A másodlagos piacon lakást vásárolni kényelmes, mert szinte azonnal beköltözhet. Nem áll fenn annak a veszélye, hogy a fejlesztővel kapcsolatos problémák miatt elhalasztják a ház átadási dátumát. Ugyanakkor a kész lakás vásárlása kockázatokkal is jár. Kiderülhet például, hogy a lakásra harmadik személyek követelnek, terheket helyeztek rá, és olyan személy adja el, akinek nincs ehhez joga.

Az ügyvédekkel vagy ingatlanosokkal való kapcsolatfelvétel csökkentheti ezeket a kockázatokat. De ha van ideje és vágya, hogy megértse a lakásvásárlási eljárás bonyolultságát, megteheti saját maga. Ugyanakkor az önellenőrzés alapszabálya legyen a konzervativizmus és az óvatosság. Más szóval, ha minimális kétségei vannak, forduljon szakemberekhez, és ne kockáztasson. A The Village ügyvéd segítségével kitalálta, hogyan ellenőrizheti az eladásra kerülő lakás „tisztaságát”.

1. Lakásválasztás

Ha tárgyat választ egy jövőbeli tranzakcióhoz, alaposan meg kell vizsgálnia azt. Ez elkerüli a váratlan problémákat az illegális átépítéssel, a vezetékekkel és a szomszédokkal a vásárlás után.

Yaroslav Petryk, a Padva és Epstein ügyvédi iroda vezető ügyvédje: Információkat kell szerezni a lakóépület és magának a lakásnak a műszaki állapotáról (az építés éve, a szerkezetek és padlók anyagai és állapota, a közműhálózatok, az elektromos vezetékek, a bejárat és a környék egészségügyi állapota, a szomszédok szociális helyzete) ).

Az ellenőrzés során fontos ellenőrizni a lakás tényleges elrendezését a Műszaki Leltári Iroda (BTI) erre vonatkozó dokumentumaival (magyarázat vagy műszaki útlevél). Az eladó ilyen dokumentumokat nyújthat összehasonlítás céljából. Az a tény, hogy az orosz lakásjogszabályok megkövetelik a helyi önkormányzatokkal való egyeztetést a lakóhelyiségek szinte minden rekonstrukciójával és átépítésével kapcsolatban. A törvényi jóváhagyás nélküli átépítés pedig közigazgatási szabálysértésnek minősül, amely jelentős pénzbírsággal sújtható.

2. A jogcím dokumentumok ellenőrzése

Ha a lakás elrendezése és a KTF-dokumentumoknak való megfelelés ellenőrzésének és ellenőrzésének eredménye kielégíti Önt, akkor tanulmányoznia kell és ellenőriznie kell az ingatlan tulajdonjogát.

Jaroszlav Petryk: Leggyakrabban ilyen dokumentumok adásvételi szerződések, cserék, adományok és privatizációs szerződések. Tulajdonjog keletkezhet jogerőre lépett bírósági határozatok, öröklési jogot igazoló okiratok, valamint az eltartottakkal kötött élethosszig tartó tartási szerződés (járadék) alapján is. Kevésbé gyakoriak azok az esetek, amikor a jog például önkormányzati szerv aktusa alapján keletkezik.

A tulajdonjogot igazoló dokumentumok hitelességét ellenőrizni kell. A tartalmukban nem lehetnek hamisításra utaló jelek, azaz törlések, kiegészítések vagy egyéb, meg nem határozott változtatások.

Fontos odafigyelni a szerződési feltételekre is. A lakás korábbi és jelenlegi tulajdonosai a szerződésben rögzíthettek olyan feltételt, amelynek meghiúsulása a szerződés egyoldalú megtagadásának vagy felmondásának jogát vonja maga után valamelyik fél. Ha a tulajdoni okiratban szerepel ilyen feltétel, akkor a jelenlegi tulajdonostól (a lakás eladójától) be kell szereznie a szerződés ezen pontjának való megfelelését igazoló dokumentumokat.

Különös figyelmet kell fordítani azokra az esetekre, amikor az eladó örökségként vagy ajándékba kapott lakást, de nem rokona az előző tulajdonosnak. Ebben az esetben az eladó és az előző tulajdonos rokonai között vita jöhet létre a lakáshoz való jogról. Ha egy ilyen tulajdonos szinte azonnal megpróbálja eladni az ingatlant az arra való jogosultságának bejegyzése után, különös elővigyázatossággal kell eljárni.

3. A lakás történetének ellenőrzése

Ezután kérnie kell az eladótól az ingatlanjogok átruházásáról szóló kivonatot az ingatlanjogok és az azzal történő tranzakciók egységes állami nyilvántartásából (USRP). Ez a dokumentum információkat tartalmaz az ingatlan tulajdonjogának átruházásával, a letartóztatások jelenlétével és a vele való tranzakciók tilalmával kapcsolatban. Érdemes nyomon követni a lakással kapcsolatos tranzakciók történetét az építés pillanatától vagy az Egységes Állami Nyilvántartás 1998-as létrehozásától kezdve.

Jaroszlav Petryk: Itt különösen érdemes odafigyelni arra, hogy az utóbbi időben milyen gyakran bonyolítottak le tranzakciókat a lakással. Egy lakással kapcsolatos tranzakciós lánc rövid időn belüli befejezése jelezheti a jogi problémák jelenlétét az egyik megkötésének szakaszában. Ez a körülmény azt jelzi, hogy fennáll a vita veszélye a tárgyhoz való joggal kapcsolatban.

Ezenkívül a kivonat segítségével ellenőrizni kell, hogy a lakás vitás volt-e, lefoglalták-e, van-e teher. A viták puszta jelenléte egy lakás történetében nem feltétlenül jelzi a vásárlás utáni elvesztésének kockázatát. De alaposan meg kell vizsgálni a vita körülményeit. Különösen tájékozódjon arról, hogy lejárt-e az elévülés (általában három év), mikor és hogyan ért véget az ügy elbírálása. Célszerű az ügyvéddel folytatott konzultációt követően végleges következtetéseket levonni a lakás eladójának tulajdonjogának jogszerűségéről.

4. Az eladó hitelesítő adatainak ellenőrzése

Miután ellenőrizte a lakásügyletek történetét, ki kell zárnia annak kockázatát, hogy pénzt fizessen olyan személynek, aki nem a tulajdonosa, ezért nincs joga eladni.

Jaroszlav Petryk: A bűnözők érvénytelen vagy elveszett útlevelet használhatnak lakáseladáskor. Az útlevél érvényességének ellenőrzésére az Orosz Föderáció Szövetségi Migrációs Szolgálata (FMS) speciális szolgáltatást hozott létre a hivatalos webhelyen. A rajta található információk azonban csak tájékoztató jellegűek. Hivatalos információkat az FMS osztálytól kaphat.

Az eladó kapacitását is ellenőrizni kell. A legbiztosabb módja annak, ha az eladó az Ön jelenlétében szerzi be a kábítószer- és pszichoneurológiai rendelők igazolásait.

Ha a szerződést az eladó képviselője meghatalmazással írja alá, akkor figyelembe kell venni, hogy ez további kockázatokat jelent. A meghatalmazással szembesülve ellenőrizni kell, hogy a meghatalmazás lejárt-e, visszavonták-e, és tartalmaz-e egyértelmű felhatalmazást lakásügylet lebonyolításához.

5. Harmadik fél jogainak ellenőrzése

Harmadik felek lakáshoz fűződő jogainak ellenőrzéséhez be kell szereznie a tulajdonostól a kibővített háznyilvántartási kivonatot. Ez a dokumentum jelzi, hogy ki van bejegyezve a lakásba, és hogy ezek az emberek fenntartják-e a lakhatási jogukat az eladás után.

Jaroszlav Petryk: Harmadik felek is megtámadhatják a lakáshoz fűződő jogokat. Például egy eltűnt családtag, akit egy lakóhelyi lakásban regisztráltak.

Ha kiskorú gyermekek vannak bejegyezve a lakásba, a szerződés aláírása előtt győződjön meg arról, hogy rendelkezik a gyámhatóság engedélyével.

A bejegyzett házasságban élő eladótól a házastárs közjegyző által hitelesített hozzájárulása szükséges a lakás elidegenítéséhez.

Ha úgy dönt, hogy saját maga ellenőrizze a lakást, akkor ezt az utasítások követésével teheti meg. A lakás ellenőrzése magában foglalja a dokumentumok, az ingatlan és a tulajdonos adatainak hivatalos adatbázisok segítségével történő ellenőrzését. Először is ellenőrizni kell a tulajdonos teljes nevét a kataszterből származó adatokkal, hogy az eladónak legyen joga eladni. Ha a lakás valódi tulajdonosa áll Ön előtt, akkor győződjön meg arról, hogy a lakás nincs letartóztatás alatt vagy más jellegű terhelés alatt, ehhez rendeljen kivonatot az Egységes Nyilvántartási Irodától, amelyben külön kivonat lesz. Megjegyzések rovatban olvassa el figyelmesen, és tanulmányozza át a dokumentumot.

Harmadik lépésként ellenőrizzük, hogy a lakás zálogjoggal rendelkezik-e, ezt az FPN adatbázis segítségével ellenőrizzük, valamint érdemes felvenni a kapcsolatot az FSSP szolgálatával és ellenőrizni a lakást a végrehajtási eljárási nyilvántartás szerint, illetve a tulajdonost, hogy nyitott-e; bírósági ügyek. Javasoljuk, hogy a tulajdonost összevesse a bűncselekményekkel gyanúsított személyek nyilvántartásával.

Az igazolási eljárás nagyon fontos lépés, hiszen 2017-ben több mint 14 000 ingatlanvásárlási csalási esetet regisztráltak. Ügyeljen arra, hogy saját maga ellenőrizze a lakást, vagy rendeljen teljes körű vizsgálatot ezen a szolgáltatáson keresztül.

Hol rejlik a veszély? Nagyon sok lakás van, és úgy tűnik, az adás-vételi algoritmus többé-kevésbé kidolgozott.

Valójában a piacnak sok arca van, és minden lakás egyesíti az egyéni jellemzőket, beleértve a vevő érdekeit fenyegető veszélyeket.

Szóval mi szerint útbaigazításnak fel kell fedeznie a kívánt lakást:

• kísérő dokumentumok;
• az objektum műszaki állapota;
• a valódi tulajdonos valódi szándékai;
• a közvetítők gátlástalansága (ha vannak ilyenek az értékesítésben).

Ezen pontok bármelyike ​​- szerves része az egésznek. Azaz elfogadhatatlan, hogy egyes szempontok kielégítésére hagyatkozzunk, míg más szempontok garanciáinak kétességét figyelmen kívül hagyjuk. Például:

• A lakás árát, elhelyezkedését, világítását, elrendezését tekintve ideális. Jó szomszédok, szép bejárat. De kiderül, hogy a lakásnak van rejtett terhek– a börtönbüntetés idejére elbocsátott személy (az ilyen személyek fenntartják a jogot arra, hogy használhassák azt a lakást, amelyben a javítóintézetre küldésük előtt bejegyezték őket). Egy idő után a „gondnok” visszatér, és igényt tart a jogaira;
• a lakás dokumentumai kifogástalan állapotban vannak, kisebb javítások szükségesek, de valamilyen oknál fogva közvetítő (meghatalmazott útján) elkerüli a kapcsolatot a vevő és a valódi eladó között. Amit itt el lehet rejteni: a meghatalmazást csalással szerezték meg - egy idős, pszichés zavarral küzdő, kábítószer-függőségben szenvedő, stb.;
• Az eladó és a lakás nem kelt gyanút, az okmányok tökéletesek, az emberek barátságosak. De később kiderül A ház hosszú évek óta nem esett át komolyabb felújításon– fennáll a mennyezet tartógerendájának összeomlása, a ház gyakran áram nélkül marad stb.;
• a lakást átvizsgálták nyáron, amikor a hely csendes és hangulatos volt. A lakás megvásárlása után az új tulajdonos beköltözött, de ősszel problémás szomszédok tértek vissza a dachából, akik kiadták lakóterüket diákoknak, de valójában erőszakos alkoholisták. Egyetértek, nem volt túl kellemes, bár jogilag teljesen biztonságos volt a tranzakció.

Nézze meg a videót arról, hogy milyen kockázatok állnak fenn a másodlagos piacon történő lakásvásárlás során (milyen módszerekkel csalhatnak a csalók):

Mit kell ellenőrizni, ha másodlagos piacon vásárol lakást, miért és hogyan

Senki sem vonja kétségbe a lakásvásárlás komolyságát, de valamiért Az emberek gyakran hajlamosak a felelősséget mások vállára hárítani. Ingatlanközvetítő, közvetítő, bárki, állítólag felelős a megfelelő műszaki állapotért és a jogi tisztaságért.

A helyiségek története

Hazánkban a magántulajdon a 90-es évek elején keletkezett (a Szovjetunió idején a lakásállomány az államé volt). Ezért a régi lakásállomány legtöbb lakása sokszor cserélt gazdát. igen és A fiatalabb ingatlanok gyorsan másodlagos piacokká válnak, minden velejárójával együtt: törvényes alapítás, iratfolyamat stb. Szükséges ellenőrizni a lakás történetét, mert a tulajdonjog múltbeli átruházása az ingatlan jogi „gyengeségének” potenciális veszélye.

Vevői műveletek:

1. Rendeljen kivonatot az egységes állami nyilvántartásból. Ez tükrözi a jelenlegi és korábbi tulajdonosokat, valamint az ügylet terheinek és tilalmainak meglétét/hiányát (például zálogjog, letartóztatás, követelések).
2. Ügyeljen a szerzői jogtulajdonosok változásának gyakoriságára. Főleg, ha már régóta nem laknak ebben a lakásban. A kockázat az, hogy a tranzakciók nem lehetnek „tiszták”, vagyis a csalók a gyors továbbértékesítés, a tekintélyes vevők „bekeretezése” feladatát teljesítették.

Az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban, 3 éven belül minden ingatlanügylet érvénytelenné nyilvánítható. Ebben az időszakban előfordulhat, hogy valamelyik korábbi tulajdonos megjelenik a láthatáron, nem kerülheti el a komoly bajokat. Ha az egységes állami regisztrációs nyilvántartásban az utolsó tranzakció időtartama meghaladja a 3 éves időszakot, akkor semmi ok aggodalomra - nyugodtan vásároljon egy ilyen lakást.

Egyes lakások, amelyek a Szovjetunióból a piacgazdaságba kerültek, soha nem kerültek be a Tulajdonjogok Egységes Állami Nyilvántartásába (az Egységes Állami Tulajdonjog-nyilvántartás csak 2002-ben jelent meg), mert privatizálták, de nem kerültek értékesítésre. tranzakciók vagy egyéb elidegenítések. Ez a legjobb ideális vételi lehetőség: az ingatlan évek óta azonos kezekben van. Igaz, ez rendkívül ritka.

Eladott lakás minősége

Néha a lakás siralmas műszaki és higiéniai állapotban van, nem felel meg a korábban megígértnek.

További komoly probléma, hogy a lakástulajdonosok gyakran illegális átépítéseket hajtanak végre, amelyek fizikailag láthatóak, de a Műszaki Leltári Iroda dokumentumaiban nem szerepelnek.

Tárgy vásárlása az illegális változtatások sok problémát hoznak a jövőben:

• képtelenség eladni egy lakást;
• az átépítés tisztviselői azonosítása és legitimálásának követelése (és ez sok pénz, figyelembe véve az elkerülhetetlen „rejtőzésért” kiszabott bírságokat is);
• a hatóságok követelése az illegális átépítés megszüntetésére, ha az az egész házat fenyegeti (ez jelentős anyagi ráfordítást igényel, és nem lesz gond nélkül).

vegye figyelembe, hogy A lakás jelenlegi állapotáért teljes felelősség a tulajdonost terheli, aki az átépítéssel kapcsolatos követelések idején ilyen (és nem az, aki egykor nem legitimálta).

Vevői műveletek:

• gondosan meg kell vizsgálni a lakást (a mennyezetek, erkélyek, padlók, lefolyók és elektromos vezetékek állapota, a mennyezet, a falak betonlapok varrásai, a legfelső emeleteken tetőtér, az első emeleteken van pince);
• kérjen az eladótól a BTI „friss” dokumentumait. És bár a forgalmi engedély utolsó kiállításának dátumától számított 5 év elegendő egy ügylet bejegyzéséhez, a legjobb, ha ragaszkodunk annak frissítéséhez, mert 5 év túl hosszú idő. Bizonyos esetekben érdemes fizetni ezért a szolgáltatásért, ha az eladó a „extra” pénzeszközök hiányára hivatkozik.

A lakáshoz tartozó dokumentumok és a kapcsolódó dokumentumok

Az okmányok hitelességének ellenőrzése (pecsét-, aláírás- vagy dátumhamisítás tilos).

A szemrevételezés nem garantálja a vásárló biztonságát - csak a Szövetségi Regisztrációs Szolgálatnál, a regisztrációhoz való benyújtás után minden dokumentumot alapos vizsgálatnak vetnek alá.

Bármilyen jó A megbízható cégek „hozzáértő” ügyvédei rendelkeznek tudással a különféle dokumentumok elkészítésének minden bonyodalmáról:

• a számok sorrendje és értelmezése az egyes kódokban;
• különböző osztályok pecsétjeinek tervezése (régi pecsétekig, más régiók kormányzati szerveiig);
• szigorú jelentési űrlapok papír textúrája (nyilvántartási bizonyítványok, anyakönyvi hivatalok igazolásai, miniszteri bizonyítványok stb.).

Csak dokumentumok törlések, foltok, javítások nélkül(kivéve a közjegyző által hitelesítetteket).

Minden szövegnek és feljegyzésnek világosnak, érthetőnek és félreérthetetlennek kell lennie.

A tranzakció résztvevői és más érdekelt felek

Fontos a vevő számára fedezze fel az értékesítési oldalt:

• az eladó személyazonosságát. Az eladó személyiségének fő gyenge láncszeme a cselekvőképtelensége, szellemi inkompetenciája, alkoholizmusa, drogfüggősége. Azok a személyek, akik ilyen hibák esetén elidegenítik az ingatlant, nincsenek tudatában annak, hogy mi történik. Az övék a rokonok könnyen megtámadhatják az üzletet, és a vevő veszteséges lesz;
• a vagyonkezelő személyazonossága, ha a tulajdonos nevében jár el;
• harmadik felek jelenléte - lehetséges kérelmezők a lakásra az eladó részéről (akik börtönben vannak, vagy hosszú távú külföldi vagy sarkvidéki üzleti úton vannak);
• kiskorúak bevonása az értékesített lakásba (nem értékesíthető a lakás, ha a tulajdonosok között gyermek is van, vagy ha törvénysértően bocsátották el, és a gyermek érdekeinek sérelme nélkül nem biztosítottak más lakást).

Vevői műveletek:

• tájékozódjon az eladó útlevelének hitelességéről (használja a Szövetségi Migrációs Szolgálat hivatalos webhelyét, ahol a „hamisítványok” nincsenek felsorolva, és a legálisan kiállított útlevelek a kibocsátás évétől és helyétől függetlenül megjelennek). Nem ártana felkeresni a helyi útlevélhivatalt sem. Mutassa meg az előzetes adásvételi szerződést és az útlevelét, és nem tagadják meg a jogilag releváns információk megadását;
• kérjen igazolást az eladó pszichoneurológiai klinikájától, különösen, ha az eladó a legkisebb gyanúra is utalt. Is Javasoljuk, hogy óvatosan kérjen ilyen igazolást az eladótól ha egy személy 55-60 évesnél idősebb (túl magas az agy vaszkuláris aktivitásához kapcsolódó, életkorral összefüggő betegségek kockázata);
• Az eladót cselekvőképtelenség miatt gyámja vagy meghatalmazottja is képviselheti, de ebben az esetben a vevőnek közjegyzői meghatalmazás szükséges;
• a meghatalmazás előestéjén ellenőrizze, hogy ezt a meghatalmazást visszavonták-e (kérelmet nyújtson be az azt kiállító közjegyzőnek);
• tisztázza, hogy mi a meghatalmazás feladatköre - csak dokumentumok aláírásáról van-e szó, vagy lakásért pénzt is kap;
• tájékozódjon arról, hogy a lakást a házasság alatt vásárolták-e (ha jelenleg eladták, akkor is meg kell adni a másik házastárs beleegyezését, még akkor is, ha az eladó elvált - a közösen szerzett vagyont a házastársak közös beleegyezése nélkül nem lehet elidegeníteni, ellenkező esetben az ügylet pénzbeli elszámolások és az Ön tulajdonának állami nyilvántartásba vétele után érvénytelennek nyilvánítható);
• Kérjen az eladótól egy bővített házkönyvi kivonatot. Nemcsak a jelenleg nyilvántartott személyek összetételét jelzi, hanem azokat is, akiket korábban nyilvántartásba vettek és töröltek a nyilvántartásból (az illető pontosan hol és milyen okból távozott - érdeklődjön, tájékozódjon, még akkor is, ha ügyvédet kell fogadnia). A kivonat tisztázza az elítéltekre, a hosszú távú üzleti utazókra és a kiskorúakra vonatkozó információkat.

Milyen kérdéseket kell feltenni, ha lakást vásárol a másodlagos piacon

Lakásvásárlás ne félj kérdezni, vele kapcsolatban. Különösen fontos tisztázni:

• kié volt a lakás korábban és mennyi ideig;
• amikor nagyobb felújításokat végeztek a házban;
• vannak-e komoly közüzemi hibák a lakásban és egyéb jellemzőkben (a hely közelsége a fokozott rezgés, sugárzás stb. forrásaihoz);
• milyen okból kerül most eladásra a lakás?
• ha valaki meghatalmazás alapján jár el - hol van a megbízó, lehet-e vele felvenni a kapcsolatot, megbizonyosodni arról, hogy él, megfelelő és tudatosan idegeníti el a tulajdonában lévő ingatlant;
• kik a szomszédok?

A becsületes eladók nyugodtan, magabiztosan és nyitottan viselkednek.

Készek vagyunk minden kérdésre részletesen megválaszolni, minden lehetséges módon törekszünk a kölcsönös korrektségre a tranzakció előestéjén, a fizetési feltételekben és formákban való megegyezésre, stb.

A kérdéseire adott válasz legkisebb feszültsége egészséges óvatosságot és a lakással kapcsolatos információk még mélyebb tisztázását kell, hogy okozza, akár az elhagyásig is. Ha Ennek a lakásnak nincs méltó alternatívája, mindenképpen vonjon be hozzáértő ügyvédeket!

Hogyan kerüljük el a csalásokat

Lakásvásárlási szándékkal, mozgósítani kell az óvatosságot, ki kell kapcsolni az érzelmeket, és maximális óvatossággal kell eljárni. Ajánlott:

• kerülje az együttműködést az „árnyékos” ingatlanosokkal és más gyanús személyekkel;
• gondosan ellenőrizze a dokumentumokat alapszinten önállóan;
• tapasztalt és jó hírű ügyvédek bevonása az iratok alaposabb vizsgálatába, valamint az adásvételi szerződés megkötéséhez;
• derítse ki a nagyon alacsony ár okát (néha családi okok miatt kell sürgősen eladni egy lakást, de gyakran a csalók gyors fizetést szorgalmaznak egy olyan lakásért, amelynek ára csábítóan alacsony a vevő számára);
• kössön megállapodást azzal a feltétellel, hogy a fizetésre csak azután kerül sor, hogy a tranzakciót a Szövetségi Regisztrációs Szolgálat jogszerűnek ismeri el (fizetéshez használjon letiltási lehetőséggel rendelkező széfeket az állami regisztrációs tanúsítvány bemutatásáig);
• ne „véletlenszerű” helyeken fizessen (a csalók néha félrevezetik a szerencsétlen vásárlót azzal, hogy eltereli a figyelmet, felhajtást, pánikot. Aztán megvádolják, hogy nem fizeti ki a pénzt).

A lakás másodpiaci értékesítésének szabályai

Az adásvételi algoritmus a következő:

• tárgykeresés;
• ellenőrzés;
• megállapodás esetén - ügyleti előszerződés megkötése (letételi szerződésnek is nevezik) és előleg fizetése;
• a tranzakcióhoz szükséges dokumentumcsomag végső előkészítése;
• a végleges adásvételi szerződés egyszerű írásos formában történő megkötése (vagy közjegyző általi kivitelezése);
• állami regisztráció a Szövetségi Regisztrációs Szolgálatnál.

Az egyszerű írásos formának nincs jogi ereje, mindaddig, amíg a megállapodás át nem veszi az állami regisztrációt a Szövetségi Regisztrációs Szolgálatnál.

A közjegyzői megállapodás azonnal hatályba lép, de további állami regisztráció nélkül az új tulajdonos nem tudja elidegeníteni a lakást.

A közjegyző nem tud mélyreható iratelemzést végezni, és ez nem tartozik a feladatai közé (célja a felek közötti jogi aktus tényének közokiratba vétele). A regisztrációs szolgálat munkatársai mélyreható jogi vizsgálatot végeznek, amelyre a törvény legalább 30 napot ír elő.

Az ügyvédek azt javasolják, hogy regisztrálják a megállapodást a Szövetségi Regisztrációs Szolgálaton keresztül, és csak azután fizessenek be, miután megbizonyosodtak arról, hogy a tranzakció regisztrációját nem utasították el, a tranzakciót nem függesztették fel, és a tanúsítványt kiállították. Gyakran előfordul, hogy a tranzakciókat felfüggesztik, és néha elutasítják a regisztrációt.

Milyen dokumentumokat kell elkészíteni a szerződéskötéshez?

Szabványos dokumentumkészlet a fő megállapodáshoz csatolva:

• tulajdonjogi dokumentumok (adásvételi szerződés, végrendelet, ajándékozási okirat, privatizációs szerződés stb.);
• mindkét fél útlevele;
• KTF műszaki útlevél magyarázattal;
• háznyilvántartási kivonat;
• kivonat a lakásügyi osztály vagy a lakástulajdonosok szövetsége személyes számláiból;
• a házastárs beleegyezése (ha szükséges);
• különféle igazolások az anyakönyvi hivataltól (a vezetéknevek megváltoztatásáról, a családi állapotról - ha az aktuális tranzakció körülményei ezt megkövetelik);
• a gyámhatóság engedélye (ha a kiskorúak jogai az adásvétel során érintettek);
• közjegyző által hitelesített meghatalmazás (ha az értékesítést meghatalmazott személy bonyolítja le);
• pszichoneurológiai klinika igazolása (ha szükséges).

A lakásvásárlás minden szakaszában (ellenőrzés, dokumentumok elkészítése, ügylet lebonyolítása) nyilvánvaló és rejtett kockázatok egyaránt várnak a vevőre.

Ezek megértéséhez elengedhetetlen a jogi bonyodalmak ismerete.

Célszerű hozzáértő ügyvédeket bevonni akiknek nincsenek közös érdekei az eladó féllel. Csak így kerülheti el a bajt.

Hogyan vásároljon megfelelően lakást a másodlagos ingatlanpiacon, és mire kell figyelnie a vevőnek az adásvételi szerződés megkötése előtt:

A vevő a legtöbb információt a megvásárolni kívánt lakásról több olyan dokumentumból szerezheti meg, amelyeket az eladótól kell bekérni. Nézzük meg őket részletesen, és mondjuk el, milyen árnyalatokra kell különös figyelmet fordítani.

Fő dokumentum

Az ingatlan tulajdonjogát és rendelkezési jogát megerősítő fő dokumentum a tulajdonjog bejegyzéséről szóló igazolás. A lakás tisztaságának ellenőrzését kezdje el ennek a dokumentumnak a tanulmányozásával, mivel sok hasznos információt tartalmaz az ingatlanról.

Mindenekelőtt ügyelni kell a tanúsítvány kiállításának dátumára. Ha a közelmúltban érkezett, feltétlenül ki kell deríteni, miért döntött úgy a tulajdonos, hogy eladja ingatlanát. Logikus, hogy nem valószínű, hogy azonnal és különösebb okok nélkül megszabadulnak egy folyékony tárgytól. És ha az eladó nem tudja megmagyarázni tettének okát, akkor van ok az óvatosságra.

A tulajdonjog bejegyzéséről szóló igazoláson minden esetben szerepel, hogy milyen alapon került kiállításra. Ez lehet adásvételi szerződés, ajándékozás, privatizáció, öröklési bizonyítvány, bírósági határozat vagy végrehajtó hatóság stb.

Ha a tulajdonjog ajándékozási szerződés vagy öröklési okirat alapján keletkezett, feltétlenül ellenőrizze, hogy az eladó hozzátartozója-e az ingatlant ajándékozó vagy örökölő személynek. Ha nem, derítse ki, miért döntött úgy a lakás jelenlegi tulajdonosa, hogy eladja. Talán attól tart az ember, hogy az előző tulajdonos hozzátartozói megtámadják az ajándékozás vagy az öröklési szerződés jogszerűségét.

Az eladó által az építési szakaszban megszerzett lakás tulajdonjogának kialakulásának alapja általában a lakásszövetkezeti részesedés teljes kifizetéséről szóló igazolás vagy részvényrészesedési megállapodás (a lakás fejlesztőtől való megvásárlásának rendszerétől függően) . Ebben az esetben feltétlenül ellenőrizze, hogy az eladó házas volt-e a szerződés megkötésekor. Hiszen akkor a lakás közös tulajdon, és az eladáshoz a második házastárs közjegyzői jóváhagyása szükséges. Erre a dokumentumra függetlenül attól, hogy ki a tulajdonosa az értékesített lakásnak – az egyik házastárs vagy mindkettő.

Ki a fej ebben a házban

Fontos ellenőrizni, hogy a tulajdonosok száma megegyezik-e a regisztráltak számával. Ideális esetben az adásvételi szerződés megkötése előtt minden bejegyzett lakost törölni kell. Ne feledje, hogy azok az emberek, akik nem rendelkeznek részesedéssel a tulajdonban, de egy lakásban vannak bejegyezve, bizonyos esetekben fenntartják a jogot, hogy abban lakjanak. Például azok a polgárok, akik a törvény szerint nem vettek részt egy lakás privatizációjában, fenntartják a jogot a helyiség határozatlan idejű használatára.

Ügyeljen arra, hogy ellenőrizze, hogy kiskorúak regisztrálva vannak-e a lakásban. A hatályos jogszabályok szerint a gyám- és gyámhatóság beleegyezése nélkül is lehet „gyermekes lakást” eladni, ha nem ő a tulajdonos. Ám a szakértők szerint, ha a jövőben kiderül, hogy a gyereknek nincs hol laknia, érvénytelenné nyilváníthatják a lakáseladási ügyletet.

Akciók és falak

A következő dokumentum a részletes tanulmányozásra az Egységes Állami Jogok Nyilvántartásának (USRE) kivonata. A kivonat információkat tartalmaz a lakás összes tulajdonosáról, és ami a legfontosabb, az ingatlanra vonatkozó terhekről. A dokumentumból megtudhatja, hogy a tárgy zálogba van-e helyezve, le van-e tartóztatva, illetve felmerült-e jogi igény. Az Egységes Állami Nyilvántartásból származó kivonat bővített változata (csak a tulajdonos rendelheti meg) azt mondja, hogy hány tulajdonos változott a lakáson, és milyen dokumentumok voltak a megfelelő jogok átruházásának alapjául.

Térjünk át a következő lépésre - a műszaki útlevél ellenőrzésére. Ebből megtudhatja, hogy történt-e átépítés a lakásban, és azokat megfelelően jóváhagyták-e. Jogi szempontból az illegális átépítés jelenléte nem akadályozza meg a lakás eladását. Ha azonban az átépítés következtében a szomszédok jogai sérülnek, vagy ami még rosszabb, a teherhordó falak megsérülnek, minden felelősség a vevőt terheli.

A problémák elkerülhetetlenek egy megváltozott határvonalú tárgy vásárlása esetén. Például az eladó összevont két szomszédos lakást, de nem legalizálta az ilyen átépítést. Senki sem fogja megakadályozni, hogy megvásárolja ezt az ingatlant, de a Rosreestr megtagadja az új tulajdonos tulajdonjogának bejegyzését az ingatlan megváltozására hivatkozva, amelynek határait az Állami Ingatlankataszter nem veszi figyelembe.

A garanciákról

Leendő vásárlóként az Ön feladata, hogy alaposan ellenőrizze a lakás törvényi tisztaságát. És csak ezután írja alá az adásvételi szerződést. A fenti dokumentumokban található információk gondos ellenőrzése lehetővé teszi, hogy a lakásvásárláshoz kapcsolódó legtöbb kockázat ellen biztosítsa magát.

Természetesen az a legjobb, ha egy szakember tanulmányozza az összes papírt – például egy olyan ügyvéd, aki kiterjedt bírói gyakorlattal rendelkezik a lakóingatlanok területén.

Egyes szakértők szerint azonban senki sem ad abszolút garanciát a tranzakció tisztaságára, különösen akkor, ha a másodlagos lakáspiacon vásárol egy „történelmi lakást”. Ha tehát a legcsekélyebb kétségei támadnak egy tárgy jogi tisztaságával kapcsolatban, a legjobb tanács az, hogy biztosítsa a tulajdonjog elvesztésének kockázatát.

Szöveg: Sergey Bardin Fotó: pressfoto.ru, Alexey Alexandronok, Evelina Bilkis Kollázs: Vlagyiszlav Kungurov