Tako se soočate s situacijo prodaje deleža v stanovanju. Danes vam bomo povedali, kako se na najboljši način spopasti s to nalogo, pravilno sestaviti dokumente in ne preplačati davkov, kar v praksi pomeni skupno lastništvo stanovanja: po branju tega članka prodaja deleža v stanovanju ne bo vam predstavljajo kakršne koli težave.

Skupno lastništvo stanovanja

Razlogi za nastanek skupnega lastništva stanovanja so lahko:

Vredno je vedeti, da standardno stanovanje v skupni lasti na noben način ni fizično razdeljeno. Za delitev bivalnih prostorov, kot pravijo odvetniki, "v naravi" je potrebno, da ima takšna soba ločen vhod, ločene priključke na centralizirana omrežja (plin, voda, elektrika). Vse to je mogoče uresničiti le v »stanovanjih na terenu«, ko eno hišo individualne stanovanjske gradnje dediči razdelijo na več realnih deležev. V drugih primerih nastanejo tako imenovane "idealne delnice".

Kaj je idealen vložek?

Treba je razumeti, da idealen delež ni del stanovanja, je delež v pravici. Lastništvo je v skupni rabi, ne stanovanje samo. Tega deleža v resnici je nemogoče čutiti. Eden od lastnikov ni lastnik stanovanja - ima v lasti delež, ki je ena izmed vrst pravic do nepremičnine, ne pa tudi same nepremičnine.

To pomeni, da ima vsak lastnik stanovanja pravico do lastništva in uporabe brez kršenja pravic drugih lastnikov. Včasih je za uresničitev te pravice v praksi treba določiti način uporabe stanovanja: na primer vsakemu od obeh lastnikov dodeliti sobo v trisobnem stanovanju za osebne potrebe, da se zagotovi urnik uporabe kuhinje in dnevne sobe.

Tak urnik ne pomeni, da je lastnik sobe lastnik. Stanovanje je bilo še vedno v skupni rabi. To bo razvidno iz primera komunalnih računov. Če je sodišče lastnikom (izhajamo iz dejstva, da ima vsak ½ deleža v pravici do stanovanja), način uporabe stanovanja, dodelilo eno sobo velikosti 10 m2 kot spalnico. m, drugi pa 18 kvadratnih metrov. m, bodo še naprej v enakih deležih plačevali račune za komunalne storitve in davek na nepremičnine. Vsak bo plačal polovico svojega deleža.

Glavne težave se začnejo, ko je treba prodati delež v stanovanju ali celotno stanovanje v skupni lasti kot celoto.

Prodaja deleža v stanovanju enega od solastnikov

Če le eden od lastnikov stanovanja proda svoj delež v pravici do njega, to seveda ne bo na bolje vplivalo na hitrost prodaje in ceno tega deleža. Ni veliko tistih, ki želijo svoje domove deliti s tujci.

Vendar to ni edina težava pri prodaji deleža v skupnem premoženju. Dejstvo je, da imajo solastniki prodajalca delnice prednostno pravico do njenega nakupa.

Deluje na naslednji način. Pri prodaji delnice jo je treba ponuditi drugim lastnikom stanovanj z navedbo glavnih pogojev prodaje in nakupa. Če se strinjajo, se jim delež proda. Če solastniki zavrnejo ali ne kupijo predlaganega deleža v enem mesecu od trenutka obvestila, ga lahko prodate tujcem. A le pod enakimi pogoji, po isti ceni, ki je bila ponujena solastnikom.

Če je ta postopek kršen, lahko drugi lastniki prek sodišča zahtevajo prenos pravic iz kupoprodajne pogodbe na sebe. Tak zahtevek je mogoče vložiti v treh mesecih od trenutka, ko je solastnik izvedel za kršitev svoje predkupne pravice.

Kako pravilno formalizirati spoštovanje prednostne pravice solastnikov?

Da bi se izognili takšnim težavam, morate skrbno sestaviti dokumente: solastnikom pisno poslati ponudbo za nakup delnice in poskrbeti za potrditev prejema. Tako lahko iz roke v roke prenesete obvestilo o prodaji deleža v stanovanju in od solastnika zahtevate, da se podpiše na dvojniku obvestila z obvezno navedbo datuma, ko je bilo izročeno. Ali pa pošljite po pošti priporočeno ali dragoceno pismo s potrdilom o prejemu. Tako se boste zavarovali pred nepoštenimi dejanji solastnikov, ki sprva ignorirajo ponudbo za nakup delnice, nato pa izjavijo, da jih niste obvestili.

Podobno prednostno pravico je treba upoštevati pri menjavi.

Načini za izogibanje prednostni pravici do nakupa

Z drugimi lastniki se ni vedno mogoče dogovoriti. Odvetniki vam lahko ponudijo načine, kako "zaobiti" vašo prednostno pravico do nakupa. Menimo, da te metode niso zelo slabe, vendar se je treba zateči k temu, da so povezane z določenim tveganjem. Če je kupec v slabi veri, prodajalec, ki je s pomočjo namišljene ali lažne transakcije zaobšel prednostno pravico, tvega, da po pogodbi ne bo prejel plačila.

Donatorska pogodba

Prednostna pravica solastnikov pri podaritvi delnice ne deluje. Nimajo pravice prepovedati darovanja. Pojavljajo pa se naslednja tveganja.

Za kupca: transakcija je lahko neveljavna kot namišljena, za njo pa se skriva prodaja in nakup, solastnik pa bo v tem primeru zahteval prenos pravic iz transakcije na sebe. Posledično se bo kupec ločil od kupljenega deleža.

Za prodajalca: kupec preprosto ne bo plačal in tega denarja od njega ne bo mogoče pobrati na zakonit način.

Ne poznate svojih pravic?

Pogodba o nakupu in prodaji predraga

Da bi solastniki zavrnili nakup delnice, jim ponudijo ponudbo po previsoki ceni. Po prejemu zavrnitve (ali prejema odgovora) se sklene kupoprodajna pogodba in sestavi potrdilo o ceni, podobni ceni v obvestilih za solastnike. Pravzaprav kupec plača bistveno manj.

Neprijetna posledica bo tu zvišanje davka od prodaje deleža v stanovanju (navsezadnje se davčna osnova izračuna po dokumentih, priloženih k izjavi, isti račun). V vsakem posameznem primeru je treba izmeriti vrednost deleža in znesek zapadle davčne olajšave ter ugotoviti, ali obveznost plačila dohodnine sploh nastane (v nekaterih primerih prodaja stanovanja ali njegov delež ni obdavčen).

Sporazum o posojilu

V takšnih razmerah je posojilna pogodba sklenjena za znesek, enak kupnini delnice v pravici do stanovanja in hkrati sporazum o zavarovanju tega posojila z zastavo deleža v pravici do stanovanja . Mimogrede, ta zastavna pogodba se imenuje samo hipoteka (ali ste mislili, da gre za tako posojilo proti materinskemu kapitalu?). Hipoteka potrebuje državno registracijo. Državna dajatev za registracijo hipoteke je 1000 rubljev.

Nato "dolžnik-posojilojemalec" preskoči rok odplačila posojila. In kupec deleža v stanovanju, domnevno "posojilodajalec-upnik", izloči delež v stanovanju. Da ne bi bilo povezano s pravosodnim sistemom, je to formalizirano s sporazumom o odškodnini. V tem sporazumu se stranki dogovorita, da bo "posojilodajalec" namesto izposojenega zneska prejel zastavljeni delež v pravici do stanovanja.

Obstaja tudi nevarnost odpovedi odškodninske pogodbe na podlagi pritožbe drugih lastnikov stanovanj kot transakcije, ki zajema dejansko prodaja deleža v stanovanju... Če je ta zahtevek uspešen, bodo za kupca in prodajalca nastale naslednje posledice. Kupec bo moral del vrniti. Prodajalec bo kupcu ostal dolžan po izmišljeni posojilni pogodbi: navsezadnje bo odškodnina, ki je poplačala ta domnevni "dolg", neveljavna.

Kakšnih transakcij z delnicami za stanovanje ni mogoče izvesti?

Obstaja popolna omejitev transakcij z delnicami v pravici do stanovanja. Civilno pravo Rusije pozna to vrsto transakcij s pravicami in deleži v njih kot odstop pravic (cesija).
Prenos se pogosto uporablja pri odtujitvi deleža enega od ustanoviteljev LLC, vendar je na ta način prepovedano prodati delež v stanovanju.

Kdaj prednostna pravica ne deluje?

Edini primer, ko je dovoljeno prodati delež (brez krožnih manevrov), ne da bi pri tem upoštevali prednostno pravico do nakupa, je prodaja na javni dražbi. Na ta način upniki realizirajo delež v stanovanju, ko ni dovolj drugega premoženja in denarja dolžnika za poplačilo dolgov.

Vseh delnic v stanovanju pa ni mogoče pobrati zaradi dolga (navsezadnje je praviloma nemogoče odvzeti eno samo stanovanje). Obstajata le dva primera, ko je takšno zbiranje dovoljeno:

• ko je delež v pravici do stanovanja postal predmet hipoteke (v tem primeru je mogoče izterjati celo edino stanovanje);
• kadar dolžnik ne prebiva v stanovanju, kjer je lastnik deleža, in je na podlagi pogodbe o socialni najemnini stalno prijavljen na drugem naslovu ali ima v nepremičnini drugo stanovanje.

Skupno lastništvo v stanovanju. Prodam celotno stanovanje

Majhno stanovanje, več lastnikov, ki v njem ne živijo ali ne želijo živeti skupaj - to so jasni predpogoji za prodajo stanovanja v skupni lasti kot celote.

Če se vsi solastniki strinjajo, prodaja stanovanja v skupni lasti ne bo problem. Dogovor morate samo pravilno zaključiti. Lahko predlagate 2 načina:

• kupoprodajna pogodba celotnega stanovanja z več osebami na strani prodajalca;
• več kupoprodajnih pogodb, ko vsak od lastnikov proda svoj delež kupcu (posledično zbere več delnic, ki skupaj sestavljajo lastništvo celotnega stanovanja).

Prva možnost je primerna, če solastniki živimo blizu drug drugega. V smislu plačila državne dajatve za vpis kupčeve lastninske pravice je bolj donosno, ker boste morali plačati za 1 predmet - stanovanje (državna pristojbina je 1000 rubljev.) Drugi, ločen prodaja vsak delež v stanovanju, je lahko za kupca boljše, če solastnika ne komunicirata med seboj ali živita na različnih mestih in nočeta enemu od njiju dati pooblastilo za podpis pogodbe. Tu morate plačati 1000 rubljev. za vsako delnico v pravici in poleg upoštevanja zgoraj opisanega postopka za prednostno pravico do nakupa.

Spodaj bomo pogledali, kako se pravica do davčnega olajšave razlikuje od zgornjih načinov prodaje.

Kaj pa, če je eden od solastnikov proti prodaji?

Do te situacije pride, ko več lastnikov želi prodati stanovanje, ki ga ne potrebuje, in si denar razdeli med seboj. Eden je iz nekega razloga proti. Tu je veliko odvisno od velikosti delnic teh lastnikov.

V primeru majhnosti deleža osebe, ki se upira prodaji premoženja, je mogoče delež od nje prisilno odkupiti. Če želite to narediti, se obrnite na sodišče z ustreznim zahtevkom. Ker ste svoje zahtevke utemeljili z zanemarljivo velikostjo deleža solastnika, morate od sodišča zahtevati, da takega solastnika zaveže, da svoj delež prenese na druge lastnike v zameno za denarno nadomestilo. Seveda, če solastnik živi v skupnem stanovanju, ga sodišče ne more zavezati k prodaji svojega deleža, ker razlog za to ni le majhnost deleža, ampak tudi pomanjkanje zanimanja za uporabo skupnega stanovanja.

Plačilo davka

Denar, prejet od prodaje stanovanja ali deleža v njem, je dohodek, od katerega je treba plačati davek (dohodnina), v višini 13% zneska, prejetega po pogodbi.

Obstajajo primeri, ko dohodnine ni treba plačati: če delež pripada lastniku več kot 3 leta. Triletno obdobje se šteje od datuma, navedenega v potrdilu o državni registraciji lastništva deleža v stanovanju.

V primerih, ko je treba plačati davek, država zagotovi davčni odtegljaj. Predstavlja znesek, za katerega se pri izračunu davka znižajo stroški stanovanja ali deleža v njem (davčna osnova). Za prodajo nepremičnine ali delež v pravici do nepremičnine je davčni odtegljaj enak prejetemu dohodku, vendar največ 1 milijon rubljev.

Vendar ima davčna olajšava pri prodaji stanovanja v skupni lasti svoje posebnosti.

Davčni odtegljaj pri prodaji stanovanja v skupni lasti

Dejstvo je, da je najvišji znesek odbitka 1 milijon rubljev. nameščen za 1. objekt. Ta objekt je lahko stanovanje, če je v celoti prodan. Ali delnico, če so pogodbe sestavljene za vsako delnico posebej.

Tako se pri prodaji celotnega stanovanja dejansko določi najvišji znesek odbitka sorazmerno z deleži solastnikov (če imajo ½ delnice, potem je vsak upravičen do odbitka 500 tisoč rubljev). Ko se vsaka delnica proda ločeno, ima vsak solastnik pravico do odbitka v višini 1 milijona rubljev.

Po prodaji deleža v stanovanju, ki ste v lasti manj kot 3 leta, je prodajalec dolžan vložiti davčno napoved, v kateri je naveden dohodek od te prodaje. Ima ločene stolpce za davčne olajšave. Posledično boste morali plačati davek iz nižjega zneska od cene delnice. To pomeni, da bo lastnik ½ deleža v lastništvu stanovanja, ki je v celoti prodano, s ceno delnice 1 milijon, plačal dohodnino le od 500 tisoč rubljev (65 tisoč rubljev). Davek na preostalih 500 tisoč rubljev. ni plačan, ker inšpektorat mu zagotovi davčno olajšavo, sorazmerno z velikostjo deleža - 500 tisoč rubljev.

Če lastnik svoj delež proda za 1 milijon po ločeni prodajni pogodbi, obveznost plačila davka ne bo nastala. Predložiti morate le izjavo, v kateri navedete odbitek 1 milijon rubljev.

Znano je, da je v Rusiji ogromno stanovanj v skupni lasti. Realtors menijo, da je nakup in prodaja take nepremičnine ena najtežjih nepremičninskih transakcij. Povedali vam bomo, kaj je delnica in kaj lahko storite z njo.

Kakšen je delež v stanovanju?

Vse je preprosto, a hkrati težko. Po civilnem zakoniku Ruske federacije je delež lastništvo dveh ali več oseb na podlagi pravice do skupnega lastništva. Premoženje je lahko v lasti več oseb in je razdeljeno na deleže, ki so v skupni lasti, in je lahko tudi skupno premoženje - torej brez opredelitve deležev za vsakega.

Statistični podatki o tem vprašanju so različni: meni se, da je od 50 do 80% mestnih stanovanj v Rusiji v skupni lasti. Vse to niso samo skupna stanovanja, ki so ostala v zgodovinskih hišah mestnih središč in "Stalinovih", ampak tudi stanovanja v novih stavbah. Pogosto se mlade družine razpadejo, premoženje se razdeli in stanovanje postane skupno lastništvo; dediči lastnikov, ki so umrli, imajo tudi delnice v stanovanjih.

Če za primer vzamemo skupno lastništvo, bi bilo pravilno reči, da deleži v takšnih stanovanjih niso navedeni. To pomeni, da ko zakonca kupita stanovanje in registrirata stanovanje za moža ali ženo, nobeden od zakoncev ne bo postal lastnik. Takšno premoženje se šteje za skupno, v primeru ločitve in postopka delitve premoženja pa bo sodišče stanovanja razdelilo enako, razen v nekaterih primerih. Stanovanje je razdeljeno na različne dele, če: otrok biva pri enem od staršev; v primeru, ko je eden od zakoncev v nakup vložil velike količine denarja, na primer prodal stanovanje, kupljeno pred poroko.

Skupno lastništvo je stanovanje, razdeljeno na delnice, od katerih je vsaka v lasti lastnika. Stanovanje lahko podeduje več ljudi hkrati, kupijo ga lahko dva ali več kupcev, podarijo ga lahko več ljudem ali ga zakonca razdelijo v deleže. V potrdilu o lastništvu so delnice vedno označene kot ena sekunda ali tretjina itd. Izbira deleža (kdo bo stanoval v kateri sobi) se lahko izvede s pogajanji med strankama, pa tudi na sodišču, ko se tam odloča o postopku uporabe premoženja. Zanimivo je, da lahko lastnik začne zahtevati celotno sobo šele, ko je skupni posnetek njegovega deleža enak ali večji od posnetka sobe v določenem stanovanju. Če je vaš delež enak 15 "kvadratom", stanovanje pa ima sobe s površino 12, 16 in 20 kvadratnih metrov. m, lahko na sodišču uveljavljate le za sobo s površino 12 kvadratnih metrov. m

Vendar se lastniki pogosto ne uspejo dogovoriti. Tudi na sodišču je težko določiti vrstni red uporabe v primeru, ko se štirje ali več lastnikov prijavi za bankovec za tri rublje. Odvetniki pravijo, da v takih primerih sodišče ne bo razdelilo sob, ampak bo preprosto zavrnilo zahtevek. Sodelavci bodo morali stanovanje prodati ali zamenjati.

Je res, da na tem področju deluje veliko število prevarantov?

Prej je bilo v medijih pogosto mogoče videti gradivo o tako imenovanem "stanovanju", ko so bile delnice v stanovanjih predmet goljufije. Zdaj so te zgodbe manj pomembne: od leta 2015 je za transakcije s plačanim odtujitvijo delnic potreben notar, od junija 2016 pa je v državi začel veljati zakon, po katerem je vsaka sprememba lastništva nepremičnine registrirano pri notarju. Strokovnjaki menijo, da ta ukrep deluje tudi proti goljufijam. Za potrditev transakcij z delnicami lahko notarji določijo tarifo največ 20 tisoč rubljev.

Ali obstaja povpraševanje po takšnih nepremičninah?

Menijo, da obstaja več kategorij kupcev delnic. Obstajajo Rusi, ki v velika mesta prihajajo iz provinc, in res se morajo registrirati. Znano je, da registracija rešuje številne težave: potrebna je pri navajanju na kliniko, pri zaposlitvi, pri pošiljanju otrok v šolo ali vrtec. Poleg tega obstajajo kategorije državljanov, ki kupujejo delnice v stanovanjih posebej za bivanje: ne morejo si vsi privoščiti niti hipoteke, da o nakupu stanovanja niti ne govorimo, medtem ko najem hiše mnogi ne vidijo kot rešitev problema. Na tem trgu so tudi profesionalci, tisti, ki kupujejo stanovanja v delnicah in poskušajo ustvariti dobiček. Na primer, obstaja shema, po kateri se odkupijo številne delnice, preostali lastnik, ki se zanima za odkup celotnega stanovanja, pa se proda po višji ceni.

Kaj je mogoče storiti z deležem v stanovanju?

Lahko ga prodate, podarite, zapustite ali zastavite. Žal delnica ni celotno stanovanje in je preprosto ne bo mogoče prodati tako, da jo boste dali na trg. Preden proda svoje premoženje, mora sodelavec ponuditi delež svojim sosedom. Postopek ureja člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije. Hkrati pa tega ni nujno samo ponuditi, to je treba storiti pisno. Poslati morate obvestilo z navedbo cene. Običajno se to stori s povratnimi črkami. Če soinvestitorji ne želijo kupiti dela stanovanja za prodajo v enem mesecu od datuma prejema pisma ali če se pred iztekom roka pisno odpovejo svojim prednostnim pravicam, lahko varno oddate svojo nepremičnino naprodaj. Hkrati je pomemben odtenek: svoj delež morate prodati po natančni ceni in pod enakimi pogoji, kot ste jih ponudili drugim sodelavcem. Če se oddaljite od teh pogojev (na primer s spremembo cene med prodajo na nižjo), vas lahko drugi lastniki tožijo in izpodbijajo prodajo. Izjema od tega pravila so zvišanja cen. V primeru, ko se za nakup delnice naenkrat odloči več soinvestitorjev, lahko prodajalec sam izbere kupca.

Pomembno si zapomniti!

Pogosto je težava pri prodaji delnice lahko fizična odsotnost drugih lastnikov v stanovanju. Morda živijo v drugih mestih in državah, njihova natančna lokacija pa ni znana. Pravno morate za izpolnitev zahtev za pisno obvestilo soinvestitorjev imeti dokaze, da ste tem osebam poslali obvestila o prodaji na zadnjem znanem kraju bivanja. Sodeč po dosedanji praksi je bolje imeti pri roki največjo možno količino dokazov, da so bili sprejeti vsi ukrepi za obveščanje solastnikov. To bo olajšalo poznejše reševanje sporov na sodišču, če do njih pride.

Pri nakupu deleža v stanovanju morate vedeti, da za registracijo v novem kraju stalnega prebivališča ni potrebno soglasje lastnikov drugih delnic. S seboj morate vzeti le lastniško potrdilo. Če se nameravate preseliti v sobo z družino, se morate spomniti, da je za registracijo preostalih družinskih članov potrebno soglasje solastnikov. Strokovnjaki priporočajo, da v takih primerih takoj kupite delež v stanovanju za vse, ki bodo tam živeli in ki se želite tam prijaviti. Na primer, če kupite 1/2 deleža v stanovanju za štiri osebe, ga morate kupiti po 1/8.

Lahko podarite, zastavite in zapustite svoj delež v stanovanju, ne da bi vprašali preostale sodelavce. Ločeno je treba spomniti, da v primeru, ko lastnik odtuji delež v korist poročenega otroka, podarjenega deleža ni mogoče razdeliti med možem in ženo, ko se ločita.

Kako prodati delež čim bolj učinkovito?

Strokovnjaki menijo, da bi bila idealna možnost, v kateri je določena najvišja cena za delnico, ki je bila prodana, prodaja celotnega stanovanja po dogovoru z drugimi solastniki. Žal se to ne dogaja pogosto. In če se vsi stanovanjski deleži prodajo ločeno, lahko pride do konfliktov, ki v kratkem času preprečijo prodajo nepremičnine. V takšnih razmerah se mnogi prodajalci obrnejo na posebne nepremičninske agencije, med katerih storitvami je delo z delnicami stanovanj.

Če se še vedno odločite za izdajo darilne pogodbe za stanovanje, morate razumeti, kako izvesti postopek s sodelovanjem mladoletnega otroka. Konec koncev, zanje se najpogosteje izdelujejo takšna darila. Hkrati pa obstajajo nekatere nianse pri registraciji in sestavi dokumenta za otroke. Čeprav morate razumeti tudi osnovne podatke o zakonu v zvezi z darovanjem za delež v stanovanju, njegove posledice, potrebne dokumente in algoritem ukrepov.

Povedati je treba, da je donacija za stanovanje ali delež v stanovanju eden najpogostejših dokumentov med vsemi pravnimi in regulativnimi dokumenti. Otroci imajo po zakonu pravico zavrniti takšno donacijo, vendar le do podpisa sporazuma. Po tem bo treba to vprašanje rešiti na sodišču. Zavrnitev otroka mora biti pisno napisana in nato registrirana pri ustreznih organih. Najpogosteje se lahko podobna situacija pojavi, če je stanovanje v žalostnem stanju, ima dolgove ali pa preprosto oseba nima dovolj sredstev za to.

V primerih, ko bo darovalec izdal darilno pogodbo v več enakih deležih za več mladoletnih otrok, morajo biti ob podpisu tega dokumenta prisotni vsi udeleženci postopka.

Ko pa le eden od staršev in lastnikov stanovanj želi prenesti svoj delež v stanovanju, ne bo potreboval dovoljenja zakonca, takšno pogodbo pa bo lahko sklenil sam.

Pogoji in pogoji za darovanje

Sam postopek podarjanja deleža v stanovanju otrokom ali enemu otroku predvideva, da gre za enosmerno transakcijo, drugi stranki pa za pridobitev te nepremičnine ni treba izpolniti dodatnih pogojev. Hkrati donacija ne nosi materialnega bremena in je neutemeljeno dejanje.

Če opišete dodatne pogoje, potem dokument ne bo več veljal za donatorsko pogodbo. Čeprav obstajajo situacije, ko je pri darovanju nekaj obremenitev. Na primer, stanovanje se lahko prenese na otroka ali več otrok šele potem, ko končajo fakulteto ali se poročijo. Potem bo potreben dokument, ki potrjuje, da je nadarjena oseba izpolnila pogoj, breme pa je mogoče odstraniti, kar pomeni, da lahko postane novi zakoniti lastnik stanovanja ali svojega deleža. Ta trenutek zakon dopušča in nadzoruje njegovo spoštovanje s strani obeh strani.

Čeprav je tovrstno darilo precej redko, je za starše način varovanja in spodbujanje otrok k določenim dejanjem.

Toda ta dokument je precej težko sestaviti. In pomembno je, da vaš odvetnik pravilno navede obremenitve v donaciji za delež v stanovanju kot ločeno postavko.

Seznam potrebnih dokumentov

Ko se odločite za donacijo za svojega otroka, ne pozabite, da boste morali najprej zbrati določen paket dokumentov, ki najpogosteje vključuje naslednje:

• Donatorski potni list;
• Rojstni list nadarjene osebe;
• Katastrski potni list;
• Tehnične značilnosti ZTI;
• potrdilo o lastništvu stanovanja ali drug lastniški dokument;
• Izvleček iz hišne knjige;
• Potrdilo o odsotnosti zaostalih najemnin za zadnje mesece;
• Pomoč pri sestavi družine;
• Privolitev zakoncev ali drugih družinskih članov za prenos deleža v stanovanju na otroka;
• Če nadarjeni otrok ni vaš, boste za pridobitev tega premoženja potrebovali dovoljenje staršev ali skrbnikov;
• Starševsko dovoljenje, da zastopate njegove pravice in sodelujete v podobnem postopku;
• Potrdilo o plačilu državne pristojbine za registracijo dokumenta na Rossreestre;
• Obrazec s privolitvijo darovalca za prenos stanovanja ali deleža v njem na drugo osebo;
• Izjava mladoletnih otrok, da so prejeli stanovanje na podlagi darilne pogodbe;
• Izvirnik donacijske pogodbe skupaj z več kopijami.

Postopek darovanja

Najprej boste morali zbrati vse potrebne dokumente in se šele nato obrniti na notarja, v prisotnosti katerega boste napisali ta dokument, v katerem obvezno navedite podatke o potnem listu, podatke otroka, njegovega zastopnika, polne podatke o deležu v ​​stanovanju, datum in mesec sestavljanja pogodbe. Po tem bo ta dokument sestavljen in overjen. A to še ni vse. Po tem se boste morali odpraviti v registracijsko službo, kjer boste potrebovali tudi številne dokumente. Vendar je bolje, da njihov seznam predhodno pojasnite, ker se lahko njihov paket v vsakem primeru razlikuje. Nato bo uslužbenec prevzel vsa potrebna potrdila in pogodbe, prejeli boste potrdilo o začetku registracije in podpisali obrazec v sami ustanovi.

Obravnava vašega vprašanja bo trajala približno 10-14 dni, nato pa bo sprejeta odločitev. Otrok bo prejel novo potrdilo o lastništvu nepremičnine ali njenih deležev. Vsi prej vzeti dokumenti vam bodo vrnjeni, razen kopij, vse pa bodo storili ob prejemu.

Kljub temu, da je bila donacija za delež izdana za otroka, bo svoje pravice vstopil šele po registraciji dokumenta in nastopu polnoletnosti. Pred tem pa bodo za njegovo novo lastnino ali nepremičnine skrbeli njegovi skrbniki ali starši. Če pa se odločite za najem, prodajo ali zamenjavo stanovanja za otroke, ki so ga dobili kot darilo, boste morali najprej pridobiti dovoljenje organov skrbništva.

Prav tako ga ne boste mogli zastaviti na posojilo in nihče ga ne more tožiti, tudi če so starši za to nabrali dolgove. Ker je to last mladoletnega otroka.

Količina vprašanja

Prav tako so mnogi zelo zaskrbljeni, koliko lahko takšen postopek stane. In kot v enakih situacijah je rešitev enaka. Če je otrok vaš bližnji sorodnik, to je vaš otrok, vnuk, nečak ali sestra, vam ne bo treba plačati rublja davka. Ker država ne jemlje denarja od ljubljenih. Če je to le znanec ali prijatelj, boste morali plačati precejšen znesek 13% ocenjene vrednosti nepremičnine.

Ali je mogoče razveljaviti?

Obstajajo tudi situacije, v katerih je lahko ta dokument neveljaven, in to:

• Poškodbe in telesne poškodbe darovalca;
• Če bi bilo podarjeno stanovanje ogroženo ali dopuščalo možnost izgube;
• Če po šestih mesecih darovalec bankrotira.

Obstajajo še drugi razlogi za razveljavitev akta, ki jih je treba pojasniti na sodišču.

Če želite svojim otrokom podariti darilo, je bolje, da to zadevo takoj preučite in zberete potrebne dokumente. Konec koncev lahko v nekaj dneh sestavite pogodbo o podaritvi stanovanja mladoletni osebi.

Zasebna last- to je zakonska pravica določenih pravnih ali fizičnih oseb do nepremičnin v stanovanjskem sektorju. Zakonodaja Ruske federacije ne omejuje, koliko lahko pripada vsakemu državljanu, kakšne velikosti je in kakšni so njegovi stroški.

Glavni pogoj je, da mora biti nepremičnina v državi registrirana pri uradu zvezne službe za registracijo.

Vrsta nepremičnine je eden od temeljev svetovnega gospodarstva. Ta koncept se uporablja kot lastnina ali odnosi, ki izhajajo iz lastništva, prilaščanja in uporabe.

Obstajata dve glavni vrsti lastništva stanovanja:

1. Občinsko ali državno. Lastniki so država, zastopajo jo oddelki in odbori za upravljanje državnega premoženja ter organi lokalne uprave.
2. Zasebno. Nepremičnine so v lasti posameznikov ali družin. Razdeljen je na več podvrst:
   • posameznik;
   • kolektivno (splošno);
   • deliti;
   • skupni delež;
   • skupni sklep.

Vrste zasebne lastnine

Podrobneje razmislimo o vrstah, kot so posamezne in splošne:

1. Posameznik. Zanj je značilno, da je posameznik v celoti lastnik svojega premoženja. Ta obrazec določa lastništvo stanovanja ene osebe. To je mogoče, če je sam registriran v stanovanju ali pa so ostali prebivalci zavrnili svoje pravice do te nepremičnine.
2. Skupna lastnina- lastništvo več državljanov. Po zakonu je ta oblika razdeljena na skupno in lastniško.

Sklep

Ta oblika lastništva nepremičnine ne predvideva delitve na dele. Odgovornosti in pravice, povezane s stanovanji v tej vrsti lastništva, imajo vsi lastniki hkrati. Ne glede na to, koliko lastnikov in kakšna je velikost stanovanja, če eden od njih želi podariti, prodati ali se odpovedati nepremičnini, odločajo vsi lastniki.

Pri nakupu stanovanja z več lastniki je treba kupoprodajno pogodbo skleniti hkrati z vsemi.

Lobar

S tem obrazcem se določi poseben delež stanovanja vsakega lastnika. Nastanitev je treba razdeliti na enake dele, vendar obstajajo izjeme.

Na primer po zakonu ali pogodbi je mogoče delnice določiti neenakomerno, vendar ob upoštevanju, koliko je prispeval k nakupu ali koliko izboljšav je naredil ta ali tisti lastnik.

Po dogovoru razpolagajo s premoženjem, popravljajo, prenavljajo vse najemnike, ki imajo delež.

Če se eden od lastnikov odloči prodati, podariti ali se odpovedati svojemu delu, lahko to stori, ne da bi čakal na pozitiven odgovor drugih lastnikov nepremičnine. Imajo pa prednostno pravico do nakupa dela stanovanja, če ga prodajo tujcu.

Lastno

Ta vrsta se pojavi, ko zakonca pridobiva stanovanje za skupna sredstva ali po njegovi privatizaciji. Seveda ima vsak član družine svoj delež, vendar ti deli niso posebej opredeljeni in veljajo za popolnoma enake.

Mož in žena s premoženjem razpolagata sporazumno.

Na splošno velja, da je vse, kar sta zakonca pridobila med zakonsko zvezo, skupno, razen osebnih predmetov, to pa ni odvisno od dejstva, da je eden delal, drugi pa je opravljal gospodinjstvo in skrbel za otroke.

Med ljudmi ob sklenitvi zakonske zveze lahko sestavite predporočno pogodbo, v kateri lahko določite, katero premoženje ali njegov del bo pripadal vsakemu posamezniku. Med seboj lahko sklepajo tudi druge pogodbe, ki jih zakon dovoljuje.

Vsak zakonec lahko sklene pogodbe s tretjimi osebami, kot so: vseživljenjsko vzdrževanje, nakup in prodaja, menjava, darovanje, v zvezi z delom, ki ga ima v stanovanju, šele potem, ko je bil dodeljen ali je bil določen postopek uporabe nepremičnine. Delnico lahko vključite v oporoko, ne da bi jo ločili ali razdelili.

Premoženje, ki pripada družini, je mogoče medsebojno razdeliti med njegove člane, če to ni doseženo, je treba spor rešiti na sodišču.

Načini pridobivanja zasebne lastnine

Obstaja več načinov za nakup stanovanjske nepremičnine:

1. Privatizacija stanovanj, uvrščenih med stanovanjske sklade.
2. Nakup hiš in stanovanj pri posameznih razvijalcih ali pri drugih stanovanjskih objektih.
3. Registracija kupoprodajne pogodbe.
4. Prejemanje stanovanja z dedovanjem ali darovanjem, pa tudi iz drugih razlogov, določenih z zakonom.
5. Sodelovanje v stanovanjskih zadrugah ali etažnih lastnikih.

Privatizacija

Ena od možnosti pridobitve lastništva stanovanjske nepremičnine, stanovanja ali hiše, z njimi povezanih pomožnih struktur, zemljišč ali njihovega dela je privatizacija. Vsakdo ima v skladu z veljavno zakonodajo pravico do nakupa stanovanja enkrat z njegovo privatizacijo.

Na ta način je mogoče vpisati lastništvo nepremičnine, če je med državo in osebo sklenjena pogodba o socialnem zaposlitvi.

Nepremičnine ne morete privatizirati, če:

• priznano kot nujno;
• v zaprtih vojaških taboriščih;
• to je službeno stanovanje;
• hostli;
• prostori, ki se nahajajo na podeželju in spadajo v sklad stacionarnih zavodov za socialno zaščito prebivalstva.

Otrok, ki je odraščal v že privatiziranem stanovanju in je del zanj vpisan, lahko po polnoletnosti samostojno privatizira druga stanovanja, brezplačno.

Oseba, ki je stanovanje privatizirala, nato pa si je premislila in ga vrnila državi, ne more več brezplačno privatizirati stanovanja ali hiše.

Za privatizacijo potrebujete:

1. Tako da vsi predpisani dajo svoje soglasje.
2. Potrebujemo pisno zavrnitev nekoga, ki ne želi registrirati dela, ki mu pripada.
3. Enkratna udeležba pri privatizaciji.
4. Priznati ga je treba kot nujno.

Človek se po privatizaciji stanovanj sooča s številnimi pozitivnimi in negativnimi točkami. Prednosti vključujejo pravico do zapuščine ali najema, varščine, prodaje in drugih transakcij, ki jih zakon ne prepoveduje.

Lastnik lahko prijavi katero koli osebo v hiši ali stanovanju. Privatiziranih stanovanj je skoraj nemogoče odvzeti, edini način je, da to storite prek sodišča, dajete nepremičnine na javno dražbo in vrnete izkupiček lastniku nepremičnine.

Negativno pa je, da morate za privatizirana stanovanja letno plačati davek. Njegova velikost se giblje od 0,1 do 2,0% vrednosti nepremičnine.

Njegovo ceno določa ZTI in danes ni zelo visoka, a kmalu nameravajo vzeti davek ne za ta znesek, ampak za stroške stanovanja na stanovanjskem trgu.

Računi za komunalne storitve so tudi veliko višji od tistih, ki jih plačujejo stanovalci neprivatiziranih stanovanj.

Dokumenti, ki potrjujejo pravice do nepremičnine

To lahko potrdijo nekatere zakonske pogodbe in potrdila. Zelo pogosto so pri vsakem lastniku različne.

Dokumente, ki dajejo pravico do nepremičnine, lahko razdelimo v tri vrste:

1. Pravice:
   • kupoprodajna pogodba, najem, menjava, darovanje;
   • potrdilo o pravici do dedovanja po zakonu ali oporoki, nakup stanovanja na javni dražbi, pravica do deleža v skupnem premoženju zakoncev;
   • odločitev sodišča. Vsi navedeni dokumenti, razen zadnjega, morajo biti notarsko overjeni.
2. Tehnično spričevalo. Izdali so jih zaposleni v ZTI po tehničnem popisu stanovanja ali hiše. Ta dokument opisuje tehnično stanje nepremičnine in njeno zalogovno vrednost. Potrdilo o registraciji mora vsebovati naslov, podatke o stavbi, v kateri se nahaja stanovanje, površino, število sob in podatke o izvedeni prenovi.
3. Potrdilo o lastništvu. Takšen dokument lahko dobite v ZTI, če že imate tehnični potni list in lastniški dokument.

Lastnik stanovanja, ki ima v roki celoten sklop zgornjih dokumentov, lahko z njim v celoti razpolaga: proda, podari, uroči in sklene tudi druge vrste pogodb, ki jih določa veljavna zakonodaja Ruske federacije.

Vir: http://consultplace.ru/kvartira/propiska/vid-sobstvennosti.html

Ali veste, kako urediti delež v stanovanju za svojega otroka?

V Rusiji je več kot polovica stanovanj v skupni lasti. Delež v stanovanju ni določena soba ali kvadratni meter, je del pravice do lastništva stanovanja na enaki podlagi kot drugi solastniki. In lastništvo delnice ni lastništvo stanovanja.

S svojim delom stanovanja lahko seveda razpolagate, kot želite, vendar obstajajo določena pravila, ki jih določa zakon. Da ne bi porabili družinskega proračuna za transakcije, ki se lahko priznajo kot nezakonite, je treba upoštevati pravila za transakcije z delnicami.

Delite v stanovanju. Kaj je

V skladu s členom 244 Civilnega zakonika je lastništvo lahko deljeno ali skupno.

Skupno lastništvo je, ko delnice v stanovanju niso kakor koli označene... Na primer, če hišo kupi zakonec, vendar je registrirana za enega od njih, to ne pomeni, da je lastnik stanovanja. Privzeto je to skupno premoženje moža in žene. V primeru ločitve in delitve premoženja bo sodnik enako razdelil stanovanje, lahko pa odstopa tudi od enakosti deležev, če:

• otrok ostane pri enem od staršev;
• eden od zakoncev je v stanovanje vložil velik del (na primer prodal predporočno premoženje).

Skupno lastništvo je lastništvo stanovanja, razdeljenega na deleže.... Takšna lastnina se lahko pojavi iz različnih razlogov, na primer:

• stanovanje je podedovalo več dedičev;
• jih je več ljudi kupilo ali sprejelo kot darilo;
• ločena od zakoncev.

V tem primeru so delnice vedno navedene v potrdilu za stanovanje, na primer ½, 1/3 itd.

Pozor!
Delno število sploh ni sorazmerno število kvadratnih metrov, kot mnogi mislijo, je del lastništva stanovanja.

Na primer, lastnik 1/3 deleža šestdesetmetrskega stanovanja nima pravice do ograje 20 metrov zase in se tam naseliti.

Kdo, v kateri sobi bivati, je mogoče ugotoviti le na dva načina.:

• se med seboj strinjajo;
• prositi sodišče, naj odloči o postopku uporabe bivalnega prostora.

Toda tudi v primeru sodnih sporov ni vedno mogoče doseči določitve postopka uporabe stanovanj., na primer, če ima kopejka tri ali več sodelavcev, sodnik ne bo delil prostorov, preprosto bo zavrnil zahtevek zaradi nemožnosti. zato v večini primerov se spori glede delnic rešujejo preprosto - z menjavo ali prodajo celotnega stanovanja.

Kako lahko razpolagate s svojim deležem

V skladu s členom 244 Civilnega zakonika lahko:

• prodati ali podariti;
• zapustiti;
• lezi.

Ker pa je to še vedno delež in ne celotno stanovanje, ga ne bo uspelo prodati brez povpraševanja. V 250. členu Civilnega zakonika je bila ugotovljena prednost soinvestitorjev pri nakupu delnice ob njeni prodaji.

Na primer, če boste svoj delež prodali, se morate najprej ponuditi, da ga od vas kupite drugim solastnikom stanovanja po napovedani ceni.

Poleg tega mora biti predlog na primer napisan v priporočenem pismu z obvestilom.

Za tvoje informacije
Svoj delež lahko podarite, zapustite ali zastavite brez povpraševanja.

Če imate vprašanje - prodajte ali podarite delnico, potrebnih je več odtenkov:

• če ste lastnik delnice manj kot 3 leta, boste morali pri prodaji plačati 13% davek;
• ob darovanju bo obdarovanec plačal davek (bližnji sorodniki - otroci, starši, mož - ne plačujejo davka);
• podarjeni delež se v primeru ločitve ne razdeli med zakonca, v nasprotju s prodano (kar pomeni primer, ko jo lastnik delnice odtuji v korist svojega že poročenega otroka).

Toda preden lahko razpolagate z delnico, ki ni opredeljena (skupno lastništvo), jo morate najprej določiti.

Kako do deleža v stanovanju

Kot je že pojasnjeno, delež je mogoče določiti sporazumno ali na sodišču, kot zahteva člen 244 Civilnega zakonika.

Če so se vsi solastniki skupnega stanovanja odločili določiti deleže na svetu, morate to narediti:

• sestavi pisni sporazum o določitvi deležev;
• registrirajte pri Rosreestr.

Prej so bile vse nepremičninske transakcije notarsko overjene, zdaj to ni potrebno. A tudi to ni prepovedano.

In če v tovariših ni dogovora, ima pravico določiti deleže le sodnik... Privzeto so deleži v skupnem stanovanju enaki. Toda povečanje v korist nekoga je možno tudi, če:

• niso enako vloženi v nakup ali gradnjo;
• eden od solastnikov je na svoje stroške izboljšal stanje stanovanja (na primer postavil vodovod).

V tem primeru v Rosreestru glavni dokument ne bo sporazum, ampak odločitev sodišča.

Darovanje deleža v stanovanju

To je najbolj donosen posel med bližnjimi sorodniki. Daril drugih sodelavcev ni treba priglasiti, svojci pa ne plačujejo davka na donacije. Darovanje poteka v dveh korakih:

• sestavi darilni list;
• je registriran pri Rosreestr.

Pogodba o darovanju delnic, to je donacija, je sestavljena precej preprosto - opisuje, kdo, komu in kaj daje... Pogodba ne opisuje deleža, ampak celotno stanovanje, navedena pa je velikost deleža. Dejanje lahko prenesete tukaj.

Ko je akt sestavljen, ga je treba registrirati pri Rosreestr... Lahko pridete tako v vodstvo Rosreestra kot v MFC. Poleg predanosti morate vzeti potne liste darovalca in obdarjenca ter potrdilo o delnici.

Zavrnitev delitve stanovanja v primeru darovanja je možna kadar koli... Brez razloga lahko zavrne samo obdarjenec, medtem ko lahko darovalec s podpisom darilne pogodbe zavrne le, če se je njegovo finančno stanje poslabšalo in mu darovanje delnice odvzame zadnji dom.

Darovanje se lahko naknadno prekliče, če obdarjenec posega v življenje ali zdravje darovalca. Toda to mora biti sodna odločba, podprta s sodbo.

Zavrnitev je možna tudi, ko se odloči za privatizacijo stanovanja.

Če stanovanja še niste privatizirali, potem vredno prebrati tukaj.

Če stanovanje še ni privatizirano, odločitev o ponovni registraciji pa je že sprejeta, se stanovanje razdeli na enake dele med vse, ki so vpisani v stanovanje. Kot veste, lahko odrasli sodelujejo pri privatizaciji le enkrat.

Včasih se odrasli otroci sprašujejo, kako se odreči deležu v ​​stanovanju v korist staršev. Taka vprašanja niso redka, če na primer obstaja možnost pridobiti službeno stanovanje po vojaškem spričevalu ali po stanovanjskem programu. Za razvoj dogodkov sta na voljo dve možnosti:

• starševski dom lahko zapustite pred privatizacijo;
• pri notarju napišite zavrnitev privatizacije.

V tem primeru bo pogodba o prenosu stanovanja sestavljena samo s starši. Ampak situacija je precej drugačna, če je otrok mladoleten... Tudi če upravni odbor dovoli otrokovemu odpustu v drug dom, se lahko transakcija pozneje razveljavi. Zato je bolje, da ne tvegate in otroka vključite v privatizacijo.

Otroški delež v stanovanju

Otroci so sloj prebivalstva, ki ga država posebej varuje... Če ima otrok premoženje v obliki deleža stanovanja, ga lahko starši razpolagajo, vendar pod skrbnim nadzorom upravnega odbora. Pri tem delež je mogoče samo prodati in starši ne smejo biti kupci.

Za prodajo otroškega deleža morajo biti izpolnjeni naslednji pogoji:

• otroku zagotoviti drugo stanovanje, ki ne sme biti manjše in slabše;
• pridobite pisno dovoljenje upravnega odbora za prodajo.

Obstajajo situacije, ko otroku pred prodajo podelijo del stanovanja, na primer babičin, nato pa že zaprosijo za skrbništvo za dovoljenje. Ta pristop je v osnovi napačen, saj ima otrok zdaj delež v babičinem stanovanju in v prodanem. In v zameno za prodani delež morate otroku nekaj dodeliti.

Rešitev
Preden greste v skrbništvo, morate sestaviti predhodni dogovor o darovanju ali prodaji in nakupu deleža v korist otroka.

In potem, ko skrbništvo da dovoljenje za prodajo, je mogoče sestaviti glavno pogodbo, po kateri se bo delež v stanovanju namesto prodanega prenesel v last otroka.

Ampak Zavedajte se, da lahko skrbništvo prepoveda prodajo, če:

• kupljeni delež ima najslabše tehnične lastnosti v primerjavi s prodanim (na primer ni oskrbe z vodo);
• novo stanovanje se nahaja na slabšem območju od obstoječega (na primer na obrobju, stran od šole);
• stanovanje še ni zgrajeno (zadruga).

Vir: http://tvoiyapravda.ru/for-semya/jilje/dolya-v-kvartire.html

Delitev v stanovanju: navodila za uporabo

Znano je, da je v Rusiji ogromno stanovanj v skupni lasti. Realtors menijo, da je nakup in prodaja take nepremičnine ena najtežjih nepremičninskih transakcij. Povedali vam bomo, kaj je delnica in kaj lahko storite z njo.

Kakšen je delež v stanovanju?

Vse je preprosto, a hkrati težko. Po civilnem zakoniku Ruske federacije je delež lastništvo dveh ali več oseb na podlagi pravice do skupnega lastništva. Premoženje je lahko v lasti več oseb in je razdeljeno na deleže, ki so v skupni lasti, in je lahko tudi skupno premoženje - torej brez opredelitve deležev za vsakega.

Statistični podatki o tem vprašanju so različni: meni se, da je od 50 do 80% mestnih stanovanj v Rusiji v skupni lasti.

Vse to niso samo skupna stanovanja, ki so ostala v zgodovinskih hišah mestnih središč in "Stalinovih", ampak tudi stanovanja v novih stavbah.

Pogosto se mlade družine razpadejo, premoženje se razdeli in stanovanje postane skupno lastništvo; dediči lastnikov, ki so umrli, imajo tudi delnice v stanovanjih.

Če za primer vzamemo skupno lastništvo, bi bilo pravilno reči, da deleži v takšnih stanovanjih niso navedeni. To pomeni, da ko zakonca kupita stanovanje in registrirata stanovanje za moža ali ženo, nobeden od zakoncev ne bo postal lastnik.

Takšno premoženje se šteje za skupno, v primeru ločitve in postopka delitve premoženja pa bo sodišče stanovanja razdelilo enako, razen v nekaterih primerih.

Stanovanje je razdeljeno na različne dele, če: otrok biva pri enem od staršev; v primeru, ko je eden od zakoncev v nakup vložil velike količine denarja, na primer prodal stanovanje, kupljeno pred poroko.

Skupno lastništvo je stanovanje, razdeljeno na delnice, od katerih je vsaka v lasti lastnika. Stanovanje lahko podeduje več ljudi hkrati, kupijo ga lahko dva ali več kupcev, podarijo ga lahko več ljudem ali ga zakonca razdelijo v deleže.

V potrdilu o lastništvu so delnice vedno označene kot ena sekunda ali tretjina itd. Izbira deleža (kdo bo stanoval v kateri sobi) se lahko izvede s pogajanji med strankama, pa tudi na sodišču, ko se tam odloča o postopku uporabe premoženja.

Zanimivo je, da lahko lastnik začne zahtevati celotno sobo šele, ko je skupni posnetek njegovega deleža enak ali večji od posnetka sobe v določenem stanovanju. Če je vaš delež enak 15 "kvadratom", stanovanje pa ima sobe s površino 12, 16 in 20 kvadratnih metrov.

m, lahko na sodišču uveljavljate le za sobo s površino 12 kvadratnih metrov. m

Vendar se lastniki pogosto ne uspejo dogovoriti. Tudi na sodišču je težko določiti vrstni red uporabe v primeru, ko se štirje ali več lastnikov prijavi za bankovec za tri rublje. Odvetniki pravijo, da v takih primerih sodišče ne bo razdelilo sob, ampak bo preprosto zavrnilo zahtevek. Sodelavci bodo morali stanovanje prodati ali zamenjati.

Je res, da na tem področju deluje veliko število prevarantov?

Prej je bilo v medijih pogosto mogoče videti gradivo o tako imenovanem "stanovanju", ko so bile delnice v stanovanjih predmet goljufije.

Zdaj so te zgodbe manj pomembne: od leta 2015 je za transakcije s plačanim odtujitvijo delnic potreben notar, od junija 2016 pa je v državi začel veljati zakon, po katerem je vsaka sprememba lastništva nepremičnine registrirano pri notarju.

Strokovnjaki menijo, da ta ukrep deluje tudi proti goljufijam. Za potrditev transakcij z delnicami lahko notarji določijo tarifo največ 20 tisoč rubljev.

Ali obstaja povpraševanje po takšnih nepremičninah?

Menijo, da obstaja več kategorij kupcev delnic. Obstajajo Rusi, ki v velika mesta prihajajo iz provinc, in res se morajo registrirati. Znano je, da registracija rešuje številne težave: potrebna je pri navajanju na kliniko, pri zaposlitvi, pri pošiljanju otrok v šolo ali vrtec.

Poleg tega obstajajo kategorije državljanov, ki kupujejo delnice v stanovanjih posebej za bivanje: ne morejo si vsi privoščiti niti hipoteke, da o nakupu stanovanja niti ne govorimo, medtem ko najem hiše mnogi ne vidijo kot rešitev problema. Na tem trgu so tudi profesionalci, tisti, ki kupujejo stanovanja v delnicah in poskušajo ustvariti dobiček.

Na primer, obstaja shema, po kateri se odkupijo številne delnice, preostali lastnik, ki se zanima za odkup celotnega stanovanja, pa se proda po višji ceni.

Kaj je mogoče storiti z deležem v stanovanju?

Lahko ga prodate, podarite, zapustite ali zastavite. Žal delnica ni celotno stanovanje in je preprosto ne bo mogoče prodati tako, da jo boste dali na trg. Preden proda svoje premoženje, mora sodelavec ponuditi delež svojim sosedom. Postopek ureja člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije. Hkrati pa tega ni nujno samo ponuditi, to je treba storiti pisno.

Poslati morate obvestilo z navedbo cene. Običajno se to stori s povratnimi črkami. Če soinvestitorji ne želijo kupiti dela stanovanja za prodajo v enem mesecu od datuma prejema pisma ali če se pred iztekom roka pisno odpovejo svojim prednostnim pravicam, lahko varno oddate svojo nepremičnino naprodaj.

Hkrati je pomemben odtenek: svoj delež morate prodati po natančni ceni in pod enakimi pogoji, kot ste jih ponudili drugim sodelavcem. Če se oddaljite od teh pogojev (na primer s spremembo cene med prodajo na nižjo), vas lahko drugi lastniki tožijo in izpodbijajo prodajo. Izjema od tega pravila so zvišanja cen.

V primeru, ko se za nakup delnice naenkrat odloči več soinvestitorjev, lahko prodajalec sam izbere kupca.

Pomembno si zapomniti!

Pogosto je težava pri prodaji delnice lahko fizična odsotnost drugih lastnikov v stanovanju. Morda živijo v drugih mestih in državah, njihova natančna lokacija pa ni znana.

Pravno morate za izpolnitev zahtev za pisno obvestilo soinvestitorjev imeti dokaze, da ste tem osebam poslali obvestila o prodaji na zadnjem znanem kraju bivanja.

Sodeč po dosedanji praksi je bolje imeti pri roki največjo možno količino dokazov, da so bili sprejeti vsi ukrepi za obveščanje solastnikov. To bo olajšalo poznejše reševanje sporov na sodišču, če do njih pride.

Pri nakupu deleža v stanovanju morate vedeti, da za registracijo v novem kraju stalnega prebivališča ni potrebno soglasje lastnikov drugih delnic. S seboj morate vzeti le lastniško potrdilo.

Če se nameravate preseliti v sobo z družino, se morate spomniti, da je za registracijo preostalih družinskih članov potrebno soglasje solastnikov. Strokovnjaki priporočajo, da v takih primerih takoj kupite delež v stanovanju za vse, ki bodo tam živeli in ki se želite tam prijaviti.

Na primer, če kupite 1/2 deleža v stanovanju za štiri osebe, ga morate kupiti po 1/8.

Lahko podarite, zastavite in zapustite svoj delež v stanovanju, ne da bi vprašali preostale sodelavce. Ločeno je treba spomniti, da v primeru, ko lastnik odtuji delež v korist poročenega otroka, podarjenega deleža ni mogoče razdeliti med možem in ženo, ko se ločita.

Kako prodati delež čim bolj učinkovito?

Strokovnjaki menijo, da bi bila idealna možnost, v kateri je določena najvišja cena za delnico, ki je bila prodana, prodaja celotnega stanovanja po dogovoru z drugimi solastniki. Žal se to ne dogaja pogosto.

In če se vsi stanovanjski deleži prodajo ločeno, lahko pride do konfliktov, ki v kratkem času preprečijo prodajo nepremičnine.

V takšnih razmerah se mnogi prodajalci obrnejo na posebne nepremičninske agencije, med katerih storitvami je delo z delnicami stanovanj.

Člen 224 Civilnega zakonika Ruske federacije opredeljuje pojem "delež" kot del skupnega premoženja, ki pripada določeni osebi. Delnic je lahko kolikor želite, pa tudi lastnikov. Za preprečitev propadanja skupnega premoženja ter skladnost z zakoni in predpisi zakonodaje Ruske federacije ima vsak lastnik svoje pravice in obveznosti v zvezi s svojim deležem v skupnem premoženju. In jih je treba strogo upoštevati, saj lahko v nasprotnem primeru nastanejo velike težave.

Katere stanovanjske nepremičnine lahko razdelimo na deleže

Zakonodaja precej jasno opredeljuje seznam stanovanjskih prostorov, ki jih je mogoče razdeliti na dele. To je stanovanjska stavba ali njen del, stanovanje ali njegov del, soba.

Skupno lastništvo se formalizira na različne načine. To je lahko katera koli transakcija s prostori - od nakupa in prodaje do najema in darovanja; prenos lastništva z dedovanjem; privatizacija stanovanj, če gre za to; priznanje lastništva s sodno odločbo. Vpis lastništva delnice poteka na enak način kot v primeru - prek registrske zbornice.

Kakšne pravice ima lastnik delnice?

Delež je pravzaprav del stanovanja in zmožnost uporabe skupnih prostorov - kuhinje, hodnika, kopalnice in stranišča. Delnica pripada določeni osebi, kar je dokumentirano, t.j. je bilo izdano potrdilo o lastništvu (tukaj je treba navesti velikost deleža celotne površine stanovanja). Lastnik lahko s svojim delom bivalnega prostora naredi vse enako kot s celotnim stanovanjem - v njem živi sam ali se vseli v najemnike, prodaja, menja in daruje. Seveda obstajajo številne omejitve, saj je lastnik le dela nepremičnine, zato mora računati z drugimi lastniki tega stanovanja.

Stanovanjsko vprašanje v primeru delnice ima več subtilnosti in odtenkov kot pri drugih oblikah lastništva. Tako na primer delež v stanovanju ni enak sobi v. Nima jasnih meja in vse je odvisno le od tega, kako se vsi lastniki odločijo in dogovorijo med seboj. Enosobna stanovanja so še posebej težka v smislu delitve na deleže. Konec koncev, selitev v takšno, kjer nekdo že živi, ​​je polna težav in škandalov, včasih pa tudi pravd.

Toda kljub temu ima lastnik številne prednosti pri uporabi delnic v stanovanju. Tako je na primer njegova pravica, da se registrira na tem naslovu (tj. Registrira). Poleg tega lahko lastnik na svoj delež vpiše katero koli drugo osebo, ne da bi sploh vprašal za soglasje drugih lastnikov stanovanjskih delnic.

Edina težava, ki se lahko pojavi, je velikost delnice in število vpisanih. Če organi FMS menijo, da je velikost delnice premajhna za število prijavljenih prosilcev, bo registracija zavrnjena.

Lastništvo deleža v stanovanju daje lastniku pravico in možnost pridobivanja bančnih posojil. Res je, samo potrošniške. Nemogoče je zastaviti svoj delež. Pa tudi za izvedbo ustrezne ocenjevalne vrednosti delnice. Obstajajo izjeme, ko lahko stranka še vedno dobi posojilo, zavarovano z obstoječim deležem v stanovanjskih nepremičninah, potem pa bodo obrestne mere precej višje.

Lastnik deleža v stanovanju ali hiši lahko svoj delež proda, če želi. Ta norma je določena v zakonu in se ne razlikuje od običajnega nakupa in prodaje celotnega stanovanja.

Upoštevati je treba le, da če je prejšnji lastnik po sodiščih ali pravnih postopkih določil meje svojega deleža, potem te odločbe ob prodaji izgubijo veljavo. Novi lastnik bo moral vse ponoviti.

Obveznosti lastnika delnice

Seveda lastnik deleža v stanovanju nima le pravic, ampak tudi obveznosti. Eden od njih je plačilo komunalnih računov. Tako je na primer vsakemu lastniku dodeljen njegov osebni račun, ki se uporablja za izračun plačila za storitve. Vendar je treba spomniti, da stanovanje ni skupno, ampak razdeljeno na enake deleže. Zato bo treba skupne stroške stanovanjskih in komunalnih storitev za stanovanje deliti s številom razpoložljivih delnic, razen rezidentov in registriranih. In to je minus, saj v skupnem stanovanju vsak lastnik plača svoj življenjski prostor in v skladu s tem, koliko ljudi je na njem prijavljenih.

Prav tako se ena od glavnih odgovornosti lastnika delnice običajno pokaže v času prodaje. Za prodajo lastnika in kupca za nakup deleža v stanovanju se morajo vsi drugi lastniki strinjati s poslom. Na splošno se mora lastnik delnice najprej ponuditi, da jo odkupi drugim lastnikom delov sporne nepremičnine. Če se strinjajo, je dogovor hiter in enostaven. V primeru zavrnitve morajo prodajalcu pisno sporočiti svojo zavrnitev. To je eden od obveznih dokumentov, ki bodo potrebni pri sklenitvi kupoprodajne pogodbe in registraciji lastništva novega lastnika.

Poleg tega obstaja določba, da ne morete prodati deleža v stanovanju po ceni, ki je nižja od tiste, ki ste jo ponudili drugim lastnikom. V tem primeru lahko tožijo in ugotovijo, da je vaša transakcija nezakonita.

Seveda je lastnik dolžan spremljati stanje svojega bivalnega prostora. Dejansko bodo zaradi kakršnih koli težav, na primer puščanja cevi, požara, eksplozije ali uhajanja plina, vse vložene tudi zanj.

Viri:

• pravice lastnika deleža v stanovanju

Odvzem lastninske pravice je pogosto predmet pravnih sporov. Če ste lastnik stanovanjske nepremičnine, morate vedeti, ali vam lahko odvzamejo zakonske pravice do lastništva nepremičnine. V katerem primeru se lahko osebi odvzame pravica do lastnine?

Navodila

V skladu z ustavo Ruske federacije se lahko osebi odvzame lastnina le s sodbo sodišča. Toda eno drugo telo ne more samovoljno odvzeti človeku njegovega premoženja. Najpogosteje se to vprašanje pojavi v zvezi z nepremičninami. Vendar pa tudi če oseba ne živi v svojem stanovanju in ni v njem vpisana, še vedno ostaja lastnik z vsemi in odgovornostmi.

Razlogi za odvzem lastništva so lahko naslednje okoliščine: zahtevanje, odvzem premoženja za obveznosti. To pomeni, da se lahko premoženje odvzame kot nepošteno pridobljeno s sodbo sodišča ali odvzame za dolgove. Na primer, če si je oseba izposodila denar za hipoteko za obstoječe stanovanje in ni mogla izpolniti obveznosti, se stanovanje odvzame v korist banke. Vendar je to skrajni ukrep. Praviloma celo banke popuščajo in raje revidirajo pogodbo, kot pa da odvzamejo premoženje. Poleg tega, če v tej sobi bivajo mladoletne osebe, se odvzem lastništva in izselitev izvedeta le z dovoljenjem organa za skrbništvo in skrbništvo, izda pa se le, če imajo otroci druga stanovanja.

V nekaterih primerih se lastništvo nepremičnine odvzame v korist države. To se zgodi, če je bilo na primer potrebno stanovanje za namestitev predmetov državnega ali občinskega pomena. V tem primeru je lastnik dolžan plačati odškodnino v višini tržne vrednosti stanovanja v tem trenutku.

Pogosto se pojavi vprašanje odvzema lastništva stanovanja in izselitve zaradi neplačevanja komunalnih stroškov. V skladu s členom 236 Civilnega zakonika pa se lahko oseba samo prostovoljno odreče lastninski pravici na katerem koli premoženju, nihče nima pravice, da mu odvzame dom in ga prisilno izseli. Če stanovanje ni privatizirano, se deložacija opravi v domu za minimalno površino.

Transakcija nakupa in prodaje delnic ima svoje individualne značilnosti, ena stvar pa ostaja nespremenjena. Delnico je mogoče kupiti le od lastnika in jo vpisati kot lastnino (člen 122-F3 zveznega zakona).

Boste potrebovali

• - dokumenti za delnico;
• - notarsko dovoljenje;
• - katastrski izpiski;
• - pogodba;
• - akt o prevzemu in prenosu;
• - potni list;
• - izpisek iz osebnega računa in hišne knjige;
• - prijava na FUGRTS;
• - plačilo za registracijo;
• - fotokopije vseh dokumentov.

Navodila

Če kupujete delež v bivalnem prostoru, pred sklenitvijo transakcije preberite vse dokumente. Prodate lahko le del stanovanja, ki je dodeljeno v naravi in ​​ima ločeno potrdilo o lastništvu.

Prodajalec delnice mora najprej obvestiti vse solastnike o prodaji svojega deleža v nepremičnini, saj ima vsak solastnik pravico do prednostnega nakupa na splošni podlagi in pod pogoji prodajalca (čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije). Če nihče ni izkoristil prednostne pravice, lahko prodajalec po 30 dneh svoj delež proda tujcem. Hkrati notarsko dovoljenje drugih soinvestitorjev ni potrebno.

Vendar pa je potrebno notarsko dovoljenje vseh solastnikov, če je bil delež vpisan kot skupna skupna lastnina (člen 244 Civilnega zakonika Ruske federacije). Če je del stanovanja vpisan na ime enega od zakoncev in je zakonska zveza vpisana, bo potrebno notarsko dovoljenje drugega zakonca (člen 34 KZ RF, člen 256 Civilnega zakonika RF).

Če je število lastnikov deleža stanovanja nesposobnih, invalidov in mladoletnikov, je treba pridobiti ne le notarsko dovoljenje za prodajo, zakonite zastopnike ali skrbnike, ampak tudi odlok organov za skrbništvo in skrbništvo (členi št. 26, št. 28, št. 29, št. 30 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Za delež stanovanja mora prodajalec prejeti katastrske izvlečke, izpisek iz hišne knjige in osebni račun.

Po 30 dneh boste prejeli potrdilo o lastništvu deleža stanovanja.

Če je stanovanje razdeljeno na deleže v odstotkih zaradi dejstva, da je prostornina dovolj majhna in da po naravi vsakega lastnika ni bilo mogoče dodeliti deleža, potem takega deleža ni mogoče prodati tujcu. Znesek, enak deležu premoženja, lahko dobite le od drugih solastnikov.

Ko se dediščina odpre, dediči prejemajo pravico do premoženja pokojnika po zakonu ali oporoki. Če obstaja zapuščina, potem poleg oseb, omenjenih v njej, pripada obvezni delež invalidskim dedičem prve prioritete. Te določbe so zapisane v dednem pravu Civilnega zakonika Ruske federacije. Da bi nekomu od dedičev v tem ali onem primeru odvzeli pravico do nepremičnine, je treba vnaprej ukrepati.

Navodila

Zapustnik ima pravico razpolagati s svojim premoženjem vse življenje in odpisati stanovanje, ki mu pripada, kateri koli osebi. V tem primeru bo dedovanje potekalo po deklarirani oporoki. Vendar obstajajo izjeme od tega pravila. Če je imel na dan smrti zapustnika invalidne starše, otroke ali zakonca, morajo prejeti delež v dediščini. Poleg tega bo ta delež polovica tistega dela, ki bi ga podedovali po zakonu, če ne bi bilo oporoke.

Vendar ima ta določba eno posebnost - obvezni delež je prednostno dodeljen preostalim, ki ni omenjen v oporoki zapustnikovega premoženja (če obstaja). Tako, da bi neupravičenim po vašem mnenju neposrednim dedičem odvzeli pravico do stanovanja, ni dovolj le drugi osebi. Treba je izključiti možnost pridobitve obveznega deleža v pravici do navedenega premoženja. Če želite to narediti, morate del nepremičnine (denarna depozita, avtomobili, vrednostni papirji itd.) Ostati neizročen. V tem primeru pravica do obveznega deleža ne bo veljala za stanovanje.

Če vam je takšna delitev premoženja otežena ali nemogoča, razmislite o možnosti sestave pogodbe o dosmrtni renti za stanovanje z osebo, ki ste jo izbrali za dediča. Taka pogodba pomeni vaše vseživljenjsko preživljanje s strani rentavca, poleg tega pa si pridržujete pravico do bivanja v navedenem stanovanju. Ko ste izdali in prejeli mesečna plačila, ste lahko prepričani, da vaše stanovanje ne bo prišlo do nezaželenih dedičev. Ker lastništvo nepremičnine preide na najemnika v času registracije pogodbe.

Drug način, da dedičem odvzamete pravico do stanovanja, je lahko možnost, da to nepremičnino prodate ali podarite. Poleg tega je zaželeno, da sorodniki po vaši smrti ne priznajo transakcije kot neveljavne, možnost registracije nakupa in prodaje. Ker ima kot brezplačna pogodba o darovanju več možnosti za izpodbijanje na sodišču.

Poglavje 16 Civilnega zakonika Ruske federacije ureja vse subtilnosti odnosov med lastniki skupnega premoženja. Člen 252 Civilnega zakonika Ruske federacije določa: skupne nepremičnine, ki so v lasti več lastnikov, se lahko sporazumno razdelijo na delnice. Če pa eden od lastnikov delnic ne plača komunalnih računov ali če takšnega dogovora ni mogoče doseči, mu lahko odvzamejo delež v stanovanju.

Prisilni odvzem deleža v stanovanju je možen tudi prek sodišča. V tem primeru mora biti izpolnjenih več pogojev:

Lastnik, ki ga želite izseliti, mora imeti »osnovna« stanovanja za bivanje - malo je verjetno, da se bo sodišče strinjalo z vami, če nima kje živeti;
- ponudili ste mu plačilo stroškov svojega deleža v gotovini, a je zavrnil.

Neuspeh pri doseganju dogovora med več lastniki enega stanovanja je razlog za tožbo. Če ne morete normalno uporabljati svojega dela stanovanja, se lahko obrnete na sodišče z ustrezno izjavo. Vlogo bo treba sestaviti v pisni obliki in na lastne roke. Ne pozabite - mora biti v dveh izvodih, od katerih vam bo ena s sodniškim podpisom in zapisom o datumu sprejema sprejeta. V tem primeru se obrnite na sodišče, ki je pristojno za to zadevo - sodišče, ki se nahaja na lokaciji "problematičnega" stanovanja. Morali boste uporabiti storitve cenilca - stroške stanovanja je treba oceniti, da se v prijavi navede cena zahtevka. Vlogi priložite potrdilo o plačilu državne dajatve. Zanj lahko vedno plačate v kateri koli poslovalnici Sberbank ali s pomočjo posebnih plačilnih terminalov.