• няма материални възможности;
• финансовото състояние се е влошило и собственикът разбира, че за поддържане на собственост на жилище от 300 кв.м. той е извън силите си;
• има проблеми с комуникацията.

Трудности при изграждането на инженерни мрежи

Комуникациите се въвеждат на сайта. В този случай парите и времето се превръщат в основната пречка за собствениците. Например за доставка на газ е необходим проект за газификация, изготвен от газова компания. Строително-монтажните работи също се извършват от специалисти, а готовността се проверява от служителите на газовата служба. Ще трябва да тичаме из властите и да платим повече от 100 хиляди рубли за всичко за всичко.

"Недострой" се намира във вилно селище, има комуникации на достъпно разстояние. Възможно е да се получи затруднение, ако мрежово инженерство ще премине през парцела на съседите. Ситуацията, когато съседите пречат на тръбите да преминават през сайта им, е съвсем типична. Понякога единствено решение - отиване на съд. Шансовете за положителен резултат са 99%. Вярно е, че ще трябва да отделите 3-6 месеца за съдебен спор.

Незавършен обект - в открито поле. Няма техническа или материална възможност за пренос на газ, електричество и вода. Не се отчайвайте: такива „недовършени“ също могат да бъдат продадени. Много заможни хора мечтаят да живеят далеч от цивилизацията и комуникацията е само въпрос на разходи за тях. Можете да закупите своя собствена подстанция и газодържател (резервоарът, където се съхранява газът, се използва за газификация на частни къщи) голяма мощ, а водата изобщо не е проблем - отделен кладенец. Разбира се, всичко това не струва 5 рубли, а последващата поддръжка и експлоатация не са за средната класа.

Как да се регистрирате недовършени

Законът ясно посочва, че обектът не съществува до момента на регистрация. Тоест, за да се продаде недовършена къща, тя трябва да бъде регистрирана. За обекти в процес на строеж се издава удостоверение за собственост, посочващо степента му на готовност. Като общо правило фондацията също може да бъде регистрирана.

Основания за регистрация:

• правото на земя;
• технически и кадастрален паспорт на обекта. Вижте публикацията на сайта на тема: „Как да си направя кадастрален паспорт за недвижим имот“;
• разрешение за строеж.

Внимание:без разрешение можете да регистрирате завършена къща само ако имате права парцел.

Ако нямате време и пари за регистрация, можете да продадете парцела и да включите цената на къщата в цената му. Препоръчително е да направите предварителна оценка на сградата на къщата. Има и опция със сключване на договор за покупко-продажба на бъдещо нещо или договор за инвестиция (това е същото нещо).

Характеристики на сключването на такова споразумение:

1. Парцелът е във ваша собственост;
2. Прехвърлянето на права върху обект и парцел става само след държавна регистрация;
3. Инвеститорът завършва къщата ви и се занимава с регистрация, след което получава правото на собственост.

Внимание: такава схема е често срещана сред разработчиците на вилни селища, като по този начин привлича инвестиции. За отделните хора това не е типична ситуация. За да осигурите всички нюанси, имате нужда от помощта на адвокат.

Как да продадете незавършено строителство чрез посредник или сами

Ако брокерът е опитен и има положителен опит при продажбата на „недовършени“ има смисъл да се свържете с него. Начинаещите брокери са също толкова компетентни, колкото и вие.

Проверяваме брокера.

• Помолете агента да предостави доказателства за успешни транзакции, включително такива с незавършени имоти.
• Проверете професионалното ниво на брокера. Задавайте му въпроси относно регистрацията на сделката, регистрацията на обекта. От отговорите веднага ще разберете темата на човека или не.
• Посочете колко струва, според мнението на специалист, вашият обект. Ако сте проучили офертите преди това, тогава отговорът на този въпрос ще ви каже дали брокерът познава пазара на недвижими имоти.

Внимание:много компании предлагат услуги за продажба на недовършени къщи. Въпросът е, че те ги купуват за почти нищо, след което завършват изграждането им и ги продават на реална цена... Ако сте убедени, че подобни недвижими имоти са неликвидни, а не популярни, не вярвайте.

Друг опасен момент: в договора брокерите предвиждат клауза, според която, когато продавате обект сами, пак ще плащате на брокера. В много договори има забрана собственикът сам да търси купувачи и да рекламира открито собствеността си.

Ако сте инструктирали брокера да търси купувачи:

1. Прочетете внимателно договора, разберете неразбираеми моменти.
2. Ако има ограничения, не се продавайте, можете да срещнете глоба, предвидена в договора.

Как да продавате недовършени от себе си

Оценете обекта на независим експерт... Можете самостоятелно да намерите аналози на обекта и да определите цената. За повече подробности относно методите за оценка на недвижими имоти прочетете на нашия портал статията „Оценка на недвижими имоти: какво, къде, как?“.

Съобщение в печатни медии и в интернет, от уста на уста. Кажете на всички, които знаете, че продавате своите ваканционен дом... Много купувачи са привлечени от „недовършен“ поради разходите и възможността да променят първоначалния проект за себе си.

Опитайте се да дадете пълна и актуална информация за вашия имот. Заобиколете недостатъците, фокусирайте се върху достойнствата. Ако имотът не е визуално представим, опишете предимствата на местоположението: добро транспортна достъпност, въздух, има пътища, комуникации и други подобни.

Демонстрация на обекта. За да убедите купувача, вие сами трябва да вярвате в привлекателността на обекта. Намерете нещо специално за вашия имот. Козът на всяко нерегистрирано готово жилищно строителство е фактът, че бъдещият собственик ще може сам да извърши ремонт, да промени оформлението.

Пазарът на крайградски недвижими имоти периодично се попълва с все повече и повече обекти с незавършено строителство или, както по-често ги наричат, недовършени. Как да продадете недовършена къща, ако изведнъж имате нужда от нея? И как да го закупите, на какво трябва да обърнете внимание преди всичко?

Как да продадем парцел с недовършена къща

Повечето често срещана причина, за който трябва да продадете недовършена къща, е банална липса на средства за нейното завършване. Обаче, което е много по-лошо за купувача, причината за такава продажба може да са проблеми, възникнали още по време на строителния процес - по-специално невъзможността за осигуряване на необходимите комуникации. В пряка зависимост от причината за продажбата е цената, за която можете да продадете парцела си с недовършена къща.

Между другото, трябва да се кажат няколко думи за самия сайт. Също така играе важна роля за това колко бързо можете да продадете недовършените си. Всъщност местоположението на обекта, неговото местоположение и площ са един от основните фактори при оценката на крайградските недвижими имоти. Парцелът може да има няколко вида собственост: собственост, наследство за цял живот, вечно ползване или отдаване под наем. В същото време можете да продадете парцел с недовършена къща само ако сте собственик или го наемете. В други случаи ще трябва допълнително да се справите с документите за парцела.

По-конкретно разберете дали имате кадастрален паспорт за обекта, дали е регистриран в Кадастралната камара. Ако не, тогава преди продажбата ще трябва да регистрирате парцела, така че да му бъде присвоен кадастрален номер и да се получи кадастрален паспорт на парцела с кадастрален план. За да направите това, първо трябва да се свържете с една от лицензираните геодезически компании и да поръчате проучване на земята за този район, с дефинирането на точните му граници. След това ще трябва да се свържете с регионалната служба на Службата по кадастър и картография с молба за регистрация на парцел и издаване на кадастрален паспорт.

Как да продам недовършена къща - събиране на документи

Искаме да ви успокоим, строителството в процес се продава, както и напълно завършени къщи... Най-важното е правилно да определите вероятната му цена и, разбира се, да подредите всичко задължителни документии преди всичко собствеността върху самата недовършена къща, която ще продадете. За да направите това, трябва да се свържете с местния клон на Rosreestr и да подадете следните документи там:

• технически паспорт на незавършения обект, получен от ОТИ;
• кадастрален паспорт на обекта;
• разрешение за строеж на къща, издадено от местната община;
• одобрен проект за строителство на къща;
• заявление в предписаната форма;
• квитанция за плащане на държавната такса.

След като получите документа за собственост на недовършената къща, можете да потърсите купувач за нея и да извършите сделка. Продажбата на недовършена къща се формализира, както продажбата на всеки недвижим имот, чрез договор за покупко-продажба, сключен с нотариус или в проста писмена форма. За да направите това, ще ви е необходим следният пакет документи:

• документ за собственост и удостоверение за собственост върху парцела;
• удостоверение за собственост на недовършена къща;
• договор за разработка и одобрен проект на недовършена къща;
• кадастрален паспорт на недовършена къща.

Как да си купя недовършена къща

Ако искате да купите недовършена къща, тогава освен да проверите дали продавачът разполага с всички документи, необходими за продажбата й, не забравяйте да разберете какво точно е принудило собственика да я продаде. На първо място, обърнете внимание на възможността за обобщаване на комуникациите, в противен случай ще трябва да живеете в къща без минимални удобства или да инвестирате значителна сума, за да коригирате този недостатък. Освен това трябва да се консултирате с местната община дали в района се планира някакво мащабно строителство или например полагане линия за високо напрежение електропроводи, непосредствено близо до бъдещия ви сайт.

Внимателно проучете проекта на недовършена къща и разберете дали има някакви мащабни отклонения от нея по време на строителството. В противен случай в бъдеще или ще трябва да коригирате този дефект сами, или ще имате големи затруднения с пускането на къщата в експлоатация. Също така би било хубаво да поканите строителен експерт при следващата проверка на къщата, който ще може да разбере дали са допуснати грешки при полагане на основата или по време на строителството носещи стени, и като цяло оценяват качеството на съществуващото строителство.

Разберете от колко време се продава тази недовършена къща. Моля, обърнете внимание, че в сравнение с завършени къщи, недовършените сгради се разпадат и се разрушават много по-бързо, защото практически не са защитени от нищо.

КУПУВАНЕ НА НЕЗАВЪРШЕНА КЪЩА. Какво трябва да знаете и от какво да се страхувате?

Експертен съвет.
(Сп. "Строителни технологии" №3 / 19 - 2002)

IN отскоро на пазара на недвижими имоти възникна известен интерес към придобиването на недовършени вили. В Московска област има многобройни къщи, а понякога и цели села „без прозорци, без врати“. Потенциални купувачи брокерите обикновено са привлечени от относително ниската цена на такива къщи. В същото време безмислена покупка на „недовършен“ проект може по-късно да се превърне в досадни неприятности. На какво трябва да обърнете внимание, ако възнамерявате да купите такава къща? Отговорени са на въпросите на редакторите на списание „Строителни технологии“ Андрей Туровски - ръководител на BN Ingineering.

"Т. С. ": И така, купувачът реши да купи недовършена къща в крайградска зона. Откъде да започнем?

На първо място, трябва да се уверите, че продавачът наистина е собственик на сайта или негов представител, упълномощен да сключва съответните сделки. Тази информация може да бъде получена от местната поземлена служба. Освен това трябва да бъдат идентифицирани собствениците на съседни парцели, тъй като тяхното съгласие ще се изисква при сключване на договора за продажба и покупка. Ако околностите също са недовършени къщи, често е трудно да се намерят техните собственици. Това означава, че подписването на споразумението може да "виси" за дълго време.

"Т. S. ": Купуването на къща, дори и недовършена, автоматично дава на новия собственик статут на собственик на земя. Но от началото на 2002 г. дейността по недвижими имоти не подлежи на лицензиране. Как в такава ситуация човек може да получи надеждна информация за придобития парцел земя?

Цялата информация относно перспективите за развитие на територията, на която се намира придобитият парцел земя, е на разположение на местния поземлен комитет или регионалния архитект.

"Т. С. ": Какви документи трябва да предостави продавачът на къщата на купувача?

Продавачът на дома трябва да представи поне разрешение за строеж. Този документ показва, че строителството е извършено съгласно проекта, който е съгласуван с пожарната инспекция и одобрен от областния архитект. По този начин новият собственик ще бъде освободен от процедурата по документиране, което ще улесни въвеждането в експлоатация на съоръжението.

Ако има разрешение за строеж, тогава трябва да има проект, осъществен от лицензирана организация, което е гаранция срещу груби дизайнерски грешки (лицензирането на архитектурни дейности е отменено едва от 10 февруари 2002 г. - Ред.). Проектът трябва да бъде придружен от два важни документа: заключение за резултатите от геоложките проучвания и копие от плана на обекта (геоложката основа), като се посочват котите и комуникациите, преминаващи близо до сградата. Тези документи ще помогнат за по-нататъшното развитие на инфраструктурата на сайта.

Кога идва за недовършена къща, тоест за непълно изпълнен проект, тогава в идеалния случай собственикът трябва да има изпълнителна схема със списък на извършените работи по време на строителството. Въз основа на изпълнителната схема е възможно да се правят прогнози за техническо състояние отделни конструктивни елементи и цялата сграда като цяло, както и определят възможни опции реконструкция на къща.

"Т. S. ": Какво да направя, ако изброените документи липсват?

Всъщност, когато парцелът се премести от един собственик към друг, документите често се губят. Ако купувачът въпреки това все още планира да закупи къща, тогава трябва да се извърши задълбочена визуална проверка на бъдещата собственост. Наличието на дълбоки пукнатини в фундаментните конструкции и в стените на сградата, свежи ремонтни фуги - всичко това трябва да алармира. Но дори и при липса на видими сериозни повреди или следи от „козметични“ ремонти, трябва да обърнете голямо внимание на това как носещи конструкции сграда. Стените трябва да са най-малко една и половина тухли, тоест с дебелина най-малко 38 см. Ако са направени в една тухла, а върху тях лежи 6-метрова подова плоча, тогава това трябва да предизвика сериозни притеснения.

"Т. С. ”: Възможно ли е да се укрепи стена, която има недостатъчна носеща способност?

За да извършат такава работа, строителите трябва да знаят каква е основата на сградата? Каква е дълбочината на възникването му? В нашата климатична зона ширината на фундаментната възглавница трябва да бъде между 60 и 120 см (в зависимост от почвата и големината на товара). Дълбочината е най-малко 130–140 см. Но ако основата е направена от стандартни стоманобетонни блокове с ширина 40 см, къщата рано или късно ще се уталожи, което ще доведе до пукнатини в строителните конструкции. Подобна ситуация ще възникне, когато основата е положена на дълбочина 60–80 cm, т.е. в зоната на замръзване на почвата. Освен това не са редки случаите, когато по време на строителството се използват некачествени материали или те не са използвани по предназначение. Най-лошото е, когато става въпрос за фундаментни конструкции. Например, короната на абсурда, имаше случай, когато основата беше направена от блокове от пенобетон, които не издържат на контакт с вода. Във всички такива случаи сградата ще трябва да бъде разглобена. За голяма къща изпълнението на тези работи с участието на технологията ще бъде скъпо.

Има още една тънкост. Когато купувате строителна кутия, дори в задоволително състояние, трябва да се има предвид, че основата не е напълно натоварена. В процеса на завършване на къщата, когато се прилага мазилка, появата на водопроводно оборудване, отоплителна система, замазки под подови настилки и така нататък, натискът върху основата ще се увеличи. Смята се, че за къща от 300 м2 това натоварване може да се увеличи с около 40 тона.

"Т. С. ": Така се оказва, че при липса на проект, все пак ще трябва да бъде поръчан, независимо от качеството и състоянието на конструкциите на съществуващата сграда?

Разбира се. Всъщност, преди да се пристъпи към изграждането на къща или да се пристъпи към нейната реконструкция, е необходимо поне да се знае за какви натоварвания е предназначена основата, как е направена, какви са характеристиките на почвата. За да направите това, ще трябва да измерите и инспектирате съществуващата сграда на обекта, да поръчате геоложки проучвания. Проектът е необходим за инсталиране на вътрешни инженерни комуникации, за довършителни работи... Когато проектът е готов, той ще трябва да бъде представен на областния архитект за разглеждане и да получи съгласие за строежа от ръководителя на местната администрация. Ако се предполага да доставя газ до къщата, тогава въз основа на договореното архитектурен проект, ще е необходим отделен проект за газификация, който трябва да бъде одобрен от пожарната инспекция. Освен това в някои райони на Московска област сега се изисква разрешение от санитарната и епидемиологичната служба. В случай, че площта на къщата надвишава 500 м2, пак ще трябва да преминете през одобрението в MOSOBLARKHITECTURA.

"Т. С. ": Какво трябва да знае купувачът за комуникациите?

Преди всичко трябва да попитате как се справят съседите. Те имат ли централизирано водоснабдяване, газ, има ли канализация? Тук трябва да се има предвид, че например доставката на газ може да бъде платена на принципа на дялово участие на акционерите. В този случай трябва да разберете дали предишният собственик е допринесъл своя дял от плащането? В противен случай новият собственик ще трябва да изплати дълговете на други хора.

Също така се случва собствениците на 3-4 съседни къщи да доставят съвместно електричество - те са закупили и инсталирали трансформатор и са извадили кабел. В този случай може да се окаже, че мощността на това електрическо оборудване е ограничена и е невъзможно да се свърже друга структура към него. Новият собственик на дома ще трябва да купи собствен трансформатор, което е скъпо. Затова е по-добре да се свържете с местния електротехник и да разберете дали има резерв на мощност, възможно ли е да се свържете?

"Т. С. ": Какви грешки най-често допускат бъдещите собственици на жилища?

Правят се много грешки. Те произтичат от лошото вземане на решения, липсата на опит в домакинството и собствеността на дома. Всеки частна къща, като архитектурна структура, е част от нашата среда. Трябва да разберете, че този бизнес изисква отговорен подход към създаването, подреждането и функционирането му. На всички етапи, включително в началния етап, е необходимо да се включат компетентни специалисти, архитекти и дизайнери. Всеки дом трябва да бъде в хармония пейзажна среда и корелират със съседните сгради. Всеки дизайн и строителство "аматьор", като правило, води до намаляване на архитектурните, естетическите, оперативните и техническите и, като следствие, пазарната стойност на къщата и строителната площадка. Бъдещият собственик, дори преди да купи недовършена къща, трябва правилно да прецени собствена сила и възможности. Особено по отношение на инженерната поддръжка, с която ще трябва да се работи, да се решават много проблеми, да се правят високи разходи. Обикновено градският жител не се интересува от полагането и експлоатацията на комуникациите, той дори не знае как да го направи. За него тези въпроси са решени специализирани организации... Закупувайки собствен имот, трябва да научите много. За да избегнете грешки, трябва да включите в работата си само професионалисти.