Įsigyti butą antrinėje rinkoje patogu, nes į jį galima įsikelti beveik iš karto. Nėra pavojaus atidėti namo pristatymo datą dėl problemų su vystytoju. Tuo pačiu metu perkant gatavą būstą taip pat kyla rizika. Pavyzdžiui, gali paaiškėti, kad į butą pretenduoja tretieji asmenys, jam nustatyti suvaržymai, o jį parduoda neturintis tam teisės asmuo.

Kreipdamiesi į teisininkus ar maklerius, galite sumažinti šią riziką. Tačiau jei turite laiko ir noro perprasti būsto įsigijimo procedūros subtilybes, galite tai padaryti patys. Tuo pačiu metu pagrindinės savikontrolės taisyklės turėtų būti konservatyvumas ir atsargumas. Kitaip tariant, jei turite minimalių abejonių, turėtumėte kreiptis į profesionalus ir nerizikuoti. „The Village“, padedama teisininko, sugalvojo, kaip patikrinti parduodamo buto „švarumą“.

1. Renkantis butą

Renkantis objektą būsimam sandoriui, turėtumėte atidžiai jį išnagrinėti. Taip išvengsite netikėtų problemų, susijusių su nelegaliu pertvarkymu, laidais ir kaimynais po pirkimo.

Jaroslavas Petrykas, advokatų kontoros Padva ir Epstein vyresnysis teisininkas: Būtina gauti informaciją apie gyvenamojo namo ir paties buto techninę būklę (statybos metus, medžiagas ir konstrukcijų bei grindų būklę, inžinerinius tinklus, elektros instaliaciją, įvažiavimo ir vietinės teritorijos sanitarinę būklę, kaimynų socialinę padėtį). ).

Apžiūros metu svarbu patikrinti tikrąjį buto išplanavimą su jam skirtais Techninės inventorizacijos biuro (PTI) dokumentais (eksplikacija arba techniniu pasu). Pardavėjas gali pateikti tokius dokumentus palyginimui. Faktas yra tas, kad Rusijos būsto teisės aktai reikalauja beveik bet kokios gyvenamųjų patalpų rekonstrukcijos ir pertvarkymo derinimo su vietos valdžia. O pertvarkymo vykdymas be įstatymo numatyto pritarimo yra administracinis nusižengimas, už kurį gresia nemaža bauda.

2. Nuosavybės dokumentų tikrinimas

Jei patikrinimo ir buto išplanavimo atitikties PTI dokumentams patikrinimo rezultatai jus tenkina, turėtumėte pradėti studijuoti ir tikrinti nuosavybės teisės dokumentus.

Jaroslavas Petrykas: Dažniausiai tokie dokumentai yra pirkimo-pardavimo, mainų, dovanojimo, privatizavimo sutartys. Nuosavybės teisė gali atsirasti ir pagal įsiteisėjusius teismų sprendimus, paveldėjimo teisės liudijimus, išlaikymo iki gyvos galvos sutartis su išlaikytiniais (rentesus). Rečiau pasitaiko atvejai, kai teisė atsiranda, pavyzdžiui, vietos valdžios organo akto pagrindu.

Antraštinių dokumentų autentiškumas turi būti patikrintas. Jų turinyje neturi būti jokių klastojimo žymių, tai yra trynimų, papildymų ar kitų nenurodytų pakeitimų.

Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į sutarčių sąlygas. Ankstesni ir esami buto savininkai sutartyje galėjo nustatyti sąlygą, kurios neįvykdžius vienai iš šalių atsiranda teisė vienašališkai atsisakyti sutarties arba ją nutraukti. Jei nuosavybės dokumente tokia sąlyga yra, iš dabartinio savininko (buto pardavėjo) turėtumėte gauti dokumentus, patvirtinančius jo atitiktį šiai sutarties sąlygai.

Ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas atvejams, kai pardavėjas butą gavo kaip palikimą arba dovanų, tačiau nėra ankstesnio savininko giminaitis. Tokiu atveju galimas ginčas tarp pardavėjo ir ankstesnio savininko artimųjų dėl teisės į butą. Jeigu toks savininkas bando parduoti turtą beveik iš karto po to, kai įregistravo teisę į jį, reikia būti ypač atsargiems.

3. Buto istorijos patikrinimas

Tada turite paprašyti pardavėjo išrašo iš Vieningo valstybinio teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registro (USRP) apie teisių į nekilnojamąjį turtą perleidimą. Šiame dokumente pateikiama informacija apie nuosavybės teisės į turtą perleidimą, areštus ir draudimus sudaryti su juo sandorius. Verta atsekti sandorių su butu istoriją nuo jo pastatymo momento arba nuo Vieningo valstybės registro sukūrimo 1998 m.

Jaroslavas Petrykas:Čia ypač verta atkreipti dėmesį į tai, kaip dažnai pastaruoju metu su butu buvo atliekami sandoriai. Sandorių su butu grandinės užbaigimas per trumpą laiką gali reikšti teisinių problemų buvimą sudarant vieną iš jų. Ši aplinkybė rodo, kad kyla ginčų dėl teisės į daiktą rizika.

Taip pat naudojant išrašą reikėtų pasitikrinti, ar dėl buto nebuvo ginčo, ar jis areštuotas, ar nėra apsunkinimų. Vien ginčų buvimas buto istorijoje nebūtinai rodo, kad yra jo praradimo po pirkimo rizika. Tačiau ginčo aplinkybės turi būti atidžiai išnagrinėtos. Visų pirma išsiaiškinkite, ar nepraėjo senaties terminas (dažniausiai treji metai), kada ir kaip baigėsi bylos nagrinėjimas. Galutines išvadas dėl pardavėjo nuosavybės teisės į šį butą teisėtumo patartina padaryti pasikonsultavus su teisininku.

4. Pardavėjo įgaliojimų patikrinimas

Patikrinus sandorių su butu istoriją, reikėtų pašalinti riziką sumokėti pinigus asmeniui, kuris nėra jo savininkas, todėl neturi teisės jų parduoti.

Jaroslavas Petrykas: Parduodant butą nusikaltėliai gali panaudoti negaliojantį arba pamestą pasą. Norėdami patikrinti paso galiojimą, Rusijos Federacijos federalinė migracijos tarnyba (FMS) oficialioje svetainėje sukūrė specializuotą paslaugą. Tačiau jame esanti informacija yra tik nuoroda. Oficialią informaciją galite gauti susisiekę su FMS skyriumi.

Taip pat reikėtų patikrinti pardavėjo pajėgumą. Patikimiausias būdas yra pardavėjas gauti pažymas iš narkomanijos gydymo ir psichoneurologinių dispanserų jūsų akivaizdoje.

Jeigu sutartį pasirašo pardavėjo atstovas pagal įgaliojimą, reikia atsižvelgti į tai, kad tai sukelia papildomų rizikų. Susidūrus su įgaliojimu, reikia patikrinti, ar įgaliojimas nepasibaigęs, ar jis panaikintas, ar jame yra aiškūs įgaliojimai atlikti sandorį su butu.

5. Trečiųjų šalių teisių patikrinimas

Norėdami patikrinti trečiųjų asmenų teises į butą, turite gauti iš savininko išplėstinį namo registro išrašą. Šiame dokumente nurodoma, kas bute yra registruotas ir ar šie asmenys po pardavimo išsaugo teisę jame gyventi.

Jaroslavas Petrykas: Trečiosios šalys taip pat gali ginčyti teises į butą. Pavyzdžiui, dingęs šeimos narys, registruotas bute gyvenamojoje vietoje.

Jeigu bute registruoti nepilnamečiai vaikai, prieš pasirašydami sutartį turėtumėte įsitikinti, kad turite globos institucijų leidimą.

Iš pardavėjo, sudarančio registruotą santuoką, būtina gauti notaro patvirtintą sutuoktinio sutikimą perleisti butą.

Jei nuspręsite patys patikrinti butą, tai galite padaryti vadovaudamiesi instrukcijomis. Tikrinant butą, naudojant oficialias duomenų bazes tikrinami dokumentai, turtas ir savininko duomenys. Pirmiausia reikia patikrinti savininko vardą ir pavardę su duomenimis iš kadastro, kad pardavėjas turėtų teisę parduoti. Jei tikrasis buto savininkas stovi prieš jus, įsitikinkite, kad butas nėra areštuotas ar kitokio pobūdžio suvaržymas, kad tai padarytumėte, užsisakykite išrašą iš Vieningos registracijos registracijos biuro, kuriame bus specialus pastabų stulpelį, atidžiai juos perskaitykite ir išstudijuokite dokumentą.

Trečias žingsnis – patikrinti, ar butas įkeistas tai padaryti, patikriname naudodamiesi FPN duomenų baze, taip pat verta kreiptis į FSSP tarnybą ir patikrinti būstą pagal vykdomųjų bylų registrą, o savininką – ar atviras; teismų bylos. Savininką rekomenduojama patikrinti pagal nusikaltimais įtariamų asmenų registrą.

Patikrinimo procedūra yra labai svarbus žingsnis, nes 2017 metais užregistruota daugiau nei 14 000 sukčiavimo atvejų perkant nekilnojamąjį turtą. Būtinai apžiūrėkite butą patys arba užsisakykite pilną apžiūrą per šią paslaugą.

Kur slypi pavojus? Butų daug ir, atrodytų, pirkimo-pardavimo algoritmas daugiau ar mažiau išdirbtas.

Tiesą sakant, rinka turi daugybę veidų, ir kiekvienas butas sujungia individualių savybių rinkinį, įskaitant grėsmes pirkėjo interesams.

Taigi, pagal ką nurodymai turėtų ištirti jums patinkantį butą:

• lydintys dokumentai;
• objekto techninė būklė;
• tikrieji tikrojo savininko ketinimai;
• tarpininkų (jei jie dalyvauja pardavimuose) nesąžiningumas.

Bet kuris iš šių punktų - neatskiriama visumos dalis. Tai yra, nepriimtina pasikliauti kai kurių aspektų patenkinimu, ignoruojant kitų aspektų garantijų abejones. Pavyzdžiui:

• Butas idealus pagal kainą, vietą, apšvietimą, išplanavimą. Geri kaimynai, tvarkingas įėjimas. Bet pasirodo, kad butas turi paslėpti suvaržymai– asmuo, atleistas į laisvę laisvės atėmimo bausmės laikui (tokiems asmenims išsaugoma teisė naudotis būstu, kuriame buvo registruoti prieš siunčiant į pataisos koloniją). Po kurio laiko grįš „ūkvedys“ ir pareikalaus savo teisių;
• buto dokumentai yra nepriekaištingos būklės, reikalingas smulkus remontas, tačiau tarpininkas (veikiantis pagal įgaliotinį) kažkodėl jokiomis aplinkybėmis to nepadarys vengia kontakto tarp pirkėjo ir tikrojo pardavėjo. Ką čia galima slėpti: įgaliojimas gautas apgaulės būdu – iš senyvo amžiaus žmogaus su sutrikusia psichika, sergančio narkomanija ir pan.;
• Pardavėjas ir butas įtarimų nekelia, dokumentai tobuli, žmonės draugiški. Bet vėliau paaiškėja, kad Namas daug metų nebuvo kapitališkai renovuotas– gresia lubų laikančiosios sijos griūtis, namas dažnai lieka be maitinimo ir pan.;
• butas buvo apžiūrėtas vasarą, kai aikštelėje buvo tylu ir jauku. Įsigijęs butą naujasis šeimininkas įsikūrė, tačiau rudenį iš vasarnamio grįžo problemiški kaimynai, kurie savo gyvenamąjį plotą išnuomojo studentams, bet iš tikrųjų yra smurtaujantys alkoholikai. Sutikite, tai nebuvo labai malonu, nors teisiškai sandoris buvo visiškai saugus.

Žiūrėkite vaizdo įrašą apie tai, kokia rizika kyla perkant butą antrinėje rinkoje (kokiais būdais sukčiai gali apgauti):

Ką reikia patikrinti perkant butą antrinėje rinkoje, kodėl ir kaip

Niekas neabejoja buto pirkimo rimtumu, bet kažkodėl Dažnai žmonės linkę perkelti atsakomybę ant kitų žmonių pečių. Nekilnojamojo turto agentas, tarpininkas, bet kas, tariamai atsakingas už tinkamą techninę būklę ir teisinį švarą.

Patalpų istorija

Privati ​​nuosavybė mūsų šalyje atsirado 90-ųjų pradžioje (SSRS laikais būstas priklausė valstybei). Todėl dauguma senojo būsto fondo butų ne kartą keitė savininkus. taip ir jaunesnis nekilnojamasis turtas greitai tampa antrine rinka su viskuo, ką ji apima: teisinis įsteigimas, dokumentų srautas ir kt. Būtina patikrinti buto istoriją, nes bet koks nuosavybės teisės perdavimas praeityje yra galimas turto teisinio „silpnumo“ pavojus.

Pirkėjo veiksmai:

1. Užsisakykite išrašą iš Vieningo valstybės registro. Tai atspindi esamus ir ankstesnius savininkus, taip pat bet kokių sandorio suvaržymų ir draudimų (pavyzdžiui, įkeitimo, arešto, pretenzijų) buvimą / nebuvimą.
2. Atkreipkite dėmesį į autorių teisių turėtojų pasikeitimų dažnumą. Ypač jei šiame bute jie jau seniai negyvena. Rizika ta, kad sandoriai negalėjo būti „švarūs“, tai yra, sukčiai vykdė užduotį greitai perparduoti, „įrėminti“ garbingus pirkėjus.

Pagal Rusijos Federacijos įstatymus, bet koks nekilnojamojo turto sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu per 3 metus. Per šį laikotarpį gali būti, kad horizonte pasirodys vienas iš ankstesnių savininkų, negalėsite išvengti rimtų rūpesčių. Jei Vieningame valstybiniame registracijos registre paskutinio sandorio laikotarpis yra ilgesnis nei 3 metų laikotarpis, visiškai nėra ko jaudintis – drąsiai pirkite tokį butą.

Kai kurie butai, iš SSRS perėję į rinkos ekonomiką, taip ir nepateko į Vieningą valstybinį nuosavybės teisių registrą (Vieningas valstybinis nuosavybės teisių registras atsirado tik 2002 m.), nes buvo privatizuoti, tačiau nebuvo parduodami. sandorius ar kitus susvetimėjimus. Tai geriausia idealus pirkimo variantas: turtas daug metų buvo tose pačiose rankose. Tiesa, tai itin reta.

Parduoto būsto kokybė

Kartais butas yra apgailėtinos techninės ir sanitarinės būklės, neatitinka to, kas buvo žadėta anksčiau.

Dar viena rimta problema – butų savininkai dažnai atlieka nelegalius pertvarkymus, kurie fiziškai matomi, tačiau neatsispindi Techninės inventorizacijos biuro dokumentuose.

Objekto pirkimas neteisėti pakeitimai atneš daug problemų ateityje:

• nesugebėjimas parduoti buto;
• valdininkų pertvarkymo identifikavimas ir reikalavimas jį įteisinti (o tai nemaži pinigai, atsižvelgiant ir į neišvengiamą baudą „už slėpimą“);
• reikalauti iš valdžios panaikinti nelegalius pertvarkymus, jei tai kelia grėsmę visam namui (tai pareikalaus nemažų finansinių išlaidų ir neapsieis be vargo).

Prisimink tai Savininkas prisiima visą atsakomybę už esamą buto būklę, kuris toks yra pretenzijų dėl pertvarkymo metu (o ne tas, kuris kažkada jų neįteisino).

Pirkėjo veiksmai:

• reikia atidžiai apžiūrėti butą (lubų būklė, balkonai, grindys, kanalizacija ir elektros instaliacija, lubos, betoninių plokščių siūlės sienose, viršutiniuose aukštuose yra mansarda, pirmuose aukštuose yra rūsys);
• pareikalauti iš pardavėjo „šviežių“ dokumentų iš PTI. Ir nors sandoriui įregistruoti pakanka 5 metų laikotarpio nuo paskutinio registracijos liudijimo išdavimo datos, geriausia reikalauti jį atnaujinti, nes 5 metai yra per ilgas laikotarpis. Kai kuriais atvejais prasminga mokėti už šią paslaugą, jei pardavėjas apeliuoja į „papildomų“ lėšų trūkumą.

Buto dokumentai ir susiję dokumentai

Tikrinant dokumentus siekiama patikrinti jų autentiškumą (nėra klastojusių antspaudų, parašų ar datų).

Vizuali apžiūra negarantuoja pirkėjo saugumo – tik Federalinėje registracijos tarnyboje, po pateikimo registruoti, kiekvienas dokumentas bus kruopščiai patikrintas.

Kad ir kaip gerai „Nupratę“ teisininkai iš patikimų firmų turi žinių apie visas įvairių dokumentų rengimo subtilybes:

• skaičių tvarka ir aiškinimas kiekviename kode;
• įvairių padalinių antspaudų projektavimas (iki senų plombų, iki kitų regionų valstybinių įstaigų);
• popierinė griežtų ataskaitų formų tekstūra (registracijos pažymėjimai, pažymos iš registro įstaigų, ministerijos pažymos ir kt.).

Tik dokumentai be trynimų, dėmių, taisymų(išskyrus notaro patvirtintus).

Visos formuluotės ir įrašai turi būti aiškūs, suprantami ir be dviprasmybių.

Sandorio dalyviai ir kiti suinteresuoti asmenys

Svarbus pirkėjui ištirti pardavimo pusę:

• pardavėjo tapatybę. Pagrindinė silpnoji pardavėjo asmenybės grandis yra jo neveiksnumas, protinė nekompetencija, piktnaudžiavimas alkoholiu, narkomanija. Asmenys, kurie atsavina nekilnojamąjį turtą, kai turi tokių trūkumų, nežino, kas vyksta. Jų giminaičiai gali lengvai užginčyti sandorį, o pirkėjas bus nuostolingas;
• patikėtinio tapatybę, jei jis veikia savininko vardu;
• trečiųjų asmenų – galimų pardavėjo prašytojų į butą buvimas (kalime arba ilgalaikėje užsienio ar Arkties komandiruotėje);
• nepilnamečių įtraukimas į parduodamą butą (butas negali būti parduodamas, jei tarp savininkų yra vaikas arba jis buvo paleistas pažeidžiant įstatymus ir jam nebuvo suteiktas kitas būstas nepažeidžiant vaiko interesų).

Pirkėjo veiksmai:

• išsiaiškinkite pardavėjo paso autentiškumą (naudokite oficialią Federalinės migracijos tarnybos svetainę, kurioje „padirbtos prekės“ nėra išvardytos, o teisėtai išduoti pasai rodomi neatsižvelgiant į išdavimo metus ir vietovę). Taip pat nepakenktų apsilankyti vietinėje pasų įstaigoje. Parodykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir savo pasą, ir jums nebus atsisakyta pateikti teisiškai svarbią informaciją;
• pareikalauti iš pardavėjo psichoneurologijos klinikos pažymos, ypač jei pardavėjas pateikė nors menkiausią įtarimo užuominą. Taip pat Tokį sertifikatą rekomenduojama subtiliai paprašyti iš pardavėjo jei asmuo yra vyresnis nei 55-60 metų (su amžiumi susijusių ligų, susijusių su smegenų kraujagyslių veikla, rizika yra per didelė);
• Pardavėjui gali atstovauti jo globėjas dėl neveiksnumo arba įgaliotinis, tačiau tokiu atveju pirkėjas turėtų reikalauti notaro patvirtinto įgaliojimo;
• įgaliojimo sandorio išvakarėse patikrinti, ar šis įgaliojimas buvo panaikintas (pateikti prašymą jį išdavusiam notarui);
• pasiaiškinkite, kokios yra įgaliojimo sąlygos - ar tai tik dokumentų pasirašymas, ar ir pinigų gavimas už butą;
• išsiaiškinti, ar butas pirktas santuokos metu (jei šiuo metu parduodamas, turi būti kito sutuoktinio sutikimas, net jei pardavėjas yra išsituokęs – be abipusio sutuoktinių sutikimo bendrai įgytas turtas negali būti perleidžiamas, priešingu atveju sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu po piniginių atsiskaitymų ir valstybinės jūsų nuosavybės teisės įregistravimo);
• Prašyti iš pardavėjo išplėstinio namo registro išrašo. Jame nurodoma ne tik šiuo metu registruotų asmenų sudėtis, bet ir tie, kurie anksčiau buvo įregistruoti ir išbraukti iš registro (kur tiksliai asmuo išvyko ir dėl kokios priežasties – teirautis, išsiaiškinti, net jei tektų samdytis advokatą). Išraše bus patikslinta informacija apie nuteistuosius, ilgalaikius verslo reikalus keliaujančius asmenis ir nepilnamečius.

Kokius klausimus užduoti perkant butą antrinėje rinkoje

Perkant butą Nesidrovėkite užduoti jokių klausimų, susijusi su ja. Ypač svarbu paaiškinti:

• kam ir kiek laiko priklausė butas;
• kai name buvo atlikta kapitalinė renovacija;
• ar bute yra rimtų komunalinių paslaugų defektų ir kitų savybių (vietovės artumas prie padidėjusios vibracijos, radiacijos ir kt. šaltinių);
• del ko dabar butas parduodamas?
• jei asmuo veikia pagal įgaliojimą – kur yra atstovaujamasis, ar galima su juo susisiekti, įsitikinti, kad jis gyvas, adekvatus ir sąmoningai atstumia turimą turtą;
• kas tie kaimynai?

Sąžiningi pardavėjai elgiasi atsipalaidavę, pasitikintys savimi ir atviri.

Esame pasirengę detaliai atsakyti į bet kurį klausimą, visais įmanomais būdais siekti abipusio teisingumo sandorio išvakarėse, susitarimo dėl mokėjimo sąlygų ir formų ir pan.

Menkiausia įtampa atsakant į jūsų klausimus turėtų sukelti sveiką atsargumą ir dar gilesnį informacijos apie butą išsiaiškinimą, net iki jo apleidimo. Jeigu Vertingų alternatyvų šiam butui nėra, būtinai įtraukite kompetentingus teisininkus!

Kaip išvengti sukčiavimo

Ketindamas pirkti butą, reikia sutelkti apdairumą, išjungti emocijas ir elgtis maksimaliai atsargiai. Rekomenduojamas:

• vengti bendradarbiavimo su „šešėliniais“ maklerių ir kitais įtartinais asmenimis;
• atidžiai savarankiškai tikrinti dokumentus pagrindiniu lygiu;
• pasitelkti patyrusius ir patikimus teisininkus gilesniam dokumentų išnagrinėjimui, taip pat pagalbai sudarant pirkimo-pardavimo sutartį;
• išsiaiškinti labai mažos kainos priežastį (kartais žmonėms reikia skubiai parduoti butą dėl šeimyninių priežasčių, tačiau dažnai sukčiai verčia greitai atsiskaityti už butą, kurio kaina pirkėjui viliojančiai maža);
• sudaryti sutartį su sąlyga, kad mokėjimas bus atliktas tik po to, kai Federalinė registracijos tarnyba pripažins sandorį teisėtu (mokėjimams naudokite seifus su blokavimo galimybe, kol bus pateiktas valstybinis registracijos liudijimas);
• nemokėti „atsitiktinėse“ vietose (sukčiai kartais suklaidina nepasisekusį pirkėją keldami blaškymąsi, ažiotažą, paniką. O paskui kaltina, kad nemokėjo pinigų).

Buto pardavimo antrinėje rinkoje taisyklės

Pirkimo ir pardavimo algoritmas yra toks:

• objektų paieška;
• inspekcija;
• susitarimo atveju - preliminariosios sandorio sutarties sudarymas (ji dar vadinama indėlio sutartimi) ir avanso mokėjimas;
• galutinis dokumentų paketo paruošimas sandoriui;
• galutinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas paprasta rašytine forma (arba jos įforminimas pas notarą);
• valstybinė registracija Federalinėje registracijos tarnyboje.

Paprasta rašytinė forma neturi teisinės galios, kol sutartis bus įregistruota valstybinėje Federalinėje registracijos tarnyboje.

Notarinė sutartis įsigalioja iš karto, tačiau be papildomos valstybinės registracijos naujasis savininkas negalės buto perleisti.

Notaras negali atlikti gilios dokumentų analizės ir tai neįeina į jo pareigas (jo tikslas – notariškai patvirtinti tarp šalių atlikto teisės akto faktą). Registracijos tarnybos darbuotojai atlieka nuodugnią teisinę ekspertizę, kuriai pagal įstatymą reikalaujama ne mažiau kaip 30 dienų.

Advokatai rekomenduoja sutartį registruoti per Federalinę registracijos tarnybą, o mokėjimus atlikti tik įsitikinus, kad sandorį registruoti nebuvo atsisakyta, sandoris nesustabdytas, išduotas Pažymėjimas. Gana dažnai sandoriai sustabdomi, kartais atsisakoma registruoti.

Kokius dokumentus reikia parengti norint sudaryti sutartį?

Standartinis dokumentų rinkinys prie pagrindinės sutarties:

• nuosavybės teisės dokumentai (pardavimo-pardavimo sutartis, testamentas, dovanojimo sutartis, privatizavimo sutartis ir kt.);
• abiejų šalių pasai;
• PTI techninis pasas su paaiškinimu;
• išrašas iš namų registro;
• išrašas iš būsto skyriaus ar namų savininkų bendrijos asmeninių sąskaitų;
• sutuoktinio sutikimas (jei reikia);
• įvairios pažymos iš metrikacijos skyriaus (apie pavardžių keitimą, apie šeimyninę padėtį – jei to reikalauja einamojo sandorio aplinkybės);
• globos ir rūpybos institucijų leidimas (jei pirkimo-pardavimo metu pažeidžiamos nepilnamečių teisės);
• notaro patvirtintas įgaliojimas (jei pardavimą vykdo įgaliotas asmuo);
• psichoneurologijos klinikos pažyma (jei reikia).

Visuose buto pirkimo etapuose (apžiūra, dokumentų rengimas, sandorio užbaigimas) pirkėjo laukia tiek akivaizdi, tiek paslėpta rizika.

Norint juos suprasti, būtina turėti teisinių subtilybių žinių.

Patartina pritraukti kompetentingus teisininkus kurie neturi bendrų interesų su parduodančia šalimi. Tik taip galite išvengti bėdų.

Kaip tinkamai įsigyti butą antrinėje nekilnojamojo turto rinkoje ir į ką pirkėjas turėtų atkreipti dėmesį prieš sudarydamas pirkimo-pardavimo sutartį:

Daugiausia informacijos apie perkamą butą pirkėjas gali gauti iš kelių dokumentų, kurių reikėtų paprašyti iš pardavėjo. Pažvelkime į juos išsamiai ir pasakykime, į kokius niuansus reikia atkreipti ypatingą dėmesį.

Pagrindinis dokumentas

Pagrindinis dokumentas, patvirtinantis teisę turėti ir disponuoti turtu, yra nuosavybės teisės įregistravimo liudijimas. Turėtumėte pradėti tikrinti buto švarą išstudijavę šį dokumentą, nes jame yra daug naudingos informacijos apie turtą.

Visų pirma reikėtų atkreipti dėmesį į sertifikato išdavimo datą. Jei jis gautas visai neseniai, būtina išsiaiškinti, kodėl savininkas nusprendė parduoti savo turtą. Logiška, kad vargu ar jie iš karto ir be ypatingų priežasčių atsikratys skysto daikto. Ir kai pardavėjas negali paaiškinti savo poelgio priežasties, yra pagrindas būti atsargiems.

Nuosavybės registracijos liudijime visada nurodoma, kokiu pagrindu jis buvo išduotas. Tai gali būti pirkimo-pardavimo sutartis, dovana, privatizavimas, paveldėjimo teisės liudijimas, teismo sprendimas ar vykdomoji institucija ir kt.

Jeigu nuosavybės teisė atsirado pagal dovanojimo sutartį arba pagal paveldėjimo teisės liudijimą, būtinai pasidomėkite, ar pardavėjas nėra turtą padovanojusio ar paveldėjusio asmens giminaitis. Jei ne, pasidomėkite, kodėl dabartinis buto savininkas nusprendė jį parduoti. Galbūt žmogus baiminasi, kad ankstesnio savininko artimieji užginčys dovanojimo ar paveldėjimo sutarties teisėtumą.

Pardavėjo statybos stadijoje įsigyto buto nuosavybės teisės atsiradimo pagrindas dažniausiai yra visiško būsto kooperatyvo dalies sumokėjimo pažyma arba pajaus dalyvavimo sutartis (priklausomai nuo buto pirkimo iš vystytojo schemos) . Tokiu atveju būtinai išsiaiškinkite, ar pardavėjas buvo vedęs sutarties sudarymo metu. Juk tuomet butas yra bendroji jungtinė nuosavybė, o pardavimui reikės antrojo sutuoktinio notaro patvirtinto sutikimo. Šis dokumentas reikalingas nepriklausomai nuo to, kas yra parduodamo buto savininkas – vienas sutuoktinis ar abu.

Kas yra šio namo galva

Svarbu patikrinti, ar savininkų skaičius sutampa su registruotų. Idealiu atveju prieš sudarant pirkimo-pardavimo sutartį visi registruoti gyventojai turėtų būti išregistruoti. Nepamirškite, kad asmenys, kurie neturi nuosavybės dalies, bet yra įsiregistravę bute, tam tikrais atvejais išsaugo teisę jame gyventi. Pavyzdžiui, piliečiai, nedalyvavę privatizuojant butą, pagal įstatymą išsaugo teisę neribotą laiką naudotis šiomis patalpomis.

Būtinai patikrinkite, ar bute registruoti nepilnamečiai. Pagal galiojančius teisės aktus galima parduoti „butą su vaiku“, jei jis nėra savininkas, be globos ir rūpybos institucijų sutikimo. Bet, pasak specialistų, jei ateityje paaiškės, kad vaikas neturi kur gyventi, buto pardavimo sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu.

Pasiūlymai ir sienos

Kitas dokumentas, skirtas išsamiai išnagrinėti, yra išrašas iš Vieningo valstybinio teisių registro (USRE). Išraše pateikiama informacija apie visus buto savininkus ir, svarbiausia, turtui taikomus suvaržymus. Iš dokumento galite sužinoti, ar objektas yra įkeistas, ar jis areštuotas, ar pareikšti teisiniai reikalavimai. Išplėstiniame Vieningo valstybės registro išrašo variante (užsisakyti gali tik savininkas) nurodyta, kiek pasikeitė buto savininkų ir kokiais dokumentais buvo perleistos atitinkamos teisės.

Pereikime prie kito žingsnio – techninio paso tikrinimo. Iš jo galima sužinoti, ar bute buvo atliktas koks nors pertvarkymas ir ar jie tinkamai patvirtinti. Teisiniu požiūriu neteisėto pertvarkymo buvimas netrukdo parduoti buto. Tačiau jei dėl tokio pertvarkymo buvo pažeistos kaimynų teisės arba, dar blogiau, apgadintos laikančiosios sienos, visa atsakomybė teks pirkėjui.

Perkant objektą su pakeistomis ribomis, problemos neišvengiamos. Pavyzdžiui, pardavėjas sujungė du gretimus butus, tačiau tokio pertvarkymo neįteisino. Niekas netrukdys jums įsigyti šio turto, tačiau Rosreestr atsisakys registruoti naujojo savininko nuosavybę, motyvuodama nuosavybės pasikeitimu, į kurio ribas Nekilnojamojo turto valstybiniame kadastre neatsižvelgiama.

Apie garantijas

Jūsų, kaip būsimo pirkėjo, užduotis – nuodugniai patikrinti buto teisinę švarą. Ir tik po to pasirašo pirkimo-pardavimo sutartį. Kruopštus aukščiau pateiktuose dokumentuose esančios informacijos patikrinimas leidžia apsidrausti nuo daugumos su būsto pirkimu susijusių rizikų.

Žinoma, visus dokumentus geriausia studijuoti profesionalui – pavyzdžiui, advokatui, turinčiam didelę teisminę praktiką gyvenamojo nekilnojamojo turto srityje.

Tačiau, pasak kai kurių ekspertų, niekas nesuteiks jums absoliučios sandorio grynumo garantijos, ypač perkant „butą su istorija“ antrinėje būsto rinkoje. Taigi, jei kyla bent menkiausių abejonių dėl objekto teisinio grynumo, geriausias patarimas – apsidrausti nuosavybės praradimo rizika.

Tekstas: Sergejus Bardinas Nuotrauka: pressfoto.ru, Aleksejus Aleksandronokas, Evelina Bilkis Koliažas: Vladislavas Kungurovas