Korteri ostmine järelturult on mugav, kuna sinna saab peaaegu kohe sisse kolida. Puuduvad riskid maja tarnetähtaja edasilükkamiseks seoses probleemidega arendajaga. Samas kaasnevad valmiselamute ostmisega ka riskid. Näiteks võib selguda, et korterile nõuavad kolmandad isikud, sellele on pandud koormatised ja seda müüb isik, kellel selleks õigust pole.

Advokaatide või kinnisvaramaakleritega ühendust võtmine võib neid riske vähendada. Kuid kui teil on aega ja soovi mõista kodu ostmise protseduuri keerukust, saate seda ise teha. Samal ajal peaksid enesekontrolli põhireeglid olema konservatiivsus ja ettevaatlikkus. Teisisõnu, kui teil on minimaalseid kahtlusi, peaksite pöörduma spetsialistide poole ja mitte riskima. The Village mõtles juristi abiga välja, kuidas müüdava korteri “puhtust” kontrollida.

1. Korteri valimine

Tulevase tehingu jaoks objekti valimisel peaksite seda hoolikalt uurima. See väldib ootamatuid probleeme ebaseadusliku ümberehituse, juhtmestiku ja naabritega pärast ostmist.

Jaroslav Petryk, Padva ja Epsteini advokaadibüroo vanemadvokaat: Vajalik on hankida infot elamu ja korteri enda tehnilise seisukorra kohta (ehitusaasta, konstruktsioonide ja põrandate materjalid ja seisukord, tehnovõrgud, elektrijuhtmestik, sissepääsu ja lokaalse piirkonna sanitaarseisund, naabrite sotsiaalne staatus ).

Ülevaatuse käigus on oluline kontrollida korteri tegelikku planeeringut koos selleks ettenähtud Tehnilise Inventuuri Büroo (STI) dokumentidega (selgitus või tehniline pass). Müüja võib selliseid dokumente võrdluseks esitada. Fakt on see, et Venemaa eluasemealased õigusaktid nõuavad kohalike omavalitsustega kooskõlastamist peaaegu kõigi eluruumide rekonstrueerimise ja ümberehitamise osas. Ja ümberehituse teostamine ilma seaduses sätestatud kooskõlastuseta on haldusõiguserikkumine, mille eest karistatakse olulise rahatrahviga.

2. Omandidokumentide kontrollimine

Kui korteri planeeringu STI-dokumentidele vastavuse ülevaatuse ja kontrollimise tulemused rahuldavad, peaksite asuma uurima ja kontrollima kinnisvara omandiõigusdokumente.

Jaroslav Petryk: Enamasti on sellisteks dokumentideks ostu-müügilepingud, vahetuslepingud, annetused ja erastamislepingud. Omandiõigus võib tekkida ka jõustunud kohtulahendite, pärimisõiguse tunnistuste ja ülalpeetavatega eluaegse ülalpidamislepingute (annuiteedi) alusel. Vähem levinud on juhud, kui õigus tekib näiteks kohaliku omavalitsuse organi akti alusel.

Pealkirjadokumentide autentsust tuleb kontrollida. Nende sisus ei tohi olla märke võltsimisest, see tähendab kustutamistest, täiendustest või muudest täpsustamata muudatustest.

Samuti on oluline pöörata tähelepanu lepingutingimustele. Korteri eelmine ja praegune omanik võis kehtestada lepingus tingimuse, mille täitmata jätmise korral tekib ühel poolel õigus lepingust ühepoolselt keelduda või see lõpetada. Kui omandiõiguse dokumendis on selline tingimus, peaksite hankima praeguselt omanikult (korteri müüjalt) dokumendid, mis kinnitavad tema vastavust sellele lepingupunktile.

Erilist tähelepanu tuleks pöörata juhtumitele, kus müüja sai korteri pärandina või kingitusena, kuid ei ole eelmise omaniku sugulane. Sel juhul on võimalik vaidlus müüja ja eelmise omaniku lähedaste vahel korteriõiguse üle. Kui selline omanik üritab vara müüa peaaegu kohe pärast oma õiguse registreerimist, tuleb olla eriti ettevaatlik.

3. Korteri ajaloo kontrollimine

Seejärel peate küsima müüjalt väljavõtet ühtsest riiklikust kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute registrist (USRP) kinnisvara õiguste üleandmise kohta. See dokument sisaldab teavet vara omandiõiguse ülemineku, arestimise ja sellega tehingute keelamise kohta. Korteriga tehtud tehingute ajalugu tasub jälgida alates selle ehitamise hetkest või ühtse riikliku registri loomisest 1998. aastal.

Jaroslav Petryk: Siinkohal tasub tähelepanu pöörata eelkõige sellele, kui sageli on viimasel ajal korteriga tehinguid tehtud. Korteriga tehingute ahela lõpuleviimine lühikese aja jooksul võib viidata juriidiliste probleemide olemasolule ühe neist sõlmimise etapis. See asjaolu viitab vaidluste tekkimise ohule esemeõiguse üle.

Samuti tuleks väljavõtte abil kontrollida, kas korteri üle oli vaidlus, kas see on arestitud, ega seal on koormisi. Ainuüksi vaidluste esinemine korteri ajaloos ei viita tingimata selle kadumise ohu olemasolule pärast ostmist. Kuid vaidluse asjaolusid tuleb hoolikalt uurida. Eelkõige uurige, kas aegumistähtaeg on möödunud (tavaliselt kolm aastat), millal ja kuidas asja arutamine lõppes. Lõplikud järeldused selle korteri müüja omandiõiguse seaduslikkuse kohta on soovitatav teha pärast advokaadiga konsulteerimist.

4. Müüja volituste kontrollimine

Pärast korteriga tehtud tehingute ajaloo kontrollimist tuleks välistada risk maksta raha inimesele, kes ei ole selle omanik ja kellel pole seetõttu õigust seda müüa.

Jaroslav Petryk: Kurjategijad võivad korterit müües kasutada kehtetut või kadunud passi. Passi kehtivuse kontrollimiseks on Vene Föderatsiooni Föderaalne Migratsiooniteenistus (FMS) loonud ametlikul veebisaidil spetsiaalse teenuse. Sellel olev teave on siiski ainult viitamiseks. Ametliku teabe saamiseks pöörduge FMS-i osakonna poole.

Samuti tuleks kontrollida müüja suutlikkust. Kindlaim viis on see, kui müüja saab teie juuresolekul narkomaaniaravi ja psühhoneuroloogiliste ambulatooriumide tõendid.

Kui lepingu allkirjastab müüja esindaja volikirja alusel, siis tuleb arvestada, et see tekitab täiendavaid riske. Volikirjaga silmitsi seistes tuleb kontrollida, kas volikiri on aegunud, kas see on kehtetuks tunnistatud ja kas see sisaldab selgeid volitusi korteriga tehingu tegemiseks.

5. Kolmandate isikute õiguste kontrollimine

Kolmandate isikute õiguste kontrollimiseks korterile tuleb hankida omanikult majaregistri laiendatud väljavõte. See dokument näitab, kes on korterisse sisse kirjutatud ja kas neil inimestel säilib pärast müüki õigus selles elada.

Jaroslav Petryk: Korteriõigusi saavad vaidlustada ka kolmandad isikud. Näiteks kadunud pereliige, kes on registreeritud elukohajärgsesse korterisse.

Kui korterisse on registreeritud alaealised lapsed, peaksite enne lepingu allkirjastamist veenduma, et teil on eestkosteasutuste luba.

Müüjalt, kes on registreeritud abielus, on vaja korteri võõrandamiseks saada abikaasa notariaalselt kinnitatud nõusolek.

Kui otsustate korterit ise kontrollida, saate seda teha juhiseid järgides. Korteri kontrollimine hõlmab dokumentide, vara ja omaniku andmete kontrollimist ametlike andmebaaside abil. Esiteks on vaja kontrollida omaniku täisnime katastri andmetega, et müüjal oleks müügiõigus. Kui teie ees seisab korteri tegelik omanik, siis veenduge, et korter pole aresti all ega muul viisil koormatud, selleks tellige ühtsest registribüroost väljavõte, milles on eri märkmete veergu, lugege need hoolikalt läbi ja uurige dokumenti.

Kolmas samm on kontrollida, kas korter on selleks panditud, seda kontrollime FPN andmebaasi kasutades, samuti tasub võtta ühendust FSSP talitusega ja kontrollida eluaseme täitemenetluse registri järgi ning omanikku, kas see on avatud; kohtuasjad. Soovitatav on kontrollida omanikku kuritegudes kahtlustatavate isikute registrist.

Kontrollimenetlus on väga oluline samm, kuna 2017. aastal registreeriti üle 14 000 kinnisvaraostuga seotud pettusejuhtumi. Vaadake korter kindlasti ise üle või tellige selle teenuse kaudu täisülevaatus.

Kus peitub oht? Kortereid on palju ja näib, et ostu-müügi algoritm on enam-vähem välja töötatud.

Tegelikult on turul mitu palet ja iga korter ühendab endas individuaalsed omadused, sealhulgas ohud ostja huvidele.

Niisiis, mille järgi juhised peaksid uurima teile meeldivat korterit:

• saatedokumendid;
• objekti tehniline seisukord;
• tegeliku omaniku tõelised kavatsused;
• vahendajate hoolimatus (kui neid on müügiga seotud).

Ükskõik milline neist punktidest - terviku lahutamatu osa. See tähendab, et on vastuvõetamatu loota mõne aspekti rahuldamisele, jättes tähelepanuta teiste aspektide garantiide kahtlevuse. Näiteks:

• Korter on ideaalne nii hinna, asukoha, valgustuse, planeeringu poolest. Head naabrid, korralik sissepääs. Aga tuleb välja, et korteris on varjatud koormised– vanglakaristuse ajaks vabastatud isik (sellistel isikutel säilib õigus kasutada eluruumi, kuhu nad olid registreeritud enne paranduskolooniasse saatmist). Mõne aja pärast naaseb "hooldaja" ja nõuab oma õigusi;
• korteri dokumendid on ideaalses seisukorras, vaja on pisiremonti, kuid mingil põhjusel ei tee seda vahendaja (volikirja alusel) väldib kontakti ostja ja tegeliku müüja vahel. Mis siin salata: volikiri saadi pettusega - häiritud psüühikaga, narkomaania all kannatavalt vanurilt jne;
• Müüja ja korter ei tekita kahtlusi, dokumendid korras, inimesed sõbralikud. Hiljem aga selgub, et Majas pole palju aastaid suuremat renoveerimistöid tehtud– on lae kandetala varisemisoht, maja jääb sageli vooluta jne;
• korter vaadati üle suvel, kui sait oli vaikne ja hubane. Pärast korteri ostmist kolis uus omanik sisse, kuid sügisel naasid dachast probleemsed naabrid, kes üürisid oma elamispinna tudengitele välja, kuid tegelikult on vägivaldsed alkohoolikud. Nõus, see ei olnud väga meeldiv, kuigi juriidiliselt oli tehing täiesti ohutu.

Vaata videost, millised riskid tekivad järelturult korteri ostmisel (millisi meetodeid saavad petturid petmiseks kasutada):

Mida tuleb järelturult korterit ostes kontrollida, miks ja kuidas

Keegi ei kahtle korteriostu tõsiduses, aga millegipärast Tihti kipuvad inimesed vastutuse teiste inimeste õlule nihutama. Kinnisvaramaakler, vahendaja, igaüks, kes väidetavalt vastutab tehnilise seisukorra ja juriidilise puhtuse eest.

Ruumide ajalugu

Eraomand tekkis meie riigis 90ndate alguses (NSV Liidu ajal kuulus elamufond riigile). Seetõttu vahetas enamik vana elamufondi kortereid korduvalt omanikku. jah ja noorem kinnisvara muutub kiiresti järelturuks koos kõige sellega kaasnevaga: juriidiline asutamine, dokumendivoog jne. Vajalik on kontrollida korteri ajalugu, sest igasugune omandiõiguse üleminek minevikus on potentsiaalne oht vara juriidiliseks “nõrkuseks”.

Ostja toimingud:

1. Tellige väljavõte ühtsest riiklikust registrist. See kajastab praeguseid ja eelmisi omanikke, samuti tehingu koormiste ja keeldude olemasolu/puudumist (näiteks pantimine, arest, nõuded).
2. Pöörake tähelepanu autoriõiguste omanike muutumise sagedusele. Eriti kui nad pole selles korteris pikka aega elanud. Risk on selles, et tehingud ei saanud olla "puhtad", st petturid täitsid kiire edasimüügi ülesannet, "raamides" soliidseid ostjaid.

Vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele, iga kinnisvaratehingu võib tunnistada kehtetuks 3 aasta jooksul. Sel perioodil on võimalik, et selle tulemusena ilmub silmapiirile mõni eelmistest omanikest, te ei saa vältida tõsiseid probleeme. Kui ühtses riiklikus registreerimisregistris on viimase tehingu periood pikem kui 3-aastane periood, pole põhjust üldse muretseda - ostke selline korter julgelt.

Mõned NSV Liidust turumajandusele üle läinud korterid ei pääsenud kunagi ühtsesse riiklikku omandiõiguste registrisse (ühtne riiklik omandiõiguste register ilmus alles 2002. aastal), kuna need erastati, kuid neid ei müüdud. tehinguid või muid võõrandamisi. See on parim ideaalne võimalus ostuks: kinnistu on olnud samades kätes juba aastaid. Tõsi, see on äärmiselt haruldane.

Müüdud eluaseme kvaliteet

Mõnikord on korter masendavas tehnilises ja sanitaartehnilises seisukorras, ei vasta varem lubatule.

Tõsine probleem on ka see, et korteriomanikud teevad sageli ebaseaduslikke ümberehitusi, mis on küll füüsiliselt nähtavad, kuid ei kajastu Tehnilise Inventuuri büroo dokumentides.

Objekti ostmine ebaseaduslikud muudatused toovad tulevikus kaasa palju probleeme:

• suutmatus korterit müüa;
• ümberehituse tuvastamine ametnike poolt ja selle seadustamise nõudmine (ja see on suur raha, kui arvestada ka vältimatuid trahve "varjamise eest");
• nõuda ametivõimudelt ebaseadusliku ümberehituse likvideerimist, kui see kujutab ohtu kogu majale (see nõuab märkimisväärseid rahalisi kulutusi ja see ei lähe probleemideta).

pane see tähele Omanik kannab täielikku vastutust korteri hetkeseisu eest, kes on selline ümberehitusega seotud nõuete esitamise ajal (ja mitte see, kes kunagi neid ei seadustanud).

Ostja toimingud:

• tuleb korter hoolikalt üle vaadata (laed, rõdud, põrandad, kanalisatsiooni ja elektrijuhtmestik, lagi, betoonplaatide õmblused seintes, ülemistel korrustel on pööning, esimestel korrustel kelder);
• nõuda müüjalt STI "värskeid" dokumente. Ja kuigi tehingu registreerimiseks piisab 5-aastasest perioodist alates registreerimistunnistuse viimase väljastamise kuupäevast, on kõige parem nõuda selle ajakohastamist, sest 5 aastat on liiga pikk aeg. Mõnel juhul on mõttekas selle teenuse eest maksta, kui müüja apelleerib "lisaraha" puudumisele.

Korteri dokumendid ja sellega seotud dokumendid

Dokumentide kontrollimise eesmärk on kontrollida nende ehtsust (pitsatite, allkirjade ega kuupäevade võltsimist ei toimu).

Visuaalne kontroll ei garanteeri ostja turvalisust - ainult föderaalses registreerimisteenistuses läbib iga dokument pärast registreerimiseks esitamist põhjaliku kontrolli.

Samas hea Usaldusväärsete büroode "tarkatel" advokaatidel on teadmised erinevate dokumentide koostamise kõigi keerukuse kohta:

• numbrite järjekord ja tõlgendamine igas koodis;
• erinevate osakondade plommide kujundamine (kuni vanade plommideni, kuni teiste piirkondade valitsusasutusteni);
• rangete aruandlusvormide pabertekstuur (registreerimistunnistused, registriametite tõendid, ministrite tõendid jne).

Ainult dokumendid ilma kustutamisteta, plekid, parandused(v.a notariaalselt tõestatud).

Kõik sõnastused ja kirjed peavad olema selged, arusaadavad ja ilma kahemõttelisuseta.

Tehinguosalised ja teised huvilised

Ostjale oluline uurida müügipoolt:

• müüja identiteet. Müüja isiksuse peamiseks nõrgaks lüliks on tema töövõimetus, vaimne ebakompetentsus, alkoholi kuritarvitamine, narkomaania. Isikud, kes võõrandavad kinnisvara, kui neil on sellised puudused, ei ole toimuvast teadlikud. Nende sugulased saavad tehingu hõlpsalt vaidlustada ja ostja jääb kahjumisse;
• usaldusisiku isikuandmed, kui ta tegutseb omaniku nimel;
• kolmandate isikute olemasolu - võimalikud müüjapoolsed korteritaotlejad (kes on vanglas või pikaajalisel välis- või arktilisel komandeeringus);
• alaealiste kaasamine müüdavasse korterisse (korterit ei saa müüa, kui omanike hulgas on laps või kui ta vabastati seadusest rikkudes ja talle ei võimaldatud muud eluruumi, ilma et see kahjustaks lapse huve).

Ostja tegevused:

• uurige müüja passi autentsust (kasutage föderaalse migratsiooniteenistuse ametlikku veebisaiti, kus "võltsingud" pole loetletud ja seaduslikult välja antud passid kajastuvad olenemata väljaandmise aastast ja asukohast). Samuti ei teeks paha külastada oma kohalikku passiametit. Näidake seal ostu-müügi eellepingut ja passi, ja teilt ei keelduta esitamast juriidiliselt olulist teavet;
• nõuda tõendit müüja psühhoneuroloogiakliinikust, eriti kui müüja on andnud vähimagi kahtlusvihje. Samuti Sellist tõendit on soovitatav delikaatselt müüjalt küsida kui inimene on üle 55-60-aastane (aju veresoonte aktiivsusega seotud vanusega seotud haiguste risk on liiga kõrge);
• Müüjat võib esindada tema teovõimetuse tõttu eestkostja või volikiri, kuid sel juhul peaks ostja nõudma notariaalselt tõestatud volikirja;
• volikirjatehingu eelõhtul kontrollima, kas see volikiri on kehtetuks tunnistatud (tehke taotlus selle väljastanud notarile);
• tee selgeks, mis on volikirja lähteülesanne - kas tegemist on ainult dokumentide allkirjastamisega või ka korteri eest raha saamisega;
• uuri välja, kas korter on ostetud abielu ajal (kui see hetkel müüakse, peab olema teise abikaasa nõusolek, isegi kui müüja on lahutatud - ühiselt soetatud vara ei saa võõrandada ilma abikaasade vastastikuse nõusolekuta, vastasel juhul tehakse tehing võib pärast rahalisi arveldusi ja teie õigustatud omandi riiklikku registreerimist kehtetuks tunnistada);
• Müüjalt nõuda majaraamatu laiendatud väljavõtet. See näitab mitte ainult praegu registreeritud isikute koosseisu, vaid ka neid, kes olid varem registreeritud ja registrist kustutatud (kuhu täpselt isik lahkus ja mis põhjusel - tee järelepärimisi, uuri välja, isegi kui pead advokaadi palkama). Väljavõte selgitab teavet süüdimõistetute, pikaajaliste ärireisijate ja alaealiste kohta.

Milliseid küsimusi küsida järelturult korterit ostes

Korteri ostmine ärge kartke küsimusi esitada, temaga seotud. Eriti oluline on selgitada:

• kellele ja kui kaua korter enne kuulus;
• kui majas tehti kapitaalremont;
• kas korteril ja muudel omadustel on tõsiseid tehnoprobleeme (asukoha lähedus kõrgendatud vibratsiooni, kiirguse allikatele jne);
• mis põhjusel korterit praegu müüakse;
• kui isik tegutseb volikirja alusel - kus on volitaja, kas temaga on võimalik ühendust saada, veenduda, et ta on elus, adekvaatne ja võõrandab teadlikult talle kuuluvat vara;
• kes on naabrid?

Ausad müüjad käituvad pingevabalt, enesekindlalt ja avatud.

Oleme valmis vastama üksikasjalikult igale küsimusele, püüdleme igal võimalikul viisil tehingu eelõhtul vastastikuse korrektsuse poole, maksetingimuste ja -vormide kokkuleppimise poole jne.

Väikseimgi pinge vastuseks teie küsimustele peaks tekitama elutervet ettevaatlikkust ja veelgi sügavamat korteriinfo selginemist, kuni sellest loobumiseni välja. Kui Sellele korterile pole väärilisi alternatiive, kaasake kindlasti pädevad juristid!

Kuidas pettusi vältida

Soovin osta korterit, ettevaatlikkus tuleks mobiliseerida, emotsioonid välja lülitada ja olla maksimaalselt ettevaatlik. Soovitatav:

• vältige koostööd "varjuliste" kinnisvaramaaklerite ja teiste kahtlaste isikutega;
• kontrollige hoolikalt dokumente algtasemel iseseisvalt;
• kaasata kogenud ja mainekaid juriste dokumentidega põhjalikumaks tutvumiseks, samuti abistamiseks ostu-müügilepingu vormistamisel;
• selgitada välja väga madala hinna põhjus (mõnikord on inimestel vaja korter kiiremas korras perekondlikel põhjustel müüa, kuid sageli trügivad petturid kiirelt maksma korteri eest, mille hind on ostja jaoks ahvatlevalt madal);
• sõlmige leping tingimusega, et makse tehakse alles pärast seda, kui föderaalne registreerimisteenistus on tehingu seaduslikuks tunnistanud (maksete tegemiseks kasutage blokeerimisvõimalusega seife kuni riikliku registreerimistunnistuse esitamiseni);
• ära maksa “juhuslikes” kohtades (petturid eksitavad vahel õnnetut ostjat, tekitades segajaid, lärmi, paanikat. Ja siis süüdistavad raha mittemaksmises).

Korteri järelturul müügi reeglid

Ostu-müügi algoritm on järgmine:

• objektide otsing;
• ülevaatus;
• kokkuleppe korral - tehingu eellepingu sõlmimine (seda nimetatakse ka tagatisraha lepinguks) ja ettemaksu tasumine;
• tehingu dokumentide paketi lõplik koostamine;
• lõpliku ostu-müügilepingu sõlmimine lihtkirjalikus vormis (või selle vormistamine notari poolt);
• riiklik registreerimine föderaalses registreerimisteenistuses.

Lihtsal kirjalikul kujul ei ole juriidilist jõudu, kuni leping läbib riikliku registreerimise föderaalses registreerimisteenistuses.

Notariaalne leping jõustub koheselt, kuid ilma täiendava riikliku registreerimiseta ei ole uuel omanikul võimalik korterit võõrandada.

Notar ei ole võimeline läbi viima dokumentide süvaanalüüsi ja see ei kuulu tema tööülesannete hulka (tema eesmärk on pooltevahelise õigustoimingu fakti notariaalne kinnitamine). Registreerimisteenistuse töötajad viivad läbi põhjaliku juriidilise ekspertiisi, milleks seadus nõuab vähemalt 30 päeva.

Advokaadid soovitavad registreerida leping föderaalse registreerimisteenistuse kaudu ja teha makseid alles pärast seda, kui olete veendunud, et tehingu registreerimisest ei ole keeldutud, tehingut pole peatatud ja sertifikaat on välja antud. Üsna sageli peatatakse tehingud ja mõnikord keeldutakse registreerimisest.

Millised dokumendid tuleb lepingu sõlmimiseks koostada?

Standardne dokumentide komplekt põhilepingule lisatud:

• omandiõiguse dokumendid (müügi-müügileping, testament, kinkeleping, erastamisleping jne);
• mõlema poole passid;
• STI tehniline pass koos selgitusega;
• väljavõte majaraamatust;
• väljavõte elamuosakonna või majaomanike ühingu isiklikest kontodest;
• abikaasa nõusolek (vajadusel);
• mitmesugused tõendid perekonnaseisuametist (perekonnanimede muutmise, perekonnaseisu kohta - kui praeguse tehingu asjaolud seda nõuavad);
• eestkoste- ja eestkosteasutuste luba (kui müügi-ostmisel on kahjustatud alaealiste õigusi);
• notariaalselt tõestatud volikiri (kui müügiga tegeleb volitatud isik);
• psühhoneuroloogiakliiniku tõend (vajadusel).

Korteri ostmise kõikides etappides (ülevaatus, dokumentide vormistamine, tehingu vormistamine) ootavad ostjat nii ilmsed kui ka varjatud riskid.

Nende mõistmine nõuab kogemusi juriidiliste keerukuse kohta.

Soovitav on kaasata pädevad juristid kellel ei ole müüva poolega ühiseid huve. Ainult nii saate probleeme vältida.

Kuidas kinnisvara järelturult õigesti korterit osta ja millele peaks ostja tähelepanu pöörama enne ostu-müügilepingu sõlmimist:

Ostja saab suurema osa informatsiooni ostetava korteri kohta mitmetest dokumentidest, mida tuleks müüjalt küsida. Vaatame neid üksikasjalikult ja ütleme teile, millistele nüanssidele peate erilist tähelepanu pöörama.

Peamine dokument

Peamine kinnisvara omamise ja käsutamise õigust kinnitav dokument on omandi registreerimise tõend. Korteri puhtuse kontrollimist peaksite alustama selle dokumendiga tutvumisest, kuna see sisaldab kinnisvara kohta palju kasulikku teavet.

Kõigepealt peaksite pöörama tähelepanu sertifikaadi väljaandmise kuupäevale. Kui see saadi väga hiljuti, tuleb kindlasti välja selgitada, miks omanik otsustas oma kinnisvara müüa. On loogiline, et tõenäoliselt ei saa nad vedelast esemest kohe ja ilma eriliste põhjusteta lahti. Ja kui müüja ei suuda oma tegevuse põhjust selgitada, on põhjust olla ettevaatlik.

Omandi registreerimise tõendil on alati märgitud, mis alusel see väljastati. See võib olla ostu-müügileping, kingitus, erastamine, pärimistunnistus, kohtulahend või täitevvõim vms.

Kui omand tekkis kinkelepingu või pärimistunnistuse alusel, siis kontrolli kindlasti, kas müüja on vara kinkinud või pärija sugulane. Kui ei, siis uurige, miks otsustas korteri praegune omanik selle maha müüa. Võib-olla kardab inimene, et eelmise omaniku lähedased vaidlustavad kinke- või pärimislepingu seaduslikkuse.

Müüja poolt ehitusjärgus soetatud korteri omandiõiguse tekkimise aluseks on tavaliselt tõend elamukooperatiivi osa täieliku tasumise kohta või osalusleping (olenevalt arendajalt korteri ostmise skeemist) . Sel juhul tuleb kindlasti uurida, kas müüja oli lepingu sõlmimise ajal abielus. Korter on ju siis ühisvara ja müügiks on vaja teise abikaasa notariaalselt tõestatud nõusolekut. Seda dokumenti on vaja sõltumata sellest, kes on müüdava korteri omanik – üks abikaasa või mõlemad.

Kes on selle maja pea

Oluline on kontrollida, kas omanike arv ühtib registreeritute arvuga. Ideaalis tuleks enne ostu-müügilepingu sõlmimist kõik registreeritud elanikud välja registreerida. Pidage meeles, et inimestel, kes ei oma osa omandis, kuid on registreeritud korterisse, säilitavad mõnel juhul õiguse selles elada. Näiteks kodanikel, kes ei osalenud seadusega korteri erastamises, säilib õigus seda ruumi tähtajatult kasutada.

Kontrollige kindlasti, kas korterisse on registreeritud alaealised. Kehtiva seadusandluse kohaselt on ilma eestkoste- ja hoolekandeasutuste nõusolekuta võimalik müüa “korter koos lapsega”, kui ta ei ole omanik. Kui aga tulevikus selgub, et lapsel polegi kusagil elada, võidakse ekspertide hinnangul korteri müügitehing kehtetuks tunnistada.

Pakkumised ja seinad

Järgmine üksikasjalikuks uurimiseks mõeldud dokument on väljavõte ühtsest riiklikust õiguste registrist (USRE). Väljavõttel on andmed kõigi korteriomanike kohta ja mis kõige olulisem – varale kehtivad koormatised. Dokumendist saate teada, kas ese on panditud, kas see on aresti all või kas on esitatud õigusnõudeid. Ühtse riikliku registri väljavõtte laiendatud versioonis (selle saab tellida ainult omanik) on kirjas, mitu omanikku on korter vahetunud ja millised dokumendid olid vastavate õiguste üleandmise aluseks.

Liigume edasi järgmise sammu juurde – tehnilise passi kontrollimine. Sealt saate teada, kas korteris on tehtud ümberehitusi ja kas need on nõuetekohaselt kooskõlastatud. Õiguslikust aspektist ei takista ebaseadusliku ümberehituse olemasolu korteri müüki. Kui aga sellise ümberehituse tulemusena rikuti naabrite õigusi või, mis veelgi hullem, said kahjustada kandvad seinad, kannab kogu vastutus ostja.

Muudetud piiridega objekti ostmisel on probleemid paratamatud. Näiteks ühendas müüja kaks naaberkorterit, kuid sellist ümberehitust ei seadustanud. Keegi ei takista teil seda kinnisvara ostmast, kuid Rosreestr keeldub uue omaniku omandiõigust registreerimast, viidates kinnistu muudatusele, mille piire ei arvestata riigi kinnisvarakatastris.

Garantiide kohta

Sinu kui tulevase ostja ülesanne on põhjalikult kontrollida korteri juriidilist puhtust. Ja alles pärast seda allkirjastage ostu-müügileping. Ülaltoodud dokumentides sisalduva teabe hoolikas kontrollimine võimaldab teil kindlustada enamiku kodu ostmisega kaasnevate riskide vastu.

Loomulikult on kõige parem kõik paberid läbi uurida professionaalil – näiteks elamukinnisvara alal ulatusliku kohtupraktikaga jurist.

Mõnede ekspertide sõnul ei anna aga keegi teile tehingu puhtuse kohta absoluutset garantiid, eriti kui ostate eluaseme järelturult “ajalooga korterit”. Seega, kui teil on vähimatki kahtlust objekti juriidilises puhtuses, on parim nõuanne kindlustada omandi kaotamise risk.

Tekst: Sergey Bardin Foto: pressfoto.ru, Aleksei Aleksandronok, Evelina Bilkis Kollaaž: Vladislav Kungurov