Torej, soočeni ste s situacijo prodaje deleža v stanovanju. Danes vam bomo povedali, kako se s to nalogo spoprijeti na najboljši možni način, pravilno pripraviti dokumente in ne plačati preveč davkov, kar v praksi pomeni skupno lastništvo stanovanja: po branju tega članka prodaja deleža v stanovanju ne bo predstavljala kakršne koli težave za vas.

Skupna lastnina stanovanja

Razlogi za nastanek skupne lastnine stanovanja so lahko:

Vedeti velja, da standardno stanovanje, ki je v deljeni lasti, ni fizično na noben način razdeljeno. Za razdelitev stanovanjskega prostora, kot pravijo pravniki, "v naravi" je potrebno, da imajo takšni prostori ločen vhod, ločene povezave s centraliziranimi omrežji (plin, voda, elektrika). Vse to je mogoče uresničiti le v »stanovanjih v tleh«, ko eno individualno stanovanjsko gradbeno hišo dediči razdelijo na več realnih deležev. V drugih primerih nastanejo tako imenovane "idealne delnice".

Kaj je idealen delež?

Treba je razumeti, da idealni delež ni del stanovanja, je delež v pravici. Lastništvo je razdeljeno, ne stanovanje samo. Tega deleža se v resnici ni mogoče dotakniti. Eden od lastnikov ni lastnik stanovanja - ima delež na svoji nepremičnini, ki je ena izmed vrst pravic na nepremičnini, ne pa nepremičnina sama.

To pomeni, da ima vsak lastnik stanovanja pravico do lastništva in uporabe, ne da bi kršil pravice drugih lastnikov. Včasih je za uveljavljanje te pravice v praksi treba vzpostaviti režim uporabe stanovanja: na primer dodeliti trisobno stanovanje vsak od dveh lastnikov ima sobo za osebne potrebe, predviden urnik uporabe kuhinje in dnevne sobe.

Ta razpored ne pomeni, da ima vsaka soba en lastnik. Stanovanje je še vedno skupno. To bo razvidno iz primera komunalna plačila. Če je sodišče, ki določa način uporabe stanovanja za lastnike (izhajamo iz dejstva, da ima vsak ½ deleža v stanovanju), dodelilo sobo v velikosti 10 kvadratnih metrov kot spalnico. m, drugi pa 18 kvadratnih metrov. m, bodo še naprej plačevali komunalne račune in davke na nepremičnine v enakih deležih. Vsak bo plačal svoj ½ delež.

Glavne težave se začnejo, ko se pojavi potreba po prodaji deleža v stanovanju ali celotnega stanovanja v skupni lasti.

Prodaja deleža v stanovanju s strani enega od solastnikov

Če le eden od lastnikov stanovanja proda svoj delež v pravici do njega, tega seveda ni boljša stran bo vplivalo na hitrost prodaje in ceno te delnice. Ni veliko ljudi, ki bi radi delili stanovanje s tujci.

To pa ni edina težava pri prodaji deleža na skupnem premoženju. Dejstvo je, da imajo solastniki prodajalca deleža predkupno pravico do nakupa.

Deluje takole. Pri prodaji deleža ga morate z navedbo osnovnih pogojev nakupa in prodaje ponuditi drugim etažnim lastnikom. Če se strinjajo, potem se jim delež proda. Če solastniki odklonijo ali ne odkupijo ponujenega deleža v 1 mesecu od dneva njihovega obvestila, ga lahko prodate tujcem. A le pod enakimi pogoji, po enaki ceni, kot je bila ponujena solastnikom.

Če je ta postopek kršen, lahko drugi lastniki prek sodišča zahtevajo prenos pravic iz kupoprodajne pogodbe nase. Takšen zahtevek se lahko vloži v 3 mesecih od trenutka, ko je solastnik izvedel za kršitev svoje prednostne pravice.

Kako pravilno formalizirati spoštovanje predkupne pravice solastnikov?

Da bi se izognili takšnim težavam, morate skrbno pripraviti dokumentacijo: ponudbo za nakup deleža pošljite solastnikom pisno in poskrbite za potrdilo o prejemu. Torej lahko prenašate obvestilo o prodaji deleža v stanovanju iz roke v roko in od solastnika zahtevate podpis dvojnika obvestila z obvezno navedbo datuma vročitve. Ali pa ga pošljite s priporočeno ali priporočeno pošto z zahtevano povratnico. Tako se boste zaščitili pred nepoštenimi ravnanji solastnikov, ki bodo ponudbo za odkup deleža najprej ignorirali, nato pa trdili, da jih niste obvestili.

Podobno predkupno pravico je treba upoštevati, če govorimo o glede menjalne pogodbe.

Načini za izogibanje predkupni pravici

Z drugimi lastniki se ni vedno mogoče dogovoriti. Odvetniki vam lahko predlagajo načine, kako »zaobiti« predkupno pravico. Ne verjamemo, da so te metode izjemno slabe, a če se zatečete k njim, se morate zavedati, da so povezane z določenim tveganjem. Če je kupec nepošten, tvega prodajalec, ki z namišljenim ali namišljenim poslom zaobide predkupno pravico, da ne prejme plačila po pogodbi.

Donatorska pogodba

Pri podaritvi deleža predkupna pravica solastnikov ne velja. Nimajo pravice prepovedati darovanja. Vendar se pojavijo naslednja tveganja.

Za kupca: posel se lahko razglasi za neveljaven kot namišljen, za katerim se skriva kupoprodaja, solastnik pa bo v tem primeru zahteval prenos pravic iz posla nase. Posledično se bo kupec od pridobljenega deleža poslovil.

Za prodajalca: kupec lahko preprosto ne plača in tega denarja od njega ne bo mogoče izterjati s pravnimi metodami.

Ne poznate svojih pravic?

Kupoprodajna pogodba po napihnjeni ceni

Da solastniki zavrnejo nakup deleža, se jim ponudi za preveč visoka cena. Po prejemu zavrnitve (oziroma neprejemu odgovora) se sklene kupoprodajna pogodba in izda potrdilo za ceno, ki je podobna ceni v obvestilih za solastnike. V resnici kupec plača bistveno manj.

Neprijetna posledica tukaj bo zvišanje davka na prodajo deleža v stanovanju (navsezadnje se davčna osnova izračuna v skladu z dokumenti, priloženimi k izjavi, isto potrdilo). V vsakem konkretnem primeru morate uravnotežiti strošek delnice in znesek zapadle davčne olajšave ter ugotoviti, ali obveznost plačila dohodnine sploh nastane (v nekaterih primerih prodaja stanovanja oz. delež v njej ni predmet davka).

Posojilna pogodba

V takem primeru se sklene posojilna pogodba za znesek v višini kupnine deleža pravice do stanovanja in hkrati pogodba o zavarovanju tega posojila z zastavo deleža pravice do stanovanja. . Mimogrede, ta pogodba o zavarovanju se imenuje hipoteka (in mislili ste, da je to posojilo proti materinski kapital?). Hipotekarne potrebe državna registracija. Državna pristojbina za registracijo hipoteke znaša 1000 rubljev.

Potem "dolžnik-posojilojemalec" zamudi rok za vračilo kredita. In kupec deleža v stanovanju, menda "posojilodajalec-upnik", zaseže delež v stanovanju. Da ne bi bilo povezano s pravnim sistemom, je to formalizirano v odškodninski pogodbi. V tej pogodbi se stranki dogovorita, da bo "posojilodajalec" namesto izposojenega zneska prejel zastavljeni delež pravice do stanovanja.

Obstaja tudi nevarnost razveljavitve odškodninske pogodbe na zahtevo drugih etažnih lastnikov kot posla, ki prikriva dejansko prodaja deleža v stanovanju. Če je ta zahtevek uspešen, bodo za kupca in prodajalca nastale naslednje posledice. Kupec bo moral delež vrniti. Prodajalec bo ostal dolžan kupcu po fiktivni posojilni pogodbi: navsezadnje bo odškodnina, ki je plačala ta domnevni "dolg", razglašena za neveljavno.

Katerih transakcij z delnicami v stanovanju ni mogoče opraviti?

Veljajo popolne omejitve transakcij z deleži stanovanjske pravice. Rusko civilno pravo pozna to vrsto transakcij s pravicami in deleži v njih kot odstop pravic (cesija).
Odstop se pogosto uporablja pri odtujitvi deleža enega od ustanoviteljev LLC, vendar je prodaja deleža v stanovanju na ta način prepovedana

Kdaj predkupna pravica ne deluje?

Edini primer, ko je dovoljeno prodati delež (brez kakršnih koli rešitev) brez upoštevanja prednostne pravice, je prodaja na javni dražbi. Na ta način upniki prodajo delež v stanovanju, ko dolžnikovo drugo premoženje in denar ne zadoščata za poplačilo dolgov.

Vsakega deleža v stanovanju pa ni mogoče izterjati v breme dolga (navsezadnje splošno pravilo edinega bivalnega prostora ni mogoče odvzeti). Obstajata samo dva primera, ko je tako zbiranje dovoljeno:

• ko je delež v pravici do stanovanja postal predmet hipoteke (v v tem primeru lahko obnovite celo edino stanovanje);
• kadar dolžnik ne stanuje v stanovanju, katerega lastniški delež ima in je na podlagi najemne pogodbe stalno prijavljen na drugem naslovu ali ima v lasti drugo stanovanje.

Skupna lastnina v stanovanju. Prodamo celotno stanovanje

Majhno stanovanje, več lastnikov, ki v njem ne živijo ali ne želijo živeti skupaj - to so jasni predpogoji za prodajo celotnega stanovanja v solastništvu.

Če se vsi solastniki strinjajo, prodaja stanovanja v solastnini ne bo problem. Posel morate le pravilno izpeljati. Ponujamo lahko 2 načina:

• pogodba o prodaji in nakupu celotnega stanovanja z več strankami na strani prodajalca;
• več kupoprodajnih pogodb, ko vsak od lastnikov proda kupcu svoj delež (posledično zbere več deležev, ki skupaj tvorijo lastništvo celotnega stanovanja).

Prva možnost je priročna, če solastniki živijo blizu drug drugega. Bolj donosno je plačati državno dajatev za registracijo lastninske pravice kupca, ker boste morali plačati za 1 predmet - stanovanje (državna pristojbina je 1000 rubljev) Drugi, ločen prodaja vsak deležev v stanovanju, je lahko za kupca boljša, če solastniki med seboj ne komunicirajo ali živijo v različni kraji in enemu od njih ne želijo dati pooblastila za podpis pogodbe. Tukaj boste morali plačati 1000 rubljev. za vsak delež v pravici, poleg tega pa upoštevati zgoraj opisani postopek za prednostno pravico do nakupa.

V nadaljevanju si bomo ogledali, kako je pravica do davčna olajšava z zgoraj navedenimi načini prodaje.

Kaj pa, če je kateri od solastnikov proti prodaji?

Do te situacije pride, ko želi več lastnikov prodati stanovanje, ki ga ne potrebujejo več, in si med seboj razdelijo denar. Eden je proti temu iz nekega razloga. Tu je veliko odvisno od velikosti deležev teh lastnikov.

Če je delež tistega, ki se prodaji premoženja upira, majhen, je možno njegov delež prisilno odkupiti. Če želite to narediti, se morate z ustreznim zahtevkom obrniti na sodišče. Če svoje zahteve utemeljite z zanemarljivo velikostjo solastniškega deleža, morate od sodišča zahtevati, da takega solastnika obveže, da prenese svoj delež na druge lastnike v zameno za denarno nadomestilo. Seveda, če solastnik živi v skupnem stanovanju, potem ga sodišče ne more prisiliti k prodaji svojega deleža, ker Razlog za to ni le majhnost deleža, temveč tudi nezainteresiranost za uporabo skupnega stanovanja.

Plačilo davka

Denar, prejet s prodajo stanovanja ali deleža v njem, je dohodek, od katerega ste dolžni plačati davek (dohodnina) v višini 13% zneska, prejetega po pogodbi.

Obstajajo primeri, ko dohodnine ni treba plačati: če delnica pripada lastniku več kot 3 leta. Triletno obdobje se šteje od datuma, navedenega v potrdilu o državni registraciji lastništva deleža v stanovanju.

V primerih, ko je treba plačati davek, država zagotovi davčno olajšavo. Predstavlja znesek, za katerega se zmanjša vrednost stanovanja oziroma deleža v njem (davčna osnova) pri obračunu davka. V primeru prodaje nepremičnine ali deleža v pravici do nepremičnine je davčna olajšava enaka prejetemu dohodku, vendar ne več kot 1 milijon rubljev.

Vendar pa ima davčna olajšava od prodaje stanovanja v skupni lasti svoje posebnosti.

Davčna olajšava za prodajo stanovanja v skupni lasti

Dejstvo je, da je najvišji znesek odbitka 1 milijon rubljev. nastavljen za 1. objekt. Ta objekt je lahko stanovanje, če se prodaja v celoti. Ali delnica, če se pogodbe sestavljajo za vsako delnico posebej.

Tako se pri prodaji celotnega stanovanja dejansko najvišji znesek odbitka določi sorazmerno z deleži solastnikov (če imajo ½ deleža, potem je vsak upravičen do odbitka v višini 500 tisoč rubljev). Ko se vsak delež proda ločeno, ima vsak solastnik pravico do odbitka v višini 1 milijona rubljev.

Po prodaji deleža v stanovanju, ki ste ga imeli v lasti manj kot 3 leta, je prodajalec dolžan vložiti davčno napoved z navedbo dohodka od te prodaje. Ima ločene stolpce za davčne olajšave. Posledično boste morali plačati davek na manjši znesek, kot je cena delnice. To pomeni, da bo lastnik ½ deleža v lastništvu stanovanja, prodanega v celoti, s ceno delnice 1 milijon, plačal dohodnino samo od 500 tisoč rubljev (65 tisoč rubljev). Davek na preostalih 500 tisoč rubljev. ni plačan, saj inšpekcija mu zagotovi davčno olajšavo sorazmerno z velikostjo njegovega deleža - 500 tisoč rubljev.

Če lastnik proda svoj delež za 1 milijon po ločeni kupoprodajni pogodbi, potem obveznost plačila davka ne nastane. Preprosto boste morali predložiti izjavo, v kateri navedete odbitek v višini 1 milijona rubljev.

Znano je, da je v Rusiji ogromno stanovanj v skupni lasti. Nepremičninarji menijo, da je nakup in prodaja tovrstnega premoženja eden najtežjih nepremičninskih poslov. Povemo vam, kaj je delež in kaj lahko storite z njim.

Kaj je delež v stanovanju?

Vse je preprosto, a hkrati zapleteno. Delnica je v skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije lastnina, ki pripada dvema ali več osebam na podlagi skupne lastnine. Premoženje lahko pripada več osebam in je lahko razdeljeno na deleže, kar je deljena lastnina, in je lahko tudi skupno premoženje – torej brez določanja deležev za vsako.

Statistični podatki o tem vprašanju so različni: domneva se, da je od 50 do 80% mestnih stanovanj v Rusiji v skupni lasti. Vse to niso samo skupna stanovanja, ki ostanejo v zgodovinskih stavbah v mestnih središčih in »Stalinovih« stavbah, ampak tudi stanovanja v novih stavbah. Pogosto mlade družine razpadejo, premoženje se razdeli in stanovanja postanejo skupna lastnina; Deleže v stanovanjih imajo tudi dediči umrlih lastnikov.

Če vzamemo za primer solastništvo, potem bi bilo pravilno reči, da deleži v takem stanovanju niso označeni. To pomeni, da ko zakonca kupita stanovanje in registrirata stanovanje na ime moža ali žene, postane lastnik več kot eden od zakoncev. Tako premoženje se šteje za skupno, v primeru razveze zakonske zveze in postopka delitve premoženja pa sodišče stanovanje razdeli po enakih deležih, razen v nekaterih primerih. Stanovanje se razdeli na dele, če: otrok ostane pri enem od staršev; v primeru, da je eden od zakoncev v nakup vložil velike vsote denarja, na primer prodal stanovanje, kupljeno pred poroko.

Deljena lastnina je stanovanje, razdeljeno na deleže, od katerih je vsak v lasti lastnika. Stanovanje lahko podeduje več oseb hkrati, lahko ga kupi dva ali več kupcev, lahko ga podari več osebam ali si ga zakonci razdelijo na deleže. V potrdilu o lastništvu so delnice vedno označene kot ena druga ali ena tretjina itd. Izbira deleža (kdo naj živi v kateri sobi) se lahko izvede s pogajanji med strankama, pa tudi na sodišču, ko se tam odloča o postopku uporabe nepremičnine. Zanimivo je, da lahko lastnik začne zahtevati celotno sobo šele, ko je skupna kvadratura njegovega deleža enaka ali večja od kvadrature sobe v posameznem stanovanju. Če je vaš delež 15 kvadratnih metrov, stanovanje pa ima sobe 12, 16 in 20 kvadratnih metrov. m, lahko zahtevate samo na sodišču za sobo 12 kvadratnih metrov. m.

Vendar se lastniki pogosto ne uspejo dogovoriti. Tudi na sodišču je težko določiti vrstni red uporabe v primeru, ko štirje ali več lastnikov zahtevajo bankovec za tri rublje. Odvetniki pravijo, da v takšnih primerih sodišče ne bo razdelilo sob, ampak bo tožbeni zahtevek preprosto zavrnilo. Delničarji bodo morali stanovanje prodati ali zamenjati.

Je res, da na tem področju deluje veliko prevarantov?

V preteklosti je bilo v medijih pogosto mogoče zaslediti gradiva o tako imenovanem »stanovanjskem ropu«, ko so bili deleži stanovanj predmet goljufij. Zdaj so te zgodbe manj aktualne: od leta 2015 je za posle odtujitve delnic obvezen notar, od junija 2016 pa je v državi začel veljati zakon, po katerem je vsaka sprememba lastništva nepremičnin je registrirana pri notarju. Strokovnjaki menijo, da ta ukrep deluje tudi proti goljufijam. Za potrditev transakcij z delnicami lahko notarji zaračunajo pristojbino v višini največ 20 tisoč rubljev.

Ali obstaja povpraševanje po tovrstnih nepremičninah?

Domneva se, da obstaja več kategorij kupcev delnic. Prihajajo Rusi velika mesta iz province in se morajo res registrirati. Znano je, da registracija rešuje marsikatero težavo: potrebna je ob vpisu v ambulanto, zaposlitvi, pošiljanju otrok v šolo oz. vrtec. Poleg tega obstajajo kategorije državljanov, ki kupujejo deleže v stanovanjih posebej za bivanje: vsi si ne morejo privoščiti niti hipoteke, kaj šele kupiti stanovanja, in mnogi ne vidijo najema stanovanja kot rešitve problema. Na tem trgu so tudi profiji, tisti, ki kupujejo stanovanja v delnicah in poskušajo zaslužiti. Obstaja na primer shema, po kateri se odkupi določeno število delnic, ki se po višji ceni prodajo preostalemu lastniku, ki se zanima za odkup celotnega stanovanja.

Kaj lahko storite s svojim deležem v stanovanju?

Lahko se proda, podari, zapusti ali zastavi. Žal delež ni celotno stanovanje in ga zgolj s prodajo ne bo mogoče prodati. Preden proda svoje premoženje, mora delivec ponuditi delež svojim sosedom. Postopek ureja člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije. Hkrati vam ni treba samo ponuditi, ampak to morate storiti v pisni obliki. Poslati morate obvestilo z navedbo cene. Za to se praviloma uporabljajo pisma s povratnico. Če solastniki ne želijo odkupiti dela stanovanja, ki se prodaja, v enem mesecu od dneva prejema dopisa ali se pred iztekom roka pisno odpovejo predkupni pravici, lahko svojo lastnino mirno oddate. naprodaj. Hkrati pa obstaja pomemben odtenek: svoj delež morate prodati točno po ceni in pod enakimi pogoji, kot ste jih ponudili drugim delničarjem. Če od teh pogojev odstopate (na primer s spremembo cene med prodajo na nižjo), vas lahko drugi lastniki tožijo in izpodbijajo prodajo. Izjema od tega pravila je zvišanje cene. V primeru, da se za nakup delnice odloči več delničarjev hkrati, lahko prodajalec sam izbere kupca.

Pomembno si je zapomniti!

Pogosto je lahko težava pri prodaji deleža fizična odsotnost drugih lastnikov v stanovanju. Morda živijo v drugih mestih in državah, vendar njihova natančna lokacija ni znana. Pravno je za izpolnjevanje pogojev pisnega obvestila sodelničarjem potrebno imeti dokaze, da so bila obvestila o prodaji poslana tem osebam na njihovo zadnje znano prebivališče. Sodeč po dosedanji praksi je bolje imeti pri roki čim več dokazov, da so bili sprejeti vsi ukrepi za obveščanje solastnikov. Tako bo kasneje lažje reševati spore na sodišču, če do njih pride.

Pri nakupu deleža v stanovanju morate vedeti, da za prijavo v novem kraju prebivališča ni potrebno soglasje lastnikov drugih deležev. S seboj morate prinesti le dokazilo o lastništvu. Če se nameravate z družino vseliti v sobo, ne pozabite, da je za prijavo preostalih družinskih članov potrebno soglasje solastnikov. Strokovnjaki v takšnih primerih priporočajo nakup deleža v stanovanju naenkrat za vse, ki bodo tam živeli in kogar želite tam prijaviti. Na primer, če kupite 1/2 deleža v stanovanju za štiri osebe, se ga splača kupiti po 1/8 deleža za vsako osebo.

Svoj delež v stanovanju lahko podariš, zastaviš ali zapustiš, ne da bi vprašal ostale sodelničarje. Ločeno je treba opozoriti, da v primeru, ko lastnik odtuji delež v korist poročenega otroka, podarjenega deleža ni mogoče razdeliti med moža in ženo, ko se ločita.

Kako čim bolj učinkovito prodati delež?

Strokovnjaki menijo, da idealna možnost, pri katerem je dodeljena najvišja cena za delež, ki je bil naprodaj, se po dogovoru z ostalimi solastniki proda celotno stanovanje. Žal se to ne zgodi pogosto. In če se vsi deleži stanovanj prodajajo ločeno, lahko pride do konfliktov, ki preprečijo prodajo nepremičnine v kratkem času. V takšnih situacijah se mnogi prodajalci obrnejo na posebne nepremičninske agencije, katerih storitve vključujejo delo s stanovanjskimi deleži.

Če se še vedno odločite sestaviti darilno pogodbo za stanovanje, potem morate razumeti, kako izvesti postopek, ki vključuje mladoletnega otroka. Navsezadnje so takšna darila najpogosteje narejena zanje. Toda hkrati obstajajo določene nianse pri registraciji in sestavi dokumenta za otroke. Čeprav morate razumeti tudi osnovne informacije o zakonodaji glede darilne pogodbe za delež v stanovanju, njenih posledic, Zahtevani dokumenti in algoritem dejanj.

Povedati je treba, da je darilna pogodba za stanovanje ali delež v stanovanju eden najpogostejših dokumentov med vsemi pravnimi in regulativnimi dokumenti. Otroci pa imajo po zakonu pravico zavrniti takšno darilo, vendar le do podpisa pogodbe. Po tem bo treba to vprašanje rešiti prek sodišča. Otrokova zavrnitev mora biti pisno napisana in nato registrirana pri ustreznih organih. Najpogosteje lahko do takšne situacije pride, če je stanovanje v slabem stanju, za njim so dolgovi ali pa oseba preprosto nima zadostna količina sredstva za njeno podporo.

V primerih, ko namerava darovalec izdati darilno pogodbo za več enakih deležev za več mladoletnih otrok, morajo biti pri podpisu tega dokumenta prisotni vsi udeleženci v postopku.

Ko pa želi le eden od staršev in lastnikov stanovanja prenesti svoj delež v stanovanju, ne bo potreboval dovoljenja svojega zakonca in bo lahko takšno pogodbo sklenil sam.

Pogoji in predpogoji za darovanje

Že sam postopek darovanja deleža v stanovanju otrokom ali enemu otroku pomeni, da gre za enostransko transakcijo in drugi strani ni treba izpolnjevati nobenih dodatnih pogojev za pridobitev te nepremičnine. V tem primeru darilna pogodba s seboj ne nosi materialnega bremena in je neodplačno dejanje.

Če opisujete dodatni pogoji, potem dokumenta ni več mogoče šteti za darilno pogodbo. Čeprav obstajajo situacije, ko so v darilni pogodbi nekatera bremena. Na primer, stanovanje se lahko prenese na otroka ali več otrok šele, ko končajo fakulteto ali se poročijo. Nato bo potreben dokument, ki bo potrdil, da je prejemnik izpolnil pogoj, breme pa se lahko odstrani, kar pomeni, da lahko postane novi pravni lastnik stanovanja ali njegovega deleža. Na tej točki zakon dovoljuje in nadzoruje njegovo spoštovanje obeh strani.

čeprav ta tip darilna pogodba je precej redka, vendar je za starše način, da se zavarujejo in spodbudijo otroke k določenim dejanjem.

Toda ta dokument je precej težko sestaviti. In pomembno je, da vaš odvetnik pravilno navede bremena v darilni pogodbi za delež v stanovanju kot posebno klavzulo.

Seznam zahtevanih dokumentov

Ko se odločite izdati darilno pogodbo za delež svojega otroka, ne pozabite, da boste najprej morali zbrati določen paket dokumentov, ki najpogosteje vključuje naslednje:

• Potni list darovalca;
• Rojstni listi prejemnika;
• katastrski potni list;
• Tehnične značilnosti iz ZTI;
• potrdilo o lastništvu stanovanja ali drug lastniški dokument;
• Izpisek iz hišne knjige;
• Potrdilo o odsotnosti zaostalih najemnin za zadnje mesece;
• Potrdilo o sestavi družine;
• Soglasje zakoncev ali drugih družinskih članov za prenos deleža v stanovanju na otroka;
• Če nadarjeni otrok ni vaš, boste potrebovali dovoljenje staršev ali skrbnikov za prevzem te lastnine;
• dovoljenje staršev, da zastopate njegove pravice in vodite tak postopek;
• Potrdilo o plačani državni dajatvi za registracijo dokumenta pri Rossreestre;
• Obrazec s soglasjem darovalca za prenos stanovanja ali delež v njem na drugo osebo;
• Izjava mladoletnih otrok, da so stanovanje prejeli z darilom;
• Originalna darilna pogodba z več kopijami.

Postopek darovanja

Najprej boste morali zbrati vse potrebne dokumente in se šele nato obrniti na notarja, v prisotnosti katerega boste napisali ta dokument, v katerem morate navesti podatke o potnem listu, podatke o otroku, njegovem zastopniku, popolne informacije o deležu v ​​stanovanju, datum in mesec sestave pogodbe. Po tem bo ta dokument sestavljen in potrjen. A to še ni vse. Po tem boste morali iti v urad za registracijo, kjer boste potrebovali tudi številne dokumente. Vendar je bolje, da vnaprej preverite njihov seznam, saj se lahko njihov paket v vsakem posameznem primeru razlikuje. Nato bo uslužbenec storitve vzel vsa potrebna potrdila in pogodbe, prejeli boste potrdilo o začetku registracije in podpisali obrazec v sami ustanovi.

Obravnava vašega vprašanja bo trajala približno 10-14 dni, nato pa bo sprejeta odločitev. Otroku bo izdano novo potrdilo o lastništvu nepremičnine ali njenih deležev. Vse predhodno odvzete dokumente vam bomo vrnili, razen kopij, in vse to proti podpisu.

Kljub temu, da je bila darilna pogodba za delež izdana na ime otroka, bo ta svoje pravice prevzel šele po vpisu listine in njegovi polnoletnosti. Do takrat pa bodo z njegovim novim premoženjem oziroma nepremičninami upravljali njegovi skrbniki oziroma starši. Če pa se odločite za najem, prodajo ali zamenjavo stanovanja otrok, ki so ga prejeli z darilom, boste morali najprej pridobiti dovoljenje skrbniških organov.

Prav tako ga ne boste mogli zastaviti kot posojilo in nihče ga ne bo mogel tožiti, tudi če so starši zanj nabrali dolgove. Ker je to last mladoletnega otroka.

Znesek vprašanja

Prav tako je veliko ljudi zelo zaskrbljenih, koliko lahko tak poseg stane. In kot v enakih situacijah, obstaja le ena rešitev. Če je otrok vaš bližnji sorodnik, torej vaš otrok, vnuk, nečak ali sestra, potem vam ne bo treba plačati niti rublja davka. Ker država ljubljenim ne jemlje denarja. Če je to samo znanec ali prijatelj, potem boste morali plačati precejšen znesek v višini 13% ocenjene vrednosti nepremičnine.

Ali se lahko razglasi za neveljavno?

Obstajajo tudi situacije, v katerih se ta dokument lahko razglasi za neveljaven, in to so:

• Poškodba ali telesna poškodba darovalca;
• Če je bilo podarjeno stanovanje ogroženo ali je obstajala možnost izgube;
• Če po šestih mesecih darovalec bankrotira.

Za preklic darilne pogodbe obstajajo še drugi razlogi, ki jih je treba pojasniti na sodišču.

Če želite svojim otrokom podariti darilo, je bolje, da takoj preučite zadevo in zberete potrebne dokumente. Navsezadnje lahko v nekaj dneh sestavite pogodbo o darovanju stanovanja mladoletniku.

Zasebna last- to je zakonska pravica določenih pravnih ali posameznikov do nepremičnin, ki se nahajajo v stanovanjskem sektorju. Zakonodaja Ruske federacije ne omejuje, koliko tega lahko ima vsak državljan, kakšna je velikost in kakšna je njegova vrednost.

Glavni pogoj je, da mora biti lastnina v državi registrirana pri uradu Zvezne službe za registracijo.

Vrsta nepremičnine- To je eden od temeljev svetovnega gospodarstva. Ta koncept se uporablja kot lastnina ali razmerja, ki nastanejo glede lastništva, prilastitve in uporabe.

Obstajata dve glavni vrsti lastništva stanovanja:

1. Občinski ali državni. Lastniki so država, ki jo predstavljajo službe in komisije za upravljanje državnega premoženja, in lokalne samouprave.
2. Zasebno. Nepremičnine so v lasti posameznikov ali družin. Razdeljen na več podvrst:
   • posameznik;
   • kolektivno (splošno);
   • deliti;
   • splošni delež;
   • splošni sklep.

Vrste zasebne lastnine

Oglejmo si podrobneje vrste, kot so posamezne in splošne:

1. Posameznik. Zanj je značilno, da posameznik v celoti poseduje svojo lastnino. Ta obrazec predvideva lastništvo stanovanja ene osebe. To je mogoče, če je edini prijavljen v stanovanju ali pa so se ostali stanovalci odpovedali pravici do te nepremičnine.
2. Skupna lastnina– posest premoženja več državljanov. Po zakonu je ta oblika razdeljena na skupno in skupno.

Sklep

Ta oblika lastništva nepremičnine ne predvideva delitve na dele. Dolžnosti in pravice, povezane s stanovanji, ki se nahajajo v tej obliki lastništva, imajo vsi lastniki hkrati. Ne glede na to, koliko lastnikov in kakšna je velikost stanovanja, se o tem, ali želi eden od njih nepremičnino podariti, prodati ali zapustiti, odločajo vsi lastniki.

Pri nakupu stanovanja, ki ima več lastnikov, je treba kupoprodajno pogodbo skleniti z vsemi hkrati.

Deliti

S tem obrazcem se določi konkretni delež stanovanja posameznega lastnika. Stanovanje je treba razdeliti na enake dele, vendar obstajajo izjeme.

Na primer, z zakonom ali pogodbo se lahko deleži določijo neenakomerno, pri čemer se upošteva, kakšen prispevek je bil vložen pri nakupu ali koliko izboljšav je naredil en ali drug lastnik.

Vsi stanovalci, ki imajo delež, upravljajo nepremičnino, opravljajo popravila, prenovo, po medsebojnem dogovoru.

Če se kateri od lastnikov odloči prodati, podariti ali opustiti svoj del, lahko to stori, ne da bi čakal na pozitiven odgovor drugih lastnikov nepremičnine. Imajo pa predkupno pravico do nakupa dela stanovanja, če ga prodajo zunanji osebi.

Lasten

Ta vrsta se pojavi, ko stanovanja kupijo zakonci s skupnim gotovina ali po njeni privatizaciji. Seveda ima vsak družinski član svoj delež, vendar ti deli niso posebej opredeljeni in veljajo za popolnoma enakovredne.

Mož in žena razpolagata s premoženjem sporazumno.

Na splošno velja, da je skupno vse, kar sta zakonca pridobila med zakonsko zvezo, razen stvari za osebno uporabo, in to ni odvisno od tega, ali je eden delal, drugi pa je skrbel za hišo in pazil na otroke.

Ob sklenitvi zakonske zveze se lahko med seboj sklene zakonska pogodba, v kateri se lahko določi, katero premoženje ali njegov del bo pripadal posamezni osebi. Med seboj lahko sklepajo tudi druge pogodbe, ki jih dovoljuje zakon.

Vsak zakonec lahko sklepa pogodbe s tretjimi osebami, kot so: dosmrtno preživljanje, kupoprodaja, menjava, darovanje, glede dela stanovanja, ki ga ima v lasti, šele po njegovi dodelitvi ali določitvi postopka uporabe nepremičnine. Delež lahko vključite v svojo oporoko, ne da bi ga ločili ali delili.

Premoženje, ki pripada družini, se lahko medsebojno razdeli med člane družine, če pa do tega ne pride, se spor rešuje na sodišču.

Načini nakupa zasebne lastnine

Obstaja več načinov nakupa stanovanjske nepremičnine:

1. Privatizacija stanovanj, ki pripadajo stanovanjskemu skladu.
2. Nakup hiš in stanovanj od individualnih investitorjev ali drugih projektov stanovanjske gradnje.
3. Sestava kupoprodajne pogodbe.
4. Pridobitev stanovanja z dedovanjem ali darovanjem ter na drugih podlagah, ki jih določa zakon.
5. Sodelovanje v stanovanjski zadrugi ali etažni lastnini.

Privatizacija

Ena od možnosti za pridobitev lastninske pravice na stanovanjski nepremičnini, stanovanju ali hiši, pripadajočih pomožnih objektih, zemljiščih ali njihovih delih je lastninjenje. Vsakdo ima v skladu z veljavno zakonodajo pravico do enkratnega nakupa stanovanja z njegovo privatizacijo.

Na ta način se lahko vpiše lastninska pravica na nepremičnini, če je med državo in osebo sklenjena pogodba o družbenem najemu.

Lastnine ni mogoče privatizirati, če:

• priznana kot nujna;
• ki se nahajajo v zaprtih vojaških taboriščih;
• To je službeno stanovanje;
• spalnice;
• prostori, ki se nahajajo na podeželju in so v lasti sklada stacionarnih ustanov za socialno varstvo prebivalstva.

Otrok, ki je odraščal v že privatiziranem stanovanju in je del tega prijavljen na njegovo ime, lahko po polnoletnosti enkrat samostojno in brezplačno privatizira drugo stanovanje.

Oseba, ki je privatizirala stanovanje in si nato premislila ter ga vrnila državi, ne more več brezplačno privatizirati stanovanja ali hiše.

Za privatizacijo potrebujete:

1. Tako, da vsi prijavljeni dajo soglasje.
2. Od tistega, ki ne želi prevzeti dela, ki mu pripada, je potrebna pisna zavrnitev.
3. Sodelovanje pri privatizaciji 1-krat.
4. Prepoznati ga je treba kot nenujno.

Obstaja več pozitivnih in negativnih vidikov, s katerimi se oseba sooča po privatizaciji stanovanja. Prednosti vključujejo pravico do zapuščine ali zakupa, zastave, prodaje in drugih poslov, ki niso prepovedani z zakonom.

Lastnik lahko v hišo ali stanovanje prijavi katero koli osebo. Privatizirano stanovanje je skoraj nemogoče odvzeti, edini način je, da to storite prek sodišča, z dajanjem nepremičnine na javno dražbo in vrnitvijo izkupička lastniku nepremičnine.

Negativni vidiki vključujejo dejstvo, da morate letno plačati davek za privatizirana stanovanja. Njena velikost se giblje od 0,1 do 2,0 % vrednosti nepremičnine.

Njegovo ceno določa ZTI in danes ni zelo visoka, kmalu pa nameravajo zaračunati davek ne na ta znesek, temveč na stroške stanovanja na stanovanjskem trgu.

Poleg tega so računi za komunalne storitve veliko višji od tistih, ki jih plačujejo prebivalci neprivatiziranih stanovanj.

Dokumenti, ki potrjujejo pravice do nepremičnin

To lahko potrdimo z določenimi pravno veljavnimi pogodbami in potrdili. Zelo pogosto so različni za vsakega lastnika.

Listine, ki dajejo pravico do nepremičnine, lahko razdelimo na tri vrste:

1. Listine o lastništvu:
   • pogodba o nakupu in prodaji, najemu, menjavi, darilu;
   • potrdilo o dedovanju po zakonu ali oporoki, o pridobitvi stanovanja na javni dražbi, o pravici do deleža na skupnem premoženju zakoncev;
   • odločitev sodišča. Vsi navedeni dokumenti, razen zadnjega, morajo biti notarsko overjeni.
2. Tehnični certifikat. Izdano po izvedbi tehničnega popisa stanovanja ali hiše s strani zaposlenih v ZTI. Ta dokument opisuje tehnično stanje stanovanja in njegove inventarne vrednosti. Potrdilo o vpisu mora vsebovati naslov, podatke o stavbi, v kateri je stanovanje, površino, število sob in podatke o izvedeni prenovi.
3. Potrdilo o lastništvu. Takšen dokument lahko dobite pri ZTI, če že imate tehnični potni list in lastniški dokument.

Lastnik stanovanja, ki ima v rokah celoten sklop zgoraj navedenih dokumentov, lahko v celoti razpolaga z njim: proda, podari, zapusti in sklene tudi druge vrste pogodb, ki jih predvideva veljavna zakonodaja Ruske federacije.

Vir: http://consultplace.ru/kvartira/propiska/vid-sobstvennosti.html

Ali veste, kako vpisati delež v stanovanju za svojega otroka?

V Rusiji je več kot polovica stanovanj v skupni lasti. Delež v stanovanju ni določena soba ali kvadratni meter, je nek del pravice do stanovanjske lastnine enakopravno z drugimi solastniki. In lastništvo delnic ni enako lastništvu stanovanja.

Seveda lahko s svojim delom stanovanja razpolagate kakorkoli želite, vendar obstajajo določena pravila, ki jih določa zakon. In da ne bi porabili družinskega proračuna za transakcije, ki se lahko štejejo za nezakonite, je treba upoštevati pravila za transakcije z delnicami.

Delite v stanovanju. kaj je

Po 244. členu civilnega zakonika je premoženje lahko skupno ali skupno.

O skupni lastnini govorimo, ko deleži v stanovanju niso na noben način označeni. Na primer, če sta stanovanje kupila zakonca, vendar je registrirana na ime enega od njiju, to ne pomeni, da je lastnik stanovanja. Privzeto je skupno premoženje moža in žene. Pri razvezi zakonske zveze in delitvi premoženja sodnik razdeli stanovanje po enakih deležih, vendar lahko odstopi od enakosti deležev, če:

• otrok ostane pri enem od staršev;
• eden od zakoncev je v stanovanje vložil večji del (npr. prodal predzakonsko premoženje).

Delena lastnina je lastništvo stanovanja, razdeljeno na deleže. Takšna lastnost se lahko pojavi z različni razlogi, Na primer:

• stanovanje je podedovalo več dedičev;
• kupilo ali sprejelo kot darilo več ljudi;
• ločena po zakoncih.

V tem primeru so deleži vedno navedeni v potrdilu o stanovanju, na primer ½, 1/3 itd.

Pozor!
Delno število sploh ni sorazmerna količina. kvadratnih metrov, kot mnogi mislijo, je to del lastninske pravice do stanovanja.

Na primer, lastnik 1/3 deleža šestdesetmetrskega stanovanja nima pravice ograditi 20 metrov in se tam naseliti.

Kdo lahko živi v kateri sobi, je mogoče ugotoviti le na dva načina:

• dogovoriti med seboj;
• zahtevati od sodišča, da odloči o postopku uporabe stanovanjskega prostora.

Toda tudi v primeru sodnega spora ni vedno mogoče pridobiti določitve postopka uporabe stanovanja, na primer, če ima dvosobno stanovanje tri ali več delničarjev, sodnik ne bo razdelil sob, temveč bo tožbeni zahtevek preprosto zavrnil zaradi nezmožnosti. Zato v večini primerov se spori o deležih rešujejo preprosto - z zamenjavo ali prodajo celotnega stanovanja.

Kako lahko razpolagate s svojim deležem?

V skladu s členom 244 civilnega zakonika je lahko vaš del stanovanja:

• prodati ali podariti;
• oporoka;
• uleži se

Ker pa gre še vedno za delež in ne za celotno stanovanje, ga brez povpraševanja ne bo mogoče prodati. 250. člen OZ je določal prednost soudeležencev pri nakupu deleža ob njegovi prodaji.

Če boste na primer prodali svoj delež, ga morate najprej ponuditi v odkup drugim solastnikom stanovanja po napovedani ceni.

Poleg tega mora biti predlog napisan na primer v priporočeno pismo z obvestilom.

Za tvoje informacije
Svoj delež lahko daste, zapustite ali zastavite brez vprašanja.

Če se znajdete pred vprašanjem, ali delnico prodati ali podariti, potrebujete nekaj odtenkov:

• če imate delež v lasti manj kot 3 leta, boste morali pri prodaji plačati 13% davek;
• pri obdarovanju bo obdarjenec plačal davek (ožji sorodniki - otroci, starši, zakonec - ne plačajo davka);
• podarjeni delež se v primeru razveze ne razdeli med zakonca, za razliko od prodanega (gre za primer, ko lastnik deleža odtuji v korist svojega otroka, ki je že poročen).

Toda pred odsvojitvijo deleža, ki ni opredeljen (skupno premoženje), ga je treba najprej ugotoviti.

Kako vpisati delež v stanovanju

Kot že pojasnjeno, delež se lahko določi sporazumno ali na sodišču. To zahteva 244. člen civilnega zakonika.

Če se vsi solastniki skupnega stanovanja odločijo za sporazumno določitev svojih deležev, morate storiti tole:

• sestavi pisni dogovor o določitvi deležev;
• registrirajte ga pri Rosreestr.

Prej so bile vse transakcije z nepremičninami overjene pri notarju, zdaj pa to ni potrebno. Ni pa tudi prepovedano.

In če med družbeniki ni dogovora, ima le sodnik pravico določiti deleže. Privzeto so deleži v skupnem stanovanju enaki. Možno pa je tudi povečanje naklonjenosti nekoga, če:

• denar ni bil enakomerno vložen v nakup ali gradnjo;
• eden od solastnikov je na lastne stroške izboljšal stanje stanovanja (na primer napeljal vodovod).

V tem primeru v Rosreestru glavni dokument ne bo sporazum, temveč sodna odločba.

Darovanje deleža v stanovanju

To je najbolj donosen posel med bližnjimi sorodniki. Drugih delničarjev o darilu ni treba obveščati, sorodniki pa davka na darila ne plačajo. Donacija poteka v dveh korakih:

• sestavi se darilna pogodba;
• registriran v Rosreestr.

Pogodba o darovanju deleža, torej darilna pogodba, je sestavljena povsem preprosto – v njej je razpisano, kdo komu kaj daje in. V pogodbi ni opisan delež, ampak celotno stanovanje, vendar je navedena velikost deleža. Darilni obrazec lahko prenesete tukaj.

Ko je darilna pogodba sestavljena, jo je treba registrirati pri Rosreestru. Lahko pridete tako v pisarno Rosreestra kot v MFC. Poleg darilne pogodbe morate vzeti potna lista darovalca in obdarjenca ter potrdilo o deležu.

Odstop od deleža v stanovanju v primeru darila je možen kadarkoli. Brez razloga lahko odkloni le obdarjenec, darovalec, ki je podpisal darilno pogodbo, pa le, če finančni položaj poslabšalo in darovanje deleža ga bo prikrajšalo za zadnji dom.

Darilna pogodba se lahko naknadno razveljavi, če obdarjenec posega v življenje ali zdravje darovalca. Ampak to mora biti sodna odločba, podprta s sodbo.

Zavrnitev je možna tudi, ko se odločite za privatizacijo stanovanja.

Če še niste privatizirali svojega stanovanja, To vredno branja tukaj.

Če stanovanje še ni bilo privatizirano, vendar je bila odločitev o ponovni registraciji že sprejeta, je stanovanje razdeljeno na enake dele med vsemi, ki so registrirani v stanovanju Kot je znano, lahko odrasli sodelujejo pri privatizaciji le enkrat.

Včasih se odrasli otroci sprašujejo, kako se odreči deležu v ​​stanovanju v korist staršev. Takšna vprašanja niso redka, če je na primer možno pridobiti službeno stanovanje po vojaški listini ali po Stanovanjskem programu. Obstajata dve možnosti za razvoj dogodkov:

• pred privatizacijo ste lahko odpuščeni iz starševskega doma;
• napišite zavrnitev privatizacije pri notarju.

V tem primeru bo pogodba o prenosu stanovanja sestavljena samo s starši. Ampak povsem drugače pa je, če je otrok mladoleten. Tudi če skrbniški svet dovoli, da se otrok odpusti v drug dom, se lahko transakcija še vedno razglasi za neveljavno. Zato je bolje, da ne tvegate in vključite otroka v privatizacijo.

Otroški delež v stanovanju

Otroci so s strani države posebej zaščiten sloj prebivalstva.. Če ima otrok premoženje v obliki deleža stanovanja, lahko starši z njim razpolagajo, vendar pod strogim nadzorom skrbniškega sveta. pri čemer delež se lahko samo prodaja in starši nimajo pravice biti kupci.

Za prodajo otroškega deleža morajo biti izpolnjeni naslednji pogoji:

• otroku zagotoviti drugo stanovanje, ki ne sme biti manjše ali slabše;
• pridobiti pisno dovoljenje upravnega odbora za prodajo.

Obstajajo situacije, ko otroku pred prodajo dodelijo del stanovanja, na primer stanovanje babice, nato pa se za dovoljenje obrnejo na skrbništvo. Ta pristop je v osnovi napačen, saj ima otrok zdaj tako delež v babičinem stanovanju kot v tistem, ki se prodaja. In v zameno za prodani delež morate otroku nekaj dati.

rešitev
Preden greste k skrbništvu, morate sestaviti predhodni dogovor darovanje ali kupoprodaja deleža v korist otroka.

In potem, ko skrbništvo izda dovoljenje za prodajo, lahko sestavite osnovno pogodbo, po kateri bo delež v stanovanju postal last otroka namesto prodanega.

Ampak ne pozabite, da lahko skrbništvo prepove prodajo, če:

• pridobljeni delež ima najslabše specifikacije v primerjavi s prodanim (na primer, ni tekoče vode);
• novo stanovanje se nahaja na slabšem območju od obstoječega (na primer na obrobju, stran od šole);
• stanovanja še niso zgrajena (zadruga).

Vir: http://tvoiyapravda.ru/for-semya/jilje/dolya-v-kvartire.html

Delite v stanovanju: navodila za uporabo

Znano je, da je v Rusiji ogromno stanovanj v skupni lasti. Nepremičninarji menijo, da je nakup in prodaja tovrstnega premoženja eden najtežjih nepremičninskih poslov. Povemo vam, kaj je delež in kaj lahko storite z njim.

Kaj je delež v stanovanju?

Vse je preprosto, a hkrati zapleteno. Delnica je v skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije lastnina, ki pripada dvema ali več osebam na podlagi skupne lastnine. Premoženje lahko pripada več osebam in je lahko razdeljeno na deleže, kar je deljena lastnina, in je lahko tudi skupno premoženje – torej brez določanja deležev za vsako.

Statistični podatki o tem vprašanju so različni: domneva se, da je od 50 do 80% mestnih stanovanj v Rusiji v skupni lasti.

Vse to niso samo skupna stanovanja, ki ostanejo v zgodovinskih stavbah v mestnih središčih in »Stalinovih« stavbah, ampak tudi stanovanja v novih stavbah.

Pogosto mlade družine razpadejo, premoženje se razdeli in stanovanja postanejo skupna lastnina; Deleže v stanovanjih imajo tudi dediči umrlih lastnikov.

Če vzamemo za primer solastništvo, potem bi bilo pravilno reči, da deleži v takem stanovanju niso označeni. To pomeni, da ko zakonca kupita stanovanje in registrirata stanovanje na ime moža ali žene, postane lastnik več kot eden od zakoncev.

Tako premoženje se šteje za skupno, v primeru razveze zakonske zveze in postopka delitve premoženja pa sodišče stanovanje razdeli po enakih deležih, razen v nekaterih primerih.

Stanovanje se razdeli na dele, če: otrok ostane pri enem od staršev; v primeru, da je eden od zakoncev v nakup vložil velike vsote denarja, na primer prodal stanovanje, kupljeno pred poroko.

Deljena lastnina je stanovanje, razdeljeno na deleže, od katerih je vsak v lasti lastnika. Stanovanje lahko podeduje več oseb hkrati, lahko ga kupi dva ali več kupcev, lahko ga podari več osebam ali si ga zakonci razdelijo na deleže.

V potrdilu o lastništvu so delnice vedno označene kot ena druga ali ena tretjina itd. Izbira deleža (kdo naj živi v kateri sobi) se lahko izvede s pogajanji med strankama, pa tudi na sodišču, ko se tam odloča o postopku uporabe nepremičnine.

Zanimivo je, da lahko lastnik začne zahtevati celotno sobo šele, ko je skupna kvadratura njegovega deleža enaka ali večja od kvadrature sobe v posameznem stanovanju. Če je vaš delež 15 kvadratnih metrov, stanovanje pa ima sobe 12, 16 in 20 kvadratnih metrov.

m, lahko zahtevate samo na sodišču za sobo 12 kvadratnih metrov. m.

Vendar se lastniki pogosto ne uspejo dogovoriti. Tudi na sodišču je težko določiti vrstni red uporabe v primeru, ko štirje ali več lastnikov zahtevajo bankovec za tri rublje. Odvetniki pravijo, da v takšnih primerih sodišče ne bo razdelilo sob, ampak bo tožbeni zahtevek preprosto zavrnilo. Delničarji bodo morali stanovanje prodati ali zamenjati.

Je res, da na tem področju deluje veliko prevarantov?

V preteklosti je bilo v medijih pogosto mogoče zaslediti gradiva o tako imenovanem »stanovanjskem ropu«, ko so bili deleži stanovanj predmet goljufij.

Zdaj so te zgodbe manj aktualne: od leta 2015 je za posle odtujitve delnic obvezen notar, od junija 2016 pa je v državi začel veljati zakon, po katerem je vsaka sprememba lastništva nepremičnin je registrirana pri notarju.

Strokovnjaki menijo, da ta ukrep deluje tudi proti goljufijam. Za potrditev transakcij z delnicami lahko notarji zaračunajo pristojbino v višini največ 20 tisoč rubljev.

Ali obstaja povpraševanje po tovrstnih nepremičninah?

Domneva se, da obstaja več kategorij kupcev delnic. Obstajajo Rusi, ki prihajajo v velika mesta iz provinc, in resnično se morajo registrirati. Znano je, da registracija rešuje številne težave: potrebna je ob prijavi na kliniko, zaposlitvi, pošiljanju otrok v šolo ali vrtec.

Poleg tega obstajajo kategorije državljanov, ki kupujejo deleže v stanovanjih posebej za bivanje: vsi si ne morejo privoščiti niti hipoteke, kaj šele kupiti stanovanja, in mnogi ne vidijo najema stanovanja kot rešitve problema. Na tem trgu so tudi profiji, tisti, ki kupujejo stanovanja v delnicah in poskušajo zaslužiti.

Obstaja na primer shema, po kateri se odkupi določeno število delnic, ki se po višji ceni prodajo preostalemu lastniku, ki se zanima za odkup celotnega stanovanja.

Kaj lahko storite s svojim deležem v stanovanju?

Lahko se proda, podari, zapusti ali zastavi. Žal delež ni celotno stanovanje in ga zgolj s prodajo ne bo mogoče prodati. Preden proda svoje premoženje, mora delivec ponuditi delež svojim sosedom. Postopek ureja člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije. Hkrati vam ni treba samo ponuditi, ampak to morate storiti v pisni obliki.

Poslati morate obvestilo z navedbo cene. Za to se praviloma uporabljajo pisma s povratnico. Če solastniki ne želijo odkupiti dela stanovanja, ki se prodaja, v enem mesecu od dneva prejema dopisa ali se pred iztekom roka pisno odpovejo predkupni pravici, lahko svojo lastnino mirno oddate. naprodaj.

Hkrati obstaja pomemben odtenek: svoj delež morate prodati točno po ceni in pod enakimi pogoji, kot ste jih ponudili drugim delničarjem. Če od teh pogojev odstopate (na primer s spremembo cene med prodajo na nižjo), vas lahko drugi lastniki tožijo in izpodbijajo prodajo. Izjema od tega pravila je zvišanje cene.

V primeru, da se za nakup delnice odloči več delničarjev hkrati, lahko prodajalec sam izbere kupca.

Pomembno si je zapomniti!

Pogosto je lahko težava pri prodaji deleža fizična odsotnost drugih lastnikov v stanovanju. Morda živijo v drugih mestih in državah, vendar njihova natančna lokacija ni znana.

Pravno je za izpolnjevanje pogojev pisnega obvestila sodelničarjem potrebno imeti dokaze, da so bila obvestila o prodaji poslana tem osebam na njihovo zadnje znano prebivališče.

Sodeč po dosedanji praksi je bolje imeti pri roki čim več dokazov, da so bili sprejeti vsi ukrepi za obveščanje solastnikov. Tako bo kasneje lažje reševati spore na sodišču, če do njih pride.

Pri nakupu deleža v stanovanju morate vedeti, da za prijavo v novem kraju prebivališča ni potrebno soglasje lastnikov drugih deležev. S seboj morate prinesti le dokazilo o lastništvu.

Če se nameravate z družino vseliti v sobo, ne pozabite, da je za prijavo preostalih družinskih članov potrebno soglasje solastnikov. Strokovnjaki v takšnih primerih priporočajo nakup deleža v stanovanju naenkrat za vse, ki bodo tam živeli in kogar želite tam prijaviti.

Na primer, če kupite 1/2 deleža v stanovanju za štiri osebe, se ga splača kupiti po 1/8 deleža za vsako osebo.

Svoj delež v stanovanju lahko podariš, zastaviš ali zapustiš, ne da bi vprašal ostale sodelničarje. Ločeno je treba opozoriti, da v primeru, ko lastnik odtuji delež v korist poročenega otroka, podarjenega deleža ni mogoče razdeliti med moža in ženo, ko se ločita.

Kako čim bolj učinkovito prodati delež?

Poznavalci menijo, da bi bila idealna možnost, pri kateri je določena najvišja cena deleža, ki se prodaja, prodaja celotnega stanovanja v dogovoru z ostalimi solastniki. Žal se to ne zgodi pogosto.

In če se vsi deleži stanovanj prodajajo ločeno, lahko pride do konfliktov, ki preprečijo prodajo nepremičnine v kratkem času.

V takšnih situacijah se mnogi prodajalci obrnejo na posebne nepremičninske agencije, katerih storitve vključujejo delo s stanovanjskimi deleži.

224. člen civilnega zakonika Ruska federacija opredeljuje pojem "delež" kot del skupnega premoženja v lasti določene osebe. Delnic je lahko poljubno, prav tako lastnikov. Da bi zagotovili, da skupna lastnina ne propade in da se upoštevajo zakoni in predpisi zakonodaje Ruske federacije, ima vsak lastnik svoje pravice in obveznosti v zvezi s svojim deležem v skupni lastnini. In jih je treba strogo upoštevati, sicer lahko pride do velikih težav.

Katere stanovanjske nepremičnine je mogoče razdeliti na deleže?

Zakonodaja precej jasno določa seznam stanovanjskih prostorov, ki jih je mogoče razdeliti na dele. To je stanovanjska stavba ali njen del, stanovanje ali njen del, soba.

Deleno lastništvo je v vpisu različne poti. To je lahko katera koli transakcija s prostori - od nakupa in prodaje do najema in donacije; prenos lastništva z dedovanjem; privatizacija stanovanj, ko gre za; priznanje lastninske pravice s sodno odločbo. Registracija lastništva delnice poteka na enak način kot v primeru - prek registrske zbornice.

Kakšne pravice ima lastnik delnice?

Delež je v bistvu del stanovanja in možnost njegove uporabe običajna mesta- kuhinja, hodnik, kopalnica in WC. Delež pripada določeni osebi, kar je dokumentirano, t.j. je bilo izdano potrdilo o lastništvu (tukaj velikost deleža oz celotna površina stanovanja). Lastnik lahko s svojim delom bivalne površine počne vse enako kot s celim stanovanjem - v njem živi samostojno ali se vseli v najemnike, prodaja, menja in podari. Seveda pa obstajajo številne omejitve, saj je lastnik le dela nepremičnine, zato mora upoštevati ostale lastnike te nepremičnine.

Stanovanjsko vprašanje v primeru delnice ima več tankosti in odtenkov kot pri drugih oblikah lastništva. Tako na primer delež v stanovanju ni isto kot soba v. Ona nima jasne meje, vse pa je odvisno samo od tega, kako se vsi lastniki med seboj odločijo in dogovorijo. Posebej težavna je delitev na dele enosobna stanovanja. Navsezadnje je vselitev v stanovanje, kjer nekdo že živi, ​​polna težav in škandalov, včasih pa tudi sodnih postopkov.

Toda kljub temu ima lastnik številne prednosti pri uporabi delnic v stanovanju. Tako je na primer njegova pravica, da se prijavi na tem naslovu (t. i. registracija). Poleg tega lahko lastnik na svoj delež prijavi katero koli drugo osebo, ne da bi sploh vprašal za soglasje drugih lastnikov stanovanjskih deležev.

Edina težava, ki se lahko pojavi, je velikost delnice in število vpisanih. Če organi Zvezne službe za migracije menijo, da je velikost deleža premajhna za število prijavljenih oseb, bo registracija zavrnjena.

Lastniški delež v stanovanju daje lastniku pravico in možnost zaprositi za bančna posojila. Res je, samo potrošniške. Nemogoče je zastaviti svoj delež. Pa tudi izvesti ustrezno oceno vrednosti delnice. Obstajajo izjeme, ko stranka še lahko dobi posojilo z zavarovanjem svojega obstoječega deleža v stanovanjski nepremičnini, vendar bodo takrat obrestne mere precej višje.

Lastnik deleža v stanovanju ali hiši lahko svoj delež po želji proda. Ta norma je določena v zakonu in se ne razlikuje od običajnega nakupa in prodaje celotnega stanovanja.

Edino, kar je treba upoštevati, je, da če je prejšnji lastnik po sodni ali pravni poti določil meje svojega deleža, potem ob prodaji te odločbe izgubijo veljavo. Novi lastnik bo moral vse ponoviti.

Odgovornosti lastnika delnic

Lastnik deleža v stanovanju seveda nima le pravic, ampak tudi dolžnosti. Eden od njih je plačevanje računov javne službe. Na primer, vsakemu lastniku je dodeljen svoj osebni račun, iz katerega se izračuna plačilo storitev. Vendar je treba spomniti, da stanovanje ni skupno, ampak razdeljeno na enake deleže. Zato bo treba skupne stroške stanovanjskih in komunalnih storitev za stanovanje razdeliti na število razpoložljivih delnic, razen stanovalcev in registriranih. In to je minus, ker v skupnem stanovanju vsak lastnik plača svoj življenjski prostor in glede na to, koliko ljudi je v njem registriranih.

Tudi ena izmed glavnih obveznosti lastnika delnice običajno nastopi ob prodaji. Da lastnik proda in kupec kupi delež v stanovanju, je potrebno soglasje vseh ostalih lastnikov k poslu. Na splošno velja, da mora lastnik deleža po zakonu najprej ponuditi odkup drugim lastnikom delov sporne nepremičnine. Če se strinjata, je transakcija zaključena enostavno in hitro. Če zavrnejo, morajo prodajalca pisno obvestiti o svoji zavrnitvi. To je eden izmed obveznih dokumentov, ki bo potreben pri sestavi kupoprodajne pogodbe in vpisu lastništva novega lastnika.

Poleg tega obstaja določilo, da deleža v stanovanju ne morete prodati po nižji ceni od tiste, ki ste jo ponudili drugim lastnikom. V tem primeru lahko tožijo in vašo transakcijo razglasijo za nezakonito.

Seveda je lastnik dolžan spremljati stanje svojega bivalnega prostora. Zaradi kakršnih koli težav, na primer puščanja cevi, požara, eksplozije ali uhajanja plina, bodo vsi zahtevki tudi proti njemu.

Viri:

• pravice lastnika deleža v stanovanju

Odvzem lastninske pravice je pogosto predmet sodnih sporov. Če ste lastnik stanovanjske nepremičnine, potem morate vedeti, ali vam lahko odvzamejo vaše zakonske pravice do lastništva nepremičnine. V katerih primerih se lahko osebi odvzame pravica do lastnine?

Navodila

V skladu z ustavo Ruske federacije se lahko osebi odvzame lastnina le s sodbo sodišča. Toda en drug organ ne more samovoljno odvzeti osebi premoženja. Najpogosteje se to vprašanje pojavi v zvezi z nepremičninami. Vendar tudi če oseba ne živi v svojem stanovanju in v njem ni prijavljena, še vedno ostaja lastnik z vsemi obveznostmi.

Naslednje okoliščine so lahko razlog za odvzem lastninske pravice: rekvizicija, zaseg premoženja zaradi obveznosti. To pomeni, da se premoženje lahko odvzame kot nepošteno pridobljeno s sodno sodbo ali odvzame zaradi dolgov. Na primer, če si je oseba izposodila denar za hipoteko na obstoječe stanovanje in ni mogla izpolniti obveznosti, se stanovanje odvzame v korist banke. Vendar je to zadnja možnost. Tudi banke praviloma popuščajo in raje premislijo o pogodbi, kot da bi odvzele nepremičnino. Poleg tega, če v teh prostorih živijo mladoletniki, se odvzem lastništva in izselitev izvedeta le z dovoljenjem organa skrbništva in skrbništva, to pa se izda le, če imajo otroci druga stanovanja.

V nekaterih primerih se lastništvo nepremičnine odvzame v korist države. To se zgodi, če so na primer potrebni stanovanjski prostori za namestitev objektov državnega ali občinskega pomena. V tem primeru je lastnik dolžan plačati odškodnino v višini trenutne tržne vrednosti nepremičnine.

Pogosto se pojavi vprašanje odvzema lastništva stanovanja in deložacije zaradi neplačevanja komunalnih storitev. Po 236. členu civilnega zakonika pa se lahko oseba samo prostovoljno odpove lastnini katere koli nepremičnine; nihče mu nima pravice odvzeti stanovanja ali ga na silo izseliti. Če stanovanje ni privatizirano, se izselitev izvede v hostel najmanjša površina.

Kupo-prodajna transakcija z deležem ima svoje posamezne značilnosti, vendar ena stvar ostaja nespremenjena. Delnico je mogoče kupiti samo od lastnika in jo je treba vknjižiti kot lastništvo (št. 122-F3 člena). Zvezni zakon).

Boste potrebovali

• - listine za delež;
• - notarsko dovoljenje;
• - katastrski izpiski;
• - dogovor;
• - akt o prevzemu in predaji;
• - potni list;
• - izpisek iz osebnega računa in hišne knjige;
• - prijava na FUGRT;
• - Kotizacija;
• - fotokopije vseh dokumentov.

Navodila

Če kupujete delež v stanovanjski nepremičnini, pred sklenitvijo posla preberite vse dokumente. Prodate lahko samo delež stanovanja, ki je dodeljen v naravi in ​​ima ločeno potrdilo o lastništvu.

Prodajalec deleža mora o prodaji svojega deleža na nepremičnini najprej obvestiti vse solastnike, saj ima vsak solastnik predkupno pravico na splošni podlagi in pod pogoji prodajalca (250. čl. Civilni zakonik Ruske federacije). Če nihče ni uveljavil predkupne pravice, lahko prodajalec po 30 dneh svoj delež proda tretjim osebam. V tem primeru notarsko overjeno dovoljenje drugih sodelničarjev ni potrebno.

Vendar pa je potrebno notarsko dovoljenje vseh solastnikov, če je bil delež vpisan v skupni vknjižbi deljeno lastništvo(člen št. 244 Civilnega zakonika Ruske federacije). Če je delež stanovanja registriran na enega od zakoncev in je zakonska zveza registrirana, bo potrebno notarsko overjeno dovoljenje drugega zakonca (člen št. 34 IC RF, člen št. 256 Civilnega zakonika RF). Koda).

Če so med lastniki stanovanja nesposobne, slabo sposobne in mladoletne osebe, je treba pridobiti ne le notarsko overjeno dovoljenje za prodajo, zakonite zastopnike ali skrbnike, temveč tudi sklep organov skrbništva in skrbništva (26. člen). , št. 28, št. 29, št. 30 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Za delež stanovanja mora prodajalec prejeti katastrske izpiske, izpisek iz hišne knjige in osebni račun.

Po 30 dneh boste prejeli potrdilo o lastništvu vašega deleža stanovanja.

Če je stanovanje razdeljeno na odstotne deleže zaradi dejstva, da je kubična prostornina precej majhna in ni bilo mogoče dodeliti deleža v naravi za vsakega lastnika, potem je nemogoče prodati tak delež zunanji osebi. Od ostalih solastnikov lahko prejmete le znesek v višini lastniškega deleža.

Pri odpiranju dediščine prejmejo pravico do premoženja pokojnika dediči po zakonu ali oporoki. Če pride do oporočne zavrnitve, potem poleg oseb, navedenih v njem, pripada obvezni delež invalidnim dedičem prve vrste. Te določbe so zapisane v dednem pravu Civilnega zakonika Ruske federacije. Za odvzem pravice do nepremičnine kateremu koli od dedičev v določenem primeru je treba vnaprej sprejeti določene ukrepe.

Navodila

Zapustnik ima pravico razpolagati s svojim premoženjem v času svojega življenja in dodeliti stanovanje, ki mu pripada, kateri koli osebi. V tem primeru bo dedovanje potekalo po razglašeni volji. Vendar pa od tega pravila so izjeme. Če je imel zapustnik na dan smrti invalidne starše, otroke ali zakonca, morajo dobiti delež v dedovanju. Poleg tega bo ta delež polovica tistega dela, ki bi ga po zakonu dedovali, če oporoke ne bi bilo.

Vendar ima ta določba eno posebnost - obvezni delež ima prednost od preostalega zapustnikovega premoženja, ki ni navedeno v oporoki (če obstaja). Tako za odvzem pravice do stanovanja neposrednim dedičem, ki po vašem mnenju niso vredni, ni dovolj samo drugi osebi. Izključiti je treba možnost pridobitve nujnega deleža v pravici na navedeni nepremičnini. Če želite to narediti, morate imeti nekaj nepreverjenega premoženja (gotovinski depoziti, avtomobili, vrednostni papirji itd.). V tem primeru pravica do obveznega deleža na stanovanju ne velja.

Če je takšno delitev premoženja težko ali nemogoče izvesti, razmislite o možnosti sklenitve pogodbe o dosmrtnem preživljanju stanovanja z osebo, ki ste jo izbrali za dediča. Takšna pogodba pomeni vaše dosmrtno preživljanje s strani najemnine, prav tako pa ohranite pravico do bivanja v navedenem stanovanju. Z registracijo in prejemanjem mesečnih plačil ste lahko prepričani, da vaše stanovanje ne bo pripadlo neželenim dedičem. Ker lastništvo nepremičnine preide na najemodajalca v trenutku registracije pogodbe.

Drug način odvzema pravice do stanovanja dedičem bi lahko bila možnost prodaje ali podaritve te nepremičnine. Poleg tega, da bi se izognili priznanju transakcije kot neveljavne s strani sorodnikov po vaši smrti, je boljša možnost registracije prodaje in nakupa. Ker ima darilna pogodba kot neodplačna večjo možnost izpodbijanja na sodišču.

Poglavje 16 Civilnega zakonika Ruske federacije ureja vse podrobnosti odnosov med lastniki skupne lastnine. Člen 252 Civilnega zakonika Ruske federacije določa: skupne nepremičnine, ki so v lasti več lastnikov, se lahko razdelijo na delnice po dogovoru med njimi. Če pa eden od skupnih lastnikov ne plačuje komunalnih stroškov ali če se tak dogovor ne more doseči, se mu lahko odvzame delež v stanovanju.

Prisilni odvzem deleža v stanovanju je možen tudi po sodni poti. V tem primeru mora biti izpolnjenih več pogojev:

Lastnik, ki ga želite izseliti, mora imeti »primarni« kraj za bivanje - sodišče se verjetno ne bo strinjalo z vami, če nima kje živeti;
- ponudili ste mu plačilo vrednosti njegovega deleža v gotovini, pa je to zavrnil.

Nesporazum med več lastniki istega stanovanja je razlog za tožbo na sodišču. Če vam je onemogočena normalna uporaba vašega dela stanovanja, se lahko z ustrezno vlogo obrnete na sodišče. Vloga mora biti pisna in lastnoročna. Ne pozabite, da mora biti v dveh izvodih, od katerih vam bomo enega vrnili s podpisom sodnika in pripisom o datumu sprejema. Obrnite se na sodišče, ki je pristojno za ta primer - sodišče, ki se nahaja na lokaciji "problematičnega" stanovanja. Boste morali uporabiti storitve cenilca - vrednost stanovanja je treba oceniti, da navedete stroške terjatve v vlogi. Vlogi priložite potrdilo o plačilu državne dajatve. Vedno ga lahko plačate v kateri koli poslovalnici Sberbank ali na posebnih plačilnih terminalih.