A lakásvásárlás minden család számára fontos lépés. És itt a fő dolog az, hogy válasszon egy megfelelő lehetőséget, amely megfelel a helynek, a területnek, a négyzetméterek számának és a költségeknek. De néha, amikor ilyen lakást találnak, kiderül, hogy nem lehet azonnal egyszerű adásvételi szerződést kötni, mivel vannak bizonyos akadályok, mind az egyik, mind a másik oldalon. Ezek az akadályok átmeneti jellegűek, és összefüggésbe hozhatók ingatlan-nyilvántartással (például új épületeknél, miután a házat átadták, de még nem kapták meg az igazolásokat), előkészítő intézkedésekkel, jogi eljárásokkal (pl. például válás esetén), jelzáloghitel felvételével és hasonló esetekkel. A feleknek azonban szándéka van egy adott ingatlan adásvételére a jövőben, ezért olyan előszerződés megkötéséhez folyamodnak, amely garantálja, hogy a felek megállapodtak - az egyik az adásvételről, a másik a beszerzésről. az ingatlant, és megállapodnak abban, hogy megvárják egyik vagy másik helyzet megoldását.

A lakás adásvételére vonatkozó előzetes megállapodás komoly dokumentum, mivel olyan alapvető rendelkezéseket tükröz, amelyek a fő változatban szigorú betartást igényelnek. Egyszerűen fogalmazva, az előzetes megegyezik a fővel, csak nincs bejegyezve a kormányzati szerveknél, és tartalmazza a fő megállapodás elkészítésének végső dátumát. Az előzetes megállapodásban meghatározott minden pont kötelező, így annak megkötése komoly lépés. Ha nyereségesebb vevőt találnak, vagy jövedelmezőbb beszerzési lehetőséget találnak, nem lehet egyszerűen megtagadni az előzetes megállapodást. Ha az egyik fél ennek teljesítését elmulasztja, a másik pert indíthat, amely a megállapodások végrehajtására kényszeríti a feleket.

A lakásra vonatkozó előzetes adásvételi szerződés a következő pontokat tartalmazza, amelyekre különös figyelmet kell fordítania:

1. A felek adatai, teljes név, pontos útlevéladatok. Az eladásra kerülő lakás minden tulajdonosát a szerződésbe kell foglalni, a tulajdoni igazolás szerint. Ha ezek közül valamelyiket megadják, a tranzakció törölhető. Ezzel nem szabad egyetérteni, még akkor sem, ha az eladó arról biztosít, hogy a második tulajdonos „teljesen egyetért, csak még nem tért vissza üzleti útról”. Egy tulajdonos csak akkor adhat el lakást, ha rendelkezik a második tulajdonos közjegyző által hitelesített meghatalmazásával. Közös ingatlan esetén az eladónak be kell mutatnia a házastárs közjegyző által hitelesített hozzájárulását az ügylethez. Vevő oldalon a lakás minden leendő tulajdonosa is benne van.
2. Az ingatlan (lakás) azonosító adatai. Fel vannak tüntetve az objektum pontos paraméterei: cím, négyzetméterszám, helyiségek, emelet, kataszteri szám. Mellékelheti és csatolhatja a lakás regisztrációs igazolását. Az ingatlant a lehető legpontosabban, a legkisebb hiba kizárásával kell feltüntetni.
3. A felek fő adásvételi szerződés megkötésének határideje. Ez a pont a szerződés tárgya – ebben a felek megállapodnak. Meg kell határozniuk azt az időt, amely elegendő lesz minden olyan körülmény megoldására, amely megakadályozza az ingatlan új tulajdonoshoz történő bejegyzését. Ez az időszak változhat, de számokkal és szavakkal kell leírni az értelmezés kizárása érdekében. A főszerződés elkészítésére szánt idő általában nem több, mint egy év, ezt jogszabályi szinten határozzák meg. Ha az egyik fél a felek által meghatározott határidő lejárta után megtagadja a főszerződés aláírását, bírósághoz kell fordulnia.
4. A tulajdoni okmányok azonosítása. Szükséges, hogy a tulajdonos a tulajdonjogra vonatkozó dokumentumokat eredeti formában adja át, melynek azonosító adatait a megkötendő előszerződésben külön záradékként rögzíteni kell.
5. Befizetés/előleg Az előszerződésben kell szerepeltetni, mint biztosítékot a vevő vásárlási szándékára az adott lakásra. Ha az eladó kauciót kap, az azt jelenti, hogy a lakást senki másnak nem mutatja meg eladásra. A kaució mértékét a felek egymástól függetlenül határozzák meg, de általában nem haladhatja meg a lakás árának 10%-át. Azt is, hogy mi lesz garanciaként fizetendő - kaució vagy előleg -, azt is a feleknek kell eldönteniük. Ez a két fogalom eltér egymástól: ha valamelyik fél nem teljesíti kötelezettségeit, az előleg visszajár, míg a foglaló, ha a vevő megtagadja, az eladónál marad, ha pedig a tulajdonos megtagadja az ügyletet, visszajár a második félnek. 2. összeg. Itt is elengedhetetlen az előleg/előleg beérkezését igazoló nyugta. Minden ingatlantulajdonosnak kézírással kell elkészítenie, ahol az összeg arányosan van feltüntetve. Ha többen vannak, az egyik tulajdonos nem kaphat előleget.
6. A lakás végleges ára. Az ingatlan értékét egyértelműen a felek határozzák meg. Változtatásra, pontosításra nem jogosít, fix. A főszerződés pedig pontosan ezt a költséget tükrözi.
7. A lakás fizetésének eljárása. Az előszerződés lényeges pontja, amely rögzíti, hogy a lakás végtörlesztése hogyan történik (levonva az előleget/letétet) - készpénzben vagy átutalással, milyen határidőn belül, milyen feltételekkel (esetleg részletfizetéssel) stb. . Ha a fizetés banki átutalással történik, akkor érdemes a bankszámla adatait feltüntetni, ha több tulajdonos van, akkor ennek megfelelően mindegyikhez több számla tartozik. A vásárolt termék végső fizetésére adott napok száma is feltüntetésre kerül. Mindez majd a főszerződésben is megjelenik.
8. Felelősség a megállapodások megszegéséért. Leggyakrabban a jogszabályi keret mérlegelési jogkörébe tartozik, de Ön előírhatja saját feltételeit. A felelősséget a betéttel kapcsolatban is meghatározzák.
9. A főmegállapodás megkötésére vonatkozó előkészítő intézkedések végrehajtásának felelőssége, mind magával az ingatlannal (például az ott bejegyzett személyek kivonása a lakásból), mind a fizetési műveletekkel (például kölcsön megszerzése) szintén szerepel. a megállapodás külön pontja.
10. Tranzakciós költségek. Az előszerződés meghatározza, hogy melyik fél fizet ezekért.

Az előszerződés a főmegállapodás minden lényeges, alapvető, lényeges, problematikus pontját megoldja. Mivel ezek a pontok a lakásvásárlási előszerződésben megjelennek, ezek is általánosan szabályozottak lesznek. És ha az egyik fél kételkedik bármely feltételben, akkor jobb, ha elhalasztja az aláírást, mert nem lesz visszaút. Ügyletkötéskor és letét átutalásakor célszerű olyan tanúk jelenlétét biztosítani, akik nem a felek rokonai.

Az adásvételi előszerződés nem igényel regisztrációt, de célszerű közjegyzővel hitelesíteni.

Az előírt határidőn belül ingatlan adásvételi előszerződés alapján a felek megkötik és aláírják a fő szerződést, valamint az ingatlan egy tulajdonostól való elidegenítésének és a lakás tulajdonjogának megszerzésének teljes mechanizmusát. egy másik lép életbe.

A lakás eladására vonatkozó előzetes megállapodás egy hivatalos dokumentum, amely megerősíti az eladó és a vevő azon vágyát, hogy a meghatározott feltételek mellett aláírják a fő megállapodást. Mindegyiket a jelen megállapodás szövege írja elő, amelyet a fő megállapodás formájában állítottak össze. Ezt fontos szem előtt tartani Ezen követelmények be nem tartása érvénytelenségét vonja maga után.

A dokumentumnak tartalmaznia kell a lakóingatlanra vonatkozó információkat, a főszerződés aláírásának megállapodott időpontját és az ügylet minden lényeges feltételét. Az ilyen típusú adásvételi szerződés megkötésének jogalapját a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 429.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke. Előzetes megállapodás

1. Előszerződéssel a felek kötelezettséget vállalnak arra, hogy az előszerződésben rögzített feltételekkel jövőbeni vagyonátruházási, munkavégzési vagy szolgáltatási szerződést (főszerződést) kötnek.
2. Az előszerződést a főszerződésre megállapított formában kötik, ha pedig a főszerződés formája nincs megállapítva, akkor írásban. Az előszerződés formájára vonatkozó szabályok be nem tartása annak semmisségét vonja maga után.
3. Az előszerződésnek tartalmaznia kell a tárgy megállapítását lehetővé tevő feltételeket, valamint a főszerződés egyéb lényeges feltételeit.
4. Az előszerződés meghatározza azt az időtartamot, amelyen belül a felek vállalják a főszerződés megkötését. Ha az előszerződésben nem szerepel ilyen időtartam, a főszerződést az előszerződés megkötésétől számított egy éven belül meg kell kötni.
5. Azokban az esetekben, amikor az előszerződést kötő fél elkerüli a főszerződés megkötését, az e kódex 445. cikkének (4) bekezdésében foglalt rendelkezéseket kell alkalmazni.
6. Az előszerződésben rögzített kötelezettségek megszűnnek, ha a feleknek a főszerződés megkötésére nyitva álló határidő lejárta előtt az nem jön létre, vagy az egyik fél nem küld ajánlatot a másik félnek jelen szerződés megkötésére.

Fontos megérteni, hogy amikor azt mindegyik fél elkészíti és jóváhagyja, a vevő nem lesz az okiratban meghatározott ingatlan tulajdonosa, csak megszerzi a lehetőséget jövőbeli szerződést köt a jelenlegiben meghatározott feltételekkel.

Nagyon gyakran az előzetes adásvételi szerződés megkötése után a vevő bizonyos összeget ad az eladónak. Ez a lépés azonban helytelen – az e dokumentum alapján történő fizetés egyáltalán nem történhet meg. Ebben az esetben a szövegben jelezheti, hogy az eladó az előlegből mekkora összeget kap a főszerződés megkötésekor.

Milyen veszélyekkel jár a szerződéskötés?

Előfordul, hogy az előzetes megállapodás megkötésekor az ügyletben részt vevő felek azt „hozzávetőlegesnek” vagy nem kötelező erejűnek tekintik. A Ptk. fogalmai szerint azonban az ilyen típusú megállapodás egy esemény bekövetkezéséig ténylegesen elhalasztható, ugyanakkor a felek számára kötelező teljesíteni annak feltételeit.

Ezért egy ilyen dokumentum aláírásakor józanul kell felmérni előnyeit és hátrányait.

Árváltozások az elő- és a főszerződés aláírása között. Tekintettel arra, hogy ez a dokumentum pontosan rögzíti a megvásárolt lakás végső költségét, a főszerződés aláírására várva az ingatlanárak ugrásszerű zuhanása és zuhanása egyaránt előfordulhat.

Ilyen körülmények között valószínű olyan helyzet áll elő, amikor vagy az eladó elégedetlen lesz a régi árral (például az új körülmények között ez a lakás többe kerülne, vagy a kapott összeg nem lesz elég egy új lakás vásárlásához ), vagy a vevő (például az árak meredeken estek, és az új körülmények között olcsóbban is megvásárolható lenne a lakás).

Felelősség a bíróság előtt. Ha az egyik szerződő fél meggondolja magát a főszerződés aláírásával kapcsolatban, akkor a másik fél bíróságon keresztül kényszerítheti erre. Ilyen 4. pontja rögzíti a lehetőséget. 445 Ptk. Ebben az esetben a károsultnak minden felmerülő költsége megtérítését követelheti a másiktól.

Itt azonban szem előtt kell tartani, hogy az előszerződés érvényét veszti, ha a főszerződést a megadott határidő lejárta előtt nem írják alá, vagy a résztvevők közül bármelyik nem jelezte írásban aláírási szándékát, mint az esemény dátuma, helye és időpontja.

Letét. Jellemzően jelen szerződés megkötésekor a vevő kauciót fizet az eladónak a vállalt kötelezettségek teljesítésének garanciájaként.

A kaució fogalma azt jelenti, hogy ha a vevő a jövőben nem akarja aláírni a főszerződést, akkor a pénz az eladónál marad. Ha pedig az eladó nem írja alá az okmányt, köteles a foglaló dupláját kifizetni a vevőnek.

Ezzel szemben a bírósági eljárásokban egyre gyakrabban ismerik el érvénytelennek a szerződésnek az elhelyezett letétre vonatkozó adatokat tartalmazó pontjait. Ezért ebben az esetben a legjobb, ha előzetes szerződést köt, és ezzel együtt egy letéti szerződést is.

Kockázatcsökkentési

Az előszerződést a felek annak érdekében írják alá, hogy csökkentsék az ügylet további sikertelenségének kockázatát. Több oka is van annak, hogy miért célszerű formalizálni.

Vevő még nincs meg a szükséges pénzösszeg- talán várja a pénz megérkezését, a hitel jóváhagyását stb.

Eladó nem töltötte ki a dokumentumokat, amelyet lakáseladáskor be kell mutatni. Ezért további időre van szüksége ehhez.

A tulajdonos jelenleg nem tartózkodik a városban, és időre van szüksége a visszatéréshez vagy az ingatlan eladására vonatkozó meghatalmazás kiadásához.

A tranzakció előtt bizonyos lépéseket meg kell tenni, például törölni kell a nyilvántartást, vagy engedélyt kell kérni a gyámhatóságtól.

A szerzõdõ felek bármelyike ​​öröklésbe lép (az eljárás általában hat hónapig tart), és szeretné megszilárdítani a tranzakció lebonyolítására irányuló vágyát. Azonban jobb, ha nem ír alá egy ilyen dokumentumot, amíg a közjegyző ki nem állította az öröklési bizonyítványt, hogy az okirat jogerőre emelkedjen.

Lakásvásárlás támogatással vagy készpénzes igazolással. Néha az ilyen dokumentumok szerint csak azután kapják meg a pénzt, hogy a tranzakció átment az állami nyilvántartásba, ami 2-3 hetet vehet igénybe.

Más okok is lehetnek, amelyek a feleket előzetes megállapodás megkötésére késztethetik. Bármely fél számára jelentős feltételek feltüntetése a dokumentumban csökkenti a tervezett tranzakció további megszakadásának kockázatát.

Az előzetes megállapodásnak a következő információkat kell tartalmaznia:

• teljes adatok a lakás eladójáról és vevőjéről;
• címet és részletes leírást vásárolt lakás;
• különleges időpontja, amely előtt a feleknek alá kell írniuk az ügyletre vonatkozó fő megállapodást;
• lakás vételár, valamint a pénzeszközök vevő általi átutalásának ütemezése és módjai;
• annak az ingatlannak a megjelölése, amelyben ez a ház található, valamint hogy mely dokumentumok alapján keletkezett ez a jog;
• információk a lakásban regisztrált személyekről, valamint arról, hogy a főszerződés aláírásáig kik használhatják tovább a lakást;
• minden olyan művelet, amelyet egy tranzakció befejezéséhez el kell végezni. A teljesítésükre szánt pontos időkeret feltüntetésre kerül.

Felelősség azért, hogy az előszerződésben foglalt kötelezettségeket nem teljesítették, vagy a főszerződést soha nem írták alá.

Hogyan kell komponálni?

Nagyon fontos az előzetes adásvételi szerződés helyes elkészítése, mert ez segít elkerülni a kockázatokat, és végső soron a dokumentumban meghatározott feltételekkel történő tranzakció megkötéséhez vezet. Az internetről letölthet egy lakás adásvételére vonatkozó előzetes szerződés mintát, de ez a megközelítés nem mindig hatékony.

A jelen megállapodás aláírásában mindkét fél részéről részt kell venniük azon személyeknek, akik a fő megállapodást is aláírják. Ez azt jelenti, hogy ha az ingatlan több személy közös tulajdonában van, akkor ebben a megállapodásban is mindegyiket rögzíteni kell. Ugyanez vonatkozik a vásárlókra is, ha a vásárlást többen végzik.

Nagyon fontos, hogy a tranzakcióban részt vevő valamennyi fél jelen legyen ebben a szakaszban. Ha például az egyik tulajdonos távol van, a többi pedig arról biztosít, hogy „nem ellenzi”, akkor a végén kiderülhet, hogy nem vállal eladási kötelezettséget, ezért nem vesz részt a döntőben. tranzakció, ami annak meghibásodásához vezet.

A szerződésnek a legpontosabban és legteljesebben le kell írnia a megkötés tárgyát képező házat. Teljesen meg kell adni a lakás címét, emeletét, pontos területét (közös és lakóterület), a szobák számát és elhelyezkedését. Ehhez a dokumentumhoz csatolni lehet a lakás műszaki tervét a BTI-től.

Az eladó kérheti ide feltüntetni, hogy a lakást a vevő megvizsgálta, és ezzel kapcsolatban nincs panasza.

Fontos, hogy pontosan megjelöljük azt az összeget, amelyért a tranzakciót végrehajtják. Az tény, hogy ez a jövőben sem változhat, még az ingatlanpiaci ár jelentős ingadozása esetén sem. Itt is egyértelműen megadhatja, hogy a vevő hogyan fog fizetni - teljes egészében vagy részekben, előleggel vagy anélkül. Részletekben történő befizetéskor érdemes feltüntetni, hogy az egyes összegeket mikor kell befizetni. Ezenkívül rögzítik a vásárolt lakás fizetési módját - készpénz, banki átutalás, fizetés plasztikkártyával stb.

A dokumentum egyik legfontosabb pontja annak az időtartamnak a megjelölése, amely alatt a fő megállapodást alá kell írni. Érdemes szem előtt tartani, hogy ha a pontos dátum nincs megadva, akkor a főszerződést az előszerződés teljesítésének időpontjától számított egy éven belül kell megkötni.

Annak ellenére, hogy az előleg átutalása e megállapodás aláírása után jogellenes, a résztvevők még mindig gyakran ezt teszik. Ha az átutalás megtörtént, akkor a dokumentum konkrétan meghatározhat további műveleteket az átutalt pénzzel - mikor kerül vissza a vevőhöz és mikor marad az eladónál. Azt is egyértelműen jelezheti, hogy ez az összeg a lakás költségeinek kifizetésére megy.

Egy másik fontos pont, amelynek tükröződnie kell a szerződésben, a lakhatási okmányok ellenőrzésének eredménye. Fel kell tüntetni a forgalmi engedély adatait, a lakáson lévő teher hiányát - jelzálog, bérlet, letartóztatás, valamint rögzíteni kell, hogy a tárgy nem tartozik elidegenítés alá.

Gyakori hibák

Néha, amikor lakást vásárol egy még építés alatt álló épületben, a fejlesztő előzetes adásvételi szerződést kíván kötni a vevővel. Ez azonban téves, mert a szerződés tárgya olyan lakás, amely az aláíráskor nem épült.

Nagyon fontos az összes lényeges feltétel feltüntetése a kidolgozás során. A kikötések hiánya a későbbiekben vitákhoz vezethet a felek között, vagy akár a megkötött szerződés érvénytelenítéséhez is vezethet. Érvénytelennek minősül az irat, ha a felek személyes adatai, a lakás jellemzői, a vételár nem hiánytalanul vagy tévesen szerepelnek.

Kétértelmű és általános homályos kifejezések. Egyértelműen meg kell határozni a felek jogait és kötelezettségeit, pontosan milyen intézkedéseket kell tenniük a főszerződés megkötéséhez, és ezt milyen időpontig kell megtenni.

Előzetes megállapodás - Ez egy olyan dokumentum, amely megerősíti a felek lakásvásárlási és eladási szándékát.

Kötelező érvényű, és ha az egyik fél kibújik, a másik perelhet ennek alapján.

A dokumentum azonban nem rögzíti a tulajdonjog átruházását, és nem tartozik állami nyilvántartásba. Tartalmaznia kell a felek adatait, a lakás vagy részesedés leírását és az eladási összeget.

Néha előfordul, hogy sürgősen el kell adnia néhány ingatlant, de a tulajdonjogot még nem regisztrálták. Vagy esetleg találkozott egy megvásárolni kívánt ingatlan adásvételi hirdetésével, de kiderül, hogy az eladó még nem a tulajdonos. Ez megtörténhet például akkor, ha az örökösök már bejelentették az öröklés elfogadását, de még nem vették át okiratokban. Ebben az esetben egy előzetes ingatlan adásvételi szerződés () segít.

Előzetes megállapodás jogalapja

Az előügyletet a Ptk. 429. §-a szabályozza. A jelen cikk követelményei szerint az eladó és a vevő megállapodik az ingatlan eladásának feltételeiben - meghatározzák az árat és a napot, amikor a fő tranzakciót le kell zárni. Természetesen nem köthet előzetes megállapodást, ez nem kötelező. Vannak azonban olyan helyzetek, amikor ennek a dokumentumnak döntő befolyása lehet.

Az ilyen dokumentumot a következő szabályok szerint kell elkészíteni:

• írásban kell lennie;
• tüntesse fel az eladó és a vevő adatait (az összes útlevéladatot és regisztrációt);
• az ingatlan jellemzői (cím, szintszám, terület, kataszteri számok);
• az ingatlan ára, amelyet a vevő fizet az eladónak;
• azt az időtartamot, ameddig a főszerződést meg kell kötni.

Ha az előszerződés időtartama lejár, és az Ön partnere megtagadja aláírásával a főszerződést, a Polgári Törvénykönyv 445. cikke 4. részének kérésére bíróságon követelheti, hogy kötelezze a tettest a szerződés megkötésére. a korábban egyeztetett feltételeket. Ha az előszerződést megfelelően készítik el, a bíróságok haladéktalanul kielégítik az ilyen igényeket.

Az előszerződés felmondása csak a felek megegyezésével lehetséges. A megállapodás nem köthető írásba - ha az eladó és a vevő nem teljesítette határidőre az előszerződésben foglaltakat, és egyikük sem küldött a másiknak ajánlatot a főszerződés aláírására, akkor kötelezettségeik megszűnnek.

Ezért az adásvételi szerződés felmondása iránti keresetlevél vagy az adásvételi szerződés felmondására vonatkozó, még ha előzetes is, ebben az esetben nem szükséges.

Egyébként, ha az előszerződésben nem adta meg a főügylet napját, az egy évig lesz érvényes.

Az előzetes ügylet nincs bejegyezve a Rosreestr-ben, mivel a regisztrációs tranzakciókat csak az objektumok tulajdonosai vagy képviselői alapján hajtják végre, közjegyzői meghatalmazás alapján.

Az előzetes ügylet céljai

Egy ilyen megállapodás megkötésével biztos lehet benne, hogy:

• a szerződésben meghatározott eladó és vevő a főügylet feleiként jár el;
• a dacha, lakás, garázs vagy telek ára fix, azaz nem emelkedhet vagy csökkenhet a felek beleegyezése nélkül;
• a főügylet időpontja a felek beleegyezése nélkül szintén nem változik beleegyezés nélkül.

Mire kell figyelni

Az előzetes megállapodás megkötésekor fordítson nagy figyelmet az árnyalatokra.

A lakóhelyiség megszerzésére vagy elidegenítésére irányuló ügyletek nagy kockázattal járnak. Lakásvásárlás előtt ellenőriznie kell a dokumentumokat, meg kell oldania az összes regisztrált személy törlésének kérdését, vagy be kell szereznie a jelzáloghitel-engedélyt, ami meglehetősen sok időt vesz igénybe. Ezért az eladónak és a vevőnek garanciákra van szüksége arra vonatkozóan, hogy a szerződő fél a jövőben nem fogja megtagadni a szerződés aláírását. Ez a garancia egy dokumentum, amely megerősíti az adásvételi feltételek előzetes jóváhagyását.

Általános jellemzők

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke értelmében a lakásvásárlásra vonatkozó előzetes megállapodás előírja a potenciális vevő és az eladó kötelezettségét, hogy bizonyos idő elteltével ügyletet kössenek az ingatlan elidegenítéséről.

Az írásos lakásvásárlási vagy eladási szándéknak tükröznie kell a szerződő felek által kötött valamennyi megállapodást:

• az értékesített tárgy jellemzői;
• ingatlan ára;
• fizetési mód;
• élettér átvételi és átadási eljárás;
• ingatlanterhelések, ha vannak.

Fontos. Az ilyen megállapodás nem eredményezi a helyiségekre vonatkozó jogok létrejöttét vagy megszűnését. Csak azt garantálja, hogy a lakóterületet a szerződő felek által megállapított feltételek szerint értékesítik.

Amit fontos tudni a megkötéskor

Az ingatlan elidegenítéséről szóló előszerződés a főszerződés mintájaként szolgál. Az aláírásával a tranzakcióban résztvevő a jövőben nem tudja egyszerűen megtagadni az abban meghatározott feltételeket.

Az előszerződés felei a tárgyat átvevő vagy elidegenítő személyek. A dokumentumban „Eladó” és „Vevő”, vagy „Jövő eladó” és „Jövőbeli vevő” néven szerepelnek.

Az eladó nevében csak az ingatlan elidegenítési joggal rendelkező magánszemélyek vagy jogi személyek köthetnek megállapodást a lakóterület előzetes adásvételéről. A vevőnek meg kell jelölnie az ingatlan tényleges vásárlóját, akinek a nevére a későbbiekben bejegyzésre kerül. Ezért a megállapodást nem írhatja alá rokon vagy barát az ingatlan távollévő tulajdonosa vagy átvevője helyett, kivéve, ha erre a tulajdonos közjegyzői engedélye van.

Előzetes megállapodás alapján a vevő pénzt utalhat át az eladónak, hogy kifizesse a lakás költségeit. A következőképpen lesznek formázva:

• letét;
• előleget a tranzakcióra.

Olvassa el még: Telkek kiadása nagycsaládosoknak

A foglaló egy bizonyos összeg befizetését jelenti a felek részéről a tranzakció előlegként. Ha a vevő ezt követően az eladó hibájából megtagadja a lakásvásárlási szerződés megkötését, a letét összegét nem térítik vissza. Ha az ingatlan vásárlási szerződését az ingatlan tulajdonosa mondja fel, a potenciális vásárló az általa befizetett pénzösszeg dupláját fizetik ki.

Ha az egyik fél megtagadja a szerződés formalizálását, az előleg összegét visszatérítik a vevőnek, függetlenül attól, hogy milyen okokból nem írták alá a fő megállapodást.

Jegyzet. A kaució vagy előleg összegének a vevőnek történő átutalásakor el kell készíteni az eladó által történő tényleges pénzátvételt igazoló dokumentumokat (nyugta, bankszámlakivonat).

Az előleg mértéke a felek kérelmére kerül megállapításra. A vevőnek azonban nem szabad nagy összegekkel hozzájárulnia a jövőbeni megállapodáshoz. A főtranzakció előkészítése során különféle kedvezőtlen események fordulhatnak elő (a bank jelzáloghitel-kibocsátásának megtagadása, az egyik fél halála vagy baleset), amelyek következtében lehetetlenné válik a lakásvásárlás. A szerződő felek pedig megtagadják a pénz visszaadását.

Tanács. A kaució vagy előleg mértékét a kötelezettségek által meghatározott vagyonérték 5-10%-ában célszerű korlátozni.

Tranzakciós űrlap

Az előszerződést abban a formában kötik meg, ahogyan a lakás adásvételéről szóló szerződés készül. Ha a felek nem ragaszkodnak a megállapodás közjegyzői hitelesítéséhez, akkor a jogi erő biztosítása érdekében jobb, ha írásban formálják megállapodásukat.

referencia Információk. Nem szükséges előzetesen regisztrálni a megállapodást a Rosreestr hatóságoknál.

A lakás adásvételére vonatkozó előzetes megállapodást nem szabad csak szóban kifejezni, mivel az ilyen ügylet semmis.

Az Orosz Föderáció jogszabályai nem írnak elő szigorú követelményeket a lakóhelyiségek vásárlására és eladására vonatkozó előzetes megállapodás szerkezetére vonatkozóan. A polgári jog általános rendelkezései alapján az okirat következő kötelező elemei különböztethetők meg:

1. Preambulum, amely a teljes nevet jelzi. felek és útlevéladatok. A tulajdonos adatainak meg kell egyeznie a lakásra vonatkozó dokumentumokban megadott adatokkal. Ha két vagy több résztvevő képviseli valamelyik felet, mindegyikről teljes körű tájékoztatást kell feltüntetni
2. A fő rész - a szerződés tárgyával kapcsolatos fontos információkat le kell írni, nevezetesen: a helyiség címe; melyik emeleten van? a létesítmény területe és helyiségeinek száma; kataszteri nyilvántartási szám; az eladó tulajdonjogának megjelenésének okai; a lakótér állapota; meglévő terhek (például lakóhelyi bejegyzés, zálogjog stb.); tranzakciós ár; fizetési eljárás.
3. Az utolsó rész, amibe be kell írni:

• a tényleges adásvétel teljesítésének maximális feltételei;
• a felek kötelezettségei a főszerződés elkészítésére (különös tekintettel arra, hogy melyik résztvevő viseli az ügylet költségeit, begyűjti a szükséges igazolásokat stb.);
• a felek adatait és az aláírásokat.

Olvassa el még: Telekhatárok újraosztása és új telek kialakítása

Figyelem. Ha az okirat elkészítésekor hiba történik a lakás leírásában, annak nem lesz jogi hatálya.

Érvényesség

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve nem állapít meg maximális és minimális időtartamot az előzetes adásvételi szerződés érvényességére, így ezt a kérdést a résztvevők önállóan oldják meg.

Az ingatlan elidegenítésére vonatkozó „jövőbeni” szerződés feltételeinek meghatározására több lehetőség kínálkozik:

• annak az időtartamnak a meghatározásával, amely alatt a fő okmányt nyilvántartásba kell venni;
• megjelölve az aláírt szerződés Rosreestr hatóságokhoz történő benyújtásának pontos dátumát.

Példa a megfogalmazásra. „A szándéknyilatkozat akkor lép életbe, ha azt minden résztvevő aláírja, és 3 (három) hónapig érvényes.”

Ha a szerződés szövegében nem szerepel, hogy az érintett feleknek meddig kell regisztrálniuk a tulajdonjog átruházását, az ügylet megkötésének határideje a dokumentum aláírásától számított 12 hónap.

Lakás vásárlása jelzáloghitellel

Manapság a lakóingatlan vásárlásának meglehetősen gyakori módja a Sberbank jelzáloghitellel történő vásárlás. Ebben az esetben a vásárolt ingatlan biztosítéka ellenében a vevőnek pénzösszeget kölcsönöznek.

Mielőtt ilyen módon vásárolna lakóteret, be kell szereznie:

• a bank hozzájárulása a vevő lakáshitel nyújtásához;
• jóváhagyás egy, a vevő által már kiválasztott konkrét tárgy megvásárlásához.

Ezen dokumentumok elkészítése során az eladó találhat egy másik személyt, aki hajlandó megvenni a lakást, vagy megváltoztatni a szerződés feltételeit (például megemeli az árat, felülvizsgálja a tulajdonjog átruházásának bejegyzési költségeiről szóló megállapodást). Ezért a Sberbank jelzáloghitelének megszerzésekor tanácsos előzetes megállapodást kötni egy lakás vásárlására és eladására.

A feltételek szövegében a fent tárgyalt rendelkezéseken túlmenően tükrözni kell:

• a fedezet melletti ingatlanvásárlás ténye;
• a Sberbank neve és adatai;
• a pénz bank által az eladónak történő átutalásának dátuma.

Az az időszak, ameddig a megállapodás megkötésére kerül sor a jelzáloghitellel történő lakásvásárlásról szóló előzetes megállapodás megkötésére, közvetlenül attól függ, hogy a bank milyen időszakra tekinti át a vevő kérelmét. Valójában attól a pillanattól kezdve, hogy az ügyfél jelzáloghitel iránti kérelmét benyújtja, annak jóváhagyásáig körülbelül 2 hónap telik el.

Egyes esetekben ingatlanvásárláskor előszerződés készül, amely időben elhalasztja az adásvételi ügyletet. Tervezésekor több fontos pontra is érdemes odafigyelni: ezt most rögtön megtudod.

Egy adott ingatlan (lakás, telek, gépkocsi stb.) vásárlásakor a felek köthetnek, de nem kötelesek úgynevezett adásvételi előszerződést kötni. Az ilyen cselekmény jogszerűsége, valamint egy ilyen dokumentum létezésének ténye tükröződik Polgári Törvénykönyv (429. cikk).

A fő cél az, hogy mindkét fél vállaljon bizonyos kötelezettségeket az ügylet megkötése előtt:

• az eladó vállalja, hogy eladja az ingatlant ennek a vevőnek;
• A vevő vállalja, hogy az ingatlant ettől az eladótól vásárolja meg.

A felek a főszerződés megkötésére irányuló szándékukat az előszerződésben erősítik meg, amikor az adásvételi ügylet megtörténik. Ebben az esetben a felek azt jelentik, hogy a fő megállapodást azonos feltételekkel írják alá.

Az előszerződés célja, hogy az ügyletben részt vevő felek mindegyike megerősítse szándékát, és ezzel egyidejűleg a másik féltől írásban kötelezettséget vállaljon szándékára vonatkozóan. Leggyakrabban megállapodást rögzítenek egy lakás további megszerzéséről. Általában ilyen dokumentumra van szükség a következő esetekben:

1. Az eladó és a vevő megegyezett az ügyletben, de az eladótól hiányzik néhány dokumentum a lakáshoz, vagy azok nincsenek megfelelően kitöltve.
2. A vevőnek nincs elegendő pénze az egyszeri vásárláshoz, de az összeg egy részét azonnal átutalja, a többit pedig egy bizonyos időn belül teljes egészében kifizeti.
3. Jelzáloghitellel rendelkező lakás vásárlásakor általános gyakorlat az előszerződés megkötése, mivel az eljárást bonyolítja, hogy engedélyt kell kérni a banktól, amely a lakást fedezetként veszi a hitelforrások biztosításához.

A megállapodás abban különbözik a főtől, hogy nem kell regisztrálni sem a Rosreestrnél, sem közjegyző által hitelesíteni. Ilyen értelemben az okirat bizonyos kockázatokat rejt magában, ha a felek nem szolgáltatnak olyan dokumentumokat, amelyek bizonyítják, hogy a lakás nem terhelt (zálogjog, letartóztatás, harmadik személyek követelései stb.).

Az előre aláírt megállapodás bizonyos garanciákat, valamint a felek kockázatait is magában hordozza – mindezt a következő fejezetben részletesen tárgyaljuk.

Előzetes megállapodás: garanciák

Az előzetes megállapodás 2 fontos garanciát tartalmaz, amelyek mindkét fél érdekeit védik:

1. Ez a dokumentum garantálja a vevőnek, hogy a lakást pontosan a feltüntetett áron adják el neki.
2. A szerződés garanciát ad az eladónak arra, hogy az adott vevő legkésőbb a meghatározott időszakon belül megvásárolja tőle a lakást.

Ha valaki kikerüli a kötelezettségeit, bármelyik fél bírósághoz fordulhat, hogy biztosítsa a főszerződés végrehajtását és az üzlet létrejöttét. A kérelmet attól a naptól számított 6 naptári hónapon belül lehet benyújtani, amikor az előszerződés a fő (értsd: határidő) megkötését írja elő.

A videóban egy szakember kommentárja látható az előzetes megállapodás jellemzőiről.

Előzetes megállapodás: kockázatok

A fő kockázat az, hogy a felek kibújhatnak kötelezettségeik teljesítése alól. Sőt, ha hat hónapon belül nem jeleznek igényt, akkor az előzetes adásvételi szerződés automatikusan érvényét veszti.

Ez a dokumentum önmagában nem hordoz kockázatot abban az értelemben, hogy a tulajdonjog aláírása alapján nem száll át az eladóról a vevőre. Ha az egyik fél a másik felet egy ügylet végrehajtására kéri, az alperes viszontkeresetet nyújthat be a szerződés érvénytelenítése érdekében.

JEGYZET. Ha új épület vásárlásakor előszerződést kötöttek (fejlesztő céggel), akkor kötelezettségszegés esetén a felperes bírósághoz fordulhat azzal a követeléssel, hogy kötelezze az alperest a közös építésben való részvételre vonatkozó megállapodás aláírására. .

Ellenkező esetben az előzetes megállapodás olyan kockázatokkal jár, amelyek általában az ingatlanpiaci tranzakciókat kísérik:

1. Egyes esetekben az előzetes megállapodást a bíróság meg nem kötöttnek ismerheti el. Ez 2 esetben lehetséges:

• a szerződést nyilvánvaló jogsértésekkel hajtották végre (nincs feltüntetve a lakás minden adata, ténybeli hibák vannak);
• a lakás nem létezik, vagy még építés alatt áll.

1. Az azzal járó kockázat, hogy a lakást többször is eladhatják. Ez a helyzet akkor áll elő, ha egy fejlesztő csalási tervet hajt végre: például több azonos szerződést is köthet ugyanannak a lakásnak az eladására.
2. A lakásvásárlásra fordított pénzeszközök elvesztésével járó kockázat. Ez vonatkozik azokra az esetekre is, amikor közvetlenül egy épülő épületben vásárolnak lakást. Fontos megérteni, hogy a befektetett pénzeszközök (vagyonkezelési szerződés alapján) az építkezés befejezésekor nem minden esetben térülnek meg - a céget gyakran csődöt jelentették, és a károsult csak részben remélheti veszteségének megtérítését.

Így az előszerződés aláírása után a felek pontosan azonos feltételekkel kötelesek aláírni a főszerződést (változtatás csak közös megegyezéssel lehetséges).

Magánszemélyek esetében (a másodlagos piacon lakásvásárláskor) a fő kockázatok éppen azzal járnak, hogy a felek nem teljesítik kötelezettségeiket. Ha új épületben vásárol lakást, a veszély meredeken növekszik - minden a fejlesztő őszinteségétől függ.

Előzetes megállapodás: 2017-es minta

Az előzetes adásvételi szerződés megkötésének követelményei idén nem változtak. A szabványos űrlap könnyen letölthető és kinyomtatható.

Kitöltéskor fontos figyelembe venni, hogy a dokumentum minden lényeges feltételt tükröz – jobb, ha ellenőrizzük, hogy minden adat egybeesik-e a vonatkozó dokumentumokban (lakástulajdonos útlevele, tulajdoni igazolás) meghatározottakkal. Különös figyelmet fordítanak a következő pontokra:

1. Szerződéses ár, i.e. hogy az eladó pontosan milyen áron vállalja a lakás eladását a megbeszélt határidőn belül.
2. Az előszerződésben fel kell tüntetni minden olyan személyt, aki jelenleg az eladóval él. Fel van tüntetve teljes nevük és útlevelük adatai.
3. Ha a tulajdonos más helyen lakik, jobb, ha mindkét címet feltünteti: a tényleges és az útlevélbe írt címet.
4. A szerződésben külön kell rögzíteni, hogy az eladó szavatol: a lakás nincs jelzálogjoggal terhelve, letartóztatás alatt áll, más személy nem tart igényt rá.
5. Az előszerződés érvényességi ideje annak szerves feltétele: ezen időpont lejártával a szerződés megszűnik.
6. A szerződésben meg kell határozni a lakhatási költségek kifizetésének módját: például először a vevő fizeti a teljes összeg 10%-át, majd a fennmaradó 90%-ot. A befizetés tényét továbbá letéti szerződés is igazolja (a Ptk. 380. cikke szerint). Ugyanezt a dokumentumot nyugtának nevezik - bármilyen formában kiállítják, és mindkét fél aláírja.
7. Leírják a kötelezettségszegésért való felelősséget is: ez tárgyalás előtti egyezséget jelent. Például az a fél, aki elkerülte a tranzakciót, dupla összegű letétet fizet a másik félnek.

Ezen lényeges feltételek bármelyikének meghatározása nélkül szinte lehetetlen az előszerződést jogilag érvényesnek elismerni, ezért a bírósági eljárásokban nem lehet majd bizonyítékként felhasználni.

Az alábbiakban egy szerződésminta található.

Azt is meg kell jegyezni, hogy egy ilyen megállapodás előkészítése nem írja elő a lakás átadását a vevő tulajdonába. Ennek megfelelően nincs szükség:

• átadási okiratot készíteni;
• a személyes számlájáról adjon ki kimutatásokat, amelyek igazolják a közüzemi számlák tartozásának hiányát;
• rendeljen kivonatot az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból annak bizonyítására, hogy a lakás nincs megterhelve;
• csatolja a lakás műszaki útlevelét az előszerződéshez.

Miután a felek adásvételi ügyletet kötnek és a főszerződést aláírják, az előszerződés hatálytalannak tekintendő. Erről a tényről nem készülnek különleges dokumentumok – a felek egyszerűen megsemmisíthetik ezt a dokumentumot.