Urednici NSP-a zamolili su bankare i programere da kažu kako se mijenja pristup kreditiranju projekata, je li moguće privući posuđena sredstva uz razumnu kamatnu stopu i koje financijske sheme tvrtka koristi kao alternativu financiranju projekata.

Dmitry Kurdyukov, predsjednik Sjeverozapadne obale Sberbank PJSC:
- Sberbank je lider na tržištu projektnog financiranja. I, naravno, nismo prestali davati zajmove programerima koji rade u stambenim i poslovnim nekretninama. Jedno od načela financiranja projekta je raspodjela rizika među svim sudionicima projekta. Prije svega, i prije nego što se banka uključi u projekt, njeni inicijatori moraju uložiti svoj dio sredstava. U stambenim nekretninama ta vrijednost iznosi 25% projektnog kapitala, najmanje još 15% moraju uložiti dioničari. Stoga smo malo povećali zahtjeve za vlastiti udio sudjelovanja programera. Obvezni uvjet je prodaja stanova u skladu sa zahtjevima 214-FZ, dostupnost početnih dozvola za projekt. Uglavnom smo spremni posuditi projekte namijenjene masovnoj potražnji.
Ovo su opći principi kojih se pridržavamo. U praksi postoji individualni pristup tvrtkama i njihovim projektima. Uzima u obzir ime i iskustvo potencijalnog zajmoprimca, prisutnost drugih novčanih tokova i solventnih jamaca, klasu i tržišnu privlačnost objekta, prisutnost dodatnog kolaterala.
U portfelju kredita za izgradnju nekretnina, udio stambenih projekata je stabilan na oko 10%. Sam portfelj porastao je sa 36 milijardi rubalja na početku 2013. na 115 milijardi u 2015. godini. Brojke jasno pokazuju da projektno financiranje nekretnina u Sberbanku nije prekinuto.

Andrey Feoktistov, direktor Odjela za korporativno poslovanje PJSC AK BARS Bank:
- Općenito, pristupi AK BARS banke stambenom kreditiranju nisu se promijenili. Osnovni kriteriji ostaju isti. Provedba projekta mora biti ekonomski opravdana. Projektant mora imati projektne procjene i početne dozvole. Projekt mora uključiti vlastita sredstva zajmoprimca - najmanje 30% njegove vrijednosti. Također, velika se pozornost posvećuje kvaliteti kolaterala za privučene kredite.
U 2016. godini banka financira investicijske projekte u planiranom iznosu.
Tijekom prethodne tri godine broj izdanih kredita ostao je praktički nepromijenjen.
U 2013. godini financirali smo 36 projekata, 2014. - 35, 2015. - 38 projekata.
Banka od developera zahtijeva pozitivnu poslovnu reputaciju, isplativost financijskih i gospodarskih aktivnosti, dobru kreditnu povijest i raspoloživost vlastitih sredstava. Prednost dajemo projektima stambenih nekretnina u ekonomskoj klasi. Analiziramo njihovu potencijalnu potražnju na tržištu, likvidnost, svrsishodnost. Uvjeti i cijene određuju se za svaki projekt pojedinačno na temelju rezultata
složena analiza.

Arkadij Bočarnikov, zamjenik upravitelja podružnice banke "Globex" u Sankt Peterburgu:
- Kod nas nije stao proces financiranja projekata. Već postoje otvoreni, aktivni krediti i zahtjevi za razmatranje. Kamate na takve kredite nisu se previše promijenile u odnosu na one prije krize. Ali uvjeti pod kojima osiguravamo financiranje projekta su zatvorene komercijalne informacije. Mogu reći da je pristup svakom programeru individualan: uzimajući u obzir njegovu povijest i razmjer poslovanja. U Sankt Peterburgu veliki iznos kreditiranja čine tvrtke kao što su Setl Group i Etalon - LenspecSMU.

Vera Setskaya, predsjednica GVA Sawyer:
- Projektno financiranje danas je načelno dostupno. Banke imaju slobodnu likvidnost. Ali uvjeti su se promijenili. Prije svega, stopa je porasla. Za banke kao što su Sberbank i VTB, to je 14-15%, za manje - 19%. Štoviše, male banke praktički nemaju dugoročni novac. Mogu posuditi na najviše dvije godine, što nije dovoljno za razvojne projekte. Osim dvojice čelnika, dugoročni krediti dostupni su i Moskovskoj banci, Promsvyazbank, Alfa-Bank i nekolicini drugih iz prvog ešalona.
Razumljiva je želja bankara da se zaštite na nestabilnom tržištu. Oni smanjuju svoje rizike postavljanjem strožih zahtjeva za sudjelovanje zajmoprimca u projektu. Ako se ranije moglo računati na financiranje ulaganjem 30% vlastitih sredstava, ponekad i 20%, danas je taj omjer 50:50. Za one koji grade stambene objekte to više nije zanimljivo, jer se radi o trećem ili četvrtom katu kuće, onda možete nastaviti gradnju sredstvima od prodaje stanova.
Osim toga, banke traže likvidni kolateral za osiguranje kredita. Odnosno, financiranje projekta pretvara se u kreditiranje zalagaonica. A dostupan je u potrebnom obimu samo velikim tvrtkama, koje u svojim bilancama imaju dovoljno skupe i likvidne imovine da osiguraju i dobro uspostavljenu interakciju s bankama. Ali u ovom slučaju bit će veliki popust, odnosno neće dobiti više od 50% vrijednosti imovine.
Programeri napominju da se kredit može dobiti samo za građevinske i instalacijske radove. I nemoguće je stvoriti komunikacije, sustave zaštite od požara, niskostrujne sustave. Za to su potrebna naša vlastita sredstva.
Banke također smanjuju rizike korištenjem zakonskih shema. Projekt se u pravilu izvodi u okviru posebno stvorene pravne osobe. Banka dobiva udio u svom kapitalu, čime osigurava svoja prava na predmetu u slučaju neizvršenja obaveza dužnika. Gotovo je nemoguće podići kredit za matičnu razvojnu tvrtku.
Za one koji prvi put izlaze na tržište, izgradnja dijaloga s bankom i dobivanje kredita predstavlja maštarinski zadatak. Ali čak i ako se početnik nosi s tim, stopa će ubiti cjelokupnu ekonomiju projekta. Zaslužne su tvrtke s imenom i reputacijom. Za njih - povoljniji uvjeti. Koriste se i mehanizmi naknadnog kreditiranja. Ako je objekt već izgrađen, banka pregovara s dužnikom po nižoj stopi, a oslobođena sredstva mogu se reinvestirati u sljedeći projekt. Nastaje cijeli lanac građevinskih projekata koje banka provodi zajedno s investitorom.
Treba imati na umu da banka nije slobodna beskonačno ublažavati uvjete. Središnja banka kao regulator diktira svoje zahtjeve i nijedna banka ih ne može zanemariti. Visoka stopa nije nastala iz želje bankara za zaradom, već polazeći od diskontne stope Središnje banke, povećanih zahtjeva za rezervama i drugih parametara.

Elena Kuznetsova, zamjenica generalnog direktora za ekonomiju i financije, Pioneer Group of Companies, područje St. Petersburga:
- Mislim da će banke u 2016. formirati generalizirani pristup financiranju projekata. Jer ova će godina biti, prema mnogim analitičarima, dobar test snage za programere. U prvom tromjesečju banke su zauzele stav sačekati i vidjeti. Žele promatrati kako su se mijenjali ekonomski pokazatelji developera u 2015. godini, a to će biti jasno iz godišnjih financijskih izvještaja koji se dostavljaju najkasnije do 31. ožujka.
Većina banaka sada postavlja povećane zahtjeve za sudjelovanje developera u financiranju budućih projekata, kao i za poštivanje zakona. Banke su manje-više lojalne onim tvrtkama koje grade objekte prema 214-FZ i oprezne su prema drugim shemama.

Elena Tarabukina, voditeljica odjela za hipotekarne kredite, KVS Group:
- U vrijeme krize uspješno financiranje projekta ovisi ne samo o trajanju poslovnog odnosa između razvojne tvrtke i banke, već i o ugledu i iskustvu developera. Grupa tvrtki KVS razvila je partnerstvo s VTB24. Kreditna sredstva osigurao je našem prvom investicijskom projektu "GUSI-Swans", zatim RC "Ivan da Marya" i "Linkor". Sada VTB24 financira projekte integriranog razvoja teritorija "Novoe Sertolovo" i "YASNO.YANINO".

Andrey Nikitin, glavni financijski direktor LSR grupe:
- LSR Grupa nikada nije koristila ciljano bankovno projektno financiranje. Za programere koji rade prema 214-FZ, korištenje ovog alata obično je povezano sa značajnim opterećenjima (zalog prava tražbina prema ugovorima o sudjelovanju u kapitalu ili općim ugovorima). Tome se dodaju režijski troškovi pregleda projekata u inženjerskim i izmjernim tvrtkama te troškovi osiguranja. Sve to, uz visoke kamatne stope na kredite, značajno smanjuje profitabilnost.
Osim toga, ne postoji operativni pravni mehanizam za oslobađanje stanova od bankovne hipoteke. Stoga postoji rizik da će dioničar odustati od transakcije: svako kolateralno opterećenje izaziva sumnju kod kupca.
Od sredine 2014. banke pooštravaju zahtjeve prema poduzećima u građevinarstvu, posebice prema izvođačima. To značajno komplicira procedure vezane uz dobivanje zajma (kako u okviru financiranja projekta tako i za nadopunjavanje obrtnog kapitala) za programere i izvođače. Ne može se reći da su banke počele postavljati neke nove zahtjeve. Pritom su značajno zakomplicirali analizu financijskog stanja kako samog zajmoprimca tako i svih sudionika u kreditnim transakcijama. Pomno proučavaju sve financijske pokazatelje (stvarne i prognozirane), vlasničku strukturu dužnika. Pooštren je pristup tržišnom vrednovanju i kvaliteti kolaterala.
Istodobno, trošak financiranja projekta u svakom je slučaju veći od stopa na zajam za tekuće aktivnosti (nadopunjavanje obrtnih sredstava). Ako grupa tvrtki koristi princip "bojlera" za privlačenje dužničkog financiranja od različitih banaka vjerovnika, to vam omogućuje da minimizirate troškove servisiranja kredita. I banke puno brže donose odluke o davanju kreditnih limita.

S razvojem projektnog načina poslovanja u cijelom svijetu, postalo je potrebno uvesti temeljno novi mehanizam prikupljanja sredstava koji bi omogućio izvođenje radova bez ikakvog novčanog osiguranja. Zatim ćemo razmotriti što je projektno financiranje i po čemu se razlikuje od ostalih vrsta prikupljanja novca u javnom i korporativnom sektoru.

Koncept projektnog financiranja

Projektno financiranje je način prikupljanja sredstava za osiguranje dugoročnog investicijskog projekta. Naziva se i investicijski zajam. Značajka metode je da se novac ne izdaje pod državnim ili korporativnim jamstvom i ne pod jamstvom imovine, već u okviru novčanog toka koji će generirati projekt nakon njegovog završetka. Sa stajališta tradicionalnog kreditiranja, sadašnji zajam izgleda kao niskoprihodovni i rizičan.

Ne uspijevaju svi dobiti državna jamstva, a dobivanje kolaterala za novčanu imovinu može biti teško zbog visokog stupnja istrošenosti i, sukladno tome, niske cijene. U investicijskom zajmu glavna jamstva za zajmodavce mogu biti licenca, razvoj i korištenje visoko vrijedne imovine, pravo korištenja i proizvodnja proizvoda.

Praksa investicijskog kreditiranja već je dobro razvijena u svijetu, međutim, za Rusiju je još uvijek neobična. Kako bi posudili sredstva obećavajućem, ali rizičnom startupu, većina bankarskih organizacija to neće riskirati. Međutim, kada se formira tim poznatih profesionalaca, a sama inicijativa obećava dobar profit, tada se šanse za dobivanje potrebnog kapitala značajno povećavaju.

Vlasnički kapital (izravna ulaganja), akreditivi, bankovni zajmovi, leasing, a ponekad i robni zajmovi mogu djelovati kao instrumenti financiranja za investicijski zajam. Traženi su projekti s potencijalno visokom rentabilnosti, kao što su izgradnja stambenih, industrijskih i poslovnih objekata, lansiranje nove vrste proizvoda koji je tražen na tržištu, te reprofiliranje ili modernizacija poduzeća.

Za dobivanje ovakvog financiranja za realizaciju ideje potrebno je stvoriti projektnu tvrtku u obliku posebne pravne osobe. Novac se izdvaja za realizaciju određenih ciljeva, stavke troškova su jasno definirane, a zajmoprimac ih ne može mijenjati po svojoj volji. Ako kod financiranja poduzeća svi rizici padaju na tvrtku organizatora, onda se kod investicijskog zajma rizici dijele između pokretača, banke zajmodavca i zajmoprimca.

U Rusiji se cijeli iznos vrlo rijetko dodjeljuje za cijelu inicijativu, najčešće bankari zahtijevaju od zajmoprimca da uloži dio vlastitih sredstava, obično u iznosu od 25-40% ukupnog iznosa.

Istodobno, početni rad (FEED, studija izvodljivosti, projektna dokumentacija) plaća inicijator ideje, a kreditni dan se povezuje u fazi izgradnje. Nakon završetka faze ulaganja, novostvorena imovina se zalaže banci uz primljeni kredit.

Kako bi smanjile vjerojatnost gubitaka u tako rizičnom kreditiranju, banke provode detaljan pregled, izrađuju poslovne planove, studije izvedivosti, financijske modele i marketinška istraživanja. To tjera sve strane da dublje uđu u specifičnosti poslovanja, da razumiju procese koji se u njemu odvijaju. Ako govorimo o izgradnji "od nule" ili modernizaciji postojećeg objekta, onda se pozornost skreće na prisutnost imovine ili na uvjete dugoročnog zakupa zemljišne čestice. Osim toga, od velike je važnosti organizacija koja će izvoditi građevinsko-instalacijske radove.

Dva su glavna oblika dodjele sredstava za ovu vrstu pružanja inicijative:

• Sufinanciranje... Po njemu se svi zajmodavci objedinjuju u jedinstveni fond (sindikat, konzorcij), a sa zajmoprimcem se sklapa jedinstven ugovor o zajmu.
• Paralelno neovisno financiranje... U tom slučaju svaka bankarska organizacija osigurava novac za svoj potprojekt (dio zajedničkog pothvata), sklapajući poseban ugovor o zajmu s zajmoprimcem.

Investicijski zajam se ponekad naziva "regresnim financiranjem", odnosno zahtijeva da se zajam vrati. Postoje tri glavna oblika raspodjele sredstava:

Za razliku od klasičnog kreditiranja, prije donošenja odluke o investicijskom kreditiranju, rok za razmatranje podnesenog zahtjeva je duži i može se kretati od nekoliko mjeseci do jedne i pol godine.

Specifičnosti rada s investicijskim kreditom

Projektno financiranje temelji se na određenim načelima koja vrijede za sve takve slučajeve. Specifičnost je zbog visokog stupnja rizika za strane, stoga se velika pozornost posvećuje ne samo tvrtki koja je dobila sredstva, već i ideji predloženoj za implementaciju.

Projekt je posebno istaknut iz osnovne djelatnosti poduzeća nastaje pravna osoba preko koje se vrše sva plaćanja. To ima svoje prednosti i potrebno je iz više razloga:

• Aktivnost implementacije koncepta počinje čistim licem. Dovođenjem svih manipulacija u zasebnu strukturu izbjegavaju se problemi koji bi mogli biti povezani s aktivnostima glavne tvrtke u prošlosti, na primjer, s inspekcijama fiskalnih službi za prethodna razdoblja, poništenjem pojedinačnih ugovora ili pravnim potraživanjima u drugim područjima.
• Projekt postaje sve otvoreniji i transparentniji. Sva plaćanja i planiranje financijskih tokova su dobro praćeni, nema križanja s ostalim financijskim tokovima tvrtke. Transparentnost povećava procijenjenu vrijednost ideje i potiče povjerenje između više partnera.

Svi mogući rizici pomno se istražuju a provode se aktivnosti na njihovom minimiziranju kako bi se privukao investitor. Ovaj se posao provodi u predinvesticijskoj fazi. Nakon razmatranja potencijalnih opasnosti, svaka strana preuzima dio rizika kojima je u stanju što učinkovitije upravljati, kao i kontrolirati ih. Na primjer, rizici se mogu rasporediti na sljedeći način:

• politički dati uključenom državnom tijelu;
• nametnuti tehnološko dobavljačima opreme;
• tržišni prijenos kupcima proizvoda i njihovim partnerima kroz mehanizam specijaliziranih ugovora.

Sudionici pothvata jedni drugima daju funkcionalna jamstva u obliku "pisma utjehe" ili sklapanjem memoranduma o razumijevanju, predugovora s kupcima. Idealna opcija je dobiti državna jamstva za povlašteno oporezivanje ili posebne uvjete za određeno razdoblje, što je moguće s obzirom na društveni značaj inicijative koja se provodi.

Financijski modeli korišteni za investicijski zajam vrlo su važni za stabilnost provedbe koncepta. Modeliranje se provodi izradom strukturiranog proforma izvješćivanja, koja su integrirana u izračune bilance projekta, njegovih novčanih tokova i očekivane dobiti. Međunarodni općeprihvaćeni standardi financijskog izvještavanja postaju dobra pomoć za to.

Izgradnja financijskog modela izrađuje se na temelju pretpostavki o ključnim čimbenicima koji utječu na poslovanje, napravljenih tijekom planiranja. Za to stručnjaci moraju pažljivo proučiti značajke poduzetničkih procesa u željenom području i odnos s ključnim čimbenicima. Što se točnije modelira očekivana aktivnost objekta, bit će pouzdanije procjene njegovog novčanog toka, koji je temelj zajma.

Kvalitetno upravljanje provedenom inicijativom izravno ovisi o profesionalnosti naših ili pozvanih menadžera, njihovoj spremnosti i sposobnosti da pravilno organiziraju komunikaciju između partnera i sudionika u pothvatu, da koordiniraju svoje djelovanje. Uprava mora kvalitetno prilagoditi pitanja marketinga, financija, logistike, razmjene informacija.

Često se prakticira angažiranje iskusnog financijskog savjetnika koji može pružiti podršku u analitičkoj, pravnoj i informacijskoj podršci ideji. Najčešće je potrebna pomoć pri rješavanju takvih problema:

• odabir najbolje strukture projekta;
• izrada poslovnog plana, informacijskih i investicijskih memoranduma;
• organizacija potrebne ekspertize (tehnološke i inženjerske);
• traženje investitora i dioničara, organizacija pregovora s njima;
• mjere za smanjenje troškova i maksimiziranje očekivane cijene objekta;
• razvoj načina interakcije između organizatora i vjerovnika, rješavanje tekućih financijskih i pravnih pitanja;
• redovita priprema izvješća o napretku;
• pomoć u razvoju kontrole, upravljačkog računovodstva i upravljanja osobljem.

Projektno financiranje podrazumijeva dodjelu sredstava na duži period, što je neuobičajeno za Rusiju, gdje se češće koristi "kratki novac". Rijetko je provedba velike inicijative unutar 2-3 godine, u pravilu će se uloženi novac početi vraćati zajmodavcu za 5-10 godina. U tom razdoblju samo pripremni radovi, ekonomske kalkulacije i izrada plana traju godinu i pol dana.

Sve ove aktivnosti zahtijevaju znatna ulaganja koja mogu iznositi do 10% ukupne cijene ili čak više, a padaju na teret idejnog začetnika. Istodobno, investitori ne uzimaju uvijek u obzir te troškove prilikom sklapanja ugovora i zahtijevaju da 25-30% svog novca ulože u poduzeće kako bi potvrdili ozbiljnost svojih namjera.

Uloge sudionika u procesu

Kao što je gore navedeno, za razliku od slučaja dobivanja tradicionalnog zajma, investicijski zajam moguć je samo uz uključivanje širokog spektra sudionika koji raspodjeljuju rizike. To uključuje takve organizacije.

Financijske institucije dodjeljivanje sredstava. Obično su velike bankovne organizacije spremne za projektne zajmove, imajući mogućnost dodjele novca ili druge imovine s odgođenim dospijećem. Banke nastoje minimizirati opasnost od gubitaka izdvajajući sredstva ne jednokratno, već u zasebnim tranšama prema odobrenom rasporedu. Ako nešto pođe po zlu, možete zaustaviti pružanje projekta, izbjegavajući velike gubitke. Također postoji mogućnost uvođenja vlastitog kontrolora u projekt koji ima pravo zaustaviti rizične transakcije.

Pokretač. Od njega se zahtijeva iskustvo upravljanja u relevantnom području, budući da je njegovo područje odgovornosti operativni dio i pokazatelji uspješnosti prodaje (KPI). Poželjno je dobro ime i kredibilitet među kupcima proizvoda. Lakše je dobiti kredit za već poznate tvrtke koje su odlučile proširiti svoje poslovanje. Zahtjevi bankara lojalniji su njima nego pojedinačnim klijentima koji samo žele pokrenuti vlastiti posao.

Zemljoposjednik. Praksa se često koristi kada je vlasnik zemljišne čestice prenosi na upravljanje inicijatoru bez zemlje, a zauzvrat dobiva udio u projektu. Cijena lokacije izravno ovisi o lokaciji, dostupnosti cesta i željeznica, dostupnosti energetskih resursa i dostupnosti građevinske dozvole.

Tehnički kupac. Banke privlače takve specijalizirane organizacije u slučajevima kada je potrebno izvesti složene građevinske radove, na koje standardne opcije nisu primjenjive. Tehnički kupac izvodi cijeli niz radova:

• inženjering (izviđanja, odobrenja, projektiranje);
• nabava materijala i opreme;
• izgradnja (izbor izvođača, smr, puštanje u rad).

Tehnički rizici kupaca - prema planu i proračunu. Prekoračenja (cijene poskupljuju kooperanti, neobračunati radovi) plaća iz svog džepa.

Investitor. Banke u pravilu ne pokrivaju sve potrebe inicijatora, pa je potreban ulagač koji će u cijelosti ili djelomično pokriti sva novčana izdanja za udio u poslovanju koji se pokreće. Investitori su obično privatnici koji ne očekuju da će kasnije aktivno sudjelovati u razvoju proizvodnje. Njihovi su interesi najčešće ograničeni na želju da profitabilno preprodaju svoj udio velikim igračima na tržištu nakon povećanja njegove vrijednosti ili da dobiju dividende (pasivni prihod) korištenjem objekta za predviđenu namjenu. Kada je riječ o vađenju prirodnih resursa, onda je moguće koristiti takav mehanizam kao što je sporazum o podjeli izvađene proizvodnje.

Prednosti i rizici investicijskog kreditiranja

Projektno financiranje omogućuje provedbu nove inicijative bez vezanja uz prethodne dugoročne aktivnosti tvrtke ili organizacije. Pritom je, za razliku od mnogih drugih poduzetnika, s takvom odredbom od velike važnosti primijenjeni sustav upravljanja, što projekt automatski čini puno kvalitetnijim i predvidljivijim.

U mnogim poslovnim planovima marketinška i financijska opravdanost stavlja se na prvo mjesto, zasjenjujući pitanja zapošljavanja i obuke kadrova, uspostavljanja sustava interakcije, informiranja i organizacijske podrške. Prilikom razmatranja zahtjeva za investicijski zajam, sve strane pitanja, bez iznimke, pažljivo se proučavaju kako bi se izbjegli gubici koje se neće imati čime pokriti.

Glavni rizici u financiranju projekta su sljedeći:

• promjena političke situacije koja može utjecati na ključne parametre koncepta;
• pravna pitanja, posebice dobivanje potrebnih dozvola i licenci;
• pogreške u ekonomskim izračunima u pogledu razine potražnje za proizvodima i njihove profitabilnosti, što neće dopustiti pokrivanje svih troškova;
• rastuće cijene sirovina;
• propušteni rokovi za izgradnju i puštanje objekta u pogon;
• značajan višak odobrenog proračuna.

Ruski uvjeti još nisu u stanju pouzdano zaštititi poslovanje od vanjskog neekonomskog utjecaja, stoga bankarske institucije vrlo oklijevaju davati dugoročne zajmove bez pouzdane potvrde o visokolikvidnom kolateralu ili državnim jamstvima.

Ruski premijer Dmitrij Medvedev odobrio je plan za postupni prijelaz s vlasničkog na projektno financiranje stambene izgradnje. To je najavio ministar graditeljstva, stambeno-komunalnih djelatnosti Ruske Federacije Mihail Men na platformi za raspravu kongresa stranke Jedinstvena Rusija 22. prosinca.

“Akcijski plan zajednički su izradili Ministarstvo graditeljstva, Ministarstvo financija, Banka Rusije i AHML. Sadrži popis zakona i podzakonskih akata kojima je cilj reguliranje uvjeta za postupnu promjenu načina privlačenja sredstava građana za izgradnju i za uvođenje mehanizama financiranja projekata putem ovlaštenih banaka”, rekao je ministar.

Kako je pojasnio Mikhail Men, plan se sastoji od tri faze i predviđen je za tri godine. Rezultat njegove provedbe trebao bi biti uključivanje u odnos između programera i sudionika u zajedničkoj izgradnji treće strane - banke. Sudionici dijeljene gradnje prenosit će sredstva na posebne račune u bankama ili escrow račune, a banke će financirati gradnju kuća, uključujući i na teret novca dobivenog od građana.

Šef ruskog Ministarstva graditeljstva rekao je da je glavno pitanje koje će Vlada i Centralna banka morati riješiti u ove tri godine po kojoj će kamatnoj stopi banke davati sredstva investitorima za izgradnju. “Pogledat ćemo praksu provođenja zakona. Prvo ćemo dati programerima priliku da se po volji prebace na takav model i damo im neke oproste za te stroge zahtjeve koji se sada postupno uvode u zemlji. Tako ćemo moći dobiti pilote i shvatiti koliko realno funkcionira ovaj model. I što je najvažnije, vidjet ćemo koliko će novca koštati programere iz banaka koje su dobile nula posto financiranja od građana “, rekao je šef ruskog Ministarstva graditeljstva.

Prva faza plana uključuje pripremu relevantnih nacrta izmjena i dopuna važećeg zakonodavstva o zajedničkoj gradnji i pripadajućih normi. Konkretno, planira se izmijeniti zakon o registraciji nekretnina, o osiguranju depozita pojedinaca, u zakon o stečaju i Porezni zakon Ruske Federacije. "Faza izrade nacrta zakona planira se završiti do kraja 1. tromjesečja 2018.", rekao je Mikhail Men.

Također je rekao da se do kraja 2018. planira razmotriti mogućnost izmjene propisa Banke Rusije kako bi se promijenili pristupi kreditiranju developera. Osim toga, planira se razviti mehanizam jamstva koji će omogućiti davanje jamstva ili izdavanje neovisnog jamstva od strane jedne razvojne institucije u stambenom sektoru.

Osim uobičajenog hipotekarnog kreditiranja, banke također pomažu građevinskim tvrtkama u financiranju projekata. Otkrijmo zašto je ova pomoć namijenjena programerima, koliko je korisna za dioničare i je li financiranje projekta sposobno zaštititi projekt od mogućnosti da postane dugoročna gradnja.

Financiranje projekta razlikuje se po tome što investitor (obično banka) ulaže novac u određeni projekt (obično je to velika gradnja - novo stambeno naselje, stambeni kompleks itd.).

Investitor (banka) u potpunosti kontrolira trošenje sredstava od strane programera i prima pogodnosti nakon implementacije objekta. Dok investitor u potpunosti ne otplati dug, predmet financiranja zalaže banka, čime banka sama sebi jamči jamstvo povrata sredstava. Dodatna faza pojavljuje se kod kupnje kuće - za svaku konkretnu transakciju banka pristaje na otuđenje nekretnine i povlačenje stana iz hipoteke. Tek nakon dobivanja takve suglasnosti, Rosreestr registrira ugovor o udjelu u kapitalu. Kako su nam rekli iz tvrtke koja koristi projektno financiranje u građevinarstvu, rok za prijenos ključeva se ne povećava, a dokumentarna potpora transakcije za dioničara nije komplicirana.

Kako se povlači novac s gradilišta?

Stručnjaci smatraju da se projektnim financiranjem onemogućuje zlouporaba sredstava. I postoji mnogo načina na koje možete povući novac s gradilišta:

Fiktivne (imaginarne) transakcije. Na primjer, tvrtka sklapa ugovore o nabavi potrošnog (završnog) materijala ili obavljanju bilo kojeg posla koji se stvarno ne izvodi. Često u takve svrhe programer stvara drugu pravnu osobu (tzv. "jednodnevnu" tvrtku).

Sredstva se povlače sudjelovanjem u dobrotvornim aktivnostima.

Povlačenje sredstava preko offshore tvrtki sklapanjem ugovora o fiktivnim uslugama (rad, opskrba i sl.) s tvrtkama koje se nalaze u drugim zemljama.

U ljeto 2016. u Moskvi su činjenice o nenamjenskom korištenju sredstava otkrivene od strane developera Globinveststroy JSC, koji je gradio stambeni kompleks u ulici Novogireevskaya, Vl. 5. Protiv uprave investitora pokrenut je kazneni postupak, vlasnici udjela idu na sud s tužbama da ih priznaju kao žrtve i traže povrat novca uloženog u izgradnju. Programer je suspendiran.

U gradu Omsku, kazneni postupak protiv uprave developera (naime, lokalnog zamjenika Kh. Shushubaeva) pretvorio se u izgradnju cijelog mikrookruga Yasnaya Polyana. Više od 300 dioničara čeka svoje domove od 2007. godine. Oko 100 milijuna rubalja prikupljeno od dioničara prebačeno je na tvrtke koje kontrolira developer RoKAS LLC, to je utvrđeno istragom. Uprava developera također je optužena za pronevjeru sredstava, krivotvorenje dokumenata, dobivanje kredita na fiktivnim dokumentima. Krivični postupak u ovom trenutku nije okončan.

Takve priče bilo bi moguće izbjeći da se gradnja odvijala na temelju projektnog financiranja, kada banka ima punu kontrolu nad troškovima. Za kontrolu napretka projekta, strane potpisuju poseban ugovor, koji sadrži sva prava banke i određuje količinu pristupa svim informacijama o projektu. Programer u pravilu dostavlja banci izvješća o napretku, koja sadrže sve podatke o obavljenom poslu, isprave o plaćanju i druge računovodstvene podatke (akti međusobne namire, fakture, nalozi o troškovima itd.). Projektant je dužan izvijestiti o zaključenim poslovima, potpisanim ugovorima, eventualnim odstupanjima od plana upravljanja projektom. Također, ugovor o financiranju projekta sadrži uvjete da se nositelj projekta pridržava svih pravila i propisa vezanih uz građevinske aktivnosti. Banka kontrolira plan i redoslijed zaliha za gradilište, raspored radova, pa čak i odabir dobavljača materijala za gradnju programera.

Prednosti i nedostaci projektnog financiranja

Dakle, financiranje projekta ima sljedeće pozitivne aspekte:

Programer dobiva prilično impresivan iznos sredstava od banke (do 80% troškova izgradnje), što štiti građevinsku tvrtku od bankrota. Banka daje u zalog samo predmet financiranja.

Sve rizike izgradnje zajednički snose strane u ugovoru o financiranju projekta, što znači da je najmanje vjerojatna opcija „dugoročna gradnja“.

Od 1. siječnja 2017. planira se zakonski propisati shema držanja novca dioničara na posebnim računima do završetka izgradnje. Čak i u slučaju bankrota developera, novac je moguće vratiti u bilo kojem trenutku.

Alexandra Chaikina, voditeljica PR odjela Grand-Stroya, kao jednu od najvažnijih prednosti istaknula je sljedeće: „Kupnja stana od developera koji su sklopili ugovor o financiranju projekta sa stabilnim bankama mnogo je sigurnija.

U ovom slučaju gradnja ne ovisi o tempu prodaje, jer je banka za to već dala novac. Uz to, banka prilikom izdavanja kredita unaprijed analizira sve rizike i kreditira samo onim investitorima koje smatra kreditno sposobnim. U slučaju stambenog kompleksa Yolkki Village, financijski partner bio je PJSC Rosselkhozbank, čijih 100% dionica pripada državi."

Glavni nedostaci projektnog financiranja su:

Visoke kamate na kredit, dugoročno razmatranje zahtjeva od strane banke, jer banka provodi temeljitu provjeru poslovnog plana projekta, financijske stabilnosti developera, procjenjuje sve vrste rizika i troškova. U tom smislu puno se radi i prije početka projekta.

Osim stalne kontrole gradnje od strane banke, moguće su i druge točke. „Ugovor s partnerskom bankom može sadržavati mnoge dodatne nijanse. Na primjer, može postojati cijena po četvornom metru ispod koje programer nema pravo prodati, bez obzira na promjene u tržišnoj situaciji. O svim tim značajkama potrebno je razgovarati s bankom uz sudjelovanje iskusnih odvjetnika u fazi registracije partnerstva. Uz razuman pristup, sve će se poteškoće svesti na najmanju moguću mjeru “, kaže Alexandra Chaikina.

Glavni nedostatak za investitore u nekretnine, prema mišljenju stručnjaka, može se smatrati povećanjem troškova stanovanja, jer prema takvoj shemi također se uzima u obzir postotak banke koja financira projekt.

Kako investitor u nekretnine može saznati koliko novca mu se gradi nova zgrada?

Kako se financira gradnja objekta, uključujući financiranje projekta, financijsko stanje graditelja, rizike i osiguranje tih rizika (ako ih ima), kupac može saznati iz deklaracije projekta. Projektna deklaracija se objavljuje na službenim web stranicama programera ili samog objekta, a programer je također mora dati na uvid bilo kojoj osobi na zahtjev.

Izlaz

Projektno financiranje u našoj zemlji je u ranoj fazi. Prema mišljenju stručnjaka, ovaj oblik financiranja je za krajnjeg korisnika određena garancija kvalitete i isporuke objekta. No kreditne institucije danas nerado koriste projektno financiranje, budući da banka dobiva koristi od takvog ulaganja, u pravilu, ne prije 5-7 godina nakon ulaganja. Lideri projektnog financiranja sada su samo najveće banke, a i one su "oprezne" s ograničenjima projektnog financiranja tijekom krize: ili smanjuju obujam ili ga ne povećavaju.

Tiskovna služba North-West Sberbanka rekla nam je da je 2015. u Sankt Peterburgu i regiji već bilo 18 milijardi rubalja kreditnih linija za programere, 2016. odobreno je još 5 milijardi.

Press služba VTB 24 dala nam je 4 primjera najvećih projekata koje financira banka. Projekti su u vlasništvu KVS-a, Setl Cityja, RBI-a i RosStroyInvesta. Ukupni iznos financiranja je gotovo 9 milijardi rubalja. Prošle godine iznos zajmova ovih developera iznosio je nešto više od 6

Predsjednica Instituta za urbanu ekonomiju Nadežda Kosareva pobornica je projektnog financiranja građevinskih projekata, te je stoga pozitivno reagirala na prijedlog predsjednika države da se odustane od zajedničke gradnje u korist potonje. Istina, za prijelazno razdoblje, prema njezinom mišljenju, našoj će zemlji trebati više vremena nego što Vlada pretpostavlja. O poteškoćama tranzicije govorila je Nadežda Borisovna u razgovoru za portal ERZ.

Da, mislim da je ovo korak u pravom smjeru. Podsjetim, praksa privlačenja izravnih ulaganja građana u građevinarstvo u cijelom svijetu uopće nije toliko raširena kao kod nas. Koristi se ili u zemljama sa slabo razvijenim bankovnim financiranjem, ili, obrnuto, u razvijenim zemljama - ali kao oblik predujma za gradnju vrlo skupih, luksuznih nekretnina, za kojima nema potražnje na širokom tržištu. Kada graditelj gradi tako luksuznu nekretninu, želi unaprijed upoznati svoje kupce i prikupiti sredstva za izgradnju. A korištenje ulaganja građana u graditeljstvo u ovako masivnim razmjerima i u takvim razmjerima kako se to kod nas, u drugim zemljama, ponavljam, može naći ponegdje.

Stoga je u konačnici prelazak na sustav bankovnog projektnog financiranja apsolutno ispravan korak, o čemu sam, zapravo, uvijek govorio. Druga je stvar imamo li za to uvjete.

Odakle, ako se odustane od dioničke izgradnje, odakle će doći novac za financiranje izgradnje u takvim količinama kao što je osigurano “vlasničko financiranje” - oko 4 bilijuna rubalja?

Ne vidim tu neke posebne probleme, jer ako ljudi danas ulažu svoj novac u gradnju, znači da imaju taj novac. A ako trebaju kupiti gotove stambene objekte, neće držati svoj novac pod jastukom - i dalje će ga staviti u banke. Danas bankarski sustav nema problema s likvidnošću kao nekada, a tu će doći i dodatna likvidnost. Stoga u tom pogledu vidim posebne rizike.

Ali jesu li naš bankarski sustav i naši programeri spremni raditi na principima projektnog financiranja, veliko je pitanje. Uz projektno financiranje, programeri bi trebali biti što transparentniji za banke, a sve njihove aktivnosti vidljive na prvi pogled i dostupne kontroli banaka. Nažalost, danas svi programeri ne ispunjavaju takve zahtjeve.

S druge strane, naša praksa financiranja projektnih banaka danas je vrlo ograničena. A budući da takvo financiranje nije razvijeno u Rusiji, banke nemaju odgovarajuće stručnjake, kreditne inspektore koji bi mogli posjetiti gradilište, lako čitati i razumjeti građevinsku dokumentaciju, pratiti usklađenost s projektnom dokumentacijom i tehnologijama tijekom izgradnje objekta. Oni jednostavno ne postoje, jer do danas za njima jednostavno nije bilo potrebe. Ako nema financiranja projekta, nema ni specijalista.

Programerima je potrebno vrijeme da ispune bankarske zahtjeve, a banke zauzvrat izgrade potrebne kompetencije. Ovdje je potrebno, slikovito rečeno, rasti zajedno s dvije strane odjednom.

No, osim kompetencija, morate biti i aktivni. Što mislite zašto banke nisu aktivne po tom pitanju?

Ovdje je sve jednostavno: rizici su previsoki. Općenito, rizici u građevinarstvu su najveći. A ako neprofesionalci, u osobi građana, preuzimaju te rizike na sebe, onda ih profesionalci u liku banaka izbjegavaju. Ovo je prva stvar.

Drugo, kako bi ublažila te rizike, banka mora u potpunosti kontrolirati građevinske aktivnosti investitora. A danas nema takvu priliku. Prvo, sama aktivnost investitora nije previše transparentna - kako s financijskog gledišta, tako i sa stajališta svih postupaka koji prate izgradnju. I drugo, nadležnost banke, kao što sam već rekao, jednostavno nije dovoljna.

Ali, kao što znate, voda ne teče ispod kamena koji leži. I ovaj problem nikada neće biti riješen osim ako nas sama situacija ne natjera da ga konačno počnemo rješavati, slažete li se?

Apsolutno! Naravno, ako kao danas, bez ikakve posebne kontrole, uzimate novac od ljudi, zašto se onda selite? Obje strane se ne miču... A ako se stvore uvjeti, onda je to sasvim druga stvar. Uostalom, u cijelom svijetu gradnju financiraju banke. A Rusija nije ništa lošija od drugih zemalja, samo mi tu praksu još nismo razvili, to je razlog.

Ali u jednom trenutku, naravno, neće se sve razviti. To zahtijeva neku vrstu prijelaznog razdoblja. Po mom mišljenju, dovoljno dugo.

- Koliko?

Najmanje pet godina. Potrebno je osmisliti neke međumehanizme i postupno prijeći na projektno financiranje.

Nedavno je uveden mehanizam za escrow račune, kada postoji predškolska ustanova, ali su sredstva podložna plasmanu u banke i blokirana su do završetka izgradnje. Ovo je neka vrsta međumehanizma, ali nemoguće je sve natjerati da uđu čak i u ovu fazu.

- Što predlažeš?

Mislim da će biti potrebno za sljedeće dvije-tri godine, relativno govoreći, stvoriti neke zahtjeve koji će stimulirati i banke i programere da prvo pređu na escrow račune. Zatim ih u roku od dvije-tri godine stimulirati na rad po ugovorima o kupoprodaji stanova. Naš Građanski zakonik vam omogućuje sklapanje kupoprodajnog ugovora za stvar koja će se stvoriti u budućnosti. Stoga će biti potrebno regulirati takav ugovor o kupoprodaji stambenog prostora i odrediti maksimalni iznos pologa na njega. U mnogim zemljama to se radi, a depozit tamo iznosi, na primjer, 10-15%. A za drugo prijelazno razdoblje, ne puni trošak stanovanja, već 10-15% depozita iz kupoprodajnog ugovora treba staviti na te escrow račune.

Ali onda, kada prođu obje faze ove prijelazne faze, moći će se reći: “Svi su naučili, vježbali i to je to! Sada jednostavno radimo po ugovorima o kupoprodaji uz maksimalni depozit utvrđen zakonom." Na primjer, istih 10-15%. I stavite ih na escrow račun. Mislim da ima smisla postaviti takav zahtjev da i ovih 10-15% za osobu bude zajamčeno, a on ih ne izgubi. A sve druge forme treba zabraniti.

Istodobno, iznimno je važno pratiti i regulirati zakonsku regulativu kako programeri, prelazeći na projektno financiranje, ne bi ulazili u druge mehanizme. Na primjer, vidimo da s trenutnim pooštravanjem normi 214-FZ počinje kretanje prema zajedničkim fondovima. A svi znamo za SU-155 i za sheme stambene izgradnje, kada programeri nisu uvijek legalno podizali stambene građevinske zadruge za sebe.

Moram reći da su naši programeri općenito iznimno inventivni, pa bi na putu, da tako kažem, u svjetliju budućnost, mogli izmisliti neke druge forme i smisliti kako uzeti novac od ljudi u fazi izgradnje. Ostavit će 214-FZ u drugim, još manje reguliranim oblicima, itd.

Stoga se ovdje mora promijeniti i sama institucionalna struktura tržišta. A ovo je vrlo težak zadatak.

Bankari nikada neće propustiti svoje pogodnosti, ali istovremeno, kao što ste primijetili, banke ne vole riskirati. Koje biste mjere predložili za poticanje građana na korištenje escrow računa?

Čak i kada smo raspravljali o prošlogodišnjem paketu izmjena i dopuna 214-FZ, predložio sam povećanje iznosa naknade osiguranja za depozite građana na escrow računima. Odnosno, ne napraviti 1,4 milijuna rubalja, koliko se danas nadoknađuje za redovni depozit za banke uključene u sustav osiguranja depozita, već za iznos svih sredstava koja su stavljena na escrow račun.

Uostalom, ne smijemo zaboraviti da zapravo escrow račun u banci također nije nulti rizik. Kao što vidimo, same banke imaju problema: stečajevi, reorganizacije itd. I iako je sada utvrđeno da takve escrow račune mogu otvoriti samo najveće, pouzdane banke koje rade s federalnim proračunom itd., nažalost, niti jedna banka kod nas, osim dvije-tri strateške, nije imuna na probleme.

Dakle, ako bismo u prijelaznoj fazi na projektno financiranje uveli neke poticajne mjere, onda bih povećao tu naknadu od osiguranja. Uz takvo jamstvo sigurnosti uloženog novca, takav mehanizam bi građanima postao puno zanimljiviji.

-… a za sada ovaj mehanizam ne funkcionira i zato što investitor nema izvore za plaćanje kamata na kredite tijekom procesa izgradnje, a izdavanje kredita koji ne predviđaju plaćanje kamata zabranjeno je propisima Banke Rusije, zar ne ?

Jasno je da developer nema financijski tok, ali uz financiranje projekta ga uopće neće postojati – nema vanjskog financijskog tijeka.

Samo oni programeri koji imaju mogućnosti za vlastita ulaganja trebali bi se osjećati dobro u ovom sustavu. Udio vlastitih sredstava programera mora biti najmanje 30-40% volumena potrebnog za izgradnju određenog objekta. To će ga potaknuti da skrati vremenski okvir za projekt.

Danas postoje tehnologije, prvenstveno organizacijske, koje vam omogućuju da izgradite stambenu zgradu u samo dva do tri mjeseca. A ako programeri, bez gubitka kvalitete, mogu smanjiti razdoblje provedbe projekta s godinu dana na ova dva ili tri mjeseca, tada će im trebati novac za plaćanje kamata samo tijekom tog razdoblja. A što je učinkovitiji i kraći sam proces izgradnje, to mogu biti niže otplate kamata na kredit.

Sve će to, ponavljam, potaknuti programere na uvođenje modernih tehnologija.

Zvuči uvjerljivo. Sada mi dopustite da govorim o neugodnom - o cijenama stanova, koje u vezi s prijelazom na financiranje projekata, prema brojnim stručnjacima, mogu porasti za 10-15%. I o obujmu izgradnje, koji, naprotiv, može značajno pasti, što se očito ne uklapa u proklamirane ciljeve, koji predviđaju godišnji porast stambenog puštanja u pogon za 4-6 milijuna četvornih metara. m i učinkom od 120 milijuna četvornih metara. m do 2025. Ispada višesmjerne ravne linije ...

slažem se. Doista, kada se promijeni institucionalna struktura tržišta, njegovi se sudionici tome moraju prilagoditi. I mislim da je nemoguće zadržati dosadašnje količine gradnje "na raskrižju". Ovdje je potrebno nekako uskladiti jedan cilj s drugim. Morate razumjeti da se volumen izgradnje može smanjiti: ne katastrofalno, već za 10-20%.

Ovo je puno: milijuni četvornih metara stambenog prostora, koji će nedostajati i običnim građanima i programerima državnih programa. A tu su i srodne industrije, na primjer, proizvođači građevinskih materijala.

To je ono što se zove "politički izbor". Što je važnije: održati velike količine izgradnje ili isključiti situaciju u kojoj se pojavljuju prevareni vlasnici kapitala? Zato je potrebno prijelazno razdoblje da se svi mogu prilagoditi. Naravno, takve stvari se ne mogu provoditi u hodu.

Što se tiče cijena, reći ću ovo. Da bi cijene bile na tržišnim cijenama, potrebno je razviti konkurenciju među developerima. Dopustite mi da naglasim: ne među izvođačima, nego među developerima. Jer zbog povećanja troškova graditelja cijena raste uglavnom na nekonkurentnom tržištu. A ako je tržište konkurentno, onda cijenu čine ponuda i potražnja, a troškovi nemaju veze s tim. Marža programera jednostavno opada, odnosno njegov profit.

A to što je naše tržište slabo konkurentno nije novost.

Kao što je navedeno na nedavnoj konferenciji na Visokoj školi ekonomije, u Moskvi, 80% transakcija na tržištu kontrolira 5-8 programera. A što reći o manje konkurentnim regionalnim tržištima...

Ovako velike institucionalne promjene na stambenom tržištu moraju se sagledati sa svih strana, uključujući uvjete koji su potrebni za povećanje konkurencije kako cijene ne bi rasle itd.

Ponavljam, to je vrlo težak društveno-ekonomski i politički zadatak. I to morate pažljivo i promišljeno riješiti. Ne lomite drvo, ne cijepajte rame, ali predvidite sve rizike i moguće posljedice. Odnosno, prije vremena stavite slamke posvuda ...