در این بررسی، بازار املاک و مستغلات روسیه را در نظر خواهیم گرفت که به طور سنتی بر جنبه‌های بازار و تبلیغات تمرکز دارد. با توجه به ناهمگونی و ویژگی موضوع مورد بررسی، توجه اصلی به بازار املاک و مستغلات مسکونی با تمرکز بر فشرده ترین و توسعه یافته ترین - بازار مسکو خواهد بود.

داستان

بازار املاک و مستغلات روسیه در توسعه خود تابع قوانین کلی اقتصاد است، اگرچه ویژگی های کشور ما، طبیعتا، اثر خود را بر آن می گذارد. بردار کلی بازار در جهت خودجوش به متعادل و متمدن است. طبق نظر اکثر کارشناسان، مراحل کلیدی زیر قابل تشخیص است.

ظهور بازار املاک و مستغلات در روسیه را می توان به اواخر دوران شوروی نسبت داد، زمانی که در اواسط سال 1990 مفهوم مالکیت خصوصی در قانون "در مورد مالکیت در اتحاد جماهیر شوروی" ظاهر شد. توسعه واقعی بازار با شروع خصوصی سازی در سال 1992 آغاز شد.

مرحله شکل گیری بازار املاک مسکونی روسیه مشخص بود و دارای تعدادی ویژگی بود. مهم‌ترین ویژگی‌های متمایز شامل قیمت‌هایی است که به دلیل ارزش‌گذاری بر اساس ارزش دفتری چندین بار کاهش می‌یابد، بیش از حد تقاضا نسبت به عرضه، و توسعه‌نیافتگی خدمات املاک و مستغلات.

محرک توسعه بازار منطقه مسکو بود. در پایان این دوره، تقریباً تمامی اقلام بازار مسکن (تقریباً 8 برابر) با جهش شدید قیمت مواجه شد.

مرحله بعدی توسعه بازار املاک و مستغلات را می توان مرحله انتقالی نامید. از نیمه دوم سال 93 شروع شد. ویژگی های مشخصهدر این مدت قیمت‌های کاملاً بالایی وجود داشت، اگرچه هنوز به قیمت‌های جهانی نرسیده بود، ظهور روابط بازار بین فعالان بازار و همچنین کاهش سرعت خصوصی‌سازی مسکن که اوج خود را پشت سر گذاشته بود.

عرضه و تقاضا شروع به کاهش کرد. یک چارچوب قانونی تنظیمی پدیدار شد و نقش دولت در بازار به تدریج شروع به افزایش کرد. مفهوم املاک و مستغلات لوکس متولد شد - منحصر به فرد، غیر معمول برای پروژه های توسعه انبوه، با هدف افراد دارای پول. در همان زمان، تبلیغات املاک و مستغلات در حال توسعه بود، و استانداردها و رویکردها برای کمپین های تبلیغاتی معمولی برای املاک مسکونی در حال توسعه بود.

بحران 1998 و دوره پس از بحران (بهبود). تا سال 2000 باید به طور جداگانه برجسته شود، زیرا وقایع 1998 تا حدودی حرکت رو به جلوی مداوم به سمت شکل گیری روابط متمدن بازار را متوقف کرد. همه بازارها، از جمله املاک و مستغلات، در مرحله انجماد موقت و مبارزه برای بقا بودند. در عین حال، بازار املاک و مستغلات در مقایسه با سایر بخش‌های اقتصاد اینرسی بسیار بیشتری را نشان داده است.

مرحله توسعه حرفه ای بازار - این 2000-2002 است. کشور به طور کامل از بحران بهبود یافته است، سطح درآمد جمعیت تثبیت شده و شروع به رشد کرده است. شکل گیری طبقه متوسطی در حال انجام بود که هنوز به دیکتاتور اصلی منافع در شکل گیری ترجیحات مصرف کننده تبدیل نشده بود، اما بازار قبلاً به آن پاسخ داده بود و آن را به عنوان یک طبقه مستقل برجسته می کرد. گروه هدف. این مرحله با توسعه سریع بازار املاک و مستغلات و صعود آن به سطح کیفی جدید همراه است. این آغاز شکل گیری روابط متمدنانه بین فروشنده و خریدار و توسعه (البته آهسته اما مطمئن) چارچوب قانونی و سطح بالای رقابت و فراوانی پیشنهادات برای سلیقه ها و سطوح درآمدی مختلف است - از ساخت تابلوهای انبوه گرفته تا پروژه های فردی و همچنین معرفی فناوری ها و راه حل های جدید.

در پایان این دوره، یکی از انگیزه های کلیدی رفتار مصرف کننده به وضوح شکل می گیرد (عمدتاً در مسکو و سن پترزبورگ) - در نظر گرفتن خرید املاک و مستغلات به عنوان یکی از سودآورترین راه ها برای سرمایه گذاری سرمایه شخصی. ترجیحات خریداران در این بخش با تمایل به سرمایه گذاری سودآور و عدم شکستن آن تعیین می شود، نه با سلیقه و آرزوهای واقعی برای ویژگی های کیفی خانه و موقعیت مکانی آن، که اولویت بخش خریداران املاک و مستغلات است. برای حل مشکل مسکن قابلیت اطمینان و نام توسعه دهنده برای هر دو بخش اول است. همانطور که برای خود فروشندگان، در جستجوی یک مزیت رقابتی، آنها بیشتر و بیشتر به ویژگی های حرفه ای بازار توجه می کنند: بازاریابی، تبلیغات، روابط عمومی، از جمله جزء تصویر.

مرحله بازار بالغ و پیشرفته در سال 2003 آغاز شد و تا امروز ادامه دارد. کلمات کلیدی این دوره "احترام به خریدار" و "مشتری تمرکز" است. باز بودن اطلاعات بازار در حال افزایش است، شرکت های املاک و مستغلات جایگاه قابل توجهی را اشغال می کنند و اکثر شرکت کنندگان در معاملات به خدمات آنها متوسل می شوند. این در حالی است که به شهرت بنگاه های معاملات ملکی توجه بیشتری می شود و نقش دلالان خصوصی و مشاوران املاک به تدریج در حال کاهش است.

روانشناسی مصرف کننده به شدت تغییر کرده است. در این مرحله، برای اولین بار، تغییر در اولویت ها به وضوح قابل مشاهده است: دیگر این فروشنده نیست که قوانین بازی را به خریدار دیکته می کند، بلکه خریدار است که در مسائل بازار تحصیل کرده و فهیم تر شده است. روابط بازار، تقاضاهای بالاتری را برای محصول ارائه شده (ویژگی های کیفی آن) ایجاد می کند. تصمیمی آگاهانه، منطقی و متفکرانه گرفته شده است که مبتنی بر درک روشنی از ترجیحات و ایده های خود در مورد مسکن مورد نظر و هدف آن است. بازار عرضه نیز تا حدودی ساختار خود را تغییر می دهد و بر مصرف کننده تمرکز می کند. با توجه به افزایش لایه افرادی که خود را طبقه متوسط ​​می دانند، بازار با افزایش تعداد پروژه های کلاس تجاری به این روند پاسخ می دهد.

شکل گیری بیشتر روابط بازار در بخش املاک و مستغلات و دخالت فزاینده اقتصاد روسیه در فرآیندهای جهانی در نهایت به باز شدن بازار منجر شد. با وجود تمام ویژگی ها، توسعه بازار داخلی املاک و مستغلات تا حد زیادی تحت تأثیر روندهای جهانی است. مهمترین آنها شامل قیمت منابع انرژی، در درجه اول نفت، نرخ ارز جهانی و غیره است. به همین دلیل است که بحران مالی و اقتصادی جهانی 2008-2009 تأثیر زیادی بر بازار املاک و مستغلات روسیه گذاشت، که مانند بحران 1998، یک دوره یک ساله "یخ زدن" و "ذوب شدن" تدریجی را پشت سر گذاشت. تا سال 2010-2011، بازار به طور کامل بهبود یافته بود و تا پایان سال 2014 به رشد تدریجی خود ادامه داد.

یک بازار مستغلات باثبات و قابل اعتماد با فضای سرمایه گذاری مطلوب، افزایش متوسط ​​5-10٪ در سال را فراهم می کند. چنین شاخص هایی برای کشورهای اروپای غربی معمول هستند و هنوز هم راهنمای اصلی در تعیین قابلیت اطمینان و مدنیت بازار املاک و مستغلات هستند.

ساختار بازار

بخش های زیر از بازار املاک و مستغلات بر اساس انواع معاملات متمایز می شوند:

• خرید و فروش املاک و مستغلات؛
• ملک اجاره ای؛
• رهن و غیره

بر اساس نوع مالکیتاشیاء بازار املاک و مستغلات را می توان به خصوصی، دولتی و شهرداری طبقه بندی کرد.

با هدف عملکردیبازار را می توان به موارد زیر تقسیم کرد:

• املاک مسکونی؛
• ساختمان صنعتی؛
• ساختمانها و اماکن غیر صنعتی (انبارها، ادارات و غیره).

بازار املاک نیز معمولاً به دو دسته اولیه و ثانویه تقسیم می شود:

• بازار اولیه املاک و مستغلات به معنای مجموعه ای از معاملات انجام شده با اشیاء تازه ایجاد شده است. این بازار، همانطور که بود، املاک و مستغلات را به گردش اقتصادی "راه اندازی" می کند.
• بازار ثانویه املاک و مستغلات به معاملاتی اطلاق می شود که با اشیاء در حال بهره برداری انجام می شود و همچنین معاملات مربوط به فروش مجدد یا سایر اشکال انتقال اشیاء از یک مالک به مالک دیگر.

با مشخص کردن وضعیت فعلی بازار املاک و مستغلات روسیه، باید توجه داشت که وارد مرحله دوم توسعه خود شده است - مرحله نزدیک شدن به املاک و مستغلات به عنوان هدف فعالیت سرمایه گذاری. اگر در مرحله اول املاک و مستغلات عمدتاً برای رفع نیازهای شخصی (مسکن، ادارات برای نیازهای شخصی خود و غیره) و فروش مجدد سودآور آن خریداری شده باشد، در مرحله دوم املاک و مستغلات به عنوان موضوع سرمایه گذاری مالی برای به دست آوردن درآمد دائمی بیش از سطح نرخ سپرده بانکی، به عنوان مثال، از اجاره املاک و مستغلات.

1) بازار مسکن

بخش مسکن یکی از مهم‌ترین حوزه‌های اقتصاد است که نیازهای ضروری انسان را تامین می‌کند. وضعیت آن تا حد زیادی سطح زندگی شهروندان کشور را تعیین می کند و نشان دهنده رفاه آنهاست. در نهایت، رفاه مردم، میزان ثروت آنها، زمینه ساز توسعه اقتصاد کشور است.

کمبود حاد مسکن یک پدیده مزمن برای روسیه است. در عین حال، گذار به روابط بازار منجر به کاهش ساخت و ساز مسکن با هزینه بودجه دولتی شد که پیش از این منبع اصلی سرمایه گذاری در ساخت و ساز مسکن بود. نیاز زیادی به مسکن همزمان با پایین بودن سطح متوسط ​​درآمد خانواده مدرن روسی وجود دارد که به اکثریت جمعیت با درآمدهای کم و متوسط ​​اجازه نمی دهد برای خرید درخواست دهند.

بر اساس گزارش موسسه اقتصاد شهری، در سال 2012، تنها 39 درصد از مردم روسیه از شرایط مسکن خود راضی بودند. بقیه امیدوار بودند که به نحوی شرایط زندگی خود را بهبود بخشند.

مسکن امروزه در اختیار حدود 9 درصد از جمعیت کشور است و به دلیل پایین بودن سطح زندگی، تنها 1.2 درصد از مردم با پول خود و قرض گرفته شده مسکن خریداری می کنند و تنها 0.3 درصد از خانواده ها از بودجه دریافت می کنند.

نقش ویژه ای در بازار مسکن به دولت های ایالتی و محلی تعلق دارد که نه تنها وظایف خاصی را به عنوان فعالان بازار انجام می دهند، بلکه مقررات قانونی و نظارتی فرآیندهای رخ داده در آن را نیز انجام می دهند. راه حل مشکلات مسکن جمعیت روسیه از نظر اهمیت برای دولت امروز به منصه ظهور رسیده است.

ما می توانیم یک الگوی کلی در توسعه بازارهای املاک و مستغلات را برجسته کنیم که در 6-7 سال گذشته در روسیه مشاهده کرده ایم: با بیشترین (و رو به رشد) نیاز به فضا (مسکونی، اداری، خرده فروشی، انبار)، نسبتاً زیاد (و در حال رشد) تقاضای موثر و ساخت و ساز و عرضه فضا با حجم کم فاجعه بار، قیمت ها (نرخ اجاره) به طور پیوسته در حال رشد هستند. اما این رشد یکنواخت نیست - ماهیت موجی دارد. نرخ رشد قیمت به صورت دوره ای تغییر می کند. دوره نوسانات قیمت در بازار مسکن شهرهای مختلف از دو تا سه سال متغیر است.

املاک تجاری

در سال 2011، فرمت های املاک تجاری، به طور معمول، محدود به مراکز اداری و خرید و سرگرمی بود. کسب و کار هتلداری دوره بازپرداخت طولانی تری دارد و نیاز به هزینه های راه اندازی بالاتری دارد. با این حال، ساخت و ساز اداری نیز با چالش هایی مواجه است مکانیزم پیچیدهاخذ مجوزهای مختلف، تعداد محدود پیمانکار و کمبود برق. امروزه پیدا کردن یک مکان خوب برای یک مرکز تجاری بسیار دشوار است.

هتل ها

ظرفیت بازار هتل های روسیه در سال 2007 حدود 2 میلیارد دلار تخمین زده شده است که تقریباً نیمی از این مقدار متعلق به مسکو است، در حالی که از نظر تعداد هتل ها به طور قابل توجهی کمتر از سایر شهرهای بزرگ اروپایی است. در نتیجه بازسازی، هتل های بزرگ به سبک شوروی باید دسته خود را به 4-5 ستاره ارتقا دهند و تقریباً هیچ هتل سه ستاره ای در مراکز شهر باقی نخواهد ماند. و این هتل ها متعلق به طبقه توریست هستند که بدون آن توسعه گردشگری انبوه غیرممکن است.

ساختار و تقسیم بندی بازار مسکن

آغاز توسعه بازار مدرن املاک و مستغلات را می توان به اواسط دهه 1990 بازگرداند، زمانی که همزمان با فرآیند خصوصی سازی، اولین معاملات حقوقی برای فروش آپارتمان ها ظاهر شد.

تجربه ده سال گذشته نشان داده است که بازار املاک و مستغلات به سرعت در پایتخت های نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه، در حمل و نقل بزرگ و مراکز فرهنگیبا سطح بالای جریان های مالی، سرمایه گذاری های موثر و چشم انداز توسعه خوب. در آنها، قیمت املاک و مستغلات در طول زمان در سطح نسبتاً بالایی تعیین می شود. در شهرهای کوچک با اقتصاد توسعه نیافته یا غیررقابتی، جریان های مالی کم و کمبود سرمایه گذاری، دور از مراکز بزرگ و با شرایط بد طبیعی یا محیطی، بازار املاک و مستغلات برای مدت طولانی در ابتدای راه بوده و به مرور زمان قیمت ها تثبیت می شود. در سطوح پایین بین این انواع شدید شهرها، شهرهای متوسط ​​زیادی وجود دارد که با نرخ متوسط ​​توسعه بازار املاک و متوسط ​​​​سطح قیمت پس از تثبیت مشخص می شود.

مشخصه ای که این سه نوع بازار را از هم جدا می کند میزان دلاری شدن آنها (استفاده از قیمت ها به دلار) است که در زمان ما می توان آن را یکی از شاخص های توسعه بازار املاک و مستغلات دانست.

بازار مسکونی (آپارتمان ها و اتاق ها) امروزه توسعه یافته ترین بخش بازار املاک و مستغلات است. بازار ساختمان‌های مسکونی فقط در بخش کلبه‌ها و ویلاها در حومه بزرگ‌ترین شهرها توسعه یافته است. در شهرهای مختلف روسیه، بازار مسکن بر اساس الگوهای مشابه، اما با سرعت های متفاوت در حال توسعه است.

این مطالب اطلاعاتی در مورد وضعیت قیمت در بازار مسکن در مناطق روسیه و برخی از ویژگی های توسعه آن در شهرهای جداگانه ارائه می دهد.

این مطالب اطلاعاتی در مورد وضعیت قیمت در بازار مسکن در مناطق روسیه و برخی از ویژگی های توسعه آن در شهرهای جداگانه ارائه می دهد.

قیمت ها در بازار مسکن ثانویه در مناطق روسیه در ماه مارس، با توجه به پورتال فدرال "WORLD OF APARTMENTS"، به رشد خود ادامه داد و در تمام دسته بندی آپارتمان ها. میانگین هزینه هر متر مربع تقریباً در 70٪ از شهرهای بزرگ روسیه افزایش یافته است، اما سطح قیمت هنوز 15 تا 18٪ کمتر از سطوح قبل از بحران است. با این حال، هنوز نیازی به صحبت در مورد یک روند شکل گرفته نیست. به عنوان مثال، در کورسک، بلگورود، ساراتوف، افزایش فوریه در هزینه هر متر مربع جای خود را به کاهش جزئی در ماه مارس داد.

با این وجود، چند ماه است که تعداد شهرهای بزرگی که مسکن در آنها گران می شود، به تدریج در حال افزایش است. در ماه مارس، تنها در 14 درصد از شهرها قیمت هر متر مربع کاهش یافت. علاوه بر این، تقریباً در یک چهارم شهرها، هزینه تمام دسته های مسکن افزایش یافته است: آپارتمان های 1، 2، 3 و چند اتاقه که هم در خانه های پانل معمولی و هم در ساختمان های با کلاس بالاتر قرار دارند. این امر بیشتر در بازارهای سن پترزبورگ، نووسیبیرسک، نیژنی نووگورود و کراسنویارسک قابل توجه بود. به طور کلی، بازار ثانویه مسکن ثبات نسبی قیمت را نشان می دهد، اما با تمایل به افزایش قیمت تمام شده آپارتمان های شهری. بالاترین قیمت 1 متر مربع متر در ماه مارس (به استثنای مسکو و سن پترزبورگ) در یکاترینبورگ - 56.2 هزار روبل و به دنبال آن خاباروفسک - 55.4 هزار روبل، نووسیبیرسک - 51.3 هزار روبل، روستوف روی دون دان - 51.0 هزار روبل ثبت شد. کمترین هزینه 1 متر مربع متر در تمام شهرهای اصلی که توسط پورتال World of Apartments تجزیه و تحلیل شده است، در کورسک، ایوانوو، ساراتوف - 30.0-31.9 هزار روبل. علاوه بر این، اگر روی قیمت‌های پیش از بحران بازار مسکن تمرکز کنیم، هزینه آپارتمان‌ها در کازان به آنها نزدیک می‌شود (43 هزار روبل در متر مربع در مارس 2011 و 42.7 هزار روبل / متر مربع در ژانویه 2009). ، در نیژنی نووگورود عقب مانده (به ترتیب 42.7 و 59.1 هزار روبل / متر مربع).

داده ها از پورتال دنیای آپارتمان ها

پایین ترین قیمت مسکن در مناطق روسیه

رتبه بندی مراکز منطقه ای روسیه با کمترین هزینه مسکن توسط کارشناسان تهیه شد املاک پنی لین. این امر میانگین قیمت در بازارهای اولیه و ثانویه و حجم ساخت و ساز مسکن را در نظر گرفت. بر اساس نتایج تحلیل مقایسه ای، کمترین قیمت ملک در شهرهای زیر به ثبت رسیده است.

گروزنی: قیمت متوسط ​​1 متر مربع متر - 22.3 هزار روبل. جمعیت این شهر، پایتخت جمهوری چچن، حدود 230 هزار نفر است. زیرساخت‌های اجتماعی، ورزشی، تجاری و حمل‌ونقل در اینجا به طور فعال بازسازی می‌شوند، ارتباطات شهری جدید برقرار می‌شود و شرکت های صنعتی. در سال 2007، 215.9 هزار متر مربع در گروزنی به بهره برداری رسید. متر مسکن جدید، در سال 2008 - 250.4 هزار، در سال 2009 و 2010. - به ترتیب 296.2 و 340.5 هزار. اجرای پروژه جاه طلبانه شهر گروزنی ادامه دارد که شامل حدود 50 خانه از 12 تا 45 طبقه در مساحت 500 هکتار است. در سال 2011، قرار است ساخت یک محله مسکونی در قلمرو بازار مرکزی و توسعه میدان مینوتکا آغاز شود.

بیروبیدجان: متوسط ​​قیمت 1 متر مربع متر - 24.6 هزار روبل. جمعیت این شهر، پایتخت منطقه خودمختار یهودیان، حدود 190 هزار نفر است. در سال 2010 تنها 35 هزار متر مربع در منطقه ساخته شده است. متر مسکن. برای مقایسه: مساحت مرکز خرید Mega-Khimki به تنهایی 211 هزار متر مربع است. ارزانی مسکن در بیروبیژان به دلایل عینی است: آب و هوای خشن خاور دور، دوری از شهرهای بزرگ، سطح پایین توسعه اجتماعی-اقتصادی، کمبود منابع مهم استراتژیک و کاهش جمعیت.

ماگاس: قیمت متوسط ​​1 متر مربع متر - 25.8 هزار روبل. جمعیت این شهر، پایتخت جمهوری اینگوشتیا، حدود 7 هزار نفر است. شهر ماگاس در سال 1998 از ابتدا به طور خاص برای تبدیل شدن به پایتخت جدید اینگوشتیا تأسیس شد. این کوچکترین شهر روسیه از نظر جمعیت است و مساحت آن بیش از 15 متر مربع نیست. کیلومتر کلیه ارتباطات شهری در شهر ایجاد شده است، مجتمع های مسکونی برای 20 هزار نفر ساخته شده است. ساختمان های اداری. زیرساخت های ورزشی، سرگرمی و حمل و نقل به طور فعال در حال توسعه است. اگر در سال 2011 قرار است 152 هزار متر مربع در اینگوشتیا ساخته شود. متر مسکن جدید، سپس در سال 2015 این رقم باید به 490 هزار متر مربع افزایش یابد. متر به گفته کارشناسان، Magas برای سرمایه گذاری بلند مدت در املاک و مستغلات مسکونی بسیار امیدوار کننده است.

ماخاچ کالا: قیمت متوسط ​​1 متر مربع. متر - 28.9 هزار روبل. جمعیت این شهر، پایتخت جمهوری داغستان، حدود 700 هزار نفر است. این بزرگترین شهر روسیه در قفقاز شمالی است. این بندر در نوار باریکی از دشت بین کوه ها و دریای خزر قرار دارد و تنها بندر دریایی روسیه بدون یخ در دریای خزر است. در سال 2009، 242.5 هزار متر مربع در ماخاچکالا به بهره برداری رسید. متر مسکن، در سال 2010 - 274 هزار متر مربع. متر در 2011-2015 قرار است حجم ساخت و ساز مسکن به 400 تا 500 هزار متر مربع افزایش یابد. متر سالانه

Vladikavkaz: میانگین قیمت 1 متر مربع. متر - 29.7 هزار روبل. جمعیت این شهر، پایتخت جمهوری اوستیای شمالی، حدود 320 هزار نفر است. در سال 2009، 150 هزار متر مربع در ولادیکاوکاز راه اندازی شد. متر مسکن جدید، در سال 2010 - 175 هزار متر مربع. متر یک پروژه آزمایشی برای ساخت املاک مسکونی از نوع اتاق زیر شیروانی برای شرکت کنندگان در برنامه جمهوری "مسکن مقرون به صرفه برای جوانان" اجرا شد. در سال 2011، برنامه ریزی شده است که ساخت و سازهای کوچک مسکونی Severny، Moskovsky Kvartal و شهر جدیدمساحت کل مسکونی 95.2 هزار و 377.7 هزار و 1.2 میلیون متر مربع. متر به ترتیب.

از نظر آب و هوا، شرایط طبیعی و چشم انداز، همه شهرهای در رتبه بندی به جز بیروبیدژن، همه شرایط را برای رونق کسب و کار گردشگری و توسعه موفق املاک مسکونی و تجاری دارند. طبیعت به این مکان ها هر آنچه برای ایجاد استراحتگاه های اسکی، سلامتی و آبگرم نیاز دارند، داده است. البته، تبدیل قفقاز شمالی روسیه به کورشول دوم غیرواقعی است، اما می توان این شهرها را به مراکز محبوب گردشگری جوانان تبدیل کرد. اگر روزی مشکل نقاط داغ در قفقاز شمالی حل شود، این منطقه می تواند به یک پلت فرم سرمایه گذاری بزرگ تبدیل شود.

داده های بانک مرکزی فدراسیون روسیه

روندهای مثبت

در سال 2010 در فدراسیون روسیه ( طبق گزارش کمیته آمار دولتی) حدود 58 میلیون متر مربع ساخته و به بهره برداری رسید. متر مسکن است که 3 درصد کمتر از سال قبل است. برخی از مناطق و شهرها افزایشی را در حجم ساختمان‌های مسکونی جدید نشان دادند و برعکس، برخی از سکونتگاه‌های بزرگ این شاخص را افزایش ندادند و در سطح سال گذشته و یا به میزان قابل توجهی زیر آن باقی ماندند.

یک رکورد تاریخی برای راه اندازی مسکن در یکاترینبورگ ثبت شد. سال گذشته بیش از 1 میلیون متر مربع در اینجا راه اندازی شد. متر در سال 2011 و 2012 برنامه ریزی شده است تا این سطح حفظ شود و در سال 2013 حجم راه اندازی به 1.1-1.2 میلیون متر مربع افزایش یابد. آنها قصد دارند تا حد زیادی از طریق پروژه های توسعه سرزمینی یکپارچه (IDT) به این سطح برسند.

در پایان سال 2010، رهبر راه اندازی مسکن در یکاترینبورگ شد شرکت Renova-StroyGroup، مشغول ساخت منطقه جدید آکادمیکی است که 275 هزار متر مربع در آن راه اندازی شده است. متر از ساختمان های جدید. آنها قصد دارند تا پایان سال 2025 9 میلیون متر مربع در اینجا بسازند. متر مسکن. این شرکت در رتبه دوم در پایان سال 2010 از نظر حجم مسکن تکمیل شده در یکاترینبورگ NOVA-Stroy (بخشی از گروه LSR)- 73.1 متر مربع این شهر نیز توسط شرکت های بزرگی در حال توسعه است TPK "Uralobuv"، "Uralenergostroykompleks".

روستوف-آن-دون و کازان از نظر حجم مسکن راه اندازی شده اندکی از یکاترینبورگ پایین تر هستند.

یکی از بزرگترین پروژه های ساخت و ساز مسکن در روستوف-آن-دون توسط این شرکت در حال اجراست "پاتریوت" (یکی از شرکت های تابعه "اینتکو"). این محوطه جدید دروازه غربی است که حدود 370 هزار متر مربع در زمینی به مساحت 33 هکتار ساخته می شود. متر از املاک مسکونی. این منطقه با خانه هایی از سری جدید "R-n-D" با ارتفاع 15 تا 19 طبقه، تولید شده توسط کارخانه خانه سازی روستوف، بازسازی کامل توسط شرکت Inteko، و همچنین بلندمرتبه های 20 و 24 طبقه در حال توسعه است. ساختمان های ساخته شده بر اساس پروژه های فردی. در منطقه مسکونی، برنامه ریزی شده است که یک زیرساخت اجتماعی توسعه یافته ایجاد شود: مدارس، مهدکودک ها، کلینیک ها، مراکز اوقات فراغت، مغازه ها، خدمات مصرف کننده و غیره.

گروه شرکت های SU-155علاوه بر منطقه مسکو، در بسیاری از شهرهای ناحیه مرکزی روسیه و همچنین در آستاراخان، نیژنی نووگورود و غیره در حال ساخت مسکن و تأسیسات زیربنایی است. هر ساله SU-155 حجم فضایی را که به بهره برداری می رساند افزایش می دهد. سهم خود را در ارائه آپارتمان های ساکنان مناطق روسیه در ساختمان های جدید انجام می دهد شرکت Peresvet-Invest. در ولگوگراد این یک مجتمع مسکونی در مرکز شهر است، پروژه های جدیدی توسط این شرکت در کراسنودار اجرا می شود.

برنامه هایی برای تخریب مسکن های فرسوده و ساختمان های پانل پنج طبقه قدیمی - ساختمان های خروشچف - با درجات مختلف فعالیت در بسیاری از شهرها و مناطق روسیه اجرا می شود.

بنابراین، در جمهوری آلتای، به عنوان بخشی از اجرای برنامه "تحریک توسعه ساخت و ساز مسکن در منطقه آلتای برای دوره 2010-2015"، برنامه ریزی شده است که 805 ساختمان مسکونی در معرض تخریب و اضطراری مستقر شوند. ساختمان های آپارتمانی. حدود 16 هزار نفر از 370 آپارتمان اضطراری جابجا می شوند.

یک برنامه هدفمند جمهوری خواه برای اسکان مجدد شهروندان از انبار مسکن اضطراری برای سال 2011 در کازان تصویب شد که شامل 50 خانه شهری با 1652 نفر می شد. مساحتی که در حال اسکان مجدد است تقریباً 21 هزار متر مربع خواهد بود. متر

مشکلی وجود دارد

در ماه های اول (ژانویه و فوریه) سال 2011، فدراسیون روسیه به بهره برداری رسید ( طبق گزارش کمیته آمار دولتی) 5.25 میلیون متر مربع متر مسکن، که تنها 88.5 درصد از حجم ساختمان های جدید روسیه در مدت مشابه سال قبل است. در همان زمان، در ناحیه شمال غربی این رقم 49.4٪ است، در قفقاز شمالی - 65.5٪، در شرق دور - 67.2٪، و فقط در مناطق اورال و ولگا - بیش از 100٪ (104.5 و 100.3). ٪، به ترتیب) ).

در مورد بازار ثانویه، در شهرهای بزرگ به تدریج در حال بهبود است، اما سرعت بهبود در بسیاری از آنها جای تامل دارد.

1. اقتصاد املاک و مستغلات به عنوان یک علم و نقش آن در اقتصاد بازار

در این مرحله از توسعه در روسیه املاک و مستغلات کمی وجود دارد بلند مدتارزش بالایی دارد قیمت این منبع بسیار بیشتر از هزینه کل صنعت است و سرمایه گذاری در توسعه املاک و مستغلات اکنون امیدوار کننده ترین به نظر می رسد.

مالکیت املاک و مستغلات اساس حقوق مالکیت خصوصی است که ویژگی جدایی ناپذیر روابط بازار است. املاک و مستغلات به عنوان هدف فعالیت کارآفرینی تضمین خاصی برای ثبات کسب و کار و حفظ ارزش سرمایه است.

اقتصاد املاک یکی از شاخه های علم اقتصاد است. موضوع مطالعه این رشته، روابط اجتماعی بین افراد در فرآیند تغییر و انتقال مالکیت املاک است. ارتباط نزدیکی با اقتصاد کلان و خرد، بازاریابی، مدیریت، قانون، امور مالی، حسابداری و آمار دارد.

اقتصاد املاک و مستغلات شامل در نظر گرفتن ویژگی های عملکرد بازار املاک و مستغلات، مکانیسم سازمانی و قانونی خاص برای خرید، فروش و اجاره املاک و مستغلات، و همچنین چارچوب روش شناختی و نظارتی برای معاملات، مسائل مربوط به ارزش گذاری املاک و مستغلات است. و تجزیه و تحلیل سودآوری آن

املاک و مستغلات در هر سیستم اجتماعی جایگاه مرکزی را در سیستم دانش اشغال می کند و همزمان دو کارکرد مهم را انجام می دهد: یک وسیله تولید و یک مورد مصرف شخصی برای زندگی، تفریح، اوقات فراغت فرهنگیو غیره مقررات اقتصادی و قانونی توسط دولت حوزه های مختلف زندگی اجتماعی و تولید مادی ارتباط نزدیکی با املاک و مستغلات دارد.

هدف اصلی و اساسی املاک و مستغلات - زمین - اهمیت منحصر به فرد و کلیدی در کل سیستم فعالیت های کارآفرینی مردم و زندگی آنها دارد. برای کل جامعه بشری از ارزش ویژه ای برخوردار است، زیرا تنها محل سکونت همه مردمان و نسل های مردم، عامل اصلی و طبیعی در هر حوزه تجاری است که به طور مستقیم یا غیرمستقیم در تولید محصولات دخیل است. همه کالاها و مزایای دیگر

در یک محیط بازار، زمین دارای هدف چند منظوره است. زمین به عنوان یک شی طبیعی که مستقل از اراده مردم وجود دارد، کل سیاره، مهد انسان است و مهمترین عملکرد اکولوژیکی را انجام می دهد. در عین حال، زمین همچنین خاک است، لایه بالایی سیاره ما، سطح یا مبنای فضایی آن - یک هدف مدیریت و بنابراین، روابط اقتصادی را منعکس می کند. نقش اجتماعی زمین این است که به عنوان زیستگاه و شرایط زندگی برای مردم عمل می کند. و در نهایت، زمین، به عنوان قلمرو یک ایالت یا سوژه فدرال، کارکرد سیاسی را تعیین می کند. بنابراین، معاملات با قطعات زمین نه تنها توسط هنجارهای قانون اساسی و قانون زمین، بلکه توسط قانون مدنی با در نظر گرفتن جنگلداری، محیط زیست و سایر قوانین خاص تنظیم می شود.

با توجه به عوامل ذکر شده در بالا، زمین به عنوان یک منبع طبیعی بی بدیل با اهمیت چند منظوره، از جایگاه قانونی ویژه ای برخوردار است. واگذاری زمین و به خصوص خرید و فروش زمین در روسیه در مرحله کنونی امری خاص و دشوار است. بازار زمین، به عنوان وسیله ای برای توزیع مجدد قانونی زمین بین مالکان با استفاده از روش های اقتصادی، به طور عینی توسط محدودیت ها و هنجارهای مختلف تنظیم می شود.

در فدراسیون روسیه، مانند بسیاری از کشورهای صنعتی جهان (ایالات متحده آمریکا، انگلستان، و غیره)، این امر ایجاد شده است: هنگامی که مالکیت خصوصی در تحقق منافع عمومی دخالت می کند، مشمول محدودیت های دائمی یا موقت می شود. محدودیت های دائمی مالکیت زمین به دلیل ماهیت محدود و غیرقابل جایگزین بودن آن در فعالیت های تجاری عبارتند از: سیستم منطقه بندی; استفاده منطقی و حفاظت از زمین؛ کنترل محیطی؛ حمایت از حقوق و منافع قانونی سایر مالکان، مستاجران و استفاده کنندگان از زمین؛ رعایت شرایط استفاده از مناطق ویژه حفاظت شده و مناطق امنیتی؛ با در نظر گرفتن قوانین و مقررات ساختمانی، برنامه ریزی پروژه ها و توسعه شهرک ها؛ خرید اجباری زمین از مالک برای نیازهای دولتی و شهرداری و غیره.

همچنین محدودیت‌های موقتی در اختیارات مالک زمین وجود دارد: استفاده دقیق از یک قطعه زمین، امکان خرید و فروش زمین کشاورزی به شرط حفظ هدف مورد نظر، برداشت زمین‌های بلااستفاده، گردش محدود دسته‌های خاصی از زمین. ، استفاده انحصاری از زمین به صورت اجاره و غیره. آنها همچنین نمی توانند به طور مستقل املاک و مستغلات را که تحت حق مدیریت اقتصادی یا مدیریت عملیاتی به آنها واگذار شده است، اجاره دهند. واگذاری اموال غیرمنقول در شرکت های سهامی نیز محدود است - در صورت معاملات بزرگ (25 تا 50 درصد ارزش دفتری دارایی های شرکت) تصمیم به اتفاق آرا توسط هیئت مدیره یا مجمع عمومی صاحبان سهام اتخاذ می شود. و اگر موضوع معامله بیش از 50% دارایی باشد - فقط توسط مجمع عمومی صاحبان سهام.

املاک و مستغلات در مرکز آمیختگی پیچیده ای از فرآیندهای مختلف اقتصادی، منافع خصوصی و عمومی، هنجارهای اداری و مقررات قرار دارد. خود محصول - املاک و مستغلات.

درگیر کردن دسته های مربوطه از زمین یا حقوق استفاده از آنها در روابط قانونی بازار، فعالیت تجاری و سرمایه گذاری را تحریک می کند و از معاملات مجرمانه با زمین جلوگیری می کند.

به عنوان یک هدف از فعالیت کارآفرینی، املاک و مستغلات به عنوان تضمین خاصی برای ثبات کسب و کار و بازتولید سرمایه با افزایش عمل می کند. یک سرمایه گذار معمولی، هنگام سرمایه گذاری در املاک، معمولا نه تنها سرمایه را برمی گرداند، بلکه سود دریافت می کند و تمام هزینه های دیگر را جبران می کند. از داشتن اموال معتبر می توان لذت های دیگری گرفت.

املاک و مستغلات موضوع مطالعه رشته های مختلف علمی و آموزشی از جمله جغرافیا، معماری، حقوق، آمایش سرزمین، زراعت، اقتصاد، ساخت و ساز و غیره است. مطالعه می شوند. درس «اقتصاد املاک» برخلاف سایر دروس، صرفاً سازوکار سازمانی، اقتصادی و حقوقی معاملات را نه با یک، بلکه با اشیاء مختلف املاک و مستغلات بررسی می‌کند. میزان دانش در مورد بازار املاک و مستغلات به حدی شکل گرفته است که می توان آن را به عنوان یک رشته دانشگاهی در بسیاری از تخصص ها تدریس کرد: مدیریت، بازاریابی، اقتصاد شرکت (بر اساس صنعت)، امور مالی و اعتبار. اقتصاد املاک و مستغلات یک دوره کاربردی است که به مطالعه تئوری و عملی معاملات مختلف با مهمترین منابع فعالیت تجاری - زمین، ساختمان و سایر اشیاء می پردازد. مبانی نظری درس تئوری اقتصادی، قیمت گذاری، نظام اقتصادی جامعه، حقوق، تئوری عمومی آمار و مبنای کاربردی آن مدیریت، بازاریابی، اقتصاد بنگاه اقتصادی، مالی و اعتبار است.

2. تجزیه و تحلیل بازار مدرن املاک و مستغلات در روسیه

با مشخص کردن وضعیت فعلی بازار املاک و مستغلات روسیه، باید توجه داشت که وارد مرحله دوم توسعه خود شده است - مرحله نزدیک شدن به املاک و مستغلات به عنوان هدف فعالیت سرمایه گذاری. اگر در مرحله اول املاک و مستغلات عمدتاً برای رفع نیازهای شخصی (مسکن، ادارات برای نیازهای شخصی خود و غیره) و فروش مجدد سودآور آن خریداری شده باشد، در مرحله دوم املاک و مستغلات به عنوان موضوع سرمایه گذاری مالی برای به دست آوردن درآمد دائمی بیش از سطح نرخ سپرده بانکی، به عنوان مثال، از اجاره املاک و مستغلات.

توسعه بازار املاک و مستغلات توسط عوامل بسیاری مختل می شود: ناقص بودن قوانین روسیه، بی ثباتی سیاسی و اقتصادی، سطح پایین درآمد متوسط ​​​​جمعیت، و فقدان متخصصان واجد شرایط - شرکت کنندگان در بازار املاک و مستغلات.

به ویژه، در روسیه، به دلایل اقتصادی، طرح وام وام مسکن در موارد جداگانه کار می کند، در حالی که اکثر معاملات املاک و مستغلات در عمل جهانی با مشارکت سرمایه قرض گرفته شده (وام رهنی) انجام می شود. امروز زود است که در مورد ورود یک خریدار انبوه به بازار املاک روسیه صحبت کنیم: لایه میانی به معنای سنتی برای کشورهای غربی (قشر اصلی از نظر تعداد، که مصرف کننده اصلی کالاها و خدمات و ... پشتیبانی از سیستم اجتماعی-اقتصادی) عملاً در روسیه وجود ندارد، بنابراین، به عنوان مثال، به عنوان مثال، به دلیل کمبود مزمن املاک مسکونی، هیچ تقاضایی برای آن وجود ندارد.

با این حال، قوانین مدرن روسیه، با تمام نقص های خود، امکان توسعه طیف گسترده ای از روابط در زمینه املاک و مستغلات را فراهم می کند: خرید و فروش، اهدا، ارث، اجاره، اجاره فرعی، مشارکت در سرمایه مجاز شرکت ها، وثیقه و غیره. . درست است، همه اینها در مورد ساختمان ها و سازه ها و تا حدودی در مورد زمین صدق می کند.

در مجموع، در سال 2007، 714.1 هزار آپارتمان با مساحت 60.4 میلیون متر مربع در فدراسیون روسیه به بهره برداری رسید. متر که نسبت به مدت مشابه سال قبل 119.4 درصد بوده است، در حالی که در سال 1385 نرخ رشد ساخت و ساز مسکن تا سال 1384 116.1 درصد بوده است.

شاخص های حجم فیزیکی راه اندازی کل مساحت ساختمان های مسکونی برای دوره های 2006-2007. در شکل 1 نشان داده شده اند.

شکل 1. شاخص های حجم فیزیکی راه اندازی کل مساحت ساختمان های مسکونی، درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل.

در پایان سال 2007، منطقه مسکو به بزرگترین بازار ساخت و ساز در کشور در سال 2007 تبدیل شد، 12.6٪ از کل مساحت مسکن راه اندازی شده در روسیه به طور کلی در این منطقه راه اندازی شد. علاوه بر منطقه مسکو، در میان نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه، بیشترین حجم ساخت و ساز مسکن نیز در مسکو - 8.0٪، منطقه کراسنودار - 6.2٪، سنت پترزبورگ - 4.4٪، جمهوری تاتارستان - 3.4 مشاهده شده است. ٪، منطقه تیومن - 3.2٪، جمهوری باشقورتوستان - 3.1٪، مناطق روستوف و چلیابینسک - هر کدام 2.8٪، منطقه Sverdlovsk - 2.7٪. حجم کل فضای مسکونی مورد بهره برداری در این نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه به 49.2٪ از کل این کشور بالغ شد.

در سال 2007، حجم ساخت و ساز مسکن فردی در فدراسیون روسیه به رشد خود ادامه داد. جمعیت با استفاده از منابع مالی خود و وام گرفته شده، 181.1 هزار ساختمان مسکونی به مساحت 25.7 میلیون متر مربع را راه اندازی کردند. متر، که تا سال 2006 به 128.9٪ رسید. در همان زمان، سهم ساخت و ساز مسکن انفرادی در کل مساحت مسکن ساخته شده بود: در روسیه - 42.6٪؛ در جمهوری‌های آلتای، بوریاتیا، داغستان، اینگوشتیا، کالمیکیا، ماری ال، تیوا، کاباردینو-بالکارین، جمهوری‌های کاراچای-چرکس، اودمورت، جمهوری‌های چوواش، کراسنودار، سرزمین‌های استاوروپل، آستاراخان، لنینگراد و تامبوف از 695% تا 2% 2%؛ در جمهوری چچن، منطقه خودمختار Ust-Orda Buryat - 100٪.

در مسکو، برخلاف بازار سایر نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه، تقاضا برای املاک و مستغلات در سال 2007 محدود بود: تقاضا به شدت کاهش یافت و رشد قیمت متوقف شد. بازار وارد فاز رکود شده است. در سه ماهه اول سال 2007، کاهش کلی در قیمت عرضه 1 متر مربع وجود داشت. متر در بازار ثانویه مسکن استاندارد در مسکو به 0.6٪ رسید. کاهش قیمت آپارتمان های عرضه شده برای فروش در ساختمان های پانلی 0.9٪ بود. در خانه های آجری، قیمت عرضه 0.1 درصد افزایش یافت. قیمت آپارتمان های ارائه شده در بازار ثانویه در بخش کلاس تجاری 1.8 درصد و در ساختمان های جدید استاندارد 0.7 درصد افزایش یافته است.

در سپتامبر 2007، رکود بازار املاک و مستغلات مسکو پایان یافت، اما این امر مستلزم از سرگیری قابل توجهی از رشد قیمت نیست. اگرچه کارشناسان به احیای تدریجی تقاضا و فعالیت در بازار و همچنین انتقال خریداران بالقوه از نگرش انتظار و دید به نگرش فعال تر اشاره می کنند. در هفته اول اکتبر 2007، میانگین هزینه هر متر مربع آپارتمان در مسکو با 0.4 درصد افزایش به 4167 دلار رسید. بیش از سایرین، 0.7 درصد قیمت مسکن در خانه‌های «استالینیستی» و خانه‌های ساخته شده از آجر استاندارد افزایش یافت. یک متر مربع در چنین آپارتمان هایی 4962 دلار قیمت دارد. در هفته مورد بررسی، یک متر مربع در ساختمان‌های مرتفع پانلی مدرن با 0.6 درصد افزایش به 4085 دلار رسید. قیمت فضای زندگی در خانه های ساخته شده از آجر یکپارچه مدرن 0.3٪ (تا 4623 دلار در هر متر مربع) افزایش یافت. آپارتمان در ساختمان های پانلی پنج طبقه و نه طبقه 0.2 درصد افزایش یافت. یک متر مربع از آنها به ترتیب 3734 و 3835 دلار آمریکا قیمت دارد. قیمت آپارتمان در ساختمان های پنج طبقه آجریبرای هفته مورد بررسی، عملا تغییری نکرده و به 4095 دلار آمریکا در هر متر مربع رسیده است. بازده سرمایه گذاری در املاک مسکونی 0.68 برابر بازده سپرده بانکی بود.

از ابتدای سال 2008، در بخش مسکن ثانویه، تقاضا برای دارایی های با نقدینگی، مانند آپارتمان های با کلاس تجاری، تقریباً دو برابر شده است. یکی دیگر از ویژگی های متمایز بازار املاک مسکو در سال 2008، تفاوت فزاینده بین قیمت آپارتمان ها در مرکز و حومه، بین آپارتمان ها در انواع مختلف ساختمان ها در همان منطقه است. قیمت مسکن ارزان و بی کیفیت کاهش یافته است. و افزایش قیمت مسکن لوکس در روستاهای کلبه نخبه در منطقه مسکو بر اساس نتایج سال 2008 حدود 15٪ در سال خواهد بود.

سال 2008 یکی از سخت ترین سال ها برای بازار املاک و مستغلات در کل تاریخ روسیه مدرن بود. بحران مالی جهانی به شدت به همه جبهه ها ضربه زد - سرعت ساخت و ساز کاهش یافت، سطح فعالیت مصرف کننده کاهش یافت، بانک ها در واقع صدور وام های رهنی را متوقف کردند. نتایج سال گذشته توسط شریک مدیریت پانوراما، عمر گادجیف، خلاصه شد. همراه با این، ترویج پروژه غرفه نمایشگاه را توسعه می دهد و مسئولیت اجتماعی کسب و کار را به رسمیت می شناسد. تصویر شرکت، در چارچوب دیدگاه های امروزی، بازاریابی استراتژیک مبتنی بر نقش را در موقعیت قرار می دهد و سهم بازار را گسترش می دهد. این درک از وضعیت به Al Ries برمی گردد، در حالی که تجزیه و تحلیل قیمت بازار استاندارد صنعت را با در نظر گرفتن روندهای مدرن تعیین می کند. ویژگی روسی موقعیت اجتماعی همگرا را تسریع می کند و بازاریابی را به عنوان بخشی از تولید درک می کند.

نمایه مصرف کننده با تکیه بر اطلاعات داخلی، بخش بازار هدف را مهار می کند. قالب رویداد به طور پراکنده رتبه بندی را با در نظر گرفتن روندهای فعلی تغییر می دهد. تبلیغات غیرمستقیم، با غفلت از جزئیات، فرآیند آزمایشی برنامه ریزی استراتژیک را ساده می کند و سهم بازار را افزایش می دهد. بازاریابی استراتژیک به طور ضعیفی جایگاه محصول خارج از حد معمول را تعیین می کند و بودجه ها را بهینه می کند. نکته این است که جذب مخاطب مهم نیست. علاوه بر این، برنامه ریزی رسانه ای به طور قابل توجهی اثر جانبی روابط عمومی را تغییر می دهد و بودجه ها را بهینه می کند. محتوا در کانال سنتی با تکیه بر تجربه همکاران غربی صرفه جویی می کند. ارزیابی اثربخشی کمپین منحط است.

آنچه در سال 2009 مهم بود، رفتار خود بازار در طول بحران بود. معاملات و پروژه‌های جهانی که در دوره پیش از بحران رسانه‌ها را پر کرده بودند، دیگر وجود ندارند و خود بحران، مانند سال گذشته، مهم‌ترین رویداد باقی مانده است. در سال 2009، قیمت ها در تمام بخش های بازار کاهش یافت و تقاضا کاهش یافت. با وجود این، بازار پیشرفت زیادی داشت و در طول سال حجم راه اندازی مسکن و املاک تجاری در سطح نسبتا بالایی باقی ماند. در پاییز 2009، کارشناسان به افزایش فعالیت ها اشاره کردند: قیمت ها تثبیت شد، تقاضا افزایش یافت و معاملات واقعی ظاهر شد. اما کارشناسان می گویند هنوز برای صحبت در مورد بهبود بازار خیلی زود است. "پایین" هنوز نرسیده است، اما بسیاری می خواهند متفاوت فکر کنند.

در ژانویه 2009، ولادیمیر پوتین، نخست وزیر روسیه پیشنهاد کرد که دولت حجم ساخت و ساز مسکن را کاهش ندهد و وظیفه "تلاش برای حفظ سطح" راه اندازی در سال 2008 را تعیین کرد. 61 میلیون متر مربع متر در آغاز سال 2010، تأمین مالی برنامه های مرتبط با سیاست مسکن ایالتی باعث ایجاد خوش بینی شد - مجموع بودجه اختصاص داده شده برای این اهداف توسط بودجه فدرال و موسسات توسعه در سال 2009 از 447 میلیارد روبل فراتر رفت.

علاوه بر این، راه حل برای وظیفه نخست وزیر باید با افزایش به 150 میلیارد روبل تسهیل می شد. در سال 2009، سرمایه آژانس وام مسکن مسکن (AHML) و مبلغ آن به 2 میلیون روبل افزایش یافت. کسر مالیاتبرای شهروندان خرید و ساخت مسکن و به بیش از 300 هزار روبل افزایش یافت. مقدار سرمایه مادری که می تواند و باید برای خرید مسکن استفاده شود (سرمایه گذاری چنین وجوهی در اقتصاد پیش بینی شده توسط وزارت دارایی در سال 2010 102 میلیارد روبل است). امسال حدود 61 میلیارد روبل به برنامه مسکن فدرال اختصاص یافت (که بودجه آن تقریباً 30٪ کاهش یافته است). اما علیرغم همه تلاش ها، در سال 2009 طبق اعلام وزارت انکشاف منطقه ای، 53 میلیون متر مربع به بهره برداری می رسد. متر مسکن، و سال آینده، به گفته رئیس انجمن سازندگان روسیه، نیکولای کوشمان، حتی بدتر خواهد شد، زیرا "سازندگان مطلقاً هیچ ذخیره ای برای سال 2010 ندارند."

در ماه مه 2009، رئیس وزارت توسعه منطقه ای، ویکتور باسارگین، بیانیه مهمی برای بازار مسکن - هزینه 1 متر مربع - ارائه کرد. متر مسکن مقرون به صرفه ساخته شده (کلاً یا جزئی) با هزینه بودجه فدرال نباید از 30 هزار روبل تجاوز کند.

در سال 2009، سفارشات دولتی تقریباً به "لوکوموتیو" اصلی ساخت و ساز مسکن تبدیل شد. به ویژه سهم قابل توجهی در حفظ بخش مسکن بازار توسط آژانس های امنیتی فدرال - وزارت دفاع و وزارت امور داخلی فدراسیون روسیه انجام شد. به ویژه، در سال گذشته، وزارت دفاع تقریباً 90 میلیارد روبل برای خرید بیش از 40 هزار آپارتمان هزینه کرد. و این تازه اولشه. به گفته وزیر آناتولی سردیوکوف، در مجموع در سال 2009-2010، با هزینه تمام منابع، وزارت دفاع قصد دارد 90 هزار خانواده نظامی را اسکان دهد که از این تعداد 45.7 هزار در سال 2010 است. تشکیل یک انبار مسکن خدماتی تا سال 2015 در چارچوب برنامه هدف فدرال در مورد پرسنل نظامی قراردادی انجام می شود.

در وزارت امور داخلی روسیه، با توجه به بخش تدارکات این بخش، بیش از 100 هزار کارمند نیاز به مسکن دارند. رئیس این بخش، ولادیمیر لوکیانوف، در ابتدای سال اعلام کرد که وزارت امور داخلی به بیش از 112 هزار آپارتمان نیاز دارد، "که حدود 195 میلیارد روبل است." دستور دفاع ایالتی برای ساخت و ساز مسکن در سال 2009 تنها 1.3 میلیارد روبل از بودجه فدرال اختصاص داد. به علاوه 2.4 میلیارد روبل. برای تکمیل ساخت و ساز که از قبل شروع شده است. این اداره امیدوار است که در سال 2010، بودجه ساخت مسکن برای وزارت امور داخلی افزایش یابد.

همچنین در سال 2009، حدود 10 میلیارد روبل دولتی. با هدف خرید مسکن برای خانواده های جوان در چارچوب برنامه هدف فدرال مربوطه انجام شد.

دولت در حال تبدیل شدن به بازیگر اصلی در بازار املاک و مستغلات است. صندوق فدرال برای کمک به توسعه ساخت و ساز مسکن (صندوق RHD) برای تحریک حجم عرضه در بازار مسکن روسیه طراحی شده است. بنابراین، برنامه ریزی شده است که حداقل 30 درصد از مسکن در روسیه از سال 2012 در زمین های درگیر در گردش مالی صندوق ساخته شود. سهم املاک مسکونی در فدراسیون روسیه که در زمین های صندوق ساخته می شود باید در سال 2010 به 10 درصد و در سال 2011 به 20 درصد برسد.

در سال 2010، بنیاد RHD در حال حاضر پنج مزایده زمین برای فروش قطعات زمین در مناطق مختلف فدراسیون روسیه برگزار کرده است. در زمین هایی که برای ساخت و ساز اختصاص داده شده است، می توان یک میلیون و 100 هزار متر مربع ساخت. متر مسکن اولویت استراتژیک صندوق ایجاد شرایط برای ساخت مسکن در کلاس اقتصادی، در درجه اول مسکن های کم ارتفاع است. برنامه ریزی شده است که حجم راه اندازی سالانه مسکن در روسیه تا سال 2020 به 140 تا 150 میلیون متر مربع افزایش یابد. متر

در سال‌های 2012-2014، صندوق از «بهینه‌سازی» به «سرمایه‌گذاری» هماهنگی زمین‌ها حرکت می‌کند و تأمین مالی ساخت شبکه‌های برق، مراکز نیرو، و همچنین تأسیسات زیرساختی خدماتی خطی و غیرخطی را آغاز می‌کند. علاوه بر این، صندوق به عنوان بخشی از فعالیت های خود، دسترسی توسعه دهندگان به منابع مالی را تسهیل می کند. به ویژه، ضمانت (پیشنهاد) خرید مقدار معینی مسکن از توسعه دهندگان را با قیمتی نه بیشتر از "قیمت متمرکز مسکن کلاس اقتصادی در یک منطقه معین" ارائه می دهد. بنابراین، این صندوق به توسعه دهندگان تضمین خرید آپارتمان در بازار آزاد فروخته نمی شود.

وام های مسکن همچنان برای اکثر شهروندان روسیه غیرقابل استطاعت باقی می ماند و به سختی می توان نرخ وام را کافی خواند. سقوط وام مسکن در روسیه در سه ماهه سوم سال 2007 آغاز شد.

TSB RF بیان می کند که در ژانویه تا سپتامبر 2009، بانک های روسیه وام های وام مسکن مسکونی به افراد را به مبلغ 91.5 میلیارد روبل ارائه کردند که 5.9 برابر کمتر از مدت مشابه در سال 2008 است، زمانی که وام گیرندگان 537.5 میلیارد روبل دریافت کردند. در سال 1387 به طور متوسط ​​29 هزار وام در ماه صادر شده است. طبق پیش بینی بانک مرکزی فدراسیون روسیه، حجم بازار وام مسکن در این کشور در سال 2009 از 130 میلیارد روبل تجاوز نخواهد کرد. در مجموع، با توجه به وزارت توسعه منطقه ای فدراسیون روسیه، در سال 2008، وام های رهنی به ارزش 630 میلیارد روبل در روسیه صادر شد.

کل بدهی وام مسکن، بالغ بر 1.057 تریلیون در ابتدای سال. rub.، پس از نه ماه به 1.003 تریلیون کاهش یافت. مالیدن در حال حاضر در فدراسیون روسیه، طبق ARHML، حدود 60 هزار وام مشکل دار در بخش وام مسکن وجود دارد که در مجموع حدود 90 میلیارد روبل است.

بر اساس گزارش شرکت کارگزاری Creditmart، در نوامبر 2009، تعداد کل بانک های ارائه دهنده وام مسکن برای خرید مسکن در بازار ثانویه 17 واحد بوده است. تعداد بانک های ارائه دهنده وام هدفمند با وثیقه املاک موجود و وام خرید مسکن با زمین در بازار ثانویه به 13 واحد رسیده است.

در پاییز 2009، وضعیت بهبود یافت، نرخ ها اندکی کاهش یافت، اما هنوز برای اکثریت قریب به اتفاق وام گیرندگان غیرقابل استطاعت است. متوسط ​​نرخ بازار محصولات وام مسکن در پایان نوامبر 2009 در مقایسه با ژانویه 18.06 درصد بود، کاهش متوسط ​​نرخ بازار در وام های روبلی 0.16 درصد بود. طبق گزارش بانک مرکزی فدراسیون روسیه برای 9 ماه، میانگین موزون نرخ 14.6٪ است. این نرخ در شش ماه گذشته در این سطح باقی مانده است.

دولت روسیه اقدامات فعالی را برای بازسازی وام ها و حمایت از وام های مسکن انجام می دهد. حمایت دولتی از طریق ارائه بودجه اضافی به آژانس وام مسکن و وام مسکن (AHML) ارائه می شود. بودجه برنامه ویژه به مبلغ 40 میلیارد روبل. (وام از Vnesheconombank - IF-Real Estate) برای ارائه وام های هدفمند به بانک ها طی سال های 2009-2010 و شاید حتی 2012 استفاده می شود. هیئت نظارت VEB آماده استفاده از صندوق های بازنشستگی برای حمایت از وام مسکن است که حدود 100 میلیارد روبل است. به عنوان بخشی از حمایت از شهروندانی که قبلاً وام وام مسکن دریافت کرده بودند ، در سال 2009 به آنها فرصت داده شد تا از "سرمایه مادری" قبل از برنامه برای بازپرداخت کامل یا جزئی وام استفاده کنند - 80 هزار خانواده قبلاً این کار را انجام داده اند. طبق پیش بینی مقامات، حجم بازار وام مسکن در روسیه در سال های 2011-2012 به سطح سال 2007 خواهد رسید. در طول بحران، ادغام ها و ادغام ها به طور فعال انجام شد که حجم آن، به گفته کارشناسان، باید در سال 2010 افزایش یابد. در سال 2009، بازار تحت سلطه معاملات غیرنقدی بود، یعنی سرمایه‌گذاران سهام شرکت‌ها یا پروژه‌هایی را مشروط به بازپرداخت یا تغییر ساختار بدهی‌های سازنده یا مشروط به تکمیل تسهیلات دریافت کردند. محسوس ترین بازتوزیع بازار املاک اداری در حال انجام است. چندین معامله مهم در این بخش در سال 2009 انجام شد. در حوزه املاک خرده فروشی، بازتوزیع در سطح سرمایه و سهام شرکت صورت می گیرد. این فرآیند به صورت پنهان رخ می دهد - مالکان سعی می کنند سهام اشیاء را در مرحله سرمایه سهام توزیع کنند.

3. اجاره به عنوان نوعی استفاده قراردادی، مدت معین و پرداختی از زمین. روش محاسبه اجاره زمین

ترجمه از لاتین، اجاره به معنای اجاره یا توافق برای انتقال ملک توسط مالک به تصرف شخص دیگری تحت شرایط خاص است. تعریف سنتی اجاره عبارت است از انتقال ملک توسط یک شخص (موجر) به شخص دیگر (مستاجر) برای تصرف موقت یا استفاده (یا فقط استفاده) در ازای پرداخت هزینه.

هدف از اجاره اطمینان از انتقال ملک برای استفاده موقت است، در حالی که استفاده به معنای حذف آن از شیء است. خواص مفیدو از همه مهمتر کسب میوه و درآمد. برخلاف تعریف صرفا قانونی اجاره به عنوان تملک و استفاده قراردادی، مدت معین و با پرداخت اموال، اجاره یک سیستم مدیریتی یا شکل سازمانی کارآفرینی است که بیانگر روابط مالکیت و وضعیت نیروهای تولیدی و بالاتر از همه نیروی کار است.

شکل اصلی بیان چنین روابطی توافق است، زیرا گفتار در در این مورد، به شکل حقوقی انعطاف پذیری اطلاق می شود که در آن می توان روابط اجتماعی با ماهیت متفاوت را پوشاند.

در نظر گرفتن مجزای اجاره جدا از محتوای مادی آن - نیروهای تولیدی یا از شکل خاص خود که روابط تولید را مشخص می کند - به ما اجازه نمی دهد ماهیت اقتصادی این سیستم مدیریت را شناسایی کنیم.

اجاره واقعی در مواردی اتفاق می‌افتد که شکل اعمال شده تولید منجر به پیدایش اشکال مشترک (مشترک) و خصوصی مالکیت وسایل تولید و نتایج کار شود. در عین حال، هر نوع ملکی، شکل اجاره استفاده از آن را مستثنی نمی کند.

جایگزینی مفهوم اجاره نیز اشتباه است اشکال گوناگونروابط قراردادی اول از همه، جمع های کارگری در آنها به روش های مختلف تشکیل می شوند: اجاره نامه ها به جای استخدام نیروی کار، عضویت را با تغییرات همزمان در حقوق و تعهدات هر کارگر ناشی از دارایی آنها برای دریافت درآمد و وسایل تولید خریداری شده معرفی می کنند. اجاره به کار گرفتن کارگر نیست بلکه مال است.

در نتیجه، شکلی از تشکل کارگری نیست، بلکه راهی برای اجرای روابط مالکیتی است. همین واقعیت استخدام (اجاره) ابزار تولید منجر به تغییر اساسی می شود موقعیت اجتماعیکارگران

از طریق اجاره، آنها در واقع نه به عنوان کارگران مزدور، بلکه به عنوان صاحبان خود به ابزار کار متصل می شوند. در نتیجه، پایه انگیزه برای فعالیت های کاری کارگران، نه تنها به عنوان مصرف کنندگان، بلکه به عنوان کارآفرینان علاقه مند، به طور قابل توجهی گسترش می یابد و نه تنها با وجوه دستمزد و مشوق های مادی، بلکه با تخصیص محصول مازاد همراه است. ، با روند بازتولید در اقتصاد اجاره ای، با اجرا توسط جمعی و هر یک از کارکنان حقوق خود را به عنوان مالک مشترک ملک دارند (به جدول 1 مراجعه کنید).

جدول 1. تفاوت های کیفی بین روابط اجاره و اجاره

محاسبه اجاره سالانه زمین به طور خاص برای هر قطعه زمین با ضرب نرخ متمایز سالانه محدوده ارزش شهرسازی مساحت قطعه زمین در یک ضریب تعدیل و یک ضریب بر اساس طبقه مستاجران انجام می شود.

اجاره زمین اجاره ای طبق فرمول محاسبه می شود:

R Appl.zaz. = D st.z.n. × S z.u. × برای تصحیح. × ماشین K،

جایی که R Appl.zaz. - میزان اجاره زمین؛

D st.z.n. - نرخ متفاوت مالیات زمین بسته به مرزهای مناطق برنامه ریزی.

S z.u - مساحت قطعه زمین در متر مربع. متر، در دسترس برای اجاره؛

برای تکرار. - ضریب اصلاح نرخ سالانه اجاره بها و مالیات زمین.

به ماشین. – ضریب طبقه مستاجر.

نرخ های متفاوت مالیات زمین در قلمرو یک شهر خاص توسط شورای شهر تعیین می شود.

ضریب تعدیل نرخ سالانه اجاره و مالیات زمین مطابق با قانون فدراسیون روسیه "در مورد پرداخت زمین" اعمال می شود.

هنگام طبقه بندی یک واحد تجاری خاص به عنوان مستاجر به منظور اعمال ضریب مناسب برای آن، باید توسط سیستم طبقه بندی کننده ها برای حفظ کاداستر زمین دولتی هدایت شود.

ضریب برای دسته های مستاجران هنگام محاسبه اجاره زمین برای شرکت های شهرداری و موسسات شهرداری اعمال نمی شود.

در صورت بروز اختلاف در مورد طبقه بندی یک واحد تجاری به رده مناسب مستاجران، موضوع به روش مقرر توسط کمیسیون بررسی درخواست های مزایای اجاره حل می شود.

برای افرادی که بدون تشکیل شخصیت حقوقی به عنوان کارآفرین ثبت نام کرده اند، ضریب برای دسته های مستاجران برای اشخاص حقوقی مربوطه اعمال می شود.

4. مفهوم موضوع ارزیابی و انواع ارزش تخمینی

ارزیابی یک ملک - تجزیه و تحلیل یا محاسبه هزینه، ماهیت، کیفیت، ارزش، سودمندی، مزایای خاص یک ملک خاص. معمولاً ارزیابی توسط یک ارزیاب حرفه ای به صورت گزارش انجام و مستند می شود. موضوع ارزیابی اموال ارائه شده برای ارزیابی است.

انواع مختلفی از ارزش وجود دارد. آنها به دلیل نیازهای مختلف مشتری و اهداف ارزیابی ضروری هستند. مفاهیم بازار، انحلال، مشمول مالیات، ارزش سرمایه گذاری و غیره وجود دارد، اما به طور کلی ارزش را می توان به دو دسته بزرگ تقسیم کرد: ارزش در مبادله و ارزش در استفاده.

ارزش در استفاده (هزینه استفاده) عبارت است از ارزش یک چیز از دیدگاه یک کاربر خاص که برای برآوردن نیازهای خود از آن استفاده می کند یا قصد استفاده از آن را دارد. توسط یک شخص (کاربر) تنظیم می شود و بنابراین ذهنی است.

ارزش معاوضه (ارزش مبادله ای) ارزشی است که در ارتباط با بیگانگی یک چیز در نظر گرفته می شود و هنگام مبادله آن با پول به صورت قیمت متجلی می شود. این تعریف به قیمتی اشاره دارد که در یک بازار آزاد، باز و رقابتی بر اساس تعادل ایجاد شده توسط عوامل عرضه و تقاضا حاکم خواهد بود. بنابراین ارزش مبادله عینی است. به عنوان یک ویژگی تعمیم یافته جذابیت یک چیز به عنوان یک شی مبادله از دیدگاه تعداد نامحدودی از صاحبان بالقوه آن، که مجموعاً بازار نامیده می شود، در نظر گرفته می شود. بارزترین مثال ارزش در مبادله، ارزش بازار است. برخی از کارشناسان معتقدند که ارزش بازار سنگ بنای فعالیت های ارزیابی است. این به این دلیل است که اغلب هدف از ارزیابی تعیین ارزش بازار ملک مورد ارزیابی است.

تعریف و مشخصات دقیقارزش بازار در استاندارد 1 استانداردهای بین المللی ارزش گذاری (IVS) ارزش بازار به عنوان مبنایی برای ارزیابی آورده شده است. با این حال، برای روسیه، تعریف ارزش بازار، که در قانون فدرال "در مورد فعالیت های ارزش گذاری در فدراسیون روسیه" و در استانداردهای ارزش گذاری آمده است، از اهمیت بیشتری برخوردار است. مطابق با این اسناد نظارتی، ارزش بازار به عنوان محتمل ترین قیمتی تلقی می شود که یک شی معین را می توان در بازار آزاد در یک محیط رقابتی، زمانی که طرفین معامله معقولانه عمل می کنند، با داشتن تمام اطلاعات لازم، و ارزش قیمت معامله در هیچ شرایط فوق العاده ای منعکس نمی شود.

بنابراین، ارزش بازار نتیجه یک معامله منصفانه است که با رعایت تعدادی از شرایط انجام شده است:

1) باز بودن بازاری که معامله در آن انجام می شود.

2) رقابت در بازار؛

3) انگیزه معمولی طرفین؛

4) آگاهی معقول از طرفین؛

5) مدت زمان کافی که در طی آن شیء ارزیابی در بازار برای فروش عرضه می شود.

6) استفاده از وسایل پرداخت معمولی؛

7) عدم وجود شرایط مالی غیرعادی معامله.

استانداردهای ارزش گذاری علاوه بر ارزش بازار، انواع مختلفی از ارزش را ارائه می دهند که می توانند برای اهداف ارزش گذاری استفاده شوند:

الف) ارزش یک شی ارزیابی با یک بازار محدود، که فروش آن در بازار آزاد غیرممکن است یا مستلزم هزینه های اضافی در مقایسه با هزینه های لازم برای فروش کالاهایی است که آزادانه در بازار گردش می کنند.

ب) هزینه جایگزینی شی ارزیابی، مقدار هزینه برای ایجاد یک شی مشابه با هدف ارزیابی، در قیمت های بازار موجود در تاریخ ارزیابی، با در نظر گرفتن استهلاک شی ارزیابی.

ج) هزینه بازتولید شی ارزیابی عبارت است از مجموع هزینه‌های موجود در قیمت‌های بازار که در تاریخ ارزیابی برای ایجاد یک شیء مشابه با هدف ارزیابی با استفاده از مواد و فناوری‌های یکسان با در نظر گرفتن فرسودگی و فرسودگی موجود در بازار وجود دارد. شی ارزش گذاری؛

د) ارزش شیء ارزیابی شده در استفاده فعلی آن، ارزش شیء ارزیابی شده، بر اساس شرایط موجود و هدف استفاده از آن؛

ه) ارزش سرمایه گذاری موضوع ارزیابی، که بر اساس سودآوری آن برای یک شخص خاص برای اهداف سرمایه گذاری تعیین می شود.

و) ارزش شیء ارزیابی برای اهداف مالیاتی - ارزش شیء ارزیابی که برای محاسبه پایه مالیاتی تعیین شده و مطابق با مقررات قانونی نظارتی (از جمله ارزش موجودی) محاسبه می شود.

ز) ارزش انحلال شی ارزیابی شده، ارزش شی ارزیابی شده در صورتی که شی ارزیابی شده باید ظرف مدت کوتاه‌تر از دوره معمول قرار گرفتن در معرض برای اشیای مشابه واگذار شود.

ح) ارزش واگذاری شیء ارزیابی، برابر با ارزش بازار موادی است که شامل آن می شود، با در نظر گرفتن هزینه های دفع شیء ارزیابی؛

ط) ارزش ویژه شیء ارزیابی، ارزشی که برای تعیین آن توافقنامه ارزش گذاری یا قانون قانونی نظارتی شرایطی را پیش بینی می کند که در مفهوم بازار یا ارزش دیگر مشخص شده در این استانداردهای ارزش گذاری گنجانده نشده است.

یک ارزیابی مستقل به شما امکان می دهد انواع مختلفی از ارزش اشیاء را تعیین کنید:

ارزش بازار محتمل ترین قیمتی است که با آن می توان یک شی ارزش گذاری معین را در بازار آزاد در یک محیط رقابتی، زمانی که طرفین معامله معقولانه عمل می کنند و تمام اطلاعات لازم را در اختیار دارند و قیمت معامله تحت تأثیر هیچ چیز خارق العاده ای قرار نمی گیرد، بیگانه می شود. شرایط، یعنی چه زمانی:

- یکی از طرفین موظف به بیگانه کردن موضوع ارزیابی و دیگری ملزم به قبول اجراء نیست.

- طرفین معامله به خوبی از موضوع معامله مطلع بوده و به نفع خود عمل می کنند.

- موضوع ارزیابی در قالب یک پیشنهاد عمومی به بازار آزاد ارائه می شود.

- قیمت معامله نشان دهنده ملاحظات معقولی برای موضوع ارزیابی است.

- پرداخت برای شیء ارزیابی به صورت پولی بیان می شود.

ارزش سرمایه گذاری ارزشی است که برای یک سرمایه گذار خاص بر اساس سودآوری آن شی برای اهداف سرمایه گذاری معین تعیین می شود.

ارزش انحلال ارزشی است که در هنگام فروش اجباری ملک در مدت زمان محدود محاسبه می شود که به تعداد قابل توجهی از خریداران احتمالی اجازه نمی دهد با ملک و شرایط فروش آشنا شوند.

ارزش کاداستر ارزش بازاری است که با روش های ارزش گذاری انبوه تعیین و مطابق با قوانین حاکم بر ارزش گذاری کاداستر تعیین و تأیید می شود. به ویژه برای اهداف مالیاتی تعیین می شود.

تعیین انواع مختلف هزینه، اطلاعات عینی در مورد قیمت واقعی شی فراهم می کند و به تصمیم گیری صحیح مدیریت کمک می کند.

5. اهداف و سازمان ارزیابی اقتصادی قطعات زمین

ارزیابی اقتصادی یک قطعه زمین فعالیتی است برای جمع آوری و تجزیه و تحلیل سیستماتیک داده های لازم برای تعیین ارزش زمین برای اهداف مختلف بر اساس قوانین و استانداردهای فعلی.

نتیجه ارزیابی قطعات زمین به طور قابل توجهی به هدف ارزیابی بستگی دارد که نوع ارزش قطعه زمین و حقوق مربوط به آن را تعیین می کند.

چهار هدف اصلی برای ارزیابی قطعات زمین وجود دارد:

- ارضای نیازها بازار در حال ظهورزمین؛

- ایجاد یک پایه مالیاتی؛

- بازتاب واقعی ارزش آنها در حسابداری شرکت ها؛

- تدوین کاداستر زمین دولتی و همچنین انعکاس هزینه واقعی زمین در آمار ثروت ملی کشور.

اولین هدف از ارزیابی ارزش قطعات زمین، پاسخگویی به نیازهای بازار زمین در حال توسعه است.

زمين و ساير منابع طبيعي تا جايي كه گردش آنها به موجب قوانين زمين و ساير منابع طبيعي مجاز باشد ممكن است از شخصي به شخص ديگري بيگانه و منتقل شود. سیاست دولت برای توسعه زمین و سایر گردش املاک و مستغلات با هدف حل مشکلات زیر است:

- محدودیت قانونی در ارائه قطعات زمین در حق استفاده دائمی (نامحدود) و خاتمه دادن به تملک ارثی مادام العمر.

- تشویق به خرید قطعات زمین تحت شرکت های خصوصی برای گنجاندن قطعات زمین در سرمایه مجاز شرکت ها.

- معرفی یک رژیم پرداخت اقساطی برای خرید قطعات زمین.

- افزایش کارایی مدیریت زمین های دولتی با تقسیم آن به فدرال، دارایی نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه و اموال شهرداری.

- انتقال عمدتاً به اصل مزایده و رقابتی تهیه (فروش) زمین های خالی.

- ساده سازی روش های تهیه زمین برای توسعه مسکونی و صنعتی (تصویب ها، مجوزها برای الزامات معماری، برنامه ریزی و شهرسازی و غیره).

- توسعه یک سیستم وام مسکن برای شهروندان و سایر فعالان بازار که وجوه خود را در دستیابی به زمین و سایر املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند.

- گسترش امکانات برای گردش حقوق اجاره زمین های متعلق به مقامات دولتی و شهری.

- تقویت تعامل بین بازار زمین و بازار اوراق بهادار.

هدف دوم از ارزیابی ارزش قطعات زمین ایجاد یک پایه مالیاتی است.

منابع اصلی دریافت نقدی عبارتند از:

- مالیات زمین یا املاک در کشورهای دارای اقتصاد بازار، مالیات بر دارایی یکی از مهم ترین کانال ها برای ورود پول به بودجه است. پرداخت زمین در کشورهایی مانند ایالات متحده آمریکا، کانادا، بریتانیا، آلمان، ایتالیا، ژاپن در مالیات یکپارچه املاک و مستغلات گنجانده شده است یا به عنوان مالیات مستقل در کشورهایی مانند فرانسه، دانمارک، آفریقای جنوبی، آرژانتین، تایوان عمل می کند. به عنوان یک قاعده، مالیات زمین به مالیات های محلی اشاره دارد. در ایالات متحده آمریکا، مالیات بر املاک و مستغلات 1٪ ارزش کاداستر آن است. در دانمارک، استرالیا و نیوزلند مالیات زمین به طور جداگانه تخصیص داده می شود و 3 درصد ارزش کاداستر زمین است و مالیات بر ساختمان ها و سازه ها 1 درصد ارزش کاداستر است. در نتیجه، بهبود زمین و استفاده فشرده از آن تحریک می شود.

- مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی از اجاره املاک و مستغلات.

- هزینه های ثبت نام برای ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات و معاملات با آن؛

- هزینه ارائه اطلاعات از کاداستر یکپارچه املاک و مستغلات یا کاداستر زمین.

ماده 65 قانون زمین فدراسیون روسیه مقرر می دارد که برای اهداف مالیاتی و در سایر موارد، ارزش کاداستر یک قطعه زمین تعیین می شود.

طبق قانون مالیاتی جدید (فصل 31 در 1 ژانویه 2005 قانون فدرال شماره 141 از 29 نوامبر 2004 لازم الاجرا شد) مالیات بر زمین از ارزش کاداستر زمین محاسبه می شود. 390 قانون مالیات فدراسیون روسیه، پایه مالیاتی به عنوان ارزش کاداستر قطعات زمین تعریف شده است.

در 2007-2009 قرار است در سال 2010 به جای مالیات بر زمین و دارایی (افراد و اشخاص حقوقی) کار بر روی ارزیابی انبوه تمام اشیاء املاک و مستغلات انجام شود.

در 25 آگوست 1999، فرمان شماره 945 دولت فدراسیون روسیه "در مورد ارزیابی دولتی کاداستر زمین" صادر شد که آغاز کار دولت برای انجام ارزیابی کاداستر زمین در روسیه بود. ارزش گذاری کاداستر زمین برای معرفی روش های اقتصادی مدیریت زمین و بر این اساس افزایش کارایی استفاده از آنها ضروری است.

سومین هدف از ارزیابی قطعات زمین، انعکاس واقعی ارزش آنها در سوابق حسابداری شرکتها است.

برای دستیابی به این هدف، گذار از حق استفاده دائمی از قطعات زمین به حق مالکیت یا اجاره برای اشخاص حقوقی پیش بینی شده است.

مطابق با هنر. 20 کد زمین فدراسیون روسیه، زمینبرای استفاده دائمی (نامحدود) برای موسسات ایالتی و شهری، شرکت های دولتی فدرال، و همچنین مقامات ایالتی و دولت های محلی ارائه شده است. کلیه اشخاص حقوقی دیگر موظفند حق استفاده دائمی از قطعات زمین را به حق اجاره قطعه زمین یا به دست آوردن مالکیت آنها به درخواست خود قبل از اول ژانویه 2008 مجدداً ثبت کنند.

گنجاندن حق استفاده دائم (دائم) از قطعات زمین در سرمایه مجاز (سهام) سازمان های تجاری مجاز نیست.

هنگام فروش زمین هایی که در مالکیت دولتی یا شهرداری هستند، قیمت بازخرید زمین برای صاحبان ساختمان ها یا سازه های واقع در آنها تعیین می شود:

- در شهرک های با جمعیت بیش از 3 میلیون نفر - به میزان 5 تا 30 نرخ مالیات زمین.

- در شهرک های بین 500 هزار نفر تا 3 میلیون نفر - به میزان 5 تا 17.

- در شهرک های تا 500 هزار نفر و همچنین خارج از محدوده شهرک ها به میزان 3 تا 10 نرخ مالیات زمین.

علاوه بر استفاده فعلی از یک قطعه زمین در عملیات عادی، می توان آن را در استفاده ثانویه - به اصطلاح گردش اقتصادی - درگیر کرد، زیرا یک قطعه زمین همیشه وظیفه تضمین حرکت سایر انواع سرمایه را دارد.

اشکال چنین گردش اقتصادی قطعات زمین عبارتند از: اجاره، وثیقه، صدور تضمین، یعنی. انتشار اضافی اوراق بهادار به میزان ارزش زمین و مشارکت در سرمایه مجاز شرکت های سهامی، تضامنی، تعاونی ها.

به عنوان مثال، یک قطعه زمین ثبت شده به عنوان دارایی یک شرکت می تواند بر اساس گزارش ارزیابی از یک ارزیاب مستقل در دارایی های مشهود به ارزش بازار گنجانده شود. در پاسخ به این افزایش ارزش دارایی ها، شرکت سهامی می تواند اوراق اضافی منتشر کند.

چهارمین هدف از ارزیابی ارزش قطعات زمین، تدوین کاداستر اراضی دولتی و همچنین انعکاس هزینه واقعی زمین در آمار ثروت ملی کشور است.

کاداستر زمین دولتی مجموعه ای سیستماتیک از اطلاعات مستند در مورد اشیاء ثبت نام کاداستر دولتی است. رژیم حقوقیاراضی در فدراسیون روسیه، بر اساس ارزش کاداستر، محل، اندازه قطعات زمین و اشیاء املاک و مستغلات به طور محکم با آنها مرتبط است (ماده 70 قانون زمین فدراسیون روسیه).

ارزش گذاری کاداستر زمین شهری یک ارزش گذاری انبوه است که به طور همزمان در سراسر شهر انجام می شود و ممکن است شامل مراحل اصلی زیر باشد:

مرحله 1 - کار مقدماتی، جمع آوری و پردازش اطلاعات اولیه بازار و نظارتی.

مرحله 2 - منطقه بندی عملکردی قلمرو شهر.

مرحله 3 - محاسبه شاخص های هزینه برای ارزیابی کاداستر زمین.

مرحله 4 - منطقه بندی قیمت قلمرو شهر.

مرحله 5 – ثبت نتایج ارزیابی کاداستر اراضی شهری (دیجیتال و گرافیکی).

در 10 ژانویه 2000، قانون فدرال شماره 28 "در مورد کاداستر زمین ایالتی" به تصویب رسید. کاداستر زمین دولتی به منظور پشتیبانی اطلاعات ایجاد و نگهداری می شود:

- مدیریت اراضی دولتی و شهری؛

- کنترل دولتی بر استفاده و حفاظت از اراضی؛

- اقدامات با هدف حفظ و افزایش حاصلخیزی خاک؛

- ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات و معاملات با آن؛

- مدیریت زمین؛

- ارزیابی اقتصادی زمین و محاسبه ارزش زمین به عنوان بخشی از منابع طبیعی؛

- ایجاد یک پرداخت معقول برای زمین؛

- سایر فعالیتهای مربوط به مالکیت، استفاده و دفع قطعات زمین.

کاداستر زمین دولتی حاوی اطلاعات زیر است: در مورد قطعات زمین. مناطق سرزمینی؛ اراضی و مرزهای سرزمین هایی که در آن حکومت خودگردان محلی اعمال می شود. اراضی و مرزهای نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه؛ اراضی و مرزهای فدراسیون روسیه.

اسناد اصلی کاداستر اراضی دولتی شامل ثبت نام واحد دولتی اراضی، پرونده های کاداستر و نقشه های کاداستر وظیفه است. اطلاعات کاداستر زمین دولتی ماهیت باز است، به استثنای اطلاعات طبقه بندی شده توسط قانون فدراسیون روسیه به عنوان دسترسی محدود. اطلاعات کاداستر زمین دولتی در مورد یک قطعه زمین خاص به صورت عصاره در محل ثبت این قطعه زمین با هزینه یا رایگان ارائه می شود.

یکی از وظایف اصلی مرحله مدرناصلاحات ارضی انتقال از ثبت کاداستر قطعات زمین به ثبت کاداستر املاک و مستغلات و ایجاد یک کاداستر یکپارچه املاک و مستغلات است. چنین انتقالی برای بهبود سیستم مالیات بر املاک و ارائه اطلاعات لازم به موضوعات روابط زمین و دارایی و همچنین افزایش کارایی مدیریت اراضی دولتی و شهری ضروری است. املاک و مستغلات مشمول ثبت کاداستر به عنوان موضوع روابط حقوق مدنی شامل زمین، ساختمان، سازه، اماکن، پروژه های ساختمانی ناتمام و مجتمع های املاک می باشد.

مطابق با فرمان رئیس جمهور فدراسیون روسیه در 9 مارس 2004 شماره 314 "در مورد سیستم و ساختار مقامات اجرایی فدرال"، آژانس فدرال کاداستر املاک و مستغلات تأسیس شد. این تحت صلاحیت وزارت توسعه اقتصادی و تجارت فدراسیون روسیه است. اختیارات این آژانس توسط قطعنامه های دولت فدراسیون روسیه مورخ 19 اوت 2004 شماره 418 "در مورد تصویب مقررات آژانس فدرال کاداستر املاک و مستغلات" و 8 آوریل 2004 شماره 202 "مسائل آژانس فدرال کاداستر املاک و مستغلات». قدرت های اصلی عبارتند از:

- سازماندهی ایجاد یک سیستم خودکار برای حفظ کاداستر زمین دولتی شامل 40 میلیون قطعه زمین و ثبت دولتی اشیاء فعالیت های برنامه ریزی شهری - 70 میلیون شی ساخت و ساز سرمایه;

- سازماندهی مدیریت سرزمینی بر اساس تصمیمات مقامات دولتی.

- سازماندهی آماده سازی زمین مصالح ساختمانیایجاد مرز ایالتی فدراسیون روسیه، مرزهای موضوعات و شهرداری های آن؛

- سازماندهی موجودی فنی اشیاء برنامه ریزی شهری.

- انجام ارزیابی کاداستر دولتی زمین و ارائه نتایج آن مطابق با قوانین فدراسیون روسیه.

- حفظ کاداستر اراضی دولتی ، کاداستر برنامه ریزی شهری ایالتی ، حسابداری فنی دولتی اشیاء فعالیت های برنامه ریزی شهری و صندوق دولتی داده های به دست آمده در نتیجه مدیریت زمین.

- ایجاد و نگهداری کاداستر دولتی املاک و مستغلات. تا سال 2011، برنامه ریزی شده است که کاداستر زمین دولتی و کاداستر املاک و مستغلات را در یک کاداستر دولتی واحد املاک و مستغلات ادغام کند.

- تأیید نتیجه گیری کمیسیون های کارشناسی در هنگام بررسی اسناد مدیریت زمین، نقشه ها و مواد برای بررسی اشیاء مدیریت زمین.

- اجرای نظارت دولتی بر اراضی در فدراسیون روسیه، از جمله استفاده از سیستم اطلاعات خودکار.

- اجرای کنترل اراضی دولتی؛

- ارائه اطلاعات از کاداستر اراضی دولتی و اطلاعات در مورد اشیاء فعالیت های برنامه ریزی شهری. تا سال 2011، دوره ارائه اطلاعات از کاداستر واحد دولتی املاک و مستغلات باید 4 روز باشد، برخلاف استانداردهای موجود 30 روز.

فهرست منابع استفاده شده

1. عساول ع.ن. اقتصاد املاک و مستغلات. ویرایش دوم - سن پترزبورگ: انتشارات "پیتر"، 2008. - 624 ص.

2. گورمیکین V.A., Bugulov E.R. اقتصاد املاک و مستغلات. کتاب درسی. - م.: انتشارات و اطلاع رسانی فیلین، 1378. - 592 ص.

3. ایوانووا E.N. ارزش گذاری املاک: کتاب درسی. - M.: انتشارات KnoRus، 2007. - 344 p.

4. Krutik A.B.، Gorenburgov M.A.، Gorenburgov Yu.M. اقتصاد املاک و مستغلات. کتاب های درسی برای دانشگاه ها ادبیات خاص – سن پترزبورگ: انتشارات Lan, 2001. – 480 p.

5. Krutik A., Nikolskaya E. مدیریت املاک و مستغلات // اقتصاد شهرداری. – 2002. – شماره 1. – ص 77–96.

6. ارزیابی املاک و مستغلات: کتاب درسی / ویرایش. A.G. گریازنووا، M.A. فدوتووا. – م.: امور مالی و آمار، 2003. – 496 ص.

7. Tepman L.N. ارزیابی اموال. – م.: مؤسسه انتشارات وحدت، 1386. – 464 ص.

8. فدوتووا M.A.، Utkin E.A. ارزیابی املاک و مستغلات. - م.: انتشارات EKMOS، 2002. - 352 ص.

9. Shcherbakova N.A. اقتصاد املاک و مستغلات: کتاب درسی. – Rostov n/d.: Phoenix, 2002. – 320 p.

تدریس خصوصی

برای مطالعه یک موضوع به کمک نیاز دارید؟

متخصصان ما در مورد موضوعات مورد علاقه شما مشاوره یا خدمات آموزشی ارائه خواهند داد.
درخواست خود را ارسال کنیدنشان دادن موضوع در حال حاضر برای اطلاع از امکان اخذ مشاوره.

بازار املاک و مستغلات اساساً همیشه محلی است و مستقیماً به سطح توسعه و وضعیت اقتصاد منطقه ، درآمد جمعیت محلی و تجارت بستگی دارد ، اما اینها فقط مشتقاتی از وضعیت عمومی اقتصاد کشور ، قوانین فدرال و اجرا هستند. از بودجه ایالتی، برنامه های هدف فدرال که مسیر و سرعت توسعه همه مناطق را تعیین می کند.

شاخص های اصلی اقتصادی فدراسیون روسیه

(با توجه به Rosstat ، با قیمت های قابل مقایسه)

1) داده های نیمه اول 2019 (اولین برآورد). 2) نیمه اول سال 2019 به عنوان درصدی از نیمه اول سال 2018. 3) من نیمی از سال 2018 به عنوان درصدی از نیمه اول سال 2017. 4) بر حسب نوع فعالیت «معدن»، «تولید»، «تامین انرژی الکتریکی، گاز و بخار؛ تهویه مطبوع، "تامین آب؛ زهکشی، سازماندهی جمع‌آوری و دفع زباله، فعالیت‌های حذف آلودگی." آگوست 2018 به عنوان درصد ماه قبل 9) ژانویه - اوت 2019 و ژانویه - اوت 2018 به عنوان درصدی از دوره مشابه سال قبل 10) داده ها برای نیمه اول 2019 11) ارزیابی برای دوره های مشخص شده بود مطابق با مقررات روش شناسی برای محاسبه شاخص ها محاسبه می شود درآمد نقدیو هزینه های خانوار (مصوب به دستور Rosstat شماره 465 مورخ 2 ژوئیه 2014، اصلاح شده در 20 نوامبر 2018).

نرخ رشد تولید ناخالص ملیبرای نیمه اول 2019 نسبت به نیمه اول سال 2018 نسبت به دوره قبل از +2.0 به +0.7٪ کاهش یافته است.

پویایی تغییرات شاخص ها بر اساس نتایج ژانویه-سپتامبر 2019/2018. در قیمت های قابل مقایسه:

پویایی مثبت در تولیدات کشاورزی: از -1.8 تا +3.6%؛

کاهش نرخ رشد:

رهایی کالاها و خدمات بر اساس انواع اساسی فعالیت اقتصادی : از +3.3 تا +1.8٪،

تولیدمحصولات صنعتی: از +3.0 تا +2,7% ,

- حجم گردش کالا: از +3.0 تا +1.0٪،

- گردش تجارت خارجی: از +20.4 تا -2.9٪ (با مازاد قابل توجه +12 میلیارد دلار آمریکا در ماه)،

- گردش مالی خرده فروشی: از +2.8 تا +1.4٪،

جلد خدمات پرداخت شده به مردم: از +1.5 تا -0.7٪

- : از +4.3 تا +0.6٪،

- دستمزد واقعی(میانگین کشوری با در نظر گرفتن تورم): از +8.4 تا +2.2٪.

تعداد ثبت نام شده بیکار 3.3% افزایش یافت.

نرخ کلیدیبانک روسیه از 28 اکتبر 2019 - 6.50٪ در سال.

تورم(رشد قیمت مصرف کننده) بر اساس نتایج سپتامبر 2019/2018. به 4.0% رسید.

حساب ها، سپرده های بانکی و سپرده ها در بانک ها در روبل، ارز خارجی و فلزات گرانبها تا 1 اکتبر 2019 به 63.3 تریلیون رسید. مالیدن (+17.9٪ تا 01/01/2018، +4.2٪ تا 01/01/2019)، از جمله سپرده های افراد- 29.4 تریلیون مالیدن (+13.1% تا 01/01/2018، +3.2% تا 01/01/2019).

وامسازمان های غیر مالیتا 10/01/2019: - 33.86 تریلیون. مالیدن (+12.1٪ نسبت به 01/01/2018، +1.4٪ نسبت به 01/01/2019)، از جمله. سررسید 2.7 تریلیون روبل. (8.0٪ بدهی).

وام اشخاص حقیقی- 17.1 تریلیون مالیدن (+40.2٪ نسبت به 01/01/2018، +14.8٪ نسبت به 01/01/2019)، از جمله. سررسید - 0.8 تریلیون. مالیدن (+4.8 درصد بدهی).

سود بخش بانکی از 789.7 میلیارد روبل افزایش یافته است. از 01/01/2018 تا 1500.9 میلیارد روبل. از تاریخ 10/01/2019 (+90.0%) و تا سطح 01/01/2019. رشد 11.6% بود.

نتیجه مالی متعادل (سود منهای زیان) سازمان های(به استثنای مشاغل کوچک، بانک ها، سازمان های بیمه و موسسات دولتی (شهرداری)) به قیمت های جاری در ژانویه تا آگوست 2019. بالغ بر 10276.9 میلیارد روبل (34.3 هزار سازمان به مبلغ 11570.0 میلیارد روبل سود دریافت کردند ، 14.7 هزار سازمان به مبلغ 1293.1 میلیارد روبل ضرر داشتند). 70 درصد مشاغل سودآور هستند.

جمع بدهی سازمان هابدهی ها به 113927.6 میلیارد روبل، از جمله. سررسید - 4224.8 میلیارد روبل یا 3.7٪ از مبلغ کلبدهی (در پایان آگوست 2018 - 3.5٪

با افزایش چشمگیر سود سازمان ها و بانک ها، رشد سرمایه گذاری در سرمایه ثابتدر نیمه اول سال 2019 تنها 0.6٪ (+ 4.3٪ در نیمه اول 2018) بود که نشان دهنده فعالیت کم تجاری است.

دستمزد واقعی به طور متوسط ​​+2.2٪ افزایش یافته است (ژانویه-سپتامبر 2018 - +8.4٪)

درآمد قابل تصرف واقعی (نقد رایگان) از جمعیت به طور کلی کاهش -1.3٪.(طبق روش محاسبه این شاخص، افزایش پرداخت توسط جمعیت مورد علاقه برای وام و بیمه. رشد اعطای وام و بیمه به جمعیت تا حد معینی به جای پویایی منفی درآمد جمعیت، نشان دهنده رشد رفاه، رشد خدمات بانکی و بیمه ای و توسعه جامعه است. آپارتمان ها، خودروها، کالاهای بادوام و خدماتی که با وام خریداری می شوند نیز بخشی از درآمد مردم هستند. علاوه بر این، رشد وام دهی (تا یک سطح معین) به طور مثبت عملکرد محرک اعتبار را برای افزایش کارایی نیروی کار (تولید)، برای مصرف منطقی و استفاده از منابع نشان می دهد.

مازاد اجرای بودجه تلفیقی فدراسیون روسیه و بودجه وجوه خارج از بودجه دولتی برای دوره ژانویه تا اوت به 3982.3 میلیارد روبل رسید. (+ 32.8٪ 2019/2018).

ذخایر طلا فدراسیون روسیه تا 25 اکتبر 2019 بالغ بر 539.9 میلیارد دلار (+ 17.2٪ سالانه) بود که پوشش کامل بدهی خارجی و تعهدات خارجی، تضمین ثبات در صورت شرایط نامطلوب اقتصادی را تضمین می کند.

در حال ساخت. حجم کار ساخت و نصب برای بازه زمانی ژانویه تا سپتامبر 2019 به 6117.8 میلیارد روبل (با قیمت های قابل مقایسه) یا +0.3٪ رسید. از ساختمان های راه اندازی شده در ژانویه تا سپتامبر 2019، 94.4 درصد ساختمان های مسکونی هستند.

در حال توسعه زیرساخت های حمل و نقل و مهندسی: ساخت راه ها و راه آهن، ارتباطات اصلی، ساخت و بازسازی تاسیسات انرژی در حال انجام است. بزرگترین تاسیسات زیرساخت حمل و نقل، نیروگاه های برق آبی، نیروگاه های هسته ای، نیروگاه های LNG، تولید اتیلن، لوله های فولادی، آلومینیوم، نفت، کود و غیره در حال ساخت هستند. (بیش از 50 پروژه - هر کدام از 0.5 تا 20 میلیارد دلار آمریکا ارزش دارند) - این علاوه بر امکانات مجتمع نظامی-صنعتی است.

در حوزه اقتصاد خارجی: بزرگترین خطوط لوله گاز جهان به اروپا، چین و ترکیه در حال ساخت است. ایجاد شریان های حمل و نقل کلیدی از طریق خاک روسیه به اروپا با چین، ایران و هند در حال انجام است: از شرق به غرب، از جنوب به شمال، زیرساخت های مسیر دریایی شمالی در حال توسعه است. در آینده، این امکان را فراهم می کند که هزینه های حمل و نقل در هنگام مبادله کالا بین کشورهای اروپا و آسیای جنوب شرقی به میزان قابل توجهی کاهش یابد و روسیه به طور پیوسته درآمد اضافی از ترانزیت کالا به دست آورد و اقتصاد خود را توسعه دهد. روابط با کشورهای قاره آفریقا در حال توسعه است.

مهم ترین اشیاء قابل مقایسه با پروژه های عمرانی برنامه های پنج ساله اول صنعتی سازی که برای راه اندازی در سال 2019 برنامه ریزی شده است:

خط لوله گاز نورد استریم 2 (راه اندازی شده در دسامبر 2019)،

بخش خشکی خط لوله گاز ترکیش استریم (راه اندازی - دسامبر 2019)،

بخش راه آهن پل کریمه(ورودی - دسامبر 2019)،

اولین واحد نیروگاه هسته ای بلاروس،

- V منطقه کالینینگراد- مجموعه ای برای تولید، ذخیره سازی و حمل و نقل گاز طبیعی مایع (معرفی) و همچنین ترمینال بین المللی بار و مسافر دریایی،

تکمیل ساخت اولین پل های راه آهن و جاده ای بر روی رودخانه. کوپید به چین،

پروژه های هوایی و فضایی در مقیاس بزرگ، ساخت یخ شکن های هسته ای و بسیاری دیگر.

نتیجه گیری و چشم انداز اقتصاد روسیه و بازار املاک و مستغلات

پویایی تولید ناخالص داخلی

به عنوان درصدی از ارزش سه ماهه متوسط ​​مشروط سال 2016 (1/4 ارزش اسمی تولید ناخالص داخلی برای سال 2016)

تولید ناخالص داخلی فدراسیون روسیه (در قیمت های قابل مقایسه)، پس از کاهش قابل توجه در دوره های 2014-2016، از سال 2017، رشد نه بالا، بلکه با ثبات را نشان می دهد. به طور کلی، شاخص های کلیدی اقتصادی مثبت هستند: تورم به سطح مطلوب کاهش یافته است، تولید صنعتی و کشاورزی در حال رشد است، ساخت و ساز بهبود یافته است، تقاضای مصرف کننده بهبود یافته است، عمده فروشی و خرده فروشیو خدمات، وجوه در حساب های سازمان ها و جمعیت در حال رشد است، گردش مالی تجارت خارجی در حال رشد است.

جمع‌آوری پایدار مالیات و مازاد بودجه سالانه نه تنها انجام برنامه‌ها و تعهدات اجتماعی، بلکه انجام پروژه‌های زیربنایی بزرگ را نیز ممکن می‌سازد: جاده‌ها و پل‌های جدید ساخته می‌شوند، تسهیلات در حال بازسازی هستند. ارتباطات مهندسی، تاسیسات آب و برق در حال ساخت و بازسازی هستند. سرمایه گذاری خصوصی نیز در این امر نقش بسزایی دارد.

روابط مالکیت خصوصی که در کشور ایجاد شده است زیربنای قیمت گذاری بازار آزاد، فعالیت کارآفرینی و رقابت است که به نوبه خود تولید کالاها، خواص مصرفی آنها، مجموعه و کیفیت، مبادله کالا، عرضه و تقاضا را تنظیم می کند. ملک شخصیبه ویژه در بازار مصرف مهم و ضروری است، جایی که تعداد زیادی از مصرف کنندگان (جمعیت) به انواع کالاها با بیشترین نیاز دارند. خواص مختلف. اموال دولتی (و شهری) در تولید و مبادله اشیاء و کالاهای دارای اهمیت دفاعی و همچنین مواردی که برای امنیت اقتصادی کشور در نظر گرفته شده است حفظ می شود. برای اطمینان از فعالیت و آزادی کارآفرینی و رقابت، مکانیسم ها و نهادهای تنظیم و کنترل دولتی ایجاد شده است که اثربخشی آنها با توسعه بازار و توسعه روابط اجتماعی بهبود می یابد. بازار آزاد باعث تثبیت عرضه و تقاضا برای مواد غذایی و کالاهای خانگی و همچنین محصولات صنعتی شده است. بازار، شرکت‌های خصوصی و دولتی را مجبور می‌کند تا سودآور عمل کنند و اقتصاد (و از بسیاری جهات دولت) را از بنگاه‌های بی‌اثر و بی‌سود رها کنند. شرایط بازار منجر به افزایش تولید بخش های اقتصادی مورد تقاضا توسط جامعه و افزایش رقابت پذیری کالاهای روسی شد.

همراه با رشد اقتصادی، همکاری و تخصص بین المللی روسیه به عنوان بزرگترین صادرکننده منابع انرژی (گاز طبیعی، نفت، برق، فلزات) و واردکننده ابزارهای تولید با تکنولوژی بالا (تجهیزات و ماشین آلات، ماشین آلات کشاورزی و ماشین) در جهان رشد کرد. و طیف وسیعی از کالاهای مصرفی. با این حال، همزمان با توسعه همکاری های اقتصادی بین المللی، فرآیندهای سیاسی منفی جهانی نیز به موازات آن آغاز شد. تضاد منافع ژئوپلیتیکی بین غرب و شرق، بین کشورهای بسیار پیشرفته و کمتر توسعه یافته، مبارزه برای منابع و تکنولوژی بالاکه در چند سال اخیر بدتر شده است، بازارهای بین المللی را بی ثبات کرده و اقتصاد ملی کشورهای غربی و شرقی را بی ثبات کرده است. تحریم‌های اقتصادی متقابل و اعمال وظایف حمایتی، روابط اقتصادی بین‌المللی را مختل کرده و به طور کلی مانع از توسعه اقتصاد جهانی می‌شود. از سوی دیگر، چنین رقابت بین المللی ساختار داخلی هر اقتصاد ملی را مجبور می کند که به نفع خودکفایی اقتصادی معینی بازسازی شود: کشورهای صنعتی در تلاش برای یافتن منابع انرژی جایگزین (غیر کربنی) هستند. و کشورهای دارای منابع انرژی و مواد خام در حال ایجاد صنایع جدید با فناوری پیشرفته هستند. این فرآیندهای چرخه ای، طبیعی برای توسعه جهانی، و همچنین امتناع کامل روسیه از برنامه ریزی دستورالعمل دولتی اقتصاد، با توجه به وابستگی زیاد آن به عوامل مالی و اقتصادی خارجی، منجر به کاهش نرخ رشد اقتصادی از سال 2014 تا کنون شده است.. این دقیقاً همان چیزی است که با عدم تعادل موقت زیرساختی (کاهش رشد برخی صنایع و کاهش تولید)، شکست های موقتی با ماهیت اجتماعی (کاهش درآمد و تقاضای خانوارها، افزایش بیکاری) همراه است.

با این حال، شرایط اصلی تضمین کننده رشد اقتصادی بیشتر عبارتند از:

- یک سیستم پایدار مدیریت عمومی (عمودی قدرت از رئیس جمهور تا مقامات محلی)، تضمین امنیت و انضباط قانونگذاری،

- قوانین پایدار (اقتصادی، مالیاتی)،

- سیستم ایجاد شده روابط مالی و اقتصادی (بانکی، مالیاتی، گمرکی، بازارهای آزاد و رقابت)،

- توسعه فشرده زیرساخت‌های حمل‌ونقل و مهندسی در سراسر کشور (ساخت راه‌ها و راه‌آهن، ارتباطات اصلی، ساخت و بازسازی تأسیسات بزرگ انرژی)، که در آینده به محرک همه حوزه‌های توسعه تبدیل خواهد شد. فقط یک کشور قدرتمند با پتانسیل سرمایه گذاری قوی می تواند از عهده این کار برآید.

امروزه بزرگترین خطوط لوله گاز جهان به اروپا، چین و ترکیه در حال ساخت است. ایجاد شریان های حمل و نقل کلیدی از طریق خاک روسیه به اروپا با چین، ایران و هند در حال انجام است: از شرق به غرب، از جنوب به شمال، زیرساخت های مسیر دریایی شمالی در حال توسعه است. این امر باعث کاهش قابل توجه هزینه های حمل و نقل در طول تجارت بین کشورهای اروپا و آسیای جنوب شرقی خواهد شد.

اجرای این پروژه ها نشانگر بارز توسعه امیدوارکننده این کشور است و اهمیت روسیه را در جهان تقویت می کند. این به دولت امکان می دهد درآمد بیشتری دریافت کند که تأثیر مثبتی بر توسعه تجارت و رفاه مردم خواهد داشت.

با توجه به اینکه سرمایه گذاری در املاک به عنوان گران ترین کالا، نیازمند چشم انداز مطلوب برای دهه های آینده است که در سال های 2014 تا 2017 شاهد آن نبودیم، عدم اطمینان در بازار املاک و مستغلات دلیل بهبود کند آن در سال های 2018-2019 بود. با توجه به کاهش قیمت جهانی نفت در سال 2015 (و در نتیجه، درآمدهای بودجه و کاهش ارزش روبل)، جریان های رسانه ای منفی در مورد تحریم ها علیه روسیه، تقاضای مصرف کننده و به ویژه تقاضا برای کالاهای گران قیمت کاهش یافت. به دلیل بلاتکلیفی مصرف کننده، فعالیت تمامی بازارها و به ویژه بازار املاک کاهش یافته است.متعاقبا، اصلاح قیمت املاک و مستغلات 2015-2017 و احیای رشد درآمد جمعیت، این بازار را بهبود بخشید و با رشد اقتصادی عمومی، زمینه را برای توسعه تدریجی بیشتر آن ایجاد کرد.

امروزه می توان گفت که بازار املاک و مستغلات به طور پیوسته و پیوسته در حال توسعه و تشدید است. در حال حاضر، قیمت ها در بازار (نسبت به هزینه ساخت و ساز) حداقل است و فقط در آینده افزایش می یابد، زیرا پیش نیازهای رشد اقتصادی عمومی و افزایش درآمد جمعیت وجود دارد. در نتیجه زمان خرید املاک مسکونی و غیرمسکونی ضروری به منظور بهبود شرایط زندگی و توسعه تجارت از جمله موارد اجاره ای فرا رسیده است.

معرفی حساب های امانی در سال 2019 و انتقال از ساخت و ساز مشترکاعطای وام بانکی به تدریج مشکل «دارندگان سهام کلاهبرداری شده» را حل خواهد کرد. این امر به دلیل قرار گرفتن بانک ها و شرکت های بیمه در طرح تامین مالی، سطح قیمت ملک را اندکی افزایش می دهد. خروج توسعه‌دهندگان ناکارآمد از بازار و کنترل مالی این بازار را کم‌ریسک‌تر کرده و نرخ‌های تامین مالی بانکی برای ساخت و ساز را کاهش می‌دهد.

منابع:

1. http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/122.htm ,
2. https://www.minfin.ru/ru/perfomance/public_debt/external/structure/،

تجزیه و تحلیل تهیه شده توسط متخصصان StatRealt و بر اساس آخرین داده های رسمی از 11/06/2019 است.

تجزیه و تحلیل ممکن است توسط مشترکین یا تا حدی از طرف مشترکین یا به طور کامل با ارجاع به استفاده شود

در صورت مشاهده خطا در متن، لطفاً از طریق ایمیل به ما اطلاع دهید: ستاره دار@ bk. ru .

تحلیل تأثیر وضعیت کلی سیاسی و اجتماعی-اقتصادی بر بازار املاک و مستغلات (تا تاریخ 1395/10/01)

مهمترین شرایط برای توسعه اقتصاد ملی، از جمله بازار املاک و مستغلات، قدرت دولت، ثبات قانون، حمایت از حقوق مالکیت و زیرساخت های اقتصادی توسعه یافته (منابع مالی، نیروی کار و مواد خام موجود، تحریک مالیات، رقابت آزاد و منصفانه).

رویدادهای سیاسی مهمی که بر اقتصاد روسیه تأثیر می گذارد

جهانی شدن اقتصاد جهانی که پیامد توسعه شرکت های مالی و صنعتی بین المللی است، در پس زمینه ظهور فناوری های اطلاعاتی مدرن، فرآیندهای ژئوپلیتیکی را به وجود می آورد که به سرعت در حال تغییر تصویر سیاسی و اقتصادی جهان است. شرایط جدیدی را ایجاد می کند که در آن روسیه، به عنوان یک دولت، به عنوان یک تمدن تثبیت شده با فرهنگ و زبان و سنت های خاص خود برای حفظ و تقویت موقعیت خود تلاش می کند:

¾ ایجاد کمربند تنش در آسیا و اروپا، تشکیلات تروریستی اسلام گرا در عراق، افغانستان و در خاک سوریه دوست روسیه، تغییر نخبگان حاکم در این کشورها و استقرار پایگاه های نظامی ناتو در کشورهای همسایه با روسیه تهدیدی است. امنیت آن و مانع از توسعه اقتصادی است. در چنین شرایطی با در نظر گرفتن درس های گذشته، روسیه مجبور است هزینه های حفظ و توسعه توان دفاعی خود را متحمل شود.

¾ ورود کریمه به فدراسیون روسیه و حمایت روسیه از مناطق روسی زبان دونتسک و لوگانسک پس از کودتای اوکراین در فوریه 2014، دلیلی برای اعمال تحریم های اقتصادی آمریکا و اروپای غربی علیه روسیه به منظور محدود کردن روسیه شد. توسعه اقتصادی و سیاسی؛

¾ ورود به جنگ علیه اسلام گرایی رو به رشد در سوریه و سرکوب نیروهای اصلی آن به روسیه اجازه می دهد تا از منافع اقتصادی و سیاسی در خاورمیانه دفاع کند و از گسترش هرج و مرج در منطقه مرزی جنوبی خود جلوگیری کند. علاوه بر این، این مخالفت با غرب در تلاش برای تسلط کامل اقتصادی و سیاسی بر جهان به ضرر سایر کشورها و به ویژه روسیه و همچنین آزمایش در شرایط جنگی و نشان دادن کارایی تسلیحات روسی است.

¾ روابط با ترکیه مرزی که پس از سرنگونی هواپیمای روسی توسط ترک ها در نوامبر 2015 به شدت بدتر شد، شروع به بهبود کرده است. رئیس جمهور ترکیه ضمن عذرخواهی از روسیه آمادگی خود را برای جبران خسارات وارده اعلام کرد. طرف روسی با آغاز روند عادی سازی روابط متقابل موافقت کرد. اما این تغییر رویه رئیس جمهور ترکیه را همه در ترکیه و جهان دوست نداشتند و در 15 جولای 2016 کودتا در آنجا رخ داد. این اتفاقات منجر به تغییر مسیر سیاسی رهبری ترکیه در قبال کشورمان شد. در حال حاضر اسناد منطقه آزاد تجاری بین دو کشور و برنامه میان مدت همکاری های اقتصادی، علمی و فنی در حال آماده سازی است.

¾ سقوط چهار برابری قیمت جهانی نفت و کاهش قابل توجه قیمت سایر مواد خام (گاز، آلومینیوم، نیکل، روی و غیره) که از اواسط سال 2014 آغاز شد، درآمدهای بودجه روسیه را به میزان قابل توجهی کاهش داد و تحریم های غرب تحت فشار آمریکا محدود شد. دسترسی به پایتخت غربی این امر روسیه را به توسعه روابط سیاسی و اقتصادی با سایر کشورها تشویق می کند: چین، هند، ایران، برزیل، آفریقای جنوبی، ونزوئلا و دیگران، و همچنین روابط خود را با کشورها - جمهوری های شوروی سابق - بازگرداند و تعمیق بخشد. اقداماتی برای ایجاد مکانیسم های مالی انجام می شود که نقش ارزهای غربی را در معاملات بین المللی روسیه کاهش دهد و وابستگی مالی به غرب را کاهش دهد.

¾ فشار آمریکا بر روسیه در اقدام تحریک آمیز با سقوط هواپیمای مسافربری مالزی در مرز با روسیه و به اصطلاح "رسوایی دوپینگ" در جریان بازی های المپیک تابستانی برزیل که هدف از آن تحت تاثیر قرار دادن روسیه از طریق ایجاد یک جنگ افزار بود، آشکار شد. تصویر منفی سیاسی و اقتصادی؛

¾ در دومین مجمع اقتصادی شرق در ولادیووستوک در 2 تا 3 سپتامبر 2016، تعدادی از اسناد مهم در مورد توسعه روابط روسیه و کره در زمینه تجارت، صنعت و انرژی امضا شد، توافقات اولیه در مورد توسعه روسیه حاصل شد. -روابط ژاپن و ایجاد حلقه انرژی (روسیه، ژاپن، چین، کره جنوبی). گفت و گو بین رهبران جهان در مورد ایجاد یک اقتصاد جهانی نوآورانه، سالم، به هم پیوسته و فراگیر در این اجلاس ادامه یافت.جی 20 در هانگژو، چین در 4 تا 5 سپتامبر. مذاکرات چندجانبه و دوجانبه با مشارکت روسیه در مورد مسائل غلبه بر اختلافات سیاسی و اقتصادی انجام شد.

¾ یکی از رویدادهای مهم سیاسی داخلی در کشور، انتخابات نهادهای نمایندگی در 18 سپتامبر بود. اکثریت قابل توجهی از کرسی های دومای دولتی در اختیار نمایندگان حزب روسیه متحد است که از رئیس جمهور حمایت می کند. این امر ثبات سیاسی و اقتصادی را در جامعه حفظ خواهد کرد.

بنابراین روسیه با وجود شدیدترین فشارها از سوی آمریکا و اروپای غربی موفق می شود از منافع خود دفاع کرده و نفوذ خود را در جهان تقویت کند که تأثیر مثبتی بر توسعه اقتصادی این کشور خواهد داشت.

وضعیت اقتصاد و شاخص های اصلی اقتصادی روسیه

طبق گزارش وزارت توسعه اقتصادی روسیه و Rosstat از 1 اکتبر 2016:

حجم کار ساخت و نصب در مرداد 1395 در ژانویه تا آگوست 2016 به 559.8 میلیارد روبل یا 98.0٪ (در قیمت های قابل مقایسه) نسبت به سطح دوره مشابه سال قبل رسید. - 3391.0 میلیارد روبل یا 95.4٪.

در آگوست 2016 81.3 هزار آپارتمان جدید در ژانویه تا آگوست 2016 ساخته شد. - 602.8 هزار آپارتمان، 18.7 میلیون متر مربع توسط توسعه دهندگان فردی در ژانویه - اوت ساخته شد. متر مساحت کل ساختمان های مسکونی یا 43.6 درصد از کل حجم مسکن. در مجموع 42.8 میلیون متر مربع به بهره برداری رسید. متر (94.2 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته).اوه بله).

شاخص اعتماد کارآفرینی در سپتامبر 2016 نسبت به دسامبر 2015 در صنایع استخراجی از (-5%) به (-1%)، در صنایع تولیدی از (-11%) به (-5%)، در تولید و توزیع برق، گاز و آب - از (2%). ) تا (6%).

میانگین سطح استفاده از ظرفیت به گفته مدیران مورد بررسی در شهریور ۱۳۹۵. 64 درصد بوده است. 91 درصد از پاسخ دهندگان بر این باورند که ظرفیت تولید آنها تضمین می کند که تقاضا برای محصولات مورد انتظار در 6 ماه آینده برآورده می شود که از این تعداد 12 درصد نشان می دهد که ظرفیت موجود اضافی است.

سرمایه گذاری در سرمایه ثابت در آگوست 2016 به 5302.7 میلیارد روبل (95.7% m/m 2015 و 92.7% m/m 2014) رسید.

میانگین اسمی تعهدی ماهانه حق الزحمهکارکنان سازمان ها برای دوره ژانویه - اوت نسبت به مدت مشابه سال گذشته 7.3٪ افزایش یافته است، واقعی - 0.3٪ کاهش یافته است. واقعی موجود است درآمد نقدی 5.8 درصد کاهش یافته است.

تورم،طبق گزارش بانک مرکزی فدراسیون روسیه، در پایان ماه اوت از ابتدای سال 2016 به 6.9٪ (سپتامبر 2015 - 10.4٪) رسید.

نرخ کلیدیاز 19 سپتامبر 2016 10٪ است.

بدهی دریافتی وام ها و وام های بانکیدر روسیه به طور کلی در پایان ژوئیه 2016، طبق داده های عملیاتی، 49429.3 میلیارد روبل، از جمله معوقه - 329.5 میلیارد روبل، یا 0.7٪ از کل بدهی وام های بانکی و وام های دریافتی (در پایان ژوئیه 2015) بود. - 0.7٪.

کسری تلفیقی بودجه فدرالبرای دوره ژانویه - ژوئیه 2016 به 851.3 میلیارد روبل رسید.

از 23 سپتامبر از ابتدای سال طلا و ارز ذخایر دولتی 7.4 درصد رشد کرد و به 398 میلیارد دلار رسید.

نتیجه گیری و پیش بینی

در سال‌های 2014 تا 2015، سقوط بازار جهانی نفت و تحریم‌های آمریکا علیه روسیه منجر به کاهش ارزش روبل و قطع روابط اقتصادی و مالی با برخی شرکت‌های بین‌المللی شد که بر اقتصاد روسیه که عمدتاً بر انرژی متمرکز است تأثیر منفی گذاشت. صادرات و سرمایه گذاری خارجی این امر منجر به کسری بودجه، کاهش برنامه‌های دولت و هزینه‌های اجتماعی، کاهش درآمد و فعالیت سرمایه‌گذاری، کاهش تقاضای مصرف‌کننده و تورم بالا، کاهش در برخی صنایع، ساخت‌وساز و تولید مصالح اساسی ساختمانی شد. تجارت خرده فروشی و خدمات پرداختی به مردم.

در این شرایط، خروج نسبی شرکت‌های خارجی و کالاهای وارداتی از بازار داخلی نقش مثبتی داشت: شرکت‌های روسی در بخش واقعی فرصت‌هایی برای افزایش سهم خود در بازار داخلی و افزایش تولید داشتند. کاهش ارزش روبل تولید و صادرات داخلی را تحریک می کند و فرصت خوبی برای بهبود ساختار صنعت، توسعه تولیدات کوچک و متوسط ​​و جایگزینی واردات فراهم می کند. کشاورزی، فرآوری کشاورزی و تولید ماشین آلات و تجهیزات کشاورزی نتایج رشد بسیار خوبی را نشان می دهد. افزایش قابل توجهی در تولید در صنایع غذایی و سبک، افزایش تولید اتوبوس، کامیون و تریلر، تولید ماشین آلات و تجهیزات، ماشین آلات برش فلز، توربین، جرثقیل ساختمانی و تجهیزات حمل و نقل، افزایش تولید ماشین آلات و تجهیزات متالورژی، تولید تکمیل مصالح ساختمانی و فلز سازه های ساختمانی، تولید بویلر و رادیاتور گرمایشی، تولید الیاف مصنوعی و مصنوعی، رشد تولید محصولات دارویی، تجهیزات و ابزار پزشکی و همچنین بسیاری از انواع دیگر محصولات مهم اقتصادی.

از ابتدای سال 2016، روندهایی در بهبود شاخص های کلیدی اقتصادی وجود داشته است: احیای پویایی مثبت تولید ناخالص داخلی، کاهش تورم، بهبود تقاضای مصرف کننده و فعالیت سرمایه گذاری. افزایش جزئی در قیمت نفت نیز از سیاست‌های مالی محافظه‌کارانه دولت و فعالیت اقتصادی شرکت‌ها حمایت کرد.

روندهای مثبت در اقتصاد روسیه نشان می دهد که رشد درآمد خانوارها و مشاغل در سال 2017 از سر گرفته خواهد شد. این امر منجر به افزایش تقاضا و تحریک اقتصاد می شود.روسیه همه منابع کلیدی را دارد: انرژی توسعه یافته، مواد خام، منابع انسانی. توسعه بیشتر جایگزینی واردات مستلزم سرمایه گذاری قابل توجه و منظم در دارایی های صنایع پیشرفته است. توسعه زیرساخت های مهندسی و حمل و نقل، ساخت ساختمان ها و سازه های تولیدی جدید، خرید، طراحی و ایجاد تجهیزات مدرن، آموزش پرسنل، معرفی فن آوری های جدید و سازماندهی تولید کارآمد ضروری است. با این حال، این نیاز به زمان، صبر و حوصله دارد و در اینجا نباید انتظار یک چرخش سریع را داشته باشید. اصلاح ساختار اقتصاد حداقل ده سال طول می کشد.

مهم ترین پیش نیاز برای ثبات اقتصادی، برنامه های هدف دولت است که از اقتصاد امروز حمایت کرده و فرآیندهای سرمایه گذاری را تسریع می بخشد.

با توجه به محدودیت‌های کمی و جغرافیایی تولید منابع طبیعی جهانی، هیدروکربن‌ها (نفت و گاز) برای روسیه در آینده مهم خواهند بود. در شرایط گسترش تولید و مصرف جهانی منابع، در شرایط افزایش هزینه های تولید، قیمت جهانی نفت را نمی توان به طور مصنوعی برای مدت طولانی پایین نگه داشت. با در نظر گرفتن توسعه ادواری اقتصاد جهانی، روند کلی افزایش قیمت انرژی ادامه خواهد داشت. به گفته کارشناسان مورگان استنلی، در سال 2016 مازاد نفت در بازار جهانی وجود خواهد داشت، اما در حال حاضر در سال 2017 کمبود 0.1 میلیون بشکه در روز وجود خواهد داشت که تا سال 2018 سه برابر خواهد شد. در سال 2019 - 2020، کمبود مواد اولیه به ترتیب 0.1 و 0.2 میلیون خواهد بود. نیازهای نفت چین طی 20 تا 25 سال گذشته به طور پیوسته در حال افزایش بوده است و در آینده نزدیک، چین در حال آماده شدن برای تبدیل شدن به اصلی ترین واردکننده جهان و پیشی گرفتن از ایالات متحده است. نشانه‌های بازگرداندن کنترل تلفیقی اکثر کشورهای تولیدکننده نفت بر حجم تولید و فروش نفت به ما این امکان را می‌دهد که به تثبیت قیمت‌ها در سطح 70 دلار در هر بشکه امیدوار باشیم. در عین حال، همه درجه بالای عدم قطعیت در عمل متعادل کننده بین جنگ و صلح را درک می کنند.

در هر صورت، روسیه باید به منظور کاهش خطرات خارجی، صنایع تبدیلی جایگزین واردات و صنایع با فناوری پیشرفته را با شدت بیشتری توسعه دهد.

بنابراین اهداف تحریم ها محقق نشده است. با وجود فشار فزاینده محافل حاکمه ایالات متحده، بریتانیا و رسانه های غربی، با وجود اتهامات تحریک آمیز بی سابقه قبلی، روسیه به یک درگیری نظامی بزرگ کشیده نخواهد شد. تلفات جنگ بزرگ میهنی برای ما بسیار سخت و خاطره انگیز است. جنگ میهنی. استفاده از سلاح های مرگبار علیه روسیه به دلیل برابری هسته ای غیرقابل تصور است. غرب چیزهای زیادی برای از دست دادن دارد. ما باید هم در سیاست و هم در اقتصاد نسبتاً مسالمت آمیز مذاکره کنیم.

روندهای اصلی و چشم انداز بازار املاک و مستغلات

1. هیچ دلیل اقتصادی داخلی برای کاهش بیشتر قیمت املاک وجود ندارد. در شرایط بی ثباتی سیاسی و اقتصادی جهانی، املاک و مستغلات مانند گذشته اهمیت سرمایه گذاری خود را حفظ کرده و... (برای مشترکین)

مواد مورد استفاده:

1. بانک مرکزی فدراسیون روسیهhttp://www.cbr.ru.
2. www.gks.ru.

تحقیق منطقه ای بازار املاک و مستغلات

غیر مرتبط:

تجزیه و تحلیل تأثیر وضعیت کلی سیاسی و اجتماعی-اقتصادی بر بازار املاک و مستغلات

شاخص های اصلی اقتصادی روسیه و برخی از کشورهای جهان

حجم تولید ناخالص داخلی، درصد نسبت به سال قبل

حجم تولیدات صنعتی، درصد نسبت به سال قبل

پویایی قیمت مصرف کننده، درصد نسبت به دوره قبل

از ابتدای سال 2016، رشد قیمت مصرف کننده 2.1٪ (برای مدت مشابه در سال 2015 - 7.4٪) بوده است. افزایش قابل توجه قیمت مصرف کننده از دسامبر 2014 برای کالاهای روزمره، به ویژه محصولات غذایی، منجر به کاهش تقاضا برای سایر محصولات و خدمات از جمله محصولات صنعتی (ساختمان، اتومبیل، ماشین آلات، مبلمان و غیره) شد. این امر توسط عوامل سیاسی و روانی تسهیل شد: تحریم های ایالات متحده، افزایش شدید دلار و یورو، خروج محصولات مصرفی وارداتی از بازار، احساس عدم اطمینان و ناامنی عمومی.

نرخ بیکاری، درصد جمعیت فعال اقتصادی

شاخص حجم فیزیکی تولید ناخالص داخلی بر اساس نوع فعالیت اقتصادی در قیمت های قابل مقایسه،

درصد نسبت به سال قبل

در سال 2015، نتیجه مالی متوازن (سود منهای زیان) سازمان ها (به استثنای مشاغل کوچک، بانک ها، سازمان های بیمه و موسسات بودجه) در قیمت های جاری به +8421.7 میلیارد روبل رسید (39.6 هزار سازمان سود 11253.9 میلیارد روبل دریافت کردند. 15.4 هزار سازمان به مبلغ 2832.2 میلیارد روبل ضرر داشتند).در پایان دسامبر 2015، کل بدهی تعهدات سازمان ها به 89014.6 میلیارد روبل رسید که از این تعداد معوق - 2824.7 میلیارد روبل یا 3.2٪ از کل بدهی (در پایان دسامبر 2014 - 2.8٪).بدهی بابت وام ها و وام های بانکی دریافتیدر روسیه به طور کلی در پایان دسامبر 2015. بالغ بر 50,089.0 میلیارد روبل، از جمله سررسید - 395.9 میلیارد روبل، یا 0.8٪ از کل بدهی وام های بانکی و وام های دریافتی (در پایان دسامبر 2014 - 0.6٪). وجوه سازمان ها در حساب های بانکی از 7434.7 به 8905.2 میلیارد روبل افزایش یافت. (با 19.8 درصد).

تورم در آوریل 2016 0.4٪ بود، از ابتدای سال - 2.6٪. برای مقایسه، در آوریل 2015، رشد قیمت مصرف کننده 0.5٪ و از ابتدای سال 2015 - 7.9٪ بود.

سودآوری کالاها، محصولات، آثار، خدمات و دارایی های فروخته شده سازمان ها

بر اساس نوع فعالیت اقتصادی، %

بنابراین، به طور متوسط ​​در اقتصاد، بازده دارایی ها در سال 2015 از 3.9٪ به 5٪ افزایش یافته است (شاخص های بازده دارایی توسط صنعت می تواند به عنوان میانگین سود یک کارآفرین در هنگام ارزیابی املاک و مستغلات صنعت استفاده شود).

فعالیت تجاری سازمان ها

بررسی فعالیت های تجاری بر اساس نظرسنجی از مدیران 3.1 هزار سازمان نشان داد که سطح متوسط ​​استفاده از ظرفیت تولیددر مارس 2016 64 درصد بوده است. 91 درصد از پاسخ دهندگان معتقدند که ظرفیت تولید آنها تضمین می کند که تقاضا برای محصولات مورد انتظار در 6 ماه آینده برآورده می شود که از این تعداد 12 درصد نشان می دهد که ظرفیت موجود اضافی است. از جمله عوامل بازدارنده رشد تولید، مدیران تولیدی نامشخص بودن وضعیت اقتصادی، تقاضای ناکافی برای محصولات شرکت در بازار داخلی، سطح بالای مالیات و کمبود منابع مالی را برشمردند.

http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d06/Image5344.gif" >

وضعیت در صنایع استخراج روسیه

رشد تولید ناخالص داخلی در صنایع استخراجی 1.1 درصد بود. از 20 ژانویه 2016، قیمت نفت یک روند کلی صعودی داشته است: از 28.21 دلار در هر بشکه در 20 ژانویه 2016 به 47.32 دلار در هر بشکه در 30 آوریل 2016.

میانگین تولید روزانه نفت در بهمن ماه امسال نسبت به بهمن ماه سال گذشته 4.2 درصد افزایش داشته است. در ژانویه تا آوریل 2016، سطح تولید 2.7 درصد افزایش یافت و به 10.889 میلیون بشکه در روز رسید.

در صنعت برق

در سال 2015، تولید ناخالص داخلی در صنعت 1.4٪ کاهش یافت، اما پویایی مثبت حجم تولید برق باقی ماند. در عین حال، رشد تولید بر خلاف سال های گذشته که پویایی تولید را تقاضای داخلی تعیین می کرد، ناشی از عوامل تجارت خارجی بود.

بر اساس گزارش Rosstat، در سال 2015، تولید برق در روسیه به 1063.4 میلیارد کیلووات ساعت (با احتساب کریمه) رسید که 0.4 درصد بیشتر از سال 2014 است. با این حال، مصرف برق در روسیه در سال 2015 با 0.5 درصد کاهش به 1008.2 میلیارد کیلووات ساعت رسید. از جمله به دلیل بیشتر زمستان گرم. نتیجه نیز تحت تأثیر کاهش تولید در بخش واقعی اقتصاد بود. افزایش تولید برق به دلیل رشد تعادل صادرات و واردات برق در مرز روسیه امکان پذیر شد. بر اساس گزارش سرویس گمرک فدرال، صادرات برق از روسیه در سال 2015 نسبت به سال 2014 24.3 درصد افزایش یافته است. در همین مدت، واردات 2.5 درصد افزایش یافت. فنلاند بزرگترین خریدار برق روسیه در سال 2015 شد. عرضه به اوکراین نیز به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. به دلیل جریان های ترانزیتی به کریمه. در سال 2015، چین واردات برق خود از روسیه را به دلیل کاهش مصرف در استان های شمالی خود کاهش داد. عرضه به لیتوانی که از لهستان و سوئد به تامین برق روی آورده است، کاهش یافته است.

در سال 2016، صادرات برق از روسیه ممکن است به اوکراین و بلاروس کاهش یابد. به نوبه خود، مصرف برق خانگی در سطح سال 2015 باقی خواهد ماند یا اندکی کمتر خواهد بود.

در مهندسی مکانیک

مهندسی مکانیک در هر کشور بسیار توسعه یافته به عنوان یک نیروی محرکه برای سایر بخش های اقتصاد و برای افزایش رشد رفاه جمعیت از اهمیت بالایی برخوردار است. متأسفانه، روندهای تقسیم کار جهانی که طی 25 تا 30 سال گذشته توسعه یافته است، روسیه را در میان کشورهای تولید کننده مواد خام قرار داده است. اما وقایع بحران سیاسی جهان در دو سال اخیر نادرست بودن چنین سیاست تخصصی را نشان داده است.

از نوامبر 2014، بخش مهندسی مکانیک روسیه روند منفی خود را نشان داد و در سال 2015 کاهش 8.9 درصدی نسبت به سال 2014 بود. در سال 2009، به دلیل وابستگی قابل توجه به امور مالی جهانی، کاهش در مهندسی مکانیک حتی شدیدتر بود - 31.2٪. در سال 2015، تقاضا در بازار خودرو به شدت کاهش یافت (که احتمالاً در سال 2016 ادامه خواهد داشت). در نتیجه، صنعت خودرو بدترین نتیجه را در بین سایر بخش‌های مهندسی مکانیک نشان داد.

سال 2015 و به ویژه آغاز سال 2016 با تغییر سیاست اقتصادی دولت به سمت رشد شدید بخش‌های فناورانه اقتصاد و صنایع دانش‌بر مشخص شد. اگر در ماه جولای کاهش تقریباً به 20٪ رسید، در سه ماهه چهارم کاهش به 10٪ کاهش یافت. انتظار می رود که برنامه های دولتی فعلی برای حمایت از بخش خودرو بتواند به طور قابل توجهی روندهای منفی در صنعت خودرو را هموار کند، وضعیت را تثبیت کند و تقاضا را احیا کند. میزان حمایت دولتی بر حسب روبل در سال 2016 تقریباً 15٪ افزایش خواهد یافت. قرار است اعطای وام خودرو از سر گرفته شود که تقاضای مصرف کننده را احیا می کند. در سایر شاخه های مهندسی مکانیک، کاهش جای خود را به رشد داد، که به ما امکان می دهد به بهبود پویایی کلی در سال 2016 امیدوار باشیم. به ویژه، رشد تولید واگن های اصلی حمل و نقل در سال 2015 به 24.7 درصد رسید. سال 2016 در سطح 15 تا 30 درصد پیش بینی شده است. چشم انداز رشد در مهندسی کشاورزی وجود دارد. در سال 2014 کاهش تولید ماشین آلات کشاورزی 14.3 درصد بوده است. اما در حال حاضر در سال 2015، به دلیل رشد تولید تراکتورهای کشاورزی و دروگرهای غلات، این صنعت رشد بسیار مناسبی را نشان داد - 26.8٪. نقش بزرگی در اینجا توسط برنامه حمایت دولتی در قالب یارانه برای تولید کنندگان ماشین آلات کشاورزی ایفا شد. همچنین اگر در سال 1393 یارانه ها 15 درصد قیمت تجهیزات بوده است، از ژوئن 2015 این رقم به 25 درصد افزایش یافته است. در سال 2016، انتظار می رود حجم کل یارانه های دولتی برای تولید کنندگان ماشین آلات کشاورزی از 5 به 10 میلیارد روبل دو برابر شود. در سال 2016 رشد کلی تولید ماشین آلات کشاورزی 5 درصد پیش بینی شده است. در صنایع غذایی، چرم و کفش، خمیر و کاغذ، محصولات لاستیک و پلاستیک نرخ رشد در نتیجه خروج محصولات وارداتی از بازار مثبت بود. افزایش تولید جهانی نفت در سال‌های 2014 تا 2015 منجر به کاهش قیمت مواد خام و افزایش نرخ دلار و یورو شد که منجر به افزایش قیمت روبل برای فلز نورد و سایر مواد در داخل کشور شد. افزایش شدید نرخ سود وام ها نیز تاثیر منفی بر صنعت داشت، اما این اقدام برای مهار تورم اجباری شد. دلیل اصلی کاهش عمومی تولید در مهندسی مکانیک کاهش تقاضای داخلی است. تقاضا برای تجهیزات سرمایه گذاری و تجهیزات برای بازار خرده فروشی کاهش یافت.

در تولید مواد غذایی

شاخص تولید محصولات غذایی اعم از نوشیدنی و تنباکو به 102.0 درصد در مقابل 102.5 درصد در سال 2014 رسید که شامل گوشت و فرآورده های گوشتی - 105.0 درصد، محصولات لبنی - 102.0 درصد، محصولات صنعت آرد و غلات، نشاسته و محصولات نشاسته ای - 102.2٪، روغن ها و چربی های گیاهی و حیوانی - 97.1٪، محصولات فرآوری شده و کنسرو شده سیب زمینی، میوه ها، سبزیجات - 98.4٪، نوشیدنی ها - 99.1٪، محصولات تنباکو - 97.0٪. در مقایسه با سال 2014، حجم تولید کره (2.9 درصد)، پنیر و محصولات پنیر (17.1 درصد) و محصولات لبنی کامل (1.2 درصد) افزایش یافته است. نرخ بالای تولید میوه ها و سبزیجات منجمد (10.0٪)، سیب زمینی فرآوری شده و کنسرو شده (با 6.8٪)، محصولات مارگارین (با 2.4٪)، ماکارونی (با 5.0٪)، و آرد غلات همچنان محصولات بالا، سبزیجات و سایر محصولات هستند. محصولات گیاهی (2.1٪)، شکر دانه ای (9.5٪). میزان تولید محصولات قنادی در سطح سال گذشته (99.1 درصد) بوده است. نان و محصولات نانوایی (99.3%)، محصولات لبنی تغلیظ شده (99.5%).

در عین حال، حجم تولید کاهش یافته است سوسیس و کالباس(با 1.9٪)، گوشت کنسرو شده (11.3٪)، غلات (با 5.4٪)، میوه ها و سبزیجات کنسرو شده (با 6.7٪)، سس مایونز و سس ها (با 3.1٪)، روغن گیاهی (با 5.8٪)، آب معدنی (با 3.6٪)، و همچنین سیگار و سیگار (با 3.4٪).

در کشاورزی

کشاورزی، شکار و جنگلداری در کل به دلیل افزایش تولید و قیمت گندم، آفتابگردان، گوشت گاو و طیور 3.1 درصد افزایش داشته است.

طبق گزارش سرویس گمرک فدرال روسیه (به استثنای داده های تجارت متقابل با کشورهای عضو EAEU)، صادرات غلات از 1 ژوئیه تا 16 مارس 2015/16 MY به 27.0 میلیون تن (+ 5.8٪ در مقایسه با دوره 1 ژوئیه تا 16 مارس 2014/15 MY)، شامل گندم - 19.9 میلیون تن (+2.9٪)، جو - 3.8 میلیون تن (-8.1٪)، ذرت - 3.1 میلیون تن (در 1.8 برابر بیشتر). برای دوره اول مارس تا 16 مارس 2016، 1225.2 هزار تن غلات (+ 31.1 درصد نسبت به دوره مشابه در سال 2015)، شامل گندم - 716.4 هزار تن (در 2.0 برابر بیشتر)، ذرت - 357.8 صادر شد. هزار تن (1.7 برابر بیشتر)، جو - 132.2 هزار تن (2.4 برابر کمتر). میانگین قیمت تولیدکنندگان کشاورزی در فدراسیون روسیه برای گندم فروخته شده ادامه دارد. نرم 3 سی سی برای ادامه گندم به 10541 روبل در تن رسید. نرم 4 سی سی - 9,896 روبل / تن، برای گندم خوراک - 9,002 روبل / تن.

در سال 2016، برداشت ناخالص محصولات غلات و حبوبات تا 104.0 میلیون تن، تولید چغندر قند - تا 37.8 میلیون تن، سیب زمینی - 32.0 میلیون تن، سبزیجات - در سطحی کمتر از سال های گذشته پیش بینی شده است.

از 1 فوریه 2016، در مزارع همه دسته ها، طبق برآوردها، 19.0 میلیون راس گاو (98.4٪ تا 1 فوریه 2015)، از جمله گاو - 8.4 میلیون راس (98.4 میلیون) وجود داشت. تعداد خوک ها 21.8 میلیون راس (109.7٪)، گوسفند و بز - 24.2 میلیون راس (99.2٪)، مرغ (در سازمان های کشاورزی) - 451.9 میلیون راس (104.8٪) بود.

در سال 1394، نسبت به سال 1393، حجم فیزیکی خریدهای وارداتی شیر و خامه تغلیظ شده (3.1 درصد)، قهوه (1.4 درصد) و شکر سفید (1.6 برابر) افزایش یافته است. واردات گوشت تازه و منجمد (26.7 درصد)، گوشت مرغ (44.2 درصد)، کره (37.3 درصد)، غلات (37.2 درصد)، محصولات گوشتی کنسرو شده (3.3 برابر)، شکر خام (3.3 برابر) کاهش داشته است. 23.9٪، ماهی (38.3٪)، مرکبات (7.0٪)، روغن آفتابگردان (2.6 برابر)، دانه های کاکائو (25.6٪)، محصولات حاوی کاکائو (با 44.3٪)، نوشیدنی های الکلی (با 41.8٪). ٪، محصولات تنباکو (با 9.4٪).

در باره حجم وام های صادر شده برای کار میدانی فصلی، تا 4 فوریه 2016، بالغ بر 9,022.0 میلیون روبل یا 132.9٪ در مقایسه با تاریخ مشابه در سال 2015، از جمله 8،366.7 میلیون صادر شده توسط Rosselkhozbank JSC میلیون روبل (145.6٪) SJSC - SJSC. 655.3 میلیون روبل (62.8٪).

افزایش تقاضای مصرف کننده و قیمت ها باید تأثیر مثبتی بر چشم انداز تولید محصولات کشاورزی داخلی و جایگزینی واردات داشته باشد.

در سیستم مالی

نرخ کلیدی فعلی بانک مرکزی فدراسیون روسیه 11.00٪ در سال است.

حجم کل وجوه جذب شده توسط موسسات اعتباری تا اول فوریه 2016. به 49635.2 میلیارد روبل رسید. (+ 12.3٪ نسبت به 1 فوریه 2015). سپرده افراد بالغ بر 22801.5 میلیارد روبل (+18.0%)، از جمله. در Sberbank 10340.2 (+ 22.9٪).

از ابتدای سال، دارایی های بخش بانکی به 83.3 تریلیون روبل (+ 0.3٪) افزایش یافته است، در حالی که کل افزایش توسط تجدید ارزیابی ارز تامین شده است و بدون در نظر گرفتن تأثیر تجدید ارزیابی، دارایی ها 0.7٪ کاهش یافته است. پیش بینی می شود که افزایش واقعی دارایی ها برای سال 2016 5-8٪ باشد. حجم کل وجوه قرار داده شده برای دوره ژانویه 2015 تا فوریه 2016 از 49069.5 به 55015.4 میلیارد روبل افزایش یافت. (+12.1%). وام به سازمان ها 16.1 درصد افزایش، وام به افراد 6.3 درصد کاهش یافت. در سال 1394 وام مسکن به مبلغ 1143,6 میلیارد روبل از 1 فوریه 2016 حجم بدهی معوق بابت وام های مسکن ارائه شده توسط موسسات اعتباری به افراد بالغ بر 74.4 میلیارد روبل (1.8٪ از کل بدهی وام مسکن) است.

در پایان فوریه، بانک های روسیه موفق شدند 50.4 میلیارد روبل و به طور کلی از ابتدای سال - 83 میلیارد روبل درآمد کسب کنند، در حالی که در دو ماه اول سال گذشته، بانک ها 36 میلیارد روبل ضرر کردند. این پویایی روندهای مثبتی را در توسعه بخش بانکی نشان می دهد. به طور کلی، در دو ماه سال 2016، بانک های روسیه موفق شدند بیش از 9 ماه سال گذشته درآمد داشته باشند، اما این نتیجه تقریباً 2 برابر بدتر از نتیجه سال های قبل از بحران است. در عین حال روند ادغام بانک ها نیز در جریان است. از ژانویه 2015 تا ژانویه 2016، تعداد مؤسسات اعتباری فعال از 834 به 733 واحد کاهش یافته است.

ذخایر بین المللی روسیه فدراسیون

طبق گزارش بانک روسیه، از 1 مارس 2016. ذخایر بین‌المللی 380.5 میلیارد دلار بوده و نسبت به اول مارس 2015 افزایش یافته است. 5.6 درصد

درآمد جمعیت

کاهش درآمد نقدی قابل تصرف واقعی جمعیت در سال 1394 4.0 درصد بوده است. کاهش برای دومین سال متوالی مشاهده شد، اما در سال 2015 عمیق ترین از سال 1999 بود (در آن زمان درآمد واقعی قابل تصرف جمعیت 12٪ کاهش یافت).کاهش درآمد واقعی قابل تصرف جمعیت عمدتاً به دلیل کاهش ارزش روبل است که به افزایش قیمت مصرف کننده کمک کرده است. کاهش حجم تولید در بخش واقعی باعث افزایش تعداد بیکاران، کاهش پرداخت بدهی، کاهش وام های مصرفی و در نتیجه کاهش درآمد خانوارها شد.

سرمایه گذاری ها

در مقابل کاهش تقاضای مصرف کننده، کاهش سرمایه گذاری وجود دارد - 8.4٪ (برای مقایسه، در سال 2009 این کاهش 13.5٪ بود). پویایی های منفی سرمایه گذاری برای سومین سال متوالی ادامه دارد و با عدم قطعیت و عدم اطمینان در اقتصاد به عنوان یک کل توضیح داده می شود.یکی از دلایل افزایش هزینه سرمایه استقراضی است. در نتیجه تحریم ها، سرمایه خارجی برای بسیاری از شرکت ها در دسترس نبود و وام های بانک های روسیه پس از افزایش نرخ کلیدی به شدت افزایش یافت. احیای محسوس فعالیت سرمایه گذاری تنها در شرایط ثبات سیاسی و اقتصادی و با کاهش نرخ وام قابل انتظار است. اما در حال حاضر، تنش سیاسی باقی مانده است و از بیرون حمایت می شود، و کاهش نرخ به دلیل ریسک های تورمی بالا بعید است.

مهم‌ترین پیش‌نیاز برای ثبات اقتصادی، برنامه‌های دولتی است که باید فرآیندهای سرمایه‌گذاری را تسریع بخشد. در این شرایط، خروج نسبی شرکت‌های خارجی از بازار داخلی باید نقش مثبتی داشته باشد. توسعه بیشتر جایگزینی واردات مستلزم سرمایه گذاری قابل توجه و منظم در دارایی های صنایع پیشرفته است. ساخت ساختمان های تولیدی جدید، خرید تجهیزات مدرن، آموزش پرسنل، معرفی فناوری های جدید و سازماندهی تولید ضروری است. با این حال، این فرآیند پیچیده، پرهزینه، زمان بر است و نباید در اینجا انتظار رشد سریع داشت.

ساخت و ساز

تا سال 2015 (به استثنای دوره 2009-2010)، صنعت ساخت و ساز با سرعت قابل توجهی در حال رشد بود:

از سال 2015، به دلیل کاهش شاخص های عمومی اقتصادی، کاهش درآمد خانوارها و مشاغل و بر این اساس، کاهش تقاضا، وضعیت به طور قابل توجهی پیچیده تر شده است.کاهش در حجم ساخت و ساز در سال -7٪ بود.شاخص اعتماد کسب و کار در ساخت و ساز در سه ماهه اول 2016. بالغ بر (-16%)

در ابتدای سال جاریدولت برنامه وام مسکن ترجیحی را تا پایان سال 2016 تمدید کرده است.حداکثر 16.5 میلیارد روبل از بودجه بودجه برای این برنامه اختصاص داده شده است. بانک های تجاری برای مشارکت در طرح یارانه باید حداکثر نرخ سالانه برای صدور وام مسکن را تا 12 درصد حفظ کنند. برای جمعیت، نرخ ها بالاتر از 12٪ باقی نمی ماند، اما سود بانکی کاهش می یابد. برنامه ریزی شده است که حجم صدور وام مسکن در سطح 900 میلیارد - 1 تریلیون روبل حفظ شود. در سال گذشته، حجم انتشار از 1.1 تریلیون فراتر رفت. یارانه های وام مسکن به حفظ علاقه مردم به خرید خانه کمک می کند. در سال 2014 و 2015، تقریباً به همان میزان مسکن - حدود 84 میلیون متر مربع - راه اندازی شد. اما در سال 2015، واحدهای آپارتمانی 10 درصد بیشتر فروخته شدند، رشد حجم مسکن در کلاس اقتصادی راه اندازی شده از 30 درصد فراتر رفت و تعداد بیشتری آپارتمان یک اتاقه و آپارتمان استودیویی شروع به ساخت کردند. در شرایط سخت کنونی 10% - این سود خوبی است. مناطق شرکت کننده در برنامه مسکن برای خانواده روسی از نظر زیرساخت های مهندسی به ازای هر متر مربع مسکن تکمیل شده غرامت دریافت خواهند کرد. قیمت اعلام شده 35000 روبل در متر مربع است. برای خریداران در حال حاضر بدون تغییر باقی مانده است. مسکو در این برنامه شرکت نمی کند.

نتیجه گیری و پیش بینی

تجزیه و تحلیل پویایی شاخص های اصلی توسعه اقتصادی روسیه و دلایل کاهش آنها نشان می دهد که اقتصاد جهان تا حد زیادی به سیاست جهانی بستگی دارد. امروزه، سیاست جهانی توسط صاحبان بزرگترین شرکت های بین المللی از طریق دستگاه قدرتمند دولت ایالات متحده دیکته می شود.

25 سال پیش، تحت فشار ایالات متحده، روسیه با اتخاذ مسیری به سمت روابط بازار، اقتصاد برنامه ریزی شده دولتی خود را نابود کرد و متحمل خسارات عظیمی شد که قابل مقایسه با یک جنگ جهانی بود. کل اقتصاد به یک بازار خود به خود پرتاب شد و در 10 سال صنایع کلیدی برای هر کشور توسعه یافته (صنایع سنگین، ماشین سازی، کشتی سازی، هواپیماسازی) عملاً به شدت از بین رفتند. دارایی های صنایع پیشرو به سرقت رفت، از بین رفت و از بین رفت: ساختمان ها، سازه ها، تجهیزات آنها. تا سال 2007 مدل بازار اقتصاد با تخصص بین المللی در صنایع معدنی و انرژی شکل گرفت.

در سال 2014، روسیه که آشکارا دفاع از منافع خود را اعلام کرد، در پاسخ به آن فشارهای سیاسی و اقتصادی قدرتمندی از سوی ایالات متحده دریافت کرد. ایالات متحده با استفاده از موقعیت پیشرو خود در اقتصاد و امور مالی جهان و نادیده گرفتن قوانین اقتصادی بین‌المللی و منافع تجاری خصوصی، تحریم‌ها را اعلام کرد و اراده خود را بر شرکت‌های پیشرفته‌ی فناوری جهان برای توقف تجارت در روسیه تحمیل کرد. در این شرایط البته قطع روابط اقتصادی با شرکت های فناوری پیشرفته بر اقتصاد روسیه که ساختاری تولید نفت دارد، تأثیر منفی گذاشت. اما کاهش قیمت جهانی نفت در مدت کوتاهی از 116 دلار به 28 دلار در هر بشکه، تأثیر بیشتری داشت. از سال 2013، ایالات متحده به طور تصاعدی تولید نفت را افزایش داده و با بهره گیری از تسلط خود در بازارهای سهام و ارز و نفوذ خود بر بزرگترین کشورهای تولیدکننده و مصرف کننده نفت، بازار نفت را پایین آورده است.

در چنین شرایطی، قوانین اقتصادی کاملاً تابع سیاست جهانی بود و همه کشورهایی که بر صادرات نفت و مواد خام متمرکز بودند، مشکلات ساختاری عمیقی را در اقتصاد ملی خود احساس کردند: کسری بودجه و کاهش درآمدهای دولت، کاهش هزینه های اجتماعی، کاهش خانوارها و مشاغل. درآمد، کاهش تقاضای مصرف کننده و فعالیت سرمایه گذاری، تورم بالا. این دقیقاً همان چیزی است که امروز در اقتصاد خود داریم. روسیه درس سختی از "شریکای خود" گرفت.

چشم انداز اقتصادی و بازار املاک و مستغلات

اوضاع متشنج است، اما بحران نیست. کاهش ارزش روبل باعث تحریک تولید داخلی می شود. کشاورزی، فرآوری کشاورزی و تولید ماشین آلات و تجهیزات کشاورزی انگیزه بسیار خوبی برای توسعه یافته است و این در حال حاضر در همه جا مشاهده شده است. امروزه رهنمودهای اصلی اقتصاد ما نگرش مثبت، ثبات برای کسب و کار، تحریک فعالیت های سرمایه گذاری، تقاضای مصرف کننده، تحریک تولید و در درجه اول صنایع پیشرفته (ماشین سازی، هواپیماسازی، صنایع الکترونیک و برق) است. ). با توجه به برنامه های کنونی کشور، اقدامات تثبیت و توسعه همه جانبه اقتصادی می توان امیدوار بوداز پاییز 2016 شروع به رشد کند. کل فرآیند اصلاح ساختار اقتصاد ممکن است چندین سال طول بکشد.

اما هیدروکربن ها همچنان یک محصول صادراتی مهم برای روسیه و مبنای درآمدهای ارزی هستند. همانطور که فرض می شود، قیمت جهانی نفت را نمی توان به طور مصنوعی برای مدت طولانی پایین نگه داشت.قبلاً در آوریل 2016 جشن گرفته شدبزرگترین کاهش تولید در ایالات متحده در 10 ماه گذشته بسته شدن دکل های حفاری بی سود منجر به کاهش عرضه در بازار می شود.کاهش تولید در آلاسکا در حال حاضر به 16 درصد رسیده است. قیمت سوخت خودرو در ایالات متحده به عنوان بزرگترین مصرف کننده نفت در جهان از فوریه 2016 از 1.68 دلار به 2.22 دلار در هر گالن افزایش یافته است.نیازهای نفتی چین طی 20 تا 25 سال گذشته به طور پیوسته در حال افزایش بوده است و در اوایل آوریل رکورد واردات نفت به ثبت رسید و در آینده نزدیک چین در حال آماده شدن برای تبدیل شدن به اصلی ترین واردکننده جهان با پیشی گرفتن از ایالات متحده است. در عین حال، روسیه فعالانه در حال جابجایی مواضع خود است عربستان سعودیدر بازار چین، صادرات خود را افزایش می دهد.نشانه‌های بازگرداندن صلح در خاورمیانه و تمایل عمومی اکثر کشورهای تولیدکننده نفت به تنظیم تولید نفت به ما این امکان را می‌دهد که به رشد بیشتر در بازارهای نفت امیدوار باشیم. در عین حال، همه درجه بالای عدم اطمینان در مسائل جنگ و صلح را درک می کنند. در هر صورت، روسیه باید با شدت بیشتری صنایع پردازش و فناوری پیشرفته خود را توسعه دهد، تقاضای داخلی را توسعه دهد و سرمایه گذاری را تحریک کند.

چشم انداز بازار املاک و مستغلات

بازار، مانند یک موجود زنده، به خلق و خوی شرکت کنندگان، به درک آنها از روندها و چشم اندازهای عمومی سیاسی و اقتصادی بستگی دارد.

روندها و چشم اندازهای اصلی:

1. هیچ عاملی وجود ندارد که بتواند باعث افزایش قیمت املاک مسکونی و تجاری شود، زیرا سال 2015 کاهش شاخص های کلیدی اقتصادی و کاهش درآمد مشاغل و خانوارها را نشان داد. داده های منفی بر روحیه فعالان بازار تأثیر منفی می گذارد.
2. همچنین هیچ دلیل اقتصادی داخلی برای کاهش قیمت املاک در روسیه وجود ندارد. در شرایط بی ثباتی سیاسی و اقتصادی جهانی، املاک و مستغلات، مانند گذشته، اهمیت سرمایه گذاری و کارکرد مهم پس انداز و انباشت سرمایه خود را حفظ می کند.
3. در شهرهای بزرگ و بزرگ با ساختمان های متراکم که در 15 سال گذشته (به استثنای سال های 2009-2010) رشد سریعی داشته است، هنوز مقداری اصلاح قیمت های بازار وجود دارد. در شرایط امروز کاهش قیمت ملک به حداقل (در حدود هزینه ساخت و نرخ بازدهی سرمایه گذار 10 درصد) توجیه اقتصادی دارد. سایر بازارهای منطقه‌ای املاک و مستغلات کم‌فعال، اینرسی بیشتری دارند، بنابراین تا زمانی که وضعیت عمومی اقتصادی تثبیت نشود، اندکی کاهش خواهند یافت.
4. بازسازی و حمایت دولتی از وام های رهنی و گسترش وام های تجاری باعث تثبیت تقاضا می شود، اما فصلی بودن قیمت املاک و مستغلات به ما اجازه می دهد که فقط در پاییز 2016 شاهد افزایش باشیم.
5. با توجه به کاهش سودآوری بازار املاک، حجم ساخت و ساز در حال کاهش است که باعث ایجاد مقداری سرمایه گذاری و شرکت های ساختمانی. اما کاهش ساخت و ساز بازار را به سمت قیمت های بالاتر سوق می دهد و صنعت ساختمان را تثبیت می کند.
6. با در نظر گرفتن تنش های ژئوپلیتیکی و تغییرات ساختاری جاری در اقتصاد جهانی، این روندها به طور کلی در سال 2016 ادامه خواهد داشت.
7. در دوره های بعدی، مشروط به ثبات سیاسی و اقتصادی، مشروط به تحریک تقاضای مصرف کننده، تسهیل سیاست های مالی و اعتباری دولت و حمایت از وام دهی، افزایش تقاضا برای املاک و مستغلات و مقداری افزایش قیمت ها محتمل است.

(تحلیل تهیه شده توسط متخصصین )

مواد مورد استفاده:

1. سرویس آمار ایالتی فدرال