer l'accord sur les frais d'enregistrement du transfert de propriété). Par conséquent, lors de l'obtention d'un prêt hypothécaire auprès de la Sberbank, il est conseillé de rédiger un accord préliminaire pour l'achat et la vente d'un appartement.

Dans le texte des conditions, en plus des dispositions évoquées ci-dessus, il est nécessaire de refléter :

• le fait d'acheter un bien immobilier avec garantie ;
• nom et coordonnées de la Sberbank ;
• date du transfert d'argent par la banque au vendeur.

La période pour laquelle un accord est conclu pour parvenir à un accord préliminaire sur l’achat d’un logement par hypothèque dépendra directement de la période pendant laquelle la banque examine la demande de l’acheteur. En effet, à partir du moment où le client soumet une demande de prêt hypothécaire jusqu'à son approbation, il s'écoule environ 2 mois.

Dans certains cas, lors de l'achat d'un bien immobilier, un accord préalable est établi, qui reporte dans le temps l'opération d'achat et de vente. Il y a plusieurs points importants auxquels vous devez prêter attention lors de sa conception : vous en apprendrez plus dès maintenant.

Lors de l'achat d'un certain bien (appartement, terrain, voiture, etc.), les parties peuvent, mais n'y sont pas tenues, conclure un soi-disant contrat préalable d'achat et de vente. La légalité d'une telle action, ainsi que le fait de l'existence d'un tel document, se reflètent dans Code civil (article 429).

L'objectif principal est que les deux parties acceptent certaines obligations avant que la transaction n'ait lieu :

• le vendeur s'engage à vendre le bien à cet acheteur particulier ;
• L'acheteur s'engage à acheter le bien auprès de ce vendeur.

Les parties confirment leur intention de conclure le contrat principal dans l'avant-contrat, lors de la réalisation de l'opération d'achat et de vente. Dans ce cas, les parties entendent que l'accord principal sera signé dans les mêmes conditions.

Le but d'un accord préalable est de permettre à chaque partie à la transaction de confirmer ses intentions et en même temps de prendre un engagement écrit de l'autre partie sur ses intentions. Le plus souvent, un accord est enregistré sur l'acquisition ultérieure d'un appartement. Généralement, un tel document est requis dans les cas suivants :

1. Le vendeur et l'acheteur se sont mis d'accord sur la transaction, mais il manque au vendeur certains documents relatifs à l'appartement ou ils ne sont pas remplis correctement.
2. L'acheteur ne dispose pas de fonds suffisants pour un achat ponctuel, mais il transfère immédiatement une partie du montant et s'engage à payer l'intégralité du reste dans un certain délai.
3. Lors de l'achat d'un appartement avec hypothèque, la conclusion d'un accord préliminaire est une pratique courante, car la procédure est compliquée par la nécessité d'obtenir l'autorisation de la banque, qui prendra le logement en garantie pour la fourniture des fonds du prêt.

L'accord diffère du principal en ce qu'il n'a pas besoin d'être enregistré auprès de Rosreestr ni certifié par un notaire. En ce sens, le document comporte certains risques si les parties ne fournissent pas de documents prouvant que l'appartement n'est pas grevé (nantissement, saisie, réclamations de tiers, etc.).

Un accord présigné comporte certaines garanties, ainsi que des risques pour les parties, qui sont tous abordés en détail dans la section suivante.

Accord préalable : garanties

L'accord préliminaire contient 2 garanties importantes qui protègent les intérêts des deux parties :

1. Ce document garantit à l'acheteur que l'appartement lui sera vendu et exactement au prix qui lui a été indiqué.
2. Le contrat donne au vendeur la garantie que cet acheteur lui achètera l'appartement au plus tard dans le délai imparti.

Si quelqu'un se soustrait à ses obligations, l'une ou l'autre des parties peut s'adresser au tribunal pour s'assurer que le contrat principal est respecté et que l'accord est conclu. La demande peut être déposée dans un délai de 6 mois calendaires à compter du jour où l'accord préliminaire nécessite la conclusion de l'accord principal (c'est-à-dire le délai).

Le commentaire d’un spécialiste sur les caractéristiques de l’accord préliminaire est présenté dans la vidéo.

Accord préliminaire : risques

Les principaux risques résident dans le fait que les parties puissent se soustraire à leurs obligations. De plus, s'ils n'ont pas exprimé de réclamations dans un délai de six mois, le contrat préalable d'achat et de vente cesse automatiquement d'être valable.

Ce document en lui-même ne comporte pas de risques dans le sens où la propriété ne passe pas du vendeur à l'acheteur sur la base de sa signature. Si une partie demande à forcer l'autre partie à conclure une transaction, le défendeur peut déposer une demande reconventionnelle pour invalider le contrat.

NOTE. Si un accord préliminaire a été conclu lors de l'achat d'un nouveau bâtiment (avec une société de développement), alors en cas de manquement à ses obligations, le demandeur peut saisir le tribunal avec une demande pour forcer le défendeur à signer un accord de participation à la construction partagée. .

Dans le cas contraire, l'accord préalable est associé à des risques qui accompagnent généralement les transactions sur le marché immobilier :

1. Dans certains cas, un accord préliminaire peut être reconnu par le tribunal comme non conclu. Ceci est possible dans 2 cas :

• le contrat a été exécuté avec des violations évidentes (tous les détails de l'appartement ne sont pas indiqués, il y a des erreurs factuelles) ;
• l'appartement n'existe pas ou est encore en construction.

1. Le risque lié au fait que l'appartement puisse être vendu plus d'une fois. Cette situation se présente lorsqu'un promoteur réalise un stratagème frauduleux : par exemple, il peut conclure plusieurs contrats identiques pour la vente du même appartement.
2. Le risque associé à la perte des fonds dépensés pour l'achat d'un appartement. Ceci s'applique également aux cas d'achat d'un appartement directement dans un immeuble en construction. Il est important de comprendre que les fonds investis (dans le cadre d'un contrat de gestion fiduciaire) ne sont pas toujours restitués à la fin de la construction - l'entreprise est souvent déclarée en faillite et la partie lésée ne peut espérer qu'une compensation partielle de sa perte.

Ainsi, après avoir signé l'accord préliminaire, les parties sont tenues de signer l'accord principal exactement dans les mêmes conditions (les modifications ne sont possibles que d'un commun accord).

Dans le cas des particuliers (lors de l'achat d'un logement sur le marché secondaire), les principaux risques sont précisément liés au fait que les parties ne rempliront pas leurs obligations. Si vous achetez un appartement dans un immeuble neuf, le danger augmente fortement - tout dépend de l'honnêteté du promoteur.

Accord préliminaire : échantillon 2017

Les exigences relatives à la rédaction d'un compromis de vente n'ont pas changé cette année. Le formulaire standard est facile à télécharger et à imprimer.

Lors du remplissage, il est important de prendre en compte que le document reflète toutes les conditions essentielles - il est préférable de vérifier que toutes les données coïncident avec celles spécifiées dans les documents pertinents (passeport du propriétaire de l'appartement, certificat de propriété). Une attention particulière est portée aux points suivants :

1. Prix ​​du contrat, c'est-à-dire à quel prix exact le vendeur s'engage à vendre l'appartement dans le délai convenu.
2. L'entente préalable doit indiquer toutes les personnes qui habitent actuellement avec le vendeur. Leur nom complet et les détails de leur passeport sont indiqués.
3. Si le propriétaire habite ailleurs, il est préférable d'indiquer les deux adresses : celle réelle et celle inscrite sur le passeport.
4. Le contrat doit décrire séparément ce que le vendeur garantit : l'appartement n'est pas hypothéqué, sous mandat d'arrêt, et aucune autre personne ne le réclame.
5. La durée de validité de l'accord préalable fait partie intégrante de sa validité : à l'expiration de cette date, l'accord prend fin.
6. Le contrat doit préciser les modalités de paiement du prix du logement : par exemple, l'acheteur paie d'abord 10 % du montant total, puis les 90 % restants. Le fait du paiement est en outre confirmé par une convention de dépôt (comme l'exige l'article 380 du Code civil). Ce même document s'appelle un récépissé - il est établi sous quelque forme que ce soit et est également signé par les deux parties.
7. La responsabilité en cas de manquement aux obligations est également décrite : il s'agit d'un règlement préalable au procès. Par exemple, la partie qui a évité la transaction verse à l’autre partie un acompte représentant le double du montant.

Sans préciser aucune de ces conditions essentielles, il est quasiment impossible de reconnaître l'accord préliminaire comme juridiquement valable, c'est pourquoi il ne sera pas possible de l'utiliser comme élément de preuve dans une procédure judiciaire.

Un exemple d’accord est donné ci-dessous.

Il convient également de noter que la préparation d'un tel accord ne prévoit pas le transfert du logement vers la propriété de l'acheteur. Il n’est donc pas nécessaire :

• établir un acte de cession ;
• fournir des relevés de votre compte personnel prouvant l'absence de dette sur les factures de services publics ;
• ordonner un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier pour prouver que l'appartement n'est pas grevé ;
• joindre le passeport technique de l'appartement à l'accord préalable.

Une fois que les parties ont conclu une transaction d'achat et de vente et signé l'accord principal, l'accord préliminaire est considéré comme n'étant plus en vigueur. Aucun document spécial n'est établi concernant ce fait - les parties peuvent simplement détruire ce document.