Menjelang akhir tahun 2013, sejumlah rekod ketidakpastian telah berkembang di sekitar pasaran hartanah Rusia, menurut penganalisis pasaran hartanah. Penunjuk pasaran hartanah, sebahagian daripadanya adalah bersifat makroekonomi global, yang lain berkaitan secara langsung dengan hartanah dan pembinaan. Tetapi satu cara atau yang lain, pembangunan mana-mana daripada mereka boleh mengetuk pasaran hartanah daripada kedudukan keseimbangan semasa.

Jika kita bercakap tentang faktor makroekonomi yang paling global, ia masih tidak jelas di mana harga minyak akan bergerak dari tanda "ajaib" $100. Jelas sekali bahawa sebarang perkembangan konflik di Timur Tengah mampu melonjakkan kos minyak sebanyak $150 malah $200 setong. Tetapi sebaliknya, dengan normalisasi ketegangan politik, menurut ramai pakar, minyak sepatutnya menjadi lebih murah disebabkan oleh genangan dalam ekonomi global dan bergerak ke paras $80-60 setong. Tidak jelas bila dan bagaimana satu lagi "kemerosotan" dalam pasaran kewangan mungkin berlaku - sama ada negara Eropah lain akan berada di ambang mungkir, atau sekali lagi Amerika akan melebihi had hutang negaranya, atau sesuatu yang lain akan memberikan satu lagi "kejutan". Tetapi sekali lagi, ia adalah jelas bahawa pada masa ini terdapat lebih daripada cukup terkumpul masalah asas dalam ekonomi global, yang bermaksud bahawa berkala "memburukkan" akan berlaku, - penganalisis berkata. - Setakat ini, tiada siapa yang mempunyai pemahaman yang jelas tentang betapa seriusnya masalah kemelesetan ekonomi di Rusia atau, sebenarnya, semuanya berjalan seperti biasa, seperti biasa. Banyak ketidakpastian telah terkumpul di sekitar pasaran hartanah itu sendiri. Sebagai contoh, gadai janji, sebagai enjin utama kesolvenan permintaan besar-besaran, tidak mahu menjadi lebih murah dalam apa cara sekalipun, walaupun semua ramalan, janji dan "langkah yang diambil". Walaupun perkara itu tidak walaupun dalam gadai janji seperti itu, tetapi dalam kos wang yang tinggi di Rusia. Tahun lalu 2013 kaya dengan perbincangan mengenai keperluan untuk mengurangkan kos peminjaman sumber, tetapi setakat ini keadaan masih sama. bahagian belakang pingat - risiko peningkatan inflasi dengan pinjaman yang lebih murah, yang boleh membawa kesan negatif yang lebih besar daripada pinjaman yang lebih murah. Tetapi pada akhirnya, ternyata bukan sahaja peminjam gadai janji membayar lebih sehingga 2-3 harga pangsapuri kerana pinjaman mahal (gunakan kalkulator gadai janji), tetapi semasa pembinaan, pinjaman kepada pemaju pada 15% -20% setahun lebih beberapa tahun kitaran pembinaan meningkatkan kos perumahan sebanyak 30% -50%, dan kadang-kadang lebih. Pada masa yang sama, bank juga tidak boleh memberi pinjaman lebih murah jika mereka sendiri menerima sumber pada kadar faedah yang tinggi, contohnya, apabila meletakkan deposit isi rumah. Ternyata bulatan ganas, yang lambat laun seseorang perlu dipecahkan.

Isu membabitkan tanah yang tidak digunakan dalam perolehan terus kekal dalam limbo, penganalisis pasaran menyatakan. Nampaknya langkah-langkah sedang diambil ke arah ini, tetapi sebahagian besarnya, masih menjadi masalah bagi pemaju untuk mencari tapak bangunan pada kos yang boleh diterima untuk membina perumahan di atasnya pada harga yang berpatutan. Banyak yang telah diperkatakan tentang keperluan untuk menghapuskan birokrasi industri pembinaan, mengurangkan bilangan permit dan kelulusan, tetapi setakat ini ia tidak menjadi lebih mudah untuk membina. Semua keadaan ini disahkan oleh satu angka mudah - jumlah pembinaan perumahan di Rusia hampir tidak berkembang dalam beberapa tahun kebelakangan ini, dan ia masih jauh dari angka yang dirancang 1 meter persegi setiap orang setahun (kira-kira 140 juta meter persegi merentasi negara).

Lain-lain isu yang tidak dapat diselesaikan kekal sebagai cukai pasaran hartanah, yang pengenalannya nampaknya akan ditangguhkan lagi, tambah pakar. Jelas bahawa dalam pemahaman kebanyakan rakyat, apa-apa cukai baru adalah jahat. Tetapi seperti yang ditunjukkan oleh amalan dunia, cukai pasaran hartanah yang menyumbang kepada peningkatan kemampuan perumahan untuk penduduk, menghalang pembelian meter persegi tambahan oleh spekulator yang tidak menggunakannya dalam apa-apa cara - sama ada untuk diri mereka sendiri atau untuk menyewa, penulis kajian mencatatkan. Setakat ini, ciri ciri zaman kita ialah ini - bangunan baru di Moscow dan beberapa bandar besar Rusia yang lain sering berdiri dengan tingkap gelap, sebahagian besar pangsapuri telah dibeli untuk masa depan dan tidak digunakan dalam apa jua cara. Tetapi membeli sebuah apartmen di Moscow pada harga yang berpatutan adalah bermasalah, serta menyewa sebuah apartmen di bangunan pangsapuri bertamadun - tidak ada rumah sedemikian di Rusia, dengan pengecualian contoh eksperimen terpencil.

Perlu diperhatikan bahawa dinamik harga untuk pangsapuri di Moscow pada tahun 2013, sebenarnya, mencerminkan keseluruhan keadaan "digantung" di mana pasaran hartanah pasca krisis terletak. Dan gambar yang sama berlaku hampir di seluruh negara. Harga hartanah dolar di Moscow dan wilayah Moscow pada tahun 2013 menurun sebanyak 2.6% - daripada $5,279 setiap meter persegi pada Disember 2012 kepada $5,144 setiap meter persegi pada Disember 2013. Harga Ruble untuk pangsapuri di Moscow meningkat sebanyak 2.8% sepanjang tahun daripada kira-kira 163.4 ribu rubel setiap meter persegi pada akhir tahun 2012 kepada 168 ribu pada akhir tahun 2013. Memandangkan sekarang dolar hanya kira-kira 5% -6% lebih tinggi daripada pada akhir tahun 2012, angka ini hampir sama. Di bawah syarat-syarat ini, adalah paling tepat untuk membuat kesimpulan bahawa harga hartanah di Moscow dan rantau Moscow pada tahun 2013 sebenarnya tidak berubah. Pasaran hartanah adalah mozek, ia terdiri daripada objek yang berbeza, sebahagian daripada mereka, sebagai contoh, bangunan baru, cenderung untuk berkembang dalam harga sebahagian besarnya disebabkan oleh tahap kesediaan, perumahan yang lebih baik juga berusaha untuk sekurang-kurangnya memenangi semula inflasi, stok perumahan lama tidak. Tetapi secara purata, tiada perubahan ketara dalam paras harga dalam pasaran hartanah pada tahun 2013.

Harus selalu diingat bahawa walaupun terdapat inflasi rasmi pada tahap 7%-8% setahun (menurut beberapa pakar, inflasi sebenar adalah lebih tinggi), pertumbuhan harga pada tahap 3%-5% setahun adalah pada asasnya. hanya peningkatan dari segi nominal, - menekankan pakar. Dan dengan mengambil kira inflasi, ini adalah penurunan, jadi hampir tidak betul untuk mengatakan bahawa harga hartanah meningkat jika pertumbuhan ini kurang daripada inflasi. Begitu juga, diskaun dan promosi pada pasaran binaan baharu, serta berdagang di pasaran sekunder pada tahap 3%-5%, juga merupakan amalan standard, terutamanya di luar musim. Jika dinamik tahunan harga dalam pasaran hartanah di Moscow atau di Rusia adalah kurang daripada 5% naik atau turun, maka, sebenarnya, ini adalah kekurangan dinamik - pasaran hanya "menandakan tempatnya", memainkan faktor tempatan , bermusim, variasi dalam struktur bekalan dan jualan, dan faktor lain yang serupa. Ia juga harus diperhatikan bahawa dinamik harga untuk pangsapuri di Moscow pada tahun 2013 tidak membosankan. Peningkatan pada awal tahun telah digantikan dengan pembetulan pada akhir musim bunga - awal musim panas, kemudian pada penghujung musim panas dan musim luruh aliran menaik yang singkat telah ditubuhkan semula, tetapi pada akhir tahun pembetulan datang lagi.

Di sinilah semua ketidakpastian di atas yang memerintah di sekitar pasaran hartanah dimanifestasikan, penulis kajian merumuskan. Peristiwa seperti ketakutan daripada penurunan nilai ruble yang "dijanjikan" pada musim panas atau siri pembatalan lesen daripada bank pada bulan November-Disember, serta faktor lain yang serupa, menyebabkan sama ada lonjakan aktiviti di sekitar hartanah, atau yang sama pesatnya. penurunan minat terhadapnya. Dominasi turun naik luar biasa dalam pasaran hartanah adalah salah satu ciri utama hari ini, seperti yang diberi amaran oleh penganalisis kira-kira setahun yang lalu dalam ramalan mereka untuk 2013.

Pasaran hartanah ialah satu set pasaran tempatan serantau yang berbeza secara ketara antara satu sama lain dari segi harga, tahap risiko, kecekapan pelaburan dalam hartanah, dsb.

Pasaran hartanah adalah komponen penting dalam mana-mana ekonomi negara. Hartanah adalah yang paling penting komponen kekayaan negara, yang menyumbang lebih daripada 50% kekayaan dunia.

Tanpa pasaran hartanah, tidak mungkin ada pasaran sama sekali, kerana pasaran buruh, pasaran modal, pasaran barangan dan perkhidmatan, dsb. kerana kewujudan mereka mesti mempunyai atau menyewa premis yang sesuai yang diperlukan untuk aktiviti mereka.

Pasaran hartanah adalah satu cara untuk mengagihkan semula plot tanah, bangunan, struktur dan harta benda lain antara pemilik dan pengguna melalui kaedah ekonomi berdasarkan penawaran dan permintaan yang kompetitif. Ia menyediakan:

pemindahan hak kepada hartanah daripada seorang kepada yang lain;

mewujudkan harga keseimbangan untuk objek hartanah di wilayah dan lokaliti;

komunikasi antara pemilik dan pembeli berdasarkan motivasi dan minat ekonomi;

peruntukan ruang antara pilihan guna tanah yang bersaing dan entiti pasaran.

Pasaran hartanah adalah berdasarkan sedia ada tanah dan perusahaan, bangunan dan struktur yang baru dicipta, dibina semula dan dikembangkan untuk pelbagai tujuan, serta wang atau modal kewangan. Kekurangan pelaburan menghalang pembaharuan teknologi perusahaan dan kebangkitan semula pengeluaran dalam negeri barangan, yang seterusnya menyempitkan peluang pelaburan negara.

Pasaran hartanah sebagai sistem kawal selia sendiri dalam persekitaran undang-undang yang ditetapkan terdiri daripada 7 elemen utama: permintaan, penawaran, harga, pengurusan (kakitangan, entiti berlesen, pelaburan, urus niaga, cukai, peraturan, undang-undang), pemasaran (analisis, ramalan. , pembahagian, objek dan saham , pemantauan, penentuan harga), infrastruktur (perundingan, undang-undang, hartanah, harga, pengiklanan, maklumat, insurans, metodologi) dan prosedur perniagaan (urus niaga di kaunter, tender, penilaian, lelongan, persaingan) .

Pasaran hartanah mempunyai kesan yang besar terhadap semua aspek kehidupan dan aktiviti orang ramai, melaksanakan beberapa fungsi umum dan khas.

Salah satu fungsi utama pasaran ialah penubuhan harga keseimbangan, di mana permintaan berkesan sepadan dengan jumlah cadangan.

Fungsi pengawalseliaan ialah pasaran, berfungsi secara autonomi, menurut takrifan A. Smith, "tangan ghaib" mengagihkan semula sumber merentasi kawasan perniagaan dan mengarahkan pesertanya ke matlamat yang bukan sebahagian daripada niat mereka - untuk membentuk strategi yang berkesan. struktur ekonomi dan memenuhi kepentingan awam.

Fungsi komersial terdiri daripada merealisasikan nilai dan nilai kegunaan hartanah dan membuat keuntungan ke atas modal yang dilaburkan.

Fungsi sanitasi adalah pembersihan ekonomi daripada peserta pasaran yang tidak kompetitif dan lemah, kebankrapan yang tidak cekap.

Fungsi maklumat ialah kaedah pasaran yang unik untuk pengumpulan pantas dan penyebaran maklumat objektif umum yang membolehkan penjual dan pembeli hartanah bebas dan cekap membuat keputusan demi kepentingan mereka.

Fungsi perantara dinyatakan dalam fakta bahawa pasaran bertindak sebagai perantara agregat dan tempat pertemuan untuk banyak orang, bebas dan terpencil dari segi ekonomi akibat daripada bahagian awam buruh pembeli dan penjual, hubungan diwujudkan antara mereka dan peluang disediakan pilihan alternatif rakan kongsi.

Fungsi merangsang, akhirnya, bertindak dalam bentuk insentif ekonomi untuk penggunaan produktif pencapaian kemajuan saintifik dan teknologi dalam penciptaan dan penggunaan hartanah.

Fungsi pelaburan - pasaran hartanah adalah cara yang menarik untuk menyimpan dan meningkatkan nilai modal, ia menyumbang kepada pemindahan simpanan dan simpanan penduduk daripada bentuk rizab pasif ke dalam modal produktif sebenar, yang membawa pendapatan kepada pemilik hartanah. Fungsi sosial ditunjukkan dalam pertumbuhan aktiviti buruh seluruh penduduk, dalam peningkatan intensiti buruh rakyat yang berusaha untuk menjadi pemilik pangsapuri, plot tanah dan modal lain dan objek berprestij.

Pertimbangan pasaran hartanah adalah mustahil tanpa pembahagiannya. Segmentasi pasaran hartanah ialah pembahagiannya kepada kumpulan pembeli yang homogen. Terdapat segmen utama pasaran hartanah berikut:

pasaran perumahan;

Pasaran hartanah komersial;

Pasaran tanah.

Seterusnya, setiap segmen pasaran yang diwakili boleh dibahagikan kepada segmen lain. Sebagai contoh, pasaran perumahan dibahagikan kepada pasaran perumahan bandar dan pasaran perumahan pinggir bandar, premis bukan kediaman- ke pasaran hartanah runcit, pasaran pejabat, pasaran gudang, pasaran hartanah perindustrian, dsb.

Peringkat pertama analisis harus memberi gambaran tentang keadaan sebenar dan aktiviti umum pasaran hartanah. Untuk melakukan ini, pertimbangkan ciri kuantitatif dan kualitatif pasaran hartanah.

Adalah perlu untuk mengenal pasti penunjuk utama berikut:

Jumlah syarikat komersial beroperasi di pasaran, termasuk mengikut jenis aktiviti teras, serta bilangan relatif syarikat komersial (contohnya, setiap 100,000 penduduk);

Jumlah bilangan urus niaga hartanah yang didaftarkan untuk tempoh tertentu, dan dinamik retrospektif perubahannya;

Purata masa untuk menyelesaikan transaksi;

Ciri umum penjual dan pembeli barangan dan perkhidmatan dalam pasaran hartanah;

Jumlah bilangan dan dinamik perubahan dalam cadangan jenis hartanah tertentu mengikut akhbar terbuka;

Jumlah terbitan berkala di pasaran tempatan, termasuk yang khusus meliputi isu pasaran hartanah;

Aktiviti cara elektronik media massa dalam membuat liputan mengenai masalah pasaran hartanah;

Ketersediaan struktur khusus yang menganalisis, memproses dan menerbitkan maklumat pasaran;

Kedudukan pihak berkuasa tempatan berhubung dengan pembangunan hubungan pasaran dalam bidang hartanah;

Kehadiran peraturan tempatan dan persekutuan yang menyekat atau merangsang pembangunan pasaran hartanah.

Sebagai elemen tambahan analisis umum pasaran hartanah, seseorang boleh mempertimbangkan kedudukan peserta utama dari segi mengenal pasti strategi mereka untuk daya saing apabila bekerja dengan jenis hartanah tertentu. Analisis sedemikian boleh memberi penerangan tentang kemungkinan kes penggunaan hartanah yang dinilai mengikut strategi, sebagai contoh, pembeli biasa.

Secara umum analisis ini mesti menjawab soalan berikut:

Apakah strategi yang dilaksanakan dalam pasaran oleh peserta utama;

Di segmen manakah peserta utama beroperasi terutamanya;

Pada segmen mana objek penilaian mungkin diletakkan;

Apakah ciri-ciri segmen ini (tempoh purata pendedahan objek di pasaran terbuka sehingga saat jualan, pembeli biasa, tahap harga, bilangan urus niaga, dll.).

Setiap peserta dalam pasaran jual beli atau pasaran sewa, yang merancang untuk bekerja secara serius dalam pasaran pada masa hadapan, selepas tempoh carian tertentu, menentukan strategi tingkah lakunya sendiri yang akan memastikan daya saingnya yang mampan. Pada masa yang sama, pilihan strategi tertentu bergantung terutamanya pada strategi pesaing dan ciri pasaran.

Peringkat kedua analisis pasaran hartanah harus memberikan maklumat khusus tentang keadaan segmen utama pasaran hartanah. Kedalaman analisis dari semasa ke semasa bergantung pada tugas dan objektif khusus penilaian, yang ditentukan oleh tugasan untuk penilaian. Kandungan analisis dijalankan dalam tiga arah:

Analisis permintaan;

Analisis tawaran;

Analisis interaksi penawaran dan permintaan.

Bagi setiap segmen pasaran, permintaan terbentuk di bawah pengaruh faktor khusus untuk segmen tertentu.

Apabila menganalisis permintaan untuk hartanah kediaman, perlu mengambil kira:

Keadaan demografi semasa dan dinamik perubahannya;

Piawaian pasaran semasa tahap dan gaya hidup untuk pelbagai segmen penduduk;

Prospek untuk perubahan dalam permintaan berkesan untuk pelbagai kumpulan sosial penduduk dan pendapatan sebenar.

Apabila menganalisis permintaan untuk hartanah pejabat, perlu mengambil kira:

Aktiviti ekonomi am dalam pasaran tempatan, termasuk semua kawasan perniagaan, yang menunjukkan aliran masuk atau keluar modal;

Data statistik mengenai pendaftaran firma dan syarikat baharu;

Data statistik mengenai penamatan aktiviti firma dan syarikat sedia ada;

Statistik tentang saiz syarikat baharu dan keperluan mereka untuk ruang pejabat jenis tertentu.

Apabila menganalisis permintaan untuk hartanah komersial, perlu mengambil kira:

Struktur semasa dan tahap penggunaan makanan dan produk perindustrian dan kesesuaiannya dengan permintaan pengguna dan pendapatan sebenar;

Prospek untuk mengubah keadaan demografi, gaya hidup, permintaan yang berkesan dan, dengan itu, struktur penggunaan;

Prospek untuk mengubah persekitaran undang-undang untuk perdagangan dan perdagangan;

Status dan prospek dasar eksport-import negara;

Kadar semasa untuk perkhidmatan pengangkutan.

Apabila menganalisis permintaan untuk hartanah perindustrian dan gudang, perlu mengambil kira:

keadaan umum ekonomi;

Tahap aktiviti ekonomi dalam industri yang objek penilaian berkaitan pada masa penilaian atau mungkin ada apabila tujuan fungsi berubah;

Ketersediaan potensi saintifik dan pengeluaran dan kemungkinan menarik pelaburan untuk organisasi industri atau proses teknologi baharu.

Elemen biasa analisis permintaan untuk semua jenis hartanah ialah kemungkinan mendapatkan pembiayaan hutang untuk pembelian hartanah.

Pertimbangkan jadual permintaan khusus di Rusia untuk hartanah kediaman dalam pelbagai saiz:

nasi. satu

Hasil analisis permintaan adalah kesimpulan tentang tahap permintaan semasa dan prospektif dalam segmen pasaran hartanah yang dipertimbangkan.

Dalam setiap segmen tertentu pasaran hartanah, struktur bekalan ditentukan oleh dua sumber:

Rizab objek hartanah sedia ada sepenuhnya atau sebahagiannya percuma dan sedia untuk dijual;

Jumlah pembinaan baru objek hartanah.

Rizab hartanah separa kosong sedia ada dicirikan oleh nilai yang paling penting untuk pasaran hartanah - faktor beban, yang ditentukan oleh nisbah kawasan yang dipajak atau dijual kepada kawasan yang berpotensi sesuai untuk disewa atau dijual. Semakin rendah faktor beban pasaran purata, semakin rendah aktiviti ekonomi setiap pasaran ini. Dalam ekonomi hartanah moden, faktor beban secara langsung berkaitan dengan keadaan ekonomi keseluruhan, memberikannya sifat "barometer ekonomi".

Sebagai alternatif kepada ruang simpanan di pasaran hartanah, yang boleh ditawarkan dalam masa yang singkat, kami boleh mempertimbangkan projek pembinaan baru yang baru ditauliahkan. Untuk menentukan kemungkinan kualitatif dan kuantitatif sumber bekalan sedemikian, adalah perlu untuk mengambil kira:

Kadar dan volum pembinaan baharu;

Keadaan umum industri pembinaan;

Dinamik perubahan harga dan tarif yang menjejaskan kos pembinaan;

Nisbah harga dalam pasaran hartanah utama dan menengah;

Ketersediaan teknologi bangunan termaju.

Perkara penting ialah kadar objek baharu memasuki pasaran. Oleh itu, menggunakan analisis prospek untuk pentauliahan bangunan baru, seseorang harus mendapatkan gambaran yang jelas tentang keadaan bekalan untuk masa depan, terhad oleh kedalaman ramalan.

Hasil analisis tawaran adalah kesimpulan tentang tahap semasa dan prospektif bekalan dalam segmen tertentu pasaran hartanah.

Pembekalan hartanah kediaman di Rusia boleh dibentangkan dalam bentuk carta dalam %:

nasi. 2

Hasil sebenar interaksi penawaran dan permintaan ialah nilai pasaran kadar sewa dan harga jualan dalam setiap segmen pasaran hartanah. Bergantung kepada tugas tertentu dan kedalaman ramalan yang diperlukan, penilai boleh menganalisis keadaan semasa, atau memberikan ramalan untuk dinamik perubahan dalam nisbah penawaran dan permintaan, yang pada akhirnya akan menjadi penentu dalam menilai kedudukan objek dalam pasaran.

Interaksi penawaran dan permintaan boleh dilihat pada graf:

nasi. 3

Titik persilangan penawaran dan permintaan dipanggil harga keseimbangan.

Keadaan semasa pasaran hartanah di Persekutuan Rusia.

Berdasarkan petunjuk daripada Perkhidmatan Perangkaan Negeri Persekutuan, adalah mungkin untuk menyusun jadual yang mencerminkan pentauliahan bangunan kediaman organisasi pelbagai bentuk harta di Persekutuan Rusia.

Tab. 1 - Pentauliahan bangunan kediaman, juta persegi. jumlah kawasan

Kesimpulan: pembinaan perumahan di Persekutuan Rusia dijalankan oleh perusahaan dan organisasi pelbagai bentuk pemilikan. Bahagian utama jatuh ke atas organisasi dengan bentuk pemilikan persendirian - lebih daripada 80% daripada jumlah perumahan yang ditauliahkan.

Sejak 2006, terdapat pengurangan beransur-ansur dalam pentauliahan rumah harta perbandaran yang memihak kepada rumah persendirian.

Hasil daripada kerja yang dilakukan, kesimpulan berikut boleh dibuat:

Pasaran hartanah di Rusia kini di peringkat awal. Perkembangannya tidak sekata. Sebab-sebab pembangunan tidak sekata pasaran hartanah adalah: kekurangan sistemik rangka kerja perundangan dalam bidang ini, penswastaan ​​yang tidak wajar, ketidakstabilan ekonomi dan inflasi, aktiviti pelaburan berisiko, kekurangan maklumat lengkap tentang pasaran hartanah dan lain-lain.

Selepas menganalisis struktur pentauliahan bangunan kediaman dari 2005-2001, kami mendapati bahawa sebahagian besar pembinaan bangunan kediaman jatuh ke atas organisasi dengan pemilikan persendirian - lebih daripada 80% daripada jumlah keseluruhan perumahan yang ditauliahkan. Oleh itu, kami mengenal pasti trend yang disebabkan oleh penswastaan ​​tanah dan bangunan oleh individu persendirian.

Didapati bahawa, secara purata, kira-kira 44 juta meter persegi digunakan setiap tahun di Rusia. m. perumahan. Ini adalah jumlah pembinaan perumahan yang agak rendah (untuk perbandingan: pada tahun 1987, jumlah perumahan yang ditugaskan di Rusia berjumlah 76 juta persegi). Jumlah keperluan penduduk Rusia untuk hartanah ialah 1,570 juta meter persegi. m, dan kepuasannya memerlukan peningkatan dalam stok perumahan sedia ada sebanyak 46%.

Mari kita membentangkan kajian tentang parameter pasaran hartanah kediaman Rusia dalam dinamik dan mengenal pasti beberapa corak. Untuk menganalisis perubahan dalam harga dan volum dalam pasaran hartanah kediaman Persekutuan Rusia, kami menggunakan data Perkhidmatan Persekutuan perangkaan negeri Persekutuan Rusia pada purata kos tahunan 1 meter persegi hartanah kediaman pada 2000-2012, sambil membahagikan pasaran kepada dua segmen utama: rendah dan menengah. Tempoh masa yang dianalisis juga akan dibahagikan kepada dua selang: 2000-2008 dan 2009-2012.

Analisis data (Rajah 2) mendedahkan trend berikut:

Gambar 2 - Harga purata 1 sq.m. m daripada jumlah kawasan pangsapuri di pasaran perumahan utama dan menengah di Persekutuan Rusia

Dari 2000 hingga 2009, harga purata setiap 1 persegi. meter perumahan terus berkembang sehingga mencapai kemuncaknya (kira-kira) 58,000 rubel. Selanjutnya, beberapa penurunan harga adalah ketara dan sekali lagi pertumbuhan. Pada 2009-2011, terdapat peningkatan turun naik dalam pasaran perumahan - penurunan harga jangka pendek bergantian dengan kenaikan mereka, yang menunjukkan bahawa pasaran telah memasuki keadaan bergolak. Pada tahun 2012, arah aliran menaik dalam harga diteruskan.

Sekarang mari kita menganalisis dinamik jualan dalam pasaran hartanah kediaman. Badan perangkaan tidak memberikan maklumat umum tentang volum jualan dalam pasaran primer dan sekunder. Walau bagaimanapun, skala pasaran hartanah utama dibuktikan oleh kadar pentauliahan bangunan kediaman (Rajah 3).

Rajah 3 - Kos, harga dan volum pengeluaran perumahan utama di Persekutuan Russia

Rajah 3 menunjukkan bahawa dalam segmen ini terdapat pertumbuhan intensif dalam jumlah keseluruhan kawasan yang ditawarkan untuk jualan. Dari tahun 2000 hingga 2008, angka ini meningkat lebih daripada 2.1 kali ganda. Pada masa yang sama, harga hartanah utama meningkat hampir 6.1 kali ganda. Melebihi pertumbuhan harga berhubung dengan pertumbuhan volum:

• - menunjukkan pertumbuhan utama dalam permintaan untuk perumahan berbanding dengan bekalan perumahan;
• - tipikal untuk pasaran penjual dan untuk situasi kekurangan komoditi dalam pasaran hartanah kediaman utama;
• - adalah penunjuk pasaran terlalu panas.

Kebanyakan pakar percaya bahawa masa sukar akan datang untuk hartanah Rusia. Semua orang masih ingat krisis sebelumnya dalam pasaran hartanah, yang berlaku pada tahun 2008. Kemudian harga jatuh sebanyak 30-40%, dan kejatuhan berlangsung selama kira-kira dua tahun, sehingga 2011, dan setelah jatuh harga, perumahan tidak menjadi lebih berpatutan: bersama-sama dengan penurunan nilai mata wang negara, simpanan dan gaji menyusut nilai, dan bank menaikkan kadar gadai janji dan enggan mengeluarkan pinjaman kadar pembinaan semakin perlahan. Kebanyakan pakar tidak percaya bahawa krisis masa lalu boleh dibandingkan dengan apa yang berlaku dalam pasaran hartanah sekarang, tetapi tiada siapa yang optimistik tentang masa terdekat sama ada. Suku pertama 2015 tidak akan menjadi petunjuk, biasanya pasaran "berubah" menjelang musim bunga (walaupun musim sejuk dan awal musim bunga 2014 ditandai dengan peningkatan pesat dalam permintaan perumahan). Senario ini mungkin berulang pada tahun 2015. Permintaan tertunda untuk perumahan dalam segmen massa masih belum habis. Walau bagaimanapun, banyak juga bergantung kepada pelancaran beberapa projek berskala besar di Moscow, termasuk pada suku pertama. Jika permulaan jualan berlaku seperti yang dirancang, ini akan menjejaskan tahap purata harga bagi bangunan baharu - ia akan berkurangan. Jika projek baru tidak keluar pada suku pertama, seseorang harus bergantung pada kenaikan harga purata 1 meter persegi. meter akibat larut lesap daripada pelaksanaan lebih banyak rumah mampu milik pada tahap kesediaan yang rendah. Harga akan meningkat pada tahun hadapan. Ini disebabkan oleh peningkatan dalam permintaan pelaburan dan peningkatan dalam kos projek disebabkan oleh peningkatan ketara dolar berbanding ruble. Selain itu, tiada tempat untuk harga jatuh, dan pembangun yang mula memberikan diskaun yang mengagumkan hanya akan berdagang dengan kerugian. Dengan mengambil kira korelasi, pertumbuhan harga pada tahun itu boleh mencapai 15-20%. Walau bagaimanapun, ini hanya akan digunakan untuk projek yang sangat cair dengan harga yang optimum, konsep yang bernas dan lokasi yang baik. Dalam situasi krisis, bahagian penduduk termiskin akan paling menderita. Bagi hartanah pinggir bandar, ia bertindak balas dengan lebih perlahan kepada perubahan dalam ekonomi, tetapi perubahan sudah dirasai dalam pasaran ini: minat pembeli kini tertumpu pada rumah bandar dan rumah yang berdekatan dengan jalan utama negara, pangsapuri dalam bandar, dan bukan di kotej yang jauh dari bandar utama: mereka akan menjadi lebih sukar untuk dijual dan, lebih-lebih lagi, lebih sukar untuk disewa.

Dinamik pasaran hartanah kediaman mencerminkan proses kitaran dalam ekonomi, dan harga dalam pasaran perumahan berubah bergantung pada peringkat kitaran ekonomi dan jangkaan orang ramai mengenai pendapatan dan pekerjaan masa depan. Dalam hal ini, sesetengah ahli ekonomi mendapati sifat kitaran pasaran hartanah kediaman itu sendiri. Dalam teori kitaran bangunan oleh S. Kuznets, turun naik aktiviti dalam pasaran perumahan yang bertindak sebagai titik pertumbuhan ekonomi. Bukan kebetulan bahawa "pemanasan" buatan ekonomi negara maju, yang akhirnya membawa kepada krisis, dikaitkan terutamanya dengan pengaktifan program gadai janji dengan sokongan aktif negara. Kemelesetan dalam ekonomi disertai dengan peningkatan pengangguran, penurunan dalam pendapatan sebenar penduduk dan jangkaan negatif mengenai pekerjaan masa depan dan pendapatan masa depan. Menurut Rodionova N.V., "isu ini amat penting dalam hal pengembangan besar-besaran pinjaman perumahan, kerana dengan kejatuhan dalam aktiviti ekonomi, pengangguran meningkat dan pendapatan penduduk kehilangan kestabilan, yang merumitkan pemenuhan kewajipan yang diandaikan oleh rakyat di bawah perjanjian pinjaman. Pada masa yang sama, semasa kemelesetan ekonomi, tekanan ke atas pasaran hartanah kediaman semakin meningkat. Ini menyebabkan harganya turun.”

Menurut kajian oleh G.V. Lukyanchikov, purata tempoh kitaran dalam pasaran hartanah AS ialah 6-8 tahun. Kajiannya yang lain, yang dijalankan di 18 negara OECD untuk 1970-2005, mendedahkan kitaran yang berlangsung selama 10 tahun, yang agak konsisten dengan kitaran industri klasik K. Zhuglyar - K. Marx, manakala perubahan harga maksimum adalah di Belanda: + 98.4 % dalam menaik dan -50.4% - menurun. Dalam pasaran hartanah Rusia, kitaran menunjukkan dirinya terutamanya dalam perubahan ketara dalam bilangan urus niaga, manakala turun naik harga adalah lebih kecil. Biasanya terdapat pecutan atau penurunan dalam kadar pertumbuhan harga, manakala penurunan mutlak dalam harga dalam terma ruble dalam pasaran hartanah Rusia diperhatikan hanya dalam tempoh yang singkat dan, sebagai peraturan, tidak ketara. Perhatikan juga bahawa pasaran hartanah mempunyai komponen bermusim yang boleh meniru kitaran jangka pendek. Pada 2009-2010, Kerajaan Persekutuan Rusia secara aktif melaksanakan dasar untuk memerangi akibat krisis kewangan global, salah satu langkah keutamaan yang dilaksanakan ialah: promosi pekerjaan, pembinaan perumahan dan bantuan kepada rakyat dalam pasaran perumahan . Pada awal tahun 2010, terdapat penurunan dalam bilangan penganggur dengan peningkatan serentak dalam ketersediaan hartanah kediaman, yang membuktikan keberkesanan dasar yang sedang dijalankan.

Faktor berikut mempengaruhi keadaan pasaran perumahan dan dinamiknya:

• 1) bilangan perkahwinan dan prosiding perceraian - penunjuk ini menunjukkan peningkatan atau penurunan dalam bilangan isi rumah, masing-masing, mempengaruhi perubahan dalam permintaan untuk unit perumahan individu (pangsapuri, individu bangunan kediaman) dalam pasaran hartanah kediaman;
• 2) kesuburan - melibatkan pertambahan bilangan ahli isi rumah, yang menjejaskan peningkatan permintaan ruang tambahan premis kediaman. Sebagai peraturan, ini dicapai sama ada dengan meningkatkan permintaan untuk pangsapuri berbilang bilik dengan peningkatan bekalan serentak pangsapuri satu bilik; atau melalui pembinaan semula bangunan kediaman individu yang sedia ada dengan membina unit tambahan ruang kediaman dalam bentuk sambungan kepada bangunan utama.
• 3) kematian - penunjuk ini mungkin menunjukkan pengurangan bilangan ahli isi rumah sedia ada, yang mungkin disertai dengan peningkatan bekalan pangsapuri berbilang bilik dengan peningkatan serentak dalam permintaan untuk pangsapuri dengan bilik yang lebih sedikit; serta pengurangan bilangan isi rumah itu sendiri, yang disertai dengan peningkatan dalam penawaran unit rumah individu di pasaran.
• 4) proses migrasi - penduduk berkemampuan yang tiba dari negara lain, sebagai peraturan, memerlukan perumahan. Memandangkan keperluan untuk perumahan timbul serta-merta semasa ketibaan, kepentingan memperoleh pasaran sewa hartanah kediaman, yang membenarkan penangguhan pemerolehan harta kediaman tanpa kerugian yang serius. Pada masa yang sama, penyewaan perumahan menjadi perniagaan bebas, dan pangsapuri yang digunakan untuk ini ditarik balik dari pasaran perumahan. Terdapat lapisan khas pelabur yang memperoleh hartanah kediaman untuk menerima pendapatan daripada penggunaannya.

Keadaan dan dinamik penunjuk utama pasaran perumahan (harga dan jumlah jualan) ditentukan oleh spesifik tindak balas pelbagai segmennya kepada perubahan dalam keadaan makroekonomi di negara ini, tahap pendapatan dan simpanan orang, sebagai serta jangkaan dan perasaan mereka. Proses demografi dan ciri-ciri dasar perumahan negeri mempunyai kesan yang besar terhadap pasaran hartanah kediaman. Pasaran perumahan menunjukkan perkembangan procyclical, oleh itu parameternya berkorelasi dengan perubahan dalam bekalan wang dan jumlah pengeluaran di negara ini, serta dengan peningkatan atau penurunan dalam daya tarikan pelaburan negara. Keadaan semasa dan trend pasaran hartanah kediaman di Rusia ditentukan oleh stok perumahan warisan, serta keadaan teknologi dan institusi untuk keusahawanan di kawasan ini. Proses yang berlaku dalam pasaran hartanah kediaman mencerminkan fungsi pasaran yang saling berkaitan dengannya: pasaran untuk faktor pengeluaran (buruh, modal), pasaran kewangan, serta pasaran untuk barangan dan perkhidmatan yang bertindak sebagai pengganti atau pelengkap barang ini. Oleh itu, dalam perenggan seterusnya, kami akan mempertimbangkan hubungan ini berhubung dengan pasaran hartanah kediaman Rusia.

Pasaran hartanah di Rusia (seperti di negara maju lain) berubah dengan cepat. Perubahan menjadi tidak dapat diramalkan terutamanya semasa tempoh krisis. Dalam situasi sedemikian, analisis pasaran adalah tugas yang susah: harga dan permintaan boleh naik dan turun.

Di bawah IQReview memimpin ulasan ringkas keadaan semasa pasaran hartanah di Persekutuan Rusia. Data ini berkaitan terutamanya kepada mereka yang merancang untuk membeli atau menjual hartanah dalam tempoh enam bulan atau setahun akan datang.

Sejarah penciptaan dan pembangunan pasaran hartanah di Rusia

Pasaran hartanah di Rusia agak "muda": ia muncul hanya pada tahun 1990. Pada pertengahan tahun ini, undang-undang "Mengenai Harta di USSR" telah diperluaskan untuk memasukkan konsep "harta persendirian". Malah, pasaran mula berkembang secara besar-besaran hanya sejak 1992 - apabila ia mula diamalkan.

Seperti di mana-mana negara lain, pasaran hartanah di Rusia mempunyai dan masih mempunyai ciri-ciri sendiri. Mereka pada asalnya seperti ini:

Permintaan melebihi bekalan beberapa kali, dan dalam Bandar-bandar utama- berpuluh kali.

Perkhidmatan tidak sebiasa sekarang, dan secara amnya tidak profesional.

Harga perumahan adalah sangat rendah (contohnya, pada 1995-1997, purata "odnushka" di Moscow boleh dibeli dengan harga $ 25-30 ribu).

Proses Pembentukan Harga

Pasaran sekunder Moscow (dan bandar-bandar lain di Persekutuan Rusia) dibentuk secara bersyarat dalam beberapa peringkat:

Dari 1990 hingga pertengahan 1991. Peringkat "kelahiran" pasaran hartanah di Persekutuan Rusia, yang dicirikan oleh harga yang rendah dan stabil. Jual beli dalam tempoh itu bukanlah bersifat besar-besaran - urus niaga agak jarang berlaku (penduduk masih belum terbiasa dengan inovasi, dan sebagai tambahan, perubahan serius sedang berlaku di negara ini). Kebanyakan pendatang menjual perumahan, urus niaga sering dibuat dengan kos pembinaan.

Dari separuh kedua tahun 1991 hingga awal tahun 1993. Pasaran sekunder mula berkembang pesat, terutamanya di bandar-bandar besar. Dalam tempoh kurang daripada 2 tahun, bersama-sama dengan bilangan transaksi, kedua-dua permintaan dan kos perumahan semakin meningkat. Dalam beberapa tempoh, kenaikan harga adalah 10-15% dalam mata wang asing. Permintaan meningkat sebahagian besarnya disebabkan oleh perkembangan pesat hubungan pasaran dan penciptaan kelas baru penduduk - "Rusia baru". Di bandar-bandar besar, saudagar kaya dan penyamun secara aktif membeli hartanah, merangsang kedua-dua permintaan dan harga untuknya. Pejabat hartanah besar pertama mula muncul.

Dari separuh kedua tahun 1993 hingga akhir tahun 1995. Pertumbuhan pesat, yang digariskan dalam dua tahun sebelumnya, mula perlahan, keadaan di pasaran menjadi lebih stabil. Harga juga mula stabil: jika sebelum ini mereka sering ditugaskan secara huru-hara, dan jauh dari mencukupi (kedua-dua naik dan turun), maka pada tahun-tahun ini, faktor-faktor seperti jenis rumah, lokasi, susun atur apartmen mula mempengaruhi kos lebih banyak ruang kediaman, infrastruktur sekeliling dan sebagainya. Pada penghujung tahun 1995, ibu negara Rusia menjadi salah satu bandar paling mahal di dunia dari segi harga perumahan.

Dari awal tahun 1996 hingga pertengahan tahun 1998. Skala dan harga secara beransur-ansur stabil, mengambil watak yang lebih sistematik dan bertimbang rasa.

Dari separuh kedua tahun 1998 hingga pertengahan tahun 1999. Disebabkan krisis pada tahun 1998, penjualan pangsapuri menjadi perlahan dengan ketara. Harga rumah dalam dolar juga turun.

Berikut ialah anggaran harga untuk "petak" Moscow (kira-kira purata angka, pangsapuri - di kawasan kediaman):

akhir tahun 1993 - $400-600 untuk 1 "persegi";

1994 - $ 600-900 setiap "persegi";

1995-1996 - sehingga $ 1200 setiap "persegi";

1997 - $600-1000 setiap "persegi";

separuh kedua tahun 1998 - $ 700-900 setiap "persegi";

separuh kedua tahun 1999 - $ 450-600 setiap "persegi".

Bagi pembeli yang lebih kaya yang membeli rumah di kawasan utama, harga lebih tinggi kira-kira 50%.

Segmen pasaran yang paling mahal dan berprestij mula terbentuk kira-kira pada akhir tahun 1994. Pertama sekali, pangsapuri elit mula diperuntukkan di Moscow dan beberapa bandar besar lain. Pada akhir tahun 1994, kos purata 1 meter persegi perumahan sedemikian di Moscow adalah kira-kira $2,500, dan pada kemuncak harga (pada tahun 1996) ia mencapai $4,000.

Keadaan sekarang

Dari 2010 hingga 2013, pasaran hartanah Rusia mengalami pertumbuhan yang stabil dan lancar. Kedua-dua permintaan untuk perumahan dan kos perumahan meningkat.

Pasaran hartanah Rusia

Dengan bermulanya krisis, pertumbuhan menjadi perlahan dan pemulihan bermula. Terdapat beberapa sebab untuk ini:

Pelabur besar telah kehilangan peluang untuk menerima pinjaman "murah" - kerana itu kadar pembinaan telah menjadi perlahan (dan beberapa projek yang telah dimulakan telah dibekukan).

Pendapatan sebenar penduduk "menurun", itulah sebabnya rakyat mula membeli lebih sedikit perumahan (kedua-duanya dengan gadai janji dan tanpa itu).

Keperluan gadai janji menjadi lebih sukar, yang menyukarkan untuk mengambilnya walaupun bagi mereka yang mempunyai wang yang cukup untuk membayar pinjaman.

Kos membina perumahan baru telah meningkat (disebabkan oleh pertumbuhan dolar, yang meningkatkan harga peralatan pembinaan).

Faktor-faktor ini telah menyebabkanpasaran hartanah (ramalanyang secara konsisten positif pada 2010-2013) mula "jatuh":

tahap jualan pangsapuri di bangunan baru menurun;

bilangan gadai janji yang diambil telah berkurangan;

jumlah transaksi pembelian menurun;

penurunan kos setiap meter persegi(terutamanya untukperumahan menengah);

kadar pembinaan telah perlahan (perumahan baru masih dibina, tetapi tidak pada skala yang sama seperti sebelum krisis).

Selalunya di bangunan baru, perumahan dibeli dengan berat hati. Di sesetengah kompleks kediaman, diserahkan 1-2 tahun lalu, sebahagian besar pangsapuri masih kosong. Trend ini diperhatikan di seluruh negara - baik di kawasan dan di Moscow.

Jika kita menilai ramalan untuk 2017 tahun, ia tidak berbaloi untuk menjangkakan penurunan selanjutnya dalam harga untuk bangunan baharu. Kos "persegi" di rumah dalam pembinaan telah pun berkurangan, jadi pasaran ini lebih cenderung untuk "menangguhkan" sahaja sehingga keadaan bertambah baik. Malah proses sebaliknya adalah mungkin - disebabkan peningkatan dalam kos pembinaan, harga mungkin meningkat secara tidak ketara.

Keadaan sedemikian padapasaran hartanah pada 2017boleh menyebabkan kekurangan bangunan baru pada masa hadapan. Sekiranya krisis telah memuncak, dan ekonomi negeri terus pulih, maka permintaan untuk perumahan akan mula berkembang semula. Disebabkan fakta bahawa kini sebahagian besar objek ternyata dibekukan, mungkin tidak ada tawaran yang mencukupi di pasaran. Keadaan ini tidak mungkin, tetapi masih mungkin (dan terutamanya untuk bandar-bandar besar).

Di pasaran sekunderhartanah pada tahun 2017(dan dalam 1-2 tahun akan datang), harga dijangka terus menurun. Ini mungkin sebahagiannya merangsang permintaan.

Apakah keadaan dalam segmen hartanah komersial?

Perumahan bukan satu-satunya komoditi yang mendapat permintaan tinggi. Pasaran hartanah komersial juga dibangunkan secara meluas di Rusia. Ini termasuk pejabat, kedai, serta gudang dan bangunan - ini adalah objek yang paling kerap dibeli, dijual dan disewa.

Pada separuh pertama 2017, permintaan untuk hartanah pejabat mula pulih di bandar-bandar besar. Sebagai contoh: di Moscow pada suku pertama, jumlah transaksi pembelian dan pajakan baru ternyata 45% lebih daripada dalam tempoh yang sama pada tahun 2016, dan 66% lebih daripada pada tahun 2015. Ternyata permintaan untuk pejabat metropolitan telah meningkat satu setengah kali ganda.

Pasaran hartanah gudang adalah yang paling sibuk di ibu negara. Pada awal tahun 2017, terdapat penurunan ketara dalam jumlah transaksi berbanding tahun 2016. Kadar sewa purata tidak tergesa-gesa untuk meningkat: pada awal tahun 2014 di Moscow, ia adalah purata 4,900 rubel setiap "persegi" setahun. Selepas krisis bermula, apabila pasaran hartanah gudang mula "jatuh", ia mula menurun secara beransur-ansur, dan pada separuh kedua 2015 ia "memecahkan" tanda 4100. Kini purata harga sewa tahunan turun naik pada tahap 4000 rubel setiap "persegi".

Ramalan di pasaran hartanah (video)

Dalam ulasan ini, kami akan mempertimbangkan pasaran Rusia hartanah, secara tradisinya memberi tumpuan kepada aspek pasaran dan pengiklanan. Oleh kerana kepelbagaian dan kekhususan subjek pertimbangan, perhatian utama akan diberikan kepada pasaran hartanah kediaman dengan tumpuan kepada pasaran yang paling intensif dan maju - pasaran Moscow.

cerita

Pasaran hartanah Rusia dalam perkembangannya adalah tertakluk kepada undang-undang umum ekonomi, walaupun spesifik negara kita, sudah tentu, meninggalkan kesan di atasnya. Vektor umum pasaran adalah dalam arah dari yang spontan kepada yang seimbang dan beradab. Menurut kebanyakan pakar, peringkat utama berikut boleh dibezakan.

Kemunculan pasaran hartanah di Rusia boleh dikaitkan dengan zaman Soviet lewat, apabila pada pertengahan tahun 1990 Undang-undang "Mengenai Harta di USSR" memperkenalkan konsep harta persendirian. Perkembangan sebenar pasaran bermula dengan permulaan penswastaan ​​pada tahun 1992.

Peringkat pembentukan pasaran hartanah kediaman di Rusia adalah khusus dan mempunyai beberapa ciri. kepada yang paling ketara ciri tersendiri termasuk harga yang beberapa kali lebih rendah disebabkan oleh penilaian berdasarkan nilai buku, lebihan permintaan berbanding penawaran, keterbelakangan perkhidmatan hartanah.

Wilayah Moscow menjadi pemacu pembangunan pasaran. Pada akhir tempoh ini, terdapat lonjakan mendadak dalam harga untuk hampir semua objek pasaran perumahan (hampir 8 kali).

Peringkat seterusnya dalam pembangunan pasaran hartanah boleh dipanggil peringkat peralihan. Ia bermula pada separuh kedua tahun 1993. Ciri ciri tempoh ini agak harga yang tinggi, walaupun mereka masih tidak mencapai tahap dunia, kemunculan hubungan pasaran antara peserta pasaran, serta kelembapan dalam penswastaan ​​perumahan, yang telah melepasi kemuncaknya.

Bekalan dan permintaan mula mendatar. Rangka kerja perundangan kawal selia muncul, peranan negara dalam pasaran secara beransur-ansur mula meningkat. Konsep hartanah mewah dilahirkan - eksklusif, luar biasa untuk bangunan besar-besaran projek tertumpu kepada orang yang mempunyai wang. Pada masa yang sama, pengiklanan hartanah juga sedang berkembang, standard dan pendekatan sedang dibangunkan untuk tipikal kempen pengiklanan kemudahan kediaman.

Krisis 1998 dan tempoh pasca krisis (pemulihan). sebelum tahun 2000 harus dikhususkan secara berasingan, kerana peristiwa 1998 agak menggantung gerakan progresif yang telah bermula ke arah pembentukan hubungan pasaran yang bertamadun. Semua pasaran, termasuk hartanah, berada dalam tahap pembekuan sementara dan berjuang untuk terus hidup. Pada masa yang sama, pasaran hartanah menunjukkan inersia yang lebih besar berbanding dengan sektor ekonomi yang lain.

Pentas pembangunan profesional pasaran ialah 2000-2002. Negara telah pulih sepenuhnya daripada krisis, tahap pendapatan penduduk telah stabil dan mula berkembang. Terdapat pembentukan kelas pertengahan, yang belum menjadi diktator utama kepentingan dalam membentuk pilihan pengguna, tetapi pasaran telah bertindak balas terhadapnya, menonjolkannya sebagai sebuah syarikat bebas. kumpulan sasaran. Peringkat ini dikaitkan dengan perkembangan pesat pasaran hartanah dan peningkatannya ke tahap kualitatif. tahap baru. Ini adalah permulaan pembentukan hubungan beradab antara penjual dan pembeli, dan pembangunan (walaupun perlahan, tetapi pasti) rangka kerja perundangan, dan tahap tinggi persaingan, dan banyak cadangan untuk citarasa dan tahap pendapatan yang berbeza - daripada bangunan panel massa hingga projek individu, serta pengenalan teknologi dan penyelesaian baharu.

Pada akhir tempoh ini, salah satu motif utama tingkah laku pengguna jelas terbentuk (terutamanya di Moscow dan St. Petersburg) - mempertimbangkan pemerolehan hartanah sebagai salah satu cara yang paling menguntungkan untuk melabur dana sendiri. Keutamaan pembeli dalam segmen ini adalah disebabkan oleh keinginan untuk melabur wang yang menguntungkan dan tidak terbakar, bukannya cita rasa dan keinginan sebenar untuk ciri kualiti rumah dan lokasinya, yang menjadi keutamaan bagi segmen pembeli hartanah untuk menyelesaikan masalah perumahan. Kebolehpercayaan dan nama pembangun diutamakan untuk kedua-dua segmen. Bagi penjual sendiri, untuk mencari kelebihan daya saing, mereka memberi lebih banyak perhatian kepada atribut pasaran profesional: pemasaran, pengiklanan, PR, termasuk komponen imej.

Peringkat pasaran yang matang dan maju bermula pada tahun 2003 dan berterusan sehingga kini. Kata kunci tempoh ini ialah "menghormati pelanggan" dan "fokus pelanggan". Keterbukaan maklumat pasaran semakin meningkat, syarikat hartanah menduduki tempat yang penting, dan majoriti peserta dalam urus niaga menggunakan perkhidmatan mereka. Pada masa yang sama, lebih banyak perhatian diberikan kepada reputasi agensi hartanah, peranan broker swasta dan broker barang semakin berkurangan.

Psikologi pengguna telah berubah secara radikal. Pada peringkat ini, buat pertama kalinya, perubahan keutamaan jelas kelihatan: bukan lagi penjual yang menentukan peraturan permainan kepada pembeli, tetapi pembeli, setelah menjadi lebih berpendidikan dan mendiskriminasi dalam hal pasaran dan hubungan pasaran, membuat permintaan yang lebih tinggi ke atas produk yang dicadangkan (ciri kualitinya). Keputusan yang sedar, rasional, bernas telah datang, berdasarkan pemahaman yang jelas tentang pilihan dan idea sendiri tentang perumahan yang diingini dan tujuannya. Pasaran bekalan juga mengubah strukturnya, memfokuskan kepada pengguna. Oleh kerana peningkatan dalam lapisan orang yang mengenal pasti diri mereka sebagai kelas pertengahan, pasaran bertindak balas terhadap trend ini dengan semakin banyak projek kelas perniagaan.

Pembentukan selanjutnya hubungan pasaran dalam bidang hartanah dan peningkatan penglibatan ekonomi Rusia dalam proses global akhirnya membawa kepada keterbukaan pasaran. Di sebalik semua keanehan, pembangunan pasaran hartanah domestik sebahagian besarnya dipengaruhi oleh trend global. Yang paling penting ialah harga tenaga, terutamanya minyak, kadar mata wang dunia, dsb. Itulah sebabnya krisis kewangan dan ekonomi global 2008-2009 mempunyai kesan yang besar ke atas pasaran hartanah Rusia, yang, seperti krisis 1998, telah melalui "pembekuan" selama setahun dan "pencairan" secara beransur-ansur. Menjelang 2010-2011, pasaran pulih sepenuhnya dan terus berkembang secara progresif sehingga akhir 2014.

Pasaran hartanah yang stabil dan boleh dipercayai dengan iklim pelaburan yang menggalakkan memberikan pertumbuhan purata 5-10% setahun. Penunjuk sedemikian adalah tipikal bagi negara-negara Eropah Barat dan masih menjadi penanda aras utama dalam menentukan kebolehpercayaan dan kesopanan pasaran hartanah.

Struktur pasaran

Mengikut jenis urus niaga, segmen pasaran hartanah berikut dibezakan:

• pembelian dan penjualan hartanah;
• Harta Sewa;
• gadai janji, dsb.

Dengan bentuk pemilikan objek pasaran hartanah boleh dikelaskan kepada swasta, negeri dan perbandaran.

Oleh tujuan berfungsi Pasaran boleh dibahagikan kepada:

• hartanah kediaman;
• bangunan perindustrian;
• bangunan dan premis bukan pengeluaran (gudang, pejabat, dll.).

Pasaran hartanah juga biasanya dibahagikan kepada primer dan sekunder:

• pasaran hartanah utama bermaksud satu set transaksi yang dibuat dengan objek yang baru dicipta. Pasaran ini, seolah-olah, "melancarkan" hartanah ke dalam peredaran ekonomi;
• pasaran hartanah sekunder difahami sebagai urus niaga yang dibuat dengan objek yang beroperasi, serta urus niaga yang berkaitan dengan penjualan semula atau bentuk pemindahan objek lain daripada satu pemilik kepada pemilik yang lain.