Sa pagtatapos ng 2013, isang rekord na bilang ng mga kadahilanan ng kawalan ng katiyakan ang nabuo sa paligid ng merkado ng real estate ng Russia - ang mga analyst ng real estate market ay dumating sa konklusyong ito. Ang mga tagapagpahiwatig ng merkado ng real estate, ang ilan sa mga ito ay isang pandaigdigang macroeconomic na kalikasan, ang iba ay direktang nauugnay sa larangan ng real estate at konstruksiyon. Ngunit sa isang paraan o iba pa, ang pag-unlad ng alinman sa mga ito ay maaaring magpatumba sa merkado ng real estate mula sa kasalukuyang ekwilibriyo nito.

Kung pag-uusapan natin ang pinakamaraming pandaigdigang macroeconomic factor, hindi pa rin malinaw kung saan lilipat ang presyo ng langis mula sa "magic" 100-dollar mark. Malinaw, ang anumang pag-unlad ng salungatan sa Gitnang Silangan ay maaaring humimok sa presyo ng langis ng $150 o kahit $200 kada bariles. Ngunit sa kabilang banda, sa normalisasyon ng tensyon sa politika, ayon sa maraming eksperto, ang langis ay dapat na maging mas mura dahil sa pagwawalang-kilos sa pandaigdigang ekonomiya at lumipat sa antas ng $80-$60 kada bariles. Hindi malinaw kung kailan at kung paano maaaring mangyari ang susunod na "paglala" sa mga pamilihan sa pananalapi - kung ang isa pang bansa sa Europa ay darating sa bingit ng default, o ang Amerika ay muling lalampas sa limitasyon ng pambansang utang nito, o iba pa ang magpapakita ng isa pang "sorpresa" . Ngunit muli, ito ay malinaw na sa sandaling ito ay may higit sa sapat na naipon na mga pangunahing problema sa pandaigdigang ekonomiya, na nangangahulugan na ang mga pana-panahong "pagpapalala" ay magaganap," sabi ng mga analyst. - Wala pang may malinaw na pag-unawa sa kung gaano kalubha ang mga problema ng pag-urong ng ekonomiya sa Russia o kung sa katunayan ang lahat ay umuusad gaya ng dati, gaya ng dati. Maraming kawalan ng katiyakan ang naipon sa mismong merkado ng real estate. Halimbawa, ang mga mortgage, bilang pangunahing makina ng solvency ng mass demand, ay hindi nais na maging mas mura, sa kabila ng lahat ng mga pagtataya, mga pangako at "mga hakbang na ginagawa." Kahit na ang punto ay hindi kahit na sa mortgage bilang tulad, ngunit sa mataas na halaga ng pera sa Russia. Ang nakaraang 2013 ay mayaman sa mga talakayan tungkol sa pangangailangan na bawasan ang halaga ng paghiram ng mga mapagkukunan, ngunit sa ngayon ang sitwasyon ay nananatiling pareho. Reverse side medalya - ang panganib ng pagtaas ng inflation kapag ang mga gastos sa paghiram ay nagiging mas mura, na maaaring magkaroon ng mas malaking negatibong epekto kaysa sa mas murang mga pautang. Ngunit sa huli ay lumalabas na hindi lamang ang nanghihiram ng mortgage ay labis na nagbabayad ng hanggang 2-3 beses ang presyo ng apartment dahil sa isang mamahaling pautang (gumamit ng calculator ng mortgage), kundi pati na rin sa panahon ng pagtatayo, mga pautang sa mga developer sa 15%-20 Ang % kada taon sa loob ng ilang taon ng ikot ng konstruksiyon ay nagpapataas ng halaga ng pabahay ng 30%-50%, at kung minsan ay higit pa. Kasabay nito, ang mga bangko ay hindi rin maaaring magpahiram ng mas mura kung sila mismo ang makakakuha ng mga mapagkukunan sa isang mataas na rate ng interes, halimbawa, kapag naglalagay ng mga deposito sa sambahayan. Ito ay lumabas na isang mabisyo na bilog na maya-maya ay kailangang masira.

Ang mga isyu ng pagdadala ng hindi nagamit na lupa sa sirkulasyon ay patuloy na nananatili sa limbo, sinabi ng mga analyst ng merkado. Mukhang may mga hakbang na ginagawa sa direksyon na ito, ngunit sa karamihan ay mahirap pa rin para sa mga developer na makahanap ng mga site para sa pagpapaunlad sa isang katanggap-tanggap na halaga upang makapagtayo ng pabahay sa mga ito sa abot-kayang presyo. Marami na ang nasabi tungkol sa pangangailangang i-de-bureucratize ang industriya ng konstruksiyon at bawasan ang bilang ng mga permit at pag-apruba, ngunit sa ngayon ay hindi ito naging mas madali sa pagtatayo. Ang lahat ng mga pangyayaring ito ay kinumpirma ng isang simpleng figure - ang dami ng pagtatayo ng pabahay sa Russia ay halos hindi lumago sa mga nakaraang taon at napakalayo pa rin mula sa nakaplanong bilang na 1 metro kuwadrado bawat tao bawat taon (mga 140 milyong metro kuwadrado sa buong bansa) .

Sa iba hindi nalutas na isyu Ang natitira pa ay ang market property tax, na ang pagpapakilala nito ay tila naantala muli, dagdag ng mga eksperto. Malinaw na sa pang-unawa ng karamihan sa mga mamamayan, ang anumang bagong buwis ay masama. Ngunit tulad ng ipinapakita ng kasanayan sa mundo, ito ay ang buwis sa merkado sa real estate na nakakatulong upang mapataas ang affordability ng pabahay para sa populasyon, na pumipigil sa pagbili ng dagdag na square meters ng mga speculators na hindi gumagamit nito sa anumang paraan - para sa kanilang sarili o para sa pag-upa. out, sinabi ng mga may-akda ng pag-aaral. Sa ngayon, ang isang tampok na katangian ng ating panahon ay ito: ang mga bagong gusali sa Moscow at isang bilang ng iba pang malalaking lungsod sa Russia ay madalas na may madilim na mga bintana, isang mahalagang bahagi ng mga apartment ay binili para magamit sa hinaharap at hindi ginagamit sa anumang paraan. Ngunit ang pagbili ng isang apartment sa Moscow sa isang abot-kayang presyo ay may problema, tulad ng pag-upa ng isang apartment sa isang sibilisadong gusali ng apartment - walang ganoong mga bahay sa Russia, maliban sa mga nakahiwalay na mga eksperimentong halimbawa.

Kapansin-pansin na ang dynamics ng mga presyo para sa mga apartment sa Moscow sa katapusan ng 2013 ay mahalagang sumasalamin sa buong "nasuspinde" na sitwasyon kung saan ang post-crisis real estate market ay nahahanap ang sarili nito. At ang isang katulad na larawan ay nagaganap halos sa buong bansa. Ang mga presyo ng dolyar para sa real estate sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow ay bumaba ng 2.6% noong 2013 - mula $5,279 bawat metro kuwadrado noong Disyembre 2012 hanggang $5,144 bawat metro noong Disyembre 2013. Ang mga presyo ng ruble para sa mga apartment sa Moscow ay tumaas sa buong taon ng 2.8% mula sa humigit-kumulang 163.4 libong rubles bawat metro kuwadrado sa pagtatapos ng 2012 hanggang 168 libo sa pagtatapos ng 2013. Isinasaalang-alang na ang halaga ng palitan ng dolyar ngayon ay humigit-kumulang 5%-6% na mas mataas kaysa sa katapusan ng 2012, ang mga bilang na ito ay halos magkapareho. Sa ilalim ng mga kundisyong ito, pinakatama ang paghihinuha na ang mga presyo ng real estate sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow ay hindi aktwal na nagbago noong 2013. Ang real estate market ay mosaic, binubuo ito ng iba't ibang bagay, ang ilan sa kanila, halimbawa, ang mga bagong gusali, ay may posibilidad na tumaas ang presyo dahil sa yugto ng kahandaan, ang mas mataas na kalidad ng pabahay ay may posibilidad na hindi bababa sa makahabol sa inflation, ang lumang stock ng pabahay ay hindi. Ngunit sa karaniwan, walang kapansin-pansing pagbabago sa antas ng presyo sa merkado ng real estate noong 2013.

Laging tandaan na kahit na may opisyal na inflation sa antas na 7%-8% kada taon (ayon sa bilang ng mga eksperto, mas mataas ang tunay na inflation), ang pagtaas ng presyo ng 3%-5% kada taon ay mahalagang lamang ng isang pagtaas sa nominal na mga tuntunin, sila emphasized eksperto. At isinasaalang-alang ang inflation, ito ay isang pagbaba, kaya hindi tama na sabihin na ang mga presyo ng real estate ay tumataas kung ang paglago na ito ay mas mababa kaysa sa inflation. Katulad nito, ang mga diskwento at promosyon sa merkado ng mga bagong gusali, pati na rin ang pangangalakal sa pangalawang merkado sa antas na 3%-5%, ay karaniwang kasanayan din, lalo na sa labas ng panahon. Kung ang taunang dinamika ng mga presyo sa merkado ng real estate sa Moscow o sa Russia ay mas mababa sa 5% pataas o pababa, kung gayon, sa katunayan, ito ay isang kakulangan ng dinamika - ang merkado ay simpleng "pagmarka ng oras", na naglalaro ng mga lokal na kadahilanan , seasonality, mga pagkakaiba-iba sa istruktura ng supply at benta, at iba pang katulad na mga salik. Dapat ding tandaan na ang dynamics ng mga presyo ng apartment sa Moscow noong 2013 ay hindi monotonous. Ang pagtaas sa simula ng taon ay nagbigay daan sa isang pagwawasto sa huling bahagi ng tagsibol - unang bahagi ng tag-araw, pagkatapos ay sa pagtatapos ng tag-araw at taglagas isang maikling paitaas na kalakaran ay naitatag muli, ngunit sa pagtatapos ng taon isang pagwawasto muli.

Ito ay kung saan ang lahat ng nabanggit na kawalan ng katiyakan na ngayon ay naghahari sa paligid ng real estate market ay nagpapakita mismo, ang mga may-akda ng pag-aaral ay buod. Ang mga kaganapan tulad ng pagkatakot mula sa "ipinangako" na pagpapababa ng halaga ng ruble sa tag-araw o isang serye ng mga pagbawi ng mga lisensya mula sa mga bangko noong Nobyembre-Disyembre, pati na rin ang iba pang katulad na mga kadahilanan, ay nagdudulot ng alinman sa pag-akyat ng aktibidad sa paligid ng real estate, o isang pantay na mabilis na pagbaba ng interes dito. Ang pamamayani ng hindi pangkaraniwang pagkasumpungin sa merkado ng real estate ay isa sa mga pangunahing tampok sa ngayon, na binalaan ng mga analyst mga isang taon na ang nakalipas sa kanilang pagtataya para sa 2013.

Ang real estate market ay isang koleksyon ng mga rehiyonal, lokal na merkado na malaki ang pagkakaiba sa isa't isa sa mga antas ng presyo, mga antas ng panganib, kahusayan ng mga pamumuhunan sa real estate, atbp.

Ang real estate market ay isang mahalagang bahagi sa anumang pambansang ekonomiya. Ang real estate ang pinakamahalaga sangkap pambansang kayamanan, na bumubuo ng higit sa 50% ng yaman ng mundo.

Kung walang merkado ng real estate ay maaaring walang merkado, dahil ang merkado ng paggawa, merkado ng kapital, merkado para sa mga kalakal at serbisyo, atbp. para sa kanilang pag-iral, dapat mayroon o umupa sila ng naaangkop na lugar na kinakailangan para sa kanilang mga aktibidad.

Ang real estate market ay isang paraan ng muling pamamahagi ng lupa, gusali, istruktura at iba pang ari-arian sa pagitan ng mga may-ari at gumagamit gamit ang mga pang-ekonomiyang pamamaraan batay sa mapagkumpitensyang supply at demand. Nagbibigay ito ng:

paglipat ng mga karapatan sa real estate mula sa isang tao patungo sa isa pa;

pagtatatag ng mga presyo ng ekwilibriyo para sa real estate sa mga rehiyon at lokalidad;

komunikasyon sa pagitan ng mga may-ari at mamimili batay sa pang-ekonomiyang pagganyak at interes;

paglalaan ng espasyo sa pagitan ng nakikipagkumpitensyang paggamit ng lupa at mga aktor sa pamilihan.

Ang batayan ng merkado ng real estate ay binubuo ng umiiral na mga lupain at mga bagong likha, muling itinayo at pinalawak na mga negosyo, gusali at istruktura para sa iba't ibang layunin, pati na rin ang pera o kapital sa pananalapi. Ang kakulangan sa pamumuhunan ay pinipigilan ang teknolohikal na pag-renew ng mga negosyo at ang muling pagbangon ng domestic produksyon kalakal, na siya namang nagpapaliit sa mga pagkakataon sa pamumuhunan ng bansa.

Ang merkado ng real estate bilang isang self-regulating system sa itinatag na legal na kapaligiran ay binubuo ng 7 pangunahing elemento: demand, supply, presyo, pamamahala (mga tauhan, lisensyadong entidad, pamumuhunan, transaksyon, buwis, regulasyon, batas), marketing (pagsusuri, pagtataya. , pagse-segment, mga bagay at promosyon , pagsubaybay, pagpepresyo), imprastraktura (pagkonsulta, legal, real estate, pagpepresyo, advertising, impormasyon, seguro, pamamaraan) at mga pamamaraan ng negosyo (mga over-the-counter na operasyon, tender, pagtatasa, auction, kompetisyon) .

Ang merkado ng real estate ay may malaking epekto sa lahat ng aspeto ng buhay at aktibidad ng mga tao, na gumaganap ng ilang pangkalahatan at mga espesyal na tungkulin.

Isa sa mga pangunahing tungkulin ng pamilihan ay ang magtatag ng mga presyo ng ekwilibriyo kung saan ang epektibong demand ay tumutugma sa dami ng suplay.

Ang pagpapaandar ng regulasyon ay ang merkado, na nagpapatakbo ng awtonomiya, tulad ng tinukoy ni A. Smith, na may isang "hindi nakikitang kamay" na muling namamahagi ng mga mapagkukunan sa mga lugar ng entrepreneurship at nagtuturo sa mga kalahok nito patungo sa isang layunin na hindi bahagi ng kanilang mga intensyon - ang pagbuo ng isang epektibong istrukturang pang-ekonomiya at kasiyahan sa mga interes ng publiko.

Ang komersyal na function ay upang mapagtanto ang halaga at paggamit ng halaga ng real estate at makabuo ng kita sa namuhunan na kapital.

Ang tungkulin ng rehabilitasyon ay ang paglilinis ng ekonomiya mula sa hindi mapagkumpitensya at mahinang mga kalahok sa merkado, ang pagkabangkarote ng mga hindi epektibo.

Ang function ng impormasyon ay isang natatanging paraan sa merkado ng mabilis na pagkolekta at pamamahagi ng pangkalahatang layunin ng impormasyon, na nagpapahintulot sa mga nagbebenta at bumibili ng real estate na malaya at may kaalamang gumawa ng mga desisyon sa kanilang sariling mga interes.

Ang intermediary function ay ipinahayag sa katotohanan na ang merkado ay kumikilos bilang isang kolektibong tagapamagitan at isang lugar ng pagpupulong para sa marami, independyente at ekonomikong nakahiwalay bilang isang resulta. panlipunang dibisyon paggawa ng mga mamimili at nagbebenta, ang isang koneksyon ay itinatag sa pagitan nila at ang pagkakataon ay ibinigay alternatibong pagpipilian mga kasosyo.

Ang nakapagpapasigla na function, sa huli, ay nagmumula sa anyo ng mga pang-ekonomiyang insentibo na may mga kita para sa produktibong paggamit ng siyentipiko at teknolohikal na pag-unlad sa paglikha at paggamit ng real estate.

Pag-andar ng pamumuhunan - ang merkado ng real estate ay isang kaakit-akit na paraan upang mag-imbak at madagdagan ang halaga ng kapital na pinapadali nito ang paglipat ng mga pagtitipid at pag-iipon ng populasyon mula sa isang passive na anyo ng mga reserba sa real productive capital na bumubuo ng kita para sa may-ari ng real estate; . Ang panlipunang pag-andar ay ipinakita sa isang pagtaas sa aktibidad ng paggawa ng buong populasyon, sa isang pagtaas sa intensity ng trabaho ng mga mamamayan na nagsusumikap na maging mga may-ari ng mga apartment, land plot at iba pang kapital at prestihiyosong bagay.

Ang pagsasaalang-alang sa merkado ng real estate ay imposible nang walang segmentation nito. Ang segmentasyon ng merkado ng real estate ay ang paghahati nito sa magkakatulad na grupo ng mga mamimili. Ang mga sumusunod na pangunahing mga segment ng merkado ng real estate ay nakikilala:

Pabahay Market;

Komersyal na merkado ng real estate;

Palengke ng lupa.

Sa turn, ang bawat ipinakita na segment ng merkado ay maaaring hatiin sa iba pang mga segment. Halimbawa, ang merkado ng pabahay ay nahahati sa merkado ng pabahay sa lunsod at ang merkado ng pabahay ng bansa, ang merkado non-residential na lugar- sa retail real estate market, office market, warehouse market, industrial real estate market, atbp.

Ang unang yugto ng pagsusuri ay dapat magbigay ng ideya ng aktwal na estado at pangkalahatang aktibidad ng merkado ng real estate. Upang gawin ito, dapat mong isaalang-alang ang dami at husay na katangian ng merkado ng real estate.

Ito ay kinakailangan upang matukoy ang mga sumusunod na pangunahing tagapagpahiwatig:

Kabuuang dami mga komersyal na kumpanya nagpapatakbo sa merkado, kabilang ang sa pamamagitan ng uri ng pangunahing aktibidad, pati na rin ang kamag-anak na bilang ng mga komersyal na kumpanya (halimbawa, bawat 100 libong populasyon);

Ang kabuuang bilang ng mga transaksyon sa real estate na nakarehistro para sa isang tiyak na panahon at ang retrospective dynamics ng kanilang mga pagbabago;

Average na oras upang makumpleto ang mga transaksyon;

Pangkalahatang katangian ng mga nagbebenta at bumibili ng mga kalakal at serbisyo sa merkado ng real estate;

Ang kabuuang bilang at dynamics ng mga pagbabago sa mga alok ng ilang uri ng real estate ayon sa open press data;

Kabuuang dami mga peryodiko sa lokal na merkado, kabilang ang mga dalubhasa na sumasaklaw sa mga isyu ng real estate market;

Aktibidad elektronikong paraan mass media sa pag-cover sa mga problema ng real estate market;

Availability ng mga espesyal na istruktura na nagsusuri, nagpoproseso at nag-publish ng impormasyon sa merkado;

Ang posisyon ng mga lokal na awtoridad na may kaugnayan sa pag-unlad ng mga relasyon sa merkado sa sektor ng real estate;

Ang pagkakaroon ng mga lokal at pederal na regulasyon na naglilimita o nagpapasigla sa pag-unlad ng merkado ng real estate.

Bilang karagdagang elemento ng pangkalahatang pagsusuri ng merkado ng real estate, maaari nating isaalang-alang ang pagpoposisyon ng mga pangunahing kalahok sa mga tuntunin ng pagtukoy ng kanilang diskarte sa pagiging mapagkumpitensya kapag nagtatrabaho sa mga partikular na uri ng real estate. Ang ganitong pagsusuri ay maaaring linawin ang mga posibleng paggamit ng target ayon sa diskarte ng, halimbawa, isang tipikal na mamimili.

Sa pangkalahatan pagsusuring ito kailangang sagutin ang mga sumusunod na tanong:

Anong diskarte ang ipinapatupad ng mga pangunahing kalahok sa merkado?

Aling mga segment ang pangunahing pinagtutuunan ng pansin ng mga pangunahing kalahok?

Sa aling segment malamang na nakaposisyon ang property na tinatasa?

Ano ang mga katangian ng segment na ito (average na panahon ng pagkakalantad ng mga bagay sa bukas na merkado hanggang sa sandali ng pagbebenta, karaniwang mamimili, antas ng presyo, bilang ng mga transaksyon, atbp.).

Ang bawat kalahok sa pagbili at pagbebenta ng merkado o ang rental market, na nagpaplanong seryosong magtrabaho sa merkado sa hinaharap, pagkatapos ng isang tiyak na panahon ng paghahanap, ay tumutukoy sa kanyang diskarte sa pag-uugali, na titiyakin ang kanyang napapanatiling competitiveness. Kasabay nito, ang pagpili ng isang tiyak na diskarte ay higit sa lahat ay nakasalalay sa diskarte ng mga kakumpitensya at ang mga katangian ng merkado.

Ang ikalawang yugto ng pagtatasa ng real estate market ay dapat magbigay ng tiyak na impormasyon tungkol sa estado ng mga pangunahing segment ng real estate market. Ang lalim ng pagsusuri sa paglipas ng panahon ay nakasalalay sa mga partikular na gawain at layunin ng pagtatasa, na tinutukoy ng gawain ng pagtatasa. Ang nilalaman ng pagsusuri ay isinasagawa sa tatlong direksyon:

Pagsusuri ng demand;

Pagsusuri ng alok;

Pagsusuri ng interaksyon ng supply at demand.

Para sa bawat segment ng merkado, ang demand ay nabuo sa ilalim ng impluwensya ng mga salik na partikular sa isang partikular na segment.

Kapag sinusuri ang pangangailangan para sa residential real estate, kinakailangang isaalang-alang:

Ang kasalukuyang sitwasyon ng demograpiko at ang dinamika ng pagbabago nito;

Mga kasalukuyang pamantayan sa merkado ng antas at pamumuhay para sa iba't ibang bahagi ng populasyon;

Mga prospect para sa mga pagbabago sa epektibong demand para sa iba't-ibang mga pangkat panlipunan populasyon at tunay na kita.

Kapag sinusuri ang pangangailangan para sa real estate ng opisina, kinakailangang isaalang-alang:

Pangkalahatang aktibidad sa ekonomiya sa lokal na merkado, kabilang ang lahat ng mga lugar ng negosyo, na nagpapahiwatig ng pagpasok o pag-agos ng kapital;

Data ng istatistika sa pagpaparehistro ng mga bagong kumpanya at kumpanya;

Data ng istatistika sa pagtigil ng mga aktibidad ng mga umiiral na kumpanya at kumpanya;

Mga istatistika sa laki ng mga bagong kumpanya at ang kanilang mga pangangailangan para sa lugar ng opisina isang tiyak na uri.

Kapag sinusuri ang demand para sa retail real estate, kinakailangang isaalang-alang:

Ang kasalukuyang istraktura at antas ng pagkonsumo ng pagkain at mga produktong pang-industriya at ang kanilang pagsunod sa demand sa pagbili at tunay na kita;

Mga prospect para sa mga pagbabago sa demograpikong sitwasyon, pamumuhay, epektibong demand at, nang naaayon, mga pattern ng pagkonsumo;

Mga prospect para sa mga pagbabago sa pambatasan na kapaligiran para sa kalakalan at komersyo;

Ang estado at mga prospect ng patakaran sa pag-export-import ng estado;

Kasalukuyang mga taripa para sa mga serbisyo ng transportasyon.

Kapag sinusuri ang pangangailangan para sa pang-industriya at bodega na real estate, kinakailangang isaalang-alang:

Pangkalahatang estado ng ekonomiya;

Ang antas ng pang-ekonomiyang aktibidad sa mga industriya kung saan ang bagay ng pagtatasa ay nauugnay sa oras ng pagtatasa o maaaring mayroon kung ang functional na layunin ay nagbabago;

Ang pagkakaroon ng potensyal na pang-agham at produksyon at ang posibilidad ng pag-akit ng mga pamumuhunan upang ayusin ang mga bagong pasilidad ng produksyon o teknolohikal na proseso.

Ang isang karaniwang elemento ng pagsusuri ng demand para sa lahat ng uri ng real estate ay ang posibilidad na makakuha ng financing sa utang para sa pagbili ng real estate.

Isaalang-alang natin ang isang partikular na graph ng demand sa Russia para sa residential real estate na may iba't ibang laki:

kanin. 1

Ang resulta ng pagtatasa ng demand ay isang konklusyon tungkol sa kasalukuyan at hinaharap na antas ng demand sa mga itinuturing na segment ng real estate market.

Sa bawat partikular na segment ng merkado ng real estate, ang istraktura ng supply ay tinutukoy ng dalawang mapagkukunan:

Isang reserba ng umiiral na ganap o bahagyang bakanteng mga ari-arian ng real estate na handa nang ibenta;

Dami ng bagong pagtatayo ng real estate.

Ang reserba ng mga umiiral na bahagyang bakanteng mga ari-arian ay nailalarawan sa pinakamahalagang halaga para sa merkado ng real estate - ang load factor, na tinutukoy ng ratio ng mga naupahan o naibentang mga lugar sa mga lugar na posibleng angkop para sa upa o pagbebenta. Ang mas mababa ang average na market load factor, mas mababa ang pang-ekonomiyang aktibidad sa merkado na ito. Sa modernong real estate economics, ang occupancy rate ay direktang nauugnay sa pangkalahatang sitwasyon sa ekonomiya, na nagbibigay dito ng mga katangian ng isang "economic barometer."

Bilang alternatibo sa pagreserba ng espasyo sa merkado ng real estate, na maaaring ialok sa maikling panahon, maaaring isaalang-alang ang mga bagong ipinakilalang bagong proyekto sa pagtatayo. Upang matukoy ang husay at dami ng mga kakayahan ng naturang pinagmumulan ng supply, kinakailangang isaalang-alang:

Ang bilis at dami ng bagong konstruksiyon;

Pangkalahatang kondisyon ng industriya ng konstruksiyon;

Dynamics ng mga pagbabago sa mga presyo at mga taripa na nakakaapekto sa gastos ng konstruksiyon;

Ang ratio ng mga presyo sa pangunahin at pangalawang merkado ng real estate;

Pagkakaroon ng mga advanced na teknolohiya sa konstruksiyon.

Ang isang mahalagang punto ay ang bilis ng pagpasok ng mga bagong ari-arian sa merkado. Samakatuwid, sa pamamagitan ng pagsusuri sa mga prospect para sa pag-commissioning ng mga bagong gusali, dapat makakuha ng isang malinaw na ideya ng estado ng supply para sa hinaharap, na limitado ng lalim ng forecast.

Ang resulta ng pagtatasa ng supply ay mga konklusyon tungkol sa kasalukuyan at hinaharap na antas ng supply sa isang partikular na segment ng real estate market.

Ang supply para sa residential real estate sa Russia ay maaaring iharap sa anyo ng isang diagram sa %:

kanin. 2

Ang aktwal na resulta ng pakikipag-ugnayan ng supply at demand ay ang mga halaga ng merkado ng mga rate ng pag-upa at mga presyo ng benta sa bawat segment ng merkado ng real estate. Depende sa tiyak na gawain at ang kinakailangang lalim ng pagtataya, maaaring suriin ng appraiser ang kasalukuyang sitwasyon, o magbigay ng forecast para sa dinamika ng mga pagbabago sa relasyon sa pagitan ng supply at demand, na sa huli ay magiging mapagpasyahan sa pagtatasa ng pagpoposisyon ng bagay sa merkado.

Ang interaksyon ng supply at demand ay makikita sa graph:

kanin. 3

Ang punto kung saan nagsalubong ang supply at demand ay tinatawag na equilibrium price.

Ang kasalukuyang estado ng merkado ng real estate sa Russian Federation.

Batay sa mga indicator mula sa Federal State Statistics Service, maaari kang lumikha ng talahanayan na nagpapakita ng pagpapatupad mga gusali ng tirahan mga organisasyon iba't ibang anyo ari-arian sa Russian Federation.

mesa 1 - Pag-komisyon ng mga gusali ng tirahan, milyon sq.m. kabuuang lugar

Konklusyon: ang pagtatayo ng pabahay sa Russian Federation ay isinasagawa ng mga negosyo at organisasyon ng iba't ibang anyo ng pagmamay-ari. Ang pangunahing bahagi ay nahuhulog sa mga organisasyong may pribadong pagmamay-ari - higit sa 80% ng kabuuang dami ng kinomisyon na pabahay.

Mula noong 2006, nagkaroon ng unti-unting pagbawas sa komisyon ng mga bahay na pag-aari ng munisipyo pabor sa mga pribado.

Bilang resulta ng gawaing ginawa, ang mga sumusunod na konklusyon ay maaaring iguguhit:

Ang merkado ng real estate sa Russia ay kasalukuyang nasa yugto ng pagbuo nito. Ang pag-unlad nito ay hindi pantay. Ang mga dahilan para sa hindi pantay na pag-unlad ng real estate market ay: ang kakulangan ng isang sistematiko balangkas ng pambatasan sa lugar na ito, hindi makatarungang pribatisasyon, kawalang-tatag ng ekonomiya at implasyon, mga aktibidad sa peligro sa pamumuhunan, kakulangan ng kumpletong impormasyon tungkol sa real estate market at iba pa.

Ang pagkakaroon ng pagsusuri sa istraktura ng pag-commissioning ng mga gusali ng tirahan mula 2005-20011, nalaman namin na ang pangunahing bahagi ng pagtatayo ng mga gusali ng tirahan ay nahuhulog sa mga organisasyong may pribadong pagmamay-ari - higit sa 80% ng kabuuang dami ng pabahay na kinomisyon. Kaya, natukoy ang isang kalakaran na dulot ng pagsasapribado ng lupa at mga gusali ng mga pribadong indibidwal.

Ito ay itinatag na sa karaniwan ay humigit-kumulang 44 milyong metro kuwadrado ang inilalagay sa operasyon sa Russia taun-taon. m. ng pabahay. Ang mga ito ay medyo mababa ang dami ng pagtatayo ng pabahay (para sa paghahambing: noong 1987, ang dami ng natapos na pabahay sa Russia ay umabot sa 76 milyong sq.m.). Ang kabuuang pangangailangan ng populasyon ng Russia para sa real estate ay 1570 milyong metro kuwadrado. m, at ang kasiyahan nito ay nangangailangan ng pagtaas sa umiiral na stock ng pabahay ng 46%.

Ipakita natin ang isang pag-aaral ng mga parameter ng Russian residential real estate market sa dynamics at tukuyin ang isang bilang ng mga pattern. Upang pag-aralan ang mga pagbabago sa mga presyo at volume sa residential real estate market ng Russian Federation, gumagamit kami ng data Serbisyong pederal istatistika ng estado ng Russian Federation sa average na taunang gastos 1 metro kuwadrado residential real estate noong 2000-2012, habang hinahati ang merkado sa dalawang pangunahing segment: pangunahin at pangalawa. Hahatiin din namin ang nasuri na yugto ng panahon sa dalawang pagitan: 2000-2008 at 2009-2012.

Ang pagsusuri ng data (Figure 2) ay nagpapakita ng mga sumusunod na uso:

Figure 2 - Average na presyo ng 1 sq. m ng kabuuang lugar ng mga apartment sa pangunahin at pangalawang merkado ng pabahay sa Russian Federation

Mula 2000 hanggang 2009, ang average na presyo bawat 1 sq. Ang metro ng pabahay ay patuloy na lumaki hanggang sa maabot nito ang pinakamataas na antas ng (humigit-kumulang) 58,000 rubles. Pagkatapos ay mayroong kapansin-pansing pagbaba sa mga presyo at pagkatapos ay muling pagtaas. Noong 2009-2011, ang merkado ng pabahay ay nakaranas ng tumaas na pagkasumpungin - ang panandaliang pagbaba sa mga presyo ay kahalili ng kanilang mga pagtaas, na nagpapahiwatig na ang merkado ay pumapasok sa isang estado ng kaguluhan. Noong 2012, nagpapatuloy ang pagtaas ng mga presyo.

Ngayon, pag-aralan natin ang dinamika ng mga benta sa residential real estate market. Ang mga awtoridad sa istatistika ay hindi nagbibigay ng pangkalahatang impormasyon sa dami ng mga benta sa pangunahin at pangalawang merkado. Gayunpaman, ang sukat ng pangunahing merkado ng real estate ay napatunayan ng tagapagpahiwatig ng pag-commissioning ng gusali ng tirahan (Larawan 3).

Figure 3 - Gastos, presyo at dami ng produksyon ng pangunahing pabahay sa Russian Federation

Mula sa Figure 3 ay malinaw na sa segment na ito nagkaroon ng masinsinang pagtaas sa dami ng kabuuang lugar na inaalok para sa pagbebenta. Mula 2000 hanggang 2008, ang bilang na ito ay tumaas ng higit sa 2.1 beses. Kasabay nito, ang mga presyo ng pangunahing real estate ay tumaas ng halos 6.1 beses. Lumalampas sa paglago ng presyo kaugnay ng paglaki ng volume:

• - nagpapahiwatig ng isang nangingibabaw na pagtaas sa demand para sa pabahay kumpara sa supply ng pabahay;
• - tipikal para sa merkado ng nagbebenta at para sa isang sitwasyon ng kakulangan ng kalakal sa pangunahing merkado ng real estate ng tirahan;
• - ay isang tagapagpahiwatig ng overheating ng merkado.

Karamihan sa mga eksperto ay naniniwala na ang mga mahihirap na panahon ay darating para sa Russian real estate. Naaalala ng lahat ang nakaraang krisis sa merkado ng real estate, na naganap noong 2008. Pagkatapos ay bumaba ang mga presyo ng 30-40%, at ang pagbaba ay nagpatuloy sa loob ng halos dalawang taon, hanggang 2011, at naging mas mura, ang pabahay ay hindi naging mas abot-kaya: kasama ang pagpapababa ng halaga ng pambansang pera, ang mga ipon at suweldo ay pinababa ang halaga, at ang mga bangko ay nakataas. mga rate ng mortgage at nag-aatubili na mag-isyu ng mga pautang , ang bilis ng konstruksiyon ay bumababa. Karamihan sa mga eksperto ay hindi naniniwala na ang nakaraang krisis ay maihahambing sa kung ano ang nangyayari sa merkado ng real estate ngayon, ngunit walang sinuman ang partikular na maasahin sa malapit na hinaharap. Ang unang quarter ng 2015 ay hindi magiging partikular na nagpapahiwatig na ang merkado ay "swings" sa tagsibol (bagaman ang taglamig at unang bahagi ng tagsibol ng 2014 ay minarkahan ng isang mabilis na pagtaas ng demand para sa pabahay). Maaaring maulit ang sitwasyong ito sa 2015. Ang nakakulong na pangangailangan para sa pabahay sa mass segment ay hindi pa nauubos. Gayunpaman, marami ang nakasalalay sa pagpapatupad ng ilang malalaking proyekto sa Moscow, kabilang ang sa unang quarter. Kung ang pagsisimula ng mga benta ay magaganap gaya ng binalak, ito ay makakaapekto sa average na antas ng presyo para sa mga bagong gusali - sila ay bababa. Kung ang mga bagong proyekto ay hindi lumabas sa unang quarter, dapat kang umasa sa isang pagtaas sa average na presyo ng 1 sq. m. metro dahil sa washout mula sa pagbebenta ng mas abot-kayang pabahay sa mababang yugto ng kahandaan. Tataas ang mga presyo sa darating na taon. Ito ay dahil sa pagtaas ng demand sa pamumuhunan at pagtaas sa halaga ng mga proyekto, na nangyayari dahil sa isang makabuluhang pagpapahalaga ng dolyar laban sa ruble. Bukod dito, ang mga presyo ay wala nang babagsakan, at ang mga developer na nagsimulang magbigay ng mga kahanga-hangang diskwento ay mangangalakal nang lugi. Kung isasaalang-alang ang ugnayan, ang pagtaas ng presyo sa taon ay maaaring umabot sa 15-20%. Gayunpaman, malalapat lamang ito sa mga proyektong may mataas na likido pinakamainam na presyo, maalalahanin na konsepto at magandang lokasyon. Sa mga sitwasyon ng krisis, ang pinakamahihirap na bahagi ng populasyon ang higit na magdurusa. Tulad ng para sa suburban real estate, ito ay tumutugon sa mga pagbabago sa ekonomiya nang mas mabagal, ngunit ang mga pagbabago ay nararamdaman na sa merkado na ito: ang interes ng mamimili ay kasalukuyang nakatuon sa mga townhouse at mga bahay na malapit sa mga pangunahing kalsada ng bansa, mga apartment sa loob ng lungsod , at hindi sa mga cottage sa malayo sa mga pangunahing lungsod: magiging mas mahirap silang ibenta at, bilang karagdagan, mas mahirap umupa.

Ang dynamics ng residential real estate market ay sumasalamin sa cyclical na proseso sa ekonomiya, at ang mga presyo ng pabahay sa merkado ay nagbabago depende sa yugto ng economic cycle at mga inaasahan ng mga tao tungkol sa hinaharap na kita at trabaho. Sa pagsasaalang-alang na ito, natuklasan ng ilang mga ekonomista ang cyclical na katangian ng residential real estate market mismo. Sa teorya ng mga ikot ng konstruksiyon ni S. Kuznets, ito ay ang mga pagtaas at pagbaba ng aktibidad sa merkado ng pabahay na kumikilos bilang mga punto ng paglago ng ekonomiya. Hindi sinasadya na ang artipisyal na "pag-init" ng mga ekonomiya ng mga binuo na bansa, na sa huli ay humantong sa isang krisis, ay nauugnay lalo na sa pagpapatindi ng mga programa ng mortgage na may aktibong suporta ng estado. Ang pagbagsak ng ekonomiya ay sinamahan ng pagtaas ng kawalan ng trabaho, pagbaba ng tunay na kita, at mga negatibong inaasahan tungkol sa trabaho sa hinaharap at kita sa hinaharap. Ayon kay N.V. Rodionova, "ang isyung ito ay nagiging lalong mahalaga sa kaso ng isang napakalaking pagpapalawak ng pagpapautang sa pabahay, dahil sa pagbagsak ng aktibidad sa ekonomiya, ang pagtaas ng kawalan ng trabaho at ang mga kita ng populasyon ay nawawalan ng katatagan, na nagpapalubha sa katuparan ng mga obligasyon ng mga mamamayan sa ilalim ng mga kasunduan sa pautang . Kasabay nito, sa panahon ng pagbagsak ng ekonomiya, ang presyon sa residential real estate market ay tumataas. Ito ay humantong sa isang pagbaba sa presyo nito."

Ayon sa pananaliksik ni G.V. Lukyanchikova, ang average na cycle ng haba sa US real estate market ay 6-8 taon. Ang isa pang pag-aaral niya, na isinagawa sa 18 mga bansa ng OECD para sa 1970-2005, ay nagsiwalat ng mga cycle na tumatagal ng 10 taon, na medyo pare-pareho sa mga klasikal na pang-industriyang cycle ng K. Juglar - K. Marx, habang ang pinakamataas na pagbabago sa presyo ay nasa Netherlands: + 98.4% sa yugto ng pagtaas at -50.4% - sa yugto ng pagbaba. Sa merkado ng real estate ng Russia, ang cyclicality ay nagpapakita mismo sa isang makabuluhang pagbabago sa bilang ng mga transaksyon, habang ang mga pagbabago sa presyo ay mas maliit. Kadalasan, mayroong isang acceleration o deceleration ng rate ng paglago ng presyo, habang ang isang ganap na pagbaba sa mga presyo sa katumbas ng ruble sa Russian real estate market ay sinusunod lamang sa mga maikling panahon at, bilang isang panuntunan, hindi gaanong mahalaga. Tandaan din na ang real estate market ay may seasonal na bahagi, na maaaring gayahin ang isang panandaliang cycle. Noong 2009-2010, aktibong itinuloy ng Pamahalaan ng Russian Federation ang isang patakaran upang labanan ang mga kahihinatnan ng pandaigdigang krisis sa pananalapi, isa sa mga priyoridad na hakbang na ipinapatupad ay: pagtataguyod ng trabaho, pagtatayo ng pabahay at tulong sa mga mamamayan sa merkado ng pabahay. Sa simula ng 2010, nagkaroon ng pagbaba sa bilang ng mga walang trabaho na may sabay-sabay na pagtaas sa pagkakaroon ng residential real estate, na nagpahiwatig ng pagiging epektibo ng patakarang hinahabol.

Ang estado ng merkado ng pabahay at ang dinamika nito ay naiimpluwensyahan ng mga sumusunod na kadahilanan:

• 1) ang bilang ng mga pag-aasawa at paglilitis sa diborsyo - ang tagapagpahiwatig na ito ay nagpapahiwatig ng pagtaas o pagbaba sa bilang ng mga sambahayan, ayon sa pagkakabanggit, ay nakakaapekto sa pagbabago sa halaga ng demand para sa mga indibidwal na yunit ng pabahay (mga apartment, indibidwal mga gusali ng tirahan) sa residential real estate market;
• 2) birth rate - nagsasangkot ng pagtaas sa bilang ng mga miyembro ng sambahayan, na nakakaapekto sa pagtaas ng demand para sa karagdagang mga lugar tirahan. Bilang isang patakaran, ito ay nakakamit alinman sa pamamagitan ng pagtaas ng dami ng demand para sa mga multi-room apartment na may sabay-sabay na pagtaas sa mga volume ng supply mga apartment na may isang silid; o sa pamamagitan ng muling pagtatayo ng mga umiiral na indibidwal na gusali ng tirahan sa pamamagitan ng pagtatayo ng mga karagdagang yunit ng living space sa anyo ng mga extension sa pangunahing istraktura.
• 3) dami ng namamatay - ang tagapagpahiwatig na ito ay maaaring magpahiwatig ng pagbawas sa bilang ng mga miyembro ng mga umiiral na sambahayan, na maaaring sinamahan ng pagtaas ng suplay mga apartment na may maraming silid na may sabay-sabay na pagtaas ng demand para sa mga apartment na may mas kaunting mga silid; pati na rin ang pagbawas sa bilang ng mga sambahayan mismo, na sinamahan ng pagtaas ng supply ng mga indibidwal na yunit ng pabahay sa merkado.
• 4) mga proseso ng paglipat - ang populasyon ng nagtatrabaho na dumarating mula sa ibang mga bansa, bilang panuntunan, ay nangangailangan ng pabahay. Dahil ang pangangailangan para sa pabahay ay lumitaw kaagad sa pagdating, mahalaga nakakakuha ng residential real estate rental market, na nagpapahintulot sa iyo na ipagpaliban ang pagkuha ng residential real estate nang walang malubhang pagkalugi. Kasabay nito, ang pag-upa ng pabahay ay nagiging isang independiyenteng negosyo, at ang mga apartment na ginamit para dito ay inalis mula sa merkado ng pabahay. Ang isang espesyal na layer ng mga mamumuhunan ay umuusbong na bumili ng residential real estate upang makabuo ng kita mula sa paggamit nito.

Ang estado at dinamika ng mga pangunahing tagapagpahiwatig ng merkado ng pabahay (mga presyo at dami ng benta) ay tinutukoy ng mga katangian ng pagtugon ng iba't ibang mga segment nito sa mga pagbabago sa sitwasyong macroeconomic sa bansa, ang antas ng kita at pagtitipid ng mga tao, bilang gayundin ang kanilang mga inaasahan at sentimyento. Ang mga proseso ng demograpiko at ang mga katangian ng patakaran sa pabahay ng pamahalaan ay may malaking epekto sa residential real estate market. Ang merkado ng pabahay ay nagpapakita ng pro-cyclical na pag-unlad, kaya ang mga parameter nito ay nauugnay sa mga pagbabago sa supply ng pera at dami ng produksyon sa bansa, gayundin sa pagtaas o pagbaba sa pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan ng bansa. Ang kasalukuyang estado at mga uso ng residential real estate market sa Russia ay tinutukoy ng minanang stock ng pabahay, pati na rin ang teknolohikal at institusyonal na mga kondisyon ng entrepreneurship sa lugar na ito. Ang mga prosesong nagaganap sa residential real estate market ay sumasalamin sa paggana ng magkakaugnay na mga merkado: mga merkado para sa mga kadahilanan ng produksyon (paggawa, kapital), merkado sa pananalapi, pati na rin ang mga pamilihan para sa mga produkto at serbisyo na nagsisilbing mga pamalit o pandagdag sa isang partikular na produkto. Samakatuwid, sa susunod na talata ay isasaalang-alang natin ang mga ugnayang ito na may kaugnayan sa merkado ng real estate ng Russia.

Ang merkado ng real estate sa Russia (tulad ng sa iba pang mga binuo na bansa) ay mabilis na nagbabago. Ang mga pagbabago ay lalong hindi mahuhulaan sa mga panahon ng krisis. Sa ganitong mga sitwasyon, ang pagsusuri sa merkado ay mahirap na gawain: Maaaring tumaas at bumaba ang mga presyo at demand.

sa ibaba IQReview nangunguna maikling pangkalahatang-ideya ang kasalukuyang estado ng mga gawain ng merkado ng real estate sa Russian Federation. Ang data na ito ay pangunahing nauugnay sa mga nagpaplanong bumili o magbenta ng ari-arian sa susunod na anim na buwan hanggang isang taon.

Kasaysayan ng paglikha at pag-unlad merkado ng real estate sa Russian Federation

Ang merkado ng real estate sa Russia ay medyo "bata": lumitaw lamang ito noong 1990. Sa kalagitnaan ng taong ito, ang batas na "On Property in the USSR" ay lumawak at nagsimulang isama ang konsepto ng "pribadong pag-aari." Sa katunayan, ang merkado ay nagsimulang umunlad sa isang napakalaking sukat lamang noong 1992, nang magsimula itong isagawa.

Tulad ng sa anumang ibang bansa, ang merkado ng real estate sa Russia ay mayroon at may sariling katangian na mga tampok. Sa una ay ganito sila:

Ang demand ay lumampas sa supply ng ilang beses, at mga pangunahing lungsod- dose-dosenang beses.

Ang mga serbisyo ay hindi kasing laganap tulad ng ngayon at sa pangkalahatan ay hindi propesyonal.

Ang mga presyo ng pabahay ay napakababa (halimbawa, noong 1995-1997, ang isang average na isang silid na apartment sa Moscow ay maaaring mabili sa halagang $25-30 libo).

Proseso ng pagbuo ng presyo

Ang pangalawang merkado ng Moscow (at iba pang mga lungsod ng Russian Federation) ay karaniwang nabuo sa maraming yugto:

Mula 1990 hanggang kalagitnaan ng 1991. Ang yugto ng "kapanganakan" ng merkado ng real estate sa Russian Federation, na kung saan ay nailalarawan sa pamamagitan ng mababa at matatag na mga presyo. Ang pagbili at pagbebenta sa oras na iyon ay hindi laganap - ang mga transaksyon ay medyo bihirang natapos (ang populasyon ay hindi pa sanay sa mga pagbabago, at bilang karagdagan, ang mga seryosong pagbabago ay nagaganap sa bansa). Pangunahing mga migrante ang nagbenta ng mga pabahay na kadalasang ginagawa sa halaga ng pagtatayo.

Mula sa ikalawang kalahati ng 1991 hanggang sa simula ng 1993. Ang pangalawang merkado ay nagsisimula nang aktibong lumago, lalo na sa malalaking lungsod. Sa mas mababa sa 2 taon, kasama ang bilang ng mga transaksyon, parehong ang demand at ang halaga ng pabahay ay lumalaki. Sa ilang mga panahon, ang pagtaas ng presyo ay 10-15% sa dayuhang pera. Ang pangangailangan ay higit na lumago dahil sa mabilis na pag-unlad ng mga relasyon sa merkado at ang paglikha ng isang bagong klase ng populasyon - ang "mga bagong Ruso". Sa malalaking lungsod, ang mayayamang negosyante at bandido ay aktibong bumili ng real estate, na nagpapasigla sa parehong demand at presyo. Ang unang malalaking opisina ng real estate ay nagsimulang lumitaw.

Mula sa ikalawang kalahati ng 1993 hanggang sa katapusan ng 1995. Ang mabilis na paglago na lumitaw sa nakaraang dalawang taon ay nagsimulang bumagal, at ang sitwasyon sa merkado ay naging mas matatag. Ang mga presyo ay nagsimula ring maging matatag: kung dati ay madalas silang itinakda nang magulo at malayo sa sapat (parehong pataas at pababa), pagkatapos sa mga taong ito ang halaga ng living space ay nagsimulang mas maimpluwensyahan ng mga kadahilanan tulad ng uri ng bahay, lokasyon, layout ng apartment, imprastraktura sa paligid at iba pa. Ito ay sa pagtatapos ng 1995 na ang kabisera ng Russia ay naging isa sa mga pinakamahal na lungsod sa planeta sa mga tuntunin ng mga presyo ng pabahay.

Mula sa unang bahagi ng 1996 hanggang kalagitnaan ng 1998. Ang sukat at mga presyo ay unti-unting naging matatag, nagiging mas sistematiko at maalalahanin.

Mula sa ikalawang kalahati ng 1998 hanggang kalagitnaan ng 1999. Dahil sa krisis noong 1998, ang pagbebenta ng mga apartment ay bumagal nang malaki. Bumaba rin ang mga presyo ng pabahay sa dolyar.

Narito ang mga tinatayang presyo para sa "mga parisukat" ng Moscow (halos average na mga numero, mga apartment sa mga lugar ng tirahan):

katapusan ng 1993 - $400-600 bawat 1 “parisukat”;

1994 - $600-900 bawat “parisukat”;

1995-1996 - hanggang $1,200 kada metro kuwadrado;

1997 - $600-1000 bawat parisukat;

ikalawang kalahati ng 1998 - $700-900 kada metro kuwadrado;

ikalawang kalahati ng 1999 - $450-600 kada metro kuwadrado.

Para sa mas mayayamang mamimili na bumibili ng mga bahay sa mga pangunahing lugar, ang mga presyo ay humigit-kumulang 50% na mas mataas.

Ang pinakamahal at prestihiyosong segment ng merkado ay nagsimulang lumitaw nang humigit-kumulang sa pagtatapos ng 1994. Ang mga elite na apartment ay nagsimulang ilaan lalo na sa Moscow at ilang iba pang malalaking lungsod. Sa pagtatapos ng 1994, ang average na halaga ng 1 metro kuwadrado ng naturang pabahay sa Moscow ay humigit-kumulang $2,500, at sa tuktok ng mga presyo (noong 1996) umabot ito sa $4,000.

Kasalukuyang Katayuan

Mula 2010 hanggang 2013, ang Russian real estate market ay nakaranas ng matatag, maayos na paglago. Parehong ang demand para sa pabahay at ang halaga ng living space ay lumago.

merkado ng real estate ng Russia

Sa pagsisimula ng krisis, bumagal ang paglago at nagsimula ang rollback. Mayroong ilang mga dahilan para dito:

Nawalan ng pagkakataon ang malalaking mamumuhunan na makatanggap ng "murang" na mga pautang, kaya naman bumagal ang takbo ng konstruksiyon (at ang ilan sa mga proyektong sinimulan ay nagyelo).

Ang tunay na kita ng populasyon ay bumaba, kaya naman ang mga mamamayan ay nagsimulang bumili ng mas kaunting pabahay (kapwa may at walang sangla).

Ang mga kinakailangan sa mortgage ay naging mas mahigpit, na nagpapahirap sa pagkuha ng isang mortgage kahit na para sa mga may sapat na pondo upang bayaran ang utang.

Tumaas ang halaga ng pagtatayo ng bagong pabahay (dahil sa pagtaas ng halaga ng palitan ng dolyar, na nagpapataas ng presyo ng mga kagamitan sa konstruksiyon).

Ang mga salik na ito ay humantong sa katotohanan nareal estate market (pagtatayana patuloy na positibo noong 2010-2013) ay nagsimulang "bumagsak":

ang antas ng mga benta ng mga apartment sa mga bagong gusali ay nabawasan;

ang bilang ng mga mortgage na kinuha ay nabawasan;

ang kabuuang bilang ng mga transaksyon sa pagbili ay nabawasan;

ang halaga ng square meters ay nabawasan(pangunahin para sapangalawang pabahay);

ang bilis ng konstruksiyon ay bumaba (patuloy pa rin ang pagtatayo ng mga bagong pabahay, ngunit hindi sa parehong sukat tulad ng bago ang krisis).

Ang pabahay sa mga bagong gusali ay madalas na ibinebenta nang may pag-aatubili. Sa ilang mga residential complex, na kinomisyon 1-2 taon na ang nakakaraan, ang isang makabuluhang bahagi ng mga apartment ay nananatiling walang laman. Ang kalakaran na ito ay sinusunod sa buong bansa - kapwa sa mga rehiyon at sa Moscow.

Kung susuriin natin ang forecast para sa 2017 taon, kung gayon halos hindi natin maasahan ang karagdagang pagbaba sa mga presyo para sa mga bagong gusali. Ang gastos sa bawat metro kuwadrado sa mga bahay na ginagawa ay nabawasan na, kaya ang merkado na ito ay malamang na "i-pause" lamang hanggang sa mapabuti ang sitwasyon. Posible pa nga ang reverse process - dahil sa pagtaas ng mga gastos sa konstruksiyon, maaaring bahagyang tumaas ang mga presyo.

Ito ang sitwasyon sareal estate market sa 2017maaaring humantong sa kakulangan ng mga bagong gusali sa nakikinita na hinaharap. Kung ang krisis ay lumipas na sa rurok nito, at ang ekonomiya ng estado ay patuloy na bumabawi, kung gayon ang pangangailangan para sa pabahay ay magsisimulang lumaki muli. Dahil sa ang katunayan na ngayon ang isang makabuluhang bahagi ng mga bagay ay nagyelo, maaaring walang sapat na suplay sa merkado. Ang sitwasyong ito ay hindi malamang, ngunit posible pa rin (at higit sa lahat para sa malalaking lungsod).

Sa pangalawang merkadoreal estate noong 2017(at sa susunod na 1-2 taon) ang patuloy na pagbaba ng mga presyo ay hinuhulaan. Ito ay maaaring bahagyang pasiglahin ang demand.

Ano ang sitwasyon sa segment ng komersyal na ari-arian?

Ang pabahay ay hindi lamang ang "mabuti" na mataas ang pangangailangan. Ang komersyal na merkado ng real estate ay malawak ding binuo sa Russia. Kabilang dito ang mga opisina, tindahan, pati na rin ang mga bodega at gusali - ito ang mga bagay na kadalasang binibili, ibinebenta at inuupahan.

Sa unang kalahati ng 2017, ang demand para sa real estate ng opisina ay nagsisimulang mabawi sa malalaking lungsod. Halimbawa: sa Moscow sa unang quarter, ang dami ng mga bagong transaksyon sa pagbili at pag-upa ay 45% higit pa kaysa sa parehong panahon noong 2016, at 66% higit pa kaysa sa 2015. Lumalabas na ang demand para sa mga tanggapan ng metropolitan ay tumaas ng isa at kalahating beses.

Ang warehouse real estate market ay ang pinaka-abalang sa kabisera. Sa simula ng 2017, nagkaroon ng malaking pagbaba sa bilang ng mga transaksyon kumpara noong 2016. Ang average na rate ng pag-upa ay hindi nagmamadaling tumaas: sa simula ng 2014 sa Moscow ito ay nag-average ng 4,900 rubles bawat metro kuwadrado bawat taon. Matapos ang pagsisimula ng krisis, nang magsimulang "bumagsak" ang warehouse real estate market, nagsimula itong unti-unting bumaba, at sa ikalawang kalahati ng 2015 ay "sinira" nito ang 4,100 na marka Ngayon ang average na taunang gastos sa pag-upa ay nagbabago sa 4,000 rubles bawat metro kuwadrado.

Pagtataya sa merkado ng real estate (video)

Sa pagsusuri na ito ay isasaalang-alang natin merkado ng Russia real estate, na tradisyonal na tumutuon sa mga aspeto ng merkado at advertising. Dahil sa heterogeneity at specificity ng paksa ng pagsasaalang-alang, ang pangunahing pansin ay babayaran sa residential real estate market na may pagtuon sa pinaka-masidhi at binuo - ang Moscow market.

Kwento

Ang merkado ng real estate ng Russia sa pag-unlad nito ay napapailalim sa mga pangkalahatang batas ng ekonomiya, bagaman ang mga detalye ng ating bansa, natural, ay nag-iiwan ng kanilang marka dito. Ang pangkalahatang vector ng merkado ay nasa direksyon mula sa kusang tungo sa balanse at sibilisado. Ayon sa karamihan ng mga eksperto, ang mga sumusunod na pangunahing yugto ay maaaring makilala.

Ang paglitaw ng merkado ng real estate sa Russia ay maaaring maiugnay sa huling panahon ng Sobyet, nang noong kalagitnaan ng 1990 ang konsepto ay lumitaw sa Batas na "Sa Ari-arian sa USSR" pribadong ari-arian. Ang tunay na pag-unlad ng merkado ay nagsimula sa pagsisimula ng pribatisasyon noong 1992.

Ang yugto ng pagbuo ng Russian residential real estate market ay tiyak at may ilang mga tampok. Sa pinaka makabuluhan mga natatanging katangian Kabilang dito ang mga presyo na ilang beses na ibinaba dahil sa pagtatasa batay sa halaga ng libro, maraming labis na demand kaysa sa supply, at ang hindi pag-unlad ng mga serbisyo sa real estate.

Ang driver ng pag-unlad ng merkado ay ang rehiyon ng Moscow. Sa pagtatapos ng panahong ito, nagkaroon ng matalim na pagtalon sa mga presyo para sa halos lahat ng mga bagay sa merkado ng pabahay (halos 8 beses).

Ang susunod na yugto ng pag-unlad ng merkado ng real estate ay maaaring tawaging isang transisyonal na yugto. Nagsimula ito noong ikalawang kalahati ng 1993. Mga Tampok na Katangian ang panahong ito ay medyo mataas na presyo, kahit na hindi pa nila naabot ang antas ng mundo, ang paglitaw ng mga relasyon sa merkado sa pagitan ng mga kalahok sa merkado, pati na rin ang pagbaba sa bilis ng pribatisasyon ng pabahay, na lumipas na sa rurok nito.

Nagsimulang mag-level out ang supply at demand. Ang isang regulatory legislative framework ay lumitaw, at ang papel ng estado sa merkado ay unti-unting nagsimulang tumaas. Ang konsepto ng luxury real estate ay ipinanganak - eksklusibo, hindi karaniwan para sa pag-unlad ng masa mga proyektong naglalayon sa mga taong may pera. Kasabay nito, binuo din ang advertising sa real estate, binuo ang mga pamantayan at karaniwang mga diskarte. mga kampanya sa advertising residential properties.

Ang krisis noong 1998 at ang panahon pagkatapos ng krisis (pagbawi). hanggang 2000 ay dapat i-highlight nang hiwalay, dahil ang mga kaganapan noong 1998 ay medyo huminto sa patuloy na pasulong na kilusan patungo sa pagbuo ng sibilisadong relasyon sa merkado. Ang lahat ng mga merkado, kabilang ang real estate, ay nasa yugto ng pansamantalang pagyeyelo at pakikibaka para mabuhay. Kasabay nito, ang merkado ng real estate ay nagpakita ng mas malaking pagkawalang-kilos kumpara sa ibang mga sektor ng ekonomiya.

entablado propesyonal na pag-unlad palengke – ito ay 2000–2002. Ang bansa ay ganap na nakabangon mula sa krisis, ang antas ng kita ng populasyon ay nagpapatatag at nagsimulang lumaki. Ang gitnang uri ay nabuo, na hindi pa naging pangunahing diktador ng mga interes sa pagbuo ng mga kagustuhan ng mga mamimili, ngunit ang merkado ay tumugon na dito, na kinikilala ito bilang isang independiyenteng uri. target na grupo. Ang yugtong ito ay nauugnay sa mabilis na pag-unlad ng merkado ng real estate at ang pagtaas nito sa isang mas mataas na antas ng husay. bagong antas. Ito ang simula ng pagbuo ng sibilisadong relasyon sa pagitan ng nagbebenta at mamimili, at ang pag-unlad (bagaman mabagal ngunit sigurado) ng legislative framework, at mataas na antas kumpetisyon, at maraming alok para sa iba't ibang panlasa at antas ng kita - mula sa pagbuo ng mass panel hanggang mga indibidwal na proyekto, pati na rin ang pagpapakilala ng mga bagong teknolohiya at solusyon.

Sa pagtatapos ng panahong ito, ang isa sa mga pangunahing motibo ng pag-uugali ng mamimili ay malinaw na nabuo (pangunahin sa Moscow at St. Petersburg) - isinasaalang-alang ang pagbili ng real estate bilang isa sa mga pinaka kumikitang paraan upang mamuhunan ng sariling mga pondo. Ang mga kagustuhan ng mga mamimili sa segment na ito ay tinutukoy ng pagnanais na mamuhunan ng pera nang may pakinabang at hindi masira, sa halip na sa pamamagitan ng tunay na panlasa at kagustuhan para sa mga katangian ng kalidad ng bahay at lokasyon nito, na siyang priyoridad ng segment ng mga mamimili ng real estate upang malutas ang isyu sa pabahay. Nauuna ang pagiging maaasahan at ang pangalan ng developer para sa parehong mga segment. Tulad ng para sa mga nagbebenta mismo, sa paghahanap ng isang mapagkumpitensyang kalamangan ay binibigyang pansin nila ang mga propesyonal na katangian ng merkado: marketing, advertising, PR, kasama ang bahagi ng imahe.

Mature, advanced market stage nagsimula noong 2003 at nagpapatuloy hanggang ngayon. Ang mga pangunahing salita sa panahong ito ay "paggalang sa mamimili" at "tuon sa customer." Ang pagiging bukas ng impormasyon ng merkado ay tumataas, ang mga kumpanya ng real estate ay sumasakop sa isang makabuluhang lugar, at ang karamihan ng mga kalahok sa mga transaksyon ay gumagamit ng kanilang mga serbisyo. Kasabay nito, mas binibigyang pansin ang reputasyon ng mga ahensya ng real estate, at ang papel ng mga pribadong broker at rieltor ay unti-unting bumababa.

Ang sikolohiya ng consumer ay nagbago nang malaki. Sa yugtong ito, sa unang pagkakataon, ang pagbabago sa mga priyoridad ay malinaw na nakikita: hindi na ang nagbebenta ang nagdidikta ng mga alituntunin ng laro sa bumibili, ngunit ang bumibili, na naging mas edukado at matalino sa mga usapin ng merkado at relasyon sa merkado, naglalagay ng mas mataas na mga pangangailangan sa inaalok na produkto (mga katangian ng kalidad nito). Isang may kamalayan, makatuwiran, maalalahanin na desisyon ang dumating, batay sa isang malinaw na pag-unawa sa sariling mga kagustuhan at ideya tungkol sa nais na pabahay at layunin nito. Medyo binabago din ng supply market ang istraktura nito, na nakatuon sa consumer. Dahil sa pagtaas ng layer ng mga taong itinuturing ang kanilang sarili bilang middle class, ang market ay tumutugon sa trend na ito na may dumaraming business class na proyekto.

Ang karagdagang pagbuo ng mga relasyon sa merkado sa sektor ng real estate at ang pagtaas ng paglahok ng ekonomiya ng Russia sa mga pandaigdigang proseso sa huli ay humantong sa pagiging bukas ng merkado. Sa kabila ng lahat ng mga tampok, ang pag-unlad ng domestic real estate market ay higit na naiimpluwensyahan ng mga pandaigdigang uso. Ang pinakamahalaga sa mga ito ay kinabibilangan ng mga presyo para sa mga mapagkukunan ng enerhiya, pangunahin ang langis, mga rate ng pera sa mundo, atbp. Iyon ang dahilan kung bakit ang pandaigdigang krisis sa pananalapi at pang-ekonomiya ng 2008-2009 ay nagkaroon ng malaking epekto sa merkado ng real estate ng Russia, na, tulad ng krisis noong 1998, ay dumaan sa isang panahon ng isang taon na "pagyeyelo" at unti-unting "paglusaw". Sa pamamagitan ng 2010-2011, ang merkado ay ganap na nakabawi at patuloy na umuunlad hanggang sa katapusan ng 2014.

Ang isang matatag at maaasahang merkado ng real estate na may kanais-nais na klima sa pamumuhunan ay nagbibigay ng average na pagtaas ng 5-10% bawat taon. Ang ganitong mga tagapagpahiwatig ay tipikal para sa mga bansa sa Kanlurang Europa at ito pa rin ang pangunahing patnubay sa pagtukoy sa pagiging maaasahan at pagkamagalang ng merkado ng real estate.

Istruktura ng merkado

Ang mga sumusunod na segment ng merkado ng real estate ay nakikilala sa pamamagitan ng mga uri ng mga transaksyon:

• pagbili at pagbebenta ng real estate;
• pag-upa ng real estate;
• mortgage, atbp.

Sa uri ng pagmamay-ari Ang mga bagay sa merkado ng real estate ay maaaring uriin sa pribado, estado at munisipyo.

Sa pamamagitan ng functional na layunin Ang merkado ay maaaring nahahati sa:

• residential real estate;
• mga gusaling pang-industriya;
• mga hindi pang-industriya na gusali at lugar (mga bodega, opisina, atbp.).

Ang merkado ng real estate ay karaniwang nahahati din sa pangunahin at pangalawa:

• Ang pangunahing real estate market ay nangangahulugang isang hanay ng mga transaksyon na ginawa gamit ang mga bagong likhang bagay. Ang merkado na ito, kumbaga, ay "naglulunsad" ng real estate sa sirkulasyon ng ekonomiya;
• Ang pangalawang merkado ng real estate ay tumutukoy sa mga transaksyon na ginawa gamit ang mga bagay na gumagana, pati na rin ang mga transaksyon na may kaugnayan sa muling pagbebenta o iba pang paraan ng paglilipat ng mga bagay mula sa isang may-ari patungo sa isa pa.