• липса на финансови средства;
• финансовото състояние се е влошило, а собственикът разбира, че е трудно да поддържа домакинство от 300 кв.м. той не може да го направи;
• Има проблеми с комуникацията.

Трудности при инсталирането на комунални мрежи

Комуникациите са свързани към обекта. В този случай основната пречка за собствениците са парите и времето. Например за доставка на газ е необходим проект за газификация, изготвен от газова компания. Строително-монтажните работи също се извършват от специалисти, а готовността се проверява от служители на газовата служба. Ще трябва да тичате около властите и да платите повече от 100 хиляди рубли за всичко за всичко.

„Незавършен” се намира в ж.к вилно селище, има комуникации на достъпно разстояние. Може да възникне проблем, ако мрежово инженерствоще минава през имота на съседите. Ситуацията, когато съседите пречат на тръбите да минават през имота им, е доста типична. Понякога единствено решение- отиване в съда. Шансовете за положителен резултат са 99%. Вярно е, че ще трябва да прекарате 3-6 месеца в съдебни спорове.

Незавършен обект е в открито поле. Няма нито техническа, нито материална възможност за прекарване на газ, ток и вода. Не се отчайвайте: такава „недовършена“ сграда също може да бъде продадена. Много богати хора мечтаят да живеят далеч от цивилизацията и за тях комуникацията е само въпрос на цена. Можете да закупите своя собствена подстанция и резервоар за газ (резервоар, в който се съхранява газ, се използва за газификация на частни къщи) голяма мощ, а водата изобщо не е проблем - индивидуален кладенец. Разбира се, всичко това не струва 5 рубли, а последващата поддръжка и експлоатация не са за средната класа.

Как да регистрирам незавършено строителство

Законът пояснява, че до момента на регистрация обектът не съществува. Тоест, за да се продаде незавършена къща, тя трябва да бъде регистрирана. За незавършени обекти се издава удостоверение за собственост със степен на готовност. Като общо правило фондацията също може да бъде регистрирана.

Причини за регистрация:

• право на земя;
• технически и кадастрален паспорт на обекта. Вижте публикацията на уебсайта по темата: „Как да направите кадастрален паспорт за недвижими имоти“;
• разрешение за строеж.

Внимание:без разрешение можете да регистрирате завършена къща само ако имате права поземлен имот.

Ако нямате време и пари да се регистрирате, можете да продадете парцела и да включите цената на къщата в цената му. Желателно е предварително да се направи оценка на жилищното строителство. Има и друг вариант със сключване на договор за покупко-продажба на бъдеща вещ или договор за инвестиция (това е едно и също).

Характеристики на сключването на такова споразумение:

1. Парцелът е ваша собственост;
2. Прехвърлянето на права върху обекта и обекта става само след държавна регистрация;
3. Инвеститорът завършва вашия дом и се занимава с регистрацията, след което получава право на собственост върху имота.

Внимание:Тази схема е често срещана сред разработчиците на вилни селища, като по този начин привлича инвестиции. Това не е типична ситуация за физически лица. За да осигурите всички нюанси, имате нужда от помощта на адвокат.

Как да продадете незавършени сгради чрез брокер или сами

Ако брокерът е опитен и има положителен опитпри продажбата на „недовършени сгради“ има смисъл да се свържете с него. Начинаещите брокери са толкова компетентни, колкото и вас.

Проверяваме брокера.

• Помолете агента да предостави доказателства за успешните си сделки, включително с незавършени имоти.
• Проверете професионалното ниво на брокера. Задайте му въпроси относно приключването на сделката и регистрирането на имота. От отговорите веднага ще разберете дали лицето е в темата или не.
• Разберете колко според специалиста струва вашият имот. Ако сте проучвали офертите преди, отговорът на този въпрос ще ви покаже дали брокерът познава пазара на недвижими имоти.

Внимание:Много компании предлагат услуги за продажба на недовършени къщи. Въпросът е, че те ги купуват на безценица, след това ги допълват и ги продават за реална цена. Ако ви убедят, че такива имоти са неликвидни и непопулярни, не им вярвайте.

Друг опасен момент: в договора брокерите дават клауза, според която, ако продадете имота на своя глава, пак ще платите на брокера. Много договори забраняват на собственика самостоятелно да търси купувачи и открито да рекламира имота си.

Ако сте възложили на брокер да търси купувачи:

1. Прочетете внимателно договора и изяснете всички неясни клаузи.
2. Ако има ограничения, не продавайте сами; може да се сблъскате с глоба, предвидена в договора.

Как сами да продадете недовършен имот

Оценете имота независим експерт. Можете самостоятелно да намерите аналози на обекта и да определите цената. За повече информация относно методите за оценка на недвижими имоти, прочетете на нашия портал, статията „Оценка на недвижими имоти: какво, къде, как?“

Обява в печатни изданияи в Интернет, от уста на уста. Кажете на всички, които познавате, че продавате вашите Ваканционен дом. Много купувачи са привлечени от „недовършени сгради“ поради цената и възможността да променят първоначалния проект според нуждите си.

Опитайте се да дадете пълен и актуална информацияза вашия имот. Избягвайте недостатъците и се фокусирайте върху предимствата. Ако имотът не е представителен външно, опишете предимствата на местоположението: добро транспортна достъпност, въздух, има пътища, комуникации и други подобни.

Демонстрация на обекта. За да убедите купувача, вие сами трябва да повярвате в привлекателността на обекта. Намерете акцента във вашия имот. Козът на всяко нерегистрирано готово жилищно строителство е фактът, че бъдещият собственик ще може сам да направи ремонт и да промени разпределението.

Пазарът на крайградски недвижими имоти периодично се попълва с все повече и повече незавършени строителни проекти или, както по-често се наричат, незавършени сгради. Как да продадете недовършена къща, ако внезапно ви потрябва? И как да го купите, на какво първо трябва да обърнете внимание?

Как да продадем парцел с недовършена къща

Повечето обща каузаЦената, на която трябва да продадете недовършена къща, е банална липса на средства за нейното завършване. Въпреки това, което е много по-лошо за купувача, причината за такава продажба може да са проблеми, възникнали по време на строителния процес - по-специално невъзможността да се осигурят необходимите комуникации. Цената, за която можете да продадете парцела си с незавършена къща, е в пряка зависимост от причината за продажбата.

Между другото, трябва да кажем няколко думи за самия сайт. Той също така играе важна роля за това колко бързо можете да продадете незавършения си имот. По същество местоположението на обекта, неговото местоположение и площ са един от основните фактори при оценката на крайградските недвижими имоти. Парцелът може да има няколко вида собственост: собственост, пожизнена наследима собственост, постоянно ползване или наем. В същото време можете да продадете парцел с незавършена къща само ако го притежавате или го наемате. В други случаи ще трябва допълнително да се погрижите за документите за парцела.

По-специално, разберете дали имате кадастрален паспорт на парцела и дали той е регистриран в Кадастралната камара. Ако не, тогава преди продажбата ще трябва да регистрирате парцела, така че да му бъде присвоен кадастрален номер и да получите кадастрален паспорт на парцела с кадастрален план. За да направите това, първо трябва да се свържете с някоя от лицензираните геодезически фирми и да поръчате извършване на проучване на терена за този участък, като определите точните му граници. След това ще трябва да се свържете с регионалния офис на отдела по кадастър и картография с молба за регистрация на поземления парцел и да ви издаде кадастрален паспорт.

Как да продам недовършена къща - събиране на документи

Искаме да Ви уверим, че незавършените строителни обекти се продават също толкова добре, колкото напълно готови къщи. Най-важното е правилно да се определи вероятната му цена и, разбира се, да се формализира всичко Задължителни документи, и преди всичко собственост върху самата незавършена къща, която ще продавате. За да направите това, трябва да се свържете с местния офис на Rosreestr и да изпратите там следните документи:

• технически паспорт на незавършен строителен проект, получен от ОТИ;
• кадастрален паспорт на обекта;
• разрешение за строеж на къща, издадено от местната община;
• одобрен проект за строителство на къща;
• заявление по предписания образец;
• разписка за плащане на държавно мито.

След като получите удостоверение за собственост на незавършена къща, можете да потърсите купувач за нея и да извършите сделка. Продажбата на незавършена къща се официализира, както продажбата на всеки недвижим имот, чрез договор за покупко-продажба, сключен с нотариус или в проста писмена форма. За да направите това, ще ви е необходим следният пакет документи:

• документ за собственост и удостоверение за собственост на парцела;
• удостоверение за собственост на незавършена къща;
• договор за застрояване и одобрен проект на незавършена къща;
• кадастрален паспорт на недовършена къща.

Как да купя недовършена къща

Ако искате да закупите недовършена къща, то освен да проверите дали продавачът разполага с всички необходими документи за продажбата й, не забравяйте да разберете какво точно е принудило собственика да я продаде. На първо място, обърнете внимание на възможността за свързване на комуникации, в противен случай ще трябва да живеете в къща без минимални удобства или да инвестирате значителна сума, за да коригирате този недостатък. Освен това трябва да се консултирате с местната община, за да видите дали в района има планирано мащабно строителство или инсталации. линия за високо напрежениеелектропреносни линии, непосредствено до вашия бъдещ обект.

Внимателно проучете проекта на незавършената къща и разберете дали има някакви мащабни отклонения от него по време на строителството. В противен случай в бъдеще или ще трябва сами да коригирате този недостатък, или ще имате големи трудности при пускането на къщата в експлоатация. Също така би било добре да поканите строителен експерт на следващия оглед на къщата, който може да каже дали са допуснати грешки при полагане на основата или по време на строителството носещи стени, и като цяло оценяват качеството на съществуващото строителство.

Разберете откога тази незавършена къща се продава. Имайте предвид, че в сравнение с готови къщи, недовършените сгради се развалят и стават неизползваеми много по-бързо, тъй като практически не са защитени от нищо.

ПОКУПКА НА НЕДОВЪРШЕНА КЪЩА. Какво трябва да знаете и от какво да внимавате?

Експертен съвет.
(Списание "Строителни технологии" бр.3/19 - 2002г)

IN напоследъкНа пазара на недвижими имоти имаше известен интерес към закупуване на недовършени вили. В района на Москва има много къщи, а понякога и цели села, „без прозорци, без врати“. Потенциални купувачиБрокерите обикновено са привлечени от относително ниската цена на такива къщи. В същото време необмислената покупка на „недовършен“ имот по-късно може да се превърне в досадни проблеми. На какво трябва да обърнете внимание, ако възнамерявате да закупите такава къща? Отговаря на въпроси от редакторите на списание „Строителни технологии“ Андрей Туровски - ръководител на компанията "БН Инженеринг".

"T. С.”: И така, купувачът реши да закупи недовършена къща в крайградски район. Откъде да започна?

На първо място, трябва да се уверите, че продавачът наистина е собственик на сайта или негов представител, упълномощен да сключва съответните сделки. Тази информация може да бъде получена от местния поземлен комитет. Освен това трябва да се идентифицират собствениците на съседни парцели, тъй като при сключване на договор за продажба ще се изисква тяхното съгласие. Ако околността също се състои от недовършени къщи, често е трудно да се намерят собствениците им. Това означава, че подписването на договора може да „виси“ дълго време.

"T. С.”: Покупката на къща, дори и недовършена, автоматично дава на новия собственик статут на собственик на земя. Но от началото на 2002 г. дейностите с недвижими имоти не подлежат на лицензиране. Как в такава ситуация може да се получи надеждна информация за придобития парцел?

Цялата информация за перспективите за развитие на територията, на която се намира придобитият парцел, е на разположение на местния поземлен комитет или областния архитект.

"T. С.: Какви документи трябва да предостави продавачът на къщата на купувача?

Продавачът на къщата трябва да предостави най-малко разрешение за строеж. Този документ сочи, че строителството е извършено по проект, който е съгласуван с противопожарната инспекция и одобрен от районния архитект. По този начин, нов собственикще бъде спестена документалната процедура, което ще улесни въвеждането на обекта в експлоатация.

Ако има разрешение за строеж, трябва да има и проект, изпълнен от лицензирана организация, което е гаранция срещу груби проектантски грешки (лицензирането на архитектурната дейност е отменено едва от 10 февруари 2002 г. - бел.ред.). Към проекта трябва да бъдат приложени два важни документа: заключение за резултатите от геоложките проучвания и копие от плана на обекта (геобаза), посочващ котите и комуникациите, минаващи в близост до сградата. Тези документи ще помогнат за по-нататъшното развитие на инфраструктурата на сайта.

Кога ние говорим заза недовършена къща, т.е. за непълно изпълнен проект, тогава в идеалния случай собственикът трябва да има изградена схема със списък на работата, извършена по време на строителството. Въз основа на изпълнителната диаграма могат да се правят прогнози за техническо състояниеотделни конструктивни елементи и цялата сграда като цяло, както и определят възможни вариантиреконструкция на къща.

"T. С.”: Какво да направите, ако липсват изброените документи?

Наистина, когато един парцел преминава от един собственик на друг, документите често се губят. Ако въпреки това купувачът все още планира да закупи къща, тогава е необходимо да се извърши задълбочена визуална проверка на бъдещия имот. Наличието на дълбоки пукнатини в фундаментните конструкции и стените на сградата, пресни ремонтни шевове - всичко това трябва да ви предупреди. Но дори и при липса на видими сериозни щети или следи от "козметични" ремонти, трябва да обърнете голямо внимание на това как са направени носещи конструкциисграда. Стените трябва да са с дължина най-малко една тухла и половина, тоест с дебелина най-малко 38 см. Ако са направени от една тухла и върху тях лежи 6 м подова плоча, това трябва да предизвика сериозно безпокойство.

"T. С.: Възможно ли е да се укрепи стена, която няма достатъчна носеща способност?

За да извършат такава работа, строителите трябва да знаят каква основа има сградата? Каква е дълбочината му? В нашата климатична зонаширината на фундаментната възглавница трябва да бъде от 60 до 120 см (в зависимост от почвата и големината на натоварването). Дълбочината е най-малко 130–140 см. Но ако основата е направена от стандартни стоманобетонни блокове с ширина 40 см, тогава къщата рано или късно ще се утаи, което ще доведе до появата на пукнатини в строителните конструкции. Подобна ситуация ще възникне при полагане на основата на дълбочина 60–80 cm, тоест в зоната на замръзване на почвата. Освен това често има случаи, когато по време на строителството са използвани материали с ниско качество или са използвани за други цели. Най-лошото е, ако става въпрос за фундаментни конструкции. Например, короната на абсурда, имаше случай, когато успяха да изградят основата от пенобетонни блокове, които не могат да издържат на контакт с вода. Във всички подобни случаи сградата ще трябва да бъде демонтирана. За постоянна къща извършването на тази работа с помощта на оборудване ще бъде скъпо.

Има още една тънкост. Когато купувате строителна кутия, дори и в задоволително състояние, трябва да имате предвид, че основата не е напълно натоварена. В процеса на завършване на къщата, като се полага мазилка, ВиК оборудване, отоплителни системи и замазки. подови покритияи т.н., натискът върху основата ще се увеличи. Смята се, че за къща с площ от 300 m2 това натоварване може да се увеличи с приблизително 40 тона.

"T. С.”: Значи излиза, че при липса на проект пак ще трябва да се поръчва, независимо от качеството и състоянието на конструкциите на съществуващата сграда?

Несъмнено. В края на краищата, преди да продължите да строите къща или да започнете нейната реконструкция, е необходимо поне да знаете за какви натоварвания е предназначена основата, как е направена и какви са характеристиките на почвата. За да направите това, ще трябва да измерите и огледате съществуващата сграда на обекта и да поръчате геоложки проучвания. Проектът е необходим за монтаж на вътрешни инженерни комуникации, за довършителни работи. Когато проектът е готов, ще трябва да бъде предоставен за разглеждане на районния архитект и да се получи съгласие за строителство от ръководителя на местната администрация. Ако се предполага, че газът ще бъде доставен до къщата, тогава въз основа на договореното архитектурен проект, ще е необходим отделен проект за газификация, който трябва да бъде одобрен от противопожарната инспекция. Освен това в някои райони на Московска област вече се изисква разрешение от санитарната и епидемиологичната служба. В случай, че площта на къщата надвишава 500 m2, все пак ще трябва да преминете през одобрение от MOSOBLARCHITEKTURE.

"T. С.: Какво трябва да знае един купувач за комуникациите?

Първо трябва да попитате как стоят нещата при съседите ви? Те имат ли централизирано водоснабдяване, газ, има ли канал? Тук трябва да се има предвид, че например доставката на газ може да се заплаща на принципа на споделеното участие на акционерите. В този случай трябва да разберете дали предишният собственик е платил своя дял от плащането? В противен случай новият собственик ще трябва да изплати чужди дългове.

Също така се случва, че собствениците на 3-4 съседни къщи съвместно доставят електричество - закупиха и инсталираха трансформатор, поставиха кабел. В този случай може да се окаже, че мощността на това електрическо оборудване е ограничена и е невъзможно да се свърже друга сграда към него. Новият собственик на къщата ще трябва да си купи собствен трансформатор, който е скъп. Ето защо е по-добре да се свържете с местен електротехник и да разберете дали има резерв на мощност, възможно ли е да се свържете?

"T. С.”: Какви грешки допускат най-често бъдещите собственици?

Правят се много грешки. Те възникват поради вземането на грешни решения, поради липсата на опит в строителството на къщи и собствеността върху дома. Всеки частна къща, Как архитектурна структура, е част от нашата среда. Трябва да разберете, че този въпрос изисква отговорен подход към неговото създаване, подреждане и експлоатация. На всички етапи, включително началния етап, е необходимо да се привлекат компетентни специалисти, архитекти и дизайнери. Всеки дом трябва да бъде в хармония с озеленена околности се отнасят до съседни сгради. Всяка проектантска и строителна „аматьорска дейност“ като правило води до намаляване на архитектурната, естетическата, експлоатационната и техническата и, като следствие, пазарната стойност на къщата и строителната площадка. Бъдещият собственик, дори преди да закупи незавършена къща, трябва правилно да оцени собствена силаи възможности. Особено по отношение на инженерната поддръжка, която ще трябва да се справи, да реши много проблеми и да понесе големи разходи. Обикновено жител на града не се интересува от полагането и експлоатацията на комуникации и дори не знае как се прави. Тези проблеми са решени за него специализирани организации. Когато купувате собствен имот, трябва да научите много. За да избегнете грешки, трябва да наемете само професионалисти за работата.