Редакторите на NSP помолиха банкерите и разработчиците да разкажат как се променя подходът към кредитирането на проекти, дали е възможно да се привличат заемни средства при разумен лихвен процент и какви финансови схеми бизнесът използва като алтернатива на проектното финансиране.

Дмитрий Курдюков, председател на Северозападния бряг на Сбербанк PJSC:
- Сбербанк е лидер на пазара на проектно финансиране. И, разбира се, не сме спрели да предоставяме заеми на предприемачи, работещи както в жилищни, така и в търговски имоти. Един от принципите на проектното финансиране е разпределението на рисковете между всички участници в проекта. На първо място, още преди банката да влезе в проекта, нейните инициатори трябва да инвестират своя дял от средствата. При жилищните имоти тази стойност е 25% от капитала на проекта, поне още 15% трябва да бъдат инвестирани от акционери. По този начин леко увеличихме изискванията за дял на собственото участие на разработчика. Задължително изискване е продажбата на апартаменти в съответствие с изискванията на 214-FZ, наличието на първоначални разрешения за проекта. Най-вече сме готови да кредитираме проекти, предназначени за масово търсене.
Това са общите принципи, към които се придържаме. На практика има индивидуален подход към фирмите и техните проекти. Той взема предвид името и опита на потенциалния кредитополучател, наличието на други парични потоци и платежоспособни поръчители, класа и пазарната привлекателност на обекта, наличието на допълнително обезпечение.
В портфейла от кредити, отпуснати за строителство на недвижими имоти, делът на жилищните проекти е стабилен на около 10%. Самият портфейл нарасна от 36 милиарда рубли в началото на 2013 г. до 115 милиарда през 2015 г. Цифрите ясно показват, че проектното финансиране на недвижими имоти в Сбербанк не е прекратено.

Андрей Феоктистов, директор на отдел „Корпоративен бизнес“ на PJSC AK BARS Bank:
- Като цяло подходите на АК БАРС Банк към кредитирането на жилищното строителство не са се променили. Основните критерии остават същите. Изпълнението на проекта трябва да бъде икономически обосновано. Разработчикът трябва да има проектни разчети и първоначални разрешителни. Проектът трябва да включва собствени средства на кредитополучателя - най-малко 30% от стойността му. Също така се обръща голямо внимание на качеството на обезпеченията по привлечените заеми.
През 2016 г. банката финансира инвестиционни проекти в планирания размер.
През предходните три години броят на отпуснатите заеми остава практически непроменен.
През 2013 г. финансирахме 36 проекта, през 2014 г. - 35, през 2015 г. - 38.
Банката изисква от разработчиците да имат положителна бизнес репутация, рентабилни финансови и икономически дейности, добра кредитна история и наличие на собствени средства. Даваме предпочитание на проекти за жилищни имоти в икономична класа. Анализираме тяхното потенциално пазарно търсене, ликвидност, целесъобразност. Условията и тарифите се определят за всеки проект поотделно въз основа на резултатите
комплексен анализ.

Аркадий Бочарников, заместник-управител на клона на банка Globex в Санкт Петербург:
- Процесът на проектно финансиране не спря при нас. Вече има отворени, активни заеми и заявления за разглеждане. Лихвените проценти по такива заеми не са се променили много в сравнение с предкризисните. Но условията, при които предоставяме финансиране на проекти, са затворена търговска информация. Мога да кажа, че подходът към всеки разработчик е индивидуален: като се вземе предвид неговата история и мащаба на бизнеса. В Санкт Петербург голяма част от кредитирането пада върху компании като Setl Group и Etalon - LenspecSMU.

Вера Сецкая, президент на GVA Sawyer:
- Проектно финансиране е достъпно днес по принцип. Банките имат свободна ликвидност. Но условията се промениха. На първо място, процентът се повиши. За банки като Sber и VTB е 14-15%, за по-малките - 19%. Освен това малките банки практически нямат дългосрочни пари. Те могат да отпускат заеми за максимум две години, което не е достатъчно за проекти за развитие. Освен двамата лидери, дългосрочните заеми са в правомощията и на Банката на Москва, Промсвязбанк, Алфа-Банк и няколко други от първия ешелон.
Желанието на банкерите да се хеджират на нестабилен пазар е разбираемо. Те намаляват рисковете си, като поставят по-строги изисквания за участие на кредитополучателя в проекта. Ако по-рано можеше да се разчита на финансиране чрез внасяне на 30% собствени средства, понякога дори 20%, то днес съотношението е 50:50. За тези, които строят жилища, това вече не е интересно, тъй като това са третият или четвъртият етаж на къщата, след което можете да продължите строителството със средства от продажбата на апартаменти.
Освен това банките искат ликвидно обезпечение за обезпечаване на заема. Тоест проектното финансиране се превръща в кредитиране на заложна къща. И тя е достъпна в необходимия обем само за големи компании, които разполагат с достатъчно скъпи и ликвидни активи в баланса си, за да осигурят и добре изградено взаимодействие с банките. Но в този случай ще има голяма отстъпка, тоест те ще получат не повече от 50% от стойността на имота.
Разработчиците отбелязват, че кредит може да се получи само за строителни и монтажни работи. И е невъзможно да се създадат комуникации, системи за пожарна безопасност, слаботокови системи. Това изисква собствени ресурси.
Банките също така намаляват рисковете, като използват законови схеми. По правило проектът се извършва в рамките на специално създадено юридическо лице. Банката получава дял от капитала си, като по този начин осигурява правата си върху обекта в случай на неизпълнение на кредитополучателя. Почти невъзможно е да се изтегли заем за компания-майка за развитие.
За тези, които влизат на пазара за първи път, изграждането на диалог с банка и получаването на заем е фантастична задача. Но дори и начинаещият да се справи с него, процентът ще убие цялата икономика на проекта. Кредитират се компании с име и репутация. За тях - по-благоприятни условия. Използват се и механизми за отпускане на заеми. Ако съоръжението вече е изградено, банката предоговаря с кредитополучателя на по-ниска ставка, а освободените средства могат да бъдат реинвестирани в следващия проект. Възниква цяла верига от строителни проекти, които банката изпълнява съвместно с предприемача.
Трябва да се има предвид, че банката не е свободна да смекчава безкрайно условията. Централната банка като регулатор диктува своите изисквания и никоя банка не може да ги пренебрегне. Високият процент се появи не от желанието на банкерите да печелят пари, а от дисконтовия процент на Централната банка, повишените изисквания за резерви и други параметри.

Елена Кузнецова, заместник генерален директор по икономика и финанси, Pioneer Group of Companies, област Санкт Петербург:
- Мисля, че през 2016 г. банките ще формират обобщен подход към проектното финансиране. Защото тази година, според много анализатори, ще бъде добър тест за сила за разработчиците. През първото тримесечие банките заеха изчаквателна нагласа. Те искат да наблюдават как са се променили икономическите показатели на предприемачите през 2015 г., като това ще стане ясно от годишните финансови отчети, които се представят не по-късно от 31 март.
Повечето банки сега поставят повишени изисквания към участието на разработчиците във финансирането на бъдещи проекти, както и към спазването на закона. Банките са повече или по-малко лоялни към онези компании, които изграждат съоръжения по 214-FZ, и са предпазливи от други схеми.

Елена Тарабукина, ръководител на отдел „Ипотечно кредитиране“, KVS Group:
- По време на криза, успешното финансиране на проекти зависи не само от продължителността на бизнес отношенията между компанията за развитие и банката, но и от репутацията и опита на предприемача. Групата на компаниите KVS разработи партньорство с VTB24. Той предостави кредитни ресурси на първия ни инвестиционен проект „ГУСИ-Лебеди”, след това РК „Иван да Маря” и „Линкор”. Сега VTB24 финансира проектите за интегрирано развитие на територията "Ново Сертолово" и "ЯСНО.ЯНИНО".

Андрей Никитин, главен финансов директор на LSR Group:
- LSR Group никога не е използвала целево банково проектно финансиране. За разработчиците, работещи по 214-FZ, използването на този инструмент обикновено е свързано със значителни тежести (залог на права на вземания по споразумения за дялово участие или общи договори). Към тях се добавят режийните разходи за преглед на проекта от инженери и геодезисти и разходите за застраховка. Всичко това, заедно с високите лихви по кредитите, значително намалява рентабилността.
Освен това няма действащ правен механизъм за освобождаване на апартаменти от банковата ипотека. Поради това съществува риск акционерът да откаже сделката: всяко обременяване с обезпечение предизвиква подозрение у купувача.
От средата на 2014 г. банките затягаха изискванията към предприятията в строителния бранш, особено към изпълнителите. Това значително усложнява процедурите, свързани с получаване на заем (както в рамките на финансирането на проекти, така и за попълване на оборотни средства) за предприемачи и изпълнители. Не може да се каже, че банките са започнали да налагат някакви нови изисквания. В същото време те значително усложниха анализа на финансовото състояние както на самия кредитополучател, така и на всички участници в кредитните сделки. Те проучват стриктно всички финансови показатели (фактически и прогнозни), структурата на собствеността на кредитополучателя. Подходът към пазарната оценка и качеството на обезпечението е затегнат.
В същото време разходите за финансиране на проекти във всеки случай са по-високи от лихвите по заем за текущи дейности (попълване на оборотни средства). Ако група компании използва принципа на "котел" за привличане на дългово финансиране от различни банки кредитори, това ви позволява да сведете до минимум разходите за обслужване на заеми. И банките много по-бързо вземат решения за отпускане на кредитни лимити.

С развитието на проектния метод за правене на бизнес в цял свят се наложи въвеждането на принципно нов механизъм за набиране на средства, който да позволи извършването на работа без първоначално наличие на парично обезпечение. След това ще разгледаме какво представлява проектното финансиране и как се различава от другите видове набиране на пари в публичния и корпоративния сектор.

Концепция за проектно финансиране

Проектното финансиране е начин за набиране на средства за осигуряване на дългосрочен инвестиционен проект. Нарича се още инвестиционен заем. Характеристика на метода е, че парите се издават не под държавна или корпоративна гаранция и не под гаранция на имущество, а под паричния поток, който проектът ще генерира след приключването му. От гледна точка на традиционното кредитиране, сегашният заем изглежда нискодоходен и рисков.

Не всеки успява да получи държавни гаранции, а получаването на обезпечение срещу парични активи може да бъде трудно поради високата им степен на износване и съответно ниската цена. При инвестиционен заем основните гаранции за кредиторите могат да бъдат лиценз, разработване и използване на високоценни активи, право на използване и производство на продукти.

Практиката на инвестиционно кредитиране вече е добре развита в света, но все още е необичайна за Русия. За да отпускат средства на обещаващ, но рисков стартъп, повечето банкови организации няма да рискуват. Когато обаче се сформира екип от известни професионалисти, а самата инициатива обещава добра печалба, тогава шансовете за получаване на необходимия капитал се увеличават значително.

Като финансови инструменти за инвестиционен заем могат да се използват собствен капитал (преки инвестиции), акредитиви, банкови заеми, лизинг, а понякога и стокови заеми. Търсят се проекти с потенциално висока рентабилност, като строителство на жилища, промишлени и търговски обекти, пускане на нов вид продукт, който се търси на пазара, и препрофилиране или модернизация на предприятие.

За да се получи такъв вид финансиране за реализиране на идеята, трябва да се създаде проектна компания под формата на отделно юридическо лице. За изпълнението на определени цели се отделят пари, разходните позиции са ясно дефинирани и кредитополучателят не може да ги променя по желание. Ако при корпоративно финансиране всички рискове падат върху компанията-организатор, то при инвестиционен заем рисковете се разпределят между инициатора, банката-кредитор и кредитополучателя.

В Русия пълната сума много рядко се разпределя за цялата инициатива, най-често банкерите изискват от кредитополучателя да инвестира част от собствените си средства, обикновено в размер на 25-40% от общата сума.

В същото време първоначалната работа (FEED, предпроектно проучване, проектна документация) се заплаща от инициатора на плана, а кредитният ден е свързан на етапа на строителство. След приключване на инвестиционната фаза новосъздадените активи се залагат на банката срещу получения заем.

За да намалят вероятността от загуби при подобно рисково кредитиране, банките провеждат подробен преглед, изготвят бизнес планове, проучвания за осъществимост, финансови модели и маркетингови проучвания. Това принуждава всички страни да се задълбочат в спецификата на бизнеса, да разберат процесите, които протичат в него. Ако говорим за строителство "от нулата" или модернизация на съществуващо съоръжение, тогава се обръща внимание на наличието на имота или при условията на дългосрочен наем на поземлен имот. Освен това от голямо значение е организацията, която ще извършва строително-монтажни работи.

Има две основни форми на разпределяне на средства за този вид предоставяне на инициативата:

• Съфинансиране... Съгласно него всички кредитори се обединяват в единен пул (синдикат, консорциум), а с кредитополучателя се сключва единен договор за заем.
• Паралелно независимо финансиране... В този случай всяка банкова организация предоставя пари за своя подпроект (част от общо предприятие), като сключва отделен договор за заем с кредитополучателя.

Инвестиционният заем понякога се нарича "финансиране с регрес", тоест изисква заемът да бъде изплатен. Има три основни форми на разпределение на средства:

За разлика от конвенционалното кредитиране, преди да се вземе решение за инвестиционно кредитиране, срокът за разглеждане на подаденото заявление е по-дълъг и може да варира от няколко месеца до година и половина.

Спецификата на работата с инвестиционен заем

Проектното финансиране се основава на определени принципи, които важат за всички подобни случаи. Спецификата се дължи на високата степен на рискове за страните, поради което се отделя голямо внимание не само на компанията, която е получила средствата, но и на идеята, предложена за изпълнение.

Проектът е подчертан отделноот основната дейност на дружеството се създава юридическо лице, чрез което се извършват всички плащания. Това има своите предимства и е необходимо поради редица причини:

• Дейността по прилагане на концепцията започва с чисто лице. Обединяването на всички манипулации в отделна структура избягва проблеми, които могат да бъдат свързани с дейността на основната компания в миналото, например с одити на фискални услуги за минали периоди, обезсилване на индивидуални договори или правни искове в други области.
• Проектът става все по-отворен и прозрачен. Всички плащания и планиране на финансови потоци се проследяват добре, няма пресичане с други финансови потоци на компанията. Прозрачността увеличава приблизителната стойност на една идея и насърчава доверието между множество партньори.

Всички възможни рискове се проучват внимателнои се вземат мерки за минимизирането им с цел привличане на инвеститор. Тази работа се извършва на прединвестиционен етап. След разглеждане на потенциалните опасности, всяка страна поема част от рисковете, които е в състояние да управлява възможно най-ефективно, както и да ги контролира. Например, рисковете могат да бъдат разпределени по следния начин:

• политически да се даде на ангажирания държавен орган;
• да налага технологично на доставчиците на оборудване;
• пазарен трансфер до купувачи на продукти и техните партньори чрез механизма на специализирани договори.

Участниците в ангажимента си дават функционални гаранции под формата на „успокоителни писма“ или чрез сключване на меморандум за разбирателство, предварителни споразумения с купувачите. Идеалният вариант е получаването на държавни гаранции за преференциално данъчно облагане или специални условия за определен период, това е възможно предвид социалната значимост на реализираната инициатива.

Финансови моделиизползвани за инвестиционни заеми са много важни за стабилността на реализацията на концепцията. Моделирането се извършва чрез създаване на структурирана проформа отчетност, която се интегрира в изчисленията на баланса на проекта, неговите парични потоци и очакваната печалба. Международните общоприети стандарти за финансова отчетност стават добра помощ за това.

Изграждането на финансов модел се прави на базата на предположения за ключовите фактори, влияещи върху бизнеса, направени по време на планирането. За това специалистите трябва внимателно да проучат характеристиките на предприемаческите процеси в желаната област и връзката с ключови фактори. Колкото по-точно се моделира очакваната дейност на обекта, ще има по-надеждни оценки за паричния му поток, който е в основата на заема.

Висококачествено управление на реализираната инициативапряко зависи от професионализма на нашите собствени или поканени мениджъри, тяхната готовност и способност да организират правилно комуникациите между партньори и участници в предприятието, да координират своите действия. Ръководството трябва качествено да коригира въпросите на маркетинга, финансите, логистиката, обмена на информация.

Често се практикува наемането на опитен финансов съветник, който може да окаже подкрепа в аналитична, правна и информационна подкрепа на дадена идея. Най-често се изисква помощ при решаване на следните проблеми:

• избор на най-добрата структура на проекта;
• изготвяне на бизнес план, информационни и инвестиционни меморандуми;
• организиране на необходимата експертиза (технологична и инженерна);
• търсене на инвеститори и акционери, организиране на преговори с тях;
• мерки за намаляване на разходите и максимизиране на очакваната цена на обекта;
• разработване на начини за взаимодействие между организатори и кредитори, решаване на текущи финансови и правни въпроси;
• редовно изготвяне на доклади за напредъка;
• съдействие при разработването на контрол, управленско счетоводство и управление на персонала.

Проектното финансиране предполага разпределяне на средства за дълъг период, което е необичайно за Русия, където по-често се използват „къси пари“. Рядко се осъществява реализация на мащабна инициатива в рамките на 2-3 години, като правило инвестираните пари ще започнат да се връщат на кредитора след 5-10 години. В този период само подготвителна работа, икономически изчисления и изготвяне на план отнемат година и половина.

Всички тези дейности изискват значителни инвестиции, които могат да възлизат на 10% от общите разходи или дори повече, и се падат върху инициатора на идеята. В същото време инвеститорите не винаги вземат предвид тези разходи при изготвянето на споразумение и изискват да инвестират 25-30% от парите си в предприятие, за да потвърдят сериозността на намеренията си.

Роли на участниците в процеса

Както бе отбелязано по-горе, за разлика от случая на получаване на традиционен заем, инвестиционният заем е възможен само с участието на широк кръг участници, които разпределят рисковете. Те включват такива организации.

Финансова институцияразпределяне на средства. Обикновено големите банкови организации са готови за проектни заеми, като имат възможност да разпределят пари или други активи с отложен падеж. Банките се опитват да сведат до минимум опасността от загуби, като разпределят средства не еднократно, а на отделни траншове според утвърдения график. Ако нещо се обърка, можете да спрете предоставянето на проекта, като избягвате големи загуби. Има и възможност за въвеждане на собствен контролер в проекта, който има право да спира рискови транзакции.

Инициатор.От него се изисква да има управленски опит в съответната област, тъй като неговата област на отговорност е оперативната част и показателите за ефективност на продажбите (KPI). Желателно е добро име и доверие сред купувачите на продукти. По-лесно е да получите заем за вече добре познати компании, които са решили да разширят бизнеса си. Изискванията на банкерите са по-лоялни към тях, отколкото към индивидуалните клиенти, които просто искат да започнат собствен бизнес.

Собственик на земя.Практиката често се използва, когато собственикът на парцел го прехвърля на безимотен инициатор за управление, като в замяна получава дял от проекта. Цената на обекта зависи пряко от местоположението, наличието на пътища и железопътни линии, наличието на енергийни ресурси и наличието на разрешение за строеж.

Технически клиент.Такива специализирани организации се привличат от банките в случаите, когато се изисква извършване на сложни строителни работи, за които стандартните опции не са приложими. Техническият клиент извършва цялата гама от работи:

• инженеринг (проучвания, одобрения, проектиране);
• доставка на материали и оборудване;
• строителство (избор на изпълнител, smr, въвеждане в експлоатация).

Технически рискове за клиентите - по график и по бюджет. Преразходите (увеличаване на цената от подизпълнители, неотчетена работа) той плаща от собствения си джоб.

инвеститор.По правило банките не покриват всички нужди на инициаторите, така че се изисква инвеститор, който ще покрие изцяло или частично всички парични емисии за дял в стартирания бизнес. Инвеститорите обикновено са частни лица, които не очакват по-късно да участват активно в развитието на производството. Интересите им най-често се ограничават от желанието изгодно да препродадат своя дял на големи играчи на пазара след увеличаване на стойността му или да получат дивиденти (пасивен доход) от използване на съоръжението по предназначение. Когато става въпрос за добив на природни ресурси, тогава е възможно да се използва такъв механизъм като споразумение за споделяне на добитата продукция.

Предимства и рискове на инвестиционното кредитиране

Проектното финансиране дава възможност за реализиране на нова инициатива, без да се обвързва с предишни дългосрочни дейности на фирма или организация. В същото време, за разлика от много други предприятия, при такова осигуряване, приложената система за управление е от голямо значение, което автоматично прави проекта много по-качествен и предсказуем.

В много бизнес планове маркетинговата и финансова обосновка се поставя на първо място, засенчвайки въпросите за набиране и обучение на персонал, създаване на система за взаимодействие, информация и организационна подкрепа. При разглеждане на заявление за инвестиционен заем всички страни на въпроса, без изключение, се проучват внимателно, за да се избегнат загуби, които няма да има какво да покрият.

Основните рискове при проектното финансиране са както следва:

• промяна в политическата ситуация, която може да повлияе на ключовите параметри на концепцията;
• правни въпроси, по-специално получаване на необходимите разрешения и лицензи;
• грешки в икономическите изчисления по отношение на нивото на търсене на продукти и тяхната рентабилност, което няма да позволи покриване на всички разходи;
• повишаване на цените на суровините;
• пропуснати срокове за изграждане и въвеждане в експлоатация на съоръжението;
• значително надвишаване на одобрения бюджет.

Руските условия все още не са в състояние надеждно да защитят бизнеса от външно неикономическо влияние, поради което банковите институции са много неохотни да предоставят дългосрочни заеми без надеждно потвърждение за високоликвидно обезпечение или държавни гаранции.

Руският премиер Дмитрий Медведев одобри план за поетапен преход от собствен капитал към проектно финансиране на жилищното строителство. Това съобщи министърът на строителството и жилищното строителство на Руската федерация Михаил Мен на дискусионната платформа на конгреса на партия "Единна Русия" на 22 декември.

„Планът за действие е разработен съвместно от Министерството на строителството, Министерството на финансите, Банката на Русия и AHML. Той съдържа списък със закони и подзаконови нормативни актове, насочени към регулиране на условията за постепенна промяна в методите за привличане на средства от граждани за строителство и за въвеждане на механизми за финансиране на проекти чрез оторизирани банки “, каза министърът.

Както уточни Михаил Мен, планът се състои от три етапа и е разработен за три години. Резултатът от изпълнението му трябва да бъде включването на трето лице – банка – в отношенията между предприемача и участника в съвместното строителство. Участниците в споделено строителство ще прехвърлят средства по специални сметки в банки или ескроу сметки, а банките ще финансират строителството на къщи, включително за сметка на парите, получени от граждани.

Ръководителят на Министерството на строителството на Русия каза, че основният въпрос, който ще трябва да бъде решен от правителството и Централната банка през тези три години, е с каква лихва банките ще дават средства на предприемачите за строителство. „Ще разгледаме практиката на прилагане на закона. Първо ще предоставим на разработчиците възможността да преминат към такъв модел по желание и да им дадем някои индулгенции за тези строги изисквания, които сега се въвеждат постепенно в страната. Така ще можем да получим пилоти и да разберем колко реалистично работи този модел. И най-важното е, че ще видим колко пари ще струват на разработчиците от банки, които са получили нулев процент финансиране от граждани “, каза ръководителят на руското министерство на строителството.

Първият етап от плана включва изготвяне на съответните проекти за изменения на действащото законодателство за съвместно строителство и свързаните с него норми. По-специално се планира изменение на Закона за регистрация на недвижими имоти, за застраховане на депозити на физически лица, в Закона за несъстоятелността и Данъчния кодекс на Руската федерация. „Етапът на разработване на законопроекти се планира да приключи до края на 1-во тримесечие на 2018 г.“, каза Михаил Мен.

Той каза също, че до края на 2018 г. се планира да се обмисли възможността за промяна на регулациите на Банката на Русия, за да се променят подходите за кредитиране на разработчиците. Освен това се предвижда разработване на гаранционен механизъм, предвиждащ предоставяне на гаранция или издаване на независима гаранция от единна институция за развитие в жилищния сектор.

Освен обичайното ипотечно кредитиране, банките помагат и на строителните фирми с проектно финансиране. Нека да разберем защо тази помощ е на разработчиците, как е полезна за притежателите на дялове и дали финансирането на проекта е в състояние да защити проекта от перспективата да се превърне в дългосрочно строителство.

Проектното финансиране се различава по това, че инвеститор (обикновено банка) инвестира пари в конкретен проект (обикновено това е мащабно строителство - нов жилищен район, жилищен комплекс и др.).

Инвеститорът (банката) напълно контролира изразходването на средства от разработчика и получава ползи след изпълнението на обекта. Докато предприемачът напълно погаси дълга, обектът на финансиране е заложен на банката, като по този начин банката си гарантира гаранция за връщане на средствата. Допълнителен етап се появява при закупуване на жилище - за всяка конкретна сделка банката се съгласява с отчуждаването на имота и оттеглянето на апартамента от ипотеката. Едва след получаване на такова съгласие, Rosreestr регистрира споразумение за дялово участие. Както ни казаха от компанията, която използва проектно финансиране в строителството, срокът за прехвърляне на ключове не се увеличава и документалното обезпечаване на сделката за акционера не е сложно.

Как се теглят пари от строителна площадка?

Експертите смятат, че проектното финансиране предотвратява неправомерното присвояване на средства. И има много методи, чрез които можете да изтеглите пари от строителна площадка:

Фиктивни (въображаеми) сделки. Например, фирма сключва договори за доставка на консумативи (довършителни) материали или извършване на каквато и да е работа, която реално не е извършена. Често за такива цели разработчикът създава друго юридическо лице (т.нар. "еднодневна" компания).

Средствата се изтеглят чрез участие в благотворителни дейности.

Теглене на средства чрез офшорни компании чрез сключване на договори за фиктивни услуги (работа, доставки и др.) с фирми, намиращи се в други държави.

През лятото на 2016 г. в Москва бяха разкрити факти за нецелесъобразно използване на средства от предприемача Globinveststroy JSC, който изгражда жилищен комплекс на ул. Новогиреевская, Вл. 5. Срещу ръководството на предприемача е образувано наказателно дело, акционерите се обръщат към съда с искове за признаване на жертви и изискват връщане на средствата, вложени в строителството. Разработчикът е спрян.

В град Омск наказателно дело срещу ръководството на предприемача (а именно местния депутат Х. Шушубаев) се превърна в изграждането на целия микрорайон Ясная поляна. Повече от 300 притежатели на акции чакат домовете си от 2007 г. насам. Около 100 милиона рубли, събрани от притежателите на акции, бяха прехвърлени на фирми, контролирани от разработчика RoKAS LLC, това установи разследването. Ръководството на предприемача е обвинено и в присвояване на средства, фалшифициране на документи, получаване на заем по фиктивни документи. Наказателното дело към момента не е приключило.

Би могло да се избегнат подобни истории, ако строителството се извършваше на базата на проектно финансиране, когато банката има пълен контрол върху разходите. За да контролират хода на проекта, страните подписват специално споразумение, което съдържа всички права на банката и определя размера на достъп до всяка информация по проекта. По правило разработчикът предоставя на банката отчети за напредъка, които съдържат цялата информация за извършената работа, платежни документи и друга счетоводна информация (актове за взаимни разплащания, фактури, нареждания за разходи и др.). Разработчикът е длъжен да отчита сключените сделки, подписаните споразумения, всякакви отклонения от плана за управление на проекта. Също така, договорът за финансиране на проекта съдържа условия за предприемача да спазва всички правила и разпоредби, свързани със строителните дейности. Банката контролира плана и реда на доставките за строителната площадка, графика на работа и дори избора на разработчика на доставчици на материали за строителство.

Плюсове и минуси на проектното финансиране

Следователно проектното финансиране има следните положителни аспекти:

Разработчикът получава доста впечатляваща сума пари от банката (до 80% от разходите за строителство), което предпазва строителната компания от фалит. Банката залага само обекта на финансиране.

Всички строителни рискове се поемат съвместно от страните по споразумението за финансиране на проекта, което означава, че най-малко вероятният вариант е "дългосрочно строителство".

От 1 януари 2017 г. се планира да се узакони схема за съхраняване на парите на акционерите в специални сметки до края на строителството. Дори в случай на фалит на предприемача е възможно да върнете парите по всяко време.

Александра Чайкина, ръководител на отдела за връзки с обществеността на компанията Grand-Stroy, отбеляза следното като едно от най-важните предимства: „Закупуването на апартамент от предприемачи, които са сключили споразумение за финансиране на проекти със стабилни банки, е много по-безопасно.

В този случай строителството не зависи от темпа на продажбите, защото банката вече е дала пари за него. Освен това, когато отпуска заем, банката предварително анализира всички рискове и отпуска заеми само на онези предприемачи, които счита за кредитоспособни. В случая с жилищния комплекс Yolkki Village финансов партньор беше PJSC Rosselkhozbank, 100% от чиито акции принадлежат на държавата.

Основните недостатъци на проектното финансиране са:

Висока лихва по кредита, дългосрочно разглеждане на молбата от банката, т.к банката извършва задълбочена проверка на бизнес плана на проекта, финансовата стабилност на разработчика, оценява всички видове рискове и разходи. В тази връзка се работи много още преди началото на проекта.

Освен постоянен контрол на строителството от банката, са възможни и други точки. „Споразумение с банка партньор може да съдържа много допълнителни нюанси. Например, може да има цена на квадратен метър, под която предприемачът няма право да продава, независимо от промените в пазарната ситуация. Всички тези характеристики трябва да бъдат обсъдени с банката с участието на опитни юристи на етапа на регистрация на партньорства. При разумен подход всички трудности ще бъдат сведени до минимум “, казва Александра Чайкина.

Основният недостатък за инвеститорите в недвижими имоти, според експерти, може да се счита за увеличение на цената на жилищата, т.к. при такава схема се взема предвид и процентът на банката, която финансира проекта.

Как може един инвеститор в недвижими имоти да разбере с колко пари се строи новата му сграда?

Как се финансира строителството на обект, включително финансирането на проекта, финансовото състояние на предприемача, рисковете и застраховката на тези рискове (ако има такива), купувачът може да научи от декларацията на проекта. Декларацията за проекта се публикува на официалните уебсайтове на разработчика или на самия обект и също така трябва да бъде предоставена от разработчика за преглед от всяко лице при поискване.

Изход

Проектното финансиране у нас е в начален етап. Според експерти тази форма на финансиране е за крайния потребител определена гаранция за качеството и доставката на съоръжението. Но кредитните организации днес не са склонни да използват проектно финансиране, т.к банката получава ползи от такава инвестиция, като правило, не по-рано от 5-7 години след инвестицията. Сега само най-големите банки са лидери в проектното финансиране и дори те са „предпазливи“ по време на кризата с ограниченията на проектното финансиране: или намаляват обема, или не го увеличават.

Пресслужбата на Северозападната Сбербанк ни каза, че през 2015 г. в Санкт Петербург и региона вече има действащи кредитни линии за разработчици за 18 милиарда рубли, през 2016 г. са одобрени още 5 милиарда.

Пресслужбата на VTB 24 ни даде 4 примера за най-големите проекти, финансирани от банката. Проектите са собственост на KVS, Setl City, RBI и RosStroyInvest. Общият размер на финансирането е почти 9 милиарда рубли. Миналата година размерът на заемите от тези разработчици възлизаше на малко повече от 6

Надежда Косарева, председател на Института за градска икономика, е привърженик на проектното финансиране на строителни проекти и затова реагира положително на предложението на президента да се откаже от споделеното строителство в полза на последното. Вярно е, че за преходния период, според нея, страната ни ще има нужда от повече време, отколкото правителството предполага. Надежда Борисовна говори за трудностите на прехода в интервю за портала ERZ.

Да, мисля, че това е стъпка в правилната посока. Да припомня, че практиката за привличане на преки инвестиции от граждани в строителството в цял свят изобщо не е толкова разпространена, както у нас. Това се използва или в страни със слабо развито банково финансиране, или, обратно, в развитите страни - но като форма на предплащане за строителство на много скъпи, луксозни имоти, които нямат търсене на широкия пазар. Когато предприемач строи такъв луксозен имот, той иска да опознае купувачите си предварително и да събере средства за строителство. А използването на инвестициите на гражданите в строителството в такъв масов мащаб и в такъв мащаб, какъвто се е развило и практикува у нас, в други страни, повтарям, се среща на малко места.

Следователно, в крайна сметка, преходът към системата за банково проектно финансиране е абсолютно правилната стъпка, за която всъщност винаги съм говорил. Друг е въпросът дали имаме условия за това.

Откъде, ако капиталовото строителство се изостави, ще дойдат парите за финансиране на строителството в такива обеми, каквито е осигуреното „финансиране със собствен капитал“ - около 4 трилиона рубли?

Тук не виждам особени проблеми, защото ако хората днес инвестират парите си в строителство, това означава, че имат тези пари. И ако трябва да закупят готови жилища, те няма да държат парите си под възглавницата - те все пак ще ги поставят в банки. Днес банковата система не изпитва такива проблеми с ликвидността, както преди, и тук ще се появи допълнителна ликвидност. Така че в това отношение виждам особени рискове.

Но дали нашата банкова система и нашите разработчици са готови да работят на принципите на проектното финансиране е голям въпрос. При финансирането на проекти разработчиците трябва да бъдат възможно най-прозрачни за банките и всичките им дейности да са видими с един поглед и достъпни за банковия контрол. За съжаление днес не всички разработчици отговарят на тези изисквания.

От друга страна, нашата практика за финансиране на проектни банки днес е много ограничена. И тъй като такова финансиране не се развива в Русия, банките нямат подходящи специалисти, кредитни служители, които биха могли да посетят обекта, лесно да четат и разбират строителните документи, да следят за спазването на проектната документация и технологиите по време на строителството на съоръжението. Те просто не съществуват, защото до днес просто нямаше нужда от тях. Ако няма проектно финансиране, няма и специалисти.

Отнема време на разработчиците, за да отговорят на банковите изисквания, а банките от своя страна да изградят необходимите компетенции. Тук е необходимо, образно казано, да растат заедно от две страни наведнъж.

Но освен компетенции, трябва да сте и активни. Защо според вас банките не са активни по този въпрос?

Всичко е просто: рисковете са твърде високи. Като цяло рисковете в строителството са най-високи. И ако непрофесионалистите в лицето на гражданите поемат тези рискове върху себе си, то професионалистите в лицето на банките ги избягват. Това е първото нещо.

Второ, за да смекчи тези рискове, банката трябва да контролира изцяло строителните дейности на предприемача. И днес той няма такава възможност. Първо, самата дейност на предприемача не е много прозрачна - както от финансова гледна точка, така и от гледна точка на всички процедури, съпътстващи строителството. И второ, компетентността на банката, както казах, просто не е достатъчна.

Но, както знаете, водата не тече под лежащ камък. И този проблем никога няма да бъде решен, освен ако самата ситуация не ни принуди най-накрая да започнем да го решаваме, съгласни ли сте?

Абсолютно! Разбира се, ако, както днес, без специален контрол, взимате пари от хората, тогава защо да се местите? И двете страни не мърдат... Но ако се създадат условия, тогава е съвсем друг въпрос. Всъщност по целия свят строителството се финансира от банки. И Русия не е по-лоша от другите страни, просто ние още не сме развили тази практика, това е причината.

Но в един момент, разбира се, всичко няма да се развие. Това изисква някакъв преходен период. Според мен достатъчно дълго.

- Колко?

Най-малко пет години. Необходимо е да се измислят някои междинни механизми и постепенно да се премине към проектно финансиране.

Наскоро беше въведен механизъм за ескроу сметки, когато има предучилищна институция, но средствата подлежат на внасяне в банки и са блокирани до завършване на строителството. Това е един вид междинен механизъм, но е невъзможно да се принуди всеки да влезе дори в този етап.

- Какво предлагаш?

Мисля, че ще е необходимо за следващите две-три години, условно казано, да се създадат някои изисквания, които да стимулират както банките, така и разработчиците първо да преминат към ескроу сметки. След това в рамките на две-три години ги стимулирайте да работят по договори за покупко-продажба на жилища. Нашият Граждански кодекс ви позволява да сключите договор за покупко-продажба на вещ, която ще бъде създадена в бъдеще. Така че ще е необходимо да се регламентира такъв договор за покупко-продажба на жилищни помещения и да се определи максималният размер на депозита върху него. В много страни това се прави, а депозитът там е например 10-15%. И за втория преходен период не пълната цена на жилището, а 10-15% от депозита от договора за покупко-продажба трябва да се постави на тези ескроу сметки.

Но тогава, когато и двата етапа на този преходен етап приключат, ще може да се каже: „Всеки се научи, практикува и това е! Сега ние просто работим по договори за покупко-продажба с максималния депозит, установен от закона." Например, същите 10-15%. И ги поставете на ескроу сметка. Мисля, че има смисъл да се направи такова изискване, за да са гарантирани и тези 10-15% за човек, а той да не ги губи. И всички други форми трябва да бъдат забранени.

В същото време е изключително важно да се наблюдава и регулира законодателството, така че разработчиците, преминаващи към финансиране на проекти, да не влизат в други механизми. Например, виждаме, че с настоящото затягане на нормите 214-FZ започва движение към взаимни фондове. И всички знаем за SU-155 и за схемите за жилищно строителство, когато разработчиците не винаги законно издигаха жилищностроителни кооперации за себе си.

Трябва да кажа, че нашите разработчици като цяло са изключително изобретателни и по пътя, така да се каже, към по-светло бъдеще, може да измислят някакви други форми и да измислят как да вземат пари от хората на етапа на строителството. Ще остави 214-FZ в други, още по-малко регулирани форми и т.н.

Следователно самата институционална структура на пазара тук трябва да бъде променена. А това е много трудна задача.

Банкерите никога няма да пропуснат своите предимства, но в същото време, както отбелязахте, банките не обичат да поемат рискове. Какви мерки бихте предложили за насърчаване на гражданите да използват ескроу сметки?

Дори когато обсъждахме миналогодишния пакет от изменения на 214-FZ, предложих увеличаване на размера на застрахователното обезщетение за депозити на граждани по ескроу сметки. Тоест да направим не 1,4 милиона рубли, както днес се възстановяват за редовен депозит за банки, които са част от системата за гарантиране на депозити, а за сумата на всички средства, които са поставени на ескроу сметка.

В крайна сметка не трябва да забравяме, че всъщност ескроу сметка в банка също не е нулев риск. Както виждаме, самите банки имат проблеми: фалити, реорганизация и т.н. И въпреки че сега е установено, че такива ескроу сметки могат да бъдат открити само от най-големите, надеждни банки, които работят с федералния бюджет и т.н., за съжаление, нито една банка у нас, освен две-три стратегически, не е имунизирана от проблеми.

Ето защо, ако трябва да въведем някакви насърчителни мерки на преходния етап към проектното финансиране, тогава бих увеличил това застрахователно обезщетение. При такава гаранция за безопасността на вложените пари подобен механизъм би станал много по-интересен за гражданите.

- ... и досега този механизъм не работи и защото предприемачът няма източници да плаща лихви по заеми по време на процеса на строителство, а издаването на заеми, които не предвиждат плащане на лихви, е забранено от разпоредбите на Банката на Русия , нали?

Ясно е, че разработчикът няма финансов поток, но при финансиране на проекти изобщо няма да съществува – няма външен финансов поток.

Само онези разработчици, които имат възможност за собствени инвестиции, трябва да се чувстват добре в тази система. Делът на собствените средства на разработчика трябва да бъде най-малко 30-40% от обема, необходим за изграждането на конкретно съоръжение. Това ще го стимулира да намали времевата рамка за проекта.

Днес има технологии, предимно организационни, които ви позволяват да построите жилищна сграда само за два до три месеца. И ако разработчиците, без загуба на качество, могат да намалят периода на изпълнение на проекта от една година на тези два или три месеца, тогава ще им трябват пари, за да плащат лихва само през този период. И колкото по-ефективен и по-кратък е самият процес на строителство, толкова по-ниски могат да станат лихвените плащания по кредита.

Всичко това, повтарям, ще стимулира разработчиците да въведат съвременни технологии.

Звучи убедително. Сега нека говоря за неприятното - за цените на жилищата, които във връзка с прехода към проектно финансиране, според редица експерти, могат да се повишат с 10-15%. И за обема на строителството, който, напротив, може да спадне значително, което очевидно не отговаря на обявените цели, които предвиждат годишно увеличение на въвеждането на жилища в експлоатация с 4-6 милиона квадратни метра. м и продукция от 120 милиона кв. м до 2025 г. Оказва се многопосочни прави линии ...

Съгласен. Всъщност, когато институционалната структура на пазара се промени, неговите участници трябва да се адаптират към това. И мисля, че е невъзможно да се запазят предишните обеми на строителство „на кръстовището“. Тук е необходимо по някакъв начин да се съгласува една цел с друга. Трябва да разберете, че обемът на строителството може да намалее: не катастрофално, а с 10-20%.

Това е много: милиони квадратни метра жилища, които ще пропуснат както обикновените граждани, така и разработчиците на държавни програми. И след това има свързани индустрии, например производители на строителни материали.

Това се нарича "политически избор". Какво е по-важно: да се поддържат големи обеми на строителство или да се изключи ситуация, в която се появяват измамени притежатели на акции? Затова е необходим преходен период, за да може всеки да се адаптира. Разбира се, подобни неща не могат да бъдат приложени веднага.

За цените ще кажа това. За да бъдат цените на пазарни, е необходимо да се развие конкуренция между разработчиците. Нека подчертая: не сред изпълнителите, а сред разработчиците. Тъй като поради увеличението на разходите за строители, цената се покачва главно на неконкурентния пазар. И ако пазарът е конкурентен, тогава цената е съставена от търсенето и предлагането, а разходите нямат нищо общо с това. Маржът на разработчика просто намалява, тоест неговата печалба.

А това, че нашият пазар е слабо конкурентен, не е новина.

Както беше отбелязано на неотдавнашна конференция във Висшето училище по икономика, в Москва 80% от транзакциите на пазара се контролират от 5-8 разработчици. И какво да кажем за по-малко конкурентни регионални пазари...

Такива големи институционални промени на пазара на жилища трябва да се разглеждат от всички страни, включително условията, които са необходими за увеличаване на конкуренцията, така че цените да не се покачват и т.н.

Повтарям, това е много трудна социално-икономическа и политическа задача. И трябва да го решите внимателно и обмислено. Не чупете дървата, не отрязвайте рамото, а предвидете всички рискове и възможни последствия. Тоест преди време слагайте сламки навсякъде ...