Pasaran pembinaan perumahan di Rusia akan beralih daripada mekanisme pembiayaan ekuiti kepada satu kredit dalam tempoh tiga tahun. Dengan perintah presiden, mekanisme peralihan harus dibangunkan oleh Kementerian Pembinaan bersama-sama dengan AHML.

Presiden Rusia Vladimir Putin mengarahkan Kerajaan, bersama-sama Bank Pusat dan AHML, untuk meluluskan pelan hala tuju bagi penggantian beransur-ansur dana pemegang ekuiti dengan pinjaman bank dan bentuk pembiayaan lain yang meminimumkan risiko bagi rakyat.

Mari kita ingat bahawa Vladimir Putin membincangkan pengabaian secara beransur-ansur pembinaan ekuiti bersama pada 25 Oktober pada pertemuan dengan anggota Kerajaan. Selepas mesyuarat itu, ketua Kementerian Kewangan Persekutuan Rusia, Anton Siluanov, berkata bahawa pembina kebanyakannya harus menggunakan dana yang dipinjam, dan orang ramai harus membeli pangsapuri siap, dan tidak melabur pada peringkat pembinaan sifar dengan akibat yang tidak jelas.

Menurut ketua Kementerian Pembinaan Mikhail Saya, untuk meninggalkan pembinaan ekuiti bersama, bank mesti menggantikan 3.5 trilion rubel. "Bank mesti menjawab persoalan berapa lama mereka boleh menggantikan angka ini dan dalam keadaan apa," katanya.

Kongsi bangunan

Pembinaan bersama ialah satu bentuk aktiviti pelaburan di mana syarikat pembinaan menarik dana daripada rakyat untuk pembinaan hartanah. Selepas menerima kebenaran untuk meletakkan harta itu beroperasi, pemaju bertanggungjawab untuk memindahkan projek pembinaan bersama kepada peserta dalam pembinaan bersama.

Dan walaupun Rusia kini menyumbang sehingga 80% daripada jumlah keseluruhan perumahan dalam pembinaan, ini sama sekali bukan pengetahuan Rusia. Pembinaan bersama timbul di Argentina pada tahun 1985 dengan sokongan negara, yang berusaha untuk menarik dana kepada industri. Kemudian, mekanisme ini tersebar luas di UK, Mesir, Kuwait, dan UAE.

Di Rusia, Undang-undang Persekutuan No. 214-FZ berkuat kuasa pada 1 Januari 2005. Undang-undang telah mengalami banyak perubahan dan pindaan, tetapi masih berkuat kuasa dan mengawal hubungan yang berkaitan dengan mengumpul dana daripada rakyat dan entiti undang-undang berdasarkan perjanjian untuk penyertaan dalam pembinaan bersama.

Mengikut undang-undang, pemaju ialah entiti undang-undang yang memiliki atau berhak untuk memajak plot tanah dan menarik dana daripada peserta dalam pembinaan bersama untuk mencipta bangunan pangsapuri dan (atau) objek hartanah lain di plot tanah ini, kecuali. bagi tujuan perindustrian, berdasarkan permit bangunan yang diterima.

Objek binaan bersama ialah premis kediaman atau bukan kediaman, harta bersama dalam bangunan pangsapuri dan (atau) hartanah lain, tertakluk kepada pemindahan kepada peserta dalam pembinaan bersama selepas menerima kebenaran untuk menjalankan bangunan pangsapuri dan (atau ) hartanah lain.

Di bawah perjanjian untuk penyertaan dalam pembinaan ekuiti dikongsi, pemaju berjanji, dalam tempoh yang ditetapkan oleh perjanjian, untuk membina sebuah bangunan pangsapuri dan (atau) objek hartanah lain sendiri dan (atau) dengan penglibatan orang lain dan , selepas menerima kebenaran untuk meletakkan objek ini beroperasi, untuk memindahkan objek pembinaan ekuiti kongsi yang sepadan kepada peserta dalam pembinaan ekuiti dikongsi . Sebaliknya, peserta dalam pembinaan bersama berjanji untuk membayar harga yang ditetapkan oleh kontrak dan menerima projek pembinaan bersama jika terdapat kebenaran untuk memulakan operasi bangunan pangsapuri dan (atau) hartanah lain.

Kelemahan pembinaan ekuiti bersama termasuk kemunculan projek pembinaan jangka panjang, i.e. rumah yang belum siap, dan akibatnya – ditipu pemegang saham. Ketegangan sosial yang timbul akibat pertambahan bilangan mereka semasa krisis ekonomi mendorong pihak berkuasa mencari mekanisme baharu untuk membiayai pembinaan perumahan.

Kelebihan: tidak perlu menunggu

Mengelakkan kemunculan pemegang saham baharu yang ditipu adalah kelebihan utama pembiayaan projek.

“Adalah lebih tepat dan lebih dipercayai untuk rakyat membeli pangsapuri di rumah siap dibina, daripada melabur di peringkat pembinaan bersama dengan akibat yang tidak jelas,” kata Menteri Kewangan Anton Siluanov.

Antara hujah "untuk" juga adalah peluang untuk membeli apartmen siap pakai, dan bukan babi dalam cucuk, i.e. Pembeli, walaupun pada peringkat pemilihan, akan dapat menilai kualiti pembinaan, landskap, kehadiran atau ketiadaan infrastruktur, tempat letak kereta, dll. Dan, sudah tentu, dalam kes ini, anda tidak perlu menunggu beberapa tahun untuk apartmen yang dibeli pada peringkat awal pembinaan untuk disiapkan, kawasan di sekelilingnya untuk dilandskap, dan rumah itu akan beroperasi.

Dan hujah-hujah ini sangat, sangat berat, tetapi skema yang dicadangkan juga mempunyai kelemahan.

Kekurangan: anda perlu membayar untuk segala-galanya

Sisi negatif peralihan kepada pembiayaan projek ialah peningkatan kos perumahan. Hari ini, dengan menarik dana daripada pemegang saham di peringkat lubang asas, pemaju boleh segera memasukkan mereka ke dalam perniagaan tanpa perbelanjaan tambahan. Jika bank menyediakan dana untuk pembinaan, ini melibatkan faedah dan komisen.

“Purata jangka hayat projek pembinaan ialah 1.5–2 tahun. Pembiayaan bank pada kadar semasa menyediakan 18–24% daripada beban kasar projek. Tetapi ini adalah untuk peminjam ultra-kualiti tinggi. Bagi sesetengah projek beban boleh mencapai 30%. Saya rasa secara purata harga akan meningkat sebanyak 40%,” kata Igor Belokobylsky, Ketua Pengarah Kumpulan Syarikat Strizhi.

Wakil pemaju juga menyatakan bahawa duluan dunia sedang dibentuk di Rusia apabila dana isi rumah dilaburkan secara langsung dalam sektor sebenar ekonomi melalui mekanisme pembinaan bersama. "Negara, dengan menerima pakai peraturan baru, menghapuskan risiko sosial daripada pembinaan perumahan, tetapi pada masa yang sama perumahan mampu milik," aduan Igor Belokobylsky.

Bank

Kerajaan negeri tidak akan membatalkan pembinaan ekuiti bersama semalaman. Kerajaan bercakap tentang peralihan beransur-ansur kepada mekanisme baru. Kini bank juga akan menjadi antara peserta dalam pembinaan.

Menurut pengurus cawangan Bank Modal Rusia di Novosibirsk, Denis Golubev, sistem perbankan Persekutuan Rusia hari ini cukup bersedia untuk membiayai projek pembinaan perumahan: kini kadar pinjaman boleh diterima untuk pemaju, dan bank telah belajar untuk bekerja dengan sektor pembinaan. Selain itu, bank telah pun membangunkan kedua-dua piawaian untuk mempertimbangkan pemberian pinjaman dan metodologi untuk memantau pemaju.

“Kami tidak melihat kesukaran asas untuk beralih kepada model pembiayaan projek, di mana pengguna akhir membeli perumahan siap, dan bank membiayai keseluruhan projek dari awal hingga akhir, seperti biasa di negara Eropah. Peralihan lengkap kepada pembiayaan projek, pada pendapat kami, tidak akan menyebabkan sebarang kesulitan tertentu bagi pemaju yang teliti. Ini hanya akan memaksa mereka untuk menyediakan pelan dan projek kewangan dengan lebih teliti bersama-sama dengan bank. Menjadi lebih telus dan maju dari segi teknologi. Sudah tentu, peralihan kepada skim baharu akan memotong pemaju yang tidak bertanggungjawab daripada pasaran pembinaan perumahan,” Denis Golubev yakin.

Juga, seorang wakil bank meramalkan bahawa jumlah perumahan yang dijual selepas peralihan kepada pembiayaan projek akan meningkat, kerana penduduk akan lebih yakin dalam hasil kejayaan projek pembinaan, kerana Bank sebenarnya akan menanggung semua risiko. Ini akan membawa kepada peningkatan dalam permintaan.

Mari kita jelaskan bahawa Bank Modal Rusia mempunyai pengalaman praktikal dalam pembiayaan projek projek pembinaan perumahan. Mereka sedang dalam pelaksanaan. Projek direka untuk tempoh sehingga tiga tahun.

« Kami akan menganalisis keseluruhan projek sepanjang keseluruhan kitaran hayat pembinaan: memantau penggunaan dana yang dikumpul, dinamik pembinaan, dan menukar data ini dengan pihak berkuasa kawal selia. Oleh itu, bank secara langsung menjadi peserta sepenuhnya dalam proses pembinaan».

Pada masa yang sama, pemaju tertakluk kepada keperluan asas berikut: reputasi perniagaan yang positif, pengalaman dalam melaksanakan projek pembinaan, ketersediaan reka bentuk dan dokumentasi yang membenarkan.

“Pada masa ini, kadar untuk pembiayaan projek di bank kami adalah 12–14% setahun. Syarat pinjaman untuk beberapa projek yang kami sedang pertimbangkan adalah lebih daripada tujuh tahun,” jelas Denis Golubev.

Mekanisme peralihan mesti dibangunkan pada 15 Disember. Apa sebenarnya yang akan ditawarkan oleh Kementerian Pembinaan dan AHML dalam rangka kerja peta jalan masih tidak diketahui.

Dijangka mulai sekarang, pemaju akan dapat memilih antara pembiayaan projek dan tarikan biasa dana daripada rakyat di bawah DDU. Pada masa yang sama, mereka yang memilih kaedah kedua perlu mematuhi semua keperluan yang ditetapkan oleh undang-undang untuk pemaju yang ingin menarik wang rakyat untuk pembinaan bangunan kediaman (Bahagian 2, Perkara 3 Undang-undang Persekutuan No. 214- FZ pada 30 Disember 2004 “”); selepas ini dirujuk sebagai Undang-undang No. 214-FZ). Jika tidak, mereka tidak akan dapat menggunakan dana individu (). Tetapi keperluan ini tidak akan dikenakan kepada pemaju yang memilih pembiayaan projek. Perkara ini dibincangkan semasa persidangan Kommersant Publishing House yang diadakan semalam, "Pembangunan Gelombang Baharu: Klasik atau Avant-Garde?" kata pengarah kewangan AHML Victor Shlepov.

Mari kita ingat bahawa tahun lepas undang-undang telah diterima pakai yang mengawal selia penciptaan dana khas untuk perlindungan hak warganegara yang mengambil bahagian dalam pembinaan bersama (Undang-undang Persekutuan No. 218-FZ pada 29 Julai 2017; selepas ini dirujuk sebagai Undang-undang No. 218-FZ). Tabung ini telah mula berfungsi. Di samping itu, undang-undang memperkenalkan keperluan tambahan untuk pemaju untuk menarik wang daripada rakyat semasa pembinaan perumahan, termasuk mengenai jumlah dana mereka sendiri (). Keperluan ini akan dikenakan kepada mereka yang menerima permit pembinaan selepas 1 Julai 2018.

Adakah mungkin untuk memulangkan dana kepada warganegara jika pada masa kejadian yang diinsuranskan lesen syarikat insurans telah dibatalkan, syarikat insurans lain enggan memperbaharui kontrak insurans dengan pemaju, dan pemaju tidak mempunyai sebarang aset? Jawapan untuk ini dan soalan praktikal yang lain ada dalam"Pangkalan Pengetahuan Perkhidmatan Perundingan Undang-undang" Versi Internet sistem GARANT. Dapatkan akses penuh selama 3 hari secara percuma!

Pada masa yang sama, Viktor Shlepov menyebut perubahan yang diterima pakai hanya model peralihan. Dalam masa terdekat, ia dirancang untuk menggantikan tarikan dana rakyat dengan pembiayaan projek. Idea yang sepadan dinyatakan dalam "" Pelan Tindakan yang diluluskan oleh Kerajaan Persekutuan Rusia pada 21 Disember 2017 (Pelan langkah-langkah untuk penggantian beransur-ansur selama tiga tahun dana rakyat yang dikumpul untuk penciptaan bangunan pangsapuri dan lain-lain sebenar. objek harta pusaka, pinjaman bank dan lain-lain bentuk pembiayaan yang meminimumkan risiko untuk rakyat). " " dibangunkan oleh kerajaan bersama Bank of Russia dan AHML menurut arahan Presiden Persekutuan Rusia (). Dokumen itu memperuntukkan keengganan untuk terus mengumpul dana daripada rakyat untuk pembinaan perumahan dalam tempoh tiga tahun akan datang. "Pemaju akan kehilangan peluang untuk menarik dana daripada pelabur yang tidak berkelayakan, yang merupakan majoriti individu, dan akan menarik dana sedemikian daripada peserta pasaran profesional, seperti bank," kata pakar itu.

Mekanisme pusat untuk pembiayaan projek adalah. “Masih ada kemungkinan untuk membeli perumahan semasa peringkat pembinaan, mekanisme untuk mendaftarkan DDU dengan semua sifat positifnya dalam bentuk pendaftaran negeri, ketelusan, dan akauntabiliti seseorang akan dapat memasuki DDU, tetapi dana akan didepositkan ke dalam akaun escrow khas Ini adalah perjanjian tiga pihak antara pembeli dan bank dan pemaju Di satu pihak, rakyat akan berpisah dengan dana ini dan mereka akan disekat sehingga selesai DDU (. rakyat tidak akan dapat mengubah fikirannya dan mengambilnya kembali). bentuk pinjaman projek, yang akan dibiayai daripada dana yang diletakkan dalam akaun escrow,” jelas Viktor Shlepov.

Juga, menurut "", dana rakyat yang diletakkan dalam akaun khas yang dibuka untuk penyelesaian di bawah DDU akan diinsuranskan dalam jumlah tidak lebih daripada 10 juta rubel. "Saya akan mengandaikan bahawa di Rusia kira-kira 95-97% daripada urus niaga yang disimpulkan akan masuk ke dalam had seperti itu, sudah tentu, ia tidak mungkin melindungi rakyat secara langsung berjaya, tetapi ini dalam apa jua keadaan lebih dipercayai, daripada risiko kredit semasa pemaju, "kata wakil AHML itu.

Agar model sedemikian berfungsi dalam "mod perintis" dari pertengahan tahun, pada masa ini, menurut Shlepov, isu memperkenalkan perubahan yang sesuai kepada undang-undang semasa sedang dibincangkan.

Walau bagaimanapun, tidak semua pakar berkongsi sikap positif ini. Oleh itu, pengarah eksekutif GC "MIC" Daromir Obukhanich, di satu pihak, mengiktiraf pembiayaan projek sebagai langkah ke arah pasaran bertamadun. Tetapi, sebaliknya, dia meramalkan kenaikan harga hartanah yang tidak dapat dielakkan: “Pembeli akan mendapat pemahaman yang terjamin tentang hasil pelaburan mereka, dan mereka perlu membayar untuk ini, pembiayaan projek, sudah tentu, tidak wang percuma. Semua ini akan melibatkan peningkatan dalam kos perumahan ". Pada masa yang sama, tambah beliau, sistem pinjaman gadai janji domestik jauh ketinggalan berbanding sistem global, yang tidak mungkin mengimbangi kenaikan harga dan mengekalkan pasaran pada tahap yang diperlukan. Seterusnya, Pengerusi Lembaga Pengarah Kumpulan Syarikat Garden Ring Sergey Kolunov meramalkan masalah kewangan untuk pemaju kecil: "Bank tidak berminat dengan syarikat kecil dengan projek kecil Oleh itu, 99% daripada mereka tidak akan dapat memperoleh pembiayaan projek Lebih mudah bagi bank untuk bekerja dengan syarikat besar dan projek besar (. dari 50 ribu - 100 ribu meter persegi setiap satu)". Dan Timbalan Pengerusi Moskomstroyinvest Alexander Goncharov secara amnya, beliau ragu-ragu tentang instrumen seperti akaun escrow: “Mekanisme pembiayaan melalui escrow telah wujud sejak 2014. Tetapi dalam tempoh tiga tahun ini, tiada satu pun transaksi menggunakan akaun escrow telah didaftarkan bank bersedia untuk menggantikan pembiayaan itu, yang kini datang daripada peserta dalam pembinaan bersama."

Sebagai tambahan kepada pinjaman gadai janji biasa, bank juga membantu syarikat pembinaan dengan pembiayaan projek. Mari kita ketahui sebab bantuan ini diperlukan untuk pemaju, cara ia berguna untuk pemegang ekuiti, dan sama ada pembiayaan projek boleh melindungi projek daripada prospek menjadi projek pembinaan jangka panjang.

Pembiayaan projek adalah berbeza kerana pelabur (biasanya bank) melaburkan wang dalam projek tertentu (biasanya pembinaan berskala besar - kawasan kediaman baru, kompleks kediaman, dll.).

Pelabur (bank) mempunyai kawalan sepenuhnya ke atas perbelanjaan dana pemaju dan menerima faedah selepas projek itu dijual. Sehingga hutang itu dibayar sepenuhnya oleh pemaju, objek pembiayaan dicagarkan kepada bank, dengan itu memastikan bank menjamin pemulangan dana. Peringkat tambahan muncul apabila membeli rumah - untuk setiap urus niaga tertentu, bank bersetuju dengan pengasingan harta dan pembebasan apartmen daripada cagaran. Hanya selepas menerima persetujuan sedemikian, Rosreestr mendaftarkan perjanjian penyertaan ekuiti. Seperti yang dimaklumkan oleh syarikat yang menggunakan pembiayaan projek dalam pembinaan, tempoh penyerahan kunci tidak meningkat dan sokongan dokumentari transaksi untuk pemegang ekuiti tidak rumit.

Bagaimanakah anda mengeluarkan wang dari tapak pembinaan?

Pakar percaya bahawa pembiayaan projek menghalang penyalahgunaan dana. Dan terdapat banyak kaedah yang anda boleh mengeluarkan wang dari tapak pembinaan:

Transaksi rekaan (khayalan). Sebagai contoh, syarikat membuat kontrak untuk membekalkan bahan habis pakai (kemasan) atau pelaksanaan mana-mana kerja yang sebenarnya tidak dilaksanakan. Selalunya, untuk tujuan sedemikian, pemaju mewujudkan satu lagi entiti undang-undang (yang dipanggil syarikat "satu hari").

Dana dikeluarkan melalui penyertaan dalam aktiviti kebajikan.

Pengeluaran dana melalui syarikat luar pesisir dengan membuat kontrak untuk perkhidmatan rekaan (kerja, bekalan, dll.) dengan syarikat yang terletak di negara lain.

Pada musim panas 2016, di Moscow, fakta penyalahgunaan dana telah didedahkan oleh pemaju JSC Globinveststroy, yang sedang membina kompleks kediaman di Novogireevskaya St., vl. 5. Kes jenayah telah dibuka terhadap pengurusan pemaju sedang memfailkan saman untuk mengiktiraf mereka sebagai mangsa dan menuntut pemulangan dana yang dilaburkan dalam pembinaan. Aktiviti pemaju telah digantung.

Di Omsk, pembinaan seluruh daerah mikro Yasnaya Polyana mengakibatkan kes jenayah terhadap pengurusan pemaju (iaitu timbalan tempatan Kh. Shushubaev). Lebih daripada 300 pemegang saham telah menunggu untuk perumahan mereka sejak 2007. Kira-kira 100 juta rubel yang dikutip daripada pemegang saham telah dipindahkan ke syarikat yang dikawal oleh pemaju RoKAS LLC, ini telah ditubuhkan oleh penyiasatan. Pengurusan pemaju juga didakwa melakukan penyelewengan dana, pemalsuan dokumen, dan mendapatkan pinjaman menggunakan dokumen rekaan. Kes jenayah belum selesai buat masa ini.

Cerita sebegitu boleh dielakkan jika pembinaan dijalankan berdasarkan pembiayaan projek, apabila bank mengawal kos sepenuhnya. Untuk memantau kemajuan projek, pihak-pihak menandatangani perjanjian khas, yang mengandungi semua hak bank dan menentukan skop akses kepada sebarang maklumat mengenai projek itu. Sebagai peraturan, pemaju menyediakan bank dengan laporan kemajuan, yang mengandungi semua maklumat tentang kerja yang dilakukan, dokumen pembayaran dan maklumat perakaunan lain (tindakan penyelesaian bersama, invois, pesanan perbelanjaan, dll.). Pemaju bertanggungjawab untuk melaporkan transaksi yang telah dimuktamadkan, perjanjian yang ditandatangani, dan sebarang penyelewengan daripada rancangan projek. Perjanjian pembiayaan projek juga mengandungi syarat pematuhan pemaju terhadap semua peraturan dan peraturan berkaitan aktiviti pembinaan. Bank mengawal rancangan dan susunan penghantaran untuk pembinaan, jadual kerja, dan juga pilihan syarikat pemaju yang membekalkan bahan untuk pembinaan.

Kebaikan dan keburukan pembiayaan projek

Oleh itu, pembiayaan projek mempunyai aspek positif berikut:

Pemaju menerima jumlah dana yang agak mengagumkan daripada bank (sehingga 80% daripada kos pembinaan), yang melindungi syarikat pembinaan daripada muflis. Bank hanya mempunyai objek pembiayaan sebagai cagaran.

Semua risiko pembinaan ditanggung bersama oleh pihak-pihak dalam perjanjian pembiayaan projek, yang bermaksud pilihan yang paling tidak berkemungkinan ialah "pembinaan jangka panjang".

Mulai 1 Januari 2017, ia dirancang untuk menggubal satu skim untuk menyimpan wang pemegang saham dalam akaun khas sehingga pembinaan selesai. Walaupun pemaju bankrap, wang boleh dikembalikan pada bila-bila masa.

Alexandra Chaikina, ketua jabatan PR syarikat Grand-Stroy, menyatakan perkara berikut sebagai salah satu kelebihan yang paling penting: "Membeli apartmen daripada pemaju yang telah menandatangani perjanjian pembiayaan projek dengan bank yang stabil adalah lebih dipercayai.

Dalam kes ini, pembinaan tidak bergantung pada kadar jualan, kerana bank telah menyediakan wang untuknya. Di samping itu, apabila mengeluarkan pinjaman, bank menganalisis semua risiko terlebih dahulu dan mengeluarkan pinjaman hanya kepada pemaju yang dianggap layak kredit. Dalam kes kompleks kediaman Kampung Yolkki, rakan kongsi kewangan ialah PJSC Rosselkhozbank, 100% daripada sahamnya adalah milik negeri ini.”

Kelemahan utama pembiayaan projek ialah:

Kadar faedah yang tinggi ke atas pinjaman, pemprosesan lama permohonan oleh bank, kerana... Bank menjalankan semakan menyeluruh terhadap rancangan perniagaan projek, kestabilan kewangan pemaju, dan menilai semua kemungkinan risiko dan kos. Dalam hal ini, sejumlah besar kerja dijalankan walaupun sebelum permulaan projek.

Sebagai tambahan kepada pemantauan berterusan pembinaan oleh bank, isu-isu lain adalah mungkin. “Perjanjian dengan bank rakan kongsi mungkin mengandungi banyak nuansa tambahan. Sebagai contoh, harga bagi setiap meter persegi mungkin ditetapkan, di bawahnya pemaju tidak mempunyai hak untuk menjual, tanpa mengira perubahan dalam keadaan pasaran. Kesemua ciri ini mesti dibincangkan dengan bank dengan penglibatan peguam berpengalaman di peringkat memformalkan hubungan perkongsian. Dengan pendekatan yang munasabah, semua kesukaran akan diminimumkan,” kata Alexandra Chaikina.

Kelemahan utama bagi pemegang saham, menurut pakar, boleh dianggap sebagai peningkatan dalam kos perumahan, kerana Dengan skim ini, peratusan bank membiayai projek juga diambil kira.

Bagaimanakah pemegang saham mengetahui berapa banyak wang yang digunakan untuk membina bangunan baharunya?

Bagaimana pembinaan kemudahan tertentu dibiayai, termasuk maklumat tentang pembiayaan projek, keadaan kewangan pemaju, risiko dan insurans untuk risiko ini (jika ada), pembeli boleh belajar daripada pengisytiharan projek. Pengisytiharan projek diterbitkan di tapak web rasmi pemaju atau hartanah itu sendiri, dan mesti juga disediakan oleh pemaju untuk semakan kepada mana-mana orang atas permintaan.

Kesimpulan

Pembiayaan projek di negara kita adalah pada peringkat awal. Menurut pakar, bentuk pembiayaan ini adalah sejenis jaminan untuk pengguna akhir kualiti dan penyampaian projek. Tetapi institusi kredit hari ini menggunakan pembiayaan projek dengan berat hati, kerana Bank, sebagai peraturan, menerima faedah daripada pelaburan sedemikian tidak lebih awal daripada 5-7 tahun selepas pelaburan. Pemimpin pembiayaan projek kini hanyalah bank terbesar, malah semasa krisis mereka "berhati-hati" dengan had ke atas pembiayaan projek: mereka sama ada mengurangkan jumlah atau tidak meningkatkannya.

Perkhidmatan akhbar North-West Sberbank memberitahu kami bahawa pada tahun 2015, di St. Petersburg dan rantau ini, sudah ada 18 bilion rubel saluran kredit untuk pemaju, dan pada tahun 2016 5 bilion lagi telah diluluskan.

Perkhidmatan akhbar VTB 24 memberi kami 4 contoh projek terbesar yang dibiayai oleh bank. Projek tersebut adalah milik syarikat KVS, Setl City, RBI dan RosStroyInvest. Jumlah pembiayaan hampir 9 bilion rubel. Tahun lepas, jumlah pinjaman daripada pemaju ini berjumlah lebih daripada 6

Presiden Rusia Vladimir Putin mengarahkan pembangunan langkah untuk menggantikan pembinaan ekuiti dikongsi secara beransur-ansur dalam tempoh tiga tahun dengan pinjaman bank dan sumber pembiayaan lain yang mengurangkan risiko rakyat ke tahap minimum. Ketua Kerajaan Rusia Dmitry Medvedev, ketua Bank Rusia Elvira Nabiullina dan pengarah besar AHML Alexander Plutnik dilantik bertanggungjawab untuk pelaksanaan itu. Mekanisme peralihan khusus akan dibangunkan menjelang akhir 2017.

Pada penghujung Oktober, Vladimir Putin menyifatkan keadaan dalam sektor pembinaan di kawasan itu memalukan. Menurutnya, perniagaan kecil dan sederhana dalam sektor pembinaan masih menghadapi masalah yang amat besar. Kemudian, presiden mengarahkan kementerian berkaitan untuk mengusahakan isu peralihan yang lancar daripada pembinaan perumahan ekuiti bersama kepada mekanisme pembiayaan projek.

Menurut Kementerian Pembinaan, 36.6 ribu orang Rusia termasuk dalam daftar peserta yang terjejas dalam pembinaan bersama. Kebanyakan mangsa berada di wilayah Krasnodar - 6.4 ribu orang, di Moscow - 4 ribu pemegang saham yang ditipu, di wilayah Samara - 3.5 ribu, di wilayah Sverdlovsk - 4.1 ribu.

“Untuk masa depan, kita secara amnya perlu meninggalkan perjanjian pembinaan bersama, ini semua, jika anda suka, asas era sebelumnya, ini semua adalah warisan pasaran perumahan yang kurang maju,” kata Perdana Menteri Rusia. Dmitry Medvedev. Dia teringat bahawa di negara lain instrumen seperti itu tidak wujud;

“Kita perlu beralih daripada pembinaan bersama kepada gadai janji bertamadun biasa - dengan subsidi jika perlu, termasuk atas perbelanjaan negara atau atas perbelanjaan majikan, yang juga sangat biasa. Dan ini akan menjadi jaminan terbaik terhadap manipulasi wang mereka yang ingin membeli sebuah apartmen,” kata Medvedev.

Pada masa yang sama, katanya, pertama sekali perlu memenuhi perjanjian pembinaan bersama yang sedia ada, serta menutup masalah pemegang saham yang ditipu.

Ketua Kementerian Kewangan Rusia, Anton Siluanov, berkongsi pendapat yang sama. Pemaju, sebagai kadar faedah dalam penurunan ekonomi, perlu beransur-ansur beralih kepada membiayai projek mereka menggunakan sumber bank, dan bukan rakyat - pembeli pangsapuri masa depan, kata Anton Siluanov.

“Dengan cara yang baik, memandangkan penurunan kadar faedah, mungkin kita masih perlu memikirkan tentang kesesuaian untuk terus mengumpul wang dengan cara ini. Mengingati bahawa, selepas semua, pembina harus menggunakan dana yang dipinjam lebih banyak apabila membina rumah, namun adalah lebih tepat dan boleh dipercayai bagi rakyat untuk membeli pangsapuri di rumah yang telah dibina, dan tidak melabur pada peringkat pembinaan sifar dengan akibat yang tidak jelas, " berkata Anton Siluanov.

Menurut menteri itu, "jika kita menolak pembinaan bersama, ini bukan keputusan untuk hari ini, sudah tentu, ini untuk masa depan." Pada masa ini, pembina menarik dana daripada pemegang ekuiti, "kerana tiada pemegang ekuiti - tiada pembinaan, pinjaman sangat mahal," kata Siluanov. Pada masa yang sama, menurut menteri itu, apabila kadar dalam ekonomi menurun, "isu pengurangan kos pembinaan masih akan diselesaikan."

Kementerian Pembinaan Rusia memberi jaminan: peralihan kepada pembiayaan projek tidak membayangkan pengabaian mendadak pembinaan bersama. Menteri Pembinaan dan Perumahan dan Perkhidmatan Komunal Persekutuan Rusia, Mikhail Men, menjelaskan bahawa "tidak akan ada pergerakan secara tiba-tiba. Perintah presiden membayangkan penciptaan pelan dan jadual langkah demi langkah," kata menteri itu. "Peta jalan" untuk menggantikan dana rakyat yang diperoleh dalam pembinaan bersama dengan pinjaman bank dan bentuk pembiayaan lain akan direka bentuk untuk perubahan berperingkat sistem selama tiga tahun."

Menurut menteri, hari ini 80% perumahan perindustrian dibina menggunakan dana daripada rakyat, jadi peralihan secara tiba-tiba kepada peraturan permainan lain tidak boleh dibenarkan.

“Ada asas untuk tempoh peralihan. Pada salah satu peringkat menambah baik perundangan mengenai pembinaan bersama, kami telah menetapkan mekanisme untuk akaun escrow,” tegasnya. Mikhail Lelaki.

Beliau juga bercakap mengenai pakej pindaan yang dihantar ke Duma Negeri Persekutuan Rusia, yang akan memperkenalkan standard sejagat untuk pihak berkuasa kawal selia untuk pembinaan bersama dalam entiti konstituen Persekutuan Rusia.

"Apabila kami mengkaji peta jalan serantau untuk objek masalah, ternyata sistem kawalan dalam entiti konstituen distrukturkan dengan sangat berbeza," kata ketua Kementerian Pembinaan Rusia.

Mikhail Men berkata, mengikut rang undang-undang, kawalan ke atas pembinaan bersama di rantau ini hanya boleh dijalankan oleh badan yang dicipta khas (mengikut contoh Moskomstroyinvest di Moscow) atau organisasi yang melaksanakan penyeliaan pembinaan negeri.

Peralihan daripada pembinaan bersama kepada pembiayaan bank projek telah dibincangkan pada bulan November pada mesyuarat meja bulat Jawatankuasa Duma Negeri Rusia mengenai Sumber Asli. mengikut Nikita Stasishin, semasa menjalankan kerja, soalan-soalan berikut perlu dijawab: apakah mekanisme yang akan dilaksanakan, dalam jangka masa apa, bagaimana peraturan permainan di pasaran akan berubah, siapa yang akan memikul tanggungjawab pelaburan - seorang warganegara, seorang bank atau pemaju, dan bagaimana semua ini akan menjejaskan kos akhir perumahan untuk seseorang.

“Pertama sekali, kita perlu mewujudkan dialog yang membina dengan Bank Pusat Rusia. Keperluan yang kini dikenakan Bank Negara ke atas pembiayaan projek dan arahan yang dikenakan kepada bank berhubung dengan industri pembinaan, pada pendapat kami, adalah tidak kompetitif berbanding dengan harga wang yang diperoleh daripada rakyat,” kata timbalan menteri itu.

Dengan peralihan berperingkat daripada pembinaan bersama kepada pembiayaan projek, akaun escrow boleh menjadi mekanisme alternatif untuk mengumpul dana daripada rakyat untuk pemaju. Nikita Stasishin berkata bahawa Kementerian Pembinaan Rusia kini mengadakan perundingan dengan pemaju dan bank.

“Pada pendapat kami, pengalaman bank yang sudah menyediakan pembiayaan projek wajar diberi perhatian khusus,” timbalan menteri menegaskan. “Pada masa yang sama, adalah penting bagi kami untuk mendapatkan daripada bank senarai syarat, apabila dipenuhi mereka akan bersedia untuk mempertimbangkan semula keperluan mereka untuk pemaju bagi pembiayaan projek.”

Peralihan daripada pembinaan bersama kepada pembiayaan projek, nampaknya, sudah selesai, walaupun pemaju dan persatuan profesional mereka memberi amaran tentang kemungkinan akibat negatif untuk pasaran hartanah. Oleh itu, Ketua Pengarah Kumpulan Syarikat Strizhi, Igor Belokobylsky, mengulas mengenai inisiatif pusat persekutuan, mengeluh bahawa preseden dunia sedang dibentuk di Rusia apabila dana isi rumah dilaburkan secara langsung dalam sektor sebenar ekonomi melalui mekanisme itu. pembinaan bersama. Menurut pemaju, harga setiap meter persegi di bangunan baru di Novosibirsk mungkin meningkat sebanyak 40%, manakala jumlah pembinaan juga akan berkurangan sebanyak 40%.

Editor NSP meminta jurubank dan pemaju untuk memberitahu kami bagaimana pendekatan pinjaman projek berubah, sama ada mungkin untuk menarik dana yang dipinjam pada kadar faedah yang munasabah, dan skim kewangan yang digunakan oleh perniagaan sebagai alternatif kepada pembiayaan projek.

Dmitry Kurdyukov, Pengerusi North-West Bank of Sberbank PJSC:
- Sberbank adalah peneraju dalam pasaran pembiayaan projek. Dan kami, sudah tentu, tidak berhenti memberikan pinjaman kepada pemaju yang bekerja di kedua-dua hartanah kediaman dan komersial. Salah satu prinsip pembiayaan projek ialah pengagihan risiko antara semua peserta projek. Pertama sekali, walaupun sebelum bank memasuki projek itu, pemulanya mesti melabur bahagian dana mereka. Dalam hartanah kediaman, jumlah ini adalah 25% daripada modal projek, dan sekurang-kurangnya 15% lagi mesti dilaburkan oleh pemegang saham. Oleh itu, kami telah meningkatkan sedikit keperluan untuk bahagian penyertaan pemaju sendiri. Keperluan mandatori ialah penjualan pangsapuri mengikut keperluan 214-FZ, ketersediaan dokumentasi kebenaran awal untuk projek itu. Kami terutamanya bersedia untuk memberi pinjaman kepada projek yang direka untuk permintaan besar-besaran.
Ini adalah prinsip umum yang kami patuhi. Dalam amalan, terdapat pendekatan individu kepada syarikat dan projek mereka. Ia mengambil kira nama dan pengalaman bakal peminjam, kehadiran aliran tunai lain dan penjamin pelarut, kelas dan daya tarikan pasaran objek, dan kehadiran cagaran tambahan.
Dalam portfolio pinjaman yang dikeluarkan untuk pembinaan hartanah, bahagian projek kediaman secara konsisten sekitar 10%. Portfolio itu sendiri meningkat daripada 36 bilion rubel pada awal tahun 2013 kepada 115 bilion pada tahun 2015. Angka-angka jelas menunjukkan bahawa pembiayaan projek hartanah di Sberbank tidak berhenti.

Andrey Feoktistov, Pengarah Jabatan Perniagaan Korporat Bank PJSC AK BARS:
- Secara umumnya, pendekatan AK BARS Bank untuk memberi pinjaman kepada pembinaan perumahan tidak berubah. Kriteria asas tetap sama. Perlaksanaan projek mestilah wajar dari segi ekonomi. Pembangun mesti mempunyai anggaran reka bentuk dan dokumentasi kebenaran awal. Projek itu mesti termasuk dana peminjam sendiri - sekurang-kurangnya 30% daripada kosnya. Juga, perhatian khusus diberikan kepada kualiti cagaran untuk pinjaman yang ditarik.
Pada 2016, bank akan membiayai projek pelaburan dalam jumlah yang dirancang.
Sepanjang tiga tahun sebelumnya, jumlah pinjaman yang dikeluarkan kekal hampir tidak berubah.
Pada 2013, kami membiayai 36 projek, pada 2014 - 35, pada 2015 - 38.
Bank memerlukan pemaju untuk mempunyai reputasi perniagaan yang positif, aktiviti kewangan dan ekonomi yang kos efektif, sejarah kredit yang baik dan ketersediaan dana mereka sendiri. Kami memberi keutamaan kepada projek hartanah kediaman kelas ekonomi. Kami menganalisis potensi permintaan mereka dalam pasaran, kecairan dan kebolehlaksanaan. Syarat dan kadar ditentukan untuk setiap projek secara individu berdasarkan keputusan
analisis yang kompleks.

Arkady Bocharnikov, timbalan pengurus cawangan Bank Globex di St. Petersburg:
- Proses pembiayaan projek kami tidak berhenti. Terdapat sudah terbuka, pinjaman sedia ada, dan permohonan untuk dipertimbangkan. Kadar pinjaman tersebut tidak terlalu banyak berubah berbanding tahap sebelum krisis. Tetapi syarat di mana kami menyediakan pembiayaan projek adalah maklumat komersial yang sulit. Saya boleh katakan bahawa pendekatan kepada setiap pembangun adalah individu: mengambil kira sejarah dan skala perniagaannya. Di St. Petersburg, sejumlah besar pinjaman datang daripada syarikat seperti Kumpulan Setl dan Etalon - LenspetsSMU.

Vera Setskaya, Presiden GVA Sawyer:
- Pembiayaan projek pada asasnya tersedia hari ini. Bank mempunyai kecairan percuma. Tetapi keadaan telah berubah. Pertama sekali, kadar telah meningkat. Untuk bank seperti Sberbank dan VTB ia adalah 14-15%, untuk yang lebih kecil ia adalah 19%. Bank-bank kecil juga hampir tidak mempunyai wang jangka panjang. Mereka boleh memberi pinjaman untuk maksimum dua tahun, tetapi untuk projek pembangunan ini tidak mencukupi. Sebagai tambahan kepada kedua-dua pemimpin itu, pinjaman jangka panjang juga disediakan kepada Bank of Moscow, Promsvyazbank, Alfa Bank dan beberapa lagi dari eselon pertama.
Adalah difahami bahawa jurubank ingin melindung nilai pertaruhan mereka dalam pasaran yang tidak stabil. Mereka mengurangkan risiko mereka dengan mengenakan syarat yang lebih ketat untuk penyertaan peminjam dalam projek. Jika sebelum ini anda boleh bergantung pada pembiayaan dengan menyumbang 30% daripada dana anda sendiri, kadangkala 20%, hari ini bahagiannya ialah 50:50. Bagi mereka yang membina perumahan, ini tidak lagi menarik, kerana ini adalah tingkat tiga atau empat rumah, maka mereka boleh meneruskan pembinaan menggunakan dana daripada penjualan pangsapuri.
Di samping itu, bank meminta cagaran cair untuk mendapatkan pinjaman. Maksudnya, pembiayaan projek bertukar menjadi pinjaman pajak gadai. Dan ia tersedia dalam jumlah yang diperlukan hanya kepada syarikat besar yang kunci kira-kiranya mempunyai aset yang cukup mahal dan cair untuk menyediakan keselamatan dan interaksi yang mantap dengan bank. Tetapi walaupun dalam kes ini akan ada diskaun besar, iaitu mereka akan menerima tidak lebih daripada 50% daripada nilai harta itu.
Pemaju ambil perhatian bahawa pinjaman hanya boleh diperolehi untuk kerja pembinaan dan pemasangan. Tetapi mustahil untuk mencipta komunikasi, sistem keselamatan kebakaran, sistem arus rendah. Ini memerlukan sumber kita sendiri.
Bank juga mengurangkan risiko melalui skim undang-undang. Sebagai peraturan, projek itu dijalankan dalam rangka kerja entiti undang-undang yang dicipta khas. Bank menerima bahagian dalam modalnya, dengan itu memastikan haknya terhadap objek sekiranya peminjam lalai. Mengambil pinjaman untuk syarikat pembangunan induk adalah hampir mustahil.
Bagi mereka yang pertama kali memasuki pasaran, membina dialog dengan bank dan mendapatkan pinjaman adalah tugas fantasi. Tetapi walaupun seorang pemula mengatasinya, kadar itu akan membunuh keseluruhan ekonomi projek. Syarikat yang mempunyai nama dan reputasi dikreditkan. Keadaan yang lebih baik untuk mereka. Mekanisme pemberian pinjaman juga digunakan. Jika kemudahan itu telah dibina, bank berunding dengan peminjam pada kadar yang lebih rendah, dan dana yang dikeluarkan boleh dilaburkan semula dalam projek seterusnya. Rangkaian keseluruhan projek pembinaan timbul, yang dijalankan oleh bank bersama-sama dengan pemaju.
Kita juga mesti mengambil kira bahawa bank tidak bebas untuk melembutkan syarat selama-lamanya. Bank Pusat, sebagai pengawal selia, menentukan keperluannya, dan tiada satu bank pun boleh mengabaikannya. Kadar yang tinggi tidak timbul daripada keinginan jurubank untuk mendapatkan wang, tetapi berdasarkan kadar diskaun Bank Pusat, peningkatan keperluan rizab dan parameter lain.

Elena Kuznetsova, Timbalan Ketua Pengarah Ekonomi dan Kewangan Kumpulan Perintis Syarikat, St. Petersburg arah:
- Saya berpendapat bahawa pada tahun 2016 bank akan membentuk pendekatan umum untuk pembiayaan projek. Kerana tahun ini, menurut ramai penganalisis, akan menjadi ujian kekuatan yang baik untuk pemaju. Pada suku pertama, bank mengambil pendekatan tunggu dan lihat. Mereka ingin melihat bagaimana penunjuk ekonomi pemaju telah berubah pada 2015, dan ini akan jelas daripada penyata kewangan tahunan, yang dikemukakan selewat-lewatnya pada 31 Mac.
Kebanyakan bank kini telah meningkatkan keperluan untuk penyertaan pemaju dalam membiayai projek masa depan, serta untuk pematuhan undang-undang. Bank lebih kurang setia kepada syarikat yang membina kemudahan dalam rangka kerja 214-FZ, dan melihat skim lain dengan berhati-hati.

Elena Tarabukina, ketua jabatan pinjaman gadai janji Kumpulan KVS:
- Semasa krisis, pembiayaan projek yang berjaya bergantung bukan sahaja pada tempoh hubungan perniagaan antara syarikat pembangunan dan bank, tetapi juga pada reputasi dan pengalaman pemaju. Kumpulan KVS telah mewujudkan perkongsian dengan VTB24. Dia menyediakan sumber kredit untuk projek pelaburan pertama kami "GUSI-Swans", kemudian kompleks kediaman "Ivan-da-Marya" dan "Linkor". Pada masa ini, VTB24 membiayai projek untuk pembangunan bersepadu wilayah "Novoye Sertolovo" dan "YASNO.YANINO".

Andrey Nikitin, pengarah kewangan Kumpulan LSR:
- Kumpulan LSR tidak pernah menggunakan pembiayaan projek bank yang disasarkan. Bagi pemaju yang bekerja di bawah 214-FZ, penggunaan instrumen ini biasanya dikaitkan dengan bebanan yang ketara (ikrar hak tuntutan di bawah perjanjian penyertaan ekuiti atau perjanjian kontrak am). Ini ditambah kos overhed untuk menyemak projek dalam syarikat kejuruteraan dan ukur dan kos insurans. Semua ini, bersama-sama dengan kadar pinjaman yang tinggi, mengurangkan keuntungan dengan ketara.
Di samping itu, tiada mekanisme undang-undang operasi untuk melepaskan pangsapuri daripada cagaran bank. Oleh itu, terdapat risiko bahawa pemegang ekuiti akan menolak transaksi: sebarang bebanan cagaran menimbulkan syak wasangka di kalangan pembeli.
Sejak pertengahan 2014, bank telah mengetatkan keperluan untuk perusahaan dalam industri pembinaan, terutamanya untuk kontraktor. Ini secara ketara merumitkan prosedur untuk pemaju dan kontraktor yang berkaitan dengan mendapatkan pinjaman (kedua-duanya dalam rangka kerja pembiayaan projek dan untuk menambah modal kerja). Tidak boleh dikatakan bahawa bank mula membuat sebarang tuntutan baru. Pada masa yang sama, mereka telah merumitkan analisis keadaan kewangan kedua-dua peminjam itu sendiri dan semua peserta dalam transaksi kredit. Semua penunjuk kewangan (sebenar dan ramalan) dan struktur pemilikan peminjam dikaji dengan teliti. Pendekatan kepada penilaian pasaran dan kualiti cagaran telah menjadi lebih ketat.
Pada masa yang sama, kos pembiayaan projek adalah lebih tinggi daripada kadar faedah pinjaman untuk aktiviti semasa (penambahan modal kerja). Jika sekumpulan syarikat menggunakan prinsip "kawah" untuk menarik pembiayaan hutang daripada bank pemberi pinjaman yang berbeza, ini membolehkan mereka meminimumkan kos perkhidmatan pinjaman. Dan bank membuat keputusan untuk memberikan had kredit dengan lebih cepat.