И така, вие сте изправени пред ситуацията да продадете дял от апартамент. Днес ще ви кажем как да се справите с тази задача по най-добрия възможен начин, да подготвите правилно документите и да не надплащате данъци, което на практика означава споделена собственост върху апартамент: след като прочетете тази статия, продажбата на дял в апартамент няма да представлява всякакви трудности за вас.

Споделена собственост на апартамент

Причините за възникване на споделена собственост върху апартамент могат да бъдат:

Струва си да се знае, че един стандартен апартамент, който е в споделена собственост, не е физически разделен по никакъв начин. За разделяне на жилищно помещение, както казват юристите, „в натура“ е необходимо такива помещения да имат отделен вход, отделни връзки към централизираните мрежи (газ, вода, електричество). Всичко това може да се реализира само в „апартаменти на земята“, когато една индивидуална жилищна сграда е разделена от наследниците на няколко реални дяла. В други случаи възникват така наречените „идеални акции“.

Какво е идеален дял?

Необходимо е да се разбере, че идеалният дял не е част от апартамента, а дял от правото. Разделена е собствеността, а не самия апартамент. Невъзможно е да се пипне този дял в действителност. Един от собствениците не е собственик на апартамента - той има дял в имота си, което е един от видовете права върху недвижим имот, но не и самия недвижим имот.

Тоест всеки собственик на апартамент има право да го притежава и използва, без да нарушава правата на други собственици. Понякога, за да се упражни това право на практика, е необходимо да се установи режим на ползване на апартамент: например разп. тристаен апартаментвсеки от двамата собственици разполага със стая за лични нужди, предоставят график за ползване на кухня и хол.

Този график не означава, че един собственик притежава всяка стая. Апартаментът все още е споделен. Това ще се види в примера комунални плащания. Ако съдът, установявайки режима на ползване на апартамента за собствениците (изхождаме от факта, че всеки има ½ дял от правото на апартамент), разпредели стая от 10 кв.м като спалня. м, а другата - 18 кв. м, те ще продължат да плащат сметки за комунални услуги и данъци върху имуществото в равни части. Всеки ще плати своята ½ акция.

Основните трудности започват, когато възникне необходимостта от продажба на дял от апартамент или целия апартамент в споделена собственост.

Продажба на дял от апартамент от един от съсобствениците

Ако само един от собствениците на апартамент продаде своя дял в правото върху него, това, разбира се, не е така по-добра странаще повлияе на скоростта на продажба и цената на този дял. Не са много хората, които искат да споделят жилище с непознати.

Това обаче не е единствената трудност при продажбата на дял от общ имот. Факт е, че съсобствениците на продавача на дела имат предимство при закупуването му.

Работи така. При продажба на дял е необходимо да го предложите, като посочите основните условия за покупка и продажба, на други собственици на апартаменти. Ако се съгласят, тогава делът им се продава. Ако съсобствениците откажат или не закупят предлагания дял в рамките на 1 месец от датата на уведомяването им, тогава можете да го продадете на непознати. Но само при същите условия, на същата цена, каквато беше предложена на съсобствениците.

Ако тази процедура бъде нарушена, други собственици могат да поискат чрез съда правата по договора за покупко-продажба да бъдат прехвърлени на тях. Такъв иск може да се предяви в 3-месечен срок от момента, в който съсобственикът е узнал за нарушаването на преимущественото си право.

Как правилно да формализираме спазването на преимущественото право на съсобствениците?

За да избегнете подобни проблеми, трябва внимателно да подготвите документите: изпратете писмено офертата за закупуване на дял на съсобствениците и не забравяйте да уредите потвърждение за получаване. Така че можете да прехвърлите известие за продажба на дял в апартамент от ръка на ръка и да поискате от съсобственика да подпише дубликат на известието със задължително посочване на датата, на която е доставена. Или го изпратете с препоръчана или препоръчана поща с обратна разписка. Така ще се предпазите от некоректни действия на съсобственици, които първо ще пренебрегнат предложението за закупуване на дял, а след това ще твърдят, че не сте ги уведомили.

Подобно преимуществено право трябва да се спазва, ако ние говорим заотносно бартерния договор.

Начини за заобикаляне на правото на първи отказ

Не винаги е възможно да се постигне споразумение с други собственици. Адвокатите могат да ви предложат начини да „заобиколите“ правото на първи отказ. Не смятаме, че тези методи са изключително лоши, но ако прибягвате до тях, трябва да сте наясно, че са свързани с известен риск. Ако купувачът е некоректен, продавачът, който заобикаля правото на предимство чрез въображаема или престорена сделка, рискува да не получи плащане по договора.

Договор за дарение

При дарение на дял не се прилага преимущественото право на съсобствениците. Те нямат право да забраняват донорството. Възникват обаче следните рискове.

За купувача: сделката може да бъде обявена за недействителна като мнима, криеща зад себе си покупко-продажба, като съсобственикът в този случай ще изисква прехвърляне на правата по сделката върху себе си. В резултат на това купувачът ще се раздели с придобития дял.

За продавача: купувачът може просто да не плати и няма да е възможно да възстановите тези пари от него чрез законни методи.

Не знаете правата си?

Договор за покупко-продажба на завишена цена

За да откажат съсобствениците да закупят дял, се отправя предложение и към тях висока цена. След получаване на отказ (или неполучаване на отговор) се сключва договор за покупко-продажба и се издава касова бележка за цена, подобна на цената в уведомленията за съсобственици. В действителност купувачът плаща значително по-малко.

Неприятна последица тук ще бъде увеличението на данъка върху продажбата на дял в апартамента (в края на краищата данъчната основа се изчислява според документите, приложени към декларацията, същата разписка). Във всеки конкретен случай трябва да балансирате цената на дела и размера на дължимото данъчно приспадане, както и да разберете дали изобщо възниква задължение за плащане на данък върху доходите на физическите лица (в някои случаи продажбата на апартамент или дялът в него не се облага с данък).

Договор за заем

В такава ситуация се сключва договор за заем за сума, равна на покупната цена на дела от правото върху апартамента, и същевременно споразумение за обезпечаване на този заем със залог на дела от правото върху апартамента . Между другото, този договор за обезпечение се нарича ипотека (а вие си мислехте, че това е заем срещу майчин капитал?). Ипотечни нужди държавна регистрация. Държавната такса за регистрация на ипотека е 1000 рубли.

Тогава „длъжникът-кредитополучател“ пропуска крайния срок за погасяване на кредита. А купувачът на дял от апартамента, уж „заемодател-кредитор“, възбранява дела в апартамента. За да не се свързва със съдебната система, това се формализира в споразумение за компенсация. В това споразумение страните се съгласяват, че вместо заетата сума, „заемодателят“ ще получи заложен дял от правото на апартамента.

Съществува и риск от разваляне на договора за обезщетение по искане на други собственици на апартаменти като сделка, прикриваща действителното продажба на дял от апартамент. Ако този иск бъде успешен, ще възникнат следните последици за купувача и продавача. Купувачът ще трябва да върне дела. Продавачът ще остане длъжник на купувача по фиктивен договор за заем: в края на краищата компенсацията, която е изплатила този предполагаем „дълг“, ще бъде обявена за невалидна.

Какви сделки с дялове в апартамент не могат да се правят?

Има пълни ограничения за сделки с дялове от правото на апартамент. Руското гражданско право познава този вид сделки с права и дялове в тях като прехвърляне на права (цесия).
Цесията често се използва при отчуждаване на дела на един от учредителите на LLC, но продажбата на дял в апартамент по този начин е забранена

Кога не действа преимущественото право?

Единственият случай, когато е позволено да се продаде дял (без никакви заобикалящи решения) без спазване на преимущественото право, е продажба на публичен търг. По този начин кредиторите продават дял от апартамент, когато другото имущество и пари на длъжника не са достатъчни за изплащане на дълговете.

Въпреки това, не всеки дял в апартамент може да бъде събран срещу дълга (в края на краищата, общо правилоединственото жизнено пространство не може да бъде отнето). Има само два случая, когато такова събиране е разрешено:

• когато делът в правото на апартамент стана предмет на ипотека (в в такъв случайможете да възстановите дори единственото жилище);
• когато длъжникът не живее в апартамента, в който притежава дял, и е постоянно регистриран на друг адрес въз основа на договор за социално наемане или притежава друго жилище.

Споделена собственост в апартамента. Продава се цял апартамент

Малък апартамент, няколко собственика, които не живеят в него или не желаят да живеят заедно - това са ясни предпоставки за продажба на целия апартамент в споделена собственост.

Ако всички съсобственици са съгласни, продажбата на апартамент в споделена собственост няма да е проблем. Просто трябва да изпълните сделката правилно. Можем да предложим 2 метода:

• договор за покупко-продажба на цял апартамент с няколко страни от страна на продавача;
• няколко договора за покупко-продажба, когато всеки от собствениците продава своя дял на купувача (в резултат на това той събира няколко дяла, които заедно съставляват собствеността върху целия апартамент).

Първият вариант е удобен, ако съсобствениците живеят близо един до друг. По-изгодно е от гледна точка на плащането на държавната такса за регистриране на правата на собственост на купувача, т.к ще трябва да платите за 1 обект - апартамент (държавната такса е 1000 рубли) Вторият, отделен продажбивсеки дялове в апартамента, може да е за предпочитане за купувача, ако съсобствениците не комуникират помежду си или живеят в различни местаи не искат да дадат на един от тях пълномощно да подпише споразумението. Тук ще трябва да платите 1000 рубли. за всеки дял от правото, като освен това спазвате описаната по-горе процедура за преимуществено право на закупуване.

По-долу ще разгледаме как правото на данъчно приспаданес горните методи на продажба.

А ако някой от съсобствениците е против продажбата?

Тази ситуация възниква, когато няколко собственици искат да продадат апартамент, от който вече не се нуждаят, и разделят парите помежду си. Човек е против по някаква причина. Тук много зависи от размера на дяловете на тези собственици.

Ако делът на лице, което се противопоставя на продажбата на имущество, е малък, е възможно принудително изкупуване на неговия дял. За да направите това, трябва да се обърнете към съда със съответния иск. След като обосновете исканията си с незначителния размер на дела на съсобственика, трябва да поискате от съда да задължи такъв съсобственик да прехвърли своя дял на други собственици в замяна на предоставяне на парично обезщетение. Разбира се, ако съсобственик живее в общ апартамент, то съдът не може да го принуди да продаде своя дял, т.к. Причината за това е не само малкият дял, но и липсата на интерес към ползване на общия апартамент.

Плащане на данъци

Парите, получени от продажбата на апартамент или дял в него, са доходи, върху които се изисква да платите данък (данък върху доходите на физическите лица) в размер на 13% от сумата, получена по споразумението.

Има случаи, когато не е необходимо да се плаща данък върху доходите на физическите лица: ако дялът принадлежи на собственика повече от 3 години. Тригодишният период се брои от датата, посочена в удостоверението за държавна регистрация на собственост върху дял в апартамента.

В случаите, когато е необходимо да се плати данък, държавата предоставя данъчно приспадане. Той представлява сумата, с която се намалява стойността на апартамента или дела в него (данъчна основа) при изчисляване на данъка. В случаите на продажба на недвижимо имущество или дял от правото на недвижимо имущество данъчното приспадане е равно на получения доход, но не повече от 1 милион рубли.

Данъчното приспадане от продажбата на апартамент в споделена собственост обаче има своите особености.

Данъчно приспадане при продажба на апартамент в споделена собственост

Факт е, че максималната сума на приспадане е 1 милион рубли. комплект за 1-ви обект. Този обект може да бъде апартамент, ако се продава изцяло. Или дял, ако се сключват договори за всеки дял поотделно.

По този начин, когато се продава целият апартамент, всъщност максималната сума на приспадане се определя пропорционално на дяловете на съсобствениците (ако имат ½ дял, тогава всеки има право на приспадане от 500 хиляди рубли). Когато всяка акция се продава отделно, тогава всеки съсобственик има право да получи приспадане от 1 милион рубли.

След продажба на дял от апартамент, който притежавате по-малко от 3 години, продавачът е длъжен да подаде данъчна декларация, като посочи доходите от тази продажба. Има отделни колони за данъчни облекчения. В резултат на това ще трябва да платите данък върху по-малка сума от цената на акцията. Тоест, собственикът на ½ дял от собствеността върху апартамент, продаден изцяло, с цена на дял от 1 милион, ще плати данък върху доходите на физическите лица само върху 500 хиляди рубли (65 хиляди рубли). Данък върху останалите 500 хиляди рубли. не се плаща, т.к проверката му предоставя данъчно облекчение пропорционално на размера на неговия дял - 500 хиляди рубли.

Ако собственикът продаде дела си за 1 милион по отделен договор за покупко-продажба, тогава задължението за плащане на данък няма да възникне. Просто ще трябва да подадете декларация, в която да посочите приспадане в размер на 1 милион рубли.

Известно е, че в Русия огромно количество жилища са в споделена собственост. Брокерите смятат покупко-продажбата на такъв имот за една от най-трудните сделки с имоти. Казваме ви какво е споделяне и какво можете да правите с него.

Какво е дял в апартамент?

Всичко е просто, но в същото време сложно. Акция, според Гражданския кодекс на Руската федерация, е имущество, което принадлежи на две или повече лица под правото на обща собственост. Имотът може да принадлежи на няколко лица и да бъде разделен на дялове, което е споделена собственост, а също и да бъде обща собственост - тоест без да се определят дялове за всеки.

Статистиката по този въпрос варира: смята се, че от 50 до 80% от градските жилища в Русия са в споделена собственост. Всичко това са не само общински апартаменти, които остават в исторически сгради в градските центрове и сградите на Сталин, но и жилища в нови сгради. Често младите семейства се разпадат, имотите се разделят и жилищата стават споделена собственост; Дялове от апартаментите притежават и наследниците на починалите собственици.

Ако вземем за пример съвместна собственост, тогава би било правилно да се каже, че дяловете в такова жилище не са определени. Тоест, когато съпрузите купуват жилище и регистрират апартамента на името на съпруга или съпругата, повече от един от съпрузите ще стане собственик. Такова имущество се счита за съвместно и в случай на развод и процедура за разделяне на имущество, съдът ще раздели жилището по равно, с изключение на определени случаи. Апартаментът се разделя на части, ако: дете остане при един от родителите; в случай, че един от съпрузите е инвестирал големи суми пари в покупката, например е продал апартамент, закупен преди брака.

Споделената собственост е жилище, разделено на дялове, всеки от които е собственост на собственика. Апартаментът може да бъде наследен от няколко души едновременно, може да бъде закупен от двама или повече купувачи, може да бъде подарен на няколко души или разделен на дялове от съпрузи. В удостоверението за собственост акциите винаги се обозначават като една втора или една трета и т.н. Изборът на дял (кой в ​​каква стая да живее) може да се извърши чрез преговори между страните, както и в съда, когато там се решава редът за ползване на имота. Интересното е, че собственикът може да започне да претендира за цяла стая само когато общата квадратура на неговия дял е равна или надвишава метража на стаята в даден апартамент. Ако вашият дял е 15 квадратни метра, а апартаментът има стаи от 12, 16 и 20 квадратни метра. м, можете да претендирате в съда само за стая от 12 квадратни метра. м.

Собствениците обаче често не успяват да постигнат споразумение. Дори в съда е трудно да се определи редът на използване в ситуация, в която четирима или повече собственици претендират за банкнота от три рубли. Юристи казват, че в такива случаи съдът няма да раздели стаите, а просто ще отхвърли иска. Акционерите ще трябва да продадат или заменят апартамента.

Вярно ли е, че има голям брой измамници, работещи в тази област?

В миналото в медиите често можеха да се видят материали за така наречените „обиски на апартаменти“, когато дяловете в апартаментите бяха обект на измама. Сега тези истории са по-малко актуални: от 2015 г. се изисква нотариус за сделки с отчуждаване на дялове срещу заплащане, а от юни 2016 г. в страната влезе в сила закон, според който всяка промяна на собствеността върху недвижими имоти е вписана при нотариус. Експертите смятат, че тази мярка работи и срещу измамите. За удостоверяване на сделки с акции нотариусите могат да начислят такса не повече от 20 хиляди рубли.

Има ли търсене на такива имоти?

Смята се, че има няколко категории купувачи на акции. Идват руснаци големи градовеот провинцията и те наистина трябва да се регистрират. Известно е, че регистрацията решава много проблеми: необходима е при постъпване в клиника, намиране на работа, изпращане на деца на училище или детска градина. Освен това има категории граждани, които купуват акции в апартаменти специално за живеене: не всеки може дори да си позволи ипотека, да не говорим за закупуване на апартамент, а мнозина не виждат наемането на жилище като решение на проблема. На този пазар има и професионалисти, които купуват апартаменти на акции и се опитват да печелят. Например има схема, при която се изкупуват няколко дяла, които се продават на по-висока цена на останалия собственик, който има интерес да изкупи целия апартамент.

Какво можете да направите с вашия дял в апартамент?

Може да се продаде, дари, завещае или ипотекира. За съжаление делът не е целият апартамент и няма да може да се продаде просто с пускането му на пазара. Преди да продаде имота си, изполицаят трябва да предложи дял на своите съседи. Процедурата се регулира от член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В същото време не е нужно просто да го предложите, трябва да го направите писмено. Трябва да изпратите известие с посочване на цената. Като правило за това се използват писма с обратна разписка. Ако съсобствениците не желаят да закупят частта от продавания апартамент в рамките на един месец от датата на получаване на писмото или се откажат писмено от правото си на предимство преди изтичането на срока, можете спокойно да поставите своя имот за продажба. В същото време има важен нюанс: трябва да продадете своя дял точно на цената и при същите условия, които сте предложили на останалите акционери. Ако се отклоните от тези условия (например, като промените цената по време на продажбата на по-ниска), други собственици могат да ви съдят и да оспорят продажбата. Изключение от това правило е увеличението на цената. В случай, че няколко акционера решат да закупят дял наведнъж, самият продавач може да избере купувача.

Важно е да запомните!

Често проблем при продажбата на дял може да бъде физическото отсъствие на други собственици в апартамента. Възможно е да живеят в други градове и държави, но точното им местоположение не е известно. Законово, за да се спазят изискванията за писмено уведомяване на съделителите, е необходимо да има доказателства, че съобщенията за продажба са изпратени до тези лица по последното им известно местоживеене. Съдейки по досегашната практика, по-добре е да имате под ръка максимално количество доказателства, че са взети всички мерки за уведомяване на съсобствениците. Това ще улесни разрешаването на спорове в съда по-късно, ако възникнат такива.

Когато купувате дял в апартамент, трябва да знаете, че регистрацията на ново място на пребиваване не изисква съгласието на собствениците на други дялове. Просто трябва да носите със себе си доказателство за собственост. Ако планирате да се преместите в стая със семейството си, трябва да запомните, че за регистриране на останалите членове на семейството е необходимо съгласието на съсобствениците. В такива случаи експертите препоръчват закупуване на дял от апартамента наведнъж за всеки, който ще живее там и когото искате да регистрирате там. Например, ако закупите 1/2 дял от апартамент за четирима души, струва си да го закупите по 1/8 дял за всеки човек.

Можете да дадете, заложите или завещаете своя дял в апартамент, без да питате останалите съакционери. Отделно си струва да припомним, че в случай, че собственикът отчужди дял в полза на женено дете, подареният дял не може да бъде разделен между съпруга и съпругата, когато се разведат.

Как да продадем дял възможно най-ефективно?

Експертите смятат, че идеален вариант, при което е възложено максимална ценаза обявения за продан дял се продава целият апартамент по споразумение с останалите съсобственици. За съжаление това не се случва често. И ако всички жилищни дялове се продават отделно, могат да възникнат конфликти, които да попречат на имота да бъде продаден за кратко време. В такива ситуации много продавачи се обръщат към специални агенции за недвижими имоти, чиито услуги включват работа с акции на апартаменти.

Ако все пак решите да съставите акт за подарък за апартамент, тогава трябва да разберете как да извършите процеса, включващ малолетно дете. В крайна сметка именно за тях най-често се правят такива подаръци. Но в същото време има определени нюанси при регистриране и изготвяне на документ за деца. Въпреки че трябва да разберете и основна информация за закона относно договора за дарение за дял в апартамент, неговите последици, Задължителни документии алгоритъм на действие.

Трябва да се каже, че договорът за подарък за апартамент или дял в апартамент е един от най-често срещаните документи сред всички правни и регулаторни документи. Децата от своя страна имат право по закон да откажат такъв подарък, но само до подписването на споразумението. След това този въпрос ще трябва да бъде решен в съда. Отказът на детето трябва да бъде написан писмено и след това да бъде регистриран в съответните органи. Най-често подобна ситуация може да възникне, ако апартаментът е в окаяно състояние, зад него има дългове или човекът просто няма достатъчно количествосредства за нейната подкрепа.

В ситуации, когато донорът възнамерява да издаде договор за дарение за няколко равни части за няколко непълнолетни деца, е необходимо всички участници в процеса да присъстват при подписването на този документ.

Но когато само един от родителите и собствениците на жилище иска да прехвърли своя дял в апартамента, той няма да се нуждае от разрешението на съпруга си и ще може сам да сключи такова споразумение.

Условия и предпоставки за дарение

Самият процес на даряване на дял от апартамент на деца или едно дете предполага, че това е едностранна сделка и другата страна не трябва да изпълнява никакви допълнителни условия, за да получи този имот. В този случай договорът за дарение не носи със себе си материална тежест и е безвъзмезден акт.

Ако опишете допълнителни условия, тогава документът вече не може да се счита за договор за дарение. Въпреки че има ситуации, когато в договора за дарение има някакви тежести. Например, апартамент може да бъде прехвърлен на дете или няколко деца само след като завършат колеж или се оженят. Тогава ще е необходим документ, който ще потвърди, че получателят е изпълнил условието и тежестта може да бъде премахната, което означава, че той може да стане новият законен собственик на жилището или неговия дял. В този момент законът позволява и контролира спазването му от двете страни.

Макар че този видактът за дарение е доста рядък, но за родителите е начин да се застраховат и да насърчат децата си да предприемат определени действия.

Но този документ е доста труден за съставяне. И е важно вашият адвокат правилно да посочи тежестите в договора за дарение за дела в апартамента като отделна клауза.

Списък на необходимите документи

Когато решите да издадете договор за дарение за дела на вашето дете, не забравяйте, че първо ще трябва да съберете определен пакет документи, който най-често включва следното:

• Паспорт на донора;
• Актове за раждане на получателя;
• Кадастрален паспорт;
• Технически характеристики от BTI;
• удостоверение за собственост на апартамента или друг документ за собственост;
• Извлечение от домашен регистър;
• Удостоверение за липса на просрочени наеми за последните месеци;
• Удостоверение за състав на семейството;
• Съгласие на съпрузи или други членове на семейството за прехвърляне на дял от апартамента на дете;
• Ако надареното дете не е ваше, тогава ще ви трябва разрешение от родители или настойници, за да получите този имот;
• Разрешение на родителите вие ​​да представлявате правата му и да управлявате такъв процес;
• Квитанция с платена държавна такса за регистрация на документа в Rossreestre;
• Формуляр със съгласието на дарителя за прехвърляне на апартамента или дял в него на друго лице;
• Изявление от непълнолетни деца, че са получили апартамент чрез подарък;
• Оригинален акт за дарение заедно с няколко копия.

Процес на даряване

На първо място, ще трябва да съберете всички необходими документи и едва след това да се свържете с нотариус, в чието присъствие ще напишете този документ, в който трябва да посочите вашите паспортни данни, данните на детето, неговия представител, пълна информацияотносно дела в апартамента, датата и месеца на изготвяне на договора. След това този документ ще бъде оформен и заверен. Но това не е всичко. След това ще трябва да отидете в службата за регистрация, където също ще ви трябват редица документи. Но е по-добре да проверите техния списък предварително, тъй като техният пакет може да се различава във всеки отделен случай. След това служителят на услугата ще вземе всички необходими сертификати и договори, ще получите удостоверение за началото на регистрацията и ще подпишете формуляра в самата институция.

Разглеждането на вашия въпрос ще отнеме около 10-14 дни, след което ще бъде взето решение. На детето ще бъде издадено ново удостоверение за собственост на имота или неговите дялове. Всички предварително взети документи ще Ви бъдат върнати, с изключение на копия, като всичко това ще става срещу подпис.

Въпреки факта, че договорът за дарение за дела е издаден на името на детето, то ще поеме правата си едва след вписването на документа и навършването на пълнолетие. Дотогава неговите настойници или родители ще управляват новия му имот или недвижими имоти. Но ако решите да наемете, продадете или размените апартамента на децата, който са получили като подарък, първо трябва да получите разрешение от органите по настойничество.

Освен това няма да можете да го залагате като заем и никой няма да може да го съди, дори родителите да са натрупали задължения за него. Защото това е собственост на малолетно дете.

Сума на въпроса

Освен това много хора са много загрижени колко може да струва подобна процедура. И както в еднакви ситуации, има само едно решение. Ако детето е ваш близък роднина, т.е. той е ваше дете, внук, племенник или сестра, тогава няма да трябва да плащате дори рубла данък. Защото държавата не взема пари от близките. Ако това е просто познат или приятел, тогава ще трябва да заплатите значителна сума от 13% от оценката на имота.

Може ли да бъде обявен за невалиден?

Има и ситуации, при които този документ може да бъде анулиран и това са:

• Причиняване на нараняване или физическо увреждане на донора;
• Ако подареният апартамент е бил изложен на риск или е имало възможност да бъде изгубен;
• Ако след шест месеца донорът фалира.

Има и други причини за отмяна на договор за дарение, които трябва да бъдат изяснени в съда.

Ако искате да направите подарък на децата си, по-добре е незабавно да проучите въпроса и да съберете необходимите документи. В края на краищата можете да съставите споразумение за даряване на апартамент на непълнолетно лице за няколко дни.

Частна собственост- това е законното право на конкретни юридически или физически лица върху недвижими имоти, разположени в жилищния сектор. Законите на Руската федерация не ограничават колко от него може да притежава всеки гражданин, какъв е размерът и каква е неговата стойност.

Основното условие е собствеността в страната да бъде регистрирана в Службата на Федералната служба за регистрация.

Вид на имота- Това е една от основите на световната икономика. Тази концепция се използва като собственост или отношения, които възникват по отношение на собствеността, присвояването и използването.

Има 2 основни типа собственост на апартаменти:

1. Общинска или държавна.Собственици са държавата, представлявана от отдели и комисии за управление на държавната собственост, и местните власти.
2. Частно.Недвижимите имоти са собственост на физически лица или семейства. Разделен на няколко подвида:
   • индивидуален;
   • колективен (общ);
   • дял;
   • общ дял;
   • обща става.

Видове частна собственост

Нека разгледаме по-подробно такива видове като индивидуални и общи:

1. Индивидуален.Характеризира се с факта, че индивидуаленпритежава изцяло имуществото си. Тази форма предвижда собственост върху апартамент от едно лице. Това е възможно, ако той е единственият регистриран в жилището или останалите жители са се отказали от правата си върху този имот.
2. Споделена собственост– владение на имущество от няколко граждани. Според закона тази форма се дели на съвместна и споделена.

Става

Тази форма на собственост върху недвижим имот не включва разделянето му на части. Отговорностите и правата, свързани с жилищата, намиращи се в този тип собственост, принадлежат на всички собственици едновременно. Независимо колко са собствениците и каква квадратура на апартамента, ако някой от тях иска да дари, продаде или изостави имота, решението се взема от всички собственици.

При закупуване на апартамент, който има няколко собственици, договорът за покупко-продажба трябва да бъде сключен едновременно с всички тях.

Дял

С този формуляр се определя конкретният дял от апартамента на всеки собственик. Жилището трябва да бъде разделено на равни части, но има изключения.

Например, по закон или договор дяловете могат да бъдат определени неравномерно, като се вземе предвид какъв принос е направен по време на покупката или колко подобрения са направени от един или друг собственик.

Всички жители, които имат дял, управляват имота, правят ремонти, преустройства, по взаимно съгласие.

Ако някой от собствениците реши да продаде, дари или изостави своята част, той може да направи това, без да чака положителен отговор от други собственици на имота. Те обаче имат преимуществено право да закупят част от апартамента, ако се продаде на външно лице.

Собствен

Този тип се появява, когато жилище се закупува от съпрузи, използвайки общи пари в бройили след приватизацията му. Разбира се, всеки член на семейството има своя дял, но тези части не са конкретно определени и се считат за абсолютно равни.

Съпругът и съпругата се разпореждат с имущество по взаимно съгласие.

По принцип всичко, което съпрузите са придобили по време на брака, се счита за общо, с изключение на вещите за лично ползване, като това не зависи от факта, че единият е работил, а другият се е грижил за къщата и е гледал децата.

При сключване на брак между хората може да се сключи брачен договор, в който може да се уговори какво имущество или част от него ще принадлежи конкретно на всеки човек. Те могат също така да сключват други споразумения помежду си, които са разрешени от закона.

Всеки съпруг може да сключва договори с трети лица като: пожизнена издръжка, покупко-продажба, замяна, дарение, относно частта от жилището, което притежава, само след разпределението му или определяне на реда за ползване на имота. Можете да включите дял в завещанието си, без да го отделяте или разделяте.

Имуществото, което принадлежи на семейството, може да бъде разделено между неговите членове по взаимно съгласие; ако това не бъде постигнато, тогава спорът трябва да бъде решен в съда.

Начини за закупуване на частна собственост

Има няколко начина за закупуване на жилищни имоти:

1. Приватизация на жилища, принадлежащи към жилищния фонд.
2. Закупуване на къщи и апартаменти от индивидуални предприемачи или други проекти за жилищно строителство.
3. Изготвяне на договор за покупко-продажба.
4. Получаване на жилище по наследство или дарение, както и на други основания, предвидени в закона.
5. Участие в жилищна кооперация или етажна собственост.

Приватизация

Една от възможностите за придобиване на собственост върху жилищен имот, апартамент или къща, свързаните с него помощни постройки, парцели или част от тях е приватизацията. Всеки, в съответствие с действащото законодателство, има право да закупи жилище еднократно чрез неговата приватизация.

По този начин може да се регистрира собственост върху недвижим имот, ако между държавата и лицето е сключен договор за социално наемане.

Имотът не може да бъде приватизиран, ако:

• признати за спешни;
• разположени в затворени военни лагери;
• Това е служебно жилище;
• общежития;
• помещения, разположени в селските райони и собственост на фонда на стационарните институции за социална защита на населението.

Дете, което е израснало във вече приватизиран апартамент и част от него е регистрирано на негово име, след навършване на пълнолетие може веднъж самостоятелно, безплатно, да приватизира друго жилище.

Човек, който е приватизирал жилище и след това е променил решението си и го е върнал на държавата, вече не може да приватизира апартамент или къща безплатно.

За да приватизирате се нуждаете от:

1. Така че всеки регистриран дава своето съгласие.
2. Изисква се писмен отказ от този, който не желае да поеме частта, която му принадлежи.
3. Участие в приватизация 1 път.
4. Тя трябва да бъде призната за неспешна.

Има няколко положителни и отрицателни аспекта, с които човек се сблъсква след приватизацията на жилище. Предимствата включват правото да го завещавате или отдавате под наем, да го залагате, продавате и извършвате други сделки, незабранени със закон.

Собственикът може да регистрира всяко лице в къщата или апартамента. Почти невъзможно е да се отнеме приватизирано жилище, единственият начин е да се направи това чрез съда, като се изложи имота на публичен търг и се върнат приходите на собственика на имота.

Отрицателните аспекти включват факта, че трябва да плащате данък годишно за приватизирани жилища. Размерът му варира от 0,1 до 2,0% от стойността на имота.

Цената му се определя от ОТИ и днес не е много висока, но скоро планират да начислят данък не върху тази сума, а върху цената на апартамента на пазара на жилища.

Освен това сметките за комунални услуги са много по-високи от тези, плащани от жителите на неприватизирани апартаменти.

Документи, потвърждаващи права върху недвижими имоти

Това може да се потвърди с определени законово установени договори и удостоверения. Много често те са различни за всеки собственик.

Документите, даващи право на недвижими имоти, могат да бъдат разделени на три вида:

1. Тапии за собственост:
   • договор за покупко-продажба, лизинг, замяна, подарък;
   • удостоверение за право на наследство по закон или завещание, за придобиване на апартамент на публичен търг, за право на дял в общото имущество на съпрузи;
   • решението на съда. Всички изброени документи, с изключение на последния, трябва да бъдат нотариално заверени.
2. Технически сертификат.Издава се след извършване на техническа инвентаризация на апартамент или къща от служители на BTI. Този документ описва техническо състояниежилище и неговата инвентарна стойност. Удостоверението за регистрация трябва да съдържа адрес, информация за сградата, в която се намира апартаментът, площ, брой стаи и информация за извършеното преустройство.
3. Удостоверение за собственост.Такъв документ може да бъде получен от ОТИ, ако вече имате технически паспорт и документ за собственост.

Като разполага с целия набор от документи, изброени по-горе, собственикът на апартамента може напълно да се разпорежда с него: да продава, дари, завещава, както и да сключва други видове договори, предвидени от действащото законодателство на Руската федерация.

Източник: http://consultplace.ru/kvartira/propiska/vid-sobstvennosti.html

Знаете ли как да регистрирате дял в апартамент за вашето дете?

В Русия повече от половината жилища са споделена собственост. Акция в апартамент не е конкретна стая или квадратни метри, това е част от правото да притежавате жилище наравно с другите съсобственици. А да притежаваш дял не е като да имаш апартамент.

Разбира се, можете да се разпореждате с вашата част от жилището по какъвто начин желаете, но има определени правила, определени от закона. И за да не харчите семейния бюджет за сделки, които може да се считат за незаконни, трябва да се спазват правилата за сделки с акции.

Споделете в апартамент. Какво е

Съгласно член 244 от Гражданския кодекс собствеността може да бъде обща или обща.

Съсобственост е, когато дяловете в апартамента не са обозначени по никакъв начин. Например, ако жилище е закупено от съпрузи, но е регистрирано на името на един от тях, това не означава, че той е собственик на апартамента. По подразбиране това е съвместна собственост между съпруга и съпругата. По време на развод и разделяне на имущество съдията ще раздели апартамента по равно, но може да се отклони от равенството на дяловете, ако:

• детето остава при един от родителите;
• единият от съпрузите е инвестирал голяма част в апартамента (например продадено имущество преди брака).

Споделена собственост е собствеността върху апартамент, разделен на дялове. Такъв имот може да се появи от различни причини, Например:

• апартаментът е наследен от няколко наследници;
• закупен или приет като подарък от няколко човека;
• разделени от съпрузи.

В този случай акциите винаги са посочени в сертификата за апартамент, например ½, 1/3 и т.н.

внимание!
Дробното число изобщо не е пропорционална величина. квадратни метра, както много хора смятат, това е част от правото на собственост върху апартамент.

Например собственикът на 1/3 дял от шестдесетметров апартамент няма право да огради 20 метра и да се установи там.

Кой в коя стая може да живее, може да се определи само по два начина:

• съгласяват се помежду си;
• поискайте от съда да реши процедурата за използване на жилищното пространство.

Но дори и в случай на съдебен спор, не винаги е възможно да се получи определяне на процедурата за използване на жилища, например, ако в двустаен апартамент има трима или повече акционери, съдията няма да раздели стаите, просто ще отхвърли иска поради невъзможност. Ето защо в повечето случаи споровете за дялове се решават просто - чрез замяна или продажба на целия апартамент.

Как можете да се разпоредите с вашия дял?

Съгласно член 244 от Гражданския кодекс, вашата част от апартамента може да бъде:

• продават или даряват;
• завещавам;
• лягам

Но тъй като все пак става въпрос за дял, а не за целия апартамент, няма да може да се продава без търсене. Член 250 от Гражданския кодекс установява предимството на съделителите при закупуване на дял при продажбата му.

Например, ако ще продавате вашия дял, първо трябва да предложите да го купи от вас на останалите съсобственици на апартамента на обявената цена.

Освен това предложението трябва да бъде написано например в регистрирано писмос предизвестие.

За ваша информация
Можете да дадете, завещаете или заложите своя дял, без да искате.

Ако сте изправени пред въпроса дали да продадете или да дарите дял, имате нужда от няколко нюанса:

• ако притежавате дела за по-малко от 3 години, ще трябва да платите 13% данък върху продажбата;
• когато правите подарък, надареният ще плати данъка (близки роднини - деца, родители, съпруг - не плащат данък);
• подарената част няма да бъде разделена между съпрузите в случай на развод, за разлика от продаден (отнася се за случая, когато собственикът на дела го отчужди в полза на детето си, което вече е женено).

Но преди да се разпореди с дял, който не е определен (обща собственост), той първо трябва да бъде определен.

Как да регистрирате дял в апартамент

Както вече беше обяснено, делът може да бъде определен по споразумение или по съдебен ред. Това се изисква от член 244 от Гражданския кодекс.

Ако всички съсобственици на общ апартамент решат да определят приятелски дяловете си, трябва да направите следното:

• изготвя писмено споразумение за определяне на дялове;
• регистрирайте го в Rosreestr.

Преди всички сделки с недвижими имоти бяха нотариално заверени, но сега това не е задължително. Но и това не е забранено.

А ако няма споразумение между съдружниците, само съдията има право да определя дялове. По подразбиране дяловете в общ апартамент са равни. Но увеличаването на нечия полза също е възможно, ако:

• парите не са инвестирани еднакво в покупка или строителство;
• един от съсобствениците подобри състоянието на апартамента за своя сметка (например инсталиран водопровод).

В този случай в Rosreestr основният документ няма да бъде споразумение, а съдебно решение.

Дарение на дял от апартамент

Това е най-изгодната сделка между близки роднини. Няма нужда да уведомявате другите акционери за подаръка, а роднините не плащат данък върху подаръка. Дарението става на две стъпки:

• съставя се акт за дарение;
• регистриран в Rosreestr.

Договорът за дарение на дял, тоест актът за дарение, се съставя съвсем просто - описва се кой на кого какво дава и. В договора е описан не делът, а целият апартамент, но е посочен размера на дела. Форма за подарък можете да изтеглите тук.

След изготвянето на акта за дарение той трябва да бъде регистриран в Rosreestr. Можете да дойдете както в офиса на Rosreestr, така и в MFC. В допълнение към акта за дарение е необходимо да вземете паспортите на дарителя и на надарения и сертификат за дял.

Отказът от дял в апартамент при подарък е възможен по всяко време. Само надареният може да откаже без причина; дарителят, подписал договора за дарение, може да откаже само ако той финансово положениесе е влошило и даряването на дял ще го лиши от последния му дом.

Впоследствие договорът за дарение може да бъде отменен, ако надареният посегне на живота или здравето на дарителя. Но това трябва да е съдебно решение, подкрепено с присъда.

Отказът е възможен и когато е решено да се приватизира апартамента.

Ако все още не сте приватизирали апартамента си, Че струва си да се прочете тук.

Ако апартаментът все още не е приватизиран, но решението за пререгистрация вече е взето, жилището се разделя на равни частимежду всеки, който е регистриран в апартамента Както е известно, възрастните могат да участват в приватизацията само веднъж.

Понякога възрастните деца се чудят как да се откажат от дял в апартамент в полза на родителите си. Такива въпроси не са необичайни, ако например е възможно да се получи служебен апартамент по военен сертификат или по програмата за жилища. Има два варианта за развитие на събитията:

• можете да бъдете изписани от родителския си дом преди приватизацията;
• напишете отказ от приватизация от нотариус.

В този случай споразумението за прехвърляне на апартамента ще бъде съставено само с родителите. Но ситуацията е съвсем различна, ако детето е непълнолетно. Дори ако съветът по настойничеството разреши детето да бъде изписано в друг дом, сделката може впоследствие да бъде обявена за невалидна. Затова е по-добре да не поемате рискове и да включите детето в приватизацията.

Детски дял в апартамента

Децата са специално защитена част от населението от държавата.. Ако детето има собственост под формата на дял от апартамент, родителите могат да се разпореждат с него, но под строг надзор на настойническия съвет. При което делът може само да се продава и родителите нямат право да бъдат купувачи.

За да продадете дял на дете, трябва да бъдат изпълнени следните условия:

• осигурете на детето друго жилище, което не трябва да бъде по-малко или по-лошо;
• получи писмено разрешение от настоятелството за продажбата.

Има ситуации, когато преди продажбата на дете се дава част от апартамент, например апартамент на баба, и след това се обръщат към настойничеството за разрешение. Този подход е коренно погрешен, тъй като сега детето има дял както в апартамента на баба, така и в този, който се продава. И в замяна на продадения дял трябва да дадете нещо на бебето.

Решение
Преди да отидете в настойничеството, трябва да съставите предварителен договордарение или покупко-продажба на дял в полза на дете.

И след като настойничеството даде разрешение за продажба, можете да съставите основно споразумение, според което дялът в апартамента ще стане собственост на детето вместо това, което е продадено.

Но имайте предвид, че настойничеството може да забрани продажбата, ако:

• придобитият дял е най-лош спецификациив сравнение с това, което се продава (например няма течаща вода);
• новият апартамент се намира в по-лош район от съществуващия (например в покрайнините, далеч от училището);
• все още не е построено жилище (кооперация).

Източник: http://tvoiyapravda.ru/for-semya/jilje/dolya-v-kvartire.html

Сподели в апартамент: инструкции за употреба

Известно е, че в Русия огромно количество жилища са в споделена собственост. Брокерите смятат покупко-продажбата на такъв имот за една от най-трудните сделки с имоти. Казваме ви какво е споделяне и какво можете да правите с него.

Какво е дял в апартамент?

Всичко е просто, но в същото време сложно. Акция, според Гражданския кодекс на Руската федерация, е имущество, което принадлежи на две или повече лица под правото на обща собственост. Имотът може да принадлежи на няколко лица и да бъде разделен на дялове, което е споделена собственост, а също и да бъде обща собственост - тоест без да се определят дялове за всеки.

Статистиката по този въпрос варира: смята се, че от 50 до 80% от градските жилища в Русия са в споделена собственост.

Всичко това са не само общински апартаменти, които остават в исторически сгради в градските центрове и сградите на Сталин, но и жилища в нови сгради.

Често младите семейства се разпадат, имотите се разделят и жилищата стават споделена собственост; Дялове от апартаментите притежават и наследниците на починалите собственици.

Ако вземем за пример съвместна собственост, тогава би било правилно да се каже, че дяловете в такова жилище не са определени. Тоест, когато съпрузите купуват жилище и регистрират апартамента на името на съпруга или съпругата, повече от един от съпрузите ще стане собственик.

Такова имущество се счита за съвместно и в случай на развод и процедура за разделяне на имущество, съдът ще раздели жилището по равно, с изключение на определени случаи.

Апартаментът се разделя на части, ако: дете остане при един от родителите; в случай, че един от съпрузите е инвестирал големи суми пари в покупката, например е продал апартамент, закупен преди брака.

Споделената собственост е жилище, разделено на дялове, всеки от които е собственост на собственика. Апартаментът може да бъде наследен от няколко души едновременно, може да бъде закупен от двама или повече купувачи, може да бъде подарен на няколко души или разделен на дялове от съпрузи.

В удостоверението за собственост акциите винаги се обозначават като една втора или една трета и т.н. Изборът на дял (кой в ​​каква стая да живее) може да се извърши чрез преговори между страните, както и в съда, когато там се решава редът за ползване на имота.

Интересното е, че собственикът може да започне да претендира за цяла стая само когато общата квадратура на неговия дял е равна или надвишава метража на стаята в даден апартамент. Ако вашият дял е 15 квадратни метра, а апартаментът има стаи от 12, 16 и 20 квадратни метра.

м, можете да претендирате в съда само за стая от 12 квадратни метра. м.

Собствениците обаче често не успяват да постигнат споразумение. Дори в съда е трудно да се определи редът на използване в ситуация, в която четирима или повече собственици претендират за банкнота от три рубли. Юристи казват, че в такива случаи съдът няма да раздели стаите, а просто ще отхвърли иска. Акционерите ще трябва да продадат или заменят апартамента.

Вярно ли е, че има голям брой измамници, работещи в тази област?

В миналото в медиите често можеха да се видят материали за така наречените „обиски на апартаменти“, когато дяловете в апартаментите бяха обект на измама.

Сега тези истории са по-малко актуални: от 2015 г. се изисква нотариус за сделки с отчуждаване на дялове срещу заплащане, а от юни 2016 г. в страната влезе в сила закон, според който всяка промяна на собствеността върху недвижими имоти е вписана при нотариус.

Експертите смятат, че тази мярка работи и срещу измамите. За удостоверяване на сделки с акции нотариусите могат да начислят такса не повече от 20 хиляди рубли.

Има ли търсене на такива имоти?

Смята се, че има няколко категории купувачи на акции. Има руснаци, които идват в големите градове от провинцията и наистина трябва да се регистрират. Известно е, че регистрацията решава много проблеми: необходима е при регистрация в клиника, намиране на работа, изпращане на деца на училище или детска градина.

Освен това има категории граждани, които купуват акции в апартаменти специално за живеене: не всеки може дори да си позволи ипотека, да не говорим за закупуване на апартамент, а мнозина не виждат наемането на жилище като решение на проблема. На този пазар има и професионалисти, които купуват апартаменти на акции и се опитват да печелят.

Например има схема, при която се изкупуват няколко дяла, които се продават на по-висока цена на останалия собственик, който има интерес да изкупи целия апартамент.

Какво можете да направите с вашия дял в апартамент?

Може да се продаде, дари, завещае или ипотекира. За съжаление делът не е целият апартамент и няма да може да се продаде просто с пускането му на пазара. Преди да продаде имота си, изполицаят трябва да предложи дял на своите съседи. Процедурата се регулира от член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В същото време не е нужно просто да го предложите, трябва да го направите писмено.

Трябва да изпратите известие с посочване на цената. Като правило за това се използват писма с обратна разписка. Ако съсобствениците не желаят да закупят частта от продавания апартамент в рамките на един месец от датата на получаване на писмото или се откажат писмено от правото си на предимство преди изтичането на срока, можете спокойно да поставите своя имот за продажба.

В същото време има важен нюанс: трябва да продадете своя дял точно на цената и при същите условия, които сте предложили на другите акционери. Ако се отклоните от тези условия (например, като промените цената по време на продажбата на по-ниска), други собственици могат да ви съдят и да оспорят продажбата. Изключение от това правило е увеличението на цената.

В случай, че няколко акционера решат да закупят дял наведнъж, самият продавач може да избере купувача.

Важно е да запомните!

Често проблем при продажбата на дял може да бъде физическото отсъствие на други собственици в апартамента. Възможно е да живеят в други градове и държави, но точното им местоположение не е известно.

Законово, за да се спазят изискванията за писмено уведомяване на съделителите, е необходимо да има доказателства, че съобщенията за продажба са изпратени до тези лица по последното им известно местоживеене.

Съдейки по досегашната практика, по-добре е да имате под ръка максимално количество доказателства, че са взети всички мерки за уведомяване на съсобствениците. Това ще улесни разрешаването на спорове в съда по-късно, ако възникнат такива.

Когато купувате дял в апартамент, трябва да знаете, че регистрацията на ново място на пребиваване не изисква съгласието на собствениците на други дялове. Просто трябва да носите със себе си доказателство за собственост.

Ако планирате да се преместите в стая със семейството си, трябва да запомните, че за регистриране на останалите членове на семейството е необходимо съгласието на съсобствениците. В такива случаи експертите препоръчват закупуване на дял от апартамента наведнъж за всеки, който ще живее там и когото искате да регистрирате там.

Например, ако закупите 1/2 дял от апартамент за четирима души, струва си да го закупите по 1/8 дял за всеки човек.

Можете да дадете, заложите или завещаете своя дял в апартамент, без да питате останалите съакционери. Отделно си струва да припомним, че в случай, че собственикът отчужди дял в полза на женено дете, подареният дял не може да бъде разделен между съпруга и съпругата, когато се разведат.

Как да продадем дял възможно най-ефективно?

Експертите смятат, че идеалният вариант, при който е определена максимална цена за дела, който се продава, би бил продажбата на целия апартамент в съгласие с останалите съсобственици. За съжаление това не се случва често.

И ако всички жилищни дялове се продават отделно, могат да възникнат конфликти, които да попречат на имота да бъде продаден за кратко време.

В такива ситуации много продавачи се обръщат към специални агенции за недвижими имоти, чиито услуги включват работа с акции на апартаменти.

Член 224 от Гражданския кодекс Руска федерациядефинира понятието „дял” като част от общата собственост, притежавана от определено лице. Може да има колкото искате акции, както и собственици. За да се гарантира, че общата собственост не се разпада и че се спазват законите и разпоредбите на законодателството на Руската федерация, всеки собственик има свои собствени права и задължения по отношение на своя дял в общата собственост. И те трябва да се спазват стриктно, в противен случай могат да възникнат големи проблеми.

Какви жилищни имоти могат да бъдат разделени на дялове?

Законодателството доста ясно определя списъка на жилищните помещения, които могат да бъдат разделени на части. Това е жилищна сграда или част от нея, апартамент или част от нея, стая.

Вписва се споделена собственост различни начини. Това може да бъде всяка сделка с помещение – от покупко-продажба до наем и дарение; прехвърляне на собственост по наследство; приватизация на жилища, когато става дума за; признаване на право на собственост по съдебен ред. Регистрацията на собственост върху акция става по същия начин, както в случая - чрез регистрационната камара.

Какви права има собственикът на дяла?

Делът по същество е част от апартамента и възможността да се ползва общи места- кухня, коридор, баня и тоалетна. Делът е на конкретно лице, което е документирано, т.е. е издадено удостоверение за собственост (тук размера на дела от цялата зонаапартаменти). Със своята част от жилищната площ собственикът може да прави всичко, както с целия апартамент - да живее в него самостоятелно или да се настанява като наемател, да продава, заменя и дарява. Разбира се, има редица ограничения, тъй като той притежава само част от имота, така че трябва да се съобразява с останалите собственици на този имот.

Жилищният въпрос в случай на дял има повече тънкости и нюанси, отколкото при други форми на собственост. Така например дял в апартамент не е същото като стая в. Тя няма ясни граници, и всичко зависи само от това как всички собственици решат и се договорят помежду си. Особено трудни по отношение на разделянето на части са едностайни апартаменти. В края на краищата преместването в жилище, където някой вече живее, е изпълнено с проблеми и скандали, а понякога дори съдебни процедури.

Но въпреки това собственикът има редица предимства от използването на акции в апартамента. Така, например, неговото право е да се регистрира на този адрес (т.е. да се регистрира). Освен това собственикът може да регистрира всяко друго лице на своя дял, без дори да иска съгласието на други собственици на жилищни дялове.

Единствената трудност, която може да възникне, е размерът на дела и броят на регистрираните. Ако органите на Федералната миграционна служба преценят, че размерът на дела е твърде малък за броя на регистрираните хора, те ще откажат регистрация.

Притежаването на дял от апартамент дава право и възможност на собственика да кандидатства за банкови кредити. Вярно, само потребителски. Невъзможно е да заложите своя дял. Както и да извърши адекватна оценка на стойността на дела. Има изключения, когато клиентът все още може да получи заем, обезпечен със съществуващия си дял в жилищен имот, но тогава лихвените проценти ще бъдат много по-високи.

Собственикът на дял от апартамент или къща може да продаде своя дял, ако желае. Тази норма е предвидена в закона и не се различава от обичайната покупко-продажба на цял апартамент.

Единственото нещо, което трябва да се вземе предвид е, че ако предишният собственик чрез съдилища или съдебни процедури е определил границите на своя дял, тогава при продажба тези решения губят силата си. Новият собственик ще трябва да повтори всичко.

Отговорности на акционера

Разбира се, собственикът на дял в апартамент има не само права, но и отговорности. Едно от тях е да плащате сметки комунални услуги. Например, на всеки собственик е назначена собствена лична сметка, от която се изчислява плащането за услуги. Но трябва да се помни, че апартаментът не е общ, а е разделен на равни части. Следователно общите разходи за жилищни и комунални услуги за апартамент ще трябва да бъдат разделени на броя на наличните акции, с изключение на жителите и регистрираните. И това е минус, защото в общински апартамент всеки собственик плаща за собствената си жилищна площ и според това колко души са регистрирани в него.

Освен това една от основните отговорности на собственика на акцията обикновено възниква в момента на продажбата. За да може собственикът да продаде, а купувачът да закупи дял от апартамента, е необходимо съгласието на всички останали собственици за сделката. По принцип според закона собственикът на дял трябва първо да предложи да го изкупи на други собственици на части от спорния недвижим имот. Ако са съгласни, сделката се извършва бързо и лесно. Ако откажат, те трябва да уведомят продавача писмено за своя отказ. Това е един от задължителните документи, които ще бъдат необходими при изготвяне на договор за покупко-продажба и вписване на собственост на новия собственик.

Освен това има разпоредба, че не можете да продадете дял от апартамент на цена, по-ниска от тази, която сте предложили на други собственици. В този случай те могат да съдят и да обявят транзакцията ви за незаконна.

Естествено, собственикът е длъжен да следи състоянието на своето жилищно пространство. Наистина, в резултат на всякакви проблеми, например течове на тръби, пожар, експлозия или изтичане на газ, всички искове ще бъдат и срещу него.

източници:

• права на собственика на дял в апартамента

Лишаването от право на собственост често е предмет на съдебни спорове. Ако сте собственик на жилищен имот, тогава трябва да знаете дали можете да бъдете лишени от законните си права да притежавате недвижим имот. В какви случаи човек може да бъде лишен от правото на собственост?

Инструкции

Според Конституцията на Руската федерация човек може да бъде лишен от собственост само с решение на съда. Но друг орган не може произволно да отнеме собствеността на дадено лице. Най-често този въпрос възниква във връзка с недвижими имоти. Въпреки това, дори ако човек не живее в апартамента си и не е регистриран в него, той все още остава собственик с всички отговорности.

Основания за лишаване от права на собственост могат да бъдат следните обстоятелства: реквизиция, възбрана на имущество по задължения. Тоест имуществото може да бъде отнето като нечестно придобито със съдебна присъда или отнето за дългове. Например, ако човек е взел пари назаем срещу ипотека срещу съществуващ апартамент и не е в състояние да изпълни задълженията си, апартаментът се отнема в полза на банката. Това обаче е крайна мярка. По правило дори банките правят отстъпки и предпочитат да преразгледат договора, отколкото да отнемат имота. Освен това, ако в това помещение живеят непълнолетни, тогава лишаването от собственост и изселването се извършва само с разрешение на органа по настойничество и попечителство и това се издава само ако децата имат друго жилище.

В някои случаи собствеността върху имуществото се отнема в полза на държавата. Това се случва, ако например са необходими жилищни помещения за настаняване на обекти от държавно или общинско значение. В този случай собственикът е длъжен да заплати обезщетение в размер на текущата пазарна стойност на имота.

Често възниква въпросът за лишаване от собственост върху апартамент и изгонване поради неплащане на сметки за комунални услуги. Въпреки това, съгласно член 236 от Гражданския кодекс, човек може само доброволно да се откаже от собствеността си; никой няма право да го лиши от жилището му или да го изгони насила. Ако апартаментът не е приватизиран, изгонването се извършва в общежитие минимална площ.

Сделката за покупко-продажба с дял има свои собствени индивидуални характеристики, но едно нещо остава непроменено. Акция може да бъде закупена само от собственика и трябва да бъде регистрирана като собственост (член № 122-F3 Федерален закон).

Ще имаш нужда

• - документи за дела;
• - нотариално разрешение;
• - кадастрални извлечения;
• - споразумение;
• - акт за приемане и предаване;
• - паспорт;
• - извлечение от лична сметка и домашен регистър;
• - приложение към FUGRTs;
• - Регистрационна такса;
• - фотокопия на всички документи.

Инструкции

Ако купувате дял от жилищен имот, прочетете всички документи, преди да сключите сделката. Можете да продадете само дял от апартамент, който е разпределен в натура и има отделно свидетелство за собственост.

Продавачът на дял трябва първо да уведоми всички съсобственици за продажбата на своя дял от имота, тъй като всеки съсобственик има право на първи отказ на общо основание и при условията на продавача (чл. № 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако никой не е упражнил преимущественото си право, след 30 дни продавачът може да продаде дела си на трети лица. В този случай не е необходимо нотариално заверено разрешение от други съакционери.

Изисква се обаче нотариално разрешение от всички съсобственици, ако делът е бил общ споделена собственост(Член № 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако делът на апартамента е регистриран на името на един от съпрузите и бракът е регистриран, ще се изисква нотариално заверено разрешение от втория съпруг (член № 34 от IC на RF, член № 256 от Гражданския кодекс на RF). код).

Ако сред собствениците на апартамента има недееспособни, частично дееспособни и непълнолетни лица, е необходимо да се получи не само нотариално заверено разрешение за продажба, законни представители или настойници, но и резолюция от органите по настойничество и попечителство (член № 26 , № 28, № 29, № 30 Граждански кодекс на Руската федерация).

За дела на апартамента продавачът трябва да получи кадастрални извлечения, извлечение от домашния регистър и лична сметка.

След 30 дни ще получите удостоверение за собственост на вашия дял от апартамента.

Ако апартаментът е разделен на процентни дялове поради факта, че кубатурата е доста малка и е невъзможно да се разпредели дял в натура за всеки собственик, тогава е невъзможно да се продаде такъв дял на външен човек. Можете да получите само сума, равна на дела на собственост от останалите съсобственици.

При откриване на наследство правото върху имуществото на починалия се получава от наследниците по закон или по завещание. Ако има завещателен отказ, тогава освен посочените в него лица, задължителният дял отива и на неработоспособните наследници от първи ред. Тези разпоредби са залегнали в закона за наследството на Гражданския кодекс на Руската федерация. За да лишите някой от наследниците от правото на недвижим имот в конкретен случай, трябва предварително да предприемете определени действия.

Инструкции

Завещателят има право да се разпорежда с имуществото си през целия си живот и да възлага принадлежащия му апартамент на всяко лице. В този случай наследяването ще се извърши според декларираната воля. Въпреки това от от това правилоима изключения. Ако към деня на смъртта на наследодателя той е имал нетрудоспособни родители, деца или съпруг, те са длъжни да получат дял от наследството. Освен това този дял ще бъде половината от частта, която биха наследили по закон при липса на завещание.

Тази разпоредба обаче има една особеност - задължителният дял се приоритизира от останалото имущество на завещателя, което не е посочено в завещанието (ако има такова). По този начин, за да лишите преките наследници, които според вас са недостойни от правото на апартамент, не е достатъчно само на друго лице. Необходимо е да се изключи възможността за получаване на задължителен дял от правото върху посочения недвижим имот. За да направите това, трябва да имате някакво имущество, останало непроверено (парични депозити, коли, ценни книжаи т.н.). В този случай правото на задължителен дял няма да важи за апартамента.

Ако е трудно или невъзможно да се осъществи подобно разделяне на имуществото, помислете за вариант за изготвяне на договор за пожизнена рента за апартамент с лицето, което сте избрали за наследник. Подобно споразумение предполага пожизнена издръжка от платеца на наема, а също така запазвате правото да живеете в посочения апартамент. Като се регистрирате и получавате месечни плащания, можете да сте сигурни, че вашият апартамент няма да отиде при нежелани наследници. Тъй като собствеността върху имота преминава към лизингодателя в момента на регистрация на споразумението.

Друг начин да лишите наследниците от правото на апартамент може да бъде възможността за продажба или дарение на този имот. Освен това, за да избегнете признаването на сделката за невалидна от роднини след вашата смърт, опцията за регистриране на покупко-продажба е за предпочитане. Тъй като договорът за дарение, като безвъзмезден, има по-голям шанс да бъде оспорен в съда.

Глава 16 от Гражданския кодекс на Руската федерация урежда всички тънкости на отношенията между собствениците на обща собственост. Член 252 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи: общите недвижими имоти, собственост на няколко собственици, могат да бъдат разделени на акции по споразумение между тях. Въпреки това, ако някой от общите собственици не плаща сметки за комунални услуги или ако такова споразумение е невъзможно, той може да бъде лишен от дела си в апартамента.

Принудително лишаване от дял в апартамент е възможно и чрез съда. В този случай трябва да бъдат изпълнени няколко условия:

Собственикът, когото искате да изгоните, трябва да има „основно“ място за живеене - съдът едва ли ще се съгласи с вас, ако той няма къде да живее;
- предложихте му да заплати стойността на дела си в брой, но той отказа.

Непостигането на съгласие между няколко собственици на един и същи апартамент е причина да се обърнете към съда. Ако сте възпрепятствани да използвате нормално своята част от апартамента, можете да се обърнете към съда със съответното заявление. Заявлението трябва да бъде направено в писмен вид и собственоръчно. Не забравяйте - трябва да бъде в два екземпляра, единият от които ще ви бъде върнат с подпис на съдията и бележка за датата на приемане. Свържете се със съда, който има юрисдикция по този случай - съдът, който се намира на мястото на „проблемния“ апартамент. Ще трябва да използвате услугите на оценител - стойността на апартамента трябва да бъде оценена, за да посочите цената на иска в заявлението. Приложете към заявлението разписка за плащане на държавната такса. Винаги можете да го платите във всеки клон на Сбербанк или чрез специални платежни терминали.