2차 시장에서 아파트를 구입하면 거의 즉시 입주할 수 있어 편리합니다. 개발업자와의 문제로 인해 집 인도일이 연기될 위험이 없습니다. 동시에 기성 주택을 구입하는 것에도 위험이 따릅니다. 예를 들어, 제3자가 아파트에 대한 소유권을 주장하고 있고, 해당 아파트에 저당권이 설정되어 있으며, 그렇게 할 권리가 없는 사람이 해당 아파트를 판매하고 있는 것으로 밝혀질 수 있습니다.

변호사나 부동산 중개인에게 연락하면 이러한 위험을 줄일 수 있습니다. 그러나 주택 구입 절차의 복잡성을 이해하려는 시간과 욕구가 있다면 스스로 할 수 있습니다. 동시에, 자기 점검의 기본 규칙은 보수주의와 조심성이어야 합니다. 즉, 최소한의 의심이 든다면 위험을 감수하지 말고 전문가에게 문의해야 합니다. 변호사의 도움으로 The Village는 판매되는 아파트의 "청결도"를 확인하는 방법을 알아냈습니다.

1. 아파트 선택

향후 거래를 위한 개체를 선택할 때는 주의 깊게 조사해야 합니다. 이렇게 하면 구입 후 불법 재개발, 배선 및 이웃과의 예상치 못한 문제를 피할 수 있습니다.

Padva 및 Epstein 법률 사무소의 수석 변호사 Yaroslav Petryk:주거용 건물과 아파트 자체의 기술 상태(건축 연도, 구조물 및 바닥의 자재 및 상태, 유틸리티 네트워크, 전기 배선, 입구 및 지역의 위생 상태, 이웃의 사회적 지위)에 대한 정보를 얻는 것이 필요합니다. ).

검사 중에는 기술 재고 관리국(BTI)의 문서(설명 또는 기술 여권)를 사용하여 아파트의 실제 레이아웃을 확인하는 것이 중요합니다. 판매자는 비교를 위해 그러한 문서를 제공할 수 있습니다. 사실 러시아 주택법은 주거용 건물의 거의 모든 재건축 및 재개발에 대해 지방 정부와의 조정을 요구합니다. 그리고 법의 승인 없이 재개발을 실시하는 것은 행정 위반이며 상당한 벌금이 부과될 수 있습니다.

2. 소유권 문서 확인

BTI 문서에 따른 아파트 레이아웃 준수 여부에 대한 검사 및 검증 결과가 만족스러우면 해당 부동산에 대한 소유권 문서를 연구하고 확인해야 합니다.

야로슬라프 페트릭:가장 흔히 그러한 문서는 구매 및 판매 계약, 교환, 기부 및 민영화 계약입니다. 소유권은 법적 효력이 발생한 법원 결정, 상속권 증명서, 부양가족(연금)과의 평생 유지 계약에 기초하여 발생할 수도 있습니다. 예를 들어 지방 정부 기관의 행위에 근거하여 권리가 발생하는 경우는 덜 일반적입니다.

소유권 문서의 진위 여부를 확인해야 합니다. 콘텐츠에 위조, 즉 삭제, 추가 또는 기타 불특정 변경의 징후가 없어야 합니다.

계약 조건에 주의를 기울이는 것도 중요합니다. 아파트의 이전 및 현재 소유자는 계약 조건을 설정할 수 있으며, 조건이 실패하면 일방적으로 계약을 거부하거나 종료할 권리가 있는 당사자 중 한 사람이 등장하게 됩니다. 소유권 문서에 그러한 조건이 있는 경우 현재 소유자(아파트 판매자)로부터 계약의 이 조항을 준수했음을 확인하는 문서를 받아야 합니다.

판매자가 아파트를 상속이나 선물로 받았지만 이전 소유자의 친척이 아닌 경우에는 특별한 주의를 기울여야 합니다. 이 경우 아파트에 대한 권리에 대해 판매자와 이전 소유자의 친척간에 분쟁이 발생할 수 있습니다. 그러한 소유자가 자신의 권리를 등록한 후 거의 즉시 해당 부동산을 판매하려고 하는 경우 특별한 주의를 기울여야 합니다.

3. 아파트 이력 확인

그런 다음 부동산에 대한 권리 양도에 대한 USRP(Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It)에서 발췌한 내용을 판매자에게 요청해야 합니다. 이 문서에는 재산 소유권 이전, 체포 여부 및 거래 금지에 대한 정보가 포함되어 있습니다. 아파트가 건설된 순간부터 또는 1998년 통합 주 등록부 생성부터 아파트 거래 내역을 추적해 볼 가치가 있습니다.

야로슬라프 페트릭:특히 최근 아파트와 얼마나 자주 거래가 이루어졌는지에 주목할 가치가 있습니다. 단기간에 아파트와의 일련의 거래가 완료되면 그 중 하나를 완료하는 단계에서 법적 문제가 있음을 나타낼 수 있습니다. 이러한 상황은 물건에 대한 권리에 대한 분쟁의 위험이 있음을 나타냅니다.

또한, 추출된 내용을 이용하여 해당 아파트에 대한 분쟁이 발생했는지, 압류가 되었는지, 저당물이 있는지 등을 확인해야 합니다. 아파트 역사상 단순한 분쟁이 있다고 해서 반드시 구매 후 손실 위험이 있음을 나타내는 것은 아닙니다. 그러나 분쟁을 둘러싼 상황을 주의 깊게 조사해야 합니다. 특히 공소시효(보통 3년)가 지났는지, 사건의 고려가 언제, 어떻게 끝났는지 알아보세요. 변호사와 상담한 후 이 아파트에 대한 판매자 소유권의 적법성에 대한 최종 결론을 내리는 것이 좋습니다.

4. 판매자 자격 증명 확인

아파트 거래 내역을 확인한 후 소유자가 아니어서 아파트를 팔 권리가 없는 사람에게 돈을 지불할 위험을 제거해야 합니다.

야로슬라프 페트릭:범죄자는 아파트를 판매할 때 유효하지 않거나 분실한 여권을 사용할 수 있습니다. 여권의 유효성을 확인하기 위해 러시아 연방이민국(FMS)은 공식 웹사이트에 전문 서비스를 만들었습니다. 그러나 이에 대한 정보는 참고용일 뿐입니다. 공식 정보는 FMS 부서에 문의하여 얻을 수 있습니다.

판매자의 능력도 확인해야합니다. 가장 확실한 방법은 판매자가 귀하가 있는 곳에서 약물 치료 및 정신신경학 진료소로부터 증명서를 받는 것입니다.

판매자의 대리인이 위임장을 통해 계약을 체결한 경우 추가적인 위험이 발생한다는 점을 고려해야 합니다. 위임장을 받게 되면 위임장이 만료되었는지, 취소되었는지, 아파트와 거래를 할 수 있는 명확한 권한이 있는지 등을 확인해야 합니다.

5. 제3자 권리 확인

아파트에 대한 제3자의 권리를 확인하려면 소유자로부터 주택 등록부에서 확장 초본을 받아야 합니다. 이 문서는 아파트에 누가 등록되어 있는지, 그리고 이 사람들이 판매 후 아파트에 살 권리를 보유하는지 여부를 나타냅니다.

야로슬라프 페트릭:제3자도 아파트에 대한 권리에 대해 이의를 제기할 수 있습니다. 예를 들어, 거주지의 아파트에 실종된 가족이 등록되어 있습니다.

미성년 자녀가 아파트에 등록된 경우 계약서에 서명하기 전에 후견 당국의 허가를 받았는지 확인해야 합니다.

결혼 등록을 한 매도인으로부터 아파트를 양도하려면 배우자의 공증된 동의를 받아야 합니다.

아파트를 직접 확인하기로 결정한 경우 지침에 따라 확인할 수 있습니다. 아파트 확인에는 공식 데이터베이스를 사용하여 문서, 부동산 및 소유자 데이터를 확인하는 것이 포함됩니다. 먼저, 매도인이 매도권을 갖기 위해서는 지적증서의 자료로 소유자의 성명을 확인하는 것이 필요하다. 아파트의 실제 소유자가 앞에 서 있는 경우 아파트가 체포되거나 다른 유형의 방해를 받고 있지 않은지 확인하고 이를 위해 특별 등록이 있을 통합 등록 등록 사무소에서 발췌문을 주문하십시오. 메모란을 주의 깊게 읽고 문서를 연구하세요.

세 번째 단계는 아파트가 이를 약속했는지 확인하고 FPN 데이터베이스를 사용하여 확인하며 FSSP 서비스에 연락하여 집행 절차 등록 및 소유자에 따라 주택을 확인하는 것도 좋습니다. 법원 사건. 범죄 혐의가 있는 사람의 등록부에 대해 소유자를 확인하는 것이 좋습니다.

2017년에는 부동산 구매 사기 사건이 14,000건 이상 등록되었기 때문에 확인 절차는 매우 중요한 단계입니다. 아파트를 직접 확인하거나 이 서비스를 통해 전체 점검을 주문하세요.

위험은 어디에 있습니까? 아파트가 많고 구매 및 판매 알고리즘이 어느 정도 해결 된 것 같습니다.

실제로 시장에는 다양한 얼굴이 있으며 각 아파트는 구매자의 이익에 대한 위협을 포함하여 일련의 개별 특성을 결합합니다.

그래서, 무엇에 따르면 길찾기는 당신이 좋아하는 아파트를 탐색해야 합니다:

• 첨부 서류;
• 물체의 기술적 조건;
• 실제 소유자의 진정한 의도;
• 중개인의 부도덕함(판매에 관여한 경우)

이 중 어떤 점이라도 - 전체의 필수적인 부분. 즉, 일부 측면의 만족에 의존하면서 다른 측면에 대한 보장의 모호함을 무시하는 것은 용납될 수 없습니다. 예를 들어:

• 이 아파트는 가격, 위치, 조명, 레이아웃 측면에서 이상적입니다. 좋은 이웃, 깔끔한 입구. 하지만 아파트에는 숨겨진 부담– 수감 기간 동안 석방된 사람(이러한 사람은 교정 시설로 보내지기 전에 등록된 주택을 사용할 권리를 보유합니다). 잠시 후 "관리인"이 돌아와서 자신의 권리를 주장할 것입니다.
• 아파트에 대한 문서는 완벽한 상태이며 약간의 수리가 필요하지만 어떤 이유로든 중개자(대리 행위)는 없습니다. 구매자와 실제 판매자 간의 접촉을 피합니다.. 여기에 숨겨질 수 있는 것: 위임장은 정신 장애가 있거나 마약 중독으로 고통받는 노인으로부터 사기로 획득되었습니다.
• 판매자와 아파트는 의심을 제기하지 않으며 문서는 완벽하며 사람들은 친절합니다. 하지만 나중에 밝혀진 사실은 그 집은 수년 동안 대대적인 개조 공사를 거치지 않았습니다.– 천장 지지대가 무너질 위험이 있고 집에 전원 공급 장치가 없는 경우가 많습니다.
• 아파트 점검을 받았습니다 여름에는 현장이 조용하고 아늑했을 때. 아파트를 구입한 후 새 주인이 이사를 왔지만, 가을에 다차에서 문제가 있는 이웃들이 돌아와 학생들에게 생활 공간을 임대했지만 실제로는 폭력적인 알코올 중독자입니다. 법적으로 거래는 절대적으로 안전했지만 그다지 즐겁지는 않았습니다.

2차 시장에서 아파트를 구입할 때 어떤 위험이 존재하는지(사기꾼이 속이는 데 사용할 수 있는 방법)에 대한 비디오를 시청하세요.

중고 시장에서 아파트를 구입할 때 확인해야 할 사항, 이유 및 방법

아파트 구입의 심각성을 의심하는 사람은 없지만 어떤 이유로 든 사람들은 책임을 다른 사람에게 전가하는 경향이 있습니다.부동산업자, 중개인, 적절한 기술 조건 및 법적 순수성에 대한 책임이 있는 사람.

건물의 역사

우리나라의 사유 재산은 90년대 초에 발생했습니다(소련 시대에는 주택 재고가 국가 소유였습니다). 따라서 오래된 주택 재고의 대부분의 아파트는 소유자를 여러 번 변경했습니다. 예 그리고 젊은 부동산은 수반되는 모든 것을 갖춘 2차 시장이 됩니다.: 법적 설립, 문서 흐름 등 과거의 소유권 이전은 해당 부동산의 법적 "약점"에 대한 잠재적인 위험이 있으므로 아파트의 이력을 확인하는 것이 필요합니다.

구매자 조치:

1. 통합 주 등록부(Unified State Register)에서 발췌문을 주문하십시오. 이는 현재 및 이전 소유자뿐만 아니라 거래에 대한 저당권 및 금지 사항(예: 서약, 체포, 청구)의 유무를 반영합니다.
2. 저작권 소유자가 변경되는 빈도에 주의하세요. 특히 이 아파트에 오랫동안 거주하지 않은 경우에는 더욱 그렇습니다. 위험은 거래가 "깨끗"할 수 없다는 것입니다. 즉, 사기꾼은 존경받는 구매자를 "프레임"하여 신속하게 재판매하는 작업을 수행하고 있었습니다.

러시아 연방 법률에 따라, 모든 부동산 거래는 3년 이내에 무효로 선언될 수 있습니다.이 기간 동안 이전 소유자 중 한 명이 나타날 가능성이 있으며 결과적으로 심각한 문제를 피할 수 없습니다. 통합 주 등록 등록부에서 마지막 거래 기간이 3년보다 길면 전혀 걱정할 필요가 없습니다. 그러한 아파트를 자유롭게 구입하십시오.

소련에서 시장 경제로 이전된 일부 아파트는 민영화되었지만 판매 대상이 아니었기 때문에 통합 국가 재산권 등록부(통합 국가 재산권 등록부는 2002년에만 나타남)에 포함되지 않았습니다. 거래 또는 기타 소외. 이게 최선이다 이상적인 구매 옵션: 부동산은 수년 동안 같은 손에 있었습니다.사실, 이것은 극히 드뭅니다.

판매된 주택의 품질

때로는 아파트의 기술적, 위생적 상태가 형편없을 때도 있습니다. 이전에 약속한 것과 일치하지 않음.

또 다른 심각한 문제는 아파트 소유자가 불법 재개발을 하는 경우가 많다는 점인데, 이는 육안으로는 눈에 띄지만 기술재고국 문서에는 반영되지 않습니다.

물건 구매 불법적인 변경은 앞으로 많은 문제를 가져올 것입니다:

• 아파트 판매 불능;
• 공무원의 재개발 확인 및 합법화 요구 (“은폐”에 대한 불가피한 벌금도 고려하면 이는 많은 돈입니다)
• 집 전체에 위협이 되는 경우 불법 재개발을 제거하라는 당국의 요구(이에는 상당한 재정적 지출이 필요하며 번거롭지 않을 것입니다).

그것을 참고 아파트의 현재 상태에 대한 모든 책임은 소유자에게 있습니다., 재개발에 관한 청구 당시에 그런 사람입니다 (한때 합법화하지 않은 사람은 아닙니다).

구매자 조치:

• 아파트를주의 깊게 검사해야합니다 (천장, 발코니, 바닥, 배수구 및 전기 배선 상태, 천장, 벽의 콘크리트 슬라브 이음매, 최상층에는 다락방이 있고 1 층에는 지하실);
• 판매자에게 BTI의 "신선한"문서를 요구합니다. 그리고 등록증 마지막 발급일로부터 5년의 기간이면 거래를 등록하는 데 충분하지만 업데이트를 주장하는 것이 가장 좋습니다. 5년은 너무 긴 시간이다. 어떤 경우에는 판매자가 "추가" 자금이 부족하다고 항소하는 경우 이 서비스 비용을 지불하는 것이 합리적입니다.

아파트 서류 및 관련 서류

문서 검증은 진위 여부(인감, 서명, 날짜가 위조되지 않음)를 검증하는 것을 목표로 합니다.

육안 검사는 구매자의 안전을 보장하지 않습니다. 연방 등록 서비스에서만 등록 제출 후 각 문서를 철저히 검사합니다.

아무리 좋아도 신뢰할 수 있는 회사의 "유능한" 변호사는 지식을 가지고 있습니다.다양한 문서 준비의 모든 복잡성에 대해:

• 각 코드의 숫자 순서 및 해석
• 다양한 부서의 인감 디자인(기존 인감까지, 다른 지역의 정부 기관까지)
• 엄격한 보고 양식(등록 증명서, 등록 사무소의 증명서, 장관 증명서 등)의 종이 질감.

오직 삭제, 오점, 수정이 없는 문서(공증받은 경우는 제외)

모든 표현과 기록은 명확하고 이해 가능하며 모호함이 없어야 합니다.

거래참여자 및 기타 이해관계자

구매자에게 중요한 사항 판매 측면을 탐색:

• 판매자의 신원. 판매자 성격의 주요 약점은 무능력, 정신적 무능력, 알코올 남용, 마약 중독입니다. 이런 결함이 있는 부동산을 소외시키는 사람들은 무슨 일이 일어나고 있는지 알지 못합니다. 그들의 친척이 쉽게 거래에 이의를 제기할 수 있으며 구매자는 손해를 보게 됩니다.;
• 수탁자가 소유자를 대신하여 행동하는 경우 수탁자의 신원
• 제3자의 존재 - 판매자 측에서 아파트를 신청할 수 있는 사람(감옥에 있거나 장기 해외 또는 북극 출장 중인 사람)
• 판매되는 아파트에 미성년자가 개입된 경우(소유주 중에 자녀가 있거나 법을 위반하여 해고되었고 자녀의 이익을 침해하지 않고 다른 주택이 제공되지 않은 경우 아파트를 판매할 수 없습니다).

구매자의 행동:

• 판매자 여권의 진위 여부를 확인합니다("위조품"이 나열되지 않고 합법적으로 발급된 여권이 발급 연도 및 지역에 관계없이 반영되는 연방 이민국의 공식 웹사이트를 이용하세요). 현지 여권 사무소를 방문하는 것도 나쁘지 않을 것입니다. 그곳에서 예비매매계약서와 여권을 제시하세요., 법적으로 관련된 정보 제공이 거부되지 않습니다.
• 특히 판매자가 의심의 여지가 조금이라도 있는 경우에는 판매자의 정신신경과 진료소에 인증서를 요구하십시오. 또한 해당 증명서는 판매자에게 섬세하게 요청하시는 것이 좋습니다 55~60세 이상인 경우(뇌 혈관 활동과 관련된 연령 관련 질병의 위험이 너무 높음)
• 판매자는 무능력 또는 대리인으로 인해 후견인이 대리할 수 있지만, 이 경우 구매자는 공증된 위임장을 요구해야 합니다.
• 위임장 거래 전날, 이 위임장이 취소되었는지 확인하십시오(위임장을 발행한 공증인에게 요청하십시오).
• 위임장의 참조 조건이 무엇인지 명확히 하십시오 - 문서에 서명만 하는지 아니면 아파트에 대한 돈을 받는 것인지 여부.
• 결혼 중에 아파트를 구입했는지 확인하십시오 (현재 판매중인 경우 판매자가 이혼 한 경우에도 상대방 배우자의 동의가 있어야합니다. 공동 취득 재산은 배우자의 상호 동의 없이는 양도 될 수 없습니다. 그렇지 않은 경우 거래는 금전적 결제 및 귀하의 권리 재산에 대한 주정부 등록 후에는 무효로 선언될 수 있습니다.
• 판매 당사자에게 주택 등록부에서 확장된 추출을 요청합니다. 이는 현재 등록된 사람의 구성뿐만 아니라 이전에 등록되어 등록부에서 삭제된 사람도 나타냅니다(정확히 그 사람이 떠난 곳과 이유-변호사를 고용해야 하는 경우에도 문의하고 알아보십시오). 이 발췌문은 죄수, 장기 출장자 및 미성년자에 대한 정보를 명확히 해줍니다.

2차 시장에서 아파트를 구입할 때 물어봐야 할 질문

아파트 구입 어떤 질문이라도 부끄러워하지 마세요.그녀와 관련이 있습니다. 다음 사항을 명확히 하는 것이 특히 중요합니다.

• 이전에 아파트를 소유한 사람과 그 기간은 누구입니까?
• 집에서 대대적 인 개조 공사가 완료되었을 때;
• 아파트 및 기타 기능에 심각한 유틸리티 결함이 있습니까(진동 증가, 방사선 발생원과의 근접성 등).
• 지금 아파트가 팔리는 이유는 무엇입니까?
• 어떤 사람이 위임장에 따라 행동하는 경우 - 본인은 어디에 있는지, 그에게 연락할 수 있는지, 그가 살아 있고 적절하며 자신이 소유한 재산을 의식적으로 소외하는지 확인하십시오.
• 이웃은 누구입니까?

정직한 판매자는 편안하고 자신감 있고 개방적입니다.

우리는 모든 질문에 자세히 답변할 준비가 되어 있으며, 거래 전날 상호 정확성, 지불 조건 및 형태에 대한 합의 등을 위해 가능한 모든 방법으로 노력합니다.

귀하의 질문에 대한 약간의 긴장감은 심지어 아파트를 포기할 때까지 아파트에 대한 건전한 경계심과 정보에 대한 더 깊은 명확성을 유발해야 합니다. 만약에 이 아파트에는 가치 있는 대안이 없습니다. 유능한 변호사를 참여시키십시오.!

사기를 피하는 방법

아파트 구입을 하려고 하는데, 신중을 기해야 하며, 감정을 억제하고 최대한의 주의를 기울여야 합니다.. 권장사항:

• "음흉한" 부동산업자 및 기타 의심스러운 사람들과의 협력을 피하십시오.
• 기본 수준에서 독립적으로 문서를 주의 깊게 확인합니다.
• 문서를 심층적으로 조사하고 구매 및 판매 계약서 작성에 도움을 주기 위해 경험 많고 평판이 좋은 변호사를 참여시킵니다.
• 가격이 매우 낮은 이유를 알아냅니다(때때로 가족 문제로 인해 아파트를 긴급하게 판매해야 하는 경우도 있지만 사기꾼은 구매자에게 유혹적으로 낮은 가격을 제시하는 아파트에 대해 빠른 지불을 요구하는 경우가 많습니다).
• 연방 등록 서비스에서 거래가 합법적인 것으로 인정된 후에만 결제가 이루어진다는 조건으로 계약을 체결합니다(결제의 경우 주 등록 인증서가 제시될 때까지 차단 옵션이 있는 안전 금고를 사용하세요).
• "무작위" 장소에서 지불하지 마십시오(사기꾼은 때때로 주의를 산만하게 하고 소란을 피우고 당황하게 하여 불운한 구매자를 오도합니다. 그런 다음 그들은 그가 돈을 지불하지 않는다고 비난합니다).

2차 시장에서 아파트 판매 규칙

구매 및 판매 알고리즘은 다음과 같습니다.

• 객체 검색;
• 점검;
• 합의의 경우 - 예비 거래 계약(예금 계약이라고도 함) 체결 및 선금 지불
• 거래를 위한 문서 패키지의 최종 준비;
• 간단한 서면 형식으로 최종 구매 및 판매 계약 체결(또는 공증인에 의한 체결)
• 연방 등록 서비스에 주 등록.

간단한 서면양식은 법적 효력이 없으며, 계약이 연방 등록 서비스에 대한 주 등록을 통과할 때까지.

공증 계약은 즉시 법적 효력이 발생하지만 추가 주 등록 없이는 새 소유자가 아파트를 소외시킬 수 없습니다.

공증인은 문서에 대한 심층 분석을 수행할 수 없으며 이는 그의 직무의 일부가 아닙니다(그의 목적은 당사자 간의 법적 행위 사실을 공증하는 것입니다). 등록 서비스 직원은 법률에 따라 최소 30일이 소요되는 심층적인 법률 조사를 실시합니다.

변호사는 연방 등록 서비스를 통해 계약을 등록하고 거래 등록이 거부되지 않았는지, 거래가 정지되지 않았는지, 인증서가 발급되었는지 확인한 후에만 지불할 것을 권장합니다. 종종 거래가 중단되고 등록이 거부되는 경우도 있습니다.

계약을 체결하려면 어떤 서류를 준비해야 하나요?

표준 문서 세트주요 계약에 첨부:

• 소유권 문서(판매 및 구매 계약, 유언장, 증여 증서, 민영화 계약 등)
• 양 당사자의 여권;
• 설명이 포함된 BTI 기술 여권;
• 주택 등록부에서 추출;
• 주택 부서 또는 주택 소유자 협회의 개인 계좌에서 추출합니다.
• 배우자의 동의(필요한 경우)
• 등기소의 다양한 증명서(성 변경, 결혼 상태 - 현재 거래 상황에 따라 필요한 경우)
• 후견 및 신탁 관리 당국의 허가(판매 및 구매 중에 미성년자의 권리가 영향을 받는 경우)
• 공증된 위임장(권한 있는 사람이 판매를 처리하는 경우)
• 정신신경과 진료소의 증명서(필요한 경우).

아파트 구매의 모든 단계(검사, 서류 준비, 거래 완료)에서 명백하고 숨겨진 위험이 구매자를 기다리고 있습니다.

이를 이해하려면 경험이 필요하며 법적 복잡성에 대한 지식이 필수적입니다.

유능한 변호사를 유치하는 것이 좋습니다판매 당사자와 공통 이해관계가 없는 사람. 이것이 문제를 피할 수 있는 유일한 방법입니다.

2차 부동산 시장에서 아파트를 올바르게 구매하는 방법과 매매 계약을 체결하기 전에 구매자가 주의해야 할 사항:

구매자는 판매자에게 요청해야 하는 여러 문서를 통해 구매 중인 아파트에 대한 대부분의 정보를 얻을 수 있습니다. 자세히 살펴보고 어떤 뉘앙스에 특히 주의해야 하는지 알려드리겠습니다.

주요 문서

재산을 소유하고 처분할 권리를 확인하는 주요 문서는 소유권 등록 증명서입니다. 이 문서에는 부동산에 대한 유용한 정보가 많이 포함되어 있으므로 아파트의 청결도를 확인하는 것이 좋습니다.

우선, 증명서 발급일에 주의를 기울여야 합니다. 아주 최근에 받은 경우 소유자가 자신의 부동산을 매각하기로 결정한 이유를 알아내는 것이 중요합니다. 특별한 이유 없이 액체 물체를 즉시 제거할 가능성이 낮다는 것은 논리적입니다. 그리고 판매자가 자신의 행동에 대한 이유를 설명할 수 없는 경우에는 조심해야 할 이유가 있습니다.

소유권 등록 증명서는 항상 그것이 어떤 근거로 발행되었는지를 나타냅니다. 이는 구매 및 판매 계약, 선물, 민영화, 상속 증명서, 법원 결정 또는 집행 권한 등이 될 수 있습니다.

증여 계약 또는 상속 증명서에 따라 소유권이 발생한 경우 판매자가 재산을 증여하거나 상속받은 사람의 친척인지 확인하십시오. 그렇지 않다면 현재 아파트 소유자가 아파트를 판매하기로 결정한 이유를 알아보세요. 아마도 그 사람은 이전 소유자의 친척이 선물이나 상속 계약의 합법성에 이의를 제기할 것을 두려워할 것입니다.

건설 단계에서 판매자가 취득한 아파트의 소유권 출현의 기초는 일반적으로 주택 협동 조합 지분 전액 지불 증명서 또는 주식 참여 계약입니다 (개발자로부터 아파트 구매 계획에 따라 다름) . 이 경우에는 계약체결 당시 매도인이 결혼한 상태인지를 반드시 확인하시기 바랍니다. 결국 아파트는 공동 재산이므로 판매를 위해서는 두 번째 배우자의 공증된 동의가 필요합니다. 이 문서는 판매되는 아파트의 소유자가 누구인지(배우자 중 한 명 또는 둘 다)에 관계없이 필요합니다.

이 집의 가장은 누구인가

소유자 수가 등록된 소유자 수와 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다. 이상적으로는 매매계약을 체결하기 전에 등록된 모든 거주자의 등록을 말소해야 합니다. 소유권 지분이 없지만 아파트에 등록된 사람들은 경우에 따라 그 아파트에 살 권리를 보유한다는 점을 기억하십시오. 예를 들어, 법에 따라 아파트 민영화에 참여하지 않은 시민은 이 건물을 무기한 사용할 권리를 보유합니다.

아파트에 미성년자가 등록되어 있는지 확인하세요. 현행법에 따르면 '아이가 있는 아파트'는 후견 및 신탁관리 당국의 동의 없이 소유자가 아닌 경우에도 매각이 가능하다. 그러나 전문가에 따르면 미래에 아이가 살 곳이 없다는 것이 밝혀지면 아파트 매매 거래가 무효로 선언될 수 있습니다.

거래 및 벽

자세한 연구를 위한 다음 문서는 USRE(Unified State Register of Rights)에서 발췌한 것입니다. 추출 내용에는 아파트의 모든 소유자에 대한 정보와 가장 중요하게는 해당 부동산에 적용되는 저당권에 대한 정보가 포함되어 있습니다. 문서를 통해 해당 물건이 담보로 잡혀 있는지, 체포되었는지, 법적 청구가 접수되었는지 여부를 확인할 수 있습니다. 통합 주 등록부(소유자만 주문할 수 있음)의 확장 버전에는 아파트 소유자 수와 해당 권리 양도의 기초가 된 문서가 나와 있습니다.

다음 단계인 기술 여권 확인으로 넘어가겠습니다. 이를 통해 아파트에서 재개발이 수행되었는지 여부와 적절하게 승인되었는지 확인할 수 있습니다. 법적인 관점에서 불법 재개발이 있다고 해서 아파트 매매가 막히는 것은 아닙니다. 다만, 재개발로 인해 이웃의 권리가 침해되거나, 내력벽이 훼손된 경우에는 모든 책임은 매수인에게 있습니다.

경계가 변경된 물건을 구매하는 경우 문제가 불가피합니다. 예를 들어, 판매자는 인접한 두 아파트를 결합했지만 그러한 재개발을 합법화하지 않았습니다. 아무도 귀하가 이 부동산을 구입하는 것을 막을 수 없지만 Rosreestr은 부동산 변경을 이유로 새 소유자의 소유권 등록을 거부할 것이며 그 경계는 State Real Estate Cadastre에서 고려되지 않습니다.

보증에 대하여

미래 구매자로서 귀하의 임무는 아파트의 법적 청결을 철저히 확인하는 것입니다. 그 후에야 구매 및 판매 계약에 서명하십시오. 위 문서에 포함된 정보를 주의 깊게 확인하면 주택 구입과 관련된 대부분의 위험을 예방할 수 있습니다.

물론 전문가가 모든 서류를 연구하는 것이 가장 좋습니다. 예를 들어 주거용 부동산 분야에서 광범위한 사법 업무를 수행한 변호사입니다.

그러나 일부 전문가에 따르면, 특히 2차 주택 시장에서 "역사가 있는 아파트"를 구매할 때 거래의 순수성을 절대적으로 보장하는 사람은 아무도 없습니다. 따라서 물건의 법적 순수성에 대해 조금이라도 의심이 든다면 소유권 상실 위험을 보장하는 것이 최선의 조언입니다.

글: Sergey Bardin 사진: pressfoto.ru, Alexey Alexandronok, Evelina Bilkis콜라주: 블라디슬라프 쿤구로프