Uredniki NSP so prosili bankirje in razvijalce, da povedo, kako se spreminja pristop k projektnemu kreditiranju, ali je mogoče zbrati izposojena sredstva po razumni obrestni meri in kakšne finančne sheme podjetja uporabljajo kot alternativo projektnemu financiranju.

Dmitry Kurdyukov, predsednik severozahodne banke Sberbank PJSC:
- Sberbank je vodilna na trgu projektnega financiranja. In seveda nismo nehali dajati posojil razvijalcem, ki se ukvarjajo s stanovanjskimi in poslovnimi nepremičninami. Eno od načel projektnega financiranja je porazdelitev tveganj med vse udeležence projekta. Prvič, še preden banka vstopi v projekt, morajo njeni pobudniki vložiti svoj delež sredstev. Pri stanovanjskih nepremičninah je ta znesek 25 % kapitala projekta, vsaj še 15 % morajo vložiti lastniki. Tako smo nekoliko povečali zahteve glede deleža lastne udeležbe razvijalca. Obvezna zahteva je prodaja stanovanj v skladu z zahtevami 214-FZ, razpoložljivost začetnih dovoljenj za projekt. Pripravljeni smo predvsem kreditirati projekte, namenjene množičnemu povpraševanju.
To so splošna načela, ki se jih držimo. V praksi je individualen pristop do podjetij in njihovih projektov. Upošteva ime in izkušnje potencialnega posojilojemalca, prisotnost drugih denarnih tokov in plačilno sposobnih garantov, razred in tržno privlačnost predmeta, prisotnost dodatnega zavarovanja.
V portfelju posojil, danih za gradnjo nepremičnin, se delež stanovanjskih projektov konstantno giblje okoli 10 %. Sam portfelj se je s 36 milijard rubljev na začetku leta 2013 povečal na 115 milijard v letu 2015. Številke jasno kažejo, da projektno financiranje nepremičnin v Sberbank ni prekinjeno.

Andrey Feoktistov, direktor oddelka za korporativno poslovanje banke PJSC "AK BARS":
- Na splošno se pristopi banke AK BARS k kreditiranju stanovanjske gradnje niso spremenili. Osnovna merila ostajajo enaka. Izvedba projekta mora biti ekonomsko upravičena. Potrebno je, da ima razvijalec projektne ocene in začetna dovoljenja. Projekt mora vsebovati lastna sredstva posojilojemalca - najmanj 30% njegovih stroškov. Veliko pozornosti namenjamo tudi kakovosti zavarovanj za najete kredite.
V letu 2016 banka financira investicijske projekte v načrtovanem obsegu.
V preteklih treh letih je število izdanih posojil ostalo skoraj nespremenjeno.
V letu 2013 smo financirali 36 projektov, v letu 2014 - 35, v letu 2015 - 38.
Banka od razvijalcev zahteva pozitiven poslovni ugled, stroškovno učinkovito finančno in gospodarsko dejavnost, dobro kreditno zgodovino in razpoložljivost lastnih sredstev. Prednost dajemo projektom stanovanjskih nepremičnin v ekonomskem razredu. Analiziramo njihovo potencialno tržno povpraševanje, likvidnost, smotrnost. Pogoji in cene se določijo za vsak projekt posebej glede na rezultate
kompleksna analiza.

Arkadij Bočarnikov, namestnik direktorja podružnice banke Globex v Sankt Peterburgu:
- Proces projektnega financiranja se pri nas ni ustavil. Obstajajo že odprta, obstoječa posojila in vloge za obravnavo. Obrestne mere za tovrstna posojila se v primerjavi s predkriznimi niso veliko spremenile. Toda pogoji, pod katerimi zagotavljamo financiranje projektov, so tajni komercialni podatki. Lahko rečem, da je pristop do vsakega razvijalca individualen: upoštevajoč njegovo zgodovino in obseg poslovanja. V Sankt Peterburgu velik obseg posojil prihaja iz podjetij, kot sta Setl Group in Etalon-LenspetsSMU.

Vera Setskaya, predsednica GVA Sawyer:
- Projektno financiranje je danes načeloma na voljo. Banke imajo prosto likvidnost. Toda pogoji so se spremenili. Prvič, tečaj se je dvignil. Za banke, kot sta Sberbank in VTB, je 14-15%, za manjše - 19%. Tudi majhne banke dolgoročnega denarja tako rekoč nimajo. Posojijo lahko za največ dve leti, kar je za razvojne projekte premalo. Poleg obeh voditeljev so dolgoročna posojila na voljo tudi Banki Moskve, Promsvyazbank, Alfa-Bank in nekaterim drugim iz prvega ešalona.
Razumljivo, želja bankirjev za zavarovanje na nestabilnem trgu. Svoja tveganja zmanjšujejo s strožjimi zahtevami glede sodelovanja posojilojemalca v projektu. Če je bilo prej mogoče računati na financiranje s 30-odstotnim, včasih tudi 20-odstotnim vložkom lastnih sredstev, je danes razmerje 50:50. Za tiste, ki gradijo stanovanja, to ni več zanimivo, ker je to tretje ali četrto nadstropje hiše, potem lahko nadaljujete z gradnjo s sredstvi od prodaje stanovanj.
Poleg tega banke za zavarovanje posojila zahtevajo likvidna zavarovanja. To pomeni, da se projektno financiranje spremeni v posojilo zastavljalnice. In v zahtevanem obsegu je na voljo le velikim podjetjem, ki imajo v svojih bilancah dovolj dragih in likvidnih sredstev, da zagotovijo dobro vzpostavljeno interakcijo z bankami. Toda tudi v tem primeru bo velik popust, torej ne bodo prejeli več kot 50% vrednosti nepremičnine.
Razvijalci ugotavljajo, da je posojilo mogoče dobiti samo za gradbena in inštalacijska dela. In nemogoče je ustvariti komunikacije, požarne varnostne sisteme, nizkonapetostne sisteme. To zahteva lastna sredstva.
Banke zmanjšujejo tveganja tudi z zakonitimi shemami. Praviloma se projekt izvaja v okviru posebej ustanovljene pravne osebe. Banka prejme delež v svojem kapitalu in s tem zavaruje svoje pravice do predmeta v primeru neplačila s strani posojilojemalca. Skoraj nemogoče je dobiti posojilo za matično razvojno podjetje.
Za tiste, ki prvič vstopijo na trg, je vzpostavitev dialoga z banko in pridobitev posojila domišljijska naloga. Toda tudi če bi se novinec spopadel s tem, bo stava uničila celotno gospodarstvo projekta. Kreditna podjetja z imenom, z ugledom. Za njih - ugodnejši pogoji. Uporabljajo se tudi mehanizmi rekreditiranja. Če je objekt že zgrajen, se banka s kreditojemalcem pogaja za nižjo obrestno mero, sproščena sredstva pa lahko ponovno vložijo v naslednji projekt. Obstaja cela veriga gradbenih projektov, ki jih banka izvaja skupaj z gradbenikom.
Upoštevati je treba tudi, da banka ne more svobodno omiliti pogojev za nedoločen čas. Centralna banka kot regulator narekuje svoje zahteve in nobena banka jih ne more ignorirati. Visoka stopnja se ni pojavila zaradi želje bankirjev po zaslužku, temveč na podlagi diskontne stopnje centralne banke, povečanih zahtev za rezerve in drugih parametrov.

Elena Kuznetsova, namestnica generalnega direktorja za ekonomijo in finance, Pioneer Group of Companies, smer Sankt Peterburg:
- Mislim, da bodo banke leta 2016 oblikovale splošen pristop k financiranju projektov. Kajti letošnje leto bo po mnenju mnogih analitikov dober preizkus moči za razvijalce. V prvem četrtletju so banke zavzele počakajočo držo. Želijo si ogledati, kako se je spremenila gospodarska uspešnost razvijalcev v letu 2015, to pa bo razvidno iz letnih računovodskih izkazov, ki jih oddajo najpozneje do 31. marca.
Večina bank zdaj postavlja povečane zahteve za sodelovanje razvijalcev pri financiranju prihodnjih projektov, pa tudi za skladnost z zakonodajo. Banke so bolj ali manj zveste tistim podjetjem, ki gradijo objekte v okviru 214-FZ, in so previdne do drugih shem.

Elena Tarabukina, vodja oddelka za hipotekarna posojila, KVS Group:
- V krizi je uspešno financiranje projekta odvisno ne le od trajanja poslovnega odnosa med razvojnim podjetjem in banko, temveč tudi od ugleda in izkušenj razvijalca. Skupina podjetij KVS je razvila partnerske odnose z VTB24. Zagotovil je kreditna sredstva za naš prvi investicijski projekt "GUSI-Swans", nato LCD "Ivan da Marya" in "Linkor". Zdaj VTB24 financira projekte kompleksnega razvoja ozemlja "New Sertolovo" in "YASNO.YANINO".

Andrej Nikitin, finančni direktor skupine LSR:
- Skupina LSR nikoli ni uporabljala ciljnega bančnega projektnega financiranja. Za razvijalce, ki delajo v skladu z 214-FZ, je uporaba tega orodja običajno povezana s pomembnimi obremenitvami (zastava pravic terjatev v skladu s pogodbami o kapitalski udeležbi ali splošnimi pogodbami o izvajalcih). Tem so prišteti še režijski stroški recenzije projektov v inženirskih in geodetskih podjetjih ter stroški zavarovanja. Vse to, skupaj z visokimi obrestnimi merami za posojila, močno zmanjšuje donosnost.
Poleg tega ni operativnega pravnega mehanizma za sprostitev stanovanj iz bančnega zavarovanja. Zato obstaja tveganje, da lastnik transakcijo zavrne: morebitna stranska obremenitev vzbuja pri kupcu sum.
Od sredine leta 2014 banke zaostrujejo zahteve za podjetja v gradbeništvu, zlasti za izvajalce. To močno otežuje postopke za graditelje in izvajalce v zvezi s pridobivanjem kredita (tako v okviru projektnega financiranja kot za dopolnjevanje obratnih sredstev). Ni mogoče reči, da so banke začele postavljati nove zahteve. Hkrati so bistveno otežili analizo finančnega stanja tako kreditojemalca kot vseh udeležencev v kreditnem poslu. Natančno preučijo vse finančne kazalnike (dejanske in napovedane), strukturo lastništva posojilojemalca. Poostren je pristop k tržnemu vrednotenju in kakovosti zavarovanj.
Hkrati je strošek projektnega financiranja v vsakem primeru višji od obrestnih mer za posojilo za tekoče dejavnosti (obnova obratnega kapitala). Če skupina podjetij uporablja načelo "kotla" zadolževanja pri različnih bankah upnicah, to omogoča minimiziranje stroškov servisiranja posojil. Banke pa se veliko hitreje odločajo o odobritvi kreditnih limitov.

Z razvojem projektnega načina poslovanja po vsem svetu je bilo treba uvesti bistveno nov mehanizem zbiranja sredstev, ki omogoča izvedbo dela brez sprva kakršnega koli denarnega zavarovanja. Nato bomo razmislili, kaj je projektno financiranje in v čem se razlikuje od drugih vrst zbiranja denarja v javnem in podjetniškem sektorju.

Koncept projektnega financiranja

Projektno financiranje je način zbiranja sredstev za zagotovitev dolgoročnega naložbenega projekta. Imenuje se tudi investicijsko posojilo. Značilnost metode je, da se denar izda ne pod garancijo države ali podjetja in ne proti zastavi premoženja, temveč proti denarnemu toku, ki ga bo projekt ustvaril po zaključku. Z vidika tradicionalnega posojanja je trenutno posojilo videti nizko dohodkovno in tvegano.

Vsem ne uspe pridobiti državnih jamstev, pridobitev zavarovanja za denarna sredstva pa je lahko težavna zaradi njihove visoke stopnje amortizacije in s tem nizkih stroškov. Pri naložbenem posojilu so lahko glavna jamstva za posojilodajalce licenca, razvoj in uporaba posebno vrednih sredstev, pravica do uporabe in proizvodnja.

V svetu je praksa investicijskih posojil že precej razvita, vendar je za Rusijo še vedno neobičajna. Večina bančnih organizacij ne bo tvegala, da bi posodila sredstva obetavnemu, a tveganemu startupu. Ko pa se oblikuje ekipa znanih strokovnjakov in sama pobuda obljublja dober dobiček, se možnosti za pridobitev potrebnega kapitala znatno povečajo.

Lastniški kapital (neposredna naložba), akreditivi, bančna posojila, lizing in včasih blagovna posojila lahko delujejo kot finančni instrumenti za naložbeno posojilo. Povpraševanje je po projektih s potencialno visoko donosnostjo, kot so gradnja stanovanjskih, industrijskih in komercialnih objektov, uvedba nove vrste izdelka, po katerem povprašuje trg, preoblikovanje ali posodobitev podjetja.

Da bi pridobili tovrstno financiranje za izvedbo ideje, je projektno podjetje nujno ustanovljeno v obliki ločene pravne osebe. Denar se namenja za uresničevanje določenih ciljev, stroškovne postavke so jasno opredeljene in jih posojilojemalec ne more poljubno spreminjati. Če pri podjetniškem financiranju vsa tveganja padejo na podjetje organizatorja, potem pri naložbenem posojilu tveganja razdelijo pobudnik, posojilodajalka in posojilojemalec.

V Rusiji je zelo redko, da je celoten znesek dodeljen za celotno pobudo, najpogosteje bankirji zahtevajo, da posojilojemalec vloži del lastnih sredstev, običajno v višini 25-40% celotnega zneska.

Hkrati začetno delo (FEED, študija izvedljivosti, projektna dokumentacija) plača pobudnik ideje, kreditni dnevi pa se povežejo v fazi gradnje. Po končani investicijski fazi so novonastala sredstva zastavljena pri banki v breme prejetega posojila.

Da bi zmanjšale verjetnost izgub pri tako tveganem kreditiranju, banke opravijo natančen pregled, izdelajo poslovne načrte, študije izvedljivosti, finančne modele in trženjske raziskave. To vse strani sili, da se poglobijo v specifike posla, razumejo procese, ki se v njem odvijajo. Če govorimo o gradnji "iz nič" ali nadgradnji obstoječega objekta, potem je treba opozoriti na razpoložljivost lastništva ali pod pogoji dolgoročnega najema zemljišča. Poleg tega je velikega pomena organizacija, ki bo izvajala gradbena in inštalacijska dela.

Pri tej vrsti zagotavljanja pobude obstajata dve glavni obliki dodeljevanja sredstev:

• Sofinanciranje. Po njem so vsi upniki združeni v en sam bazen (sindikat, konzorcij), s posojilojemalcem pa se sklene ena posojilna pogodba.
• Vzporedno neodvisno financiranje. V tem primeru vsaka bančna organizacija zagotovi denar za svoj podprojekt (del celotnega podjetja) in sklene ločeno posojilno pogodbo s posojilojemalcem.

Naložbeno posojilo se včasih imenuje "gresno financiranje", to je z zahtevo po odplačilu posojila. Obstajajo tri glavne oblike dodeljevanja sredstev:

Za razliko od običajnega kreditiranja je pred odločitvijo o investicijskem kreditiranju rok za obravnavo vložene vloge daljši in lahko traja od nekaj mesecev do leta in pol.

Posebnosti dela z investicijskim posojilom

Projektno financiranje temelji na določenih načelih, ki veljajo za vse tovrstne primere. Posebnost je posledica visoke stopnje tveganja za stranke, zato se veliko pozornosti posveča ne le podjetju, ki prejme sredstva, temveč tudi sami ideji, predlagani za izvedbo.

Projekt izstopa ločeno iz glavne dejavnosti podjetja nastane pravna oseba preko katere potekajo vsa plačila. To ima svoje prednosti in je potrebno iz več razlogov:

• Izvedbene aktivnosti se začnejo s čistim obrazom. Z odstranitvijo vseh manipulacij v ločeno strukturo se izognemo težavam, ki so lahko povezane z dejavnostmi matične družbe v preteklosti, na primer z inšpekcijami davčnih storitev za pretekla obdobja, razveljavitvijo posameznih pogodb ali tožbami na drugih področjih.
• Projekt postane bolj odprt in transparenten. Vsa plačila in načrtovanje finančnih tokov so dobro nadzorovani, ni preseka z drugimi finančnimi tokovi podjetja. Transparentnost poveča ocenjeno vrednost ideje in spodbuja zaupanje med več partnerji.

Vsa možna tveganja so natančno preučena in sprejeti so ukrepi za njihovo zmanjšanje, da bi pritegnili vlagatelje. To delo se izvaja v predinvesticijski fazi. Po preučitvi morebitnih nevarnosti vsaka stranka prevzame del tveganj, ki jih je sposobna čim bolj učinkovito obvladovati in nadzorovati. Na primer, tveganja lahko razdelimo na naslednji način:

• dati politično vpletenemu državnemu organu;
• tehnologija za dodelitev dobaviteljem opreme;
• prenos trga do kupcev izdelkov in njihovih partnerjev preko mehanizma specializiranih pogodb.

Udeleženci v zavezi si dajejo funkcionalna jamstva v obliki "tolažilnih pisem" ali s sklenitvijo memoranduma o soglasju, predhodnih dogovorov s kupci. Idealna možnost je prejeti državna jamstva o preferencialni obdavčitvi ali posebnih pogojih za določeno obdobje, to je mogoče z družbenim pomenom pobude, ki se izvaja.

Finančni modeli, ki se uporabljajo pri investicijskem posojilu, so zelo pomembni za stabilnost izvajanja načrta. Modeliranje poteka z ustvarjanjem strukturiranih proform za poročanje, ki so vključeni v izračune bilance stanja projekta, njegovih denarnih tokov in pričakovanega dobička. Pri tem so v dobro pomoč mednarodni splošno sprejeti standardi računovodskega poročanja.

Izdelava finančnega modela temelji na predpostavkah o ključnih dejavnikih, ki vplivajo na poslovanje, narejenih med načrtovanjem. Za to bi morali strokovnjaki natančno preučiti značilnosti podjetniških procesov na pravem področju in razmerje s ključnimi dejavniki. Čim natančneje je modelirana pričakovana dejavnost objekta, tem bolj zanesljive bodo ocene njegovega denarnega toka, ki je osnova posojila.

Upravljanje kakovosti tekoče pobude je neposredno odvisno od strokovnosti lastnih ali povabljenih menedžerjev, njihove pripravljenosti in sposobnosti, da pravilno organizirajo komunikacijo med partnerji in udeleženci v podjetju, da uskladijo svoja dejanja. Vodstvo mora vzpostaviti kakovostno problematiko marketinga, financ, logistike in izmenjave informacij.

Pogosto je v praksi angažiranje izkušenega finančnega svetovalca, ki lahko nudi podporo pri analitični, pravni in informacijski podpori ideje. Najpogosteje je potrebna pomoč pri reševanju takšnih težav:

• izbira najboljše strukture projekta;
• priprava poslovnega načrta, informacijskih in investicijskih memorandumov;
• organizacija potrebnega strokovnega znanja (tehnološkega in inženirskega);
• iskanje investitorjev in delničarjev, organizacija pogajanj z njimi;
• ukrepi za zmanjšanje stroškov in maksimiranje pričakovane cene predmeta;
• razvoj načinov interakcije med organizatorji in upniki, reševanje tekočih denarnih in pravnih vprašanj;
• redna priprava poročil o napredku;
• pomoč pri razvoju nadzora, poslovodnega računovodstva in upravljanja s kadri.

Projektno financiranje vključuje dodelitev sredstev za dolgo obdobje, kar je nenavadno za Rusijo, kjer se pogosteje uporablja "kratek denar". Izvedba obsežne pobude redko traja 2-3 leta, praviloma se bo vloženi denar začel vračati posojilodajalcu v 5-10 letih. V tem obdobju leto in pol zasedajo le pripravljalna dela, ekonomski izračuni in izdelava načrta.

Vse te aktivnosti zahtevajo znatne investicije, ki lahko znašajo 10 % celotnih stroškov in celo več, in padejo na pobudnika načrta. Hkrati vlagatelji ne upoštevajo vedno teh stroškov pri pripravi pogodbe in zahtevajo, da se 25-30% svojega denarja vloži v podjetje, da bi potrdili resnost namenov.

Vloge udeležencev procesa

Kot je navedeno zgoraj, je v nasprotju s primerom pridobitve tradicionalnega posojila investicijsko posojilo možno le z vključevanjem širokega kroga udeležencev, ki porazdelijo tveganja. Sem spadajo takšne organizacije.

Finančne ustanove dodeljevanje sredstev. Običajno so velike bančne organizacije pripravljene na projektna posojila, saj imajo možnost dodelitve denarja ali drugih sredstev z odloženo dobo odplačevanja. Banke poskušajo zmanjšati tveganje izgub tako, da sredstva ne dodelijo enkrat, temveč v ločenih tranšah v skladu z odobrenim razporedom. Če gre kaj narobe, lahko ustavite zagotavljanje projekta in se izognete velikim izgubam. V projekt je možno vpeljati tudi svojega krmilnika, ki ima pravico ustaviti tvegane transakcije.

Pobudnik. Od njega se zahtevajo vodstvene izkušnje na ustreznem področju, saj je njegovo področje odgovornosti operativni del in kazalniki uspešnosti prodaje (KPI). Zaželeno je dobro ime in kredibilnost med kupci izdelkov. Lažje dobijo posojilo že uveljavljena podjetja, ki so se odločila razširiti svojo dejavnost. Zahteve bankirjev so do njih bolj lojalne kot do posameznih komitentov, ki želijo ustanoviti samo lastno podjetje.

Lastnik zemljišča. Praksa se pogosto uporablja, ko lastnik zemljišča prenese na pobudnika brez zemlje v upravljanje in v zameno prejme delež v projektu. Stroški mesta so neposredno odvisni od lokacije, razpoložljivosti cest in železnic, razpoložljivosti virov energije, razpoložljivosti gradbenega dovoljenja.

Tehnična stranka. Takšne specializirane organizacije banke vključujejo v primerih, ko je potrebno izvesti zapletena gradbena dela, za katera standardne možnosti ne veljajo. Tehnični naročnik izvaja celoten obseg del:

• inženiring (izmeri, soglasja, projektiranje);
• dobava materiala in opreme;
• gradbeništvo (izbor izvajalca, gradbena in inštalacijska dela, zagon).

Tveganja tehničnega naročnika so izvedba del v roku in izvrševanje proračuna. Prekomerno porabo (dvig cen s strani podizvajalcev, neevidentirano delo) plačuje iz lastnega žepa.

Investitor. Banke praviloma ne pokrivajo vseh potreb pobudnikov, zato je potreben investitor, ki bo v celoti ali delno zaprl vse denarne izdaje za delež v začetnem poslu. Investitorji so običajno zasebniki, ki ne pričakujejo, da bodo kasneje aktivno sodelovali pri razvoju proizvodnje. Njihovi interesi so najpogosteje omejeni z željo po dobičkonosni preprodaji svojega deleža velikim akterjem na trgu po povečanju njegove vrednosti ali prejemu dividend (pasivnih dohodkov) od uporabe predmeta za predvideni namen. Če gre za pridobivanje naravnih virov, je mogoče uporabiti takšen mehanizem, kot je sporazum o delitvi pridobljenih proizvodov.

Prednosti in tveganja investicijskega kreditiranja

Projektno financiranje omogoča uvedbo nove pobude brez vezave na prejšnjo dolgoročno dejavnost podjetja ali organizacije. Hkrati pa je za razliko od mnogih drugih podjetij pri taki ponudbi zelo pomemben uporabljen sistem vodenja, ki samodejno naredi projekt veliko bolj kakovosten in predvidljiv.

V mnogih poslovnih načrtih sta tržna in finančna utemeljitev postavljena na prvo mesto, v ozadje pa potisneta vprašanja izbire in usposabljanja osebja, vzpostavitev sistema interakcije, informacijske in organizacijske podpore. Pri obravnavi vloge za investicijsko posojilo se skrbno preučijo vse strani vprašanja brez izjeme, da bi se izognili izgubam, ki jih ne bo nič pokrilo.

Glavna tveganja pri projektnem financiranju so naslednja:

• sprememba politične situacije, ki lahko vpliva na ključne parametre načrta;
• pravna vprašanja, zlasti pridobivanje potrebnih dovoljenj in licenc;
• napake v ekonomskih izračunih glede ravni povpraševanja po izdelkih in njihove donosnosti, ki ne bodo omogočile pokrivanja vseh stroškov;
• naraščajoče cene surovin;
• neupoštevanje rokov gradnje in zagona;
• velik presežek odobrenega proračuna.

Ruske razmere še ne morejo zanesljivo zaščititi poslovanja pred zunanjimi negospodarskimi vplivi, zato bančne institucije zelo nerade dajejo dolgoročna posojila brez zanesljive potrditve z visoko likvidnim zavarovanjem ali državnim jamstvom.

Ruski premier Dmitrij Medvedjev je potrdil načrt postopnega prehoda z lastniškega na projektno financiranje stanovanjske gradnje. To je napovedal minister za gradbeništvo, stanovanjske in komunalne storitve Ruske federacije Mihail Men na razpravni ploščadi kongresa stranke Združena Rusija 22. decembra.

»Akcijski načrt so skupaj razvili Ministrstvo za gradbeništvo, Ministrstvo za finance, Banka Rusije in AHML. Vsebuje seznam zakonov in podzakonskih aktov, namenjenih urejanju pogojev za postopno spreminjanje načinov pridobivanja sredstev državljanov za gradnjo in uvedbo mehanizmov financiranja projektov prek pooblaščenih bank,« je dejal minister.

Kot je navedel Mihail Men, je načrt sestavljen iz treh faz in je zasnovan za tri leta. Rezultat njegovega izvajanja bi morala biti vključitev v odnos med razvijalcem in udeležencem v skupni gradnji tretje osebe - banke. Udeleženci skupne gradnje bodo sredstva nakazovali na posebne bančne račune ali depozitne račune, banke pa bodo financirale gradnjo hiš, tudi z denarjem, prejetim od državljanov.

Vodja ruskega ministrstva za gradnjo je dejal, da je glavno vprašanje, ki ga bosta morali vlada in centralna banka rešiti v teh treh letih, po kakšni obrestni meri bodo banke dajale sredstva razvijalcem za gradnjo. »Pogledali bomo prakso kazenskega pregona. Razvijalcem bomo najprej omogočili poljubni prehod na tak model in jim olajšali stroge zahteve, ki se sedaj postopoma uvajajo v državi. Tako bomo lahko dobili pilote in razumeli, kako realističen ta model deluje. In kar je najpomembneje, videli bomo, koliko denarja bodo stali razvijalci od bank, ki so prejele nič odstotkov sredstev od državljanov, «je dejal vodja ruskega ministrstva za gradbeništvo.

Prva faza načrta vključuje pripravo ustreznih osnutkov sprememb veljavne zakonodaje o skupni gradnji in s tem povezanih norm. Zlasti je predvidena sprememba zakona o registraciji nepremičnin, o zavarovanju vlog fizičnih oseb, zakona o stečaju in davčnega zakonika Ruske federacije. "Razvojna faza osnutka zakona naj bi bila zaključena do konca prvega četrtletja 2018," je dejal Mikhail Men.

Povedal je tudi, da je pred koncem leta 2018 načrtovano preučiti možnost spremembe predpisov Banke Rusije, da bi spremenili pristope k posojilom razvijalcem. Poleg tega je predviden razvoj jamstvenega mehanizma, ki predvideva zagotavljanje garancije ali izdajo neodvisne garancije s strani ene same razvojne institucije v stanovanjskem sektorju.

Poleg običajnega hipotekarnega kreditiranja banke gradbenim podjetjem pomagajo tudi pri projektnem financiranju. Ugotovimo, zakaj je ta pomoč namenjena razvijalcem, kako je koristna za imetnike kapitala in ali lahko financiranje projekta zaščiti projekt pred možnostjo, da postane dolgoročen gradbeni projekt.

Projektno financiranje se razlikuje po tem, da investitor (običajno banka) vloži denar v določen projekt (običajno je to obsežna gradnja - novo stanovanjsko naselje, stanovanjski kompleks itd.).

Investitor (banka) v celoti nadzoruje porabo sredstev s strani razvijalca in prejme koristi po izvedbi objekta. Do popolnega poplačila dolga s strani izvajalca je predmet financiranja zastavljen pri banki, s čimer si banka zagotavlja garancije za vračilo sredstev. Pri nakupu stanovanja se pojavi dodatna stopnja - za vsako posamezno transakcijo se banka strinja z odtujitvijo premoženja in izstopom stanovanja iz zastave. Šele po pridobitvi takega soglasja Rosreestr registrira pogodbo o kapitalski udeležbi. Kot so nam sporočili pri uveljavljanju projektnega financiranja v gradbeništvu, se rok za predajo ključev ne podaljšuje in dokumentarna podpora posla za lastnika ni zapletena.

Kako črpajo denar z gradbišča?

Strokovnjaki menijo, da projektno financiranje preprečuje nenamensko porabo sredstev. In obstaja veliko načinov, s katerimi lahko dvignete denar z gradbišča:

Fiktivni (namišljeni) posli. Na primer, podjetje sklene pogodbe za dobavo potrošnega (zaključnega) materiala ali izvedbo kakršnega koli dela, ki se dejansko ne izvaja. Pogosto za te namene razvijalec ustvari drugo pravno osebo (tako imenovano "enodnevno" podjetje).

Sredstva se črpajo s sodelovanjem v dobrodelnih dejavnostih.

Črpanje sredstev preko offshore podjetij s sklepanjem pogodb o navideznih storitvah (delo, dobava itd.) s podjetji, ki se nahajajo v drugih državah.

Poleti 2016 so bila dejstva zlorabe sredstev s strani razvijalca JSC Globinveststroy, ki je gradil stanovanjski kompleks na ulici Novogireevskaya, vl. 5. Proti vodstvu razvijalca je bila sprožena kazenska zadeva, lastniki kapitala gredo na sodišče z zahtevki, da jih prepoznajo kot žrtve in zahtevajo vračilo sredstev, vloženih v gradnjo. Gradbenik je suspendiran.

V mestu Omsk se je kazenski postopek zoper vodstvo razvijalca (in sicer lokalnega namestnika Kh. Shushubaeva) sprevrgel v gradnjo celotnega mikrodistrikta Yasnaya Polyana. Od leta 2007 na stanovanje čaka več kot 300 lastnikov. Približno 100 milijonov rubljev, zbranih od lastnikov kapitala, je bilo prenesenih na podjetja, ki jih nadzoruje razvijalec RoKAS LLC, je ugotovila preiskava. Vodstvo razvijalca je obtoženo tudi poneverbe, ponarejanja dokumentov, pridobivanja posojila z uporabo fiktivnih dokumentov. Kazenska zadeva še ni zaključena.

Takšnim zgodbam bi se bilo mogoče izogniti, če bi gradnja potekala na podlagi projektnega financiranja, ko banka popolnoma obvladuje stroške. Za nadzor nad potekom projekta stranki podpišeta posebno pogodbo, ki vsebuje vse pravice banke in določa obseg dostopa do kakršnih koli informacij o projektu. Izvajalec praviloma posreduje banki poročila o poteku del, ki vsebujejo vse podatke o opravljenem delu, plačilne dokumente in druge računovodske podatke (akti medsebojnih obračunov, računi, troškovniki itd.). Izvajalec je dolžan poročati o sklenjenih poslih, podpisanih pogodbah, morebitnih odstopanjih od načrta vodenja projekta. Poleg tega pogodba o financiranju projekta vsebuje pogoje, v skladu s katerimi mora razvijalec spoštovati vsa pravila in predpise v zvezi z gradbenimi dejavnostmi. Banka nadzoruje načrt in vrstni red dobave za gradnjo, urnik dela in celo izbiro podjetij, ki dobavljajo materiale za gradnjo, s strani razvijalca.

Prednosti in slabosti projektnega financiranja

Tako ima projektno financiranje naslednje pozitivne vidike:

Razvijalec od banke prejme precej impresiven znesek denarja (do 80% stroškov gradnje), ki ščiti gradbeno podjetje pred stečajem. Kot zastava banki - samo predmet financiranja.

Vsa gradbena tveganja nosijo pogodbeni partnerji solidarno, kar pomeni, da je možnost »dolgoročne gradnje« najmanj verjetna.

S 1. januarjem 2017 je predvidena uzakonitev sheme hranjenja denarja lastnikov na posebnih računih do konca gradnje. Tudi v primeru bankrota razvijalca je denar mogoče kadar koli vrniti.

Alexandra Chaikina, vodja oddelka za odnose z javnostmi Grand Stroy, je med najpomembnejšimi prednostmi izpostavila naslednje: »Veliko bolj zanesljivo je kupiti stanovanje od gradbenikov, ki so s stabilnimi bankami sklenili pogodbo o financiranju projekta.

V tem primeru gradnja ni odvisna od tempa prodaje, saj je denar zanjo že dala banka. Poleg tega banka pri izdaji posojila vnaprej analizira vsa tveganja in izda posojila samo tistim razvijalcem, za katere meni, da so plačilno sposobni. V primeru stanovanjskega kompleksa Yolkki Village je kot finančni partner nastopila Rosselkhozbank PJSC, katere 100-odstotni delež pripada državi.

Glavne slabosti projektnega financiranja so:

Visoke obresti posojila, dolgoročna obravnava vloge pri banki, saj banka temeljito preveri poslovni načrt projekta, finančno stabilnost razvijalca, oceni vse vrste tveganj in stroškov. V zvezi s tem je veliko dela opravljenega že pred začetkom projekta.

Poleg stalnega nadzora gradnje s strani banke so možne tudi druge točke. »Dogovor s partnersko banko lahko vsebuje veliko dodatnih odtenkov. Tam je lahko na primer določena cena kvadratnega metra, pod katero razvijalec nima pravice do prodaje, ne glede na spremembe razmer na trgu. O vseh teh značilnostih je treba razpravljati z banko z vključitvijo izkušenih odvetnikov v fazi formalizacije partnerstev. Z razumnim pristopom bodo vse težave zmanjšane,« pravi Alexandra Chaikina.

Glavna pomanjkljivost za imetnike kapitala, po mnenju strokovnjakov, se lahko šteje za povečanje stroškov stanovanja, ker. ta shema upošteva tudi odstotek banke, ki financira projekt.

Kako lahko delničar ugotovi, s koliko denarja se gradi njegova novogradnja?

Kako se financira gradnja določenega objekta, vključno s financiranjem projekta, finančnim stanjem razvijalca, tveganji in zavarovanjem teh tveganj (če obstaja), lahko kupec izve iz izjave o projektu. Izjava o projektu je objavljena na uradnih spletnih straneh razvijalca ali samega objekta in jo mora razvijalec na zahtevo posredovati v pregled kateri koli osebi.

Zaključek

Projektno financiranje je pri nas v začetni fazi. Po mnenju strokovnjakov je ta oblika financiranja za končnega uporabnika nekakšno jamstvo za kakovost in zagon objekta. Toda kreditne organizacije danes financiranje projektov uporabljajo neradi, ker. Banka pridobi korist od takšne naložbe praviloma ne prej kot 5-7 let po naložbi. Vodilne v projektnem financiranju so zdaj le še največje banke, ki so tudi v času krize »previdne« z omejitvami projektnega financiranja: zmanjšajo obseg ali ga ne povečajo.

Tiskovna služba severozahodne Sberbank nam je povedala, da so leta 2015 v Sankt Peterburgu in regiji že obstajale kreditne linije za razvijalce za 18 milijard rubljev, leta 2016 je bilo odobrenih še 5 milijard.

Tiskovna služba VTB 24 nam je dala 4 primere največjih projektov, ki jih financira banka. Projekti so v lasti KVS, Setl City, RBI in RosStroyInvest. Skupni znesek financiranja je skoraj 9 milijard rubljev. Lani so si ti razvijalci izposodili nekaj več kot 6

Nadežda Kosareva, predsednica fundacije Inštitut za urbano ekonomijo, je zagovornica projektnega financiranja gradbenih projektov, zato se je pozitivno odzvala na predlog predsednika države, da se opusti delna gradnja v korist slednje. Res je, po njenem mnenju bo naša država za prehodno obdobje potrebovala več časa, kot predlaga vlada. O težavah tranzicije je Nadežda Borisovna spregovorila v intervjuju za portal ERZ.

Da, to se mi zdi korak v pravo smer. Naj vas spomnim, da praksa privabljanja neposrednih naložb državljanov v gradnjo po vsem svetu sploh ni tako razširjena kot pri nas. To se uporablja bodisi v državah s slabo razvitim bančnim financiranjem bodisi, nasprotno, v razvitih državah - vendar kot nekakšno predplačilo za gradnjo zelo dragih, elitnih nepremičnin, po katerih na širokem trgu ni povpraševanja. Ko razvijalec gradi tako luksuzno nepremičnino, želi vnaprej poznati svoje kupce in zbrati sredstva za gradnjo. In uporabo vlaganj občanov v gradnjo v tako množičnem obsegu in v takšnem obsegu, kot se je razvilo in izvaja pri nas, v drugih državah, ponavljam, skoraj nikjer ne najdete.

Zato je navsezadnje prehod na sistem bančnega projektnega financiranja povsem pravilen korak, kar sem pravzaprav vedno trdil. Druga stvar je, ali imamo za to pogoje.

Od kod bo v primeru zavrnitve skupne gradnje prišel denar za financiranje gradnje v takih količinah, kot jih je dala "dolovka" - približno 4 trilijone rubljev?

Tu ne vidim posebnih težav, kajti če ljudje danes vlagajo svoj denar v gradnjo, pomeni, da ta denar imajo. In če bodo morali kupiti gotova stanovanja, denarja ne bodo hranili pod blazino - še vedno ga bodo položili v banke. Bančni sistem danes nima takšnih težav z likvidnostjo kot nekoč in tudi tu bo prišla dodatna likvidnost. Zato v zvezi s tem vidim posebna tveganja.

Toda ali so naš bančni sistem in naši razvijalci pripravljeni delati po načelih projektnega financiranja, je veliko vprašanje. Pri projektnem financiranju naj bi bili razvijalci za banke čim bolj transparentni, vse njihove aktivnosti pa vidne na prvi pogled in dostopne bančnemu nadzoru. Na žalost danes vsi razvijalci ne izpolnjujejo takšnih zahtev.

Po drugi strani pa je danes praksa financiranja projektnih bank zelo omejena. In ker takšno financiranje v Rusiji ni razvito, banke nimajo ustreznih strokovnjakov, posojilodajalcev, ki bi lahko šli na gradbišče, zlahka prebrali in razumeli gradbeno dokumentacijo ter spremljali skladnost s projektno dokumentacijo in tehnologijami med gradnjo objekta. Enostavno jih ni, ker do sedaj preprosto ni bilo potrebe po njih. Ni financiranja projektov - ni strokovnjakov.

Potrebuje čas, da so razvijalci sposobni izpolniti bančne zahteve, banke pa, da pridobijo potrebne kompetence. Tukaj je potrebno, figurativno rečeno, zrasti z dveh strani hkrati.

Toda poleg kompetenc je treba pokazati tudi aktivnost. In zakaj banke pri tem niso aktivne, kaj menite?

Preprosto je: tveganja so previsoka. Na splošno so tveganja pri gradnji največja. In če ta tveganja prevzamejo neprofesionalci, ki jih predstavljajo državljani, se jim strokovnjaki, ki jih predstavljajo banke, izogibajo. To je prvi.

Drugič, da bi zmanjšala ta tveganja, mora banka v celoti nadzorovati gradbene dejavnosti razvijalca. In danes nima takšne priložnosti. Prvič, sama dejavnost razvijalca ni preveč pregledna - tako s finančnega vidika kot z vidika vseh postopkov, ki spremljajo gradnjo. In drugič, kompetenca banke, kot sem rekel, preprosto ni dovolj.

Toda pod ležečim kamnom, kot veste, voda ne teče. In ta problem ne bo nikoli rešen, če nas sama situacija ne bo prisilila, da ga končno začnemo reševati, se strinjate?

Vsekakor! Seveda, če tako kot danes brez posebnega nadzora ljudem jemlješ denar, zakaj se potem seliti? Obe strani se ne premakneta ... In če se ustvarijo pogoji, potem je to čisto druga stvar. Navsezadnje povsod po svetu gradnjo kreditirajo banke. In Rusija ni nič slabša od drugih držav, samo te prakse še nismo razvili, to je razlog.

A v enem trenutku se seveda vse ne bo razvilo. To zahteva prehodno obdobje. Po mojem mnenju dovolj dolgo.

Kako?

Vsaj ne manj kot pet let. Domisliti se moramo nekih vmesnih mehanizmov in postopoma preiti na projektno financiranje.

Pred kratkim je bil uveden mehanizem za depozitne račune, ko obstaja DDU, vendar so sredstva predmet polaganja v banke in so blokirana do zaključka gradnje. To je nekakšen vmesni mehanizem, vendar je nemogoče prisiliti vse, da sploh vstopijo v to fazo.

- Kaj predlagate?

Mislim, da bo treba za naslednji dve ali tri leta, relativno gledano, ustvariti neke zahteve, ki bodo spodbudile tako banke kot razvijalce, da najprej preidejo na escrow račune. Nato v dveh ali treh letih jih spodbuditi k delu po pogodbah o prodaji stanovanj. Naš civilni zakonik omogoča sklenitev prodajne pogodbe v zvezi s stvarjo, ki bo nastala v prihodnosti. Zato bo treba takšno pogodbo o prodaji stanovanjskih prostorov urediti in na njej določiti najvišji znesek varščine. V mnogih državah to počnejo, depozit pa je na primer 10-15%. In za drugo prehodno obdobje na te depozitne račune ne bi smeli položiti celotne cene stanovanja, ampak 10-15% pologa iz prodajne in kupoprodajne pogodbe.

A kasneje, ko bosta obe stopnji te prehodne stopnje mimo, bo mogoče reči: »Vsi so se učili, vadili in to je to! Zdaj delamo le po prodajnih pogodbah z najvišjo zakonsko določeno varščino.« Na primer, enakih 10-15%. In jih položite na depozitni račun. Mislim, da je smiselno postaviti takšno zahtevo, da je tudi teh 10-15% za osebo zagotovljenih in jih ne izgubi. In vse druge oblike - prepovedati.

Obenem je izredno pomembno slediti in urediti zakonodajo, da razvijalci, ki gredo v projektno financiranje, ne gredo v druge mehanizme. Na primer, vidimo, da se s trenutno zaostritvijo norm 214-FZ začne gibanje v smeri vzajemnih skladov. In vsi vemo o SU-155 in o shemah stanovanjskih zadrug, ko razvijalci niso vedno zakonito potegnili stanovanjskih zadrug zase.

Moram reči, da so naši razvijalci na splošno izjemno iznajdljivi in ​​na poti tako rekoč v svetlejšo prihodnost si lahko izmislijo še kakšne druge oblike in ugotovijo, kako ljudem v fazi gradnje vzeti denar. 214-FZ bodo pustili za druge, še manj regulirane oblike itd.

Zato je tukaj treba spremeniti samo institucionalno strukturo trga. In to je zelo težka naloga.

Bankirji nikoli ne bodo zamudili dobička, hkrati pa, kot ste opazili, banke ne marajo tvegati. Katere ukrepe bi predlagali za spodbujanje državljanov k uporabi depozitnih računov?

Tudi ko sem razpravljal o lanskem paketu sprememb 214-FZ, sem predlagal povečanje zneska zavarovalnega nadomestila za depozite državljanov na depozitnih računih. To pomeni, da ne ustvarite 1,4 milijona rubljev, kot se danes povrne na redni depozit za banke, vključene v sistem zavarovanja depozitov, ampak na znesek vseh sredstev, ki so položena na depozitni račun.

Navsezadnje ne smemo pozabiti, da deponirani bančni račun dejansko tudi ni ničelno tveganje. Kot lahko vidimo, imajo tudi same banke težave: stečaj, reorganizacija itd. In čeprav je zdaj ugotovljeno, da lahko takšne depozitne račune odprejo le največje, najbolj zanesljive banke, ki delajo z zveznim proračunom itd., žal , nobena banka pri nas, razen dveh ali treh hrbteničnih, ni imuna pred težavami.

Če torej uvedemo kakšne spodbujevalne ukrepe v prehodnem obdobju na projektno financiranje, potem bi jaz to zavarovalnino povečal. S takim jamstvom varnosti vloženega denarja bi takšen mehanizem postal veliko bolj zanimiv za državljane.

- ... in zaenkrat ta mehanizem ne deluje tudi zato, ker razvijalec nima virov za plačilo obresti na posojila v procesu gradnje, izdajanje posojil, ki ne predvidevajo plačila obresti, pa je prepovedano s predpisi banke iz Rusije, kajne?

Jasno je, da razvijalec nima finančnega toka, pri projektnem financiranju pa ga sploh ne bo - zunanjega finančnega toka ne bo.

V tem sistemu naj bi se dobro počutili le tisti razvijalci, ki imajo možnosti za lastna vlaganja. Delež lastnih sredstev razvijalca ne sme biti manjši od 30-40% obsega, potrebnega za gradnjo določenega objekta. To ga bo spodbudilo k skrajšanju časa izvedbe projekta.

Danes obstajajo tehnologije, predvsem organizacijske, ki vam omogočajo, da zgradite stanovanjsko hišo v samo dveh do treh mesecih. In če lahko razvijalci brez izgube kakovosti skrajšajo obdobje izvajanja projekta z enega leta na ta dva ali tri mesece, potem bodo potrebovali denar za plačilo obresti samo v tem obdobju. In bolj kot je učinkovit in krajši sam proces gradnje, nižje so lahko plačila obresti za posojilo.

Vse to bo, ponavljam, spodbudilo razvijalce k uvajanju sodobnih tehnologij.

Sliši se prepričljivo. Zdaj pa naj vam povem nekaj neprijetnega - o cenah stanovanj, ki se lahko zaradi prehoda na projektno financiranje po mnenju številnih strokovnjakov dvignejo za 10-15%. In o obsegu gradnje, ki se lahko, nasprotno, znatno zmanjša, kar očitno ni v skladu z deklariranimi cilji, ki predvidevajo letno povečanje naročanja stanovanj za 4-6 milijonov kvadratnih metrov. m in dosegel indikator 120 milijonov kvadratnih metrov. m do leta 2025. Dobijo se večsmerne ravne črte ...

Se strinjam. Ko se spremeni institucionalna struktura trga, se morajo njegovi udeleženci temu prilagoditi. In mislim, da je nemogoče ohraniti prejšnje količine gradnje "na križišču". Tukaj je treba nekako uskladiti en cilj z drugim. Morate razumeti, da se lahko obseg gradnje zmanjša: ne katastrofalno, ampak za 10-20%.

To je veliko: milijoni kvadratnih metrov stanovanj, ki jih bodo pogrešali tako navadni državljani kot razvijalci državnih programov. In potem so tu še sorodne panoge, na primer proizvajalci gradbenih materialov.

Temu se reče "politična izbira". Kaj je bolj pomembno: ohraniti velike količine gradnje ali odpraviti stanje, v katerem so ogoljufani investitorji nepremičnin? Zato je potrebno prehodno obdobje, da se lahko vsi prilagodijo. Seveda takšnih stvari ne morete izvajati na poti.

Kar se tiče cen, bom rekel to. Da bi bile cene tržno naravnane, je treba razvijati konkurenco med razvijalci. Naj poudarim: ne med izvajalci, ampak med razvijalci. Kajti zaradi rasti stroškov gradbinca cena raste predvsem na nekonkurenčnem trgu. In če je trg konkurenčen, potem je cena sestavljena iz ponudbe in povpraševanja in stroški s tem nimajo nobene zveze. Marža razvijalca, torej njegov dobiček, se preprosto zmanjšuje.

In to, da je naš trg šibko konkurenčen, ni novica.

Kot je bilo ugotovljeno na nedavni konferenci na Visoki ekonomski šoli v Moskvi, 80% transakcij na trgu nadzoruje 5-8 razvijalcev. In kaj naj rečemo o manj konkurenčnih regionalnih trgih ...

Tako velike institucionalne spremembe na stanovanjskem trgu je treba obravnavati z vseh zornih kotov, vključno s pogoji, ki so nujni za povečanje konkurence, da cene ne rastejo itd.

Ponavljam, to je zelo kompleksna družbeno-ekonomska in politična naloga. In z njim je treba ravnati previdno in premišljeno. Ne lomite drv, ne sekajte s pleč, ampak predvidite vsa tveganja in možne posledice. Se pravi, pred časom povsod postaviti slamico ...