• nema materijalnih mogućnosti;
• financijska situacija se pogoršala, a vlasnik shvaća da će zadržati kuću od 300 m2. on je izvan svojih moći;
• postoje problemi u komunikaciji.

Poteškoće u izvođenju inženjerskih mreža

Komunikacije su dovedene na mjesto. U ovom slučaju, novac i vrijeme postaju glavna prepreka za vlasnike. Na primjer, za opskrbu plinom potreban je projekt plinifikacije koji je izradila plinska tvrtka. Građevinsko-montažne radove također izvode stručnjaci, a spremnost provjeravaju djelatnici plinske službe. Morat ćemo trčati oko vlasti i platiti više od 100 tisuća rubalja za sve o svemu.

"Nedostroy" se nalazi u vikend naselju, postoje komunikacije na pristupačnoj udaljenosti. Do zastoja može doći ako mrežni inženjering proći će kroz susjedsku parcelu. Situacija kada susjedi sprječavaju prolaz cijevi kroz njihovo mjesto prilično je tipična. Ponekad jedina odluka- odlazak na sud. Šanse za pozitivan rezultat su 99%. Istina, morat ćete potrošiti 3-6 mjeseci na parnicu.

Nedovršeni objekt - na otvorenom polju. Nema tehničke ili materijalne mogućnosti za provođenje plina, struje i vode. Nemojte očajavati: takvi "nedovršeni" također se mogu prodati. Mnogi bogati ljudi sanjaju o životu daleko od civilizacije, a komunikacija je za njih samo pitanje cijene. Možete kupiti vlastitu trafostanicu i plinski držač (spremnik u kojem se skladišti plin koristi se za plinofikaciju privatnih kuća) visoka snaga, visoki napon, a voda uopće nije problem - pojedinačni bunar. Naravno, sve to ne vrijedi 5 rubalja, a naknadno održavanje i rad nisu za srednju klasu.

Kako se registrirati nedovršeno

Zakon jasno kaže da objekt ne postoji do trenutka registracije. Odnosno, da bi se prodala nedovršena kuća, ona mora biti uknjižena. Za objekte u tijeku izdaje se vlasnička potvrda s naznakom stupnja spremnosti. U pravilu se zaklada također može registrirati.

Razlozi za registraciju:

• pravo na zemljište;
• tehnička i katastarska putovnica objekta. Pogledajte publikaciju na web stranici na temu: "Kako napraviti katastarsku putovnicu za nekretninu";
• građevinska dozvola.

Pažnja: bez dozvole, možete prijaviti gotovu kuću samo ako imate pravo zemljišna parcela.

Ako nemate vremena i novca za upis, parcelu možete prodati i u cijenu uračunati cijenu kuće. Preporučljivo je unaprijed procijeniti zgradu kuće. Postoji i opcija sa sklapanjem kupoprodajnog ugovora za buduću stvar ili ugovora o ulaganju (to je ista stvar).

Značajke sklapanja takvog sporazuma:

1. Parcela je u vašem vlasništvu;
2. Prijenos prava na objekt i mjesto događa se tek nakon državna registracija;
3. Investitor dovršava vašu kuću i bavi se uknjižbom, a zatim dobiva pravo na nekretninu.

Pažnja: takva je shema uobičajena među programerima vikend naselja, stoga se privlače investicije. Za pojedince ovo nije tipična situacija. Da biste osigurali sve nijanse, potrebna vam je pomoć odvjetnika.

Kako prodati nedovršenu zgradu preko posrednika ili samostalno

Ako je trgovac nekretninama iskusan i ima pozitivno iskustvo u prodaji "nedovršenog" ima smisla obratiti se njemu. Realtors početnici su kompetentni kao i vi.

Provjeravamo agenta za nekretnine.

• Zamolite agenta da dostavi dokaze o uspješnim transakcijama, uključujući one s nedovršenim nekretninama.
• Provjerite profesionalnu razinu agenta za nekretnine. Postavite mu pitanja o registraciji transakcije, registraciji objekta. Iz odgovora ćete odmah razumjeti temu osobe ili ne.
• Navedite koliko, prema riječima stručnjaka, vrijedi vaš objekt. Ako ste prije proučavali ponude, onda će vam odgovor na ovo pitanje reći poznaje li trgovac nekretninama tržište nekretnina.

Pažnja: mnoge tvrtke nude usluge prodaje nedovršenih kuća. Poanta je da ih kupuju u bescjenje, a zatim ih dovrše s gradnjom i prodaju po cijeni realna cijena... Ako ste uvjereni da su takve nekretnine nelikvidne i da nisu popularne, ne vjerujte.

Još jedna opasna točka: u ugovoru agenti za nekretnine predviđaju klauzulu prema kojoj, kada sami prodajete objekt, i dalje ćete platiti posredniku. U mnogim ugovorima postoji zabrana da vlasnik samostalno traži kupce i otvoreno reklamira svoju nekretninu.

Ako ste trgovcu nekretninama uputili da traži kupce:

1. Pažljivo pročitajte ugovor, saznajte nerazumljive točke.
2. Ako postoje ograničenja, nemojte se prodavati, možete naići na kaznu predviđenu ugovorom.

Kako sami prodati nedovršenu zgradu

Ocijenite objekt na neovisni stručnjak... Možete samostalno pronaći analoge objekta i odrediti cijenu. Više detalja o načinima procjene nekretnina pročitajte na našem portalu u članku „Procjena nekretnina: što, gdje, kako?“.

Najava u tiskani mediji i na Internetu, od usta do usta. Recite svima koje poznajete da prodajete svoje Kuća za odmor... Mnoge kupce privlače "nedovršeni" zbog cijene i mogućnosti promjene izvornog projekta za sebe.

Pokušajte dati potpuni i ažurne informacije o svojoj imovini. Zaobiđite nedostatke, usredotočite se na zasluge. Ako nekretnina nije eksterno prezentabilna, opišite prednosti lokacije: dobro prometna dostupnost, zrak, postoje ceste, komunikacije i slično.

Demonstracija objekta. Da biste uvjerili kupca, sami morate vjerovati u privlačnost objekta. Pronađite nešto posebno o svojoj imovini. Adut svake neregistrirane gotove stambene izgradnje je činjenica da će budući vlasnik moći sam napraviti popravke, promijeniti raspored.

Tržište prigradskih nekretnina povremeno se popunjava sve više i više nedovršenih građevinskih projekata ili, kako ih često nazivaju, nedovršenih projekata. Kako prodati nedovršenu kuću ako vam iznenada zatreba? A kako ga kupiti, na što prije svega treba obratiti pažnju?

Kako prodati zemljište s nedovršenom kućom

Najviše uobičajeni razlog, za koji morate prodati nedovršenu kuću, banalan je nedostatak sredstava za njezin završetak. Međutim, što je puno gore za kupca, razlog takve prodaje mogu biti problemi koji su se pojavili već tijekom procesa izgradnje - posebice nemogućnost dovođenja potrebnih komunikacija. Izravno ovisno o razlogu prodaje je cijena za koju možete prodati svoju parcelu s nedovršenom kućom.

Usput, treba reći nekoliko riječi o samom mjestu. Također igra važnu ulogu u tome koliko brzo možete prodati svoj nedovršeni proizvod. U stvari, lokacija mjesta, njegov položaj i područje, jedan su od glavnih čimbenika pri ocjenjivanju prigradskih nekretnina. Zemljište može imati više vrsta vlasništva: vlasništvo, doživotno nasljedstvo, trajno korištenje ili zakup. Ujedno, zemljište s nedovršenom kućom možete prodati samo ako je u vašem vlasništvu ili u zakupu. U drugim slučajevima morat ćete se dodatno pozabaviti papirologijom za zemljište.

Konkretno, saznajte imate li katastarsku putovnicu za mjesto, je li registrirano u Katastarskoj komori. Ako ne, tada ćete prije prodaje morati uknjižiti zemljišnu česticu kako bi joj se dodijelio katastarski broj i dobiti katastarsku putovnicu čestice s katastarskim planom. Da biste to učinili, prvo se morate obratiti nekoj od licenciranih geodetskih tvrtki i naručiti izmjeru za ovo područje, s definiranjem njegovih točnih granica. Nakon toga ćete se morati obratiti područnom uredu Ureda za katastar i kartografiju sa zahtjevom za upis zemljišne čestice i izdavanje katastarske putovnice.

Kako prodati nedovršenu kuću - prikupljanje dokumenata

Želimo vas uvjeriti, gradnja u tijeku se prodaje kao i u potpunosti gotove kuće... Najvažnije je ispravno odrediti njegovu vjerojatnu cijenu i, naravno, sve dogovoriti Potrebni dokumenti, a prije svega vlasništvo nad samom nedovršenom kućom koju ćete prodati. Da biste to učinili, morate se obratiti lokalnoj podružnici Rosreestra i tamo dostaviti sljedeće dokumente:

• tehnička putovnica objekta u tijeku dobivena od ZTI-a;
• katastarska putovnica objekta;
• građevinska dozvola izdana od strane lokalne općine;
• odobren projekt za izgradnju kuće;
• prijava na propisanom obrascu;
• potvrdu o uplati državne pristojbe.

Nakon što dobijete vlasnički list za nedovršenu kuću, možete tražiti kupca za nju i nastaviti s transakcijom. Prodaja nedovršene kuće formalizira se, kao i prodaja svake nekretnine, kupoprodajnim ugovorom sklopljenim kod bilježnika ili u jednostavnom pisanom obliku. Da biste to učinili, trebat će vam sljedeći paket dokumenata:

• posjedovni list i potvrda o vlasništvu zemljišne čestice;
• potvrda o vlasništvu nedovršene kuće;
• ugovor o izradi i odobreni projekt nedovršene kuće;
• katastarsku putovnicu nedovršene kuće.

Kako kupiti nedovršenu kuću

Želite li kupiti nedovršenu kuću, onda osim provjere ima li prodavač sve dokumente potrebne za prodaju, svakako doznajte što je točno natjeralo vlasnika da ju proda. Prije svega, obratite pozornost na mogućnost dovođenja komunikacija, inače ćete morati živjeti u kući bez minimalnih pogodnosti ili uložiti znatan iznos kako biste ispravili ovaj nedostatak. Osim toga, trebate provjeriti kod svoje lokalne općine planira li se na tom području neka velika gradnja ili npr. visokonaponski vod dalekovode, neposredno u blizini vašeg budućeg mjesta.

Pažljivo proučite projekt nedovršene kuće i saznajte ima li velikih odstupanja od njega tijekom izgradnje. Inače, u budućnosti ćete morati sami ispraviti ovaj nedostatak ili ćete imati velikih poteškoća s stavljanjem kuće u pogon. Također bi bilo lijepo na sljedeći pregled kuće pozvati građevinskog stručnjaka koji će moći utvrditi jesu li napravljene greške pri postavljanju temelja ili tijekom gradnje nosivi zidovi, te općenito ocijeniti kvalitetu postojeće gradnje.

Saznajte koliko dugo je ova nedovršena kuća na prodaju. Imajte na umu da u usporedbi s gotove kuće, nedovršene zgrade mnogo brže propadaju i propadaju, jer praktički nisu ničim zaštićene.

KUPUJE SE NEDOVRŠENA KUĆA. Što trebate znati, a čega se bojati?

Stručni savjet.
(Časopis Construction Technologies №3 / 19 - 2002)

V novije vrijeme na tržištu nekretnina postojao je određeni interes za kupnju nedovršenih vikendica. U Moskovskoj regiji postoje brojne kuće, a ponekad i cijela sela "bez prozora, bez vrata". Potencijalni kupci trgovce nekretninama obično privlači relativno niska cijena ovih kuća. Istodobno, nepromišljena kupnja "nedovršenog" može se kasnije pretvoriti u dosadne nevolje. Na što treba obratiti pažnju ako namjeravate kupiti takvu kuću? Odgovori na pitanja uredništva časopisa "Građevinske tehnologije" Andrey Turovsky - voditelj BN Ingineeringa.

„T. S. ": Dakle, kupac je odlučio kupiti nedovršenu kuću u prigradskom naselju. Gdje početi?

Prije svega, morate se uvjeriti da je prodavatelj stvarno vlasnik stranice ili njegov predstavnik, ovlašten zaključiti relevantne transakcije. Ove informacije možete dobiti u vašem lokalnom zemljišnom uredu. Osim toga, potrebno je identificirati vlasnike susjednih parcela, jer će pri sklapanju kupoprodajnog ugovora biti potrebna njihova suglasnost. Ako su u okruženju i nedovršene kuće, često je teško pronaći njihove vlasnike. To znači da potpisivanje sporazuma može "visiti" još dugo.

„T. S. ": Kupnja kuće, čak i ako je nedovršena, automatski daje novom vlasniku status zemljoposjednika. No od početka 2002. godine djelatnost nekretninama ne podliježe licenciranju. Kako u takvoj situaciji doći do pouzdanih podataka o stečenom zemljištu?

Sve informacije o izgledima za razvoj teritorija na kojem se nalazi stečeno zemljište na raspolaganju su lokalnom Zemljišnom odboru ili okružnom arhitektu.

„T. S. ": Koje dokumente prodavatelj kuće treba dostaviti kupcu?

Prodavatelj kuće mora predočiti barem građevinsku dozvolu. Ovaj dokument pokazuje da je gradnja izvedena prema projektu koji je dogovoren s vatrogasnom inspekcijom i odobren od strane okružnog arhitekta. Time će novi vlasnik biti razriješen postupka dokumentacije, što će olakšati puštanje objekta u pogon.

Ako postoji građevinska dozvola, onda mora postojati i projekt od strane licencirane organizacije, što je jamstvo protiv grubih projektantskih pogrešaka (licenciranje arhitektonske djelatnosti ukinuto je tek od 10. veljače 2002. – prim. urednice). Projektu moraju biti priložena dva važna dokumenta: zaključak o rezultatima geoloških istraživanja i kopija plana lokacije (geološke podloge), s naznakom visinskih oznaka i komunikacija koje prolaze u blizini zgrade. Ovi dokumenti će pomoći u daljnjem razvoju infrastrukture stranice.

Kada dolazi o nedovršenoj kući, odnosno o nedovršenom projektu, onda bi, idealno, vlasnik trebao imati izvršnu shemu s popisom radova izvedenih tijekom izgradnje. Na temelju izvedbene sheme moguće je predviđati o tehničkom stanju pojedine konstrukcijske elemente i cijelu građevinu u cjelini, kao i odrediti moguće opcije rekonstrukcija kuće.

„T. S.“: Što učiniti kada nedostaju navedeni dokumenti?

Doista, kada se parcela seli od jednog vlasnika do drugog, dokumenti se često gube. Ako kupac, unatoč tome, još uvijek planira kupiti kuću, onda se mora izvršiti temeljit vizualni pregled budućeg vlasništva. Prisutnost dubokih pukotina u temeljnim konstrukcijama i zidovima zgrade, svježi spojevi za popravak - sve bi to trebalo upozoriti. Ali čak i u nedostatku vidljivih ozbiljnih oštećenja ili tragova "kozmetičkih" popravaka, trebali biste dobro paziti kako nosive konstrukcije zgrada. Zidovi bi trebali biti najmanje cigle i pol, odnosno debljine najmanje 38 cm. Ako su izrađeni od jedne cigle, a na njima se naslanja podna ploča od 6 m, onda bi to trebalo izazvati ozbiljnu zabrinutost.

„T. S. ": Je li moguće ojačati zid koji nema dovoljnu nosivost?

Kako bi izveli takav posao, graditelji moraju znati koji je temelj zgrade? Koliko je duboko? U našem klimatska zonaširina temeljnog jastuka treba biti između 60 i 120 cm (ovisno o tlu i veličini opterećenja). Dubina pojave je najmanje 130-140 cm. Ali ako je temelj izrađen od standardnih armiranobetonskih blokova širine 40 cm, kuća će se prije ili kasnije smiriti, što će dovesti do pukotina u strukturama zgrada. Slična situacija će se pojaviti kada se temelj postavi na dubinu od 60-80 cm, odnosno u zoni smrzavanja tla. Osim toga, nije rijetkost da se prilikom gradnje koriste nekvalitetni materijali ili su korišteni u druge svrhe. Najgore od svega, kada su u pitanju temeljne konstrukcije. Na primjer, kruna apsurda, bio je slučaj kada su uspjeli postaviti temelj od pjenastih betonskih blokova koji ne podnose kontakt s vodom. U svim takvim slučajevima, zgrada će se morati rastaviti. Za veliku kuću, provedba ovih radova uz uključivanje tehnologije bit će skupa.

Postoji još jedna suptilnost. Pri kupnji građevinske kutije, čak iu zadovoljavajućem stanju, treba imati na umu da temelj nije u potpunosti opterećen. U procesu dovršetka kuće, kako se nanosi žbuka, izgled vodovodne opreme, sustava grijanja, estriha ispod podne obloge itd., pritisak na temelj će se povećati. Procjenjuje se da se za kuću od 300 m2 ovo opterećenje može povećati za oko 40 tona.

„T. S. ": Dakle, ispada da će se u nedostatku projekta ipak morati naručiti, bez obzira na kvalitetu i stanje konstrukcija postojeće zgrade?

nedvojbeno. Doista, prije nego što nastavite s izgradnjom kuće ili nastavite s njezinom rekonstrukcijom, potrebno je barem znati za koja opterećenja je temelj projektiran, kako je napravljen, koje su karakteristike tla. Da biste to učinili, morat ćete izmjeriti i ispitati zgradu koja postoji na gradilištu, naručiti geološka istraživanja. Projekt je potreban za ugradnju internih inženjerske komunikacije, za završni radovi... Kad projekt bude gotov, trebat će ga dostaviti okružnom arhitektu na razmatranje i dobiti suglasnost za gradnju od čelnika lokalne uprave. Ako bi se kuća trebala opskrbljivati ​​plinom, onda na temelju dogovorenog arhitektonski projekt, bit će potreban poseban projekt plinifikacije, koji mora odobriti vatrogasna inspekcija. Osim toga, u nekim okruzima moskovske regije sada je potrebno dopuštenje sanitarne i epidemiološke službe. U slučaju da površina kuće prelazi 500 m2, i dalje ćete morati proći odobrenje u MOSOBLARKHITEKTURI.

„T. S. ": Što kupac mora znati o komunikacijama?

Prije svega treba pitati kako su susjedi. Imaju li centralizirana vodoopskrba, plin, postoji li kanalizacija? Ovdje treba imati na umu da bi se, primjerice, opskrba plinom mogla platiti temeljem udjela dioničara. U tom slučaju trebate saznati je li prethodni vlasnik pridonio svoj dio plaćanja? U protivnom će novi vlasnik morati otplaćivati ​​tuđe dugove.

Također se događa da su vlasnici 3-4 susjedne kuće zajednički opskrbljivali strujom - kupili su i instalirali transformator i izvukli kabel. U ovom slučaju može se pokazati da je snaga ove električne opreme ograničena i da je nemoguće spojiti drugu strukturu na nju. Novi vlasnik kuće morat će kupiti vlastiti transformator, što je skupo. Stoga je bolje kontaktirati svog lokalnog električara i saznati postoji li rezerva snage, je li moguće spojiti?

„T. S. ": Koje greške budući vlasnici kuća najčešće rade?

Mnogo je grešaka. Oni proizlaze iz lošeg donošenja odluka, nedostatka iskustva u izgradnji kuće i posjedovanju kuće. Svaki privatna kuća, kako arhitektonska struktura, dio je našeg okruženja. Morate shvatiti da ovaj posao zahtijeva odgovoran pristup njegovom stvaranju, uređenju i radu. U svim fazama, uključujući i početnu, potrebno je uključiti kompetentne stručnjake, arhitekte i dizajnere. Svaki dom treba biti u skladu s krajobrazno okruženje i koreliraju sa susjednim zgradama. Svako "amatersko" projektiranje i gradnja u pravilu dovodi do smanjenja arhitektonske, estetske, operativne i tehničke te, kao posljedice, tržišne vrijednosti kuće i gradilišta. Budući vlasnik, čak i prije kupnje nedovršene kuće, treba ispravno procijeniti vlastite snage i mogućnosti. Pogotovo s obzirom na inženjersku podršku, s kojom će se morati baviti, rješavati mnoge probleme, snositi visoke troškove. Obično gradski stanovnik ne brine o postavljanju i održavanju komunikacija, čak ni ne zna kako to učiniti. Za njega su ta pitanja riješena specijalizirane organizacije... Kupnjom vlastite nekretnine morate puno naučiti. Kako biste izbjegli pogreške, potrebno je u rad uključiti samo profesionalce.