Combien d'actionnaires ont déjà souffert

Au total, en Russie en février 2018, il y avait près de 40 000 actionnaires trompés qui ont investi dans 836 objets problématiques dans 69 régions du pays, selon les documents publiés sur le site Web du ministère de la Construction. Mais Alexander Sidyakin, chef du groupe de travail Russie unie pour la protection des droits des actionnaires à la Douma d'État, a déclaré en novembre 2017 qu'environ 130 000 personnes souffraient de développeurs sans scrupules, soit plus de trois fois plus que ne le disent les statistiques officielles.

Le ministère de la Construction n'a pas été en mesure d'évaluer dans quelle mesure le nombre officiel d'actionnaires trompés changera après les innovations. "La procédure d'inscription au registre dépend de la volonté de l'actionnaire", a expliqué le représentant du ministère. "Nous pourrons recevoir ces informations après l'entrée en vigueur de la nouvelle version de l'ordonnance."

Toutes ces innovations sont raisonnables et inspirent un certain espoir, déclare Elena Godlevskaya, membre du groupe d'initiative des actionnaires du complexe résidentiel Tsaritsyno, le plus grand établissement problématique de Moscou. Selon elle, des informations plus fiables sur le nombre de victimes peuvent influencer l'adoption de décisions importantes. La loi "Sur la participation à la construction partagée d'immeubles d'appartements…" a causé de nombreux problèmes, car elle se positionnait comme une panacée à tous les problèmes, mais en raison de lacunes, elle a laissé des échappatoires aux promoteurs peu scrupuleux, déclare Godlevskaya.

LCD "Tsaritsyno" (Photo: Oleg Yakovlev / RBC)

Comment la construction partagée est-elle réglementée maintenant

Si la maison n'a pas encore été mise en exploitation, un accord de participation au capital (DDU) sera conclu avec l'acquéreur. Il précise la superficie de l'appartement acheté, l'étage sur lequel il se situe, le nombre de mètres carrés résidentiels et non résidentiels, ainsi que la date limite de remise des clés.

La loi n° 214 "Sur la participation à la construction partagée d'immeubles d'appartements ..." prévoit que les intérêts des actionnaires peuvent être protégés de plusieurs manières . En particulier, le promoteur doit assurer tous les accords de participation au capital. La raison du paiement de l'assurance est, par exemple, la déclaration du promoteur en faillite et l'introduction d'une procédure de faillite contre lui. Cependant, dans les faits, le mécanisme d'assurance ne fonctionne pas : les cas de faillite peuvent durer des années et les acheteurs se retrouvent sans appartement. Le promoteur peut également ouvrir un compte séquestre, mais pratiquement personne ne l'utilise, car cela implique de ne recevoir des fonds des actionnaires qu'après la mise en service de l'installation et la remise des appartements aux acheteurs. Enfin, la garantie bancaire du promoteur permet un contrôle supplémentaire sur le projet : la banque ouvre une ligne de crédit pour le projet, mais émet un financement par tranches selon le plan de réalisation et suit le processus. Cependant, tous les promoteurs n'obtiennent pas de financement bancaire pour toute la période de construction.

Ce qui change dans les lois sur la construction partagée

La législation sur la construction partagée a évolué tout au long de son existence. De plus, les changements ont toujours été dans le sens d'un durcissement des exigences pour les développeurs. Les plus graves d'entre elles ont été celles introduites par la loi n° 218 « relative à une société de droit public pour la protection des droits des citoyens - participants à la construction en copropriété en cas d'insolvabilité (faillite) des promoteurs… » en date du 29 juillet 2017 .

La loi a permis de mettre en œuvre l'initiative du ministère de la Construction - de créer un Fonds pour la protection des droits des citoyens - Participants à la construction partagée (Fonds d'indemnisation). Depuis octobre 2017, tous les promoteurs lui ont transféré 1,2 % du coût de chaque convention de participation au capital (DDU). Cette règle ne s'applique qu'aux propriétés dont les propriétaires ont reçu un permis de construire après le 27 octobre 2017. Maintenant, le fonds, selon son représentant, a déjà reçu 180 millions de roubles.

Le fonds ne finance pas les activités de chaque développeur et n'alloue pas de fonds à tous les projets de construction problématiques existants, attire l'attention sur Roman Sychev, PDG de Tekta Group, il est conçu pour éliminer des projets de construction spécifiques à long terme et aider des actionnaires spécifiques qui est apparu après octobre 2017. Pour cette méthode de traitement du problème des actionnaires fraudés, le montant est tout à fait acceptable, estime Sychev.

De nouveaux défis pour le développeur

Parallèlement à la création d'un fonds d'indemnisation, les législateurs ont fortement resserré les exigences pour les développeurs eux-mêmes. A partir du 1er juillet 2018, il sera impossible de réaliser des projets de développement intégré du territoire, puisque la loi prévoit qu'une personne morale ne peut construire qu'un seul équipement. Cela signifie que si maintenant le promoteur distribue tous les fonds collectés pour la construction à l'ensemble du projet (directement à la maison et, par exemple, aux infrastructures sociales), alors après le changement, il ne peut dépenser cet argent que pour des bâtiments résidentiels, d'autres objets peuvent n'être financé qu'indépendamment. "La présence d'un seul permis de construire rend impossible la construction d'écoles, de jardins d'enfants, de réseaux d'ingénierie", attire l'attention Fedor Sapronov, vice-président des affaires juridiques du groupe Ingrad.

Un promoteur qui a l'intention d'obtenir un permis de construire après le 1er juillet 2018 devra également avoir au moins 10 % du coût de construction de l'installation sur son compte.

Les dépenses administratives et de gestion sont également limitées - pas plus de 10% du coût du projet. Cela peut compliquer les activités du développeur, explique Kirill Ignakhin, PDG de Level Group. "Aujourd'hui, seuls les frais de publicité et de marketing, qui sont liés à ce type de dépenses, peuvent dépasser les 10%", souligne le promoteur. — L'entretien des bureaux de vente, les salaires des employés, etc. ne sont pas bon marché. Cette exigence, à mon avis, devrait être ajustée et rendue plus flexible.

Photo : Grigori Sokolov / RIA Novosti

Le 24 janvier 2018, la Douma d'État a adopté en première lecture les prochains amendements aux lois régissant le processus de construction partagée. Les auteurs du document, dont le président de la Douma d'État Viatcheslav Volodine, ont l'intention de donner au gouvernement le droit d'établir des exigences pour le contrôle de l'État sur la construction partagée.

Le projet de loi propose de créer un système d'information unifié pour la construction de logements. Les informations sur tous les développeurs et projets seront rationalisées et collectées en un seul endroit. Des articles figureront dans la loi sur le fonds de compensation, permettant à ce fonds de contrôler la situation financière et économique du promoteur travaillant dans le cadre du régime DDU . En particulier, il est proposé de donner au fonds le droit de suspendre l'enregistrement des accords de participation au capital, c'est-à-dire de bloquer effectivement les activités du promoteur. Certes, il n'a pas encore été déterminé quels critères pour l'état des entreprises le fonds surveillera.

Selon la nouvelle loi, les propriétaires et la haute direction de la société de développement seront conjointement et solidairement responsables avec leurs biens personnels des dettes de leur société envers les actionnaires. Le document impose également des exigences plus strictes sur la publication d'informations sur les fondateurs de la société de développement. Désormais, le développeur est obligé de ne divulguer que des informations sur ses propres fondateurs. Dans la nouvelle version de la loi, il sera tenu de publier sur son site Internet la chaîne complète de propriété, jusqu'aux bénéficiaires finaux qui détiennent directement ou indirectement le développeur à hauteur de 5% ou plus.

Le développeur aura le droit de changer la banque autorisée pour l'ouverture d'un compte séquestre. Selon la conception des auteurs du projet de loi, toutes les restrictions sur le compte du promoteur sont supprimées au moment de la mise en service de la maison et de l'enregistrement de la propriété d'au moins un appartement. L'obtention par le développeur du droit de changer de banque autorisée est bien sûr un plus pour les développeurs, Fedor Sapronov, vice-président des affaires juridiques du groupe Ingrad, en est sûr. « Cependant, la question se pose de savoir comment cela se passera en pratique : le législateur fixe une limite aux frais de publicité à hauteur de 10 % du coût du projet ; disons que le promoteur a choisi ces 10%, puis a décidé de changer de banque autorisée - on ne sait pas comment l'interaction entre l'ancienne et la nouvelle banque se déroulera dans cette partie, affirme l'expert. "Avec l'exigence que l'entrepreneur général et le client technique aient également un compte dans la même banque que le promoteur, il est évident qu'il ne sera pas si facile de changer de banque autorisée."

Financement de projet au lieu de la construction de fonds propres

La nécessité de passer d'une construction partagée à un système de financement de projets sur trois ans en octobre 2017 a été évoquée par le président russe Vladimir Poutine. Le 15 décembre dernier, le ministère de la Construction, l'AHML et la Banque centrale se sont mis d'accord sur la feuille de route correspondante.

La feuille de route n'implique pas une interdiction complète de l'achat d'appartements par les citoyens au stade de la construction. Cependant, leurs fonds ne seront pas collectés par le promoteur lui-même, mais par une banque habilitée à ouvrir des comptes séquestres. Cet argent ne sera transféré directement sur le compte du promoteur qu'après la mise en service de la maison. D'ici là, la construction sera financée par un prêt bancaire.

Jusqu'à présent, de nombreux problèmes liés au coût de financement du projet, ainsi qu'au moment où le promoteur devra payer les intérêts sur le prêt, n'ont pas été résolus. Dans tous les cas, le prix des logements dans les nouveaux bâtiments en raison de la transition vers le financement de projets n'augmentera pas de plus de 5 à 7%, a promis fin novembre 2017 le vice-ministre de la Construction Nikita Stasishin.

L'adoption de la loi menace d'augmenter considérablement le coût du logement et le prix du "carré", a déclaré la directrice générale du "Metrium Group", Maria Litinetskaya. Pour éviter que cela ne se produise, une réduction des taux d'intérêt sur les prêts est nécessaire, en est-elle certaine. "L'argent pour la mise en œuvre du projet devrait être peu coûteux et fourni pendant longtemps", souligne Litinetskaya. - Je pense que pour réduire les taux d'intérêt sur les prêts aux promoteurs, les autorités devront lancer un programme de bonification des taux. En option, il serait possible de créer une banque publique de la construction qui se spécialiserait dans le financement de projets de logement.

L'un des outils de suivi de la situation autour des projets de construction partagés inachevés est la soi-disant "feuille de route" pour résoudre les problèmes des actionnaires qui ont souffert des actions illégales des promoteurs. Le document a été adopté par ordre du gouvernement russe en mai 2017, et l'autre jour, le Premier ministre russe Dmitri Medvedev a ordonné aux autorités exécutives de le compléter avec des informations sur le calendrier de résolution des problèmes pour chaque construction à long terme.

La "Roadmap" est un planning de travail pour chaque objet problématique enregistré. Les informations qu'il contient sont accumulées sous une forme unifiée approuvée par le gouvernement de la Fédération de Russie. Les documents pour chaque région sont préparés par les autorités exécutives locales et envoyés au Ministère de la construction de la Fédération de Russie. Une fois par trimestre, le ministère met à jour les schémas directeurs. Il analyse également les données reçues et surveille la mise en œuvre des horaires déjà approuvés. Le rapport sur les résultats de chaque trimestre est remis au gouvernement de la Fédération de Russie.

Conformément au nouvel arrêté, les annexes seront complétées par une colonne spéciale. Il contient des informations sur le calendrier prévu du rétablissement des droits et intérêts légaux des actionnaires concernés. En outre, le ministère de la Construction de Russie sur son site Web officiel sur Internet sera également tenu de publier des informations sur les délais prévus pour résoudre les problèmes des actionnaires pour chaque objet problématique. La modification des dates précédemment indiquées nécessitera une justification sérieuse de la part des chefs des régions russes qui ont fait le retard.

Rappelons qu'en plus de la "feuille de route" déjà dans l'arsenal des actionnaires, il existe deux outils importants qui permettent aux citoyens de surveiller la situation autour des nouveaux bâtiments avec la participation des fonds citoyens. Les investisseurs d'objets problématiques ont la possibilité d'être inclus dans le "registre des actionnaires trompés" et d'accéder à la liste nationale des objets problématiques de construction partagée. Il est disponible sur le site Web du ministère de la Construction de la Fédération de Russie http://www.minstroyrf.ru/problem-objects et contient des données sur 834 projets de construction à long terme.

Le 1er janvier 2018, le Fonds pour la protection des droits des citoyens - Participants à la construction partagée de l'année a lancé le système unifié d'information sur la construction de logements (UIIS) sur Internet - https://our.dom.rf. La ressource donne aux citoyens la possibilité de prendre une décision éclairée sur la participation à la construction partagée en fournissant des informations soumises à une divulgation obligatoire en vertu de la loi fédérale n ° 218-FZ. EIIHS rend également compte du nombre de développeurs qui ont contribué au Fonds d'indemnisation. Fin mars 2018, 647 promoteurs ont déjà versé 1,2 % du coût des DDU qu'ils ont signés au fonds, ayant enregistré plus de 10 000 contrats.

Le problème des actionnaires trompés au Daghestan devrait être résolu d'ici le quatrième trimestre 2020. Cela découle de la "feuille de route" signée par le chef de la RD Vladimir Vassiliev le lundi 17 décembre. Ce document a annulé la "feuille de route" du 7 août 2017, adoptée par l'ex-chef du Daghestan Ramazan Abdulatipov.

Selon l'ordre de Vasiliev, le Cabinet des ministres du Daghestan doit faire rapport trimestriellement au ministère russe de la Construction. Responsable de la mise en œuvre du calendrier nommé vice-Premier ministre de la République du Daghestan Vladimir Lemeshko.

Le registre contient 10 objets problématiques - 8 à Makhachkala et 2 à Derbent. Les projets de construction à long terme de Derbent incluent Ekhtibar et Phoenix, dont notre agence a informé à plusieurs reprises.

Le Phénix va-t-il décoller ?

La construction d'un immeuble de neuf étages avec quatre entrées pour 128 appartements à l'intersection des rues Gagarine et Genrikh Gasanov à Derbent a commencé en 2010. Les actionnaires se sont vu promettre des appartements au deuxième trimestre 2010.

La construction de la maison a été réalisée par le HOA "Phoenix" dirigé par le président Félix Zagirov, qui a collecté plus de 140 millions de roubles avec un actionnaire. Cependant, ayant construit trois étages et n'y ayant pas dépensé plus de 30 millions de roubles, il s'enfuit.

Le complice de Zagirov dans la fraude avec des contrats de vente d'appartements, tel qu'établi plus tard par le Département des crimes économiques du ministère de l'Intérieur de la République du Daghestan, était le chef du comité de gestion immobilière de Derbent Magomedali Kourabekov. Au total, Zagirov est accusé d'avoir fraudé des actionnaires d'un montant pouvant atteindre 150 millions de roubles.

En mai 2011, le tribunal municipal de Derbent a reconnu Zagirov coupable d'évasion fiscale. Une affaire pénale contre lui a été ouverte en 2012. Un audit du ministère de la Construction de la République du Daghestan a établi que Zagirov construisait rapidement et beaucoup (quelques objets plus problématiques à Derbent sont associés à son nom), mais pas selon GOST. Sous le nom de RIA Derbent, il a été arrêté en novembre 2017 à Sébastopol.

Les actionnaires trompés se sont organisés, transformant le Phoenix HOA en Salvation HOA, et la coopérative d'habitation du même nom, qui s'est engagée à protéger les intérêts des actionnaires. La maison a été achevée par eux au détriment d'attirer leurs propres fonds. Les appartements sont déjà occupés.

Selon sa feuille de route, Vasiliev s'attend à ce que le problème des actionnaires trompés soit résolu par un soutien "aux dépens de l'investisseur, car le promoteur ne prévoit pas de transférer des locaux résidentiels aux citoyens concernés". Date limite - IVe trimestre 2020.

Pour plus d'informations sur Ekhtibar LLC

Notre agence a attiré à plusieurs reprises l'attention des autorités et du public sur la situation à Derbent, où depuis 2005 un groupe de citoyens par des actionnaires fraudés d'Ekhtibar LLC essayer d'obtenir justice. Ils ont trompé les actionnaires d'Ekhtibar LLC.

Ils blâment le député de la Douma d'État de la Fédération de Russie pour tout Mourad Hajiyeva qui a été déclaré publiquement à de nombreuses reprises. Oui, le représentant du Comité Manisat Nasrullaeva Hajiyeva a parlé des machinations à plusieurs reprises à un autre député de la Douma d'État Oumakhan Oumakhanov. Cela a été fait sur les problèmes des actionnaires trompés à Makhatchkala. Il convient de noter que de tels événements dans les régions de la Fédération de Russie ont été initiés personnellement par le président de la Fédération de Russie Vladimir Poutine. En outre, Nasrullayeva a de nouveau soulevé cette question lors d'une réunion républicaine spéciale, qui a été organisée par le même député Umakhanov. En réponse, aucune réaction.

D'autre part, Murad Hajiyev lui-même ne reste pas immobile. Son peuple, selon les victimes, menace les actionnaires trompés d'Ekhtibar LLC. Un comité clone d'actionnaires fraudés a été créé, qui tente de discréditer les militants.

Les résidents de Derbent sont inclus dans le registre des actionnaires trompés, le complexe résidentiel Ekhtibar lui-même est inclus dans les feuilles de route du ministère de la Construction de la République du Daghestan. Selon l'ordre ci-dessus Abdulatipova, l'objet doit être transféré à un nouvel investisseur pour achever la construction.

Seulement en juin 2018, le maire suppléant de Derbent Enrik Mouslimov que le LCD "Ekhtibar" sera terminé avant la fin de cette année. L'objet a été remis à l'entreprise de construction "Standard". Cette déclaration a été précédée d'une réunion au bureau du maire sur le problème des actionnaires trompés d'Ekhtibar LLC. Muslimov a ensuite déclaré à l'auditoire que l'entreprise de construction "Standard" s'était tournée vers le bureau du maire avec une proposition visant à achever la construction du complexe résidentiel "Ekhtibar" à ses propres frais, sans attirer de fonds des actionnaires eux-mêmes. Notre agence a publié qui étaient inconnus du public.

Selon la "feuille de route" de Vasiliev, un immeuble de 10 étages et 10 blocs situé à l'adresse suivante : Derbent, st. Sovetskaya, 13 ans, devrait être achevée aux frais de l'investisseur. La date limite est le quatrième trimestre de 2020.

Cependant, un autre problème surgit ici - au cours des dernières années, le bâtiment du complexe résidentiel "Ekhtibar" est tombé en ruine. Un examen est nécessaire pour déterminer si la maison est adaptée à la mise en service, s'il est conseillé de la terminer ou si elle doit être démolie. Non seulement personne ne commande cette expertise, mais la construction est en cours dans l'installation problématique. Mais il n'y a pas non plus de réaction à cela. Chacun est bien conscient que la mise en service d'une maison d'urgence condamnera certainement les actionnaires d'Ekhtibar LLC à de nouvelles souffrances, et éventuellement à un drame, dont dans ce cas personne ne sera assuré. La nouvelle feuille de route n'apporte pas de clarté sur cette question.

Bizarreries de la "feuille de route"

Il ressort du document, comme l'a noté l'économiste dans une interview à RIA Derbent Mair Pachaev que la carte inclut les maisons qui ont fait l'objet de recours collectifs ou de procédures de faillite de promoteurs.

« Certaines maisons sont entièrement occupées, mais elles sont triées sur les faits de « doubles » ventes d'appartements. Je pense que ce n'est qu'une petite partie visible du problème des actionnaires trompés, qui a fait l'objet d'une large publicité. En fait, il n'y a pas de décisions selon la feuille de route, ils vont régler le problème et changer de partenariat, identifier de nouveaux développeurs », dit Pachaev.

L'interlocuteur de l'agence a également exprimé sa perplexité devant l'absence de participation financière du gouvernement ou des autorités municipales.

«À Moscou, la décision du gouvernement de la ville a été prise de financer l'achèvement de la construction d'immeubles problématiques à partir du budget après le changement de propriétaire. Il s'agit d'une solution efficace assez claire au problème des actionnaires trompés., a conclu l'expert.

Rouslan Makhmoudov

Les députés ont discuté des problèmes des actionnaires trompés

La Douma d'État a discuté des modifications apportées à l'ordonnance du ministère de la Construction de la Russie, qui stipule les critères de reconnaissance des actionnaires comme trompés. Les députés de Russie unie ont proposé d'élaborer des mesures pour soutenir et faciliter la restauration des droits violés des co-investisseurs du logement sur la base de registres spéciaux. Par ailleurs, les parlementaires se sont dits confiants que le sort des actionnaires sera aidé à alléger les "feuilles de route" dans les régions.

Avantages du partenariat public-privé

La réunion du groupe de travail du Présidium du Conseil général de Russie unie a eu lieu dans l'enceinte de la Douma d'Etat. « Nous proposons de consolider la règle selon laquelle les mesures de soutien et d'assistance à la restauration des droits violés des actionnaires trompés seront élaborées sur la base des registres. Le registre devrait inclure tous les objets "gelés" de la construction partagée, quel que soit le stade de la faillite du promoteur", a déclaré le premier vice-président de la commission de la Douma d'État sur la politique du logement et les services du logement et communaux Alexandre Sidiakine.

Invité au groupe de travail du chef adjoint du département de contrôle de l'exécution de la législation dans le domaine de l'économie du bureau du procureur général de Russie Dmitri Danilov a informé l'auditoire que le département « coopère étroitement avec le ministère de la Construction pour garantir les droits des actionnaires trompés ». Selon lui, la pratique des forces de l'ordre à cet égard "ne fait que se former, et les procureurs surveillent activement cela".

Cependant, selon le député Alexander Sidyakin, il existe encore des cas où la législation ne permet pas l'application de mesures de responsabilité à ceux qui prennent de l'argent et laissent les gens sans rien.
Les participants à la réunion ont commencé à citer des statistiques par région. "Dans la région de Moscou cette année, 92 objets ont été enregistrés, dont 27 ont déjà été reconnus comme franchement problématiques", a déclaré un membre du Comité de la Douma d'Etat sur la politique du logement et les services de logement et communaux. Sergueï Pakhomov. "Bien que les 65 restants soient également intrinsèquement problématiques, et des travaux sont en cours dessus."

Selon Pakhomov, qui était auparavant le chef du district de Sergiev Posad, "il y a maintenant environ 24 000 investisseurs immobiliers trompés dans la région". Le parlementaire a même présenté une classification particulière des projets de construction problématiques. « Le premier est une installation construite, mais non mise en service. Ensuite, il y a des objets avec un haut degré de préparation : où il n'y a pas de problème avec le désir du développeur de tout rappeler, mais il y a des problèmes financiers », a noté Pakhomov. - Il y a des objets presque inachevés et presque problématiques. Objets avec des problèmes juridiques (faillite, tribunaux, hypothèques, etc.). Il y a généralement des objets non démarrés que personne n'a démarrés. Et, hélas, il y a des objets qui ne seront jamais achevés.

Par ailleurs, le député Pakhomov a distingué les objets de l'ancienne société SU-155, à cause desquels plus de 8 000 personnes ont souffert à cause de 32 objets qui n'ont pas été remis.

Selon le député, "pour résoudre le problème des actionnaires trompés, un contact manuel entre les autorités municipales et les actionnaires est nécessaire". Sergei Pakhomov a partagé qu'en tant que chef du district de Sergiev Posad, il a réussi à achever la construction de plusieurs installations problématiques. De plus, selon ses mots, "ce n'était pas aussi difficile qu'on le pense habituellement", et il l'a fait "sans trop d'efforts".

Il a amené ses personnalités et le député de la Douma d'État de la région de Yaroslavl Alexandre Gribov. "Sur les 23 installations problématiques, deux sont en cours d'achèvement avec l'aide du gouvernement et des entreprises", a-t-il déclaré. - La plupart des installations inachevées sont concentrées dans le centre administratif - à Yaroslavl. Cependant, il y a des problèmes à Rybinsk et Toutaev, et dans toute la région.

Le député Gribov estime qu'"il appartient aux autorités de la région de parachever ces installations". Il a donné un exemple d'une caractéristique, à son avis, la cause de la construction inachevée. "Les développeurs se sont "reposés" contre les réseaux de communication et ont dit aux municipalités : tant que vous ne l'aurez pas terminé, nous ne le louerons pas", a déclaré l'orateur. "Ce n'est que grâce à une lettre du député Alexander Sidyakin que nous avons réussi à trouver un investisseur pour mettre en place une forme de partenariat public-privé et louer des immeubles résidentiels."

Nominé du territoire de Krasnodar Vladimir Evlanov a annoncé qu '"avant le 1er janvier, une loi régionale sera adoptée dans le territoire de Krasnodar pour aider à l'achèvement des maisons des actionnaires trompés". À son tour, un député de la Douma d'État de la région de Sverdlovsk Sergueï Bidonko a déclaré que dans sa région "un registre a été établi non seulement pour les actionnaires, mais aussi pour les actionnaires".

Marché du "mal"

Selon le député de Russie unie Alexander Sidyakin, aujourd'hui "diverses données émergent sur le nombre d'actionnaires trompés - il n'y a pas d'image objective du pays". Le législateur a cité les chiffres dont il dispose - 936 objets et 130 000 actionnaires concernés.

Il est curieux que le directeur du Département de la politique du logement du ministère de la Construction de la Fédération de Russie Olga Kornienko a donné des chiffres différents. Selon elle, le ministère a réussi à résoudre plus de 800 objets problématiques dans la Fédération de Russie aujourd'hui.

Elle a noté en même temps que "le ministère de la Construction a pris le contrôle des maisons, qui dans six mois, très probablement, deviendront inachevées". Selon Kornienko, "les régions ont promis que d'ici la fin de l'année plus d'une centaine d'installations seront mises en service". Mais, s'est plaint le représentant du ministère, "il y a des objets qui ne peuvent être achevés". À cet égard, il est nécessaire de contrôler les assureurs et le paiement des indemnités aux citoyens lésés.

Comme l'a déclaré le député Alexander Sidyakin à FederalPress, "il y a actuellement une discussion sur la nécessité de faire du soutien bancaire une condition préalable à la construction de fonds propres à l'avenir". "Lorsque celui qui a reçu l'autorisation de lever des fonds auprès des actionnaires sera tenu d'activer le support bancaire à la banque, de transférer tous les dépôts", a-t-il expliqué. « Ensuite, la banque devra évaluer la documentation de conception et voir comment elle correspond au permis de construire reçu des autorités et à la proposition commerciale qui est apparue sur le marché en relation avec cette documentation de conception. Et puis il suivra où va l'argent des actionnaires. C'est le plus important !"

Sidyakin a donné l'exemple "d'hommes d'affaires malheureux qui prennent l'argent des actionnaires de la région de Nizhny Novgorod et l'investissent à Volgograd". "Officiellement, il n'a pas dépensé l'argent", a expliqué Sidyakin. Il n'a pas semblé les voler. Mais cela ne facilite pas la tâche des actionnaires de Nizhny Novgorod. Tout ce qu'ils voient, c'est une construction inachevée, à long terme et une construction mise sous cocon.

Et il s'avère qu'il est parfois impossible de déterminer où se trouve le mal et où se trouve l'incompétence des hommes d'affaires. Selon le député Sergueï Petrov, dans des situations d'émergence d'histoires avec des actionnaires trompés, "l'intention malveillante ne représente qu'un pour cent, et tout le reste n'est qu'un problème de marché et de prix, que les hommes d'affaires ne suivent pas". La question est évidemment discutable. Cependant, une chose plaît : désormais "la présence d'au moins un actionnaire trompé est une raison suffisante pour reconnaître l'objet comme problématique". "C'est pourquoi nous sommes passés de la comptabilisation des actionnaires trompés à la comptabilisation des objets problématiques", a déclaré Olga Kornienko, directrice du département de la politique du logement du ministère de la Construction.

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11:14 — REGNUM La création d'une coopérative de construction de logements (HCC) par des actionnaires peut être une alternative pour régler la question de la faillite du promoteur, cependant, il y a des pièges, explique un avocat, associé gérant du Service Unifié de la Ville " Aide aux actionnaires" Jeanne Malis.

Anna Ryjkova © IA Krasnaya Vesna

Auparavant, le journal Vedomosti avait rapporté que début décembre se tiendraient les premières assemblées des actionnaires du promoteur en faillite Urban Group, au cours desquelles ils pourront choisir un mécanisme pour achever la construction de logements. L'ordre du jour de la réunion comprendra la question de la création d'une coopérative de construction de logements (HCC) par les participants à la construction. En cas de décision positive, les actionnaires achèveront la construction et entretiendront l'installation à leurs propres frais.

Si les actionnaires ne votent pas pour cette option ou en l'absence de quorum, le syndic de faillite pourra attirer un nouveau promoteur pour achever la construction conformément à la feuille de route adoptée par le gouvernement russe. Ensuite, la construction sera achevée aux dépens des budgets fédéral et régionaux.

« La création de coopératives de construction de logements (CBH) peut être une alternative pour résoudre ce problème. Cependant, il y a ici quelques nuances dont vous devez être conscient.

Ainsi, dans une coopérative d'habitation entre un citoyen et une coopérative d'habitation, il n'y a pas de relations contractuelles, mais corporatives. Cela signifie qu'un citoyen n'aura pas le droit d'exiger une indemnisation pour préjudice moral, des sanctions en cas de non-respect des délais de livraison d'un objet, puisque la loi sur la protection des droits des consommateurs ne s'applique pas aux relations intra-entreprise ( c'est-à-dire les relations avec les membres). Ces relations seront réglées par la charte et les décisions de l'assemblée générale de la coopérative.

De plus, des coûts de trésorerie supplémentaires en termes de réalisation de la construction de l'installation et de son entretien incomberont certainement aux membres de la coopérative d'habitation. Dans le même temps, ces coûts dépendront directement du stade de la construction auquel le promoteur a fait faillite. Si au stade initial de la construction, cette alternative ne sera pas la meilleure option.

Quant au plan d'action, ou "feuille de route" du gouvernement de la Fédération de Russie, un tel plan vise à remplacer progressivement, d'ici trois ans, les fonds des citoyens attirés par la création d'immeubles d'habitation et d'autres objets immobiliers par des prêts bancaires et d'autres formes de financement qui minimisent le risque pour les citoyens. Dans ce cas, l'accent est mis sur la transition de la construction partagée aux comptes séquestres.

Quant à l'achèvement de la construction de l'installation avec des fonds provenant des budgets fédéral et régionaux, il n'y a actuellement aucune base légale pour cela, en outre, il n'y a pas de poste «compensation pour les participants à la construction partagée» dans les postes de dépenses du budget fédéral . Par conséquent, à ce stade, une telle alternative à la résolution du problème de faillite du promoteur est plutôt vague, car il n'y a aucune indication claire de la possibilité et des limites d'allouer des fonds pour achever la construction d'un objet à partir du budget fédéral ou régional.

En général, à l'heure actuelle, les actionnaires sont conscients de tous les risques possibles associés à la faillite du promoteur. De plus, cette situation se complique lorsque l'objet de la construction partagée n'a pas encore été mis en service et doit être achevé. Dans ce cas, il est possible de déposer une réclamation pour le transfert de locaux d'habitation (appartements, chambres) et l'inscription de la réclamation au registre des réclamations pour le transfert de locaux d'habitation, qui fait partie du registre des créances des créanciers.

En outre, une variante d'une créance pécuniaire contre le promoteur est possible dans le cadre de l'ouverture d'une procédure de faillite à son encontre et du non-respect du DDU. Mais ce mécanisme ne sera pas en mesure d'assurer pleinement les intérêts des actionnaires dans le cas où les fonds du failli ne suffiraient pas à satisfaire les réclamations des actionnaires-créanciers.

C'est pourquoi il est nécessaire d'élargir le champ des actions susceptibles d'assurer la protection des intérêts des actionnaires en cas de faillite du promoteur.