در پایان سال 2013، تعداد بی سابقه ای از عوامل عدم اطمینان در اطراف بازار املاک و مستغلات روسیه ایجاد شد - تحلیلگران بازار املاک و مستغلات به این نتیجه رسیدند. شاخص های بازار املاک و مستغلات، برخی از آنها ماهیت کلان اقتصادی جهانی دارند، برخی دیگر مستقیماً با حوزه املاک و ساخت و ساز مرتبط هستند. اما به هر حال، توسعه هر یک از آنها می تواند بازار املاک و مستغلات را از تعادل فعلی خود خارج کند.

اگر از جهانی ترین عوامل اقتصاد کلان صحبت کنیم، هنوز مشخص نیست که قیمت نفت از مرز 100 دلاری "جادویی" به کجا خواهد رفت. بدیهی است که هرگونه تحول در مناقشه در خاورمیانه می تواند قیمت نفت را 150 دلار یا حتی 200 دلار در هر بشکه افزایش دهد. اما از سوی دیگر، با عادی شدن تنش های سیاسی، به گفته بسیاری از کارشناسان، نفت باید به دلیل رکود در اقتصاد جهانی ارزان شود و به سطح 80 تا 60 دلار در هر بشکه برسد. مشخص نیست چه زمانی و چگونه "تشدید" بعدی در بازارهای مالی ممکن است رخ دهد - آیا یک کشور اروپایی دیگر به آستانه نکول خواهد رسید یا آمریکا دوباره از سقف بدهی ملی خود فراتر خواهد رفت یا چیز دیگری "غافلگیری" دیگری را به همراه خواهد داشت. . اما دوباره، بدیهی است که در حال حاضر بیش از حد کافی مشکلات بنیادی انباشته در اقتصاد جهانی وجود دارد، به این معنی که "تشدید" دوره ای رخ خواهد داد." - هنوز هیچ کس درک روشنی از جدی بودن مشکلات رکود اقتصادی در روسیه ندارد یا اینکه آیا در واقع همه چیز طبق معمول و طبق معمول پیش می رود. ابهامات زیادی پیرامون خود بازار املاک و مستغلات انباشته شده است. به عنوان مثال، وام های مسکن، به عنوان موتور اصلی پرداخت بدهی تقاضای انبوه، با وجود همه پیش بینی ها، وعده ها و "اقدامات انجام شده" نمی خواهند ارزان تر شوند. اگرچه نکته حتی در وام مسکن نیست، بلکه در هزینه بالای پول در روسیه است. سال 2013 گذشته مملو از بحث در مورد نیاز به کاهش هزینه منابع استقراض بود، اما تا کنون وضعیت به همین منوال باقی مانده است. سمت عقبمدال ها - خطر افزایش تورم زمانی که هزینه های وام ارزان تر می شود، که می تواند تأثیر منفی بیشتری نسبت به وام های ارزان تر داشته باشد. اما در نهایت معلوم می شود که نه تنها وام گیرنده وام مسکن به دلیل وام گران قیمت (از ماشین حساب وام مسکن استفاده کنید) تا 2-3 برابر قیمت آپارتمان اضافه پرداخت می کند، بلکه در طول ساخت و ساز، وام به توسعه دهندگان 15٪ -20 می دهد. ٪ در سال در طی چندین سال از چرخه ساخت و ساز، هزینه مسکن را 30٪ -50٪ و گاهی اوقات بیشتر افزایش می دهد. در عین حال، بانک‌ها نیز نمی‌توانند وام ارزان‌تر بدهند، اگر خودشان منابع را با نرخ بهره بالا دریافت کنند، مثلاً هنگام سپرده‌گذاری خانوارها. معلوم می شود که یک دور باطل است که دیر یا زود کسی باید آن را بشکند.

به گفته تحلیلگران بازار، موضوع وارد کردن زمین های بلااستفاده به گردش در هاله ای از ابهام باقی مانده است. به نظر می رسد که گام هایی در این راستا برداشته می شود، اما در اکثر موارد هنوز برای توسعه دهندگان یافتن سایت هایی برای توسعه با هزینه قابل قبول برای ساخت مسکن با قیمت های مقرون به صرفه برای توسعه دهندگان دشوار است. در مورد لزوم بوروکراسی زدایی از صنعت ساختمان و کاهش تعداد مجوزها و مصوبات بسیار گفته شده است، اما تاکنون ساخت و ساز آسان نشده است. همه این شرایط با یک رقم ساده تأیید می شود - حجم ساخت و ساز مسکن در روسیه در سال های اخیر به سختی رشد کرده است و هنوز با رقم برنامه ریزی شده 1 متر مربع برای هر نفر در سال (حدود 140 میلیون متر مربع در سراسر کشور) بسیار فاصله دارد. .

به دیگران مسئله حل نشدهکارشناسان می افزایند آنچه باقی می ماند مالیات بر دارایی بازار است که به نظر می رسد اجرای آن دوباره به تعویق افتاده است. واضح است که در درک اکثر شهروندان، هرگونه مالیات جدید شیطانی است. اما همانطور که رویه جهانی نشان می دهد، این مالیات بازار بر املاک و مستغلات است که به افزایش مقرون به صرفه بودن مسکن برای جمعیت کمک می کند و از خرید متر مربع اضافی توسط دلالان که به هیچ وجه از آن استفاده نمی کنند - نه برای خود و نه برای اجاره جلوگیری می کند. نویسندگان این مطالعه خاطرنشان کردند. تا کنون، یکی از ویژگی های زمان ما این است: ساختمان های جدید در مسکو و تعدادی از شهرهای بزرگ دیگر در روسیه اغلب دارای پنجره های تیره هستند، بخش قابل توجهی از آپارتمان ها برای استفاده در آینده خریداری شده اند و به هیچ وجه مورد استفاده قرار نمی گیرند. اما خرید یک آپارتمان در مسکو با قیمت مقرون به صرفه مشکل ساز است، همانطور که اجاره آپارتمان در یک ساختمان آپارتمان متمدن مشکل ساز است - به استثنای نمونه های تجربی مجزا، چنین خانه هایی در روسیه وجود ندارد.

قابل توجه است که پویایی قیمت آپارتمان ها در مسکو در پایان سال 2013 اساساً منعکس کننده کل وضعیت "تعلیق" است که بازار املاک و مستغلات پس از بحران در آن قرار دارد. و تصویری مشابه تقریباً در سراسر کشور اتفاق می افتد. قیمت دلار برای املاک و مستغلات در مسکو و منطقه مسکو در سال 2013 به میزان 2.6 درصد کاهش یافت - از 5279 دلار در هر متر مربع در دسامبر 2012 به 5144 دلار در هر متر مربع در دسامبر 2013. قیمت روبل برای آپارتمان ها در مسکو در طول سال 2.8٪ از حدود 163.4 هزار روبل در هر متر مربع در پایان سال 2012 به 168 هزار روبل در پایان سال 2013 افزایش یافت. با توجه به اینکه نرخ دلار در حال حاضر تقریباً 5 تا 6 درصد بیشتر از پایان سال 2012 است، این ارقام عملاً یکسان است. در این شرایط، بسیار صحیح است که نتیجه بگیریم که قیمت املاک و مستغلات در مسکو و منطقه مسکو در سال 2013 عملاً تغییر نکرده است. بازار املاک و مستغلات موزاییک است، شامل اشیاء مختلف، برخی از آنها، به عنوان مثال، ساختمان های جدید، تمایل به افزایش قیمت دارند تا حد زیادی به دلیل مرحله آمادگی، مسکن با کیفیت بالاتر نیز حداقل به دنبال تورم است، سهام مسکن قدیمی اینطور نیست. اما به طور میانگین در سال 1392 تغییر محسوسی در سطح قیمت در بازار املاک مشاهده نشد.

همیشه باید به خاطر داشت که حتی اگر تورم رسمی در سطح 7 تا 8 درصد در سال وجود داشته باشد (به گفته برخی کارشناسان، تورم واقعی بالاتر است)، افزایش قیمت 3 تا 5 درصد در سال اساساً تنها یک افزایش قیمت است. افزایش در شرایط اسمی، آنها تاکید کارشناسان. و با احتساب تورم، این کاهش است، بنابراین اگر این رشد کمتر از تورم باشد، به سختی می توان گفت که قیمت ملک در حال افزایش است. به همین ترتیب، تخفیف ها و تبلیغات در بازار ساختمان های جدید و همچنین معاملات در بازار ثانویه در سطح 3٪ -5٪ نیز از اقدامات استاندارد به ویژه خارج از فصل است. اگر پویایی سالانه قیمت ها در بازار املاک و مستغلات در مسکو یا روسیه کمتر از 5٪ بالا یا پایین باشد، در واقع، این کمبود پویایی است - بازار به سادگی "زمان را مشخص می کند" و عوامل محلی را بازی می کند. ، فصلی بودن، تغییرات در ساختار عرضه و فروش و سایر عوامل مشابه. همچنین باید توجه داشت که پویایی قیمت آپارتمان در مسکو در سال 2013 یکنواخت نبود. افزایش در ابتدای سال جای خود را به اصلاح در اواخر بهار - اوایل تابستان داد، سپس در پایان تابستان و پاییز دوباره روند صعودی کوتاهی برقرار شد، اما در پایان سال دوباره اصلاح شد.

نویسندگان این مطالعه خلاصه کردند، اینجاست که تمام عدم اطمینان ذکر شده در بالا که در حال حاضر در بازار املاک حاکم است، آشکار می شود. رویدادهایی مانند ترس ناشی از کاهش ارزش روبل "موعود" در تابستان یا سلسله‌ای از لغو مجوزها از بانک‌ها در ماه‌های نوامبر تا دسامبر، و همچنین سایر عوامل مشابه، باعث افزایش فعالیت در حوزه املاک و مستغلات می‌شود. کاهش به همان اندازه سریع در علاقه به آن. غلبه نوسانات غیرمعمول در بازار املاک و مستغلات یکی از ویژگی های اصلی امروز است که تحلیلگران حدود یک سال پیش در پیش بینی خود برای سال 2013 به آن هشدار دادند.

بازار املاک و مستغلات مجموعه ای از بازارهای منطقه ای و محلی است که از نظر سطح قیمت، سطح ریسک، کارایی سرمایه گذاری در املاک و غیره تفاوت های قابل توجهی با یکدیگر دارند.

بازار املاک و مستغلات جزء ضروری در هر اقتصاد ملی است. املاک و مستغلات از همه مهمتر است جزءثروت ملی که بیش از 50 درصد از ثروت جهان را تشکیل می دهد.

بدون بازار املاک و مستغلات اصلاً بازاری وجود نخواهد داشت، زیرا بازار کار، بازار سرمایه، بازار کالا و خدمات و غیره. برای وجود خود، آنها باید محل مناسب برای فعالیت خود را داشته باشند یا اجاره کنند.

بازار املاک و مستغلات وسیله ای برای توزیع مجدد زمین، ساختمان، سازه و سایر اموال بین مالکان و استفاده کنندگان با استفاده از روش های اقتصادی مبتنی بر عرضه و تقاضای رقابتی است. فراهم می کند:

انتقال حقوق املاک و مستغلات از شخصی به شخص دیگر؛

ایجاد تعادل قیمت برای املاک و مستغلات در مناطق و محلات.

ارتباط بین مالکان و خریداران بر اساس انگیزه و منافع اقتصادی؛

تخصیص فضا بین کاربری های رقیب زمین و بازیگران بازار.

اساس بازار املاک و مستغلات موجود است زمینو بنگاه‌ها، ساختمان‌ها و سازه‌های تازه ایجاد، بازسازی و توسعه یافته برای مقاصد مختلف و همچنین پول یا سرمایه مالی. فقدان سرمایه گذاری مانع از نوسازی فناوری شرکت ها و احیای آن می شود تولید داخلیکالاهایی که به نوبه خود فرصت های سرمایه گذاری کشور را محدود می کند.

بازار املاک و مستغلات به عنوان یک سیستم خودتنظیم در محیط قانونی مستقر از 7 عنصر اصلی تشکیل شده است: تقاضا، عرضه، قیمت، مدیریت (پرسنل، نهادهای دارای مجوز، سرمایه گذاری، معاملات، مالیات، مقررات، قوانین)، بازاریابی (تحلیل، پیش بینی). ، تقسیم بندی، اشیاء و تبلیغات، نظارت، قیمت گذاری)، زیرساخت (مشاوره، حقوقی، املاک، قیمت گذاری، تبلیغات، اطلاعات، بیمه، روش شناختی) و رویه های تجاری (عملیات خارج از بورس، مناقصه، ارزیابی، حراج، رقابت) .

بازار املاک و مستغلات با انجام یکسری کارکردهای عام و خاص، تأثیر زیادی بر تمامی جنبه های زندگی و فعالیت افراد دارد.

یکی از کارکردهای اصلی بازار ایجاد قیمت های تعادلی است که در آن تقاضای موثر با حجم عرضه مطابقت داشته باشد.

کارکرد نظارتی این است که بازار، طبق تعریف A. Smith، "با یک دست نامرئی" به طور مستقل عمل می کند، منابع را در سراسر حوزه های کارآفرینی توزیع می کند و شرکت کنندگان خود را به سمت هدفی هدایت می کند که اصلاً بخشی از اهداف آنها نبود - شکل گیری. ساختار اقتصادی موثر و رضایت منافع عمومی.

عملکرد تجاری این است که ارزش و ارزش مصرف املاک و مستغلات را درک کند و از سرمایه سرمایه گذاری شده سود ایجاد کند.

کارکرد بازتوانی، پاکسازی اقتصاد از فعالان غیررقابتی و ضعیف بازار، ورشکستگی شرکت‌های ناکارآمد است.

تابع اطلاعات یک روش بازار منحصر به فرد برای جمع آوری و توزیع سریع اطلاعات عینی تعمیم یافته است که به فروشندگان و خریداران املاک و مستغلات اجازه می دهد تا آزادانه و آگاهانه در راستای منافع خود تصمیم بگیرند.

کارکرد واسطه ای در این واقعیت بیان می شود که بازار به عنوان یک واسطه جمعی و محل ملاقات بسیاری عمل می کند، در نتیجه مستقل و از نظر اقتصادی منزوی شده اند. تقسیم اجتماعیبا تلاش خریداران و فروشندگان، ارتباطی بین آنها برقرار شده و فرصت فراهم می شود انتخاب جایگزینشرکا

کارکرد محرک در نهایت به شکل انگیزه های اقتصادی همراه با سود برای استفاده مولد از پیشرفت علمی و فناوری در ایجاد و استفاده از املاک و مستغلات است.

عملکرد سرمایه گذاری - بازار املاک و مستغلات راهی جذاب برای ذخیره و افزایش ارزش سرمایه است که انتقال پس انداز و پس انداز جمعیت را از شکل غیرفعال ذخایر به سرمایه مولد واقعی تسهیل می کند که برای صاحب املاک و مستغلات درآمد ایجاد می کند. . عملکرد اجتماعی در افزایش فعالیت کار کل جمعیت، در افزایش شدت کار شهروندانی که تلاش می کنند صاحب آپارتمان ها، زمین ها و سایر سرمایه ها و اشیاء معتبر شوند، آشکار می شود.

توجه به بازار املاک و مستغلات بدون تقسیم بندی آن غیر ممکن است. تقسیم بندی بازار املاک و مستغلات، تقسیم آن به گروه های همگن از خریداران است. بخش های اصلی زیر از بازار املاک و مستغلات متمایز می شوند:

بازار مسکن؛

بازار املاک تجاری؛

بازار زمین.

به نوبه خود، هر بخش بازار ارائه شده را می توان به بخش های دیگر تقسیم کرد. به عنوان مثال، بازار مسکن به بازار مسکن شهری و بازار مسکن کشور، بازار تقسیم می شود اماکن غیر مسکونی- در بازار خرده فروشی املاک، بازار اداری، بازار انبار، بازار املاک صنعتی و غیره.

مرحله اول تجزیه و تحلیل باید ایده ای از وضعیت واقعی و فعالیت کلی بازار املاک و مستغلات ارائه دهد. برای این کار باید ویژگی های کمی و کیفی بازار املاک را در نظر بگیرید.

شناسایی شاخص های کلیدی زیر ضروری است:

جمع شرکت های تجاریفعالیت در بازار، از جمله بر اساس نوع فعالیت اولیه، و همچنین تعداد نسبی شرکت های تجاری (به عنوان مثال، در هر 100 هزار نفر).

تعداد کل معاملات املاک ثبت شده برای یک دوره معین و پویایی گذشته نگر تغییرات آنها.

میانگین زمان تکمیل تراکنش ها؛

مشخصات کلی فروشندگان و خریداران کالا و خدمات در بازار املاک و مستغلات.

تعداد کل و پویایی تغییرات در پیشنهادات انواع خاصی از املاک بر اساس داده های مطبوعات باز.

جمع نشریاتدر بازار محلی، از جمله موارد تخصصی که مسائل مربوط به بازار املاک و مستغلات را پوشش می دهد.

فعالیت وسایل الکترونیکیرسانه های جمعی در پوشش مشکلات بازار املاک؛

در دسترس بودن ساختارهای تخصصی که اطلاعات بازار را تجزیه و تحلیل، پردازش و منتشر می کنند.

موقعیت مقامات محلی در رابطه با توسعه روابط بازار در بخش املاک و مستغلات؛

وجود مقررات محلی و فدرال که توسعه بازار املاک و مستغلات را محدود یا تحریک می کند.

به عنوان یک عنصر اضافی از تجزیه و تحلیل کلی بازار املاک و مستغلات، می توانیم موقعیت شرکت کنندگان اصلی را از نظر شناسایی استراتژی رقابتی آنها در هنگام کار با انواع خاصی از املاک و مستغلات در نظر بگیریم. چنین تحلیلی می تواند کاربردهای احتمالی هدف را با توجه به استراتژی مثلاً یک خریدار معمولی روشن کند.

به طور کلی این تحلیلباید به سوالات زیر پاسخ دهد:

مشارکت کنندگان اصلی در بازار چه استراتژی را اجرا می کنند؟

شرکت کنندگان اصلی عمدتاً روی کدام بخش ها تمرکز می کنند؟

ملک مورد ارزیابی احتمالاً در کدام بخش قرار دارد؟

ویژگی های این بخش چیست (میانگین دوره قرار گرفتن اشیاء در بازار آزاد تا لحظه فروش، خریدار معمولی، سطح قیمت، تعداد معاملات و غیره).

هر شرکت کننده در بازار خرید و فروش یا بازار اجاره که قصد دارد در آینده به طور جدی در بازار فعالیت کند، پس از مدتی جستجو، استراتژی رفتاری خود را تعیین می کند که رقابت پایدار او را تضمین می کند. در عین حال، انتخاب یک استراتژی خاص عمدتاً به استراتژی رقبا و ویژگی های بازار بستگی دارد.

مرحله دوم تحلیل بازار املاک و مستغلات باید اطلاعات خاصی در مورد وضعیت بخش های اصلی بازار املاک و مستغلات ارائه دهد. عمق تجزیه و تحلیل در طول زمان به وظایف و اهداف خاص ارزیابی بستگی دارد که توسط وظیفه ارزیابی تعیین می شود. محتوای تحلیل در سه جهت انجام می شود:

تجزیه و تحلیل تقاضا؛

تجزیه و تحلیل پیشنهادات؛

تجزیه و تحلیل تعامل عرضه و تقاضا.

برای هر بخش بازار، تقاضا تحت تأثیر عوامل خاص یک بخش خاص شکل می گیرد.

هنگام تجزیه و تحلیل تقاضا برای املاک مسکونی، باید موارد زیر را در نظر گرفت:

وضعیت جمعیتی فعلی و پویایی تغییر آن؛

استانداردهای بازار فعلی سطح و سبک زندگی برای بخش های مختلف جمعیت؛

چشم انداز تغییرات در تقاضای موثر برای انواع مختلف گروه های اجتماعیجمعیت و درآمد واقعی

هنگام تجزیه و تحلیل تقاضا برای املاک اداری، باید موارد زیر را در نظر گرفت:

فعالیت اقتصادی عمومی در بازار محلی، شامل کلیه حوزه های تجاری که نشان دهنده ورود یا خروج سرمایه است.

داده های آماری در مورد ثبت شرکت ها و شرکت های جدید؛

داده های آماری در مورد خاتمه فعالیت شرکت ها و شرکت های موجود؛

آمار مربوط به اندازه شرکت های جدید و نیازهای آنها به محل ادارییک نوع خاص

هنگام تجزیه و تحلیل تقاضا برای املاک خرده فروشی، لازم است که موارد زیر را در نظر بگیرید:

ساختار و سطح فعلی مصرف کالاهای غذایی و صنعتی و انطباق آنها با تقاضای خرید و درآمدهای واقعی.

چشم انداز تغییرات در وضعیت جمعیتی، سبک زندگی، تقاضای مؤثر و بر این اساس، الگوهای مصرف؛

چشم انداز تغییرات در محیط قانون گذاری برای تجارت و بازرگانی؛

وضعیت و چشم انداز سیاست صادرات و واردات دولت؛

تعرفه های فعلی برای خدمات حمل و نقل.

هنگام تجزیه و تحلیل تقاضا برای املاک صنعتی و انباری، باید موارد زیر را در نظر گرفت:

وضعیت عمومی اقتصاد؛

درجه فعالیت اقتصادی در صنایعی که موضوع ارزیابی در زمان ارزیابی به آنها مربوط می شود یا در صورت تغییر هدف عملکردی ممکن است داشته باشد.

وجود پتانسیل علمی و تولیدی و امکان جذب سرمایه گذاری برای سازماندهی تأسیسات جدید تولید یا فرآیندهای فناوری.

یکی از عناصر رایج تجزیه و تحلیل تقاضا برای انواع املاک و مستغلات، امکان دریافت تامین مالی بدهی برای خرید املاک و مستغلات است.

بیایید یک نمودار خاص از تقاضا در روسیه برای املاک و مستغلات مسکونی با اندازه های مختلف را در نظر بگیریم:

برنج. 1

نتیجه تجزیه و تحلیل تقاضا، نتیجه گیری در مورد سطح فعلی و آتی تقاضا در بخش های در نظر گرفته شده از بازار املاک و مستغلات است.

در هر بخش خاص از بازار املاک و مستغلات، ساختار عرضه توسط دو منبع تعیین می شود:

ذخیره ای از املاک و مستغلات کاملاً یا نیمه خالی موجود که آماده فروش هستند.

حجم ساخت و ساز املاک جدید.

ذخیره املاک نیمه خالی موجود با مهمترین ارزش برای بازار املاک مشخص می شود - ضریب بار، که با نسبت مناطق اجاره شده یا فروخته شده به مناطق بالقوه مناسب برای اجاره یا فروش تعیین می شود. هرچه میانگین ضریب بار بازار کمتر باشد، فعالیت اقتصادی کمتر است این بازار. در اقتصاد مدرن املاک و مستغلات، نرخ اشغال مستقیماً با وضعیت کلی اقتصادی مرتبط است و ویژگی‌های یک «فشار سنج اقتصادی» را به آن می‌دهد.

به عنوان جایگزینی برای رزرو فضا در بازار املاک و مستغلات که در زمان کوتاهی قابل ارائه است، می توان پروژه های ساختمانی جدید معرفی شده را در نظر گرفت. برای تعیین قابلیت های کمی و کیفی چنین منبع تامینی، باید موارد زیر را در نظر گرفت:

سرعت و حجم ساخت و ساز جدید؛

وضعیت عمومی صنعت ساختمان؛

پویایی تغییرات قیمت ها و تعرفه ها بر هزینه ساخت و ساز.

نسبت قیمت ها در بازارهای اولیه و ثانویه املاک؛

در دسترس بودن فن آوری های ساخت و ساز پیشرفته.

نکته مهم سرعت ورود املاک جدید به بازار است. بنابراین، با تجزیه و تحلیل چشم انداز راه اندازی ساختمان های جدید، باید تصور روشنی از وضعیت عرضه برای آینده، محدود به عمق پیش بینی، بدست آورد.

نتیجه تحلیل عرضه نتیجه گیری در مورد سطح فعلی و آتی عرضه در بخش خاصی از بازار املاک و مستغلات است.

عرضه املاک و مستغلات مسکونی در روسیه را می توان در قالب یک نمودار در درصد ارائه کرد:

برنج. 2

نتیجه واقعی تعامل عرضه و تقاضا، ارزش بازار نرخ اجاره و قیمت فروش در هر بخش از بازار املاک و مستغلات است. بسته به وظیفه خاصو عمق مورد نیاز پیش بینی، ارزیاب می تواند وضعیت فعلی را تجزیه و تحلیل کند یا پیش بینی پویایی تغییرات در رابطه بین عرضه و تقاضا را ارائه دهد که در نهایت در ارزیابی موقعیت شی در بازار تعیین کننده خواهد بود.

تعامل عرضه و تقاضا را می توان در نمودار مشاهده کرد:

برنج. 3

نقطه تلاقی عرضه و تقاضا را قیمت تعادلی می نامند.

وضعیت فعلی بازار املاک و مستغلات در فدراسیون روسیه.

بر اساس شاخص های خدمات آمار ایالت فدرال، می توانید جدولی را که منعکس کننده اجرای آن است ایجاد کنید ساختمان های مسکونیسازمان های اشکال گوناگوندارایی در فدراسیون روسیه

جدول 1 - راه اندازی ساختمان های مسکونی میلیون مترمربع. مساحت کل

نتیجه گیری: ساخت و ساز مسکن در فدراسیون روسیه توسط شرکت ها و سازمان هایی با اشکال مختلف مالکیت انجام می شود. سهم اصلی متعلق به سازمان هایی است که مالکیت خصوصی دارند - بیش از 80 درصد از کل حجم مسکن راه اندازی شده.

از سال 2006، کاهش تدریجی راه اندازی خانه های شهرداری به نفع خانه های خصوصی صورت گرفته است.

در نتیجه کار انجام شده می توان به نتایج زیر دست یافت:

بازار املاک و مستغلات در روسیه در حال حاضر در مرحله شکل گیری است. توسعه آن نابرابر است. دلایل توسعه ناموزون بازار املاک عبارتند از: فقدان سیستمی چارچوب قانونیدر این زمینه خصوصی سازی غیرموجه، بی ثباتی و تورم اقتصادی، فعالیت های سرمایه گذاری پرخطر، فقدان اطلاعات کاملدر مورد بازار املاک و مستغلات و دیگران.

با تجزیه و تحلیل ساختار راه اندازی ساختمان های مسکونی از 2005-20011، متوجه شدیم که سهم اصلی ساخت و ساز ساختمان های مسکونی بر عهده سازمان های دارای مالکیت خصوصی است - بیش از 80٪ از کل حجم مسکن راه اندازی شده. بنابراین، روندی که در اثر خصوصی سازی زمین ها و ساختمان ها توسط افراد خصوصی ایجاد می شود، شناسایی شده است.

مشخص شده است که به طور متوسط ​​سالانه حدود 44 میلیون متر مربع در روسیه به بهره برداری می رسد. متر مسکن. اینها حجم نسبتاً کم ساخت و ساز مسکن هستند (برای مقایسه: در سال 1987، حجم مسکن تکمیل شده در روسیه 76 میلیون متر مربع بود). کل نیاز جمعیت روسیه به املاک 1570 میلیون متر مربع است. متر، و رضایت آن مستلزم افزایش 46 درصدی موجودی مسکن است.

اجازه دهید مطالعه ای از پارامترهای بازار املاک و مستغلات مسکونی روسیه در پویایی ارائه کنیم و تعدادی الگو را شناسایی کنیم. برای تجزیه و تحلیل تغییرات قیمت ها و حجم ها در بازار املاک و مستغلات مسکونی فدراسیون روسیه، از داده ها استفاده می کنیم. خدمات فدرالآمار ایالتی فدراسیون روسیه در مورد میانگین هزینه سالانه 1 متر مربعاملاک مسکونی در 2000-2012، در حالی که بازار را به دو بخش اصلی تقسیم می کند: اولیه و ثانویه. همچنین دوره زمانی تحلیل شده را به دو بازه 2000-2008 و 2009-2012 تقسیم می کنیم.

تجزیه و تحلیل داده ها (شکل 2) روندهای زیر را نشان می دهد:

شکل 2 - قیمت متوسط ​​1 متر مربع. متر از مساحت کل آپارتمان ها در بازار مسکن اولیه و ثانویه در فدراسیون روسیه

از سال 2000 تا 2009، میانگین قیمت هر 1 متر مربع. متر مسکن به رشد خود ادامه داد تا اینکه به سطح اوج خود یعنی (تقریبا) 58000 روبل رسید. سپس کاهش محسوس قیمت ها و سپس افزایش دوباره وجود دارد. در سال‌های 2009-2011، بازار مسکن با نوسانات فزاینده‌ای روبه‌رو شد - کاهش کوتاه‌مدت قیمت‌ها متناوب با افزایش آن‌ها بود که نشان‌دهنده ورود بازار به وضعیت آشفتگی است. در سال 2012، روند صعودی قیمت ها از سر گرفته شد.

حال بیایید پویایی فروش در بازار املاک و مستغلات مسکونی را تحلیل کنیم. مقامات آماری اطلاعات کلی در مورد حجم فروش در بازارهای اولیه و ثانویه ارائه نمی کنند. با این حال، مقیاس بازار اولیه املاک و مستغلات با شاخص راه اندازی ساختمان های مسکونی (شکل 3) مشهود است.

شکل 3- هزینه، قیمت و حجم تولید مسکن اولیه در فدراسیون روسیه

از شکل 3 مشخص است که در این بخش افزایش شدیدی در حجم کل مساحت ارائه شده برای فروش وجود داشته است. از سال 2000 تا 2008، این رقم بیش از 2.1 برابر افزایش یافته است. در همان زمان، قیمت املاک اولیه تقریبا 6.1 برابر افزایش یافت. پیشی گرفتن از رشد قیمت نسبت به رشد حجم:

• - نشان دهنده افزایش غالب تقاضا برای مسکن در مقایسه با عرضه مسکن است.
• - معمولی برای بازار فروشنده و برای وضعیت کمبود کالا در بازار اولیه املاک مسکونی؛
• - نشانگر گرمای بیش از حد بازار است.

اکثر کارشناسان معتقدند که روزهای سختی برای املاک روسیه در راه است. همه بحران قبلی در بازار املاک را به یاد دارند که در سال 2008 رخ داد. سپس قیمت‌ها 30 تا 40 درصد کاهش یافت و این کاهش حدود دو سال ادامه یافت، تا سال 2011، و پس از ارزان‌تر شدن، مسکن مقرون به صرفه‌تر نشد: همراه با کاهش ارزش پول ملی، پس‌انداز و حقوق کاهش می‌یابد و بانک‌ها افزایش می‌دهند. نرخ وام مسکن و تمایلی به صدور وام ، سرعت ساخت و ساز در حال کاهش است. اکثر کارشناسان معتقد نیستند که بحران گذشته را می توان با آنچه اکنون در بازار املاک و مستغلات در حال وقوع است مقایسه کرد، اما هیچ کس به ویژه به آینده نزدیک خوشبین نیست. سه ماهه اول سال 2015 معمولاً تا بهار "نوسان" بازار نخواهد داشت (اگرچه زمستان و اوایل بهار 2014 با افزایش سریع تقاضا برای مسکن مشخص شد). این سناریو ممکن است در سال 2015 تکرار شود. تقاضای متوقف شده برای مسکن در بخش انبوه هنوز تمام نشده است. با این حال، خیلی به اجرای چندین پروژه در مقیاس بزرگ در مسکو، از جمله در سه ماهه اول، بستگی دارد. اگر شروع فروش طبق برنامه ریزی انجام شود، این بر میانگین سطح قیمت ساختمان های جدید تأثیر می گذارد - آنها کاهش می یابند. اگر پروژه های جدید در سه ماهه اول منتشر نشد، باید روی افزایش میانگین قیمت 1 متر مربع حساب کنید. متر به دلیل خروج از فروش مسکن ارزان تر در مرحله کم آمادگی. قیمت ها در سال آینده افزایش می یابد. این به دلیل افزایش تقاضای سرمایه گذاری و افزایش هزینه پروژه ها است که به دلیل افزایش قابل توجه دلار در برابر روبل رخ می دهد. علاوه بر این، قیمت ها جایی برای کاهش ندارند و توسعه دهندگانی که شروع به ارائه تخفیف های چشمگیر می کنند، به سادگی با ضرر معامله می کنند. با در نظر گرفتن همبستگی، افزایش قیمت در طول سال می تواند به 15-20٪ برسد. با این حال، این فقط برای پروژه های با نقدینگی بالا اعمال می شود قیمت های بهینه، مفهوم متفکرانه و موقعیت مکانی خوب. در شرایط بحرانی، فقیرترین بخش جمعیت بیشترین آسیب را خواهند دید. در مورد املاک و مستغلات حومه شهر، نسبت به تغییرات اقتصاد کندتر واکنش نشان می دهد، اما تغییرات در حال حاضر در این بازار احساس می شود: علاقه خریداران در حال حاضر بر خانه های شهری و خانه های نزدیک به جاده های اصلی کشور، آپارتمان های داخل شهر متمرکز شده است. و نه در کلبه هایی در فاصله زیاد از شهرهای بزرگ: فروش آنها دشوارتر خواهد بود و علاوه بر این، اجاره آن نیز دشوارتر خواهد بود.

پویایی بازار املاک مسکونی منعکس کننده فرآیندهای چرخه ای در اقتصاد است و قیمت های بازار مسکن بسته به مرحله چرخه اقتصادی و انتظارات مردم در مورد درآمد و اشتغال آینده تغییر می کند. در این راستا، برخی از اقتصاددانان ماهیت چرخه ای خود بازار املاک مسکونی را کشف کرده اند. در تئوری چرخه های ساخت و ساز توسط S. Kuznets، این فراز و نشیب فعالیت در بازار مسکن است که به عنوان نقاط رشد اقتصادی عمل می کند. تصادفی نیست که "گرم شدن" مصنوعی اقتصاد کشورهای توسعه یافته، که در نهایت به بحران منجر شد، در درجه اول با تشدید برنامه های وام مسکن با حمایت فعال دولت همراه بود. رکود اقتصادی با افزایش بیکاری، کاهش درآمد واقعی و انتظارات منفی در مورد شغل آینده و درآمد آتی همراه است. به گفته N.V. Rodionova، "این موضوع به ویژه در مورد گسترش گسترده وام مسکن اهمیت می یابد، زیرا با کاهش فعالیت های اقتصادی، بیکاری افزایش می یابد و درآمد مردم ثبات را از دست می دهد، که اجرای تعهدات شهروندان تحت قراردادهای وام را پیچیده می کند. . در عین حال، در دوران رکود اقتصادی، فشار بر بازار املاک مسکونی افزایش می یابد. این منجر به کاهش قیمت آن می شود."

طبق تحقیقات G.V. Lukyanchikova، متوسط ​​طول چرخه در بازار املاک و مستغلات ایالات متحده 6-8 سال است. مطالعه دیگری از او که در 18 کشور OECD برای سالهای 1970-2005 انجام شد، چرخه های 10 ساله را نشان داد که کاملاً با چرخه های صنعتی کلاسیک K. Juglar - K. Marx مطابقت دارد، در حالی که حداکثر تغییر قیمت در هلند بود: + 98.4 درصد در مرحله افزایش و -50.4 درصد در مرحله نزول. در بازار املاک و مستغلات روسیه، چرخه ای خود را عمدتاً در تغییر قابل توجهی در تعداد معاملات نشان می دهد، در حالی که نوسانات قیمت بسیار کمتر است. به طور معمول، سرعت رشد قیمت ها تسریع یا کاهش می یابد، در حالی که کاهش مطلق قیمت ها در معادل روبل در بازار املاک و مستغلات روسیه تنها در دوره های کوتاه مدت و به عنوان یک قاعده ناچیز مشاهده می شود. همچنین توجه داشته باشید که بازار املاک دارای یک جزء فصلی است که می تواند یک چرخه کوتاه مدت را شبیه سازی کند. در سالهای 2009-2010، دولت فدراسیون روسیه به طور فعال سیاستی را برای مبارزه با پیامدهای بحران مالی جهانی دنبال کرد که یکی از اقدامات اولویت دار در حال اجرا عبارت بود از: ارتقای اشتغال، ساخت و ساز مسکن و کمک به شهروندان در بازار مسکن. در ابتدای سال 2010، با افزایش همزمان املاک مسکونی، تعداد بیکاران کاهش یافت که نشان دهنده اثربخشی سیاست در حال پیگیری بود.

وضعیت بازار مسکن و پویایی آن تحت تأثیر عوامل زیر است:

• 1) تعداد پرونده های ازدواج و طلاق - این شاخص به ترتیب نشان دهنده افزایش یا کاهش تعداد خانوارها است که بر تغییر میزان تقاضا برای واحدهای مسکونی انفرادی (آپارتمان ها، انفرادی) تأثیر می گذارد. ساختمان های مسکونی) در بازار املاک و مستغلات مسکونی؛
• 2) نرخ تولد - مستلزم افزایش تعداد اعضای خانواده است که بر افزایش تقاضا تأثیر می گذارد مناطق اضافیمحل های مسکونی به عنوان یک قاعده، این یا با افزایش حجم تقاضا برای آپارتمان های چند اتاقه با افزایش همزمان حجم عرضه به دست می آید. آپارتمان های یک اتاقه; و یا از طریق بازسازی ساختمان های مسکونی فردی موجود با ساخت واحدهای اضافی فضای نشیمن در قالب الحاقات به سازه اصلی.
• 3) مرگ و میر - این شاخص ممکن است نشان دهنده کاهش تعداد اعضای خانوارهای موجود باشد که ممکن است با افزایش عرضه همراه باشد. آپارتمان های چند اتاقهبا افزایش همزمان تقاضا برای آپارتمان هایی با اتاق های کمتر. و همچنین کاهش تعداد خود خانوارها که با افزایش عرضه واحدهای مسکونی انفرادی در بازار همراه است.
• 4) فرآیندهای مهاجرت - جمعیت فعالی که از کشورهای دیگر وارد می شوند، به عنوان یک قاعده، به مسکن نیاز دارند. از آنجایی که نیاز به مسکن بلافاصله پس از ورود ایجاد می شود، مهمبازار اجاره املاک مسکونی را به دست می آورد که به شما امکان می دهد خرید املاک مسکونی را بدون ضرر و زیان جدی به تعویق بیندازید. در عین حال اجاره مسکن به یک تجارت مستقل تبدیل می شود و آپارتمان های مورد استفاده برای این کار از بازار مسکن خارج می شود. لایه خاصی از سرمایه گذاران در حال ظهور هستند که املاک و مستغلات مسکونی را خریداری می کنند تا از استفاده از آن درآمد ایجاد کنند.

وضعیت و پویایی شاخص‌های اصلی بازار مسکن (قیمت‌ها و حجم فروش) با توجه به ویژگی‌های واکنش بخش‌های مختلف آن به تغییرات وضعیت اقتصاد کلان کشور، سطح درآمد و پس‌انداز مردم تعیین می‌شود. و همچنین انتظارات و احساسات آنها. فرآیندهای جمعیتی و ویژگی های سیاست مسکن دولت تاثیر بسزایی بر بازار املاک و مستغلات مسکونی دارد. بازار مسکن توسعه دوره‌ای را نشان می‌دهد، بنابراین پارامترهای آن با تغییرات عرضه پول و حجم تولید در کشور و همچنین با افزایش یا کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری کشور مرتبط است. وضعیت فعلی و روند بازار املاک و مستغلات مسکونی در روسیه با توجه به سهام موروثی مسکن و همچنین شرایط فنی و سازمانی کارآفرینی در این زمینه تعیین می شود. فرآیندهایی که در بازار املاک و مستغلات مسکونی رخ می دهد، عملکرد بازارهای به هم پیوسته را منعکس می کند: بازارهای عوامل تولید (کار، سرمایه)، بازار مالیو همچنین بازارهایی برای کالاها و خدماتی که به عنوان جایگزین یا مکمل یک کالای معین عمل می کنند. بنابراین، در پاراگراف بعدی این روابط را در رابطه با بازار املاک مسکونی روسیه در نظر خواهیم گرفت.

بازار املاک و مستغلات در روسیه (مانند سایر کشورهای توسعه یافته) به سرعت در حال تغییر است. تغییرات به ویژه در دوره های بحران غیرقابل پیش بینی می شوند. در چنین شرایطی، تحلیل بازار است کار دشوار: قیمت ها و تقاضا می توانند هم بالا و هم پایین باشند.

در زیر IQReviewمنجر می شود بررسی کوتاهوضعیت فعلی بازار املاک و مستغلات در فدراسیون روسیه. این داده ها در درجه اول مربوط به کسانی است که قصد خرید یا فروش ملک در شش ماه تا یک سال آینده را دارند.

تاریخچه ایجاد و توسعهبازار املاک و مستغلات در فدراسیون روسیه

بازار املاک و مستغلات در روسیه نسبتاً "جوان" است: فقط در سال 1990 ظهور کرد. در اواسط سال جاری، قانون "در مورد مالکیت در اتحاد جماهیر شوروی" گسترش یافت و شروع به گنجاندن مفهوم "مالکیت خصوصی" کرد. در واقع، بازار تنها در سال 1992 شروع به توسعه در مقیاس گسترده کرد، زمانی که شروع به تمرین کرد.

مانند هر کشور دیگری، بازار املاک و مستغلات در روسیه ویژگی های خاص خود را داشته و دارد. در ابتدا آنها اینگونه بودند:

تقاضا چندین بار از عرضه فراتر رفت و کلان شهرها- ده ها بار

خدمات به اندازه اکنون گسترده نبودند و عموما غیرحرفه ای بودند.

قیمت مسکن بسیار پایین بود (به عنوان مثال، در سال های 1995-1997، یک آپارتمان متوسط ​​یک اتاقه در مسکو را می توان با 25-30 هزار دلار خریداری کرد).

فرآیند تشکیل قیمت

بازار ثانویه مسکو (و سایر شهرهای فدراسیون روسیه) به طور معمول در چندین مرحله تشکیل شد:

از سال 1990 تا اواسط 1991. مرحله "تولد" بازار املاک و مستغلات در فدراسیون روسیه که با قیمت های پایین و پایدار مشخص می شود. خرید و فروش در آن زمان گسترده نبود - معاملات نسبتاً به ندرت انجام می شد (جمعیت هنوز به نوآوری ها عادت نکرده بودند و علاوه بر این تغییرات جدی در کشور در حال رخ دادن بود). عمدتاً مهاجران بودند که مسکن را می فروختند.

از نیمه دوم سال 91 تا ابتدای سال 93. بازار ثانویه به ویژه در شهرهای بزرگ شروع به رشد فعالانه کرده است. در کمتر از 2 سال، همزمان با تعداد معاملات، هم تقاضا و هم قیمت تمام شده مسکن رشد می کند. در دوره های خاصی افزایش قیمت 10 تا 15 درصد ارزی بوده است. تقاضا تا حد زیادی به دلیل توسعه سریع روابط بازار و ایجاد طبقه جدیدی از جمعیت - "روس های جدید" افزایش یافت. در شهرهای بزرگ، بازرگانان و راهزنان ثروتمند به طور فعال املاک و مستغلات را خریداری می کردند و تقاضا و قیمت ها را تحریک می کردند. اولین دفاتر بزرگ املاک و مستغلات شروع به ظهور کردند.

از نیمه دوم سال 93 تا پایان سال 95. رشد سریعی که در دو سال گذشته پدیدار شده بود شروع به کند شدن کرد و وضعیت بازار با ثبات تر شد. قیمت‌ها نیز شروع به تثبیت کردند: اگر قبلاً اغلب به‌طور آشفته تنظیم می‌شدند و به اندازه کافی نبودند (هم بالا و هم پایین)، در این سال‌ها هزینه فضای زندگی بیشتر تحت تأثیر عواملی مانند نوع خانه، موقعیت مکانی قرار گرفت. چیدمان آپارتمان، زیرساخت های اطراف و غیره. در پایان سال 1995 بود که پایتخت روسیه به یکی از گران ترین شهرهای کره زمین از نظر قیمت مسکن تبدیل شد.

از اوایل سال 1996 تا اواسط سال 1998. مقیاس و قیمت ها به تدریج تثبیت شدند و سیستماتیک تر و متفکرانه تر شدند.

از نیمه دوم سال 1998 تا اواسط سال 1999. با توجه به بحران در سال 1998، فروش آپارتمان به طور قابل توجهی کاهش یافت. قیمت مسکن به دلار نیز کاهش یافت.

در اینجا قیمت های تقریبی برای "مربع" مسکو (اعداد تقریباً متوسط، آپارتمان ها در مناطق مسکونی) آمده است:

پایان سال 1993 - 400-600 دلار در هر 1 "مربع"؛

1994 - 600-900 دلار در هر "مربع"؛

1995-1996 - حداکثر 1200 دلار در هر متر مربع.

1997 - 600-1000 دلار در هر مربع.

نیمه دوم سال 1998 - 700-900 دلار در هر متر مربع؛

نیمه دوم سال 1999 - 450-600 دلار در هر متر مربع.

برای خریداران ثروتمندی که خانه‌هایی را در مناطق پربازدید می‌خرند، قیمت‌ها حدود 50 درصد بالاتر بود.

گرانترین و معتبرترین بخش بازار تقریباً در اواخر سال 1994 شروع به ظهور کرد. آپارتمان های نخبگان عمدتاً در مسکو و چندین شهر بزرگ دیگر تخصیص یافتند. در پایان سال 1994، متوسط ​​هزینه 1 متر مربع چنین مسکنی در مسکو حدود 2500 دلار بود و در اوج قیمت ها (در سال 1996) به 4000 دلار رسید.

وضعیت فعلی

از سال 2010 تا 2013، بازار املاک و مستغلات روسیه رشد پایدار و آرامی را تجربه کرد. هم تقاضا برای مسکن و هم هزینه فضای زندگی افزایش یافت.

بازار املاک و مستغلات روسیه

با شروع بحران، رشد کاهش یافت و عقبگرد آغاز شد. چندین دلیل برای این وجود دارد:

سرمایه گذاران بزرگ فرصت دریافت وام های "ارزان" را از دست دادند، به همین دلیل است که سرعت ساخت و ساز کند شد (و برخی از پروژه های شروع شده متوقف شدند).

درآمد واقعی جمعیت کاهش یافته است، به همین دلیل است که شهروندان شروع به خرید مسکن کمتری کردند (چه با وام مسکن و چه بدون وام مسکن).

شرایط وام مسکن سخت‌تر شده است و حتی برای کسانی که بودجه کافی برای بازپرداخت وام دارند، گرفتن وام مسکن دشوار است.

هزینه ساخت مسکن جدید افزایش یافته است (به دلیل افزایش نرخ دلار که باعث افزایش قیمت تجهیزات ساختمانی شده است).

این عوامل منجر به این واقعیت شده است کهبازار املاک و مستغلات (پیش بینیکه در 2010-2013 به طور مداوم مثبت بود) شروع به "سقوط" کرد:

سطح فروش آپارتمان ها در ساختمان های جدید کاهش یافته است.

تعداد وام های مسکن کاهش یافته است.

تعداد کل معاملات خرید کاهش یافته است.

هزینه متر مربع کاهش یافته است(در درجه اول برایمسکن ثانویه);

سرعت ساخت و ساز کاهش یافته است (مسکن های جدید همچنان ساخته می شوند، اما نه در مقیاس قبل از بحران).

مسکن در ساختمان های جدید اغلب با اکراه فروخته می شود. در برخی مجتمع های مسکونی، راه اندازی شده 1-2 سال پیش، بخش قابل توجهی از آپارتمان ها هنوز خالی مانده است. این روند در سراسر کشور - هم در مناطق و هم در مسکو - مشاهده می شود.

اگر پیش بینی سال 2017 را ارزیابی کنیم سال، پس از آن ما به سختی می توان انتظار کاهش بیشتر در قیمت برای ساختمان های جدید. هزینه هر متر مربع در خانه های در حال ساخت کاهش یافته است، بنابراین این بازار احتمالا تا زمانی که وضعیت بهبود یابد، به سادگی "مکث" خواهد شد. روند معکوس حتی ممکن است - به دلیل افزایش هزینه های ساخت و ساز، قیمت ها ممکن است کمی افزایش یابد.

این وضعیت استبازار املاک و مستغلات در سال 2017ممکن است منجر به کمبود ساختمان های جدید در آینده قابل پیش بینی شود. اگر بحران قبلاً اوج خود را پشت سر گذاشته باشد و اقتصاد ایالت به بهبودی خود ادامه دهد، تقاضا برای مسکن دوباره شروع به رشد خواهد کرد. با توجه به اینکه اکنون بخش قابل توجهی از اشیا منجمد شده است، ممکن است عرضه کافی در بازار وجود نداشته باشد. این وضعیت بعید است، اما همچنان ممکن است (و عمدتا برای شهرهای بزرگ).

در بازار ثانویهاملاک و مستغلات در سال 2017(و در 1-2 سال آینده) کاهش مداوم قیمت ها پیش بینی می شود. این ممکن است تا حدی تقاضا را تحریک کند.

وضعیت در بخش املاک تجاری چگونه است؟

مسکن تنها کالایی نیست که تقاضای زیادی دارد. بازار املاک تجاری نیز به طور گسترده در روسیه توسعه یافته است. این شامل دفاتر، مغازه ها، و همچنین انبارها و ساختمان ها می شود - اینها اشیایی هستند که اغلب خریداری، فروخته و اجاره می شوند.

در نیمه اول سال 2017، تقاضا برای املاک اداری در شهرهای بزرگ شروع به بهبود می کند. به عنوان مثال: در مسکو در سه ماهه اول، حجم معاملات خرید و اجاره جدید 45 درصد بیشتر از مدت مشابه در سال 2016 و 66 درصد بیشتر از سال 2015 بود. به نظر می رسد که تقاضا برای دفاتر شهری یک و یک افزایش یافته است نیم بار .

بازار املاک انباری شلوغ ترین بازار پایتخت است. در ابتدای سال 2017، تعداد معاملات نسبت به سال 2016 کاهش قابل توجهی داشت. میانگین نرخ اجاره عجله ای برای افزایش ندارد: در ابتدای سال 2014 در مسکو به طور متوسط ​​4900 روبل در هر متر مربع در سال بود. پس از شروع بحران، زمانی که بازار املاک و مستغلات انبار شروع به "سقوط" کرد، به تدریج شروع به کاهش کرد و در نیمه دوم سال 2015 از مرز 4100 "شکست" اکنون میانگین هزینه اجاره سالانه در 4000 روبل در نوسان است در هر متر مربع

پیش بینی بازار املاک و مستغلات (فیلم)

در این بررسی ما در نظر خواهیم گرفت بازار روسیهاملاک و مستغلات، به طور سنتی بر بازار و جنبه های تبلیغاتی تمرکز دارد. با توجه به ناهمگونی و ویژگی موضوع مورد بررسی، توجه اصلی به بازار املاک و مستغلات مسکونی با تمرکز بر فشرده ترین و توسعه یافته ترین - بازار مسکو خواهد بود.

داستان

بازار املاک و مستغلات روسیه در توسعه خود تابع قوانین کلی اقتصاد است، اگرچه ویژگی های کشور ما، طبیعتا، اثر خود را بر آن می گذارد. بردار کلی بازار در جهت خودجوش به متعادل و متمدن است. طبق نظر اکثر کارشناسان، مراحل کلیدی زیر قابل تشخیص است.

ظهور بازار املاک و مستغلات در روسیه را می توان به اواخر دوران شوروی نسبت داد، زمانی که در اواسط سال 1990 این مفهوم در قانون "در مورد مالکیت در اتحاد جماهیر شوروی" ظاهر شد. ملک شخصی. توسعه واقعی بازار با شروع خصوصی سازی در سال 1992 آغاز شد.

مرحله شکل گیری بازار املاک مسکونی روسیه مشخص بود و دارای تعدادی ویژگی بود. به مهم ترین ویژگی های متمایز کنندهاینها شامل قیمت هایی است که به دلیل ارزش گذاری بر اساس ارزش دفتری، بیش از حد تقاضا بر عرضه، و توسعه نیافتگی خدمات املاک و مستغلات چندین بار کاهش می یابد.

محرک توسعه بازار منطقه مسکو بود. در پایان این دوره، تقریباً تمامی اقلام بازار مسکن (تقریباً 8 برابر) با جهش شدید قیمت مواجه شد.

مرحله بعدی توسعه بازار املاک و مستغلات را می توان مرحله انتقالی نامید. از نیمه دوم سال 93 شروع شد. ویژگی های مشخصهاین دوره کاملا بود قیمت های بالا، اگرچه هنوز به سطح جهانی نرسیده اند، اما ظهور روابط بازار بین فعالان بازار و همچنین کاهش سرعت خصوصی سازی مسکن که اوج خود را پشت سر گذاشته است.

عرضه و تقاضا شروع به همسویی کردند. یک چارچوب قانونی تنظیمی پدیدار شد و نقش دولت در بازار به تدریج شروع به افزایش کرد. مفهوم املاک و مستغلات لوکس متولد شد - منحصر به فرد، غیر معمول برای توسعه انبوهپروژه هایی با هدف افراد پولدار در همان زمان، تبلیغات املاک نیز توسعه یافت، استانداردها و رویکردهای معمولی توسعه یافت. کمپین های تبلیغاتیاملاک مسکونی

بحران 1998 و دوره پس از بحران (بهبود). تا سال 2000 باید به طور جداگانه برجسته شود، زیرا وقایع 1998 تا حدودی حرکت رو به جلوی مداوم به سمت شکل گیری روابط متمدن بازار را متوقف کرد. همه بازارها، از جمله املاک و مستغلات، در مرحله انجماد موقت و مبارزه برای بقا بودند. در عین حال، بازار املاک و مستغلات در مقایسه با سایر بخش‌های اقتصاد اینرسی بسیار بیشتری را نشان داده است.

صحنه توسعه حرفه ایبازار - این 2000-2002 است. کشور به طور کامل از بحران بهبود یافته است، سطح درآمد جمعیت تثبیت شده و شروع به رشد کرده است. شکل گیری طبقه متوسطی در حال انجام بود که هنوز به دیکتاتور اصلی منافع در شکل گیری ترجیحات مصرف کننده تبدیل نشده بود، اما بازار قبلاً به آن پاسخ داده بود و آن را به عنوان یک طبقه مستقل برجسته می کرد. گروه هدف. این مرحله با توسعه سریع بازار املاک و مستغلات و صعود آن به سطح کیفی بالاتر همراه است. سطح جدید. این آغاز شکل گیری روابط متمدنانه بین فروشنده و خریدار و توسعه (هرچند کند اما مطمئن) چارچوب قانونی است. سطح بالارقابت، و پیشنهادهای فراوان برای سلیقه ها و سطوح درآمدی مختلف - از ساخت تابلوهای انبوه گرفته تا پروژه های فردیو همچنین معرفی فناوری ها و راه حل های جدید.

در پایان این دوره، یکی از انگیزه های کلیدی رفتار مصرف کننده به وضوح شکل می گیرد (عمدتاً در مسکو و سن پترزبورگ) - در نظر گرفتن خرید املاک و مستغلات به عنوان یکی از سودآورترین راه ها برای سرمایه گذاری سرمایه شخصی. ترجیحات خریداران در این بخش با تمایل به سرمایه گذاری سودآور و عدم شکستن آن تعیین می شود، نه با سلیقه و آرزوهای واقعی برای ویژگی های کیفی خانه و موقعیت مکانی آن، که اولویت بخش خریداران املاک است. برای حل مشکل مسکن قابلیت اطمینان و نام توسعه دهنده برای هر دو بخش اول است. همانطور که برای خود فروشندگان، در جستجوی یک مزیت رقابتی، آنها بیشتر و بیشتر به ویژگی های حرفه ای بازار توجه می کنند: بازاریابی، تبلیغات، روابط عمومی، از جمله جزء تصویر.

مرحله بازار بالغ و پیشرفته در سال 2003 آغاز شد و تا امروز ادامه دارد. کلمات کلیدی این دوره "احترام به خریدار" و "مشتری تمرکز" است. باز بودن اطلاعات بازار در حال افزایش است، شرکت های املاک و مستغلات جایگاه قابل توجهی را اشغال می کنند و اکثر شرکت کنندگان در معاملات به خدمات آنها متوسل می شوند. این در حالی است که به اعتبار بنگاه های معاملات ملکی توجه بیشتری می شود و نقش دلالان خصوصی و مشاوران املاک به تدریج در حال کاهش است.

روانشناسی مصرف کننده به شدت تغییر کرده است. در این مرحله، برای اولین بار، تغییر در اولویت ها به وضوح قابل مشاهده است: دیگر این فروشنده نیست که قوانین بازی را به خریدار دیکته می کند، بلکه خریدار است که در مسائل بازار تحصیل کرده و فهیم تر شده است. روابط بازار، تقاضاهای بالاتری را برای محصول ارائه شده (ویژگی های کیفی آن) ایجاد می کند. تصمیمی آگاهانه، منطقی و متفکرانه گرفته شده است که مبتنی بر درک روشنی از ترجیحات و ایده های خود در مورد مسکن مورد نظر و هدف آن است. بازار عرضه نیز تا حدودی ساختار خود را تغییر می دهد و بر مصرف کننده تمرکز می کند. با توجه به افزایش لایه افرادی که خود را طبقه متوسط ​​می دانند، بازار با افزایش تعداد پروژه های کلاس تجاری به این روند پاسخ می دهد.

شکل گیری بیشتر روابط بازار در بخش املاک و مستغلات و دخالت فزاینده اقتصاد روسیه در فرآیندهای جهانی در نهایت منجر به باز بودن بازار شد. با وجود تمام ویژگی ها، توسعه بازار داخلی املاک و مستغلات تا حد زیادی تحت تأثیر روندهای جهانی است. مهمترین آنها شامل قیمت منابع انرژی، در درجه اول نفت، نرخ ارز جهانی و غیره است. به همین دلیل است که بحران مالی و اقتصادی جهانی 2008-2009 تأثیر زیادی بر بازار املاک و مستغلات روسیه گذاشت، که مانند بحران 1998، یک دوره یک ساله "یخ زدن" و "ذوب شدن" تدریجی را پشت سر گذاشت. تا سال 2010-2011، بازار به طور کامل بهبود یافته بود و تا پایان سال 2014 به رشد تدریجی خود ادامه داد.

یک بازار مستغلات باثبات و قابل اعتماد با فضای سرمایه گذاری مطلوب، افزایش متوسط ​​5-10٪ در سال را فراهم می کند. چنین شاخص هایی برای کشورهای اروپای غربی معمول هستند و هنوز هم راهنمای اصلی در تعیین قابلیت اطمینان و مدنیت بازار املاک و مستغلات هستند.

ساختار بازار

بخش های زیر از بازار املاک و مستغلات بر اساس انواع معاملات متمایز می شوند:

• خرید و فروش املاک و مستغلات؛
• ملک اجاره ای؛
• رهن و غیره

بر اساس نوع مالکیتاشیاء بازار املاک و مستغلات را می توان به خصوصی، دولتی و شهرداری طبقه بندی کرد.

توسط هدف عملکردی بازار را می توان به موارد زیر تقسیم کرد:

• املاک مسکونی؛
• ساختمان صنعتی;
• ساختمانها و اماکن غیر صنعتی (انبارها، ادارات و غیره).

بازار املاک نیز معمولاً به دو دسته اولیه و ثانویه تقسیم می شود:

• بازار اولیه املاک و مستغلات به معنای مجموعه ای از معاملات انجام شده با اشیاء تازه ایجاد شده است. این بازار، همانطور که بود، املاک و مستغلات را به گردش اقتصادی "راه اندازی" می کند.
• بازار ثانویه املاک و مستغلات به معاملاتی اطلاق می شود که با اشیاء در حال بهره برداری انجام می شود و همچنین معاملات مربوط به فروش مجدد یا سایر اشکال انتقال اشیاء از یک مالک به مالک دیگر.