Do konca leta 2013 se je okoli ruskega trga nepremičnin razvilo rekordno število dejavnikov negotovosti - do tega zaključka so prišli analitiki trga nepremičnin. Indikatorji nepremičninskega trga, nekateri med njimi so globalne makroekonomske narave, drugi pa neposredno povezani s področjem nepremičnin in gradbeništva. Toda tako ali drugače lahko razvoj katerega koli od njih pahne nepremičninski trg iz trenutnega ravnovesja.

Če govorimo o najbolj globalnih makroekonomskih dejavnikih, še vedno ni jasno, kam se bo cena nafte premaknila od »magične« meje 100 dolarjev. Očitno je, da lahko kakršen koli razvoj konflikta na Bližnjem vzhodu dvigne ceno nafte za 150 ali celo 200 dolarjev za sod. A po drugi strani naj bi se z normalizacijo političnih napetosti po mnenju mnogih strokovnjakov nafta zaradi stagnacije svetovnega gospodarstva pocenila in premaknila na ravni 80–60 dolarjev za sod. Ni jasno, kdaj in kako lahko pride do naslednjega "poslabšanja" na finančnih trgih - ali bo še kakšna evropska država prišla na rob neplačila, ali bo Amerika spet presegla mejo državnega dolga, ali pa bo kaj drugega pripravilo novo "presenečenje" . A spet je očitno, da je trenutno v svetovnem gospodarstvu nakopičenih več kot dovolj temeljnih problemov, kar pomeni, da se bodo občasna »poslabšanja« pojavljala,« ugotavljajo analitiki. - Nihče še nima jasnega razumevanja, kako resne so težave gospodarske recesije v Rusiji in ali se dejansko vse odvija kot običajno, kot običajno. Okoli samega nepremičninskega trga se je nabralo veliko negotovosti. Na primer, hipoteke kot glavni motor plačilne sposobnosti množičnega povpraševanja se kljub vsem napovedim, obljubam in »ukrepom« nočejo poceniti. Čeprav bistvo niti ni v hipoteki kot taki, ampak v visokih stroških denarja v Rusiji. Preteklo leto 2013 je bilo bogato z razpravami o nujnosti znižanja stroškov zadolževanja, a zaenkrat ostaja stanje enako. Zadnja stran medalje - tveganje povečane inflacije ob pocenitvi posojil, kar ima lahko večji negativni učinek kot cenejša posojila. Toda na koncu se izkaže, da ne le hipotekarni posojilojemalec preplača do 2-3-krat cene stanovanja zaradi dragega posojila (uporabite hipotekarni kalkulator), ampak tudi med gradnjo posojila razvijalcem po 15%-20 % na leto v več letih gradbenega cikla poveča stroške stanovanja za 30%-50%, včasih pa tudi več. Hkrati banke tudi ne morejo posojati ceneje, če same dobijo sredstva po visoki obrestni meri, na primer pri nalaganju depozitov gospodinjstev. Izkaže se začaran krog, ki ga bo prej ali slej nekdo moral prekiniti.

Tržni analitiki ugotavljajo, da ostajajo vprašanja spravljanja neuporabljenih zemljišč v obtok še naprej v negotovosti. Zdi se, da se v tej smeri izvajajo koraki, vendar je razvijalcem večinoma še vedno težko najti mesta za razvoj po sprejemljivi ceni, da bi na njih zgradili stanovanja po dostopnih cenah. O potrebi po debirokratizaciji gradbeništva in zmanjšanju števila dovoljenj in soglasij je bilo že veliko govora, a do zdaj ni postalo lažje graditi. Vse te okoliščine potrjuje ena preprosta številka - obseg stanovanjske gradnje v Rusiji v zadnjih letih skoraj ni narasel in je še vedno zelo daleč od načrtovane številke 1 kvadratni meter na osebo na leto (približno 140 milijonov kvadratnih metrov po vsej državi) .

Drugim nerešeno vprašanje Ostaja pa še tržni davek na nepremičnine, katerega uvedba se, kot kaže, znova zamuja, dodajajo poznavalci. Jasno je, da je v razumevanju večine državljanov vsak nov davek zlo. A kot kaže svetovna praksa, tržni davek na nepremičnine pomaga povečati cenovno dostopnost stanovanj za prebivalstvo in preprečuje nakup dodatnih kvadratnih metrov s strani špekulantov, ki jih ne uporabljajo na noben način - ne zase ne za najem ven, so zapisali avtorji študije. Zaenkrat je značilnost našega časa naslednja: novogradnje v Moskvi in ​​številnih drugih velikih mestih v Rusiji imajo pogosto temna okna, velik del stanovanj je bil kupljen za prihodnjo uporabo in se nikakor ne uporabljajo. Toda nakup stanovanja v Moskvi po dostopni ceni je problematičen, tako kot najem stanovanja v civilizirani stanovanjski hiši - takih hiš v Rusiji ni, z izjemo posameznih eksperimentalnih primerov.

Omeniti velja, da dinamika cen stanovanj v Moskvi konec leta 2013 v bistvu odraža celotno "visečo" situacijo, v kateri se je znašel pokrizni nepremičninski trg. In podobna slika se dogaja skoraj po vsej državi. Dolarske cene nepremičnin v Moskvi in ​​moskovski regiji so se leta 2013 znižale za 2,6% - s 5279 dolarjev na kvadratni meter decembra 2012 na 5144 dolarjev na meter decembra 2013. Cene rubljev za stanovanja v Moskvi so se med letom povečale za 2,8% s približno 163,4 tisoč rubljev na kvadratni meter konec leta 2012 na 168 tisoč konec leta 2013. Glede na to, da je tečaj dolarja zdaj približno 5-6 % višji kot konec leta 2012, so te številke praktično enake. V teh pogojih je najbolj pravilno sklepati, da se cene nepremičnin v Moskvi in ​​Moskovski regiji v letu 2013 dejansko niso spremenile. Nepremičninski trg je mozaik, sestavljen je iz različne predmete, nekatere med njimi, na primer novogradnje, se podražijo predvsem zaradi stopnje pripravljenosti, kakovostnejša stanovanja tudi vsaj malo dohitijo inflacijo, stara stanovanja ne. Toda v povprečju v letu 2013 ni bilo opazne spremembe ravni cen na trgu nepremičnin.

Vedno si je treba zapomniti, da tudi če je uradna inflacija na ravni 7%-8% letno (po mnenju nekaterih strokovnjakov je realna inflacija višja), je dvig cen 3%-5% letno v bistvu le nominalno povečanje, so poudarili strokovnjaki. In ob upoštevanju inflacije je to znižanje, zato je težko reči, da cene nepremičnin rastejo, če je ta rast manjša od inflacije. Podobno so popusti in promocije na trgu novogradenj ter trgovanje na sekundarnem trgu v višini 3% -5%, prav tako običajna praksa, zlasti izven sezone. Če je letna dinamika cen na trgu nepremičnin v Moskvi ali Rusiji manjša od 5% navzgor ali navzdol, potem je to dejansko pomanjkanje dinamike - trg preprosto "označuje čas", igra lokalne dejavnike sezonskost, nihanje strukture ponudbe in prodaje ter drugi podobni dejavniki. Prav tako je treba opozoriti, da dinamika cen stanovanj v Moskvi v letu 2013 ni bila monotona. Porast v začetku leta se je pozno spomladi - zgodaj poleti umaknil korekciji, nato pa se je proti koncu poletja in jeseni spet vzpostavil kratek trend rasti, proti koncu leta pa je ponovno prišlo do korekcije.

Tu se kaže vsa omenjena negotovost, ki trenutno vlada okoli nepremičninskega trga, so povzeli avtorji študije. Dogodki, kot je strah pred "obljubljeno" devalvacijo rublja poleti ali niz odvzemov licenc bankam v novembru-decembru, pa tudi drugi podobni dejavniki, povzročijo bodisi porast dejavnosti v zvezi z nepremičninami bodisi enako hiter upad zanimanja zanj. Prevladovanje neobičajne volatilnosti na nepremičninskem trgu je ena glavnih značilnosti današnjega časa, na katero so analitiki opozarjali že pred letom dni v napovedi za leto 2013.

Nepremičninski trg je skupek regionalnih, lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo po ravni cen, stopnji tveganja, učinkovitosti naložb v nepremičnine itd.

Nepremičninski trg je bistvena sestavina vsakega nacionalnega gospodarstva. Nepremičnine so najpomembnejše komponento nacionalno bogastvo, ki predstavlja več kot 50 % svetovnega bogastva.

Brez nepremičninskega trga sploh ne more biti trga, saj trg dela, kapitalski trg, trg blaga in storitev itd. za svoj obstoj morajo imeti ali najeti ustrezne prostore, potrebne za njihovo dejavnost.

Nepremičninski trg je sredstvo za prerazporeditev zemljišč, zgradb, objektov in drugega premoženja med lastniki in uporabniki z uporabo ekonomskih metod, ki temeljijo na konkurenčni ponudbi in povpraševanju. Zagotavlja:

prenos pravic na nepremičninah z ene osebe na drugo;

vzpostavitev ravnotežnih cen nepremičnin v regijah in krajih;

komunikacija med lastniki in kupci na podlagi ekonomske motivacije in interesov;

dodeljevanje prostora med konkurenčnimi rabami zemljišč in tržnimi akterji.

Osnovo trga nepremičnin sestavljajo obstoječi zemljišče ter na novo nastala, rekonstruirana in razširjena podjetja, zgradbe in objekti za različne namene ter denarni ali finančni kapital. Pomanjkanje investicij zavira tehnološko prenovo podjetij in njihovo oživitev domače proizvodnje blaga, kar pa oži naložbene možnosti države.

Nepremičninski trg kot samoregulativni sistem v vzpostavljenem pravnem okolju sestavlja 7 glavnih elementov: povpraševanje, ponudba, cena, upravljanje (osebje, pooblaščeni subjekti, investicije, transakcije, davki, predpisi, zakoni), trženje (analize, napovedi). , segmentacija, predmeti in promocije , spremljanje, cene), infrastruktura (svetovalni, pravni, nepremičninski, cenovni, oglaševalski, informacijski, zavarovalniški, metodološki) in poslovni postopki (poslovanje na okencu, razpis, ocenjevanje, dražba, tekmovanje) .

Nepremičninski trg ima velik vpliv na vse vidike življenja in delovanja ljudi, saj opravlja vrsto splošnih in posebnih funkcij.

Ena glavnih funkcij trga je vzpostavitev ravnotežnih cen, pri katerih efektivno povpraševanje ustreza obsegu ponudbe.

Regulacijska funkcija je v tem, da trg, ki deluje avtonomno, po definiciji A. Smitha »z nevidno roko«, prerazporeja vire po področjih podjetništva in svoje udeležence usmerja k cilju, ki sploh ni bil del njihovih namenov - oblikovanju učinkovite gospodarske strukture in zadovoljevanja javnih interesov.

Komercialna funkcija je uresničevanje vrednosti in uporabne vrednosti nepremičnine ter ustvarjanje dobička na vloženi kapital.

Funkcija sanacije je čiščenje gospodarstva od nekonkurenčnih in šibkih udeležencev na trgu, bankrot neučinkovitih.

Informacijska funkcija je edinstven tržni način hitrega zbiranja in distribucije splošnih objektivnih informacij, ki prodajalcem in kupcem nepremičnin omogoča svobodno in premišljeno odločanje v lastnem interesu.

Posredniška funkcija se izraža v tem, da trg deluje kot kolektivni posrednik in zbirališče mnogih, neodvisen in posledično ekonomsko izoliran. družbena delitev dela kupcev in prodajalcev, se med njimi vzpostavi povezava in priložnost alternativna izbira partnerji.

Spodbujevalna funkcija je navsezadnje v obliki ekonomskih spodbud z dobičkom za produktivno uporabo znanstvenega in tehnološkega napredka pri ustvarjanju in uporabi nepremičnin.

Naložbena funkcija - trg nepremičnin je privlačen način shranjevanja in povečevanja vrednosti kapitala, omogoča prenos prihrankov in prihrankov prebivalstva iz pasivne oblike rezerv v realni produktivni kapital, ki ustvarja dohodek lastniku nepremičnine; . Socialna funkcija se kaže v povečanju delovne aktivnosti celotnega prebivalstva, v povečanju intenzivnosti dela državljanov, ki si prizadevajo postati lastniki stanovanj, zemljišč in drugih kapitalskih in prestižnih predmetov.

Obravnava trga nepremičnin je nemogoča brez njegove segmentacije. Segmentacija trga nepremičnin je njegova razdelitev na homogene skupine kupcev. Razlikujemo naslednje glavne segmente trga nepremičnin:

stanovanjski trg;

Trg poslovnih nepremičnin;

Zemljiški trg.

Vsak predstavljeni tržni segment pa lahko razdelimo na druge segmente. Na primer, stanovanjski trg je razdeljen na mestni stanovanjski trg in podeželski stanovanjski trg, trg nestanovanjske prostore- na trgu maloprodajnih nepremičnin, trgu pisarn, trgu skladišč, trgu industrijskih nepremičnin itd.

Prva faza analize naj bi dala predstavo o dejanskem stanju in splošni aktivnosti trga nepremičnin. Če želite to narediti, morate upoštevati kvantitativne in kvalitativne značilnosti trga nepremičnin.

Treba je določiti naslednje ključne kazalnike:

Skupaj gospodarske družbe ki delujejo na trgu, vključno z vrsto glavne dejavnosti, pa tudi relativno število gospodarskih družb (na primer na 100 tisoč prebivalcev);

Skupno število evidentiranih transakcij nepremičnin za določeno obdobje in retroaktivna dinamika njihovega spreminjanja;

Povprečni čas za dokončanje transakcij;

Splošne značilnosti prodajalcev in kupcev blaga in storitev na trgu nepremičnin;

Skupno število in dinamika sprememb ponudb posameznih vrst nepremičnin po odprtih tiskovnih podatkih;

Skupaj periodične publikacije na lokalnem trgu, vključno s specializiranimi, ki pokrivajo vprašanja trga nepremičnin;

dejavnost elektronska sredstva mediji pri pokrivanju problematike nepremičninskega trga;

Razpoložljivost specializiranih struktur, ki analizirajo, obdelujejo in objavljajo tržne informacije;

Stališče lokalnih oblasti v zvezi z razvojem tržnih odnosov v nepremičninskem sektorju;

Prisotnost lokalnih in zveznih predpisov, ki omejujejo ali spodbujajo razvoj trga nepremičnin.

Kot dodaten element splošne analize nepremičninskega trga lahko štejemo pozicioniranje glavnih udeležencev v smislu prepoznavanja njihove strategije konkurenčnosti pri delu s posameznimi vrstami nepremičnin. Takšna analiza lahko razjasni možne uporabe tarče glede na strategijo na primer tipičnega kupca.

Na splošno to analizo mora odgovoriti na naslednja vprašanja:

Kakšno strategijo izvajajo glavni udeleženci na trgu?

Na katere segmente se glavni udeleženci osredotočajo predvsem?

V kateri segment bo najverjetneje uvrščena nepremičnina, ki se ocenjuje?

Kakšne so značilnosti tega segmenta (povprečno obdobje izpostavljenosti predmetov na prostem trgu do trenutka prodaje, tipični kupec, raven cen, število transakcij itd.).

Vsak udeleženec na trgu nakupa in prodaje ali najema, ki namerava v prihodnje resno delovati na trgu, po določenem obdobju iskanja določi svojo strategijo obnašanja, ki mu bo zagotavljala vzdržno konkurenčnost. Hkrati pa je izbira določene strategije odvisna predvsem od strategije konkurentov in značilnosti trga.

Druga stopnja analize trga nepremičnin naj bi zagotovila konkretne informacije o stanju glavnih segmentov trga nepremičnin. Globina analize skozi čas je odvisna od konkretnih nalog in ciljev ocenjevanja, ki jih določa ocenjevalna naloga. Vsebina analize poteka v treh smereh:

Analiza povpraševanja;

Analiza ponudbe;

Analiza interakcije ponudbe in povpraševanja.

Za vsak tržni segment se povpraševanje oblikuje pod vplivom dejavnikov, značilnih za določen segment.

Pri analizi povpraševanja po stanovanjskih nepremičninah je treba upoštevati:

Trenutno demografsko stanje in dinamika njegovega spreminjanja;

Trenutni tržni standardi ravni in življenjskega sloga za različne segmente prebivalstva;

Obeti za spremembe efektivnega povpraševanja po različnih družbene skupine prebivalstva in realnega dohodka.

Pri analizi povpraševanja po pisarniških nepremičninah je treba upoštevati:

Splošna gospodarska aktivnost na lokalnem trgu, vključno z vsemi poslovnimi področji, ki kaže na pritok ali odtok kapitala;

Statistični podatki o registraciji novih podjetij in podjetij;

Statistični podatki o prenehanju dejavnosti obstoječih podjetij in družb;

Statistični podatki o velikosti novih podjetij in njihovih potrebah po pisarniških prostorov določena vrsta.

Pri analizi povpraševanja po maloprodajnih nepremičninah je treba upoštevati:

Trenutna struktura in raven potrošnje hrane in industrijskih dobrin ter njihova skladnost z nakupnim povpraševanjem in realnimi dohodki;

Možnosti sprememb demografskega položaja, življenjskega sloga, efektivnega povpraševanja in s tem potrošniških vzorcev;

Možnosti sprememb zakonodajnega okolja za obrt in trgovino;

stanje in perspektive izvozno-uvozne politike države;

Trenutne tarife za prevozne storitve.

Pri analizi povpraševanja po industrijskih in skladiščnih nepremičninah je treba upoštevati:

Splošno stanje gospodarstva;

Stopnja gospodarske dejavnosti v panogah, na katere je predmet ocenjevanja povezan v času ocenjevanja ali bi ga lahko imel, če se spremeni funkcionalni namen;

Razpoložljivost znanstvenega in proizvodnega potenciala ter možnost privabljanja naložb za organizacijo novih proizvodnih zmogljivosti ali tehnoloških procesov.

Skupni element analize povpraševanja za vse vrste nepremičnin je možnost pridobitve dolžniškega financiranja za nakup nepremičnine.

Oglejmo si poseben graf povpraševanja v Rusiji po stanovanjskih nepremičninah različnih velikosti:

riž. 1

Rezultat analize povpraševanja je sklep o trenutni in prihodnji ravni povpraševanja na obravnavanih segmentih nepremičninskega trga.

V vsakem posameznem segmentu nepremičninskega trga strukturo ponudbe določata dva vira:

Rezerva obstoječih v celoti ali delno praznih nepremičnin, ki so pripravljene za prodajo;

Obseg novogradenj nepremičnin.

Za rezervo obstoječih delno prostih nepremičnin je značilna za nepremičninski trg najpomembnejša vrednost - faktor zasedenosti, ki je določen z razmerjem med oddanimi ali prodanimi površinami in površinami, potencialno primernimi za najem ali prodajo. Nižji kot je povprečni faktor obremenitve trga, nižja je gospodarska aktivnost ta trg. V sodobni nepremičninski ekonomiji je stopnja zasedenosti neposredno povezana s celotno gospodarsko situacijo, kar ji daje lastnosti »ekonomskega barometra«.

Kot alternativa rezervnemu prostoru na nepremičninskem trgu, ki ga je mogoče ponuditi v kratkem času, se lahko obravnavajo na novo uvedeni novogradnji. Za določitev kvalitativnih in kvantitativnih zmožnosti takega vira oskrbe je treba upoštevati:

Hitrost in obseg novogradenj;

Splošno stanje gradbeništva;

Dinamika sprememb cen in tarif, ki vplivajo na stroške gradnje;

Razmerje cen na primarnem in sekundarnem trgu nepremičnin;

Razpoložljivost naprednih gradbenih tehnologij.

Pomembna točka je hitrost vstopa novih nepremičnin na trg. Zato je treba z analizo možnosti za naročanje novih stavb dobiti jasno predstavo o stanju oskrbe za prihodnost, omejeno z globino napovedi.

Rezultat analize ponudbe so sklepi o trenutni in prihodnji ravni ponudbe na posameznem segmentu nepremičninskega trga.

Ponudbo stanovanjskih nepremičnin v Rusiji lahko predstavimo v obliki diagrama v %:

riž. 2

Dejanski rezultat interakcije ponudbe in povpraševanja so tržne vrednosti najemnin in prodajnih cen v posameznem segmentu nepremičninskega trga. Odvisno od določeno nalogo in zahtevane globine napovedi lahko ocenjevalec analizira trenutno stanje oziroma poda napoved dinamike sprememb razmerja med ponudbo in povpraševanjem, kar bo na koncu odločilno pri presoji pozicioniranja objekta na trgu.

Interakcija ponudbe in povpraševanja je vidna na grafu:

riž. 3

Točka, kjer se presekata ponudba in povpraševanje, se imenuje ravnotežna cena.

Trenutno stanje na trgu nepremičnin v Ruski federaciji.

Na podlagi kazalnikov Zvezne državne službe za statistiko lahko ustvarite tabelo, ki odraža izvajanje stanovanjske zgradbe organizacije različne oblike nepremičnine v Ruski federaciji.

Tabela 1 - Zagon stanovanjskih stavb, milijonov kvadratnih metrov. celotna površina

Zaključek: gradnjo stanovanj v Ruski federaciji izvajajo podjetja in organizacije različnih oblik lastništva. Glavni delež predstavljajo organizacije v zasebni lasti - več kot 80% celotnega obsega naročenih stanovanj.

Od leta 2006 se postopoma zmanjšuje oddajanje hiš v občinski lasti v korist zasebnih.

Kot rezultat opravljenega dela je mogoče narediti naslednje zaključke:

Nepremičninski trg v Rusiji je trenutno v fazi oblikovanja. Njegov razvoj je neenakomeren. Vzroki za neenakomeren razvoj trga nepremičnin so: pomanjkanje sistemskega zakonodajni okvir na tem področju neupravičena privatizacija, gospodarska nestabilnost in inflacija, tvegane investicijske dejavnosti, pomanjkanje popolne informacije o nepremičninskem trgu in drugo.

Po analizi strukture naročanja stanovanjskih stavb v obdobju 2005–20011 smo ugotovili, da glavni delež gradnje stanovanjskih stavb predstavljajo organizacije v zasebni lasti - več kot 80% celotnega obsega naročenih stanovanj. Tako je ugotovljen trend, ki ga povzroča lastninjenje zemljišč in zgradb s strani zasebnikov.

Ugotovljeno je bilo, da je v Rusiji v povprečju letno v obratovanje približno 44 milijonov kvadratnih metrov. m stanovanja. To so precej nizki obsegi stanovanjske gradnje (za primerjavo: leta 1987 je obseg dokončanih stanovanj v Rusiji znašal 76 milijonov kvadratnih metrov). Skupna potreba ruskega prebivalstva po nepremičninah znaša 1570 milijonov kvadratnih metrov. m, njegova zadovoljitev pa zahteva povečanje obstoječega stanovanjskega sklada za 46%.

Predstavimo študijo parametrov ruskega trga stanovanjskih nepremičnin v dinamiki in ugotovimo številne vzorce. Za analizo sprememb cen in obsega na trgu stanovanjskih nepremičnin Ruske federacije uporabljamo podatke Zvezna služba državna statistika Ruske federacije o povprečnih letnih stroških 1 kvadratni meter stanovanjskih nepremičnin v letih 2000–2012, medtem ko je trg razdelil na dva glavna segmenta: primarni in sekundarni. Prav tako bomo analizirano časovno obdobje razdelili na dva intervala: 2000-2008 in 2009-2012.

Analiza podatkov (slika 2) razkriva naslednje trende:

Slika 2 - Povprečna cena 1 m2 m skupne površine stanovanj na primarnem in sekundarnem stanovanjskem trgu v Ruski federaciji

Od leta 2000 do 2009 je bila povprečna cena za 1 m2. meter stanovanj je še naprej rasel, dokler ni dosegel najvišje ravni (približno) 58.000 rubljev. Nato sledi opazen upad cen in nato spet rast. V letih 2009–2011 je stanovanjski trg doživel povečano volatilnost – kratkoročni padci cen se izmenjujejo z njihovimi dvigi, kar nakazuje, da trg prehaja v stanje turbulence. V letu 2012 se trend rasti cen nadaljuje.

Zdaj pa analizirajmo dinamiko prodaje na trgu stanovanjskih nepremičnin. Statistični organi ne zagotavljajo splošnih podatkov o obsegu prodaje na primarnem in sekundarnem trgu. O razsežnosti primarnega nepremičninskega trga pa priča kazalnik naročenosti stanovanjskih stavb (Slika 3).

Slika 3 - Stroški, cena in obseg proizvodnje primarnih stanovanj v Ruska federacija

Iz slike 3 je razvidno, da je v tem segmentu prišlo do intenzivnega povečevanja obsega skupnih prodajnih površin. Od leta 2000 do 2008 se je ta številka povečala za več kot 2,1-krat. Cene primarnih nepremičnin so se ob tem zvišale skoraj 6,1-krat. Prehitevanje rasti cen glede na rast obsega:

• - kaže na prevladujoče povečanje povpraševanja po stanovanjih v primerjavi s ponudbo stanovanj;
• - značilno za trg prodajalcev in za stanje pomanjkanja blaga na primarnem trgu stanovanjskih nepremičnin;
• - je pokazatelj pregretosti trga.

Večina strokovnjakov meni, da za ruske nepremičnine prihajajo težki časi. Vsi se spomnijo prejšnje krize na nepremičninskem trgu, ki se je zgodila leta 2008. Nato so cene padle za 30-40%, upad pa se je nadaljeval približno dve leti, do leta 2011, in ko so se pocenila, stanovanja niso postala bolj dostopna: skupaj z devalvacijo nacionalne valute se zmanjšajo prihranki in plače, banke pa dvignejo hipotekarnih obrestnih mer in neradi izdajajo posojila , tempo gradnje se zmanjšuje . Večina poznavalcev ne verjame, da je preteklo krizo mogoče primerjati z zdajšnjim dogajanjem na nepremičninskem trgu, nihče pa ni posebej optimističen glede bližnje prihodnosti. Prvo četrtletje leta 2015 ne bo posebej indikativno, običajno se trg »zamaja« do pomladi (čeprav je zimo in zgodnjo pomlad 2014 zaznamovalo hitro povečanje povpraševanja po stanovanjih). Ta scenarij se lahko ponovi leta 2015. Zadržano povpraševanje po stanovanjih v masovnem segmentu še ni izčrpano. Vendar pa je veliko odvisno od izvajanja več obsežnih projektov v Moskvi, tudi v prvem četrtletju. Če bo začetek prodaje potekal po načrtih, bo to vplivalo na povprečno raven cen novogradenj – znižale se bodo. Če v prvem četrtletju ne bo novih projektov, morate računati na povečanje povprečne cene za 1 kvadratni meter. metrov zaradi izpiranja od prodaje cenovno ugodnejših stanovanj na nizki stopnji pripravljenosti. V prihodnjem letu se bodo cene dvignile. To je posledica povečanega povpraševanja po naložbah in povečanja stroškov projektov, ki se pojavi zaradi znatne apreciacije dolarja glede na rubelj. Poleg tega cene nimajo kam pasti in razvijalci, ki začnejo dajati impresivne popuste, bodo preprosto trgovali z izgubo. Ob upoštevanju korelacije lahko zvišanje cen med letom doseže 15-20%. Vendar bo to veljalo le za visoko likvidne projekte z optimalne cene, premišljen koncept in dobra lokacija. V kriznih razmerah bo najbolj trpel najrevnejši del prebivalstva. Kar se tiče primestnih nepremičnin, se počasneje odzivajo na spremembe v gospodarstvu, vendar se spremembe na tem trgu že čutijo: zanimanje kupcev je trenutno osredotočeno na vrstne hiše in hiše v neposredni bližini glavnih cest v državi, stanovanja v mestu , in ne na hiškah v oddaljenih večjih mestih: težje jih bo prodati, poleg tega težje najeti.

Dinamika trga stanovanjskih nepremičnin odraža ciklične procese v gospodarstvu, cene stanovanjskega trga pa se spreminjajo glede na fazo gospodarskega cikla in pričakovanja ljudi glede prihodnjih prihodkov in zaposlitev. V zvezi s tem so nekateri ekonomisti odkrili ciklično naravo samega trga stanovanjskih nepremičnin. V teoriji gradbenih ciklov S. Kuznetsa so vzponi in padci dejavnosti na stanovanjskem trgu tisti, ki delujejo kot točke gospodarske rasti. Ni naključje, da je bilo umetno "segrevanje" gospodarstev razvitih držav, ki je na koncu privedlo do krize, povezano predvsem z okrepitvijo hipotekarnih programov ob aktivni podpori države. Gospodarski upad spremlja povečanje brezposelnosti, zmanjšanje realnih dohodkov ter negativna pričakovanja o prihodnjih zaposlitvah in prihodnjih prihodkih. Po mnenju N. V. Rodionove »to vprašanje postane še posebej pomembno v primeru velikega razmaha stanovanjskega kreditiranja, saj se s padcem gospodarske aktivnosti povečuje brezposelnost in izgublja stabilnost dohodkov prebivalstva, kar otežuje izpolnjevanje obveznosti državljanov po posojilnih pogodbah. . Hkrati se v času gospodarske recesije povečuje pritisk na trg stanovanjskih nepremičnin. To vodi do padca njegove cene."

Po raziskavah G.V. Lukyanchikova, je povprečna dolžina cikla na ameriškem nepremičninskem trgu 6-8 let. Druga njegova študija, izvedena v 18 državah OECD v letih 1970-2005, je razkrila cikle, ki trajajo 10 let, kar je povsem skladno s klasičnimi industrijskimi cikli K. Juglar - K. Marx, medtem ko je bila največja sprememba cen na Nizozemskem: + 98,4% v fazi vzpona in -50,4% - v fazi upada. Na ruskem nepremičninskem trgu se cikličnost kaže predvsem v precejšnji spremembi števila transakcij, medtem ko so nihanja cen precej manjša. Značilno je, da se stopnja rasti cen pospeši ali upočasni, medtem ko absolutno znižanje cen v protivrednosti rublja na ruskem trgu nepremičnin opazimo le v kratkih obdobjih in praviloma nepomembno. Upoštevajte tudi, da ima trg nepremičnin sezonsko komponento, ki lahko simulira kratkoročni cikel. V letih 2009–2010 je vlada Ruske federacije aktivno izvajala politiko boja proti posledicam svetovne finančne krize, eden od prednostnih ukrepov, ki se izvajajo, pa je bil spodbujanje zaposlovanja, stanovanjska gradnja in pomoč državljanom na stanovanjskem trgu. V začetku leta 2010 je prišlo do zmanjševanja števila brezposelnih ob hkratnem povečanju razpoložljivosti stanovanjskih nepremičnin, kar kaže na učinkovitost zasledovane politike.

Na stanje stanovanjskega trga in njegovo dinamiko vplivajo naslednji dejavniki:

• 1) število sklenjenih zakonskih zvez in ločitev - ta kazalnik kaže povečanje oziroma zmanjšanje števila gospodinjstev oziroma vpliva na spremembo obsega povpraševanja po posameznih stanovanjskih enotah (stanovanjih, individualnih stanovanjih). stanovanjske zgradbe) na trgu stanovanjskih nepremičnin;
• 2) rodnost - pomeni povečanje števila članov gospodinjstva, kar vpliva na povečanje povpraševanja po dodatna področja stanovanjski prostori. To se praviloma doseže bodisi s povečanjem obsega povpraševanja po večsobnih stanovanjih ob hkratnem povečanju obsega ponudbe. enosobna stanovanja; ali z rekonstrukcijo obstoječih individualnih stanovanjskih objektov z izgradnjo dodatnih enot bivalnih prostorov v obliki prizidkov k glavnemu objektu.
• 3) umrljivost - ta indikator lahko kaže na zmanjšanje števila članov obstoječih gospodinjstev, ki ga lahko spremlja povečanje ponudbe večsobnih stanovanj ob hkratnem povečanju povpraševanja po manjsobnih stanovanjih; pa tudi zmanjševanje števila samih gospodinjstev, ki ga spremlja povečanje ponudbe individualnih stanovanjskih enot na trgu.
• 4) migracijski procesi - delovno aktivno prebivalstvo, ki prihaja iz drugih držav, praviloma potrebuje stanovanja. Ker se potreba po stanovanju pojavi takoj ob prihodu, pomembno pridobi trg najema stanovanjskih nepremičnin, ki vam omogoča odlog nakupa stanovanjskih nepremičnin brez resnih izgub. Hkrati najem stanovanj postane samostojna dejavnost, stanovanja, ki se za to uporabljajo, pa se umikajo s stanovanjskega trga. Pojavlja se poseben sloj investitorjev, ki kupujejo stanovanjske nepremičnine z namenom ustvarjanja dohodka z njihovo uporabo.

Stanje in dinamiko glavnih kazalnikov stanovanjskega trga (cen in obsega prodaje) določajo značilnosti odziva njegovih različnih segmentov na spremembe makroekonomskih razmer v državi, ravni dohodka in prihrankov ljudi, kot tudi njihova pričakovanja in čustva. Demografski procesi in značilnosti stanovanjske politike države pomembno vplivajo na trg stanovanjskih nepremičnin. Stanovanjski trg kaže procikličen razvoj, zato so njegovi parametri povezani s spremembami v denarni ponudbi in obsegu proizvodnje v državi, pa tudi s povečanjem ali zmanjšanjem naložbene privlačnosti države. Trenutno stanje in trende trga stanovanjskih nepremičnin v Rusiji določajo podedovani stanovanjski fond, pa tudi tehnološki in institucionalni pogoji podjetništva na tem območju. Procesi, ki se dogajajo na trgu stanovanjskih nepremičnin, odražajo delovanje medsebojno povezanih trgov: trgov proizvodnih dejavnikov (dela, kapitala), finančni trg, kot tudi trge za blago in storitve, ki delujejo kot nadomestki ali dopolnila določenega blaga. Zato bomo v naslednjem odstavku obravnavali ta razmerja v zvezi z ruskim trgom stanovanjskih nepremičnin.

Nepremičninski trg v Rusiji (tako kot v drugih razvitih državah) se precej hitro spreminja. Spremembe postanejo v kriznih obdobjih še posebej nepredvidljive. V takih situacijah je tržna analiza težka naloga: Cene in povpraševanje lahko nihajo navzgor in navzdol.

Spodaj IQReview vodi kratek pregled trenutno stanje na trgu nepremičnin v Ruski federaciji. Ti podatki so pomembni predvsem za tiste, ki načrtujejo nakup ali prodajo nepremičnine v naslednjih šestih mesecih do enega leta.

Zgodovina nastanka in razvoja trg nepremičnin v Ruski federaciji

Nepremičninski trg v Rusiji je relativno "mlad": pojavil se je šele leta 1990. Sredi tega leta se je zakon "O lastnini v ZSSR" razširil in začel vključevati koncept "zasebne lastnine". Pravzaprav se je trg začel množično razvijati šele leta 1992, ko se je začel izvajati.

Kot v kateri koli drugi državi je tudi v Rusiji nepremičninski trg imel in ima svoje značilnosti. Sprva so bili takšni:

Povpraševanje je nekajkrat preseglo ponudbo in glavna mesta- več desetkrat.

Storitve niso bile tako razširjene kot zdaj in so bile na splošno neprofesionalne.

Cene stanovanj so bile zelo nizke (na primer, v letih 1995-1997 je bilo mogoče povprečno enosobno stanovanje v Moskvi kupiti za 25-30 tisoč dolarjev).

Postopek oblikovanja cene

Sekundarni trg Moskve (in drugih mest Ruske federacije) je bil običajno oblikovan v več fazah:

Od leta 1990 do sredine 1991. Faza "rojstva" trga nepremičnin v Ruski federaciji, za katero so značilne nizke in stabilne cene. Nakup in prodaja v tistem času nista bila razširjena - posli so se sklepali relativno redko (prebivalstvo še ni bilo navajeno na novosti, poleg tega pa so se v državi dogajale resne spremembe). Stanovanja so prodajali predvsem migranti, posli so se pogosto izvajali na račun gradnje.

Od druge polovice 1991 do začetka 1993. Sekundarni trg začenja aktivno rasti, zlasti v velikih mestih. V manj kot 2 letih skupaj s številom transakcij rastejo tako povpraševanje kot tudi stroški stanovanj. V določenih obdobjih je bila rast cen v tuji valuti 10-15%. Povpraševanje se je povečalo predvsem zaradi hitrega razvoja tržnih odnosov in ustvarjanja novega sloja prebivalstva - "novih Rusov". V velikih mestih so premožni poslovneži in razbojniki aktivno kupovali nepremičnine, kar je spodbudilo povpraševanje in cene. Začele so se pojavljati prve velike nepremičninske pisarne.

Od druge polovice 1993 do konca 1995. Hitra rast, ki se je pojavljala v zadnjih dveh letih, se je začela umirjati, razmere na trgu pa so postale stabilnejše. Tudi cene so se začele stabilizirati: če so bile prej pogosto postavljene kaotično in še zdaleč niso bile ustrezne (tako navzgor kot navzdol), so v teh letih na ceno bivalnega prostora začeli bolj vplivati ​​dejavniki, kot so tip hiše, lokacija, razporeditev stanovanj, okoliška infrastruktura itd. Šele konec leta 1995 je ruska prestolnica postala eno najdražjih mest na planetu glede na cene stanovanj.

Od začetka 1996 do sredine 1998. Obseg in cene so se postopoma ustalile, postale so bolj sistematične in premišljene.

Od druge polovice 1998 do sredine 1999. Zaradi krize leta 1998 se je prodaja stanovanj močno upočasnila. Znižale so se tudi cene stanovanj v dolarjih.

Tukaj so približne cene moskovskih "kvadratov" (približno povprečne številke, stanovanja v stanovanjskih naseljih):

konec leta 1993 - 400-600 dolarjev na 1 "kvadrat";

1994 - 600-900 $ na "kvadrat";

1995-1996 - do 1200 dolarjev na kvadratni meter;

1997 - 600-1000 $ na kvadrat;

druga polovica 1998 - 700-900 $ na kvadratni meter;

drugi polovici leta 1999 - 450-600 $ na kvadratni meter.

Za premožnejše kupce, ki so kupovali stanovanja v najboljših predelih, so bile cene višje za približno 50 %.

Najdražji in najprestižnejši segment trga se je začel pojavljati približno konec leta 1994. Elitna stanovanja so se začela dodeljevati predvsem v Moskvi in ​​številnih drugih velikih mestih. Konec leta 1994 je povprečna cena 1 kvadratnega metra takšnega stanovanja v Moskvi znašala približno 2500 dolarjev, na vrhuncu cen (leta 1996) pa je dosegla 4000 dolarjev.

Trenutno stanje

Od leta 2010 do 2013 je ruski nepremičninski trg doživljal stabilno in gladko rast. Narasla sta tako povpraševanje po stanovanjih kot tudi stroški bivalnega prostora.

Ruski trg nepremičnin

Z začetkom krize se je rast upočasnila in začelo se je nazadovanje. Razlogov za to je več:

Veliki investitorji so izgubili možnost prejemanja »poceni« posojil, zato se je gradnja upočasnila (nekateri začeti projekti so bili zamrznjeni).

Realni dohodki prebivalstva so upadli, zato so državljani začeli kupovati manj stanovanj (tako s hipoteko kot brez nje).

Hipotekarne zahteve so postale strožje, kar otežuje najem hipoteke tudi tistim, ki imajo dovolj sredstev za odplačilo posojila.

Stroški gradnje novih stanovanj so se povečali (zaradi rasti tečaja dolarja, kar je podražilo gradbeno opremo).

Ti dejavniki so pripeljali do dejstva, datrg nepremičnin (napovedki je bil v letih 2010–2013 dosledno pozitiven) začel »padati«:

stopnja prodaje stanovanj v novogradnjah se je zmanjšala;

število vzetih hipotek se je zmanjšalo;

skupno število nakupov se je zmanjšalo;

cena kvadratnih metrov se je zmanjšala(predvsem zasekundarno stanovanje);

tempo gradnje se je zmanjšal (nova stanovanja se še naprej gradijo, vendar ne v takšnem obsegu kot pred krizo).

Stanovanja v novogradnjah se pogosto prodajajo neradi. V nekaterih stanovanjski kompleksi, naročen pred 1-2 leti, precejšen del stanovanj še vedno ostaja prazen. Ta trend je opazen po vsej državi - tako v regijah kot v Moskvi.

Če ocenimo napoved za 2017 letu, potem težko pričakujemo nadaljnje padanje cen novogradenj. Cena kvadratnega metra v hišah v gradnji se je že znižala, zato bo ta trg verjetno preprosto »zastal«, dokler se razmere ne izboljšajo. Možen je celo obraten proces - zaradi podražitve gradnje se lahko cene nekoliko zvišajo.

To je stanje natrg nepremičnin v letu 2017lahko povzroči pomanjkanje novih stavb v bližnji prihodnosti. Če je kriza že dosegla vrhunec in se gospodarstvo države še naprej okreva, bo povpraševanje po stanovanjih spet začelo rasti. Zaradi dejstva, da je zdaj velik del predmetov zamrznjen, na trgu morda ne bo dovolj ponudbe. Ta situacija je malo verjetna, vendar še vedno možna (in predvsem za velika mesta).

Na sekundarnem trgunepremičnine v letu 2017(in v naslednjih 1-2 letih) je napovedano nadaljnje padanje cen. To lahko delno spodbudi povpraševanje.

Kakšno je stanje na področju poslovnih nepremičnin?

Stanovanje ni edina »dobrina«, po kateri je veliko povpraševanja. Tudi trg poslovnih nepremičnin je v Rusiji zelo razvit. Sem sodijo pisarne, trgovine, pa tudi skladišča in zgradbe – to so predmeti, ki se najpogosteje kupujejo, prodajajo in oddajajo.

V prvi polovici leta 2017 se začne povpraševanje po pisarniških nepremičninah v velikih mestih okrevati. Na primer: v Moskvi je bil v prvem četrtletju obseg novih transakcij nakupa in najema za 45 % večji kot v enakem obdobju leta 2016 in za 66 % večji kot leta 2015. Izkazalo se je, da se je povpraševanje po metropolitanskih pisarnah povečalo za en in pol krat.

V prestolnici je najbolj prometen trg skladiščnih nepremičnin. V začetku leta 2017 je prišlo do občutnega padca števila transakcij v primerjavi z letom 2016. Povprečna najemnina se ne mudi dvigniti: v začetku leta 2014 je v Moskvi v povprečju znašala 4900 rubljev na kvadratni meter na leto. Po začetku krize, ko je trg skladiščnih nepremičnin začel »padati«, je začel postopoma upadati in v drugi polovici leta 2015 je »prebil« mejo 4.100. Zdaj povprečni letni stroški najema nihajo pri 4.000 rubljev na kvadratni meter.

Napoved trga nepremičnin (video)

V tem pregledu bomo razmislili ruski trg nepremičnine, ki se tradicionalno osredotoča na tržni in oglaševalski vidik. Zaradi heterogenosti in specifičnosti predmeta obravnave bo glavna pozornost namenjena trgu stanovanjskih nepremičnin s poudarkom na najbolj intenzivnem in razvitem - moskovskem trgu.

Zgodba

Ruski trg nepremičnin je v svojem razvoju podvržen splošnim zakonitostim ekonomije, čeprav posebnosti naše države seveda pustijo svoj pečat na njem. Splošni vektor trga je v smeri od spontanega do uravnoteženega in civiliziranega. Po mnenju večine strokovnjakov lahko ločimo naslednje ključne faze.

Pojav trga nepremičnin v Rusiji je mogoče pripisati pozni sovjetski dobi, ko se je sredi leta 1990 koncept pojavil v zakonu "O lastnini v ZSSR" Zasebna last. Pravi razvoj trga se je začel z začetkom privatizacije leta 1992.

Faza oblikovanja ruskega trga stanovanjskih nepremičnin je bila specifična in je imela številne značilnosti. Do najpomembnejšega značilne značilnosti Sem spadajo cene, ki so večkrat znižane zaradi vrednotenja po knjigovodski vrednosti, večkratnega presežka povpraševanja nad ponudbo in nerazvitosti nepremičninskih storitev.

Gonilo razvoja trga je bila moskovska regija. Ob koncu tega obdobja je prišlo do močnega skoka cen skoraj vseh predmetov stanovanjskega trga (skoraj 8-krat).

Naslednjo stopnjo razvoja nepremičninskega trga lahko imenujemo prehodna faza. Začelo se je v drugi polovici leta 1993. Značilne lastnosti to obdobje je bilo precej visoke cene, čeprav še niso dosegli svetovne ravni, pojav tržnih odnosov med udeleženci na trgu, pa tudi upočasnitev privatizacije stanovanj, ki je prestala svoj vrhunec.

Ponudba in povpraševanje sta se začela usklajevati. Nastal je regulativni zakonodajni okvir in postopoma se je začela povečevati vloga države na trgu. Rodil se je koncept luksuznih nepremičnin – ekskluzivnih, nenavadnih za množični razvoj projekti, namenjeni ljudem z denarjem. Hkrati se je razvijalo tudi oglaševanje nepremičnin, razvijali so se standardi in tipični pristopi. oglaševalske kampanje stanovanjske nepremičnine.

Kriza 1998 in pokrizno (okrevanje) obdobje do leta 2000 je treba posebej izpostaviti, saj so dogodki leta 1998 nekoliko zaustavili tekoče gibanje naprej v smeri oblikovanja civiliziranih tržnih odnosov. Vsi trgi, tudi nepremičninski, so bili v fazi začasne zamrznitve in boja za preživetje. Hkrati je nepremičninski trg pokazal veliko večjo inertnost v primerjavi z drugimi sektorji gospodarstva.

Stopnja profesionalni razvoj trgu – to je 2000–2002. Država si je popolnoma opomogla od krize, raven dohodka prebivalstva se je stabilizirala in začela rasti. Potekalo je oblikovanje srednjega razreda, ki še ni postal glavni diktator interesov pri oblikovanju potrošniških preferenc, a se je nanj že odzval trg in ga izpostavil kot samostojen razred. Ciljna skupina. Ta stopnja je povezana s hitrim razvojem nepremičninskega trga in njegovim dvigom na kakovostno višjo raven. nova raven. To je začetek oblikovanja civiliziranih odnosov med prodajalcem in kupcem ter razvoj (sicer počasen, a zanesljiv) zakonodajnega okvira in visoka stopnja konkurenco ter obilico ponudbe za različne okuse in dohodkovne ravni – od masovne panelne gradnje do posamezne projekte, kot tudi uvajanje novih tehnologij in rešitev.

Ob koncu tega obdobja se jasno oblikuje eden od ključnih motivov potrošniškega vedenja (predvsem v Moskvi in ​​Sankt Peterburgu) - obravnavanje nakupa nepremičnine kot enega najbolj donosnih načinov vlaganja lastnih sredstev. Preference kupcev v tem segmentu določa želja po donosnem vlaganju denarja in ne bankrotu, ne pa resnični okusi in želje po kakovostnih lastnostih hiše in njeni lokaciji, kar je prioriteta segmenta kupcev nepremičnin. rešiti stanovanjsko vprašanje. Pri obeh segmentih sta na prvem mestu zanesljivost in ime razvijalca. Sami prodajalci pa v iskanju konkurenčne prednosti vse več pozornosti namenjajo profesionalnim tržnim lastnostim: trženju, oglaševanju, PR, vključno s komponento podobe.

Zrela, napredna tržna stopnja se je začela leta 2003 in traja še danes. Ključni besedi tega obdobja sta »spoštovanje kupca« in »osredotočenost na stranko«. Informacijska odprtost trga se povečuje, pomembno mesto zavzemajo nepremičninska podjetja, po njihovih storitvah se zateče večina udeležencev v transakcijah. Ob tem se več pozornosti namenja ugledu nepremičninskih agencij, vloga zasebnih posrednikov in nepremičninarjev pa se postopoma zmanjšuje.

Psihologija potrošnikov se je korenito spremenila. Na tej stopnji je prvič jasno vidna sprememba prioritet: ni več prodajalec tisti, ki kupcu narekuje pravil igre, temveč kupec, ki je postal bolj izobražen in pronicljiv v zadevah trga in tržnih odnosov, postavlja višje zahteve do ponujenega izdelka (njegovih kakovostnih lastnosti). Prišla je zavestna, racionalna, premišljena odločitev, ki temelji na jasnem razumevanju lastnih preferenc in predstav o želenem stanovanju in njegovem namenu. Tudi ponudbeni trg nekoliko spreminja strukturo in se osredotoča na potrošnika. Zaradi povečanja sloja ljudi, ki se štejejo za srednji razred, se trg na ta trend odziva z vse večjim številom projektov poslovnega razreda.

Nadaljnje oblikovanje tržnih odnosov v nepremičninskem sektorju in vse večja vključenost ruskega gospodarstva v globalne procese sta na koncu pripeljala do odprtosti trga. Kljub vsem značilnostim je razvoj domačega nepremičninskega trga v veliki meri pod vplivom svetovnih trendov. Najpomembnejši med njimi so cene energentov, predvsem nafte, svetovni tečaji valut itd. Zato je imela svetovna finančna in gospodarska kriza v letih 2008–2009 velik vpliv na ruski nepremičninski trg, ki je tako kot kriza leta 1998 šel skozi obdobje enoletnega »zamrzovanja« in postopnega »odmrzovanja«. Do leta 2010–2011 si je trg popolnoma opomogel in se postopoma razvijal do konca leta 2014.

Stabilen in zanesljiv nepremičninski trg z ugodno investicijsko klimo zagotavlja povprečno rast od 5-10 % letno. Takšni kazalniki so značilni za zahodnoevropske države in so še vedno glavno vodilo pri ugotavljanju zanesljivosti in civiliziranosti nepremičninskega trga.

Tržna struktura

Glede na vrste transakcij se razlikujejo naslednji segmenti trga nepremičnin:

• nakup in prodaja nepremičnin;
• Najem nepremičnine;
• hipoteka itd.

Po vrsti lastništva Objekte trga nepremičnin lahko razdelimo na zasebne, državne in občinske.

Avtor: funkcionalni namen Trg lahko razdelimo na:

• stanovanjske nepremičnine;
• industrijska zgradba;
• neindustrijske zgradbe in prostori (skladišča, pisarne itd.).

Tudi trg nepremičnin običajno delimo na primarni in sekundarni:

• Primarni trg nepremičnin pomeni niz transakcij, opravljenih z novo ustvarjenimi predmeti. Ta trg tako rekoč »izstreli« nepremičnine v gospodarski obtok;
• Sekundarni trg nepremičnin se nanaša na transakcije s predmeti, ki so v uporabi, kot tudi transakcije, povezane s preprodajo ali drugimi oblikami prenosa predmetov od enega lastnika do drugega.