Asunnon ostaminen jälkimarkkinoilta on kätevää, koska siihen voi muuttaa lähes välittömästi. Ei ole vaaraa, että talon toimitusaika viivästyisi rakennuttajan ongelmista johtuen. Samalla valmiiden asuntojen ostamiseen liittyy myös riskejä. Voi esimerkiksi käydä ilmi, että kolmannet osapuolet vaativat asuntoa, siihen on asetettu rasitteita ja sitä myy henkilö, jolla ei ole siihen oikeutta.

Ota yhteyttä asianajajiin tai kiinteistönvälittäjiin voi vähentää näitä riskejä. Mutta jos sinulla on aikaa ja halua ymmärtää kodin ostomenettelyn monimutkaisuus, voit tehdä sen itse. Samaan aikaan itsetarkastuksen perussääntöjen tulisi olla konservatiivisuus ja varovaisuus. Toisin sanoen, jos sinulla on vähän epäilyksiä, sinun tulee kääntyä ammattilaisten puoleen eikä ottaa riskejä. Asianajajan avulla The Village keksi kuinka tarkistaa myytävän asunnon ”puhtaus”.

1. Asunnon valinta

Kun valitset esineen tulevaa kauppaa varten, sinun tulee tutkia se huolellisesti. Tämä välttää odottamattomat ongelmat laittomassa kunnostuksessa, johdotuksessa ja naapureissa oston jälkeen.

Yaroslav Petryk, vanhempi lakimies Padva ja Epstein -lakitoimistosta: On tarpeen hankkia tietoja asuinrakennuksen ja itse asunnon teknisestä kunnosta (rakennusvuosi, rakenteiden ja lattioiden materiaalit ja kunto, sähköverkot, sähköjohdot, sisäänkäynnin ja paikallisen alueen saniteettitila, naapurien sosiaalinen asema ).

Tarkastuksen aikana on tärkeää tarkistaa asunnon todellinen pohjaratkaisu Teknisen inventoinnin toimiston (BTI) asiakirjoista (selvitys tai tekninen passi). Myyjä voi toimittaa tällaiset asiakirjat vertailua varten. Tosiasia on, että Venäjän asuntolainsäädäntö vaatii koordinointia paikallisten hallitusten kanssa lähes kaikista asuintilojen jälleenrakentamisesta ja uudistamisesta. Ja kunnostamisen suorittaminen ilman laissa säädettyä lupaa on hallinnollinen rikkomus, josta voi seurata huomattava sakko.

2. Omistusasiakirjojen tarkistaminen

Jos tarkastuksen ja asunnon pohjaratkaisun STT-asiakirjojen mukaisuuden todentamisen tulokset tyydyttävät sinua, sinun tulee jatkaa kiinteistön omistusoikeusasiakirjojen tutkimista ja tarkistamista.

Jaroslav Petryk: Useimmiten tällaisia ​​asiakirjoja ovat osto- ja myyntisopimukset, vaihdot, lahjoitukset ja yksityistämissopimukset. Omistusoikeus voi syntyä myös laillisesti voimaan tulleiden oikeuden päätösten, perintötodistusten ja huollettavien kanssa tehtyjen elinikäisten elatusapusopimusten (annuiteetti) perusteella. Harvemmin esiintyy tapauksia, joissa oikeus syntyy esimerkiksi kuntaelimen säädöksen perusteella.

Nimiasiakirjojen aitous on tarkistettava. Niiden sisällössä ei saa olla merkkejä väärennyksestä eli poistoista, lisäyksistä tai muista määrittelemättömistä muutoksista.

On myös tärkeää kiinnittää huomiota sopimusehtoihin. Asunnon entiset ja nykyiset omistajat saattoivat asettaa sopimukseen ehdon, jonka epäonnistuminen johtaa siihen, että jommallekummalle osapuolelle syntyy oikeus yksipuolisesti kieltäytyä sopimuksesta tai irtisanoa se. Jos omistusoikeusasiakirjassa on tällainen ehto, sinun tulee hankkia nykyiseltä omistajalta (asunnon myyjältä) asiakirjat, jotka vahvistavat hänen noudattavan tätä sopimusehtoa.

Erityistä huomiota tulee kiinnittää tapauksiin, joissa myyjä on saanut asunnon perinnönä tai lahjana, mutta ei ole edellisen omistajan sukulainen. Tällöin myyjän ja edellisen omistajan sukulaisten välillä on mahdollinen riita oikeudesta asuntoon. Jos tällainen omistaja yrittää myydä kiinteistön lähes välittömästi rekisteröinnin jälkeen, on noudatettava erityistä varovaisuutta.

3. Asunnon historian tarkistaminen

Sitten sinun on pyydettävä myyjältä ote kiinteistöoikeuksien ja sen kanssa tehtyjen liiketoimien yhtenäisestä valtion rekisteristä (USRP) kiinteistöoikeuksien siirrosta. Tämä asiakirja sisältää tietoja kiinteistön omistusoikeuden siirrosta, pidätyksistä ja kielloista tehdä kauppaa sen kanssa. Asunnon kanssa tehtyjen liiketoimien historiaa kannattaa seurata sen rakentamishetkestä tai yhtenäisen valtionrekisterin perustamisesta vuonna 1998.

Jaroslav Petryk: Tässä kannattaa kiinnittää huomiota erityisesti siihen, kuinka usein asunnon kanssa on viime aikoina tehty kauppoja. Kauppaketjun valmistuminen asunnon kanssa lyhyen ajan kuluessa voi viitata oikeudellisten ongelmien olemassaoloon yhden niistä solmimisvaiheessa. Tämä seikka osoittaa, että on olemassa kiistan vaara oikeudesta esineeseen.

Myös otteen avulla kannattaa tarkistaa, oliko asunto riita, onko se takavarikoitu tai onko siellä rasituksia. Pelkästään riitojen esiintyminen asunnon historiassa ei välttämättä tarkoita sen katoamisriskiä ostamisen jälkeen. Mutta riidan olosuhteet on tutkittava huolellisesti. Selvitä erityisesti, onko vanhentumisaika umpeutunut (yleensä kolme vuotta), milloin ja miten asian käsittely päättyi. Lopulliset johtopäätökset tämän asunnon myyjän omistusoikeuden laillisuudesta on suositeltavaa tehdä asianajajan kanssa.

4. Myyjän valtakirjojen tarkastus

Kun olet tarkistanut asunnon kanssa tehtyjen liiketoimien historian, sinun tulee poistaa riski maksaa rahaa henkilölle, joka ei ole sen omistaja, eikä hänellä siksi ole oikeutta myydä sitä.

Jaroslav Petryk: Rikolliset voivat käyttää mitätöntä tai kadonnutta passia myydessään asuntoa. Venäjän federaation liittovaltion siirtolaispalvelu (FMS) on luonut erikoispalvelun viralliselle verkkosivustolle passin voimassaolon tarkistamiseksi. Sen tiedot ovat kuitenkin vain viitteellisiä. Virallisia tietoja saa ottamalla yhteyttä FMS-osastoon.

Myös myyjän kapasiteetti kannattaa tarkistaa. Varmin tapa on, että myyjä hankkii todistukset huumehoidosta ja psykoneurologisista ambulansseista sinun läsnä ollessasi.

Jos sopimuksen allekirjoittaa myyjän edustaja valtakirjalla, tulee ottaa huomioon, että tämä aiheuttaa lisäriskejä. Valtakirjaa vastaan ​​tulee tarkistaa, onko valtakirja vanhentunut, onko se peruttu ja sisältääkö siinä selkeät valtuudet tehdä kauppaa asunnon kanssa.

5. Kolmannen osapuolen oikeuksien todentaminen

Kolmansien osapuolten asunnon oikeuksien tarkistamiseksi sinun tulee hankkia omistajalta laajennettu ote talorekisteristä. Tästä asiakirjasta käy ilmi, kuka asuntoon on rekisteröity ja säilyykö näillä henkilöillä oikeus asua siinä myynnin jälkeen.

Jaroslav Petryk: Myös kolmannet osapuolet voivat riitauttaa asunnon oikeudet. Esimerkiksi kadonnut perheenjäsen rekisteröitynyt asuinpaikan asuntoon.

Mikäli asuntoon on rekisteröity alaikäisiä lapsia, tulee ennen sopimuksen allekirjoittamista varmistaa edunvalvontaviranomaisten lupa.

Myyjältä, joka on rekisteröidyssä avioliitossa, on hankittava puolison notaarin vahvistama suostumus asunnon luovuttamiseen.

Jos päätät tarkistaa asunnon itse, voit tehdä sen noudattamalla ohjeita. Asunnon tarkastamiseen kuuluu asiakirjojen, kiinteistön ja omistajan tietojen tarkistaminen virallisten tietokantojen avulla. Ensin on tarkistettava omistajan koko nimi kiinteistön tiedoilla, jotta myyjällä on oikeus myydä. Jos asunnon todellinen omistaja seisoo edessäsi, varmista, että asuntoa ei ole pidätetty tai muulla tavalla rasitettu, tilaamalla tätä varten ote Unified Registration Rekisteritoimistosta, jossa on erityinen muistiinpanoja, lue ne huolellisesti ja tutustu asiakirjaan.

Kolmas vaihe on tarkistaa, onko asunto pantattu, tätä varten tarkistamme sen FPN-tietokannan avulla, ja kannattaa myös ottaa yhteyttä FSSP-palveluun ja tarkistaa asunto ulosottorekisterin mukaan ja omistaja auki. oikeusjutut. On suositeltavaa tarkistaa omistaja rikoksesta epäiltyjen henkilöiden rekisteristä.

Varmennusmenettely on erittäin tärkeä askel, sillä vuonna 2017 rekisteröitiin yli 14 000 kiinteistöjen ostopetostapausta. Muista tarkistaa asunto itse tai tilata täysi katsastus tämän palvelun kautta.

Missä piilee vaara? Asuntoja on paljon ja näyttää siltä, ​​että osto- ja myyntialgoritmi on enemmän tai vähemmän loppuunkäsitelty.

Itse asiassa markkinoilla on monia kasvoja, ja jokaisessa asunnossa yhdistyy joukko yksilöllisiä ominaisuuksia, mukaan lukien uhat ostajan etuihin.

Eli minkä mukaan ohjeiden tulee tutustua haluamaasi asuntoon:

• saateasiakirjat;
• kohteen tekninen kunto;
• todellisen omistajan todelliset aikomukset;
• välittäjien häikäilemättömyydestä (jos sellaisia ​​on mukana myynnissä).

Mikä tahansa näistä kohdista - olennainen osa kokonaisuutta. Toisin sanoen on mahdotonta luottaa joidenkin näkökohtien tyydyttävyyteen ja jättää huomiotta muiden näkökohtien takuiden epäilyksettä. Esimerkiksi:

• Asunto on ihanteellinen hinnan, sijainnin, valaistuksen ja pohjaratkaisun suhteen. Hyvät naapurit, siisti sisäänkäynti. Mutta käy ilmi, että asunnossa on piilotettuja rasitteita– vankeusrangaistuksen ajaksi vapautettu henkilö (näillä henkilöillä on oikeus käyttää asuntoa, johon he olivat rekisteröityneet ennen vankeuslaitokselle lähettämistä). Jonkin ajan kuluttua "hoitaja" palaa ja vaatii oikeuksiaan;
• asunnon asiakirjat ovat moitteettomassa kunnossa, pieniä korjauksia tarvitaan, mutta jostain syystä välittäjä (valtakirjalla toimiva) ei missään tapauksessa tee välttää kontaktia ostajan ja todellisen myyjän välillä. Mitä tässä voisi salata: valtakirja hankittiin vilpillisesti - vanhukselta, jolla on häiriintynyt psyyke, joka kärsii huumeiden väärinkäytöstä jne.;
• Myyjä ja asunto eivät herätä epäilyksiä, asiakirjat ovat täydellisiä, ihmiset ystävällisiä. Mutta myöhemmin se käy ilmi Talossa ei ole tehty isoja remontteja moneen vuoteen– on olemassa katon tukipalkin romahtamisvaara, talo jää usein ilman virtalähdettä jne.;
• asunto tarkastettiin kesällä, kun paikka oli hiljainen ja viihtyisä. Asunnon hankinnan jälkeen uusi omistaja muutti sisään, mutta syksyllä mökistä palasivat ongelmalliset naapurit, jotka vuokrasivat asuintilaa opiskelijoille, mutta ovat itse asiassa väkivaltaisia ​​alkoholisteja. Samaa mieltä, se ei ollut kovin miellyttävää, vaikka kauppa oli juridisesti täysin turvallista.

Katso video siitä, mitä riskejä liittyy asunnon ostamiseen jälkimarkkinoilta (millä menetelmillä huijarit voivat huijata):

Mitä sinun tulee tarkistaa ostaessasi asuntoa jälkimarkkinoilta, miksi ja miten

Kukaan ei epäile asunnon ostamisen vakavuutta, mutta jostain syystä Usein ihmisillä on taipumus siirtää vastuuta muiden ihmisten harteille. Kiinteistönvälittäjä, välittäjä, kuka tahansa, jonka oletetaan olevan vastuussa asianmukaisesta teknisestä kunnossa ja laillisesta puhtaudesta.

Tilojen historia

Yksityinen omaisuus maassamme syntyi 90-luvun alussa (Neuvostoliiton aikana asuntokanta kuului valtiolle). Siksi suurin osa vanhan asuntokannan asunnoista vaihtoi omistajaansa useaan otteeseen. kyllä ​​ja nuoremmista kiinteistöistä tulee nopeasti jälkimarkkinat kaikessa, mitä se sisältää: laillinen perustaminen, asiakirjavirta jne. On tarpeen tarkistaa asunnon historia, koska mikä tahansa omistusoikeuden siirto menneisyydessä on mahdollinen kiinteistön oikeudellisen "heikkouden" riski.

Ostajan toimet:

1. Tilaa ote yhtenäisestä valtionrekisteristä. Se heijastaa nykyisiä ja aiempia omistajia sekä mahdollisten transaktiota koskevien rasitteiden ja kieltojen olemassaoloa/poissaoloa (esimerkiksi pantti, pidätys, vaateet).
2. Kiinnitä huomiota tekijänoikeuksien haltijoiden vaihtumistiheyteen. Varsinkin jos he eivät ole asuneet tässä asunnossa pitkään aikaan. Riskinä on, että kaupat eivät voineet olla "puhtaita", eli huijarit suorittivat tehtävää myydä nopeasti, "kehystää" kunnioitettavia ostajia.

Venäjän federaation lainsäädännön mukaisesti kaikki kiinteistökaupat voidaan julistaa mitättömäksi 3 vuoden kuluessa. Tänä aikana on mahdollista, että yksi aiemmista omistajista ilmestyy horisonttiin, minkä seurauksena et voi välttää vakavia ongelmia. Jos Unified State Rekisteröintirekisterissä viimeisen tapahtuman aika on korkeampi kuin 3 vuoden ajanjakso, ei ole mitään hätää - voit ostaa tällaisen asunnon.

Jotkut Neuvostoliitosta markkinatalouteen siirtyneet asunnot eivät koskaan päässeet yhtenäiseen valtion omistusoikeusrekisteriin (yhtenäinen valtion omistusoikeusrekisteri ilmestyi vasta vuonna 2002), koska ne yksityistettiin, mutta niitä ei myyty. liiketoimia tai muita luovutuksia. Tämä on paras ihanteellinen ostovaihtoehto: kiinteistö on ollut samoissa käsissä monta vuotta. Totta, tämä on erittäin harvinaista.

Asunnon laatu myyty

Joskus asunto on surkeassa teknisessä ja saniteettitilassa, ei vastannut sitä, mitä aiemmin luvattiin.

Toinen vakava ongelma on, että asunnonomistajat tekevät usein laittomia saneerauksia, jotka ovat fyysisesti näkyvissä, mutta jotka eivät heijastu Inventaarion asiakirjoihin.

Objektin ostaminen laittomat muutokset tuovat paljon ongelmia tulevaisuudessa:

• kyvyttömyys myydä asuntoa;
• virkamiesten tekemien uudistusten tunnistaminen ja sen laillistamisen vaatiminen (ja tämä on paljon rahaa, kun otetaan huomioon myös väistämättömät sakot "salaaminen");
• vaatia viranomaisia ​​poistamaan laiton kunnostus, jos se muodostaa uhan koko talolle (tämä vaatii huomattavia taloudellisia kustannuksia, eikä se ole vaivatonta).

ota huomioon, että Omistaja kantaa täyden vastuun asunnon nykyisestä kunnosta, joka on sellainen uudistamista koskevien vaatimusten esittämisajankohtana (eikä se, joka ei kerran laittanut niitä).

Ostajan toimet:

• sinun on tarkastettava huolellisesti asunto (kattojen, parvekkeiden, lattioiden, viemärien ja sähköjohtojen kunto, katto, betonilaattojen saumat seinissä, ylimmissä kerroksissa - ullakko, ensimmäisissä kerroksissa - kellari);
• pyytää myyjältä "tuoreita" asiakirjoja STT:ltä. Ja vaikka 5 vuoden ajanjakso rekisteröintitodistuksen viimeisestä myöntämispäivästä riittää tapahtuman rekisteröimiseen, on parasta vaatia sen päivittämistä, koska 5 vuotta on liian pitkä aika. Joissakin tapauksissa on järkevää maksaa tästä palvelusta, jos myyjä vetoaa "ylimääräisten" varojen puutteeseen.

Asunnon asiakirjat ja siihen liittyvät asiakirjat

Asiakirjojen todentamisella pyritään varmistamaan niiden aitous (ei sinettien, allekirjoitusten tai päivämäärien väärentämistä).

Silmämääräinen tarkastus ei takaa ostajan turvallisuutta - vain liittovaltion rekisteröintipalvelussa jokainen asiakirja tutkitaan perusteellisesti rekisteröintiä varten toimituksen jälkeen.

Kuitenkin hyvä Luotettavien yritysten "taitavilla" asianajajilla on tietoa kaikista eri asiakirjojen valmistelun monimutkaisuuksista:

• kunkin koodin numeroiden järjestys ja tulkinta;
• eri osastojen sinettien suunnittelu (vanhoihin sineteihin, muiden alueiden valtion virastoihin asti);
• tiukkojen raportointilomakkeiden paperirakenne (rekisteröintitodistukset, rekisteritoimistojen todistukset, ministeriön todistukset jne.).

Vain asiakirjat ilman poistoja, täpliä, korjauksia(paitsi notaarin vahvistamat).

Kaikkien sanamuotojen ja tietueiden on oltava selkeitä, ymmärrettäviä ja ilman epäselvyyksiä.

Kaupan osallistujat ja muut kiinnostuneet osapuolet

Tärkeää ostajalle tutkia myyntipuolta:

• myyjän henkilöllisyys. Myyjän persoonallisuuden tärkein heikko lenkki on hänen työkyvyttömyytensä, henkinen epäpätevyys, alkoholin väärinkäyttö, huumeriippuvuus. Henkilöt, jotka luovuttavat kiinteistön, kun heillä on tällaisia ​​puutteita, eivät ole tietoisia siitä, mitä tapahtuu. Heidän sukulaiset voivat helposti haastaa kaupan, ja ostaja on tappiollinen;
• edunvalvojan henkilöllisyys, jos hän toimii omistajan puolesta;
• kolmansien osapuolten läsnäolo - myyjän mahdolliset asunnon hakijat (jotka ovat vankilassa tai pitkäaikaisella ulkomaan tai arktisella työmatkalla);
• alaikäisten osallistuminen myytävään asuntoon (asuntoa ei voida myydä, jos omistajien joukossa on lapsi tai hänet on irtisanottu lain vastaisesti ja hänelle ei ole järjestetty muuta asuntoa lapsen etujen vastaisesti).

Ostajan toimet:

• ota selvää myyjän passin aitoudesta (käytä Federal Migration Servicen virallista verkkosivustoa, jossa "väärennöksiä" ei ole luetteloitu, ja laillisesti myönnetyt passit näkyvät niiden myöntämisvuodesta ja -paikasta riippumatta). Ei myöskään haittaisi käydä paikallisessa passitoimistossa. Näytä siellä alustava osto- ja myyntisopimus ja passi, ja sinua ei evätä antamasta juridisesti olennaisia ​​tietoja;
• vaatia todistus myyjän psykoneurologiselta klinikalta, varsinkin jos myyjä on antanut pienimmänkin vihjeen epäilystä. Myös On suositeltavaa pyytää hienovaraisesti tällainen todistus myyjältä jos henkilö on yli 55–60-vuotias (aivojen verisuonitoimintaan liittyvien ikään liittyvien sairauksien riski on liian korkea);
• Myyjää voi edustaa hänen edunvalvojansa työkyvyttömyyden vuoksi tai asiamies, mutta tällöin ostajan tulee vaatia notaarin vahvistama valtakirja;
• tarkasta valtakirjalla tehdyn kaupan aattona, onko tämä valtakirja peruutettu (tee pyyntö sen myöntäneelle notaarille);
• selvitä, mitkä ovat valtakirjan tehtävät - onko kyseessä vain asiakirjojen allekirjoittaminen vai myös rahan vastaanottaminen asunnosta;
• selvittää, onko asunto ostettu avioliiton aikana (jos se on tällä hetkellä myyty, tulee olla toisen puolison suostumus, vaikka myyjä olisi eronnut - yhteisesti hankittua omaisuutta ei voi luovuttaa ilman puolisoiden yhteistä suostumusta, muuten kauppa voidaan julistaa mitättömäksi rahallisten selvitysten ja oikean omaisuutesi valtion rekisteröinnin jälkeen);
• Pyydä myyjältä laajennettu ote talorekisteristä. Se ilmoittaa tällä hetkellä rekisteröityjen henkilöiden kokoonpanon lisäksi myös aiemmin rekisteröidyt ja rekisteristä poistetut henkilöt (minne tarkalleen henkilö lähti ja mistä syystä - tiedustele, ota selvää, vaikka joutuisit palkkaamaan asianajajan). Ote selventää tietoja tuomituista, pitkäaikaisista liikematkustajista ja alaikäisistä.

Mitä kysymyksiä kysyä ostaessasi asuntoa jälkimarkkinoilta

Asunnon ostaminen älä epäröi esittää kysymyksiä, liittyvät häneen. Erityisen tärkeää on selventää:

• kuka omisti asunnon ennen ja kuinka kauan;
• kun talossa tehtiin suuria remontteja;
• onko asunnossa ja muissa ominaisuuksissa vakavia käyttöhäiriöitä (sijainnin läheisyys lisääntyneen tärinän, säteilyn jne. lähteisiin);
• mistä syystä asunto myydään nyt?
• jos henkilö toimii valtakirjalla - missä on toimeksiantaja, onko häneen mahdollista ottaa yhteyttä, varmistaa, että hän on elossa, riittävä ja tietoisesti vieraannuttavaa omistamansa omaisuutta;
• ketkä ovat naapurit?

Rehelliset myyjät käyttäytyvät rennosti, luottavaisina ja avoimina.

Olemme valmiita vastaamaan kaikkiin kysymyksiin yksityiskohtaisesti, pyrkimään kaikin mahdollisin tavoin molemminpuoliseen oikeellisuuteen kaupan aattona, sopimaan maksuehdoista ja -muodoista ja niin edelleen.

Pienimmänkin jännityksen vastauksessa kysymyksiisi pitäisi aiheuttaa tervettä varovaisuutta ja vielä syvempää asunnon tietojen selkiyttämistä, jopa siitä luopumiseen asti. Jos Tälle asunnolle ei ole arvokkaita vaihtoehtoja, muista ottaa osaa pätevät lakimiehet!

Kuinka välttää huijaukset

Aikomuksena ostaa asunto, varovaisuutta tulee mobilisoida, tunteet tulee sammuttaa ja olla mahdollisimman varovaisia. Suositus:

• vältä yhteistyötä "varjoisten" kiinteistönvälittäjien ja muiden epäilyttävien henkilöiden kanssa;
• tarkista asiakirjat huolellisesti perustasolla itsenäisesti;
• kokeneiden ja hyvämaineisten lakimiesten ottaminen mukaan asiakirjojen syvälliseen tutkimiseen sekä avuksi osto- ja myyntisopimuksen laatimiseen;
• selvitä syy erittäin alhaiseen hintaan (joskus ihmisten on pakko myydä asunto kiireesti perhesyistä, mutta usein huijarit vaativat nopeaa maksua asunnosta, jonka hinta on ostajalle houkuttelevan alhainen);
• solmi sopimus sillä ehdolla, että maksu suoritetaan vasta sen jälkeen, kun liittovaltion rekisteröintipalvelu on tunnustanut tapahtuman lailliseksi (maksuissa käytä tallelokeroita, joissa on lukitusmahdollisuus, kunnes osavaltion rekisteröintitodistus esitetään);
• älä maksa "satunnaisissa" paikoissa (huijarit johtavat joskus epäonnista ostajaa harhaan aiheuttamalla häiriötekijöitä, meteliä, paniikkia. Ja sitten he syyttävät häntä siitä, että hän ei maksa rahaa).

Säännöt asunnon myyntiin jälkimarkkinoilla

Osto- ja myyntialgoritmi on seuraava:

• esineen haku;
• tarkastus;
• sopimuksen tapauksessa - esikaupan sopimuksen tekeminen (se kutsutaan myös talletussopimukseksi) ja ennakkomaksu;
• asiakirjapaketin lopullinen valmistelu tapahtumaa varten;
• lopullisen osto- ja myyntisopimuksen tekeminen yksinkertaisessa kirjallisessa muodossa (tai sen notaarin toimeenpano);
• valtion rekisteröinti liittovaltion rekisteröintipalvelussa.

Yksinkertaisella kirjallisella lomakkeella ei ole laillista voimaa, kunnes sopimus on läpäissyt valtion rekisteröinnin liittovaltion rekisteröintipalvelussa.

Notaarisopimus astuu laillisesti voimaan välittömästi, mutta ilman valtion lisärekisteröintiä uusi omistaja ei voi luovuttaa asuntoa.

Notaari ei pysty tekemään syvällistä asiakirjojen analysointia, eikä se kuulu hänen tehtäviinsä (hänen tarkoituksena on vahvistaa osapuolten välisen oikeustoimen tosiasia). Rekisteröintipalvelun työntekijät suorittavat perusteellisen lainopillisen tutkimuksen, johon laki vaatii vähintään 30 päivää.

Lakimiehet suosittelevat sopimuksen rekisteröintiä liittovaltion rekisteröintipalvelun kautta ja maksujen suorittamista vasta sen jälkeen, kun on varmistettu, että tapahtuman rekisteröintiä ei ole evätty, tapahtumaa ei ole keskeytetty ja sertifikaatti on myönnetty. Melko usein liiketoimet keskeytetään, ja joskus rekisteröinti evätään.

Mitä asiakirjoja on laadittava sopimuksen tekemiseksi?

Normaali asiakirjasarja liitteenä pääsopimukseen:

• omistusoikeusasiakirjat (myynti- ja ostosopimus, testamentti, lahjakirja, yksityistämissopimus jne.);
• molempien osapuolten passit;
• STT:n tekninen passi selityksellä;
• ote talorekisteristä;
• ote asuntoviraston tai asunnonomistajayhdistyksen henkilökohtaisista tileistä;
• puolison suostumus (tarvittaessa);
• erilaisia ​​todistuksia rekisteritoimistosta (sukunimien vaihtamisesta, siviilisäädystä - jos nykyisen tapahtuman olosuhteet sitä edellyttävät);
• edunvalvonta- ja edunvalvontaviranomaisten lupa (jos alaikäisten oikeuksiin kohdistuu myynti ja osto);
• notaarin vahvistama valtakirja (jos myynnin hoitaa valtuutettu henkilö);
• todistus psykoneurologisesta klinikalta (tarvittaessa).

Kaikissa asunnon hankinnan vaiheissa (tarkastus, asiakirjojen laatiminen, kaupan loppuun saattaminen) odottavat ostajaa sekä ilmeiset että piilotetut riskit.

Niiden ymmärtäminen vaatii kokemusta, oikeudellisten monimutkaisten tuntemus on välttämätöntä.

On suositeltavaa houkutella päteviä lakimiehiä joilla ei ole yhteisiä etuja myyjän kanssa. Vain tällä tavalla voit välttää ongelmia.

Kuinka ostaa asunto oikein toissijaisilta kiinteistömarkkinoilta ja mihin ostajan tulee kiinnittää huomiota ennen osto-myyntisopimuksen tekemistä:

Ostaja saa suurimman osan tiedoista ostettavasta asunnosta useista asiakirjoista, jotka tulee pyytää myyjältä. Katsotaanpa niitä yksityiskohtaisesti ja kerrotaan, mihin vivahteisiin sinun on kiinnitettävä erityistä huomiota.

Pääasiakirja

Pääasiallinen kiinteistön omistus- ja luovutusoikeuden vahvistava asiakirja on todistus omistusoikeuden rekisteröinnistä. Asunnon puhtauden tarkistaminen kannattaa aloittaa tutustumalla tähän asiakirjaan, sillä se sisältää paljon hyödyllistä tietoa asunnosta.

Ensinnäkin sinun tulee kiinnittää huomiota todistuksen myöntämispäivään. Jos se vastaanotettiin aivan äskettäin, on välttämätöntä selvittää, miksi omistaja päätti myydä kiinteistönsä. On loogista, että he eivät todennäköisesti pääse eroon nestemäisestä esineestä välittömästi ja ilman erityisiä syitä. Ja kun myyjä ei osaa selittää toimintansa syytä, on syytä olla varovainen.

Omistusrekisteröintitodistuksesta käy aina ilmi, millä perusteella se on annettu. Tämä voi olla osto- ja myyntisopimus, lahja, yksityistäminen, perintötodistus, tuomioistuimen päätös tai toimeenpanoviranomainen jne.

Jos omistusoikeus on syntynyt lahjasopimuksella tai perintötodistuksen perusteella, tarkista, onko myyjä omaisuuden lahjoittaneen tai perineen henkilön sukulainen. Jos ei, ota selvää, miksi asunnon nykyinen omistaja päätti myydä sen. Ehkä henkilö pelkää, että edellisen omistajan omaiset haastavat lahjan tai perintösopimuksen laillisuuden.

Myyjän rakennusvaiheessa hankkiman asunnon omistusoikeuden syntymisen perusteena on yleensä todistus asunto-osuuden täysimääräisestä maksusta tai osakeosuussopimus (riippuen asunnon hankintasuunnitelmasta rakennuttajalta) . Muista tässä tapauksessa selvittää, oliko myyjä naimisissa sopimuksen tekohetkellä. Loppujen lopuksi asunto on yhteisomaisuutta, ja myyntiin tarvitaan toisen puolison notaarin vahvistama suostumus. Tämä asiakirja tarvitaan riippumatta siitä, kuka myytävän asunnon omistaja on - toinen puoliso vai molemmat.

Kuka on pää tässä talossa

On tärkeää tarkistaa, vastaako omistajien lukumäärä rekisteröityjen lukumäärää. Ihannetapauksessa kaikki rekisteröidyt asukkaat tulisi poistaa rekisteristä ennen osto-myyntisopimuksen tekemistä. Muista, että ihmiset, joilla ei ole omistusosuutta, mutta ovat rekisteröityneet asuntoon, säilyttävät joissain tapauksissa oikeuden asua siinä. Esimerkiksi kansalaiset, jotka eivät lain mukaan osallistuneet asunnon yksityistämiseen, säilyttävät oikeuden käyttää tätä tilaa toistaiseksi.

Muista tarkistaa, onko asunnossa rekisteröity alaikäisiä. Nykyisen lainsäädännön mukaan "asunto lapsen kanssa" on mahdollista myydä ilman edunvalvonta- ja edunvalvontaviranomaisten suostumusta, jos hän ei ole omistaja. Asiantuntijoiden mukaan jos kuitenkin tulevaisuudessa käy ilmi, että lapsella ei ole asuinpaikkaa, asunnon myyntisopimus voidaan julistaa mitättömäksi.

Tarjoukset ja seinät

Seuraava asiakirja yksityiskohtaista tutkimusta varten on ote Unified State Register of Rights (USRE) -rekisteristä. Ote sisältää tiedot kaikista asunnon omistajista ja ennen kaikkea kiinteistöön kohdistuvista rasitteista. Asiakirjasta saat selville, onko esine pantattu, onko se pidätettynä vai onko nostettu oikeudellisia vaateita. Yhtenäisen valtion rekisteriotteen laajennettu versio (vain omistaja voi tilata sen) kertoo kuinka monta omistajaa asunto on vaihtunut ja mitkä asiakirjat olivat perustana vastaavien oikeuksien siirrolle.

Siirrytään seuraavaan vaiheeseen - teknisen passin tarkistamiseen. Sieltä saat selville, onko asunnossa tehty remontteja ja onko ne asianmukaisesti hyväksytty. Oikeudellisesta näkökulmasta laittoman kunnostamisen olemassaolo ei estä asunnon myyntiä. Kuitenkin, jos tällaisen kunnostuksen seurauksena naapureiden oikeuksia loukataan tai, mikä pahempaa, kantavat seinät vaurioituivat, ostaja kantaa kaiken vastuun.

Ongelmat ovat väistämättömiä myös ostettaessa esinettä, jonka rajat ovat muuttuneet. Myyjä esimerkiksi yhdisti kaksi vierekkäistä asuntoa, mutta ei laillistanut tällaista uudistamista. Kukaan ei estä sinua ostamasta tätä omaisuutta, mutta Rosreestr kieltäytyy rekisteröimästä uuden omistajan omistusta vedoten kiinteistön muutokseen, jonka rajoja ei oteta huomioon valtion kiinteistörekisterissä.

Tietoja takuista

Tehtävänäsi tulevana ostajana on tarkastaa perusteellisesti asunnon laillinen siisteys. Ja vasta sen jälkeen allekirjoita osto-myyntisopimus. Yllä olevien asiakirjojen sisältämien tietojen huolellinen tarkistaminen mahdollistaa useimpien asunnon hankintaan liittyvien riskien vakuuttamisen.

Ammattilaisen on tietysti parasta opiskella kaikki paperit - esimerkiksi lakimies, jolla on laaja oikeuskäytäntö asuinkiinteistöjen alalla.

Joidenkin asiantuntijoiden mukaan kukaan ei kuitenkaan anna sinulle ehdotonta takuuta kaupan puhtaudesta, varsinkin kun ostat "historiallisen asunnon" jälkiasuntomarkkinoilta. Joten jos sinulla on pienintäkään epäilystä esineen laillisesta puhtaudesta, paras neuvo on vakuuttaa omistuksen menettämisen riski.

Teksti: Sergey Bardin Kuva: pressfoto.ru, Aleksei Aleksandronok, Evelina Bilkis Kollaasi: Vladislav Kungurov