NSP toimetajad palusid pankuritel ja arendajatel rääkida, kuidas muutub lähenemine projektilaenu andmisele, kas on võimalik kaasata laenatud vahendeid mõistliku intressimääraga ning milliseid finantsskeeme kasutavad ettevõtted alternatiivina projektide rahastamisele.

Dmitri Kurdjukov, PJSC North-Western Bank of Sberbank esimees:
- Sberbank on projektide rahastamise turu liider. Ja loomulikult pole me lõpetanud laenu andmist nii elamu- kui ka ärikinnisvaraga tegelevatele arendajatele. Projektide rahastamise üheks põhimõtteks on riskide jaotus kõigi projektis osalejate vahel. Esiteks, juba enne, kui pank projekti siseneb, peavad selle algatajad investeerima oma osa vahenditest. Elamukinnisvaras on see summa 25% projekti kapitalist, veel vähemalt 15% peavad olema investeeritud aktsionäridel. Seega tõstsime veidi arendaja omaosaluse osa nõudeid. Kohustuslik nõue on korterite müük vastavalt 214-FZ nõuetele, projekti esialgsete lubade olemasolu. Peamiselt oleme valmis laenu andma massinõudlusele mõeldud projektidele.
Need on üldised põhimõtted, millest me kinni peame. Praktikas on ettevõtetele ja nende projektidele individuaalne lähenemine. See võtab arvesse potentsiaalse laenuvõtja nime ja kogemusi, muude rahavoogude ja maksevõimeliste käendajate olemasolu, objekti klassi ja turu atraktiivsust, lisatagatise olemasolu.
Kinnisvaraehituseks väljastatud laenuportfellis on elamuprojektide osakaal püsivalt 10%. Portfell ise kasvas 2013. aasta alguse 36 miljardilt rublalt 2015. aastal 115 miljardile. Arvud näitavad selgelt, et Sberbanki kinnisvara projektifinantseerimist ei ole lõpetatud.

Andrei Feoktistov, PJSC "AK BARS" Panga ettevõtete äriosakonna direktor:
- Üldiselt ei ole AK BARS Banki lähenemine elamuehitusele laenu andmisele muutunud. Põhikriteeriumid jäävad samaks. Projekti elluviimine peab olema majanduslikult põhjendatud. Vajalik on arendajal projekteerimiskalkulatsioonide ja esmaste lubade olemasolu. Projekt peab sisaldama laenusaaja omavahendeid – vähemalt 30% selle maksumusest. Samuti pööratakse suurt tähelepanu kaasatud laenude tagatiste kvaliteedile.
2016. aastal finantseerib pank investeerimisprojekte planeeritud mahus.
Viimase kolme aasta jooksul on väljastatud laenude arv praktiliselt muutumatu.
2013. aastal rahastasime 36 projekti, 2014. aastal - 35, 2015. aastal - 38.
Pank nõuab arendajatelt positiivset ärilist mainet, kulutõhusat finants- ja majandustegevust, head krediidiajalugu ja omavahendite olemasolu. Eelistame turistiklassi elamukinnisvaraprojekte. Analüüsime nende potentsiaalset turunõudlust, likviidsust, otstarbekust. Tingimused ja määrad määratakse iga projekti jaoks individuaalselt, lähtudes tulemustest
kompleksne analüüs.

Arkadi Botšarnikov, Globex Banki Peterburi filiaali juhataja asetäitja:
- Projektide rahastamise protsess meiega ei peatunud. Juba on avatud, olemasolevad laenud ja taotlused läbivaatamiseks. Selliste laenude intressimäärad ei ole võrreldes kriisieelsete laenudega kuigivõrd muutunud. Kuid tingimused, mille alusel me projekte rahastame, on salastatud äriteave. Võin öelda, et lähenemine igale arendajale on individuaalne: võttes arvesse tema ajalugu ja ettevõtte ulatust. Peterburis tuleb suur hulk laene sellistelt ettevõtetelt nagu Setl Group ja Etalon-LenspetsSMU.

Vera Setskaja, GVA Sawyeri president:
- Projektide rahastamine on täna põhimõtteliselt saadaval. Pankadel on vaba likviidsus. Kuid tingimused on muutunud. Esiteks on määr tõusnud. Selliste pankade jaoks nagu Sberbank ja VTB on see 14-15%, väiksemate jaoks - 19%. Ka väikepankadel praktiliselt puudub pikaajaline raha. Nad saavad laenu anda maksimaalselt kaheks aastaks, millest arendusprojektide jaoks ei piisa. Pikaajalisi laene saavad lisaks kahele juhile esimesest ešelonist ka Moskva Pank, Promsvjazbank, Alfa-Bank ja mitmed teised.
Arusaadavalt pankurite soov kindlustada ebastabiilsel turul. Nad vähendavad oma riske, kehtestades laenuvõtja projektis osalemisele rangemad nõuded. Kui varem võis finantseerimisega arvestada 30% omavahenditest, kohati isegi 20% ulatuses, siis täna on see proportsioon 50:50. Eluaseme ehitajatele see enam huvitav ei ole, sest tegemist on maja kolmanda või neljanda korrusega, siis saab korterite müügist saadud vahenditega ehitust jätkata.
Lisaks küsivad pangad laenu tagatiseks likviidset tagatist. See tähendab, et projekti rahastamine muutub pandimaja laenuks. Ja see on vajalikus mahus saadaval vaid suurettevõtetele, kelle bilansis on piisavalt kalleid ja likviidseid varasid, et tagada väljakujunenud suhtlus pankadega. Kuid ka sel juhul tehakse suur allahindlus, st nad saavad mitte rohkem kui 50% vara väärtusest.
Arendajad märgivad, et laenu saab ainult ehitus- ja paigaldustöödeks. Ja on võimatu luua side, tuleohutussüsteeme, madalpingesüsteeme. See nõuab meie oma ressursse.
Samuti vähendavad pangad riske läbi seaduslike skeemide. Reeglina tehakse projekt spetsiaalselt loodud juriidilise isiku raames. Pank saab osa oma kapitalist, tagades sellega oma õigused esemele laenuvõtja maksejõuetuse korral. Emaarendusfirmale laenu saada on peaaegu võimatu.
Neile, kes sisenevad turule esimest korda, on pangaga dialoogi loomine ja laenu saamine fantaasiaülesanne. Kuid isegi kui uustulnuk sellega hakkama sai, tapab panus kogu projekti majanduse. Krediteeritud ettevõtted, millel on nimi ja maine. Nende jaoks - soodsamad tingimused. Rakendatakse ka ümberkrediteerimise mehhanisme. Kui objekt on juba ehitatud, peab pank laenuvõtjaga läbirääkimisi madalama intressimäära osas ning vabanenud vahendid saab reinvesteerida järgmisse projekti. Seal on terve ahel ehitusprojekte, mida pank koos arendajaga teostab.
Arvestada tuleks ka sellega, et pangal ei ole vabadus lõpmatuseni tingimusi pehmendada. Keskpank kui regulaator dikteerib oma nõuded ja ükski pank ei saa neid ignoreerida. Kõrge intressimäär ei ilmnenud pankurite soovist raha teenida, vaid keskpanga diskontomäära, suurenenud reservide ja muude parameetrite nõuete tõttu.

Jelena Kuznetsova, peadirektori asetäitja majanduse ja rahanduse alal, Pioneer Group of Companies, Peterburi suund:
- Arvan, et 2016. aastal kujundavad pangad üldistatud lähenemise projektide rahastamisele. Sest see aasta on paljude analüütikute sõnul arendajatele hea jõuproov. Esimeses kvartalis võtsid pangad äraootava hoiaku. Nad tahavad näha, kuidas on muutunud arendajate 2015. aasta majandustulemused ja see selgub hiljemalt 31. märtsiks esitatavatest majandusaasta aruannetest.
Enamik panku seab nüüd kõrgendatud nõuded arendajate osalemisele tulevaste projektide rahastamises ja ka seaduste täitmisele. Pangad on enam-vähem lojaalsed neile ettevõtetele, kes ehitavad rajatisi 214-FZ raames, ja on teiste skeemide suhtes ettevaatlikud.

Elena Tarabukina, KVS Grupi hüpoteeklaenude osakonna juhataja:
- Kriisiolukorras ei sõltu projekti edukas finantseerimine mitte ainult arendusettevõtte ja panga vahelise ärisuhte kestusest, vaid ka arendaja mainest ja kogemustest. KVS Group of Companies on arendanud partnerlussuhteid ettevõttega VTB24. Ta andis krediidiressursid meie esimesele investeerimisprojektile "GUSI-Swans", seejärel LCD "Ivan da Marya" ja "Linkor". Nüüd rahastab VTB24 territooriumi "New Sertolovo" ja "YASNO.YANINO" kompleksse arendamise projekte.

Andrei Nikitin, LSR Grupi finantsdirektor:
- LSR Group ei ole kunagi kasutanud pangaprojektide sihtfinantseerimist. 214-FZ alusel töötavate arendajate jaoks on selle tööriista kasutamine tavaliselt seotud oluliste koormistega (kapitali osaluslepingute või peatöövõtjate lepingute alusel nõudeõiguse pant). Neile lisanduvad üldkulud projektide läbivaatamiseks inseneri- ja mõõdistusettevõtetes ning kindlustuskulud. Kõik see koos kõrgete laenuintressidega vähendab oluliselt kasumlikkust.
Lisaks puudub toimiv juriidiline mehhanism korterite pangatagatisest vabastamiseks. Seetõttu on oht, et aktsionär keeldub tehingust: igasugune tagatiskoormatis äratab ostjas kahtlust.
Alates 2014. aasta keskpaigast on pangad karmistanud nõudeid ehitustööstuse ettevõtetele, eriti töövõtjatele. See raskendab oluliselt arendajate ja töövõtjate jaoks laenu saamisega seotud protseduure (nii projekti finantseerimise kui ka käibekapitali täiendamise raames). Ei saa öelda, et pangad oleks hakanud mingeid uusi nõudeid esitama. Samas raskendasid need oluliselt nii laenuvõtja kui ka kõigi krediiditehingutes osalejate finantsseisundi analüüsi. Nad uurivad hoolikalt kõiki finantsnäitajaid (tegelikke ja prognoositavaid), laenuvõtja omandistruktuuri. Karmistatud on lähenemist turu hindamisele ja tagatiste kvaliteedile.
Samas on projekti finantseerimise kulu igal juhul suurem kui jooksvateks tegevusteks (käibekapitali täiendamine) antud laenu määrad. Kui ettevõtete grupp kasutab erinevatest kreeditorpankadest laenufinantseerimise kaasamisel “boileri” põhimõtet, võimaldab see laenude teenindamise kulusid minimeerida. Ja pangad teevad otsuseid krediidilimiitide andmise kohta palju kiiremini.

Kogu maailmas äritegevuse projektimeetodi arenedes tekkis vajadus võtta kasutusele põhimõtteliselt uus raha kaasamise mehhanism, mis võimaldab teostada töid esialgu rahalist tagatist omamata. Järgmisena vaatleme, mis on projektide rahastamine ja mille poolest see erineb muudest raha kaasamise viisidest avalikus ja ettevõtete sektoris.

Projekti rahastamise mõiste

Projekti rahastamine on viis raha kogumiseks pikaajalise investeerimisprojekti kindlustamiseks. Seda nimetatakse ka investeerimislaenuks. Meetodi eripäraks on see, et raha väljastatakse mitte riigi või ettevõtte garantii alusel ja mitte vara pandi vastu, vaid rahavoo vastu, mida projekt pärast selle lõppemist genereerib. Traditsioonilise laenuandmise seisukohalt tundub praegune laen madala sissetulekuga ja riskantne.

Kõigil ei õnnestu saada riiklikke garantiisid ning sularahavarade tagatise saamine võib olla keeruline nende kõrge amortisatsiooniastme ja sellest tulenevalt madala maksumuse tõttu. Investeerimislaenu puhul võivad laenuandjate peamisteks tagatisteks olla litsents, eriti väärtusliku vara arendamine ja kasutamine, kasutusõigus ja tootmine.

Maailmas on investeeringulaenude praktika juba üsna arenenud, kuid Venemaa jaoks on see veel ebatavaline. Raha laenamiseks paljulubavale, kuid riskantsele idufirmale ei riski enamik pangandusorganisatsioone sellega. Kui aga moodustatakse tuntud professionaalidest koosnev meeskond ja algatus ise tõotab head kasumit, suurenevad võimalused vajaliku kapitali hankimiseks oluliselt.

Investeerimislaenu rahastamisvahenditena võivad toimida aktsiakapital (otseinvesteering), akreditiivid, pangalaenud, liising ja mõnikord ka kaubalaenud. Nõudlus on potentsiaalselt kõrge kasumlikkusega projektide järele, nagu elamute, tööstus- ja ärihoonete ehitamine, uut tüüpi turul nõutud toote turule toomine, ettevõtte ümberehitamine või moderniseerimine.

Sellise rahastuse saamiseks idee elluviimiseks luuakse tingimata projektiettevõte eraldiseisva juriidilise isiku vormis. Raha eraldatakse teatud eesmärkide elluviimiseks, kuluartiklid on selgelt määratletud ja laenuvõtja ei saa neid oma suva järgi muuta. Kui ettevõtte finantseerimisel langevad kõik riskid korraldava ettevõtte kanda, siis investeerimislaenu puhul jagavad riskid algataja, laenu andva panga ja laenuvõtja vahel.

Venemaal on väga haruldane, et kogu algatuse jaoks eraldatakse kogu summa, enamasti nõuavad pankurid laenuvõtjalt osa omavahenditest, tavaliselt 25–40% kogusummast.

Samas esmased tööd (FEED, tasuvusuuring, projektdokumentatsioon) tasub idee algataja ning ehitusjärgus seotakse ainepunktid. Pärast investeerimisfaasi lõppu panditakse vastloodud varad saadud laenu vastu pangale.

Sellise riskantse laenuandmise korral kahjude tõenäosuse vähendamiseks viivad pangad läbi üksikasjaliku läbivaatuse, koostavad äriplaanid, teostatavusuuringud, finantsmudelid ja turundusuuringud. See sunnib kõiki osapooli süvenema äritegevuse spetsiifikasse, mõistma selles toimuvaid protsesse. Kui räägime "nullist" ehitamisest või olemasoleva rajatise uuendamisest, siis juhitakse tähelepanu omandi olemasolule või maatüki pikaajalise rendilepingu tingimustele. Lisaks on suur tähtsus ehitus- ja paigaldustöid teostaval organisatsioonil.

Seda tüüpi algatuse puhul on vahendite eraldamiseks kaks peamist vormi:

• Ühisrahastus. Selle alusel ühendatakse kõik võlausaldajad ühtseks kogumiks (sündikaat, konsortsium) ja laenuvõtjaga sõlmitakse üks laenuleping.
• Paralleelselt sõltumatu rahastamine. Sel juhul annab iga pangaorganisatsioon raha oma allprojektile (osa kogu ettevõtmisest), sõlmides laenuvõtjaga eraldi laenulepingu.

Investeerimislaenu nimetatakse mõnikord "regressifinantseerimiseks", st laenu tagasimaksmise kohustusega. Raha eraldamisel on kolm peamist vormi:

Erinevalt tavalisest laenuandmisest on enne investeeringulaenu andmise otsuse tegemist esitatud taotluse läbivaatamise periood pikem ja võib ulatuda mitmest kuust pooleteise aastani.

Investeerimislaenuga töötamise spetsiifika

Projektide rahastamine põhineb teatud põhimõtetel, mis kehtivad kõikidel sellistel juhtudel. Spetsiifilisus tuleneb osapoolte kõrgest riskiastmest, mistõttu ei pöörata suurt tähelepanu mitte ainult raha saavale ettevõttele, vaid ka ideele endale, mida ellu viia.

Eraldi paistab projekt silma ettevõtte põhitegevusest luuakse juriidiline isik, mille kaudu tehakse kõik maksed. Sellel on oma eelised ja see on vajalik mitmel põhjusel:

• Rakendustegevused algavad puhta näoga. Kõikide manipulatsioonide eemaldamine omaette struktuuri väldib probleeme, mis võivad kaasneda põhiettevõtte tegevusega minevikus, näiteks eelmiste perioodide fiskaalteenuste kontrollimise, üksikute lepingute kehtetuks tunnistamise või muude valdkondade kohtuasjadega.
• Projekt muutub avatumaks ja läbipaistvamaks. Kõik maksed ja rahavoogude planeerimine on hästi jälgitud, puudub ristumine ettevõtte muude rahavoogudega. Läbipaistvus suurendab idee hinnangulist väärtust ja suurendab usaldust mitme partneri vahel.

Kõik võimalikud riskid vaadatakse hoolikalt läbi ja võetakse meetmeid nende minimeerimiseks, et meelitada investoreid. Seda tööd tehakse investeeringueelses etapis. Pärast võimalike ohtude kaalumist võtab iga osapool enda peale osa riskidest, mida ta suudab võimalikult tõhusalt juhtida ja kontrollida. Näiteks võib riske jaotada järgmiselt:

• anda kaasatud riigiorganile poliitiline;
• seadmete tarnijatele määramise tehnoloogia;
• turu üleandmine toodete ostjatele ja nende partneritele spetsiaalsete lepingute mehhanismi kaudu.

Kohustuses osalejad annavad üksteisele funktsionaalsed garantiid "mugavuskirjade" näol või sõlmides ostjatega kavatsuste protokolli, eellepingud. Ideaalne variant on saada teatud perioodiks riiklikke tagatisi maksusoodustuse või eritingimuste kohta, see on võimalik elluviidava algatuse sotsiaalse tähtsusega.

Finantsmudelid, mida kasutatakse investeerimislaenus, on plaani elluviimise stabiilsuse seisukohalt väga olulised. Modelleerimine toimub struktureeritud aruandlusproformide loomisega, mis on integreeritud projekti bilansi, selle rahavoogude ja oodatava kasumi arvutustesse. Selleks on heaks abiks rahvusvahelised üldtunnustatud finantsaruandluse standardid.

Finantsmudeli koostamisel lähtutakse planeerimise käigus tehtud eeldustest äritegevust mõjutavate võtmetegurite kohta. Selleks peaksid spetsialistid hoolikalt uurima ettevõtlusprotsesside iseärasusi õiges piirkonnas ja seost võtmeteguritega. Mida täpsemalt on modelleeritud objekti eeldatav tegevus, seda usaldusväärsemad on hinnangud selle laenu aluseks oleva rahavoo kohta.

Käimasoleva algatuse kvaliteedijuhtimine sõltub otseselt nende enda või kutsutud juhtide professionaalsusest, nende valmisolekust ja oskusest korrektselt korraldada suhtlust partnerite ja ettevõtmises osalejate vahel, koordineerida nende tegevust. Juhtkond peab püstitama turunduse, rahanduse, logistika ja teabevahetuse kvaliteediküsimused.

Sageli praktiseeritakse kogenud finantsnõustaja kaasamist, kes suudab idee analüütilises, juriidilises ja informatiivses toetamises tuge pakkuda. Enamasti on abi vaja selliste probleemide lahendamisel:

• parima projektistruktuuri valimine;
• äriplaani, teabe- ja investeerimismemorandumite koostamine;
• vajalike ekspertiiside (tehnoloogilise ja insenertehnilise) korraldamine;
• investorite ja aktsionäride otsimine, nendega läbirääkimiste korraldamine;
• meetmed kulude vähendamiseks ja objekti eeldatava hinna maksimeerimiseks;
• korraldajate ja võlausaldajate suhtlusviiside arendamine, aktuaalsete rahandus- ja õigusküsimuste lahendamine;
• regulaarne eduaruannete koostamine;
• abi kontrolli, juhtimisarvestuse ja personalijuhtimise arendamisel.

Projekti rahastamine hõlmab raha eraldamist pikaks perioodiks, mis on ebatavaline Venemaa jaoks, kus kasutatakse sagedamini "lühikest raha". Suuremahulise algatuse elluviimine võtab harva aega 2-3 aastat, reeglina hakkab investeeritud raha laenuandjale tagasi tulema 5-10 aasta pärast. Sel perioodil kulub poolteist aastat vaid ettevalmistustööd, majandusarvutused ja plaani koostamine.

Kõik need tegevused nõuavad märkimisväärseid investeeringuid, mis võivad olla 10% kogumaksumusest ja isegi rohkem ning need jäävad planeeringu algataja kanda. Samas ei arvesta investorid lepingut sõlmides alati nende kuludega ning nõuavad kavatsuste tõsiduse kinnitamiseks 25-30% oma rahast ettevõtjasse investeerimist.

Protsessis osalejate rollid

Nagu eelpool märgitud, on erinevalt traditsioonilise laenu saamise korral investeerimislaen võimalik vaid suure hulga osalejate kaasamisel, kes jagavad riske. Nende hulka kuuluvad sellised organisatsioonid.

Finants institutsioonid raha eraldades. Tavaliselt on projektilaenudeks valmis suured pangandusorganisatsioonid, kellel on võimalus eraldada raha või muid varasid edasilükatud tagasimakseperioodiga. Pangad püüavad kahjumiriski minimeerida, eraldades raha mitte ühekordselt, vaid eraldi osamaksetena vastavalt kinnitatud ajakavale. Kui midagi läheb valesti, saate projekti pakkumise peatada, vältides suuri kahjusid. Samuti on võimalik projekti tutvustada oma vastutavat töötlejat, kellel on õigus riskantseid tehinguid peatada.

Algataja. Ta peab omama juhtimiskogemust vastavas valdkonnas, kuna tema vastutusalaks on operatiivosa ja müüginäitajad (KPI-d). Soovitav on hea nimi ja usaldusväärsus toote ostjate seas. Lihtsam on laenu saada juba asutatud ettevõtetel, kes on otsustanud oma äritegevust laiendada. Pankurite nõuded on neile lojaalsemad kui üksikklientidele, kes soovivad vaid oma äri alustada.

Maaomanik. Sageli kasutatakse praktikat, kui maatüki omanik annab selle majandamiseks üle maata algatajale, saades vastutasuks osa projektist. Objekti maksumus sõltub otseselt asukohast, teede ja raudteede olemasolust, energiaallikate olemasolust, ehitusloa olemasolust.

Tehniline klient. Selliseid spetsialiseeritud organisatsioone kaasavad pangad juhtudel, kui on vaja teha keerulisi ehitustöid, mille puhul standardvalikud ei kehti. Tehniline tellija teostab kõiki töid:

• inseneritööd (ülevaatused, kooskõlastused, projekteerimine);
• materjalide ja seadmete tarnimine;
• ehitus (töövõtja valik, ehitus- ja paigaldustööd, kasutuselevõtt).

Tehnilise tellija riskideks on tööde graafikujärgne teostamine ja eelarve täitmine. Ülekulu (hinnatõusud alltöövõtjate poolt, arvestuseta tööd) maksab ta oma taskust kinni.

Investor. Pangad ei kata reeglina kõiki algatajate vajadusi, mistõttu on vaja investorit, kes lõpetab täielikult või osaliselt kõik rahaemissioonid alustatavas äris osalemiseks. Investoriteks on tavaliselt eraisikud, kes ei oota hiljem aktiivselt tootmise arendamisel osaleda. Nende huve piirab kõige sagedamini soov oma osalus pärast selle väärtuse tõstmist suurtele turul tegutsejatele kasumlikult edasi müüa või saada objekti sihtotstarbelisest kasutamisest dividende (passiivset tulu). Kui asi puudutab loodusvarade kaevandamist, siis on võimalik sellist mehhanismi kasutada kaevandatavate toodete jagamise lepinguna.

Investeerimislaenu eelised ja riskid

Projekti rahastamine võimaldab juurutada uut algatust, olemata seotud ettevõtte või organisatsiooni varasema pikaajalise tegevusega. Samas on erinevalt paljudest teistest ettevõtmistest sellise sätte puhul suur tähtsus rakendatud juhtimissüsteemil, mis muudab projekti automaatselt palju kvalitatiivsemaks ja prognoositavamaks.

Paljudes äriplaanides seatakse esikohale turundus ja finantspõhjendus, jättes tagaplaanile personali valiku ja koolituse, suhtlemis-, teabe- ja organisatsioonilise toe süsteemi loomise. Investeerimislaenu taotlust kaaludes uuritakse asja eranditeta hoolikalt kõiki külgi, et vältida kahjusid, mida pole enam millegagi katta.

Projektide rahastamise peamised riskid on järgmised:

• poliitilise olukorra muutus, mis võib mõjutada plaani põhiparameetreid;
• juriidilised küsimused, eelkõige vajalike lubade ja litsentside hankimine;
• vead majandusarvutustes toodete nõudluse taseme ja nende kasumlikkuse osas, mis ei võimalda katta kõiki kulusid;
• tooraine hinna tõus;
• ehitus- ja kasutuselevõtu tähtaegadest mitte kinnipidamine;
• heakskiidetud eelarvest oluliselt ületav.

Venemaa tingimused ei suuda veel usaldusväärselt kaitsta äritegevust välise mittemajandusliku mõju eest, mistõttu pangandusasutused ei soovi pikaajalisi laene anda ilma usaldusväärse kinnituseta kõrge likviidse tagatise või riigigarantiiga.

Venemaa peaminister Dmitri Medvedev kiitis heaks plaani elamuehituse omakapitalilt projektifinantseerimisele järkjärguliseks üleminekuks. Sellest teatas Venemaa Föderatsiooni ehitus-, elamu- ja kommunaalminister Mihhail Men 22. detsembril partei Ühtne Venemaa kongressi aruteluplatvormil.

«Tegevuskava töötasid välja ehitusministeerium, rahandusministeerium, Venemaa Pank ja AHML ühiselt. See sisaldab loetelu seadustest ja määrustest, mille eesmärk on reguleerida tingimusi kodanike ehitustegevuse kaasamise viiside järkjärguliseks muutmiseks ja projektide rahastamise mehhanismide kasutuselevõtuks volitatud pankade kaudu,“ ütles minister.

Nagu Mihhail Men täpsustas, koosneb kava kolmest etapist ja on kavandatud kolmeks aastaks. Selle rakendamise tulemuseks peaks olema kolmanda osapoole - panga - arendaja ja ühises ehituses osaleja suhete kaasamine. Ühisehituses osalejad kannavad raha spetsiaalsetele pangakontodele või tingdeponeerimiskontodele ning pangad rahastavad majade ehitamist, sealhulgas kodanikelt saadud raha kaudu.

Venemaa ehitusministeeriumi juht ütles, et põhiküsimus, mida valitsus ja keskpank peavad selle kolme aasta jooksul lahendama, on see, millise intressimääraga pangad arendajatele ehituseks raha annavad. "Me vaatame õiguskaitsepraktikat. Esmalt anname arendajatele võimaluse oma äranägemise järgi sellisele mudelile üle minna ja leevendame neid rangeid nõudeid, mida nüüd riigis järk-järgult kehtestatakse. Seega saame piloote hankida ja mõistame, kui realistlik see mudel töötab. Ja mis kõige tähtsam, me näeme, kui palju raha läheb arendajatele maksma pankadest, kes on saanud kodanikelt nullprotsendilist rahastamist, ”ütles Venemaa ehitusministeeriumi juht.

Planeeringu esimene etapp hõlmab kehtivate ühisehitust käsitlevate õigusaktide ja sellega seotud normide vastavate muudatuste eelnõude koostamist. Eelkõige on kavas muuta kinnisvara registreerimise, üksikisikute hoiuste kindlustamise seadust, pankrotiseadust ja Vene Föderatsiooni maksuseadustikku. "Seaduseelnõu väljatöötamise etapp on plaanis lõpetada 2018. aasta I kvartali lõpuks," ütles Mihhail Men.

Ta ütles ka, et enne 2018. aasta lõppu on plaanis kaaluda võimalust muuta Venemaa Panga regulatsioone, et muuta lähenemist arendajatele laenu andmisel. Lisaks on kavas välja töötada garantiimehhanism, mis näeb ette tagatise andmise või iseseisva tagatise andmise ühe eluasemesektori arendusasutuse poolt.

Lisaks tavapärasele hüpoteeklaenule aitavad pangad ehitusettevõtteid ka projektide finantseerimisel. Mõelgem välja, miks see abi on mõeldud arendajatele, kuidas see on kasulik aktsionäridele ja kas projekti rahastamine suudab kaitsta projekti pikaajalise ehitusprojekti väljavaate eest.

Projektide rahastamine erineb selle poolest, et investor (tavaliselt pank) investeerib raha konkreetsesse projekti (tavaliselt on tegemist suuremahulise ehitusega - uuselamurajoon, elamukompleks vms).

Investor (pank) kontrollib täielikult arendaja raha kulutamist ja saab kasu pärast objekti realiseerimist. Kuni arendajapoolse võla täieliku tagasimaksmiseni on finantseerimisobjekt pangale panditud, seega annab pank endale tagatised raha tagastamiseks. Kodu ostmisel tekib täiendav etapp - iga konkreetse tehingu puhul nõustub pank vara võõrandamise ja korteri pandist väljumisega. Alles pärast sellise nõusoleku saamist registreerib Rosreestr omakapitali osaluslepingu. Nagu teatati ehituses projektifinantseerimise taotlemisel, siis võtmete üleandmise tähtaeg ei pikene ning tehingu dokumentaalne toetamine omakapitali omanikule ei ole keeruline.

Kuidas nad ehitusplatsilt raha välja võtavad?

Eksperdid usuvad, et projektide rahastamine hoiab ära raha omastamise. Ja ehitusplatsilt raha väljavõtmiseks on palju meetodeid:

Fiktiivsed (väljamõeldud) tehingud. Näiteks sõlmib ettevõte lepingud tarbekaupade (viimistlus)materjalide tarnimiseks või mistahes tööde tegemiseks, mida tegelikult ei tehta. Sageli loob arendaja sellistel eesmärkidel teise juriidilise isiku (nn ühepäevaettevõtte).

Vahendid võetakse välja heategevuslikes tegevustes osalemise kaudu.

Vahendite väljavõtmine offshore-firmade kaudu fiktiivsete teenuste (töö, tarned jne) lepingute sõlmimisel teistes riikides asuvate ettevõtetega.

2016. aasta suvel avalikustati Novogireevskaya tn. vl. elamukompleksi ehitava arendaja JSC Globinveststroy raha väärkasutamise faktid. 5. Arendaja juhtkonna vastu on algatatud kriminaalasi, aktsionärid pöörduvad kohtusse nõuetega tunnistada nad kannatanuteks ja nõuda tagasi ehitusse investeeritud raha. Ehitaja on peatatud.

Omski linnas arendaja juhtkonna (nimelt kohaliku asetäitja Kh. Shushubajevi) vastu algatatud kriminaalasi muutus kogu Jasnaja Poljana mikrorajooni ehitamiseks. Alates 2007. aastast on oma eluaset oodanud üle 300 aktsionäri. Aktsionäridelt kogutud umbes 100 miljonit rubla kanti üle arendaja RoKAS LLC kontrolli all olevatele ettevõtetele, seda tuvastas uurimine. Samuti süüdistatakse arendaja juhtkonda omastamises, dokumentide võltsimises, fiktiivsete dokumentide abil laenu saamises. Kriminaalasi pole veel lõpetatud.

Selliseid lugusid oleks võimalik vältida, kui ehitamine toimuks projektfinantseeringu alusel, mil pank kontrollib kulusid täielikult. Projekti edenemise kontrollimiseks sõlmivad pooled erilepingu, mis sisaldab kõiki panga õigusi ja määrab juurdepääsu ulatuse mis tahes projektiga seotud teabele. Reeglina esitab arendaja pangale tööde edenemise aruanded, mis sisaldavad kogu infot tehtud tööde kohta, maksedokumente ja muud raamatupidamisinfot (vastastikused arveldusaktid, arved, kulukorraldused jne). Arendaja on kohustatud aru andma tehtud tehingutest, sõlmitud lepingutest, kõrvalekalletest projekti juhtimisplaanist. Samuti sisaldab projekti finantseerimisleping tingimusi, mille kohaselt peab arendaja järgima kõiki ehitustegevusega seotud eeskirju ja määrusi. Pank kontrollib ehitustööde tarneplaani ja järjekorda, töögraafikut ja isegi ehitusmaterjale tarnivate firmade arendaja valikut.

Projekti rahastamise plussid ja miinused

Seega on projekti rahastamisel järgmised positiivsed küljed:

Arendaja saab pangalt üsna muljetavaldava rahasumma (kuni 80% ehituskuludest), mis kaitseb ehitusfirmat pankroti eest. Pandina pangale - ainult rahastamise objekt.

Kõik ehitusriskid on projekti finantseerimislepingu osapoolte ühiselt kanda, mistõttu on „pikaajalise ehitamise“ variant kõige vähem tõenäoline.

Alates 1. jaanuarist 2017 on kavas seadustada aktsionäride raha erikontodel hoidmise skeem kuni ehituse lõpuni. Ka arendaja pankroti korral on võimalik raha igal ajal tagastada.

Grand Stroy suhtekorralduse osakonna juht Alexandra Chaikina märkis ühe olulisema plussina välja järgmise: “Palju usaldusväärsem on osta korter arendajatelt, kes on sõlminud stabiilsete pankadega projekti finantseerimislepingu.

Sel juhul ehitus ei sõltu müügitempost, sest raha selleks on pank juba antud. Lisaks analüüsib pank laenu väljastamisel eelnevalt kõiki riske ja väljastab laenu ainult neile arendajatele, keda peab maksejõuliseks. Yolkki küla elamukompleksi puhul tegutses finantspartnerina Rosselkhozbank PJSC, mille aktsiad kuuluvad 100% riigile.

Projekti rahastamise peamised puudused on järgmised:

Kõrge laenuintress, taotluse pikaajaline läbivaatamine panga poolt, sest pank kontrollib põhjalikult projekti äriplaani, arendaja finantsstabiilsust, hindab kõikvõimalikke riske ja kulusid. Sellega seoses tehakse palju tööd juba enne projekti algust.

Lisaks pidevale pangapoolsele ehituskontrollile on võimalikud ka muud punktid. “Leping partnerpangaga võib sisaldada palju lisanüansse. Näiteks võidakse seal määrata ruutmeetri hind, millest allapoole ei ole arendajal õigust müüa, olenemata turuolukorra muutumisest. Kõiki neid funktsioone tuleb partnerluse vormistamise etapis kogenud juristide kaasamisel pangaga arutada. Mõistliku lähenemise korral viiakse kõik raskused miinimumini,” ütleb Alexandra Chaikina.

Aktsionäride peamiseks puuduseks võib ekspertide sõnul pidada eluaseme kallinemist, kuna. see skeem võtab arvesse ka projekti rahastava panga protsendi.

Kuidas saab osanik teada, kui suure rahaga tema uut hoonet ehitatakse?

Kuidas konkreetse objekti ehitamist rahastatakse, sh projekti finantseerimine, arendaja finantsseisund, riskid ja nende riskide kindlustamine (olemasolul), saab ostja õppida projekti deklaratsioonist. Projekti deklaratsioon avaldatakse arendaja või objekti enda ametlikel veebisaitidel ning samuti peab arendaja selle esitama soovi korral igale isikule tutvumiseks.

Järeldus

Projektide rahastamine on meie riigis alles algusjärgus. Ekspertide hinnangul on selline finantseerimisvorm lõpptarbijale omamoodi kvaliteedi ja objekti kasutuselevõtu garantii. Kuid krediidiorganisatsioonid kasutavad tänapäeval projektide rahastamist vastumeelselt, sest. Pank saab sellisest investeeringust kasu reeglina mitte varem kui 5-7 aastat pärast investeeringu tegemist. Projektide finantseerimise eestvedajad on praegu vaid suurimad pangad, kes ka kriisi ajal on projektide rahastamise piirangutega “ettevaatlikud”: kas vähendavad mahtu või ei suurenda.

Loode-Sberbanki pressiteenistus teatas meile, et 2015. aastal oli Peterburis ja regioonis juba 18 miljardi rubla ulatuses krediidiliine arendajatele, 2016. aastal kinnitati veel 5 miljardit.

VTB 24 pressiteenistus tõi meile 4 näidet suurimatest panga rahastatud projektidest. Projektid kuuluvad KVS-ile, Setl Cityle, RBI-le ja RosStroyInvestile. Finantseerimise kogusumma on ligi 9 miljardit rubla. Eelmisel aastal laenasid need arendajad veidi üle 6

Sihtasutuse Linnamajanduse Instituudi president Nadežda Kosareva on ehitusprojektide projektifinantseerimise toetaja ning seetõttu suhtus ta positiivselt ka riigi presidendi ettepanekusse ühisehitusest loobuda viimase kasuks. Tõsi, tema hinnangul vajab meie riik üleminekuperioodiks rohkem aega, kui valitsus soovitab. Nadežda Borisovna rääkis portaalile ERZ antud intervjuus ülemineku raskustest.

Jah, ma pean seda sammuks õiges suunas. Tuletan meelde, et kodanikelt otseinvesteeringute meelitamine ehitusse kogu maailmas ei ole sugugi nii laialt levinud kui meie riigis. Seda kasutatakse kas halvasti arenenud pangafinantseeringuga riikides või vastupidi arenenud riikides – kuid omamoodi ettemaksuna väga kalli eliitkinnisvara ehitamiseks, mille järele laial turul pole nõudlust. Kui arendaja sellist luksuskinnisvara ehitab, tahab ta oma ostjaid ette teada ja ehituseks raha koguda. Ja kodanike investeeringute kasutamine ehituses nii massiliselt ja sellises mahus, nagu see on meil välja kujunenud ja praktiseeritud, teistes riikides, kordan, seda vaevalt kusagilt leiab.

Seetõttu on lõppkokkuvõttes üleminek pangaprojektide finantseerimise süsteemile täiesti õige samm, mida ma tegelikult olen alati öelnud. Teine asi on see, kas meil on selleks tingimused.

Kust tuleb ühisehitusest keeldumise korral raha ehituse rahastamiseks sellises mahus, nagu "dolovka" andis - umbes 4 triljonit rubla?

Ma ei näe siin erilisi probleeme, sest kui inimesed investeerivad täna oma raha ehitusse, siis see tähendab, et neil on see raha olemas. Ja kui neil on vaja osta valmis eluase, siis nad ei hoia oma raha padja all - nad paigutavad need ikkagi pankadesse. Pangandussüsteemil täna selliseid likviidsusprobleeme nagu varem ei esine ja siia tuleb ka lisalikviidsus. Nii et selles osas näen ma erilisi riske.

Aga kas meie pangandussüsteem ja meie arendajad on valmis projektide rahastamise põhimõtete kallal töötama, on suur küsimus. Projektide rahastamisel peaksid arendajad olema pankade jaoks võimalikult läbipaistvad ning kogu nende tegevus on ühe pilguga nähtav ja pangakontrollile kättesaadav. Kahjuks ei vasta tänapäeval kõik arendajad sellistele nõuetele.

Seevastu projektipanga finantseerimise praktika on täna väga piiratud. Ja kuna sellist rahastamist Venemaal välja ei töötata, pole pankadel vastavaid spetsialiste, laenuhaldureid, kes saaksid objektile minna, hõlpsasti lugeda ja mõista ehitusdokumente ning jälgida objekti ehitamise ajal projekti dokumentatsiooni ja tehnoloogiate järgimist. Neid lihtsalt pole olemas, sest seni polnud nende järele lihtsalt vajadust. Puudub projekti finantseerimine – pole spetsialiste.

Arendajatel kulub panganõuete täitmiseks ja pankadel omakorda vajalike kompetentside kogumine aega. Siin on vaja piltlikult öeldes kahest küljest korraga kokku kasvada.

Aga lisaks kompetentsidele on vaja ka aktiivsust üles näidata. Ja miks pangad ei ole selles küsimuses aktiivsed, mida arvate?

See on lihtne: riskid on liiga suured. Üldiselt on ehitusriskid kõige suuremad. Ja kui kodanike esindatud mitteprofessionaalid võtavad need riskid enda peale, siis pankade esindatud spetsialistid väldivad neid. See on esimene.

Teiseks peab pank nende riskide maandamiseks täielikult kontrollima arendaja ehitustegevust. Ja täna tal sellist võimalust pole. Esiteks ei ole arendaja tegevus ise kuigi läbipaistev – nii rahalisest aspektist kui ka kõigi ehitusega kaasnevate protseduuride seisukohalt. Ja teiseks, nagu ma ütlesin, panga kompetentsist lihtsalt ei piisa.

Kuid lamava kivi all, nagu teate, vesi ei voola. Ja see probleem ei lahene kunagi, kui olukord ise ei sunni meid lõpuks seda lahendama hakkama, kas olete nõus?

Absoluutselt! Muidugi, kui nagu tänapäeval, ilma erilise kontrollita, võtad inimestelt raha ära, siis milleks kolida? Kumbki pool ei liigu... Ja kui tingimused luuakse, siis on hoopis teine ​​asi. Lõppude lõpuks on kogu maailmas ehitust krediteerivad pangad. Ja Venemaa pole teistest riikidest kehvem, meil pole lihtsalt seda praktikat veel välja kujunenud, see on põhjus.

Aga ühe hetkega muidugi kõik ei arene. See nõuab üleminekuperioodi. Minu arvates piisavalt kaua.

- Kui palju?

Vähemalt mitte vähem kui viis aastat. Peame välja mõtlema mõned vahemehhanismid ja järk-järgult üle minema projektide rahastamisele.

Hiljuti võeti kasutusele tingdeponeerimiskontode mehhanism, kui DDU on olemas, kuid raha tuleb paigutada pankadesse ja need on blokeeritud kuni ehituse lõpetamiseni. See on omamoodi vahemehhanism, kuid kõiki on võimatu isegi sellesse etappi sundida.

- Mida sa välja pakud?

Arvan, et järgmiseks kaheks-kolmeks aastaks on vaja kehtestada suhteliselt mõned nõuded, mis stimuleeriksid nii panku kui ka arendajaid esmalt tingdeponeerimiskontodele üle minema. Seejärel kahe või kolme aasta jooksul, et stimuleerida neid töötama eluaseme müügilepingute alusel. Meie tsiviilseadustik võimaldab sõlmida müügilepingu seoses tulevikus loodava asjaga. Seega on vaja reguleerida selline elamispindade müügileping ja kehtestada sellele maksimaalne tagatisraha. Paljudes riikides nad seda teevad ja sealne tagatisraha on näiteks 10-15%. Ja teiseks üleminekuperioodiks tuleks nendele tingdeponeerimiskontodele kanda mitte kogu eluaseme maksumus, vaid 10-15% ostu-müügilepingu tagatisrahast.

Kuid hiljem, kui selle üleminekuetapi mõlemad etapid on läbi, võib öelda: “Kõik õppisid, harjutasid ja kõik! Nüüd töötame lihtsalt müügilepingute alusel seadusega kehtestatud maksimaalse tagatisrahaga. Näiteks sama 10-15%. Ja asetage need tingdeponeerimiskontole. Ma arvan, et selline nõue on mõttekas teha, et inimesele oleks ka need 10-15% tagatud ja ta ei kaotaks neid. Ja kõik muud vormid - keelata.

Samas on äärmiselt oluline järgida ja reguleerida seadusandlust, et arendajad, liikudes projektide rahastamise poole, ei laskuks teistesse mehhanismidesse. Näiteks näeme, et 214-FZ normide praeguse karmistamisega algab liikumine investeerimisfondide suunas. Ja me kõik teame SU-155-st ja elamuühistute skeemidest, kui arendajad ei loonud alati endale elamuühistuid legaalselt.

Pean ütlema, et meie arendajad on üldiselt ülimalt leidlikud ja nii-öelda helgema tuleviku poole minnes võivad nad juba ehitusjärgus mingeid muid vorme välja mõelda ja rahvalt raha ära võtta. Nad jätavad 214-FZ muudele, veelgi vähem reguleeritud vormidele jne.

Seetõttu on siin vaja muuta turu institutsionaalset struktuuri. Ja see on väga raske ülesanne.

Pankurid ei jää kunagi oma kasumist ilma, kuid samal ajal, nagu märkisite, ei meeldi pankadele riske võtta. Milliseid meetmeid soovitaksite kodanike julgustamiseks tingdeponeerimiskontosid kasutama?

Isegi 214-FZ eelmise aasta muudatuste paketi arutamisel tegin ettepaneku suurendada kodanike hoiuste kindlustushüvitist tingdeponeerimiskontodel. See tähendab, et teenida mitte 1,4 miljonit rubla, nagu täna hüvitatakse hoiusekindlustussüsteemi kuuluvate pankade tavahoiuselt, vaid kõigi tingdeponeerimiskontole paigutatud vahendite summalt.

Ei tohi ju unustada, et tegelikult ei ole tingdeponeerimiskonto ka nullrisk. Nagu näeme, on ka pankadel endil probleeme: pankrot, saneerimine jne. Ja kuigi nüüdseks on kindlaks tehtud, et selliseid tingdeponeerimiskontosid saavad avada ainult suurimad, usaldusväärsemad pangad, mis töötavad föderaaleelarvega jne, siis kahjuks. , meie riigis pole ükski pank, välja arvatud kaks või kolm selgroogu, probleemide eest immuunne.

Seega, kui me võtame projekti rahastamisele üleminekuetapis kasutusele mingid stimuleerivad meetmed, siis ma tõstaksin seda kindlustushüvitist. Sellise investeeritud raha ohutuse tagamise korral muutuks selline mehhanism kodanike jaoks palju huvitavamaks.

- ... ja seni see mehhanism ei tööta ka seetõttu, et arendajal puuduvad allikad ehitusprotsessi ajal laenuintresside tasumiseks ning laenude väljastamine, mis ei näe ette intresside maksmist, on Panga määrustega keelatud. Venemaalt, kas pole?

Selge on see, et arendajal rahavoogu ei ole, aga projekti finantseerimisega ei tule seda üldse - välist finantsvoogu ei tule.

Selles süsteemis peaksid end hästi tundma vaid need arendajad, kellel on võimalusi oma investeeringuteks. Arendaja omavahendite osakaal ei tohiks olla väiksem kui 30–40% konkreetse objekti ehitamiseks vajalikust mahust. See stimuleerib teda projekti elluviimise aega lühendama.

Tänapäeval on olemas tehnoloogiad, eelkõige organisatsioonilised, mis võimaldavad ehitada kortermaja vaid kahe kuni kolme kuuga. Ja kui arendajad saavad kvaliteeti kaotamata lühendada projekti elluviimise perioodi aastalt nende kahe-kolme kuu peale, siis vajavad nad raha intresside maksmiseks ainult sel perioodil. Ja mida efektiivsem ja lühem on ehitusprotsess ise, seda madalamaks võivad laenu intressimaksed muutuda.

Kõik see, kordan, julgustab arendajaid kaasaegseid tehnoloogiaid kasutusele võtma.

Kõlab veenvalt. Räägin nüüd midagi ebameeldivat - eluasemehindadest, mis mitmete ekspertide hinnangul võivad seoses projektifinantseerimisele üleminekuga tõusta 10-15%. Ja ehitusmahu kohta, mis, vastupidi, võib oluliselt langeda, mis ilmselgelt ei haaku väljakuulutatud eesmärkidega, mis näevad ette eluaseme kasutuselevõtu aastase kasvu 4-6 miljoni ruutmeetri võrra. m ja ulatudes näitaja 120 miljonit ruutmeetrit. m aastaks 2025. Saadakse mitmesuunalised sirgjooned ...

Nõus. Tõepoolest, kui turu institutsionaalne struktuur muutub, peavad selle osalejad sellega kohanema. Ja ma arvan, et varasemaid ehitusmahte “ülesõidul” hoida on võimatu. Siin on vaja üks eesmärk kuidagi ühitada teisega. Peate mõistma, et ehitusmahud võivad väheneda: mitte katastroofiliselt, vaid 10-20%.

Seda on palju: miljoneid ruutmeetreid eluasemeid, millest jäävad ilma nii tavakodanikud kui ka riiklike programmide arendajad. Ja siis on veel seotud tööstusharud, näiteks ehitusmaterjalide tootjad.

Seda nimetatakse "poliitiliseks valikuks". Mis on olulisem: säilitada suuri ehitusmahtusid või kaotada olukord, kus on petetud kinnisvarainvestorid? Seetõttu on vaja üleminekuperioodi, et kõik saaksid kohaneda. Loomulikult ei saa te selliseid asju liikvel olles rakendada.

Mis puudutab hindu, siis ma ütlen seda. Selleks, et hinnad oleksid turule orienteeritud, on vaja arendada arendajate vahel konkurentsi. Rõhutan: mitte töövõtjate, vaid arendajate seas. Sest ehitaja kulude kasvu tõttu tõuseb hind peamiselt konkurentsivälisel turul. Ja kui turg on konkurentsivõimeline, siis hind koosneb pakkumisest ja nõudlusest ning kuludel pole sellega mingit pistmist. Arendaja marginaal ehk tema kasum lihtsalt väheneb.

Ja see, et meie turul on nõrk konkurents, pole uudis.

Nagu hiljutisel Moskvas Kõrgemas Majanduskoolis toimunud konverentsil märgiti, kontrollib 80% turul toimuvatest tehingutest 5–8 arendajat. Ja mida me saame öelda vähem konkurentsivõimeliste piirkondlike turgude kohta…

Selliseid suuri institutsionaalseid muudatusi eluasemeturul tuleb vaadelda igast küljest, sh tingimusi, mis on vajalikud konkurentsi suurendamiseks, et hinnad ei tõuseks jne.

Kordan, see on väga keeruline sotsiaal-majanduslik ja poliitiline ülesanne. Ja sellega tuleb tegeleda hoolikalt ja läbimõeldult. Ära lõhu küttepuid, ära raiu õlga, vaid näe ette kõiki riske ja võimalikke tagajärgi. See tähendab, et varakult igale poole õlekõrs panna ...