Membeli apartmen adalah langkah penting untuk mana-mana keluarga. Dan perkara utama di sini ialah memilih pilihan yang sesuai yang sesuai dengan kedua-dua lokasi, kawasan, bilangan meter persegi, dan kos. Tetapi kadang-kadang, apabila apartmen sedemikian ditemui, ternyata tidak mungkin untuk membuat perjanjian pembelian dan penjualan yang mudah, kerana terdapat halangan tertentu, baik di satu pihak dan di pihak yang lain. Halangan ini bersifat sementara dan boleh dikaitkan dengan pendaftaran harta (seperti, sebagai contoh, di bangunan baru, selepas rumah itu diserahkan, tetapi sijil belum diterima), dengan tindakan persediaan, dengan prosiding undang-undang (untuk contoh, dalam kes perceraian), dengan mendapatkan gadai janji dan kes yang serupa. Tetapi pihak-pihak mempunyai niat untuk membuat pembelian dan penjualan hartanah tertentu pada masa hadapan, dan oleh itu mengambil jalan untuk membuat perjanjian awal, yang menjamin bahawa pihak-pihak telah mencapai persetujuan - satu mengenai penjualan, satu lagi mengenai pemerolehan harta itu, dan bersetuju untuk menunggu sehingga penyelesaian satu atau situasi berbeza yang lain.

Perjanjian awal untuk pembelian dan penjualan apartmen adalah dokumen yang serius, kerana ia mencerminkan peruntukan penting yang memerlukan pematuhan ketat dalam versi utama. Secara mudahnya, yang awal adalah sama dengan yang utama, cuma ia tidak berdaftar dengan agensi kerajaan dan mengandungi tarikh akhir untuk merangka perjanjian utama. Semua perkara yang dinyatakan dalam perjanjian awal adalah mengikat, jadi kesimpulannya adalah langkah yang serius. Jika pembeli yang lebih menguntungkan ditemui, atau pilihan pemerolehan yang lebih menguntungkan ditemui, tidak mungkin untuk menolak perjanjian awal dengan mudah. Jika salah satu pihak lalai memenuhinya, pihak kedua boleh memfailkan tuntutan mahkamah yang akan memaksa para pihak untuk melaksanakan perjanjian.

Perjanjian pembelian dan penjualan awal untuk sebuah apartmen menyatakan perkara berikut yang perlu anda berikan perhatian khusus:

1. Butiran pihak, nama penuh, butiran pasport yang tepat. Semua pemilik pangsapuri yang dijual mesti disertakan dalam kontrak, mengikut sijil pemilikan. Jika salah satu daripadanya dimasukkan, transaksi boleh dibatalkan. Anda tidak sepatutnya bersetuju dengan perkara ini, walaupun penjual memberi jaminan bahawa pemilik kedua "benar-benar bersetuju, dia masih belum pulang dari perjalanan perniagaan." Seorang pemilik boleh menjual apartmen hanya jika dia mempunyai surat kuasa wakil yang disahkan daripada pemilik kedua yang membenarkan penjualan itu. Jika harta itu bersama, penjual mesti mengemukakan persetujuan pasangan kepada transaksi, yang disahkan oleh notari. Di pihak pembeli, semua pemilik masa depan apartmen juga disertakan.
2. Data pengenalan harta (apartmen). Parameter tepat objek ditunjukkan: alamat, bilangan meter persegi, bilik, lantai, nombor kadaster. Anda boleh menyertakan dan melampirkan sijil pendaftaran untuk apartmen. Ia adalah perlu untuk menunjukkan harta itu setepat mungkin, tidak termasuk ralat yang sedikit.
3. Tarikh akhir bagi pihak-pihak untuk memasuki perjanjian pembelian dan penjualan utama. Perkara inilah yang menjadi subjek kontrak - pihak-pihak bersetuju mengenainya. Mereka mesti menentukan masa yang cukup untuk menyelesaikan semua keadaan yang menghalang pendaftaran semula hartanah kepada pemilik baru. Tempoh ini mungkin berbeza-beza, tetapi ia mesti ditulis dalam angka dan perkataan untuk mengecualikan sebarang tafsiran. Sebagai peraturan, masa yang diperuntukkan untuk membuat kontrak utama adalah tidak lebih daripada satu tahun; ini ditentukan di peringkat perundangan. Jika salah satu pihak, selepas tamat tempoh yang ditentukan oleh pihak-pihak, enggan menandatangani perjanjian utama, mereka perlu pergi ke mahkamah.
4. Pengenalpastian dokumen hakmilik. Pemilik perlu menyediakan dokumen mengenai pemilikan dalam bentuk asal, data pengenalannya mesti ditulis sebagai klausa berasingan dalam perjanjian awal yang akan dibuat.
5. Deposit/pendahuluan. Ia mesti dimasukkan dalam kontrak awal sebagai jaminan niat pembeli untuk membeli apartmen tertentu ini. Menerima deposit oleh penjual bermakna dia tidak akan menunjukkan apartmen kepada orang lain untuk dijual. Saiz deposit ditentukan oleh pihak secara bebas, tetapi, sebagai peraturan, ia tidak lebih daripada 10% daripada kos apartmen. Apa yang akan dibayar sebagai jaminan - deposit atau bayaran pendahuluan - juga mesti diputuskan oleh pihak-pihak. Kedua-dua konsep ini berbeza: jika salah satu pihak gagal memenuhi kewajipan, pendahuluan akan dikembalikan, manakala deposit, jika pembeli enggan, kekal dengan penjual, dan jika pemilik menolak transaksi, ia dikembalikan kepada pihak kedua dalam jumlah ke-2. Resit yang mengesahkan penerimaan deposit/bayaran pendahuluan juga penting di sini. Ia mesti ditulis tangan oleh semua pemilik harta, di mana jumlahnya ditunjukkan mengikut perkadaran. Tidak dibenarkan salah seorang pemilik menerima bayaran pendahuluan jika terdapat beberapa daripadanya.
6. Harga akhir apartmen. Nilai harta itu ditentukan dengan jelas oleh pihak-pihak. Ia tidak tertakluk kepada perubahan atau penjelasan, ia adalah tetap. Dan kontrak utama mencerminkan dengan tepat kos ini.
7. Prosedur untuk membayar apartmen. Klausa penting perjanjian awal, menetapkan cara pembayaran akhir untuk apartmen akan dibuat (tolak pendahuluan/deposit) - secara tunai atau melalui pindahan wang melalui bank, dalam jangka masa berapa, dalam keadaan apa (mungkin dengan bayaran ansuran), dsb. . Jika pembayaran akan dibuat melalui pindahan bank, maka ia patut menunjukkan butiran akaun bank jika terdapat beberapa pemilik, maka, dengan itu, beberapa akaun milik masing-masing. Bilangan hari yang diberikan untuk pembayaran akhir untuk item yang dibeli juga ditunjukkan. Semua ini kemudiannya akan dicerminkan dalam kontrak utama.
8. Tanggungjawab atas pelanggaran perjanjian. Selalunya, ia diserahkan kepada budi bicara rangka kerja perundangan, tetapi anda boleh menetapkan syarat anda sendiri. Liabiliti juga ditentukan berhubung dengan deposit.
9. Tanggungjawab untuk menjalankan langkah-langkah persediaan untuk membuat kesimpulan perjanjian utama, yang berkaitan dengan kedua-dua hartanah itu sendiri (mengekstrak orang yang berdaftar di dalamnya dari apartmen, sebagai contoh), dan tindakan pembayaran (contohnya, mendapatkan pinjaman) juga ditunjukkan dalam klausa perjanjian yang berasingan.
10. Kos urus niaga. Perjanjian awal menentukan pihak mana yang membayar untuk mereka.

Perjanjian awal menyelesaikan semua perkara penting, asas, penting dan bermasalah dalam perjanjian utama. Memandangkan perkara ini dicerminkan dalam perjanjian awal untuk pembelian apartmen, ia juga akan dikawal secara umum. Dan jika salah satu pihak meragui apa-apa syarat, maka adalah lebih baik untuk menangguhkan tandatangannya, kerana tidak akan ada penolakan. Apabila memuktamadkan transaksi dan memindahkan deposit, sebaiknya pastikan kehadiran saksi yang bukan saudara kepada pihak-pihak.

Perjanjian pembelian dan penjualan awal tidak memerlukan pendaftaran, tetapi dinasihatkan supaya ia disahkan oleh notari.

Dalam tempoh yang ditetapkan, berdasarkan kontrak awal untuk pembelian dan penjualan harta, pihak-pihak membuat kesimpulan dan menandatangani yang utama, dan keseluruhan mekanisme untuk pengalihan harta daripada satu pemilik dan pemerolehan pemilikan apartmen oleh satu lagi dikuatkuasakan.

Perjanjian awal untuk penjualan apartmen adalah dokumen rasmi yang mengesahkan keinginan penjual dan pembeli untuk menandatangani perjanjian utama mengenai syarat khusus yang ditentukan. Kesemuanya ditetapkan dalam teks perjanjian ini, disediakan dalam bentuk yang utama. Adalah penting untuk diingat bahawa Kegagalan untuk mematuhi keperluan ini akan menyebabkannya menjadi tidak sah.

Dokumen tersebut mesti termasuk maklumat tentang harta kediaman, tarikh yang dipersetujui untuk menandatangani perjanjian utama dan semua syarat penting transaksi. Asas undang-undang untuk membuat kontrak jualan jenis ini ditetapkan dalam Seni. 429 Kanun Sivil Persekutuan Rusia.

Perkara 429 Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Perjanjian awal

1. Di bawah perjanjian awal, pihak-pihak berjanji untuk membuat perjanjian masa depan mengenai pemindahan harta, prestasi kerja atau penyediaan perkhidmatan (perjanjian utama) pada terma yang ditetapkan oleh perjanjian awal.
2. Perjanjian awal disimpulkan dalam bentuk yang ditetapkan untuk perjanjian utama, dan jika bentuk perjanjian utama tidak ditetapkan, maka secara tertulis. Kegagalan untuk mematuhi peraturan mengenai bentuk perjanjian awal memerlukan terbatalnya.
3. Perjanjian awal mesti mengandungi syarat-syarat yang membenarkan untuk menetapkan perkara perkara, serta syarat-syarat penting lain dalam perjanjian utama.
4. Perjanjian awal menentukan tempoh di mana pihak-pihak berjanji untuk memuktamadkan perjanjian utama. Sekiranya tempoh sedemikian tidak dinyatakan dalam perjanjian awal, perjanjian utama mesti dibuat dalam tempoh setahun dari tarikh kesimpulan perjanjian awal.
5. Dalam kes di mana pihak yang membuat perjanjian awal mengelak daripada membuat perjanjian utama, peruntukan yang diperuntukkan dalam perenggan 4 Perkara 445 Kod ini digunakan.
6. Kewajipan yang ditetapkan oleh perjanjian awal ditamatkan jika, sebelum akhir tempoh di mana pihak-pihak mesti menyimpulkan perjanjian utama, ia tidak dibuat atau salah satu pihak tidak menghantar pihak lain tawaran untuk memuktamadkan perjanjian ini.

Adalah penting untuk memahami bahawa apabila ia disediakan dan diluluskan oleh setiap pihak, pembeli tidak menjadi pemilik harta yang dinyatakan dalam dokumen, tetapi hanya memperoleh peluang menandatangani kontrak masa depan mengikut terma yang dinyatakan dalam kontrak semasa.

Selalunya, selepas membuat perjanjian pembelian dan penjualan awal, pembeli memberi penjual sejumlah wang. Walau bagaimanapun, langkah ini tidak betul - pembayaran di bawah dokumen ini tidak sepatutnya berlaku sama sekali. Dalam kes ini, teks boleh menunjukkan berapa banyak bayaran pendahuluan yang diterima oleh penjual selepas membuat perjanjian utama.

Apakah bahaya memasuki kontrak?

Kadangkala, apabila memuktamadkan perjanjian awal, pihak-pihak kepada urus niaga menganggapnya "anggaran" atau tidak mengikat. Walau bagaimanapun, mengikut konsep Kanun Sivil, perjanjian jenis ini sebenarnya ditangguhkan sehingga berlakunya peristiwa tertentu, tetapi pada masa yang sama ia adalah wajib bagi pihak-pihak untuk memenuhi syarat-syaratnya.

Oleh itu, apabila menandatangani dokumen sedemikian adalah perlu untuk menilai dengan teliti kelebihan dan kekurangannya.

Perubahan harga antara pemeteraian kontrak awal dan utama. Disebabkan fakta bahawa dokumen ini dengan tepat menyatakan kos akhir apartmen yang dibeli, sementara menunggu untuk menandatangani perjanjian utama, kedua-dua lompatan dan kejatuhan harga hartanah mungkin berlaku.

Dalam keadaan sedemikian, kemungkinan besar situasi akan timbul apabila sama ada penjual tidak berpuas hati dengan harga lama (contohnya, dalam keadaan baharu apartmen ini kosnya lebih tinggi, atau jumlah yang diterima tidak akan mencukupi untuk membeli rumah baharu ), atau pembeli (sebagai contoh, harga telah jatuh secara mendadak, dan dalam keadaan baru apartmen boleh dibeli dengan lebih murah).

Liabiliti di mahkamah. Jika salah satu pihak dalam perjanjian berubah fikiran tentang menandatangani perjanjian utama, maka pihak yang satu lagi boleh memaksanya berbuat demikian melalui mahkamah. begitu kemungkinan ditetapkan dalam fasal 4 Seni. 445 Kanun Sivil. Dalam kes ini, pihak yang cedera mempunyai hak untuk menuntut pampasan daripada yang lain untuk semua kos yang ditanggung.

Walau bagaimanapun, di sini anda perlu ingat - perjanjian awal menjadi tidak sah jika yang utama tidak ditandatangani sebelum tamat tempoh yang ditentukan, atau jika mana-mana peserta tidak berkomunikasi secara bertulis tentang niat untuk menandatanganinya, juga sebagai tarikh, tempat dan masa acara tersebut.

Deposit. Biasanya, apabila membuat perjanjian ini, pembeli membayar kepada penjual deposit sebagai jaminan pemenuhan kewajipan yang diandaikan.

Konsep deposit membayangkan bahawa jika pembeli tidak mahu menandatangani kontrak utama pada masa hadapan, maka wang itu kekal dengan penjual. Dan jika penjual tidak menandatangani dokumen itu, dia wajib membayar pembeli dua kali ganda jumlah deposit.

Sebaliknya, semakin dalam prosiding undang-undang, klausa perjanjian yang mengandungi data mengenai deposit yang dibuat diiktiraf sebagai tidak sah. Oleh itu, adalah yang terbaik dalam kes ini untuk membuat perjanjian awal, dan bersama-sama dengannya, perjanjian deposit.

Pengurangan risiko

Perjanjian awal ditandatangani oleh pihak-pihak untuk mengurangkan risiko kegagalan selanjutnya untuk menyelesaikan transaksi. Terdapat beberapa sebab mengapa dinasihatkan untuk merasmikannya.

Pembeli belum mempunyai jumlah wang yang diperlukan- mungkin dia sedang menunggu dana tiba, kelulusan pinjaman, dll.

Jurujual tidak melengkapkan dokumen, yang mesti ditunjukkan semasa menjual rumah. Oleh itu, dia memerlukan masa tambahan untuk melakukan ini.

Pemilik kini berada di luar bandar dan memerlukan masa untuk kembali atau mengeluarkan surat kuasa untuk menjual harta itu.

Adalah perlu untuk mengambil beberapa tindakan sebelum transaksi, contohnya, membatalkan pendaftaran atau mendapatkan kebenaran daripada pihak berkuasa penjagaan.

Mana-mana pihak dalam kontrak memasuki pewarisan (prosedur biasanya mengambil masa sehingga enam bulan), dan mereka ingin menyatukan keinginan mereka untuk menyelesaikan transaksi. Walau bagaimanapun, adalah lebih baik untuk tidak menandatangani dokumen sedemikian sehingga notari telah mengeluarkan sijil warisan supaya dokumen itu berkuat kuasa undang-undang.

Membeli perumahan menggunakan subsidi atau sijil tunai. Kadang-kadang wang diterima mengikut dokumen tersebut hanya selepas transaksi telah lulus pendaftaran negeri, yang boleh mengambil masa 2-3 minggu.

Mungkin juga terdapat sebab lain yang boleh mendorong pihak-pihak untuk membuat perjanjian awal. Memasukkan syarat yang penting bagi mana-mana pihak dalam dokumen mengurangkan risiko gangguan selanjutnya terhadap transaksi yang dirancang.

Perjanjian awal mesti mengandungi maklumat berikut:

• data lengkap mengenai penjual dan pembeli apartmen;
• alamat dan penerangan terperinci perumahan yang dibeli;
• khusus tarikh, sebelum itu pihak-pihak perlu menandatangani perjanjian utama untuk urus niaga;
• harga beli apartmen, serta masa dan kaedah pemindahan dana oleh pembeli;
• petunjuk jenis harta di mana perumahan ini terletak, serta berdasarkan dokumen mana hak ini timbul;
• maklumat tentang orang yang berdaftar di apartmen, serta tentang siapa yang boleh terus menggunakan apartmen sehingga perjanjian utama ditandatangani;
• sebarang tindakan yang perlu dilakukan untuk menyelesaikan transaksi. Rangka masa tepat yang diperuntukkan untuk penyiapannya ditunjukkan.

Tanggungjawab terhadap fakta bahawa kewajipan kontrak awal tidak dipenuhi, atau yang utama tidak pernah ditandatangani.

Bagaimana untuk mengarang?

Adalah sangat penting untuk membuat perjanjian pembelian dan penjualan awal dengan betul, kerana ini akan membantu mengelakkan risiko dan akhirnya membawa kepada kesimpulan transaksi berdasarkan syarat yang dinyatakan dalam dokumen. Anda boleh memuat turun contoh perjanjian awal untuk pembelian dan penjualan apartmen dari Internet, tetapi pendekatan ini tidak selalu berkesan.

Daripada setiap pihak, orang-orang yang juga akan menandatangani yang utama mesti mengambil bahagian dalam menandatangani perjanjian ini. Ini bermakna jika harta itu dimiliki bersama oleh beberapa orang, kesemuanya juga mesti dinyatakan dalam perjanjian ini. Perkara yang sama berlaku kepada pembeli jika pembelian dibuat oleh beberapa orang.

Kehadiran semua peserta dalam transaksi pada peringkat ini adalah sangat penting. Jika, sebagai contoh, salah seorang pemilik pergi, dan selebihnya memastikan bahawa "dia tidak menentangnya," maka pada akhirnya ia mungkin ternyata dia tidak menerima kewajipan untuk menjual, dan oleh itu tidak akan mengambil bahagian dalam perlawanan akhir. transaksi, yang membawa kepada pecahannya.

Kontrak mesti paling tepat dan lengkap menerangkan perumahan yang menjadi subjek kesimpulannya. Anda mesti menyatakan sepenuhnya alamat apartmen, tingkat, kawasan yang tepat (biasa dan kediaman), bilangan dan lokasi bilik. Ia dibenarkan untuk melampirkan pada dokumen ini pelan teknikal apartmen dari BTI.

Penjual mungkin meminta untuk memasukkan maklumat di sini bahawa apartmen telah diperiksa oleh pembeli dan dia tidak mempunyai aduan mengenainya.

Adalah penting untuk menunjukkan dengan tepat jumlah yang urus niaga akan dijalankan. Hakikatnya ia tidak tertakluk kepada perubahan pada masa hadapan, walaupun sekiranya berlaku turun naik yang ketara dalam harga pasaran untuk hartanah. Juga di sini anda boleh menyatakan dengan jelas bagaimana pembeli akan membayar - sepenuhnya atau sebahagian, dengan atau tanpa pendahuluan. Apabila mendepositkan wang secara ansuran, adalah wajar menunjukkan tarikh apabila setiap jumlah mesti dibayar. Di samping itu, kaedah pembayaran untuk apartmen yang dibeli direkodkan - tunai, pemindahan bank, pembayaran kepada kad plastik, dll.

Salah satu perkara terpenting dalam dokumen itu ialah petunjuk tempoh di mana perjanjian utama mesti ditandatangani. Perlu diingat bahawa jika tarikh yang tepat tidak ditentukan, maka kontrak utama mesti diselesaikan dalam masa satu tahun dari tarikh pelaksanaan yang awal.

Walaupun pemindahan wang pendahuluan tidak sah selepas menandatangani perjanjian ini, pesertanya masih sering melakukan perkara ini. Jika pemindahan telah berlaku, maka dokumen itu secara khusus boleh menentukan tindakan selanjutnya dengan wang yang dipindahkan - apabila ia dikembalikan kepada pembeli dan apabila ia kekal dengan penjual. Anda juga boleh menunjukkan dengan jelas bahawa jumlah ini digunakan untuk membayar kos apartmen.

Satu lagi perkara penting yang harus dicerminkan dalam kontrak adalah hasil pemeriksaan dokumen hak milik untuk perumahan. Ia adalah perlu untuk menunjukkan butiran sijil pendaftaran, ketiadaan beban pada apartmen - gadai janji, pajakan, penangkapan, serta merekodkan fakta bahawa objek itu tidak tertakluk kepada pengasingan.

Kesilapan biasa

Kadang-kadang, apabila membeli apartmen di bangunan yang masih dalam pembinaan, pemaju ingin menandatangani perjanjian pembelian dan penjualan awal dengan pembeli. Walau bagaimanapun, ini tidak betul, kerana objek perjanjian adalah perumahan yang tidak dibina pada masa menandatangani.

Adalah sangat penting untuk menunjukkan semua syarat penting semasa membuat. Ketiadaan mana-mana klausa kemudiannya boleh membawa kepada pertikaian antara pihak-pihak atau bahkan kepada pembatalan perjanjian yang telah dibuat. Dokumen boleh dianggap terbatal jika data peribadi pihak-pihak, ciri-ciri apartmen, dan harga pembelian tidak dinyatakan sepenuhnya atau tidak betul.

Samar-samar dan umum frasa kabur. Adalah perlu untuk menyatakan dengan jelas hak dan kewajipan pihak-pihak, apakah tindakan tepat yang perlu mereka ambil untuk memuktamadkan perjanjian utama, dan pada tarikh apa ini mesti dilakukan.

Perjanjian awal - Ini adalah dokumen yang mengesahkan keinginan pihak untuk membeli dan menjual apartmen.

Ia mengikat, dan jika salah satu pihak mengelak, pihak yang lain boleh mendakwa berdasarkannya.

Walau bagaimanapun, dokumen itu tidak merekodkan pemindahan hak milik dan tidak tertakluk kepada pendaftaran negeri. Ia mesti mengandungi butiran pihak-pihak, perihalan apartmen atau bahagian dan jumlah yang dijual.

Kadang-kadang ia berlaku bahawa anda perlu segera menjual beberapa hartanah, tetapi pemilikan masih belum didaftarkan. Atau mungkin anda terjumpa iklan penjualan hartanah yang anda ingin beli, tetapi ternyata penjual belum menjadi pemiliknya. Ini boleh berlaku, sebagai contoh, apabila waris telah mengisytiharkan penerimaan warisan, tetapi belum menerimanya dalam dokumen. Dalam kes ini, perjanjian awal pembelian dan penjualan hartanah () akan membantu anda.

Alasan undang-undang untuk perjanjian awal

Transaksi awal dikawal oleh Perkara 429 Kanun Sivil. Menurut keperluan artikel ini, penjual dan pembeli bersetuju di antara mereka tentang syarat-syarat penjualan hartanah - mereka menetapkan harga dan hari di mana transaksi utama harus diselesaikan. Sudah tentu, anda tidak boleh membuat perjanjian awal; Walau bagaimanapun, terdapat situasi di mana dokumen ini boleh mempunyai pengaruh yang menentukan.

Dokumen sedemikian mesti disediakan mengikut peraturan berikut:

• mestilah secara bertulis;
• nyatakan butiran penjual dan pembeli (semua butiran pasport dan pendaftaran);
• ciri-ciri harta (alamat, bilangan lantai, kawasan, nombor kadaster);
• harga hartanah yang pembeli akan bayar kepada penjual;
• tempoh di mana kontrak utama mesti dimuktamadkan.

Apabila tempoh perjanjian awal tamat dan rakan niaga anda enggan menampalkan tandatangannya pada perjanjian utama, atas permintaan Bahagian 4 Perkara 445 Kanun Sivil, anda boleh menuntut di mahkamah untuk memaksa pelakunya membuat perjanjian mengenai syarat yang telah dipersetujui sebelum ini. Sekiranya perjanjian awal dibuat dengan betul, mahkamah akan memenuhi tuntutan tersebut tanpa berlengah-lengah.

Penamatan perjanjian awal hanya mungkin dengan persetujuan para pihak. Perjanjian itu tidak boleh dibuat secara bertulis - jika penjual dan pembeli tidak memenuhi syarat perjanjian awal tepat pada masanya, dan kedua-duanya tidak menghantar tawaran kepada pihak lain untuk mengesahkan perjanjian utama, kewajipan mereka ditamatkan.

Oleh itu, pernyataan tuntutan untuk penamatan perjanjian pembelian dan penjualan atau perjanjian untuk menamatkan perjanjian pembelian dan penjualan, walaupun awal, tidak diperlukan untuk disediakan dalam kes ini.

Dengan cara ini, jika anda tidak menyatakan hari transaksi utama dalam perjanjian awal, ia akan sah selama setahun.

Urus niaga awal tidak didaftarkan di Rosreestr, kerana urus niaga pendaftaran dijalankan hanya berdasarkan pemilik objek atau wakil mereka di bawah kuasa wakil yang disahkan.

Tujuan transaksi awal

Dengan membuat perjanjian sedemikian, anda akan yakin bahawa:

• penjual dan pembeli yang dinyatakan dalam kontrak akan bertindak sebagai pihak kepada transaksi utama;
• harga dacha, apartmen, garaj atau plot adalah tetap, iaitu, ia tidak boleh meningkat atau menurun tanpa persetujuan pihak;
• tarikh transaksi utama tanpa persetujuan pihak juga tidak berubah tanpa persetujuan.

Apa yang perlu diberi perhatian

Apabila membuat perjanjian awal, beri perhatian yang besar kepada nuansa.

Transaksi untuk pemerolehan atau pengasingan premis kediaman memerlukan risiko yang besar. Sebelum membeli apartmen, anda perlu menyemak dokumen, menyelesaikan isu membatalkan pendaftaran semua orang berdaftar, atau mendapatkan kelulusan gadai janji, yang mengambil masa yang agak lama. Oleh itu, penjual dan pembeli memerlukan jaminan bahawa rakan niaga tidak akan menolak untuk menandatangani kontrak pada masa hadapan. Jaminan ini ialah dokumen yang mengesahkan kelulusan awal syarat pembelian dan penjualan.

ciri umum

Menurut Art. 429 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, perjanjian awal untuk pembelian sebuah apartmen menetapkan kewajipan pembeli dan penjual berpotensi untuk menyimpulkan transaksi mengenai pengalihan harta selepas beberapa waktu.

Niat bertulis untuk membeli atau menjual perumahan mesti mencerminkan semua perjanjian yang dicapai oleh pihak berniaga:

• ciri-ciri objek yang dijual;
• harga hartanah;
• kaedah pembayaran;
• prosedur untuk penerimaan dan pemindahan ruang hidup;
• bebanan hartanah, jika ada.

Penting. Perjanjian sedemikian tidak menimbulkan penciptaan atau penamatan hak ke atas premis. Ia hanya menjamin bahawa ruang kediaman akan dijual mengikut syarat yang dipersetujui oleh rakan niaga.

Apa yang penting untuk diketahui semasa membuat kesimpulan

Pra-perjanjian untuk pengasingan harta tanah berfungsi sebagai templat untuk perjanjian utama. Dengan menandatanganinya, peserta dalam urus niaga tidak akan dapat menolak syarat yang dinyatakan di dalamnya pada masa hadapan.

Pihak kepada kontrak awal adalah orang yang menerima atau mengasingkan objek. Dalam dokumen itu, mereka dirujuk sebagai "Penjual" dan "Pembeli", atau "Penjual Masa Depan" dan "Pembeli Masa Depan".

Bagi pihak penjual, hanya individu atau entiti undang-undang yang mempunyai surat kuasa untuk hak mengasingkan hartanah boleh membuat perjanjian mengenai penjualan awal ruang kediaman. Pembeli mesti menunjukkan pembeli sebenar harta itu, atas namanya ia akan didaftarkan kemudiannya. Oleh itu, perjanjian itu tidak boleh ditandatangani oleh saudara atau rakan menggantikan pemilik atau penerima harta yang tidak hadir, melainkan terdapat kebenaran notari daripada pemilik.

Dengan persetujuan terdahulu, pembeli boleh memindahkan dana kepada penjual untuk membayar kos apartmen. Mereka akan diformatkan sebagai:

• deposit;
• pendahuluan pada transaksi.

Baca juga: Pengeluaran plot tanah kepada keluarga besar

Deposit tersebut melibatkan pembayaran jumlah tertentu oleh pihak-pihak sebagai bayaran pendahuluan untuk transaksi. Jika pembeli kemudiannya enggan membuat kontrak untuk pembelian dan penjualan perumahan tanpa kesalahan penjual, jumlah deposit tidak akan dikembalikan kepadanya. Sekiranya perjanjian untuk membeli hartanah itu ditamatkan oleh pemilik hartanah, bakal pembeli dibayar dua kali ganda jumlah wang yang disumbangkan olehnya.

Jika salah satu pihak enggan merasmikan kontrak, jumlah pendahuluan dikembalikan kepada pembeli, tanpa mengira sebab perjanjian utama tidak ditandatangani.

Catatan. Apabila memindahkan deposit atau jumlah pendahuluan kepada pembeli, adalah perlu untuk menyediakan dokumen yang mengesahkan penerimaan sebenar wang oleh penjual (resit, penyata bank).

Jumlah bayaran pendahuluan ditentukan atas permintaan pihak. Walau bagaimanapun, pembeli tidak sepatutnya menyumbang sejumlah besar ke arah perjanjian masa depan. Semasa penyediaan untuk urus niaga utama, pelbagai peristiwa yang tidak diingini mungkin berlaku (penolakan bank untuk mengeluarkan gadai janji, kematian salah satu pihak, atau kemalangan), akibatnya ia akan menjadi mustahil untuk membeli sebuah apartmen. Dan rakan niaga akan menolak untuk memulangkan wang tersebut.

Nasihat. Adalah dinasihatkan untuk mengehadkan jumlah deposit atau pendahuluan kepada 5-10% daripada nilai harta yang ditentukan oleh obligasi.

Borang urus niaga

Perjanjian awal disimpulkan dalam bentuk di mana perjanjian mengenai penjualan apartmen akan disediakan. Sekiranya pihak-pihak tidak berkeras untuk mengesahkan perjanjian itu, maka untuk memberi kekuatan undang-undang, adalah lebih baik untuk memformalkan perjanjian mereka secara bertulis.

Maklumat rujukan. Tidak perlu mendaftarkan perjanjian terlebih dahulu dengan pihak berkuasa Rosreestr.

Perjanjian awal untuk pembelian dan penjualan apartmen tidak boleh dinyatakan secara lisan sahaja, kerana transaksi sedemikian adalah tidak sah.

Perundangan Persekutuan Rusia tidak menetapkan syarat ketat untuk struktur perjanjian awal mengenai pembelian dan penjualan premis kediaman. Berdasarkan peruntukan am undang-undang sivil, unsur mandatori dokumen berikut boleh dibezakan:

1. Mukadimah menunjukkan nama penuh. pihak dan butiran pasport. Maklumat tentang pemilik mesti sepadan dengan maklumat yang dinyatakan dalam dokumen untuk apartmen. Jika dua atau lebih peserta mewakili salah satu pihak, maklumat penuh tentang setiap daripada mereka ditunjukkan
2. Bahagian utama - maklumat penting mengenai subjek kontrak ditulis, iaitu: alamat premis; di tingkat apa? keluasan dan bilangan bilik kemudahan; nombor pendaftaran kadaster; alasan untuk kemunculan hak kepada harta oleh penjual; keadaan ruang hidup; bebanan sedia ada (contohnya, pendaftaran di tempat kediaman, ikrar, dsb.); harga transaksi; prosedur pembayaran.
3. Bahagian akhir, di mana anda perlu menulis:

• syarat maksimum untuk melengkapkan pembelian dan penjualan sebenar;
• kewajipan pihak untuk menyediakan kontrak utama (khususnya, peserta mana yang akan menanggung kos transaksi, mengumpul sijil yang diperlukan, dsb.);
• butiran pihak dan tandatangan.

Baca juga: Pengagihan semula sempadan plot tanah dan pembentukan plot baru

Perhatian. Sekiranya kesilapan dibuat dalam perihalan apartmen semasa membuat dokumen, ia tidak akan mempunyai kuasa undang-undang.

Kesahan

Kanun Sivil Persekutuan Rusia tidak menetapkan tempoh maksimum dan minimum untuk kesahihan perjanjian pembelian dan penjualan awal, jadi isu ini diselesaikan oleh peserta secara bebas.

Terdapat beberapa pilihan untuk menentukan syarat kontrak "masa depan" untuk pengalihan harta tanah:

• dengan menyatakan tempoh masa di mana dokumen utama mesti didaftarkan;
• menunjukkan tarikh sebenar penyerahan kontrak yang ditandatangani kepada pihak berkuasa Rosreestr.

Contoh perkataan. “Perjanjian niat berlaku apabila ditandatangani oleh semua peserta dan berlaku selama 3 (tiga) bulan.”

Sekiranya teks kontrak tidak menunjukkan berapa lama pihak yang terlibat mesti mendaftarkan pemindahan hak kepada harta, tarikh akhir untuk membuat transaksi hendaklah 12 bulan dari tarikh menandatangani dokumen.

Membeli apartmen dengan gadai janji

Hari ini, cara yang agak biasa untuk membeli harta kediaman adalah dengan membelinya menggunakan pinjaman gadai janji Sberbank. Dalam kes ini, sejumlah wang dipinjamkan kepada pembeli terhadap keselamatan harta yang dibeli.

Sebelum anda membeli ruang hidup dengan cara ini, anda mesti mendapatkan:

• persetujuan bank untuk memberikan pembeli pinjaman perumahan;
• kelulusan untuk pembelian objek tertentu yang telah dipilih oleh pembeli.

Semasa penyediaan dokumen ini, penjual mungkin mencari orang lain yang sanggup membeli rumah atau menukar syarat kontrak (contohnya, menaikkan harga, mempertimbangkan semula perjanjian mengenai kos pendaftaran pemindahan hak milik). Oleh itu, apabila mendapatkan gadai janji dari Sberbank, adalah dinasihatkan untuk membuat perjanjian awal untuk pembelian dan penjualan sebuah apartmen.

Dalam teks syarat, sebagai tambahan kepada peruntukan yang dibincangkan di atas, adalah perlu untuk mencerminkan:

• fakta membeli harta dengan cagaran;
• nama dan butiran Sberbank;
• tarikh pemindahan wang oleh bank kepada penjual.

Tempoh di mana perjanjian dibuat untuk mencapai persetujuan awal mengenai pembelian rumah menggunakan gadai janji akan bergantung secara langsung pada tempoh yang bank mempertimbangkan permohonan pembeli. Malah, dari saat pelanggan mengemukakan permohonan untuk gadai janji sehingga ia diluluskan, kira-kira 2 bulan berlalu.

Dalam sesetengah kes, apabila membeli hartanah, perjanjian awal disediakan, yang menangguhkan transaksi pembelian dan penjualan tepat pada masanya. Terdapat beberapa perkara penting yang perlu anda perhatikan semasa mereka bentuknya: anda akan belajar tentang perkara ini sekarang.

Apabila membeli hartanah tertentu (pangsapuri, tanah, kereta, dsb.), pihak-pihak boleh, tetapi tidak dikehendaki, membuat perjanjian pembelian dan penjualan awal. Kesahihan tindakan sedemikian, serta fakta kewujudan dokumen sedemikian, tercermin dalam Kanun Sivil (Perkara 429).

Tujuan utamanya ialah kedua-dua pihak menerima kewajipan tertentu sebelum transaksi berlaku:

• penjual berjanji untuk menjual harta itu kepada pembeli tertentu ini;
• Pembeli berjanji untuk membeli objek daripada penjual ini.

Para pihak mengesahkan niat mereka untuk memuktamadkan kontrak utama dalam kontrak awal, apabila transaksi pembelian dan penjualan berlaku. Dalam kes ini, pihak-pihak bermaksud bahawa perjanjian utama akan ditandatangani dengan syarat yang sama.

Tujuan perjanjian awal adalah untuk membolehkan setiap pihak dalam transaksi mengesahkan niatnya dan pada masa yang sama membuat komitmen bertulis daripada pihak lain mengenai niatnya. Selalunya, perjanjian direkodkan pada pemerolehan selanjutnya apartmen. Biasanya dokumen sedemikian diperlukan dalam kes berikut:

1. Penjual dan pembeli bersetuju dengan transaksi itu, tetapi penjual kehilangan beberapa dokumen untuk apartmen atau mereka tidak dilengkapkan dengan betul.
2. Pembeli tidak mempunyai dana yang mencukupi untuk pembelian sekali sahaja, tetapi dia segera memindahkan sebahagian daripada jumlah tersebut dan berjanji untuk membayar baki sepenuhnya dalam tempoh tertentu.
3. Apabila membeli sebuah apartmen dengan gadai janji, menyimpulkan perjanjian awal adalah amalan biasa, kerana prosedurnya rumit oleh keperluan untuk mendapatkan kebenaran daripada bank, yang akan mengambil perumahan sebagai cagaran untuk penyediaan dana pinjaman.

Perjanjian itu berbeza daripada yang utama kerana ia tidak perlu didaftarkan sama ada dengan Rosreestr atau disahkan oleh notari. Dalam pengertian ini, dokumen itu membawa risiko tertentu jika pihak-pihak tidak menyediakan dokumen yang membuktikan bahawa apartmen tidak dibebani (ikrar, penangkapan, tuntutan pihak ketiga, dll.).

Perjanjian yang telah ditandatangani sebelumnya membawa jaminan tertentu, serta risiko pihak-pihak - semuanya dibincangkan secara terperinci dalam bahagian seterusnya.

Perjanjian awal: jaminan

Perjanjian awal mengandungi 2 jaminan penting yang melindungi kepentingan kedua-dua pihak:

1. Dokumen ini menjamin pembeli bahawa apartmen itu akan dijual kepadanya dan tepat pada harga yang ditunjukkan.
2. Kontrak itu memberi jaminan kepada penjual bahawa pembeli tertentu ini akan membeli apartmen daripadanya tidak lewat daripada tempoh yang ditetapkan.

Jika seseorang mengelak kewajipan mereka, mana-mana pihak boleh pergi ke mahkamah untuk memastikan kontrak utama dikuatkuasakan dan perjanjian itu berjalan. Permohonan boleh dikemukakan dalam tempoh 6 bulan kalendar dari hari di mana perjanjian awal memerlukan kesimpulan yang utama (bermaksud tarikh akhir).

Ulasan pakar tentang ciri perjanjian awal dibentangkan dalam video.

Perjanjian awal: risiko

Risiko utama melibatkan fakta bahawa pihak-pihak mungkin mengelak kewajipan mereka. Selain itu, jika mereka tidak menyatakan tuntutan dalam tempoh enam bulan, maka perjanjian pembelian dan penjualan awal tidak lagi sah secara automatik.

Dokumen ini sendiri tidak membawa risiko dalam erti kata pemilikan tidak berpindah daripada penjual kepada pembeli berdasarkan tandatangannya. Jika satu pihak meminta untuk memaksa pihak lain untuk menyelesaikan transaksi, defendan boleh memfailkan tuntutan balas untuk membatalkan kontrak.

CATATAN. Sekiranya perjanjian awal dibuat semasa membeli bangunan baru (dengan syarikat pembangunan), maka sekiranya gagal memenuhi kewajipan, plaintif boleh pergi ke mahkamah dengan tuntutan untuk memaksa defendan menandatangani perjanjian untuk penyertaan dalam pembinaan bersama .

Jika tidak, perjanjian awal dikaitkan dengan risiko yang biasanya mengiringi urus niaga dalam pasaran hartanah:

1. Dalam sesetengah kes, perjanjian awal mungkin diiktiraf oleh mahkamah sebagai tidak dibuat. Ini mungkin dalam 2 kes:

• kontrak itu telah dilaksanakan dengan pelanggaran yang jelas (tidak semua butiran apartmen ditunjukkan, terdapat kesilapan fakta);
• pangsapuri tidak wujud atau masih dalam pembinaan.

1. Risiko yang berkaitan dengan fakta bahawa apartmen boleh dijual lebih daripada sekali. Keadaan ini timbul apabila pemaju menjalankan skim penipuan: sebagai contoh, dia boleh memasuki beberapa kontrak yang sama untuk penjualan apartmen yang sama.
2. Risiko yang berkaitan dengan kehilangan dana yang dibelanjakan untuk pembelian sebuah apartmen. Ini juga terpakai kepada kes-kes pembelian apartmen secara langsung dalam bangunan dalam pembinaan. Adalah penting untuk memahami bahawa dana yang dilaburkan (di bawah perjanjian pengurusan amanah) tidak selalu dikembalikan selepas penamatan pembinaan - syarikat itu sering diisytiharkan muflis, dan pihak yang cedera hanya boleh mengharapkan pampasan separa untuk kerugiannya.

Oleh itu, selepas menandatangani perjanjian awal, pihak-pihak diwajibkan untuk menandatangani perjanjian utama pada terma yang sama (perubahan hanya mungkin dengan persetujuan bersama).

Dalam kes warganegara persendirian (apabila membeli perumahan di pasaran sekunder), risiko utama dikaitkan dengan tepat dengan fakta bahawa pihak-pihak tidak akan memenuhi kewajipan mereka. Jika anda membeli sebuah apartmen di bangunan baru, bahaya meningkat secara mendadak - semuanya bergantung pada kejujuran pemaju.

Perjanjian awal: sampel 2017

Keperluan untuk merangka perjanjian pembelian dan penjualan awal tidak berubah tahun ini. Borang standard mudah dimuat turun dan dicetak.

Apabila mengisi, adalah penting untuk mengambil kira bahawa dokumen itu mencerminkan semua syarat penting - lebih baik untuk menyemak bahawa semua data bertepatan dengan yang dinyatakan dalam dokumen yang berkaitan (pasport pemilik pangsapuri, sijil pemilikan). Perhatian khusus diberikan kepada perkara berikut:

1. Harga kontrak, i.e. pada berapa harga sebenar penjual berjanji untuk menjual apartmen dalam tempoh yang dipersetujui.
2. Perjanjian awal mesti menunjukkan semua orang yang kini tinggal bersama penjual. Nama penuh dan butiran pasport ditunjukkan.
3. Sekiranya pemilik tinggal di tempat lain, lebih baik untuk menunjukkan kedua-dua alamat: alamat sebenar dan yang ditulis dalam pasport.
4. Kontrak itu mesti secara berasingan menerangkan hakikat bahawa penjual menjamin: apartmen itu tidak dicagarkan, ditahan, dan tiada orang lain yang menuntutnya.
5. Tempoh sah perjanjian awal adalah syarat penting untuk kesahihannya: selepas tamat tarikh ini, perjanjian itu ditamatkan.
6. Kontrak mesti menyatakan prosedur untuk membayar kos perumahan: sebagai contoh, pertama pembeli membayar 10% daripada jumlah keseluruhan, dan kemudian baki 90%. Fakta pembayaran juga disahkan oleh perjanjian deposit (seperti yang dikehendaki oleh Perkara 380 Kanun Sivil). Dokumen yang sama ini dipanggil resit - ia disediakan dalam sebarang bentuk dan juga ditandatangani oleh kedua-dua pihak.
7. Tanggungjawab untuk kegagalan memenuhi kewajipan juga diterangkan: ini bermakna penyelesaian pra-percubaan. Sebagai contoh, pihak yang mengelak urus niaga membayar pihak lain deposit dalam dua kali ganda jumlah.

Tanpa menyatakan mana-mana syarat penting ini, hampir mustahil untuk mengiktiraf perjanjian awal sebagai sah di sisi undang-undang, itulah sebabnya ia tidak mungkin digunakan sebagai salah satu bukti dalam prosiding mahkamah.

Contoh perjanjian diberikan di bawah.

Ia juga harus diperhatikan bahawa penyediaan perjanjian sedemikian tidak memperuntukkan pemindahan perumahan ke dalam pemilikan pembeli. Sehubungan itu, tidak perlu:

• membuat surat ikatan pemindahan;
• menyediakan penyata daripada akaun peribadi anda yang membuktikan ketiadaan hutang pada bil utiliti;
• memerintahkan cabutan daripada Daftar Hartanah Negeri Bersepadu untuk membuktikan bahawa apartmen itu tidak dibebani;
• lampirkan pasport teknikal apartmen kepada perjanjian awal.

Selepas pihak-pihak membuat transaksi pembelian dan penjualan dan menandatangani perjanjian utama, perjanjian awal dianggap tidak lagi berkuat kuasa. Tiada dokumen khas disediakan mengenai fakta ini - pihak-pihak boleh memusnahkan dokumen ini.