В този преглед ще разгледаме руския пазар на недвижими имоти, като традиционно се фокусираме върху пазарните и рекламните аспекти. Поради разнородността и спецификата на предмета на разглеждане, основно внимание ще бъде отделено на пазара на жилищни имоти с акцент върху най-интензивния и развит - московския пазар.

История

Руският пазар на недвижими имоти в своето развитие се подчинява на общите закони на икономиката, въпреки че спецификата на нашата страна, естествено, оставя своя отпечатък върху него. Общият вектор на пазара е в посока от спонтанен към балансиран и цивилизован. Според повечето експерти могат да се разграничат следните ключови етапи.

Появата на пазара на недвижими имоти в Русия може да се отдаде на късната съветска епоха, когато в средата на 1990 г. концепцията за частна собственост се появява в Закона „За собствеността в СССР“. Истинското развитие на пазара започва със старта на приватизацията през 1992г.

Етапът на формиране на руския пазар на жилищни имоти беше специфичен и имаше редица характеристики. Най-съществените отличителни характеристики включват няколкократно понижени цени поради оценка, базирана на балансова стойност, многократно превишаване на търсенето над предлагането и недостатъчно развити услуги за недвижими имоти.

Двигателят на развитието на пазара беше регионът на Москва. В края на този период се наблюдава рязък скок на цените за почти всички обекти на жилищния пазар (почти 8 пъти).

Следващият етап от развитието на пазара на недвижими имоти може да се нарече преходен етап. Започва през втората половина на 1993 г. ХарактеристикиПрез този период имаше доста високи цени, въпреки че все още не достигнаха световните цени, възникването на пазарни отношения между участниците на пазара, както и намаляване на темповете на приватизация на жилищата, която беше преминала своя връх.

Търсенето и предлагането започнаха да се изравняват. Появи се регулаторна законодателна рамка и ролята на държавата на пазара постепенно започна да нараства. Ражда се концепцията за луксозни недвижими имоти - ексклузивни, необичайни за масово развитие проекти, насочени към хората с пари. Паралелно с това се развива рекламата на недвижими имоти, разработват се стандарти и подходи за типични рекламни кампании за жилищни имоти.

Кризата от 1998 г. и следкризисният (възстановителен) период до 2000 г. трябва да се подчертае отделно, тъй като събитията от 1998 г. донякъде спряха продължаващото движение напред към формирането на цивилизовани пазарни отношения. Всички пазари, включително и на недвижимите имоти, бяха в етап на временно замразяване и борба за оцеляване. В същото време пазарът на недвижими имоти демонстрира много по-голяма инертност в сравнение с други сектори на икономиката.

Етап на пазарно професионално развитие – това е 2000–2002 г. Страната напълно се възстанови от кризата, нивото на доходите на населението се стабилизира и започна да расте. В ход е формирането на средна класа, която все още не се е превърнала в основен диктатор на интересите при формирането на потребителските предпочитания, но пазарът вече е реагирал на това, откроявайки я като самостоятелна класа. целева група. Този етап е свързан с бързото развитие на пазара на недвижими имоти и издигането му на качествено ново ниво. Това е началото на формирането на цивилизовани отношения между продавача и купувача и развитието (макар и бавно, но сигурно) на законодателната рамка и високото ниво на конкуренция и изобилието от предложения за различни вкусове и нива на доходи - от масово панелно строителство до индивидуални проекти, както и внедряване на нови технологии и решения.

В края на този период ясно се формира един от ключовите мотиви на потребителското поведение (предимно в Москва и Санкт Петербург) - разглеждането на покупката на недвижим имот като един от най-печелившите начини за инвестиране на собствени средства. Предпочитанията на купувачите в този сегмент се определят от желанието да се инвестират пари изгодно и да не се разорят, а не от реалните вкусове и желания за качествените характеристики на къщата и нейното местоположение, което е приоритет на сегмента на купувачите на недвижими имоти за решаване на жилищния въпрос. Надеждността и името на разработчика са на първо място и за двата сегмента. Що се отнася до самите продавачи, в търсене на конкурентно предимство те обръщат все повече внимание на професионалните пазарни атрибути: маркетинг, реклама, PR, включително имиджовия компонент.

Зрял, напреднал пазарен етап започва през 2003 г. и продължава и до днес. Ключовите думи на този период са „уважение към купувача“ и „фокус върху клиента“. Информационната отвореност на пазара нараства, компаниите за недвижими имоти заемат значително място и мнозинството от участниците в сделките прибягват до техните услуги. В същото време се обръща повече внимание на репутацията на агенциите за недвижими имоти, а ролята на частните брокери и брокери постепенно намалява.

Психологията на потребителите се промени радикално. На този етап за първи път ясно се вижда промяна в приоритетите: вече не продавачът диктува правилата на играта на купувача, а купувачът, станал по-образован и проницателен по въпросите на пазара и пазарни отношения, поставя по-високи изисквания към предлагания продукт (неговите качествени характеристики). Дойде съзнателно, рационално, обмислено решение, основано на ясно разбиране на собствените предпочитания и идеи за желаното жилище и неговото предназначение. Пазарът на доставки също променя донякъде структурата си, като се фокусира върху потребителя. Поради увеличаването на слоя хора, считащи себе си за средна класа, пазарът реагира на тази тенденция с нарастващ брой проекти от бизнес класа.

По-нататъшното формиране на пазарни отношения в сектора на недвижимите имоти и нарастващото участие на руската икономика в глобалните процеси в крайна сметка доведоха до отваряне на пазара. Въпреки всички характеристики, развитието на вътрешния пазар на недвижими имоти е до голяма степен повлияно от световните тенденции. Най-важните от тях включват цените на енергийните ресурси, предимно петрола, световните валутни курсове и др. Ето защо световната финансова и икономическа криза от 2008-2009 г. оказа огромно влияние върху руския пазар на недвижими имоти, който, подобно на кризата от 1998 г., премина през период на едногодишно „замразяване“ и постепенно „размразяване“. До 2010-2011 г. пазарът се възстанови напълно и продължи да се развива прогресивно до края на 2014 г.

Стабилен и надежден пазар на недвижими имоти с благоприятен инвестиционен климат осигурява средно увеличение от 5-10% годишно. Подобни показатели са типични за западноевропейските страни и все още са основен ориентир при определяне на надеждността и култивираността на пазара на недвижими имоти.

Пазарна структура

По видове сделки се разграничават следните сегменти на пазара на недвижими имоти:

• покупко-продажба на недвижими имоти;
• отдаване под наем на недвижими имоти;
• ипотека и др.

По вид собственостОбектите на пазара на недвижими имоти могат да бъдат класифицирани като частни, държавни и общински.

По функционално предназначениеПазарът може да бъде разделен на:

• жилищни недвижими имоти;
• промишлени сгради;
• непромишлени сгради и помещения (складове, офиси и др.).

Пазарът на недвижими имоти също обикновено се разделя на първичен и вторичен:

• Първичният пазар на недвижими имоти означава набор от сделки, извършени с новосъздадени обекти. Този пазар, така да се каже, "пуска" недвижими имоти в икономическо обращение;
• Вторичният пазар на недвижими имоти се отнася за сделки, извършени с обекти, които са в експлоатация, както и сделки, свързани с препродажба или други форми на прехвърляне на обекти от един собственик на друг.

Характеризирайки текущото състояние на руския пазар на недвижими имоти, трябва да се отбележи, че той навлезе във втория етап от своето развитие - етапа на приближаване на недвижимите имоти като обект на инвестиционна дейност. Ако на първия етап недвижимият имот е бил закупен главно за задоволяване на собствени нужди (жилища, офиси за собствени нужди и др.) и неговата изгодна препродажба, то на втория етап недвижимият имот се разглежда като обект на финансова инвестиция за получаване на постоянен доход, надвишаващ нивото на лихвите по банкови депозити, например от отдаване под наем на недвижими имоти.

1) Пазар на жилища

Жилищният сектор е една от най-важните сфери на икономиката, осигуряваща необходимите човешки потребности. Състоянието му до голяма степен определя стандарта на живот на гражданите на страната и показва тяхното благосъстояние. В крайна сметка благосъстоянието на хората, степента на тяхното богатство, формира основата за развитието на икономиката на страната.

Острият недостиг на жилища е хронично явление за Русия. В същото време преходът към пазарни отношения доведе до намаляване на жилищното строителство за сметка на държавния бюджет, който преди това беше основният източник на инвестиции в жилищното строителство. Съществува голяма нужда от жилище, докато средното ниво на доходите на съвременното руско семейство е ниско, което не позволява на по-голямата част от населението с ниски и средни доходи да кандидатстват за покупка.

Според фондацията Institute of Urban Economics през 2012 г. само 39% от руснаците са били доволни от жилищните си условия. Останалите се надяваха по някакъв начин да подобрят условията си на живот.

Жилищата днес са достъпни за около 9% от населението на страната, а поради ниския стандарт на живот само 1,2% от населението купуват жилище със собствени и заемни средства, а само 0,3% от семействата го получават от бюджета.

Специална роля на жилищния пазар принадлежи на държавата и местните власти, които не само изпълняват определени функции като участници на пазара, но и извършват законодателно и регулаторно регулиране на процесите, протичащи в него. Решаването на жилищните проблеми на руското население от гледна точка на значението за държавата днес излиза на преден план.

Можем да подчертаем общ модел в развиващите се пазари на недвижими имоти, който наблюдаваме в Русия през последните 6-7 години: с най-висока (и нарастваща) нужда от пространство (жилищни, офисни, търговски, складови), доста висока ( и нарастващо) ефективно търсене и катастрофално ниски обеми строителство и предлагане на площи, цените (наемните ставки) непрекъснато растат. Но този растеж не е равномерен - той има вълнообразен характер. Темповете на нарастване на цените се променят периодично. Периодът на колебания в цените на пазара на жилища в различни градове варира от две до три години.

Търговски имоти

През 2011 г. форматите на търговски имоти като правило бяха ограничени до офиси и търговски и развлекателни центрове. Хотелиерският бизнес има по-дълъг период на изплащане и изисква по-високи начални разходи. Офисното строителство обаче е изправено и пред предизвикателства сложен механизъмполучаване на различни разрешителни, ограничен брой изпълнители и недостиг на електроенергия. В днешно време е доста трудно да се намери добро място за бизнес център.

хотели

Капацитетът на руския хотелски пазар през 2007 г. се оценява на 2 милиарда долара. Почти половината от тази сума се пада на Москва, докато по отношение на броя на хотелите тя значително отстъпва на другите големи европейски градове. В резултат на реконструкцията големите хотели в съветски стил трябва да повишат категорията си до 4-5 звезди и почти няма да останат тризвездни хотели в градските центрове. И тези хотели принадлежат към туристическия клас, без който развитието на масовия туризъм е невъзможно.

Структура и сегментация на жилищния пазар

Началото на развитието на съвременния пазар на недвижими имоти може да се датира от средата на 90-те години на миналия век, когато наред с процеса на приватизация се появяват първите правни сделки за продажба на апартаменти.

Опитът от последните десет години показа, че пазарът на недвижими имоти се развива доста бързо в столиците на съставните образувания на Руската федерация, в големия транспорт и културни средищас високо ниво на финансови потоци, ефективни инвестиции и добри перспективи за развитие. В тях цените на недвижимите имоти се определят на доста високо ниво във времето. В малки градове с неразвита или неконкурентоспособна икономика, ниски финансови потоци и липса на инвестиции, отдалечени от големи центрове и с лоши природни или екологични условия, пазарът на недвижими имоти е в начален стадий от дълго време и с времето цените се стабилизират на ниски нива. Между тези екстремни типове градове има много междинни, които се характеризират със среден темп на развитие на пазара на недвижими имоти и средно ниво на цените след стабилизиране.

Характерна особеност, която разделя тези три вида пазари, е степента на тяхната доларизация (използване на цените в долари), която в наше време може да се счита за един от показателите за развитието на пазара на недвижими имоти.

Жилищният пазар (апартаменти и стаи) днес е най-развитият сектор на пазара на недвижими имоти. Пазарът на жилищни сгради е сравнително развит само в частта на вили и дачи в предградията на най-големите градове, а за многофамилни сгради тепърва започва да се оформя. В различни руски градове жилищният пазар се развива по сходни модели, но с различна скорост.

Този материал предоставя информация за ценовата ситуация на пазара на жилища в руските региони и някои характеристики на неговото развитие в отделни градове.

Този материал предоставя информация за ценовата ситуация на жилищния пазар в руските региони и някои характеристики на неговото развитие в отделните градове.

Цените на вторичния пазар на жилища в руските региони през март, според федерален портал "СВЕТЪТ НА АПАРТАМЕНТИТЕ", продължи да расте и във всички категории апартаменти. Средната цена на квадратен метър се е увеличила в почти 70% от големите руски градове, но нивото на цените все още е с 15–18% по-ниско от нивата преди кризата. Все още обаче не е необходимо да се говори за формирана тенденция. Например в Курск, Белгород, Саратов февруарското увеличение на цената на квадратен метър отстъпи място на лек спад през март.

Въпреки това броят на големите градове, в които цените на жилищата се покачват, постепенно се увеличава вече няколко месеца. През март само в 14% от градовете цената на квадратен метър е паднала. Освен това в почти една четвърт от градовете се е увеличила цената на всички категории жилища: 1-, 2-, 3- и многостайни апартаменти, разположени както в обикновени панелни къщи, така и в сгради от по-висок клас. Това беше най-забележимо на пазарите в Санкт Петербург, Новосибирск, Нижни Новгород и Красноярск. Като цяло вторичният жилищен пазар демонстрира относителна ценова стабилност, но с тенденция към поскъпване на градските апартаменти. Най-високата цена е 1 кв. м през март е регистриран (с изключение на Москва и Санкт Петербург) в Екатеринбург - 56,2 хиляди рубли, следван от Хабаровск - 55,4 хиляди рубли, Новосибирск - 51,3 хиляди рубли, Ростов на Дон Дон - 51,0 хиляди рубли. Най-ниската цена на 1 кв. м във всички големи градове, анализирани от портала World of Apartments, в Курск, Иваново, Саратов - 30,0–31,9 хиляди рубли. Освен това, ако се съсредоточим върху предкризисните цени на жилищния пазар, тогава цената на апартаментите в Казан се доближава до тях (43 хил. Рубли/кв.м през март 2011 г. и 42,7 хил. Рубли/кв.м през януари 2009 г. ) , в изоставащия Нижни Новгород (съответно 42,7 и 59,1 хил. руб./кв.м).

Данни от портала World of Apartments

Най-ниските цени на жилищата в регионите на Русия

Рейтингът на руските регионални центрове с най-ниска цена на жилищата е съставен от експерти Penny Lane Realty. Това взе предвид средната цена на първичния и вторичния пазар и обема на жилищното строителство. Според резултатите от сравнителен анализ най-ниски цени на недвижимите имоти са отчетени в следните градове.

Грозни: средна цена на 1 кв. m - 22,3 хиляди рубли. Населението на този град, столицата на Чеченската република, е около 230 хиляди души. Тук активно се възстановява социална, спортна, търговска и транспортна инфраструктура, полагат се нови градски комуникации и индустриални предприятия. През 2007 г. в Грозни са пуснати в експлоатация 215,9 хиляди квадратни метра. м нови жилища, през 2008 г. - 250,4 хиляди, през 2009 и 2010 г. - съответно 296,2 и 340,5 хиляди. Продължава изпълнението на амбициозния проект Grozny City, който включва около 50 къщи от 12 до 45 етажа на площ от 500 хектара. През 2011 г. се планира да започне строителството на жилищен квартал на територията на централния пазар и развитието на площад „Минутка“.

Биробиджан: средна цена на 1 кв. m - 24,6 хиляди рубли. Населението на този град, столица на Еврейската автономна област, е около 190 хиляди души. През 2010 г. в района са построени едва 35 хил. кв.м. м жилища. За сравнение: само площта на търговския център Mega-Khimki е 211 хиляди квадратни метра. м. Евтиността на жилищата в Биробиджан се дължи на обективни причини: суровият далекоизточен климат, отдалечеността от големите градове, ниското ниво на социално-икономическо развитие, липсата на стратегически важни ресурси и намаляването на населението.

Магас: средна цена на 1 кв. m - 25,8 хиляди рубли. Населението на този град, столицата на Република Ингушетия, е около 7 хиляди души. Град Магас е основан през 1998 г. от нулата, специално за да стане новата столица на Ингушетия. Това е най-малкият град в Русия по отношение на населението, а територията му не надвишава 15 квадратни метра. км. В града са положени всички градски комуникации, построени са жилищни комплекси за 20 хиляди жители, административни сгради. Има активно развитие на спортна, развлекателна и транспортна инфраструктура. Ако през 2011 г. се планира да се построят 152 хиляди квадратни метра в Ингушетия. м нови жилища, то през 2015 г. тази цифра трябва да се увеличи до 490 хиляди квадратни метра. м. Според експерти, Magas е много обещаващ за дългосрочни инвестиции в жилищни имоти.

Махачкала: средна цена на 1 кв. m - 28,9 хиляди рубли. Населението на този град, столицата на Република Дагестан, е около 700 хиляди души. Това е най-големият руски град в Северен Кавказ. Разположен е на тясна ивица равнина между планините и Каспийско море и е единственото свободно от лед морско пристанище на Русия на Каспийско море. През 2009 г. в Махачкала са пуснати в експлоатация 242,5 хиляди квадратни метра. м жилища, през 2010 г. - 274 хил. кв.м. м. През 2011–2015 г планира се увеличаване на обема на жилищното строителство до 400–500 хиляди квадратни метра. м годишно.

Владикавказ: средна цена на 1 кв. m - 29,7 хиляди рубли. Населението на този град, столицата на Република Северна Осетия, е около 320 хиляди души. През 2009 г. във Владикавказ са пуснати в експлоатация 150 хиляди квадратни метра. м нови жилища, през 2010 г. - 175 хил. кв.м. м. Реализира се пилотен проект за изграждане на жилищни имоти тип мансарда за участници в републиканската програма „Достъпно жилище за младите хора“. През 2011 г. се планира да започне строителството на жилищни микрорайони Северни, Московски квартал и Нов градобща жилищна площ от 95,2 хиляди, 377,7 хиляди и 1,2 милиона квадратни метра. м съответно.

По отношение на климата, природните условия и ландшафта, всички градове в рейтинга, с изключение на Биробиджан, имат всички условия за просперитета на туристическия бизнес и успешното развитие на жилищни и търговски недвижими имоти. Природата е дала на тези места всичко необходимо за създаването на ски, здравни и спа курорти. Разбира се, нереалистично е руският Северен Кавказ да се превърне във втори Куршевел, но е напълно възможно тези градове да станат популярни младежки туристически центрове. Ако някой ден проблемът с горещите точки в Северен Кавказ най-накрая бъде разрешен, тогава този регион може да се превърне в една голяма инвестиционна платформа.

Данни от Централната банка на Руската федерация

Положителни тенденции

През 2010 г. в Руската федерация ( според Държавната статистическа комисия) са построени и пуснати в експлоатация около 58 млн. кв.м. м жилища, което е с 3% по-малко от предходната година. Някои региони и градове демонстрираха увеличение на обема на новопостроените жилищни сгради и, обратно, някои големи населени места не увеличиха този показател, оставайки или на нивото от миналата година, или значително под него.

В Екатеринбург беше поставен исторически рекорд за въвеждане в експлоатация на жилища. Миналата година тук са пуснати в експлоатация над 1 милион квадратни метра. м. През 2011 и 2012г планира се да се запази това ниво и още през 2013 г. да се увеличи обемът на въвеждане в експлоатация до 1,1–1,2 милиона кв.м. м. Те ще постигнат това ниво до голяма степен чрез проекти за интегрирано териториално развитие (ИДТ).

В края на 2010 г. Екатеринбург стана лидер в въвеждането в експлоатация на жилища Фирма Ренова-СтройГруп, ангажирани в изграждането на новия квартал Академичен, където са пуснати в експлоатация 275 хил. кв.м. м нови сгради. До края на 2025 г. те планират да построят тук 9 милиона квадратни метра. м жилища. На второ място в края на 2010 г. по обем на завършените жилища в Екатеринбург компанията NOVA-Stroy (част от LSR Group)- 73,1 кв. м. също се развива от големи компании като ТПК "Уралобув", "Уралэнергостройкомплекс".

Ростов на Дон и Казан са малко по-ниски от Екатеринбург по отношение на обема на пуснатите в експлоатация жилища.

Един от най-големите проекти за жилищно строителство в Ростов на Дон се изпълнява от компанията "Патриот" (дъщерно дружество на "Интеко"). Това е новата зона Western Gate, където ще бъдат построени около 370 хиляди квадратни метра върху площ от 33 хектара. м жилищни имоти. Развитието на района се извършва с къщи от новата серия R-n-D, високи от 15 до 19 етажа, произведени от Ростовския домостроителен комбинат, напълно реконструиран от компанията Inteko, както и 20- и 24-етажни сгради. издигане на сгради по индивидуални проекти. В жилищната зона се предвижда изграждането на развита социална инфраструктура: училища, детски градини, клиники, центрове за отдих, магазини, битови услуги и др.

Група компании SU–155в допълнение към Московска област, той изгражда жилищни и инфраструктурни обекти в много градове на Централния окръг на Русия, както и в Астрахан, Нижни Новгород и др. Всяка година SU-155 увеличава обема на пространството, което пуска в експлоатация. Прави своя принос за осигуряване на жителите на руските региони с апартаменти в нови сгради Фирма Пересвет-Инвест. Във Волгоград това е жилищен комплекс в центъра на града, нови проекти се изпълняват от компанията в Краснодар.

Програми за разрушаване на порутени жилища и остарели пететажни панелни сгради - хрушчовки - се изпълняват с различна степен на активност в много руски градове и региони.

Така в Република Алтай, като част от изпълнението на програмата „Стимулиране на развитието на жилищното строителство в Алтайския край за периода 2010–2015 г.“, се планира да се заселят 805 жилищни сгради, подлежащи на разрушаване и спешни случаи. жилищни сгради. Около 16 хиляди души ще бъдат преместени от 370 аварийни апартамента.

В Казан е одобрена републиканска целева програма за преселване на граждани от аварийния жилищен фонд за 2011 г. Тя включва 50 градски къщи, в които живеят 1652 души. Площта, която ще бъде заселена, ще бъде почти 21 хиляди квадратни метра. м.

Има проблеми

През първите месеци (януари и февруари) на 2011 г. Руската федерация пусна в експлоатация ( според Държавната статистическа комисия) 5,25 милиона кв. м жилища, което е само 88,5% от обема на руските нови сгради за същия период на предходната година. В същото време в Северозападния район тази цифра е 49,4%, в Северен Кавказ - 65,5%, в Далечния изток - 67,2%, а само в Уралския и Волжския райони - повече от 100% (104,5 и 100,3 %, съответно) ).

Що се отнася до вторичния пазар, той постепенно се възстановява в големите градове, но темпото на възстановяване в много от тях оставя много да се желае.

1. Икономиката на недвижимите имоти като наука и нейната роля в пазарната икономика

На този етап от развитието на Русия има малко недвижими имоти, които дългосрочен планима висока стойност. Цената на този ресурс далеч надвишава цената на цялата индустрия, а инвестициите в развитие на недвижими имоти сега изглеждат най-обещаващи.

Собствеността върху недвижимите имоти е в основата на правата на частна собственост, които са неразделен атрибут на пазарните отношения. Недвижимото имущество като обект на предприемаческа дейност е определена гаранция за стабилност на бизнеса и запазване на стойността на капитала.

Икономиката на недвижимите имоти е един от клоновете на икономическата наука. Предмет на изучаване на тази дисциплина са социалните отношения между хората в процеса на промяна и прехвърляне на собственост върху недвижими имоти. Тя е тясно свързана с макро- и микроикономиката, маркетинга, мениджмънта, правото, финансите, счетоводството и статистиката.

Икономиката на недвижимите имоти включва разглеждане на особеностите на функционирането на пазара на недвижими имоти, специфичния организационен и правен механизъм за покупка, продажба и отдаване под наем на недвижими имоти, както и методологичната и регулаторна рамка за сделки, въпроси на оценката на недвижими имоти и анализ на неговата рентабилност.

Недвижимите имоти заемат централно място в системата на знанието във всяка социална система, изпълнявайки едновременно две важни функции: средство за производство и предмет на лично потребление за живот, отдих, културен отдихи т.н. Икономическото и правно регулиране от държавата на различни сфери на обществения живот и материалното производство е тясно свързано с недвижимите имоти.

Основният, основен обект на недвижимите имоти - земята - заема уникално и ключово значение в цялата система на предприемаческата дейност на хората и в самия им живот. Той е от особена ценност за цялото човешко общество, тъй като е единственото място на пребиваване на всички народи и поколения хора, основният и естествен фактор във всяка област на бизнеса, пряко или косвено участващ в производството на всички други блага и ползи.

В пазарна среда земята има многофункционално предназначение. Като природен обект, който съществува независимо от волята на хората, Земята е цялата планета, люлката на човека, изпълняваща най-важната екологична функция. В същото време земята е и почвата, най-горният слой на нашата планета, нейната повърхност или пространствена основа - обект на управление и следователно отразява икономическите отношения. Социалната роля на земята е, че тя служи като местообитание и условия за живот на хората. И накрая, земята, като територия на държава или федерален субект, определя политическата функция. Следователно сделките с поземлени парцели се регулират не само от конституционните норми и поземленото право, но и от гражданското законодателство, като се вземат предвид горското, екологичното и друго специално законодателство

Поради изброените по-горе фактори земята, като незаменим природен ресурс с многофункционално значение, има специален правен статут. Разпореждането със земя и особено покупката и продажбата на парцели в Русия на настоящия етап е специфичен и труден въпрос. Пазарът на земя, като средство за законно преразпределение на земята между собствениците с помощта на икономически методи, е обективно регулиран от различни ограничения и норми.

В Руската федерация, както и в много индустриализирани страни по света (САЩ, Англия и др.), е установено: когато частната собственост пречи на реализацията на обществените интереси, тя подлежи на постоянни или временни ограничения. Постоянните ограничения върху собствеността върху земята, поради нейния ограничен характер и незаменимост в стопанската дейност, включват: системата на зониране; рационално използване и опазване на земята; контрол на околната среда; защита на законните права и интереси на други собственици, наематели и ползватели на земя; спазване на условията за ползване на специално защитени територии и зони за сигурност; като се вземат предвид строителните норми и разпоредби, проектите за планиране и развитието на населените места; принудително изкупуване на земя от собственика за държавни и общински нужди и др.

Има и временни ограничения на правомощията на собственика на земята: строго предназначение на поземлен имот, възможност за покупка и продажба на земеделска земя при запазване на предназначението им, отнемане на неизползвани парцели, ограничен оборот на определени категории земя. , изключително ползване на земя на основата на аренда и др. Те също така не могат държавни и общински предприятия самостоятелно да отдават под наем недвижими имоти, предоставени им под правото на стопанско управление или оперативно управление. Разпореждането с недвижими имоти в акционерните дружества също е ограничено - при големи сделки (25-50% от балансовата стойност на активите на дружеството) решението се взема с единодушие от Съвета на директорите или общото събрание на акционерите , а ако предметът на сделката надхвърля 50 на сто от активите - само от общото събрание на акционерите.

Недвижимите имоти са в центъра на сложно преплитане на различни икономически процеси, частни и обществени интереси, административни норми и регулации. Сделките със земя и други недвижими имоти изискват задълбочено и системно познаване на характеристиките на пазара, обусловени от спецификата на пазара. самият продукт – недвижим имот.

Въвличането на съответните категории земи или правата за ползването им в узаконени пазарни отношения стимулира бизнес и инвестиционна активност и предотвратява престъпни сделки със земя.

Като обект на предприемаческа дейност недвижимите имоти служат като определена гаранция за стабилност на бизнеса и възпроизводство на капитала с нарастване. Типичният инвеститор, когато инвестира в недвижими имоти, обикновено не само връща капитал, но също така получава печалба и компенсира всички други разходи. Възможно е да извлечете и други удоволствия от притежаването на престижен имот.

Недвижимите имоти са обект на изучаване на различни научни и образователни дисциплини: география, архитектура, право, земеустройство, агрономство, икономика, строителство и др. Във всеки курс, в съответствие със спецификата му, се разглеждат един или повече свойства на отделни недвижими имоти се изучават. За разлика от други предмети, курсът "Икономика на недвижимите имоти" изучава само организационния, икономическия и правния механизъм на сделките не с един, а с различни обекти на недвижими имоти. Обемът от знания за пазара на недвижими имоти се формира толкова много, че може да се преподава като академична дисциплина в много специалности: мениджмънт, маркетинг, икономика на предприятието (по отрасли), финанси и кредит. Икономиката на недвижимите имоти е приложен курс, който изучава теорията и практиката на различни сделки с най-важните ресурси на бизнес дейността - парцели, сгради и други обекти. Теоретичната основа на дисциплината е икономическата теория, ценообразуването, икономическата система на обществото, правото, общата теория на статистиката, а приложната основа е мениджмънт, маркетинг, икономика на предприятието, финанси и кредит.

2. Анализ на съвременния пазар на недвижими имоти в Русия

Характеризирайки текущото състояние на руския пазар на недвижими имоти, трябва да се отбележи, че той навлезе във втория етап от своето развитие - етапа на приближаване на недвижимите имоти като обект на инвестиционна дейност. Ако на първия етап недвижимият имот е бил закупен главно за задоволяване на собствени нужди (жилища, офиси за собствени нужди и др.) и неговата изгодна препродажба, то на втория етап недвижимият имот се разглежда като обект на финансова инвестиция за получаване на постоянен доход, надвишаващ нивото на лихвите по банкови депозити, например от отдаване под наем на недвижими имоти.

Развитието на пазара на недвижими имоти се възпрепятства от много фактори: несъвършенството на руското законодателство, политическата и икономическа нестабилност, ниските средни нива на доходите на населението и липсата на квалифицирани специалисти - участници на пазара на недвижими имоти.

По-специално, в Русия, поради икономически причини, схемата за ипотечно кредитиране работи в отделни случаи, докато по-голямата част от сделките с недвижими имоти в световната практика се извършват с участието на заемен капитал (ипотечен заем). Днес е преждевременно да се говори за навлизането на масов купувач на руския пазар на недвижими имоти: средният слой в традиционния за западните страни смисъл (основната прослойка по отношение на числеността, която е основният потребител на стоки и услуги и подкрепа на социално-икономическата система) в Русия практически липсва, следователно, въпреки, например, поради хроничния недостиг на жилищни недвижими имоти, няма търсене за него.

Въпреки това, съвременното руско законодателство, с всичките му несъвършенства, позволява развитието на широк спектър от отношения в областта на недвижимите имоти: покупка и продажба, дарение, наследство, лизинг, пренаемане, вноска в уставния капитал на компании, обезпечение и др. . Вярно е, че всичко това се отнася за сгради и конструкции и в по-малка степен за земя.

Общо през 2007 г. в Руската федерация са пуснати в експлоатация 714,1 хиляди апартамента с обща площ от 60,4 милиона квадратни метра. м, което възлиза на 119,4% спрямо съответния период на предходната година, докато през 2006 г. темпът на растеж на жилищното строителство до 2005 г. е 116,1%.

Индекси на физическия обем на въвеждане в експлоатация на общата площ на жилищните сгради за периодите 2006–2007 г. са показани на фигура 1.

Фигура 1. Индекси на физическия обем на въвеждане в експлоатация на общата площ на жилищните сгради, % в сравнение със съответния период на предходната година

В края на 2007 г. Московска област стана най-големият строителен пазар в страната; през 2007 г. в този регион бяха пуснати в експлоатация 12,6% от общата жилищна площ в Русия. В допълнение към Московска област, сред съставните образувания на Руската федерация, най-големият обем жилищно строителство се наблюдава и в Москва - 8,0%, Краснодарска територия - 6,2%, Санкт Петербург - 4,4%, Република Татарстан - 3,4 %, Тюменска област - 3,2%, Република Башкортостан - 3,1%, Ростовска и Челябинска области - по 2,8%, Свердловска област - 2,7%. Общият обем на общата жилищна площ, въведена в експлоатация в тези съставни единици на Руската федерация, възлиза на 49,2% от общата за страната.

През 2007 г. обемът на индивидуалното жилищно строителство в Руската федерация продължи да нараства. Населението, използвайки собствени и заемни средства, пусна в експлоатация 181,1 хиляди жилищни сгради с обща площ от 25,7 милиона квадратни метра. метра, което възлиза на 128,9% до 2006 г. В същото време делът на индивидуалното жилищно строителство в общата площ на построените жилища е: в Русия - 42,6%; в републиките Алтай, Бурятия, Дагестан, Ингушетия, Калмикия, Марий Ел, Тива, Кабардино-Балкария, Карачаево-Черкес, Удмурт, Чувашка република, Краснодар, Ставрополски територии, Астрахан, Ленинград и Тамбовска област - от 65,2% до 95, 2%; в Чеченската република, Уст-Ординския Бурятски автономен окръг - 100%.

В Москва, за разлика от пазара на други съставни единици на Руската федерация, още през 2007 г. настъпи ограничение в търсенето на недвижими имоти: търсенето рязко спадна, растежът на цените спря. Пазарът навлезе във фаза на стагнация. През първото тримесечие на 2007 г. се наблюдава общ спад на предлаганата цена от 1 кв.м. метра на вторичния пазар на стандартни жилища в Москва възлиза на 0,6%. Спадът в цените на предлаганите за продажба апартаменти в панелни сгради е 0,9%. При тухлените къщи предлаганите цени се повишават с 0,1%. Цените на предлаганите на вторичния пазар апартаменти в сектора бизнес класа са се увеличили с 1,8%, а в стандартните нови сгради са се увеличили с 0,7%.

През септември 2007 г. стагнацията на московския пазар на недвижими имоти приключи, но това не доведе до значително възобновяване на ръста на цените. Въпреки че експертите отбелязват постепенно съживяване на търсенето и активността на пазара, както и преход на потенциалните купувачи от изчаквателна позиция към по-активна. През първата седмица на октомври 2007 г. средната цена на квадратен метър на апартамент в Москва се е увеличила с 0,4% до 4167 долара. Повече от останалите, с 0,7%, цените на жилищата са се повишили в „сталинските“ къщи и къщите от стандартна тухла. Квадратният метър в такива апартаменти струва 4962 долара. През изминалата седмица квадратният метър в модерните панелни високи сгради е поскъпнал с 0,6% до 4085 долара. Цената на жилищната площ в къщи от модерна монолитна тухла се е увеличила с 0,3% (до 4623 долара за квадратен метър). Апартаментите в панелните пет и девет етажни сгради са поскъпнали с 0,2%. Квадратният метър от тях струва съответно 3734 и 3835 щатски долара. Цени на апартаменти в тухлени пететажни сградиза разглежданата седмица, практически не се промени и възлиза на 4095 щатски долара на квадратен метър. Възвръщаемостта на инвестициите в жилищни имоти е 0,68 пъти възвръщаемостта на банков депозит.

От началото на 2008 г. в сегмента на вторичното жилищно строителство търсенето на най-ликвидните имоти, като апартаменти от бизнес класа, е приблизително двойно повече от предлагането. Друга отличителна черта на пазара на недвижими имоти в Москва през 2008 г. е нарастващата разлика в цените на апартаментите в центъра и в покрайнините, между апартаментите в различни типове сгради в един и същ район. Цените на евтините жилища с ниско качество паднаха. А увеличението на цените на луксозните жилища в елитните вилни селища в района на Москва ще възлиза на около 15% годишно въз основа на резултатите от 2008 г.

2008 г. беше една от най-трудните години за пазара на недвижими имоти в цялата история на съвременна Русия. Глобалната финансова криза удари силно на всички фронтове - темповете на строителство се забавиха, нивото на потребителската активност спадна, банките фактически спряха да издават ипотечни заеми. Резултатите от изминалата година обобщи управляващият партньор на Panorama Estate Омар Гаджиев. Наред с това популяризирането на проекта развива изложбения щанд, отчитайки социалната отговорност на бизнеса. Имиджът на предприятието, в рамките на днешните възгледи, позиционира ролевия стратегически маркетинг, разширявайки пазарния дял. Това разбиране на ситуацията датира от Al Ries, докато анализът на пазарните цени определя индустриалния стандарт, като се вземат предвид съвременните тенденции. Руската специфика ускорява конвергентния социален статус, осъзнавайки маркетинга като част от производството.

Потребителският профил възпрепятства целевия пазарен сегмент, като разчита на вътрешна информация. Форматът на събитието спорадично променя рейтинга, като взема предвид текущите тенденции. Непряката реклама, пренебрегвайки детайлите, рационализира експерименталния процес на стратегическо планиране, разширявайки пазарния дял. Стратегическият маркетинг слабо определя нестандартното продуктово позициониране, оптимизирайки бюджетите. Въпросът е, че привличането на публика не е критично. В допълнение, медийното планиране значително трансформира страничния PR ефект, оптимизирайки бюджетите. Съдържанието спестява на традиционния канал, разчитайки на опита на западните колеги. Оценката на ефективността на кампанията е изродена.

Важното през 2009 г. беше поведението на самия пазар по време на кризата. Глобалните сделки и проекти, които пълнеха медиите в периода преди кризата, вече не съществуват, а самата криза, както и миналата година, остава най-важното събитие. През 2009 г. цените паднаха във всички пазарни сегменти и търсенето се сви. Въпреки това пазарът отбеляза голям напредък и през цялата година обемът на въведените в експлоатация жилища и бизнес имоти остана на относително високо ниво. През есента на 2009 г. експертите отбелязаха скок на активността: цените се стабилизираха, търсенето се увеличи и се появиха реални сделки. Но е твърде рано да се говори за възстановяване на пазара, казват експерти. „Дъното“ все още не е достигнато, но мнозина искат да мислят по различен начин.

През януари 2009 г. руският министър-председател Владимир Путин предложи на правителството да не намалява обема на жилищното строителство и постави задачата „да се опита да запази нивото“ на въвеждане в експлоатация през 2008 г., т.е. 61 милиона кв. метра. В началото на 2010 г. финансирането на програми, свързани като цяло с държавната жилищна политика, създаде настроение за оптимизъм - общият размер на средствата, отпуснати за тези цели от федералния бюджет и институциите за развитие през 2009 г., надхвърли 447 милиарда рубли.

Освен това решението на задачата на министър-председателя трябваше да бъде улеснено от увеличение до 150 милиарда рубли. през 2009 г. капиталът на Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (AHML) и сумата се увеличи до 2 милиона рубли данъчно приспаданеза граждани, които купуват и строят жилища и се увеличава до повече от 300 хиляди рубли. размерът на майчинския капитал, който може и трябва да се използва за закупуване на жилище (инвестицията на такива средства в икономиката, прогнозирана от Министерството на финансите през 2010 г., е 102 милиарда рубли). Тази година около 61 милиарда рубли бяха отпуснати за федералната жилищна програма (финансирането за която е намалено с приблизително 30%). Но въпреки всички усилия през 2009 г., според Министерството на регионалното развитие, ще бъдат въведени в експлоатация 53 милиона квадратни метра. метра жилища, а следващата година, според ръководителя на Асоциацията на строителите на Русия Николай Кошман, ще стане още по-лоша, тъй като „строителите нямат абсолютно никакъв резерв за 2010 г.“

През май 2009 г. ръководителят на Министерството на регионалното развитие Виктор Басаргин направи знаково изявление за жилищния пазар - цената на 1 кв.м. метър жилища на достъпни цени, построени (изцяло или частично) за сметка на федералния бюджет, не трябва да надвишава 30 хиляди рубли.

През 2009 г. държавните поръчки станаха почти основният „локомотив“ на жилищното строителство. Особено забележим принос за поддържането на жилищния сегмент на пазара направиха федералните агенции за сигурност - Министерството на отбраната и Министерството на вътрешните работи на Руската федерация. По-специално през изминалата година Министерството на отбраната е похарчило почти 90 милиарда рубли за закупуването на повече от 40 хиляди апартамента. И това е само началото. Според министър Анатолий Сердюков общо през 2009-2010 г., за сметка на всички източници, Министерството на отбраната планира да засели 90 хиляди семейства на военни, от които 45,7 хиляди през 2010 г. Формирането на служебен жилищен фонд ще се извършва до 2015 г. в рамките на Федералната целева програма за военнослужещите по договор.

В руското Министерство на вътрешните работи, според логистичния отдел на ведомството, повече от 100 хиляди служители се нуждаят от жилища. Ръководителят на отдела Владимир Лукянов заяви в началото на годината, че Министерството на вътрешните работи се нуждае от повече от 112 хиляди апартамента, „което е около 195 милиарда рубли“. Държавната отбранителна поръчка за жилищно строителство през 2009 г. отпусна само 1,3 милиарда рубли от федералния бюджет. плюс 2,4 милиарда рубли. за завършване на вече започнато строителство. През 2010 г. може да се увеличи финансирането за жилищно строителство за МВР, надяват се от ведомството.

Също през 2009 г. около 10 милиарда държавни рубли. беше насочена към закупуване на жилища за млади семейства в рамките на съответната федерална целева програма.

Държавата се превръща в основен играч на пазара на недвижими имоти. Федералният фонд за подпомагане на развитието на жилищното строителство (фонд RHD) е предназначен да стимулира обема на предлагането на руския жилищен пазар. По този начин се планира най-малко 30% от жилищата в Русия от 2012 г. да бъдат построени върху земи, участващи в оборота на фонда. Делът на жилищните имоти в Руската федерация, построени върху земите на фонда, трябва да достигне 10% през 2010 г. и 20% през 2011 г.

През 2010 г. Фондация RHD вече проведе пет търга за продажба на парцели в различни региони на Руската федерация. Върху отредените за застрояване парцели могат да бъдат застроени 1 млн. 100 хил. кв.м. метра жилища. Стратегическият приоритет на фонда е да създаде условия за изграждане на жилища от икономична класа, предимно нискоетажни. Предвижда се до 2020 г. обемът на годишното въвеждане в експлоатация на жилища в Русия да достигне 140-150 милиона квадратни метра. метра.

През 2012-2014 г. фондът ще премине от „оптимизиране“ към „инвестиционно“ съгласуване на поземлени имоти и ще започне да финансира изграждането на електрически мрежи, енергийни центрове, както и линейни и нелинейни съоръжения за комунална инфраструктура. Освен това, като част от дейността си, фондът ще улесни достъпа на разработчиците до финансови ресурси. По-специално, той ще предостави гаранция (оферта) за закупуване на определено количество жилища от предприемачи на цена не по-висока от „централно установената цена на жилища от икономична класа в даден регион“. По този начин фондът ще гарантира на предприемачите обратното изкупуване на апартаменти, които не са продадени на свободния пазар.

Ипотеките продължават да остават недостъпни за повечето руски граждани, а лихвите по кредитите трудно могат да се нарекат адекватни. Сривът на ипотечните кредити започна в Русия през третото тримесечие на 2007 г.

През януари-септември 2009 г. руските банки са предоставили жилищни ипотечни кредити на физически лица в размер на 91,5 млрд. рубли, което е 5,9 пъти по-малко от същия период на 2008 г., когато на кредитополучателите са предоставени 537,5 млрд. рубли, посочва Централната банка на Русия. Федерация. През 2008 г. са отпускани средно по 29 хил. кредита на месец. Според прогнозите на Централната банка на Руската федерация обемът на ипотечния пазар в страната през 2009 г. няма да надхвърли 130 милиарда рубли. Общо, според Министерството на регионалното развитие на Руската федерация, през 2008 г. в Русия са издадени ипотечни заеми на стойност 630 милиарда рубли.

Общият ипотечен дълг, възлизащ на 1,057 трилиона в началото на годината. rub., след девет месеца намаля до 1,003 трилиона. търкайте. В момента в Руската федерация, според ARHML, има около 60 хиляди проблемни заеми в ипотечния сектор на обща стойност около 90 милиарда рубли.

Според брокерската компания Creditmart през ноември 2009 г. общият брой на банките, предлагащи ипотечни кредити за закупуване на жилища на вторичния пазар, е 17 единици. Броят на банките, предлагащи целеви кредити, обезпечени със съществуващ недвижим имот и кредити за покупка на жилище със земя на вторичния пазар, достигна 13 единици.

През есента на 2009 г. ситуацията се подобри, лихвите спаднаха леко, но все още са непосилни за по-голямата част от кредитополучателите. Средната пазарна лихва по ипотечните продукти в края на ноември 2009 г. е 18,06% спрямо януари, намалението на средната пазарна лихва по кредитите в рубли е 0,16 процентни пункта. Според Централната банка на Руската федерация за девет месеца среднопретегленият процент е 14,6%. Ставката се задържа на това ниво през последните шест месеца.

Руското правителство предприема активни мерки за преструктуриране на заеми и подпомагане на ипотечните кредити. Държавната подкрепа се осигурява чрез предоставяне на допълнителни средства на Агенцията за ипотечно и жилищно кредитиране (АИЖК). Специални средства по програмата в размер на 40 милиарда рубли. (заем от Vnesheconombank - IF-Real Estate) ще се използва за предоставяне на целеви заеми на банките през 2009-2010 г. и може би дори 2012 г. Надзорният съвет на VEB е готов да използва пенсионни фондове за подкрепа на ипотеките, което е около 100 милиарда рубли. Като част от подкрепата за граждани, които преди това са получили ипотечен кредит, през 2009 г. те получиха възможност да използват „майчински капитал“ предсрочно за пълно или частично изплащане на заема - 80 хиляди семейства вече са направили това. Според официалните прогнози обемът на пазара на ипотечно кредитиране в Русия през 2011-2012 г. ще достигне нивото от 2007 г. По време на кризата активно се извършваха сливания и придобивания, чийто обем, според експерти, трябва да се увеличи през 2010 г. През 2009 г. пазарът беше доминиран от безналични транзакции, т.е. инвеститорите получиха дялове в компании или проекти, подлежащи на изплащане или преструктуриране на дълговете на предприемача или при условие за завършване на съоръжения. Предстои най-осезаемото преразпределение на пазара на офис имоти. През 2009 г. в този сегмент се осъществиха няколко знакови сделки. В областта на търговските имоти има преразпределение на ниво акционерен капитал и дялове в дружеството. Този процес се случва прикрито - собствениците се опитват да преразпределят дялове в обекти на етапа на акционерния капитал.

3. Наемът като форма на договорно, срочно и възмездно ползване на земята. Методика за изчисляване на поземлената рента

В превод от латински лизинг означава наем или споразумение за прехвърляне на собственост от собственика във владение на друго лице при определени условия. Традиционното определение за лизинг е прехвърляне от едно лице (лизингодател) на друго лице (наемател) на имущество за временно владение или ползване (или само ползване) срещу заплащане.

Целта на лизинга е да осигури прехвърлянето на имущество за временно ползване, докато ползването предполага отстраняването му от вещта полезни свойства, и най-важното придобиването на плодове и доходи. За разлика от чисто юридическото определение на арендата като договорно, срочно и възмездно владение и ползване на имущество, арендата е управленска система или организационна форма на предприемачество, която изразява имуществените отношения и състоянието на производствените сили и преди всичко труда.

Основната форма на изразяване на такива отношения е споразумението, тъй като речта в в този случай, се отнася до гъвкава правна форма, в която могат да бъдат облечени социални отношения от различно естество.

Изолираното разглеждане на лизинга в изолация от неговото материално съдържание - производствени сили или от неговата собствена форма, характеризираща производствените отношения - не ни позволява да идентифицираме икономическата същност на тази система за управление.

Истински лизинг има в случаите, когато прилаганата форма на производство води до появата на общи съвместни (споделени) и частни форми на собственост върху средствата за производство и резултатите от труда. В същото време всеки вид собственост не изключва формата на наемане на нейното използване.

Грешна е и подмяната на понятието наем различни формидоговорни отношения. На първо място, трудовите колективи се формират в тях по различни начини: вместо наемане на труд, договорите за наем въвеждат членство с едновременни промени в правата и задълженията на всеки работник, произтичащи от неговата собственост, за получаване на доходи и закупени средства за производство. Наемането не е наемане на работници, а на имущество.

Следователно това не е форма на организация на труда, а начин на осъществяване на отношенията на собственост. Самият факт на наемане (наемане) на средства за производство води до радикална промяна социален статусработници.

Чрез рентата те действително са свързани със средствата на труда не като наемни работници, а като техни собственици. В резултат на това базата за мотивация на трудовата дейност на работниците, не само като потребители, но и като заинтересовани предприемачи, е значително разширена, свързана не само със средствата за заплати и материални стимули, но и с присвояването на излишък от продукт; , с процеса на възпроизводство в наемното стопанство, с изпълнението от колектива и всеки служител има своите права като съсобственик на имуществото (виж таблица 1).

Таблица 1. Качествени разлики между наемни и наемни отношения

Годишният наем за земя се изчислява специално за всеки парцел земя чрез умножаване на годишната диференцирана ставка на зоната на градоустройствената стойност на площта на парцела с коригиращ коефициент и коефициент по категория наематели.

Наемната цена на наетата земя се изчислява по формулата:

R Appl.zaz. = Д ст.з.н. × S z.u. × To rect. × K кола,

където R Прил.заз. – размера на рентата за земя;

Д ст.з.н. – диференцирана ставка на поземления данък в зависимост от границите на зоните за планиране;

S z.u – площ на поземления имот в кв. м, отдава се под наем;

За репр. – корекционен коефициент към годишните ставки на рентата и поземления данък;

До кола. – коефициент за категория наемател.

Различните ставки на поземления данък на територията на даден град се определят от Общинския съвет.

Коефициентът на корекция на годишните ставки на наема и поземления данък се прилага в съответствие със Закона на Руската федерация „За плащането на земята“.

При класифицирането на конкретен стопански субект като наемател, за да се приложи съответният коефициент към него, трябва да се ръководи от системата от класификатори за целите на поддържането на държавния поземлен кадастър.

Коефициентът за категории наематели при изчисляване на наема на земята не се прилага за общински предприятия и общински институции.

Ако възникне спор относно класифицирането на стопански субект в съответната категория наематели, въпросът се решава по предписания начин от комисията за разглеждане на заявленията за облекчения за наем.

За физическите лица, регистрирани като предприемачи без образуване на юридическо лице, се прилага коефициентът за категориите наематели за съответните юридически лица.

4. Концепцията за обект на оценка и видове прогнозна стойност

Оценка на имот - анализ или изчисляване на себестойността, естеството, качеството, стойността, полезността, специфичните предимства на даден имот. Обикновено оценката се извършва и документира като доклад от професионален оценител. Обект на оценка е представеният за оценка имот.

Има много видове стойност. Те са необходими поради различни нужди на клиентите и цели за оценка. Съществуват понятия за пазарна, ликвидационна, облагаема, инвестиционна стойност и т.н. Като цяло обаче стойността може да бъде разделена на две големи категории: стойност в размяна и стойност в употреба.

Стойността при употреба (цената на употреба) е стойността на нещо от гледна точка на конкретен потребител, който използва или възнамерява да използва това нещо по определен начин, за да задоволи собствените си нужди. Задава се от едно лице (потребителя) и следователно е субективно.

Разменна стойност (разменна стойност) е стойността, която се разглежда във връзка с отчуждаването на нещо и се проявява под формата на цена при размяната на това нещо за пари. Дефиницията се отнася до цената, която би преобладавала на свободен, отворен и конкурентен пазар, основан на равновесието, установено от факторите търсене и предлагане. Следователно разменната стойност е обективна. Той се разглежда като обобщена характеристика на привлекателността на една вещ като обект на размяна от гледна точка на неопределен брой потенциални нейни собственици, наричани общо пазар. Най-очевидният пример за стойност в размяна е пазарната стойност. Някои експерти смятат, че пазарната стойност е крайъгълният камък на оценителската дейност. Това се дължи на факта, че най-често целта на оценката е да се определи пазарната стойност на оценявания имот.

Определение и подробни характеристикипазарната стойност са дадени в стандарт 1 от Международните стандарти за оценка (МСО) Пазарна стойност като база за оценка. За Русия обаче определението за пазарна стойност, което се съдържа във Федералния закон „За оценителската дейност в Руската федерация“ и в стандартите за оценка, е от по-голямо значение. В съответствие с тези нормативни документи пазарната стойност се разбира като най-вероятната цена, на която даден обект може да бъде отчужден на свободния пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и стойността на цената на сделката не се отразява при извънредни обстоятелства.

Следователно пазарната стойност е резултат от справедлива сделка, извършена при спазване на редица условия:

1) отвореност на пазара, на който се извършва сделката;

2) пазарна конкурентоспособност;

3) типична мотивация на страните;

4) разумно познаване на страните;

5) достатъчно време, през което обектът на оценката се предлага на пазара за продажба;

6) използване на типични платежни средства;

7) липса на необичайни финансови условия на сделката.

В допълнение към пазарната стойност, стандартите за оценка предоставят редица видове стойности, които могат да се използват за целите на оценката:

а) стойността на обект на оценка с ограничен пазар, чиято продажба на свободния пазар е невъзможна или изисква допълнителни разходи в сравнение с разходите, необходими за продажбата на стоки, които се движат свободно на пазара;

б) разходите за подмяна на обекта на оценката, сумата на разходите за създаване на обект, подобен на обекта на оценка, по пазарни цени, съществуващи към датата на оценката, като се вземе предвид износването на обекта на оценка;

в) разходите за възпроизвеждане на обекта на оценката са сумата от разходите по пазарни цени, съществуващи към датата на оценката за създаване на обект, идентичен на обекта на оценка, като се използват идентични материали и технологии, като се вземе предвид износването на обектът на оценката;

г) стойността на оценявания обект при текущото му използване; стойността на оценявания обект, определена въз основа на съществуващото състояние и предназначението му;

д) инвестиционна стойност на обекта на оценката, определена въз основа на неговата доходност за конкретно лице за дадени инвестиционни цели;

е) стойността на обекта на оценка за данъчни цели - стойността на обекта на оценка, определена за изчисляване на данъчната основа и изчислена в съответствие с разпоредбите на нормативните правни актове (включително инвентарна стойност);

ж) ликвидационната стойност на оценявания обект, стойността на оценявания обект в случай, че оценяваният обект трябва да бъде отчужден в срок, по-кратък от обичайния период на експозиция за подобни обекти;

з) стойността на продажбата на обекта на оценката, равна на пазарната стойност на материалите, които той включва, като се вземат предвид разходите за продажба на обекта на оценка;

i) специална стойност на обекта на оценка, стойност, за определянето на която споразумението за оценка или регулаторният правен акт предвижда условия, които не са включени в концепцията за пазарна или друга стойност, посочена в тези стандарти за оценка.

Независимата оценка ви позволява да установите различни видове стойност на обекти:

Пазарната стойност е най-вероятната цена, на която даден обект на оценка може да бъде отчужден на свободния пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и цената на сделката не се влияе от извънредни обстоятелства. обстоятелства, т.е. Кога:

– едната страна не е длъжна да отчужди обекта на оценка, а другата не е длъжна да приеме изпълнението;

– страните по сделката са добре запознати с предмета на сделката и действат в свой интерес;

– обектът на оценката е представен на свободния пазар под формата на публична оферта;

– цената на сделката представлява разумно възнаграждение за предмета на оценката;

– плащането за обекта на оценката се изразява в парична форма.

Инвестиционна стойност е стойността, определена за конкретен инвеститор, въз основа на доходността на обекта за дадени инвестиционни цели.

Ликвидационна стойност е стойността, изчислена при принудителна продажба на имущество в ограничен период от време, който не позволява на значителен брой потенциални купувачи да се запознаят с имота и условията за продажба.

Кадастралната стойност е пазарната стойност, определена чрез методи за масова оценка, установени и одобрени в съответствие със законодателството, уреждащо кадастралната оценка. Определено по-специално за данъчни цели.

Определянето на различните видове себестойност ще даде обективна информация за реалната цена на обекта и ще помогне за вземане на правилни управленски решения.

5. Цели и организация на икономическата оценка на поземлените имоти

Икономическата оценка на поземлен имот е дейност за систематично събиране и анализ на данни, необходими за определяне на стойността на земята за различни цели въз основа на действащото законодателство и стандарти.

Резултатът от оценката на парцелите значително зависи от целта на оценката, която определя вида на стойността на парцела и правата, свързани с него.

Има четири основни цели за оценка на парцелите:

– задоволяване на потребностите развиващ се пазарземя;

– създаване на данъчна основа;

– реално отразяване на стойността им в счетоводните регистри на предприятията;

– съставяне на държавния поземлен кадастър, както и отразяването на реалната цена на земята в статистиката на националното богатство на страната.

Първата цел на оценката на стойността на парцелите е да отговори на нуждите на развиващия се пазар на земя.

Земята и другите природни ресурси могат да бъдат отчуждавани и прехвърляни от едно лице на друго, доколкото тяхното обращение е разрешено от законите за земята и другите природни ресурси. Държавната политика за развитие на оборота на земя и други недвижими имоти е насочена към решаване на следните проблеми:

– законодателно ограничение за предоставяне на поземлени имоти върху правото на постоянно (неопределено) ползване и прекратяване на предоставянето на пожизнено наследствено владение;

– насърчаване закупуването на парцели в приватизирани предприятия за включване на парцели в уставния капитал на предприятията;

– въвеждане на режим на разсрочено плащане при закупуване на поземлени имоти;

- повишаване на ефективността на управлението на държавните земи чрез разделянето им на федерална собственост, собственост на съставните образувания на Руската федерация и общинска собственост;

– преминаване предимно към търг и състезателен принцип за предоставяне (продажба) на свободни парцели;

– опростяване на процедурите за предоставяне на земя за жилищно и промишлено развитие (одобрения, разрешения за архитектурни, планови и градоустройствени изисквания и др.);

– развитие на система за ипотечно кредитиране на граждани и други участници на пазара, инвестиращи средствата си в придобиване на земя и други недвижими имоти;

– разширяване на възможностите за оборот на арендни права върху земи държавна и общинска собственост;

– засилване на взаимодействието между пазара на земя и пазара на ценни книжа.

Втората цел на оценката на стойността на парцелите е да се създаде данъчна основа.

Основните източници на парични постъпления са:

– данък земя или недвижим имот. В страните с пазарна икономика имотният данък е един от най-важните канали за внасяне на пари в бюджета. Плащането за земя в страни като САЩ, Канада, Великобритания, Германия, Италия, Япония е включено в единния данък върху недвижимите имоти или действа като независим данък в страни като Франция, Дания, Южна Африка, Аржентина, Тайван. По правило поземленият данък се отнася към местните данъци. В САЩ данъкът върху недвижимите имоти е 1% от кадастралната им стойност. В Дания, Австралия и Нова Зеландия данъкът върху земята се разпределя отделно и възлиза на 3% от кадастралната стойност на земята, а данъкът върху сградите и конструкциите е 1% от кадастралната стойност. В резултат на това се стимулира подобряването на земята и нейното интензивно използване;

– данък върху доходите на физически и юридически лица от отдаване под наем на недвижими имоти;

– регистрационни такси за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях;

– такса за предоставяне на информация от единния кадастър на недвижимите имоти или поземления кадастър.

Член 65 от Кодекса на земята на Руската федерация предвижда, че за данъчни цели и в други случаи се установява кадастралната стойност на поземлен парцел.

Съгласно новия Данъчен кодекс (глава 31 влезе в сила на 1 януари 2005 г., Федерален закон № 141 от 29 ноември 2004 г.) данъкът върху земята се изчислява от кадастралната стойност на земята, в чл. 390 от Данъчния кодекс на Руската федерация данъчната основа се определя като кадастралната стойност на поземлените парцели.

През 2007–2009г планира се да се извърши работа по масова оценка на всички обекти на недвижими имоти за въвеждане на данък върху недвижимите имоти през 2010 г. вместо данъци върху земята и имуществото (физически и юридически лица).

На 25 август 1999 г. е издаден Указ на правителството на Руската федерация № 945 „За държавната кадастрална оценка на земята“, който бележи началото на правителствената работа по извършване на кадастрална оценка на земята в Русия. Кадастралната оценка на земята е необходима за въвеждането на икономически методи за управление на земята и на тази основа за повишаване на ефективността на тяхното използване.

Третата цел на оценката на парцелите е реалното отразяване на тяхната стойност в счетоводните записи на предприятията.

За да се постигне тази цел, за юридическите лица е предвиден преход от правото на постоянно вечно ползване на поземлени парцели към правото на собственост или аренда.

В съответствие с чл. 20 Поземлен кодекс на Руската федерация, парцелисе предоставят за постоянно (безсрочно) ползване на държавни и общински институции, федерални държавни предприятия, както и на държавни органи и местни власти. Всички останали юридически лица са длъжни да пререгистрират правото на постоянно ползване на поземлени имоти в правото на наем на поземлени имоти или да придобият собственост върху тях по собствено желание преди 1 януари 2008 г.

Не е позволено да се включва правото на постоянно (вечно) ползване на поземлени имоти в уставния (дялов) капитал на търговски организации.

При продажба на поземлени имоти, които са държавна или общинска собственост, на собствениците на сгради или постройки, разположени върху тях, се определя следната изкупна цена за земята:

– в населени места с население над 3 милиона души – в размер от 5 до 30 ставки на поземления данък;

– в населени места от 500 хиляди до 3 милиона души – в размер от 5 до 17 ставки;

– в населени места до 500 хиляди души, както и извън границите на населените места – в размер от 3 до 10 ставки на поземления данък.

В допълнение към текущото използване на парцел в нормална експлоатация, той може да бъде включен във вторична употреба - така нареченият икономически оборот, тъй като парцелът винаги има функцията да осигурява движението на други видове капитал.

Формите на такъв икономически оборот на поземлени имоти са: наем, залог, ценна книга, т.е. допълнителна емисия на ценни книжа в размер на стойността на земята и вноска в уставния капитал на акционерни дружества, партньорства, кооперации.

Например парцел, регистриран като собственост на предприятие, може да бъде включен в материалните активи по пазарна стойност въз основа на доклад за оценка от независим оценител. За да посрещне това увеличение на стойността на активите, акционерното дружество може да издаде допълнителни ценни книжа.

Четвъртата цел на оценката на стойността на поземлените парцели е съставянето на държавния поземлен кадастър, както и отразяването на реалната цена на земята в статистиката на националното богатство на страната.

Държавният поземлен кадастър е систематизиран набор от документирана информация за обекти на държавна кадастрална регистрация, за правен режимземи в Руската федерация, върху кадастралната стойност, местоположението, размера на поземлените парцели и обектите на недвижими имоти, които са тясно свързани с тях (член 70 от Кодекса на земята на Руската федерация).

Кадастралната оценка на градска земя е масова оценка, която се извършва едновременно в целия град и може да включва следните основни етапи:

Етап 1 – подготвителна работа, събиране и обработка на първоначална пазарна и регулаторна информация;

Етап 2 – функционално зониране на градската територия;

Етап 3 – изчисляване на разходните показатели за кадастрална оценка на земята;

Етап 4 – ценово райониране на територията на града;

Етап 5 – регистриране на резултатите от кадастралната оценка на градските земи (цифрово и графично).

На 10 януари 2000 г. беше приет Федерален закон № 28 „За държавния поземлен кадастър“. Държавният поземлен кадастър се създава и поддържа с цел информационно осигуряване:

– управление на държавни и общински земи;

– държавен контрол върху използването и опазването на земите;

– мерки, насочени към запазване и повишаване на почвеното плодородие;

– държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях;

– управление на земята;

– икономическа оценка на земята и отчитане стойността на земята като част от природните ресурси;

– установяване на разумно плащане за земя;

– други дейности, свързани със собствеността, ползването и разпореждането с поземлени имоти.

Държавният поземлен кадастър съдържа информация: за поземлени имоти; териториални зони; землищата и границите на териториите, в които се осъществява местното самоуправление; земи и граници на съставните образувания на Руската федерация; земи и граници на Руската федерация.

Основните документи на държавния поземлен кадастър включват Единния държавен регистър на земите, кадастрални файлове и служебни кадастрални карти. Информацията от държавния поземлен кадастър е отворена, с изключение на информацията, класифицирана от законодателството на Руската федерация като ограничен достъп. Информацията от държавния поземлен кадастър за конкретен поземлен имот се предоставя под формата на извлечения на мястото на регистрация на този поземлен имот срещу заплащане или безплатно.

Една от основните задачи модерен етаппоземлената реформа е преходът от кадастрална регистрация на поземлени имоти към кадастрална регистрация на недвижими имоти и създаване на единен кадастър на недвижимите имоти. Такъв преход е необходим за подобряване на системата за данъчно облагане на недвижимите имоти и предоставяне на необходимата информация на субектите на поземлените и имуществените отношения, както и за повишаване на ефективността на управлението на държавните и общинските земи. Обектите на недвижими имоти, подлежащи на кадастрална регистрация като обекти на гражданскоправни отношения, включват парцели, сгради, конструкции, помещения, незавършени строителни обекти и комплекси от недвижими имоти.

В съответствие с Указ на президента на Руската федерация от 9 март 2004 г. № 314 „За системата и структурата на федералните изпълнителни органи“ е създадена Федералната агенция за кадастър на недвижимите имоти. Той е под юрисдикцията на Министерството на икономическото развитие и търговията на Руската федерация. Правомощията на тази агенция се определят от постановления на правителството на Руската федерация от 19 август 2004 г. № 418 „За одобряване на Правилника на Федералната агенция за кадастър на недвижимите имоти“ и от 8 април 2004 г. № 202 „Въпроси на Федерална агенция по кадастъра на недвижимите имоти”. Основните правомощия включват:

– организиране на създаването на автоматизирана система за поддържане на държавния поземлен кадастър, включително 40 милиона парцела, и държавна регистрация на обекти на градоустройствени дейности - 70 милиона обекта капитално строителство;

– организация на териториалното управление на земята в съответствие с решенията на публичните органи;

– организация на подготовката на земята строителни материалиустановяване на държавната граница на Руската федерация, границите на нейните субекти и общини;

– организиране на техническа инвентаризация на градоустройствените обекти;

– извършване на държавна кадастрална оценка на земята и представяне на нейните резултати в съответствие със законодателството на Руската федерация;

– поддържане на държавния поземлен кадастър, държавния градоустройствен кадастър, държавното техническо отчитане на обектите на градоустройствените дейности и държавния фонд от данни, получени в резултат на управлението на земята;

– създаване и поддържане на държавния кадастър на недвижимите имоти. До 2011 г. се предвижда обединяване на държавния поземлен кадастър и кадастъра на недвижимите имоти в единен държавен кадастър на недвижимите имоти;

– одобряване на заключенията на експертни комисии при разглеждане на земеустройствена документация, карти и материали за заснемане на земеустройствени обекти;

– осъществяване на държавен мониторинг на земите в Руската федерация, включително с помощта на автоматизирана информационна система;

– осъществяване на държавен поземлен контрол;

– предоставяне на заинтересованите лица на информация от държавния поземлен кадастър и информация за обекти на градоустройствена дейност. До 2011 г. срокът за предоставяне на информация от единния държавен кадастър на недвижимите имоти трябва да бъде 4 дни, за разлика от съществуващите стандарти от 30 дни.

Списък на използваните източници

1. Асаул А.Н. Икономика на недвижимите имоти. 2-ро изд. – Санкт Петербург: издателство „Петър”, 2008. – 624 с.

2. Горемыкин В.А., Бугулов Е.Р. Икономика на недвижимите имоти. Учебник. – М.: Информационно-издателска къща „Филин”, 1999. – 592 с.

3. Иванова Е.Н. Оценка на недвижими имоти: Учебник. – М.: издателство „КноРус”, 2007. – 344 с.

4. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Икономика на недвижимите имоти. Учебници за ВУЗ. Специална литература. – Санкт Петербург: Издателство Лан, 2001. – 480 с.

5. Крутик А., Николская Е. Управление на недвижими имоти // Общинска икономика. – 2002. – No1. – С. 77–96.

6. Оценка на недвижими имоти: Учебник / Изд. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финанси и статистика, 2003. – 496 с.

7. Тепман Л.Н. Оценка на недвижими имоти. – М.: Издателска къща „Юнити”, 2007. – 464 с.

8. Федотова М.А., Уткин Е.А. Оценка на недвижими имоти и бизнес. – М.: издателство „ЕКМОС”, 2002. – 352 с.

9. Щербакова Н.А. Икономика на недвижимите имоти: Учебник. – Ростов н/д.: Феникс, 2002. – 320 с.

Обучение

Нуждаете се от помощ при изучаване на тема?

Нашите специалисти ще съветват или предоставят услуги за обучение по теми, които ви интересуват.
Изпратете вашата кандидатурапосочване на темата точно сега, за да разберете за възможността за получаване на консултация.

Пазарът на недвижими имоти по същество винаги е местен и пряко зависи от нивото на развитие и състоянието на регионалната икономика, доходите на местното население и бизнеса, но това са само производни на общото състояние на икономиката на страната, федералното законодателство, изпълнението на държавния бюджет, федерални целеви програми, които определят пътя и темповете на развитие на всички региони.

Основни икономически показатели на руската федерация

(според Росстат , на сравними цени)

1) Данни за първата половина на 2019 г. (първа оценка). 2) I полугодие на 2019 г. като процент спрямо първото полугодие на 2018 г. 3) I полугодие на 2018 г. като процент спрямо първото полугодие на 2017 г. 4) По вид дейност „Добив“, „Преработваща промишленост“, „Снабдяване електрическа енергия, газ и пара; климатизация", "водоснабдяване; отводняване, организиране на сметосъбиране и сметоизвозване, дейности по отстраняване на замърсяването." 5) В действителни цени. 6) Данни за август 2019 г. 7) Август 2019 г. и август 2018 г. в% спрямо съответния период на предходната година. 8) Август 2019 г. и август 2018 г. като процент спрямо предходния месец 9) януари-август 2019 г. и януари-август 2018 г. като процент спрямо съответния период на предходната година 10) Данни за първото полугодие на 2019 г. 11) Оценката на показателя за посочените периоди бе изчислени в съответствие с Методическите разпоредби за изчисляване на показателите парични приходии битови разходи (одобрено със заповед на Росстат № 465 от 2 юли 2014 г., изменена на 20 ноември 2018 г.).

Скорост на растеж БВПза 1-во полугодие на 2019г в сравнение с първото полугодие на 2018 г спрямо предходния период намалява от +2,0 на +0,7%.

Динамика на изменението на показателите въз основа на резултатите за януари-септември 2019/2018 г. в съпоставими цени:

Положителна динамика в селскостопанското производство: от -1,8 до +3,6%;

Намаляващ темп на растеж:

Освобождаване стоки и услуги по основни видове стопанска дейност : от +3,3 до +1,8%,

производствоиндустриални продукти: от +3.0 до +2,7% ,

- обем на товарооборота: от +3,0 до +1,0%,

- външнотърговски оборот: от +20,4 до -2,9% (със значителен излишък от +12 милиарда щатски долара на месец),

- оборот на дребно: от +2,8 до +1,4%,

Обем платени услуги за населението: от +1,5 до -0,7%,

- : от +4,3 до +0,6%,

- реални заплати(средно за страната с отчитане на инфлацията): от +8,4 до +2,2%.

Брой регистрирани безработенсе увеличи с +3,3%.

Ключов процентБанка на Русия от 28 октомври 2019 г - 6.50% годишно.

Инфлация(ръст на потребителските цени) на базата на резултатите от септември 2019/2018 г. възлиза на +4,0%.

Сметки, банкови депозити и депозити в банки в рубли, чуждестранна валута и благородни метали към 1 октомври 2019 г. възлиза на 63,3 трлн. търкайте. (+17,9% към 01.01.2018 г., +4,2% към 01.01.2019 г.), в т.ч. депозити на физически лица- 29,4 трилиона. търкайте. (+13,1% към 01.01.2018 г., +3,2% към 01.01.2019 г.).

Заеминефинансови организациикъм 01.10.2019 г.: - 33,86 трлн. търкайте. (+12,1% спрямо 01.01.2018 г., +1,4% спрямо 01.01.2019 г.), в т.ч. просрочени 2,7 трилиона рубли. (8,0% от дълга).

Заеми лица- 17,1 трилиона. търкайте. (+40.2% спрямо 01.01.2018 г., +14.8% спрямо 01.01.2019 г.), в т.ч. просрочени - 0,8 трлн. търкайте. (+4,8% от дълга).

Печалбите на банковия сектор се увеличи от 789,7 милиарда рубли. към 01.01.2018г до 1500,9 милиарда рубли. към 01.10.2019г (+90.0%) и до нивото от 01.01.2019г. ръстът е +11,6%.

Балансиран финансов резултат (печалба минус загуба) организации(без малки предприятия, банки, застрахователни организации и държавни (общински) институции) по текущи цени януари-август 2019г. възлиза на +10276,9 милиарда рубли (34,3 хиляди организации са получили печалба в размер на 11570,0 милиарда рубли, 14,7 хиляди организации са имали загуба в размер на 1293,1 милиарда рубли). 70% от фирмите са печеливши.

Общо дълг на организациитепасивите възлизат на 113 927,6 млрд. рубли, в т.ч. просрочени - 4224,8 милиарда рубли, или 3,7% от обща сумадълг (в края на август 2018 г. - 3,5%

Със значително увеличение на печалбите на организации и банки, растеж инвестиции в дълготрайни активипрез първата половина на 2019 г. възлиза на едва 0,6% (+4,3% през първата половина на 2018 г.), което отразява ниската бизнес активност.

Реални заплати средно се е увеличил с +2,2% (януари-септември 2018 г. - +8,4%)

Реален разполагаем доход (свободни парични средства) от населението намалява общо с -1,3%.(Съгласно Методиката за изчисляване на този показател нараства плащания от населението на лихви по кредити и застраховки. Нарастването на кредитирането и застраховането на населението до определено ниво характеризира по-скоро растежа на благосъстоянието, растежа на банковите и застрахователните услуги и развитието на обществото, а не отрицателната динамика на доходите на населението. Апартаменти, автомобили, стоки за дълготрайна употреба и услуги, закупени с кредити, също са част от доходите на населението. В допълнение, нарастването на кредитирането (до определено ниво) положително демонстрира стимулиращата функция на кредита за повишаване на ефективността на труда (производството), за рационално потребление и използване на ресурсите).

Излишък изпълнението на консолидирания бюджет на Руската федерация и бюджетите на държавните извънбюджетни фондове за периода януари-август възлиза на 3982,3 милиарда рубли. (+32,8% 2019/2018).

Златни и валутни резерви на Руската федерация към 25 октомври 2019 г. възлиза на $539,9 милиарда (+17,2% на годишна база), което осигурява пълно покритие на външния дълг и външните задължения, гаранции за стабилизиране в случай на неблагоприятни икономически условия.

В строителството. Обем на СМР за периода януари-септември 2019г възлиза на 6117,8 милиарда рубли (по съпоставими цени), или +0,3% ). От въведените в експлоатация сгради през януари-септември 2019 г. 94.4% са жилищни сгради.

Развиване транспортна и инженерна инфраструктура: изграждане на пътища и железопътни линии, главни комуникации, изграждане и реконструкция на енергийни съоръжения. Изграждат се най-големите обекти на транспортната инфраструктура, водноелектрически централи, атомни електроцентрали, заводи за втечнен природен газ, производство на етилен, стоманени тръби, алуминий, петрол, торове и др. (повече от 50 проекта - всеки на стойност от 0,5 до 20 милиарда щатски долара) - това е в допълнение към съоръженията на военно-промишления комплекс.

Във външноикономическата сфера: Изграждат се най-големите газопроводи в света към Европа, Китай и Турция. Създаването на ключови транспортни артерии през територията на Русия към Европа се разработва с Китай, Иран и Индия: от изток на запад, от юг на север се развива инфраструктурата на северния морски път. В бъдеще това ще позволи значително да се намалят транспортните разходи при обмена на стоки между страните от Европа и Югоизточна Азия, а Русия стабилно да получава допълнителни приходи от транзита на стоки и да развива собствената си икономика. Развиват се отношенията със страните от африканския континент.

Най-значимите обекти , сравними със строителните проекти на първите петгодишни планове за индустриализация, планирани за въвеждане в експлоатация през 2019 г.:

Газопроводът "Северен поток 2" (въведен в експлоатация декември 2019 г.),

Сухопътната част на газопровода "Турски поток" (пускане в експлоатация - декември 2019 г.),

Железопътна част Кримски мост(вход - декември 2019 г.),

Първи енергоблок на Беларуската атомна електроцентрала,

- V Калининградска област- комплекс за производство, съхранение и превоз на втечнен природен газ (въведен), както и международен морски товаро-пътнически терминал,

Завършване на изграждането на първите железопътни и автомобилни мостове през реката. Купидон в Китай,

Мащабни авиационни и космически проекти, строителство на атомни ледоразбивачи и много други.

Изводи и перспективи за руската икономика и пазара на недвижими имоти

Динамика на производството на БВП

като процент от стойността на условното средно тримесечие на 2016 г. (1/4 от номиналната стойност на БВП за 2016 г.)

БВП на Руската федерация (в съпоставими цени), след значителен спад в периодите 2014-2016 г., започвайки от 2017 г., показва не висок, но стабилен растеж. Като цяло основните икономически показатели са положителни: инфлацията е намалена до благоприятно ниво, промишленото и селскостопанското производство нараства, строителството се възстановява, потребителското търсене се възстановява, търговията на едро и търговия на дребнои услуги, нарастват средствата по сметките на организациите и населението, нараства външнотърговският оборот.

Стабилната събираемост на данъците и годишният бюджетен излишък позволяват не само да се изпълняват социални планове и задължения, но и да се реализират мащабни инфраструктурни проекти: изграждат се нови пътища и мостове, възстановяват се съоръжения инженерни комуникации, изграждат се и се реставрират битови съоръжения. Частните инвестиции също играят важна роля в това.

Отношенията на частната собственост, които са се развили в страната, са в основата на ценообразуването на свободния пазар, предприемаческата дейност и конкуренцията, които от своя страна регулират производството на стоки, техните потребителски свойства, асортимент и качество, стоковата борса, търсенето и предлагането. Частна собственосте особено актуален и незаменим на потребителския пазар, където огромен брой потребители (населението) изискват всякакви стоки с най-много различни свойства. Държавната (и общинската) собственост се запазва при производството и обмена на предмети и стоки с отбранително значение, както и такива, предназначени за икономическата сигурност на страната. За осигуряване на дейността и свободата на предприемачеството и конкуренцията са създадени механизми и органи за държавно регулиране и контрол, чиято ефективност се подобрява с развитието на пазара и развитието на социалните отношения. Свободният пазар стабилизира търсенето и предлагането както на храни и стоки за бита, така и на индустриални продукти. Пазарът принуждава частните и публичните предприятия да работят печелившо, освобождавайки икономиката (и в много отношения държавата) от неефективни, нерентабилни предприятия. Пазарните условия доведоха до увеличаване на производството на търсените от обществото икономически сектори и повишаване на конкурентоспособността на руските стоки.

Наред с икономическия растеж, международното сътрудничество и специализация на Русия нараства като най-големият в света износител на енергийни ресурси (природен газ, нефт, електричество, метали) и вносител на високотехнологични средства за производство (оборудване и машини, селскостопански машини и автомобили) и широка гама от потребителски стоки. Но паралелно с развитието на международното икономическо сътрудничество започнаха негативни глобални политически процеси. Противопоставянето на геополитическите интереси между Запада и Изтока, между високотехнологично развитите и по-слабо развитите страни, борбата за ресурси и за високи технологии, което се влоши през последните няколко години, дестабилизират международните пазари и дестабилизират националните икономики както на западните, така и на източните страни. Взаимните икономически санкции и въвеждането на протекционистични мита нарушават съществуващите международни икономически връзки и като цяло възпрепятстват развитието на световната икономика. От друга страна, такава международна конкуренция принуждава вътрешната структура на всяка национална икономика да бъде преструктурирана в полза на определена икономическа самодостатъчност: индустриализираните страни се стремят да намерят алтернативни (без въглеродни) източници на енергия; а страните с енергийни и суровинни ресурси създават нови високотехнологични производства. Тези циклични процеси, естествени за глобалното развитие, както и пълният отказ на Русия от държавно директивно планиране на икономиката, предвид високата й зависимост от външни финансови и икономически фактори, доведоха до намаляване на темповете на икономически растеж от 2014 г. до момента.. Именно това е свързано с временни инфраструктурни дисбаланси (намаляване на растежа на определени отрасли и спад в производството), временни неуспехи от социален характер (намаляване на доходите и търсенето на домакинствата, увеличаване на безработицата).

Основните условия, гарантиращи по-нататъшен икономически растеж обаче са:

- стабилна система на публична администрация (вертикал на властта от президента до местните власти), гарантираща сигурност и законодателна дисциплина,

- стабилно законодателство (икономическо, данъчно),

- установената система от финансови и икономически отношения (банкови, данъчни, митнически, свободни пазари и конкуренция),

- интензивно развитие на транспортната и инженерната инфраструктура в цялата страна (строителство на пътища и железопътни линии, главни комуникации, изграждане и реконструкция на големи енергийни съоръжения), която в бъдеще ще се превърне в двигател на всички направления на развитие. Това може да си позволи само мощна държава със силен инвестиционен потенциал.

Днес се изграждат най-големите газопроводи в света към Европа, Китай и Турция. Създаването на ключови транспортни артерии през територията на Русия към Европа се разработва с Китай, Иран и Индия: от изток на запад, от юг на север се развива инфраструктурата на северния морски път. Това значително ще намали транспортните разходи по време на търговията между страните от Европа и Югоизточна Азия.

Реализирането на тези проекти е ясен индикатор за перспективното развитие на страната и засилва значението на Русия в света. Това ще позволи на държавата да получава повече приходи, което ще има положително въздействие върху развитието на бизнеса и благосъстоянието на населението.

Като се има предвид, че инвестициите в недвижими имоти, като най-скъпа стока, изискват благоприятна перспектива за десетилетия напред, което не наблюдавахме през 2014-2017 г., несигурността на пазара на недвижими имоти е причина за бавното му възстановяване през 2018-2019 г. Поради спада на световните цени на петрола през 2015 г. (и, като следствие, бюджетните приходи и девалвацията на рублата), негативните медийни потоци относно санкциите срещу Русия, потребителското търсене и особено търсенето на скъпи стоки намаля. Поради несигурността на потребителите активността на всички пазари и особено на пазара на недвижими имоти намаля.В последствие корекция на цените на недвижимите имоти 2015-2017г и възстановяването на растежа на доходите на населението подобри този пазар и с общия икономически растеж създаде основата за по-нататъшното му прогресивно развитие.

Днес можем да кажем, че пазарът на недвижими имоти устойчиво и стабилно се развива и интензифицира. В момента цените на пазара (спрямо себестойността на строителството) са минимални и в бъдеще тепърва ще растат, тъй като има предпоставки за общ икономически растеж и повишаване на доходите на населението. Следователно, настъпи моментът за закупуване на необходимите жилищни и нежилищни имоти, за да се подобрят условията на живот и да се развие бизнес, включително отдаване под наем.

Въвеждане на ескроу сметки през 2019 г. и преход от споделено строителствобанковото кредитиране постепенно ще реши проблема с „измамените акционери“. Това леко ще повиши нивото на цените на недвижимите имоти поради включването на банки и застрахователни компании в схемата за финансиране. Напускането на неефективните предприемачи от пазара и финансовия контрол ще направи този пазар по-малко рисков и ще намали допълнително темповете на банково финансиране за строителство.

източници:

1. http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/122.htm ,
2. https://www.minfin.ru/ru/perfomance/public_debt/external/structure/ ,

Анализ, изготвен от специалисти StatRealt и се базира на последните официални данни към 06.11.2019 г.

Анализът може да се използва от абонати или частично от името на абонатите, или изцяло във връзка с

Ако откриете грешки в текста, моля, уведомете ни на имейл: статриелт@ кн. ru .

Анализ на влиянието на общата политическа и социално-икономическа ситуация върху пазара на недвижими имоти (към 01.10.2016 г.)

Най-важните условия за развитието на националната икономика, включително пазара на недвижими имоти, са силата на държавата, стабилността на законодателството, защитата на правата на собственост и развитата икономическа инфраструктура (налични финансови, трудови и суровинни ресурси, стимулиращо данъчно облагане, свободна и честна конкуренция).

Основни политически събития, засягащи руската икономика

Глобализацията на световната икономика, която е следствие от развитието на международните финансови и индустриални корпорации, на фона на появата на съвременни информационни технологии, поражда геополитически процеси, които бързо променят политическата и икономическата картина на света, създава нови условия, в които Русия като държава, като утвърдена цивилизация със собствена култура, език и традиции се стреми да запази и укрепи своите позиции:

¾ Създаването на пояс на напрежение в Азия и Европа, терористични ислямистки формирования в Ирак, Афганистан и на територията на приятелска на Русия Сирия, смяната на управляващите елити в тези страни и разполагането на военни бази на НАТО в страни, граничещи с Русия, заплашват нейната сигурност и пречат на икономическото развитие. В такива условия, отчитайки уроците от миналото, Русия е принудена да поеме разходите за поддържане и развитие на своя отбранителен потенциал;

¾ Влизането на Крим в състава на Руската федерация и подкрепата на Русия за рускоезичните Донецка и Луганска област след преврата в Украйна през февруари 2014 г. стана причина за въвеждането на икономически санкции от страна на САЩ и Западна Европа срещу Русия с цел ограничаване на нейната икономическо и политическо развитие;

¾ Влизането във войната срещу нарастващия ислямизъм в Сирия и потискането на основните й сили позволява на Русия да защитава икономическите и политическите си интереси в Близкия изток и да предотврати разпространението на хаоса в южния граничен регион. Освен това това е противопоставяне на Запада в опита му за неразделно световно икономическо и политическо господство в ущърб на други страни и по-специално на Русия, както и тестване в бойни условия и демонстриране на ефективността на руското оръжие;

¾ Отношенията с гранична Турция, които рязко се влошиха след свалянето на руски самолет от турците през ноември 2015 г., започнаха да се подобряват. Турският президент се извини на Русия и изрази готовност да компенсира нанесените щети. Руската страна се съгласи да започне процес на нормализиране на взаимоотношенията. Но не всички в Турция и по света харесаха тази промяна в курса на турския президент и на 15 юли 2016 г. там беше извършен опит за преврат. Тези събития доведоха до промяна в политическия курс на турското ръководство спрямо страната ни. В момента се подготвят документи за зона за свободна търговия между двете страни и средносрочна програма за икономическо, научно и техническо сътрудничество;

¾ Четворният срив на световните цени на петрола и значителният спад на цените на други суровини (газ, алуминий, никел, цинк и др.), които започнаха в средата на 2014 г., значително намалиха приходите на руския бюджет, а западните санкции под натиска на САЩ ограничиха достъп до западен капитал. Това насърчава Русия да развива политически и икономически връзки с други страни: Китай, Индия, Иран, Бразилия, Южна Африка, Венецуела и други, както и да възстановява и задълбочава отношенията със страните - бивши съветски републики. Предприемат се стъпки за създаване на финансови механизми, които биха намалили ролята на западните валути в международните транзакции на Русия и биха намалили финансовата зависимост от Запада;

¾ Натискът на САЩ върху Русия се прояви в провокацията с катастрофата на малайзийския пътнически самолет на границата с Русия и в така наречения „допинг скандал” по време на летните олимпийски игри в Бразилия, чиято цел беше да се повлияе на Русия чрез създаване на негативен политически и икономически имидж;

¾ На Втория източен икономически форум във Владивосток на 2 - 3 септември 2016 г. бяха подписани редица важни документи за развитието на руско-корейските отношения в областта на търговията, промишлеността и енергетиката, постигнати бяха предварителни договорености за развитието на руската -Японски отношения и за създаването на енергиен пръстен (Русия, Япония, Китай, Южна Корея). Диалогът между световните лидери за изграждането на иновативна, здравословна, взаимосвързана и приобщаваща глобална икономика продължи на срещата на върхаЖ 20 в Ханджоу, Китай на 4-5 септември. Проведени са многостранни и двустранни преговори с участието на Русия по въпросите на преодоляването на политически и икономически различия.

¾ Важно вътрешнополитическо събитие в страната бяха проведените на 18 септември избори за представителни органи. Значително мнозинство от местата в Държавната дума ще останат за представители на партията "Единна Русия", която подкрепя президента. Това ще поддържа политическа и икономическа стабилност в обществото.

Така, въпреки най-силния натиск от страна на САЩ и Западна Европа, Русия успява да защити своите интереси и да засили влиянието си в света, което ще се отрази положително на икономическото развитие на страната.

Състоянието на икономиката и основните икономически показатели на Русия

Според Министерството на икономическото развитие на Русия и Росстат към 1 октомври 2016 г.:

Обем на СМР през август 2016г възлиза на 559,8 милиарда рубли, или 98,0% (в съпоставими цени) спрямо нивото на съответния период на предходната година, през януари-август 2016 г. - 3391,0 милиарда рубли, или 95,4%.

През август 2016г 81.3 хил. нови апартамента са построени през януари-август 2016 г. - 602,8 хиляди апартамента, 18,7 милиона квадратни метра са построени от индивидуални предприемачи през януари - август. метра обща площ на жилищните сгради или 43,6% от общия жилищен обем. В експлоатация са въведени общо 42,8 млн. кв.м. м. (94,2% спрямо същия период на миналата година).ода).

Индекс на предприемаческото доверие през септември 2016 г в сравнение с декември 2015 г нараства в добивната промишленост от (-5%) на (-1%), в преработващата промишленост - от (-11%) на (-5%), в производството и разпределението на електроенергия, газ и вода - от (2% ) до (6%).

Средно ниво на използване на капацитета , според анкетираните мениджъри, през септември 2016г. възлиза на 64%. 91% от респондентите смятат, че техният производствен капацитет ще гарантира задоволяване на очакваното търсене на продукти през следващите 6 месеца, от които 12% посочват, че съществуващият капацитет е излишен.

Инвестиции в основен капитал през август 2016 г. възлиза на 5302,7 милиарда рубли (95,7% м/м 2015 г. и 92,7% м/м 2014 г.).

Средномесечно начислен номинал заплатинаетите лица в организациите за периода януари - август спрямо същия период на миналата година се увеличават със 7.3%, реално - намаляват с 0.3%. Реално налични парични приходинамалява с 5,8%.

инфлация,според Централната банка на Руската федерация, в края на август от началото на 2016 г. той възлиза на 6,9% (септември 2015 г. - 10,4%).

Ключов процентот 19 септември 2016 г. е 10%.

Дълг по получено банкови заеми и заемив Русия като цяло в края на юли 2016 г., според оперативни данни, възлиза на 49 429,3 милиарда рубли, включително просрочени - 329,5 милиарда рубли, или 0,7% от общия дълг по банкови заеми и получени заеми ( в края на юли 2015 г. - 0,7%).

Консолидиран дефицит федерален бюджетза периода януари - юли 2016 г. възлиза на 851,3 милиарда рубли.

Към 23 септември от началото на годината злато и валута държавни резерви нарасна със 7,4% до 398 милиарда долара.

Изводи и прогнози

През 2014 - 2015 г. колапсът на световния пазар на петрол и санкциите на САЩ срещу Русия доведоха до обезценяване на рублата и прекъсване на икономическите и финансови връзки с някои международни компании, което се отрази негативно на руската икономика, която до голяма степен е фокусирана върху енергетиката износ и чуждестранни инвестиции. Това доведе до бюджетен дефицит, намаляване на държавните програми и социалните разходи, намаляване на доходите и инвестиционната активност, намаляване на потребителското търсене и висока инфлация, причинявайки спад в някои отрасли, в строителството и производството на основни строителни материали, в търговията на дребно и в платените услуги на населението.

При тези условия частичното изтегляне на чуждестранни компании и вносни стоки от вътрешния пазар изигра положителна роля: руските предприятия от реалния сектор имаха възможност да увеличат дела си на вътрешния пазар и да увеличат производството. Девалвацията на рублата стимулира вътрешното производство и износа и дава добри шансове за подобряване на структурата на индустрията, за развитие на малки и средни производства и за заместване на вноса. Селско стопанство, преработка на селскостопански продукти и производство на селскостопански машини и оборудване показват отлични резултати в растежа. Значително увеличение на производството има в хранително-вкусовата и леката промишленост, нарастване на производството на автобуси, камиони и ремаркета, производството на машини и оборудване, металорежещи машини, турбини, строителни кранове и товаро-разтоварна техника, нарастване на производство на машини и оборудване за металургията, производство на довършителни строителни материали и метал строителни конструкции, производство на котли и радиатори, производство на изкуствени и синтетични влакна, ръст в производството на фармацевтични продукти, медицинско оборудване и инструменти, както и много други видове икономически важни продукти.

От началото на 2016 г. се наблюдават тенденции за възстановяване на основните икономически показатели: възстановяване на положителната динамика на БВП, намаляване на инфлацията, възстановяване на потребителското търсене и инвестиционната активност. Лекото поскъпване на петрола също подкрепи консервативната финансова политика на правителството и икономическата активност на бизнеса.

Положителните тенденции в руската икономика показват, че растежът на доходите на домакинствата и бизнеса ще се възобнови през 2017 г. Това ще доведе до повишено търсене и ще стимулира икономиката.Русия разполага с всички ключови ресурси: развита енергетика, суровини, човешки ресурси. По-нататъшното развитие на заместването на вноса изисква значителни и регулярни инвестиции в активите на високотехнологичните индустрии. Необходимо е да се развива инженерната и транспортната инфраструктура, да се изграждат нови производствени сгради и съоръжения, да се закупува, проектира и създава модерно оборудване, да се обучават кадри, да се внедряват нови технологии и да се организира ефективно производство. Това обаче изисква време, търпение и тук не бива да очаквате бърз обрат. Реформирането на структурата на икономиката ще отнеме поне десет години.

Най-важната предпоставка за стабилизиране на икономиката са целевите програми на правителството, които подкрепят днешната икономика и ускоряват инвестиционните процеси.

Като се имат предвид количествените и географските ограничения на глобалното производство на природни ресурси, въглеводородите (нефт и газ) ще останат важни за Русия в бъдеще. В контекста на разширяване на световното производство и потребление на ресурси, в контекста на нарастващите производствени разходи, световните цени на петрола не могат да бъдат поддържани изкуствено ниски за дълго време. Отчитайки цикличното развитие на световната икономика, общата тенденция на покачване на цените на енергията ще продължи. Според експертите на Morgan Stanley през 2016 г. ще остане излишък на петрол на световния пазар, но още през 2017 г. ще има недостиг от 0,1 милиона барела на ден, който ще се утрои до 2018 г. През 2019 - 2020 г. недостигът на суровини ще бъде съответно 0,1 и 0,2 млн. Потребностите на Китай от петрол непрекъснато нарастват през последните 20-25 години и в близко бъдеще Китай се готви да стане основният вносител в света, изпреварвайки САЩ. Признаците за възстановяване на консолидирания контрол на повечето страни производителки на петрол върху обемите на производство и продажби на петрол позволяват да се надяваме на стабилизиране на цените на ниво от $70/барел. В същото време всички разбират високата степен на несигурност в балансирането между война и мир.

Във всеки случай Русия трябва по-интензивно да развива вносозаместващи преработвателни и високотехнологични производства, за да намали външните рискове.

Така целите на санкциите не са постигнати. Въпреки нарастващия натиск от страна на управляващите кръгове на САЩ, Великобритания и западните медии, въпреки безпрецедентните досега провокативни обвинения, Русия няма да бъде въвлечена в голям военен конфликт. Загубите на Великата отечествена война са твърде трудни и паметни за нас. Отечествена война. Използването на смъртоносни оръжия срещу Русия е немислимо поради ядрения паритет. Западът има какво да губи. Ще трябва да преговаряме относително мирно както в политиката, така и в икономиката.

Основни тенденции и перспективи на пазара на недвижими имоти

1. Няма вътрешноикономически причини за по-нататъшен спад на цените на имотите. В условията на глобална политическа и икономическа нестабилност недвижимите имоти, както и преди, запазват своето инвестиционно значение и... (за абонати)

Използвани материали:

1. Централна банка на Руската федерацияhttp://www.cbr.ru.
2. www.gks.ru.

Проучване на регионалните пазари на недвижими имоти

Неподходящо:

Анализ на влиянието на общата политическа и социално-икономическа ситуация върху пазара на недвижими имоти

Основни икономически показатели на Русия и някои страни по света

Обем на брутния вътрешен продукт, % спрямо предходната година

Обем на промишленото производство, % спрямо предходната година

Динамика на потребителските цени, % спрямо предходния период

От началото на 2016 г. ръстът на потребителските цени е 2.1% (за същия период на 2015 г. - 7.4%). Значителното увеличение на потребителските цени от декември 2014 г. на стоките за ежедневието, особено на хранителните продукти, доведе до намаляване на търсенето на други продукти и услуги, включително промишлени продукти (сгради, автомобили, машини, мебели и др.). Това беше улеснено от политически и психологически фактори: санкции на САЩ, рязко покачване на долара и еврото, изтегляне на вносни потребителски продукти от пазара, усещане за обща несигурност и несигурност.

Коефициент на безработица, % от икономически активното население

Индекс на физическия обем на БВП по видове икономическа дейност в съпоставими цени,

% спрямо предходната година

През 2015 г. балансираният финансов резултат (печалба минус загуба) на организациите (с изключение на малки предприятия, банки, застрахователни организации и бюджетни институции) по текущи цени възлиза на +8421,7 милиарда рубли (39,6 хиляди организации са получили печалба от 11253,9 милиарда рубли, 15,4 хиляди организации са имали загуба в размер на 2832,2 милиарда рубли).В края на декември 2015 г. общият дълг по задълженията на организациите възлиза на 89 014,6 милиарда рубли, от които просрочени - 2 824,7 милиарда рубли, или 3,2% от общата сума на дълга (в края на декември 2014 г. - 2,8%).Дълг по получени банкови кредити и заемив Русия като цяло в края на декември 2015 г. възлиза на 50 089,0 милиарда рубли, включително просрочени - 395,9 милиарда рубли, или 0,8% от общия дълг по банкови заеми и получени заеми (в края на декември 2014 г. - 0,6%). Средствата на организациите в банковите сметки са се увеличили от 7434,7 на 8905,2 милиарда рубли. (с 19,8%).

Инфлацията през април 2016 г. е 0,4%, от началото на годината - 2,6%. За сравнение през април 2015 г. ръстът на потребителските цени е 0,5%, а от началото на 2015 г. - 7,9%.

Рентабилност на продадените стоки, продукти, работи, услуги и активи на организациите

по вид икономическа дейност, %

Така средно в икономиката възвръщаемостта на активите през 2015 г. се е увеличила от 3,9% на 5% (Индикаторите за възвръщаемост на активите по отрасли могат да се използват като средна печалба на предприемач при оценка на недвижими имоти в индустрията).

Стопанска дейност на организациите

Това показва проучване на бизнес активността, базирано на проучване на мениджъри на 3,1 хиляди организации средно ниво на използване на производствения капацитетпрез март 2016 г възлиза на 64%. 91% от респондентите смятат, че техният производствен капацитет ще гарантира задоволяване на очакваното търсене на продукти през следващите 6 месеца, от които 12% посочват, че съществуващият капацитет е излишен. Сред факторите, ограничаващи растежа на производството, мениджърите на производствените индустрии посочват несигурността на икономическата ситуация, недостатъчното търсене на продуктите на предприятията на вътрешния пазар, високото ниво на данъчно облагане и липсата на финансови ресурси.

http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d06/Image5344.gif" >

Ситуацията в добивната промишленост на Русия

Ръстът на БВП в добивните индустрии е 1,1%. От 20 януари 2016 г. цените на петрола имат обща възходяща тенденция: от 28,21 $/барел на 20 януари 2016 г. до 47,32 $/барел на 30 април 2016 г.

Среднодневният добив на петрол през февруари тази година се е увеличил с 4,2% спрямо февруари миналата година. През януари-април 2016 г. нивото на производство се е увеличило с 2,7% и е достигнало 10,889 млн. барела на ден.

в електроенергетиката

През 2015 г. БВП в индустрията намалява с 1,4%, но се запазва положителната динамика на обемите производство на електроенергия. В същото време ръстът на производството се дължи на външнотърговски фактори, за разлика от предходни години, когато динамиката на производството се определяше от вътрешното търсене.

Според Росстат през 2015 г. производството на електроенергия в Русия възлиза на 1063,4 милиарда kWh (включително Крим), което е с 0,4% повече от 2014 г. Потреблението на електроенергия в Русия обаче е намаляло през 2015 г. с 0,5% до 1008,2 милиарда kWh. Включително поради повече топла зима. Резултатът е повлиян и от намаляването на производството в реалния сектор на икономиката. Увеличаването на производството на електроенергия стана възможно благодарение на нарастването на баланса на експортно-импортните доставки на електроенергия на руската граница. Според Федералната митническа служба износът на електроенергия от Русия през 2015 г. се е увеличил с 24,3% в сравнение с 2014 г. За същото време вносът се е увеличил с 2,5%. Финландия стана най-големият купувач на руска електроенергия през 2015 г. Значително нарастват и доставките за Украйна, вкл. поради транзитните потоци към Крим. През 2015 г. Китай намали вноса на електроенергия от Русия поради намаленото потребление в северните си провинции. Намалели са доставките за Литва, която преминава към доставки на електроенергия от Полша и Швеция.

През 2016 г. износът на електроенергия от Русия може да намалее за Украйна и Беларус. От своя страна битовото потребление на електроенергия ще остане на нивото от 2015 г. или ще бъде малко по-ниско.

в машиностроенето

Машиностроенето във всяка високо развита страна има приоритетно значение като движеща сила за други сектори на икономиката и за повишаване на растежа на благосъстоянието на населението. За съжаление, тенденциите в глобалното разделение на труда, развили се през последните 25-30 години, поставиха Русия сред страните производителки на суровини. Но политическите кризисни събития в света през последните две години показаха погрешността на подобна политика на специализация.

От ноември 2014 г. руският машиностроителен сектор започна да показва отрицателна тенденция, като през 2015 г. спадът беше 8,9% в сравнение с 2014 г. През 2009 г., поради значителната зависимост от глобалните финанси, спадът в машиностроенето е още по-силен - 31,2%. През 2015 г. търсенето на автомобилния пазар рязко спадна (което вероятно ще продължи и през 2016 г.). В резултат на това автомобилната индустрия показа най-лош резултат сред другите сектори на машиностроенето.

2015 г. и особено началото на 2016 г. бяха белязани от обръщане на икономическата политика на държавата към рязък растеж в технологичните сектори на икономиката и индустриите с интензивно използване на знания. Ако през юли спадът достигна почти 20%, то през четвъртото тримесечие спадът намаля до 10%. Очаква се настоящите държавни програми за подкрепа на автомобилния сектор да могат значително да изгладят негативните тенденции в автомобилната индустрия, да стабилизират ситуацията и да възстановят търсенето. Размерът на държавната подкрепа в рубли през 2016 г. ще бъде увеличен с приблизително 15%. Предвижда се възобновяване на предоставянето на автомобилни кредити, което ще съживи потребителското търсене. В други отрасли на машиностроенето спадът отстъпи място на растеж, което ни позволява да се надяваме на подобряване на общата динамика през 2016 г. По-специално, ръстът в производството на товарни вагони през 2015 г. възлиза на 24,7%, а за 2016 г. се прогнозира на ниво 15 - 30%. Перспективи за растеж има в селскостопанското инженерство. През 2014 г. спадът в производството на селскостопанска техника е 14,3%. Но още през 2015 г., поради ръста в производството на селскостопански трактори и зърнокомбайни, индустрията показа много приличен ръст - с 26,8%. Голяма роля тук изигра държавната програма за подпомагане под формата на субсидии за производителите на селскостопанска техника. Освен това, ако през 2014 г. субсидиите възлизат на 15% от цената на оборудването, то от юни 2015 г. тази цифра е увеличена до 25%. През 2016 г. се очаква общият обем на държавните субсидии за производителите на селскостопанска техника да се удвои от 5 на 10 милиарда рубли. През 2016 г. общият ръст на производството на селскостопански машини се очаква да бъде 5%. В хранително-вкусовата, кожарската и обувната промишленост, целулозно-хартиената промишленост, каучуковите и пластмасовите изделия темповете на растеж са положителни в резултат на изтеглянето на вносните продукти от пазара. Увеличаването на световното производство на петрол през 2014 - 2015 г. доведе до спад в цените на суровините и повишаване на обменните курсове на долара и еврото, което доведе до повишаване на цените на рублите за прокат и други материали в страната. Рязкото повишаване на лихвите по кредитите също се отрази негативно на индустрията, но тази мярка беше наложена с цел ограничаване на инфлацията. Основната причина за общия спад на производството в машиностроенето е спадът на вътрешното търсене. Намаля търсенето както на инвестиционно оборудване, така и на оборудване за пазара на дребно.

в производството на храни

Индексът на производство на хранителни продукти, включително напитки и тютюн, възлиза на 102,0% срещу 102,5% през 2014 г., включително месо и месни продукти - 105,0%, млечни продукти - 102,0%, продукти от брашно-зърнената промишленост, нишестета и нишестени продукти - 102.2%, растителни и животински масла и мазнини - 97.1%, преработени и консервирани продукти от картофи, плодове, зеленчуци - 98.4%, напитки - 99.1%, тютюневи изделия - 97.0 на сто. Спрямо 2014 г. се увеличават обемите на производство на масло (с 2,9%), сирена и сиренени продукти (със 17,1%) и пълномаслени млечни продукти (с 1,2%). Високи остават темповете на производство на замразени плодове и зеленчуци (с 10,0%), преработени и консервирани картофи (с 6,8%), маргаринови изделия (с 2,4%), макаронени изделия (с 5,0%), брашно от зърнени култури, зеленчуци и др. растителни култури (с 2.1%), кристална захар (с 9.5%). Производството на сладкарски изделия е на нивото от предходната година (99.1%). хляб и хлебни изделия (99,3%), кондензирани млечни продукти (99,5%).

В същото време обемите на производство са намалени колбаси(с 1,9%), месни консерви (с 11,3%), зърнени храни (с 5,4%), плодови и зеленчукови консерви (с 6,7%), майонези и сосове (с 3,1%), олио (с 5,8%), минерална вода (с 3.6%), както и цигари и цигари (с 3.4%).

в селското стопанство

Селското, ловното и горското стопанство като цяло бележат ръст от 3,1% поради увеличеното производство и цените на пшеницата, слънчогледа, говедото и птичето месо

Според Федералната митническа служба на Русия (с изключение на данните за взаимната търговия със страните-членки на ЕАЕС), износът на зърно от 1 юли до 16 март 2015/16 г. възлиза на 27,0 милиона тона (+5,8% спрямо периода от 1 юли до 16 март 2014/15 МГ), включително пшеница - 19,9 милиона тона (+2,9%), ечемик - 3,8 милиона тона (-8,1%), царевица - 3,1 милиона тона (1,8 пъти повече). За периода от 1 до 16 март 2016 г. са изнесени 1 225,2 хил. тона зърно (+31,1% спрямо съответния период на 2015 г.), в т. ч. пшеница - 716,4 хил. тона (в 2,0 пъти повече), царевица - 357,8 хил. тона (1,7 пъти повече), ечемик - 132,2 хил. тона (2,4 пъти по-малко). средна цена на земеделските производители в Руската федерация за продадена пшеница прод. мека 3 cl. възлиза на 10 541 рубли/т, ​​за пшеница прод. мека 4 cl. - 9 896 руб./т, за фуражна пшеница - 9 002 руб./т.

През 2016 г. се очаква брутната реколта от зърнени и бобови култури да бъде до 104,0 милиона тона, производството на захарно цвекло - до 37,8 милиона тона, картофи - 32,0 милиона тона, зеленчуци - на ниво не по-ниско от предходните години.

Към 1 февруари 2016 г. във фермите от всички категории, според оценките, е имало 19,0 милиона глави едър рогат добитък (98,4% към 1 февруари 2015 г.), включително крави - 8,4 милиона глави (98,4 милиона 2%); броят на свинете възлиза на 21,8 милиона глави (109,7%), овце и кози - 24,2 милиона глави (99,2%), домашни птици (в селскостопански организации) - 451,9 милиона глави (104,8%).

През 2015 г. в сравнение с 2014 г. се увеличават физическите обеми на вносните покупки на мляко и кондензирана сметана (с 3,1%), кафе (с 1,4%) и бяла захар (с 1,6 пъти). Намалява вносът на прясно и замразено месо (с 26.7%), птиче месо (с 44.2%), масло (с 37.3%), зърнени култури (с 37.2%) и месни консерви (с 3.3 пъти), сурова захар ( с 23.9%), риба (с 38.3%), цитрусови плодове (със 7.0%), слънчогледово масло (с 2.6 пъти), какаови зърна (с 25.6%), продукти, съдържащи какао (с 44.3%), алкохолни напитки (с 41.8%). %), тютюневи изделия (с 9.4%).

ЗА Обемът на заемите, издадени за сезонна работа на полето, към 4 февруари 2016 г. възлиза на 9 022,0 милиона рубли или 132,9% в сравнение със съответната дата на 2015 г., включително 8 366,7 милиона, издадени от Rosselkhozbank JSC милиона рубли (145,6%), PJSC Sberbank - 655,3 милиона рубли (62,8%).

Повишеното потребителско търсене и цени трябва да имат положително въздействие върху перспективите за местното селскостопанско производство и заместването на вноса.

във финансовата система

Настоящият основен процент на Централната банка на Руската федерация е 11,00% годишно.

Общият обем на набраните средства от кредитните институции към 01.02.2016г възлиза на 49 635,2 милиарда рубли. (+12,3% спрямо 1 февруари 2015 г.). Депозитите на физически лица възлизат на 22 801,5 млрд. рубли (+18,0%), в т.ч. в Сбербанк 10340,2 (+22,9%).

От началото на годината активите на банковия сектор са нараснали до 83,3 трилиона рубли (+ 0,3%), докато цялото увеличение е осигурено от преоценка на валутата и без да се отчита влиянието на преоценката, активите са намалели с 0,7%. Очаква се реалното увеличение на активите за 2016 г. да бъде 5-8%. Общият обем на отпуснатите средства за периода от януари 2015 г. до февруари 2016 г. се увеличи от 49069,5 до 55015,4 милиарда рубли. (+12,1%). Кредитите за организации нарастват с 16.1%, кредитите за физически лица намаляват с 6.3%. През 2015 г. са издадени ипотечни кредити в размер на 1143,6 милиарда рубли Към 01.02.2016г обемът на просрочения дълг по жилищни заеми, предоставени от кредитни институции на физически лица, възлиза на 74,4 милиарда рубли (1,8% от общия дълг по жилищни заеми).

В края на февруари руските банки успяха да спечелят 50,4 милиарда рубли, а като цяло от началото на годината - 83 милиарда рубли, докато през първите два месеца на миналата година банките загубиха 36 милиарда рубли. Тази динамика показва положителни тенденции в развитието на банковия сектор. Като цяло през два месеца на 2016 г. руските банки успяха да спечелят повече, отколкото през 9 месеца на миналата година, но този резултат е приблизително 2 пъти по-лош от резултата, който беше в годините преди кризата. В същото време тече процес на консолидация на банките. От януари 2015 г. до януари 2016 г. броят на действащите кредитни институции е намалял от 834 на 733 единици.

Международни резерви на Русия Федерация

Според Банката на Русия към 1 март 2016 г. международните резерви възлизат на 380,5 млрд. щатски долара и нарастват спрямо 1 март 2015 г. с 5,6%.

Доходите на населението

Намалението на реалните разполагаеми парични доходи на населението през 2015 г. е 4.0%. Спадът се наблюдава за втора поредна година, но през 2015 г. е най-дълбокият от 1999 г. (Тогава реалният разполагаем доход на населението намалява с 12%).Спадът в реалните разполагаеми доходи на населението до голяма степен се дължи на обезценяването на рублата, което допринесе за по-високите потребителски цени. Намаляването на производствените обеми в реалния сектор доведе до увеличаване на броя на безработните, намаляване на платежоспособността, намаляване на потребителското кредитиране и, като следствие, намаляване на доходите на домакинствата.

Инвестиции

На фона на намаляващото потребителско търсене се наблюдава спад на инвестициите - 8,4% (за сравнение през 2009 г. намалението е 13,5%). Отрицателната инвестиционна динамика се запазва вече трета поредна година и се обяснява с несигурността и несигурността в икономиката като цяло.Една от причините е поскъпването на заемния капитал. В резултат на санкциите чуждестранният капитал стана недостъпен за много компании, а заемите от руските банки рязко нараснаха след повишаването на основната лихва. Забележимо съживяване на инвестиционната активност може да се очаква само в условията на политическа и икономическа стабилност и при намаляване на лихвите по кредитите. Но засега политическото напрежение остава и се поддържа отвън, а намаление на лихвите е малко вероятно поради високи инфлационни рискове.

Най-важната предпоставка за икономическата стабилизация са държавните програми, които трябва да ускорят инвестиционните процеси. В тези условия частичното изтегляне на чуждестранни компании от вътрешния пазар трябва да изиграе положителна роля, сега руските предприятия от реалния сектор имат възможности да увеличат своя дял на вътрешния пазар и да увеличат производството. По-нататъшното развитие на заместването на вноса изисква значителни и регулярни инвестиции в активите на високотехнологичните индустрии. Необходимо е изграждане на нови производствени сгради, закупуване на модерно оборудване, обучение на персонал, въвеждане на нови технологии и организиране на производството. Този процес обаче е сложен, скъп, отнема време и тук не трябва да се очаква бърз растеж.

Строителство

До 2015 г. (с изключение на периода 2009-2010 г.) строителната индустрия растеше със значителни темпове:

От 2015 г. насам ситуацията се усложни значително поради намаляване на общите икономически показатели, намаляване на доходите на домакинствата и бизнеса и съответно намаляване на търсенето.Спадът в строителните обеми за годината е -7%.Индекс на бизнес доверието в строителството през първото тримесечие на 2016 г. възлиза на (-16%)

В началото на т.гПравителството удължи програмата за преференциално ипотечно кредитиране до края на 2016 г.За програмата са отделени до 16,5 милиарда рубли бюджетни средства. За да участват в програмата за субсидиране, търговските банки трябва да поддържат максимална годишна лихва за отпускане на ипотечни кредити в рамките на 12%. За населението лихвите остават не по-високи от 12%, но печалбите на банките ще намалеят. Обемът на издаването на ипотечни кредити се планира да се поддържа на ниво от 900 милиарда - 1 трилион рубли. Миналата година обемът на емисията надхвърли 1,1 трлн. Ипотечните субсидии ще спомогнат за поддържане на интереса на населението към покупка на жилище. През 2014 г. и 2015 г. са въведени в експлоатация приблизително еднакви количества жилища - около 84 млн. кв.м. Но през 2015 г. апартаментите бяха продадени с 10% повече, ръстът на обема на въведените в експлоатация жилища от икономична класа надхвърли 30% и започнаха да се строят повече едностайни апартаменти и студия. В сегашните трудни условия 10% - това е добра печалба. Регионите, участващи в програмата „Жилище за руското семейство“, ще получат компенсация за квадратен метър завършено жилище по отношение на инженерната инфраструктура. Обявената цена е 35 000 рубли/кв.м. за купувачи засега остава без промяна. Москва не участва в тази програма.

Изводи и прогнози

Анализът на динамиката на основните показатели на икономическото развитие на Русия и причините за техния спад показва, че световната икономика до голяма степен зависи от световната политика. Днес световната политика се диктува от собствениците на най-големите международни корпорации чрез мощния правителствен апарат на САЩ.

Преди 25 години, под натиска на Съединените щати, Русия, поемайки курс към пазарни отношения, унищожи държавната си планова икономика, претърпявайки колосални загуби, сравними с световна война. Цялата икономика беше хвърлена в спонтанен пазар и за 10 години ключовите индустрии за всяка развита държава (тежка промишленост, машиностроене, корабостроене, самолетостроене) бяха на практика унищожени, селското стопанство, леката и хранително-вкусовата промишленост пострадаха сериозно. Бяха откраднати, бракувани и унищожени активи на водещи индустрии: техните сгради, конструкции, оборудване. До 2007 г. се формира пазарен модел на икономиката с международна специализация в минната и енергийната индустрии.

През 2014 г., след като открито обяви защитата на своите интереси, Русия получи в отговор мощен политически и икономически натиск от страна на САЩ. Използвайки водещата си позиция в световната икономика и финанси и пренебрегвайки международното икономическо право и интересите на частния бизнес, Съединените щати обявиха санкции и наложиха волята си на технологично напредналите световни компании да спрат да правят бизнес в Русия. При тези условия, разбира се, прекъсването на икономическите отношения с високотехнологичните компании се отрази негативно на руската икономика, която има петролно-ориентирана структура. Но още по-голямо влияние оказа спадът на световните цени на петрола за кратък период от време от 116 на 28 долара за барел. От 2013 г. насам Съединените щати увеличиха експоненциално производството на петрол и, възползвайки се от господството си на фондовите и валутните пазари и влиянието си върху най-големите страни производителки и потребители на петрол, сринаха петролния пазар.

В такава ситуация икономическите закони бяха напълно подчинени на световната политика и всички държави, фокусирани върху износа на петрол и суровини, усещаха дълбоки структурни проблеми на националните си икономики: бюджетни дефицити и намаляващи държавни приходи, намаляващи социални разходи, намаляващи домакинства и бизнес доходи, намаляващо потребителско търсене и инвестиционна активност, висока инфлация. Точно това имаме в нашата икономика днес. Русия взе тежък урок от своите „партньори“.

Икономически и пазарни перспективи за недвижими имоти

Ситуацията е напрегната, но не е криза. Обезцененият курс на рублата стимулира вътрешното производство. Селското стопанство, преработката на земеделски продукти и производството на селскостопански машини и оборудване получиха отличен стимул за развитие и това се наблюдава вече навсякъде. Днес основните насоки за икономиката ни са положителна нагласа, стабилност на бизнеса, стимулиране на инвестиционната активност, потребителското търсене, стимулиране на производството и на първо място на високотехнологичните отрасли (машиностроене, самолетостроене, електронна и електрическа промишленост). ). Имайки предвид настоящите държавни програми, мерки за стабилизиране и цялостно икономическо развитие, може да се надявамеда започне да расте през есента на 2016 г. Целият процес на реформиране на структурата на икономиката може да отнеме няколко години.

Но въглеводородите остават важен експортен продукт за Русия и основата на валутните приходи. Както се предполага, световните цени на петрола не могат да бъдат поддържани изкуствено ниски за дълго време.Още през април 2016 г. той беше отбелязаннай-големият спад в производството в САЩ през последните 10 месеца закриване на нерентабилни сондажни платформи води до намаляване на предлагането на пазара.Намалението на производството в Аляска вече е достигнало 16%. Цената на автомобилното гориво в САЩ, като най-големият потребител на петрол в света, се повиши от февруари 2016 г. от 1,68 долара на 2,22 долара за галон.Потребностите на Китай от петрол непрекъснато нарастват през последните 20-25 години, а в началото на април беше поставен рекорд за внос на петрол и в близко бъдеще Китай се готви да стане основният вносител в света, изпреварвайки САЩ. В същото време Русия активно измества позициите си Саудитска Арабияна китайския пазар, увеличавайки износа си.Признаците за възстановяване на мира в Близкия изток и общата тенденция на повечето страни производителки на петрол да регулират производството ни позволяват да се надяваме на по-нататъшен растеж на петролните пазари. В същото време всеки разбира високата степен на несигурност по въпросите на войната и мира. Във всеки случай Русия трябва по-интензивно да развива преработвателната и високотехнологичната промишленост, да развива вътрешното търсене и да стимулира инвестициите.

Перспективи на пазара на недвижими имоти

Пазарът, като жив организъм, зависи от настроението на участниците, от тяхното разбиране за общите политически и икономически тенденции и перспективи.

Основни тенденции и перспективи:

1. Няма фактори, които биха могли да предизвикат повишаване на цените на жилищните и търговски имоти, тъй като 2015 г. показа спад на основните икономически показатели и спад на доходите на бизнеса и домакинствата. Негативните данни влияят негативно на настроенията на пазарните участници.
2. Няма и вътрешноикономически причини за спада на цените на недвижимите имоти в Русия. В условията на глобална политическа и икономическа нестабилност недвижимите имоти, както и преди, запазват своето инвестиционно значение и важна функция за спестяване и натрупване на капитал.
3. Все още има известна корекция на пазарните цени в големите и големи градове с плътно застрояване, където през предходните 15 години (с изключение на 2009-2010 г.) имаше бърз растеж. В днешната ситуация намаляването на цените на недвижимите имоти до минимум (в рамките на стойността на строителството и нормата на възвръщаемост на инвеститора от 10%) е икономически оправдано. Други, слабо активни регионални пазари на недвижими имоти са по-инертни и следователно ще продължат леко да намаляват, докато общата икономическа ситуация се стабилизира.
4. Възстановяването и държавната подкрепа на ипотечното кредитиране и разширяването на бизнес кредитирането ще стабилизират търсенето, но сезонността на цените на недвижимите имоти ще ни позволи да видим увеличение едва през есента на 2016 г.
5. Поради намаляването на рентабилността на пазара на недвижими имоти обемите на строителството намаляват, което води до някои инвестиции и строителни фирми. Но намаляването на строителството ще тласне пазара към по-високи цени и ще стабилизира строителната индустрия.
6. Отчитайки геополитическото напрежение и продължаващите структурни промени в световната икономика, тези тенденции като цяло ще продължат и през 2016 г.
7. В следващите периоди, при условие на политическа и икономическа стабилност, при стимулиране на потребителското търсене, облекчаване на държавната финансово-кредитна политика и подкрепа на кредитирането, е вероятно увеличаване на търсенето на недвижими имоти и известно увеличение на цените.

(Анализ, изготвен от специалисти )

Използвани материали:

1. Федерална служба за държавна статистика.