Korteri ostmine on iga pere jaoks oluline samm. Ja siin on peamine valida sobiv variant, mis sobib nii asukoha, pindala, ruutmeetrite arvu kui ka maksumusega. Vahel aga selgub sellise korteri leidmisel, et lihtsat ostu-müügilepingut polegi kohe võimalik sõlmida, kuna nii ühel kui teisel pool on teatud takistused. Need takistused on oma olemuselt ajutised ja neid võib seostada vara registreerimisega (nagu näiteks uutes hoonetes, pärast seda, kui maja on üle antud, kuid tõendeid pole veel saadud), ettevalmistavate toimingute, kohtumenetlustega (näiteks näiteks lahutuse korral), hüpoteegi võtmisega jms. Kuid pooltel on kavatsused tulevikus konkreetse kinnisvara ostu-müügiks teha ning seetõttu sõlmitakse eelleping, mis garanteerib, et pooled on jõudnud kokkuleppele - üks müügis, teine ​​omandamises. kinnisvara ja nõustuda ootama ühe või teise erineva olukorra lahenemist.

Korteri ostu-müügi eelleping on tõsine dokument, kuna see kajastab põhiversioonis olulisi sätteid, mis nõuavad ranget järgimist. Lihtsamalt öeldes on esialgne sama, mis peamine, ainult et see pole valitsusasutustes registreeritud ja sisaldab põhilepingu koostamise lõppkuupäeva. Kõik eellepingus märgitud punktid on siduvad, seega on selle sõlmimine tõsine samm. Kui leitakse tulusam ostja või leitakse tulusam soetamisvõimalus, ei saa eellepingust lihtsalt keelduda. Kui üks pooltest jätab selle täitmata, võib teine ​​esitada hagi, mis sunnib pooli kokkuleppeid täitma.

Korteri ostu-müügi eellepingus on kirjas järgmised punktid, millele tuleks erilist tähelepanu pöörata:

1. Osapoolte andmed, täisnimi, täpsed passiandmed. Lepingusse peavad kuuluma kõik müüdava korteri omanikud, vastavalt omanditunnistusele. Kui üks neist sisestatakse, võidakse tehing tühistada. Sellega ei tohiks nõustuda, isegi kui müüja kinnitab, et teine ​​omanik on "täiesti nõus, ta lihtsalt pole veel tööreisilt naasnud". Üks omanik saab korterit müüa ainult siis, kui tal on teise omaniku notariaalselt tõestatud volikiri, mis lubab müüa. Kui vara on ühine, peab müüja esitama abikaasa notari poolt kinnitatud nõusoleku tehingu tegemiseks. Ostja poolelt on kaasatud ka kõik tulevased korteriomanikud.
2. Vara (korteri) identifitseerimisandmed. Märgitud on objekti täpsed parameetrid: aadress, ruutmeetrite arv, ruumid, korrus, katastrinumber. Saate lisada ja lisada korteri registreerimistunnistuse. Vara on vaja näidata võimalikult täpselt, välistades vähimagi vea.
3. Poolte ostu-müügi põhilepingu sõlmimise tähtaeg. Just see punkt on lepingu esemeks – pooled lepivad selles kokku. Nad peavad kindlaks määrama aja, millest piisab kõigi asjaolude lahendamiseks, mis takistavad kinnisvara ümberregistreerimist uuele omanikule. See periood võib varieeruda, kuid tõlgenduste välistamiseks tuleb see numbrite ja sõnadega kirja panna. Põhilepingu vormistamise aeg ei ole reeglina pikem kui üks aasta, see määratakse kindlaks seadusandlikul tasandil. Kui üks pooltest keeldub pärast poolte määratud tähtaja möödumist põhilepingut allkirjastamast, peavad nad pöörduma kohtusse.
4. Omandidokumentide tuvastamine. Vajalik, et omanik esitaks originaalkujul omandiõiguse kohta dokumendid, mille identifitseerimisandmed tuleb sõlmitavasse eellepingusse eraldi punktina kirja panna.
5. Deposiit/ettemaks See peab olema eellepingus tagatiseks ostja soovile just see korter osta. Tagatisraha saamine müüja poolt tähendab seda, et ta ei näita korterit kellelegi teisele müügis. Tagatisraha suuruse määravad pooled iseseisvalt, kuid reeglina ei ületa see 10% korteri maksumusest. See, mis tagatiseks makstakse - tagatisraha või ettemaks -, tuleb samuti poolte otsustada. Need kaks mõistet erinevad: kui kumbki pool oma kohustusi ei täida, tagastatakse ettemaks, ostja keeldumisel tagatisraha jääb müüjale ja kui omanik tehingust keeldub, tagastatakse see teisele poolele. 2. summa. Siin on oluline ka sissemakse/ettemaksu laekumist kinnitav kviitung. Selle peavad kõik kinnisvaraomanikud käsitsi kirjutama, kus summa on märgitud proportsionaalselt. Ühel omanikest ei ole lubatud ettemaksu saada, kui neid on mitu.
6. Korteri lõplik hind. Vara väärtus on poolte poolt selgelt määratud. Seda ei saa muuta ega täpsustada, see on fikseeritud. Ja põhileping kajastab täpselt seda kulu.
7. Korteri eest tasumise kord. Eellepingu oluline punkt, mis fikseerib, kuidas toimub korteri lõppmakse (miinus ettemaks/deposiit) - sularahas või pangaülekandega, mis aja jooksul, mis tingimustel (võib ka järelmaksuga) jne. . Kui tasumine toimub pangaülekandega, siis tasub märkida pangakonto andmed, kui omanikke on mitu, siis vastavalt neile ka mitu kontot. Samuti on märgitud ostetud kauba eest lõplikuks tasumiseks antud päevade arv. Kõik see kajastub seejärel põhilepingus.
8. Vastutus lepingute rikkumise eest. Enamasti jäetakse see õigusliku raamistiku otsustada, kuid saate ise oma tingimused ette näha. Vastutus määratakse ka seoses tagatisrahaga.
9. Eraldi on välja toodud ka põhilepingu sõlmimise ettevalmistavate meetmete läbiviimise kohustused, mis on seotud nii kinnisvara endaga (näiteks sinna registreeritud inimeste väljavõtmine korterist) kui ka maksetoimingutega (näiteks laenu saamine). lepingu klausel.
10. Tehingukulud. Eellepingus on kirjas, kumb pool nende eest maksab.

Eellepinguga lahendatakse kõik põhilepingu olulised, põhimõttelised, olulised, probleemsed punktid. Kuna need punktid on kajastatud korteri ostu eellepingus, siis reguleeritakse need ka üldiselt. Ja kui üks osapool kahtleb mõnes tingimuses, on parem selle allkirjastamine edasi lükata, kuna tagasiteed pole. Tehingu sõlmimisel ja tagatisraha ülekandmisel on kõige parem tagada tunnistajate kohalolek, kes ei ole poolte sugulased.

Ostu-müügi eelleping registreerimist ei nõua, kuid see on soovitav lasta notaril kinnitada.

Ettenähtud tähtaja jooksul sõlmivad pooled vara ostu-müügi eellepingu alusel põhilepingu ning kogu vara ühelt omanikult võõrandamise ja korteri omandiõiguse omandamise mehhanismi. jõustub teine.

Korteri müügi eelleping on ametlik dokument, mis kinnitab müüja ja ostja soovi sõlmida põhileping kindlaksmääratud konkreetsetel tingimustel. Kõik need on ette nähtud käesoleva lepingu tekstis, mis on koostatud põhilepingu vormis. Oluline on seda meeles pidada Nende nõuete eiramine toob kaasa selle kehtetuse.

Dokument peab sisaldama teavet elamukinnisvara kohta, kokkulepitud põhilepingu allkirjastamise kuupäeva ja kõiki olulisi tehingutingimusi. Seda tüüpi müügilepingu sõlmimise õiguslik alus on ette nähtud art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 429.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 429. Eelkokkulepe

1. Eellepinguga kohustuvad pooled sõlmima tulevase vara võõrandamise, tööde tegemise või teenuste osutamise lepingu (põhileping) eellepingus sätestatud tingimustel.
2. Eelleping sõlmitakse põhilepingule kehtestatud vormis ja kui põhilepingu vormi ei kehtestata, siis kirjalikult. Eellepingu vormi reeglite täitmata jätmine toob kaasa selle tühisuse.
3. Eelleping peavad sisaldama eseme tuvastamist võimaldavaid tingimusi, samuti muid põhilepingu olulisi tingimusi.
4. Eellepingus määratakse tähtaeg, mille jooksul pooled kohustuvad põhilepingu sõlmima. Kui eellepingus sellist perioodi määratud ei ole, tuleb põhileping sõlmida aasta jooksul alates eellepingu sõlmimise päevast.
5. Juhtudel, kui eellepingu sõlminud pool väldib põhilepingu sõlmimist, kohaldatakse käesoleva seadustiku artikli 445 lõikes 4 sätestatud sätteid.
6. Eellepingus sätestatud kohustused lõpevad, kui enne selle perioodi lõppu, mille jooksul pooled peavad põhilepingut sõlmima, seda ei sõlmita või üks pooltest ei saada teisele poolele pakkumist käesoleva lepingu sõlmimiseks.

Oluline on mõista, et kui selle koostavad ja kinnitavad kumbki pool, ostja ei saa dokumendis märgitud vara omanikuks, vaid saab ainult võimaluse sõlmida tulevane leping praeguses määratud tingimustel.

Väga sageli annab ostja pärast ostu-müügi eellepingu vormistamist müüjale teatud rahasumma. See käik on aga vale – selle dokumendi alusel ei tohiks maksta üldse. Sel juhul saab tekstis näidata, kui suure osa ettemaksust saab müüja põhilepingu sõlmimisel.

Millised on lepingu sõlmimise ohud?

Mõnikord peavad tehingu pooled eellepingut sõlmides seda “ligikaudseks” või mittesiduvaks. Tsiviilseadustiku kontseptsioonide kohaselt aga lükatakse seda tüüpi kokkuleppe sõlmimine tegelikult edasi teatud sündmuse toimumiseni, kuid samas on selle tingimuste täitmine pooltele kohustuslik.

Seega sellise dokumendi allkirjastamisel on vaja kainelt hinnata selle eeliseid ja puudusi.

Hinnamuutused eel- ja põhilepingu sõlmimise vahel. Tänu sellele, et antud dokumendis on täpselt kirjas ostetud korteri lõplik maksumus, võib põhilepingu allkirjastamist oodates ette tulla nii hüppeline kui ka kinnisvarahindade kukkumine.

Sellistes tingimustes tekib tõenäoliselt olukord, kus müüja ei ole rahul vana hinnaga (näiteks uutes tingimustes läheks see korter kallimaks või ei jätku saadud summast uue kodu ostmiseks ), või ostja (näiteks hinnad on järsult langenud ja uutes tingimustes saaks korteri soodsamalt osta).

Vastutus kohtus. Kui üks lepingupooltest muudab meelt põhilepingu allkirjastamise osas, siis saab teine ​​pool teda selleks kohtu kaudu sundida. Sellised võimalus on fikseeritud artikli punktis 4. 445 tsiviilseadustik. Sel juhul on kannatanul täielik õigus nõuda teiselt kõikide kantud kulude hüvitamist.

Siinkohal tuleb aga meeles pidada - eelleping kaotab kehtivuse, kui põhileping ei ole enne määratud tähtaja möödumist allkirjastatud või kui keegi osalejatest ei ole selle allkirjastamise kavatsusest kirjalikult teatanud, samuti kui sündmuse kuupäev, koht ja kellaaeg.

Deposiit. Tavaliselt maksab ostja selle lepingu sõlmimisel müüjale tagatisraha võetud kohustuste täitmise tagatiseks.

Tagatisraha mõiste viitab sellele, et kui ostja ei soovi edaspidi põhilepingut sõlmida, jääb raha müüjale. Ja kui müüja dokumendile alla ei kirjuta, on ta kohustatud tasuma ostjale kahekordse tagatisraha.

Seevastu kohtumenetluses tunnistatakse üha sagedamini kehtetuks lepingu punktid, mis sisaldavad andmeid tehtud hoiuse kohta. Seetõttu on sel juhul kõige parem koostada eelleping ja koos sellega ka hoiuleping.

Riski vähendamine

Eelleping sõlmitakse poolte vahel, et vähendada tehingu edasise ebaõnnestumise ohtu. Põhjuseid, miks see on soovitatav vormistada, on mitu.

Ostja tal pole veel vajalikku rahasummat- võib-olla ootab ta raha saabumist, laenu kinnitamist jne.

Müügimees ei täitnud dokumente, mis tuleb kodu müümisel esitada. Seetõttu vajab ta selleks lisaaega.

Omanik on hetkel linnast väljas ja vajab aega tagastamiseks või kinnisvara müügiks volikirja väljastamiseks.

Enne tehingu tegemist on vaja teha mõned toimingud, näiteks registrist välja registreerida või saada eestkosteasutustelt luba.

Pärimisse astub ükskõik milline lepingupool (menetlus kestab tavaliselt kuni kuus kuud) ja soovitakse kinnistada soovi tehingu lõpuleviimiseks. Parem on aga mitte allkirjastada sellist dokumenti enne, kui notar on väljastanud pärimistunnistuse, et dokument jõustuks.

Eluaseme ostmine subsiidiumi või sularahatõendi abil. Mõnikord laekub raha selliste dokumentide abil alles pärast seda, kui tehing on riikliku registreerimise läbinud, mis võib kesta 2-3 nädalat.

Võib esineda ka muid põhjusi, mis võivad pooli eellepingut sõlmida. Mis tahes osapoole jaoks oluliste tingimuste lisamine dokumenti vähendab plaanitava tehingu edasise katkemise ohtu.

Eelleping peab sisaldama järgmist teavet:

• täielikud andmed korteri müüja ja ostja kohta;
• aadress ja üksikasjalik kirjeldus ostetud eluase;
• spetsiifiline kuupäev, enne mida peavad pooled allkirjastama tehingu põhilepingu;
• korteri ostuhind, samuti ostja poolt raha ülekandmise ajastus ja meetodid;
• märge selle kinnisvara tüübi kohta, kus see eluase asub, samuti milliste dokumentide alusel see õigus tekkis;
• andmed korterisse registreeritud inimeste kohta, samuti selle kohta, kes saavad jätkata korteri kasutamist kuni põhilepingu sõlmimiseni;
• kõik toimingud, mida tuleb tehingu lõpuleviimiseks teha. Märgitakse nende täitmiseks eraldatud täpne aeg.

Vastutus selle eest, et eellepingust tulenevaid kohustusi ei täideta või põhikohustust ei allkirjastata.

Kuidas komponeerida?

Väga oluline on asjatundlik koostada ostu-müügi eelleping, sest see aitab vältida riske ja viib lõppkokkuvõttes tehingu sõlmimiseni dokumendis märgitud tingimustel. Korteri ostu-müügi eellepingu näidise saate alla laadida Internetist, kuid see lähenemine ei ole alati tõhus.

Mõlemalt poolelt peavad käesoleva lepingu allkirjastamisel osalema need isikud, kes allkirjastavad ka põhilepingu. See tähendab, et kui vara on kaasomandis mitmele inimesele, tuleb need kõik ka käesolevas lepingus ära märkida. Sama kehtib ka ostjate kohta, kui ostu sooritavad mitu inimest.

On väga oluline, et selles etapis oleksid kohal kõik tehingu osapooled. Kui näiteks üks omanikest on ära ja ülejäänud kinnitavad, et "ta pole selle vastu", siis võib lõpuks selguda, et ta ei võta müügikohustusi ega osale seetõttu finaalis. tehing, mis viib selle lagunemiseni.

Leping peab kõige täpsemini ja täielikult kirjeldama selle sõlmimise objektiks olevat eluaset. Täielikult tuleb märkida korteri aadress, korrus, täpne pind (ühis- ja elamupind), tubade arv ja asukoht. Sellele dokumendile on lubatud lisada STI-st korteri tehniline plaan.

Müüja võib paluda siia lisada info, et korter on ostja poolt üle vaadatud ja tal ei ole selle kohta pretensioone.

Oluline on täpselt märkida summa, mille eest tehing tehakse. Fakt on see, et seda ei saa tulevikus muuta isegi kinnisvara turuhindade olulise kõikumise korral. Samuti saate siin selgelt märkida, kuidas ostja maksab - kas täielikult või osade kaupa, ettemaksuga või ilma. Raha osamaksetena sissemaksmisel tasub märkida kuupäevad, millal iga summa tuleb tasuda. Lisaks fikseeritakse ostetud korteri eest tasumise viis - sularaha, pangaülekanne, tasumine plastikkaardile jne.

Dokumendi üks olulisemaid punkte on ajavahemik, mille jooksul tuleb põhileping allkirjastada. Tasub silmas pidada, et kui täpset kuupäeva ei täpsustata, siis tuleb põhileping sõlmida ühe aasta jooksul alates eellepingu täitmise kuupäevast.

Vaatamata sellele, et avansi ülekandmine pärast selle lepingu allkirjastamist on ebaseaduslik, teevad selle osalejad seda endiselt sageli. Kui ülekanne on toimunud, saab dokumendis konkreetselt täpsustada edasised toimingud ülekantud rahaga - millal see ostjale tagastatakse ja millal jääb müüjale. Samuti võite selgelt märkida, et see summa läheb korteri maksumuse tasumiseks.

Teine oluline punkt, mis peaks lepingus kajastuma, on eluaseme omandiõiguse dokumentide kontrollimise tulemus. Vajalik on märkida registreerimistunnistuse andmed, korteri koormiste puudumine - hüpoteek, üürileping, arest, samuti fikseerimine, et objekt ei kuulu võõrandamisele.

Levinud vead

Mõnikord ostes korterit veel ehitusjärgus majas, arendaja soovib sõlmida ostjaga ostu-müügi eellepingu. See on aga vale, sest lepingu objektiks on elamu, mis sõlmimise hetkel ehitamata.

Koostamisel on väga oluline märkida kõik olulised tingimused. Punktide puudumine võib hiljem kaasa tuua poolte vahel vaidlusi või isegi sõlmitud lepingu kehtetuks tunnistamise. Dokumendi võib lugeda tühiseks, kui poolte isikuandmed, korteri omadused ja ostuhind ei ole täielikult või valesti märgitud.

Mitmetähenduslik ja üldine udused fraasid. Tuleb selgelt välja tuua poolte õigused ja kohustused, milliseid täpseid toiminguid nad põhilepingu sõlmimiseks tegema peavad ja mis kuupäevaks see peab olema tehtud.

Eelkokkulepe - See on dokument, mis kinnitab poolte soovi korterit osta ja müüa.

See on siduv ja kui üks osapooltest kõrvale hiilib, saab teine ​​selle alusel kohtusse kaevata.

Kuid dokument ei kajasta omandiõiguse üleminekut ja see ei kuulu riiklikule registreerimisele. See peab sisaldama osapoolte andmeid, korteri või osa kirjeldust ja müügisummat.

Mõnikord juhtub, et teil on vaja kiiresti mõni kinnisvara müüa, kuid omandiõigust pole veel registreeritud. Võib-olla sattusite müüki müüma kinnisvara, mida kavatsete osta, kuid selgub, et müüja pole veel omanik. See võib juhtuda näiteks siis, kui pärijad on juba teatanud pärandi vastuvõtmisest, kuid pole seda veel dokumentides vastu võtnud. Sel juhul aitab Sind välja kinnisvara ostu-müügi eelleping ().

Eellepingu õiguslik alus

Eeltehingut reguleerib tsiviilseadustiku artikkel 429. Selle artikli nõuete kohaselt lepivad müüja ja ostja kokku kinnisvara müügitingimustes - nendes on sätestatud hind ja päev, millal põhitehing peaks toimuma. Loomulikult ei saa te eellepingut sõlmida, see ei ole kohustuslik. Siiski on olukordi, kus sellel dokumendil võib olla otsustav mõju.

Selline dokument tuleb koostada vastavalt järgmistele reeglitele:

• peab olema kirjalik;
• märkige müüja ja ostja andmed (kõik passi andmed ja registreerimine);
• kinnistu tunnused (aadress, korruste arv, pindala, katastrinumbrid);
• kinnisvara hind, mille ostja müüjale maksab;
• periood, milleks põhileping peab olema sõlmitud.

Kui eellepingu tähtaeg lõpeb ja teie vastaspool keeldub oma allkirja andmast põhilepingule, võite tsiviilseadustiku artikli 445 4. osa nõudel nõuda kohtus, et sundida süüdlast sõlmima lepingu eelnevalt kokkulepitud tingimustel. Kui eelleping on õigesti koostatud, rahuldavad kohtud sellised nõuded viivitamata.

Eellepingu lõpetamine on võimalik ainult poolte kokkuleppel. Lepingut ei tohi vormistada kirjalikult - kui müüja ja ostja ei ole eellepingu tingimusi õigeaegselt täitnud ning kumbki ei ole saatnud teisele pakkumist põhilepingu viseerimiseks, siis nende kohustused lõpevad.

Seega ostu-müügilepingu ülesütlemise hagiavaldust või ostu-müügilepingu ülesütlemise lepingut, isegi kui see on esialgne, antud juhul vormistada ei pea.

Muide, kui sa ei määranud eellepingus põhitehingu päeva, siis kehtib see aasta.

Eeltehingut Rosreestris ei registreerita, kuna registreerimistehinguid tehakse ainult objektide omanike või nende esindajate alusel notariaalselt tõestatud volikirja alusel.

Eeltehingu eesmärgid

Sellise lepingu sõlmimisega olete kindel, et:

• lepingus nimetatud müüja ja ostja tegutsevad põhitehingu pooltena;
• suvila, korteri, garaaži või krundi hind on fikseeritud, see tähendab, et see ei saa ilma poolte nõusolekuta tõusta ega langeda;
• ilma nõusolekuta ei muutu ka põhitehingu kuupäev ilma poolte nõusolekuta.

Millele tähelepanu pöörata

Eellepingut tehes pöörake suurt tähelepanu nüanssidele.

Eluruumide omandamise või võõrandamise tehingutega kaasnevad suured riskid. Enne korteri ostmist tuleb kontrollida dokumente, lahendada kõikide registreeritud isikute registrist kustutamise küsimus või hankida hüpoteegi kinnitus, mis võtab üsna palju aega. Seetõttu vajavad müüja ja ostja tagatisi, et vastaspool ei keeldu edaspidi lepingut allkirjastamast. See garantii on dokument, mis kinnitab ostu-müügitingimuste esialgset kinnitamist.

üldised omadused

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 429 kohaselt kehtestab korteri ostu eelleping potentsiaalse ostja ja müüja kohustuse sõlmida mõne aja pärast vara võõrandamise tehing.

Kirjalik eluaseme ostu- või müügikavatsus peab kajastama kõiki vastaspoolte vahel sõlmitud kokkuleppeid:

• müüdava objekti omadused;
• kinnisvara hind;
• makseviis;
• elamispinna vastuvõtmise ja võõrandamise kord;
• kinnisvarakoormatised, kui neid on.

Tähtis. Selline kokkulepe ei too kaasa õiguste tekkimist ega lõpetamist ruumidele. See tagab vaid selle, et elamispind müüakse vastaspoolte vahel kokkulepitud tingimustel.

Mida on oluline teada sõlmides

Kinnisvara võõrandamise eelleping on põhilepingu malliks. Sellele alla kirjutades ei saa tehingus osaleja edaspidi lihtsalt selles nimetatud tingimustest keelduda.

Eellepingu pooled on eseme vastuvõtvad või võõrandavad isikud. Dokumendis viidatakse neile kui "müüjale" ja "ostjale" või "tulevasele müüjale" ja "tulevasele ostjale".

Müüja nimel saavad elamispinna eelmüügi lepingut sõlmida ainult füüsilised või juriidilised isikud, kellel on kinnisvara võõrandamise õiguse volikiri. Ostja peab märkima kinnisvara tegeliku ostja, kelle nimele see hiljem registreeritakse. Seega ei saa lepingule alla kirjutada mitteoleva omaniku või saaja asemel sugulane või sõber, välja arvatud juhul, kui selleks on omaniku notariaalselt kinnitatud luba.

Eelneval kokkuleppel võib ostja kanda müüjale raha korteri maksumuse tasumiseks. Need vormistatakse järgmiselt:

• tagatisraha;
• tehingu ettemakse.

Loe ka: Suurtele peredele kruntide väljastamine

Tagatisrahaga kaasneb tehingu ettemaksuna poolte poolt teatud summa tasumine. Kui ostja keeldub hiljem müüja süül eluaseme ostu-müügilepingut sõlmimast, siis tagatisraha talle ei tagastata. Kui vara ostulepingu lõpetab vara omanik, makstakse potentsiaalsele ostjale tema panustatud raha kahekordne summa.

Kui üks pooltest keeldub lepingu vormistamisest, tagastatakse ostjale ettemaksusumma, sõltumata põhilepingu sõlmimata jätmise põhjustest.

Märge. Tagatisraha või ettemaksusumma ostjale ülekandmisel on vaja koostada müüja poolt raha tegelikku laekumist kinnitavad dokumendid (kviitung, pangaväljavõte).

Ettemaksu suurus määratakse poolte taotlusel. Ostja ei tohiks aga tulevase lepingusse suuri summasid panustada. Põhitehingu ettevalmistamisel võib ette tulla mitmesuguseid ebasoodsaid sündmusi (panga keeldumine hüpoteegi väljastamisest, ühe poole surm või õnnetus), mille tagajärjel muutub korteri ostmine võimatuks. Ja vastaspooled keelduvad raha tagastamast.

Nõuanne. Tagatisraha või ettemakse suurust on soovitav piirata 5-10%-ga kohustustega määratud vara väärtusest.

Tehinguvorm

Eelleping sõlmitakse sellises vormis, milles vormistatakse korteri müügileping. Kui pooled ei nõua lepingu notariaalset kinnitamist, on õigusjõu andmiseks parem vormistada nende leping kirjalikult.

viiteteave. Lepingut ei ole vaja Rosreestri ametiasutustes eelnevalt registreerida.

Korteri ostu-müügi eellepingut ei tohiks väljendada ainult suuliselt, kuna selline tehing on tühine.

Vene Föderatsiooni õigusaktid ei kehtesta eluruumide ostu-müügi eellepingu ülesehitusele rangeid nõudeid. Tsiviilõiguse üldsätete alusel saab eristada järgmisi dokumendi kohustuslikke elemente:

1. Preambul, mis näitab täisnime. peod ja passiandmed. Teave omaniku kohta peab ühtima korteri dokumentides märgitud andmetega. Kui ühte osapoolt esindab kaks või enam osalejat, märgitakse iga osapoole kohta täielik teave
2. Põhiosa - lepingu eseme kohta pannakse kirja oluline teave, nimelt: ruumide aadress; mis korrusel see on? rajatise pindala ja ruumide arv; katastritunnus; müüja omandiõiguste tekkimise põhjused; eluruumi seisukord; olemasolevad koormised (näiteks elukohas sissekirjutus, pant vms); tehingu hind; arvelduskord.
3. Viimane osa, kuhu peate kirjutama:

• maksimaalsed tähtajad tegeliku ostu-müügi sooritamiseks;
• poolte kohustused põhilepingu ettevalmistamisel (eelkõige see, kes osalejatest kannab tehinguga seotud kulud, kogub vajalikud tõendid jne);
• poolte andmed ja lisada allkirjad.

Loe ka: Maatüki piiride ümberjagamine ja uue krundi moodustamine

Tähelepanu. Kui dokumendi vormistamisel tehakse viga korteri kirjelduses, ei ole sellel juriidilist jõudu.

Kehtivus

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik ei kehtesta ostu-müügi eellepingu kehtivuse maksimum- ja miinimumperioode, seega lahendavad selle küsimuse osalejad iseseisvalt.

Kinnisvara võõrandamise “tulevase” lepingu tingimuste määramiseks on mitu võimalust:

• määrates tähtaja, mille jooksul tuleb põhidokument registreerida;
• märkides allkirjastatud lepingu Rosreestri ametiasutustele esitamise täpse kuupäeva.

Sõnastuse näide. "Tahtleping jõustub siis, kui sellele on alla kirjutanud kõik osalejad ja see kehtib 3 (kolm) kuud."

Kui lepingu tekstis ei ole märgitud, kui kaua peavad asjaosalised omandiõiguste ülemineku registreerima, peaks tehingu tegemise tähtaeg olema 12 kuud alates dokumendi allkirjastamise kuupäevast.

Korteri ostmine hüpoteegiga

Tänapäeval on üsna levinud viis elamukinnisvara ostmiseks selle ostmine Sberbanki hüpoteeklaenuga. Sel juhul laenatakse ostjale rahasumma ostetud vara tagatiseks.

Enne sel viisil elamispinna ostmist peate hankima:

• panga nõusolek anda ostjale eluasemelaenu;
• kooskõlastus ostja poolt juba valitud konkreetse objekti ostmiseks.

Nende dokumentide koostamise käigus võib müüja leida teise isiku, kes on valmis kodu ostma või lepingutingimusi muutma (näiteks hinda tõstma, omandi ülemineku registreerimise kulude kokkulepet uuesti läbi vaatama). Seetõttu on Sberbankist hüpoteeklaenu saamisel soovitav vormistada korteri ostu-müügi eelleping.

Tingimuste tekstis tuleb lisaks ülalkirjeldatud sätetele kajastada:

• tagatisel vara ostmise fakt;
• Sberbanki nimi ja andmed;
• panga poolt müüjale raha ülekandmise kuupäev.

Ajavahemik, mille jooksul sõlmitakse leping eluasemelaenuga kodu ostmisel eelkokkuleppe sõlmimiseks, sõltub otseselt perioodist, milleks pank ostja avaldust kaalub. Tegelikult läheb kliendi hüpoteegi avalduse esitamisest kuni selle kinnitamiseni umbes 2 kuud.

Mõnel juhul vormistatakse kinnisvara ostmisel eelleping, mis lükkab ostu-müügitehingu õigeaegselt edasi. Selle kujundamisel peaksite tähelepanu pöörama mitmele olulisele punktile: saate sellest kohe teada.

Kindla vara (korter, maa, auto jne) ostmisel saavad pooled, kuid ei ole kohustatud sõlmima nn ostu-müügi eellepingu. Sellise toimingu seaduslikkust, aga ka sellise dokumendi olemasolu fakti kajastab Tsiviilseadustik (artikkel 429).

Peamine eesmärk on, et mõlemad pooled võtaksid teatud kohustused enne tehingu toimumist:

• müüja kohustub müüma kinnisvara sellele konkreetsele ostjale;
• Ostja kohustub ostma objekti sellelt müüjalt.

Pooled kinnitavad oma kavatsust põhileping sõlmida eellepingus, kui ostu-müügitehing toimub. Sel juhul tähendavad pooled, et põhileping sõlmitakse samadel tingimustel.

Eellepingu eesmärk on võimaldada mõlemal tehingupoolel oma kavatsusi kinnitada ja samal ajal anda teiselt poolelt oma kavatsuste kohta kirjalik kohustus. Kõige sagedamini fikseeritakse kokkulepe korteri edasise omandamise kohta. Tavaliselt nõutakse sellist dokumenti järgmistel juhtudel:

1. Müüja ja ostja leppisid tehingus kokku, kuid müüjal on korteri kohta mõned dokumendid puudu või pole need korrektselt täidetud.
2. Ostjal ei ole ühekordseks ostuks piisavalt raha, kuid ta kannab osa summast koheselt üle ja kohustub teatud perioodi jooksul ülejäänu täielikult tasuma.
3. Hüpoteegiga korterit ostes on eellepingu sõlmimine tavaline praktika, kuna menetluse muudab keeruliseks vajadus saada luba pangalt, kes võtab eluaseme laenuraha andmise tagatiseks.

Leping erineb peamisest selle poolest, et seda ei pea registreerima Rosreestris ega kinnitama notaris. Selles mõttes kaasnevad dokumendiga teatud riskid, kui pooled ei esita dokumente, mis tõendavad, et korter ei ole koormatud (pant, arest, kolmandate isikute nõuded jne).

Eelallkirjastatud lepinguga kaasnevad teatud garantiid, aga ka osapoolte riskid – kõike seda käsitletakse üksikasjalikult järgmises osas.

Eelkokkulepe: tagatised

Eelleping sisaldab 2 olulist garantiid, mis kaitsevad mõlema poole huve:

1. See dokument garanteerib ostjale, et korter müüakse talle ja täpselt selle hinnaga, mis oli märgitud.
2. Leping annab müüjale garantii, et see konkreetne ostja ostab temalt korteri hiljemalt määratud perioodiks.

Kui keegi oma kohustustest kõrvale hiilib, võib kumbki pool pöörduda kohtusse, et tagada põhilepingu täitmine ja tehingu läbimine. Avalduse saab esitada 6 kalendrikuu jooksul alates päevast, mil eelleping nõuab põhilepingu sõlmimist (see tähendab tähtaega).

Spetsialisti kommentaar eellepingu tunnuste kohta on esitatud videos.

Eelkokkulepe: riskid

Peamised riskid seisnevad selles, et pooled võivad oma kohustustest kõrvale hiilida. Pealegi, kui nad ei ole kuue kuu jooksul pretensioone avaldanud, kaotab ostu-müügi eelleping automaatselt kehtivuse.

Selle dokumendiga iseenesest ei kaasne riske selles mõttes, et omandiõigus ei lähe selle allkirjastamise alusel müüjalt ostjale. Kui üks pool soovib sundida teist poolt tehingut lõpetama, võib kostja esitada vastuhagi lepingu kehtetuks tunnistamiseks.

MÄRGE. Kui eelleping sõlmiti uue hoone ostmisel (arendusfirmaga), siis kohustuste täitmata jätmise korral on hagejal võimalik pöörduda kohtusse nõudega sundida kostjat allkirjastama ühisehituses osalemise leping.

Vastasel juhul on eelleping seotud riskidega, mis üldjuhul kaasnevad tehingutega kinnisvaraturul:

1. Mõnel juhul võib kohus tunnistada eellepingu sõlmimata. See on võimalik kahel juhul:

• leping täideti ilmsete rikkumistega (ei ole märgitud kõiki korteri andmeid, esineb faktivigu);
• korterit ei ole olemas või alles ehitatakse.

1. Risk, mis on seotud sellega, et korterit võidakse müüa mitu korda. Selline olukord tekib siis, kui arendaja viib ellu petuskeemi: näiteks võib ta sõlmida sama korteri müügiks mitu identset lepingut.
2. Risk, mis on seotud korteri ostmiseks kulutatud raha kaotamisega. See kehtib ka korteri ostmisel otse ehitatavasse hoonesse. Oluline on mõista, et investeeritud vahendeid (usaldushalduslepingu alusel) ehituse lõpetamisel alati ei tagastata – sageli kuulutatakse välja ettevõtte pankrot ning kannatanul jääb loota vaid osalist kahju hüvitamist.

Seega on pooltel kohustus peale eellepingu allkirjastamist allkirjastada põhileping täpselt samadel tingimustel (muudatused on võimalikud ainult vastastikusel kokkuleppel).

Eraisikute puhul (järelturult eluaseme ostmisel) on peamised riskid seotud just sellega, et pooled ei täida oma kohustusi. Kui ostate korteri uude majja, suureneb oht järsult - kõik sõltub arendaja aususest.

Eelkokkulepe: näidis 2017.a

Ostu-müügi eellepingu vormistamise nõuded ei ole tänavu muutunud. Standardvormi on lihtne alla laadida ja printida.

Täitmisel on oluline arvestada, et dokumendis on kajastatud kõik olulised tingimused – parem on kontrollida, et kõik andmed langeksid kokku vastavates dokumentides (korteriomaniku pass, omanditunnistus) märgitud andmetega. Erilist tähelepanu pööratakse järgmistele punktidele:

1. Lepingu hind, s.o. millise täpse hinnaga müüja kohustub korteri kokkulepitud aja jooksul maha müüma.
2. Eellepingus peavad olema märgitud kõik isikud, kes hetkel müüjaga koos elavad. Märgitakse nende täisnimi ja passiandmed.
3. Kui omanik elab teises kohas, on parem märkida mõlemad aadressid: tegelik ja passi kirjutatud aadress.
4. Lepingus tuleb eraldi kirjeldada asjaolu, et müüja garanteerib: korter ei ole hüpoteegiga, aresti all ja teised isikud seda ei nõua.
5. Eellepingu kehtivusaeg on selle kehtivuse lahutamatuks tingimuseks: pärast seda kuupäeva leping lõpeb.
6. Lepingus tuleb täpsustada eluaseme maksumuse tasumise kord: näiteks esmalt tasub ostja 10% kogusummast ja seejärel ülejäänud 90%. Tasumise fakti kinnitab täiendavalt tagatisraha (nagu nõuab tsiviilseadustiku artikkel 380). Seda sama dokumenti nimetatakse kviitungiks – see on vormistatud mis tahes kujul ja sellele on samuti alla kirjutanud mõlemad pooled.
7. Kirjeldatud on ka vastutust kohustuste täitmata jätmise eest: see tähendab kohtueelset kokkulepet. Näiteks tehingust kõrvale hoidnud pool maksab teisele poolele kahekordse tagatisraha.

Ühtegi neist olulistest tingimustest täpsustamata on eellepingut pea võimatu õiguslikult kehtivaks tunnistada, mistõttu ei saa seda kohtumenetluses ühe tõendina kasutada.

Lepingu näidis on toodud allpool.

Samuti tuleb märkida, et sellise lepingu ettevalmistamine ei näe ette eluaseme üleminekut ostja omandisse. Sellest tulenevalt ei ole vaja:

• koostada üleandmisakt;
• esitage oma isikliku konto väljavõtted, mis tõendavad kommunaalmaksete võlgade puudumist;
• tellida väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist tõendamaks, et korter ei ole koormatud;
• eellepingule lisada korteri tehniline pass.

Pärast poolte ostu-müügitehingu sõlmimist ja põhilepingu allkirjastamist loetakse eelleping enam mittejõuetuks. Selle asjaolu kohta eridokumente ei koostata – pooled võivad selle dokumendi lihtsalt hävitada.