Menjelang akhir tahun 2013, beberapa rekod faktor ketidakpastian telah berkembang di sekitar pasaran hartanah Rusia - penganalisis pasaran hartanah membuat kesimpulan ini. Petunjuk pasaran hartanah, sebahagian daripadanya adalah bersifat makroekonomi global, yang lain berkaitan secara langsung dengan bidang hartanah dan pembinaan. Tetapi satu cara atau yang lain, pembangunan mana-mana daripada mereka boleh mengetuk pasaran hartanah daripada keseimbangan semasa.

Jika kita bercakap tentang faktor makroekonomi yang paling global, masih tidak jelas di mana harga minyak akan bergerak dari tanda 100 dolar "ajaib". Jelas sekali bahawa sebarang perkembangan konflik di Timur Tengah boleh memacu harga minyak sebanyak $150 atau bahkan $200 setong. Tetapi sebaliknya, dengan normalisasi ketegangan politik, menurut ramai pakar, minyak sepatutnya menjadi lebih murah disebabkan oleh genangan dalam ekonomi global dan bergerak ke paras $80-$60 setong. Tidak jelas bila dan bagaimana "pemburukan" seterusnya dalam pasaran kewangan mungkin berlaku - sama ada negara Eropah lain akan berada di ambang keingkaran, atau Amerika sekali lagi akan melebihi had hutang negaranya, atau sesuatu yang lain akan memberikan satu lagi "kejutan" . Tetapi sekali lagi, adalah jelas bahawa pada masa ini terdapat lebih daripada cukup masalah asas terkumpul dalam ekonomi global, yang bermaksud bahawa "pemburukan" berkala akan berlaku, "kata penganalisis. - Belum ada sesiapa yang mempunyai pemahaman yang jelas tentang betapa seriusnya masalah kemelesetan ekonomi di Rusia atau sama ada sebenarnya semuanya berjalan seperti biasa, seperti biasa. Banyak ketidakpastian telah terkumpul di sekitar pasaran hartanah itu sendiri. Sebagai contoh, gadai janji, sebagai enjin utama kesolvenan permintaan besar-besaran, tidak mahu menjadi lebih murah, walaupun semua ramalan, janji dan "langkah diambil." Walaupun perkara itu tidak walaupun dalam gadai janji seperti itu, tetapi dalam kos wang yang tinggi di Rusia. Tahun 2013 lalu kaya dengan perbincangan mengenai keperluan untuk mengurangkan kos peminjaman sumber, tetapi setakat ini keadaan masih sama. bahagian belakang pingat - risiko peningkatan inflasi apabila kos pinjaman menjadi lebih murah, yang boleh memberi kesan negatif yang lebih besar daripada pinjaman yang lebih murah. Tetapi pada akhirnya ternyata bukan sahaja peminjam gadai janji membayar lebih sehingga 2-3 kali ganda harga apartmen kerana pinjaman mahal (menggunakan kalkulator gadai janji), tetapi juga semasa pembinaan, pinjaman kepada pemaju pada 15% -20 % setahun selama beberapa tahun kitaran pembinaan meningkatkan kos perumahan sebanyak 30%-50%, dan kadang-kadang lebih. Pada masa yang sama, bank juga tidak boleh memberi pinjaman lebih murah jika mereka sendiri mendapat sumber pada kadar faedah yang tinggi, contohnya, apabila meletakkan deposit isi rumah. Ia ternyata menjadi lingkaran ganas yang lambat laun mesti dipecahkan oleh seseorang.

Isu membawa tanah yang tidak digunakan ke dalam edaran terus kekal dalam limbo, penganalisis pasaran menyatakan. Nampaknya langkah-langkah sedang diambil ke arah ini, tetapi sebahagian besarnya masih sukar bagi pemaju untuk mencari tapak untuk pembangunan pada kos yang boleh diterima untuk membina perumahan di atasnya pada harga yang berpatutan. Banyak yang telah diperkatakan tentang keperluan untuk menghapuskan birokrasi industri pembinaan, mengurangkan bilangan permit dan kelulusan, tetapi setakat ini ia tidak menjadi lebih mudah untuk dibina. Semua keadaan ini disahkan oleh satu angka mudah - jumlah pembinaan perumahan di Rusia hampir tidak berkembang dalam beberapa tahun kebelakangan ini dan masih jauh dari angka yang dirancang 1 meter persegi setiap orang setahun (kira-kira 140 juta meter persegi di seluruh negara) .

Kepada orang lain isu yang belum selesai Apa yang tinggal ialah cukai hartanah pasaran, yang pengenalannya nampaknya ditangguhkan lagi, tambah pakar. Jelas bahawa dalam pemahaman kebanyakan rakyat, apa-apa cukai baru adalah jahat. Tetapi seperti yang ditunjukkan oleh amalan dunia, cukai pasaran ke atas hartanah yang membantu meningkatkan kemampuan perumahan untuk penduduk, menghalang pembelian meter persegi tambahan oleh spekulator yang tidak menggunakannya dalam apa cara sekalipun - bukan untuk diri mereka sendiri mahupun untuk menyewa. keluar, kata pengarang kajian itu. Setakat ini, ciri ciri zaman kita ialah ini: bangunan baru di Moscow dan beberapa bandar besar lain di Rusia sering mempunyai tingkap gelap, sebahagian besar pangsapuri telah dibeli untuk kegunaan masa depan dan tidak digunakan dalam apa jua cara. Tetapi membeli sebuah apartmen di Moscow pada harga yang berpatutan adalah bermasalah, seperti juga menyewa sebuah apartmen di bangunan pangsapuri bertamadun - tidak ada rumah sedemikian di Rusia, kecuali contoh eksperimen terpencil.

Perlu diperhatikan bahawa dinamik harga untuk pangsapuri di Moscow pada akhir tahun 2013 pada dasarnya mencerminkan keseluruhan "digantung" situasi di mana pasaran hartanah selepas krisis mendapati dirinya. Dan gambar yang sama berlaku hampir di seluruh negara. Harga dolar untuk hartanah di Moscow dan wilayah Moscow menurun sebanyak 2.6% pada 2013 - daripada $5,279 setiap meter persegi pada Disember 2012 kepada $5,144 setiap meter persegi pada Disember 2013. Harga Ruble untuk pangsapuri di Moscow meningkat sepanjang tahun sebanyak 2.8% daripada kira-kira 163.4 ribu rubel setiap meter persegi pada akhir tahun 2012 kepada 168 ribu pada akhir tahun 2013. Memandangkan kadar pertukaran dolar kini kira-kira 5%-6% lebih tinggi daripada pada akhir tahun 2012, angka ini boleh dikatakan sama. Di bawah syarat ini, adalah tepat untuk membuat kesimpulan bahawa harga hartanah di Moscow dan wilayah Moscow sebenarnya tidak berubah pada tahun 2013. Pasaran hartanah adalah mozek, ia terdiri daripada objek yang berbeza, sebahagian daripada mereka, sebagai contoh, bangunan baru, cenderung meningkat harga sebahagian besarnya disebabkan oleh tahap kesediaan, perumahan berkualiti tinggi juga cenderung sekurang-kurangnya mengejar inflasi, stok perumahan lama tidak. Tetapi secara purata, tiada perubahan ketara dalam paras harga dalam pasaran hartanah pada tahun 2013.

Harus selalu diingat bahawa walaupun terdapat inflasi rasmi pada paras 7%-8% setahun (menurut sesetengah pakar, inflasi sebenar adalah lebih tinggi), kenaikan harga 3%-5% setahun pada asasnya hanya peningkatan dari segi nominal, mereka menekankan pakar. Dan dengan mengambil kira inflasi, ini adalah penurunan, jadi hampir tidak betul untuk mengatakan bahawa harga hartanah meningkat jika pertumbuhan ini kurang daripada inflasi. Begitu juga, diskaun dan promosi di pasaran bangunan baharu, serta perdagangan di pasaran sekunder pada tahap 3% -5%, juga merupakan amalan standard, terutamanya di luar musim. Jika dinamik tahunan harga di pasaran hartanah di Moscow atau di Rusia adalah kurang daripada 5% naik atau turun, maka, sebenarnya, ini adalah kekurangan dinamik - pasaran hanya "menanda masa", memainkan faktor tempatan , bermusim, variasi dalam struktur bekalan dan jualan, dan faktor lain yang serupa. Ia juga harus diperhatikan bahawa dinamik harga pangsapuri di Moscow pada tahun 2013 tidak membosankan. Peningkatan pada awal tahun memberi laluan kepada pembetulan pada akhir musim bunga - awal musim panas, kemudian pada akhir musim panas dan musim luruh trend menaik yang singkat telah ditubuhkan semula, tetapi pada akhir tahun pembetulan datang lagi.

Di sinilah semua ketidakpastian yang disebutkan di atas yang kini menguasai pasaran hartanah dimanifestasikan, penulis kajian merumuskan. Peristiwa seperti ketakutan daripada penurunan nilai ruble yang "dijanjikan" pada musim panas atau beberapa siri pembatalan lesen daripada bank pada November-Disember, serta faktor lain yang serupa, menyebabkan sama ada lonjakan aktiviti di sekitar hartanah, atau penurunan minat yang sama pesat terhadapnya. Kelaziman turun naik yang luar biasa dalam pasaran hartanah adalah salah satu ciri utama hari ini, yang penganalisis memberi amaran kira-kira setahun yang lalu dalam ramalan mereka untuk 2013.

Pasaran hartanah ialah koleksi pasaran tempatan serantau yang berbeza secara ketara antara satu sama lain dalam tahap harga, tahap risiko, kecekapan pelaburan hartanah, dsb.

Pasaran hartanah adalah komponen penting dalam mana-mana ekonomi negara. Hartanah adalah yang paling penting komponen kekayaan negara, yang menyumbang lebih daripada 50% daripada kekayaan dunia.

Tanpa pasaran hartanah tidak akan ada pasaran sama sekali, kerana pasaran buruh, pasaran modal, pasaran untuk barangan dan perkhidmatan, dsb. untuk kewujudan mereka, mereka mesti mempunyai atau menyewa premis yang sesuai yang diperlukan untuk aktiviti mereka.

Pasaran hartanah adalah satu cara untuk mengagihkan semula tanah, bangunan, struktur dan harta lain antara pemilik dan pengguna menggunakan kaedah ekonomi berdasarkan penawaran dan permintaan yang kompetitif. Ia menyediakan:

pemindahan hak kepada hartanah daripada seorang kepada yang lain;

mewujudkan harga keseimbangan bagi hartanah di wilayah dan kawasan;

komunikasi antara pemilik dan pembeli berdasarkan motivasi dan minat ekonomi;

peruntukan ruang antara penggunaan tanah yang bersaing dan pelaku pasaran.

Pasaran hartanah adalah berdasarkan sedia ada tanah dan perusahaan, bangunan dan struktur yang baru dicipta, dibina semula dan dikembangkan untuk pelbagai tujuan, serta wang atau modal kewangan. Kekurangan pelaburan menghalang pembaharuan teknologi perusahaan dan kebangkitan semula pengeluaran dalam negeri barangan, yang seterusnya menyempitkan peluang pelaburan negara.

Pasaran hartanah sebagai sistem kawal selia sendiri dalam persekitaran undang-undang yang ditetapkan terdiri daripada 7 elemen utama: permintaan, penawaran, harga, pengurusan (kakitangan, entiti berlesen, pelaburan, urus niaga, cukai, peraturan, undang-undang), pemasaran (analisis, ramalan). , pembahagian, objek dan promosi , pemantauan, penetapan harga), infrastruktur (perundingan, undang-undang, hartanah, harga, pengiklanan, maklumat, insurans, metodologi) dan prosedur perniagaan (operasi di kaunter, tender, penilaian, lelongan, persaingan) .

Pasaran hartanah mempunyai kesan yang besar terhadap semua aspek kehidupan dan aktiviti orang ramai, melaksanakan beberapa fungsi umum dan khas.

Salah satu fungsi utama pasaran adalah untuk mewujudkan harga keseimbangan di mana permintaan berkesan sepadan dengan jumlah penawaran.

Fungsi pengawalseliaan ialah pasaran, beroperasi secara autonomi, menurut definisi A. Smith, "dengan tangan yang tidak kelihatan", mengagihkan semula sumber merentasi bidang keusahawanan dan mengarahkan pesertanya ke arah matlamat yang bukan sebahagian daripada niat mereka - pembentukan struktur ekonomi yang berkesan dan kepuasan kepentingan awam.

Fungsi komersial adalah untuk merealisasikan nilai dan nilai kegunaan hartanah dan menjana keuntungan ke atas modal yang dilaburkan.

Fungsi pemulihan adalah pembersihan ekonomi daripada peserta pasaran yang tidak kompetitif dan lemah, kebankrapan yang tidak berkesan.

Fungsi maklumat ialah cara pasaran yang unik untuk mengumpul dan mengedarkan maklumat objektif umum dengan cepat, membolehkan penjual dan pembeli hartanah bebas dan berpengetahuan membuat keputusan demi kepentingan mereka sendiri.

Fungsi perantara dinyatakan dalam fakta bahawa pasaran bertindak sebagai perantara kolektif dan tempat pertemuan untuk banyak orang, bebas dan terpencil dari segi ekonomi sebagai hasilnya. perpecahan sosial buruh pembeli dan penjual, hubungan diwujudkan antara mereka dan peluang disediakan pilihan alternatif rakan kongsi.

Fungsi merangsang, akhirnya, datang dalam bentuk insentif ekonomi dengan keuntungan untuk penggunaan produktif kemajuan saintifik dan teknologi dalam penciptaan dan penggunaan hartanah.

Fungsi pelaburan - pasaran hartanah adalah cara yang menarik untuk menyimpan dan meningkatkan nilai modal ia memudahkan pemindahan simpanan dan simpanan penduduk daripada bentuk rizab pasif kepada modal produktif sebenar yang menjana pendapatan bagi pemilik hartanah; . Fungsi sosial ditunjukkan dalam peningkatan dalam aktiviti buruh seluruh penduduk, dalam peningkatan intensiti kerja rakyat yang berusaha untuk menjadi pemilik pangsapuri, plot tanah dan modal lain dan objek berprestij.

Pertimbangan pasaran hartanah adalah mustahil tanpa pembahagiannya. Segmentasi pasaran hartanah ialah pembahagiannya kepada kumpulan pembeli yang homogen. Segmen utama pasaran hartanah berikut dibezakan:

Pasaran perumahan;

Pasaran hartanah komersial;

Pasaran tanah.

Seterusnya, setiap segmen pasaran yang dibentangkan boleh dibahagikan kepada segmen lain. Sebagai contoh, pasaran perumahan dibahagikan kepada pasaran perumahan bandar dan pasaran perumahan negara, pasaran premis bukan kediaman- di pasaran hartanah runcit, pasaran pejabat, pasaran gudang, pasaran hartanah perindustrian, dsb.

Peringkat pertama analisis harus memberi gambaran tentang keadaan sebenar dan aktiviti umum pasaran hartanah. Untuk melakukan ini, anda harus mempertimbangkan ciri kuantitatif dan kualitatif pasaran hartanah.

Adalah perlu untuk mengenal pasti penunjuk utama berikut:

Jumlah syarikat komersial beroperasi di pasaran, termasuk mengikut jenis aktiviti utama, serta bilangan relatif syarikat komersial (contohnya, setiap 100 ribu penduduk);

Jumlah bilangan urus niaga hartanah yang didaftarkan untuk tempoh tertentu dan dinamik retrospektif perubahannya;

Purata masa untuk menyelesaikan transaksi;

Ciri umum penjual dan pembeli barangan dan perkhidmatan dalam pasaran hartanah;

Jumlah bilangan dan dinamik perubahan dalam tawaran jenis hartanah tertentu mengikut data akhbar terbuka;

Jumlah terbitan berkala di pasaran tempatan, termasuk yang khusus meliputi isu pasaran hartanah;

Aktiviti cara elektronik media massa dalam membuat liputan mengenai masalah pasaran hartanah;

Ketersediaan struktur khusus yang menganalisis, memproses dan menerbitkan maklumat pasaran;

Kedudukan pihak berkuasa tempatan berhubung dengan pembangunan hubungan pasaran dalam sektor hartanah;

Kehadiran peraturan tempatan dan persekutuan yang mengehadkan atau merangsang pembangunan pasaran hartanah.

Sebagai elemen tambahan analisis umum pasaran hartanah, kami boleh mempertimbangkan kedudukan peserta utama dari segi mengenal pasti strategi daya saing mereka apabila bekerja dengan jenis hartanah tertentu. Analisis sedemikian boleh menjelaskan kemungkinan penggunaan sasaran mengikut strategi, sebagai contoh, pembeli biasa.

Secara umum analisis ini mesti menjawab soalan berikut:

Apakah strategi yang dilaksanakan oleh peserta utama dalam pasaran?

Segmen manakah yang menjadi tumpuan utama peserta utama?

Dalam segmen manakah harta yang dinilai berkemungkinan diletakkan?

Apakah ciri-ciri segmen ini (tempoh purata pendedahan objek di pasaran terbuka sehingga saat jualan, pembeli biasa, tahap harga, bilangan urus niaga, dll.).

Setiap peserta dalam pasaran pembelian dan penjualan atau pasaran sewa, yang merancang untuk bekerja secara serius di pasaran pada masa hadapan, selepas tempoh tertentu mencari, menentukan strategi tingkah lakunya, yang akan memastikan daya saingnya yang mampan. Pada masa yang sama, pilihan strategi tertentu bergantung terutamanya pada strategi pesaing dan ciri-ciri pasaran.

Peringkat kedua analisis pasaran hartanah harus menyediakan maklumat khusus tentang keadaan segmen utama pasaran hartanah. Kedalaman analisis dari semasa ke semasa bergantung pada tugas dan matlamat khusus penilaian, yang ditentukan oleh tugas penilaian. Kandungan analisis dijalankan dalam tiga arah:

Analisis permintaan;

Analisis tawaran;

Analisis interaksi penawaran dan permintaan.

Bagi setiap segmen pasaran, permintaan terbentuk di bawah pengaruh faktor khusus untuk segmen tertentu.

Apabila menganalisis permintaan untuk hartanah kediaman, perlu mengambil kira:

Keadaan demografi semasa dan dinamik perubahannya;

Piawaian pasaran semasa tahap dan gaya hidup untuk pelbagai segmen penduduk;

Prospek untuk perubahan dalam permintaan berkesan untuk pelbagai kumpulan sosial penduduk dan pendapatan sebenar.

Apabila menganalisis permintaan untuk hartanah pejabat, perlu mengambil kira:

Aktiviti ekonomi am dalam pasaran tempatan, termasuk semua bidang perniagaan, yang menunjukkan aliran masuk atau keluar modal;

Data statistik mengenai pendaftaran firma dan syarikat baharu;

Data statistik mengenai pemberhentian aktiviti firma dan syarikat sedia ada;

Statistik tentang saiz syarikat baharu dan keperluan mereka untuk premis pejabat jenis tertentu.

Apabila menganalisis permintaan untuk hartanah runcit, perlu mengambil kira:

Struktur semasa dan tahap penggunaan makanan dan barangan perindustrian dan pematuhannya terhadap permintaan pembelian dan pendapatan sebenar;

Prospek untuk perubahan dalam keadaan demografi, gaya hidup, permintaan yang berkesan dan, dengan itu, corak penggunaan;

Prospek untuk perubahan dalam persekitaran perundangan untuk perdagangan dan perdagangan;

Keadaan dan prospek dasar eksport-import negeri;

Tarif semasa untuk perkhidmatan pengangkutan.

Apabila menganalisis permintaan untuk hartanah perindustrian dan gudang, perlu mengambil kira:

keadaan umum ekonomi;

Tahap aktiviti ekonomi dalam industri yang objek penilaian berkaitan pada masa penilaian atau mungkin ada jika tujuan fungsi berubah;

Ketersediaan potensi saintifik dan pengeluaran dan kemungkinan menarik pelaburan untuk mengatur kemudahan pengeluaran atau proses teknologi baharu.

Elemen biasa analisis permintaan untuk semua jenis hartanah adalah kemungkinan mendapatkan pembiayaan hutang untuk pembelian hartanah.

Mari kita pertimbangkan graf khusus permintaan di Rusia untuk hartanah kediaman dengan saiz yang berbeza:

nasi. 1

Hasil analisis permintaan adalah kesimpulan tentang tahap permintaan semasa dan masa depan dalam segmen pasaran hartanah yang dipertimbangkan.

Dalam setiap segmen tertentu pasaran hartanah, struktur bekalan ditentukan oleh dua sumber:

Rizab hartanah hartanah kosong sepenuhnya atau sebahagian sedia ada yang sedia untuk dijual;

Jumlah pembinaan hartanah baharu.

Rizab hartanah separa kosong sedia ada dicirikan oleh nilai yang paling penting untuk pasaran hartanah - faktor beban, yang ditentukan oleh nisbah kawasan yang dipajak atau dijual kepada kawasan yang berpotensi sesuai untuk disewa atau dijual. Semakin rendah faktor beban pasaran purata, semakin rendah aktiviti ekonomi pada pasaran ini. Dalam ekonomi hartanah moden, kadar penghunian dikaitkan secara langsung dengan keadaan ekonomi keseluruhan, memberikannya sifat "barometer ekonomi."

Sebagai alternatif kepada ruang simpanan di pasaran hartanah, yang boleh ditawarkan dalam masa yang singkat, projek pembinaan baharu yang baru diperkenalkan boleh dipertimbangkan. Untuk menentukan keupayaan kualitatif dan kuantitatif sumber bekalan sedemikian, adalah perlu untuk mengambil kira:

Kepantasan dan jumlah pembinaan baharu;

Keadaan am industri pembinaan;

Dinamik perubahan harga dan tarif yang menjejaskan kos pembinaan;

Nisbah harga dalam pasaran hartanah utama dan menengah;

Ketersediaan teknologi pembinaan termaju.

Perkara penting ialah kadar di mana hartanah baharu memasuki pasaran. Oleh itu, dengan menganalisis prospek untuk pentauliahan bangunan baru, seseorang harus mendapatkan gambaran yang jelas tentang keadaan bekalan untuk masa depan, terhad oleh kedalaman ramalan.

Hasil analisis bekalan adalah kesimpulan tentang tahap bekalan semasa dan masa hadapan dalam segmen tertentu pasaran hartanah.

Bekalan untuk hartanah kediaman di Rusia boleh dibentangkan dalam bentuk rajah dalam %:

nasi. 2

Hasil sebenar interaksi penawaran dan permintaan ialah nilai pasaran kadar sewa dan harga jualan dalam setiap segmen pasaran hartanah. Bergantung kepada tugas tertentu dan kedalaman ramalan yang diperlukan, penilai boleh menganalisis keadaan semasa, atau memberikan ramalan untuk dinamik perubahan dalam hubungan antara bekalan dan permintaan, yang akhirnya akan menjadi penentu dalam menilai kedudukan objek di pasaran.

Interaksi penawaran dan permintaan boleh dilihat pada graf:

nasi. 3

Titik di mana bekalan dan permintaan bersilang dipanggil harga keseimbangan.

Keadaan semasa pasaran hartanah di Persekutuan Rusia.

Berdasarkan penunjuk daripada Perkhidmatan Statistik Negeri Persekutuan, anda boleh membuat jadual yang menggambarkan pelaksanaan bangunan kediaman organisasi pelbagai bentuk harta di Persekutuan Rusia.

Jadual 1 - Pentauliahan bangunan kediaman, juta persegi. jumlah kawasan

Kesimpulan: pembinaan perumahan di Persekutuan Rusia dijalankan oleh perusahaan dan organisasi pelbagai bentuk pemilikan. Bahagian utama jatuh ke atas organisasi dengan pemilikan swasta - lebih daripada 80% daripada jumlah keseluruhan perumahan yang ditauliahkan.

Sejak 2006, terdapat pengurangan beransur-ansur dalam pentauliahan rumah milik perbandaran yang memihak kepada rumah persendirian.

Hasil daripada kerja yang dilakukan, kesimpulan berikut boleh dibuat:

Pasaran hartanah di Rusia kini dalam peringkat pembentukannya. Perkembangannya tidak sekata. Sebab-sebab pembangunan tidak sekata pasaran hartanah adalah: kekurangan sistemik rangka kerja perundangan dalam bidang ini, penswastaan ​​yang tidak wajar, ketidakstabilan ekonomi dan inflasi, aktiviti pelaburan berisiko, kekurangan maklumat lengkap tentang pasaran hartanah dan lain-lain.

Setelah menganalisis struktur pentauliahan bangunan kediaman dari 2005-20011, kami mendapati bahagian utama pembinaan bangunan kediaman jatuh ke atas organisasi dengan pemilikan persendirian - lebih daripada 80% daripada jumlah keseluruhan perumahan yang ditauliahkan. Oleh itu, trend yang disebabkan oleh penswastaan ​​tanah dan bangunan oleh individu persendirian telah dikenalpasti.

Telah ditetapkan bahawa secara purata kira-kira 44 juta meter persegi dimasukkan ke dalam operasi di Rusia setiap tahun. m. Ini adalah jumlah pembinaan perumahan yang agak rendah (untuk perbandingan: pada tahun 1987, jumlah perumahan siap di Rusia berjumlah 76 juta meter persegi). Jumlah keperluan penduduk Rusia untuk hartanah ialah 1570 juta meter persegi. m, dan kepuasannya memerlukan peningkatan dalam stok perumahan sedia ada sebanyak 46%.

Marilah kita membentangkan kajian tentang parameter pasaran hartanah kediaman Rusia dalam dinamik dan mengenal pasti beberapa corak. Untuk menganalisis perubahan dalam harga dan volum dalam pasaran hartanah kediaman Persekutuan Rusia, kami menggunakan data Perkhidmatan persekutuan perangkaan negeri Persekutuan Rusia pada purata kos tahunan 1 meter persegi hartanah kediaman pada 2000-2012, sambil membahagikan pasaran kepada dua segmen utama: primer dan sekunder. Kami juga akan membahagikan tempoh masa yang dianalisis kepada dua selang: 2000-2008 dan 2009-2012.

Analisis data (Rajah 2) mendedahkan trend berikut:

Rajah 2 - Harga purata 1 persegi. m daripada jumlah kawasan pangsapuri di pasaran perumahan utama dan menengah di Persekutuan Rusia

Dari 2000 hingga 2009, harga purata setiap 1 persegi. meter perumahan terus berkembang sehingga mencapai tahap puncaknya (kira-kira) 58,000 rubel. Kemudian terdapat penurunan harga yang ketara dan kemudian kenaikan semula. Pada 2009-2011, pasaran perumahan mengalami peningkatan turun naik - penurunan harga jangka pendek berselang-seli dengan kenaikannya, yang menunjukkan bahawa pasaran sedang memasuki keadaan bergolak. Pada tahun 2012, arah aliran menaik dalam harga diteruskan.

Sekarang mari kita menganalisis dinamik jualan dalam pasaran hartanah kediaman. Pihak berkuasa statistik tidak memberikan maklumat umum tentang volum jualan dalam pasaran utama dan sekunder. Walau bagaimanapun, skala pasaran hartanah utama dibuktikan oleh penunjuk pentauliahan bangunan kediaman (Rajah 3).

Rajah 3 - Kos, harga dan volum pengeluaran perumahan utama di Persekutuan Russia

Daripada Rajah 3 adalah jelas bahawa dalam segmen ini terdapat pertumbuhan intensif dalam jumlah keluasan yang ditawarkan untuk jualan. Dari 2000 hingga 2008, angka ini meningkat lebih daripada 2.1 kali ganda. Pada masa yang sama, harga hartanah utama meningkat hampir 6.1 kali ganda. Melebihi pertumbuhan harga berbanding pertumbuhan volum:

• - menunjukkan peningkatan utama dalam permintaan untuk perumahan berbanding dengan bekalan perumahan;
• - tipikal untuk pasaran penjual dan untuk situasi kekurangan komoditi dalam pasaran hartanah kediaman utama;
• - adalah penunjuk pasaran terlalu panas.

Kebanyakan pakar percaya bahawa masa sukar akan datang untuk hartanah Rusia. Semua orang masih ingat krisis sebelumnya dalam pasaran hartanah, yang berlaku pada tahun 2008. Kemudian harga turun sebanyak 30-40%, dan penurunan berterusan selama kira-kira dua tahun, sehingga 2011, dan setelah menjadi lebih murah, perumahan tidak menjadi lebih mampu milik: bersama-sama dengan penurunan nilai mata wang negara, simpanan dan gaji menyusut nilai, dan bank meningkatkan kadar gadai janji dan enggan mengeluarkan pinjaman, kadar pembinaan semakin berkurangan. Kebanyakan pakar tidak percaya bahawa krisis masa lalu boleh dibandingkan dengan apa yang berlaku dalam pasaran hartanah sekarang, tetapi tiada siapa yang optimistik tentang masa depan terdekat. Suku pertama 2015 tidak akan menjadi petunjuk khusus; biasanya pasaran "berubah" menjelang musim bunga (walaupun musim sejuk dan awal musim bunga 2014 ditandai dengan peningkatan pesat dalam permintaan untuk perumahan). Senario ini mungkin berulang pada tahun 2015. Permintaan terpendam untuk perumahan dalam segmen massa masih belum habis. Walau bagaimanapun, banyak bergantung kepada pelaksanaan beberapa projek berskala besar di Moscow, termasuk pada suku pertama. Jika permulaan jualan berlaku seperti yang dirancang, ini akan menjejaskan paras harga purata untuk bangunan baharu - ia akan berkurangan. Jika projek baru tidak keluar pada suku pertama, anda harus mengharapkan kenaikan harga purata 1 meter persegi. meter kerana pembaziran daripada penjualan lebih banyak rumah mampu milik pada tahap kesediaan yang rendah. Harga akan meningkat pada tahun akan datang. Ini disebabkan oleh peningkatan dalam permintaan pelaburan dan peningkatan dalam kos projek, yang berlaku disebabkan oleh peningkatan ketara dolar berbanding ruble. Selain itu, harga tidak ada tempat untuk jatuh, dan pembangun yang mula memberikan diskaun yang mengagumkan hanya akan berdagang dengan kerugian. Dengan mengambil kira korelasi, kenaikan harga sepanjang tahun boleh mencapai 15-20%. Walau bagaimanapun, ini hanya akan digunakan untuk projek yang sangat cair dengan harga yang optimum, konsep yang bernas dan lokasi yang baik. Dalam situasi krisis, bahagian penduduk termiskin akan paling menderita. Bagi hartanah pinggir bandar, ia bertindak balas terhadap perubahan dalam ekonomi dengan lebih perlahan, tetapi perubahan sudah dirasai dalam pasaran ini: minat pembeli pada masa ini tertumpu pada rumah bandar dan rumah yang berdekatan dengan jalan utama negara, pangsapuri di dalam bandar. , dan bukan di kotej yang jauh dari bandar utama: mereka akan menjadi lebih sukar untuk dijual dan, sebagai tambahan, lebih sukar untuk disewa.

Dinamik pasaran hartanah kediaman mencerminkan proses kitaran dalam ekonomi, dan harga pasaran perumahan berubah bergantung pada peringkat kitaran ekonomi dan jangkaan orang ramai tentang pendapatan dan pekerjaan masa depan. Dalam hal ini, beberapa ahli ekonomi telah menemui sifat kitaran pasaran hartanah kediaman itu sendiri. Dalam teori kitaran pembinaan oleh S. Kuznets, turun naik aktiviti dalam pasaran perumahan yang bertindak sebagai titik pertumbuhan ekonomi. Bukan kebetulan bahawa "pemanasan" buatan ekonomi negara maju, yang akhirnya membawa kepada krisis, dikaitkan terutamanya dengan peningkatan program gadai janji dengan sokongan aktif negara. Kemelesetan ekonomi disertai dengan peningkatan pengangguran, penurunan dalam pendapatan benar, dan jangkaan negatif tentang pekerjaan masa depan dan pendapatan masa depan. Menurut N.V. Rodionova, "isu ini menjadi sangat penting dalam hal pengembangan besar-besaran pinjaman perumahan, kerana dengan kejatuhan dalam aktiviti ekonomi, pengangguran meningkat dan pendapatan penduduk kehilangan kestabilan, yang merumitkan pemenuhan kewajipan rakyat di bawah perjanjian pinjaman. . Pada masa yang sama, semasa kegawatan ekonomi, tekanan ke atas pasaran hartanah kediaman meningkat. Ini membawa kepada penurunan harganya."

Menurut penyelidikan oleh G.V. Lukyanchikova, panjang kitaran purata dalam pasaran hartanah AS ialah 6-8 tahun. Satu lagi kajian beliau, yang dijalankan di 18 negara OECD untuk 1970-2005, mendedahkan kitaran yang berlangsung selama 10 tahun, yang agak konsisten dengan kitaran industri klasik K. Juglar - K. Marx, manakala perubahan harga maksimum adalah di Belanda: + 98.4% dalam peringkat kenaikan dan -50.4% - dalam peringkat penurunan. Dalam pasaran hartanah Rusia, kitaran menunjukkan dirinya terutamanya dalam perubahan ketara dalam bilangan urus niaga, manakala turun naik harga adalah lebih kecil. Biasanya, terdapat pecutan atau penurunan kadar pertumbuhan harga, manakala penurunan mutlak dalam harga setara ruble dalam pasaran hartanah Rusia diperhatikan hanya dalam tempoh yang singkat dan, sebagai peraturan, tidak penting. Perhatikan juga bahawa pasaran hartanah mempunyai komponen bermusim, yang boleh mensimulasikan kitaran jangka pendek. Pada 2009-2010, Kerajaan Persekutuan Rusia secara aktif melaksanakan dasar untuk memerangi akibat krisis kewangan global, salah satu langkah keutamaan yang dilaksanakan ialah: menggalakkan pekerjaan, pembinaan perumahan dan bantuan kepada rakyat dalam pasaran perumahan. Pada awal tahun 2010, terdapat penurunan dalam bilangan penganggur dengan peningkatan serentak dalam ketersediaan hartanah kediaman, yang menunjukkan keberkesanan dasar yang sedang dijalankan.

Keadaan pasaran perumahan dan dinamiknya dipengaruhi oleh faktor berikut:

• 1) bilangan perkahwinan dan prosiding perceraian - penunjuk ini menunjukkan peningkatan atau penurunan dalam bilangan isi rumah, masing-masing, mempengaruhi perubahan dalam jumlah permintaan untuk unit perumahan individu (pangsapuri, individu bangunan kediaman) dalam pasaran hartanah kediaman;
• 2) kadar kelahiran - melibatkan pertambahan bilangan ahli isi rumah, yang menjejaskan peningkatan permintaan kawasan tambahan premis kediaman. Sebagai peraturan, ini dicapai sama ada dengan meningkatkan jumlah permintaan untuk pangsapuri berbilang bilik dengan peningkatan serentak dalam jumlah bekalan pangsapuri satu bilik; atau melalui pembinaan semula bangunan kediaman individu sedia ada dengan membina unit tambahan ruang kediaman dalam bentuk sambungan kepada struktur utama.
• 3) kematian - penunjuk ini mungkin menunjukkan pengurangan bilangan ahli isi rumah sedia ada, yang mungkin disertai dengan peningkatan bekalan pangsapuri berbilang bilik dengan peningkatan serentak dalam permintaan untuk pangsapuri dengan bilik yang lebih sedikit; serta pengurangan bilangan isi rumah itu sendiri, yang disertai dengan peningkatan dalam penawaran unit rumah individu di pasaran.
• 4) proses migrasi - penduduk bekerja yang tiba dari negara lain, sebagai peraturan, memerlukan perumahan. Memandangkan keperluan untuk perumahan timbul serta-merta semasa ketibaan, penting memperoleh pasaran sewa hartanah kediaman, yang membolehkan anda menangguhkan pemerolehan hartanah kediaman tanpa kerugian yang serius. Pada masa yang sama, penyewaan perumahan menjadi perniagaan bebas, dan pangsapuri yang digunakan untuk ini ditarik balik dari pasaran perumahan. Lapisan pelabur khas muncul yang membeli hartanah kediaman untuk menjana pendapatan daripada penggunaannya.

Keadaan dan dinamik penunjuk utama pasaran perumahan (harga dan jumlah jualan) ditentukan oleh ciri-ciri tindak balas pelbagai segmennya kepada perubahan dalam keadaan makroekonomi di negara ini, tahap pendapatan dan simpanan orang, sebagai serta jangkaan dan sentimen mereka. Proses demografi dan ciri-ciri dasar perumahan kerajaan mempunyai kesan yang besar terhadap pasaran hartanah kediaman. Pasaran perumahan menunjukkan pembangunan pro-kitaran, jadi parameternya berkorelasi dengan perubahan dalam bekalan wang dan volum pengeluaran di negara ini, serta dengan peningkatan atau penurunan dalam daya tarikan pelaburan negara. Keadaan semasa dan trend pasaran hartanah kediaman di Rusia ditentukan oleh stok perumahan yang diwarisi, serta keadaan teknologi dan institusi keusahawanan di kawasan ini. Proses yang berlaku dalam pasaran hartanah kediaman mencerminkan fungsi pasaran yang saling berkaitan: pasaran untuk faktor pengeluaran (buruh, modal), pasaran kewangan, serta pasaran untuk barangan dan perkhidmatan yang bertindak sebagai pengganti atau pelengkap sesuatu barangan. Oleh itu, dalam perenggan seterusnya kita akan mempertimbangkan hubungan ini berhubung dengan pasaran hartanah kediaman Rusia.

Pasaran hartanah di Rusia (seperti di negara maju lain) berubah dengan cepat. Perubahan menjadi tidak dapat diramalkan terutamanya semasa tempoh krisis. Dalam situasi sedemikian, analisis pasaran adalah tugas yang susah: Harga dan permintaan boleh naik dan turun.

Di bawah IQReview memimpin ulasan ringkas keadaan semasa pasaran hartanah di Persekutuan Rusia. Data ini berkaitan terutamanya kepada mereka yang merancang untuk membeli atau menjual hartanah dalam tempoh enam bulan hingga setahun akan datang.

Sejarah penciptaan dan pembangunan pasaran hartanah di Persekutuan Rusia

Pasaran hartanah di Rusia agak "muda": ia muncul hanya pada tahun 1990. Pada pertengahan tahun ini, undang-undang "Mengenai Harta di USSR" berkembang dan mula memasukkan konsep "harta persendirian". Malah, pasaran mula berkembang secara besar-besaran hanya pada tahun 1992, apabila ia mula diamalkan.

Seperti di mana-mana negara lain, pasaran hartanah di Rusia telah dan mempunyai ciri cirinya sendiri. Pada mulanya mereka seperti ini:

Permintaan melebihi bekalan beberapa kali, dan Bandar-bandar utama- berpuluh kali.

Perkhidmatan tidak begitu meluas seperti sekarang dan secara amnya tidak profesional.

Harga perumahan adalah sangat rendah (contohnya, pada 1995-1997, sebuah apartmen satu bilik purata di Moscow boleh dibeli dengan harga $25-30 ribu).

Proses pembentukan harga

Pasaran sekunder Moscow (dan bandar-bandar lain di Persekutuan Rusia) secara konvensional dibentuk dalam beberapa peringkat:

Dari 1990 hingga pertengahan 1991. Peringkat "kelahiran" pasaran hartanah di Persekutuan Rusia, yang dicirikan oleh harga yang rendah dan stabil. Jual beli pada masa itu tidak meluas - transaksi dibuat agak jarang (penduduk belum terbiasa dengan inovasi, dan di samping itu, perubahan serius sedang berlaku di negara ini). Kebanyakan pendatang yang menjual perumahan sering dilakukan dengan kos pembinaan.

Dari separuh kedua tahun 1991 hingga awal tahun 1993. Pasaran sekunder mula berkembang secara aktif, terutamanya di bandar-bandar besar. Dalam tempoh kurang daripada 2 tahun, bersama-sama dengan bilangan transaksi, kedua-dua permintaan dan kos perumahan semakin meningkat. Dalam tempoh tertentu, kenaikan harga adalah 10-15% dalam mata wang asing. Permintaan meningkat sebahagian besarnya disebabkan oleh perkembangan pesat hubungan pasaran dan penciptaan kelas populasi baru - "Rusia baru". Di bandar-bandar besar, ahli perniagaan dan penyamun yang kaya secara aktif membeli hartanah, merangsang kedua-dua permintaan dan harga. Pejabat hartanah besar pertama mula muncul.

Dari separuh kedua tahun 1993 hingga akhir tahun 1995. Pertumbuhan pesat yang muncul dalam dua tahun sebelumnya mula perlahan, dan keadaan pasaran menjadi lebih stabil. Harga juga mula stabil: jika sebelum ini mereka sering ditetapkan secara huru-hara dan jauh dari mencukupi (kedua-dua naik dan turun), maka pada tahun-tahun ini kos ruang hidup mula lebih dipengaruhi oleh faktor-faktor seperti jenis rumah, lokasi, susun atur pangsapuri, infrastruktur sekitar dan sebagainya. Ia adalah pada penghujung tahun 1995 bahawa ibu negara Rusia menjadi salah satu bandar paling mahal di planet ini dari segi harga perumahan.

Dari awal 1996 hingga pertengahan 1998. Skala dan harga secara beransur-ansur stabil, menjadi lebih sistematik dan bertimbang rasa.

Dari separuh kedua 1998 hingga pertengahan 1999. Disebabkan krisis pada tahun 1998, penjualan pangsapuri menjadi perlahan dengan ketara. Harga rumah dalam dolar juga turun.

Berikut ialah anggaran harga untuk "petak" Moscow (kira-kira angka purata, pangsapuri di kawasan kediaman):

akhir 1993 - $400-600 setiap 1 “persegi”;

1994 - $600-900 setiap "persegi";

1995-1996 - sehingga $1,200 setiap meter persegi;

1997 - $600-1000 setiap persegi;

separuh kedua 1998 - $700-900 setiap meter persegi;

separuh kedua tahun 1999 - $450-600 setiap meter persegi.

Bagi pembeli kaya yang membeli rumah di kawasan utama, harga adalah kira-kira 50% lebih tinggi.

Segmen pasaran yang paling mahal dan berprestij mula muncul kira-kira pada penghujung tahun 1994. Pangsapuri elit mula diperuntukkan terutamanya di Moscow dan beberapa bandar besar lain. Pada akhir tahun 1994, kos purata 1 meter persegi perumahan sedemikian di Moscow adalah kira-kira $2,500, dan pada kemuncak harga (pada tahun 1996) ia mencapai $4,000.

Keadaan sekarang

Dari 2010 hingga 2013, pasaran hartanah Rusia mengalami pertumbuhan yang stabil dan lancar. Kedua-dua permintaan untuk perumahan dan kos ruang hidup meningkat.

Pasaran hartanah Rusia

Dengan bermulanya krisis, pertumbuhan perlahan dan pemulihan bermula. Terdapat beberapa sebab untuk ini:

Pelabur besar kehilangan peluang untuk menerima pinjaman "murah", itulah sebabnya kadar pembinaan menjadi perlahan (dan beberapa projek yang dimulakan dibekukan).

Pendapatan sebenar penduduk telah menurun, itulah sebabnya rakyat mula membeli kurang perumahan (kedua-duanya dengan dan tanpa gadai janji).

Keperluan gadai janji menjadi lebih ketat, menjadikannya sukar untuk mengeluarkan gadai janji walaupun bagi mereka yang mempunyai dana yang cukup untuk membayar balik pinjaman.

Kos membina perumahan baru telah meningkat (disebabkan oleh kenaikan kadar pertukaran dolar, yang meningkatkan harga peralatan pembinaan).

Faktor-faktor ini telah membawa kepada fakta bahawapasaran hartanah (ramalanyang secara konsisten positif pada 2010-2013) mula "jatuh":

tahap jualan pangsapuri di bangunan baru telah menurun;

bilangan gadai janji yang dikeluarkan telah berkurangan;

jumlah transaksi pembelian telah berkurangan;

kos meter persegi telah berkurangan(terutamanya untukperumahan menengah);

kadar pembinaan telah menurun (perumahan baru masih terus dibina, tetapi tidak pada skala yang sama seperti sebelum krisis).

Perumahan di bangunan baru sering dijual dengan berat hati. Di sesetengah kompleks kediaman, ditauliahkan 1-2 tahun lalu, sebahagian besar pangsapuri masih kosong. Trend ini diperhatikan di seluruh negara - baik di kawasan dan di Moscow.

Jika kita menilai ramalan untuk 2017 tahun, maka kita tidak boleh menjangkakan penurunan selanjutnya dalam harga untuk bangunan baru. Kos setiap meter persegi di rumah dalam pembinaan telah pun berkurangan, jadi pasaran ini berkemungkinan hanya "berhenti seketika" sehingga keadaan bertambah baik. Proses sebaliknya adalah mungkin - disebabkan peningkatan kos pembinaan, harga mungkin meningkat sedikit.

Ini adalah keadaan dipasaran hartanah pada 2017boleh menyebabkan kekurangan bangunan baru pada masa hadapan. Sekiranya krisis telah melepasi kemuncaknya, dan ekonomi negeri terus pulih, maka permintaan untuk perumahan akan mula berkembang semula. Disebabkan fakta bahawa kini sebahagian besar objek dibekukan, mungkin tidak ada bekalan yang mencukupi di pasaran. Keadaan ini tidak mungkin, tetapi masih mungkin (dan terutamanya untuk bandar-bandar besar).

Di pasaran sekunderhartanah pada tahun 2017(dan dalam 1-2 tahun akan datang) penurunan harga yang berterusan diramalkan. Ini mungkin sebahagiannya merangsang permintaan.

Apakah keadaan dalam segmen hartanah komersial?

Perumahan bukan satu-satunya "baik" yang mendapat permintaan tinggi. Pasaran hartanah komersial juga dibangunkan secara meluas di Rusia. Ini termasuk pejabat, kedai, serta gudang dan bangunan - ini adalah objek yang paling kerap dibeli, dijual dan disewa.

Pada separuh pertama 2017, permintaan untuk hartanah pejabat mula pulih di bandar-bandar besar. Sebagai contoh: di Moscow pada suku pertama, jumlah transaksi pembelian dan penyewaan baharu adalah 45% lebih daripada dalam tempoh yang sama pada 2016, dan 66% lebih daripada pada 2015. Ternyata permintaan untuk pejabat metropolitan meningkat satu dan setengah kali.

Pasaran hartanah gudang adalah yang paling sibuk di ibu negara. Pada awal tahun 2017, terdapat penurunan ketara dalam jumlah transaksi berbanding tahun 2016. Kadar sewa purata tidak tergesa-gesa untuk meningkat: pada awal tahun 2014 di Moscow purata 4,900 rubel setiap meter persegi setahun. Selepas permulaan krisis, apabila pasaran hartanah gudang mula "jatuh," ia mula menurun secara beransur-ansur, dan pada separuh kedua tahun 2015 ia "memecahkan" tanda 4,100 Kini purata kos sewa tahunan turun naik pada 4,000 rubel setiap meter persegi.

Ramalan pasaran hartanah (video)

Dalam ulasan ini kami akan mempertimbangkan pasaran Rusia hartanah, secara tradisinya memberi tumpuan kepada aspek pasaran dan pengiklanan. Oleh kerana kepelbagaian dan kekhususan subjek pertimbangan, perhatian utama akan diberikan kepada pasaran hartanah kediaman dengan tumpuan kepada yang paling intensif dan maju - pasaran Moscow.

cerita

Pasaran hartanah Rusia dalam perkembangannya tertakluk kepada undang-undang umum ekonomi, walaupun spesifik negara kita, secara semula jadi, meninggalkan tanda mereka di atasnya. Vektor umum pasaran adalah dalam arah dari spontan kepada seimbang dan beradab. Menurut kebanyakan pakar, peringkat utama berikut boleh dibezakan.

Kemunculan pasaran hartanah di Rusia boleh dikaitkan dengan era Soviet lewat, apabila pada pertengahan 1990 konsep itu muncul dalam Undang-undang "Mengenai Harta di USSR" harta persendirian. Perkembangan sebenar pasaran bermula dengan permulaan penswastaan ​​pada tahun 1992.

Peringkat pembentukan pasaran hartanah kediaman Rusia adalah khusus dan mempunyai beberapa ciri. Kepada yang paling ketara ciri tersendiri Kami boleh memasukkan harga yang diturunkan beberapa kali disebabkan penilaian berdasarkan nilai buku, lebihan permintaan berbanding penawaran dan kemerosotan perkhidmatan hartanah.

Pemacu pembangunan pasaran adalah wilayah Moscow. Pada akhir tempoh ini, terdapat lonjakan mendadak dalam harga untuk hampir semua objek pasaran perumahan (hampir 8 kali).

Peringkat seterusnya pembangunan pasaran hartanah boleh dipanggil peringkat peralihan. Ia bermula pada separuh kedua tahun 1993. Ciri Ciri tempoh ini agak harga yang tinggi, walaupun mereka belum mencapai tahap dunia, kemunculan hubungan pasaran antara peserta pasaran, serta penurunan dalam kadar penswastaan ​​perumahan, yang telah melepasi kemuncaknya.

Bekalan dan permintaan mula sejajar. Rangka kerja perundangan kawal selia muncul, dan peranan negara dalam pasaran secara beransur-ansur mula meningkat. Konsep hartanah mewah dilahirkan - eksklusif, luar biasa untuk pembangunan massa projek yang bertujuan untuk orang yang mempunyai wang. Pada masa yang sama, pengiklanan hartanah juga dibangunkan, standard dan pendekatan biasa dibangunkan. kempen pengiklanan hartanah kediaman.

Krisis 1998 dan tempoh pasca krisis (pemulihan). sehingga 2000 harus ditonjolkan secara berasingan, memandangkan peristiwa 1998 sedikit sebanyak menghentikan pergerakan ke hadapan yang berterusan ke arah pembentukan hubungan pasaran yang bertamadun. Semua pasaran, termasuk hartanah, berada dalam tahap pembekuan sementara dan berjuang untuk terus hidup. Pada masa yang sama, pasaran hartanah telah menunjukkan inersia yang lebih besar berbanding dengan sektor ekonomi yang lain.

Pentas pembangunan profesional pasaran – ini tahun 2000–2002. Negara telah pulih sepenuhnya daripada krisis, tahap pendapatan penduduk telah stabil dan mula berkembang. Pembentukan kelas pertengahan sedang dijalankan, yang belum lagi menjadi diktator kepentingan utama dalam pembentukan keutamaan pengguna, tetapi pasaran telah bertindak balas terhadapnya, menonjolkannya sebagai kelas bebas. kumpulan sasaran. Peringkat ini dikaitkan dengan perkembangan pesat pasaran hartanah dan peningkatannya ke tahap yang lebih tinggi secara kualitatif. tahap baru. Ini adalah permulaan pembentukan hubungan beradab antara penjual dan pembeli, dan pembangunan (walaupun perlahan tetapi pasti) rangka kerja perundangan, dan tahap tinggi persaingan, dan banyak tawaran untuk citarasa dan tahap pendapatan yang berbeza - daripada pembinaan panel besar-besaran hingga projek individu, serta pengenalan teknologi dan penyelesaian baharu.

Pada penghujung tempoh ini, salah satu motif utama tingkah laku pengguna jelas terbentuk (terutamanya di Moscow dan St. Petersburg) - menganggap pembelian hartanah sebagai salah satu cara yang paling menguntungkan untuk melabur dana sendiri. Keutamaan pembeli dalam segmen ini ditentukan oleh keinginan untuk melabur wang secara menguntungkan dan tidak menjadi bangkrut, bukannya oleh cita rasa dan keinginan sebenar untuk ciri kualiti rumah dan lokasinya, yang merupakan keutamaan segmen pembeli hartanah untuk menyelesaikan masalah perumahan. Kebolehpercayaan dan nama pembangun diutamakan untuk kedua-dua segmen. Bagi penjual sendiri, untuk mencari kelebihan daya saing, mereka memberi lebih banyak perhatian kepada atribut pasaran profesional: pemasaran, pengiklanan, PR, termasuk komponen imej.

Peringkat pasaran yang matang dan maju bermula pada tahun 2003 dan berterusan sehingga hari ini. Kata kunci tempoh ini ialah "menghormati pembeli" dan "fokus pelanggan." Keterbukaan maklumat pasaran semakin meningkat, syarikat hartanah menduduki tempat yang penting, dan majoriti peserta dalam urus niaga menggunakan perkhidmatan mereka. Pada masa yang sama, lebih banyak perhatian diberikan kepada reputasi agensi hartanah, dan peranan broker swasta dan broker barang semakin berkurangan.

Psikologi pengguna telah berubah secara radikal. Pada peringkat ini, buat pertama kalinya, perubahan dalam keutamaan jelas kelihatan: bukan lagi penjual yang menentukan peraturan permainan kepada pembeli, tetapi pembeli, setelah menjadi lebih berpendidikan dan arif dalam hal pasaran dan hubungan pasaran, meletakkan permintaan yang lebih tinggi ke atas produk yang ditawarkan (ciri kualitinya). Keputusan yang sedar, rasional, bernas telah datang, yang berdasarkan pemahaman yang jelas tentang keutamaan dan idea sendiri tentang perumahan yang diingini dan tujuannya. Pasaran bekalan juga mengubah strukturnya, memfokuskan kepada pengguna. Disebabkan oleh peningkatan lapisan orang yang menganggap diri mereka sebagai kelas pertengahan, pasaran bertindak balas terhadap trend ini dengan semakin banyak projek kelas perniagaan.

Pembentukan selanjutnya hubungan pasaran dalam sektor hartanah dan peningkatan penglibatan ekonomi Rusia dalam proses global akhirnya membawa kepada keterbukaan pasaran. Walaupun semua ciri, pembangunan pasaran hartanah domestik sebahagian besarnya dipengaruhi oleh trend global. Yang paling penting termasuk harga sumber tenaga, terutamanya minyak, kadar mata wang dunia, dsb. Itulah sebabnya krisis kewangan dan ekonomi global 2008-2009 mempunyai kesan yang besar ke atas pasaran hartanah Rusia, yang, seperti krisis 1998, melalui tempoh "pembekuan" selama setahun dan "pencairan" secara beransur-ansur. Menjelang 2010-2011, pasaran telah pulih sepenuhnya dan terus berkembang secara progresif sehingga akhir 2014.

Pasaran hartanah yang stabil dan boleh dipercayai dengan iklim pelaburan yang menggalakkan memberikan peningkatan purata 5-10% setahun. Penunjuk sedemikian adalah tipikal bagi negara-negara Eropah Barat dan masih menjadi garis panduan utama dalam menentukan kebolehpercayaan dan kesopanan pasaran hartanah.

Struktur pasaran

Segmen pasaran hartanah berikut dibezakan mengikut jenis transaksi:

• pembelian dan penjualan hartanah;
• Harta Sewa;
• gadai janji, dsb.

Mengikut jenis pemilikan Objek pasaran hartanah boleh dikelaskan kepada swasta, negeri dan perbandaran.

Oleh tujuan berfungsi Pasaran boleh dibahagikan kepada:

• hartanah kediaman;
• bangunan perindustrian;
• bangunan dan premis bukan perindustrian (gudang, pejabat, dll.).

Pasaran hartanah juga biasanya dibahagikan kepada primer dan sekunder:

• Pasaran hartanah utama bermaksud satu set transaksi yang dibuat dengan objek yang baru dibuat. Pasaran ini, seolah-olah, "melancarkan" hartanah ke dalam peredaran ekonomi;
• Pasaran hartanah sekunder merujuk kepada urus niaga yang dibuat dengan objek yang sedang beroperasi, serta urus niaga yang berkaitan dengan penjualan semula atau bentuk pemindahan objek lain daripada satu pemilik kepada pemilik yang lain.