Editor NSP meminta jurubank dan pemaju untuk memberitahu bagaimana pendekatan pinjaman projek berubah, sama ada mungkin untuk mengumpul dana yang dipinjam pada kadar faedah yang munasabah, dan skim kewangan yang digunakan oleh perniagaan sebagai alternatif kepada pembiayaan projek.

Dmitry Kurdyukov, Pengerusi North-Western Bank of Sberbank PJSC:
- Sberbank adalah peneraju dalam pasaran pembiayaan projek. Dan, sudah tentu, kami tidak berhenti memberikan pinjaman kepada pemaju yang bekerja dengan kedua-dua perumahan dan hartanah komersial. Salah satu prinsip pembiayaan projek ialah pengagihan risiko di kalangan semua peserta projek. Pertama sekali, walaupun sebelum bank memasuki projek itu, pemulanya mesti melabur bahagian dana mereka. Dalam hartanah kediaman, jumlah ini adalah 25% daripada modal projek, sekurang-kurangnya 15% lagi mesti dilaburkan oleh pemegang ekuiti. Oleh itu, kami meningkatkan sedikit keperluan untuk bahagian penyertaan pemaju sendiri. Keperluan mandatori ialah penjualan pangsapuri mengikut keperluan 214-FZ, ketersediaan permit awal untuk projek itu. Kami terutamanya bersedia untuk memberi pinjaman kepada projek yang direka untuk permintaan besar-besaran.
Ini adalah prinsip umum yang kami patuhi. Dalam amalan, terdapat pendekatan individu kepada syarikat dan projek mereka. Ia mengambil kira nama dan pengalaman bakal peminjam, kehadiran aliran tunai lain dan penjamin pelarut, kelas dan daya tarikan pasaran objek, kehadiran cagaran tambahan.
Dalam portfolio pinjaman yang dikeluarkan untuk pembinaan hartanah, bahagian projek kediaman secara konsisten sekitar 10%. Portfolio itu sendiri meningkat daripada 36 bilion rubel pada awal tahun 2013 kepada 115 bilion pada tahun 2015. Angka-angka jelas menunjukkan bahawa pembiayaan projek hartanah di Sberbank belum ditamatkan.

Andrey Feoktistov, Pengarah Jabatan Perniagaan Korporat Bank PJSC "AK BARS":
- Secara umumnya, pendekatan AK BARS Bank untuk memberi pinjaman kepada pembinaan perumahan tidak berubah. Kriteria asas tetap sama. Perlaksanaan projek mestilah wajar dari segi ekonomi. Pemaju perlu mempunyai anggaran reka bentuk dan permit awal. Projek itu mesti mengandungi dana peminjam sendiri - sekurang-kurangnya 30% daripada kosnya. Juga, perhatian khusus diberikan kepada kualiti cagaran untuk pinjaman yang ditarik.
Pada 2016, bank membiayai projek pelaburan dalam jumlah yang dirancang.
Sepanjang tiga tahun sebelumnya, jumlah pinjaman yang dikeluarkan kekal hampir tidak berubah.
Pada 2013, kami membiayai 36 projek, pada 2014 - 35, pada 2015 - 38.
Bank memerlukan pemaju untuk mempunyai reputasi perniagaan yang positif, aktiviti kewangan dan ekonomi yang kos efektif, sejarah kredit yang baik, dan ketersediaan dana mereka sendiri. Kami memberi keutamaan kepada projek hartanah kediaman kelas ekonomi. Kami menganalisis potensi permintaan pasaran, kecairan, kesesuaian mereka. Syarat dan kadar ditentukan untuk setiap projek secara individu berdasarkan keputusan
analisis yang kompleks.

Arkady Bocharnikov, Timbalan Pengurus cawangan Bank Globex di St. Petersburg:
- Proses pembiayaan projek tidak terhenti dengan kami. Terdapat sudah terbuka, pinjaman sedia ada, dan permohonan untuk dipertimbangkan. Kadar faedah ke atas pinjaman tersebut tidak banyak berubah berbanding sebelum krisis. Tetapi syarat di mana kami menyediakan pembiayaan projek adalah maklumat komersial terperingkat. Saya boleh katakan bahawa pendekatan kepada setiap pembangun adalah individu: mengambil kira sejarahnya dan skala perniagaan. Di St. Petersburg, sejumlah besar pinjaman datang daripada syarikat seperti Kumpulan Setl dan Etalon-LenspetsSMU.

Vera Setskaya, Presiden GVA Sawyer:
- Pembiayaan projek pada asasnya tersedia hari ini. Bank mempunyai kecairan percuma. Tetapi keadaan telah berubah. Pertama sekali, kadar telah meningkat. Untuk bank seperti Sberbank dan VTB, ia adalah 14-15%, untuk yang lebih kecil - 19%. Bank-bank kecil juga hampir tidak mempunyai wang jangka panjang. Mereka boleh memberi pinjaman untuk maksimum dua tahun, yang tidak mencukupi untuk projek pembangunan. Sebagai tambahan kepada kedua-dua pemimpin itu, pinjaman jangka panjang juga disediakan kepada Bank of Moscow, Promsvyazbank, Alfa-Bank dan beberapa lagi dari eselon pertama.
Maklumlah, keinginan jurubank untuk menginsuranskan dalam pasaran yang tidak stabil. Mereka mengurangkan risiko mereka dengan mengenakan syarat yang lebih ketat ke atas penyertaan peminjam dalam projek. Jika sebelum ini adalah mungkin untuk mengira pembiayaan dengan menyumbang 30% daripada dana sendiri, kadang-kadang 20%, hari ini bahagiannya ialah 50:50. Bagi mereka yang membina perumahan, ini tidak lagi menarik, kerana ini adalah tingkat tiga atau empat rumah, maka anda boleh meneruskan pembinaan dengan dana daripada penjualan pangsapuri.
Di samping itu, bank meminta cagaran cair untuk menjamin pinjaman. Maksudnya, pembiayaan projek bertukar menjadi pinjaman pajak gadai. Dan ia tersedia dalam jumlah yang diperlukan hanya kepada syarikat besar yang mempunyai aset mahal dan cair yang mencukupi pada kunci kira-kira mereka untuk memastikan interaksi yang mantap dengan bank. Tetapi walaupun dalam kes ini akan ada diskaun besar, iaitu mereka akan menerima tidak lebih daripada 50% daripada nilai harta itu.
Pemaju ambil perhatian bahawa pinjaman hanya boleh diperolehi untuk kerja pembinaan dan pemasangan. Dan adalah mustahil untuk mencipta komunikasi, sistem keselamatan kebakaran, sistem voltan rendah. Ini memerlukan sumber kita sendiri.
Bank juga mengurangkan risiko melalui skim undang-undang. Sebagai peraturan, projek itu dilakukan dalam rangka kerja entiti undang-undang yang dicipta khas. Bank menerima bahagian dalam modalnya, dengan itu menjamin haknya ke atas objek sekiranya berlaku kemungkiran oleh peminjam. Hampir mustahil untuk mendapatkan pinjaman untuk syarikat pembangunan induk.
Bagi mereka yang pertama kali memasuki pasaran, membina dialog dengan bank dan mendapatkan pinjaman adalah tugas fantasi. Tetapi walaupun pendatang baru mengatasinya, pertaruhan akan membunuh keseluruhan ekonomi projek. Syarikat yang dikreditkan dengan nama, dengan reputasi. Bagi mereka - keadaan yang lebih baik. Mekanisme pengkreditan semula juga digunakan. Jika objek telah dibina, bank berunding dengan peminjam untuk kadar yang lebih rendah, dan dana yang dikeluarkan boleh dilaburkan semula dalam projek seterusnya. Terdapat rangkaian keseluruhan projek pembinaan yang dijalankan oleh bank bersama dengan pemaju.
Ia juga harus diambil kira bahawa bank tidak bebas untuk melembutkan syarat selama-lamanya. Bank Pusat sebagai pengawal selia menentukan keperluannya, dan tiada bank boleh mengabaikannya. Kadar yang tinggi muncul bukan dari keinginan bank untuk membuat wang, tetapi berdasarkan kadar diskaun Bank Pusat, peningkatan keperluan untuk rizab dan parameter lain.

Elena Kuznetsova, Timbalan Ketua Pengarah Ekonomi dan Kewangan, Kumpulan Perintis Syarikat, St. Petersburg arah:
- Saya berpendapat bahawa pada tahun 2016 bank akan membentuk pendekatan umum untuk pembiayaan projek. Kerana tahun ini, menurut ramai penganalisis, ujian kekuatan yang baik untuk pemaju. Pada suku pertama, bank mengambil sikap tunggu dan lihat. Mereka mahu melihat bagaimana prestasi ekonomi pemaju pada 2015 telah berubah, dan ini akan jelas daripada penyata kewangan tahunan, yang dikemukakan selewat-lewatnya pada 31 Mac.
Kebanyakan bank kini mengenakan peningkatan keperluan untuk penyertaan pemaju dalam pembiayaan projek masa depan, serta untuk pematuhan undang-undang. Bank lebih kurang setia kepada syarikat yang membina kemudahan dalam rangka kerja 214-FZ, dan berhati-hati terhadap skim lain.

Elena Tarabukina, Ketua Jabatan Pinjaman Gadai Janji, Kumpulan KVS:
- Dalam krisis, pembiayaan projek yang berjaya bergantung bukan sahaja pada tempoh hubungan perniagaan antara syarikat pembangunan dan bank, tetapi juga pada reputasi dan pengalaman pemaju. Kumpulan Syarikat KVS telah membangunkan hubungan perkongsian dengan VTB24. Beliau menyediakan sumber kredit untuk projek pelaburan pertama kami "GUSI-Swans", kemudian LCD "Ivan da Marya" dan "Linkor". Sekarang VTB24 membiayai projek pembangunan kompleks wilayah "Sertolovo Baru" dan "YASNO.YANINO".

Andrey Nikitin, pengarah kewangan Kumpulan LSR:
- Kumpulan LSR tidak pernah menggunakan pembiayaan projek bank yang disasarkan. Bagi pembangun yang bekerja di bawah 214-FZ, penggunaan alat ini biasanya dikaitkan dengan bebanan yang ketara (ikrar hak tuntutan di bawah perjanjian penyertaan ekuiti atau perjanjian kontraktor am). Kepada mereka ditambah kos overhed untuk menyemak projek dalam syarikat kejuruteraan dan tinjauan dan kos insurans. Semua ini, bersama-sama dengan kadar faedah yang tinggi ke atas pinjaman, mengurangkan keuntungan dengan ketara.
Di samping itu, tiada mekanisme undang-undang operasi untuk pelepasan pangsapuri daripada cagaran bank. Oleh itu, terdapat risiko bahawa pemegang ekuiti akan menolak urus niaga: sebarang bebanan cagaran menimbulkan syak wasangka pada pembeli.
Sejak pertengahan 2014, bank telah mengetatkan keperluan untuk perusahaan industri pembinaan, terutamanya kontraktor. Ini merumitkan dengan ketara prosedur untuk pemaju dan kontraktor yang berkaitan dengan mendapatkan pinjaman (kedua-duanya dalam rangka pembiayaan projek dan untuk penambahan modal kerja). Tidak boleh dikatakan bahawa bank mula membuat sebarang keperluan baru. Pada masa yang sama, mereka merumitkan analisis keadaan kewangan kedua-dua peminjam dan semua peserta dalam transaksi kredit. Mereka mengkaji dengan teliti semua petunjuk kewangan (sebenar dan ramalan), struktur pemilikan peminjam. Pendekatan kepada penilaian pasaran dan kualiti cagaran telah diperketatkan.
Pada masa yang sama, kos pembiayaan projek adalah lebih tinggi daripada kadar pinjaman untuk aktiviti semasa (penambahan modal kerja). Jika sekumpulan syarikat menggunakan prinsip "dandang" untuk meningkatkan pembiayaan hutang daripada bank pemiutang yang berbeza, ini membolehkan meminimumkan kos perkhidmatan pinjaman. Dan bank membuat keputusan mengenai pemberian had kredit dengan lebih cepat.

Dengan pembangunan kaedah projek menjalankan perniagaan di seluruh dunia, ia menjadi perlu untuk memperkenalkan mekanisme asas baru untuk mengumpul dana, yang memungkinkan untuk menjalankan kerja tanpa pada mulanya mempunyai sebarang cagaran tunai. Seterusnya, kami akan mempertimbangkan apakah pembiayaan projek dan bagaimana ia berbeza daripada jenis pengumpulan wang lain dalam sektor awam dan korporat.

Konsep kewangan projek

Pembiayaan projek ialah satu cara untuk mengumpul dana untuk mendapatkan projek pelaburan jangka panjang. Ia juga dipanggil pinjaman pelaburan. Ciri kaedah ini ialah wang itu dikeluarkan bukan di bawah jaminan negeri atau korporat dan bukan terhadap ikrar harta, tetapi terhadap aliran tunai yang akan dijana oleh projek selepas siap. Dari sudut pandangan pinjaman tradisional, pinjaman semasa kelihatan berpendapatan rendah dan berisiko.

Tidak semua orang berjaya mendapatkan jaminan negara, dan mendapatkan cagaran untuk aset tunai boleh menjadi sukar kerana tahap susut nilai yang tinggi dan, oleh itu, kos yang rendah. Dalam pinjaman pelaburan, jaminan utama untuk pemberi pinjaman boleh menjadi lesen, pembangunan dan penggunaan aset yang sangat berharga, hak untuk menggunakan, dan pengeluaran.

Di dunia, amalan pinjaman pelaburan sudah agak berkembang, bagaimanapun, bagi Rusia ia masih luar biasa. Untuk meminjamkan dana kepada permulaan yang menjanjikan, tetapi berisiko, kebanyakan organisasi perbankan tidak akan mengambil risiko. Walau bagaimanapun, apabila satu pasukan profesional terkenal dibentuk, dan inisiatif itu sendiri menjanjikan keuntungan yang baik, maka peluang untuk mendapatkan modal yang diperlukan meningkat dengan ketara.

Modal ekuiti (pelaburan langsung), surat kredit, pinjaman bank, pajakan, dan kadangkala pinjaman komoditi boleh bertindak sebagai instrumen pembiayaan untuk pinjaman pelaburan. Permintaan adalah untuk projek yang mempunyai potensi keuntungan yang tinggi, seperti pembinaan perumahan, kemudahan perindustrian dan komersial, pelancaran jenis produk baharu yang mendapat permintaan di pasaran, penukaran atau pemodenan perusahaan.

Untuk mendapatkan pembiayaan seperti ini untuk pelaksanaan idea, syarikat projek semestinya diwujudkan dalam bentuk entiti undang-undang yang berasingan. Wang diperuntukkan untuk pelaksanaan matlamat tertentu, item kos ditakrifkan dengan jelas, dan peminjam tidak boleh mengubahnya sesuka hati. Jika dengan pembiayaan korporat semua risiko jatuh ke atas syarikat penganjur, maka dengan pinjaman pelaburan, risiko dikongsi antara pemula, bank pemberi pinjaman dan peminjam.

Di Rusia, sangat jarang jumlah penuh diperuntukkan untuk keseluruhan inisiatif, selalunya bank memerlukan peminjam untuk melabur sebahagian daripada dana mereka sendiri, biasanya dalam jumlah 25-40% daripada jumlah keseluruhan.

Pada masa yang sama, kerja awal (FEED, kajian kemungkinan, dokumentasi projek) dibayar oleh pemula idea, dan hari kredit disambungkan pada peringkat pembinaan. Selepas tamat fasa pelaburan, aset yang baru diwujudkan dicagarkan kepada bank terhadap pinjaman yang diterima.

Untuk mengurangkan kemungkinan kerugian dalam pinjaman berisiko sedemikian, bank menjalankan pemeriksaan terperinci, merangka rancangan perniagaan, kajian kebolehlaksanaan, model kewangan dan penyelidikan pemasaran. Ini memaksa semua pihak untuk menyelidiki dengan lebih mendalam tentang spesifik perniagaan, untuk memahami proses yang berlaku di dalamnya. Jika kita bercakap tentang membina "dari awal" atau menaik taraf kemudahan sedia ada, maka perhatian diberikan kepada ketersediaan pemilikan atau pada syarat pajakan jangka panjang plot tanah. Di samping itu, organisasi yang akan menjalankan kerja pembinaan dan pemasangan adalah sangat penting.

Terdapat dua bentuk utama peruntukan dana dalam jenis peruntukan inisiatif ini:

• Pembiayaan bersama. Di bawahnya, semua pemiutang disatukan menjadi satu kumpulan (sindiket, konsortium), dan perjanjian pinjaman tunggal dibuat dengan peminjam.
• Pembiayaan Bebas Selari. Dalam kes ini, setiap organisasi perbankan menyediakan wang kepada subprojeknya (sebahagian daripada keseluruhan aku janji), memuktamadkan perjanjian pinjaman berasingan dengan peminjam.

Pinjaman pelaburan kadangkala dirujuk sebagai "pembiayaan rekursa", iaitu, dengan keperluan untuk membayar balik pinjaman. Terdapat tiga bentuk utama peruntukan dana:

Tidak seperti pinjaman biasa, sebelum membuat keputusan mengenai pinjaman pelaburan, tempoh pertimbangan permohonan yang dikemukakan adalah lebih lama dan boleh berkisar antara beberapa bulan hingga satu setengah tahun.

Spesifik bekerja dengan pinjaman pelaburan

Pembiayaan projek adalah berdasarkan prinsip tertentu yang digunakan untuk semua kes sedemikian. Kekhususan ini disebabkan oleh tahap risiko yang tinggi untuk pihak-pihak, begitu banyak perhatian diberikan bukan sahaja kepada syarikat yang menerima dana, tetapi juga kepada idea itu sendiri yang dicadangkan untuk pelaksanaan.

Projek ini menonjol secara berasingan daripada aktiviti utama syarikat, entiti undang-undang dicipta melalui mana semua pembayaran dibuat. Ini mempunyai kelebihannya dan diperlukan untuk beberapa sebab:

• Aktiviti pelaksanaan dimulakan dengan wajah yang bersih. Penyingkiran semua manipulasi ke dalam struktur berasingan mengelakkan masalah yang mungkin dikaitkan dengan aktiviti syarikat utama pada masa lalu, contohnya, dengan pemeriksaan perkhidmatan fiskal untuk tempoh sebelumnya, pembatalan kontrak individu atau tindakan undang-undang di kawasan lain.
• Projek ini menjadi lebih terbuka dan telus. Semua pembayaran dan perancangan aliran kewangan dipantau dengan baik, tidak ada persimpangan dengan aliran kewangan lain syarikat. Ketelusan meningkatkan nilai anggaran idea dan menggalakkan kepercayaan di kalangan berbilang rakan kongsi.

Semua kemungkinan risiko diperiksa dengan teliti dan langkah diambil untuk meminimumkannya bagi menarik pelabur. Kerja ini dijalankan pada peringkat pra-pelaburan. Selepas mempertimbangkan potensi bahaya, setiap pihak mengambil sebahagian daripada risiko yang mampu diurus dan dikawal dengan seefektif mungkin. Sebagai contoh, risiko boleh diagihkan seperti berikut:

• memberi politik kepada badan negeri yang terlibat;
• teknologi untuk diserahkan kepada pembekal peralatan;
• pemindahan pasaran kepada pembeli produk dan rakan kongsi mereka melalui mekanisme kontrak khusus.

Peserta dalam aku janji saling memberi jaminan fungsian dalam bentuk "surat keselesaan" atau dengan memuktamadkan memorandum persefahaman, perjanjian awal dengan pembeli. Pilihan yang ideal adalah untuk menerima jaminan negeri mengenai cukai keutamaan atau syarat khas untuk tempoh tertentu, ini mungkin dengan kepentingan sosial inisiatif yang dilaksanakan.

Model Kewangan, digunakan dalam pinjaman pelaburan, adalah sangat penting untuk kestabilan pelaksanaan pelan. Pemodelan dilakukan dengan mencipta proforma pelaporan berstruktur yang disepadukan ke dalam pengiraan kunci kira-kira projek, aliran tunai dan keuntungan yang dijangkakan. Piawaian pelaporan kewangan antarabangsa yang diterima umum adalah bantuan yang baik untuk ini.

Pembinaan model kewangan adalah berdasarkan andaian mengenai faktor utama yang mempengaruhi perniagaan, yang dibuat semasa perancangan. Untuk ini, pakar harus mengkaji dengan teliti ciri-ciri proses keusahawanan di kawasan yang betul dan hubungan dengan faktor utama. Lebih tepat jangkaan aktiviti kemudahan itu dimodelkan, lebih dipercayai anggaran aliran tunainya, yang merupakan asas pinjaman.

Pengurusan kualiti inisiatif berterusan secara langsung bergantung kepada profesionalisme pengurus mereka sendiri atau yang dijemput, kesediaan dan keupayaan mereka untuk mengatur komunikasi dengan betul antara rakan kongsi dan peserta dalam usaha itu, untuk menyelaraskan tindakan mereka. Pengurusan mesti menyediakan isu kualiti pemasaran, kewangan, logistik dan pertukaran maklumat.

Ia sering diamalkan untuk melibatkan penasihat kewangan berpengalaman yang boleh memberikan sokongan dalam sokongan analisis, undang-undang dan maklumat bagi idea tersebut. Selalunya, bantuan diperlukan apabila menyelesaikan masalah seperti:

• memilih struktur projek terbaik;
• penyediaan pelan perniagaan, maklumat dan memorandum pelaburan;
• organisasi kepakaran yang diperlukan (teknologi dan kejuruteraan);
• mencari pelabur dan pemegang saham, organisasi rundingan dengan mereka;
• langkah untuk mengurangkan kos dan memaksimumkan harga jangkaan objek;
• pembangunan cara interaksi antara penganjur dan pemiutang, penyelesaian isu kewangan dan undang-undang semasa;
• penyediaan laporan kemajuan secara berkala;
• bantuan dalam pembangunan kawalan, perakaunan pengurusan dan pengurusan kakitangan.

Pembiayaan projek melibatkan peruntukan dana untuk tempoh yang panjang, yang luar biasa untuk Rusia, di mana "wang pendek" lebih kerap digunakan. Pelaksanaan inisiatif berskala besar jarang mengambil masa 2-3 tahun, sebagai peraturan, wang yang dilaburkan akan mula kembali kepada pemberi pinjaman dalam 5-10 tahun. Dalam tempoh ini, satu setengah tahun hanya diduduki oleh kerja persediaan, pengiraan ekonomi dan penyediaan rancangan.

Semua aktiviti ini memerlukan pelaburan yang besar, yang boleh menjadi 10% daripada jumlah kos dan lebih banyak lagi, dan ia jatuh pada pemula rancangan itu. Pada masa yang sama, pelabur tidak selalu mengambil kira kos ini semasa membuat perjanjian dan memerlukan 25-30% daripada wang mereka untuk dilaburkan dalam aku janji untuk mengesahkan kesungguhan niat.

Peranan peserta proses

Seperti yang dinyatakan di atas, berbeza dengan kes mendapatkan pinjaman tradisional, pinjaman pelaburan hanya boleh dilakukan dengan penglibatan pelbagai peserta yang mengagihkan risiko. Ini termasuk organisasi seperti itu.

Institusi kewangan memperuntukkan dana. Biasanya, organisasi perbankan besar bersedia untuk pinjaman projek, mempunyai keupayaan untuk memperuntukkan wang atau aset lain dengan tempoh pembayaran balik tertunda. Bank cuba meminimumkan risiko kerugian dengan memperuntukkan dana bukan sekali sahaja, tetapi dalam tranche berasingan mengikut jadual yang diluluskan. Sekiranya berlaku masalah, anda boleh menghentikan penyediaan projek, mengelakkan kerugian besar. Ia juga mungkin untuk memperkenalkan pengawal anda ke dalam projek, yang mempunyai hak untuk menghentikan transaksi berisiko.

Pemula. Dia dikehendaki mempunyai pengalaman pengurusan dalam bidang yang berkaitan, kerana bidang tanggungjawabnya ialah bahagian operasi dan penunjuk prestasi jualan (KPI). Nama yang baik dan kredibiliti di kalangan pembeli produk adalah wajar. Lebih mudah untuk mendapatkan pinjaman untuk syarikat yang telah ditubuhkan yang telah memutuskan untuk mengembangkan perniagaan mereka. Keperluan jurubank lebih setia kepada mereka daripada pelanggan individu yang hanya ingin memulakan perniagaan mereka sendiri.

Pemilik tanah. Amalan ini sering digunakan apabila pemilik plot tanah memindahkannya kepada pemula tanpa tanah untuk pengurusan, dengan menerima balasan bahagian dalam projek itu. Kos tapak secara langsung bergantung pada lokasi, ketersediaan jalan raya dan kereta api, ketersediaan sumber tenaga, ketersediaan permit bangunan.

Pelanggan teknikal. Organisasi khusus sedemikian terlibat oleh bank dalam kes di mana ia diperlukan untuk melaksanakan kerja pembinaan yang kompleks, yang mana pilihan standard tidak terpakai. Pelanggan teknikal menjalankan keseluruhan rangkaian kerja:

• kejuruteraan (tinjauan, kelulusan, reka bentuk);
• bekalan bahan dan peralatan;
• pembinaan (pemilihan kontraktor, kerja pembinaan dan pemasangan, pentauliahan).

Risiko pelanggan teknikal adalah pelaksanaan kerja mengikut jadual dan pelaksanaan belanjawan. Berbelanja berlebihan (kenaikan harga oleh subkontraktor, kerja tidak direkodkan) dia membayar dari poketnya sendiri.

pelabur. Sebagai peraturan, bank tidak meliputi semua keperluan pemula, oleh itu, pelabur diperlukan yang akan menutup sepenuhnya atau sebahagiannya semua terbitan kewangan untuk bahagian dalam perniagaan yang dimulakan. Pelabur biasanya individu persendirian yang tidak mengharapkan untuk mengambil bahagian secara aktif dalam pembangunan pengeluaran seterusnya. Kepentingan mereka selalunya dihadkan oleh keinginan untuk menjual semula bahagian mereka secara menguntungkan kepada pemain besar dalam pasaran selepas meningkatkan nilainya atau menerima dividen (pendapatan pasif) daripada penggunaan objek untuk tujuan yang dimaksudkan. Sekiranya perkara itu berkaitan dengan pengekstrakan sumber asli, maka adalah mungkin untuk menggunakan mekanisme sedemikian sebagai perjanjian mengenai pembahagian produk yang diekstrak.

Kelebihan dan risiko pinjaman pelaburan

Pembiayaan projek memungkinkan untuk memperkenalkan inisiatif baharu tanpa terikat dengan aktiviti jangka panjang syarikat atau organisasi sebelumnya. Pada masa yang sama, tidak seperti banyak usaha lain, dengan peruntukan sedemikian, sistem pengurusan yang digunakan adalah sangat penting, yang secara automatik menjadikan projek itu lebih kualitatif dan boleh diramal.

Dalam banyak rancangan perniagaan, justifikasi pemasaran dan kewangan diletakkan di tempat pertama, menurunkan kepada latar belakang isu pemilihan dan latihan kakitangan, mewujudkan sistem interaksi, maklumat dan sokongan organisasi. Apabila mempertimbangkan permohonan untuk pinjaman pelaburan, semua sisi isu, tanpa pengecualian, dikaji dengan teliti untuk mengelakkan kerugian, yang tidak akan ada untuk dilindungi.

Risiko utama dalam pembiayaan projek adalah seperti berikut:

• perubahan dalam situasi politik yang boleh menjejaskan parameter utama rancangan;
• isu undang-undang, khususnya, mendapatkan permit dan lesen yang diperlukan;
• kesilapan dalam pengiraan ekonomi mengenai tahap permintaan untuk produk dan keuntungannya, yang tidak akan membenarkan meliputi semua kos;
• kenaikan harga bahan mentah;
• kegagalan untuk memenuhi tarikh akhir pembinaan dan pentauliahan;
• lebihan ketara daripada belanjawan yang diluluskan.

Keadaan Rusia masih belum dapat melindungi perniagaan dengan pasti daripada pengaruh luar bukan ekonomi, oleh itu, institusi perbankan sangat enggan memberikan pinjaman jangka panjang tanpa pengesahan yang boleh dipercayai oleh cagaran yang sangat cair atau jaminan kerajaan.

Perdana Menteri Rusia Dmitry Medvedev meluluskan rancangan untuk peralihan berperingkat daripada ekuiti kepada pembiayaan projek pembinaan perumahan. Ini diumumkan oleh Menteri Pembinaan, Perumahan dan Perkhidmatan Komunal Persekutuan Rusia Mikhail Men di platform perbincangan kongres parti United Russia pada 22 Disember.

“Pelan tindakan itu dibangunkan bersama oleh Kementerian Pembinaan, Kementerian Kewangan, Bank Rusia dan AHML. Ia mengandungi senarai undang-undang dan undang-undang kecil yang bertujuan untuk mengawal selia syarat bagi perubahan beransur-ansur dalam kaedah menarik dana rakyat untuk pembinaan dan pengenalan mekanisme pembiayaan projek melalui bank yang diberi kuasa,” kata menteri itu.

Seperti yang dinyatakan oleh Mikhail Men, pelan itu terdiri daripada tiga peringkat dan direka untuk tiga tahun. Hasil daripada pelaksanaannya harus dimasukkan dalam hubungan antara pemaju dan peserta dalam pembinaan bersama pihak ketiga - bank. Peserta pembinaan yang dikongsi akan memindahkan dana ke akaun bank khas atau akaun escrow, dan bank akan membiayai pembinaan rumah, termasuk melalui wang yang diterima daripada rakyat.

Ketua Kementerian Pembinaan Rusia berkata bahawa isu utama yang Kerajaan dan Bank Negara perlu selesaikan dalam tempoh tiga tahun ini adalah pada kadar faedah bank akan memberi dana kepada pemaju untuk pembinaan. “Kita akan lihat amalan penguatkuasaan undang-undang. Kami mula-mula akan memberi peluang kepada pembangun untuk bertukar kepada model sedemikian sesuka hati dan memberi mereka sedikit kelonggaran mengenai keperluan ketat yang kini diperkenalkan secara beransur-ansur di negara ini. Oleh itu, kami akan dapat mendapatkan juruterbang dan memahami betapa realistiknya model ini berfungsi. Dan yang paling penting, kita akan melihat berapa banyak wang yang akan dikenakan untuk pemaju dari bank yang telah menerima pembiayaan sifar peratus daripada rakyat, "kata ketua Kementerian Pembinaan Rusia.

Peringkat pertama pelan termasuk penyediaan draf pindaan yang berkaitan kepada perundangan semasa mengenai pembinaan bersama dan norma berkaitan. Khususnya, ia dirancang untuk meminda undang-undang mengenai pendaftaran hartanah, insurans deposit individu, undang-undang kebankrapan dan Kod Cukai Persekutuan Rusia. "Peringkat pembangunan draf undang-undang dirancang untuk disiapkan pada penghujung suku pertama 2018," kata Mikhail Men.

Beliau juga berkata sebelum penghujung 2018, ia dirancang untuk mempertimbangkan kemungkinan mengubah peraturan Bank of Russia bagi mengubah pendekatan pemberian pinjaman kepada pemaju. Di samping itu, ia dirancang untuk membangunkan mekanisme jaminan yang memperuntukkan penyediaan jaminan atau pengeluaran jaminan bebas oleh institusi pembangunan tunggal dalam sektor perumahan.

Sebagai tambahan kepada pinjaman gadai janji biasa, bank juga membantu syarikat pembinaan dengan pembiayaan projek. Mari kita fikirkan mengapa bantuan ini adalah untuk pemaju, cara ia berguna untuk pemegang ekuiti, dan sama ada pembiayaan projek mampu melindungi projek daripada prospek menjadi projek pembinaan jangka panjang.

Pembiayaan projek adalah berbeza kerana pelabur (biasanya bank) melaburkan wang dalam projek tertentu (biasanya ini adalah pembinaan berskala besar - kawasan kediaman baru, kompleks kediaman, dll.).

Pelabur (bank) mengawal sepenuhnya perbelanjaan dana oleh pemaju dan menerima faedah selepas pelaksanaan objek. Sehingga pembayaran balik penuh hutang oleh pemaju, objek pembiayaan dicagarkan kepada bank, dengan itu bank menyediakan dirinya dengan jaminan untuk pemulangan dana. Tahap tambahan muncul apabila membeli rumah - untuk setiap transaksi tertentu, bank bersetuju dengan pengasingan harta dan keluar dari apartmen dari ikrar. Hanya selepas mendapat persetujuan sedemikian, Rosreestr mendaftarkan perjanjian penyertaan ekuiti. Seperti yang kami dimaklumkan dalam menggunakan pembiayaan projek dalam pembinaan, istilah untuk penyerahan kunci tidak meningkat dan sokongan dokumentari transaksi untuk pemegang ekuiti tidak rumit.

Bagaimanakah mereka mengeluarkan wang dari tapak pembinaan?

Pakar percaya bahawa pembiayaan projek menghalang penyelewengan dana. Dan terdapat banyak kaedah yang anda boleh mengeluarkan wang dari tapak pembinaan:

Transaksi rekaan (khayalan). Sebagai contoh, sebuah syarikat membuat kontrak untuk membekalkan bahan habis pakai (kemasan) atau pelaksanaan mana-mana kerja yang sebenarnya tidak dilaksanakan. Selalunya, untuk tujuan sedemikian, pemaju mewujudkan satu lagi entiti undang-undang (yang dipanggil syarikat "satu hari").

Dana dikeluarkan melalui penyertaan dalam aktiviti kebajikan.

Pengeluaran dana melalui syarikat luar pesisir dengan membuat kontrak untuk perkhidmatan rekaan (kerja, bekalan, dll.) dengan syarikat yang terletak di negara lain.

Pada musim panas 2016, fakta penyalahgunaan dana oleh pemaju JSC Globinveststroy, yang sedang membina kompleks kediaman di Novogireevskaya st., vl. 5. Kes jenayah telah dibuka terhadap pengurusan pemaju, pemegang ekuiti pergi ke mahkamah dengan tuntutan untuk mengiktiraf mereka sebagai mangsa dan menuntut pemulangan dana yang dilaburkan dalam pembinaan. Pembina telah digantung.

Di bandar Omsk, kes jenayah terhadap pengurusan pemaju (iaitu, timbalan tempatan Kh. Shushubaev) bertukar menjadi pembinaan seluruh microdistrict Yasnaya Polyana. Lebih daripada 300 pemegang ekuiti telah menunggu perumahan mereka sejak 2007. Kira-kira 100 juta rubel yang dikutip daripada pemegang ekuiti telah dipindahkan ke syarikat yang dikawal oleh pemaju RoKAS LLC, ini telah ditubuhkan oleh penyiasatan. Pengurusan pemaju juga didakwa melakukan penyelewengan, pemalsuan dokumen, mendapatkan pinjaman menggunakan dokumen rekaan. Kes jenayah masih belum selesai.

Cerita sebegitu boleh dielakkan jika pembinaan dijalankan berdasarkan pembiayaan projek, apabila bank mengawal kos sepenuhnya. Untuk mengawal kemajuan projek, pihak-pihak menandatangani perjanjian khas, yang mengandungi semua hak bank dan menentukan skop akses kepada sebarang maklumat mengenai projek. Sebagai peraturan, pemaju menyediakan bank dengan laporan mengenai kemajuan kerja, yang mengandungi semua maklumat tentang kerja yang dilakukan, dokumen pembayaran dan maklumat perakaunan lain (tindakan penyelesaian bersama, invois, pesanan perbelanjaan, dll.). Pemaju bertanggungjawab untuk melaporkan transaksi yang telah dibuat, perjanjian yang ditandatangani, sebarang penyelewengan daripada pelan pengurusan projek. Selain itu, perjanjian pembiayaan projek mengandungi syarat untuk pemaju mematuhi semua peraturan dan peraturan yang berkaitan dengan aktiviti pembinaan. Bank mengawal rancangan dan susunan penghantaran untuk pembinaan, jadual kerja dan juga pilihan oleh pemaju firma yang membekalkan bahan untuk pembinaan.

Kebaikan dan keburukan kewangan projek

Oleh itu, pembiayaan projek mempunyai aspek positif berikut:

Pemaju menerima jumlah wang yang agak mengagumkan daripada bank (sehingga 80% daripada kos pembinaan), yang melindungi syarikat pembinaan daripada muflis. Sebagai ikrar kepada bank - hanya objek pembiayaan.

Semua risiko pembinaan ditanggung bersama oleh pihak-pihak dalam perjanjian pembiayaan projek, yang bermaksud bahawa pilihan "pembinaan jangka panjang" adalah yang paling tidak mungkin.

Mulai 1 Januari 2017, ia dirancang untuk menggubal undang-undang skim menyimpan wang pemegang ekuiti dalam akaun khas sehingga tamat pembinaan. Walaupun dalam kes kebankrapan pemaju, adalah mungkin untuk memulangkan wang pada bila-bila masa.

Alexandra Chaikina, ketua jabatan PR Grand Stroy, menyatakan perkara berikut sebagai salah satu kelebihan yang paling penting: "Adalah lebih dipercayai untuk membeli sebuah apartmen daripada pemaju yang telah membuat perjanjian pembiayaan projek dengan bank yang stabil.

Dalam kes ini, pembinaan tidak bergantung kepada kadar jualan, kerana wang untuknya telah diberikan oleh bank. Di samping itu, apabila mengeluarkan pinjaman, bank menganalisis semua risiko terlebih dahulu dan mengeluarkan pinjaman hanya kepada pemaju yang dianggap sebagai pelarut. Dalam kes kompleks kediaman Kampung Yolkki, Rosselkhozbank PJSC, 100% daripada sahamnya milik negeri, bertindak sebagai rakan kongsi kewangan.

Kelemahan utama pembiayaan projek ialah:

Faedah tinggi ke atas pinjaman, pertimbangan jangka panjang permohonan oleh bank, kerana bank menjalankan pemeriksaan menyeluruh terhadap rancangan perniagaan projek, kestabilan kewangan pemaju, menilai semua jenis risiko dan kos. Dalam hal ini, banyak kerja dijalankan walaupun sebelum permulaan projek.

Sebagai tambahan kepada kawalan berterusan pembinaan oleh bank, mata lain adalah mungkin. “Perjanjian dengan bank rakan kongsi mungkin mengandungi banyak nuansa tambahan. Sebagai contoh, harga bagi setiap meter persegi mungkin ditetapkan di sana, di bawahnya pemaju tidak mempunyai hak untuk menjual, tanpa mengira perubahan dalam keadaan pasaran. Kesemua ciri ini perlu dibincangkan dengan bank dengan penglibatan peguam berpengalaman di peringkat memformalkan perkongsian. Dengan pendekatan yang munasabah, semua kesukaran akan diminimumkan,” kata Alexandra Chaikina.

Kelemahan utama bagi pemegang ekuiti, menurut pakar, boleh dianggap sebagai peningkatan dalam kos perumahan, kerana. skim ini juga mengambil kira peratusan bank membiayai projek tersebut.

Bagaimanakah pemegang saham mengetahui berapa banyak wang bangunan barunya sedang dibina?

Bagaimana pembinaan objek tertentu dibiayai, termasuk pembiayaan projek, keadaan kewangan pemaju, risiko dan insurans risiko ini (jika ada), pembeli boleh belajar daripada pengisytiharan projek. Pengisytiharan projek diterbitkan di tapak web rasmi pembangun atau objek itu sendiri, dan mesti juga disediakan oleh pembangun untuk semakan kepada mana-mana orang atas permintaan.

Kesimpulan

Pembiayaan projek di negara kita adalah pada peringkat awal. Menurut pakar, bentuk pembiayaan ini adalah untuk pengguna akhir sejenis jaminan kualiti dan pentauliahan kemudahan. Tetapi organisasi kredit hari ini menggunakan pembiayaan projek dengan berat hati, kerana. Bank menerima faedah daripada pelaburan sedemikian, sebagai peraturan, tidak lebih awal daripada 5-7 tahun selepas pelaburan. Pemimpin pembiayaan projek kini hanyalah bank terbesar, malah semasa krisis mereka "berhati-hati" dengan had ke atas pembiayaan projek: mereka sama ada mengurangkan jumlah atau tidak meningkatkannya.

Perkhidmatan akhbar Sberbank Barat Laut memberitahu kami bahawa pada tahun 2015 di St. Petersburg dan rantau ini sudah ada saluran kredit untuk pemaju untuk 18 bilion rubel, pada tahun 2016 5 bilion lagi telah diluluskan.

Perkhidmatan akhbar VTB 24 memberi kami 4 contoh projek terbesar yang dibiayai oleh bank. Projek-projek tersebut dimiliki oleh KVS, Setl City, RBI dan RosStroyInvest. Jumlah pembiayaan hampir 9 bilion rubel. Tahun lepas, pemaju ini meminjam lebih daripada 6

Nadezhda Kosareva, Presiden Institut Yayasan Ekonomi Bandar, adalah penyokong pembiayaan projek untuk projek pembinaan, dan oleh itu dia bertindak balas secara positif terhadap cadangan Presiden negara itu untuk meninggalkan pembinaan bersama memihak kepada yang kedua. Benar, pada pendapat beliau, negara kita akan memerlukan lebih banyak masa untuk tempoh peralihan daripada yang dicadangkan kerajaan. Nadezhda Borisovna bercakap tentang kesukaran peralihan dalam temu bual dengan portal ERZ.

Ya, saya menganggap ini satu langkah ke arah yang betul. Izinkan saya mengingatkan anda bahawa amalan menarik pelaburan langsung daripada rakyat dalam pembinaan di seluruh dunia tidak sama sekali meluas seperti yang berlaku di negara kita. Ini digunakan sama ada di negara yang mempunyai pembiayaan bank yang kurang maju, atau, sebaliknya, di negara maju - tetapi sebagai sejenis bayaran pendahuluan untuk pembinaan hartanah elit yang sangat mahal, yang tidak mendapat permintaan di pasaran yang luas. Apabila pemaju membina hartanah mewah seperti itu, dia ingin mengetahui pembelinya terlebih dahulu dan mengumpul dana untuk pembinaan. Dan penggunaan pelaburan rakyat dalam pembinaan pada skala besar-besaran dan pada skala sedemikian, kerana ia telah dibangunkan dan diamalkan di negara kita, di negara lain, saya ulangi, anda hampir tidak dapat menemuinya di mana-mana.

Oleh itu, pada akhirnya, peralihan kepada sistem pembiayaan projek bank adalah langkah yang betul-betul betul, yang, sebenarnya, saya selalu katakan. Perkara lain ialah sama ada kita mempunyai syarat untuk ini.

Di mana, sekiranya keengganan daripada perkongsian pembinaan, adakah wang itu akan datang dari membiayai pembinaan dalam jumlah seperti yang diberikan oleh "dolovka" - kira-kira 4 trilion rubel?

Saya tidak melihat sebarang masalah khusus di sini, kerana jika orang melabur wang mereka dalam pembinaan hari ini, bermakna mereka mempunyai wang ini. Dan jika mereka perlu membeli perumahan siap, mereka tidak akan menyimpan wang mereka di bawah bantal mereka - mereka masih akan meletakkannya di bank. Hari ini, sistem perbankan tidak mengalami masalah kecairan seperti sebelum ini, dan kecairan tambahan juga akan datang ke sini. Jadi dalam hal ini, saya melihat risiko khusus.

Tetapi sama ada sistem perbankan kami dan pemaju kami bersedia untuk mengusahakan prinsip pembiayaan projek adalah persoalan besar. Dengan pembiayaan projek, pemaju harus setelus mungkin untuk bank, dan semua aktiviti mereka boleh dilihat dengan pantas dan tersedia untuk kawalan bank. Malangnya, hari ini tidak semua pemaju memenuhi keperluan sedemikian.

Sebaliknya, amalan pembiayaan bank projek sangat terhad pada hari ini. Dan kerana pembiayaan sedemikian tidak dibangunkan di Rusia, bank tidak mempunyai pakar yang sesuai, pegawai pinjaman yang boleh pergi ke tapak, membaca dan memahami dokumen pembinaan dengan mudah, dan memantau pematuhan dengan dokumentasi dan teknologi projek semasa pembinaan kemudahan itu. Mereka tidak wujud, kerana sehingga kini tidak ada keperluan untuk mereka. Tiada pembiayaan projek - tiada pakar.

Ia mengambil masa untuk pemaju dapat memenuhi keperluan perbankan, dan bank, seterusnya, membina kecekapan yang diperlukan. Di sini adalah perlu, secara kiasan, untuk berkembang bersama dari dua sisi sekaligus.

Tetapi, sebagai tambahan kepada kecekapan, ia juga perlu untuk menunjukkan aktiviti. Dan mengapa bank tidak aktif dalam perkara ini, apa pendapat anda?

Ia mudah: risikonya terlalu tinggi. Secara amnya, risiko pembinaan adalah yang paling tinggi. Dan jika bukan profesional yang diwakili oleh rakyat mengambil risiko ini ke atas diri mereka sendiri, maka profesional yang diwakili oleh bank mengelakkannya. Ini adalah yang pertama.

Kedua, untuk mengurangkan risiko ini, bank mesti mengawal sepenuhnya aktiviti pembinaan pemaju. Dan hari ini dia tidak mempunyai peluang seperti itu. Pertama, aktiviti pemaju itu sendiri tidak begitu telus - kedua-duanya dari sudut kewangan dan dari sudut pandangan semua prosedur yang mengiringi pembinaan. Dan kedua, kecekapan bank, seperti yang saya katakan, tidak mencukupi.

Tetapi di bawah batu yang berbaring, seperti yang anda tahu, air tidak mengalir. Dan masalah ini tidak akan selesai jika keadaan itu sendiri tidak memaksa kita untuk akhirnya mula menyelesaikannya, adakah anda bersetuju?

Sudah tentu! Sudah tentu, jika, seperti hari ini, tanpa sebarang kawalan khas, anda mengambil wang daripada orang, maka mengapa berpindah? Kedua-dua pihak tidak bergerak... Dan jika syarat dicipta, maka ia adalah perkara yang sama sekali berbeza. Lagipun, pembinaan di seluruh dunia dikreditkan oleh bank. Dan Rusia tidak lebih buruk daripada negara lain, kita hanya belum membangunkan amalan ini lagi, itulah sebabnya.

Tetapi dalam satu ketika, sudah tentu, semuanya tidak akan berkembang. Ini memerlukan tempoh peralihan. Cukup lama pada pendapat saya.

- Bagaimana?

Sekurang-kurangnya tidak kurang daripada lima tahun. Kita perlu menghasilkan beberapa mekanisme perantaraan dan secara beransur-ansur beralih ke pembiayaan projek.

Baru-baru ini, mekanisme untuk akaun escrow telah diperkenalkan, apabila terdapat DDU, tetapi dana tersebut tertakluk kepada penempatan di bank dan disekat sehingga pembinaan selesai. Ini adalah sejenis mekanisme perantaraan, tetapi adalah mustahil untuk memaksa semua orang untuk memasuki peringkat ini.

- Apa yang anda cadangkan?

Saya fikir adalah perlu untuk mencipta untuk dua atau tiga tahun akan datang, secara relatifnya, beberapa keperluan yang akan merangsang kedua-dua bank dan pemaju untuk beralih kepada akaun escrow terlebih dahulu. Kemudian dalam masa dua atau tiga tahun untuk merangsang mereka untuk bekerja di bawah kontrak untuk penjualan perumahan. Kod Sivil kami membolehkan anda membuat kontrak jualan berhubung dengan sesuatu yang akan dibuat pada masa hadapan. Oleh itu, adalah perlu untuk mengawal selia kontrak sedemikian untuk penjualan premis kediaman dan menetapkan jumlah maksimum deposit di atasnya. Di banyak negara mereka melakukan ini, dan deposit di sana, sebagai contoh, 10-15%. Dan untuk tempoh peralihan kedua, bukan kos penuh perumahan, tetapi 10-15% daripada deposit daripada perjanjian jual beli harus diletakkan pada akaun escrow ini.

Tetapi kemudian, apabila kedua-dua peringkat peringkat peralihan ini berakhir, anda boleh berkata: “Semua orang belajar, berlatih, dan itu sahaja! Kini kami hanya bekerja di bawah kontrak jualan dengan deposit maksimum yang ditetapkan oleh undang-undang.” Sebagai contoh, 10-15% yang sama. Dan letakkannya dalam akaun escrow. Saya fikir ia masuk akal untuk membuat keperluan sedemikian supaya 10-15% untuk seseorang dijamin, dan dia tidak kehilangannya. Dan semua bentuk lain - untuk melarang.

Pada masa yang sama, adalah sangat penting untuk mengikuti dan mengawal selia perundangan supaya pemaju, bergerak ke arah pembiayaan projek, tidak menggunakan mekanisme lain. Sebagai contoh, kita melihat bahawa dengan pengetatan semasa norma 214-FZ, pergerakan bermula ke arah dana bersama. Dan kita semua tahu tentang SU-155 dan tentang skim koperasi perumahan, apabila pemaju tidak selalunya secara sah menarik koperasi perumahan untuk diri mereka sendiri.

Saya mesti mengatakan bahawa pembangun kami secara amnya sangat berdaya cipta, dan dalam perjalanan, boleh dikatakan, ke masa depan yang lebih cerah, mereka mungkin mencipta beberapa bentuk lain dan memikirkan cara untuk mengambil wang daripada orang di peringkat pembinaan. Mereka akan meninggalkan 214-FZ untuk borang lain, malah kurang terkawal, dsb.

Oleh itu, di sini adalah perlu untuk mengubah struktur institusi pasaran. Dan ini adalah tugas yang sangat sukar.

Jurubank tidak akan terlepas keuntungan mereka, tetapi pada masa yang sama, seperti yang anda nyatakan, bank tidak suka mengambil risiko. Apakah langkah yang anda cadangkan untuk menggalakkan rakyat menggunakan akaun escrow?

Walaupun semasa membincangkan pakej pindaan tahun lepas kepada 214-FZ, saya mencadangkan untuk meningkatkan jumlah pampasan insurans untuk deposit rakyat dalam akaun escrow. Iaitu, untuk membuat bukan 1.4 juta Rubles, kerana hari ini dibayar balik pada deposit tetap untuk bank-bank yang termasuk dalam sistem insurans deposit, tetapi pada jumlah semua dana yang diletakkan pada akaun escrow.

Lagipun, kita tidak boleh lupa bahawa sebenarnya, akaun bank escrow juga bukan risiko sifar. Seperti yang dapat kita lihat, bank sendiri juga mempunyai masalah: kebankrapan, penyusunan semula, dll. Dan walaupun kini telah ditetapkan bahawa akaun escrow tersebut hanya boleh dibuka oleh bank terbesar dan paling dipercayai yang bekerja dengan belanjawan persekutuan, dll, malangnya. , tidak ada satu bank pun di negara kita, kecuali dua atau tiga tulang belakang, yang terlepas daripada masalah.

Oleh itu, jika kita memperkenalkan sebarang langkah insentif pada peringkat peralihan kepada pembiayaan projek, maka saya akan meningkatkan pampasan insurans ini. Dengan jaminan keselamatan wang yang dilaburkan, mekanisme sedemikian akan menjadi lebih menarik bagi rakyat.

- ... dan setakat ini mekanisme ini tidak berfungsi juga kerana pemaju tidak mempunyai sumber untuk membayar faedah pinjaman semasa proses pembinaan, dan mengeluarkan pinjaman yang tidak menyediakan pembayaran faedah adalah dilarang oleh peraturan Bank Rusia, bukan?

Adalah jelas bahawa pemaju tidak mempunyai aliran kewangan, tetapi dengan pembiayaan projek ia tidak akan sama sekali - tidak akan ada aliran kewangan luaran.

Dalam sistem ini, hanya pemaju yang mempunyai peluang untuk pelaburan mereka sendiri harus berasa gembira. Bahagian dana pemaju sendiri tidak boleh kurang daripada 30-40% daripada jumlah yang diperlukan untuk pembinaan kemudahan tertentu. Ini akan merangsang beliau untuk mengurangkan masa pelaksanaan projek.

Hari ini terdapat teknologi, terutamanya organisasi, yang membolehkan anda membina bangunan apartmen dalam masa dua hingga tiga bulan sahaja. Dan jika pemaju tanpa kehilangan kualiti boleh mengurangkan tempoh pelaksanaan projek dari setahun kepada dua atau tiga bulan ini, maka mereka akan memerlukan wang untuk membayar faedah hanya dalam tempoh ini. Dan semakin cekap dan lebih pendek proses pembinaan itu sendiri, semakin rendah bayaran faedah ke atas pinjaman itu.

Semua ini, saya ulangi, akan menggalakkan pembangun memperkenalkan teknologi moden.

Bunyi meyakinkan. Sekarang, izinkan saya memberitahu anda sesuatu yang tidak menyenangkan - mengenai harga perumahan, yang, pada pendapat beberapa pakar, mungkin meningkat sebanyak 10-15% disebabkan oleh peralihan kepada pembiayaan projek. Dan mengenai jumlah pembinaan, yang, sebaliknya, mungkin jatuh dengan ketara, yang jelas tidak sesuai dengan matlamat yang diisytiharkan, yang memperuntukkan peningkatan tahunan dalam pentauliahan perumahan sebanyak 4-6 juta meter persegi. m dan mencapai penunjuk 120 juta meter persegi. m menjelang 2025. Garis lurus berbilang arah diperolehi...

Setuju. Sesungguhnya, apabila struktur institusi pasaran berubah, pesertanya mesti menyesuaikan diri dengan ini. Dan saya fikir adalah mustahil untuk mengekalkan jumlah pembinaan sebelumnya "di persimpangan". Di sini adalah perlu untuk mendamaikan satu matlamat dengan yang lain. Anda perlu memahami bahawa jumlah pembinaan boleh berkurangan: bukan bencana, tetapi sebanyak 10-20%.

Ini adalah banyak: berjuta-juta meter persegi perumahan, yang kedua-dua rakyat biasa dan pemaju program negeri akan terlepas. Dan kemudian terdapat industri berkaitan, seperti pengeluar bahan binaan.

Inilah yang dipanggil "pilihan politik". Apa yang lebih penting: untuk mengekalkan jumlah besar pembinaan atau untuk menghapuskan keadaan di mana terdapat pelabur hartanah yang ditipu? Itulah sebabnya tempoh peralihan diperlukan supaya semua orang boleh menyesuaikan diri. Sudah tentu, anda tidak boleh melaksanakan perkara sedemikian semasa dalam perjalanan.

Mengenai harga, saya akan katakan ini. Agar harga menjadi berorientasikan pasaran, adalah perlu untuk membangunkan persaingan di kalangan pemaju. Biar saya tekankan: bukan di kalangan kontraktor, tetapi di kalangan pemaju. Kerana disebabkan oleh peningkatan dalam kos pembina, harga meningkat terutamanya dalam pasaran yang tidak kompetitif. Dan jika pasaran berdaya saing, maka harganya terdiri daripada penawaran dan permintaan, dan kos tidak ada kena mengena dengannya. Margin pemaju, iaitu keuntungannya, semakin berkurangan.

Dan hakikat bahawa pasaran kita berdaya saing lemah bukanlah berita.

Seperti yang dinyatakan pada persidangan baru-baru ini di Sekolah Tinggi Ekonomi, di Moscow, 80% daripada urus niaga di pasaran dikawal oleh 5-8 pemaju. Dan apa yang boleh kita katakan tentang pasaran serantau yang kurang kompetitif…

Perubahan institusi utama sedemikian dalam pasaran perumahan mesti dipertimbangkan dari semua sudut, termasuk syarat-syarat yang diperlukan untuk meningkatkan persaingan supaya harga tidak meningkat, dsb.

Saya ulangi, ini adalah tugas sosio-ekonomi dan politik yang sangat kompleks. Dan ia mesti ditangani dengan teliti dan bertimbang rasa. Jangan patahkan kayu api, jangan potong bahu anda, tetapi lihat semua risiko dan kemungkinan akibatnya. Iaitu, lebih awal daripada masa untuk meletakkan penyedut minuman di mana-mana ...