До края на 2013 г. около руския пазар на недвижими имоти се развиха рекорден брой фактори на несигурност - до това заключение стигнаха анализаторите на пазара на недвижими имоти. Индикатори на пазара на недвижими имоти, някои от тях са от глобален макроикономически характер, други са пряко свързани със сферата на недвижимите имоти и строителството. Но по един или друг начин, развитието на който и да е от тях може да извади пазара на недвижими имоти от сегашното му равновесие.

Ако говорим за най-глобалните макроикономически фактори, все още не е ясно къде ще се движи цената на петрола от „магическата“ граница от 100 долара. Очевидно всяко развитие на конфликта в Близкия изток може да повиши цената на петрола със 150 или дори 200 долара за барел. Но от друга страна, с нормализиране на политическото напрежение, според много експерти, петролът трябва да поевтинее поради стагнацията в световната икономика и да премине към нива от $80-$60 за барел. Не е ясно кога и как може да настъпи следващото „изостряне“ на финансовите пазари – дали друга европейска държава ще се окаже на ръба на фалита, или Америка отново ще превиши лимита на националния си дълг, или нещо друго ще поднесе нова „изненада“ . Но отново, очевидно е, че в момента има повече от достатъчно натрупани фундаментални проблеми в световната икономика, което означава, че ще има периодични „изостряния“, отбелязват анализаторите. - Все още никой няма ясно разбиране колко сериозни са проблемите на икономическата рецесия в Русия и дали всъщност всичко върви както обикновено, както обикновено. Около самия пазар на недвижими имоти се натрупа много несигурност. Например ипотеките, като основен двигател на платежоспособността на масовото търсене, не искат да поевтиняват, въпреки всички прогнози, обещания и „взети мерки“. Въпреки че въпросът дори не е в ипотеката като такава, а във високата цена на парите в Русия. Изминалата 2013 г. беше богата на дискусии относно необходимостта от намаляване на цената на заемния ресурс, но засега ситуацията остава същата. задната странамедали - рискът от повишена инфлация, когато разходите по заеми станат по-евтини, което може да има по-голям отрицателен ефект от по-евтините заеми. Но в крайна сметка се оказва, че не само ипотечният кредитополучател надплаща до 2-3 пъти цената на апартамента поради скъп заем (използвайте ипотечен калкулатор), но и по време на строителството, заеми за предприемачи при 15%-20 % годишно за няколко години от строителния цикъл увеличават цената на жилищата с 30%-50%, а понякога и повече. В същото време банките също не могат да дават заеми по-евтино, ако самите те получават ресурсите при висока лихва, например при депозити на домакинствата. Получава се омагьосан кръг, който рано или късно някой ще трябва да прекъсне.

Проблемите с въвеждането в обращение на неизползваните земи продължават да стоят в неизвестност, отбелязват пазарни анализатори. Изглежда, че се предприемат стъпки в тази посока, но в по-голямата си част все още е трудно за разработчиците да намерят обекти за развитие на приемлива цена, за да построят жилища върху тях на достъпни цени. Много се говори за необходимостта от дебюрократизиране на строителния бранш и намаляване на броя на разрешителните и одобренията, но досега не е станало по-лесно да се строи. Всички тези обстоятелства се потвърждават от една проста цифра - обемът на жилищното строителство в Русия почти не е нараснал през последните години и все още е много далеч от планираната цифра от 1 квадратен метър на човек годишно (около 140 милиона квадратни метра в цялата страна) .

На другите неразрешен проблемОстава пазарният данък върху имотите, чието въвеждане изглежда отново се бави, допълниха експерти. Ясно е, че в разбиранията на повечето граждани всеки нов данък е зло. Но както показва световната практика, именно пазарният данък върху недвижимите имоти спомага за повишаване на достъпността на жилищата за населението, предотвратявайки закупуването на допълнителни квадратни метри от спекуланти, които не ги използват по никакъв начин - нито за себе си, нито за отдаване под наем извън, отбелязват авторите на изследването. Досега характерна особеност на нашето време е следното: новите сгради в Москва и редица други големи градове в Русия често имат тъмни прозорци, значителна част от апартаментите са закупени за бъдеща употреба и не се използват по никакъв начин. Но закупуването на апартамент в Москва на достъпна цена е проблематично, както и наемането на апартамент в цивилизована жилищна сграда - в Русия няма такива къщи, с изключение на отделни експериментални примери.

Трябва да се отбележи, че динамиката на цените на апартаментите в Москва в края на 2013 г. по същество отразява цялата „окачена“ ситуация, в която се намира следкризисният пазар на недвижими имоти. И подобна картина има почти в цялата страна. Доларовите цени на недвижимите имоти в Москва и Московска област са намалели с 2,6% през 2013 г. - от 5279 долара за квадратен метър през декември 2012 г. до 5144 долара за метър през декември 2013 г. Цените на апартаментите в Москва в рубли са се увеличили през годината с 2,8% от около 163,4 хиляди рубли на квадратен метър в края на 2012 г. до 168 хиляди в края на 2013 г. Като се има предвид, че курсът на долара сега е около 5%-6% по-висок от края на 2012 г., тези цифри са практически еднакви. При тези условия е най-правилно да се заключи, че цените на недвижимите имоти в Москва и Московска област всъщност не са се променили през 2013 г. Пазарът на недвижими имоти е мозаечен, състои се от различни обекти, някои от тях, например новите сгради, са склонни да поскъпват до голяма степен поради етапа на готовност, жилищата с по-високо качество също имат тенденция поне да наваксат инфлацията, старият жилищен фонд не. Но средно през 2013 г. няма забележима промяна в нивото на цените на пазара на недвижими имоти.

Винаги трябва да се помни, че дори ако има официална инфлация на ниво от 7%-8% годишно (според редица експерти реалната инфлация е по-висока), увеличение на цените от 3%-5% годишно по същество е само увеличение в номинално изражение, подчертаха експерти. И като се има предвид инфлацията, това е намаление, така че едва ли е правилно да се каже, че цените на имотите растат, ако този ръст е по-малък от инфлацията. По същия начин отстъпките и промоциите на пазара на нови сгради, както и търговията на вторичния пазар на ниво от 3%-5%, също са стандартна практика, особено извън сезона. Ако годишната динамика на цените на пазара на недвижими имоти в Москва или в Русия е по-малко от 5% нагоре или надолу, тогава всъщност това е липса на динамика - пазарът просто „отбелязва време“, играейки местни фактори , сезонност, вариации в структурата на доставките и продажбите и други подобни фактори. Трябва също да се отбележи, че динамиката на цените на апартаментите в Москва през 2013 г. не беше монотонна. Увеличението в началото на годината отстъпи място на корекция в края на пролетта - началото на лятото, след което до края на лятото и есента отново се установи кратък възходящ тренд, но в края на годината отново дойде корекция.

Тук се проявява цялата горепосочена несигурност, която сега цари около пазара на недвижими имоти, обобщават авторите на изследването. Събития като уплахата от „обещаната“ девалвация на рублата през лятото или поредица от отнемания на лицензи от банки през ноември-декември, както и други подобни фактори, предизвикват или скок на активността около недвижимите имоти, или също толкова бърз спад на интереса към него. Разпространението на необичайна волатилност на пазара на недвижими имоти е една от основните характеристики на днешния ден, за която анализаторите предупредиха преди година в прогнозата си за 2013 г.

Пазарът на недвижими имоти е съвкупност от регионални, местни пазари, които се различават значително един от друг по нива на цени, нива на риск, ефективност на инвестициите в недвижими имоти и т.н.

Пазарът на недвижими имоти е основен компонент на всяка национална икономика. Недвижимите имоти са най-важни компонентнационално богатство, което представлява повече от 50% от световното богатство.

Без пазар на недвижими имоти не може да има пазар изобщо, тъй като пазарът на труда, капиталовият пазар, пазарът на стоки и услуги и т.н. за съществуването си те трябва да разполагат или да наемат подходящите помещения, необходими за дейността им.

Пазарът на недвижими имоти е средство за преразпределение на земя, сгради, конструкции и друга собственост между собственици и потребители, като се използват икономически методи, основани на конкурентно търсене и предлагане. Осигурява:

прехвърляне на права върху недвижими имоти от едно лице на друго;

установяване на равновесни цени на недвижимите имоти по региони и населени места;

комуникация между собственици и купувачи на основата на икономическа мотивация и интереси;

разпределяне на пространство между конкуриращи се земеползвания и участници на пазара.

Основата на пазара на недвижими имоти се състои от съществуващи земяи новосъздадени, реконструирани и разширени предприятия, сгради и постройки с различно предназначение, както и паричен или финансов капитал. Липсата на инвестиции спъва технологичното обновяване на предприятията и възраждането на родно производствостоки, което от своя страна стеснява инвестиционните възможности на страната.

Пазарът на недвижими имоти като саморегулираща се система в установената правна среда се състои от 7 основни елемента: търсене, предлагане, цена, управление (персонал, лицензирани лица, инвестиции, сделки, данъци, регулации, закони), маркетинг (анализ, прогнозиране) , сегментиране, обекти и промоции, мониторинг, ценообразуване), инфраструктура (консултации, правни, недвижими имоти, ценообразуване, реклама, информация, застраховка, методология) и бизнес процедури (операции извън гишето, търг, оценка, търг, конкуренция) .

Пазарът на недвижими имоти оказва голямо влияние върху всички аспекти от живота и дейността на хората, като изпълнява редица общи и специални функции.

Една от основните функции на пазара е да установи равновесни цени, при които ефективното търсене съответства на обема на предлагането.

Регулативната функция е, че пазарът, действащ автономно, според дефиницията на А. Смит, „с невидима ръка“, преразпределя ресурсите между областите на предприемачеството и насочва своите участници към цел, която изобщо не е била част от техните намерения - формирането на ефективна икономическа структура и задоволяване на обществените интереси.

Търговската функция е да се реализира стойността и използваемата стойност на недвижимите имоти и да се генерира печалба от инвестирания капитал.

Функцията на рехабилитацията е прочистване на икономиката от неконкурентоспособни и слаби участници на пазара, фалит на неефективни.

Информационната функция е уникален пазарен начин за бързо събиране и разпространение на обобщена обективна информация, позволяваща на продавачите и купувачите на недвижими имоти свободно и информирано да вземат решения в свой собствен интерес.

Посредническата функция се изразява в това, че пазарът действа като колективен посредник и място за срещи на много, независими и икономически изолирани в резултат социално разделениетруд на купувачи и продавачи, между тях се осъществява връзка и се осигурява възможност алтернативен изборпартньори.

Стимулиращата функция в крайна сметка идва под формата на икономически стимули с печалби за продуктивно използване на научно-техническия прогрес при създаването и използването на недвижими имоти.

Инвестиционна функция - пазарът на недвижими имоти е атрактивен начин за съхранение и увеличаване на стойността на капитала, той улеснява прехвърлянето на спестявания и спестявания на населението от пасивна форма на резерви в реален производителен капитал, който генерира доход за собственика на недвижими имоти; . Социалната функция се проявява в повишаване на трудовата активност на цялото население, в увеличаване на интензивността на труда на гражданите, които се стремят да станат собственици на апартаменти, парцели и други капиталови и престижни обекти.

Разглеждането на пазара на недвижими имоти е невъзможно без неговата сегментация. Сегментирането на пазара на недвижими имоти е разделянето му на хомогенни групи купувачи. Разграничават се следните основни сегменти на пазара на недвижими имоти:

Жилищен пазар;

Пазар на търговски имоти;

Пазар на земя.

От своя страна всеки представен пазарен сегмент може да бъде разделен на други сегменти. Например жилищният пазар е разделен на градски жилищен пазар и провинциален жилищен пазар, пазар нежилищни помещения- на пазара на недвижими имоти на дребно, пазара на офиси, пазара на складове, пазара на индустриални имоти и др.

Първият етап от анализа трябва да даде представа за действителното състояние и общата активност на пазара на недвижими имоти. За да направите това, трябва да вземете предвид количествените и качествени характеристики на пазара на недвижими имоти.

Необходимо е да се идентифицират следните ключови показатели:

Обща сума търговски дружестваработещи на пазара, включително по вид основна дейност, както и относителния брой търговски дружества (например на 100 хил. население);

Общият брой на регистрираните сделки с недвижими имоти за определен период и ретроспективната динамика на промените им;

Средно време за извършване на транзакции;

Обща характеристика на продавачите и купувачите на стоки и услуги на пазара на недвижими имоти;

Общият брой и динамиката на промените в офертите на определени видове недвижими имоти по открити прес данни;

Обща сума периодични изданияна местния пазар, включително специализирани, обхващащи проблемите на пазара на недвижими имоти;

Дейност електронни средствасредствата за масова информация при отразяване на проблемите на пазара на недвижими имоти;

Наличие на специализирани структури, които анализират, обработват и публикуват пазарна информация;

Позицията на местните власти по отношение на развитието на пазарните отношения в сектора на недвижимите имоти;

Наличието на местни и федерални разпоредби, които ограничават или стимулират развитието на пазара на недвижими имоти.

Като допълнителен елемент от общия анализ на пазара на недвижими имоти можем да разгледаме позиционирането на основните участници по отношение на идентифицирането на тяхната стратегия за конкурентоспособност при работа с конкретни видове недвижими имоти. Такъв анализ може да изясни възможните употреби на целта в съответствие със стратегията на, например, типичен купувач.

Общо взето този анализтрябва да отговори на следните въпроси:

Каква стратегия прилагат основните участници на пазара?

Върху кои сегменти основно акцентират основните участници?

В кой сегмент вероятно ще бъде позициониран оценяваният имот?

Какви са характеристиките на този сегмент (среден период на излагане на обекти на свободния пазар до момента на продажбата, типичен купувач, ценово ниво, брой сделки и др.).

Всеки участник на пазара за покупко-продажба или на пазара на наеми, който планира да работи сериозно на пазара в бъдеще, след определен период на търсене определя своята стратегия на поведение, която да гарантира неговата устойчива конкурентоспособност. В същото време изборът на конкретна стратегия зависи главно от стратегията на конкурентите и характеристиките на пазара.

Вторият етап от анализа на пазара на недвижими имоти трябва да предостави конкретна информация за състоянието на основните сегменти на пазара на недвижими имоти. Дълбочината на анализа във времето зависи от конкретните задачи и цели на оценката, които се определят от задачата за оценка. Съдържанието на анализа се извършва в три направления:

Анализ на търсенето;

Анализ на офертата;

Анализ на взаимодействието на търсенето и предлагането.

За всеки пазарен сегмент търсенето се формира под въздействието на фактори, специфични за даден сегмент.

При анализиране на търсенето на жилищни имоти е необходимо да се вземе предвид:

Текущата демографска ситуация и динамиката на нейното изменение;

Актуални пазарни стандарти на ниво и начин на живот за различни сегменти от населението;

Перспективи за промени в ефективното търсене на различни социални групинаселението и реалните доходи.

При анализиране на търсенето на офис недвижими имоти е необходимо да се вземат предвид:

Обща икономическа активност на местния пазар, включително всички сфери на бизнеса, което показва приток или изтичане на капитали;

Статистически данни за регистрация на нови фирми и дружества;

Статистически данни за прекратяване на дейността на съществуващи фирми и дружества;

Статистика за размера на новите компании и техните нужди офис помещенияопределен тип.

При анализиране на търсенето на недвижими имоти на дребно е необходимо да се вземат предвид:

Актуалната структура и равнище на потребление на хранителни и промишлени стоки и съответствието им с покупателното търсене и реалните доходи;

Перспективи за промени в демографската ситуация, начина на живот, ефективното търсене и съответно моделите на потребление;

Перспективи за промени в законодателната среда за търговска дейност;

Състоянието и перспективите на експортно-импортната политика на държавата;

Актуални тарифи за транспортни услуги.

При анализиране на търсенето на индустриални и складови имоти е необходимо да се вземат предвид:

Общо състояние на икономиката;

Степента на икономическа активност в отраслите, към които е свързан обектът на оценка към момента на оценката или може да има при промяна на функционалното предназначение;

Наличие на научен и производствен потенциал и възможност за привличане на инвестиции за организиране на нови производствени мощности или технологични процеси.

Общ елемент от анализа на търсенето за всички видове недвижими имоти е възможността за получаване на дългово финансиране за закупуване на недвижими имоти.

Нека разгледаме конкретна графика на търсенето в Русия на жилищни имоти с различни размери:

Ориз. 1

Резултатът от анализа на търсенето е заключение за настоящото и бъдещото ниво на търсене в разглежданите сегменти на пазара на недвижими имоти.

Във всеки отделен сегмент от пазара на недвижими имоти структурата на предлагането се определя от два източника:

Резерв от съществуващи напълно или частично свободни недвижими имоти, които са готови за продажба;

Обеми ново строителство на недвижими имоти.

Резервът от съществуващи частично свободни имоти се характеризира с най-важната стойност за пазара на недвижими имоти – коефициентът на заетост, който се определя от съотношението на отдадени или продадени площи към площи, потенциално подходящи за отдаване под наем или продажба. Колкото по-нисък е средният коефициент на натоварване на пазара, толкова по-ниска е икономическата активност този пазар. В съвременната икономика на недвижимите имоти степента на заетост е пряко свързана с цялостната икономическа ситуация, което му придава свойствата на „икономически барометър“.

Като алтернатива за резервиране на площ на пазара на недвижими имоти, която може да бъде предложена в кратки срокове, могат да се разглеждат нововъведени проекти ново строителство. За да се определят качествените и количествените възможности на такъв източник на доставка, е необходимо да се вземат предвид:

Темпото и обема на новото строителство;

Общо състояние на строителния бранш;

Динамика на промените в цените и тарифите, влияещи върху цената на строителството;

Съотношението на цените на първичния и вторичния пазар на недвижими имоти;

Наличие на модерни строителни технологии.

Важен момент е темпото, с което новите имоти излизат на пазара. Следователно, анализирайки перспективите за въвеждане в експлоатация на нови сгради, трябва да получите ясна представа за състоянието на доставките за бъдещето, ограничено от дълбочината на прогнозата.

Резултатът от анализа на предлагането е заключение за текущото и бъдещото ниво на предлагане в конкретен сегмент от пазара на недвижими имоти.

Предлагането на жилищни имоти в Русия може да бъде представено под формата на диаграма в %:

Ориз. 2

Реалният резултат от взаимодействието на търсенето и предлагането са пазарните стойности на наемните цени и продажните цени във всеки сегмент от пазара на недвижими имоти. Зависи от конкретна задачаи необходимата дълбочина на прогнозата, оценителят може да анализира текущата ситуация или да даде прогноза за динамиката на промените в съотношението между търсене и предлагане, което в крайна сметка ще бъде решаващо при оценката на позиционирането на обекта на пазара.

Взаимодействието между търсене и предлагане може да се види на графиката:

Ориз. 3

Точката, в която търсенето и предлагането се пресичат, се нарича равновесна цена.

Текущото състояние на пазара на недвижими имоти в Руската федерация.

Въз основа на показатели от Федералната служба за държавна статистика можете да създадете таблица, отразяваща изпълнението жилищни сградиорганизации различни формисобственост в Руската федерация.

Таблица 1 - Въвеждане в експлоатация на жилищни сгради, млн. кв.м. цялата зона

Заключение: жилищното строителство в Руската федерация се извършва от предприятия и организации с различни форми на собственост. Основният дял се пада на организации с частна собственост - повече от 80% от общия обем на въведените в експлоатация жилища.

От 2006 г. се наблюдава постепенно намаляване на въвеждането в експлоатация на общински жилища в полза на частни.

В резултат на извършената работа могат да се направят следните изводи:

Пазарът на недвижими имоти в Русия в момента е в етап на формиране. Развитието му е неравномерно. Причините за неравномерното развитие на пазара на недвижими имоти са: липсата на системат законодателна рамкав тази област необоснована приватизация, икономическа нестабилност и инфлация, рискови инвестиционни дейности, липса на пълна информацияза пазара на недвижими имоти и др.

След като анализирахме структурата на въвеждането в експлоатация на жилищни сгради от 2005-2001 г., установихме, че основният дял от строителството на жилищни сгради се пада на организации с частна собственост - повече от 80% от общия обем на въведените в експлоатация жилища. Така се установи тенденция, породена от приватизацията на земя и сгради от частни лица.

Установено е, че в Русия средно годишно се въвеждат в експлоатация около 44 милиона квадратни метра. м. жилища. Това са доста ниски обеми на жилищно строителство (за сравнение: през 1987 г. обемът на завършените жилища в Русия възлиза на 76 милиона кв.м.). Общата нужда на руското население от недвижими имоти е 1570 милиона квадратни метра. м, а за задоволяването му е необходимо увеличаване на съществуващия жилищен фонд с 46%.

Нека представим изследване на параметрите на руския пазар на жилищни имоти в динамика и да идентифицираме редица модели. За да анализираме промените в цените и обемите на пазара на жилищни имоти в Руската федерация, ние използваме данни Федерална службадържавна статистика на руската федерация за средните годишни разходи 1 квадратен метържилищни имоти през 2000-2012 г., като същевременно разделя пазара на два основни сегмента: първичен и вторичен. Също така ще разделим анализирания времеви период на два интервала: 2000-2008 и 2009-2012.

Анализът на данните (Фигура 2) разкрива следните тенденции:

Фигура 2 - Средна цена на 1 кв. м от общата площ на апартаментите на първичния и вторичния пазар на жилища в Руската федерация

От 2000 г. до 2009 г. средната цена на 1 кв. метър жилища продължи да расте, докато достигна пиковото си ниво от (приблизително) 58 000 рубли. След това има осезаем спад в цените и след това отново увеличение. През 2009-2011 г. жилищният пазар изпита повишена волатилност - краткосрочните спадове на цените се редуват с повишенията им, което показва, че пазарът навлиза в състояние на турбулентност. През 2012 г. се възобновява възходящата тенденция на цените.

Сега нека анализираме динамиката на продажбите на пазара на жилищни имоти. Статистическите органи не предоставят обща информация за обемите на продажбите на първичния и вторичния пазар. Въпреки това мащабът на първичния пазар на недвижими имоти се доказва от показателя за въвеждане в експлоатация на жилищни сгради (фигура 3).

Фигура 3 - Разходи, цена и обеми на производство на първични жилища в Руска федерация

От фигура 3 става ясно, че в този сегмент се наблюдава интензивно нарастване на обема на общата площ, предлагана за продажба. От 2000 г. до 2008 г. тази цифра се е увеличила с повече от 2,1 пъти. В същото време цените на първичните имоти се повишават почти 6,1 пъти. Изпреварващ ръст на цените спрямо ръста на обема:

• - показва преобладаващо нарастване на търсенето на жилища спрямо предлагането на жилища;
• - характерни за пазара на продавача и за ситуация на стоков дефицит на първичния пазар на жилищни имоти;
• - е индикатор за прегряване на пазара.

Повечето експерти смятат, че идват трудни времена за руските недвижими имоти. Всички си спомнят предишната криза на пазара на недвижими имоти, която настъпи през 2008 г. Тогава цените паднаха с 30-40% и спадът продължи около две години, до 2011 г., и след като станаха по-евтини, жилищата не станаха по-достъпни: заедно с девалвацията на националната валута, спестяванията и заплатите се обезцениха, а банките повишиха лихвите по ипотечните кредити и не са склонни да издават заеми , темпът на строителство намалява. Повечето експерти не вярват, че отминалата криза може да се сравни с това, което се случва на пазара на недвижими имоти сега, но никой не е особен оптимист за близкото бъдеще. Първото тримесечие на 2015 г. няма да е особено показателно, обикновено пазарът се „люлее“ до пролетта (въпреки че зимата и началото на пролетта на 2014 г. бяха белязани от бързо нарастване на търсенето на жилища). Този сценарий може да се повтори през 2015 г. Задържаното търсене на жилища в масовия сегмент все още не е изчерпано. Много обаче зависи от изпълнението на няколко мащабни проекта в Москва, включително през първото тримесечие. Ако стартът на продажбите се проведе по план, това ще се отрази на средното ниво на цените на новите сгради - те ще намалеят. Ако през първото тримесечие не излязат нови проекти, трябва да разчитате на увеличение на средната цена на 1 кв.м. метра поради измиването от продажбата на по-достъпни жилища на нисък етап на готовност. Цените ще растат през следващата година. Това се дължи на нарастването на инвестиционното търсене и увеличаването на цената на проектите, което се дължи на значителното поскъпване на долара спрямо рублата. Освен това цените няма къде да паднат и разработчиците, които започват да дават впечатляващи отстъпки, просто ще търгуват на загуба. Като се вземе предвид корелацията, увеличението на цените през годината може да достигне 15-20%. Това обаче ще важи само за силно ликвидни проекти с оптимални цени, обмислена концепция и добро местоположение. В кризисни ситуации най-бедната част от населението ще пострада най-много. Що се отнася до крайградските недвижими имоти, те реагират по-бавно на промените в икономиката, но промените вече се усещат на този пазар: интересът на купувачите в момента е насочен към градски къщи и къщи в непосредствена близост до главните пътища на страната, апартаменти в града , а не на вили в далеч от големите градове: те ще бъдат по-трудни за продажба и освен това по-трудни за наемане.

Динамиката на пазара на жилищни имоти отразява цикличните процеси в икономиката, а цените на жилищния пазар се променят в зависимост от етапа на икономическия цикъл и очакванията на хората за бъдещи доходи и заетост. В тази връзка някои икономисти откриха цикличния характер на самия пазар на жилищни имоти. В теорията на строителните цикли на С. Кузнец възходите и спадовете на активността на жилищния пазар действат като точки на икономически растеж. Неслучайно изкуственото „затопляне“ на икономиките на развитите страни, което в крайна сметка доведе до криза, беше свързано предимно с активизирането на ипотечните програми с активната подкрепа на държавата. Икономическият спад е придружен от повишена безработица, намаляващи реални доходи и отрицателни очаквания за бъдеща заетост и бъдещи доходи. Според Н. В. Родионова „този въпрос става особено важен в случай на масово разширяване на жилищното кредитиране, тъй като със спада на икономическата активност се увеличава безработицата и доходите на населението губят стабилност, което усложнява изпълнението на задълженията на гражданите по договори за заем . В същото време по време на икономическия спад натискът върху пазара на жилищни имоти се увеличава. Това води до спад в цената му“.

Според изследване на G.V. Лукянчикова, средната продължителност на цикъла на пазара на недвижими имоти в САЩ е 6-8 години. Друго негово изследване, проведено върху 18 страни от ОИСР за 1970-2005 г., разкрива цикли с продължителност 10 години, което е напълно в съответствие с класическите индустриални цикли на К. Юглар - К. Маркс, докато максималната промяна на цените е в Холандия: + 98,4% в етап на възход и -50,4% - в етап на спад. На руския пазар на недвижими имоти цикличността се проявява главно в значителна промяна в броя на сделките, докато колебанията в цените са много по-малки. Обикновено се наблюдава ускоряване или забавяне на темпа на растеж на цените, докато абсолютното намаление на цените в еквивалент в рубли на руския пазар на недвижими имоти се наблюдава само в кратки периоди и като правило незначително. Имайте предвид също, че пазарът на недвижими имоти има сезонен компонент, който може да симулира краткосрочен цикъл. През 2009-2010 г. правителството на Руската федерация активно провежда политика за борба с последиците от световната финансова криза, като една от приоритетните мерки, които се прилагат, бяха: насърчаване на заетостта, жилищно строителство и подпомагане на гражданите на жилищния пазар. В началото на 2010 г. се наблюдава намаляване на броя на безработните при същевременно увеличаване на наличието на жилищни имоти, което показва ефективността на провежданата политика.

Състоянието на жилищния пазар и неговата динамика се влияят от следните фактори:

• 1) броя на браковете и бракоразводните процедури - този показател показва увеличение или намаляване на броя на домакинствата, съответно влияе върху промяната в размера на търсенето на индивидуални жилищни единици (апартаменти, индивидуални жилищни сгради) на пазара на жилищни имоти;
• 2) раждаемост - води до увеличаване на броя на членовете на домакинството, което влияе върху увеличаването на търсенето на допълнителни площижилищни помещения. По правило това се постига или чрез увеличаване на обема на търсенето на многостайни апартаменти с едновременно увеличаване на обемите на предлагане едностайни апартаменти; или чрез реконструкция на съществуващи индивидуални жилищни сгради чрез изграждане на допълнителни единици жилищна площ под формата на разширения към основната конструкция.
• 3) смъртност - този показател може да показва намаляване на броя на членовете на съществуващите домакинства, което може да бъде придружено от увеличаване на предлагането многостайни апартаментис едновременно нарастване на търсенето на по-малко стаи; както и намаляване на броя на самите домакинства, което е съпроводено с увеличаване на предлагането на индивидуални жилища на пазара.
• 4) миграционни процеси - работещото население, пристигащо от други страни, като правило се нуждае от жилище. Тъй като нуждата от жилище възниква веднага след пристигането, важнопридобива пазара за отдаване под наем на жилищни имоти, което ви позволява да отложите придобиването на жилищни имоти без сериозни загуби. В същото време отдаването под наем на жилища става независим бизнес, а апартаментите, използвани за това, се изтеглят от жилищния пазар. Появява се специален слой инвеститори, които купуват жилищни имоти, за да генерират приходи от използването им.

Състоянието и динамиката на основните показатели на жилищния пазар (цени и обеми на продажби) се определят от характеристиките на реакцията на различните му сегменти на промените в макроикономическата ситуация в страната, нивото на доходите и спестяванията на хората, като както и техните очаквания и чувства. Демографските процеси и характеристиките на жилищната политика на правителството оказват значително влияние върху пазара на жилищни имоти. Пазарът на жилища демонстрира проциклично развитие, така че неговите параметри корелират с промените в паричното предлагане и обемите на производство в страната, както и с увеличаването или намаляването на инвестиционната привлекателност на страната. Текущото състояние и тенденциите на пазара на жилищни имоти в Русия се определят от наследения жилищен фонд, както и от технологичните и институционални условия на предприемачеството в тази област. Процесите, протичащи на пазара на жилищни имоти, отразяват функционирането на взаимосвързани пазари: пазари на производствени фактори (труд, капитал), финансов пазар, както и пазари за стоки и услуги, които действат като заместители или допълващи дадена стока. Ето защо в следващия параграф ще разгледаме тези взаимоотношения във връзка с руския пазар на жилищни имоти.

Пазарът на недвижими имоти в Русия (както и в други развити страни) се променя доста бързо. Промените стават особено непредвидими в периоди на криза. В такива ситуации пазарният анализ е трудна задача: Цените и търсенето могат да се люлеят както нагоре, така и надолу.

По-долу IQReviewводи кратък прегледтекущото състояние на пазара на недвижими имоти в Руската федерация. Тези данни са от значение предимно за тези, които планират да купуват или продават имот през следващите шест месеца до една година.

История на създаването и развитиетопазара на недвижими имоти в Руската федерация

Пазарът на недвижими имоти в Русия е сравнително „млад“: той се появи едва през 1990 г. В средата на тази година законът „За собствеността в СССР“ се разшири и започна да включва понятието „частна собственост“. Всъщност пазарът започва да се развива масово едва през 1992 г., когато започва да се практикува.

Както във всяка друга страна, пазарът на недвижими имоти в Русия е имал и има свои собствени характеристики. Първоначално те бяха така:

Търсенето надвишава предлагането няколко пъти и главни градове- десетки пъти.

Услугите не бяха толкова широко разпространени, колкото сега, и като цяло бяха непрофесионални.

Цените на жилищата бяха много ниски (например през 1995-1997 г. среден едностаен апартамент в Москва можеше да бъде закупен за $25-30 хиляди).

Процес на ценообразуване

Вторичният пазар на Москва (и други градове на Руската федерация) условно се формира на няколко етапа:

От 1990 до средата на 1991г. Етапът на „раждането“ на пазара на недвижими имоти в Руската федерация, който се характеризира с ниски и стабилни цени. Купуването и продажбата по това време не е широко разпространено - сделките се сключват сравнително рядко (населението все още не е свикнало с иновациите и освен това в страната настъпват сериозни промени). Основно мигрантите продаваха жилища, сделките често се извършваха на цената на строителството.

От втората половина на 1991 до началото на 1993г. Вторичният пазар започва активно да расте, особено в големите градове. За по-малко от 2 години, заедно с броя на сделките, растат както търсенето, така и цената на жилищата. В определени периоди покачването на цените беше 10-15% във валута. Търсенето нарасна до голяма степен поради бързото развитие на пазарните отношения и създаването на нова класа от населението - „новите руснаци“. В големите градове заможни бизнесмени и бандити активно купуваха имоти, стимулирайки както търсенето, така и цените. Започнаха да се появяват първите големи офиси за недвижими имоти.

От втората половина на 1993 г. до края на 1995 г. Бързият растеж, който се появи през предходните две години, започна да се забавя, а пазарната ситуация стана по-стабилна. Цените също започнаха да се стабилизират: ако преди това те често бяха зададени хаотично и далеч не бяха адекватни (както нагоре, така и надолу), то през тези години цената на жилищната площ започна да се влияе повече от фактори като вида на къщата, местоположението, разпределение на апартамента, околна инфраструктура и др. В края на 1995 г. руската столица се превърна в един от най-скъпите градове на планетата по отношение на цените на жилищата.

От началото на 1996 до средата на 1998 г. Мащабът и цените постепенно се стабилизираха, ставайки по-систематични и обмислени.

От втората половина на 1998 г. до средата на 1999 г. Заради кризата през 1998 г. продажбата на апартаменти се забави значително. Цените на жилищата в долари също се понижиха.

Ето приблизителните цени на московските „квадрати“ (приблизително осреднени цифри, апартаменти в жилищни райони):

края на 1993 г. - $400-600 на 1 "квадрат";

1994 - $600-900 на "квадрат";

1995-1996 - до $1200 на квадратен метър;

1997 - $600-1000 на квадрат;

втората половина на 1998 г. - $700-900 на квадратен метър;

втората половина на 1999 г. - $450-600 на квадратен метър.

За по-богатите купувачи, които купуват жилища в първокласни райони, цените са били с около 50% по-високи.

Най-скъпият и престижен сегмент на пазара започва да се появява приблизително в края на 1994 г. Елитните апартаменти започнаха да се разпределят предимно в Москва и няколко други големи града. В края на 1994 г. средната цена на 1 квадратен метър такова жилище в Москва беше около 2500 долара, а на пика на цените (през 1996 г.) достигна 4000 долара.

Сегашно състояние

От 2010 г. до 2013 г. руският пазар на недвижими имоти отбеляза стабилен и плавен растеж. Както търсенето на жилища, така и цената на жилищната площ нарастват.

Руският пазар на недвижими имоти

С настъпването на кризата растежът се забави и започна връщане назад. Има няколко причини за това:

Големите инвеститори загубиха възможността да получат „евтини“ кредити, поради което темповете на строителство се забавиха (а някои от започнатите проекти бяха замразени).

Реалните доходи на населението намаляха, поради което гражданите започнаха да купуват по-малко жилища (както с ипотека, така и без).

Изискванията за ипотека станаха по-строги, което затруднява тегленето на ипотека дори за тези, които имат достатъчно средства, за да изплатят заема.

Разходите за изграждане на нови жилища се увеличиха (поради покачването на курса на долара, което повиши цените на строителната техника).

Тези фактори са довели до факта, чепазар на недвижими имоти (прогнкойто беше постоянно положителен през 2010-2013 г.) започнаха да „падат“:

нивото на продажбите на апартаменти в нови сгради е намаляло;

броят на изтеглените ипотеки е намалял;

общият брой сделки за покупка е намалял;

цената на квадратните метри е намаляла(предимно завторично жилище);

темповете на строителство са намалели (продължават да се строят нови жилища, но не в същия мащаб, както преди кризата).

Жилищата в нови сгради често се продават неохотно. В някои жилищни комплекси, пуснати в експлоатация преди 1-2 години, значителна част от апартаментите все още стоят празни. Тази тенденция се наблюдава в цялата страна - както в регионите, така и в Москва.

Ако оценим прогнозата за 2017г година, тогава едва ли можем да очакваме по-нататъшен спад на цените на новите сгради. Цената на квадратен метър в строящите се къщи вече е намаляла, така че този пазар вероятно просто ще „паузира“, докато ситуацията се подобри. Възможен е дори обратният процес - поради поскъпването на строителството цените може леко да се повишат.

Това е положението напазара на недвижими имоти през 2017 гможе да доведе до недостиг на нови сгради в обозримо бъдеще. Ако кризата вече е преминала своя връх и икономиката на държавата продължава да се възстановява, тогава търсенето на жилища ще започне да расте отново. Поради факта, че сега значителна част от обектите са замразени, може да няма достатъчно предлагане на пазара. Тази ситуация е малко вероятна, но все пак възможна (и главно за големите градове).

На вторичния пазарнедвижими имоти през 2017 г(и в следващите 1-2 години) се прогнозира продължаващ спад на цените. Това може частично да стимулира търсенето.

Каква е ситуацията в сегмента на търговските имоти?

Жилището не е единствената „стока“, която е в голямо търсене. Пазарът на търговски имоти също е широко развит в Русия. Това включва както офиси, магазини, така и складове и сгради – това са обектите, които най-често се купуват, продават и отдават под наем.

През първата половина на 2017 г. търсенето на офис имоти започва да се възстановява в големите градове. Например: в Москва през първото тримесечие обемът на новите сделки за покупка и наем е бил с 45% повече от същия период на 2016 г. и с 66% повече от 2015 г. Оказва се, че търсенето на столични офиси се е увеличило с един и половин пъти.

Пазарът на складови имоти е най-натоварен в столицата. В началото на 2017 г. се наблюдава значителен спад в броя на сделките спрямо 2016 г. Средната наемна ставка не бърза да расте: в началото на 2014 г. в Москва тя беше средно 4900 рубли на квадратен метър годишно. След началото на кризата, когато пазарът на складови имоти започна да „пада“, той започна постепенно да намалява и през втората половина на 2015 г. „счупи“ границата от 4100 рубли. Сега средната годишна цена на наема варира на 4000 рубли на квадратен метър.

Прогноза за пазара на недвижими имоти (видео)

В този преглед ще разгледаме руски пазарнедвижими имоти, като традиционно се фокусира върху пазара и рекламните аспекти. Поради разнородността и спецификата на предмета на разглеждане, основно внимание ще бъде отделено на пазара на жилищни имоти с акцент върху най-интензивния и развит - московския пазар.

История

Руският пазар на недвижими имоти в своето развитие се подчинява на общите закони на икономиката, въпреки че спецификата на нашата страна, естествено, оставя своя отпечатък върху него. Общият вектор на пазара е в посока от спонтанен към балансиран и цивилизован. Според повечето експерти могат да се разграничат следните ключови етапи.

Появата на пазара на недвижими имоти в Русия може да се отдаде на късната съветска епоха, когато в средата на 1990 г. понятието се появи в Закона „За собствеността в СССР“ частна собственост. Истинското развитие на пазара започва със старта на приватизацията през 1992г.

Етапът на формиране на руския пазар на жилищни имоти беше специфичен и имаше редица характеристики. Към най-значимите отличителни чертиМожем да включим цени, които са занижени няколко пъти поради оценка, базирана на балансова стойност, многократно превишение на търсенето над предлагането и недостатъчното развитие на услугите за недвижими имоти.

Двигателят на развитието на пазара беше регионът на Москва. В края на този период се наблюдава рязък скок на цените за почти всички обекти на жилищния пазар (почти 8 пъти).

Следващият етап от развитието на пазара на недвижими имоти може да се нарече преходен етап. Започва през втората половина на 1993 г. Характеристикитози период бяха доста високи цени, въпреки че все още не са достигнали световното ниво, появата на пазарни отношения между участниците на пазара, както и намаляването на темповете на приватизация на жилища, която премина своя връх.

Търсенето и предлагането започнаха да се изравняват. Появи се регулаторна законодателна рамка и ролята на държавата на пазара постепенно започна да нараства. Роди се концепцията за луксозни недвижими имоти - изключителни, необичайни за масово развитиепроекти, насочени към хора с пари. В същото време се развива и рекламата на недвижими имоти, разработват се стандарти и типични подходи. рекламни кампаниижилищни имоти.

Кризата от 1998 г. и следкризисният (възстановителен) период до 2000 г. трябва да се подчертае отделно, тъй като събитията от 1998 г. донякъде спряха продължаващото движение напред към формирането на цивилизовани пазарни отношения. Всички пазари, включително и на недвижимите имоти, бяха в етап на временно замразяване и борба за оцеляване. В същото време пазарът на недвижими имоти демонстрира много по-голяма инертност в сравнение с други сектори на икономиката.

сцена професионално развитиепазар – това е 2000–2002 г. Страната напълно се възстанови от кризата, нивото на доходите на населението се стабилизира и започна да расте. В ход е формирането на средна класа, която все още не се е превърнала в основен диктатор на интересите при формирането на потребителските предпочитания, но пазарът вече е реагирал на това, откроявайки я като самостоятелна класа. целева група. Този етап е свързан с бурното развитие на пазара на недвижими имоти и издигането му на качествено по-високо ниво. ново ниво. Това е началото на формирането на цивилизовани отношения между продавач и купувач и развитието (макар и бавно, но сигурно) на законодателната рамка, и високо нивоконкуренция и изобилие от оферти за различни вкусове и доходи – от масово панелно строителство до индивидуални проекти, както и въвеждането на нови технологии и решения.

В края на този период ясно се формира един от ключовите мотиви на потребителското поведение (предимно в Москва и Санкт Петербург) - разглеждането на покупката на недвижим имот като един от най-печелившите начини за инвестиране на собствени средства. Предпочитанията на купувачите в този сегмент се определят от желанието да се инвестират пари изгодно и да не се разорят, а не от реалните вкусове и желания за качествените характеристики на къщата и нейното местоположение, което е приоритет на сегмента на купувачите на недвижими имоти за решаване на жилищния проблем. Надеждността и името на разработчика са на първо място и за двата сегмента. Що се отнася до самите продавачи, в търсене на конкурентно предимство те обръщат все повече внимание на професионалните пазарни атрибути: маркетинг, реклама, PR, включително имиджовия компонент.

Зрял, напреднал пазарен етап започва през 2003 г. и продължава и до днес. Ключовите думи на този период са „уважение към купувача“ и „фокус върху клиента“. Информационната отвореност на пазара нараства, компаниите за недвижими имоти заемат значително място и мнозинството от участниците в сделките прибягват до техните услуги. В същото време се обръща повече внимание на репутацията на агенциите за недвижими имоти, а ролята на частните брокери и брокери постепенно намалява.

Психологията на потребителите се промени радикално. На този етап за първи път ясно се вижда промяна в приоритетите: вече не продавачът диктува правилата на играта на купувача, а купувачът, станал по-образован и проницателен по въпросите на пазара и пазарни отношения, поставя по-високи изисквания към предлагания продукт (неговите качествени характеристики). Дойде съзнателно, рационално, обмислено решение, основано на ясно разбиране на собствените предпочитания и идеи за желаното жилище и неговото предназначение. Пазарът на доставки също променя донякъде структурата си, като се фокусира върху потребителя. Поради увеличаването на слоя от хора, считащи себе си за средна класа, пазарът реагира на тази тенденция с нарастващ брой проекти от бизнес класа.

По-нататъшното формиране на пазарни отношения в сектора на недвижимите имоти и нарастващото участие на руската икономика в глобалните процеси в крайна сметка доведоха до отваряне на пазара. Въпреки всички характеристики, развитието на вътрешния пазар на недвижими имоти до голяма степен се влияе от световните тенденции. Най-важните от тях включват цените на енергийните ресурси, предимно петрола, световните валутни курсове и др. Ето защо световната финансова и икономическа криза от 2008-2009 г. оказа огромно влияние върху руския пазар на недвижими имоти, който, подобно на кризата от 1998 г., премина през период на едногодишно „замразяване“ и постепенно „размразяване“. До 2010-2011 г. пазарът се възстанови напълно и продължи да се развива прогресивно до края на 2014 г.

Стабилен и надежден пазар на недвижими имоти с благоприятен инвестиционен климат дава средно увеличение от 5-10% годишно. Подобни показатели са типични за западноевропейските страни и все още са основен ориентир при определяне на надеждността и култивираността на пазара на недвижими имоти.

Пазарна структура

По видове сделки се разграничават следните сегменти на пазара на недвижими имоти:

• покупко-продажба на недвижими имоти;
• Имот под наем;
• ипотека и др.

По вид собственостОбектите на пазара на недвижими имоти могат да бъдат класифицирани като частни, държавни и общински.

от функционално предназначение Пазарът може да бъде разделен на:

• жилищни недвижими имоти;
• промишлена сграда;
• непромишлени сгради и помещения (складове, офиси и др.).

Пазарът на недвижими имоти също обикновено се разделя на първичен и вторичен:

• Първичният пазар на недвижими имоти означава набор от сделки, извършени с новосъздадени обекти. Този пазар, така да се каже, „пуска“ недвижими имоти в икономическо обращение;
• Вторичният пазар на недвижими имоти се отнася за сделки, извършени с обекти, които са в експлоатация, както и сделки, свързани с препродажба или други форми на прехвърляне на обекти от един собственик на друг.