Los editores del NSP pidieron a los banqueros y desarrolladores que explicaran cómo está cambiando el enfoque de los proyectos de préstamos, si es posible atraer fondos prestados a una tasa de interés razonable y qué esquemas financieros utiliza la empresa como alternativa al financiamiento de proyectos.

Dmitry Kurdyukov, presidente de la Ribera Noroeste de Sberbank PJSC:
- Sberbank es líder en el mercado de financiación de proyectos. Y, por supuesto, no hemos dejado de ofrecer préstamos a desarrolladores que trabajan tanto en el sector inmobiliario residencial como comercial. Uno de los principios del financiamiento de proyectos es la distribución de riesgos entre todos los participantes del proyecto. En primer lugar, incluso antes de que el banco entre en el proyecto, sus iniciadores deben invertir su parte de los fondos. En bienes raíces residenciales, este valor es el 25% del capital del proyecto, al menos otro 15% debe ser invertido por los accionistas. Por lo tanto, hemos aumentado ligeramente los requisitos para la participación del propio desarrollador. Un requisito obligatorio es la venta de apartamentos de acuerdo con los requisitos de 214-FZ, la disponibilidad de permisos iniciales para el proyecto. En su mayoría, estamos listos para otorgar préstamos a proyectos diseñados para una demanda masiva.
Estos son los principios generales a los que nos adherimos. En la práctica, existe un enfoque individual de las empresas y sus proyectos. Tiene en cuenta el nombre y la experiencia del prestatario potencial, la presencia de otros flujos de efectivo y garantes solventes, la clase y el atractivo de mercado del objeto, la presencia de garantías adicionales.
En la cartera de préstamos concedidos para la construcción de inmuebles, la proporción de proyectos residenciales se mantiene estable en alrededor del 10%. La cartera en sí creció de 36 mil millones de rublos a principios de 2013 a 115 mil millones en 2015. Las cifras muestran claramente que la financiación de proyectos inmobiliarios en Sberbank no ha finalizado.

Andrey Feoktistov, Director del Departamento de Negocios Corporativos de PJSC AK BARS Bank:
- En general, los enfoques de AK BARS Bank sobre los préstamos para la construcción de viviendas no han cambiado. Los criterios básicos siguen siendo los mismos. La ejecución del proyecto debe estar económicamente justificada. El desarrollador debe tener estimaciones de diseño y permisos iniciales. El proyecto debe incluir los fondos propios del prestatario, al menos el 30% de su valor. Además, se presta mucha atención a la calidad de la garantía de los préstamos atraídos.
En 2016, el banco financia proyectos de inversión en el monto previsto.
Durante los tres años anteriores, el número de préstamos emitidos se mantuvo prácticamente sin cambios.
En 2013, financiamos 36 proyectos, en 2014 - 35, en 2015 - 38.
El banco requiere que los desarrolladores tengan una reputación comercial positiva, actividades económicas y financieras rentables, un buen historial crediticio y la disponibilidad de sus propios fondos. Damos preferencia a proyectos inmobiliarios residenciales de clase económica. Analizamos su potencial demanda de mercado, liquidez, conveniencia. Las condiciones y tarifas se determinan para cada proyecto individualmente en función de los resultados.
análisis complejo.

Arkady Bocharnikov, subdirector de la sucursal del Bank Globex en San Petersburgo:
- El proceso de financiación de proyectos no se detuvo con nosotros. Ya hay préstamos abiertos y activos y solicitudes para su consideración. Los tipos de interés de estos préstamos no han cambiado demasiado en relación con los anteriores a la crisis. Pero las condiciones bajo las cuales brindamos financiamiento de proyectos son información comercial cerrada. Puedo decir que el enfoque de cada desarrollador es individual: teniendo en cuenta su historia y la escala del negocio. En San Petersburgo, una gran cantidad de préstamos recae en empresas como Setl Group y Etalon - LenspecSMU.

Vera Setskaya, presidenta de GVA Sawyer:
- La financiación del proyecto está disponible hoy en día en principio. Los bancos tienen liquidez gratuita. Pero las condiciones han cambiado. En primer lugar, la tasa ha aumentado. Para bancos como Sber y VTB es del 14-15%, para los más pequeños, del 19%. Además, los bancos pequeños prácticamente no tienen dinero a largo plazo. Pueden prestar por un máximo de dos años, lo que no es suficiente para proyectos de desarrollo. Además de los dos líderes, los préstamos a largo plazo también están dentro del poder del Banco de Moscú, Promsvyazbank, Alfa-Bank y varios otros del primer escalón.
El deseo de los banqueros de protegerse en un mercado inestable es comprensible. Reducen sus riesgos al establecer requisitos más estrictos para la participación del prestatario en el proyecto. Si antes era posible contar con financiación aportando el 30% de los fondos propios, a veces incluso el 20%, hoy la proporción es 50:50. Para quienes están construyendo viviendas, esto ya no es interesante, porque estos son el tercer o cuarto piso de la casa, luego se puede continuar la construcción con fondos provenientes de la venta de departamentos.
Además, los bancos solicitan garantías líquidas para garantizar el préstamo. Es decir, la financiación de proyectos se convierte en préstamos de empeño. Y está disponible en el volumen requerido solo para las grandes empresas, que tienen suficientes activos caros y líquidos en sus balances para garantizar una interacción bien establecida con los bancos. Pero en este caso, habrá un gran descuento, es decir, no recibirán más del 50% del valor de la propiedad.
Los desarrolladores señalan que solo se puede obtener crédito para trabajos de construcción e instalación. Y es imposible crear comunicaciones, sistemas de seguridad contra incendios, sistemas de baja corriente. Esto requiere nuestros propios recursos.
Los bancos también mitigan los riesgos mediante esquemas legales. Como regla general, el proyecto se realiza en el marco de una entidad legal especialmente creada. El banco recibe una participación en su capital, asegurando así sus derechos sobre el objeto en caso de incumplimiento de un prestatario. Es casi imposible obtener un préstamo para una empresa de desarrollo matriz.
Para quienes ingresan al mercado por primera vez, entablar un diálogo con un banco y obtener un préstamo es una tarea de fantasía. Pero incluso si el principiante lo hizo frente, la tasa matará toda la economía del proyecto. Se acredita a las empresas con nombre y reputación. Para ellos - condiciones más favorables. También se utilizan mecanismos de représtamo. Si la instalación ya se ha construido, el banco renegocia con el prestatario a una tasa más baja y los fondos liberados pueden reinvertirse en el próximo proyecto. Surge toda una cadena de proyectos de construcción, que el banco lleva a cabo junto con la promotora.
Debe tenerse en cuenta que el banco no es libre de suavizar infinitamente las condiciones. El banco central como regulador dicta sus requisitos y ningún banco puede ignorarlos. La alta tasa no surgió del deseo de los banqueros de ganar dinero, sino de la tasa de descuento del Banco Central, mayores requisitos de reservas y otros parámetros.

Elena Kuznetsova, directora general adjunta de Economía y Finanzas, Pioneer Group of Companies, área de San Petersburgo:
- Creo que en 2016 los bancos formarán un enfoque generalizado para la financiación de proyectos. Porque este año será, en opinión de muchos analistas, una buena prueba de solidez para los desarrolladores. En el primer trimestre, los bancos tomaron una actitud de esperar y ver. Quieren observar cómo han cambiado los indicadores económicos de los desarrolladores en 2015, y esto quedará claro en los estados financieros anuales, que se presentan a más tardar el 31 de marzo.
La mayoría de los bancos ahora están exigiendo cada vez más la participación de los desarrolladores en la financiación de proyectos futuros, así como el cumplimiento de la ley. Los bancos son más o menos leales a las empresas que construyen instalaciones bajo 214-FZ y desconfían de otros esquemas.

Elena Tarabukina, Jefa del Departamento de Préstamos Hipotecarios, KVS Group:
- Durante una crisis, la financiación exitosa de un proyecto depende no solo de la duración de la relación comercial entre la empresa de desarrollo y el banco, sino también de la reputación y la experiencia del desarrollador. El grupo de empresas KVS se ha asociado con VTB24. Proporcionó recursos crediticios a nuestro primer proyecto de inversión "GUSI-Swans", luego RC "Ivan da Marya" y "Linkor". Ahora VTB24 financia los proyectos de desarrollo integrado del territorio "Novoe Sertolovo" y "YASNO.YANINO".

Andrey Nikitin, director financiero de LSR Group:
- LSR Group nunca ha utilizado financiación de proyectos bancarios con fines específicos. Para los desarrolladores que trabajan bajo 214-FZ, el uso de este instrumento generalmente está asociado con gravámenes significativos (prenda de derechos de reclamaciones bajo acuerdos de participación de capital o acuerdos generales de contratación). A estos se suman los costos generales de revisión del proyecto por parte de ingenieros y topógrafos y los costos de seguros. Todo esto, junto con las altas tasas de préstamo, reduce significativamente la rentabilidad.
Además, no existe un mecanismo legal operativo para la liberación de apartamentos de la hipoteca bancaria. Por tanto, existe el riesgo de que el accionista rechace el trato: cualquier gravamen colateral despierta sospechas en el comprador.
Desde mediados de 2014, los bancos han endurecido los requisitos para las empresas de la industria de la construcción, especialmente para los contratistas. Esto complica significativamente los procedimientos asociados con la obtención de un préstamo (tanto en el marco del financiamiento del proyecto como para la reposición del capital de trabajo) para desarrolladores y contratistas. No se puede decir que los bancos hayan comenzado a imponer nuevos requisitos. Al mismo tiempo, complicaron significativamente el análisis de la situación financiera tanto del prestatario como de todos los participantes en las transacciones crediticias. Estudian escrupulosamente todos los indicadores financieros (reales y previstos), la estructura de propiedad del prestatario. Se ha endurecido el enfoque de la valoración de mercado y la calidad de las garantías.
Al mismo tiempo, el costo de la financiación del proyecto es en cualquier caso más alto que las tasas de un préstamo para las actividades actuales (reposición del capital de trabajo). Si un grupo de empresas utiliza el principio de "caldera" de atraer financiamiento de deuda de diferentes bancos acreedores, esto le permite minimizar el costo del servicio de los préstamos. Y los bancos son mucho más rápidos para tomar decisiones sobre la concesión de límites de crédito.

Con el desarrollo del método de proyectos para hacer negocios en todo el mundo, se hizo necesario introducir un mecanismo fundamentalmente nuevo para la recaudación de fondos, que permitiera realizar el trabajo sin la presencia inicial de ninguna garantía en efectivo. A continuación, consideraremos qué es la financiación de proyectos y en qué se diferencia de otros tipos de recaudación de dinero en los sectores público y empresarial.

Concepto de financiación de proyectos

La financiación de proyectos es una forma de recaudar fondos para asegurar un proyecto de inversión a largo plazo. También se llama préstamo de inversión. Una característica del método es que el dinero no se emite bajo una garantía estatal o corporativa y no bajo la garantía de la propiedad, sino bajo el flujo de caja que generará el proyecto después de su finalización. Desde el punto de vista de los préstamos tradicionales, el préstamo actual parece de bajos ingresos y riesgoso.

No todo el mundo tiene éxito en la obtención de garantías gubernamentales, y la obtención de garantías contra los activos en efectivo puede resultar difícil debido a su alto grado de desgaste y, en consecuencia, a su bajo coste. En un préstamo de inversión, las principales garantías para los prestamistas pueden ser una licencia, el desarrollo y uso de activos de gran valor, el derecho de uso y la producción de productos.

La práctica de los préstamos para inversión ya está bien desarrollada en el mundo, sin embargo, todavía es inusual para Rusia. Para prestar fondos a una startup prometedora pero arriesgada, la mayoría de las organizaciones bancarias no se arriesgarán. Sin embargo, cuando se forma un equipo de profesionales reconocidos, y la iniciativa en sí misma promete un buen beneficio, las posibilidades de obtener el capital necesario aumentan significativamente.

El capital social (inversión directa), las cartas de crédito, los préstamos bancarios, el leasing y, a veces, los préstamos para productos básicos se pueden utilizar como instrumentos de financiación para un préstamo de inversión. Se demandan proyectos con potencial alta rentabilidad, como la construcción de viviendas, instalaciones industriales y comerciales, el lanzamiento de un nuevo tipo de producto demandado en el mercado, y el re-perfilado o modernización de una empresa.

Para obtener este tipo de financiamiento para la implementación de la idea, se debe crear una empresa de proyecto en forma de entidad legal separada. Se asigna dinero para la implementación de ciertos objetivos, los elementos de costo están claramente definidos y el prestatario no puede cambiarlos a voluntad. Si con el financiamiento corporativo todos los riesgos recaen sobre la empresa organizadora, entonces con un préstamo de inversión los riesgos se dividen entre el iniciador, el banco prestamista y el prestatario.

En Rusia, la cantidad total rara vez se asigna para toda la iniciativa, la mayoría de las veces los banqueros requieren que el prestatario invierta parte de sus propios fondos, generalmente en la cantidad del 25-40% del monto total.

Al mismo tiempo, el iniciador del plan paga el trabajo inicial (FEED, estudio de factibilidad, documentación del proyecto) y el día de crédito se conecta en la etapa de construcción. Una vez finalizada la fase de inversión, los activos recién creados se pignoran al banco contra el préstamo recibido.

Para reducir la probabilidad de pérdidas en préstamos tan riesgosos, los bancos realizan un examen detallado, elaboran planes comerciales, estudios de viabilidad, modelos financieros e investigación de mercados. Esto obliga a todas las partes a profundizar en los detalles del negocio, para comprender los procesos que tienen lugar en él. Si hablamos de la construcción "desde cero" o la modernización de una instalación existente, entonces se llama la atención sobre la presencia de la propiedad o sobre los términos de un arrendamiento a largo plazo de un terreno. Además, la organización que llevará a cabo los trabajos de construcción e instalación es de gran importancia.

Hay dos formas principales de asignación de fondos para este tipo de provisión de la iniciativa:

• Cofinanciamiento... En virtud de él, todos los prestamistas se unen en un solo grupo (sindicato, consorcio) y se concluye un único contrato de préstamo con el prestatario.
• Financiamiento independiente paralelo... En este caso, cada organización bancaria proporciona dinero para su subproyecto (parte de una empresa común), concluyendo un contrato de préstamo por separado con el prestatario.

Un préstamo de inversión a veces se denomina "financiación con recurso", es decir, que requiere el reembolso del préstamo. Hay tres formas principales de asignación de fondos:

A diferencia de los préstamos convencionales, antes de tomar una decisión sobre los préstamos de inversión, el período de consideración de la solicitud presentada es más largo y puede oscilar entre varios meses y un año y medio.

Los detalles de trabajar con un préstamo de inversión

El financiamiento de proyectos se basa en ciertos principios que se aplican a todos esos casos. La especificidad se debe al alto grado de riesgos para las partes, por lo que se presta mucha atención no solo a la empresa que recibió los fondos, sino también a la idea propuesta para su implementación.

El proyecto se destaca por separado a partir de la actividad principal de la empresa, se crea una entidad jurídica a través de la cual se realizan todos los pagos. Esto tiene sus ventajas y es necesario por varias razones:

• La actividad de implementación del concepto comienza con una cara limpia. Llevar todas las manipulaciones a una estructura separada evita problemas que pueden estar asociados con las actividades de la empresa principal en el pasado, por ejemplo, con auditorías de servicios fiscales para períodos anteriores, invalidación de contratos individuales o reclamos legales en otras áreas.
• El proyecto es cada vez más abierto y transparente. Todos los pagos y la planificación de los flujos financieros están bien controlados, no hay intersección con otros flujos financieros de la empresa. La transparencia aumenta el valor estimado de una idea y fomenta la confianza entre múltiples socios.

Todos los posibles riesgos se investigan cuidadosamente y se toman medidas para minimizarlos con el fin de atraer a un inversor. Este trabajo se realiza en la etapa de preinversión. Después de considerar los peligros potenciales, cada parte asume una parte de los riesgos que puede gestionar de la manera más eficaz posible, así como controlarlos. Por ejemplo, los riesgos se pueden distribuir de la siguiente manera:

• político para dar al organismo estatal involucrado;
• imponer tecnología a los proveedores de equipos;
• transferencia basada en el mercado a compradores de productos y sus socios a través del mecanismo de contratos especializados.

Los participantes en el compromiso se otorgan mutuamente garantías funcionales en forma de "cartas de satisfacción" o mediante la celebración de un memorando de entendimiento, acuerdos preliminares con los compradores. La opción ideal es obtener garantías estatales de tributación preferencial o condiciones especiales por un período determinado, esto es posible dada la trascendencia social de la iniciativa que se está implementando.

Modelos financieros utilizados para préstamos de inversión son muy importantes para la estabilidad de la implementación del concepto. El modelado se realiza mediante la creación de informes proforma estructurados, que se integran en los cálculos del balance general del proyecto, sus flujos de efectivo y las ganancias esperadas. Los estándares internacionales de información financiera generalmente aceptados se convierten en una buena ayuda para esto.

La construcción de un modelo financiero se realiza sobre la base de supuestos sobre los factores clave que afectan al negocio, realizados durante la planificación. Para ello, los especialistas deben estudiar detenidamente las características de los procesos emprendedores en el área deseada y la relación con los factores clave. Cuanto más exactamente se modele la actividad esperada del objeto, habrá estimaciones más confiables de su flujo de efectivo, que es la base del préstamo.

Gestión de alta calidad de la iniciativa implementada Depende directamente de la profesionalidad de los gerentes propios o invitados, su disposición y capacidad para organizar adecuadamente las comunicaciones entre socios y participantes en el emprendimiento, para coordinar sus acciones. La dirección debe ajustar cualitativamente las cuestiones de marketing, finanzas, logística, intercambio de información.

A menudo se practica contratar a un asesor financiero experimentado que pueda brindar apoyo analítico, legal e informativo de una idea. La mayoría de las veces, se requiere ayuda para resolver los siguientes problemas:

• elegir la mejor estructura de proyecto;
• preparación de un plan de negocios, memorandos de información y de inversión;
• organización de la experiencia necesaria (tecnológica e ingeniería);
• búsqueda de inversores y accionistas, organización de negociaciones con ellos;
• medidas para reducir costos y maximizar el precio esperado del objeto;
• desarrollo de formas de interacción entre organizadores y acreedores, resolviendo problemas financieros y legales actuales;
• preparación periódica de informes de progreso;
• asistencia en el desarrollo de control, contabilidad de gestión y gestión de personal.

La financiación de proyectos implica la asignación de fondos durante un período prolongado, lo que es inusual en Rusia, donde se utiliza con más frecuencia "dinero corto". Rara vez es la implementación de una iniciativa a gran escala dentro de 2-3 años, como regla, el dinero invertido comenzará a regresar al prestamista en 5-10 años. En este período, solo el trabajo preparatorio, los cálculos económicos y la preparación de un plan toman un año y medio.

Todas estas actividades requieren inversiones considerables, que pueden llegar al 10% del costo total o incluso más, y recaen sobre el iniciador de la idea. Al mismo tiempo, los inversores no siempre tienen en cuenta estos costes a la hora de redactar un contrato y exigen invertir entre un 25% y un 30% de su dinero en una empresa para confirmar la seriedad de sus intenciones.

Roles de los participantes en el proceso

Como se señaló anteriormente, a diferencia del caso de obtener un préstamo tradicional, un préstamo de inversión solo es posible con la participación de una amplia gama de participantes que distribuyen los riesgos. Estos incluyen tales organizaciones.

Instituciones financieras asignación de fondos. Por lo general, las grandes organizaciones bancarias están listas para préstamos de proyectos, y tienen la capacidad de asignar dinero u otros activos con vencimiento diferido. Los bancos están tratando de minimizar el peligro de pérdidas asignando fondos no en una sola vez, sino en tramos separados de acuerdo con el cronograma aprobado. Si algo sale mal, puede detener la provisión del proyecto, evitando grandes pérdidas. También existe la oportunidad de introducir su propio controlador en el proyecto, que tiene derecho a detener las transacciones riesgosas.

Iniciador. Se requiere tener experiencia gerencial en el área relevante, ya que su área de responsabilidad es la parte operativa y los indicadores de desempeño de ventas (KPI). Es deseable un buen nombre y credibilidad entre los compradores de productos. Es más fácil obtener un préstamo para empresas ya conocidas que han decidido expandir su negocio. Los requisitos de los banqueros son más leales a ellos que a los clientes individuales que solo quieren iniciar su propio negocio.

Terrateniente. La práctica se utiliza a menudo cuando el propietario de una parcela la transfiere a un iniciador sin tierra para su gestión, recibiendo a cambio una parte del proyecto. El costo del sitio depende directamente de la ubicación, la disponibilidad de carreteras y ferrocarriles, la disponibilidad de recursos energéticos y la disponibilidad de un permiso de construcción.

Cliente técnico. Estas organizaciones especializadas son atraídas por los bancos en los casos en que se requiere realizar trabajos de construcción complejos, a los que las opciones estándar no son aplicables. El cliente técnico realiza toda la gama de trabajos:

• ingeniería (estudios, aprobaciones, diseño);
• suministro de materiales y equipos;
• construccion (seleccion de contratista, smr, comisionamiento).

Riesgos técnicos del cliente: según el cronograma y el presupuesto. Sobrecostos (aumento de precios por subcontratistas, trabajo no contabilizado) que paga de su propio bolsillo.

Inversor. Como regla general, los bancos no cubren todas las necesidades de los iniciadores, por lo que se requiere un inversor que cubra total o parcialmente todas las cuestiones monetarias por una acción en el negocio que se está iniciando. Los inversores suelen ser particulares que no esperan participar activamente en el desarrollo de la producción más adelante. Sus intereses suelen estar limitados por el deseo de revender de manera rentable su participación a grandes actores del mercado después de aumentar su valor o de recibir dividendos (ingresos pasivos) por utilizar la instalación para el propósito previsto. Cuando se trata de la extracción de recursos naturales, entonces es posible utilizar un mecanismo como un acuerdo para compartir la producción extraída.

Ventajas y riesgos de los préstamos de inversión

La financiación de proyectos permite implementar una nueva iniciativa sin estar atada a las actividades anteriores a largo plazo de una empresa u organización. Al mismo tiempo, a diferencia de muchos otros emprendimientos, con tal disposición, el sistema de gestión aplicado es de gran importancia, lo que automáticamente hace que el proyecto sea mucho más predecible y de mayor calidad.

En muchos planes de negocios, la justificación comercial y financiera se pone en primer lugar, eclipsando los temas de reclutamiento y capacitación de personal, estableciendo un sistema de interacción, información y apoyo organizacional. Al considerar una solicitud de préstamo de inversión, todos los lados del problema, sin excepción, se estudian cuidadosamente para evitar pérdidas, que no habrá nada que cubrir.

Los principales riesgos en la financiación de proyectos son los siguientes:

• un cambio en la situación política que puede afectar los parámetros clave del concepto;
• cuestiones legales, en particular, la obtención de los permisos y licencias necesarios;
• errores en los cálculos económicos sobre el nivel de demanda de los productos y su rentabilidad, que no permitirán cubrir todos los costos;
• aumento de los precios de las materias primas;
• fechas límite incumplidas para la construcción y puesta en servicio de la instalación;
• exceso significativo del presupuesto aprobado.

Las condiciones rusas aún no pueden proteger de manera confiable a las empresas de la influencia externa no económica, por lo que las instituciones bancarias son muy reacias a otorgar préstamos a largo plazo sin una confirmación confiable de garantías de alta liquidez o del gobierno.

El primer ministro ruso, Dmitry Medvedev, aprobó un plan para una transición gradual de la equidad a la financiación de proyectos de construcción de viviendas. Así lo anunció el ministro de Construcción, Vivienda y Servicios Comunales de la Federación de Rusia, Mikhail Men, en la plataforma de debate del congreso del partido Rusia Unida el 22 de diciembre.

“El plan de acción fue desarrollado conjuntamente por el Ministerio de Construcción, el Ministerio de Finanzas, el Banco de Rusia y AHML. Contiene una lista de leyes y estatutos destinados a regular las condiciones para un cambio gradual en los métodos de captación de fondos de la ciudadanía para la construcción y para la introducción de mecanismos de financiamiento de proyectos a través de bancos autorizados ”, dijo el ministro.

Como aclaró Mikhail Men, el plan consta de tres etapas y está diseñado para tres años. El resultado de su implementación debe ser la inclusión de un tercero - un banco - en la relación entre el desarrollador y el participante en la construcción compartida. Los participantes en la construcción compartida transferirán fondos a cuentas especiales en bancos o cuentas de depósito en garantía, y los bancos financiarán la construcción de casas, incluso a expensas del dinero recibido de los ciudadanos.

El titular del Ministerio de Construcción de Rusia dijo que el principal problema que deberán resolver el Gobierno y el Banco Central durante estos tres años es a qué tasa de interés los bancos darán fondos a los desarrolladores para la construcción. “Examinaremos la práctica de la aplicación de la ley. Primero, brindaremos a los desarrolladores la oportunidad de cambiar a tal modelo a voluntad y les daremos algunas indulgencias para esos estrictos requisitos que ahora se están implementando gradualmente en el país. De esta forma, podremos conseguir pilotos y entender con qué realismo funciona este modelo. Y lo más importante, veremos cuánto dinero les costará a los desarrolladores de los bancos que han recibido fondos del cero por ciento de los ciudadanos ”, dijo el jefe del Ministerio de Construcción de Rusia.

La primera etapa del plan incluye la preparación de proyectos de enmiendas relevantes a la legislación actual sobre construcción compartida y normas relacionadas. En particular, está previsto modificar la ley sobre el registro de bienes inmuebles, el seguro de depósitos de las personas, la ley sobre quiebras y el Código Fiscal de la Federación de Rusia. "Se prevé que la etapa de desarrollo de los proyectos de ley se complete a fines del primer trimestre de 2018", dijo Mikhail Men.

También dijo que para fines de 2018 se planea considerar la posibilidad de cambiar las regulaciones del Banco de Rusia para cambiar los enfoques de los préstamos a los desarrolladores. Además, está previsto desarrollar un mecanismo de garantía, que prevea la prestación de una garantía o la emisión de una garantía independiente por parte de una única institución de desarrollo en el sector de la vivienda.

Además de los préstamos hipotecarios habituales, los bancos también ayudan a las empresas constructoras con la financiación de proyectos. Averigüemos por qué esta asistencia es para los desarrolladores, cómo es útil para los accionistas y si el financiamiento del proyecto es capaz de proteger el proyecto de la perspectiva de convertirse en una construcción a largo plazo.

El financiamiento de proyectos se diferencia en que un inversionista (generalmente un banco) invierte dinero en un proyecto específico (generalmente se trata de una construcción a gran escala: una nueva área residencial, un complejo residencial, etc.).

El inversor (banco) controla completamente el gasto de fondos por parte del desarrollador y recibe beneficios después de la implementación del objeto. Hasta que el promotor pague íntegramente la deuda, el objeto de financiación se compromete con el banco, por lo que el banco se garantiza a sí mismo una garantía de devolución de fondos. Aparece una etapa adicional al comprar una casa: para cada transacción específica, el banco acepta la enajenación de la propiedad y el retiro del apartamento de la hipoteca. Solo después de obtener dicho consentimiento, Rosreestr registra un acuerdo de participación accionaria. Como nos dijo la empresa que utiliza financiación de proyectos en construcción, el plazo para la cesión de llaves no aumenta y el sustento documental de la transacción para el accionista no es complicado.

¿Cómo se retira el dinero de una obra en construcción?

Los expertos creen que la financiación de proyectos evita la malversación de fondos. Y hay muchos métodos mediante los cuales puede retirar dinero de un sitio de construcción:

Transacciones ficticias (imaginarias). Por ejemplo, una empresa celebra contratos para el suministro de materiales consumibles (acabado) o la realización de cualquier trabajo que no se realiza realmente. A menudo, para tales fines, el desarrollador crea otra entidad legal (la llamada empresa de "un día").

Los fondos se retiran mediante la participación en actividades caritativas.

Retiro de fondos a través de sociedades offshore mediante la celebración de contratos de servicios ficticios (obra, suministros, etc.) con empresas ubicadas en otros países.

En el verano de 2016, en Moscú, el desarrollador Globinveststroy JSC reveló hechos de uso inapropiado de fondos, que estaba construyendo un complejo residencial en la calle Novogireevskaya, Vl. 5. Se ha abierto una causa penal contra la administración del desarrollador, los accionistas acuden a los tribunales con reclamos para reconocerlos como víctimas y exigen la devolución de los fondos invertidos en la construcción. El desarrollador ha sido suspendido.

En la ciudad de Omsk, un caso penal contra la administración del desarrollador (a saber, el diputado local Kh. Shushubaev) se convirtió en la construcción de todo el microdistrito de Yasnaya Polyana. Más de 300 accionistas han estado esperando sus casas desde 2007. Aproximadamente 100 millones de rublos recaudados de los accionistas se transfirieron a empresas controladas por el desarrollador RoKAS LLC, esto fue establecido por la investigación. La administración del desarrollador también está acusada de malversación de fondos, falsificación de documentos, obtención de un préstamo sobre documentos ficticios. El caso penal no se ha completado por el momento.

Sería posible evitar tales historias si la construcción se realizara sobre la base del financiamiento del proyecto, cuando el banco tiene el control total sobre los costos. Para controlar el avance del proyecto, las partes firman un acuerdo especial, que contiene todos los derechos del banco y determina la cantidad de acceso a cualquier información sobre el proyecto. Como regla general, el desarrollador proporciona al banco informes de progreso, que contienen toda la información sobre el trabajo realizado, documentos de pago y otra información contable (actos de liquidaciones mutuas, facturas, órdenes de gastos, etc.). El desarrollador está obligado a informar sobre los acuerdos celebrados, los acuerdos firmados, cualquier desviación del plan de gestión del proyecto. Además, el acuerdo de financiamiento del proyecto contiene condiciones para que el desarrollador cumpla con todas las reglas y regulaciones relacionadas con las actividades de construcción. El banco controla el plan y el pedido de suministros para el sitio de construcción, el cronograma de trabajo e incluso la elección del desarrollador de los proveedores de materiales para la construcción.

Pros y contras de la financiación de proyectos

Así, la financiación de proyectos tiene los siguientes aspectos positivos:

El desarrollador recibe una cantidad de dinero bastante impresionante del banco (hasta el 80% de los costos de construcción), lo que protege a la empresa constructora de la quiebra. El banco se compromete únicamente con el objeto de financiación.

Todos los riesgos de la construcción son asumidos conjuntamente por las partes del acuerdo de financiación del proyecto, lo que significa que la opción menos probable es la "construcción a largo plazo".

A partir del 1 de enero de 2017, está previsto legislar un esquema para mantener el dinero de los accionistas en cuentas especiales hasta el final de la construcción. Incluso en caso de quiebra del desarrollador, es posible devolver el dinero en cualquier momento.

Alexandra Chaikina, jefa del departamento de relaciones públicas de la empresa Grand-Stroy, señaló lo siguiente como una de las ventajas más importantes: “Comprar un apartamento a desarrolladores que han firmado un acuerdo de financiación de proyectos con bancos estables es mucho más seguro.

En este caso, la construcción no depende del ritmo de las ventas, porque el banco ya ha dado dinero por ello. Además, al emitir un préstamo, el banco analiza de antemano todos los riesgos y emite préstamos solo a aquellos desarrolladores a los que considera solventes. En el caso del complejo residencial Yolkki Village, el socio financiero fue PJSC Rosselkhozbank, el 100% de cuyas acciones pertenecen al estado ".

Las principales desventajas del financiamiento de proyectos son:

Alto interés sobre el préstamo, consideración a largo plazo de la solicitud por parte del banco, porque el banco realiza un control exhaustivo del plan de negocios del proyecto, la estabilidad financiera del desarrollador, evalúa todo tipo de riesgos y costos. En este sentido, se está trabajando mucho incluso antes del inicio del proyecto.

Además del control constante de la construcción por parte del banco, son posibles otros puntos. “Un acuerdo con un banco asociado puede contener muchos matices adicionales. Por ejemplo, puede haber un precio por metro cuadrado, por debajo del cual el desarrollador no tiene derecho a vender, independientemente de los cambios en la situación del mercado. Todas estas características deben discutirse con el banco con la participación de abogados experimentados en la etapa de registro de sociedades. Con un enfoque razonable, se minimizarán todas las dificultades ”, dice Alexandra Chaikina.

La principal desventaja para los inversores inmobiliarios, según los expertos, puede considerarse un aumento en el costo de la vivienda, porque bajo este esquema, también se tiene en cuenta el porcentaje del banco que financia el proyecto.

¿Cómo puede un inversor de bienes raíces saber cuánto dinero se está construyendo en su nuevo edificio?

Cómo se financia la construcción de un objeto, incluida la financiación del proyecto, la situación financiera del desarrollador, los riesgos y el seguro de estos riesgos (si los hay), el comprador puede aprender de la declaración del proyecto. La declaración del proyecto se publica en los sitios web oficiales del desarrollador o del objeto en sí, y el desarrollador también debe proporcionarla para que la revise cualquier persona que lo solicite.

Producción

El financiamiento de proyectos en nuestro país se encuentra en una etapa inicial. Según los expertos, esta forma de financiación supone para el consumidor final una cierta garantía de la calidad y entrega de la instalación. Pero las organizaciones de crédito hoy en día son reacias a utilizar la financiación de proyectos, porque el banco recibe beneficios de dicha inversión, por regla general, no antes de 5-7 años después de la inversión. Sólo los bancos más grandes son ahora los líderes en financiamiento de proyectos, e incluso ellos son “cautelosos” durante la crisis con los límites al financiamiento de proyectos: o reducen el volumen o no lo aumentan.

El servicio de prensa de North-West Sberbank nos dijo que en 2015 en San Petersburgo y la región ya había líneas de crédito operativas para desarrolladores por 18 mil millones de rublos, en 2016 se aprobaron otros 5 mil millones.

El servicio de prensa de VTB 24 nos brindó 4 ejemplos de los proyectos más grandes financiados por el banco. Los proyectos son propiedad de KVS, Setl City, RBI y RosStroyInvest. La cantidad total de financiación es de casi 9 mil millones de rublos. El año pasado, el monto de los préstamos de estos promotores ascendió a poco más de 6

Nadezhda Kosareva, presidenta del Instituto de Economía Urbana, es partidaria del financiamiento de proyectos de construcción, por lo que reaccionó positivamente a la propuesta del presidente de abandonar la construcción compartida a favor de este último. Es cierto que para el período de transición, en su opinión, nuestro país necesitará más tiempo del que supone el gobierno. Nadezhda Borisovna habló sobre las dificultades de la transición en una entrevista con el portal ERZ.

Sí, creo que este es un paso en la dirección correcta. Permítanme recordarles que la práctica de atraer inversión directa de los ciudadanos en la construcción en todo el mundo no está tan extendida como en nuestro país. Esto se usa en países con financiamiento bancario subdesarrollado o, a la inversa, en países desarrollados, pero como una forma de pago anticipado para la construcción de bienes raíces de lujo muy costosos, que no tienen demanda en el mercado amplio. Cuando un desarrollador construye una propiedad inmobiliaria de lujo de este tipo, quiere conocer a sus compradores con anticipación y recaudar fondos para la construcción. Y el uso de la inversión ciudadana en construcción a una escala tan masiva y en la escala que se ha desarrollado y se practica en nuestro país, en otros países, repito, se puede encontrar en pocos lugares.

Por lo tanto, al final, la transición al sistema de financiamiento de proyectos bancarios es absolutamente el paso correcto, del que, de hecho, siempre hablé. Otra cuestión es si tenemos las condiciones para esto.

¿De dónde, si se abandona la construcción de capital, vendrá el dinero para financiar la construcción en volúmenes tales como el "financiamiento de capital" proporcionado, alrededor de 4 billones de rublos?

No veo ningún problema en particular aquí, porque si la gente invierte su dinero en la construcción hoy, significa que tiene ese dinero. Y si necesitan comprar una vivienda prefabricada, no guardarán su dinero debajo de la almohada, aún lo colocarán en los bancos. Hoy en día, el sistema bancario no está experimentando los problemas de liquidez que solía tener, y aquí también entrará liquidez adicional. Entonces, en este sentido, veo riesgos especiales.

Pero si nuestro sistema bancario y nuestros desarrolladores están listos para trabajar en los principios del financiamiento de proyectos es una gran pregunta. Con el financiamiento de proyectos, los desarrolladores deben ser lo más transparentes posible para los bancos, y todas sus actividades son visibles de un vistazo y accesibles al control bancario. Desafortunadamente, hoy en día no todos los desarrolladores cumplen con estos requisitos.

Por otro lado, nuestra práctica de financiamiento de bancos de proyectos es muy limitada en la actualidad. Y dado que dicho financiamiento no se desarrolla en Rusia, los bancos no tienen los especialistas apropiados, los oficiales de préstamos que puedan visitar el sitio, leer y comprender fácilmente los documentos de construcción, monitorear el cumplimiento de la documentación y las tecnologías del proyecto durante la construcción de la instalación. Simplemente no existen, porque hasta el día de hoy simplemente no había necesidad de ellos. Si no hay financiación del proyecto, tampoco hay especialistas.

Los desarrolladores necesitan tiempo para cumplir con los requisitos bancarios y, a su vez, los bancos para desarrollar las competencias necesarias. Aquí es necesario, en sentido figurado, crecer juntos desde dos lados a la vez.

Pero, además de las competencias, también necesita estar activo. ¿Por qué cree que los bancos no están activos en este asunto?

Todo es simple: los riesgos son demasiado altos. En general, los riesgos en la construcción son los más altos. Y si los no profesionales, en la persona de los ciudadanos, asumen estos riesgos sobre sí mismos, los profesionales en la persona de los bancos los evitarán. Esto es lo primero.

En segundo lugar, para mitigar estos riesgos, el banco debe controlar completamente las actividades de construcción del desarrollador. Y hoy no tiene esa oportunidad. En primer lugar, la actividad del desarrollador en sí no es muy transparente, tanto desde el punto de vista financiero como desde el punto de vista de todos los procedimientos que acompañan a la construcción. Y en segundo lugar, la competencia del banco, como dije, simplemente no es suficiente.

Pero, como saben, el agua no fluye debajo de una piedra que yace. Y este problema nunca se solucionará a menos que la propia situación nos obligue a empezar a solucionarlo finalmente, ¿estás de acuerdo?

¡Absolutamente! Por supuesto, si, como hoy, sin ningún control especial, le quitas dinero a la gente, ¿por qué mudarte? Ambos lados no se mueven ... Pero si se crean las condiciones, entonces es un asunto completamente diferente. De hecho, en todo el mundo la construcción está financiada por bancos. Y Rusia no es peor que otros países, simplemente no hemos desarrollado esta práctica todavía, esa es la razón.

Pero en un momento, por supuesto, no todo se desarrollará. Esto requiere algún tipo de período de transición. En mi opinión, el tiempo suficiente.

- ¿Cuantos?

Al menos al menos cinco años. Es necesario idear algunos mecanismos intermedios y pasar gradualmente al financiamiento de proyectos.

Recientemente, se introdujo un mecanismo para cuentas de garantía bloqueada, cuando hay una institución preescolar, pero los fondos están sujetos a colocación en bancos y están bloqueados hasta la finalización de la construcción. Este es un tipo de mecanismo intermedio, pero es imposible obligar a todos a entrar incluso en esta etapa.

- ¿Que sugieres?

Creo que será necesario crear durante los próximos dos o tres años, en términos relativos, algunos requisitos que estimularán tanto a los bancos como a los desarrolladores a cambiar primero a cuentas de depósito en garantía. Luego, dentro de dos o tres años, estimularlos a trabajar bajo contratos de compra y venta de vivienda. Nuestro Código Civil le permite celebrar un contrato de compraventa de una cosa que se creará en el futuro. Por lo tanto, será necesario regular dicho contrato para la venta y compra de locales residenciales y establecer el monto máximo del depósito en él. En muchos países esto se hace y el depósito es, por ejemplo, del 10 al 15%. Y para el segundo período de transición, no el costo total de la vivienda, sino el 10-15% del depósito del acuerdo de compra y venta debe colocarse en estas cuentas de depósito en garantía.

Pero luego, cuando terminen ambas etapas de esta etapa de transición, será posible decir: “Todos han aprendido, practicado, ¡y eso es todo! Ahora simplemente trabajamos bajo contratos de compra-venta con el depósito máximo que establece la ley ”. Por ejemplo, el mismo 10-15%. Y colóquelos en una cuenta de depósito en garantía. Creo que tiene sentido hacer tal requisito para que incluso este 10-15% para una persona esté garantizado y no lo pierda. Y todas las demás formas deberían estar prohibidas.

Al mismo tiempo, es sumamente importante monitorear y regular la legislación para que los desarrolladores, avanzando hacia el financiamiento de proyectos, no entren en otros mecanismos. Por ejemplo, vemos que con el endurecimiento actual de las normas 214-FZ, comienza un movimiento hacia los fondos mutuos. Y todos sabemos sobre el SU-155 y sobre los esquemas de construcción de viviendas, cuando los desarrolladores no siempre levantaban legalmente las cooperativas de construcción de viviendas por sí mismos.

Debo decir que nuestros desarrolladores son generalmente extremadamente inventivos, y en el camino, por así decirlo, hacia un futuro más brillante, bien pueden inventar otras formas y descubrir cómo sacar dinero de la gente en la etapa de construcción. Dejará 214-FZ en otras formas, incluso menos reguladas, etc.

Por tanto, aquí hay que cambiar la propia estructura institucional del mercado. Y esta es una tarea muy difícil.

Los banqueros nunca perderán sus beneficios, pero al mismo tiempo, como usted señaló, a los bancos no les gusta correr riesgos. ¿Qué medidas sugeriría para animar a los ciudadanos a utilizar cuentas de garantía bloqueada?

Incluso al discutir el paquete de enmiendas del año pasado a 214-FZ, propuse aumentar el monto de la compensación del seguro para los depósitos de ciudadanos en cuentas de depósito en garantía. Es decir, no ganar 1,4 millones de rublos, ya que hoy se reembolsa un depósito regular para los bancos que forman parte del sistema de seguro de depósitos, sino la cantidad de todos los fondos que se colocan en una cuenta de depósito en garantía.

Después de todo, no debemos olvidar que, de hecho, una cuenta de depósito en garantía en un banco tampoco es un riesgo cero. Como podemos ver, los propios bancos tienen problemas: quiebras, reorganizaciones, etc. Y aunque ahora se ha establecido que tales cuentas de garantía bloqueada solo pueden ser abiertas por los bancos más grandes y confiables que trabajen con el presupuesto federal, etc., lamentablemente, ni un solo banco de nuestro país, salvo dos o tres estratégicos, es inmune a los problemas.

Por lo tanto, si vamos a introducir algún tipo de medidas de incentivo en la etapa de transición a la financiación de proyectos, aumentaría esta compensación del seguro. Con tal garantía de seguridad del dinero invertido, tal mecanismo resultaría mucho más interesante para los ciudadanos.

- ... y hasta ahora este mecanismo no funciona también porque el desarrollador no tiene fuentes para pagar intereses sobre préstamos durante el proceso de construcción, y la emisión de préstamos que no prevén el pago de intereses está prohibida por las regulaciones del Banco de Rusia. , ¿Derecha?

Está claro que el desarrollador no tiene flujo financiero, pero con el financiamiento del proyecto no existirá en absoluto, no habrá flujo financiero externo.

Solo aquellos desarrolladores que tengan la oportunidad de realizar sus propias inversiones deberían sentirse bien en este sistema. La parte de los fondos propios del desarrollador debe ser al menos del 30-40% del volumen requerido para la construcción de una instalación en particular. Esto lo estimulará a reducir el plazo del proyecto.

Hoy en día existen tecnologías, principalmente organizativas, que permiten construir un edificio de departamentos en solo dos o tres meses. Y si los desarrolladores, sin pérdida de calidad, pueden reducir el período de implementación del proyecto de un año a estos dos o tres meses, entonces necesitarán dinero para pagar intereses solo durante este período. Y cuanto más eficiente y más corto sea el proceso de construcción en sí, más bajos pueden ser los pagos de intereses del préstamo.

Todo esto, repito, estimulará a los desarrolladores a introducir tecnologías modernas.

Suena convincente. Ahora permítanme hablar sobre lo desagradable: sobre los precios de la vivienda, que en relación con la transición a la financiación de proyectos, según varios expertos, pueden aumentar en un 10-15%. Y sobre el volumen de construcción, que, por el contrario, puede caer significativamente, lo que claramente no encaja con los objetivos proclamados, que prevén un aumento anual de la puesta en servicio de viviendas en 4-6 millones de metros cuadrados. my una producción de 120 millones de metros cuadrados. m para 2025. Resulta líneas rectas multidireccionales ...

De acuerdo. De hecho, cuando cambia la estructura institucional del mercado, sus participantes deben adaptarse a ello. Y creo que es imposible mantener los anteriores volúmenes de construcción “en el cruce”. Aquí es necesario reconciliar de alguna manera un objetivo con otro. Debe comprender que el volumen de construcción puede disminuir: no catastróficamente, sino entre un 10 y un 20%.

Esto es mucho: millones de metros cuadrados de vivienda, que tanto los ciudadanos comunes como los desarrolladores de programas estatales se perderán. Y luego están las industrias relacionadas, por ejemplo, los fabricantes de materiales de construcción.

Esto es lo que se llama "elección política". ¿Qué es más importante: mantener grandes volúmenes de construcción o excluir una situación en la que aparezcan accionistas defraudados? Por eso es necesario un período de transición para que todos puedan adaptarse. Por supuesto, estas cosas no se pueden implementar de inmediato.

En cuanto a los precios, diré esto. Para que los precios estén a precios de mercado, es necesario desarrollar la competencia entre los desarrolladores. Permítanme enfatizar: no entre los contratistas, sino entre los desarrolladores. Porque debido al aumento de los costes de construcción, el precio sube principalmente en el mercado no competitivo. Y si el mercado es competitivo, entonces el precio se compone de oferta y demanda, y los costos no tienen nada que ver con eso. El margen del desarrollador simplemente está disminuyendo, es decir, su beneficio.

Y el hecho de que nuestro mercado sea débilmente competitivo no es noticia.

Como se señaló en una conferencia reciente en la Escuela Superior de Economía, en Moscú, el 80% de las transacciones en el mercado están controladas por 5-8 desarrolladores. Y qué podemos decir de los mercados regionales menos competitivos ...

Estos grandes cambios institucionales en el mercado de la vivienda deben ser considerados desde todos los lados, incluidas las condiciones que son necesarias para aumentar la competencia para que los precios no suban, etc.

Repito, esta es una tarea socioeconómica y política muy difícil. Y debes resolverlo con cuidado y de manera reflexiva. No rompa la madera, no corte el hombro, pero prevea todos los riesgos y posibles consecuencias. Es decir, antes de tiempo, pon pajitas por todas partes ...