Nakup stanovanja na sekundarnem trgu je udoben, saj se lahko vanj vselite skoraj takoj. Ni nevarnosti, da bi zaradi težav z razvijalcem preložili rok dobave hiše. Hkrati je nakup gotovih stanovanj povezan tudi s tveganjem. Lahko se na primer izkaže, da stanovanje zahtevajo tretje osebe, da so nanj obremenjena, prodaja pa ga oseba, ki do tega nima pravice.

Stik z odvetniki ali nepremičninskimi posredniki lahko zmanjša ta tveganja. Če pa imate čas in željo razumeti zapletenost postopka nakupa stanovanja, lahko to storite sami. Hkrati bi morali biti osnovni pravili za samopreverjanje konzervativnost in previdnost. Z drugimi besedami, če imate minimalne dvome, se obrnite na strokovnjake in ne tvegajte. The Village je s pomočjo odvetnika ugotovil, kako preveriti "čistočo" stanovanja, ki se prodaja.

1. Izbira stanovanja

Ko izberete predmet za prihodnjo transakcijo, ga morate natančno preučiti. To se bo izognilo nepričakovanim težavam z nezakonito prenovo, ožičenjem in sosedi po nakupu.

Yaroslav Petryk, višji odvetnik v odvetniški pisarni Padva in Epstein: Pridobiti je treba podatke o tehničnem stanju stanovanjske stavbe in samega stanovanja (leto izgradnje, materiali in stanje konstrukcij in tal, komunalna omrežja, električna napeljava, sanitarno stanje vhoda in okolice, socialni status sosedov). ).

Med inšpekcijskim pregledom je pomembno preveriti dejansko postavitev stanovanja z dokumenti urada za tehnični inventar (BTI) zanj (razlaga ali tehnični potni list). Prodajalec lahko predloži takšne dokumente za primerjavo. Dejstvo je, da ruska stanovanjska zakonodaja zahteva usklajevanje z lokalnimi vladami skoraj vsake rekonstrukcije in prenove stanovanjskih prostorov. In izvedba sanacije brez dovoljenja, ki ga določa zakon, je upravni prekršek, ki se kaznuje s precejšnjo globo.

2. Preverjanje lastninskih dokumentov

Če vas rezultati inšpekcijskega pregleda in preverjanja skladnosti tlorisa stanovanja z dokumenti ZTI zadovoljijo, nadaljujte s študijem in preverite lastninske dokumente za nepremičnino.

Jaroslav Petrik: Najpogosteje so takšni dokumenti kupoprodajne pogodbe, menjalne, darilne in privatizacijske pogodbe. Lastninska pravica lahko nastane tudi na podlagi pravnomočnih sodnih odločb, potrdil o dedovanju in pogodb o dosmrtnem preživljanju z vzdrževanimi družinskimi člani (rente). Manj pogosti so primeri, ko pravica nastane na primer na podlagi akta organa lokalne samouprave.

Lastninske dokumente je treba preveriti glede njihove pristnosti. V njihovi vsebini ne sme biti znakov ponarejanja, to je izbrisov, dodatkov ali drugih nedoločenih sprememb vsebine.

Prav tako je pomembno biti pozoren na pogodbene pogoje. Prejšnji in sedanji lastniki stanovanja bi lahko v pogodbi določili pogoj, katerega neizpolnjevanje povzroči nastanek pravice ene od strank, da enostransko zavrne pogodbo ali jo prekine. Če je v dokumentu o lastništvu tak pogoj, morate od sedanjega lastnika (prodajalca stanovanja) pridobiti dokumente, ki potrjujejo njegovo skladnost s to klavzulo pogodbe.

Posebno pozornost je treba nameniti primerom, ko je prodajalec prejel stanovanje kot dediščino ali darilo, vendar ni sorodnik prejšnjega lastnika. V tem primeru je možen spor med prodajalcem in sorodniki prejšnjega lastnika o pravici do stanovanja. Če tak lastnik skuša nepremičnino prodati skoraj takoj po vpisu pravice do nje, je potrebna posebna previdnost.

3. Preverjanje zgodovine stanovanja

Potem morate od prodajalca zahtevati izpisek iz Enotnega državnega registra pravic do nepremičnin in transakcij z njimi (USRP) o prenosu pravic do nepremičnin. Ta dokument vsebuje informacije o prenosu lastništva nepremičnine, prisotnosti aretacij in prepovedi transakcij z njo. Vredno je slediti zgodovini transakcij s stanovanjem od trenutka, ko je bilo zgrajeno ali od ustanovitve Enotnega državnega registra leta 1998.

Jaroslav Petrik: Pri tem je vredno biti pozoren predvsem na to, kako pogosto so bile v zadnjem času opravljene transakcije s stanovanjem. Dokončanje verige transakcij s stanovanjem v kratkem času lahko kaže na prisotnost pravnih težav v fazi sklenitve ene od njih. Ta okoliščina nakazuje, da obstaja nevarnost sporov glede pravice do predmeta.

Prav tako je treba z izpisom preveriti, ali je bilo stanovanje sporno, ali je bilo zarubljeno, ali obstajajo kakšna bremena. Sama prisotnost sporov v zgodovini stanovanja ne pomeni nujno prisotnosti tveganja njegove izgube po nakupu. Vendar je treba natančno preučiti okoliščine spora. Zlasti ugotovite, ali je potekel zastaralni rok (običajno tri leta), kdaj in kako se je obravnava zadeve končala. Priporočljivo je, da končne sklepe o zakonitosti prodajalčevega lastništva tega stanovanja naredite po posvetovanju z odvetnikom.

4. Preverjanje poverilnic prodajalca

Ko preverite zgodovino transakcij s stanovanjem, morate odpraviti tveganje plačila denarja osebi, ki ni njegov lastnik in zato nima pravice do prodaje.

Jaroslav Petrik: Kriminalci lahko pri prodaji stanovanja uporabijo neveljaven ali izgubljen potni list. Za preverjanje veljavnosti potnega lista je Zvezna služba za migracije Ruske federacije (FMS) na uradni spletni strani ustvarila specializirano storitev. Vendar so informacije na njem samo za referenco. Uradne informacije lahko dobite tako, da se obrnete na oddelek FMS.

Prav tako je treba preveriti sposobnost prodajalca. Najzanesljivejši način je, da prodajalec v vaši prisotnosti pridobi potrdila iz zdravilišč za zdravljenje odvisnosti od drog in psihonevroloških ambulant.

Če pogodbo podpiše zastopnik prodajalca po pooblastilu, je treba upoštevati, da to ustvarja dodatna tveganja. Ob soočenju s pooblastilom je treba preveriti, ali je pooblastilo poteklo, ali je bilo preklicano in ali vsebuje jasno pooblastilo za izvedbo posla s stanovanjem.

5. Preverjanje pravic tretjih oseb

Za preverjanje pravic tretjih oseb do stanovanja morate od lastnika pridobiti razširjeni izpisek iz hišne knjige. Ta dokument navaja, kdo je prijavljen v stanovanju in ali ti ljudje po prodaji obdržijo pravico živeti v njem.

Jaroslav Petrik: Pravice na stanovanju lahko izpodbijajo tudi tretje osebe. Na primer, pogrešani družinski član je prijavljen v stanovanju v kraju stalnega prebivališča.

Če so v stanovanju prijavljeni mladoletni otroci, se pred podpisom pogodbe prepričajte, da imate dovoljenje skrbniških organov.

Od prodajalca, ki je v registrirani zakonski zvezi, je potrebno pridobiti notarsko overjeno soglasje zakonca za odtujitev stanovanja.

Če se odločite sami preveriti stanovanje, potem lahko to storite po navodilih. Preverjanje stanovanja vključuje preverjanje dokumentov, nepremičnine in podatkov o lastniku v uradnih zbirkah podatkov. Najprej je treba preveriti polno ime lastnika s podatki iz katastra, da ima prodajalec pravico do prodaje. Če pred vami stoji pravi lastnik stanovanja, se prepričajte, da stanovanje ni v arestu ali drugih vrstah obremenitev, za to naročite izpisek iz urada za registracijo enotne registracije, v katerem bo poseben opombe, jih pozorno preberite in preučite dokument.

Tretji korak je preveriti, ali je stanovanje zastavljeno, da to storimo, preverimo s pomočjo baze podatkov FPN, prav tako se je vredno obrniti na službo FSSP in preveriti stanovanje po registru izvršilnih postopkov, lastnik pa za odprto; sodni primeri. Priporočljivo je preveriti lastnika v evidenci oseb, osumljenih kaznivih dejanj.

Postopek preverjanja je zelo pomemben korak, saj je bilo v letu 2017 zabeleženih več kot 14.000 primerov goljufij pri nakupu nepremičnin. Bodite prepričani, da sami preverite stanovanje ali naročite popoln pregled prek te storitve.

Kje je nevarnost? Stanovanj je veliko in zdi se, da je algoritem nakupa in prodaje bolj ali manj izdelan.

Pravzaprav ima trg veliko obrazov in vsako stanovanje združuje nabor individualnih značilnosti, vključno z ogrožanjem interesov kupca.

Torej, glede na kaj navodila bi morali raziskati stanovanje, ki vam je všeč:

• spremni dokumenti;
• tehnično stanje objekta;
• pravi nameni pravega lastnika;
• brezobzirnost posrednikov (če so vpleteni v prodajo).

Katera koli od teh točk - sestavni del celote. To pomeni, da se je nesprejemljivo zanašati na zadovoljstvo nekaterih vidikov, pri tem pa ignorirati dvomljivost garancij za druge vidike. Na primer:

• Stanovanje je idealno glede na ceno, lokacijo, osvetljenost, razporeditev prostorov. Dobri sosedje, urejen vhod. Vendar se je izkazalo, da ima stanovanje skritih bremen- oseba, ki je bila odpuščena za čas zaporne kazni (takšne osebe ohranijo pravico do uporabe stanovanja, v katerem so bile registrirane pred pošiljanjem v popravno kolonijo). Čez nekaj časa se bo »oskrbnik« vrnil in zahteval svoje pravice;
• dokumenti za stanovanje so v popolnem stanju, potrebna so manjša popravila, vendar iz nekega razloga pod nobenim pogojem posrednik (po pooblaščencu) izogiba stiku med kupcem in pravim prodajalcem. Kaj bi se tu lahko skrivalo: pooblastilo je bilo pridobljeno na goljufijo - od starejše osebe z moteno psiho, odvisne od mamil ipd.;
• Prodajalec in stanovanje ne vzbuja sumov, dokumenti so brezhibni, ljudje prijazni. Kasneje pa se izkaže, da Hiša že vrsto let ni bila deležna večjih prenov– obstaja nevarnost porušitve nosilnega trama stropa, hiša pogosto ostane brez električne energije itd.;
• stanovanje je bilo pregledano poleti, ko je bilo mesto mirno in prijetno. Po nakupu stanovanja se je novi lastnik vselil, jeseni pa so se iz dače vrnili problematični sosedje, ki so bivalni prostor oddajali študentom, v resnici pa so nasilni alkoholiki. Strinjam se, da ni bilo zelo prijetno, čeprav je bila pravno transakcija popolnoma varna.

Oglejte si video o tem, kakšna tveganja obstajajo pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu (kakšne metode lahko prevaranti uporabijo za goljufanje):

Kaj morate preveriti pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu, zakaj in kako

Nihče ne dvomi o resnosti nakupa stanovanja, vendar iz nekega razloga Pogosto ljudje nagibamo k prelaganju odgovornosti na ramena drugih ljudi. Nepremičninski posrednik, posrednik, kdorkoli, ki naj bi bil odgovoren za ustrezno tehnično stanje in pravno čistost.

Zgodovina prostorov

Zasebna lastnina v naši državi je nastala v zgodnjih 90-ih (v času ZSSR je stanovanjski sklad pripadal državi). Zato je večina stanovanj v starem stanovanjskem fondu večkrat zamenjala lastnike. Da in mlajše nepremičnine hitro postanejo sekundarni trg z vsem, kar potegne za seboj: pravna vzpostavitev, pretok dokumentov itd. Preveriti je treba zgodovino stanovanja, saj je vsak prenos lastništva v preteklosti potencialno tveganje pravne »šibkosti« nepremičnine.

Dejanja kupca:

1. Naročite izpisek iz enotnega državnega registra. Odraža trenutne in prejšnje lastnike ter prisotnost/odsotnost kakršnih koli bremen in prepovedi transakcije (na primer zastava, aretacija, terjatve).
2. Bodite pozorni na pogostost menjave imetnikov avtorskih pravic. Še posebej, če v tem stanovanju že dolgo ne živijo. Tveganje je, da transakcije niso mogle biti "čiste", kar pomeni, da so goljufi izpolnjevali nalogo hitre preprodaje in "uokvirjali" ugledne kupce.

V skladu z zakonodajo Ruske federacije, vsaka nepremičninska transakcija se lahko razglasi za neveljavno v 3 letih. V tem obdobju je možno, da se bo na obzorju pojavil eden od prejšnjih lastnikov, zaradi česar se ne morete izogniti resnim težavam. Če je v Enotnem državnem registru registracije obdobje zadnje transakcije daljše od 3-letnega obdobja, sploh ni razloga za skrb - lahko kupite takšno stanovanje.

Nekatera stanovanja, ki so iz ZSSR prešla v tržno gospodarstvo, nikoli niso bila vpisana v Enotni državni register lastninskih pravic (Enotni državni register lastninskih pravic se je pojavil šele leta 2002), ker so bila privatizirana, vendar niso bila predmet prodaje. transakcije ali druge odtujitve. To je najboljše idealna možnost za nakup: nepremičnina je že vrsto let v istih rokah. Res je, to je izjemno redko.

Kakovost prodanega stanovanja

Včasih je stanovanje v depresivnem tehničnem in sanitarnem stanju, ne ustreza prej obljubljenemu.

Druga resna težava je, da lastniki stanovanj pogosto izvajajo nezakonite prenove, ki so fizično vidne, vendar se ne odražajo v dokumentih Urada za tehnični inventar.

Nakup predmeta nezakonite spremembe bodo v prihodnosti prinesle veliko težav:

• nezmožnost prodaje stanovanja;
• uradniki identificirajo sanacijo in zahtevajo, da jo legitimirajo (in to je veliko denarja, ob upoštevanju tudi neizogibnih glob "za prikrivanje");
• zahtevajte od oblasti, da odpravijo nezakonito prenovo, če ogroža celotno hišo (to bo zahtevalo znatne finančne izdatke in ne bo brez težav).

Upoštevajte to Lastnik nosi polno odgovornost za trenutno stanje stanovanja, ki je tak v času zahtevkov glede sanacije (in ne tisti, ki jih nekoč ni legitimiral).

Dejanja kupca:

• morate natančno pregledati stanovanje (stanje stropov, balkonov, tal, odtokov in električne napeljave, stropa, šivov betonskih plošč v stenah, v zgornjih nadstropjih je podstrešje, v prvih nadstropjih je klet);
• zahtevajte od prodajalca "sveže" dokumente iz ZTI. In čeprav je 5-letno obdobje od datuma zadnje izdaje potrdila o registraciji dovolj za registracijo transakcije, je najbolje, da vztrajate pri njegovi posodobitvi, saj 5 let je predolgo obdobje. V nekaterih primerih je smiselno plačati to storitev, če se prodajalec pritoži na pomanjkanje "dodatnih" sredstev.

Dokumenti za stanovanje in pripadajoči dokumenti

Preverjanje dokumentov je namenjeno preverjanju njihove verodostojnosti (brez ponarejanja pečatov, podpisov ali datumov).

Vizualni pregled ne zagotavlja varnosti kupca - le pri Zvezni registracijski službi bo vsak dokument po predložitvi v registracijo temeljito pregledan.

Kakorkoli dobro »pametni« odvetniki iz zanesljivih podjetij imajo znanje o vseh zapletenostih priprave različnih dokumentov:

• vrstni red in razlaga številk v vsaki kodi;
• oblikovanje pečatov različnih oddelkov (do starih pečatov, do vladnih agencij v drugih regijah);
• tekstura papirja obrazcev strogega poročanja (potrdila o registraciji, potrdila matičnih uradov, ministrska potrdila itd.).

Samo dokumenti brez izbrisov, madežev, popravkov(razen notarsko overjenih).

Vse besedilo in zapisi morajo biti jasni, razumljivi in ​​brez dvoumnosti.

Udeleženci transakcije in druge zainteresirane strani

Pomembno za kupca raziščite prodajno stran:

• identiteta prodajalca. Glavni šibki člen v prodajalčevi osebnosti je njegova nezmožnost, duševna nesposobnost, zloraba alkohola, odvisnost od drog. Osebe, ki odtujujejo nepremičnine, ko imajo takšne napake, se ne zavedajo, kaj se dogaja. Njihovo sorodniki zlahka izpodbijajo posel, kupec pa bo na izgubi;
• identiteto skrbnika, če deluje v imenu lastnika;
• prisotnost tretjih oseb - možnih prosilcev za stanovanje s strani prodajalca (ki so v zaporu ali na dolgotrajnem službenem potovanju v tujini ali Arktiki);
• vpletenost mladoletnikov v stanovanje, ki se prodaja (stanovanja ni mogoče prodati, če je med lastniki otrok ali če je bil odpuščen v nasprotju z zakonom in mu ni bilo zagotovljeno drugo stanovanje brez poseganja v interese otroka).

Dejanja kupca:

• pozanimajte se o pristnosti potnega lista prodajalca (uporabite uradno spletno stran Zvezne službe za migracije, kjer "ponaredki" niso navedeni, zakonito izdani potni listi pa se odražajo ne glede na leto in kraj izdaje). Prav tako ne bi škodilo, če obiščete lokalni urad za potne liste. Tam pokažite predhodno kupoprodajno pogodbo in potni list, in vam ne bodo zavrnjeni posredovanje pravno relevantnih informacij;
• zahtevajte potrdilo psihonevrološke klinike prodajalca, še posebej, če je prodajalec dal vsaj malo suma. tudi Priporočljivo je, da od prodajalca previdno zahtevate takšno potrdiloče je oseba starejša od 55-60 let (tveganje bolezni, povezanih s starostjo, povezanih z vaskularno aktivnostjo možganov, je previsoko);
• Prodajalca lahko zastopa njegov skrbnik zaradi nesposobnosti ali pooblaščenec, vendar mora kupec v tem primeru zahtevati notarsko overjeno pooblastilo;
• na predvečer transakcije pooblastila preverite, ali je bilo to pooblastilo preklicano (vložite zahtevo pri notarju, ki ga je izdal);
• pojasniti, kakšni so pogoji pooblastila - ali gre samo za podpisovanje dokumentov ali tudi za prejemanje denarja za stanovanje;
• ugotovite, ali je bilo stanovanje kupljeno med zakonsko zvezo (če se trenutno prodaja, mora obstajati soglasje drugega zakonca, tudi če je prodajalec razvezan – skupno pridobljenega premoženja ni mogoče odtujiti brez medsebojnega soglasja zakoncev, sicer transakcija se lahko razglasi za neveljavno po denarnih poravnavah in državni registraciji vaše pravice lastnine);
• Od prodajalca zahtevajte razširjen izpis iz hišne knjige. Navaja ne samo sestavo trenutno prijavljenih oseb, temveč tudi tiste, ki so bile predhodno prijavljene in izbrisane iz registra (kam točno je oseba odšla in zakaj - poizvedite, ugotovite, tudi če morate najeti odvetnika). Izvleček bo pojasnil podatke o obsojencih, dolgotrajnih poslovnih potnikih in mladoletnikih.

Kakšna vprašanja zastaviti pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu

Nakup stanovanja naj vas ne bo sram vprašati, povezano z njo. Še posebej pomembno je pojasniti:

• kdo je bil prej lastnik stanovanja in koliko časa;
• ko so bile v hiši opravljene večje prenove;
• ali so v stanovanju resnejše komunalne napake in druge lastnosti (bližina lokacije virom povečanih vibracij, sevanja itd.);
• iz katerega razloga se stanovanje zdaj prodaja;
• če oseba deluje po pooblastilu - kje je pooblastitelj, ali je možno stopiti v stik z njim, se prepričati, da je živ, pristojen in zavestno odtujuje premoženje, ki ga ima;
• kdo so sosedje?

Pošteni prodajalci se obnašajo sproščeno, samozavestno in odprto.

Pripravljeni smo podrobno odgovoriti na vsa vprašanja, si na vse možne načine prizadevati za medsebojno korektnost na predvečer transakcije, za dogovor o pogojih in oblikah plačila itd.

Že najmanjša napetost pri odgovoru na vaša vprašanja bi morala povzročiti zdravo previdnost in še globlje razčiščevanje informacij o stanovanju, celo do zapustitve. če Za to stanovanje ni vrednih alternativ, vključite pristojne odvetnike!

Kako se izogniti prevaram

Z namenom nakupa stanovanja, treba je mobilizirati preudarnost, izklopiti čustva in biti čim bolj previden. Priporočeno:

• izogibajte se sodelovanju s »senčnimi« nepremičninskimi posredniki in drugimi sumljivimi osebami;
• samostojno skrbno preverite dokumente na osnovni ravni;
• vključite izkušene in ugledne odvetnike za poglobljeno proučitev dokumentov, pa tudi za pomoč pri sestavi kupoprodajne pogodbe;
• ugotovite razlog za zelo nizko ceno (včasih morajo ljudje zaradi družinskih razlogov nujno prodati stanovanje, pogosto pa prevaranti zahtevajo hitro plačilo za stanovanje, ki ima za kupca mamljivo nizko ceno);
• sklenite pogodbo s pogojem, da bo plačilo izvedeno šele, ko bo transakcija priznana kot zakonita s strani Zvezne službe za registracijo (za plačila uporabite sefe z možnostjo blokiranja do predložitve potrdila o državni registraciji);
• ne plačujte na »naključnih« mestih (prevaranti včasih zavedejo nesrečnega kupca z ustvarjanjem motenj, hrupa, panike. Nato ga obtožijo, da ni plačal denarja).

Pravila za prodajo stanovanja na sekundarnem trgu

Algoritem nakupa in prodaje je naslednji:

• iskanje predmetov;
• pregled;
• v primeru dogovora - sklenitev predpogodbe o poslu (imenuje se tudi depozitna pogodba) in plačilo predujma;
• končna priprava paketa dokumentov za transakcijo;
• sklenitev končne kupoprodajne pogodbe v enostavni pisni obliki (ali notarsko overitev);
• državna registracija pri Zvezni službi za registracijo.

Preprosta pisna oblika nima pravne veljave, dokler pogodba ne prestane državne registracije pri Zvezni registracijski službi.

Notarska pogodba začne veljati takoj, vendar brez nadaljnje državne registracije novi lastnik ne bo mogel odtujiti stanovanja.

Notar ne more opraviti poglobljene analize dokumentov in to ni del njegovih nalog (njegov namen je notarizirati dejstvo pravnega dejanja med strankama). Uslužbenci registracijske službe opravijo poglobljen pravni pregled, za katerega zakon zahteva najmanj 30 dni.

Odvetniki priporočajo, da pogodbo registrirate prek Zvezne službe za registracijo in izvedete plačila šele po tem, ko se prepričate, da registracija transakcije ni bila zavrnjena, transakcija ni bila začasno ustavljena in je bilo izdano potrdilo. Precej pogosto so transakcije začasno ustavljene, včasih pa je registracija zavrnjena.

Katere dokumente je treba pripraviti za sklenitev pogodbe?

Standardni nabor dokumentov priložen glavni pogodbi:

• lastninske listine (kupoprodajna pogodba, oporoka, darilna pogodba, privatizacijska pogodba itd.);
• potni listi obeh strank;
• tehnični potni list ZTI z obrazložitvijo;
• izpisek iz hišne knjige;
• izpisek iz osebnih računov stanovanjskega oddelka ali združenja lastnikov stanovanj;
• soglasje zakonca (če je potrebno);
• različna potrdila iz matičnega urada (o spremembi priimkov, o zakonskem stanu - če to zahtevajo okoliščine trenutne transakcije);
• dovoljenje organov skrbništva in skrbništva (če so med prodajo in nakupom prizadete pravice mladoletnikov);
• notarsko overjeno pooblastilo (če prodajo opravi pooblaščena oseba);
• potrdilo psihonevrološke klinike (če je potrebno).

V vseh fazah nakupa stanovanja (ogled, priprava dokumentacije, zaključek posla) čakajo kupca tako očitna kot skrita tveganja.

Za njihovo razumevanje so potrebne izkušnje; poznavanje pravnih zapletov je nepogrešljivo.

Priporočljivo je, da pritegnete kompetentne odvetnike ki nimajo skupnih interesov s prodajalcem. Le tako se lahko izognete težavam.

Kako pravilno kupiti stanovanje na sekundarnem trgu nepremičnin in na kaj mora biti kupec pozoren pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe:

Večino informacij o stanovanju, ki ga kupuje, lahko kupec pridobi iz več dokumentov, ki jih mora zahtevati od prodajalca. Oglejmo si jih podrobno in vam povemo, na katere nianse morate biti posebej pozorni.

Glavni dokument

Glavni dokument, ki potrjuje pravico do lastništva in razpolaganja z nepremičnino, je potrdilo o registraciji lastništva. Preverjanje čistoče stanovanja morate začeti s preučevanjem tega dokumenta, saj vsebuje veliko koristnih informacij o nepremičnini.

Najprej morate biti pozorni na datum izdaje potrdila. Če je bil prejet pred kratkim, je nujno treba ugotoviti, zakaj se je lastnik odločil prodati svojo nepremičnino. Logično je, da se tekočega predmeta verjetno ne bodo znebili takoj in brez posebnih razlogov. In ko prodajalec ne more pojasniti razloga za svoje dejanje, obstaja razlog za previdnost.

V potrdilu o vpisu lastništva je vedno navedeno, na kakšni podlagi je bilo izdano. To je lahko kupoprodajna pogodba, darilna pogodba, lastninjenje, potrdilo o dedovanju, odločba sodišča ali izvršilnega organa itd.

Če je lastništvo nastalo na podlagi darilne pogodbe ali na podlagi potrdila o dedovanju, obvezno preverite, ali je prodajalec sorodnik tistega, ki je nepremičnino podaril ali podedoval. Če ne, ugotovite, zakaj se je trenutni lastnik stanovanja odločil za prodajo. Morda se oseba boji, da bodo sorodniki prejšnjega lastnika izpodbijali zakonitost darilne ali dedne pogodbe.

Osnova za nastanek lastništva stanovanja, ki ga je prodajalec pridobil v fazi gradnje, je običajno potrdilo o celotnem plačilu deleža v stanovanjski zadrugi ali pogodba o deležu (odvisno od sheme nakupa stanovanja od razvijalca) . V tem primeru se obvezno pozanimajte, ali je bil prodajalec v času sklenitve pogodbe poročen. Navsezadnje je stanovanje skupna last in za prodajo bo potrebno notarsko overjeno soglasje drugega zakonca. Ta dokument je potreben ne glede na to, kdo je lastnik stanovanja, ki se prodaja - en zakonec ali oba.

Kdo je glavni v tej hiši

Pomembno je preveriti, ali se število lastnikov ujema s številom vpisanih. Idealno bi bilo, če bi pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe odjavili vse prijavljene stanovalce. Ne pozabite, da ljudje, ki nimajo deleža v lastništvu, vendar so prijavljeni v stanovanju, v nekaterih primerih ohranijo pravico do bivanja v njem. Na primer, državljani, ki niso sodelovali pri privatizaciji stanovanja, po zakonu obdržijo pravico do nedoločene uporabe teh prostorov.

Preverite, ali so v stanovanju prijavljeni mladoletniki. V skladu z veljavno zakonodajo je mogoče prodati "stanovanje z otrokom", če ni lastnik, brez soglasja organov skrbništva in skrbništva. Toda po mnenju strokovnjakov, če se v prihodnosti izkaže, da otrok nima kje živeti, se lahko transakcija za prodajo stanovanja razglasi za neveljavno.

Dogovori in zidovi

Naslednji dokument za podrobno študijo je izvleček iz Enotnega državnega registra pravic (USRE). Izvleček vsebuje podatke o vseh lastnikih stanovanja in, kar je najpomembneje, o bremenih, ki veljajo za nepremičnino. Iz dokumenta lahko ugotovite, ali je predmet zastavljen, ali je v arestu, ali so vloženi tožbeni zahtevki. Razširjena različica izvlečka iz Enotnega državnega registra (lahko ga naroči le lastnik) pove, koliko lastnikov je stanovanje spremenilo in kateri dokumenti so bili podlaga za prenos ustreznih pravic.

Pojdimo na naslednji korak - preverjanje tehničnega potnega lista. Iz njega lahko ugotovite, ali je bila v stanovanju izvedena kakršna koli prenova in ali so bile ustrezno odobrene. S pravnega vidika prisotnost nezakonite prenove ne preprečuje prodaje stanovanja. Če pa so bile zaradi takšne prenove kršene pravice sosedov ali, še huje, poškodovane nosilne stene, bo vso odgovornost nosil kupec.

Težave so neizogibne tudi v primeru nakupa objekta s spremenjenimi mejami. Na primer, prodajalec je združil dve sosednji stanovanji, vendar ni legaliziral takšne prenove. Nihče vam ne bo preprečil nakupa te nepremičnine, vendar bo Rosreestr zavrnil vpis lastništva novega lastnika, navajajoč spremembo nepremičnine, katere meje niso upoštevane v državnem katastru nepremičnin.

O garancijah

Vaša naloga kot bodočega kupca je, da temeljito preverite pravno čistočo stanovanja. In šele po tem podpišite kupoprodajno pogodbo. Natančno preverjanje podatkov iz zgornjih dokumentov vam omogoča, da se zavarujete pred večino tveganj, povezanih z nakupom stanovanja.

Seveda je najbolje, da vse dokumente preuči strokovnjak - na primer odvetnik z bogato sodno prakso na področju stanovanjskih nepremičnin.

Vendar pa vam po mnenju nekaterih strokovnjakov nihče ne bo dal absolutnega jamstva za čistost transakcije, zlasti pri nakupu "stanovanja z zgodovino" na sekundarnem stanovanjskem trgu. Torej, če vsaj malo dvomite o pravni čistosti predmeta, je najboljši nasvet, da zavarujete riziko izgube lastništva.

Besedilo: Sergej Bardin Foto: pressfoto.ru, Aleksej Aleksandronok, Evelina Bilkis Kolaž: Vladislav Kungurov