Les rédacteurs en chef de NSP ont demandé aux banquiers et aux développeurs de dire comment l'approche des prêts de projets évolue, s'il est possible de lever des fonds empruntés à un taux d'intérêt raisonnable et quels schémas financiers les entreprises utilisent comme alternative au financement de projets.

Dmitry Kurdyukov, président de la North-Western Bank of Sberbank PJSC :
- Sberbank est le leader sur le marché du financement de projets. Et, bien sûr, nous n'avons cessé d'accorder des prêts aux promoteurs travaillant à la fois dans le logement et l'immobilier commercial. L'un des principes du financement de projet est la répartition des risques entre tous les participants au projet. Tout d'abord, avant même que la banque n'entre dans le projet, ses initiateurs doivent investir leur part des fonds. Dans l'immobilier résidentiel, ce montant est de 25% du capital du projet, au moins 15% supplémentaires doivent être investis par les actionnaires. Ainsi, nous avons légèrement augmenté les exigences relatives à la part de la propre participation du développeur. Une exigence obligatoire est la vente d'appartements conformément aux exigences de 214-FZ, la disponibilité des permis initiaux pour le projet. Nous sommes principalement prêts à prêter à des projets conçus pour une demande de masse.
Ce sont les principes généraux auxquels nous adhérons. En pratique, il existe une approche individuelle des entreprises et de leurs projets. Il prend en compte le nom et l'expérience d'un emprunteur potentiel, la présence d'autres flux de trésorerie et garants solvables, la classe et l'attractivité du marché de l'objet, la présence de garanties supplémentaires.
Dans le portefeuille de prêts émis pour la construction immobilière, la part des projets résidentiels se situe régulièrement autour de 10 %. Le portefeuille lui-même est passé de 36 milliards de roubles début 2013 à 115 milliards en 2015. Les chiffres montrent clairement que le financement de projets immobiliers à la Sberbank n'a pas été interrompu.

Andrey Feoktistov, directeur du département des affaires de la banque PJSC "AK BARS":
- En général, les approches de la banque AK BARS en matière de prêts à la construction de logements n'ont pas changé. Les critères de base restent les mêmes. La mise en œuvre du projet doit être économiquement justifiée. Il est nécessaire que le promoteur ait des estimations de conception et des permis initiaux. Le projet doit contenir les fonds propres de l'emprunteur - au moins 30% de son coût. En outre, une attention particulière est accordée à la qualité des garanties pour les prêts attirés.
En 2016, la banque finance des projets d'investissement dans le volume prévu.
Au cours des trois années précédentes, le nombre de prêts émis est demeuré pratiquement inchangé.
En 2013, nous avons financé 36 projets, en 2014 - 35, en 2015 - 38.
La Banque exige que les promoteurs aient une réputation commerciale positive, des activités financières et économiques rentables, un bon historique de crédit et la disponibilité de leurs propres fonds. Nous privilégions les projets immobiliers résidentiels de classe économique. Nous analysons leur demande potentielle sur le marché, leur liquidité, leur opportunité. Les conditions et les tarifs sont déterminés pour chaque projet individuellement en fonction des résultats
analyse complexe.

Arkady Bocharnikov, directeur adjoint de la succursale de Globex Bank à Saint-Pétersbourg :
- Le processus de financement du projet ne s'est pas arrêté avec nous. Il existe déjà des prêts ouverts et existants et des demandes à examiner. Les taux d'intérêt sur ces prêts n'ont pas beaucoup changé par rapport à ceux d'avant la crise. Mais les conditions dans lesquelles nous accordons un financement de projet sont des informations commerciales classifiées. Je peux dire que l'approche de chaque développeur est individuelle : en tenant compte de son histoire et de la taille de l'entreprise. À Saint-Pétersbourg, une grande partie des prêts provient d'entreprises telles que Setl Group et Etalon-LenspetsSMU.

Vera Setskaya, présidente de GVA Sawyer :
- Le financement de projet est fondamentalement disponible aujourd'hui. Les banques disposent de liquidités gratuites. Mais les conditions ont changé. Tout d'abord, le taux a augmenté. Pour les banques comme Sberbank et VTB, c'est 14-15%, pour les plus petites - 19%. Les petites banques n'ont pratiquement pas d'argent à long terme. Ils peuvent prêter pour un maximum de deux ans, ce qui n'est pas suffisant pour des projets de développement. Outre les deux dirigeants, des prêts à long terme sont également disponibles pour la Banque de Moscou, Promsvyazbank, Alfa-Bank et plusieurs autres du premier échelon.
On comprend la volonté des banquiers de s'assurer dans un marché instable. Ils réduisent leurs risques en imposant des exigences plus strictes à la participation de l'emprunteur au projet. Si auparavant on pouvait compter sur un financement par apport de 30% de fonds propres, parfois même 20%, aujourd'hui la proportion est de 50/50. Pour ceux qui construisent des logements, ce n'est plus intéressant, car il s'agit du troisième ou du quatrième étage de la maison, vous pouvez alors poursuivre la construction avec des fonds provenant de la vente d'appartements.
De plus, les banques demandent des garanties liquides pour garantir le prêt. Autrement dit, le financement de projet se transforme en prêt sur gage. Et il n'est disponible dans le volume requis que pour les grandes entreprises qui ont suffisamment d'actifs coûteux et liquides dans leurs bilans pour assurer une interaction bien établie avec les banques. Mais même dans ce cas, il y aura une grosse remise, c'est-à-dire qu'ils ne recevront pas plus de 50% de la valeur de la propriété.
Les promoteurs notent que le prêt ne peut être obtenu que pour des travaux de construction et d'installation. Et il est impossible de créer des communications, des systèmes de sécurité incendie, des systèmes basse tension. Cela nécessite nos propres ressources.
Les banques réduisent également les risques grâce à des dispositifs juridiques. En règle générale, le projet est réalisé dans le cadre d'une entité juridique spécialement créée. La banque reçoit une part de son capital, sécurisant ainsi ses droits sur l'objet en cas de défaillance de l'emprunteur. Il est presque impossible d'obtenir un prêt pour la société mère de développement.
Pour ceux qui entrent sur le marché pour la première fois, nouer un dialogue avec la banque et obtenir un prêt est une tâche fantaisiste. Mais même si le nouveau venu y fait face, le pari tuera toute l'économie du projet. Des entreprises créditées avec un nom, avec une réputation. Pour eux - des conditions plus favorables. Des mécanismes de recrédit sont également appliqués. Si l'objet a déjà été construit, la banque négocie avec l'emprunteur un taux inférieur, et les fonds libérés peuvent être réinvestis dans le prochain projet. Il y a toute une chaîne de projets de construction que la banque mène avec le promoteur.
Il faut également tenir compte du fait que la banque n'est pas libre d'assouplir indéfiniment les conditions. La Banque centrale en tant que régulateur dicte ses exigences, et aucune banque ne peut les ignorer. Le taux élevé n'est pas apparu du désir des banquiers de gagner de l'argent, mais sur la base du taux d'escompte de la Banque centrale, des exigences accrues en matière de réserves et d'autres paramètres.

Elena Kuznetsova, directrice générale adjointe pour l'économie et les finances, Pioneer Group of Companies, direction de Saint-Pétersbourg :
- Je pense qu'en 2016 les banques formeront une approche généralisée du financement de projets. Car cette année sera, selon de nombreux analystes, une bonne épreuve de force pour les développeurs. Au premier trimestre, les banques ont adopté une attitude attentiste. Ils veulent voir comment la performance économique des promoteurs en 2015 a changé, et cela ressortira clairement des états financiers annuels, qui sont soumis au plus tard le 31 mars.
La plupart des banques imposent désormais des exigences accrues pour la participation des promoteurs au financement des projets futurs, ainsi que pour le respect de la loi. Les banques sont plus ou moins fidèles aux entreprises qui construisent des installations dans le cadre du 214-FZ et se méfient des autres régimes.

Elena Tarabukina, responsable du département des prêts hypothécaires, KVS Group :
- En situation de crise, la réussite du financement d'un projet dépend non seulement de la durée de la relation commerciale entre la société de développement et la banque, mais aussi de la notoriété et de l'expérience du promoteur. KVS Group of Companies a développé des relations de partenariat avec VTB24. Il a fourni des ressources de crédit pour notre premier projet d'investissement "GUSI-Swans", puis LCD "Ivan da Marya" et "Linkor". Maintenant VTB24 finance les projets de développement complexe du territoire "Nouveau Sertolovo" et "YASNO.YANINO".

Andrey Nikitin, directeur financier du groupe LSR :
- Le groupe LSR n'a jamais eu recours à des financements de projets bancaires ciblés. Pour les promoteurs travaillant sous 214-FZ, l'utilisation de cet outil est généralement associée à des charges importantes (nantissement de droits de créance dans le cadre d'accords de participation au capital ou d'accords d'entreprise générale). S'y ajoutent les frais généraux d'examen des projets dans les sociétés d'ingénierie et de sondage et les frais d'assurance. Tout cela, combiné aux taux d'intérêt élevés sur les prêts, réduit considérablement la rentabilité.
En outre, il n'existe aucun mécanisme juridique opérationnel pour la libération des appartements des garanties bancaires. Il y a donc un risque que l'actionnaire refuse la transaction : toute charge collatérale éveille la méfiance de l'acquéreur.
Depuis la mi-2014, les banques ont durci les exigences pour les entreprises du secteur de la construction, en particulier les entrepreneurs. Cela complique considérablement les démarches des promoteurs et des entrepreneurs liées à l'obtention d'un prêt (tant dans le cadre du financement de projets que pour la reconstitution du fonds de roulement). On ne peut pas dire que les banques aient commencé à imposer de nouvelles exigences. Dans le même temps, ils ont considérablement compliqué l'analyse de la situation financière de l'emprunteur et de tous les participants aux opérations de crédit. Ils étudient scrupuleusement tous les indicateurs financiers (réels et prévisionnels), la structure de propriété de l'emprunteur. L'approche de la valorisation de marché et de la qualité des garanties a été resserrée.
Dans le même temps, le coût du financement du projet est de toute façon supérieur aux taux d'un prêt pour les activités courantes (reconstitution du fonds de roulement). Si un groupe d'entreprises utilise le principe de la « chaudière » de financement par emprunt auprès de différentes banques créancières, cela permet de minimiser le coût du service des prêts. Et les banques décident beaucoup plus rapidement d'accorder des limites de crédit.

Avec le développement de la méthode de projet pour faire des affaires dans le monde entier, il est devenu nécessaire d'introduire un mécanisme fondamentalement nouveau de collecte de fonds, qui permet d'effectuer des travaux sans avoir initialement de garantie en espèces. Ensuite, nous examinerons ce qu'est le financement de projet et en quoi il diffère des autres types de collecte de fonds dans les secteurs public et privé.

Le concept de financement de projet

Le financement de projet est un moyen de lever des fonds pour sécuriser un projet d'investissement à long terme. On l'appelle aussi prêt d'investissement. Une caractéristique de la méthode est que l'argent n'est pas émis sous une garantie d'État ou d'entreprise et non contre un gage de propriété, mais contre le flux de trésorerie que le projet générera après son achèvement. Du point de vue des prêts traditionnels, le prêt actuel semble à faible revenu et risqué.

Tout le monde ne réussit pas à obtenir des garanties de l'État, et l'obtention de garanties pour les liquidités peut être difficile en raison de leur degré élevé de dépréciation et, par conséquent, de leur faible coût. Dans un prêt d'investissement, les principales garanties pour les prêteurs peuvent être une licence, le développement et l'utilisation d'actifs particulièrement précieux, le droit d'utilisation et la production.

Dans le monde, la pratique des prêts d'investissement est déjà assez développée, cependant, pour la Russie, elle est encore inhabituelle. Pour prêter des fonds à une startup prometteuse, mais risquée, la plupart des organismes bancaires ne s'y risqueront pas. Cependant, lorsqu'une équipe de professionnels bien connus est formée et que l'initiative elle-même promet un bon profit, les chances d'obtenir le capital nécessaire augmentent considérablement.

Les capitaux propres (investissement direct), les lettres de crédit, les prêts bancaires, le crédit-bail et parfois les prêts sur matières premières peuvent servir d'instruments de financement pour un prêt d'investissement. La demande concerne des projets à forte rentabilité potentielle, tels que la construction de logements, d'installations industrielles et commerciales, le lancement d'un nouveau type de produit demandé sur le marché, la reconversion ou la modernisation d'une entreprise.

Afin d'obtenir ce type de financement pour la mise en œuvre de l'idée, une société de projet est nécessairement créée sous la forme d'une entité juridique distincte. L'argent est alloué à la mise en œuvre de certains objectifs, les éléments de coût sont clairement définis et l'emprunteur ne peut pas les modifier à volonté. Si avec un financement corporate tous les risques incombent à la société organisatrice, alors avec un prêt d'investissement, les risques sont partagés entre l'initiateur, la banque prêteuse et l'emprunteur.

En Russie, il est très rare que le montant total soit alloué à l'ensemble de l'initiative, le plus souvent les banquiers exigent que l'emprunteur investisse une partie de ses fonds propres, généralement à hauteur de 25 à 40% du montant total.

Dans le même temps, le travail initial (FEED, étude de faisabilité, documentation du projet) est payé par l'initiateur de l'idée, et les jours de crédit sont connectés au stade de la construction. Après la fin de la phase d'investissement, les actifs nouvellement créés sont nantis à la banque contre le prêt reçu.

Pour réduire la probabilité de pertes dans ces prêts risqués, les banques procèdent à un examen détaillé, établissent des plans d'affaires, des études de faisabilité, des modèles financiers et des études de marché. Cela oblige toutes les parties à approfondir les spécificités de l'entreprise, à comprendre les processus qui s'y déroulent. Si nous parlons de construire "à partir de zéro" ou de moderniser une installation existante, l'attention est attirée sur la disponibilité de la propriété ou sur les conditions d'un bail à long terme d'un terrain. De plus, l'organisation qui effectuera les travaux de construction et d'installation est d'une grande importance.

Il existe deux principales formes d'allocation de fonds dans ce type de fourniture de l'initiative :

• Cofinancement. En vertu de celui-ci, tous les créanciers sont réunis en un seul pool (syndicat, consortium) et un seul contrat de prêt est conclu avec l'emprunteur.
• Financement indépendant parallèle. Dans ce cas, chaque organisme bancaire fournit de l'argent à son sous-projet (partie de l'entreprise globale), en concluant un accord de prêt séparé avec l'emprunteur.

Un prêt à l'investissement est parfois appelé « financement avec recours », c'est-à-dire qu'il est assorti d'une obligation de rembourser le prêt. Il existe trois formes principales d'allocation des fonds :

Contrairement aux prêts ordinaires, avant de prendre une décision sur les prêts d'investissement, le délai d'examen de la demande présentée est plus long et peut aller de quelques mois à un an et demi.

Les spécificités de travailler avec un prêt investissement

Le financement de projet repose sur certains principes qui s'appliquent à tous ces cas. La spécificité est due au degré élevé de risques pour les parties, tant d'attention est accordée non seulement à l'entreprise qui reçoit les fonds, mais également à l'idée elle-même proposée pour la mise en œuvre.

Le projet se distingue séparémentà partir de l'activité principale de l'entreprise, une entité juridique est créée à travers laquelle tous les paiements sont effectués. Cela a ses avantages et est nécessaire pour plusieurs raisons :

• Les activités de mise en œuvre commencent par un visage propre. La suppression de toutes les manipulations dans une structure distincte évite les problèmes qui peuvent être associés aux activités de la société principale dans le passé, par exemple, avec des inspections des services fiscaux pour des périodes précédentes, l'invalidation de contrats individuels ou des poursuites dans d'autres domaines.
• Le projet devient plus ouvert et transparent. Tous les paiements et la planification des flux financiers sont bien suivis, il n'y a pas d'intersection avec d'autres flux financiers de l'entreprise. La transparence augmente la valeur estimée de l'idée et favorise la confiance entre plusieurs partenaires.

Tous les risques possibles sont soigneusement examinés et des mesures sont prises pour les minimiser afin d'attirer les investisseurs. Ces travaux sont réalisés en phase de pré-investissement. Après prise en compte des aléas potentiels, chacun assume une partie des risques qu'il est en mesure de gérer et de contrôler le plus efficacement possible. Par exemple, les risques peuvent être répartis comme suit :

• donner politique à l'organisme d'État concerné ;
• technologie à confier aux équipementiers ;
• transfert de marché aux acheteurs de produits et à leurs partenaires par le mécanisme des contrats spécialisés.

Les participants à l'engagement se donnent mutuellement des garanties fonctionnelles sous forme de "lettres de confort" ou en concluant un protocole d'accord, des accords préliminaires avec les acheteurs. L'option idéale est de recevoir des garanties de l'État sur une fiscalité préférentielle ou des conditions spéciales pendant une certaine période, cela est possible avec l'importance sociale de l'initiative mise en œuvre.

Modèles financiers, utilisés dans un prêt d'investissement, sont très importants pour la stabilité de la mise en œuvre du plan. La modélisation se fait par la création de formulaires de reporting structurés qui sont intégrés dans les calculs du bilan du projet, de ses flux de trésorerie et du bénéfice attendu. Les normes internationales d'information financière généralement acceptées sont une bonne aide à cet égard.

La construction du modèle financier est basée sur les hypothèses concernant les facteurs clés affectant l'entreprise, faites lors de la planification. Pour cela, les spécialistes doivent étudier attentivement les caractéristiques des processus entrepreneuriaux dans le bon domaine et la relation avec les facteurs clés. Plus l'activité attendue de l'installation est modélisée avec précision, plus les estimations de ses flux de trésorerie, qui constituent la base du prêt, seront fiables.

Gestion de la qualité de l'initiative en cours dépend directement du professionnalisme de leurs propres gestionnaires ou de ceux qu'ils invitent, de leur disponibilité et de leur capacité à organiser correctement les communications entre les partenaires et les participants à l'entreprise, à coordonner leurs actions. La direction doit mettre en place des questions de qualité de marketing, de finances, de logistique et d'échange d'informations.

Il est souvent pratiqué d'engager un conseiller financier expérimenté qui peut fournir un soutien dans le soutien analytique, juridique et informationnel de l'idée. Le plus souvent, une aide est nécessaire pour résoudre de tels problèmes:

• choisir la meilleure structure de projet;
• préparation d'un plan d'affaires, de notes d'information et d'investissement;
• organisation de l'expertise nécessaire (technologique et d'ingénierie);
• recherche d'investisseurs et d'actionnaires, organisation de négociations avec eux ;
• des mesures pour réduire les coûts et maximiser le prix attendu de l'objet ;
• développement de modes d'interaction entre les organisateurs et les créanciers, solution des problèmes monétaires et juridiques actuels ;
• préparation régulière de rapports d'avancement;
• aide au développement du contrôle, de la comptabilité de gestion et de la gestion du personnel.

Le financement de projets implique l'allocation de fonds sur une longue période, ce qui est inhabituel pour la Russie, où l'"argent court" est plus souvent utilisé. La mise en œuvre d'une initiative à grande échelle prend rarement 2 à 3 ans ; en règle générale, l'argent investi commencera à revenir au prêteur dans 5 à 10 ans. Dans cette période, un an et demi n'est occupé que par des travaux préparatoires, des calculs économiques et l'élaboration d'un plan.

Toutes ces activités nécessitent des investissements considérables, qui peuvent représenter 10% du coût total et même plus, et elles incombent à l'initiateur du plan. Dans le même temps, les investisseurs ne tiennent pas toujours compte de ces coûts lors de la rédaction d'un accord et exigent que 25 à 30% de leur argent soient investis dans une entreprise afin de confirmer le sérieux des intentions.

Les rôles des participants au processus

Comme indiqué ci-dessus, contrairement au cas de l'obtention d'un prêt traditionnel, un prêt d'investissement n'est possible qu'avec l'implication d'un large éventail de participants qui répartissent les risques. Ceux-ci incluent de telles organisations.

Institutions financières allouer des fonds. Habituellement, les grandes organisations bancaires sont prêtes pour les prêts de projet, ayant la capacité d'allouer de l'argent ou d'autres actifs avec une période de remboursement différé. Les banques tentent de minimiser le risque de pertes en allouant des fonds non pas en une seule fois, mais en tranches distinctes selon le calendrier approuvé. Si quelque chose ne va pas, vous pouvez arrêter la fourniture du projet, en évitant de grosses pertes. Il est également possible d'introduire votre contrôleur dans le projet, qui a le droit d'arrêter les transactions risquées.

Initiateur. Il est requis d'avoir une expérience de gestion dans le domaine concerné, puisque son domaine de responsabilité est la partie opérationnelle et les indicateurs de performance des ventes (KPI). Une bonne réputation et une bonne crédibilité parmi les acheteurs de produits sont souhaitables. Il est plus facile d'obtenir un prêt pour les entreprises déjà établies qui ont décidé d'étendre leur activité. Les exigences des banquiers leur sont plus fidèles qu'aux clients particuliers qui ne souhaitent que créer leur propre entreprise.

Propriétaires. La pratique est souvent utilisée lorsque le propriétaire d'un terrain le transfère à un initiateur sans terre pour la gestion, recevant en retour une part du projet. Le coût du site dépend directement de l'emplacement, de la disponibilité des routes et des voies ferrées, de la disponibilité des sources d'énergie, de la disponibilité d'un permis de construire.

Client technique. Ces organismes spécialisés sont impliqués par les banques dans les cas où il est nécessaire d'effectuer des travaux de construction complexes, auxquels les options standard ne sont pas applicables. Le client technique réalise l'ensemble des travaux :

• ingénierie (études, approbations, conception);
• fourniture de matériaux et d'équipements;
• construction (sélection d'un entrepreneur, travaux de construction et d'installation, mise en service).

Les risques du client technique sont l'exécution des travaux dans les délais et l'exécution du budget. Les dépenses excessives (augmentation des prix par les sous-traitants, travaux non comptabilisés) qu'il paie de sa poche.

Investisseur. En règle générale, les banques ne couvrent pas tous les besoins des initiateurs, par conséquent, un investisseur est requis qui clôturera totalement ou partiellement toutes les émissions monétaires pour une part dans l'entreprise en cours de démarrage. Les investisseurs sont généralement des particuliers qui ne s'attendent pas à participer activement au développement de la production par la suite. Leurs intérêts sont le plus souvent limités par le désir de revendre avec profit leur part aux grands acteurs du marché après en avoir augmenté la valeur ou de percevoir des dividendes (revenus passifs) de l'utilisation de l'objet aux fins prévues. Si la question concerne l'extraction de ressources naturelles, il est alors possible d'utiliser un tel mécanisme comme un accord sur la répartition des produits extraits.

Avantages et risques des prêts d'investissement

Le financement de projet permet d'introduire une nouvelle initiative sans être lié à l'activité antérieure à long terme d'une entreprise ou d'une organisation. Dans le même temps, contrairement à de nombreuses autres entreprises, avec une telle disposition, le système de gestion appliqué est d'une grande importance, ce qui rend automatiquement le projet beaucoup plus qualitatif et prévisible.

Dans de nombreux plans d'affaires, le marketing et la justification financière sont mis en premier lieu, reléguant au second plan les questions de sélection et de formation du personnel, établissant un système d'interaction, d'information et de soutien organisationnel. Lors de l'examen d'une demande de prêt d'investissement, tous les aspects de la question, sans exception, sont soigneusement étudiés afin d'éviter des pertes, qu'il n'y aura rien à couvrir.

Les principaux risques liés au financement de projets sont les suivants :

• un changement de la situation politique pouvant affecter les paramètres clés du plan ;
• les questions juridiques, en particulier l'obtention des permis et licences nécessaires ;
• des erreurs dans les calculs économiques concernant le niveau de la demande des produits et leur rentabilité, qui ne permettront pas de couvrir tous les coûts ;
• la hausse des prix des matières premières ;
• non-respect des délais de construction et de mise en service ;
• dépassement important du budget approuvé.

Les conditions russes ne sont pas encore en mesure de protéger de manière fiable les entreprises contre les influences non économiques externes, par conséquent, les institutions bancaires sont très réticentes à accorder des prêts à long terme sans confirmation fiable par des garanties très liquides ou des garanties gouvernementales.

Le Premier ministre russe Dmitri Medvedev a approuvé un plan de transition progressive du financement par capitaux propres au financement de projets de construction de logements. Cela a été annoncé par le ministre de la Construction, du Logement et des Services communaux de la Fédération de Russie Mikhail Men lors de la plate-forme de discussion du congrès du parti Russie unie le 22 décembre.

« Le plan d'action a été élaboré conjointement par le ministère de la Construction, le ministère des Finances, la Banque de Russie et AHML. Il contient une liste de lois et règlements visant à réglementer les conditions d'un changement progressif des méthodes d'attraction des fonds des citoyens pour la construction et l'introduction de mécanismes de financement de projets par le biais de banques agréées », a déclaré le ministre.

Comme Mikhail Men l'a précisé, le plan se compose de trois étapes et est conçu pour trois ans. Le résultat de sa mise en œuvre devrait être l'inclusion dans la relation entre le promoteur et le participant à la construction partagée d'un tiers - la banque. Les participants à la construction partagée transféreront des fonds sur des comptes bancaires spéciaux ou des comptes séquestres, et les banques financeront la construction de maisons, notamment grâce à l'argent reçu des citoyens.

Le chef du ministère de la Construction de Russie a déclaré que le principal problème que le gouvernement et la Banque centrale devront résoudre au cours de ces trois années est le taux d'intérêt auquel les banques accorderont des fonds aux promoteurs pour la construction. «Nous examinerons les pratiques d'application de la loi. Nous offrirons d'abord aux développeurs la possibilité de basculer vers un tel modèle à volonté et de leur accorder quelques assouplissements sur les exigences strictes qui sont désormais progressivement introduites dans le pays. Ainsi, nous pourrons obtenir des pilotes et comprendre à quel point ce modèle fonctionne de manière réaliste. Et surtout, nous verrons combien d'argent coûtera aux développeurs des banques qui ont reçu un financement à zéro pour cent des citoyens », a déclaré le chef du ministère russe de la Construction.

La première étape du plan comprend la préparation des projets d'amendements pertinents à la législation actuelle sur la construction partagée et les normes connexes. En particulier, il est prévu de modifier la loi sur l'enregistrement des biens immobiliers, sur l'assurance des dépôts des particuliers, la loi sur la faillite et le Code fiscal de la Fédération de Russie. "La phase d'élaboration du projet de loi devrait être achevée d'ici la fin du 1er trimestre 2018", a déclaré Mikhail Men.

Il a également déclaré qu'avant la fin de 2018, il est prévu d'envisager la possibilité de modifier la réglementation de la Banque de Russie afin de modifier les approches des prêts aux promoteurs. En outre, il est prévu de développer un mécanisme de garantie qui prévoit la fourniture d'une garantie ou l'émission d'une garantie indépendante par une seule institution de développement dans le secteur du logement.

En plus des prêts hypothécaires habituels, les banques aident également les entreprises de construction à financer des projets. Voyons pourquoi cette aide est destinée aux promoteurs, en quoi elle est utile aux actionnaires et si le financement du projet est en mesure de protéger le projet de la perspective de devenir un projet de construction à long terme.

Le financement de projet est différent en ce sens qu'un investisseur (généralement une banque) investit de l'argent dans un projet spécifique (il s'agit généralement d'une construction à grande échelle - une nouvelle zone résidentielle, un complexe résidentiel, etc.).

L'investisseur (banque) contrôle entièrement la dépense des fonds par le développeur et reçoit des avantages après la mise en œuvre de l'objet. Jusqu'au remboursement intégral de la dette par le promoteur, l'objet du financement est mis en gage auprès de la banque, ainsi la banque se fournit des garanties pour le retour des fonds. Une étape supplémentaire apparaît lors de l'achat d'une maison - pour chaque transaction spécifique, la banque accepte l'aliénation de la propriété et la sortie de l'appartement du gage. Ce n'est qu'après avoir obtenu ce consentement que Rosreestr enregistre l'accord de participation au capital. Comme nous en avons été informés lors de la demande de financement de projet dans la construction, le délai de remise des clés n'augmente pas et le support documentaire de la transaction pour l'actionnaire n'est pas compliqué.

Comment retirent-ils de l'argent du chantier de construction?

Les experts estiment que le financement de projets empêche le détournement de fonds. Et il existe de nombreuses méthodes par lesquelles vous pouvez retirer de l'argent du chantier de construction :

Transactions fictives (imaginaires). Par exemple, une entreprise conclut des contrats pour la fourniture de matériaux consommables (de finition) ou l'exécution de tout travail qui n'est pas réellement exécuté. Souvent, à ces fins, le développeur crée une autre entité juridique (la société dite "d'un jour").

Les fonds sont retirés grâce à la participation à des activités caritatives.

Retrait de fonds par l'intermédiaire de sociétés offshore en concluant des contrats de services fictifs (travaux, fournitures, etc.) avec des sociétés situées dans d'autres pays.

À l'été 2016, des faits de détournement de fonds par le promoteur JSC Globinveststroy, qui construisait un complexe résidentiel à Novogireevskaya st., vl. 5. Une affaire pénale a été ouverte contre la direction du promoteur, les actionnaires vont au tribunal avec des réclamations pour les reconnaître comme victimes et exiger le retour des fonds investis dans la construction. Le constructeur a été suspendu.

Dans la ville d'Omsk, une affaire pénale contre la direction du promoteur (à savoir le député local Kh. Shushubaev) s'est transformée en la construction de l'ensemble du microdistrict de Yasnaya Polyana. Plus de 300 actionnaires attendent leur logement depuis 2007. Environ 100 millions de roubles collectés auprès des actionnaires ont été transférés à des sociétés contrôlées par le développeur RoKAS LLC, cela a été établi par l'enquête. La direction du promoteur est également accusée de détournement de fonds, falsification de documents, obtention d'un prêt à l'aide de documents fictifs. L'affaire pénale n'est pas encore terminée.

Il serait possible d'éviter de telles histoires si la construction était réalisée sur la base d'un financement de projet, lorsque la banque contrôle complètement les coûts. Pour contrôler l'avancement du projet, les parties signent un accord spécial, qui contient tous les droits de la banque et détermine l'étendue de l'accès à toute information sur le projet. En règle générale, le promoteur fournit à la banque des rapports sur l'avancement des travaux, qui contiennent toutes les informations sur les travaux effectués, les documents de paiement et autres informations comptables (actes de règlements mutuels, factures, ordres de dépenses, etc.). Le promoteur est tenu de rendre compte des transactions conclues, des accords signés, de tout écart par rapport au plan de gestion du projet. En outre, l'accord de financement du projet contient des conditions pour que le promoteur se conforme à toutes les règles et réglementations liées aux activités de construction. La banque contrôle le plan et l'ordre des livraisons pour la construction, le calendrier des travaux et même le choix par le promoteur des entreprises fournissant les matériaux pour la construction.

Avantages et inconvénients du financement de projet

Ainsi, le financement de projet présente les aspects positifs suivants :

Le promoteur reçoit une somme d'argent assez impressionnante de la banque (jusqu'à 80% des coûts de construction), ce qui protège l'entreprise de construction de la faillite. En gage à la banque - seul objet de financement.

Tous les risques de construction sont supportés solidairement par les parties à l'accord de financement du projet, ce qui signifie que l'option « construction à long terme » est la moins probable.

À partir du 1er janvier 2017, il est prévu de légiférer sur le régime de conservation de l'argent des actionnaires dans des comptes spéciaux jusqu'à la fin de la construction. Même en cas de faillite du promoteur, il est possible de restituer l'argent à tout moment.

Alexandra Chaikina, responsable du département des relations publiques de Grand Stroy, a noté ce qui suit comme l'un des avantages les plus importants : « Il est beaucoup plus fiable d'acheter un appartement à des promoteurs qui ont conclu un accord de financement de projet avec des banques stables.

Dans ce cas, la construction ne dépend pas du rythme des ventes, car l'argent pour cela a déjà été donné par la banque. De plus, lors de l'octroi d'un prêt, la banque analyse à l'avance tous les risques et n'accorde des prêts qu'aux promoteurs qu'elle considère solvables. Dans le cas du complexe résidentiel Yolkki Village, Rosselkhozbank PJSC, dont 100 % des actions appartiennent à l'État, a agi en tant que partenaire financier.

Les principaux inconvénients du financement de projet sont :

Intérêt élevé sur le prêt, examen à long terme de la demande par la banque, car la banque procède à une vérification approfondie du plan d'affaires du projet, de la stabilité financière du promoteur, évalue toutes sortes de risques et de coûts. À cet égard, beaucoup de travail est effectué avant même le début du projet.

Outre le contrôle constant de la construction par la banque, d'autres points sont possibles. « Un accord avec une banque partenaire peut contenir de nombreuses nuances supplémentaires. Par exemple, un prix au mètre carré peut y être fixé, en dessous duquel le promoteur n'a pas le droit de vendre, indépendamment de l'évolution de la situation du marché. Toutes ces caractéristiques doivent être discutées avec la banque avec l'implication d'avocats expérimentés au stade de la formalisation des partenariats. Avec une approche raisonnable, toutes les difficultés seront minimisées », déclare Alexandra Chaikina.

Le principal inconvénient pour les actionnaires, selon les experts, peut être considéré comme une augmentation du coût du logement, car. ce schéma prend également en compte le pourcentage de la banque finançant le projet.

Comment un actionnaire peut-il savoir avec combien d'argent son nouvel immeuble est construit ?

Comment la construction d'un objet particulier est financée, y compris le financement du projet, la situation financière du promoteur, les risques et l'assurance de ces risques (le cas échéant), l'acheteur peut apprendre de la déclaration de projet. La déclaration de projet est publiée sur les sites Web officiels du développeur ou de l'objet lui-même, et doit également être fournie par le développeur pour examen à toute personne sur demande.

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Le financement de projets dans notre pays en est au stade initial. Selon les experts, cette forme de financement est pour l'utilisateur final une sorte de garantie de qualité et de mise en service de l'objet. Mais les organismes de crédit utilisent aujourd'hui le financement de projet avec réticence, car. La banque reçoit le bénéfice d'un tel investissement, en règle générale, au plus tôt 5 à 7 ans après l'investissement. Les leaders du financement de projets ne sont plus que les plus grandes banques, et même pendant la crise elles sont « prudentes » avec des limites sur les financements de projets : soit elles réduisent le volume, soit elles ne l'augmentent pas.

Le service de presse de la North-Western Sberbank nous a dit qu'en 2015 à Saint-Pétersbourg et dans la région, il y avait déjà des lignes de crédit pour les développeurs pour 18 milliards de roubles, en 2016, 5 milliards supplémentaires ont été approuvés.

Le service de presse de VTB 24 nous a donné 4 exemples des plus gros projets financés par la banque. Les projets appartiennent à KVS, Setl City, RBI et RosStroyInvest. Le montant total du financement est de près de 9 milliards de roubles. L'an dernier, ces promoteurs ont emprunté un peu plus de 6

Nadezhda Kosareva, présidente de la Fondation de l'Institut d'économie urbaine, est partisane du financement de projets de construction et a donc réagi positivement à la proposition du président du pays d'abandonner la construction partagée au profit de cette dernière. Certes, à son avis, notre pays aura besoin de plus de temps pour la période de transition que ne le suggère le gouvernement. Nadezhda Borisovna a parlé des difficultés de la transition dans une interview avec le portail ERZ.

Oui, je considère que c'est un pas dans la bonne direction. Permettez-moi de vous rappeler que la pratique consistant à attirer les investissements directs des citoyens dans la construction à travers le monde n'est pas du tout aussi répandue que dans notre pays. Ceci est utilisé soit dans les pays où le financement bancaire est peu développé, soit, à l'inverse, dans les pays développés - mais comme une sorte de prépaiement pour la construction de biens immobiliers d'élite très coûteux, qui ne sont pas demandés sur un large marché. Lorsqu'un promoteur construit une telle propriété de luxe, il veut connaître ses acheteurs à l'avance et lever des fonds pour la construction. Et l'utilisation des investissements des citoyens dans la construction à une échelle aussi massive et à une telle échelle, telle qu'elle s'est développée et pratiquée dans notre pays, dans d'autres pays, je le répète, on ne la trouve pratiquement nulle part.

Par conséquent, au final, la transition vers le système de financement de projets bancaires est une étape tout à fait correcte, ce que, en fait, j'ai toujours dit. Une autre chose est de savoir si nous avons les conditions pour cela.

D'où, en cas de refus de la construction partagée, l'argent viendra-t-il pour financer la construction dans des volumes tels que la "dolovka" a donné - environ 4 billions de roubles?

Je ne vois pas de problèmes particuliers ici, parce que si les gens investissent leur argent dans la construction aujourd'hui, cela veut dire qu'ils ont cet argent. Et s'ils ont besoin d'acheter des logements prêts à l'emploi, ils ne garderont pas leur argent sous leur oreiller - ils les placeront toujours dans les banques. Aujourd'hui, le système bancaire ne connaît pas les mêmes problèmes de liquidité qu'auparavant, et des liquidités supplémentaires viendront également ici. Donc, à cet égard, je vois des risques particuliers.

Mais si notre système bancaire et nos développeurs sont prêts à travailler sur les principes du financement de projet est une grande question. Dans le financement de projets, les développeurs doivent être aussi transparents que possible pour les banques, et toutes leurs activités sont visibles en un coup d'œil et disponibles pour le contrôle bancaire. Malheureusement, aujourd'hui, tous les développeurs ne répondent pas à ces exigences.

En revanche, la pratique des financements bancaires de projets est aujourd'hui très limitée. Et comme un tel financement n'est pas développé en Russie, les banques ne disposent pas des spécialistes appropriés, des agents de crédit qui pourraient se rendre sur le site, lire et comprendre facilement les documents de construction et surveiller la conformité avec la documentation et les technologies du projet pendant la construction de l'installation. Ils n'existent tout simplement pas, car jusqu'à présent, ils n'étaient tout simplement pas nécessaires. Il n'y a pas de financement de projet - il n'y a pas de spécialistes.

Il faut du temps aux développeurs pour être en mesure de répondre aux exigences bancaires et aux banques, à leur tour, de développer les compétences nécessaires. Ici, il est nécessaire, au sens figuré, de grandir ensemble des deux côtés à la fois.

Mais, en plus des compétences, il faut aussi faire preuve d'activité. Et pourquoi les banques ne sont pas actives dans ce domaine, qu'en pensez-vous ?

C'est simple : les risques sont trop élevés. En général, les risques de construction sont les plus élevés. Et si les non-professionnels représentés par les citoyens assument eux-mêmes ces risques, les professionnels représentés par les banques les évitent. C'est le premier.

Deuxièmement, afin de réduire ces risques, la banque doit contrôler entièrement les activités de construction du promoteur. Et aujourd'hui, il n'a pas une telle opportunité. Premièrement, l'activité du promoteur lui-même est peu transparente, tant d'un point de vue financier que du point de vue de l'ensemble des procédures accompagnant la construction. Et deuxièmement, la compétence de la banque, comme je l'ai dit, ne suffit tout simplement pas.

Mais sous une pierre couchée, comme vous le savez, l'eau ne coule pas. Et ce problème ne sera jamais résolu si la situation elle-même ne nous oblige pas à enfin commencer à le résoudre, êtes-vous d'accord ?

Absolument! Bien sûr, si, comme aujourd'hui, sans contrôle particulier, vous prenez l'argent des gens, alors pourquoi déménager ? Les deux côtés ne bougent pas... Et si les conditions sont créées, alors c'est une toute autre affaire. Après tout, partout dans le monde, la construction est créditée par les banques. Et la Russie n'est pas pire que d'autres pays, nous n'avons tout simplement pas encore développé cette pratique, c'est la raison.

Mais en un instant, bien sûr, tout ne se développera pas. Cela nécessite une période de transition. Assez longtemps à mon avis.

- Comment?

Au moins pas moins de cinq ans. Il faut trouver des mécanismes intermédiaires et passer progressivement au financement de projets.

Récemment, un mécanisme de comptes séquestres a été introduit, lorsqu'il y a un DDU, mais les fonds sont soumis à placement dans des banques et sont bloqués jusqu'à ce que la construction soit terminée. C'est une sorte de mécanisme intermédiaire, mais il est impossible de forcer tout le monde à entrer ne serait-ce que dans cette étape.

- Que proposez vous?

Je pense qu'il sera nécessaire de créer pour les deux ou trois prochaines années, relativement parlant, des exigences qui inciteront à la fois les banques et les développeurs à passer d'abord aux comptes séquestres. Puis dans un délai de deux ou trois ans pour les inciter à travailler dans le cadre de contrats de vente de logements. Notre Code civil vous permet de conclure un contrat de vente en relation avec une chose qui sera créée dans le futur. Il sera donc nécessaire de réglementer un tel contrat de vente de locaux d'habitation et d'établir le montant maximum de l'acompte sur celui-ci. Dans de nombreux pays, ils le font, et le dépôt y est, par exemple, de 10 à 15%. Et pour la deuxième période transitoire, non pas le coût total du logement, mais 10 à 15 % de l'acompte du contrat de vente et d'achat doivent être placés sur ces comptes séquestres.

Mais plus tard, quand les deux étapes de cette étape transitoire seront passées, il sera possible de dire : « Tout le monde a appris, pratiqué, et c'est tout ! Maintenant, nous travaillons uniquement dans le cadre de contrats de vente avec le dépôt maximum établi par la loi. » Par exemple, le même 10-15%. Et placez-les dans un compte séquestre. Je pense qu'il est logique d'imposer une telle exigence afin que même ces 10 à 15% pour une personne soient garantis et qu'il ne les perde pas. Et toutes les autres formes - à interdire.

Dans le même temps, il est extrêmement important de suivre et de réglementer la législation afin que les promoteurs, s'orientant vers le financement de projets, n'entrent pas dans d'autres mécanismes. Par exemple, on voit qu'avec le resserrement actuel des normes du 214-FZ, un mouvement s'amorce en direction des fonds communs de placement. Et nous connaissons tous le SU-155 et les programmes de coopératives d'habitation, lorsque les promoteurs n'ont pas toujours créé légalement des coopératives d'habitation pour eux-mêmes.

Je dois dire que nos développeurs sont généralement extrêmement inventifs, et sur la voie, pour ainsi dire, d'un avenir meilleur, ils pourraient bien inventer d'autres formes et trouver comment prendre de l'argent aux gens au stade de la construction. Ils quitteront le 214-FZ pour d'autres formulaires encore moins réglementés, etc.

Il faut donc ici changer la structure même institutionnelle du marché. Et c'est une tâche très difficile.

Les banquiers ne manqueront jamais leur profit, mais en même temps, comme vous l'avez noté, les banques n'aiment pas prendre de risques. Quelles mesures suggéreriez-vous pour inciter les citoyens à utiliser des comptes séquestres ?

Même lors de la discussion du paquet d'amendements de l'année dernière à 214-FZ, j'ai proposé d'augmenter le montant de l'indemnité d'assurance pour les dépôts des citoyens sur des comptes séquestres. C'est-à-dire pour gagner non pas 1,4 million de roubles, comme aujourd'hui est remboursé sur un dépôt régulier pour les banques incluses dans le système d'assurance-dépôts, mais sur le montant de tous les fonds qui sont placés sur un compte séquestre.

Après tout, il ne faut pas oublier qu'en fait, un compte bancaire bloqué n'est pas non plus un risque zéro. Comme on peut le voir, les banques elles-mêmes ont aussi des problèmes : faillite, réorganisation, etc. Et bien qu'il soit maintenant établi que de tels comptes séquestres ne peuvent être ouverts que par les banques les plus grandes et les plus fiables qui travaillent avec le budget fédéral, etc., malheureusement , pas une seule banque de notre pays, à l'exception de deux ou trois dorsales, n'est à l'abri de problèmes.

Par conséquent, si nous introduisons des mesures incitatives au stade transitoire du financement de projets, alors j'augmenterais cette indemnité d'assurance. Avec une telle garantie de sécurité de l'argent investi, un tel mécanisme deviendrait beaucoup plus intéressant pour les citoyens.

- ... et jusqu'à présent, ce mécanisme ne fonctionne pas non plus parce que le promoteur n'a pas de sources pour payer les intérêts sur les prêts pendant le processus de construction, et l'émission de prêts qui ne prévoient pas le paiement d'intérêts est interdite par les règlements de la Banque de la Russie, n'est-ce pas ?

Il est clair que le promoteur n'a pas de flux financier, mais avec le financement du projet, ce ne sera pas du tout - il n'y aura pas de flux financier externe.

Dans ce système, seuls les développeurs qui ont des opportunités pour leurs propres investissements devraient se sentir bien. La part des fonds propres du promoteur ne doit pas être inférieure à 30 à 40% du volume requis pour la construction d'une installation particulière. Cela le stimulera à réduire le temps de mise en œuvre du projet.

Aujourd'hui, il existe des technologies, principalement organisationnelles, qui permettent de construire un immeuble en seulement deux à trois mois. Et si les développeurs sans perte de qualité peuvent réduire la période de mise en œuvre du projet d'un an à ces deux ou trois mois, alors ils n'auront besoin d'argent pour payer les intérêts que pendant cette période. Et plus le processus de construction lui-même est efficace et court, plus les paiements d'intérêts sur le prêt peuvent diminuer.

Tout cela, je le répète, encouragera les développeurs à introduire des technologies modernes.

Cela semble convaincant. Permettez-moi maintenant de vous parler de quelque chose de désagréable - les prix du logement, qui, de l'avis d'un certain nombre d'experts, pourraient augmenter de 10 à 15% en raison de la transition vers le financement de projets. Et sur le volume de construction, qui, au contraire, peut chuter de manière significative, ce qui ne correspond manifestement pas aux objectifs déclarés, qui prévoient une augmentation annuelle de la mise en service de logements de 4 à 6 millions de mètres carrés. m et atteignant un indicateur de 120 millions de mètres carrés. m d'ici 2025. Des droites multidirectionnelles sont obtenues ...

Accepter. En effet, lorsque la structure institutionnelle du marché change, ses acteurs doivent s'y adapter. Et je pense qu'il est impossible de garder les volumes de construction précédents « à la croisée ». Ici, il est nécessaire de concilier en quelque sorte un objectif avec un autre. Vous devez comprendre que les volumes de construction peuvent diminuer : pas de manière catastrophique, mais de 10 à 20 %.

C'est beaucoup: des millions de mètres carrés de logements, qui manqueront aux citoyens ordinaires et aux développeurs de programmes publics. Et puis il y a les industries connexes, comme les fabricants de matériaux de construction.

C'est ce qu'on appelle le "choix politique". Qu'est-ce qui est le plus important: maintenir de gros volumes de construction ou éliminer la situation dans laquelle se trouvent des investisseurs immobiliers fraudés? C'est pourquoi une période de transition est nécessaire pour que chacun puisse s'adapter. Bien sûr, vous ne pouvez pas mettre en œuvre de telles choses en déplacement.

Quant aux prix, je dirai ceci. Pour que les prix soient orientés vers le marché, il est nécessaire de développer la concurrence entre les développeurs. Permettez-moi de souligner : non pas entre les entrepreneurs, mais entre les développeurs. Parce qu'en raison de l'augmentation des coûts du constructeur, le prix augmente principalement sur le marché non concurrentiel. Et si le marché est concurrentiel, alors le prix est composé de l'offre et de la demande, et les coûts n'ont rien à voir avec cela. La marge du promoteur, c'est-à-dire son profit, diminue tout simplement.

Et le fait que notre marché soit faiblement concurrentiel n'est pas nouveau.

Comme indiqué lors d'une récente conférence à la Higher School of Economics, à Moscou, 80% des transactions sur le marché sont contrôlées par 5 à 8 développeurs. Et que dire des marchés régionaux moins compétitifs…

De telles évolutions institutionnelles majeures du marché du logement doivent être envisagées sous tous leurs angles, y compris les conditions nécessaires pour accroître la concurrence afin que les prix n'augmentent pas, etc.

Je le répète, c'est une tâche socio-économique et politique très complexe. Et il doit être traité avec soin et réflexion. Ne cassez pas de bois de chauffage, ne vous coupez pas l'épaule, mais prévoyez tous les risques et les conséquences possibles. C'est-à-dire, à l'avance de mettre une paille partout ...