2013-ի վերջին անորոշության գործոնների ռեկորդային քանակություն է գրանցվել ռուսական անշարժ գույքի շուկայի շուրջ. այս եզրակացության են եկել անշարժ գույքի շուկայի վերլուծաբանները: Անշարժ գույքի շուկայի ցուցանիշները, որոնցից մի քանիսը կրում են համաշխարհային մակրոտնտեսական բնույթ, մյուսներն ուղղակիորեն առնչվում են անշարժ գույքի և շինարարության ոլորտին։ Բայց այսպես թե այնպես, դրանցից որևէ մեկի զարգացումը կարող է անշարժ գույքի շուկան դուրս հանել ներկայիս հավասարակշռությունից։

Եթե ​​խոսենք ամենագլոբալ մակրոտնտեսական գործոնների մասին, ապա դեռ պարզ չէ, թե նավթի գինը ուր կշարժվի «կախարդական» 100 դոլարի նշագծից։ Ակնհայտ է, որ Մերձավոր Արևելքում հակամարտության ցանկացած զարգացում կարող է նավթի գինը մեկ բարելի դիմաց 150 կամ նույնիսկ 200 դոլարով բարձրացնել։ Բայց մյուս կողմից, քաղաքական լարվածության նորմալացման հետ մեկտեղ, շատ փորձագետների կարծիքով, նավթը պետք է էժանանա համաշխարհային տնտեսության լճացման պատճառով և տեղափոխվի բարելի դիմաց 80-60 դոլարի մակարդակ։ Պարզ չէ, թե երբ և ինչպես կարող է տեղի ունենալ ֆինանսական շուկաների հաջորդ «սրացումը»՝ արդյոք մեկ այլ եվրոպական երկիր կգնա դեֆոլտի շեմին, թե՞ Ամերիկան ​​կրկին կգերազանցի իր պետական ​​պարտքի սահմանաչափը, թե՞ այլ բան կներկայացնի հերթական «անակնկալը»: . Բայց կրկին ակնհայտ է, որ համաշխարհային տնտեսության մեջ այս պահին կուտակված հիմնարար խնդիրներն ավելի քան բավարար են, ինչը նշանակում է, որ պարբերաբար «սրացումներ» են լինելու»,- նշում են վերլուծաբանները։ - Դեռևս ոչ ոք հստակ չի պատկերացնում, թե որքանով են լուրջ Ռուսաստանում տնտեսական անկման խնդիրները կամ իրականում ամեն ինչ ընթանում է սովորականի պես, ինչպես միշտ: Մեծ անորոշություն է կուտակվել հենց անշարժ գույքի շուկայի շուրջ։ Օրինակ՝ հիփոթեքը, որպես զանգվածային պահանջարկի վճարունակության հիմնական շարժիչ, չի ցանկանում էժանանալ՝ չնայած բոլոր կանխատեսումներին, խոստումներին և «ձեռնարկվող միջոցներին»։ Թեև խոսքը նույնիսկ հիփոթեքի մեջ չէ, որպես այդպիսին, այլ Ռուսաստանում փողի բարձր արժեքի մեջ։ Անցնող 2013 թվականը հարուստ էր վարկային միջոցների արժեքը նվազեցնելու անհրաժեշտության վերաբերյալ քննարկումներով, սակայն մինչ այժմ իրավիճակը մնում է նույնը։ Հետադարձ կողմըմեդալներ - գնաճի աճի ռիսկ, երբ փոխառության ծախսերն ավելի էժանանում են, ինչը կարող է ավելի մեծ բացասական ազդեցություն ունենալ, քան ավելի էժան վարկերը: Բայց ի վերջո պարզվում է, որ ոչ միայն հիփոթեքային վարկառուն թանկարժեք վարկի պատճառով (օգտվեք հիփոթեքային հաշվիչից) բնակարանի մինչև 2-3 անգամ ավելի է գերավճարում, այլ նաև շինարարության ընթացքում՝ 15%-20-ով կառուցապատողներին վարկերը. Տարեկան % շինարարական ցիկլի մի քանի տարիների ընթացքում բնակարանների արժեքը բարձրացնում է 30%-50%-ով, իսկ երբեմն ավելի շատ: Միևնույն ժամանակ, բանկերը նույնպես չեն կարող ավելի էժան վարկեր տրամադրել, եթե իրենք ռեսուրսները ստանում են բարձր տոկոսադրույքով, օրինակ՝ տնային տնտեսությունների ավանդներ դնելիս։ Ստացվում է մի արատավոր շրջան, որը վաղ թե ուշ ինչ-որ մեկը պետք է ճեղքի։

Չօգտագործված հողերը շրջանառության մեջ մտցնելու խնդիրները շարունակում են մնալ անորոշ վիճակում, փաստում են շուկայի վերլուծաբանները։ Թվում է, թե քայլեր են ձեռնարկվում այս ուղղությամբ, բայց մեծ մասամբ ծրագրավորողների համար դեռևս դժվար է ընդունելի գնով զարգացման համար կայքեր գտնել՝ դրանց վրա մատչելի գներով բնակարաններ կառուցելու համար: Շատ է խոսվել շինարարության ոլորտը ապաբյուրոկրատացնելու և թույլտվությունների ու հաստատումների քանակի կրճատման անհրաժեշտության մասին, սակայն մինչ այժմ շինարարությունն ավելի հեշտ չի դարձել: Այս բոլոր հանգամանքները հաստատվում են մեկ պարզ թվով. Ռուսաստանում բնակարանաշինության ծավալը վերջին տարիներին գրեթե չի աճել և դեռ շատ հեռու է մեկ անձի համար տարեկան 1 քառակուսի մետր ծրագրված ցուցանիշից (մոտ 140 միլիոն քմ ամբողջ երկրում): .

Ուրիշներին չլուծված խնդիրՄնում է շուկայական գույքահարկը, որի ներդրումը կարծես թե նորից հետաձգվում է, ավելացրել են փորձագետները։ Հասկանալի է, որ քաղաքացիների մեծ մասի ընկալմամբ ցանկացած նոր հարկ չարիք է։ Բայց, ինչպես ցույց է տալիս համաշխարհային պրակտիկան, անշարժ գույքի շուկայական հարկն է, որն օգնում է բարձրացնել բնակչության համար բնակարանների մատչելիությունը՝ կանխելով հավելյալ քառակուսի մետրերի գնումը սպեկուլյանտների կողմից, որոնք այն ոչ մի կերպ չեն օգտագործում՝ ո՛չ իրենց, ո՛չ էլ վարձակալության համար։ դուրս, նշել են հետազոտության հեղինակները: Առայժմ մեր ժամանակների բնորոշ գիծը սա է՝ Մոսկվայի և Ռուսաստանի մի շարք այլ խոշոր քաղաքների նոր շենքերը հաճախ մուգ պատուհաններ ունեն, բնակարանների մի զգալի մասը գնվել է ապագա օգտագործման համար և ոչ մի կերպ չի օգտագործվում։ Բայց Մոսկվայում մատչելի գնով բնակարան գնելը խնդրահարույց է, ինչպես նաև քաղաքակիրթ բազմաբնակարան շենքում բնակարան վարձելը. Ռուսաստանում այդպիսի տներ չկան, բացառությամբ մեկուսացված փորձարարական օրինակների:

Հատկանշական է, որ 2013 թվականի վերջին Մոսկվայում բնակարանների գների դինամիկան էապես արտացոլում է ողջ «կասեցված» իրավիճակը, որում հայտնվել է անշարժ գույքի հետճգնաժամային շուկան։ Եվ նմանատիպ պատկեր է տեղի ունենում գրեթե ողջ հանրապետությունում։ Մոսկվայում և Մոսկվայի մարզում անշարժ գույքի դոլարի գները 2013 թվականին նվազել են 2,6%-ով՝ 2012 թվականի դեկտեմբերին մեկ քառակուսի մետրի դիմաց 5,279 դոլարից մինչև 2013 թվականի դեկտեմբերին 1 մետրի դիմաց 5,144 դոլար: Մոսկվայում բնակարանների գները տարվա ընթացքում աճել են 2,8%-ով՝ 2012 թվականի վերջին մեկ քառակուսի մետրի դիմաց մոտ 163,4 հազար ռուբլիից մինչև 2013 թվականի վերջի դրությամբ՝ 168 հազար ռուբլի։ Հաշվի առնելով, որ դոլարի փոխարժեքն այժմ մոտավորապես 5%-6%-ով բարձր է, քան 2012թ. վերջի դրությամբ, այս թվերը գրեթե նույնական են։ Այս պայմաններում առավել ճիշտ է եզրակացնել, որ անշարժ գույքի գները Մոսկվայում և Մոսկվայի մարզում 2013 թվականին իրականում չեն փոխվել։ Անշարժ գույքի շուկան խճանկար է, բաղկացած է տարբեր առարկաներ, դրանցից մի քանիսը, օրինակ՝ նորակառույցները, մեծապես հակված են թանկացման՝ պայմանավորված պատրաստության փուլով, ավելի որակյալ բնակարանները նույնպես հակված են գոնե գնաճին հասնելու, հին բնակֆոնդը՝ ոչ։ Բայց միջին հաշվով անշարժ գույքի շուկայում գների մակարդակի նկատելի փոփոխություն 2013թ.

Պետք է միշտ հիշել, որ եթե անգամ պաշտոնական գնաճը լինի տարեկան 7%-8% մակարդակում (մի շարք փորձագետների կարծիքով իրական գնաճն ավելի բարձր է), ըստ էության տարեկան 3%-5% գնաճ է. միայն անվանական արտահայտությամբ, ընդգծեցին փորձագետները։ Իսկ գնաճը հաշվի առնելով՝ սա նվազում է, ուստի դժվար թե ճիշտ լինի ասել, որ անշարժ գույքի գները բարձրանում են, եթե այդ աճը գնաճից պակաս է։ Նմանապես, նորակառույցների շուկայում զեղչերն ու ակցիաները, ինչպես նաև երկրորդային շուկայում առևտուրը 3%-5% մակարդակով նույնպես ստանդարտ պրակտիկա են, հատկապես սեզոնից դուրս: Եթե ​​Մոսկվայի կամ Ռուսաստանում անշարժ գույքի շուկայում գների տարեկան դինամիկան 5% -ից պակաս է վեր կամ վար, ապա, ըստ էության, սա դինամիկայի պակաս է. շուկան պարզապես «նշում է ժամանակը», խաղում տեղական գործոններ , սեզոնայնությունը, առաջարկի և վաճառքի կառուցվածքի տատանումները և նմանատիպ այլ գործոններ: Նշենք նաեւ, որ 2013 թվականին Մոսկվայում բնակարանների գների դինամիկան միապաղաղ չէր։ Տարեսկզբի աճը իր տեղը զիջեց շտկմանը գարնան վերջում՝ ամառվա սկզբին, այնուհետև ամառվա վերջում և աշնանը կրկին հաստատվեց կարճատև աճի միտում, սակայն տարեվերջին կրկին ուղղում եկավ։

Հենց այստեղ է դրսևորվում վերը նշված ողջ անորոշությունը, որն այժմ տիրում է անշարժ գույքի շուկայի շուրջ, ամփոփել են հետազոտության հեղինակները։ Իրադարձությունները, ինչպիսիք են ամռանը ռուբլու «խոստացված» արժեզրկումից վախը կամ նոյեմբեր-դեկտեմբեր ամիսներին բանկերից լիցենզիաների մի շարք չեղյալ համարելը, ինչպես նաև նմանատիպ այլ գործոններ, առաջացնում են կա՛մ ակտիվության աճ անշարժ գույքի շուրջ, կա՛մ՝ դրա նկատմամբ հետաքրքրության նույնքան արագ անկում: Անշարժ գույքի շուկայում արտասովոր անկայունության գերակշռությունը այսօրվա հիմնական հատկանիշներից մեկն է, ինչի մասին վերլուծաբանները զգուշացրել էին մոտ մեկ տարի առաջ՝ 2013 թվականի իրենց կանխատեսումներում։

Անշարժ գույքի շուկան տարածաշրջանային, տեղական շուկաների հավաքածու է, որոնք էապես տարբերվում են միմյանցից գների մակարդակով, ռիսկի մակարդակով, անշարժ գույքի ներդրումների արդյունավետությամբ և այլն:

Անշարժ գույքի շուկան ցանկացած ազգային տնտեսության կարևոր բաղադրիչ է։ Անշարժ գույքն ամենակարևորն է բաղադրիչազգային հարստությունը, որը կազմում է համաշխարհային հարստության ավելի քան 50%-ը։

Առանց անշարժ գույքի շուկա ընդհանրապես չի կարող լինել, քանի որ աշխատաշուկա, կապիտալի շուկա, ապրանքների և ծառայությունների շուկա և այլն։ իրենց գոյության համար նրանք պետք է ունենան կամ վարձակալեն իրենց գործունեության համար անհրաժեշտ համապատասխան տարածքներ։

Անշարժ գույքի շուկան սեփականատերերի և օգտագործողների միջև հողի, շենքերի, շինությունների և այլ գույքի վերաբաշխման միջոց է՝ օգտագործելով մրցակցային առաջարկի և պահանջարկի վրա հիմնված տնտեսական մեթոդներ: Այն ապահովում է.

անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների փոխանցում մեկ անձից մյուսին.

մարզերում և բնակավայրերում անշարժ գույքի համար հավասարակշռված գների սահմանում.

Տնտեսական մոտիվացիայի և շահերի հիման վրա սեփականատերերի և գնորդների միջև հաղորդակցություն.

տարածքի բաշխում մրցակից հողօգտագործման և շուկայի դերակատարների միջև:

Անշարժ գույքի շուկայի հիմքը կազմված է գոյություն ունեցող հողատարածքներև նորաստեղծ, վերակառուցված և ընդլայնված ձեռնարկություններ, շենքեր և շինություններ տարբեր նպատակներով, ինչպես նաև դրամական կամ ֆինանսական կապիտալ: Ներդրումների բացակայությունը հետ է պահում ձեռնարկությունների տեխնոլոգիական նորացումը և վերածնունդը ներքին արտադրությունապրանքներ, ինչը, իր հերթին, նեղացնում է երկրի ներդրումային հնարավորությունները։

Անշարժ գույքի շուկան որպես ինքնակարգավորվող համակարգ ստեղծված իրավական միջավայրում բաղկացած է 7 հիմնական տարրերից՝ պահանջարկ, առաջարկ, գին, կառավարում (անձնակազմ, լիցենզավորված անձինք, ներդրումներ, գործարքներ, հարկեր, կանոնակարգեր, օրենքներ), շուկայավարում (վերլուծություն, կանխատեսում): , սեգմենտավորում, օբյեկտներ և առաջխաղացումներ, մոնիտորինգ, գնագոյացում), ենթակառուցվածք (խորհրդատվական, իրավաբանական, անշարժ գույք, գնագոյացում, գովազդ, տեղեկատվություն, ապահովագրություն, մեթոդական) և բիզնես ընթացակարգեր (առանց վաճառքի գործողություններ, մրցույթ, գնահատում, աճուրդ, մրցույթ) .

Անշարժ գույքի շուկան մեծ ազդեցություն ունի մարդկանց կյանքի և գործունեության բոլոր ասպեկտների վրա՝ կատարելով մի շարք ընդհանուր և հատուկ գործառույթներ։

Շուկայի հիմնական գործառույթներից մեկը հավասարակշռված գների հաստատումն է, որոնց դեպքում արդյունավետ պահանջարկը համապատասխանում է առաջարկի ծավալին:

Կարգավորող գործառույթն այն է, որ շուկան, որը գործում է ինքնուրույն, ինչպես սահմանել է Ա. Սմիթը, «անտեսանելի ձեռքով» վերաբաշխում է ռեսուրսները ձեռներեցության ոլորտներում և ուղղորդում իր մասնակիցներին դեպի մի նպատակ, որն ամենևին էլ նրանց մտադրությունների մաս չէր կազմում. արդյունավետ տնտեսական կառուցվածք և հանրային շահերի բավարարում։

Առևտրային գործառույթը անշարժ գույքի արժեքի և օգտագործման արժեքի գիտակցումն է և ներդրված կապիտալից շահույթ ստանալը:

Վերականգնման գործառույթը տնտեսության մաքրումն է անմրցունակ և թույլ շուկայի մասնակիցներից, անարդյունավետների սնանկացումը։

Տեղեկատվական ֆունկցիան ընդհանրացված օբյեկտիվ տեղեկատվության արագ հավաքման և տարածման եզակի շուկայական միջոց է, որը թույլ է տալիս անշարժ գույք վաճառողներին և գնորդներին ազատ և գիտակ որոշումներ կայացնել իրենց շահերից ելնելով:

Միջնորդական գործառույթն արտահայտվում է նրանով, որ շուկան հանդես է գալիս որպես կոլեկտիվ միջնորդ և հանդիպման վայր շատերի համար՝ անկախ և արդյունքում տնտեսապես մեկուսացված։ սոցիալական բաժանումգնորդների և վաճառողների աշխատուժ, նրանց միջև կապ է հաստատվում և ընձեռվում է հնարավորություն այլընտրանքային ընտրությունգործընկերներ.

Խթանիչ գործառույթը, ի վերջո, գալիս է տնտեսական խթանների տեսքով՝ շահույթներով՝ անշարժ գույքի ստեղծման և օգտագործման ոլորտում գիտական ​​և տեխնոլոգիական առաջընթացի արդյունավետ օգտագործման համար:

Ներդրումային գործառույթ - անշարժ գույքի շուկան կապիտալի արժեքի պահպանման և մեծացման գրավիչ միջոց է, այն հեշտացնում է բնակչության խնայողությունները և խնայողությունները պահուստների պասիվ ձևից դեպի իրական արտադրողական կապիտալ, որը եկամուտ է բերում անշարժ գույքի սեփականատիրոջը. . Սոցիալական գործառույթը դրսևորվում է ամբողջ բնակչության աշխատանքային գործունեության աճով, քաղաքացիների աշխատանքի ինտենսիվության ավելացմամբ, որոնք ձգտում են դառնալ բնակարանների, հողամասերի և այլ կապիտալ և հեղինակավոր օբյեկտների սեփականատերեր:

Անշարժ գույքի շուկայի դիտարկումն անհնար է առանց դրա սեգմենտավորման։ Անշարժ գույքի շուկայի սեգմենտացիան նրա բաժանումն է գնորդների միատարր խմբերի: Առանձնացվում են անշարժ գույքի շուկայի հետևյալ հիմնական հատվածները.

Բնակարանային շուկա;

Առևտրային անշարժ գույքի շուկա;

Հողի շուկա.

Իր հերթին, ներկայացված շուկայի յուրաքանչյուր հատված կարելի է բաժանել այլ հատվածների: Օրինակ՝ բնակարանների շուկան բաժանված է քաղաքային բնակարանային շուկայի և երկրի բնակարանային շուկայի՝ շուկայի ոչ բնակելի տարածքներ- մանրածախ անշարժ գույքի շուկայում, գրասենյակային շուկայում, պահեստների շուկայում, արդյունաբերական անշարժ գույքի շուկայում և այլն:

Վերլուծության առաջին փուլը պետք է պատկերացում տա անշարժ գույքի շուկայի իրական վիճակի և ընդհանուր գործունեության մասին: Դա անելու համար դուք պետք է հաշվի առնեք անշարժ գույքի շուկայի քանակական և որակական բնութագրերը:

Անհրաժեշտ է բացահայտել հետևյալ հիմնական ցուցանիշները.

Ընդհանուր քանակ առևտրային ընկերություններշուկայում գործող, այդ թվում՝ ըստ առաջնային գործունեության տեսակի, ինչպես նաև առևտրային ընկերությունների հարաբերական քանակի (օրինակ՝ 100 հազար բնակչի հաշվով).

որոշակի ժամանակահատվածում գրանցված անշարժ գույքի գործարքների ընդհանուր թիվը և դրանց փոփոխությունների հետընթաց դինամիկան.

Գործարքներն ավարտելու միջին ժամանակը;

Անշարժ գույքի շուկայում ապրանքների և ծառայությունների վաճառողների և գնորդների ընդհանուր բնութագրերը.

Անշարժ գույքի որոշակի տեսակների առաջարկների ընդհանուր թիվը և դինամիկան ըստ բաց մամուլի տվյալների.

Ընդհանուր քանակ պարբերականներտեղական շուկայում, այդ թվում՝ մասնագիտացված, որոնք լուսաբանում են անշարժ գույքի շուկայի խնդիրները.

Գործունեություն էլեկտրոնային միջոցներԶԼՄ-ները անշարժ գույքի շուկայի հիմնախնդիրները լուսաբանելիս.

Շուկայական տեղեկատվությունը վերլուծող, մշակող և հրապարակող մասնագիտացված կառույցների առկայություն.

Տեղական իշխանությունների դիրքորոշումը անշարժ գույքի ոլորտում շուկայական հարաբերությունների զարգացման հետ կապված.

Տեղական և դաշնային կանոնակարգերի առկայությունը, որոնք սահմանափակում կամ խթանում են անշարժ գույքի շուկայի զարգացումը:

Որպես անշարժ գույքի շուկայի ընդհանուր վերլուծության լրացուցիչ տարր՝ մենք կարող ենք դիտարկել հիմնական մասնակիցների դիրքավորումը՝ անշարժ գույքի կոնկրետ տեսակների հետ աշխատելիս նրանց մրցունակության ռազմավարության բացահայտման առումով: Նման վերլուծությունը կարող է պարզաբանել թիրախի հնարավոր կիրառությունները՝ համաձայն, օրինակ, տիպիկ գնորդի ռազմավարության:

Ընդհանրապես այս վերլուծությունըպետք է պատասխանի հետևյալ հարցերին.

Ի՞նչ ռազմավարություն են իրականացնում շուկայում հիմնական մասնակիցները։

Ո՞ր հատվածների վրա են հիմնականում կենտրոնանում հիմնական մասնակիցները:

Ո՞ր հատվածում է հավանական դիրքավորվելու գնահատվող գույքը:

Որո՞նք են այս հատվածի բնութագրերը (բաց շուկայում օբյեկտների բացահայտման միջին ժամկետը մինչև վաճառքի պահը, տիպիկ գնորդը, գների մակարդակը, գործարքների քանակը և այլն):

Առքուվաճառքի կամ վարձակալության շուկայի յուրաքանչյուր մասնակից, ով ապագայում նախատեսում է լրջորեն աշխատել շուկայում, որոշակի որոնումներից հետո որոշում է իր վարքագծի ռազմավարությունը, որը կապահովի իր կայուն մրցունակությունը։ Միևնույն ժամանակ, կոնկրետ ռազմավարության ընտրությունը հիմնականում կախված է մրցակիցների ռազմավարությունից և շուկայի բնութագրերից:

Անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության երկրորդ փուլը պետք է կոնկրետ տեղեկատվություն տրամադրի անշարժ գույքի շուկայի հիմնական հատվածների վիճակի մասին: Ժամանակի ընթացքում վերլուծության խորությունը կախված է գնահատման կոնկրետ խնդիրներից և նպատակներից, որոնք որոշվում են գնահատման հանձնարարությամբ: Վերլուծության բովանդակությունն իրականացվում է երեք ուղղություններով.

Պահանջարկի վերլուծություն;

Առաջարկի վերլուծություն;

Առաջարկի և պահանջարկի փոխազդեցության վերլուծություն:

Շուկայական յուրաքանչյուր հատվածի համար պահանջարկը ձևավորվում է որոշակի հատվածին հատուկ գործոնների ազդեցության ներքո:

Բնակելի անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկը վերլուծելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել.

Ներկա ժողովրդագրական իրավիճակը և դրա փոփոխության դինամիկան.

Բնակչության տարբեր հատվածների համար մակարդակի և ապրելակերպի ներկայիս շուկայական չափանիշները.

Տարբերի արդյունավետ պահանջարկի փոփոխությունների հեռանկարները սոցիալական խմբերբնակչությունը և իրական եկամուտը.

Գրասենյակային անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկը վերլուծելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել.

Ընդհանուր տնտեսական գործունեություն տեղական շուկայում, ներառյալ բիզնեսի բոլոր ոլորտները, ինչը վկայում է կապիտալի ներհոսքի կամ արտահոսքի մասին.

Վիճակագրական տվյալներ նոր ընկերությունների և ընկերությունների գրանցման վերաբերյալ.

Վիճակագրական տվյալներ գործող ֆիրմաների և ընկերությունների գործունեության դադարեցման վերաբերյալ.

Վիճակագրություն նոր ընկերությունների չափի և դրանց կարիքների վերաբերյալ գրասենյակային տարածքներորոշակի տեսակ.

Մանրածախ անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկը վերլուծելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել.

Պարենային և արդյունաբերական ապրանքների սպառման ներկայիս կառուցվածքն ու մակարդակը և դրանց համապատասխանությունը գնման պահանջարկին և իրական եկամուտներին.

Ժողովրդագրական իրավիճակի, ապրելակերպի, արդյունավետ պահանջարկի և, համապատասխանաբար, սպառման ձևերի փոփոխությունների հեռանկարներ.

Առևտրի և առևտրի օրենսդրական միջավայրում փոփոխությունների հեռանկարներ.

Պետության արտահանման-ներմուծման քաղաքականության վիճակը և հեռանկարները.

Տրանսպորտային ծառայությունների գործող սակագներ.

Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկը վերլուծելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել.

Տնտեսության ընդհանուր վիճակը;

Տնտեսական ակտիվության այն ճյուղերում, որոնց հետ կապված է գնահատման օբյեկտը գնահատման պահին կամ կարող է ունենալ, եթե փոխվում է գործառական նպատակը.

Գիտական ​​և արտադրական ներուժի առկայություն և նոր արտադրական օբյեկտներ կամ տեխնոլոգիական գործընթացներ կազմակերպելու համար ներդրումներ ներգրավելու հնարավորություն։

Բոլոր տեսակի անշարժ գույքի պահանջարկի վերլուծության ընդհանուր տարրը անշարժ գույքի գնման համար պարտքային ֆինանսավորում ստանալու հնարավորությունն է:

Դիտարկենք Ռուսաստանում տարբեր չափերի բնակելի անշարժ գույքի պահանջարկի կոնկրետ գրաֆիկ.

Բրինձ. 1

Պահանջարկի վերլուծության արդյունքը եզրակացություն է անշարժ գույքի շուկայի դիտարկվող հատվածներում պահանջարկի ներկա և ապագա մակարդակի վերաբերյալ:

Անշարժ գույքի շուկայի յուրաքանչյուր կոնկրետ հատվածում առաջարկի կառուցվածքը որոշվում է երկու աղբյուրով.

Առկա ամբողջությամբ կամ մասնակիորեն դատարկ անշարժ գույքի պահուստ, որոնք պատրաստ են վաճառքի.

Նոր անշարժ գույքի կառուցման ծավալները.

Գոյություն ունեցող մասամբ թափուր գույքի պահուստը բնութագրվում է անշարժ գույքի շուկայի համար ամենակարևոր արժեքով՝ ծանրաբեռնվածության գործակից, որը որոշվում է վարձակալության կամ վաճառքի համար պոտենցիալ հարմար տարածքների հարաբերակցությամբ: Որքան ցածր է միջին շուկայական բեռի գործակիցը, այնքան ցածր է տնտեսական ակտիվությունը այս շուկան. Անշարժ գույքի ժամանակակից տնտեսագիտության մեջ զբաղվածության մակարդակը ուղղակիորեն կապված է ընդհանուր տնտեսական իրավիճակի հետ՝ դրան տալով «տնտեսական բարոմետրի» հատկություններ։

Որպես անշարժ գույքի շուկայում տարածք պահելու այլընտրանք, որը կարող է առաջարկվել կարճ ժամանակում, կարելի է դիտարկել նոր ներդրված նոր շինարարական նախագծերը: Նման մատակարարման աղբյուրի որակական և քանակական հնարավորությունները որոշելու համար անհրաժեշտ է հաշվի առնել.

Նոր շինարարության տեմպը և ծավալը;

Շինարարության արդյունաբերության ընդհանուր վիճակը;

Շինարարության արժեքի վրա ազդող գների և սակագների փոփոխությունների դինամիկան.

Անշարժ գույքի առաջնային և երկրորդային շուկաներում գների հարաբերակցությունը.

Առաջատար շինարարական տեխնոլոգիաների առկայություն.

Կարևոր կետն այն տեմպն է, որով նոր գույքը մտնում է շուկա: Հետևաբար, վերլուծելով նոր շենքերի շահագործման հեռանկարները, պետք է հստակ պատկերացում կազմել ապագայի համար մատակարարման վիճակի մասին՝ սահմանափակված կանխատեսման խորությամբ:

Առաջարկի վերլուծության արդյունքը եզրակացություններ է անշարժ գույքի շուկայի որոշակի հատվածում առաջարկի ներկա և ապագա մակարդակի վերաբերյալ:

Ռուսաստանում բնակելի անշարժ գույքի մատակարարումը կարող է ներկայացվել գծապատկերի տեսքով՝ տոկոսով.

Բրինձ. 2

Առաջարկի և պահանջարկի փոխազդեցության փաստացի արդյունքը անշարժ գույքի շուկայի յուրաքանչյուր հատվածում վարձակալության դրույքաչափերի և վաճառքի գների շուկայական արժեքներն են: Կախված կոնկրետ առաջադրանքև կանխատեսման պահանջվող խորությունը, գնահատողը կարող է վերլուծել ներկա իրավիճակը կամ տալ կանխատեսում առաջարկի և պահանջարկի միջև փոխհարաբերությունների փոփոխությունների դինամիկայի համար, ինչը, ի վերջո, որոշիչ կլինի շուկայում օբյեկտի դիրքավորումը գնահատելու համար:

Առաջարկի և պահանջարկի փոխազդեցությունը կարելի է տեսնել գծապատկերում.

Բրինձ. 3

Առաջարկի և պահանջարկի հատման կետը կոչվում է հավասարակշռության գին:

Ռուսաստանի Դաշնությունում անշարժ գույքի շուկայի ներկա վիճակը.

Դաշնային պետական ​​վիճակագրության ծառայության ցուցանիշների հիման վրա դուք կարող եք ստեղծել աղյուսակ, որն արտացոլում է իրականացումը բնակելի շենքերկազմակերպությունները տարբեր ձևերսեփականություն Ռուսաստանի Դաշնությունում.

Աղյուսակ 1 - Բնակելի շենքերի շահագործման հանձնում, մլն քառ. ընդհանուր մակերեսը

Եզրակացություն. Ռուսաստանի Դաշնությունում բնակարանային շինարարությունն իրականացվում է սեփականության տարբեր ձևերի ձեռնարկությունների և կազմակերպությունների կողմից: Հիմնական մասնաբաժինը բաժին է ընկնում մասնավոր սեփականություն ունեցող կազմակերպություններին` շահագործման հանձնված բնակարանների ընդհանուր ծավալի ավելի քան 80%-ը:

2006թ.-ից աստիճանաբար կրճատվել է համայնքային սեփականություն հանդիսացող տների շահագործման հանձնումը հօգուտ մասնավորների:

Կատարված աշխատանքի արդյունքում կարելի է անել հետևյալ եզրակացությունները.

Ռուսաստանում անշարժ գույքի շուկան ներկայումս ձևավորման փուլում է։ Նրա զարգացումը անհավասար է: Անշարժ գույքի շուկայի անհավասար զարգացման պատճառներն են՝ համակարգային բացակայությունը օրենսդրական դաշտըայս ոլորտում չարդարացված սեփականաշնորհում, տնտեսական անկայունություն և գնաճ, ռիսկային ներդրումային գործունեություն, բացակայություն ամբողջական տեղեկատվությունանշարժ գույքի շուկայի և այլոց մասին։

Վերլուծելով 2005-20011 թվականներին բնակելի շենքերի շահագործման հանձնման կառուցվածքը, մենք պարզեցինք, որ բնակելի շենքերի շինարարության հիմնական մասնաբաժինը բաժին է ընկնում մասնավոր սեփականություն ունեցող կազմակերպություններին` շահագործման հանձնված բնակարանների ընդհանուր ծավալի ավելի քան 80%-ը: Այսպիսով, արձանագրվել է մասնավոր անձանց կողմից հողերի և շինությունների սեփականաշնորհման հետևանքով առաջացած միտում:

Սահմանվել է, որ Ռուսաստանում տարեկան շահագործման է հանձնվում միջինը մոտ 44 մլն քառ. մ. Սրանք բնակարանաշինության բավականին ցածր ծավալներ են (համեմատության համար՝ 1987 թվականին Ռուսաստանում ավարտված բնակարանների ծավալը կազմել է 76 մլն քառ.մ)։ Ռուսաստանի բնակչության ընդհանուր կարիքն անշարժ գույքի նկատմամբ կազմում է 1570 մլն քառ. մ, իսկ դրա բավարարումը պահանջում է առկա բնակֆոնդի 46%-ով ավելացում։

Ներկայացնենք ռուսական բնակելի անշարժ գույքի շուկայի պարամետրերի ուսումնասիրությունը դինամիկայի մեջ և բացահայտել մի շարք օրինաչափություններ: Ռուսաստանի Դաշնության բնակելի անշարժ գույքի շուկայում գների և ծավալների փոփոխությունները վերլուծելու համար մենք օգտագործում ենք տվյալները. Դաշնային ծառայությունՌուսաստանի Դաշնության պետական ​​վիճակագրություն միջին տարեկան ծախսերի վերաբերյալ 1 քառակուսի մետրբնակելի անշարժ գույք 2000-2012 թվականներին՝ միաժամանակ շուկան բաժանելով երկու հիմնական սեգմենտի՝ ​​առաջնային և երկրորդային։ Վերլուծված ժամանակաշրջանը նույնպես կբաժանենք երկու ինտերվալների՝ 2000-2008 և 2009-2012 թթ.

Տվյալների վերլուծությունը (Նկար 2) բացահայտում է հետևյալ միտումները.

Գծապատկեր 2 - Միջին գինը 1 քառ. մ բնակարանների ընդհանուր մակերեսը Ռուսաստանի Դաշնությունում առաջնային և երկրորդային բնակարանային շուկայում

2000 թվականից մինչև 2009 թվականը միջին գինը 1 քառ. մետր բնակարանը շարունակեց աճել, մինչև հասավ իր գագաթնակետին (մոտավորապես) 58,000 ռուբլի: Հետո նկատելի է գների անկում, հետո նորից թանկացում։ 2009-2011 թվականներին բնակարանների շուկայում տատանողականության աճ է գրանցվել. գների կարճաժամկետ անկումները փոխարինվում են դրանց աճով, ինչը վկայում է այն մասին, որ շուկան մտնում է տուրբուլենտային վիճակ: 2012 թվականին վերսկսվում է գների աճի միտումը։

Այժմ վերլուծենք բնակելի անշարժ գույքի շուկայում վաճառքի դինամիկան։ Վիճակագրական մարմինները ընդհանուր տեղեկատվություն չեն տրամադրում առաջնային և երկրորդային շուկաներում վաճառքի ծավալների վերաբերյալ: Այնուամենայնիվ, անշարժ գույքի առաջնային շուկայի մասշտաբը վկայում է բնակելի շենքերի շահագործման հանձնման ցուցանիշը (Նկար 3):

Գծապատկեր 3 - Առաջնային բնակարանների արժեքը, գինը և արտադրության ծավալները Ռուսաստանի Դաշնություն

Գծապատկեր 3-ից պարզ է դառնում, որ այս հատվածում գրանցվել է վաճառքի առաջարկվող ընդհանուր տարածքի ծավալի ինտենսիվ աճ: 2000-ից 2008 թվականներին այս ցուցանիշն աճել է ավելի քան 2,1 անգամ։ Միաժամանակ առաջնային անշարժ գույքի գներն աճել են մոտ 6,1 անգամ։ Գների աճի գերազանցում ծավալի աճի համեմատ.

• - ցույց է տալիս բնակարանների պահանջարկի գերակշռող աճ՝ համեմատած բնակարանների առաջարկի հետ.
• - բնորոշ է վաճառողի շուկայի և բնակելի անշարժ գույքի առաջնային շուկայում ապրանքների դեֆիցիտի իրավիճակին.
• - շուկայի գերտաքացման ցուցանիշ է։

Փորձագետների մեծ մասը կարծում է, որ դժվար ժամանակներ են գալիս ռուսական անշարժ գույքի համար։ Բոլորն են հիշում անշարժ գույքի շուկայում նախորդ ճգնաժամը, որը տեղի ունեցավ 2008թ. Այնուհետև գներն իջան 30-40%-ով, իսկ անկումը շարունակվեց մոտ երկու տարի՝ մինչև 2011թ., և էժանանալով՝ բնակարաններն ավելի մատչելի չդարձան. ազգային արժույթի արժեզրկմանը զուգահեռ արժեզրկվում են խնայողություններն ու աշխատավարձերը, իսկ բանկերը՝ բարձրացնում հիփոթեքային տոկոսադրույքները և չեն ցանկանում վարկեր տրամադրել, շինարարության տեմպերը նվազում են. Փորձագետների մեծամասնությունը չի հավատում, որ անցյալ ճգնաժամը կարելի է համեմատել այն ամենի հետ, ինչ հիմա տեղի է ունենում անշարժ գույքի շուկայում, բայց ոչ ոք առանձնապես լավատես չէ մոտ ապագայի նկատմամբ։ 2015-ի առաջին եռամսյակը առանձնապես ցուցիչ չի լինի, սովորաբար շուկան «ճոճվում» է մինչև գարուն (թեև 2014-ի ձմեռը և վաղ գարունը նշանավորվեցին բնակարանների պահանջարկի արագ աճով). Այս սցենարը կարող է կրկնվել 2015թ. Զանգվածային հատվածում բնակարանների փակված պահանջարկը դեռ չի սպառվել: Սակայն շատ բան կախված է Մոսկվայում մի քանի խոշոր նախագծերի իրականացումից, այդ թվում՝ առաջին եռամսյակում։ Եթե ​​վաճառքի մեկնարկը տեղի ունենա այնպես, ինչպես նախատեսված է, դա կազդի նորակառույցների միջին գների մակարդակի վրա՝ դրանք կնվազեն: Եթե ​​առաջին եռամսյակում նոր նախագծեր չհայտնվեն, ապա պետք է ակնկալել 1քմ միջին գնի բարձրացում։ մետր՝ պատրաստվածության ցածր փուլում ավելի մատչելի բնակարանների վաճառքից դուրս գալու պատճառով: Առաջիկա տարում գները կբարձրանան. Դա պայմանավորված է ներդրումների պահանջարկի աճով և նախագծերի արժեքի աճով, ինչը տեղի է ունենում ռուբլու նկատմամբ դոլարի զգալի արժեւորման պատճառով։ Ավելին, գները իջնելու տեղ չունեն, և ծրագրավորողները, ովքեր սկսում են տպավորիչ զեղչեր տալ, պարզապես առևտուր կանեն վնասով: Հաշվի առնելով հարաբերակցությունը՝ տարվա ընթացքում գների աճերը կարող են հասնել 15-20%-ի։ Այնուամենայնիվ, սա կվերաբերի միայն բարձր իրացվելի նախագծերին օպտիմալ գներ, մտածված հայեցակարգ և լավ դիրք: Ճգնաժամային իրավիճակներում ամենաշատը կտուժի բնակչության ամենաաղքատ հատվածը։ Ինչ վերաբերում է ծայրամասային անշարժ գույքին, ապա այն ավելի դանդաղ է արձագանքում տնտեսության փոփոխություններին, սակայն փոփոխություններն արդեն զգացվում են այս շուկայում. գնորդների հետաքրքրությունը ներկայումս կենտրոնացած է երկրի գլխավոր ճանապարհներին մոտ գտնվող քաղաքային տների և տների, քաղաքի ներսում գտնվող բնակարանների վրա։ , և ոչ խոշոր քաղաքներից հեռու գտնվող քոթեջներում. դրանք ավելի դժվար կլինի վաճառել և, բացի այդ, ավելի դժվար կլինի վարձակալել:

Բնակելի անշարժ գույքի շուկայի դինամիկան արտացոլում է տնտեսության ցիկլային գործընթացները, և բնակարանների շուկայի գները փոխվում են՝ կախված տնտեսական ցիկլի փուլից և ապագա եկամուտների և զբաղվածության վերաբերյալ մարդկանց ակնկալիքներից: Այս առումով որոշ տնտեսագետներ բացահայտել են հենց բնակելի անշարժ գույքի շուկայի ցիկլային բնույթը: Շինարարական ցիկլերի տեսության մեջ Ս.Կուզնեցը որպես տնտեսական աճի կետեր հանդես է գալիս բնակարանային շուկայում գործունեության վերելքներն ու վայրէջքները: Պատահական չէ, որ զարգացած երկրների տնտեսությունների արհեստական ​​«տաքացումը», որն ի վերջո հանգեցրեց ճգնաժամի, կապված էր առաջին հերթին պետության ակտիվ աջակցությամբ հիփոթեքային ծրագրերի ակտիվացման հետ։ Տնտեսական անկումը ուղեկցվում է գործազրկության աճով, իրական եկամուտների նվազմամբ և ապագա զբաղվածության և ապագա եկամուտների վերաբերյալ բացասական ակնկալիքներով: Ըստ Ն.Վ. Ռոդիոնովայի, «այդ հարցը հատկապես կարևոր է դառնում բնակարանային վարկավորման զանգվածային ընդլայնման դեպքում, քանի որ տնտեսական ակտիվության անկման դեպքում գործազրկությունն աճում է, իսկ բնակչության եկամուտները կորցնում են կայունությունը, ինչը բարդացնում է վարկային պայմանագրերով քաղաքացիների պարտավորությունների կատարումը: . Միևնույն ժամանակ, տնտեսական անկման ժամանակ մեծանում է ճնշումը բնակելի անշարժ գույքի շուկայի վրա։ Սա հանգեցնում է դրա գնի անկման»։

Ըստ հետազոտության Գ.Վ. Լուկյանչիկովան, ԱՄՆ անշարժ գույքի շուկայում միջին ցիկլի տևողությունը 6-8 տարի է։ Նրա մեկ այլ ուսումնասիրություն, որն անցկացվել է 1970-2005 թվականներին ՏՀԶԿ 18 երկրներում, բացահայտել է 10 տարի տևող ցիկլեր, ինչը միանգամայն համահունչ է Կ. Յուգլար-Կ. Մարքսի դասական արդյունաբերական ցիկլերին, մինչդեռ գնի առավելագույն փոփոխությունը եղել է Նիդեռլանդներում. 98.4%՝ բարձրացման և -50.4%՝ անկման փուլում։ Ռուսական անշարժ գույքի շուկայում ցիկլայնությունը դրսևորվում է հիմնականում գործարքների քանակի էական փոփոխությամբ, մինչդեռ գների տատանումները շատ ավելի փոքր են։ Սովորաբար, նկատվում է գների աճի տեմպի արագացում կամ դանդաղում, մինչդեռ ռուսական անշարժ գույքի շուկայում ռուբլու համարժեք գների բացարձակ նվազում է նկատվում միայն կարճ ժամանակահատվածներում և, որպես կանոն, աննշան: Նշենք նաև, որ անշարժ գույքի շուկան ունի սեզոնային բաղադրիչ, որը կարող է նմանակել կարճաժամկետ ցիկլը։ 2009-2010 թվականներին Ռուսաստանի Դաշնության կառավարությունն ակտիվորեն վարել է համաշխարհային ֆինանսական ճգնաժամի հետևանքների դեմ պայքարի քաղաքականություն, որի առաջնահերթ միջոցառումներից են եղել զբաղվածության խթանումը, բնակարանաշինությունը և քաղաքացիներին բնակարանային շուկայում աջակցությունը: 2010 թվականի սկզբին գրանցվել է գործազուրկների թվի նվազում՝ բնակելի անշարժ գույքի առկայության միաժամանակյա աճով, ինչը վկայում է վարվող քաղաքականության արդյունավետության մասին։

Բնակարանային շուկայի վիճակի և դրա դինամիկայի վրա ազդում են հետևյալ գործոնները.

• 1) ամուսնությունների և ամուսնալուծության գործընթացների թիվը. այս ցուցանիշը ցույց է տալիս տնային տնտեսությունների թվի աճ կամ նվազում, համապատասխանաբար, ազդում է անհատական ​​բնակարանային միավորների (բնակարաններ, անհատական) պահանջարկի չափի փոփոխության վրա. բնակելի շենքեր) բնակելի անշարժ գույքի շուկայում.
• 2) ծնելիության գործակից - ենթադրում է տնային տնտեսության անդամների թվի աճ, որն ազդում է պահանջարկի ավելացման վրա լրացուցիչ տարածքներբնակելի տարածքներ. Որպես կանոն, դա ձեռք է բերվում կա՛մ բազմաբնակարան բնակարանների պահանջարկի ծավալի մեծացմամբ՝ մատակարարման ծավալների միաժամանակյա աճով։ մեկ սենյականոց բնակարաններ; կամ գոյություն ունեցող անհատական ​​բնակելի շենքերի վերակառուցման միջոցով՝ կառուցելով բնակելի տարածքի լրացուցիչ միավորներ՝ հիմնական կառույցի ընդարձակման տեսքով:
• 3) մահացություն - այս ցուցանիշը կարող է վկայել առկա տնային տնտեսությունների անդամների թվի կրճատման մասին, որը կարող է ուղեկցվել առաջարկի աճով. բազմ սենյականոց բնակարաններքիչ սենյակներով բնակարանների պահանջարկի միաժամանակյա աճով. ինչպես նաև բուն տնային տնտեսությունների թվի կրճատում, որն ուղեկցվում է շուկայում անհատական ​​բնակելի միավորների առաջարկի աճով։
• 4) միգրացիոն գործընթացներ - այլ երկրներից ժամանող աշխատունակ բնակչությունը, որպես կանոն, բնակարանի կարիք ունի. Քանի որ բնակարանի կարիքն առաջանում է անմիջապես ժամանելուն պես, կարևորձեռք է բերում բնակելի անշարժ գույքի վարձակալության շուկա, որը թույլ է տալիս առանց լուրջ կորուստների հետաձգել բնակելի անշարժ գույքի ձեռքբերումը: Միևնույն ժամանակ, բնակարանների վարձակալությունը դառնում է ինքնուրույն բիզնես, և դրա համար օգտագործվող բնակարանները դուրս են բերվում բնակարանային շուկայից։ Ներդրողների հատուկ շերտ է առաջանում, որոնք գնում են բնակելի անշարժ գույք՝ դրա օգտագործումից եկամուտ ստանալու համար։

Բնակարանային շուկայի հիմնական ցուցանիշների վիճակը և դինամիկան (գներ և վաճառքի ծավալներ) որոշվում են նրա տարբեր հատվածների արձագանքման բնութագրերով երկրի մակրոտնտեսական իրավիճակի փոփոխություններին, մարդկանց եկամուտների և խնայողությունների մակարդակին, ինչպես նաև. ինչպես նաև նրանց ակնկալիքներն ու տրամադրությունները: Ժողովրդագրական գործընթացները և կառավարության բնակարանային քաղաքականության առանձնահատկությունները էական ազդեցություն ունեն բնակելի անշարժ գույքի շուկայի վրա: Բնակարանային շուկան ցուցադրում է պրոցիկլային զարգացում, ուստի դրա պարամետրերը կապված են երկրում փողի առաջարկի և արտադրության ծավալների փոփոխության, ինչպես նաև երկրի ներդրումային գրավչության աճի կամ նվազման հետ: Ռուսաստանում բնակելի անշարժ գույքի շուկայի ներկայիս վիճակն ու միտումները որոշվում են ժառանգված բնակարանային ֆոնդով, ինչպես նաև այս ոլորտում ձեռնարկատիրության տեխնոլոգիական և ինստիտուցիոնալ պայմաններով: Բնակելի անշարժ գույքի շուկայում տեղի ունեցող գործընթացները արտացոլում են փոխկապակցված շուկաների գործունեությունը. արտադրական գործոնների շուկաներ (աշխատուժ, կապիտալ), ֆինանսական շուկա, ինչպես նաև ապրանքների և ծառայությունների շուկաներ, որոնք հանդես են գալիս որպես տվյալ ապրանքի փոխարինող կամ լրացնող: Հետևաբար, հաջորդ պարբերությունում մենք կքննարկենք այդ հարաբերությունները Ռուսաստանի բնակելի անշարժ գույքի շուկայի հետ կապված:

Ռուսաստանում (ինչպես մյուս զարգացած երկրներում) անշարժ գույքի շուկան բավականին արագ է փոխվում։ Փոփոխությունները հատկապես անկանխատեսելի են դառնում ճգնաժամի ժամանակաշրջաններում։ Նման իրավիճակներում շուկայի վերլուծությունն է դժվար գործԳները և պահանջարկը կարող են տատանվել ինչպես վերև, այնպես էլ վար:

Ստորև IQReviewտանում է համառոտ ակնարկՌուսաստանի Դաշնությունում անշարժ գույքի շուկայի ներկայիս վիճակը. Այս տվյալները հիմնականում վերաբերում են նրանց, ովքեր մտադիր են գնել կամ վաճառել գույք առաջիկա վեց ամսից մինչև մեկ տարի:

Ստեղծման և զարգացման պատմությունանշարժ գույքի շուկա Ռուսաստանի Դաշնությունում

Ռուսաստանում անշարժ գույքի շուկան համեմատաբար «երիտասարդ» է. այն առաջացել է միայն 1990 թվականին։ Այս տարվա կեսերին «ԽՍՀՄ-ում սեփականության մասին» օրենքը ընդլայնվեց և սկսեց ներառել «մասնավոր սեփականություն» հասկացությունը։ Փաստորեն, շուկան սկսեց զանգվածային զարգանալ միայն 1992 թվականին, երբ այն սկսեց կիրառվել:

Ինչպես ցանկացած այլ երկրում, Ռուսաստանում էլ անշարժ գույքի շուկան ունեցել է և ունի իր բնորոշ առանձնահատկությունները։ Սկզբում նրանք այսպիսին էին.

Պահանջարկը մի քանի անգամ գերազանցեց առաջարկը, և խոշոր քաղաքներ- տասնյակ անգամներ:

Ծառայություններն այնքան տարածված չէին, որքան հիմա և ընդհանրապես ոչ պրոֆեսիոնալ էին:

Բնակարանների գները շատ ցածր էին (օրինակ, 1995-1997 թվականներին Մոսկվայում մեկ սենյականոց միջին բնակարանը կարելի էր գնել 25-30 հազար դոլարով):

Գների ձևավորման գործընթացը

Մոսկվայի (և Ռուսաստանի Դաշնության այլ քաղաքների) երկրորդային շուկան պայմանականորեն ձևավորվել է մի քանի փուլով.

1990-ից մինչև 1991-ի կեսերը։ Ռուսաստանի Դաշնությունում անշարժ գույքի շուկայի «ծննդյան» փուլը, որը բնութագրվում է ցածր և կայուն գներով. Առք ու վաճառքն այն ժամանակ տարածված չէր. գործարքները կնքվում էին համեմատաբար հազվադեպ (բնակչությունը դեռ սովոր չէր նորամուծություններին, բացի այդ, երկրում լուրջ փոփոխություններ էին տեղի ունենում): Հիմնականում միգրանտներն էին, ովքեր վաճառում էին բնակարաններ, գործարքները հաճախ կատարվում էին շինարարության գնով.

1991 թվականի երկրորդ կեսից մինչև 1993 թվականի սկիզբը։ Երկրորդային շուկան սկսում է ակտիվորեն աճել, հատկապես խոշոր քաղաքներում։ 2 տարուց էլ քիչ ժամանակում գործարքների քանակին զուգահեռ աճում է և՛ պահանջարկը, և՛ բնակարանների արժեքը։ Որոշակի ժամանակահատվածներում արտարժույթով թանկացումը կազմել է 10-15 տոկոս։ Պահանջարկը մեծապես աճեց շուկայական հարաբերությունների արագ զարգացման և բնակչության նոր դասի` «նոր ռուսների» ստեղծման շնորհիվ: Խոշոր քաղաքներում հարուստ գործարարներն ու ավազակները ակտիվորեն գնում էին անշարժ գույք՝ խթանելով և՛ պահանջարկը, և՛ գները։ Սկսեցին հայտնվել անշարժ գույքի առաջին խոշոր գրասենյակները։

1993 թվականի երկրորդ կեսից մինչև 1995 թ. Նախորդ երկու տարիներին ի հայտ եկած արագ աճը սկսեց դանդաղել, և շուկայի իրավիճակը դարձավ ավելի կայուն։ Գները նույնպես սկսեցին կայունանալ. եթե նախկինում դրանք հաճախ քաոսային էին սահմանվում և հեռու էին ադեկվատ լինելուց (և՛ վերև, և՛ ներքև), ապա այս տարիների ընթացքում բնակելի տարածքի արժեքի վրա սկսեցին ավելի շատ ազդել այնպիսի գործոններ, ինչպիսիք են տան տեսակը, գտնվելու վայրը, բնակարանի դասավորությունը, շրջակա ենթակառուցվածքը և այլն: 1995 թվականի վերջին էր, որ Ռուսաստանի մայրաքաղաքը դարձավ մոլորակի ամենաթանկ քաղաքներից մեկը բնակարանների գների առումով։

1996 թվականի սկզբից մինչև 1998 թվականի կեսերը: Սանդղակը և գները աստիճանաբար կայունացան՝ դառնալով ավելի համակարգված և մտածված։

1998 թվականի երկրորդ կեսից մինչև 1999 թվականի կեսերը։ 1998 թվականի ճգնաժամի պատճառով բնակարանների վաճառքը զգալիորեն դանդաղեց։ Իջել են նաև բնակարանների գները դոլարով.

Ահա Մոսկվայի «հրապարակների» մոտավոր գները (մոտավորապես միջին թվեր, բնակարաններ բնակելի թաղամասերում).

1993 թվականի վերջ - 400-600 դոլար 1 «քառակուսի» համար;

1994 - $600-900 մեկ «քառակուսի» համար;

1995-1996 թթ.՝ մինչև 1200 դոլար մեկ քառակուսի մետրի համար;

1997 - $600-1000 մեկ քառակուսի;

1998 թվականի երկրորդ կեսը՝ 700-900 դոլար մեկ քառակուսի մետրի համար;

1999 թվականի երկրորդ կեսը՝ 450-600 դոլար մեկ քառակուսի մետրի համար։

Առավել հարուստ գնորդների համար, ովքեր տներ են գնում առաջատար վայրերում, գները մոտ 50%-ով ավելի բարձր էին:

Շուկայի ամենաթանկ և հեղինակավոր հատվածը սկսեց առաջանալ մոտավորապես 1994 թվականի վերջին: Էլիտար բնակարաններ սկսեցին հատկացվել հիմնականում Մոսկվայում և մի քանի այլ խոշոր քաղաքներում: 1994 թվականի վերջին Մոսկվայում նման բնակարանի 1 քառակուսի մետրի միջին արժեքը կազմում էր մոտ 2500 դոլար, իսկ գների գագաթնակետին (1996 թ.) այն հասավ 4000 դոլարի։

Ընթացիկ կարգավիճակ

2010-2013 թվականներին Ռուսաստանի անշարժ գույքի շուկան կայուն, սահուն աճ է գրանցել: Աճել են ինչպես բնակարանների պահանջարկը, այնպես էլ բնակելի տարածքի արժեքը։

Ռուսաստանի անշարժ գույքի շուկա

Ճգնաժամի սկսվելուն պես աճը դանդաղեց, և հետընթաց սկսվեց: Դրա մի քանի պատճառ կա.

Խոշոր ներդրողները կորցրել են «էժան» վարկեր ստանալու հնարավորությունը, ինչի պատճառով էլ շինարարության տեմպերը դանդաղել են (իսկ սկսված որոշ ծրագրեր սառեցվել են)։

Բնակչության իրական եկամուտը նվազել է, ինչի պատճառով քաղաքացիները սկսել են ավելի քիչ բնակարան գնել (ինչպես հիփոթեքով, այնպես էլ առանց հիփոթեքի):

Հիփոթեքի պահանջները խստացել են, ինչը դժվարացնում է հիփոթեքային վարկ վերցնելը նույնիսկ նրանց համար, ովքեր ունեն բավարար միջոցներ վարկը մարելու համար։

Նոր բնակարանների կառուցման ծախսերն աճել են (դոլարի փոխարժեքի բարձրացման պատճառով, որը բարձրացրել է շինարարական տեխնիկայի գները):

Այս գործոնները հանգեցրել են նրան, որանշարժ գույքի շուկա (կանխատեսումորը հետևողականորեն դրական էր 2010-2013 թվականներին) սկսեց «ընկնել».

նվազել է նորակառույց շենքերում բնակարանների վաճառքի մակարդակը.

նվազել է հիփոթեքային վարկերի թիվը.

գնման գործարքների ընդհանուր թիվը նվազել է.

քմ-ի արժեքը նվազել է(հիմնականում համարերկրորդական բնակարան);

շինարարության տեմպերը նվազել են (նոր բնակարանների կառուցումը դեռ շարունակվում է, բայց ոչ այն մասշտաբով, ինչ մինչ ճգնաժամը)։

Նոր շենքերում բնակարանները հաճախ վաճառվում են դժկամությամբ: Որոշներում բնակելի համալիրներ 1-2 տարի առաջ շահագործման հանձնված բնակարանների զգալի մասը դեռ դատարկ է մնում։ Այս միտումը նկատվում է ողջ երկրում՝ ինչպես մարզերում, այնպես էլ Մոսկվայում։

Եթե ​​գնահատենք 2017 թվականի կանխատեսումը տարի, ապա նորակառույցների գների հետագա անկում դժվար թե սպասենք։ Կառուցվող տներում մեկ քառակուսի մետրի արժեքը արդեն իսկ նվազել է, ուստի այս շուկան, ամենայն հավանականությամբ, պարզապես «կդադարի» մինչև իրավիճակը բարելավվի։ Հակառակ գործընթացը հնարավոր է նույնիսկ՝ շինարարության ծախսերի աճի պատճառով գները կարող են մի փոքր աճել։

Այս իրավիճակն էանշարժ գույքի շուկան 2017թտեսանելի ապագայում կարող է հանգեցնել նոր շենքերի պակասի։ Եթե ​​ճգնաժամն արդեն անցել է իր գագաթնակետը, և պետության տնտեսությունը շարունակի վերականգնվել, ապա բնակարանների պահանջարկը նորից կսկսի աճել։ Հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ այժմ օբյեկտների զգալի մասը սառեցված է, շուկայում կարող է բավարար մատակարարում չլինել։ Այս իրավիճակը քիչ հավանական է, բայց դեռ հնարավոր է (և հիմնականում խոշոր քաղաքների համար):

Երկրորդային շուկայումանշարժ գույք 2017թ(և առաջիկա 1-2 տարում) գների շարունակական անկում է կանխատեսվում։ Սա կարող է մասամբ խթանել պահանջարկը։

Ինչպիսի՞ն է իրավիճակը կոմերցիոն գույքի հատվածում։

Բնակարանը միակ «լավը» չէ, որը մեծ պահանջարկ ունի։ Առևտրային անշարժ գույքի շուկան նույնպես լայն զարգացում ունի Ռուսաստանում։ Սա ներառում է գրասենյակներ, խանութներ, ինչպես նաև պահեստներ և շենքեր. սրանք այն օբյեկտներն են, որոնք ամենից հաճախ գնվում, վաճառվում և վարձակալվում են:

2017 թվականի առաջին կիսամյակում խոշոր քաղաքներում գրասենյակային անշարժ գույքի պահանջարկը սկսում է վերականգնվել։ Օրինակ՝ Մոսկվայում առաջին եռամսյակում նոր գնման և վարձակալության գործարքների ծավալը 45%-ով ավելի է, քան 2016թ.-ի նույն ժամանակահատվածում, և 66%-ով ավելի, քան 2015թ.: Ստացվում է, որ մետրոպոլիայի գրասենյակների պահանջարկն աճել է մեկ և կես անգամ:

Պահեստային անշարժ գույքի շուկան ամենաաշխույժն է մայրաքաղաքում։ 2017 թվականի սկզբին 2016 թվականի համեմատ արձանագրվել է գործարքների թվի զգալի անկում։ Վարձակալության միջին տոկոսադրույքը չի շտապում բարձրանալ. 2014 թվականի սկզբին Մոսկվայում այն ​​տարեկան միջինը կազմում էր 4900 ռուբլի մեկ քառակուսի մետրի համար: Ճգնաժամի սկսվելուց հետո, երբ պահեստային անշարժ գույքի շուկան սկսեց «ընկնել», այն սկսեց աստիճանաբար անկում ապրել, իսկ 2015-ի երկրորդ կեսին այն «ջարդեց» 4100-ի սահմանագիծը Այժմ միջին տարեկան վարձակալության արժեքը տատանվում է 4000 ռուբլով մեկ քառակուսի մետրի համար:

Անշարժ գույքի շուկայի կանխատեսում (տեսանյութ)

Այս վերանայման մեջ մենք կքննարկենք Ռուսական շուկաանշարժ գույք, ավանդաբար կենտրոնանալով շուկայի և գովազդային ասպեկտների վրա: Ելնելով քննարկման առարկայի տարասեռությունից և յուրահատկությունից՝ հիմնական ուշադրությունը կդարձվի բնակելի անշարժ գույքի շուկան՝ կենտրոնանալով առավել ինտենսիվ և զարգացած՝ Մոսկվայի շուկայի վրա:

Պատմություն

Ռուսական անշարժ գույքի շուկան իր զարգացման մեջ ենթարկվում է տնտեսագիտության ընդհանուր օրենքներին, թեև մեր երկրի առանձնահատկությունները, բնականաբար, իրենց հետքն են թողնում դրա վրա։ Շուկայի ընդհանուր վեկտորը ինքնաբուխից դեպի հավասարակշռված ու քաղաքակիրթ ուղղությամբ է։ Փորձագետների մեծամասնության կարծիքով՝ կարելի է առանձնացնել հետևյալ հիմնական փուլերը.

Ռուսաստանում անշարժ գույքի շուկայի առաջացումը կարելի է վերագրել ուշ խորհրդային ժամանակաշրջանին, երբ 1990-ի կեսերին հայեցակարգը հայտնվեց «ԽՍՀՄ-ում սեփականության մասին» օրենքում. մասնավոր սեփականություն. Շուկայի իրական զարգացումը սկսվել է 1992 թվականի սեփականաշնորհման մեկնարկից։

Ռուսական բնակելի անշարժ գույքի շուկայի ձևավորման փուլը առանձնահատուկ էր և ուներ մի շարք առանձնահատկություններ. Ամենանշանակալին տարբերակիչ հատկանիշներՄենք կարող ենք ներառել գները, որոնք մի քանի անգամ իջեցվել են հաշվեկշռային արժեքի հիման վրա գնահատման, առաջարկի նկատմամբ պահանջարկի բազմակի գերազանցման և անշարժ գույքի ծառայությունների թերզարգացման պատճառով:

Շուկայի զարգացման շարժիչ ուժը Մոսկվայի մարզն էր։ Այս ժամանակահատվածի վերջում գրանցվել է գների կտրուկ թռիչք բնակարանային շուկայի գրեթե բոլոր օբյեկտների համար (գրեթե 8 անգամ)։

Անշարժ գույքի շուկայի զարգացման հաջորդ փուլը կարելի է անվանել անցումային փուլ։ Այն սկսվել է 1993 թվականի երկրորդ կեսից։ Բնութագրական հատկանիշներայս ժամանակահատվածը բավական էր բարձր գներ, թեև դրանք դեռ չեն հասել համաշխարհային մակարդակի, շուկայի մասնակիցների միջև շուկայական հարաբերությունների ի հայտ գալը, ինչպես նաև բնակարանների սեփականաշնորհման տեմպերի նվազումը, որն անցել է իր գագաթնակետը։

Առաջարկն ու պահանջարկը սկսեցին հավասարվել: Ստեղծվեց կարգավորող օրենսդրական դաշտ, և պետության դերը շուկայում աստիճանաբար սկսեց մեծանալ։ Ծնվել է շքեղ անշարժ գույքի հայեցակարգը՝ բացառիկ, անսովոր համար զանգվածային զարգացումնախագծեր՝ ուղղված փող ունեցող մարդկանց. Զուգահեռաբար զարգանում էր անշարժ գույքի գովազդը, մշակվում էին ստանդարտներ, բնորոշ մոտեցումներ։ գովազդային արշավներբնակելի տարածքներ.

1998 թվականի ճգնաժամը և հետճգնաժամային (վերականգնման) շրջանը Առանձին-առանձին պետք է առանձնացնել մինչև 2000 թվականը, քանի որ 1998 թվականի իրադարձությունները որոշակիորեն դադարեցրին շարունակական առաջընթացը դեպի քաղաքակիրթ շուկայական հարաբերությունների ձևավորում։ Բոլոր շուկաները, այդ թվում՝ անշարժ գույքը, գտնվում էին ժամանակավոր սառեցման և գոյատևման պայքարի փուլում։ Միևնույն ժամանակ, անշարժ գույքի շուկան շատ ավելի մեծ իներցիա է դրսևորել՝ համեմատած տնտեսության այլ ոլորտների հետ։

Բեմ մասնագիտական ​​զարգացումշուկա - սա 2000-2002 թթ. Երկիրը լիովին վերականգնվել է ճգնաժամից, բնակչության եկամուտների մակարդակը կայունացել է և սկսել է աճել։ Ընթացքի մեջ էր միջին խավի ձևավորումը, որը դեռ չէր դարձել սպառողների նախասիրությունների ձևավորման շահերի հիմնական թելադրողը, բայց շուկան արդեն արձագանքել էր դրան՝ առանձնացնելով որպես ինքնուրույն խավ։ թիրախային խումբ. Այս փուլը կապված է անշարժ գույքի շուկայի արագ զարգացման և որակապես բարձր մակարդակի բարձրացման հետ։ նոր մակարդակ. Սա վաճառողի և գնորդի միջև քաղաքակիրթ հարաբերությունների ձևավորման և օրենսդրական դաշտի (թեև դանդաղ, բայց վստահ) զարգացման սկիզբն է, և բարձր մակարդակմրցակցություն և առաջարկների առատություն տարբեր ճաշակի և եկամտի մակարդակի համար՝ զանգվածային վահանակների կառուցումից մինչև անհատական ​​նախագծեր, ինչպես նաև նոր տեխնոլոգիաների և լուծումների ներդրում։

Այս շրջանի վերջում հստակ ձևավորվում է սպառողների վարքագծի հիմնական շարժառիթներից մեկը (առաջին հերթին Մոսկվայում և Սանկտ Պետերբուրգում)՝ անշարժ գույքի գնումը դիտարկելով որպես սեփական միջոցների ներդրման ամենաեկամտաբեր միջոցներից մեկը։ Այս հատվածում գնորդների նախապատվությունները որոշվում են շահութաբեր գումարներ ներդնելու և չխանգարելու ցանկությամբ, այլ ոչ թե տան որակական բնութագրերի և նրա գտնվելու վայրի իրական ճաշակով և ցանկություններով, ինչը անշարժ գույքի գնորդների հատվածի առաջնահերթությունն է: լուծել բնակարանային խնդիրը. Հուսալիությունը և մշակողի անունը առաջին տեղում են երկու հատվածների համար: Ինչ վերաբերում է հենց վաճառողներին, ապա մրցակցային առավելություն փնտրելու համար նրանք ավելի ու ավելի մեծ ուշադրություն են դարձնում շուկայի պրոֆեսիոնալ ատրիբուտներին՝ մարքեթինգ, գովազդ, PR, այդ թվում՝ իմիջի բաղադրիչին:

Հասուն, առաջադեմ շուկայական փուլ սկսվել է 2003 թվականին և շարունակվում է մինչ օրս: Այս ժամանակաշրջանի հիմնական բառերն են՝ «հարգանք գնորդի նկատմամբ» և «հաճախորդի ուշադրության կենտրոնում»: Աճում է շուկայի տեղեկատվական բացությունը, զգալի տեղ են գրավում անշարժ գույքի ընկերությունները, և գործարքների մասնակիցների մեծ մասը դիմում է նրանց ծառայություններին։ Միաժամանակ ավելի մեծ ուշադրություն է դարձվում անշարժ գույքի գործակալությունների հեղինակությանը, աստիճանաբար նվազում է մասնավոր բրոքերների ու ռիելթորների դերը։

Սպառողների հոգեբանությունը արմատապես փոխվել է. Այս փուլում առաջին անգամ ակնհայտորեն երևում է առաջնահերթությունների փոփոխություն. այլևս ոչ թե վաճառողը թելադրում է խաղի կանոնները գնորդին, այլ գնորդը՝ դառնալով ավելի կիրթ և խորաթափանց շուկայի և շուկայի հարցերում: շուկայական հարաբերությունները, ավելի բարձր պահանջներ է դնում առաջարկվող ապրանքի վրա (դրա որակական բնութագրերը): Եկել է գիտակցված, ռացիոնալ, մտածված որոշում՝ հիմնված ցանկալի բնակարանի և դրա նպատակի վերաբերյալ սեփական նախասիրությունների և պատկերացումների հստակ ըմբռնման վրա: Մատակարարման շուկան նույնպես որոշակիորեն փոխում է իր կառուցվածքը՝ կենտրոնանալով սպառողի վրա։ Իրենց միջին խավ համարող մարդկանց շերտի աճի պատճառով շուկան արձագանքում է այս միտումին բիզնես դասի նախագծերի աճող թվով։

Անշարժ գույքի ոլորտում շուկայական հարաբերությունների հետագա ձևավորումը և համաշխարհային գործընթացներում Ռուսաստանի տնտեսության աճող ներգրավվածությունը ի վերջո հանգեցրին շուկայի բացությանը: Չնայած բոլոր առանձնահատկություններին, անշարժ գույքի ներքին շուկայի զարգացման վրա մեծապես ազդում են համաշխարհային միտումները: Դրանցից ամենագլխավորները ներառում են էներգառեսուրսների, առաջին հերթին նավթի գները, համաշխարհային արժույթի փոխարժեքները և այլն։ Այդ իսկ պատճառով 2008-2009 թվականների համաշխարհային ֆինանսատնտեսական ճգնաժամը հսկայական ազդեցություն ունեցավ Ռուսաստանի անշարժ գույքի շուկայի վրա, որը, ինչպես 1998 թվականի ճգնաժամը, անցավ մեկ տարվա «սառեցման» և աստիճանական «հալեցման» շրջան։ 2010-2011 թվականներին շուկան լիովին վերականգնվել է և շարունակել է աստիճանաբար զարգանալ մինչև 2014 թվականի վերջը։

Անշարժ գույքի կայուն և հուսալի շուկան՝ բարենպաստ ներդրումային միջավայրով, տալիս է տարեկան միջինը 5-10% աճ։ Նման ցուցանիշները բնորոշ են արևմտաեվրոպական երկրներին և դեռևս հանդիսանում են անշարժ գույքի շուկայի հուսալիությունն ու քաղաքավարությունը որոշելու հիմնական ուղենիշը։

Շուկայի կառուցվածքը

Գործարքների տեսակներով առանձնանում են անշարժ գույքի շուկայի հետևյալ հատվածները.

• անշարժ գույքի առք և վաճառք;
• անշարժ գույքի վարձույթ;
• հիփոթեք և այլն:

Ըստ սեփականության տեսակիԱնշարժ գույքի շուկայի օբյեկտները կարելի է դասակարգել մասնավոր, պետական ​​և քաղաքային:

Ըստ ֆունկցիոնալ նպատակ Շուկան կարելի է բաժանել.

• բնակելի անշարժ գույք;
• արդյունաբերական շենքեր;
• ոչ արդյունաբերական շենքեր և տարածքներ (պահեստներ, գրասենյակներ և այլն):

Անշարժ գույքի շուկան նույնպես սովորաբար բաժանվում է առաջնային և երկրորդային.

• Անշարժ գույքի առաջնային շուկա նշանակում է նորաստեղծ օբյեկտների հետ կատարված գործարքների ամբողջություն։ Այս շուկան, այսպես ասած, անշարժ գույք է «գործարկում» տնտեսական շրջանառության մեջ.
• Անշարժ գույքի երկրորդային շուկան վերաբերում է գործող օբյեկտների հետ կատարված գործարքներին, ինչպես նաև գործարքներին, որոնք կապված են վերավաճառքի կամ օբյեկտների մեկ սեփականատիրոջից մյուսին փոխանցելու հետ: